Tratamento por Fatores na Avaliação de Imóveis

Tratamento por Fatores
Marcos Mansour Chebib Awad Junho 2014

ADVERTNCIA

Os conceitos e opinies apresentados nesta apresentao so de

responsabilidade exclusiva do palestrante.

No expressam necessariamente o posicionamento do IBAPE/SP a respeito do
assunto abordado.

O IBAPE/SP no se responsabiliza por opinies ou Pareceres emiAdos por
terceiros, associados ou no, ou pelo emprego indevido das informaes aqui
conAdas.

Tratamento por Fatores

1. INTRODUO - TRATAMENTO POR FATORES

NORMAS EM GERAL
2. TRATAMENTO POR FATORES PELA NORMA DO
IBAPE/SP - 2011
3. APLICAO DOS FATORES SEGUNDO A NORMA
DO IBAPE/SP - 2011

1. INTRODUO

Normas Brasileiras para Avaliao

O Cdigo de Defesa do Consumidor, insAtudo pela Lei Federal n 8.078/90, tornou

obrigatria a obedincia s Normas Tcnicas, conforme dispe o inciso VIII de seu arAgo
39:

Art.39 vedado ao fornecedor de produtos ou servios:

VIII colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou servio em desacordo
com as normas ociais expedidas pelos rgos ociais competentes, ou, se as normas
especcas no exisErem, pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas ou outra
enEdade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade
Industrial CONMETRO.

ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas:

Marcos Mansour Chebib Awad

1. INTRODUO
NBR
q 14653: AVALIAO DE BENS

Parte 1: Procedimentos Gerais (2005) Guia,aplicada a todas as modalidades e reas da engenharia de
avaliaes).

Parte 2: Imveis Urbanos (2011) - Diretrizes para avaliao de imveis urbanos
tendo como objeAvos:
Classicao da sua natureza
InsAtuio de terminologia, denies, smbolos e abreviaturas;
Descrio das aAvidades bsicas;
Denio da metodologia bsica;
Especicao das avaliaes;
Requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao.

Parte 3: Imveis Rurais (2004)
Parte 4: Empreendimentos (2002)
Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes, bens industriais
Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais
Parte 7: Patrimnios Histricos

1. INTRODUO

q NBR 12721/2006: Avaliao de Custos Unitrios e Preparo de Oramento de Construo para

Incorporao de Edi_cio em Condomnio

Norma do Centro de Apoio Aos juzes das Varas da Fazenda Pblica da Capital (CAJUFA)
q

qNorma Para Avaliao de Imveis Urbanos IBAPE/SP 2011 - Fornece diretrizes, consolida conceitos,
mtodos e procedimentos gerais e estabelecer padres aceitos e aprovados pelo IBAPE/SP para avaliao
de imveis urbanos, sendo elaborada para atender as caractersAcas e peculiaridades predominantes
encontradas em cidades do Estado de So Paulo. Seu uso em outras regies deve obedecer s adaptaes,
quando necessrias, adequadas s posturas legais e s condies do local de sua aplicao.


1. INTRODUO

Publicao
Referente a Valores de

Edicaes de Imveis Urbanos
2007

ObjeAvo de fornecer subsdios para o
clculo do valor de venda de
construes de imveis urbanos na
Regio Metropolitana de So Paulo,
sendo elaborados com base em
estudos, observaes estaasAcas,
oramentos, pesquisa de mercado e
consulta a prossionais da construo
civil.


1. INTRODUO
Normas Internacionais de Avaliao

NORMAS IVS INTERNATIONAL VALUATION STANDARTS


1. INTRODUO

Consideraes sobre as normas 14.653 1 e 2

q MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

TRATAMENTO POR FATORES TRANSPE OS VALORES DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS
PARA CONDIO DO IMVEL AVALIANDO COM BASE EM FATORES PR ESTABELECIDOS

TRATAMENTO CIENTFICO - TRANSPE OS VALORES DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS PARA

CONDIO DO IMVEL AVALIANDO COM BASE NO MODELO CALCULADO E VARIVEIS
ESCOLHIDAS DE ACORDO COM O MERCADO

1. INTRODUO


qTratamento dos dados e idenmcao do resultado

TRATAMENTO CIENTFICO:

Tratamento de evidncias empricas pelo uso de metodologia cienaca que leve induo de
modelo validado para o comportamento do mercado.
Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao simplicada do mercado,
uma vez que no considera todas as suas informaes. Por isso, precisam ser tomados cuidados
cienacos na sua elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o
exame nal dos resultados.

1. INTRODUO


TRATAMENTO POR FATORES

O tratamento por fatores aplicvel a uma amostra composta por dados de mercado com
caractersAcas mais prximas possveis do imvel avaliando.

Os fatores devem ser calculados por metodologia cienoca, como citado em 8.2.1.4.3
(tratamento cienaco), jusAcados do ponto de vista terico e prAco, com incluso de
validao, quando perAnente. Devem caracterizar claramente sua validade temporal e
abrangncia regional e ser revisados no prazo mximo de quatro anos ou em prazo inferior,
sempre que for necessrio. Podem ser:
a. calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas
enmdades tcnicas regionais reconhecidas, conceituadas em 3.20 (registradas no
sistema CONFEA/CREA), bem como por universidades ou enAdades pblicas com
registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de
prossionais de engenharia e arquitetura;
b. deduzidos ou referenciado pelo prprio engenheiro de avaliaes, com a uAlizao de

metodologia cienoca, conforme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia, a amostragem e
os clculos que lhes deram origem sejam anexos ao laudo de avaliao.

1. INTRODUO


T abela 3 Grau de Fundamentao no caso de uAlizao de tratamento por fatores


1. INTRODUO


Tabela 4 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de

uAlizao de tratamento por fatores

COMO OS FATORES DEVEM SER CALCULADOS E DIVULGADOS PELAS ENTIDADES TCNICAS
REGIONAIS RECONHECIDAS, VEREMOS A SEGUIR ALGUNS DOS FATORES APRESENTADOS PELA
NORMA DO IBAPE/SP 2011.

2. NORMA DO IBAPE/SP 2011

De acordo com a Norma do Ibape SP (2011), os principais fatores (fatores obrigatrios) a serem
considerados na avaliao :

Oferta;

Localizao;

Fatores de forma (testada, profundidade, rea ou mlmplas frentes);
Fatores padro construmvo e depreciao.

J os fatores complementares a serem considerados so:

Fatores relamvos a topograa;
Fatores quanto a consistncia do terreno devido a presena ou ao da gua.

Tais fatores so aplicados de acordo com a zona de classicao do Ibape/SP a qual o imvel se insere de
acordo com a tabela seguir:



Estudo de Fatores de Homogeneizao de Terrenos Urbanos elaborado

: contemporaneamente com a Norma de Avaliaes de Imveis Urbanos, do IBAPE/SP,
na
verso publicada em 2005:

Estudos do mercado imobilirio na Regio
Metropolitana de So Paulo permiAram o
agrupamento em Zonas de caractersAcas
h o m o g n e a s q u e o r i e n t a r a m a
espacializao de dados a parAr das quais
foram estabelecidos parmetros e sua
subsegmentao. Estes agrupamentos
resultaram em quatro grupos, totalizando
onze zonas, cujos critrios e parmetros
permitem o enquadramento do elemento
avaliando em relao regio geo-
econmica a que pertence, e a deduo dos
respecAvos fatores de homogeneizao, que
constam da Norma do IBAPE/SP, conforme
demonstrado no item 4 e resumidos a seguir:


Estudo de Fatores de Homogeneizao de Terrenos Urbanos elaborado

: contemporaneamente com a Norma de Avaliaes de Imveis Urbanos, do IBAPE/SP,
verso publicada em 2005:
na





A seguir ser apresentado alguns dos principais fatores apresentados na Norma do IBAPE/SP 2011:

qFator Oferta

O Fator Oferta conhecido tambm como Fator Fonte, Fator Especulao e Fator Elasmcidade de

Preos. O mesmo tem a funo de descontar gorduras geradas devido a especulao de
mercado nos elementos comparaAvos.

Na impossibilidade da sua determinao, recomenda-se aplicar o fator consagrado de 0,90.

Aplicado sobre elementos ofertados no mercado. Os elementos pesquisados que foram
transacionados no necessitam da aplicao do mesmo.

Todos os demais fatores devem ser considerados aps a aplicao do fator oferta.

Exemplo: Imvel Ofertado no mercado por R$1.000/m.
Fator Oferta = 0,90
Aplicao do Fator: R$ 1.000/m x 0,90 = R$ 900/m



Fator Localizao

O Fator Localizao tambm conhecido como Fator Transposio e leva em conta possveis
valorizaes e desvalorizaes em relao a diferena de localizao entre os elementos
comparaAvos e o imvel objeto da avaliao.

O Fator Transposio expresso com base na relao entre ndices scais, obAdos na Planta
Genrica de Valores de So Paulo. Assim, por intermdio do nmero do setor e da quadra,
idenAca-se a localizao do imvel pesquisado.

Os ndices scais so valores unitrios de terrenos expressos em R$/m, estabelecidos pela
Prefeitura atravs de pesquisas de mercado, visando a cobrana do Imposto Predial e Territorial
Urbano (IPTU )

O setor e quadra correspondem aos 6 primeiros dgitos do nmero do contribuinte de um imvel
(vide lanamento IPTU): SSS.QQQ.LLLL - x

Associados ao Secovi podem obter o ndice Fiscal acessando o site hwp://www.geosecovi.com.br.


Frmula:

ndice.Fiscal.do.imvel.em.estudo

Fator.Localizao =
ndice.Fiscal.do.elemnto. pesquisado

Exemplo: ndice Fiscal do Imvel Objeto de Avaliao = R$1.000/m
ndice Fiscal do Elemento ComparaAvo = R$ 900/m

1.000,00
Fator.Localizao = = 1,11
900,00

No recomendado a aplicao de Fatores de Localizao superiores a 2,0 e inferiores a 0,5.

Em casos de inexistncia desses ndices scais (como por exemplo nas cidades do Interior), ou se forem
constatadas incoerncias dos mesmos nas suas inter-relaes, dever ser procedido estudo devidamente
fundamentado de novos ndices para a regio em estudo.





Casos especiais da Frente Projetada (Fp)

Frente Real A-B
Frente Projetada B-C

Grfico: Comportamento do fator testada

Fonte: A Algebra dos Fatores, Cappellano 2013
Fonte: Diversos autores, 2007 Engenharia de Avaliaes-IBAPE-SP.




qFator Profundidade

O fator profundidade (Cp) expresso por uma funo exponencial da proporo entre a profundidade
equivalente (Pe) e as profundidades limites indicadas nas zonas de classicao do IBAPE das
profundidades mnimas (Pmi) e profundidades mximas (Pma).

A profundidade equivalente calculada da seguinte forma:

Figura: Profundidades At
Pe =
Fp
Sendo:

At = rea do terreno e

Fp = Frente projetada
analisada no item anterior.


O clculo do Fator Profundidade (Cp) deve-se proceder da seguinte forma:

Entre a Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade Cp igual a 1,00.

Se a profundidade equivalente for inferior mnima e esAver acima da metade da mesma,

( )
0,5 xPmi Pe Pmi dever ser empregada a seguinte frmula:
p
Pmi
Cp =
Pe
O expoente p igual a 0,5 nas zonas do IBAPE que so aplicados o fator profundidade.

p
(
Para Pe ) 0
< () adota-se Cp = 2
, 5 xPmi



Se a profundidade equivalente for superior mxima at o triplo da mesma
a frmula a ser empregada a seguinte:

p
1 Pma Pma Pma
= + 1 x
Cp Pe Pe Pe
Para (Pe > 3xPma) adota-se na frmula acima (Pe = 3xPma)



qFator rea

Aplicado em zona residencial horizontal popular (1 zona do IBAPE). Aplica-se o fator rea, sem
aplicao dos fatores testada e profundidade.

O clculo do Fator de rea (Ca) deve-se proceder da seguinte forma:
0 , 20
1 125
= onde A = rea do comparativo.
Ca A

Gracamente pode ser expresso da seguinte forma:

Grco: Comportamento do fator rea

Fonte: Elaborado pelo autor.


Os demais fatores para avaliao de terrenos urbanos, frentes mlmplas
(esquina), topograa e consistncia do terreno devido a presena de gua,

podem ser estudados nas normas do IBAPE/SP 2011, a seguir iremos
prosseguir com a apresentao dos fatores uAlizados para a avaliao de
unidades padronizadas.

FATOR PADRO CONSTRUTIVO;
FATOR DE OBSOLESCNCIA DAS EDIFICAES



qFator Padro Construmvo

Relao entre os coecientes do Estudo de Venda de Valores de Edicaes de Imveis Urbanos
do IBAPE/SP.

Exemplo:

Apartamento Objeto de Avaliao:

Padro Mdio Com Elevador = Mdio 1,605

Apartamento Elemento Comparamvo:

Padro Superior Com Elevador Mdio = 2,005

Fator de Homogeneizao = Pad Av/ Pad ele = 1,605/2,005 = 0,80

Isso signica que eu tenho que reduzir cerca de 20% o valor relaAvo a parcela das edicaes do apartamento de
padro superior, para que eu possa compar-lo com o apartamento de padro mdio.


qFator de Obsolescncia das Edicaes (FOC)

Leva em considerao a idade e estado de conservao indicados com base no critrio de Ross-
Heidecke (Kd ou Foc).

Fator ser a relao entre os coecientes Kd e/ou Foc.

Exemplo:

Apartamento Objeto de Avaliao:

Padro Mdio Com Elevador- Mdio 10 anos e Estado de Conservao entre Novo e Regular (b)

Kd = 0,904


qFator de Obsolescncia das Edicaes (FOC)

Apartamento Elemento Comparamvo:

Padro Mdio Com Elevador- Mdio 20 anos e Estado de Conservao Regular (c)

Kd = 0,769

Fator de Homogeneizao = Kd Av/ Kd ele = 0,904/0,769 = 1,17

Isso signica que eu tenho que aumentar cerca de 17% o valor relaAvo a parcela das edicaes do apartamento
do elemento comparaAvo , para que eu possa compar-lo com o apartamento objeto de avaliao.



qObservaes Complementares Referente a Fatores Umlizados em Unidades Padronizadas

Existem fatores secundrios que tambm podem ser analisados como por exemplo,
posicionamento das unidades padronizadas, fator de rea, etc...

A variao de valores ocasionadas por diferena de vagas na pesquisa, pode ser estudada na
forma de fator ou considerando-se os valores destas vagas em separado, ou seja, subtrai-se
dos valores pesquisados o valor esAmado para cada vaga de garagem, somando
posteriormente ao resultado o valor respecAvo a quanAdade de vagas do imvel em estudo.

Recomenda-se no tratamento por fatores que se umlize elementos comparamvos em intervalo de
reas e posicionamento (andar) semelhantes ao imvel avaliando, tendo em vista a escassez de
fatores publicados a respeito.

3. APLICAO DOS FATORES
SOMA

DOS FATORES

A aplicao dos fatores deve ser na forma de somatrio (deve-se somar as variaes),
equivalendo aplicao da seguinte equao de clculo para a homogeneizao, aps a
incidncia do fator oferta, quando couber:
Vu = Vox( Fn n + 1)

ou

Vu = Vox{1 + [( F1 1) + ( F2 1) + ( F3 1)... + ( Fn 1)]}

Onde: Vu = Valor Unitrio (Bsico homogeneizado);
Vo = Valor de Oferta (aps aplicao do fator oferta)
Fn = Fatores de Homogeneizao
n = nmero de fatores uAlizados

SOMA DOS FATORES
qClculo do Valor Total do Terreno do Imvel avaliando
Aps obter o valor mdio obAdo na situao paradigma, ajustar o valor mdio para as condies
do avaliando atravs da seguinte expresso:

Vu
Vt = xAt
1 + [(F1 1) + ( F2 1) + ( F3 1).... + ( Fn 1) )]
Onde:
Vu= Valor Bsico unitrio (esAmado na situao paradigma, aps ajuste por fatores).
Vt = Valor Total do Terreno (deduzido aps a incidncia de seus respecAvos fatores em
relao situao paradigma) .
At = rea do terreno
F1, F2, F3,..Fn= Fatores calculados para Coeciente de Testada (Cf), de Profundidade
(Cp), Localizao (FL), etc.... do elemento comparaAvo em relao situao
paradigma.

Simplicadamente:

V Sit. Paradig. = V Elem. Pesquis. X Fatores OBS: Todos os fatores foram calculados
para quando mulmplicados sobre os
V Sit. Paradig. = V Im. Avaliando X Fatores valores estudados (pesquisados ou no caso
do imvel avaliando) transportem os
V Im. Avaliando = V Sit. Paradig./ Fatores mesmos para a situao paradigma


APLICAO DOS FATORES CONSIDERAES

De acordo com o Estudo de Fatores de Homogeneizao de Terrenos Urbanos
elaborado contemporaneamente com a Norma de Avaliaes de Imveis Urbanos,
do IBAPE/SP, na verso publicada em 2005, devem ser recordadas as seguintes
premissas realizadas no estudo:
a. Neutralizao da inuncia da rea, mantendo em cada zona apenas os

elementos amostrais com reas conAdas dentro dos seus intervalos
homogneos, evitando a ocorrncia de reas desproporcionais s vocaes
de cada zona;



a. a

b. Obteno dos expoentes do fator testada para cada zona, uAlizando dados
amostrais cuja profundidade est conmda dentro do respecmvo intervalo
paradigma (entre Pmi e Pma), com o objeAvo de neutralizar esta inuncia;



a. a
b. b

c. Deduo do expoente do fator profundidade selecionando da amostra
apenas elementos com profundidades fora dos respecmvos intervalos
(Pmi;Pma). Em cada elemento efetuada previamente a correo pelo fator
testada deduzido anteriormente.

Analisando as premissas observadas anteriormente conclui-se que tais critrios
foram adotados para que fosse estuda a inuncia isolada de cada caractersAca
(frente e profundidade) nos valores dos terrenos do campo amostral estudado.



Alm do moAvo dos fatores estudados analisarem a inuncia isolada de cada
caractersAca sobre o valor do imvel, Analisando conceitualmente o mercado pode-
se
destacar tambm que:
As caractersAcas dos imveis, inuenciam de forma independente na sua

formao de valor;
Conclui-se que uma caractersAca no incide sobre a outra, ou seja, a valorizao

ou desvalorizao ocasionada por uma determinada caractersAca do imvel no
potencializa (ou despotencializa) outra caractersAca;
Por isso recomenda-se a soma dos fatores;
Fazendo analogia com esAmaAva de BDI, pode-se observar o seguinte:


Consideraes:

Calcular BDI considerando:

Taxa de lucro da construtora = 10%
Taxa de administrao (incorporao)=10%
Taxa nanceira (custo de capital)=10%

BDI = 1,10x1,10x1,10 = 1,331

BDI = 33,1%

OBS: As porcentagens so mulmplicadas porque as taxas incidem uma sobre a outra.



APLICAO DOS FATORES UNIDADES PADRONIZADAS:

O fator localizao deve ser aplicado apenas nas parcelas referentes ao terreno
dos valores estudados, tendo em vista que a relao entre os ndices scais nos
geram propores de valorizao ou desvalorizao ocasionadas por diferentes
localizaes, visando transportar a condio dos valores pesquisados ao valor do
imvel estudado;
Os fatores relaAvos ao padro construmvo e ao obsolemsmo devem ser aplicados

nas parcelas referentes a construo dos valores estudados, tendo em vista que a
relao entre os mesmos nos geram propores de valorizao ou desvalorizao
ocasionadas por diferenas de idade, conservao e padro construAvo, visando
transportar a condio dos valores pesquisados ao valor do imvel estudado;


APLICAO DOS FATORES UNIDADES PADRONIZADAS:

A grande diculdade nessa situao determinar os valores relaAvos a parcela do
terreno e benfeitoria;
A sugesto para regularizar e padronizar tal procedimento, seria criar um item na
tabela de fundamentao de tratamento por fatores, onde quem calculasse as
parcelas do terreno e benfeitoria somaria trs pontos, quem esmmasse somaria
dois pontos e quem arbitrasse somaria um ponto. Com isso, de acordo com a
fundamentao almejada em cada trabalho, o engenheiro de avaliaes estaria
apoiado em preceitos normaAvos;
Quem ignora essa questo da parcela de terreno e benfeitoria no est
desprezando o fato. Ex.: Quando aplicado o fator localizao e ignorado que ele
representa apenas uma parcela do valor do imvel o prossional na realidade est
esAmando que a parcela relaAva a localizao de 100% e a parcela relaAva a
construo de 0%.

SOMA DOS FATORES
qAnlise dos Valores Homogeneizados (De acordo com a Norma do IBAPE/SP-2011)

Os valores unitrios, em relao ao valor mdio amostral, que extrapolarem a sua metade ou
dobro so considerados dados discrepantes (elementos no semelhantes ao avaliando);
Os fatores obrigatrios apresentados (localizao, rea, testada, profundidade, frentes mlAplas,

padro construAvo e depreciao) devem ser testados, nas Apologias perAnentes, e vericadas suas
condies de serem homogeneizantes, comprovadas atravs da reduo de coeciente de variao.
No objeAvo obter o menor coeciente de variao, mas sim o modelo que melhor represente o
comportamento de mercado. O fator que, de per si, indicar a heterogeneizao da amostra, s
deve ser eliminado na aplicao conjunta de todos os fatores.
Os fatores complementares, citados na norma, podem ser invesAgados, e podem ser uAlizados,
desde que seja devidamente validada sua condio isolada de fator homogeneizante, que deve ser
manAda na vericao simultnea com os demais.
Em casos especcos facultada a adoo de outros fatores complementares, desde que o

engenheiro fundamente sua eccia, alm das validaes previstas.


SOMA
DOS FATORES SANEAMENTO DA AMOSTRA

Somente aps a validao do conjunto de fatores, deve ser realizado o saneamento dos dados
homogeneizados, por meio dos seguintes procedimentos:

Calcula-se a mdia dos valores unitrios homogeneizados;

Adota-se como intervalo de elementos homogneos aquele denido entre os limites de 30%,
para mais ou para menos, do respecAvo valor mdio;
Se todos os elementos esAverem conAdos dentro desse intervalo, adota-se essa mdia como
representaAva do valor unitrio de mercado;
Caso contrrio, procura-se o elemento que, em mdulo, esteja mais afastado da mdia, que
excludo da amostra. Aps a excluso, procede-se de acordo com os itens anteriores, denindo-se
novos limites
Se elementos anteriormente excludos passarem a estar dentro dos novos limites devem ser
reincludos;
Este processo deve ser reiterado at que todos os dados atendam o intervalo de +/- 30% em
torno da lAma mdia;

EXEMPLO:
Padro, Idade, Relao,
Preo,Unitrio, ndice,Fiscal, Padro,Construtivo, Estado,de,
Elemento Preo,(R$) Natureza Especulao rea,do,til,(m) Construtivo, Estimada, Foc Vagas,(n) Au/Vaga,
(R$/m) (R$/m) descrio conservao
ndice (anos) (m/vaga)
Apartamento'
b'3entre'novo'e'
Imvel'avaliando 3 3 3 3 133,38 913,00 Superior'Com' 2,172 15 0,873 2 66,69
regular
Elevador'mn
Apartamento'
1 1.130.000,00 8.014,18 Oferta 0,90 141,00 888,00 Superior'Com' 2,406 5 a'3'novo 0,966 2 70,50
Elevador'Mdio
Apartamento'
b'3entre'novo'e'
2 1.270.000,00 5.521,74 Vendido 1,00 230,00 867,00 Superior'Com' 2,172 20 0,822 4 57,50
regular
Elevador'mn
Apartamento'
3 1.600.000,00 6.530,61 Vendido 1,00 245,00 913,00 Superior'Com' 2,172 2 a'3'novo 0,985 4 61,25
Elevador'mn
Apartamento'
b'3entre'novo'e'
4 1.200.000,00 6.557,38 Oferta 0,90 183,00 913,00 Superior'Com' 2,172 20 0,822 3 61,00
regular
Elevador'mn
Apartamento'
b'3entre'novo'e'
5 900.000,00 6.724,95 Oferta 0,90 133,83 913,00 Superior'Com' 2,172 15 0,873 3 44,61
regular
Elevador'mn
Apartamento'
6 1.780.000,00 7.265,31 Oferta 0,90 245,00 913,00 Superior'Com' 2,172 2 a'3'novo 0,985 4 61,25
Elevador'mn
Parcela,das,
70%
benfeitorias

EXEMPLO:
1 2 3
Preo'Unitrio' Fator'Transposio'(FL) Coeficiente'de'Padro'(Cp) Coeficiente'de'Obsolecncia'(Cob)
Deduzido'o' Valor'Unitrio'
Elemento Valor' Padro' Fator'de'
fator' Fator' Variao' Valor'Unitrio'2' Coef.'De' Valor'Unitrio'3'VU3' Final'
ndice'Fiscal Unitrio'1' Construtivo' Coef.'Padro Variao'(R$/m) Foc Variao'(R$/m) Homogeneizao'
oferta(R$/m) Transposio (R$/m) VU2'(R$/m) Obsolecncia (R$/m) Homogeneizado'
VU1'(R$/m) ndice Final'Resultante
(R$/m)
Imvel'
- 913,00 - 2,172 0,875
avaliando
1 7.212,77 888,00 1,0282 60,92 7.273,68 2,406 0,9027 -491,04 6.721,72 0,964 0,9077 -466,14 6.746,63 6.316,50 0,8757
2 5.521,74 867,00 1,0531 87,89 5.609,63 2,172 1,0000 0,00 5.521,74 0,822 1,0645 249,22 5.770,96 5.858,85 1,0611
3 6.530,61 913,00 1,0000 0,00 6.530,61 2,172 1,0000 0,00 6.530,61 0,986 0,8874 -514,63 6.015,98 6.015,98 0,9212
4 5.901,64 913,00 1,0000 0,00 5.901,64 2,172 1,0000 0,00 5.901,64 0,822 1,0645 266,36 6.168,00 6.168,00 1,0451
5 6.052,45 913,00 1,0000 0,00 6.052,45 2,172 1,0000 0,00 6.052,45 0,875 1,0000 0,00 6.052,45 6.052,45 1,0000
6 6.538,78 913,00 1,0000 0,00 6.538,78 2,172 1,0000 0,00 6.538,78 0,986 0,8874 -515,28 6.023,50 6.023,50 0,9212
Mdia'(R$/m) 6.293,00 Mdia'(R$/m) 6.317,80 Mdia'(R$/m) 6.211,16 Mdia'(R$/m) 6.129,59 6.072,55
Desvio'
Desvio'Padro' Desvio'Padro' Desvio'Padro'
Padro' 594,76 592,10 461,81 328,92 155,12
(R$/m) (R$/m) (R$/m)
(R$/m)
Coeficiente' Coeficiente'de'
Coeficiente'de' Coeficiente'de'
de'Variao'- Variao'-'aps'
9,45% 9,37% Variao'-aps' 7,44% Variao'-'aps'C.' 5,37% 2,55%
aps'Fator' Fator'
Fator'Padro obsolecncia
Oferta Transposio
* Para''a'situao'paradigma'a'frente''a'de'referncia Limite'Inferior'-30% 4.250,78
Limite'superior'+30% 7.894,31
Discrepantes no'h
Mdia'Saneada'
6.072,55
(R$/m)
Valor'Total'do'
R$'''''809.956,39
Apartamento
Limite'Inferior'-'
intervalo'de'confiaa' 5.979,08
(R$/m)
Limite'Inferior'-'
intervalo'de'confiaa' 6.166,02
(R$/m)

Contato
Engenheiro Civil Marcos Mansour Chebib Awad

Email: marcos.mansour@validarengenharia.com.br

Telefones: 11 2387-3610
11 9 6400-6511


Tratamento por Fatores na Avaliação de Imóveis

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Tratamento por Fatores

Marcos Mansour Chebib Awad Junho 2014

Os conceitos e opinies apresentados nesta apresentao so de

Marcos Mansour Chebib Awad Junho 2014

1. INTRODUO - TRATAMENTO POR FATORES

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TRATAMENTO CIENTFICO - TRANSPE OS VALORES DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS PARA

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b. deduzidos ou referenciado pelo prprio engenheiro de avaliaes, com a uAlizao de

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Fatores padro construmvo e depreciao.

Fatores quanto a consistncia do terreno devido a presena ou ao da gua.

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Frente Real A-B

Frente Projetada B-C

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Fonte: A Algebra dos Fatores, Cappellano 2013

Fonte: Diversos autores, 2007 Engenharia de Avaliaes-IBAPE-SP.

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Fonte: Diversos autores, 2007 Engenharia de Avaliaes-IBAPE-SP.

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Para (Pe > 3xPma) adota-se na frmula acima (Pe = 3xPma)

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Fonte: A Algebra dos Fatores, Cappellano 2013

Fonte: Diversos autores, 2007 Engenharia de Avaliaes-IBAPE-SP.

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Fonte: Elaborado pelo autor.

FATOR DE OBSOLESCNCIA DAS EDIFICAES

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a. Neutralizao da inuncia da rea, mantendo em cada zona apenas os

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Fonte: A Algebra dos Fatores, Cappellano 2013

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As caractersAcas dos imveis, inuenciam de forma independente na sua

Conclui-se que uma caractersAca no incide sobre a outra, ou seja, a valorizao

Por isso recomenda-se a soma dos fatores;

Fazendo analogia com esAmaAva de BDI, pode-se observar o seguinte:

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Os fatores relaAvos ao padro construmvo e ao obsolemsmo devem ser aplicados

qAnlise dos Valores Homogeneizados (De acordo com a Norma do IBAPE/SP-2011)

Os fatores obrigatrios apresentados (localizao, rea, testada, profundidade, frentes mlAplas,

Em casos especcos facultada a adoo de outros fatores complementares, desde que o

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