13/04/2016

AO RENOVATRIA
Prof. Luiz Antonio Scavone Junior

O Ponto
Como elemento fundamental do estabelecimento empresarial, o bem jurdico a ser
protegido em razo da ao renovatria na exata medida em que, bem localizado, o
valoriza

Tribunal de Justia de So Paulo. Locao Ao renovatria Servios de estacionamento

localizado em condomnio terceirizados a administradora Locao atpica de prestao
de servios Ausncia de fundo de comrcio necessrio ao direito de renovao
compulsria do contrato locativo Regncia do Cdigo Civil Incidncia do art. 1,
pargrafo nico, letra a, item 2, da Lei 8.245, de 18.10.1991 Extino do processo
mantida Apelao improvida. 1. O contrato de locao de espao para estacionamento
em condomnio edilcio, firmado com empresa administradora, configura, na sua essncia,
mera terceirizao dos servios de controle de estacionamento de veculos automotores. 2.
Como os usurios se utilizam do espao alugado, apenas como meio para a procura das
atividades exercidas nas unidades condominiais, no conferem ao locador o
reconhecimento de ponto ou fundo comercial protegido pela Lei n 8.245/1991 na forma do
art. 1, pargrafo nico, letra a, item 2, desse Diploma Legal, tais contratos so regidos
pelo Cdigo Civil (Apelao 001.25.165500-2, Rel. Norival Oliva, Comarca: So Paulo, 26
Cmara de Direito Privado, j.14.04.2009).
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Tribunal de Justia de So Paulo. Ao renovatria Espao para

explorao de estacionamento em shopping center Locao atpica
com carter de prestao de servios inaplicabilidade da Lei
8.245/1991 a impedir a renovao automtica Recursos providos para
extinguir o feito sem exame do mrito (Apelao 9052185-
91.2002.8.26.0000, Rel. Francisco Thomaz, 29 Cmara, j. 14.09.2005).

Dos fundamentos: Ainda que assim no fosse no parece que a autora

tenha fundo de comrcio a ser protegido, exercendo atividade que mais
se aproxima da mera prestao de servios terceirizados ao shopping.
Ora, diante de tal conceito, resta evidente que a simples explorao de
rea para estacionamento de veculos no ostenta o aludido fundo de
comrcio, sobretudo encontrando-se nas dependncias de shopping
center, onde o ponto, a freguesia e clientela so do empreendimento e
no estacionamento.

Fato
Tratando-se de locao comercial ou no residencial
protegida, o locatrio pretende permanecer mais um
perodo no imvel, vez que, muitas vezes:

Pagou luvas no primeiro contrato (En. n. 9

do 2 TACCiv/SP o que no se permite se
no for locao protegida Ap. 422.220,
20.9.1995);
s vezes at para renovar legal
obrigao natural apenas se impede a
imposio contratual (Francisco Carlos
Rocha de Barros. Comentrios, p. 228).
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TJSP. RENOVATRIA - LOCAO COMERCIAL - ALUGUEL - DESCONTO DE 10% -

AJUSTAMENTO AO VALOR REAL DE MERCADO - INCLUSO DE LUVAS -
DESCABIMENTO SENTENA MANTIDA. Deve ser mantido o aluguel arbitrado
que, baseado em regular percia, no se mostra desarrazoado ou desajustado do
mercado. Valor apurado com base em pesquisa comparativa de mercado,
observadas as caractersticas peculiares da rua em que localizado o imvel
renovando (Rua Oscar Freire), e extirpados eventuais dados superestimados
decorrente de especulao momentnea gerada pela expectativa exacerbada do
mercado imobilirio em razo do processo de modernizao do local. Conquanto
inexista bice cobrana de luvas no incio do contrato de locao, o art. 45 da
Lei 8.245/91 veda expressamente a cobrana de "luvas" - obrigaes pecunirias
- quando da renovao do contrato. (Apelao 0003893-27.2007.8.26.0269 -
Relator(a): Clvis Castelo; Comarca: So Paulo; rgo julgador: 35 Cmara de
Direito Privado; Data do julgamento: 28/02/2011; Data de registro:
09/03/2011; Outros nmeros: 992090423622)

STJ. LOCAO. LEI N 8.245/91 "LUVAS" INICIAIS. A Lei n 8.245/91, em seu art. 45,
veda, expressamente, a cobrana de "luvas" - obrigaes pecunirias - quando da renovao
do contrato. Contudo, silencia, ao contrrio da legislao anterior (Dec. 24.150/34), no que
se refere ao contrato inicial. No h, pois, qualquer proibio, sequer implcita, quanto sua
cobrana. No afasta esse entendimento o disposto no art. 43 da Lei n 8.245/91, pois o
dispositivo veda a cobrana de valores alm dos encargos permitidos e no a expressamente
elencados Assim, apesar de no se fazer referncia s "luvas" iniciais para permiti-las, tampouco
se faz para proibi-las, o que, em termos obrigacionais, tendo em conta a liberdade contratual, faz
concluir pela possibilidade da cobrana de valor sob esse ttulo. Recurso provido". (REsp.
406934/RJ, 5 Turma, Rel. Min. Flix Fischer, j. em 26.3.02, v.u.)

STJ. Direito Civil. Recurso especial. Locao. Luvas. Contrato inicial. Cobrana. Possibilidade.
Precedente do STJ. Dissdio jurisprudencial comprovado. Recurso especial conhecido e provido.
1. No h ilegalidade na cobrana de luvas em contrato inicial de locao. Inteligncia dos
arts. 43, I, e 45 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ. 2. Dissdio jurisprudencial comprovado. 3.
Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1003581 / RJ; Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, 5
Turma, j. em 04/12/2008)
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REQUISITOS PARA SE OBTER A RENOVAO (arts. 51 e 71)

Contrato a renovar:
Escrito;
Um contrato com prazo mnimo de 5 anos ou soma de prazos
ininterruptos de 5 anos em mais de um contrato:

1 ano 2 anos 2anos = 5 anos ou mais

Pequenos lapsos temporais (alguns dias, meses...?) destinados

s negociaes no descaracterizam o prazo ininterrupto
(accessio temporis).

TJSP. Locao. Ao renovatria. "Acessio temporis". Perodo

intermedirio no qual a locao foi prorrogada por tempo
indeterminado. Impossibilidade de se aproveitar o aludido perodo
para os fins do artigo 51 da Lei 8.245/91. Rejeio do pleito
renovatrio que impunha acolhimento do pedido de fixao de prazo
para a desocupao. Apelao do autor improvida, recurso dos rus
parcialmente provido. (Apelao 0164854-27.2008.8.26.0100 -
Relator(a): Arantes Theodoro; Comarca: So Paulo; rgo julgador:
36 Cmara de Direito Privado; Data do julgamento: 08/04/2010; Data
de registro: 15/04/2010; Outros nmeros: 990092587757)

Novo contrato de prazo certo s foi formalizado em 2 de janeiro de

2007 (fls. 42), isto , quando aquele pacto anterior j se achava
vencido h mais de um ano...
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TJSP. LOCAO COMERCIAL RENOVATRIA- PRAZO DO NOVO

CONTRATO - FIXAO EM 5 (CINCO) ANOS PRAZO INFERIOR DO
CONTRATO RENOVANDO IRRELEVNCIA - EXEGESE DO ARTIGO 51 DA
LEI N 8245/91. Embora o 'caput', do artigo 51, da Lei n 8.245/91, fale em
renovao do ajuste locatcio por igual prazo, em se tratando de direito
resultante de reconhecimento de 'accessio temporis', o prazo do contrato
renovando ser de no mnimo 5 (cinco) anos, por fora do disposto no
inciso II do mesmo dispositivo. Precedentes.
LOCAO DE IMVEL RENOVATRIA ANTERIOR SUSPENSO DA
SEGUNDA AO RENOVATRIA DESCABIMENTO. Versando as aes
renovatrias sobre intervalos de locao distintos, no h que se falar em
prejudicialidade externa a justificar a suspenso do segundo feito, por
inexistir o risco de decises conflitantes.
(Apelao 0061501-27.2010.8.26.0576 - Relator(a): Mendes
Gomes; Comarca: So Jos do Rio Preto; rgo julgador: 35 Cmara de
Direito Privado; Data do julgamento: 26/11/2012; Data de registro:
27/11/2012)

Explorao trienal: o locatrio deve estar explorando a

atividade h, pelo menos, trs anos no momento da
propositura da ao, admitida a ampliao do negcio;
Perfeito cumprimento do contrato em curso:
Aluguis e encargos (seguros, condomnios, tributos
etc);
Pequenas (?) infraes sem m-f, no descaracterizam
a renovatria (Ap. 458.089, 2 ACCiv/SP, 19.06.1996);
Embora o assunto no seja pacfico na jurisprudncia,
atraso passado de aluguis com emenda de mora em ao
de despejo no descaracteriza a ao renovatria (Em. n.
14 do 2 TACCiv/SP).
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Apresentao de garantia: o locatrio deve instruir a petio

com:
Carta do fiador e de sua mulher, aceitando o encargo por
mais um perodo; ou,
Carta de novo fiador e de sua mulher, aceitando o encargo.
Agora, AINDA QUE SEJA O MESMO FIADOR, a carta deve
ser acompanhada de prova de idoneidade financeira
(certides negativas e prova de propriedade de bens)
(nova redao do art. 71, V pela Lei 12.112/2009)
Alguns, mesmo diante da omisso legal, admitem a prestao
de outras garantias estipuladas no art. 37, ou seja, seguro
fiana e cauo (TACCiv/RJ, Ap. n. 14.288/93).

Propositura da ao em tempo hbil: a ao

renovatria deve ser proposta no prazo decadencial
que vai de 1 ano at 6 meses antes do fim do
contrato:

Prazo para propositura da ao Impossvel propor a ao

6 meses 6 meses

ltimo ano de contrato

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Processual civil. Tema no ventilado na instncia a quo.

Inadmissibilidade. Ausncia de prequestionamento. Incidncia da
smula 211/STJ. Ao renovatria. Prazo de decadncia. Contagem.
Momento em que se considera intentada a ao. Art. 51, 5, da lei
8.245/91. Alnea "c". Ausncia do cotejo analtico. Inexistncia de
similitude ftica. Art. 255/RISTJ. Recurso desprovido. (...) II - Este
Eg. Superior Tribunal de Justia possui entendimento no sentido de
que se considera proposta a ao renovatria, nos termos do art.
51, 5, da Lei do Inquilinato combinado com o art. 263, do CPC,
com o ingresso em juzo do pedido bastando, portanto, protocolizar
no foro competente, para afastar a decadncia. III - (...) IV - Agravo
interno desprovido. (STJ. AgRg no REsp 866.672/MG, Rel.
Ministro Gilson Dipp, Quinta Turma, julgado em 19.06.2007, DJ
06.08.2007 p. 670)

Proposta de novo aluguel e condies:

Forma, periodicidade e ndice de reajuste;

Novo aluguel: conveniente consignar na petio a

aceitao do aluguel arbitrado no caso de discordncia
do ru, evitando a sucumbncia.

$
Aluguel
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Possveis defesas do locador

Ausncia dos requisitos legais para a
renovao;
Insuficincia do valor do aluguel proposto: no
recusa e no impede a renovao;
Neste caso o juiz determina o aluguel provisrio
em 80% do valor pedido pelo locador na
contestao (com elementos concretos) e, ao
depois, determina percia para aferio do valor
real (na renovatria est inserida a reviso dos
aluguis);

Necessidade de obras determinadas pelo Poder

Pblico que importem em radical transformao
do imvel ou obras que aumentem o valor do
negcio (art. 52, I):
Exceo de retomada, implicando
em indenizao (desvalorizao
do fundo de comrcio, lucros
cessantes e demais prejuzos) se
as obras no se iniciarem em 3
meses da entrega do imvel ( 3
do art. 52);
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Utilizao prpria do imvel ou dos descendentes,

ascendentes ou cnjuge (art. 52, II e 1), ou seja, O
LOCADOR NO EST OBRIGADO A RENOVAR SE:
o imvel vier a ser utilizado por ele prprio; ou,
para transferncia de fundo de comrcio existente h
mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o
locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente.
O imvel no poder ser destinado ao uso do mesmo ramo do
locatrio, salvo se a locao tambm envolvia o fundo de comrcio,
com as instalaes e pertences (exemplo: posto de gasolina).

Indenizao (fundo de comrcio, lucros cessantes e

demais prejuzos): se o imvel no for utilizado para o fim
declarado em 3 meses da retomada ( 3, do art. 52).

Existncia de melhor proposta: no se inclui

luvas, devendo ser:
escrita; e,
acompanhada de duas testemunhas com
indicao do ramo a ser explorado (que no
pode ser o mesmo);

O terceiro responde por INDENIZAO FIXADA NA

SENTENA (desvalorizao do fundo de comrcio,
lucros cessantes e demais prejuzos - 3 do art. 52),
solidariamente com o locador (art. 75) no caso de a
locao no ser renovada.
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Legitimao ativa:
EMPRESRIO (comerciante) (art. 51);
Sociedades SIMPLES (51, 4): os profissionais liberais
que no constiturem sociedades ficam margem da
proteo;
Scio (art. 51, 2): no caso de o imvel ter sido locado
antes da constituio da sociedade;
Cessionrios ou sucessores da locao e do fundo de
comrcio (51, 1): vedada a clusula que desautoriza
a cesso ou mudana no quadro social e ineficaz o art.
13, que exige anuncia do locador (TACCiv/RJ Ap.
357996);
Sublocatrios legtimos (art. 51, 1).

O RECURSO DE APELAO NA AO RENOVATRIA

DEIXA DE TER EFEITO SUSPENSIVO (art. 74)
Com pedido de desocupao na contestao, ao julgar
improcedente a ao renovatria :
O juiz determina a expedio de mandado de
desocupao em 30 dias;
Para execuo provisria o Locador dever caucionar
o equivalente ao valor de 6 a 12 meses de aluguel
Sendo reformada a sentena, o Locatrio no retorna
ao imvel, mas levanta a cauo e reclama perdas e
danos em ao prpria (art. 64 2)