JORGE ARCENIO PRADO BRANGO - LICENCIA ACTIVA-DEL R.N.

A N 01-3684 DEL REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR

Bogot D.C- 06 marzo del 2017

Seor,
Mauro Pea Bohrquez
E. S. D. (CIUDAD DE CALI)

ASUNTO: AVALUO COMERCIAL

Yo Jorge Arcenio Prado Brango con CC. N 71938913 de Apartado Ant, con licencia R.N.A N 01-3684
DEL REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR, y que acredita como evaluador Experto en avalos de
bienes muebles e inmuebles.
Presento al seor; Mauro Pea Bohrquez, persona natural radicado en la ciudad de Cali, un avalu
comercial de un lote (terreno), residencial.

Cordialmente

JORGE ARCENIO PRADO BRANGO

_________________________________________________
C.C. 71938913 DE APARTADO ANTIQUIA.
PERITO AVALUADOR DE BINES MUEBLES.
LICENCIA R.N.A N 01-3684 DEL REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR,

PERITO A VALUADOR DE BIENES MUEBLES Y ACTIVOS EN GENERAL

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METODOLOGA DE TRABAJO

1-CARACTERSTICAS DEL AVALUO COMERCIAL

-Conducencia

-Pertinencia y

-Utilidad

1-IMPORTANCIA DEL AVALUO

El siguiente avalu comercial se expide con base en el estudio de un bien inmueble (lote terreno)
ubicado en la, en la carrera 6- 13 A. 86 SUR localidad de SAN CRISTOBAL, BOGOTA.

2- PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR EL DICTAMEN

Despus de hacer las indagaciones previas respectivas realizando llamadas verificando con visita el
sitio del avalu de acuerdo a los documentos legales que reposan con la custodia DEL SEOR
FERNANDO PEA , se procedi a realizar clculos para el dictamen sobre avalu comercial basado
en las norma colombiana, DECRETO 1420 DE 1998, por el cual se reglamentan parcialmente el
artculo 37 de la Ley 9 de 1989, el artculo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artculos 56, 61, 62, 67,
75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artculo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que
hacen referencia al tema de avalos.

Artculo 1.- Las disposiciones contenidas en el presente Decreto tienen por objeto sealar las normas,
procedimientos, parmetros y criterios para la elaboracin de los avalos por los cuales se determinar
el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecucin de los siguientes eventos, entre otros:
Adquisicin de inmuebles por enajenacin forzosa
Adquisicin de inmuebles por enajenacin voluntaria
Adquisicin de inmuebles a travs del proceso de expropiacin por va judicial.
Adquisicin de inmuebles a travs del proceso de expropiacin por va administrativa
Determinacin del efecto de plusvala
Determinacin del monto de la compensacin en tratamiento de conservacin

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Pago de la participacin en plusvala por transferencia de una porcin del precio objeto de la
misma.
Determinacin de la compensacin por afectacin por obra pblica en los
trminos que seala el artculo 37 de la Ley 9 de 1989

3-OBJETIVO.

El objeto de este avalo es establecer el valor comercial real del inmueble, por tal motivo se hace
necesario el avalu ya que es una propiedad de carcter privada, Teniendo Los elementos de juicio y
evidencias claras sobre el valor actual se tendr un clculo razonable, este clculo se har por medio
de una investigacin amplia y suficiente en las cuales constituyen la base fundamental para la
verificacin tcnica y cientfica, para la realizacin del avalu de bien inmueble referenciado, pues a
travs de un examen crtico y sistemtico, se llegara a conclusiones para definir un precio comercial
en el contexto real de hoy

4-PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR EL DICTAMEN

Es importante resaltar que los documentos como escritura pblica, certificado de libertad, recibo de
catastro y recibo de servicios pblico, sirvieron para tomar datos para el avalu, estos documentos son
aportados como insumos de trabajo.

5-ENFOQUES, MTODOS Y TCNICAS BSICAS PARA ESTABLECER EL VALOR DE MERCADO

Para llegar al Valor de Mercado se utilizaron los siguientes enfoques, se tuvo en cuenta la naturaleza
de la propiedad y el propsito de la Valuacin.

A) ENFOQUE COMPARATIVO

El mtodo de comparacin del precio de venta deber aplicarse en el enfoque comparativo para la
determinacin del valor de mercado.

B) ENFOQUE DE INGRESOS

En el enfoque de ingresos debern aplicarse los siguientes mtodos y tcnicas:

1) El mtodo de inversin usando:

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- La fsica directa de capitalizacin del ingreso.
- La fsica del flujo de caja descontado.
2) Mtodo de utilidades.
3) Mtodo Residual
6-METODOLOGIA UTILIZADA:

Para la determinacin del valor comercial del inmueble de la referencia, se visit formalmente la
propiedad, con el propsito de realizar el correspondiente anlisis y estudio de mercados en la zona se
habl con vecinos y personas que viven en la propiedad referenciada. Se tomaron fotos en todos sus
ngulos, Se analizaron los siguientes aspectos:

7. METODO DE COMPARACION O DE MERCADO,

Se utiliz el mtodo de la comparacin de mercado ya que el IGAC, en su (Res.620 IGAC). Dice que es
la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien objeto de Avalo a partir del
estudio de las ofertas o de las transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al objeto
del avalo. Tales ofertas o transacciones debern ser calificadas, analizadas e interpretadas para llegar
a la estimacin comercial.

FORMULA:

S x,

X = ___

En donde:

__X = INDICA MEDIA ARIMETICA

S =INDICA SUMA

N =NUMERO DE CASOS ESTUDIADOS

X, =VALORES OBTENIDOS EN LA ENCUESTA

8- APLICACIN DE LOS FACTORES DE ESTUDIO

8-1 FACTORES DE CARCTER GENERAL

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Se identifican todos los factores tanto del como los del sector, permitiendo determinar los indicadores
de procesos de valorizacin o desvalorizacin los cuales inciden en el inmueble que se estudi.

8-2 FACTORES DE CARCTER ESPECFICO

Permitieron conocer y analizar los aspectos especficos del inmueble en mencin y su entorno ms
significativo.

8-3 FACTORES DE CARCTER PROFESIONAL

El estudio se compuso de evaluaciones de objetivo mensurable, crticos y materiales, de acuerdo al
sector de la propiedad raz de la ciudad de Bogot. Adems, las caractersticas subjetivas del
avaluador basadas en las experiencias significativas en la competencia de avalos comerciales,
teniendo en cuenta la profesin con el conocimiento del mercado, y las diferentes perspectivas de la
zona como la oferta y la demanda, las cuales son de vital importancia en la calificacin y descripcin de
detalles.

8-4 MEMORIA DESCRIPTIVA: Avalu que se presenta con una identidad de pertenecer a una
propiedad privada catalogada como un bien inmueble, este terreno, cuanta con una vetustez de 60
aos y est sin construccin.
8-5 DIRECCIN DEL INMUEBLE: carrera 6- 13 A. 86 SUR localidad de SAN CRISTOBAL, BOGOTA

8-6 MUNICIPIO: Bogot

8-7 CLASE DE INMUEBLE: Urbano

9. ASPECTOS JURIDICOS:

9-1 TITULOS DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE REFERNCIADO:

9-3 OFICINA DE INSTRUMENTOS PUBLICOS DE BOGOTA

9-4 INFORMACIN CERTIFICADO CATASTRAL

CHIP DE REGISTRO CATASTRAL: PIN N: AAA0001EAMR

MATRICULA INMOBILIARIA: No. 050S40181312
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CEDULA CATASTRAL: 001114044100000000
DOCUMENTOS LEGALES SOPORTES DE LA PROPIEDAD (CERTIFICADO CATASTRAL)

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compra de una de las partes iguales a la del seor Mauro Pea

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REPBLICA DE COLOMBIA

FORMATO PARA LA RENDICIN DE DICTAMEN POR AVALUO DE BIENES

INMUEBLES Y MEJORAS (PARGRAFO DEL ARTCULO 37, ACUERDO 1518 DE 2002)

1.- IDENTIFICACIN DEINMUEBLE

NOMBRES Mauro Pea Bohrquez
PROPIETATARIO

2.- IDENTIFICACIN DEL BIEN URBANO X RURAL

RESIDENCIAL COMERCIAL R.P.H. Coeficiente%

VIVIENDA DE INTERS SOCIAL OTROS

UBICACIN LOCALIDAD DE SAN CRISTOBAL, BOGOTA

DIRECCIN Carrera 6- 13 A. 86 SUR

3.- TIPO DE INMUEBLE

APARTAMENTO CASA LOTE x GARAJE FINCA

AREA
LOCAL COMERCIAL OTROS TOTAL 60.71 m2

4.- CARACTERSTICAS

TOPOGRAFIA SEMI PLANA FORMA La superficie terrestre tiene forma PAREJA

CLIMA 14 POSIBILIDAD DE ADECUACIN SI

4.1.- CULTIVOS TIPO(S) VARIEDAD ANTIGUEDAD ESTADO FITOSANITARIO

NO

4.2.- BOSQUES CULTIVOS COMERCIALES DE PROTECCIN

4.3.- AREA

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5.- SERVICIOS

ACUEDUCTO X ALCANTARILLADO X LUZ X

GAS NATURAL TELFONO PARABLICA / CABLE

USO DEL SUELO NO CUENTA CON LICENCIA ACTUALIZADA POR EL DISTRITO PARA COSNTRUIR.

FUENTES DE AGUA: NATURAL ARTIFICIAL X PERMANENTE X TRANSITORIA

VIAS DE ACCESO Arteria secundarias y terceras, pavimentadas

TRANSPORTE PBLICO SUFICIENTE X INSUFICIENTE

6.- DOCUMENTOS CODIGO CATASTRAL- 0011140444100000000

IDENTIFICACION DEL
PREDIO AAA0001EAMR No. MATRCULA INMOBILIARIA 050S40181312

7.- DESCRIPCIN GENERAL DE LA EDIFICACIN

ALCOBAS ESCALERAS No. PISOS MUROS

BAOS LOCALES AREA TERRENO 60.71 m2 ACABADOS

ESTUDIO ALCOBA SERVICIO AREA PRIVADA 60.71 m2 CIMIENTOS

SALA COMEDOR PISOS CUBIERTA

ESTAR PATIO FACHADA

8- EXPECTATIVA DE VALORIZACION

Analizado el sitio donde est el terreno no se presenta expectativa de valorizacin, ya que es una zona
residencial que esta urbanizada en su totalidad, adems la propiedad est cerca de un canal de aguas
residuales, esto no permite que se evidencia un gran desarrollo urbanstico cerca del terreno avaluado
Se describe que el comportamiento descrito anteriormente la sita como la nmero ocho en tasa de crecimiento
hasta el 30%, y en trminos de proyecciones, la equipara a otras cuatro localidades con alto potencial de
crecimiento.

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Lmites; los expresados en la cartografa

Lmites; POR EL ORIENTE 7.56 m2, y Pared final del total de la

propiedad, POR EL OCCIDENTE 7.56 m2 , y construccin de la casa
propiedad del seor FERNANDO PEA, POR EL NORTE 7.59 m2,
Pared y apartamento, zona privada POR EL SUR 7.59 m2,
apartamento zona propiedad privada

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Forma FOJ-215 - JMCU-2006
IMPRESO POR LA OFICINA JUDICIAL DE BOGOT D.C. Pgina 1

10.- FOTOGRAFA DEL INMUEBLE

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11. AVALUO
11.1.- MTODO UTILIZADO

COMPARACIN DE OFERTAS O TRANSACCIONES RECIENTES DE BIENES SEMEJANTES x

CAPITALIZACIN DE RENTAS O INGRESOS QUE PUEDAN OBTENER EL MISMO BIEN O INMUEBLE SEMEJANTE

COSTOS DE REPOSICIN

OTROS NO ESPECIFIQUE

11.2.- ACTIVIDADES REALIZADAS PARA LA ELABORACIN DEL AVALUO

REVISIN DOCUMENTAL x

CARTOGRAFA

FOTOGRAFA x

VERIFICACIN REGLAMENTACIN URBANSTICA x

RECONOCIMIENTO DEL TERRENO x

MEDICIN E INVENTARIOS DE BIENES x

CONSTATACIN DE PLANOS

11.3.1.- TERRENO
INMUEBLE AREA MTS 2 COSTO UNITARIO COSTO TOTAL
APARTAMENTO
CASA
GARAJE
FINCA
LOCAL COMERCIAL
LOTE COMERCI 60.71 MTS 2 $ 450.000 $ 27.319.500
SUB TOTAL
TOTAL

11.3.2.- CONSTRUCCIN
INMUEBLE AREA MTS 2 COSTO UNITARIO COSTO TOTAL
APARTAMENTO
CASA
GARAJE
FINCA
LOCAL COMERCIAL
OTROS
SUB TOTAL
TOTAL 60.71 MTS 2 $ 450.000 $ 27.319.500

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ESTE LOTE ESTA SIN SERVICIOS PUBLICOS Y FALTA ADECUARLO PARA USO DE CONSTRUCCION DE VIVIENDA URBANA, LA
ENTRADA Y SALIDA DE ESTE INMUEBLE A LA CALLE, SE DA POR MEDIO DE UN HALL DE DOS (2) MTS DE ANCHO UBICADO EN
LOS PREDIOS DE LA CASA DEL SEOR FERNANDO PEA ESTE HALL SIRVE PARA LA ENTRADA A LA , SALA DE LA CASA
12.- OBSERVACIONES O EDIFICIO INMEDIATA A LA PUERTA QUE SE COSNTRUYA.

13- RESULTADO DEL AVALUO COMERCIAL LOTE (TERRENO)

14. CONCLUSIN

El inmueble Denominado LOTE (TERRENO) ubicado en la direccin; carrera 6- 13 A. 86 SUR

localidad de SAN CRISTOBAL, BOGOTA LOCALIDAD SAN CRISTOBAL, VALOR TOTAL $ 27.319.500

CONTADOR PUBLICO (AVALUADOR DE BIENES

Elabor JORGE ARCENIO PRADO BRANGO Profesin MUEBLES)

Licencia No. R.N.A.N 01-3684 Direccin CALLE 12 NUMERO 13 -44 BOGOTA

Bogot D.C- 06 Marzo del 2017

Fecha Firma

.C.

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