2007 Estimacion Demanda PDF

Estimacin y caracterizacin de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
mbitos geogrficos (2006-2016)
FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM 1

ESTIMACIN Y CARACTERIZACIN DE
LA DEMANDA DE VIVIENDA EN LA
COMUNIDAD DE MADRID POR MBITOS
GEOGRFICOS (2006-1016)
Equipo de Trabajo
Universidad Autnoma de Madrid

Julio Vinuesa Angulo,
con la colaboracin de Antonio Palacios
Fundacin Asprima
Yolanda Fernndez

Estimacin y caracterizacin
de la demanda de vivienda
en la Comunidad de Madrid
por mbitos geogrficos
(2006-2016)
Julio Vinuesa Angulo

ndice
1. Propsito y planteamiento.............................................................. 4
2. Propuestas conceptuales y metodolgicas ........................................ 7

2.1 Conceptos bsicos en el anlisis de la demanda de vivienda................ 8
2.2 La formalizacin de la demanda, un complejo proceso causal .............21
2.3 Informacin estadstica disponible .................................................26
3. Anlisis de la demanda observada y validacin del mtodo............... 29

3.1 La dinmica demogrfica observada (1991-2001) ............................29
3.1.1 Evolucin de los hogares ........................................................34
3.1.2 Estimacin de los flujos de hogares .........................................42
3.1.3 La dinmica observada en los mbitos geogrficos. .....................53
3.2 Comparacin del crecimiento del parque de vivienda con la demanda
observada .................................................................................60
3.3 La dinmica observada durante los ltimos aos (2002-2006) ............71
3.4 Condicionantes econmico-financieros............................................81
3.4 Bases para el estudio prospectivo ..................................................89
4 Estimacin de la demanda de vivienda (2006-1016)......................... 96

4.1 Proyeccin de la poblacin ...........................................................97
4.1.1 Crecimientos de poblacin previstos ....................................... 100
4.1.2 Los componentes del crecimiento .......................................... 107
4.1.3 Cambios en la estructura por edades ...................................... 117
4.2 Estimacin de la demanda potencial demogrfica........................... 125
4.2.1 Estimacin de los flujos de hogares ........................................ 125
4.2.2 Distribucin espacial de los flujos estimados ............................ 137
4.2.3. Caracterizacin de los hogares.............................................. 144
4.3 Estimacin de las necesidades de vivienda.................................... 153
5 Valoracin e interpretacin de los resultados obtenidos....................160
Referencias bibliogrficas................................................................... 0


1. Propsito y planteamiento.
El planteamiento de este estudio responde a un compromiso de utilidad.

Se trata de crear apoyos para la toma de decisiones, arrojando luz sobre los
posibles futuros escenarios de la demanda de vivienda en la Comunidad de
Madrid.
Hacer prospectiva de las necesidades futuras de vivienda en la

Comunidad de Madrid es un objetivo tan complejo como necesario que exige
un planteamiento riguroso y realista del procedimiento a seguir, mxime
cuando se pretende caracterizar y segmentar la demanda segn diferentes
criterios y para diferentes mbitos. La extremada dificultad tcnica del
empeo no est exenta de riesgo cuando adems se trata de vislumbrar lo
que va a suceder durante los prximos diez aos desde la perspectiva de un
periodo excepcionalmente dinmico.
Lo primero es establecer las bases conceptuales y metodolgicas en

torno a la definicin precisa de los factores que hacen aparecer y configuran la
demanda de vivienda y la explicacin razonada de las interrelaciones
existentes entre ellos.
Pero se trata de aplicar el mtodo adecuado a un mbito y a un periodo

concretos. La Comunidad de Madrid es una regin con una fuerte dinmica
econmica y urbanstica, que se ha intensificado a lo largo del ltimo decenio
como ponen de manifiesto los indicadores de crecimiento demogrfico y de

construccin de viviendas. El nmero de hogares ha crecido en el ltimo lustro

con unos ritmos medios anuales superiores a las cincuenta mil unidades, ms
de setenta mil en el caso de las viviendas, con lo que prcticamente se
duplican los registros de la anterior dcada.
En estos crecimientos han confluido factores demogrficos, estructurales

y coyunturales, principales generadores de demanda, junto con otros, propios
de la coyuntura econmica y financiera. Los flujos de hogares son sin duda el
factor demogrfico al que cabe atribuir la generacin de la mayor parte de la
demanda de vivienda, pero la creciente complejidad de los procesos de
formacin y disolucin de hogares hace que cada vez sea ms difcil realizar
mediciones con el grado de precisin necesario. A ello se une que, en el
periodo actual, la dinmica demogrfica madrilea est especialmente
condicionada por los flujos de inmigrantes extranjeros, que incorporan al
anlisis una realidad compleja y borrosa y, sobre todo, el mximo grado de
incertidumbre al hacer prospectiva.
Con todo, los factores derivados del comportamiento demogrfico o de

las necesidades de reposicin de las viviendas presentan un carcter menos
coyuntural y ms predecible a medio y largo plazo que la evolucin del
empleo, de la renta o del precio del dinero. No hay que olvidar tampoco la
importancia que pueden tener las actitudes sociales en relacin con la
vivienda, que aunque guardan una estrecha vinculacin con los factores
demogrficos y econmicos- pueden tener tambin su propia dinmica. Por
ejemplo en las pautas de emancipacin o en la propensin a utilizar una
segunda vivienda.
Tanto por lo que se refiere a la prospeccin de los factores demogrficos

como a los aspectos de las dinmicas econmica y social, es aconsejable
trabajar con diversas hiptesis con la idea de acotar razonadamente el futuro
de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid. La estimacin y la
caracterizacin de la demanda para el periodo 2006-2016 han de ir ms all
de la simple cuantificacin de la extrapolacin de las tendencias observadas en
el pasado.

Como tal regin metropolitana, la Comunidad de Madrid integra diversas

reas de mercado que deben ser diferenciadas, tanto por la estructura
sociodemogrfica como por las peculiaridades de su desarrollo urbanstico-
residencial. Ello obliga a realizar estimaciones de la demanda de vivienda para
las distintas zonas de la Comunidad de Madrid en las que se genera. Pero la
naturaleza y la dimensin del fenmeno urbano madrileo hace preciso
considerar tambin que el territorio de la Comunidad Autnoma no delimita de
forma absoluta la localizacin de los factores generadores de la demanda de
vivienda ni tampoco ejerce la exclusividad al darle respuesta.
De igual manera, para cada uno de los mbitos territoriales a considerar

hay que tener en cuenta el hecho de que una parte de los demandantes
podran concretar la compra o el alquiler en un mbito diferente. La
imputacin a un mbito territorial determinado del principal generador de
demanda (localizacin de la dinmica demogrfica que da lugar a flujos de
hogares) no supone necesariamente que el efecto de la demanda se produzca
en el mismo territorio. Lgicamente, el comportamiento espacial de la
demanda est interrelacionado con la distribucin espacial de la oferta, de
acuerdo con las estrategias de los diferentes agentes que intervienen en el
desarrollo urbano residencial y de las apetencias de alojamiento y las
capacidades econmicas de los hogares.

2. Propuesta conceptual y metodolgica.
Aun cuando en los ltimos aos, al impulso del boom inmobiliario vivido,
han ido apareciendo trabajos novedosos1 sobre la evolucin del mercado de la
vivienda, sigue siendo necesaria una mayor precisin en la definicin de los
conceptos a utilizar; es preciso tambin extender los aspectos del mercado a
analizar, tratando de abarcar en la mayor medida posible la complejidad del
proceso de generacin de demanda de vivienda; y aumentar el caudal de
informacin estadstica utilizada, mejorar su tratamiento y precisar su
significado, especialmente en lo referente a la dinmica demogrfica, al
parque de vivienda existente y a la construccin de viviendas.
Especialmente, es necesario afrontar estudios referidos a mbitos

territoriales identificables como reas de mercado. La mayor parte de los
estudios realizados hasta la fecha tienen como objeto el mercado espaol,
cuando es evidente que la conjuncin entre la oferta y la demanda se plantea
y se resuelve en la mayor parte de los casos en reas locales (municipios o
comarcas), aun cuando como en el caso de Madrid, la expansin espacial del
fenmeno urbano, puede llevar los lmites del rea de mercado fuera del
territorio regional.
1
El trabajo sobre El mercado inmobiliario espaol: caracterizacin y rasgos diferenciales con la
UE, respuestas a los principales interrogantes. codirigido por Asprima y Analistas Financieros
Internacionales en 2003 puede ser considerado como el principal ejemplo de esta lnea de
estudio.

2.1 Conceptos bsicos en el anlisis de la demanda de

vivienda.
En el anlisis del mercado de la vivienda se manejan conceptos como

vivienda, hogar, emancipacin, necesidad de vivienda, demanda de vivienda
que aparentemente son fciles de objetivar, aunque en realidad se muestran
esquivos a la definicin inequvoca y a la acotacin precisa, especialmente
cuando se trata de convertirlos en unidades cuantificables y operativas.
El objeto de la demanda: concepto de vivienda y criterios de

clasificacin.
La vivienda suele ser tratada como una realidad simple. Sin embargo, el
concepto de vivienda necesita mltiples puntualizaciones para tratar de evitar,
en primer lugar, una valoracin estadstica equvoca y, sobre todo, exige ser
considerada en la enorme heterogeneidad que le confieren sus mltiples
atributos como bien de uso para alojamiento y como inversin.
VIVIENDA es, segn la define el Censo de 2001, todo recinto

estructuralmente separado e independiente que est concebido para ser
habitado por personas, y no est totalmente destinado a otros usos, y aquellos
otros que no cumpliendo las condiciones anteriores estn efectiva y realmente
habitados..
ATRIBUTOS DE LA VIVIENDA. Las viviendas pueden ser clasificadas

segn una serie de caracteres que las califican en cualquiera de las situaciones
o usos a que puedan destinarse. Cuando son utilizadas para alojamiento
permanente de unos determinados hogares, algunos de estos atributos inciden
especialmente en su valoracin y caracterizacin como bien demandado,
pudiendo determinar su adecuacin o su insuficiencia a la hora de atender las
necesidades de alojamiento. Los ms relevantes son:

Localizacin: Es quizs el atributo ms importante y se determina en

funcin de su ubicacin en relacin con elementos de la estructura
urbana mejor o peor valorados, con la calidad del entorno urbano en el
que se inscribe y con su conectividad. Es un factor determinante del
precio y por tanto acta como filtro de la demanda. La inadecuacin de la
localizacin puede ser determinante y exigir un cambio de vivienda.
Desde la perspectiva de la demanda, la localizacin de las viviendas

delimita reas de mercado pues habr de ser:
a) funcionalmente viable, ya que en cada momento, y de acuerdo

con las capacidades tcnicas y econmicas de movilidad, se establecen
unos lmites de distancia mximas a recorrer en los desplazamientos
que diariamente habrn de realizar quienes residan en una
determinada localizacin.
b) adecuada en funcin de los elementos de la organizacin

econmica y social que caracterizan y compartimenta en zonas
diferenciadas el espacio urbano.
Es el mecanismo que establece el gradiente de precios entre el

centro y las periferias y que, en conjuncin con el desarrollo de las
infraestructuras y los servicios de transporte, est detrs del modelo de
redistribucin espacial de la poblacin en la Comunidad de Madrid.
Las coordenadas de una vivienda son inmutables pero no el

contexto urbano en el que se inscribe, que puede deteriorarse o mejorar
de acuerdo con diversos aspectos del proceso de desarrollo urbano
(accesibilidad, usos, equipamientos...) pudiendo verse por ello
modificada su apreciacin a lo largo del tiempo.
Antigedad o ao de construccin: puede utilizarse como indicador

indirecto de tipologas, de conservacin y del equipamiento.
Superficie o cantidad de vivienda: incide directamente en el precio y

se debe relacionar con las necesidades o apetencias de la demanda. Una

superficie insuficiente en relacin con el tamao del hogar (expresada en

m2/persona) puede reflejar inadecuacin por densidad excesiva, segn
los estndares que se consideren en cada momento, y consecuentemente
necesidad de cambio de vivienda. La superficie establece tambin
umbrales de precios que actuarn como filtro. La reduccin del tamao
es una de las opciones para la demanda con limitacin de recursos.
Nmero de habitaciones: Es otra forma de considerar el tamao de la

vivienda, permite valorar la adecuacin con los diferentes tipos de
hogares y debe ser complementario de la superficie. Un nmero de
habitaciones que no satisfaga las necesidades de cada tipo de hogar
pone de manifiesto situaciones de hacinamiento y necesidad de cambio.
Igualmente puede producirse inadecuacin por un tamao excesivo,
especialmente frecuente en viviendas ocupadas por hogares en la fase de
extincin.
Estado de conservacin: Permite determinar la calidad de la vivienda

como espacio habitable. Los estados de conservacin de la vivienda y el
edificio pueden dar lugar a situaciones subestndar que requieran
rehabilitacin o sustitucin.
Tipo de edificio: Permite establecer tipologas (viviendas colectivas, en

altura, unifamiliares, aisladas, adosadas..). Los diferentes tipos de
vivienda pueden producir tambin inadecuacin severa que exija cambio.
Por ejemplo, las viviendas unifamiliares de 3 4 plantas, muy
abundantes en desarrollos urbanos de los ltimos decenios, devienen en
inadecuadas cuando, cuarenta aos despus, el hogar est en fase de
nido vaco, integrados por personas mayores con crecientes limitaciones
de movilidad.
Equipamiento: Conjunto de elementos, de la vivienda y el edificio, que

determinan el confort residencial, incidiendo por tanto en el precio y en
la demanda. Desde los ms bsicos a los ms exclusivos (agua, luz,
bao, calefaccin, piscina, robtica...).

Rgimen de cesin: La vivienda demandada como alojamiento podr

ofrecerse en venta o en rgimen de alquiler. Caben otras posibilidades
poco relevantes, pero dignas de ser consideradas, como las cesiones
gratuitas, generalmente entre familiares y para la fase inicial de
emancipacin. El rgimen de alquiler es ms flexible y propicio a los
cambios por inadecuacin, pero tiene connotaciones muy negativas en el
mercado espaol.
Precio: Es en cierto modo la resultante de todo lo anterior. Tanto si la

vivienda es en venta como si es en alquiler, acta como filtro segn la
capacidad de renta de los hogares. En los casos de vivienda en venta, al
tratarse de un bien costoso, generalmente caro y de muy larga duracin,
normalmente se hace preciso recurrir a productos financieros. El precio
de la vivienda y las condiciones de financiacin determinan el esfuerzo
econmico a realizar por los hogares demandantes; es el factor con
mayor incidencia en la segmentacin del mercado, pudiendo llegar a
establecer lmites insuperables para una parte de la demanda, que pasa
as a convertirse en demanda insolvente. Puede tener tambin
repercusin en el comportamiento demogrfico (retraso de la
emancipacin, del matrimonio, del calendario de la fecundidad y,
consecuente, de su intensidad).
El cruce de las caractersticas de los hogares y de las viviendas permite

calificar a estas ltimas como ADECUADAS o INADECUADAS, que satisfacen o
no las necesidades de alojamiento.
VIVIENDA FAMILIAR es, segn el Censo, la que est habitada por una o
varias personas, no necesariamente unidas por parentesco, y que no
constituyen un colectivo (conventos, cuarteles, asilos, residencias de
estudiantes o de trabajadores, hospitales, prisiones) y que en la fecha
censal no se utilizan totalmente para otros fines.
VIVIENDA PRINCIPAL es la vivienda familiar que es utilizada toda o la

mayor parte del ao como residencia habitual de una o ms personas;

VIVIENDA SECUNDARIA es la que es utilizada solamente parte del

ao, de forma estacional, peridica o espordica y no constituye residencia
habitual. El Censo de 2001 incorpora el concepto de SEGUNDA VIVIENDA que
est referido a los hogares y busca establecer la vinculacin2 del hogar a
otros mbitos. El INE la define como ...una vivienda familiar que suele utilizar
alguno de los miembros del hogar de forma temporal (en vacaciones, fines de
semana, etc.), durante un mnimo de 15 das a lo largo del ao, y que no
constituye residencia habitual de ninguna persona. En caso de que el hogar
disponga de ms de una segunda vivienda debe referirse slo a la ms usada.
Ello podra explicar que segn el Censo de 2001, en la Comunidad de Madrid
hubiera 275.705 viviendas secundarias, pero slo 116.817 hogares espaoles
(87.634 madrileos) declaran poseer una segunda vivienda en la Comunidad
de Madrid.
VIVIENDA ACTIVO ECONMICO Adems de su utilidad natural como

alojamiento de un hogar, la vivienda tiene tambin la condicin de activo
econmico, tanto si se demanda para alojamiento propio (VIVIENDA EN
PROPIEDAD) como si se busca en ella nicamente un modo de inversin. Los
que adquieren una vivienda para satisfacer sus necesidades de alojamiento
permanente (vivienda principal) o temporal (vivienda secundaria) estn al
mismo tiempo realizando una inversin y ello influye notablemente en la
formacin de la demanda, especialmente de la primera vivienda.
VIVIENDA INVERSIN. Aqu se trata de considerar los casos en los que

la vivienda es demandada en su condicin de inversin econmica, tanto si lo
que se pretende es ponerla en el mercado para obtener una renta de alquiler
(VIVIENDA EN ALQUILER) como si es para mantenerla desocupada, con la
nica pretensin de obtener una plusvala.
La vivienda, como espacio urbano privado de lento deterioro y rpida

revalorizacin, es apreciada por su valor de cambio, pudiendo quedar en
estado latente su utilidad como alojamiento.
2
El censo de 2001 sustituye el concepto de poblacin de hecho e incorpora el de poblacin
vinculada

VIVIENDA DESOCUPADA o VACA, segn la informacin censal es aquella

que no es la residencia habitual ni es utilizada de forma estacional, peridica
o espordica. Una vivienda puede estar desocupada por muy diferentes
motivos. A ttulo de ejemplo:
Es casi inevitable un periodo de tiempo desde la terminacin de la

vivienda hasta su primera ocupacin.
El cambio de propietario o de arrendatario dar lugar a un periodo ms

o menos largo durante el cual la vivienda permanecer desocupada. Es
el tiempo necesario para alcanzar la confluencia de oferta y demanda.
La existencia de un stock mnimo de viviendas vacas3 es necesaria
para un ms gil funcionamiento del mercado.
En el caso de algunas viviendas compradas como inversin, la

desocupacin puede ser permanente; slo se busca la revalorizacin
del bien y se decide mantenerla fuera del mercado. Esta actitud elimina
temporalmente el carcter de bien de uso de las viviendas. La
existencia de viviendas cuyos propietarios las han adquirido con el
nico fin de obtener una plusvala suelen estar relacionados con
estrategias especulativas pero tambin es el reflejo de una importante
forma de ahorro.
Tambin hay que contar con la existencia de viviendas que permanecen

desocupadas por razones tcnicas. Son aquellas a las que sus acusadas
deficiencias de habitabilidad las dejan fuera de las expectativas de la
demanda. Slo salen de tal situacin mediante procesos de
rehabilitacin o por una disminucin de las exigencias de la demanda,
tal como ha ocurrido en los ltimos aos con la llegada de los
inmigrantes extranjeros. Es una situacin normalmente relacionada con
la antigedad de la vivienda.
3
En el informe APCEAFI (2003) Estimacin de la demanda de vivienda en Espaa (2003-2008),
p.21. se seala que es necesario un stock tcnico o porcentaje de viviendas vacas en rotacin
que se situara en torno al 5% del parque total.

Hay que considerar tambin la existencia de un stock de viviendas que

permanecen vacas mientras se aclaran los derechos de propiedad
sobre ellas, normalmente, entre los herederos del anterior propietario.
Esta situacin es ms frecuente en las zonas centrales con poblaciones
muy envejecidas.
GRFICO 2.1 La vivienda como bien demandado.
ATRIBUTOS
Localizacin Principal
Propiedad
Alquiler
Ao de construccin para alojamiento
Superficie (familiar)
Vivienda
Nmero de habitaciones Secundaria

Estado de conservacin
Tipo edificio
ocupada
Equipamiento para obtener Renta
Rgimen de cesin beneficios
econmicos
Precio Vaca
(inversin) Plusvalas
Los generadores de la demanda:
La demanda de vivienda para alojamiento est directamente relacionada

con dos conjuntos de factores: la dinmica demogrfica y la coyuntura
econmica. Cabe considerar independiente del primero la demanda de
vivienda como inversin, cuando adems los propietarios se conforman con la
revalorizacin y deciden que la vivienda permanezca vaca.
RESIDENTE: El Censo de 2001 introduce el concepto de residente o

persona fsica que en el momento censal tiene su residencia habitual en
Espaa. Los residentes personifican la necesidad bsica de alojamiento y el
derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y algunas
de sus caractersticas bsicas les posicionan de forma muy diferente ante el
mercado de la vivienda; especialmente la edad, el nivel socioeconmico y las
formas de convivencia.

La residencia habitual o adscripcin administrativa a un territorio se

concreta siempre en un alojamiento o vivienda que, en una buena parte de los
casos, resulta ser el principal factor de localizacin de la poblacin.
Pero el residente no es la unidad bsica de anlisis adecuada para

estudiar las relaciones entre la dinmica demogrfica y el mercado de la
vivienda. Su crecimiento incide en la intensidad de ocupacin del parque de
vivienda pero, por s mismo, no supone necesariamente un aumento
inmediato de la demanda. En las sociedades ms evolucionadas son normales
las situaciones en las que la disminucin del nmero de residentes coincide
con el incremento del nmero de hogares y por tanto de la demanda de
vivienda.
HOGAR es definido por el Censo de 2001 como el grupo de personas

residentes en la misma vivienda familiar. En anteriores censos se exiga
tambin la condicin de que las personas compartiesen gastos comunes. Los
hogares suelen tener un nico ncleo familiar, pero nada impide que estn
integrados por ms de un ncleo que, a su vez, pueden pertenecer a familias
diferentes, pero, en cualquier caso, han de ser iguales el nmero de hogares y
el de viviendas familiares principales. As pues, el actual concepto de hogar es
la unidad de anlisis demogrfico adecuada a las exigencias del anlisis de la
demanda de vivienda al permitir establecer una simple e inequvoca relacin:
a cada hogar le corresponde una vivienda familiar permanente o vivienda
principal, y al revs4.
El concepto de hogar vino a superar algunas limitaciones bsicas del

concepto de familia que excluye a las unidades de convivencia unipersonales y
a aquellas otras de varias personas no emparentadas. As, el concepto de
hogar da cobertura a realidades muy diferentes: puede ser unipersonal, estar
integrado por una o varias familias o por un nmero cualquiera de personas
sin relacin familiar. En todos los casos, el nmero y los perfiles demogrficos
4
En el documento Estimacin del Parque de Viviendas Notas metodolgicas elaborado por la Subdireccin
General de Estudios y Estadsticas del Ministerio de Vivienda, se ignora la definicin de hogar con que ha sido
confeccionado el Censo de Poblacin y Vivienda de 2001 por el Instituto Nacional de Estadstica.

de las personas que los integran pueden producir necesidades de alojamiento

muy diferentes.
Por ejemplo, al relacionarles con el mercado de la vivienda, convendr

diferenciar los hogares unipersonales formados por un recin emancipado, de
los correspondientes a un adulto separado o divorciado y de los que integran
el grupo ms numeroso formado por personas mayores, hogares en fase de
extincin que anuncian una ms o menos prxima liberacin de una vivienda.
Igualmente tienen un significado distinto los hogares formados por una pareja
joven tras la emancipacin principal componente de la demanda de vivienda-
y los formados por una pareja mayor, resultante de un hogar del que ya han
salido los hijos (fase de nido vaco).
Los FLUJOS DE HOGARES estn alimentados por los que aparecen o

desaparecen durante un determinado periodo de tiempo. La variacin del
nmero total de hogares es independiente de la natalidad, pero la mortalidad
s acta en la merma del nmero de hogares (directamente en los
unipersonales). Tanto la natalidad como la mortalidad actuarn siempre
produciendo algunas variaciones en el tamao, en los tipos y en las
caractersticas de los hogares donde incidan.
Por su parte, las migraciones pueden tener repercusin directa,

mecnica, cuando se trata de migraciones de hogares completos, pero si se
trata de migraciones de personas solas, como ocurre en buena medida con los
recientes flujos de extranjeros, su efecto, ms que en el nmero de los
hogares, podra dejarse notar, sobre todo, en el crecimiento de hogares sin
ncleo familiar. Los emigrantes, por razones de diversa naturaleza, en un
periodo ms o menos largo tras su llegada, suelen agruparse en hogares
complejos en los que el vnculo fundamental, junto al paisanaje, suele ser
compartir los gastos de la vivienda. No debe olvidarse tampoco que la
emigracin puede tener un efecto retardado sobre la demanda, si llega a
producirse el reagrupamiento familiar y la consolidacin definitiva del cambio
de residencia.

Las variaciones en las formas de convivencia de los individuos tambin

pueden suponer aparicin de nuevos hogares y desaparicin de otros
existentes. Algunos de estos cambios, generalmente la emancipacin y la
formacin y ruptura de parejas, implican generacin de demanda por
variaciones en el nmero total de hogares, mientras que otros slo suponen
transformacin del tipo de hogar. Los cambios en las situaciones de
convivencia de los individuos hacen que pueda variar el nmero de hogares, y
consecuentemente la demanda de vivienda, con independencia de los cambios
en el tamao de la poblacin.
El aumento de la esperanza de vida, con el consiguiente efecto de

envejecimiento por la cspide de la pirmide de edades, supone a su vez el
aumento de hogares individuales de personas mayores, que, adems, tienden
a vivir solas hasta edades cada vez ms avanzadas. El cambio de residencia
hacia un establecimiento colectivo hara desaparecer el hogar y sacara al
individuo de la poblacin que vive en viviendas familiares. El fallecimiento o su
incorporacin al hogar de algn hijo seran los otros eventos que provocaran
la desaparicin del hogar y la consiguiente liberacin de una vivienda.
En la actual dinmica sociodemogrfica, propia de la denominada

Segunda Transicin Demogrfica, al descenso y retraso de la fecundidad, se
unen tambin el aumento de los hogares individuales de personas que deciden
vivir solas y el retraso en la edad de formar pareja. El incremento de rupturas
de parejas es tambin un factor de aparicin de hogares unipersonales y
monoparentales, mientras que la reconstitucin de parejas puede producir el
efecto contrario. Todo ello habr de tomarse en consideracin a la hora de
hacer estimaciones y caracterizar la demanda de vivienda.
La EMANCIPACIN es el fenmeno sociodemogrfico relativo a la salida

de los jvenes del hogar de sus padres para crear uno nuevo o pasar a formar
parte de otro. Como tal fenmeno demogrfico tiene una gran trascendencia
social, fuertes vinculaciones con el mercado laboral y es el principal
componente de la demanda de vivienda. Pero se muestra esquivo al anlisis

estadstico ya que la emancipacin como suceso no se registra jurdica ni

estadsticamente.
En los trminos propios del anlisis de hogares, la emancipacin puede

definirse como el cambio desde la posicin de hijo que vive con sus padres
(ambos, madre sola o padre solo) a cualquiera otra fuera del ncleo familiar
al que perteneca. El independizarse es un acto de carcter natural y que como
tal se produce en un periodo determinado del ciclo de vida personal que, sin
embargo, no tiene unos lmites concretos. Tradicionalmente ha estado
asociado al comienzo de la edad adulta y estadsticamente registra una gran
coincidencia con el matrimonio o la formacin de una pareja. La fecha modal
de la emancipacin va evolucionando de acuerdo con circunstancias sociales,
econmicas y culturales muy diversas. La ampliacin del periodo de estudios y
el retraso de la incorporacin a la actividad, la coyuntura del mercado de
trabajo, la mayor o menor accesibilidad a una vivienda o las actitudes
familiares, definen las circunstancias ms o menos coyunturales que regulan el
calendario de la emancipacin.
Conceptos de necesidad y de demanda.
NECESIDAD DE VIVIENDA: La idea de necesidad se vincula

exclusivamente a la vivienda familiar principal y abarca un amplio espectro de
posibilidades, desde la satisfaccin del derecho bsico que garantiza la
Constitucin Espaola (Artculo 47. Todos los espaoles tienen derecho a
disfrutar de una vivienda digna y adecuada) hasta la tericamente ilimitada
necesidad-apetencia de mejorar de vivienda.
Si, por definicin, cada hogar ocupa una vivienda, cada nuevo hogar
genera una nueva necesidad de vivienda. Pero al ser la disponibilidad de una
vivienda una condicin sine qua non, podra ocurrir que los individuos en
proceso de formar un hogar lo detengan ante la imposibilidad de disponer de
la vivienda que ellos consideran adecuada. El hecho de que no llegue a
constituirse el hogar no eliminar la existencia de esa necesidad, que, aun

cuando no se haya formalizado, permanecer oculta, en estado latente en

algunos individuos: bsicamente entre los que, alcanzada una determinada
edad, deseen emanciparse del hogar de sus padres y, en menor cantidad,
entre aquellos que deseen disolver un hogar preexistente pasando a formar
dos hogares distintos (separaciones, divorcios y rupturas de parejas).
La necesidad bsica de la primera vivienda, se puede manifestar de

formas muy diferentes entre los jvenes en edad de emanciparse. En unos
casos la necesidad de vivienda se materializa en un piso compartido en
alquiler, mientras que en otros se siente la necesidad de una vivienda en
propiedad y adecuada para cuando el futuro hogar culmine su fase expansiva.
En trminos ms generales, tambin hay que considerar que el

sentimiento de necesidad por un determinado tipo de vivienda estar
condicionado por la elevacin del nivel de renta y de los estndares de calidad
de vida. Segn estos vayan siendo mayores se necesitarn viviendas de
mayor calidad, con ms equipamientos, con ms metros cuadrados por
habitante y dentro de una mayor variedad de tipologas.
Algunas encuestas permiten una cierta aproximacin a la medicin de la

necesidad de vivienda. Los procedimientos indirectos, mediante la estimacin
de los flujos correspondientes a los fenmenos demogrficos que generan la
aparicin de nuevos hogares, pueden aportar informacin complementaria.
La necesidad puede surgir igualmente como consecuencia del desahucio

de la vivienda ocupada por causa de ruina tcnica o por la finalizacin del
contrato de alquiler.
La necesidad slo estar satisfactoriamente cubierta cuando se disponga

de una VIVIENDA ADECUADA, por lo que, la inadecuacin podr dar lugar a la
aparicin de demanda de otra vivienda ms adecuada a las necesidades o
apetencias.
DEMANDA DE LA VIVIENDA-ALOJAMIENTO: Aparece como consecuencia

de la necesidad de alojamiento de un futuro hogar (PRIMERA VIVIENDA) o de
la necesidad o el deseo de un hogar de mejorar su vivienda actual. En este

segundo supuesto, salvo en los desahucios por ruina, el hogar libera su

vivienda actual.
La demanda de primera vivienda puede diferenciarse en los siguientes

tipos segn la procedencia y la capacidad econmica del hogar demandante:
DEMANDA POTENCIAL DEMOGRFICA: Los hogares que, en un

mbito territorial concreto y en el transcurso de un periodo
determinado, necesitan una vivienda como alojamiento propio
permanente constituyen la demanda potencial demogrfica, que es
equivalente a los flujos de nuevos hogares. Puede ser ENDGENA,
cuando la genera la propia dinmica demogrfica del mbito
territorial de referencia, o EXGENA cuando los hogares provienen de
otros mbitos.
DEMANDA INSOLVENTE: Est formada por aquellos proyectos

de hogares que no llegan a hacerse efectivos como tales por no tener
capacidad de renta suficiente para pagar la vivienda a los precios del
mercado y personalizan lo que histricamente se denomina
problema de la vivienda. Es el principal objeto de atencin de las
polticas de vivienda y, en concreto, de la promocin pblica de
vivienda. En realidad deben valorarse como un factor reductor de la
demanda potencial demogrfica de vivienda-alojamiento.
DEMANDA DE SEGUNDA VIVIENDA: Aparece como consecuencia del

deseo de algunos hogares de tener una segunda vivienda, normalmente con la
finalidad de pasar en ella periodos de ocio, pero tambin podra servir como
alojamiento para desplazamientos por motivos de trabajo o de estudios. La
segunda vivienda suele estar situada en un mbito territorial diferente al de la
vivienda permanente por lo que la demanda de segunda vivienda en la
Comunidad de Madrid puede estar integrada tambin por hogares residentes
fuera de la regin (EXGENA). Igualmente, hay que considerar que parte de la
demanda generada en Madrid busca la vivienda en otros mercados.

DEMANDA PARA INVERSIN: Es aquella que no trata de dar solucin a

necesidades propias de alojamiento. Utiliza la vivienda como activo de
inversin con el fin obtener beneficios econmicos derivados del incremento de
su valor, de su alquiler o a travs de desgravaciones fiscales. Adems se
incluye en este segmento la inversin familiar en vivienda sin nimo de lucro
inmediato vinculada ms a factores de ndole cultural que a criterios
econmicos (APCEAFI 2003, 21). Los demandantes no tienen por que ser
necesariamente hogares o personas fsicas y tampoco necesitan vinculacin
territorial. Adems de los radicados en Madrid, pueden constituir esta
demanda inversores de cualquier otro lugar y, de la misma forma, la demanda
radicada en Madrid podra concretarse en otros mercados.
La demanda de inversin especulativa realimenta las fuertes subidas de

los precios, que no slo no atenan su crecimiento sino que, por el contrario,
lo animan al provocar expectativa de obtener cada vez mayores plusvalas en
breves plazos de tiempo. En este supuesto, no es tan importante el precio del
bien como su revalorizacin.
DEMANDA EFECTIVA: La que accede a una vivienda en cualquiera de los

regmenes de tenencia (compra, alquiler, cesin gratuita) y para cualquier tipo
de uso (alojamiento o vivienda principal, viviendas secundarias o viviendas-
inversin).
2.2 La formalizacin de la demanda, un complejo proceso

causal
A partir de los conceptos manejados en el apartado anterior se hace

evidente que la demanda de vivienda ser la suma de un conjunto de

componentes que actan en el tiempo y se concitan en un mbito territorial

delimitado, y que aunque puedan diferenciarse van a estar interrelacionados.
Es preciso considerar las interrelaciones de los factores generadores y

condicionantes de la demanda, llegando a ponderar su incidencia en la
formalizacin de los diferentes tipos de demanda de vivienda.
En la formalizacin de la demanda de vivienda, pueden intervenir

factores econmicos de carcter nacional (p. ej., el mercado de trabajo) e
internacional (p.ej., el precio de la energa) que, al incidir en la coyuntura
econmica, pueden repercutir tambin en el comportamiento demogrfico,
pero la mayor parte de las interacciones configuradoras del mercado se
materializan en mbitos urbanos o comarcales concretos, que se corresponden
con reas de mercado de viviendas para alojamiento. As pues, es preciso
partir de un principio bsico y obvio, aunque no siempre tenido en cuenta: la
vivienda tiene una localizacin especfica y el mercado de la vivienda para
alojamiento es un mercado local y tal ha de ser por tanto el mbito territorial
de su anlisis. En este caso el mbito de estudio es la Comunidad de Madrid,
pero dentro de ella se diferenciarn distintos mbitos para el estudio de la
generacin de la demanda potencial demogrfica a sabiendas de que tal
demanda podr hacerse efectiva en un mbito territorial diferente.
La compra de la vivienda para alojamiento propio tiene tambin,

inevitablemente, la condicin de activo econmico, que adems de servir para
satisfacer necesidades de alojamiento del propietario, se convierte en el
principal procedimiento de ahorro y de inversin de los hogares. Ahorro, por
cuanto que supone detraer unas ciertas rentas del consumo, e inversin por
que se espera que el precio pagado por la vivienda experimente importantes
revalorizaciones. Efectivamente, adems de su condicin de bien inmueble,
tangible y duradero, histricamente se ha comportado como un activo
financiero que cclicamente vive procesos de fuerte revalorizacin. Es
especialmente necesario tener en cuenta esta circunstancia por el hecho de
que en Espaa, por razones culturales la demanda se inclina muy

mayoritariamente por la compra (el 82% para la Comunidad de Madrid segn

el Censo de 2001)
Esa doble condicin de la vivienda como bien de uso, imprescindible para

satisfacer una necesidad bsica, reconocida como el derecho fundamental a
una vivienda digna, y su condicin de inversin, en ocasiones especulativa,
enturbia y desdibuja el mercado de la vivienda y las interdependencias
existentes entre hogar y vivienda (Vinuesa, J. 2005).
Los diferentes aspectos de la dinmica demogrfica, entre los que debe

destacarse su redistribucin espacial, estn sujetos a una permanente
interaccin con la evolucin del mercado de la vivienda. Es un proceso que va
a ser tratado como un complejo conglomerado de causas y efectos que
interactan segn pautas de inercia estructural (duradera y predecible) y de
coyuntura (efmera y difcilmente previsible). Se trata al menos de intentar
superar el planteamiento simplificador y errneo, pero comn, de dar a la
dinmica demogrfica slo el carcter de variable independiente en la
formacin de la demanda de vivienda.
La demanda potencial demogrfica, se ve restringida o potenciada por la

incidencia de las circunstancias econmicas. El mercado de trabajo, la renta
familiar disponible y el mercado financiero son los elementos que ms
directamente inciden en el calendario de la emancipacin y, en suma, en la
determinacin de los flujos de demanda efectiva y de la demanda insolvente.
Algunos de los procesos propios de la dinmica demogrfica,

especialmente la emancipacin o la extincin de hogares, responden
fundamentalmente a la propia estructura demogrfica y tienen un
comportamiento tendencial a medio y largo plazo, mientras que en el peso de
otros componentes generadores de la demanda potencial demogrfica, como
las migraciones, pueden tener un mayor protagonismo los elementos de la
coyuntura econmica.
La coyuntura econmica, los mercados financieros, las polticas fiscales

junto a otros elementos propios de la organizacin y las pautas de

comportamiento social tienen tambin la mayor incidencia en la formalizacin

de las demandas de vivienda secundaria y de vivienda para inversin.
La demanda de vivienda para alojamiento se puede ver tambin

incrementada en razn de las caractersticas y la evolucin del parque de
vivienda. El stock de viviendas inadecuadas por deficiencias ms o menos
severas es un potencial generador de demanda de nuevas viviendas, que se
ir materializando en razn de diversos factores inherentes a la propia
dinmica de expansin o renovacin urbana y a la coyuntura econmica.
La suma de la demanda efectiva para alojamiento, la de vivienda

secundaria y la de vivienda para inversin que permanecer vaca, fuera del
mercado por decisin de su propietario, constituyen el total de viviendas
demandadas.
Otra cosa distinta ser la cantidad de viviendas que es necesario

construir, que resultar de confrontar la demanda con los stock de vivienda
existente pero no utilizada como alojamiento de un hogar.

GRFICO 2.2. DIAGRAMA DEL PROCEDIMIENTO PARA LA

ESTIMACIN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA
DINMICA
DEMOGRFICA
FLUJOS DE
HOGARES
DEMANDA DEMADA
SOBREVENIDA POTENCIAL DE
POR
VIVIENDA-
DESAHUCIO,
POR ALOJAMIENTO
REPOSICIN
O CAMBIOS
PARA MEJORA INCIDENCIA DE:
-MERCADO DE TRABAJO -RENTA FAMILIAR -PRECIOS DE LA VIVIENDA
-MERCADO FINANCIERO -POLTICA FISCAL -FACTORES SOCIALES
DEMANDA DE
DEMANDA DEMANDA DE
DEMANDA VIVIENDA
EFECTIVA DE INSOLVENTE
VIVIENDA
COMO
ALOJAMIENTO SECUNDARIA
INVERSIN
VIVIENDAS DEMANDADAS
+ + FLUJO DE NUEVAS
FLUJOS DE
VIVIENDAS VACAS
VIVIENDAS
= VIVIENDAS
- - SECUNDARIAS
NECESARIAS

2.3 Informacin estadstica disponible.
Cualquier intento de hacer prospectiva ha de partir de un anlisis

detallado de la evolucin hasta el presente, que, a su vez, exige disponer de
informacin estadstica fiable y adecuada. En la informacin sobre el
funcionamiento del mercado de la vivienda, aunque se puedan estar
produciendo mejoras en los ltimos aos, por las series creadas por el
Ministerio de Vivienda, sigue habiendo amplios espacios de sombra y
frecuentemente hay que recurrir a procedimientos indirectos para solventar
las limitaciones y las debilidades de las estadsticas disponibles.
El estudio de la dinmica de la demanda de vivienda en los ltimos aos,

como base para la prospeccin a realizar, bsicamente se apoya aqu en la
explotacin de las fuentes que se relacionan y se describen a continuacin.

Dinmica demogrfica
FUENTE DATOS
Censos de Poblacin y RESIDENTES por ao de nacimiento, sexo, estado civil, nacionalidad,
Vivienda relacin con la persona principal, lugar de residencia hace 10 aos. 1991
y 2001.
Padrn Continuo RESIDENTES por fecha de nacimiento, sexo, nacionalidad. 2002 a 2005.
Censos de Poblacin y HOGARES. Nmero de hogares por tamaos, estructura, rgimen de

Vivienda tenencia de la vivienda, ao de ocupacin de la vivienda, disponibilidad
de segunda vivienda y su localizacin. de 1991 y de 2001.
Encuesta de Poblacin Series trimestrales de HOGARES por tipos, formas de convivencia y tipos
Activa (EPA) de viviendas familiares, desde 2002
Encuesta de HOGARES, tipos, edades y regmenes de tenencia de la vivienda.

Condiciones de Vida Sustituye al Panel de Hogares de la Unin Europea, realizado durante el
(ECV),INE desde 2002 periodo 1994-2001
Movimientos Naturales Series de MATRIMONIOS Y FALLECIMIENTOS, por sexo y edad, desde

de la Poblacin (MNP) 1991

Dinmica del parque de vivienda y la actividad inmobiliaria.
FUENTE DATOS
Censos de Poblacin y VIVIENDAS por clases (principal, secundaria, desocupada), por nmero
Vivienda de habitaciones (indicadores de hacinamiento), por superficie
(indicadores de densidad), por ao de construccin, y por estado de
conservacin (deficiencias del parque), 1991 y 2001.
Estimacin del Parque Flujos anuales de viviendas, segn uso y segn rgimen de tenencia,
de Viviendas viviendas construidas nuevas, rehabilitadas, demolidas durante el ao
Tablas estadsticas del Datos sobre el grado de ocupacin y rgimen de tenencia (propiedad,
parque de viviendas. alquiler, cesin u otras formas), de 2001 a 2005
Ministerio de Vivienda
Estadstica de Datos trimestrales por provincias de las transacciones de vivienda nueva

Transacciones y de segunda mano, libre y protegida: nmero de transacciones, valor
Inmobiliarias... total de las transmisiones, valor medio de las transmisiones, segn valor
Ministerio de Vivienda y superficie construida y nacionalidad del comprador. 2004.
Estadstica de precios Serie de PRECIOS DE LA VIVIENDA por Comunidades Autnomas y

Ministerio de Vivienda provincias, capitales y municipios con ms de 25.000 habitantes, con
datos trimestrales desde 1995 a 2006 para vivienda libre y protegida. En
los precios de la vivienda libre, se diferencian los de las viviendas con
ms de dos aos de antigedad y hasta dos aos de antigedad. ndice
general de precios con evoluciones trimestrales e interanuales.
Encuesta de Datos sobre tipos de hogar, nivel de renta y rgimen de tenencia de la

Condiciones de Vida vivienda desde 2002
(ECV), INE
Observatorio Anlisis de Coyuntura del Sector Inmobiliario, informacin trimestral

Inmobiliario ASPRIMA sobre evolucin de precios de vivienda y de diversos indicadores de
coyuntura. ndice Sinttico de Actividad Inmobiliaria Residencial (ISAIR)
desde 2005
www.idealista.com, Serie de precios de viviendas de segunda mano. Datos por distritos de

Madrid capital y de algunos municipios de la provincia, desde 2001.
www.st-tasacin.es Indicadores de precios de vivienda para la Comunidad de Madrid,

municipios y distritos de la capital, 2005
Encuesta de demanda Las viviendas buscadas para compra, para alquiler y las viviendas
de vivienda compradas, los datos de las viviendas aparecen cruzados con los de los
Ministerio de Vivienda demandantes.
Barmetros de Demanda subjetiva de vivienda

Opinin del CIS

Coyuntura Econmica
FUENTE DATOS
Anuario Econmico de Renta familiar disponible para las Comunidades Autnomas, las
Espaa provincias y los municipios de ms de 1.000 habitantes. 1997-2005.
Servicio de Estudios
de La Caixa
El Instituto de Renta Bruta Disponible per cpita, 1997-2000.

Estadstica de la
Comunidad de Madrid.
Instituto Nacional de Paro Registrado por grupos de edad, desde 1993.

Empleo
Contabilidad Regional Renta disponible bruta de los hogares. Serie 20002003

de Espaa. Base
2000- INE.
Encuesta de Poblacin Mercado de trabajo (ocupados, parados, activos e inactivos), 1991 a

Activa (EPA). INE 2005.
Encuesta de Ingresos, gastos, rgimen de tenencia y problemtica; trabajo y

Condiciones de Vida condiciones de vida; enseanza y formacin; as como niveles de
(ECV), INE pobreza de los hogares, desde 2002.
Catastro Inmobiliario Datos de superficies y usos de las parcelas urbanas edificadas para el
Ministerio de periodo 1994-2004 por municipios.
Economa y Hacienda
Estadstica Registral Transacciones de vivienda (nuevas y protegidas), precios de venta

Inmobiliaria (nueva y usada), rentabilidad de la inversin y financiacin hipotecaria
Centro de Procesos (tipos de inters, plazos y cuotas de los prstamos) a nivel nacional,
Estadsticos del autonmico, provincial y de capitales de provincia. Serie anual desde
Colegio de 2004.
Registradores de
Espaa
Encuesta Financiera Informacin sobre la situacin patrimonial y las decisiones financieras de

de las Familias. los hogares espaoles. 2002.
Banco de Espaa
El anlisis del suelo Datos de la clasificacin y calificacin del suelo por mbitos municipales
segn el planeamiento y agrupaciones de la Direccin General de Urbanismo y Planificacin
vigente Regional. Consejera de Medio Ambiente y Ordenacin del Territorio,
Instituto de para el periodo 1992-2003.
Estadstica de la
CAM.1992-2003

3. Anlisis de la demanda observada y validacin

del mtodo
Para sustentar un ejercicio prospectivo que permita estimar, con los

niveles de desagregacin requeridos, las necesidades futuras de nuevas
viviendas es necesario analizar primero algunos aspectos de la dinmica
reciente del mercado.
Como ya se ha sealado, el funcionamiento del mercado de la vivienda

es un proceso extremadamente complejo y es escasa la informacin disponible
para el estudio de los diferentes elementos que en l intervienen. Los anlisis
que se han podido realizar hasta la fecha aportan referencias parciales y no
siempre todo lo slidas que sera deseable.
Ante un panorama de evidentes debilidades de informacin y anlisis,

resulta conveniente comprobar el mtodo, que posteriormente se va a aplicar
en las proyecciones, en el anlisis de la demanda potencial demogrfica del
periodo 1991-2001. Los resultados de este anlisis, completados con las
tendencias observadas en los ltimos aos (2002-2006), cruzados con la
evolucin realmente observada en el parque de vivienda y con otros
parmetros de la dinmica econmica, constituyen la base de informacin y
metodolgica sobre la que se habrn de sustentar las hiptesis a utilizar en las
proyecciones.

3.1 La dinmica demogrfica observada (1991-2001).
La evolucin de la poblacin responde a factores de comportamiento y a

elementos estructurales. En la Comunidad de Madrid, durante el decenio de
los noventa, se dejan notar los efectos del aumento de la esperanza de vida
TABLA 3.1) y de la intensa disminucin de la fecundidad, vinculada al retraso
en el calendario de la maternidad. Las tasas brutas de mortalidad (GRFICO
3.1) y de natalidad GRFICO 3.2) siguen las pautas marcadas por una
poblacin estable, con tendencia al envejecimiento pero ms joven que la
poblacin espaola. Son todos ellos efectos del comportamiento demogrfico
que se producen sobre una estructura muy marcada por las intensas
migraciones interprovinciales ocurridas desde principios de los cincuenta a
mediados de los setenta. Las recientes migraciones de extranjeros, todava en
expansin en 2001, dejan notar sus efectos de manera inmediata en el
crecimiento y en la estructura, y de forma sesgada por grupos de edad y
mbitos.
Grfico 3.1 Comparacin de la evolucin de la Tasa Bruta de

Mortalidad en la Comunidad de Madrid con la de Espaa.
Tasa Bruta de Mortalidad
10,0
Fallecimientos por mil habt.
9,0
8,0
7,0
6,0
5,0
1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005
Espaa Madrid
Fuente: Elaborado a partir de Movimientos Naturales de la Poblacin INE.

TABLA 3.1 Evolucin de la esperanza de vida en la Comunidad

de Madrid
Esperanza de vida a edades exactas

Edad 1986 2004
75 11,20 16,51
80 8,40 9,65
90 4,67 5,33
Fuente: Elaborado a partir de MNP. Servicio de Estadstica de la Comunidad de Madrid.
GRFICO 3.2 Comparacin de la evolucin de la Tasa Bruta de

Natalidad de la Comunidad de Madrid con la de Espaa
24
Nacimientos por 1.000 habt.
20
16
12
8
1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005
Espaa C.Madrid
Fuente: Elaborado a partir de MNP INE.

GRFICO 3.3 Comparacin de la evolucin de la edad madia al

primer matrimonio de la Comunidad de Madrid y de Espaa
(varones y mujeres).
32
31
30
29
Aos de edad
28
27
26
25
24
23
22
1975 1980 1985 1990 1995 2000
Varones Espaa Mujeres Espaa

Varones C.Madrid Mujeres C.Madrid
Fuente: Elaborado a partir de MNP INE. y Servicio de Estadstica de la Comunidad de Madrid.
GRFICO 3.4 Evolucin del ndice Sinttico de Fecundidad (ISF)

y de la edad media de las madres al nacimiento del primer hijo
en la C. de Madrid
1,50 31
1,40 30
Edad media de las madres
Hijos por mujer
1,30 29
1,20 28
1,10 27
1,00 26
1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004
Hijos por mujer Edad media de la madre al nacimiento del primer hijo
Fuente: Elaborado a partir de MNP. Servicio de Estadstica de la Comunidad de Madrid.

La comparacin de las pirmides de 1991 y 2001 (GRFICO 3.5) permite

visualizar el efecto de la alta fecundidad anterior a 1976 con un fuerte
incremento de los grupos de adultos jvenes, principales demandantes de
vivienda, durante el decenio. Tambin se aprecia la acusada disminucin de
los grupos ms jvenes, futuros demandantes de vivienda, en este caso como
consecuencia de la cada de la fecundidad desde 1976 (TABLA 3.2).
Las migraciones de extranjeros, an en su fase inicial en 2001,

contribuyen tambin al engrosamiento de los grupos de adultos jvenes de 20
a 40 aos.
Por la parte alta de la pirmide, el efecto estructura se une al aumento

de la esperanza de vida lo que provoca el aumento del tamao de esos grupos
de edad que, igual que ocurre con la mortalidad, produce primero un efecto de
embolsamiento de poblacin en las edades ms avanzadas y anuncia, para un
futuro no lejano, un inevitable incremento de los flujos de viviendas liberadas
por extincin de hogares.
GRFICO 3.5 Evolucin de la pirmide de la Comunidad de

Madrid entre 1991 y 2001.
Grupos que han crecido
Grupos que han decrecido
FUENTE: Elaboracin propia a partir de los datos de los Censos de 1991 y de 2001

Tabla 3.2 Evolucin por grupos de edad de los residentes en la

Comunidad de Madrid entre 1991 y 2001.
1991 2001 Crecimiento TAA%
Total 4.947.209 5.423.384 476.175 0,87
< 20 1.385.045 1.090.799 -294.246 -2,24
20-34 1.212.888 1.437.577 224.689 1,62
35-49 980.827 1.225.266 244.439 2,13
50-64 782.504 880.256 97.752 1,12
65-74 348.190 453.482 105.292 2,53
75 + 237.755 336.004 98.249 3,33
FUENTE: Elaboracin propia a partir de los datos de los Censos de 1991 y de 2001
3.1.1 Evolucin de los hogares
El modelo en el que se inscribe la dinmica demogrfica de la poblacin

de la Comunidad de Madrid tiene en las formas de convivencia, migraciones a
parte, sus aspectos ms dinmicos y ms determinantes en la conformacin
de la demanda de vivienda.
Las unidades de convivencia se clasifican por el nmero y las

caractersticas de los miembros que las integran y la naturaleza de sus
vnculos y suponen la existencia de relaciones que las justifican como clulas
de cohesin social, como unidades de ahorro, de consumo y, sobre todo, de
demanda de vivienda. El hogar, como unidad estadstica bsica de las formas
de convivencia, ha de ser tambin la unidad bsica a la hora de investigar la
demanda de vivienda.
El crecimiento del nmero de hogares es la diferencia entre el nmero de

unidades existentes en el momento final y las que haba en el momento inicial.
C. H1991,2001 = H 2001 - H 1991

Es tambin igual a la suma del flujo de hogares nuevos (HN) que se han
creado, menos el flujo de hogares que han desaparecido (HD), ms el saldo
neto migratorio de hogares durante el decenio.
1991,2001
CH = H N 1991,2001 H D 1991,2001 + SMH 1991,2001
Interesa conocer la evolucin del nmero y la estructura de los hogares

y para ello es necesario considerar los diversos eventos demogrficos que
pueden dar lugar a su aparicin y desaparicin.
Por ejemplo, una persona que vive sola y que, por tanto, constituye un
hogar unipersonal, puede cambiar de posicin pasando a ser una persona que
vive en pareja al integrarse en un hogar monoparental, dando lugar a la
desaparicin de un hogar. De igual manera, un hijo que vive con sus padres
puede emanciparse y pasar a vivir solo dando lugar a la aparicin de un nuevo
hogar (GRFICO 3.6).

GRFICO 3.3. Ejemplo de matriz reducida para vislumbrar

eventos o cambios de las posiciones dentro del hogar y su
capacidad para generar flujos de hogares.
Posiciones posibles
Varn en pareja con hijos
Mujer en pareja con hijos
Varn en pareja sin hijos
Mujer en pareja sin hijos
Mujer sola con hijos

Hijo con sus padres
Persona sola
Otras
Hogares Posiciones iniciales
Unipersonales Persona sola -1 -1 -1 -1
Varn en pareja con hijos +1
Pareja con hijos Mujer en pareja con hijos +1
Hijo/a con sus padres +1 +1 +1 +1
Varn en pareja sin hijos +1 -1
Pareja sin hijos
Mujer en pareja sin hijos +1 -1
Madre con hijos Mujer sola con hijos
Otros Otras
+1 Cambio posible que implica aparicin de un nuevo hogar

-1 Cambio posible que implica desaparicin de un hogar
Fuente: Vinuesa, J y Puga, D (2006) Tcnicas y ejercicios de demografa. Madrid. Instituto Nacional de
Estadstica.
En el flujo de nuevos hogares intervienen la emancipacin de los jvenes

y algunas rupturas de hogares preexistentes. En el flujo de desapariciones de
hogares incide directamente la mortalidad (circunstancia ms propia de los
hogares unipersonales de edad avanzada) y las fusiones, especialmente con la
formacin de parejas desde hogares unipersonales o por reagrupamiento de
personas de edad muy avanzada en los hogares de sus hijos. Se dan tambin

casos de desaparicin cuando algunos individuos de edad avanzada se

trasladan a una residencia colectiva.
Las migraciones pueden tener incidencia directa en el nmero de

hogares cuando emigran hogares completos, pero si se trata de migraciones
de personas solas, su efecto es ms difcil de cuantificar. En una primera etapa
de la corriente migratoria, los emigrantes suelen agruparse en hogares
complejos y hay que prever un posible efecto retardado sobre la demanda de
vivienda, que se producira con la consolidacin y el reagrupamiento familiar.
Entre las poblaciones ms evolucionadas es normal que el nmero de

hogares crezca a un ritmo mayor que el de los residentes. Es un fenmeno
que depende del proceso de envejecimiento demogrfico y de ciertas
tendencias sociales en auge, por lo que previsiblemente habr de acentuarse
en los prximos quinquenios.
Entre 1991 y 2001 (TABLA 3.3) el nmero de hogares madrileos ha

crecido a un ritmo anual de 1,89%, casi dos veces y media mayor al
registrado por su poblacin (0,78 %). Los ritmos de crecimiento entre los
hogares de distintos tamaos indican la orientacin del proceso. Crecen ms
rpidamente los hogares ms pequeos, especialmente los unipersonales y los
de dos personas, que pasan del representar el 35,5% a ser el 44,9% del total.
En 1991 el tipo de hogar ms frecuente era el de 4 miembros mientras

que en 2001 el tipo predominante es el hogar de 2 miembros (en su mayor
parte, parejas sin hijos).
La evolucin en el tamao y en los tipos de hogares depende de la

fecundidad, de la mortalidad, de los movimientos migratorios de personas y de
hogares y del resto de los fenmenos demogrficos que implican cambios de
posicin en el hogar: emancipaciones, rupturas, incorporaciones y fusiones.

TABLA 3.3 Evolucin del nmero de hogares por tamaos en la

Comunidad de Madrid
Crecimiento
1991 2001 TAA (%)
1991-2001
TOTAL 1.534.362 1.873.792 339.430 1,89
1 persona 204.040 363.222 159.182 5,56
2 personas 341.209 477.485 136.276 3,20
3 personas 312.252 403.635 91.383 2,44
4 personas 380.393 419.473 39.080 0,92
5 y ms personas 296.468 209.977 -86.491 -3,18
Fuente: Elaboracin propia a partir de los Censos de Poblacin de 1991 y de 2001.

http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/censos/icenso01retrohoga01.xls
Todos estos fenmenos se traducen durante el decenio considerado en

un importante incremento de los hogares sin ncleo familiar (TABLA 3.4),
especialmente los unipersonales. El segundo mayor incremento lo
experimentan las parejas solas sin hijos. Entre ambos tipos representan ms
de las tres cuartas partes del incremento en el nmero de hogares.
TABLA 3.4 Evolucin de los hogares por tipos segn ncleo.
Evolucin
1991 2001
1991-2001
Hogares % Hogares % Hogares TAA(%)
Total de hogares 1.534.362 100,0 1.873.792 100,0 339.430 1,89
Sin ncleos 256.757 16,7 448.661 23,9 191.904 5,37
De una personas 204.040 13,3 363.222 19,4 159.182 5,56
De dos o ms personas 52.717 3,4 85.439 4,6 32.722 4,63
Con un ncleo 1.239.682 80,8 1.380.189 73,7 140.507 1,01
Matrimonio o pareja sin hijos 258.134 16,8 361.484 19,3 103.350 3,21
Matrimonio o pareja con hijos 842.729 54,9 823.562 44,0 -19.167 -0,22
Padre solo con hijos 20.497 1,3 34.453 1,8 13.956 4,99
Madre sola con hijos 118.322 7,7 160.690 8,6 42.368 2,91
Con dos o ms ncleos 37.923 2,5 44.942 2,4 7.019 1,60

http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/censos/icenso01retrohoga03.xls

El aumento del nmero de hogares unipersonales est en relacin con el

aumento de la esperanza de vida, y con nuevas pautas sociales en las formas
de convivencia que llevan a que cada vez haya ms individuos que viven
solos, con especial incidencia entre los varones menores de 40 aos (GRFICO
3.7). Este es un fenmeno comn a todas las poblaciones evolucionadas y ha
de seguir intensificndose en la poblacin de la Comunidad de Madrid. Aunque
la proporcin de individuos de 20 a 39 aos que viven solos ha pasado del
2,7% al 5,4%, sigue estando claramente por debajo de las que se registran en
otras poblaciones europeas. Es una proporcin que se vera claramente
incrementada con un mercado de vivienda ms favorable al alquiler y con
mayor oferta de viviendas pequeas, adecuadas para este tipo de hogares.
GRFICO 3.7 Evolucin de la pirmide de las personas en

los hogares unipersonales
90+
Hombres Mujeres
85-89
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
10-14
5-9
0-4
35.000 25.000 15.000 5.000 5.000 15.000 25.000 35.000
1991
2001

En trminos absolutos, tras los hogares de menores de 40 aos, los que

ms han aumentado son los de residentes de 40 a 64 aos (TABLA 3.5). En
este caso, junto a la inercia de la pirmide, se refleja la incidencia de las
rupturas de parejas que igualmente habr de aumentar en el futuro,
especialmente si las condiciones del mercado de la vivienda dejan de ser un
fuerte obstculo (Puyol, R. y Vinuesa, J. 2006).
Los hogares formados por una pareja y sus hijos siguen siendo, con
diferencia, los ms numerosos aunque pierden volumen y, sobre todo,
presencia relativa por el incremento de parejas con hijos ya emancipados
(nido vaco), de parejas sin hijos y de hogares monoparentales. Todo lo cual,
junto con el auge de los hogares unipersonales, provoca necesariamente la
reduccin del tamao medio de los hogares (Vinuesa, J. 2004).
TABLA 3.5 Evolucin de la estructura por edad y sexo de las

personas en hogares unipersonales
Crecimiento 1991-2001
Varones TAA% Mujeres TAA%
15-39 35.419 9,23 26.868 8,63
40-64 23.928 6,89 19.153 3,85
65-74 6.177 5,42 8.646 1,76
75+ 6.610 6,05 32.381 5,72
Total 72.134 7,55 87.048 4,64
La reduccin del tamao medio del hogar (TMH), condicin necesaria

para que sea mayor el ritmo de crecimiento de los hogares con respecto a la
poblacin, es tambin un fenmeno comn entre las poblaciones de las
sociedades ms evolucionadas. En la poblacin de la Comunidad de Madrid el
TMH era de 3,25 en 1991 y ha quedado reducido a 2,89 personas por hogar
en 2001, pero sigue siendo sensiblemente mayor que el de la mayora de los
pases de la Unin Europea (Francia y Alemania, que no ostentan los valores
ms bajos, tienen respectivamente tamaos medios de 2,4 y 2,2).

En sntesis, durante el decenio considerado se ha observado un fuerte

ritmo de crecimiento del nmero de hogares (1,89% anual), que reducen su
tamao (-1,14% anual), a la vez que va apareciendo una gama de hogares
ms diversa y cambiante en la que van emergiendo y ganando presencia otras
formas de convivencia, que unen a sus casi ilimitadas modalidades un carcter
ms efmero. El mayor incremento, tanto en valores absolutos como relativos,
se registra en los hogares sin ncleo familiar (TABLA 3.6).
Por lo que respecta al saldo de hogares como consecuencia de los flujos

migratorios durante el decenio, se ha estimado un saldo positivo de 64.300
hogares lo que viene a representar un 19% del crecimiento total de hogares.
TABLA 3.6 Estimacin de los flujos migratorios de hogares en la

Comunidad de Madrid entre 1991 y 2001
Hogares que en 2001 residen en la Comunidad de Madrid y en 1991

+ 54.300
residan en otra CCAA
Hogares que en 2001 residen en la Comunidad de Madrid y en 1991
+ 75.200
residan en el extranjero
Hogares que en 2001 residen en otra CCAA y en 1991 residan en la
- 65.200
Comunidad de Madrid
Saldo Neto de Hogares + 64.300
FUENTE: Datos estimados a partir de datos de residentes y hogares con persona de referencia extranjera del
Censo de 2001.
Los perfiles de los flujos migratorios con origen y destino en la

Comunidad de Madrid durante 2001 (GRAFICO 3.8), reflejan que se trata de
migraciones de adultos jvenes, por motivos de trabajo, que en el caso de las
salidas se ve completada por la bsqueda de un mercado de vivienda mas
adecuado en las provincias limtrofes (muy especialmente Toledo y
Guadalajara). Tambin en el caso de las salidas se aprecia una leve incidencia
de migraciones tras la jubilacin, lo que probablemente se traduce en la
prctica en viviendas vacas o slo temporalmente utilizadas en Madrid.

GRFICO 3.8 Perfiles de los flujos migratorios de la

Comunidad de Madrid en 2001.
30.000
25.000
20.000
migrantes
15.000
10.000
5.000
0
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
85
90
95
100
edades
A otras CCAA Desde Extranjero Desde otras CCAA
FUENTE: Elaboracin propia a partir de Estadstica del movimiento migratorio de la C. de Madrid

http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/migra/estructumigra.htm
Ya ha sido planteada anteriormente la diversidad de los principales

eventos y elementos demogrficos que dan lugar a la aparicin y desaparicin
de hogares y que pueden incidir adems en la evolucin de su tamao y en su
composicin. Ante la imposibilidad de realizar anlisis longitudinales, por la
inexistencia de la informacin necesaria para la complejidad del fenmeno,
normalmente se opta por efectuar valoraciones estticas que permiten simular
el proceso. Aqu se van a utilizar varios anlisis complementarios, con objeto
de alcanzar una explicacin lo ms aproximada posible a la dinmica del

proceso. La aplicacin de estas tcnicas al periodo 1991-2001 permite

contrastar su fiabilidad y su aplicabilidad para el posterior ejercicio de
prospectiva e, igualmente, ha de servir para fundamentar las hiptesis que al
final se establezcan como ms probables.
3.1.2 Estimacin de flujos de hogares.
El mtodo de la Persona de Referencia del Hogar, utilizado

normalmente para hacer proyecciones de hogares, permite aqu estimar la
aparicin y desaparicin de hogares por grupos de edad. La Tasa de Persona
de Referencia (hts,x) es la proporcin entre el nmero de personas de
referencia de sexo s y edad x en el ao t (Hts,x) con respecto a la
poblacin total del mismo sexo y edad (Pts,x). Puede registrar valores entre 0 y
1.
H st , x
h t
s,x =
Pst, x
La informacin mnima necesaria es la poblacin por sexo y edad y los

valores correspondientes a las sucesivas (hts,x) (VINUESA, J. 1994).
En este caso lo que interesa es aplicar el mtodo para observar como se

distribuye el crecimiento en funcin de los cambios de la estructura de la
poblacin por sexo y edad y de la propia variacin de la tasa, que depende a
su vez de la dinmica social en las formas de convivencia.
A travs de este procedimiento se tiene la distribucin de los hogares

segn el grupo de edad de las personas de referencia. El clculo del
crecimiento en el nmero de hogares correspondiente a personas de
referencia de cada edad es:
CH xt , t + n = H xt + n H xt
El crecimiento del nmero de hogares en cada grupo de edad (x)

depender de la inercia de la estructura por edad y de los cambios en hsx.

Para el periodo analizado, los datos de hogares segn el sexo de la

persona (TABLA 3.7) reflejan un aumento considerable de las tasas de
mujeres de referencia (hfx). Sin que ello tenga realmente incidencia en el
crecimiento del nmero de hogares, la relacin de varones por cada mujer
marca un ascenso de las mujeres-personas de referencia, mostrando una
tendencia que continuar en el futuro. El cambio se puede deber a motivos
bsicamente nominales: ya no se establece por defecto que la persona de
referencia es el varn-cabeza-de-familia. En el Censo de 2001 se establece
como Persona Normalizada de Referencia la que teniendo la condicin de
activa tenga tambin el mayor nivel educativo dentro del hogar. Pero el
cambio se debe tambin al incremento de mujeres que deciden vivir solas, al
incremento de hogares monoparentales de madre sola con hijos y, sobre todo,
al incremento del nmero de mujeres mayores viudas.
TABLA 3.7 Evolucin del nmero de hogares segn el sexo de la

persona de referencia
Crecimiento TACAA
1991 1996 2001 1991-2001 (%)
Varones 1.206 1.269 1.403 197 1,52
Mujeres 328 363 470 142 3,66
Relacin de
3,7 3,5 3,0 1,4
masculinidad
Total 1.534 1.632 1.873 339 2,02
Fuente: Elaboracin propia a partir de Censo de 1991, Padrn de 1996, Censo de 2001 e Instituto de
Estadstica de la Comunidad de Madrid,
http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/censos/descarga/cen01retrohogat14.xls
La aplicacin del mtodo (TABLA 3.8), permite observar adems los

flujos de un mismo grupo de edad a lo largo del tiempo, como si de cohortes
se tratara, lo que resulta especialmente til a efectos de establecer tendencias
y tipos de hogares:
FH xt ,,tx++nn = H xt ++nn H xt
Los datos de crecimientos entre los grupos de edad permiten constatar

los cambios en la estructura. Por ejemplo, en 1991 haba 158.265 hogares con
una persona de referencia entre 35 y 39 aos de edad, en 2001 el nmero de

hogares con personas de referencia de ese mismo segmento de edades haba

aumentado en 55.270 unidades. Se constata la tendencia al envejecimiento en
el hecho de que los hogares con personas de referencia mayores de 65 aos
de edad han aumentado en 112.000 unidades, pasando de representar el
23,2% al 25,1% de los hogares.
Los flujos, por su parte, reflejan la evolucin de la htx y de la estructura,

que absorbe los efectos de la mortalidad y del saldo neto migratorio. Por
ejemplo, la cohorte de individuos de 20 a 24 aos de edad en 1991 agrupaba
a 21.486 personas de referencia, en 2001 la misma cohorte, ahora con edades
entre 30 y 34 aos, agrupaba a 185.734 personas de referencia, lo que
supone un flujo de 164.248 hogares. Del mismo modo, en 1991 el grupo de
75 a 79 aos de edad tena 73.566 personas de referencia y en 2001, con 85-
89 aos, refleja la desaparicin durante el decenio de 41.707 hogares.
Siguiendo a los grupos de edad de las personas de referencia que en

1991 no haban cumplido los 50 aos, la tabla de flujos muestra que el
incremento del nmero de hogares en esa franja se eleva durante el periodo a
521.313 unidades. De los 50 aos en adelante los flujos reflejan una
disminucin de 181.883 hogares, bsicamente como consecuencia de la
progresiva prdida de efectivos de las generaciones.

TABLA 3.8. Evolucin del nmero de hogares segn la edad de

las personas de referencia
Crecimiento en grupos de edad Flujos en grupos de edad
CH 1991
x
2001
= H x2001 H x1991 FH 1991 , 2001
x,x+ 2 = H 2001
x+2 H 1991
x
15-19 3.075 15-19 4.333 15-19

20-24 7.097 20-24 28.583 20-24
25-29 9.321 25-29 101.987 25-29
30-34 31.489 30-34 164.248 30-34
35-39 55.270 35-39 119.611 35-39
40-44 37.869 40-44 51.361 40-44
45-49 29.803 45-49 26.958 45-49
50-54 44.540 50-54 15.003 50-54
55-59 16.073 55-59 9.229 55-59
60-64 -7.090 60-64 -5.347 60-64
65-69 16.335 65-69 -10.462 65-69
70-74 33.451 70-74 -15.300 70-74
75-79 25.495 75-79 -22.718 75-79
80-84 17.373 80-84 -30.148 80-84
85-89 12.936 85-89 -41.707 85-89
90-94 5.256 90-94 -33.294 90-94
95y + 1.137 95y + -16.730
-5.121 95 y +
-1.056
Total hogares 339.430 Total de hogares 339.430
Fuente: Elaboracin propia a partir de Censo de 1991, Padrn de 1996, Censo de 2001 e Instituto de
Estadstica de la Comunidad de Madrid,
http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/censos/descarga/cen01retrohogat14.xls
Los resultados obtenidos indican que la emancipacin es el cambio de

posicin en la forma de convivencia que mayor incidencia tiene en la evolucin
del nmero de hogares y, por consiguiente, en la demanda de vivienda.
La ausencia de informacin estadstica sobre el evento emancipacin no

permite, como sera deseable, disponer de datos sobre los flujos anuales de
emancipados. Para estimarlos hay que elaborar un procedimiento indirecto con
el que, partiendo de la consideracin de la situacin de emancipado como una
caracterstica del individuo, derivada de la forma de convivencia, se identifica
la adquisicin de esa caracterstica, que obviamente supone un cambio de
posicin, y se equipara a un evento demogrfico: el suceso emancipacin.

Para operar, se parte de la Tasa de Emancipacin Acumulada (TEA), que

mide para el momento t la proporcin de los individuos de edad x que no
conviven con sus padres.
TEAt x = Residentestx que no viven con sus padres /Residentestx
Cabe interpretar las curvas de las TEAx como una aproximacin al

calendario de la emancipacin de una generacin ficticia, en el supuesto de
que fuese similar el comportamiento de las sucesivas generaciones. Las curvas
correspondientes a las poblaciones de varones y mujeres de Espaa y de
Madrid (GRFICO 3.9) muestran una clara homogeneidad de comportamientos
y un retraso en el calendario de los varones. Entre los 27 y los 31 aos la
proporcin de mujeres emancipadas es unos diez puntos mayor que la de los
varones. Dadas las circunstancias socioculturales, la vinculacin de la
emancipacin a la formacin de parejas y la mayor edad de los varones en ese
evento, podra pensarse que los tramos en los que queda ms claramente
marcado el desfase en el calendario de la emancipacin, coinciden tambin
con los de mayor intensidad del fenmeno.
La observacin del fenmeno de emancipacin se limita a la franja de

edades en las que es razonable que ocurra el evento. Segn el Censo de 2001,
al cumplir 18 aos de edad un 7,61 % de los residentes en vivienda familiar
en la Comunidad de Madrid no conviven con sus padres. Obviamente, la
mayor parte de estas situaciones estarn provocadas por causas diferentes a
la emancipacin y que tambin podran estar presentes en otras edades. Al
cumplir los 40 aos la proporcin de los emancipados es del 88,84%.

GRFICO 3.9 Curvas de emancipacin acumuladas de las

poblaciones de Espaa y de la Comunidad de Madrid (2001)
10 0
90
80
70
60
TEAx
50
40
30
20
10
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 3 3 3 4 35 3 6 37 38 39
e d ad e s
Es paa v a rones
Es paa Mujere s
Madr id V ar one s
Madr id Mujer es
Fuente: INE. Censo de 2001. Elaboracin propia
La TEAx, como tal proporcin, es un indicador sin dimensin temporal

pero permite calcular flujos e indicadores de intensidad. Para ello se supone
un mismo calendario de emancipacin para las distintas generaciones
consideradas y se interpreta que la diferencia entre residentes que viven con
sus padres y residentes que no viven con sus padres es nicamente
consecuencia de la emancipacin de los primeros, por ello se limita la
observacin a los individuos entre 18 y 39 aos cumplidos. Se entiende pues
que los cambios de posicin en la forma de convivencia que suponen dejar de
vivir con los padres no son interpretables como emancipaciones si se producen
antes de cumplir los dieciocho o despus de cumplir los 40. No se consideran

tampoco otras posibles interferencias de la mortalidad, de migraciones o por la

reversibilidad del evento.
A partir de estas premisas, la confeccin de unas tablas de emancipacin

(Vinuesa, J y Puga, D, 2007) permiten calcular las tasas especficas de
emancipacin por edades (TEEx) y posteriormente la probabilidad de
emancipacin entre edades (QEx) que permite obtener flujos de emancipados
por edades para cada ao de la proyeccin.
Con los datos del Censo de 2001 se han obtenido las TEAx2001 y la QEx2001
correspondientes a la poblacin de nacionalidad espaola, a la poblacin
extranjera y a la poblacin total (GRFICO 3.10), pudiendo as valorar los
sesgos que introduce los inmigrantes extranjeros en las forma de convivencia
y, en concreto, en los indicadores de emancipacin. Las curvas de la TEAx,
muestran cmo la llegada de inmigrantes supone un incremento de la tasas de
emancipacin proporcional a su nmero, especialmente, como es lgico, en las
edades ms jvenes.
GRFICO 3.10 Comparacin de curvas de las tasas de

emancipacin acumulada por edad en la comunidad de
Madrid.
100
90
80
70
60
TEAx
50
40
30
20
10
0
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39
Edades
Extranjera Espaola Todos 1991
Fuente: Elaboracin propia a partir del Censo de 2001

A partir de los datos de 2001 se han estimado los correspondientes a

1991 bajo la hiptesis de que durante el intercenso se ha producido un retraso
en el calendario de la emancipacin de forma similar a lo ocurrido con la edad
media a la maternidad (27,54 y 30,10) y la edad media de los esposos al
primer matrimonio (28,40 y 30,62). Con el retraso estimado, se han ajustado
los valores de la QEx para cada uno de los aos del periodo siguiendo unas
pautas proporcionales a las del incremento del precio de la vivienda (GRFIC0
3.11 y TABLA 3.9).
GRFICO 3.11 Estimacin de los emancipados por edad segn la

Tabla de Emancipacin en 1991 y 2001 en la Comunidad de Madrid.
10.000
9.000
8.000
7.000
Emancipados
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38
Edades
1991 Espaola 2001 Total 2001

TABLA 3.9 Edad media a la que se emancipan los individuos

de 18 aos de edad en la Comunidad de Madrid
1991 27,66
2001 29,22
2001 (espaoles) 29,78
2001 (extranjeros) 22,77
Fuente: Elaboracin propia a partir de los datos del Censo de 2001.
Segn el modelo utilizado, el retraso del calendario no supone una

menor Tasa de Emancipacin Acumulada al cumplir los 40 aos (TEA39); hay
un mismo nmero total de emancipaciones pero s que varan y se desplazan
en el tiempo los flujos anuales de emancipacin.
Los valores obtenidos han sido aplicados a cada uno de los 22 grupos de
edad entre 18 y 40 aos, obtenindose los resultados de la TABLA 3.10.
TABLA 3.10 Estimacin de los flujos de individuos

emancipados en cada ao en la Comunidad de Madrid.
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
66.337 67.529 68.622 69.520 70.267 70.944 71.512 72.049 72.799 74.088
FUENTE: Elaboracin propia a partir de los datos del Censo de 2001
Segn la estimacin realizada, desde 1.01.1991 a 1.01.2001 se han

efectuado en la Comunidad de Madrid un total de 703.667 emancipaciones.
Todas ellas suponen alteracin en la estructura de hogares y en una
proporcin a determinar han dado lugar a la formacin de hogares,
unipersonales, de dos personas, generalmente una pareja, o de varias
personas, generalmente sin ncleo familiar.

El estado civil de los individuos de cada grupo de 18 a 39 aos ya

emancipados nos ayuda a transformar los flujos de emancipados en hogares.
A partir de los datos de estado civil se establece un coeficiente de 0,5 para los
casados. Para los solteros, viudos, separados y divorciados, se considera que
si todos constituyesen hogares unipersonales habra que aplicarles un
coeficiente de 1, pero es sabido que un parte de estos estn viviendo en
pareja5 y otros conviven con otra u otras personas en hogares generalmente
sin ncleo. El cruce de la informacin anterior con los datos censales sobre
tipos de hogares permite establecer un coeficiente determinado por la
proporcin de hogares unipersonales y el tamao medio del resto. A partir del
clculo de dicho coeficiente para cada edad, se han estimado los flujos de
hogares en cada uno de los aos del periodo. Son datos que no incluyen el
efecto de desaparicin de hogares por fallecimiento que, a las edades
manejadas, han de ser cuantitativamente irrelevante.
Los flujos de hogares aparecidos cada ao en razn de las

emancipaciones a las diferentes edades, aparecen reflejados en la TABLA 3.11.
El flujo total durante el decenio es de 401.696 que se distribuyen por edades
de forma que el 72,1% corresponden a individuos entre los 23 y los 33 aos
de edad.
En su conjunto, los flujos de todas las edades van siendo mayores segn
se van haciendo notar los efectos de la inmigracin, aunque la mayor
intensidad de los flujos en los ltimos aos del decenio es tambin efecto del
retraso en el calendario de emancipacin (GRFICO 3.12)
5
Segn la EPA, la proporcin de personas conviviendo como pareja de hecho no casadas era del 27,2% en
2000 y de 35,5% en 2004, para el grupo de 16 a 29 aos de edad,.

TABLA 3.11 Estimacin de los flujos anuales de hogares por

emancipacin por edades en la Comunidad de Madrid.
Edad 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
39 305 306 311 318 325 334 344 353 362 374
38 302 307 313 321 329 339 347 354 364 378
37 375 383 392 403 414 424 432 441 455 473
36 603 618 635 653 668 681 693 711 733 761
35 669 688 708 725 738 750 768 788 811 842
34 772 795 815 829 842 861 882 903 929 961
33 1.121 1.148 1.170 1.189 1.214 1.242 1.269 1.299 1.331 1.367
32 1.495 1.523 1.549 1.582 1.617 1.651 1.686 1.718 1.748 1.793
31 1.947 1.981 2.026 2.071 2.112 2.155 2.191 2.215 2.250 2.320
30 2.516 2.574 2.635 2.689 2.741 2.784 2.809 2.835 2.892 2.988
29 2.885 2.955 3.020 3.078 3.123 3.149 3.172 3.214 3.285 3.397
28 3.476 3.554 3.629 3.683 3.710 3.735 3.776 3.836 3.921 4.059
27 3.531 3.608 3.667 3.697 3.719 3.758 3.809 3.869 3.958 4.094
26 3.332 3.390 3.424 3.447 3.479 3.524 3.572 3.632 3.711 3.817
25 3.086 3.120 3.147 3.179 3.217 3.259 3.307 3.358 3.412 3.474
24 2.608 2.633 2.664 2.698 2.731 2.769 2.806 2.834 2.852 2.874
23 1.853 1.877 1.903 1.927 1.952 1.976 1.993 1.994 1.987 1.975
22 1.638 1.663 1.686 1.708 1.727 1.740 1.739 1.724 1.695 1.659
21 1.361 1.382 1.401 1.417 1.426 1.424 1.409 1.380 1.338 1.294
20 1.473 1.494 1.512 1.523 1.519 1.502 1.469 1.419 1.361 1.309
19 1.296 1.312 1.322 1.318 1.302 1.273 1.228 1.175 1.123 1.074
18 1.250 1.261 1.258 1.243 1.214 1.171 1.118 1.066 1.016 971
Total 37.893 38.570 39.190 39.698 40.120 40.501 40.819 41.117 41.533 42.253

GRFICO 3.12 Distribucin por edades de los hogares

formados por emancipacin durante el decenio 1991-2001
en la Comunidad de Madrid.
40.000
35.000
30.000
25.000
Hogares
20.000
15.000
10.000
5.000
0
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39
Edades
El saldo neto del nmero de hogares observado en el decenio 1991-2001

fue de 339.430 lo que equivale a suponer que, por necesidades de
alojamiento, el parque de viviendas ha crecido al menos en esa misma
medida. Pero este saldo no nos dice cuantos hogares se han formado ni
cuantos han desaparecido. Tampoco nos permite saber cul ser la demanda
de primera vivienda, cul la correspondiente a cambios por mejora o por
desahucio, cuntas viviendas han quedado disponibles por cambio de vivienda
y por desaparicin de hogares (fusin y extincin).
Los anlisis efectuados indican que la demanda potencial por

emancipacin es del orden de 40.000 unidades al ao. La utilizacin del
mtodo de la Tasa de Persona de Referencia permite aadir que, si se
considera la evolucin de los hogares con personas de referencia menores de
60 aos en 1991, los cambios en la composicin de hogares y en la estructura

por edad elevan el flujo medio anual de nuevos hogares a 50.000. Por el
contrario, los grupos de mayores de esa edad reflejan una disminucin de
unos 18.000 hogares anuales (TABLA 3.12).
El crecimiento de los hogares de uno y dos miembros supone el 87% del

incremento total del nmero de hogares, lo que adems de explicar la
disminucin del tamao medio del hogar, indica tambin una posible tendencia
de la demanda en relacin con el tamao de la vivienda.
TABLA 3.12 Principales parmetros en la evolucin de hogares

1991-2001 de la Comunidad de Madrid
Porcentajes
con respecto
al total de
Hogares hogares
Crecimiento habitantes20-34 224.689
Crecimiento hogares 339.430 100
Hogares unipersonales 159.182 47
Hogares 2 personas 136.276 40
Pareja sin hijos 103.350 30
Madre/padre con hijos 56.324 17
Flujos hogares PR200115-39 418.762 123
Flujos hogares PR200115-59 521.313 152
Flujos Hogares PR200160+ -181.883 -52
Estimacin Flujo de hogares por emancipacin18-39 401.696 118
3.1.3. La dinmica observada en los mbitos

geogrficos.
Adems de los volmenes de poblacin y de hogares de los diferentes

mbitos geogrficos (MAPA 3.1), los principales factores diferenciadores con
incidencia en la evolucin del nmero de hogares por zonas son la estructura
por edad, la estructura de los hogares y, sobre todo, la redistribucin espacial
de la poblacin como consecuencia de la localizacin de la oferta de vivienda.
La comparacin de las tasas de crecimiento anual del nmero de hogares en
el periodo 1991-2001 en los distintos mbitos pone de manifiesto importantes

diferencias, que van desde la situacin de estacionaridad de la Almendra

Central (0,25%) hasta los fortsimos ritmos de crecimiento de la Corona
Oeste (6,14%) y de los Municipios No Metropolitanos (5,76%) (TABLA 3.13).
MAPA 3.1 mbitos geogrficos considerados
FUENTE: Elaboracin propia a partir de los mbitos geogrficos del Instituto de Estadstica de la C. de Madrid
Se ha optado por utilizar la divisin estadstica de la Comunidad de Madrid que cuenta con una
mayor longitud y continuidad de las series estadsticas: AREA METROPOLITANA: Municipio de
Madrid ms Corona Metropolitana. MUNICIPIO DE MADRID. ALMENDRA CENTRAL (Distritos de
Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamartn, Tetun y Chamber). PERIFERIA NOROESTE
(Distritos de Fuencarral-El Pardo, Moncloa-Aravaca, Ciudad Lineal, Hortaleza y Barajas).
PERIFERIA ESTE (Distritos de Moratalaz, Villa de Vallecas, Viclvaro y San Blas). PERIFERIA SUR
(Distritos de Latina, Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas y Villaverde). CORONA NORTE:
(Alcobendas, Colmenar Viejo incluye Tres Cantos- y San Sebastin de los Reyes). CORONA
ESTE: (Alcal de Henares, Coslada, Mejorada del Campo, Paracuellos del Jarama, Rivas
Vaciamadrid, San Fernando de Henares, Torrejn de Ardoz y Velilla de San Antonio). CORONA
SUR (Alcorcn, Getafe, Fuenlabrada, Legans, Mstoles, Parla y Pinto.). CORONA OESTE (Boadilla
del Monte, Brunete, Majadahonda, Pozuelo de Alarcn, Las Rozas de Madrid, Villanueva de la
Caada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odn). RESTO DE MUNICIPIOS NO
METROPOLITANOS

TABLA 3.13 Evolucin del nmero de hogares por mbitos

geogrficos.
Crecimiento
1991 2001 1991-
TAA %
2001
Total Comunidad 1.534.362 1.873.792 339.430 1,89
Municipio de Madrid 989.901 1.080.364 90.463 0,82
Almendra Central 359.336 369.138 9.802 0,25
Periferia Noroeste 220.889 250.088 29.199 1,17
Periferia Este 101.490 125.826 24.336 2,04
Periferia Sur 308.186 335.312 27.126 0,79
Corona Metropolitana 438.862 601.564 162.702 3,00
Corona Norte 47.667 69.833 22.166 3,64
Corona Este 105.460 144.428 38.968 2,99
Corona Sur 244.701 309.829 65.128 2,24
Corona Oeste 41.034 77.474 36.440 6,14
Municipios No Metropolitanos 105.599 191.864 86.265 5,76
Fuente: Elaboracin propia a partir de los Censo de 1991 y de 2001. Instituto de Estadstica de la CM
Como se ha constatado, la mayor parte del crecimiento del nmero de

hogares es consecuencia de la emancipacin de los individuos entre los 18 y
los 39 aos de edad (TABLA 3.14 y MAPA 3.2). Se trata de ver cmo ha
evolucionado este segmento de la pirmide de edad, gran responsable de la
demanda de vivienda, en los diferentes mbitos. La incorporacin, durante el
decenio observado, de las generaciones del baby boom espaol produce
crecimientos generalizados, que se intensifican de forma desigual con las
migraciones de extranjeros y se diferencian claramente por la redistribucin
espacial entre mbitos, que a su vez est gobernada por el filtrado que
produce la oferta de la vivienda. As, son notables las diferencias que pueden
apreciarse en este aspecto de la estructura entre los mbitos del municipio de
Madrid y los de la Corona Metropolitana, en la que se localiza el 37% de este
segmento de poblacin, que hay que considerar como potencial de
emancipacin, y el 60% de todo el crecimiento registrado en la Comunidad de
Madrid.
Los indicadores de datos de 2001 reflejan un aumento de la divergencia

en este aspecto de la estructura por edad, especialmente por los fuertes
incrementos de las poblaciones de la Corona Metropolitana.

TABLA 3.14 Evolucin de la poblacin de 18 a 39 aos y de su

proporcin con respecto al total.
Crecimiento
1991 % 2001 % 1991-2001 TAA%
Total Comunidad 1.728.102 34,9 2.030.282 37,8 302.180 1,53
Municipio de Madrid 1.031.190 34,3 1.062.032 35,9 30.842 0,28
Almendra Central 332.952 33,6 328.786 34,5 -4.166 -0,12
Periferia Noroeste 242.900 34,2 257.735 36,0 14.835 0,56
Periferia Este 118.902 35,7 130.995 37,4 12.093 0,92
Periferia Sur 336.436 34,5 344.516 36,8 8.080 0,22
Corona Metropolitana 572.272 36,2 755.238 40,5 182.966 2,65
Corona Norte 62.354 36,2 88.442 39,7 26.088 3,35
Corona Este 142.121 37,8 181.884 40,7 39.763 2,35
Corona Sur 314.243 35,7 390.468 40,9 76.225 2,07
Corona Oeste 53.554 34,6 94.444 38,8 40.890 5,50
Municipios No
Metropolitanos 124.640 35,1 213.012 38,8 88.372 5,19
Media 35,2 38,1 2,0

Desviacin estndar 1,11 2,02 1,81
Cociente de desviacin 0,031 0,053 0,918
MAPA 3.2 Crecimiento de la poblacin de 18 a 39 aos por

mbitos geogrficos.

El tamao medio del hogar y su evolucin expresan tambin marcadas

desigualdades en las formas de convivencia. En los mbitos de la Corona
Metropolitana, coincidiendo con las estructuras ms jvenes, el TMH es
sensiblemente mayor que en el resto de la Comunidad (TABLA 3.15) y es
tambin donde ms habr de disminuir en el futuro
TABLA 3.15 Evolucin del tamao medio del hogar por mbitos
ndice de
1991 2001
evolucin
Total Comunidad 3,26 2,88 88,3
Municipio de Madrid 3,08 2,71 88,0
Almendra Central 2,80 2,51 89,6
Periferia Noroeste 3,25 2,84 87,4
Periferia Este 3,31 2,82 85,2
Periferia Sur 3,20 2,78 86,9
Corona Metropolitana 3,63 3,16 87,1
Corona Norte 3,62 3,22 89,0
Corona Este 3,60 3,15 87,5
Corona Sur 3,63 3,12 86,0
Corona Oeste 3,77 3,28 87,0
Municipios No Metropolitanos 3,34 2,98 89,2
La comparacin de los flujos de hogares segn la edad de las personas de

referencia entre 1991 y 2001 por mbitos geogrficos vuelve a poner de
manifiesto la importancia de la estructura por edad y, sobre todo, de la
redistribucin espacial de la poblacin. Para los flujos considerados es muy
desigual la distribucin del crecimiento de hogares (demanda potencial de
vivienda) en relacin con el conjunto de la Comunidad.
Si bien los datos globales indican que la mayor parte del crecimiento
(47,9%) se localiza en la Corona (TABLA 3.16), al entrar en el detalle de los
distintos segmentos de edad hay que concluir que el mayor dinamismo reside
en la poblacin del municipio de Madrid, donde el 49,6% del incremento por
emancipacin se ve contrarrestado por la casi totalidad (89,1%) de los
hogares desaparecidos en la Comunidad. Hay que recordar que estas
desapariciones suponen tambin liberaciones de viviendas principales, lo que
da la dimensin de su incidencia en el mercado de la vivienda.

TABLA 3.16 Comparacin de flujos de hogares entre 1991 y

2001 segn la edad de la persona de referencia en 1991.
Comunidad Municipio Corona Municipios No

de Madrid de Madrid Metropolitana Metropolitanos
Habitantes 1991 4.947.555 3.010.492 1.582.077 354.986
5.372.433 2.957.058 1.866.909 548.466
Habitantes 2001
100,0% 55,0% 34,7% 10,2%
Crecimiento 1991-2001 424.878 -53.434 284.832 193.480
Hogares 1991 1.534.362 989.901 438.862 105.599

1.873.792 1.080.364 601.564 191.864
Hogares 2001
100,0% 57,7% 32,1% 10,2%
Flujos de hogares 339.430 90.463 162.702 86.265

100,0% 26,7% 47,9% 25,4%
Flujos de hogares PR15-39 418.762 207.633 153.239 57.890

100,0% 49,6% 36,6% 13,8%
Hogares PR15-39 / Hogares 1,23 2,30 0,94 0,67
102.551 44.903 27.249 30.399
Flujos de hogares PR40-59
100,0% 43,8% 26,6% 29,6%
Hogares PR40-59 / Hogares 0,30 0,50 0,17 0,35
-181.883 -162.073 -17.786 -2.024
Flujos de hogares PR60+
100,0% 89,1% 9,8% 1,1%
Hogares PR60+ / Hogares -0,54 -1,79 -0,11 -0,02
FUENTE: Elaboracin propia a partir de los Censos de 1991 y 2001. Instituto de Estadstica de la C.M.
La estimacin de los flujos de hogares por emancipacin se ha

realizado segn el procedimiento anteriormente descrito, bajo el supuesto de
que las 33 generaciones que cumplen edades entre 18 y 40 aos durante el
periodo 1991 a 2001 tienen un mismo calendario de emancipacin. Se parte
de la poblacin del Censo de 1991 y se la desplaza en el tiempo bajo los
supuestos de que no se producen fallecimientos ni migraciones (estimacin
cerrada) durante el decenio. Los resultados obtenidos permiten poner de
manifiesto el efecto de la estructura por edad, el efecto de los saldos
migratorios y la incidencia de otros posibles flujos de extincin, al
compararlos con los datos observados sobre el tamao real de los grupos de
edad a lo largo del periodo.
El efecto reductor de la mortalidad a estas edades puede considerarse
estadsticamente irrelevante, por lo cual las diferencias existentes hay que
achacarlas a las diferentes estructuras por edades, ms envejecida en la

capital y mucho ms jvenes en la Corona y en el resto no metropolitano.

Hay que recordar que la estructura por edades de los diferentes mbitos en
1991 es sobre todo consecuencia de movimientos migratorios anteriores.
Como puede verse en el GRFICO 3.13, los ndices interanuales de los flujos
de hogares en la estimacin cerrada, o sin migraciones, reflejan una
tendencia claramente regresiva de la poblacin del municipio de la capital
desde 1992; la inflexin hacia el envejecimiento de la poblacin de la Corona,
tras fuertes incrementos hasta 1997 y el comienzo del despegue en los
municipio no metropolitanos.
Se manifiesta tambin as la incidencia de los desplazamientos
metropolitanos desde las zonas centrales hacia periferias cada vez ms
alejadas. Como puede apreciarse, es el mbito denominado no metropolitano
el que refleja una mayor diferencia entre los resultados obtenidos en ambas
observaciones (TABLA 3.17).
GRFICO 3.13 ndices interanuales de flujos de hogares por

emancipacin (estimacin cerrada)
104
103
102
101
100
99
98
97
96
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
C omunidad de Madrid
Municipio de Madrid
C orona metropolitana
Municipios no metropolitanos
FUENTE: Elaboracin propia a partir de datos de los censos de 1991 y de 2001.

TABLA 3.17 Comparacin de los datos de hogares estimados

por emancipacin de la poblacin de 1991 (escenario cerrado)
con los flujos calculados con los datos reales de la dinmica
de poblacin 1991-2001.
Comunidad Municipio Corona Municipios No

de Madrid de Madrid Metropolitana Metropolitanos
Estimacin de flujo de 389.573 235.601 126.629 27.343
hogares por emancipacin
(escenario cerrado) 100,0% 60,5% 32,5% 7,0%
Flujos observados de 418.762 207.633 153.239 57.890

hogares PR15-39 100,0% 49,6% 36,6% 13,8%
Hogares observados
1,07 0,88 1,21 2,12
Hogares estimados (e.c.)
Diferencia entre hogares 29.189 -27.968 26.610 30.547

observados y hogares
estimados (e.c.) -10,9% 4,1% 6,8%
FUENTE: Elaboracin propia a partir de datos de los censos de 1991 y de 2001.
3.2 Comparacin del crecimiento del parque de vivienda

con la demanda observada
Se hace preciso comenzar recordando las imprecisiones en la definicin

de las diferentes clases de vivienda y las discordancias existentes en el
tratamiento dado por los diferentes censos, lo cual introduce necesariamente
algunas inconsistencias que habr que interpretar en el anlisis de los datos6.
Supuesta la coincidencia del crecimiento de viviendas principales con el

de hogares, es necesario comparar la demanda potencial demogrfica con el
crecimiento total del parque. Para ello hay que centrar la atencin en los stock
de viviendas vacas y de viviendas secundarias. Segn los datos censales, el
stock de las viviendas no principales ha crecido a mayor ritmo y en mayor
proporcin, de forma que de cada cuatro viviendas una no se utiliza para el
6
Por ejemplo, el incremento de las viviendas principales entre 1991 y 2001 no coincide con el de hogares por la
diferencia del dato en 1991.

alojamiento permanente Un 12,4% del total permanecen desocupadas y un

11,1% son viviendas secundarias, siendo esta ltima clase de viviendas la que
ha experimentado un mayor ritmo de crecimiento (TABLA 3.18).
Hay que significar que, segn el censo de 2001, en la Comunidad de

Madrid haba 417.756 hogares que declaran poseer una segunda vivienda.
TABLA 3.18 Evolucin intercensal del nmero de viviendas

por clases en la Comunidad de Madrid.
1991 % 2001 % 91-01 % TAA%

Total 1.923.139 100,0 2.478.145 100,0 555.006 100,0 2,6
Principales 1.512.294 78,6 1.873.792 75,6 361.498 65,1 2,2
No principales 379.670 19,7 604.353 24,4 224.683 40,5 4,8
Secundarias 156.933 8,2 275.705 11,1 118.772 21,4 5,8
Desocupadas 215.425 11,2 306.556 12,4 91.131 16,4 3,6
1
Otro tipo 7.312 0,4 22.092 0,9 14.780 2,7 11,7
(1) Las viviendas de otro tipo son viviendas no principales que no se pueden clasificar ni como
secundarias ni como desocupadas, porque sus caractersticas no se ajustan a ellas (viviendas de
estudiantes, viviendas destinadas a alquileres de corta duracin que estn utilizadas todo o gran parte del
ao, etc.).(INE. Glosario del Censo de 2001.)
Fuente: Elaboracin propia a partir de la informacin del Instituto de Estadstica de la CM .
En todo caso, la diferencia existente entre el nmero de viviendas de uno

y otro censo no explicita la dimensin de los flujos de viviendas construidas,
de viviendas derribadas y de viviendas que aparecen o desaparecen como
consecuencia de un cambio de uso.
V2001 = V1991 + V.C.1991,2001 V.D1991,2001 + SNVCU1991,2001
Las viviendas en 2001 sern las que existan en 1991 ms el flujo de las
construidas durante el periodo (V.C.), menos el flujo de las que hayan sido
derribadas (V.D.)7 y ms el saldo de los flujos de cambio de uso (SNVCU)
7
Aunque no existen datos de viviendas desaparecidas por derribo durante el periodo, segn la
nueva estadstica del Ministerio de Vivienda, Estimacin del parque de viviendas (2001-2005).
Estimacin de flujos anuales, segn uso y segn rgimen de tenencia, la media anual de
viviendas derribadas en la Comunidad de Madrid es de 1.206 durante el cuatrienio 2002-2005.

(p.ej., de vivienda a oficina o de despacho a vivienda). Los datos de viviendas

segn el ao de construccin del Censo de 2001 (GRFICO 3.14) permiten
estimar, por compensacin, el saldo neto de viviendas derribadas y de
viviendas que han cambiado de uso. El flujo de viviendas construidas durante
el decenio, representa el 73,2% del crecimiento total o diferencia observada
entre los stock en las fechas censales8. El resto hay que atriburselo a los
flujos de viviendas derribadas y de cambios de uso. De acuerdo con esta
informacin, habra que aceptar que en torno a un 30% del incremento del
parque de viviendas se debe a cambios de uso de locales que en el Censo de
2001 han pasado a ser considerados como viviendas.
GRFICO 3.14 Viviendas construidas por aos y clases en la

Comunidad de Madrid
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Vacas
Secundarias
Principales convencionales
FUENTE: Elaboracin propia a partir del Censo de Poblacin y Vivienda de 2001.
8
El periodo intercensal comprende de 1.03.1991 a 1.11.2001, mientras que los datos de
viviendas construidas incluyen el ao 1991 completo. Por tal motivo se han corregido las cifras de
las viviendas construidas durante 1991 bajo el supuesto de que su construccin se distribuye de
forma homognea a lo largo del ao.

Para explicar el crecimiento intercensal de las distintas clases de

viviendas (principal, no principal, vaca, secundaria y otro tipo), habr que
tener en cuenta adems el saldo neto resultante de los cambios de clase.
VP.2001 = VP1991 + VP.C.1991,2001 VP.D1991,2001 + SNVPCU1991,2001 +SNVPCC1991,2001
El SNVPCC1991,2001 es la suma de las viviendas que han pasado de una

clase a otra. A partir de los datos obtenidos, podra decirse que una quinta
parte del incremento experimentado por las viviendas principales corresponde
a cambio de usos o de clase de vivienda. Entre las viviendas no principales el
saldo compensado representa ms de la mitad y, mientras en las viviendas
secundarias el incremento se debe en sus dos terceras partes a cambios de
clasificacin, en las viviendas vacas el saldo compensado apenas supera una
tercera parte del crecimiento (TABLA 3.19).
TABLA 3.19 Comparacin de los datos del crecimiento

intercensal y de viviendas construidas por aos 1991-2001 en
la Comunidad de Madrid.
Viviendas Compensacin
Crecimiento construidas de saldos por
intercensal de desde 1991 a derribos y
viviendas % 2001 % cambios de uso %
Total* 571.401 100,0 392.878 100,0 178.523 100,0
Principales 361.498 63,3 292.245 74,4 69.253 42,8
No principales* 209.903 36,7 100.633 25,6 109.270 67,5
Secundarias 118.772 20,8 41.481 10,6 77.291 47,8
Desocupadas 91.131 15,9 59.152 15,1 31.979 19,8
*Se han eliminado a todos los efectos las viviendas clasificadas como otro tipo
Fuente: Elaboracin propia a partir de los datos del Censo de 1991 y del Censo de 2001
Al margen de otras consideraciones que pudieran hacerse, lo ms

razonable es pensar que los saldos estimados ponen de manifiesto que la
informacin censal est fuertemente condicionada por los cambios de criterios
en las clasificaciones y, en todo caso, por la dificultad para aplicar unos

criterios no suficientemente definidos a una realidad muy compleja y esquiva.

Adems, frecuentemente los propietarios de las viviendas pueden tener
motivos fiscales o de otro tipo, ms o menos justificables desde la razn, para
declarar en el censo uno u otro uso de su propiedad.
El anlisis de la dinmica del parque de viviendas por mbitos ofrece un

panorama muy diverso con algunos sesgos de difcil justificacin (TABLA
3.20). Para el conjunto de la Comunidad un 37% del crecimiento intercensal
de viviendas corresponde a viviendas no principales. En el municipio de Madrid
este porcentaje se eleva al 52% y en la Almendra Central slo el 24% del
incremento del stock de viviendas corresponde a viviendas principales,
mientras que el 46% corresponde a viviendas secundarias. En la Corona
Metropolitana las viviendas principales constituyen el 82% del crecimiento y
en el mbito formado por los Municipios No Metropolitanos el peso de la
vivienda no principal es el 40%.
TABLA 3.20 Crecimiento intercensal por clases de vivienda y

mbitos 1991-2001.
No
Total Principales Principales Secundarias Vacas
Total Comunidad 571.401 361.498 209.903 118.772 91.131
Municipio de Madrid 222.612 106.543 116.069 62.501 53.568
Almendra Central 73.278 17.637 55.641 33.409 22.232
Periferia Noroeste 55.750 32.383 23.367 17.758 5.609
Periferia Este 35.887 25.528 10.359 2.671 7.688
Periferia Sur 57.697 30.995 26.702 8.663 18.039
Corona Metropolitana 203.251 167.017 36.234 21.121 15.113
Corona Norte 28.428 22.589 5.839 4.598 1.241
Corona Este 48.411 40.201 8.210 4.722 3.488
Corona Sur 78.605 67.310 11.295 6.986 4.309
Corona Oeste 47.807 36.917 10.890 4.815 6.075
Municipios No
Metropolitanos 145.417 87.817 57.600 35.150 22.450
Fuente: Elaboracin propia a partir de los Censos de 1991 y de 2001. Instituto de Estadstica de la CM

Si nos centramos en las viviendas construidas entre 1991 y 2001 (TABLA

3.21) se hace mayor la presencia de viviendas principales en todos los
mbitos. Para el conjunto de la Comunidad es el 74%. La Almendra Central
con un 19% de viviendas vacas y la periferia no metropolitana, con un 20%
de viviendas secundarias, son los mbitos con menor proporcin de principales
(66%) (MAPAS 3.3, 3.4 y 3.5).
TABLA 3.21 Viviendas construidas desde 1991 a 2001.
No
Total Comunidad 392.878 292.245 100.633 41.481 59.152
Almendra Central 33.614 22.162 11.452 5.218 6.234
Periferia Este 29.453 23.255 6.198 914 5.284
Periferia Sur 40.434 32.049 8.385 2.466 5.919
Corona Metropolitana 162.411 126.630 35.781 10.667 25.114
Corona Norte 22.714 17.718 4.996 2.026 2.970
Corona Este 39.744 31.147 8.597 2.442 6.155
Corona Sur 62.575 50.204 12.371 2.935 9.436
Corona Oeste 37.378 27.561 9.817 3.264 6.553
Municipios No
Metropolitanos 91.541 60.837 30.704 18.604 12.100
Fuente: Elaboracin propia a partir del Censo de 2001. Instituto de Estadstica de la CM

MAPA 3.3 Crecimiento de viviendas por mbitos
MAPA 3.4 Crecimiento de viviendas principales por mbitos

MAPA 3.5 Crecimiento de viviendas no principales por mbitos
Los saldos compensados de viviendas por derribo, cambios de uso y de

clase (TABLA 3.22), dan un total de 178.000 viviendas para el conjunto de la
Comunidad, lo que representa el 31,24% de crecimiento intercensal
experimentado por el stock de viviendas (TABLA 3.23), pero esa proporcin es
mucho mayor para las viviendas no principales. En el municipio de Madrid,
prcticamente todo el saldo compensado corresponde a viviendas no
principales. Lo que refleja una gran similitud entre el crecimiento de viviendas
principales y las viviendas construidas. Puede verse en ello reforzada la idea
de que una parte importante de la dinmica del parque entre uno y otro censo
se debe a los cambios de clasificacin.
Exactamente al revs ocurre en la Corona Metropolitana en la que el

saldo compensado corresponde casi en su integridad al incremento de
viviendas principales al ser negativo el saldo de viviendas vacas,
probablemente como consecuencia del cambio de uso para su reutilizacin.

Entre los Municipios No Metropolitanos las viviendas principales y no

principales se reparten al 50% lo que puede interpretarse como el
mantenimiento del carcter de zona de vivienda secundaria de buena parte de
este mbito.
TABLA 3.22 Compensacin de saldos de viviendas por

derribos y cambios de uso
No
Total Comunidad 178.523 69.253 109.270 77.291 31.979
Almendra Central 39.664 -4.525 44.189 28.191 15.998
Periferia Este 6.434 2.273 4.161 1.757 2.404
Periferia Sur 17.263 -1.054 18.317 6.197 12.120
Corona Metropolitana 40.840 40.387 453 10.454 -10.001
Corona Norte 5.714 4.871 843 2.572 -1.729
Corona Este 8.667 9.054 -387 2.280 -2.667
Corona Sur 16.030 17.106 -1.076 4.051 -5.127
Corona Oeste 10.429 9.356 1.073 1.551 -478
Municipios No
Metropolitanos 53.876 26.980 26.896 16.546 10.350
TABLA 3.23 Porcentajes de los saldos de viviendas por

derribos y cambios de uso con respecto a los totales de
crecimiento entre 1991 y 2001
No
Total Comunidad 31,24 19,16 52,06 65,08 35,09
Municipio de Madrid 37,59 1,66 70,58 80,46 59,05
Almendra Central 54,13 -25,66 79,42 84,38 71,96
Periferia Noroeste 36,46 15,66 65,28 79,66 19,75
Periferia Este 17,93 8,90 40,17 65,78 31,27
Periferia Sur 29,92 -3,40 68,60 71,53 67,19
Corona Metropolitana 20,09 24,18 1,25 49,50 -66,17
Corona Norte 20,10 21,56 14,44 55,94 -139,32
Corona Este 17,90 22,52 -4,71 48,28 -76,46
Corona Sur 20,39 25,41 -9,53 57,99 -118,98
Corona Oeste 21,81 25,34 9,85 32,21 -7,87
Municipios No
Metropolitanos 37,05 30,72 46,69 47,07 46,10

Los cocientes de localizacin de las diferentes clases de vivienda en

relacin con el crecimiento del nmero de hogares en cada mbito (TABLA
3.24), vienen a corroborar que en el municipio de Madrid, en su conjunto,
pero muy especialmente en la Almendra Central y, en menor medida, en la
Periferia Sur, se concentran los crecimientos ms intensos del parque de
vivienda de las distintas clases, pero de forma ms acusada de las no
principales. La explicacin a este fenmeno habr que buscarla en la vivienda
para inversin y en la mayor antigedad del parque.
Los cocientes de las viviendas construidas modifica el panorama. En este

caso vuelven a destacar la Almendra Central en todas las clases de vivienda.
La mayor intensidad en la localizacin de viviendas principales es un efecto de
la actividad rehabilitadora en el centro, mientras que las viviendas no
principales hay que vincularlas sobre todo con la inversin. En las Periferias
Sur y Este la concentracin de viviendas vacas es el reflejo de los nuevos
desarrollos residenciales. Hay que destacar tambin aqu la importancia de las
viviendas construidas para ser utilizadas como segunda residencia en los
Municipios No Metropolitanos.
Los cocientes de localizacin de los saldos compensados reflejan

nuevamente la importancia del cambio de uso o, simplemente, de
clasificacin, de las viviendas en la Almendra Central. La concentracin de los
cambios hacia vivienda principal en la Corona Metropolitana y en los
Municipios No Metropolitanos, refleja una mayor presin de la demanda
residencial que pone en uso permanente viviendas que estaban vacas o se
utilizaban slo como segunda residencia.
Los indicadores de ocupacin en los distintos mbitos vienen a mostrar

una imagen sinttica de la tendencia de intensidad de uso del parque de
vivienda (TABLA 3.25).

TABLA 3.24 Cocientes de localizacin de las viviendas en relacin

con el crecimiento de hogares 1991-2001
Crecimiento intercensal del nmero de viviendas

Total Principales No Principales Secundarias Vacas
Total Comunidad 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0
Almendra Central 4,4 1,7 9,2 9,7 8,4
Periferia Este 0,9 1,0 0,7 0,3 1,2
Periferia Sur 1,3 1,1 1,6 0,9 2,5
Corona Metropolitana 0,7 1,0 0,4 0,4 0,3
Corona Norte 0,8 1,0 0,4 0,6 0,2
Corona Este 0,7 1,0 0,3 0,3 0,3
Corona Sur 0,7 1,0 0,3 0,3 0,2
Corona Oeste 0,8 1,0 0,5 0,4 0,6
Municipios No Metropolitanos 1,0 1,0 1,1 1,2 1,0
Viviendas construidas 1991-2001

Almendra Central 3,0 2,6 3,9 4,4 3,6
Periferia Este 1,0 1,1 0,9 0,3 1,2
Periferia Sur 1,3 1,4 1,0 0,7 1,3
Corona Metropolitana 0,9 0,9 0,7 0,5 0,9
Corona Norte 0,9 0,9 0,8 0,7 0,8
Corona Este 0,9 0,9 0,7 0,5 0,9
Corona Sur 0,8 0,9 0,6 0,4 0,8
Corona Oeste 0,9 0,9 0,9 0,7 1,0
Saldos compensados de viviendas 1991-2001

Almendra Central 7,7 -2,3 14,0 12,6 17,3
Periferia Este 0,5 0,5 0,5 0,3 1,0
Periferia Sur 1,2 -0,2 2,1 1,0 4,7
Corona Metropolitana 0,5 1,2 0,0 0,3 -0,7
Corona Norte 0,5 1,1 0,1 0,5 -0,8
Corona Este 0,4 1,1 0,0 0,3 -0,7
Corona Sur 0,5 1,3 -0,1 0,3 -0,8
Corona Oeste 0,5 1,3 0,1 0,2 -0,1
Fuente: Elaboracin propia

TABLA 3.25 Indicadores de ocupacin
Viviendas por hogar

1991 2001 Crecimiento 1991-2001
Comunidad de Madrid 1,25 1,32 1,64
Municipio de Madrid 1,17 1,28 2,39
Corona Metropolitana 1,20 1,20 1,22
Municipios No Metropolitanos 2,22 1,96 1,63
Residentes
1991-2001
por hogar
Incremento medio Nmero medio anual
anual del nmero de de viviendas
1991 2001
viviendas por cada construidas por cada
1.000 habitantes. 1.000 habitantes.
Comunidad de Madrid 2,57 2,17 2,69 1,90
Municipio de Madrid 2,59 2,14 1,81 1,16
Corona Metropolitana 3,01 2,58 2,88 2,35
Municipios No Metropolitanos 1,51 1,46 7,79 5,07
FUENTE: Elaboracin propia a partir de los datos de los Censos de Poblacin y de Vivienda de 1991 y de 2001.
3.3. Dinmica observada durante los ltimos aos

(2002-2006).
Para el anlisis del periodo transcurrido desde el Censo de 2001 se

dispone de los datos de poblacin del Padrn continuo y de la estadstica de
flujos de viviendas del Ministerio de Vivienda.
Tras el anlisis de la dinmica demogrfica de la Comunidad de Madrid

durante los ltimos aos cabe significar que no hay cambios relevantes en la
evolucin de los componentes naturales. La tendencia ascendente de la
esperanza de vida no experimenta variaciones y nada invita a pensar que no

se vayan a amantener en el futuro. Sin embargo, la tasa bruta de mortalidad

seguir creciendo como consecuencia del envejecimiento de la estructura por
edades y mostrar valores diferentes y cambiantes por mbitos geogrficos, lo
cual producir variaciones significativas en la dinmica de hogares, de forma
concreta en los flujos de desapariciones de los hogares de personas mayores.
La fecundidad ha experimentado un ligero repunte desde 1997 que incide en
un leve incremento de la natalidad; en buena medida es un reflejo de la
incorporacin de poblacin extranjera, pero no tiene una incidencia reseable
en la evolucin o en la estructura de los hogares.
La Comunidad, gracias al saldo neto migratorio tiene durante los ltimos

aos un muy fuerte ritmo de crecimiento (2,6% anual), que se hace
especialmente intenso en la Corona (3,2%) y, sobre todo, en los Municipios No
Metropolitanos (6,6%), donde el efecto de las migraciones extranjeras se
suma a la tendencia centrfuga de redistribucin espacial del aglomerado
metropolitano.
Los intercambios con otras comunidades autnomas durante el decenio

1996-2005 arrojan un saldo negativo de 158.489 habitantes (TABLA 3.26),
bsicamente como consecuencia del desbordamiento residencial del proceso
metropolitano madrileo sobre las provincias limtrofes y, en menor medida,
por los flujos de personas mayores, ya jubiladas, hacia el litoral mediterrneo.
Las primeras tienen una gran relacin con el mercado de la vivienda, que
localiza fuera de los lmites de la Comunidad una oferta residencial ms
asequible y con productos que contraponen al mayor alejamiento una imagen
de elevacin de estatus y de entorno medioambiental ms agradable. Son
casos de acceso a la primera vivienda y de cambios de vivienda desde los
desarrollos urbansticos de la Corona Metropolitana de los aos sesenta y
setenta, negativamente connotados por la escasa calidad residencial y la
saturacin urbana, hacia nuevos desarrollos de viviendas unifamiliares
adosadas en municipios de las provincias de Toledo (Corredor de la Sagra) y
de Guadalajara (Corredor del Henares), en un ambiente tericamente libre de

los aspectos negativos de la congestin urbana. Es de destacar la fuerte

tendencia creciente de este saldo negativo.
El 72% del crecimiento registrado en la Comunidad de Madrid desde

1.05.1996 a 1.01.2005 corresponde al aumento del nmero de ciudadanos
extranjeros. Es un flujo que en 2000 multiplica trece veces su intensidad con
respecto a 1998 y que en los ltimos seis aos se mantiene por encima de los
100.000 habitantes, siendo importante significar la desaceleracin de los
ltimos aos (TABLA 3.26).
TABLA 3.26 Saldo neto interior e inmigraciones exteriores en la

Comunidad de Madrid 1996-2005.
Inmigraciones procedentes del
Saldo migratorio
extranjero.
interior
Espaoles. Extranjeros
1996 -8.084 1.790 4.199
1997 -9.183 3.226 6.863
1998 -7.424 3.615 10.471
1999 -8.420 4.598 25.058
2000 -6.341 5.606 131.559
2001 -9.748 3.791 131.118
2002 -18.108 6.889 135.065
2003 -27.856 7.046 121.296
2004 -33.331 6.676 112.639
2005 -29.994 6.426 116.050
1996-2005 -158.489 49.663 794.318
Fuente: Estadstica de Variaciones Residenciales. INE.

La poblacin extranjera viene incrementando progresivamente su

proporcin dentro de la Comunidad de Madrid; de menos de un 2% en 1996
se ha pasado al 13,2 % en 2006 (GRFICO 3.15), pero hay que recordar que
ese crecimiento incide especialmente en los segmentos de edad con mayor
protagonismo en la formacin de la demanda potencial de vivienda, ya que,
sin olvidar que todos los inmigrantes extranjeros son demandantes de
alojamiento, ciertos perfiles de edad propenden a la permanencia y al
reagrupamiento familiar.
GRFICO 3.15 Espaoles y extranjeros en la Comunidad de

Madrid
703.343 773.833 793.985

6.000.000 594.130
363.317 446.893
135.060 282.870
95.141 147.175
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
1996 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Espaoles Extranjeros
FUENTE: Padrn continuo. Servicio de Estadstica de la Comunidad de Madrid.
La inercia de la estructura por edad sigue siendo un importante factor de

los cambios en los diferentes segmentos de edad en todos los mbitos
geogrficos (TABLA 3.27) y por tanto en la formacin de la demanda
potencial de vivienda y en los procesos de cambio o de liberacin de viviendas
por extincin de hogares.

TABLA 3.27 Evolucin de la estructura de edad de 1.01.2002 a

1.01.2005.
Comunidad de Madrid
G. edad 1.01.2.002 1.01.2.005 Crecimiento TAA% Flujos ()
Total 5.526.097 5.963.023 436.926 2,6 436.926
100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
964.250 1.042.608 78.358 2,6 77.923
0-17 (1)
21,1% 21,2% 17,9% 17,8%
2.079.119 2.213.349 134.230 2,1 229.079
18-39 (2)
45,6% 45,0% 30,7% 52,4%
1.430.506 1.581.649 151.143 3,4 32.289
40-59 (3)
31,4% 32,1% 34,6% 7,4%
1.052.222 1.125.417 73.195 2,3 -102.617
60+ (4)
23,1% 22,9% 16,8% -23,5%
Municipio de Madrid
Total 3.016.124 3.154.619 138.495 1,5 138.495
100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
454.727 485.165 30.438 2,2 30.001
0-17 (1)
17,8% 18,2% 22,0% 21,7%
1.028.075 1.049.433 26.740 0,7 87.667
18-39 (2)
40,1% 39,3% 19,3% 63,3%
748.373 812.216 63.843 2,8 9.791
40-59 (3)
29,2% 30,4% 46,1% 7,1%
736.707 754.181 17.474 0,8 -82.754
60+ (4)
28,8% 28,3% 12,6% -59,8%
Corona Metropolitana
Total 1.922.524 2.099.090 176.566 3,0 176.566
100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
382.352 405.098 22.746 1,9 27.606
0-17 (1)
24,8% 23,9% 12,9% 15,6%
776.243 835.879 59.636 2,5 79.125
18-39 (2)
50,4% 49,3% 33,8% 44,8%
537.406 587.328 49.922 3,0 8.427
40-59 (3)
34,9% 34,7% 28,3% 4,8%
226.523 270.785 44.262 6,1 -15.600
60+ (4)
14,7% 16,0% 25,1% -8,8%
Municipios No Metropolitanos
Total 587.449 709.314 121.865 6,5 121.865
100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
127.171 152.345 25.174 6,2 20.316
0-17 (1)
27,6% 27,4% 20,7% 16.7%
226.559 274.413 47.854 6,6 62.287
18-39 (2)
49,2% 49,3% 39,3% 51,1%
144.727 182.105 37.378 8,0 14.071
40-59 (3)
31,4% 32,7% 30,7% 11,5%
88.992 100.451 11.459 4,1 -4.263
60+ (4)
19,3% 18,0% 9,4% -3,5%
(1) Crecimiento del grupo que tena de 0 a 17 en 1.01.2002 y de 3 a 20 en 1.01.2005; (2) Crecimiento del
grupo que tena de 18 a 39 en 1.01.2002 y de 21 a 42 en 1.01.2005; (3) Crecimiento del grupo que tena de
40 a59 en 1.01.2002 y 43 a 62 en 1.01.2005; (4) Crecimiento del grupo que tena de 60 o + en 1.01.2002 y
63 o + en 1.01.2005.
FUENTE: Elaboracin propia a partir del Padrn Continuo

Aunque se analiza un corto periodo de tres aos se pueden apreciar

importantes cambios en el peso relativo de los diferentes grupos de edad
(TABLA 3.27). El segmento ms dinmico es el de 40 a 59 aos. Slo en la
Corona Metropolitana es mayor el ritmo de crecimiento del segmento por
encima de los 60 aos de edad. Son seales que anuncian un prximo y muy
intenso envejecimiento por la cspide de las pirmides de la Corona y de la
periferia no metropolitana.
El perfil de edades de la poblacin de la Comunidad en 2005 por mbitos

(GRFICO 3.16) evidencia tambin claramente el efecto de las recientes
migraciones internacionales que, adems de ser el principal componente del
crecimiento de la poblacin de la Comunidad, acentan el desequilibrio en
favor del segmento de adultos jvenes en edad de emancipacin o de
formacin de nuevos hogares. Fuera del municipio de Madrid, este segmento
de poblacin agrupa prcticamente a uno de cada dos ciudadanos.
GRFICO 3.16 Perfil de edades de la Poblacin de la Comunidad

de Madrid en 1.01 de 2005 por mbitos geogrficos
95
90
85
80
75
70
65
60
55
Edades
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
0 25.000 50.000 75.000 100.000 125.000
Residentes
Municipio de Madrid Corona metropolitana M no Metropolitanos
FUENTE: Elaboracin propia a partir de Padrn Continuo 1.01.2005. Servicio de Estadstica de la C. de Madrid

Los desplazamientos internos son consecuencia de la localizacin de la

oferta de vivienda9 y dan lugar a la redistribucin espacial de la poblacin;
tienen un perfil demogrfico caracterizado por la preeminencia de los
individuos en edad de emancipacin y reflejan, en todos los casos, el efecto de
los aportes de las migraciones exteriores.
GRFICO 3.17 Tasas anuales de crecimiento (2002-2005) por

generaciones, segn la edad en 2005, en las poblaciones de los
distintos mbitos.
15,0
10,0
Tasa anual de crecimiento %
5,0
0,0
-5,0
-10,0
-15,0
3 8 13 18 23 28 33 38 43 48 53 58 63 68 73 78 83 88
Edades en 2005
Comunidad de Madrid
Municipio de Madrid
Corona metropolitana
Municipios no metropolitanos
FUENTE: Elaboracin propia a partir del Padrn continuo. Servicio de Estadstica de la C. de Madrid
Por otra parte, los datos de las viviendas construidas durante los ltimos
aos reflejan tambin un fuerte dinamismo y la intensificacin de la actividad
inmobiliaria. En el quinquenio 1991-1995 se construyeron como media anual
31.687 viviendas, entre 1996 y 2000 la media se eleva a 39.239 y entre 2001
9
Ya la Encuesta Metropolitana de Barcelona de 1990 constat que slo un 19,7% de los que
cambiaban de residencia lo hacia por motivos laborales (Mdenes, 1995)

y 2005 se llega a las 54.329 viviendas, siendo de 72.191 el registro de 2005

(TABLA 3.28).
TABLA 3.28 Dinmica del parque de viviendas de la

Comunidad de Madrid (2002- 2005).
Construidas ms
Ao rehabilitadas Demolidas Stock
2001 (*) (*) 2.482.885
2002 42.868 1,70 1.400 0,06 2.524.353
2003 44.360 1,73 955 0,04 2.567.758
2004 68.888 2,61 1.030 0,04 2.635.616
2005 72.191 2,67 1.439 0,05 2.706.368
Saldo neto
Saldos 2002-2005 228.307 2,18 4.824 0,05 223.483
(*) Viviendas construidas o demolidas por cada cien viviendas existentes

FUENTE: Estadstica de Vivienda. Ministerio de Vivienda. A partir de la Estadstica de Licencias Municipales de
Obra y de la Estadstica de Visados del Colegio de Arquitectos Tcnicos, elaboradas por el Ministerio de
Fomento
En el anlisis por usos, la dinmica reciente parece reflejar una ligera

reduccin de la proporcin de las viviendas no principales (TABLA 3.29). La
estimacin del Ministerio de Vivienda se efecta a partir de los datos de
hogares de la EPA y de la identificacin de hogar con vivienda principal. Las
viviendas no principales se obtienen por diferencia. En todo caso, a pesar del
carcter indirecto de la informacin puede constatarse el mantenimiento de
una elevada la proporcin, superior al 20%, de viviendas no principales.

TABLA 3.29 Viviendas existentes por usos en la Comunidad de

Madrid
Viviendas
Total principales Viviendas no principales
2001 2.482.885 1.873.671 609.214 24,5%
2002 2.524.353 1.954.239 570.114 22,6%
2003 2.567.758 2.021.691 546.067 21,3%
2004 2.635.616 2.092.891 542.725 20,6%
2005 2.706.368 2.134.111 572.257 21,1%
FUENTE: Estadstica de Vivienda. Ministerio de Vivienda. Los datos de 2001 corresponden al Censo de
Poblacin y Vivienda y los restantes a la EPA
Tanto en el caso anterior como en el aumento de la proporcin de

viviendas principales en alquiler (TABLA 3.30) hay que pensar que las
variaciones pueden deberse sobre todo a las diferentes fuentes utilizadas.
TABLA 3.30 Viviendas principales por regmenes de tenencia

Cesin y otras
Total Propiedad Alquiler formas
2001 1.873.671 1.536.888 82,0% 255.269 13,6% 81.514 4,4%
2002 1.954.239 1.538.963 78,7% 277.893 14,2% 137.383 7,0%
2003 2.021.691 1.539.720 76,2% 317.143 15,7% 164.828 8,2%
2004 2.092.891 1.593.946 76,2% 338.630 16,2% 160.315 7,7%
2005 2.134.111 1.625.339 76,2% 362.799 17,0% 145.973 6,8%
FUENTE: Estadstica de Vivienda. Ministerio de Vivienda. Los datos de 2001 corresponden al Censo de
Poblacin y Vivienda y los restantes a la EPA
En resumen, los parmetros bsicos de la evolucin de los stock de

hogares y de viviendas permiten destacar los fuertes ritmos de crecimiento
observados (TABLA 3.31). Son especialmente elevados durante los tres
ltimos aos los ritmos de crecimiento demogrficos, ello se debe a la
intensidad de los flujos inmigratorios, a pesar de que en una primera etapa de
asentamiento, sus condiciones de convivencia han frenado la reduccin del
tamao medio del hogar.

Los flujos migratorios de extranjeros representan el 72% del crecimiento

de poblacin de la Comunidad de Madrid en los ltimos diez aos y hacen que
el ritmo de crecimiento aumente 2,18 puntos porcentuales (del 0,87% anual
entre 1991 y 2001 al 3,05% entre 2001 y 2005), pero el efecto de ese
incremento de poblacin slo supone un aumento de 0,97 puntos en el ritmo
de crecimiento de los hogares.
La fuerte presin demogrfica no impide que la ratio de viviendas por

hogar se mantenga en unos niveles de 1,32, lo que advierte de la existencia
de un stock de viviendas no principales equivalente al 24% del total del
parque.
Hay que destacar tambin que durante los tres ltimos aos el crecimiento
medio anual de viviendas no principales se ha reducido ligeramente, lo que
obliga a pensar en posibles flujos por cambio de uso provocados por la presin
demogrfica que fuerza a utilizar de forma permanente viviendas que
anteriormente estaban vacas o slo se usaban como segunda vivienda.
TABLA 3.31 Datos bsicos de la evolucin de hogares y de

viviendas e indicadores de ocupacin.
Stock
Estimacin
viviendas Personas Viviendas
Habitantes Hogares Viviendas por hogar por Hogar
no
(000) (000) (000)
principales
(000)
1991 4.947,2 1.534,4 1.923,1 388,8 3,22 1,25
2001 5.423,4 1.873,8 2.478,1 604,3 2,89 1,32
2005 5.964,1 2.048,8 2.706,4 657.568 2,91 1,32
Crecimientos medios anuales

Viviendas no Viv./
Habitantes Hogares Viviendas hogar
principales
TAA % TAA% TAA% TAA%
1991-2001 45.350 0,87 32.327 1,89 52.858 2,44 20.531 4,29 1,64
2001-2005 170.766 3,05 55.266 2,86 72.071 2,82 16.805 2,70 1,30
1991-2005 74.410 1,36 37.642 2,11 57.309 2,53 19.668 3,92 1,52
FUENTE: Elaboracin propia a partir de los Censos de Poblacin y Vivienda de 1991 y 2001, del Padrn contino
1.01.2005 y de las Estadsticas de Vivienda del Ministerio de Vivienda a partir de Licencias y EPA.

3.4. Condicionantes econmico-financieros
La aparicin de nuevos hogares, ya sea derivada de emancipaciones o de

la llegada de inmigrantes, est estrechamente relacionada con variables
econmico-financieras. En concreto, el empleo y la renta, junto a las
condiciones de financiacin hipotecaria, determinan la capacidad de los
jvenes para hacer frente a los costes de la vivienda y de los restantes gastos
del hogar. La evolucin de estas variables es fundamental para la concrecin
de la demanda potencial en explcita o efectiva. As, la demanda de vivienda
est condicionada, adems de por factores demogrficos, por la evolucin
econmico-financiera.
En Espaa y, especialmente, en la Comunidad madrilea las cifras

constatan la amplitud de la ltima fase alcista del ciclo econmico y, como
veremos, inmobiliario. La Comunidad de Madrid ha disfrutado de tasas de
crecimiento econmico superiores a la media nacional desde al ao 1998, con
la nica excepcin del ao 2002, lo que le ha permitido acumular un
diferencial de crecimiento positivo de ms de tres puntos porcentuales durante
el perodo 1998-2005 (GRFICO 3.18)

GRFICO 3.18 Crecimiento econmico de la Comunidad de

Madrid (tasa de variacin anual del PIB real)
Crecimiento econmico de la CAM y Espaa
(Tasa variacin anual del PIB real)
7.0%
6.0% CAM
5.0%
4.0%
3.0% Espaa
2.0%
1.0%
0.0%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Fuente:INE
El diferencial de crecimiento de la economa madrilea, superior al que se

ha producido en la evolucin de la poblacin, se ha traducido en un
incremento de la renta por habitante muy significativo en los aos recientes.
(GRAFICO 3.19) De acuerdo con los datos de la Contabilidad Regional del INE,
la renta por habitante de la Comunidad de Madrid se ha multiplicado por dos
desde 1998 hasta 2005. Este incremento ha permitido situar a la Comunidad
de Madrid como una de las regiones europeas con mayor renta por habitante,
de forma que se sita un 30% por encima de la media espaola y un 25% por
encima de la media europea. El elevado crecimiento de la renta per cpita,
sumado a la dinmica demogrfica de los hogares, es uno de los factores clave
que permite explicar el dinamismo de la demanda de vivienda en los ltimos
aos.

GRAFICO 3.19 Renta por habitante corriente (euros)
Renta por habitante corriente

(euros)
30,000
Espaa Madrid
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Fuente: INE
La evolucin del empleo es un claro exponente del dinamismo de la

economa madrilea, como revela la creacin de casi un milln de puestos de
trabajo en el perodo 1998-2005. En los dos ltimos aos la variacin anual
del nmero de ocupados se ha incrementado por encima del 5%, en
correspondencia con la senda alcista mostrada por la variacin del PIB real
(GRFICO 3.20).

GRAFICO 3.20 Crecimiento econmico y empleo de la

Comunidad de Madrid (tasa variacin anual)
Crecimiento econmico y empleo de la CAM
(Tasa variacin anual)
10.0%
9.0% Empleo
8.0%
7.0%
6.0%
PIB
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Fuente:INE
La Comunidad de Madrid disfruta de una de las tasas de paro ms bajas de

Espaa, alcanzando un mnimo por debajo del 6% en el ao 2005 (GRFICO
3.21). Aunque no tenemos informacin desagregada tan actualizada, con los
datos disponibles se comprueba la fuerte reduccin de las tasas de paro entre
los jvenes de 25 a 34 aos y la convergencia con el total general. La
reduccin del desempleo entre la poblacin ms joven tiene su reflejo en el
mercado de vivienda y, en concreto, en el segmento de primera residencia ya
que la creacin de hogares est estrechamente ligada a la capacidad
adquisitiva de los jvenes.
GRAFICO 3.21 Evolucin de la Tasa de paro segn tramos de

edad. Comunidad de Madrid.
Evolucin de la tasa de paro segn tramos de edad
Comunidad de Madrid
20
18 Total De 25 a 29 aos De 30 a 34 aos
16
14
12
10
8
6
4
2
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Fuente: EPA. Instituto de Estadstica de la Comunidad de Madrid

Adems de la evolucin cuantitativa del empleo es importante analizar la

calidad, es decir, el ratio de temporalidad y la evolucin de la renta de los
asalariados. En la Comunidad de Madrid el nmero de asalariados con contrato
indefinido se ha incrementado en el perodo 1999-2005 en torno a 400.000
personas y concentran el 75% del total de asalariados (GRFICO 3.22). La
estabilidad laboral es otro de los factores que han apuntalado la demanda de
crdito hipotecario. Adicionalmente, las entidades financieras, en un contexto
de creciente competencia, han incrementado la oferta de productos de
financiacin novedosos que facilitan el acceso al crdito.
GRFICO 3.22 Evolucin del nmero de asalariados con

contrato indefinido. Comunidad de Madrid.
Evolucin del nmero de asalariados con contrato indefinido
(miles de personas)
1900
1850
1800
1750
1700
1650
1600
1550
1500
1450
1400
1999 2000 2001 2002 2003 2004
Fuente: EPA
Junto a la favorable evolucin del nmero de empleados hay que considerar

la ganancia de capacidad adquisitiva que ha supuesto el incremento salarial
por hora efectiva. De hecho, desde el ao 2001 el coste salarial se ha
incrementado anualmente por encima de la inflacin correspondiente a la
Comunidad de Madrid (GRFICO 3.23).

GRFICO 3.23 Coste salarial por hora efectiva (variacin anual).

Coste salarial por hora efectiva (variacin anual)
5.0% 4.7%
4.5%
4.5%
4.1%
4.0%
3.5% 3.5% 3.5% 3.6%
3.5%
3.1%
3.0% 2.7%
2.5%
IPC (var. Anual)
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Fuente: Instituto de Estadstica de la Comunidad de Madrid
Junto a las variables econmicas, la evolucin de los tipos de inters ha

contribuido a consolidar la demanda de vivienda. El proceso de convergencia
real y nominal que ha experimentado la economa espaola en los ltimos
aos ha tenido su mximo exponente en la aguda reduccin de los tipos de
inters, evolucin que se ha visto acompaada por un alargamiento en los
plazos de amortizacin. En la ltima dcada prcticamente se ha duplicado el
plazo de amortizacin de los prstamos hipotecarios situndose actualmente
en media en torno a los 25 aos y el tipo de inters de referencia hipotecario
ha descendido en ms de 10 puntos porcentuales. La referencia ms habitual,
el euribor alcanz mnimos del 2% en el ao 2003 y hasta mediados de 2005
no emprendi una tendencia alcista sostenida (GRFICO 3.24)

GRFICO 3.24 Evolucin de los tipos de inters de referencia del

mercado hipotecario. Euribor.
Evolucin de tipos de inters de referencia del mercado hipotecario
Euribor
5.5
5.0
4.5
4.0
3.5
3.0
2.5
2.0
2.103
min 2.014 (junio 2005)
1.5
(junio 2003)
1.0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Fuente: Banco de Espaa
El impacto que la elevacin de tipos de inters puede tener en trminos de

merma de la demanda de vivienda hay que destacar que en la Comunidad de
Madrid un elevado porcentaje de propietarios tienen la vivienda totalmente
pagada. En concreto en torno al 50% de los propietarios tienen pagada su
vivienda, frente al 30% que todava tienen pagos pendientes de hipoteca (los
compradores de menor edad y con adquisicin de su vivienda ms reciente)
(GRFICO 3.25). En todo caso es cierto que son los propietarios que han
accedido a la vivienda en los aos ms recientes los que lo han hecho en un
contexto de tipos de inters en mnimos histricos y con un predominio
absoluto de prstamos a tipo de inters variable por lo que sufrirn el cambio
de tendencia de los tipos de inters.

GRAFICO 3.25. Distribucin de hogares segn rgimen de

tenencia. Comunidad de Madrid
Distribucin de hogares segn rgimen de tenencia
Comunidad de Madrid
Otra forma
4%
En alquiler
14%
En propiedad por
herencia o
donacin
2%
En propiedad por
compra, totalmente
pagada
50%
En propiedad por
compra, con pagos
pendientes
(hipotecas...)
30%
Fuente: INE. Censo de Poblacin y Viviendas 2001.
3.5 Bases para el estudio prospectivo.
El anlisis realizado sobre la dinmica de la demanda potencial

demogrfica, el parque de vivienda, la dinmica econmica y la dinmica
inmobiliaria en la Comunidad de Madrid durante los ltimos quince aos
permite establecer las siguientes bases sobre las que asentar las proyecciones
de la demanda potencial demogrfica:
1. En el anlisis de la formacin de la demanda potencial
Mtodo a demogrfica es preciso utilizar procedimientos adecuados

emplear para el clculo de los flujos de hogares y de emancipacin a
partir de la dinmica de la poblacin por edades. En el
anlisis realizado, la confrontacin de los resultados

obtenidos con la dinmica observada permiten validar

el procedimiento para el clculo de las proyecciones
de hogares.
2. La extremada complejidad del funcionamiento del mercado

de la vivienda y su sometimiento a factores de
comportamientos no siempre previsibles obliga a tener que
interpretar ms de lo deseable el significado de una
informacin estadstica insuficiente en su alcance y en
su fiabilidad.
3. La mayor parte de la demanda potencial demogrfica

se ha generado como consecuencia de la
Dinmica de
hogares emancipacin (118,3% del saldo neto de hogares durante
el decenio). Tanto los flujos de aparicin de nuevos hogares
como de su desaparicin (53,6% del saldo neto total) estn
fuertemente condicionados por la estructura por
edades de la poblacin que coyunturalmente ha sido
especialmente favorable a la generacin de nueva demanda
durante el periodo estudiado. Sin embargo, la estructura
anuncia reduccin de la demanda por emancipacin y
aumento de las desapariciones por fallecimiento, en
suma, un menor crecimiento neto.
4. Los flujos migratorios de salida de la Comunidad

responden al perfil de adultos jvenes que buscan un
mercado de vivienda ms adecuado en las provincias
limtrofes. Es una demanda emigrada, de primera
vivienda y de mejora, como consecuencia de la expansin
metropolitana. La progresin de estos flujos est muy
relacionada con estrategias urbansticas residenciales,
especialmente localizadas en el arco limitado por la A-5 y la
A-2 y apoyadas en las mejoras de la conectividad y en las
facilidades de movilidad de la poblacin. Tambin en el perfil

de los flujos de salida se aprecia una cierta incidencia de

migraciones tras la jubilacin, son retornos de las
migraciones de los aos sesenta que, en la Comunidad de
Madrid, se traducen, en flujos de viviendas liberadas o de
viviendas slo utilizadas temporalmente y, dado su origen,
habrn de intensificarse durante los prximos aos. El perfil
de los flujos de entrada de inmigrantes desde otras
Comunidades indica que estn relacionados con la oferta de
trabajo cualificado, especialmente en el centro
metropolitano, y durante el periodo estudiado casi
compensan los flujos de salida. Su evolucin futura
depender fundamentalmente de la marcha del mercado de
trabajo madrileo en comparacin con el del resto de
Espaa. En los ltimos diez aos, la economa de la
Comunidad de Madrid ha actuado como principal
factor de inmigracin, tanto para los flujos internos,
normalmente con altos niveles de cualificacin profesional,
como para los extranjeros, demandantes de empleo de baja
cualificacin, vinculada a la construccin y los servicios de
hostelera y domstico.
5. Los flujos migratorios de extranjeros representan el

72% del crecimiento de poblacin de la Comunidad de
Madrid en los ltimos diez aos, lo que podra
traducirse en el 50% del crecimiento del nmero de
hogares. Como se sabe, la evolucin futura de estos flujos
no depende de la tendencia observada en los ltimos aos y
no existen bases razonables para establecer aproximaciones
fiables sobre las tendencias futuras ms probables, entre
otras razones, porque su evolucin depender de la situacin
en los pases emisores de flujos.

6. Adems del saldo neto de hogares, hay que destacar los

flujos de creacin, desaparicin y transformacin que dan
lugar a una gama de unidades de convivencia ms
diversa y cambiante en la que van emergiendo y
ganando presencia los hogares sin ncleo familiar. El
aumento del nmero de hogares unipersonales est en
relacin con el aumento de la esperanza de vida y con
nuevas pautas sociales que llevan a que cada vez haya ms
individuos que viven solos, con especial incidencia entre los
varones menores de 40 aos. La proporcin de individuos de
20 a 39 aos que viven solos se ha duplicado pero sigue
estando claramente por debajo de las que se registran en
otras poblaciones de aglomeraciones urbanas europeas. Es
una proporcin que se vera claramente incrementada con
un mercado de vivienda ms favorable al alquiler y con
mayor oferta de viviendas pequeas. Lo mismo sucede con
los hogares unipersonales resultantes de rupturas de pareja,
que igualmente habrn de aumentar en el futuro,
especialmente si mejora la oferta de vivienda especfica para
estos colectivos.
7. Durante los ltimos lustros los diferentes aspectos de la

dinmica econmica con incidencia en el mercado de
Dinmica vivienda se han concitado para crear una situacin
econmica.
especialmente dinamizadora, marcando un significativo
cambio con respecto a la tendencia que vena observando.
La fase alcista de la economa se concreta en el incremento
de la renta per cpita, que sita a la Comunidad de Madrid
por encima de los valores medios de Espaa (30%) y de la
UE (25%). Tambin mejora el empleo, que aumenta su
oferta y gana en estabilidad y nivel salarial, y llega a
convertirse en el principal factor de atraccin para los flujos

inmigratorios internos e internacionales. Esta situacin ha

contribuido tambin al incremento de las tasas de actividad
de las jvenes madrileas, con lo que ha aumentado el
nmero de los hogares jvenes que incorporan dos salarios.
Junto a la mayor capacidad de renta de los hogares jvenes
madrileos, han actuado a favor de la demanda los bajos
niveles de los tipos de inters y el alargamiento de los plazos
de los crditos hipotecarios.
8. Una hipottica variacin a peor de la situacin

econmica (niveles de ocupacin, paro y, en concreto, el
incremento del esfuerzo financiero a realizar por los hogares
para la compra de una vivienda) podra incidir en el
calendario de la emancipacin, bsicamente
provocando retrasos de la demanda que daran lugar a
descensos coyunturales por embalse o retencin
temporal.
9. Los flujos de demanda de vivienda como consecuencia de la

necesidad de reposicin o de mejora, no son ponderables a
Demanda de
vivienda por travs de la informacin estadstica existente. En los ltimos
reposicin e
aos hay constatado un flujo de demoliciones que apenas
insuficiencia
del parque representa el 2% de las viviendas construidas. Segn el
existente.
Barmetro del CIS de junio de 2005 un 6,2% de los
encuestados est insatisfecho o muy insatisfecho con su
vivienda. Un 19,2% tienen previsto cambiar de vivienda en
los prximos tres aos, pero no llega al 3,5% los que
quieren hacerlo por las malas condiciones o por el tamao
inadecuado de la vivienda. Los datos Censales indican que
en la Comunidad de Madrid entre las viviendas principales
hay un 7,3% de viviendas con problemas (0,6%, en estado
ruinoso; 1,4% en mal estado y 5,3% en situacin deficiente)
y que esta proporcin se eleva al 10,1% entre las viviendas

no principales. La elevacin del nivel de renta y de los

estndares de calidad de vida generar demanda para
cambiar a viviendas de mayor calidad, con ms
equipamientos, con ms metros cuadrados por
habitante y dentro de una mayor variedad de
tipologas. Hay que pensar en las insuficiencias de
buena parte del parque inmobiliario construido
durante los aos sesenta.
10.La demanda de vivienda secundaria y de vivienda para

inversin depende fundamentalmente de la coyuntura
Demanda de
vivienda econmica. La formacin de esta demanda ha de ser
secundaria y
considerado como un fenmeno propio de ciertas pautas de
de
inversin. comportamiento social y de la evolucin general de la
economa, especialmente del diferencial de rentabilidad de la
vivienda frente a otros activos financieros.
11.Si bien los datos globales indican que la mayor parte del
crecimiento de hogares (47,9%) se localiza en la Corona, al
Demanda
por mbitos entrar en el detalle de los distintos segmentos de edad hay
geogrficos.
que concluir que el mayor dinamismo reside en la
poblacin del municipio de Madrid, donde el 49,6% del
incremento por emancipacin se ve contrarrestado por la
casi totalidad (89,1%) de los hogares desaparecidos en la
Comunidad. Hay que recordar que estas desapariciones
suponen tambin liberaciones de viviendas principales, lo
que da la dimensin de su incidencia en el mercado de la
vivienda. Los ndices interanuales de los flujos de
hogares en una estimacin sin migraciones reflejan
una tendencia claramente regresiva de la poblacin
del municipio de la capital; la inflexin hacia el
envejecimiento de la poblacin de la Corona -tras

fuertes incrementos hasta 1997- y el comienzo del

despegue en los Municipios No Metropolitanos.
12.Segn los datos censales, el stock de las viviendas no
Parque de principales ha crecido a mayor ritmo y en mayor proporcin,

viviendas. de forma que de cada cuatro viviendas una no se utiliza
para el alojamiento permanente. Un 12,4% del total
permanecen desocupadas y un 11,1% son viviendas
secundarias, siendo esta ltima clase de viviendas la que ha
experimentado un mayor ritmo de crecimiento. Ahora bien,
hay que significar que mientras en el municipio de Madrid
hay censadas 106.192 viviendas secundarias slo 37.746
hogares de toda Espaa declaran tener unas segunda
vivienda en Madrid capital. Esta enorme diferencia puede
deberse a varias causas, todas ellas imputables a la falta de
concrecin del significado y a la escasa fiabilidad de la
informacin.
13. El flujo de viviendas construidas durante el intercenso

1991-2001, representa el 73,2% del crecimiento total
o diferencia observada entre los stock en las fechas
censales. El resto habr que atriburselo a los flujos de
viviendas derribadas y de cambios de uso. De acuerdo con
esta informacin, en torno a un 30% del incremento del
parque de viviendas durante ese periodo se debe a cambios
de uso de locales que en el Censo de 2001 han pasado a ser
considerados como viviendas. Los saldos compensados de
viviendas por derribo, cambios de uso y de clase, dan un
total de 178.000 viviendas para el conjunto de la
Comunidad, lo que equivale al 31% de crecimiento
intercensal experimentado en el parque de viviendas.
Dinmica
del parque 14.En el municipio de Madrid, casi todo el saldo compensado
de viviendas
corresponde a viviendas no principales, lo que constata que
por mbitos.

en este caso son muy parecidas las cifras del crecimiento de

viviendas principales y de las viviendas construidas. Puede
verse en ello reforzada la idea de que una parte
importante de la dinmica del parque entre uno y otro
censo se debe a los cambios de clasificacin, realidad
que se hace especialmente patente en la Almendra Central.
15.La actividad rehabilitadora y las mejores perspectivas

de inversin en las zonas urbanas mas consolidadas y de
mayor centralidad, hacen que la Almendra Central
registre altos cocientes de localizacin de las
diferentes clases de las viviendas construidas. Los
nuevos desarrollos residenciales se dejan notar en los altos
cocientes de localizacin de viviendas vacas en las Periferias
Sur y Este.
16.En la Corona Metropolitana, por el contrario, el saldo

compensado corresponde casi en su integridad al incremento
de viviendas principales y es negativo el saldo de viviendas
vacas, probablemente como consecuencia del cambio de uso
para su reutilizacin. En los Municipios No Metropolitanos la
distribucin a partes iguales de los saldos compensados
entre viviendas principales y no principales puede
interpretarse como el mantenimiento del carcter de zona de
vivienda secundaria. La concentracin de los cambios
hacia vivienda principal en la Corona Metropolitana y
en los Municipios No Metropolitanos refleja una mayor
presin de la demanda residencial que pone en uso
permanente viviendas que estaban vacas o se
utilizaban slo como segunda residencia.

4 Estimacin de la demanda de vivienda (2006-

2016).
La tarea de imaginar el futuro, en este caso la demanda de vivienda en

la Comunidad de Madrid, exige necesariamente aventurar hiptesis de
comportamiento de diversos elementos de la dinmica sociodemogrfica y
econmica que en no pocos casos tienen en la incertidumbre su principal rasgo
de identidad. El reconocimiento de esta realidad no supone, en modo alguno,
menoscabar la importancia de hacer previsiones acerca del comportamiento
que cabe esperar de la demanda de vivienda. Desde una ptica empresaria es
indiscutible la necesidad de prever para poder adelantarse a los
acontecimientos. El ejercicio prospectivo exige, en todo caso, una detallada
justificacin de los razonamientos en que se basan las estimaciones, la
explicacin de los procedimientos tcnicos utilizados y la evaluacin de los
resultados obtenidos.
El procedimiento que se sigue integra una sucesin de fases en las que

tras haber establecido la situacin demogrfica de partida se enuncian las
hiptesis de comportamiento demogrfico utilizadas en las proyecciones de
poblacin. A partir de los resultados de las proyecciones demogrficas se
procede a la estimacin de los hogares y, con ellos, de la demanda potencial
demogrfica para el conjunto de la Comunidad de Madrid y de los diferentes
mbitos geogrficos considerados. La demanda potencial demogrfica permite,
a su vez, efectuar la estimacin de la necesidad de nuevas viviendas.

4.1 Proyeccin de poblacin.
En el momento de realizar este estudio, las ltimas cifras de poblacin

disponibles corresponden a 1.01.2005. Los datos padronales a 1.01.2006,
adems de no estar todava disponibles con el detalle que aqu se requiere,
estn pendientes de algunas posibles revisiones. La poblacin tomada como
base de la proyeccin es la de 2005, utilizada tambin en la ltima revisin de
las proyecciones de poblacin y hogares de la Comunidad de Madrid (Servicio
de Estadstica de la Comunidad de Madrid).
La poblacin de la Comunidad de Madrid es una poblacin madura, con

comportamientos estables y razonablemente predecibles de la fecundidad y de
la mortalidad, pero que ha visto intensamente alterada su dinmica durante
los ltimos diez aos como consecuencia de fuertes flujos inmigratorios de
extranjeros. Se trata de un factor de crecimiento y de cambio demogrfico no
extrapolable, para el que establecer hiptesis de evolucin entraa los
mximos riesgos de desviacin. Conviene comenzar por significar los rasgos
ms relevantes de esos flujos a efectos de las consideraciones que deban
hacerse con respecto a su hipottico papel en la dinmica demogrfica futura
y en la generacin de demanda de vivienda:
Procedencia diversa: tras los flujos de los ltimos aos cabe concluir
que disminuye la proporcin de los comunitarios y de los magrebes y
aumenta notablemente el peso de los hispanoamericanos y de los
europeos del Este.
Diferentes patrones en la composicin por sexo segn

nacionalidades y perfiles similares en la composicin por edad, con
predominio absoluto de jvenes adultos.

Mayoritariamente trabajan en empleos de baja cualificacin:

servicio domestico y cuidados de personas dependientes, hostelera,
limpieza y construccin.
Complementan el perfil del empleo la eventualidad, la precariedad y

la baja remuneracin.
Los perfiles de su cualificacin profesional y de su proyecto

personal son muy diversos.
Los procesos de reagrupamiento familiar son incipientes, cuando

existen.
Del panorama descrito puede deducirse que ni la adscripcin laboral, ni

los sectores econmicos ni las caractersticas de los empleos invitan a pensar
de momento en la consolidacin de los proyectos migratorios con el eventual
reagrupamiento familiar. Adems de como vayan evolucionando los escenarios
de la poltica inmigratoria europea y espaola, de la evolucin econmica, y
del posicionamiento en la escala laboral y social, en todo caso habr que
contar con que sern los factores exgenos los que vayan definiendo la
evolucin en direccin, sentido e intensidad de los flujos migratorios de
extranjeros, su incidencia sobre la poblacin y su posible repercusin en la
generacin de demanda de vivienda en Madrid.
El acierto de las proyecciones, cuyos datos se reflejan a continuacin,

depender bsicamente del grado de coincidencia con la realidad de la
previsin efectuada sobre la evolucin de este fenmeno.
Lo primero es contar con unas proyecciones de poblacin por edades

simples y por sexos que posteriormente permitan estimar los flujos de hogares
durante el periodo que comprende los diez aos naturales desde 2006 a 2015,
ambos inclusive. Esquemticamente, las hiptesis que se han manejado para
la realizacin de las proyecciones suponen el mantenimiento de la tendencia al
alza de la esperanza de vida (TABLA 4.1), que llegara a 80,50 aos para los
varones y 86,25 para las mujeres. Las ganancias previstas en estas
proyecciones exigen que se den mejoras continuadas en los prximos aos en

la supervivencia en las edades adultas-maduras y en las ms avanzadas,

sobre todo entre las mujeres. En el incremento de la esperanza de vida en los
hombres se contempla adems el supuesto de que, a medio plazo, se
corregirn a la baja los factores de sobremortalidad masculina en las edades
adultas-jvenes.
TABLA 4.1 Proyeccin de la esperanza de vida
Varones Mujeres
2002 77,76 84,56
2016 80,50 86,25
FUENTE. Instituto de Estadstica de la C. Madrid (2004) Proyeccin de poblacin de la
Comunidad de Madrid, 2002-2017.
Con respecto a la fecundidad, las proyecciones prevn un importante

aumento del ndice sinttico de fecundidad que llegara a 1,65 hijos por mujer
y un adelanto del calendario, bajando la edad media a la maternidad a 30,75
aos (TABLA 4.2).
TABLA 4.2 Proyeccin de la fecundidad.
ISF EMM
2002 1,28 31,43
2016 1,65 30,75
FUENTE. Instituto de Estadstica de la C. Madrid (2004) Proyeccin de poblacin de la
Comunidad de Madrid, 2002-2017.
Por lo que respecta a las hiptesis sobre migraciones, las proyecciones

(Instituto de Estadstica de la Comunidad de Madrid, 2004) han considerado
como ms probable que en los prximos aos se producir un incremento de
los movimientos interregionales provocado por la mayor movilidad de la
poblacin extranjera mientras se efecta la consolidacin de su asentamiento.
Por lo que se refiere a los inmigrantes desde el extranjero se parte de las

proyecciones del INE (2007). La combinacin entre sus hiptesis de llegadas

de extranjeros a Espaa en 2016 y la de captacin de la Comunidad de

Madrid, fijada en el 17,55%, (la existente en 1997-1998, antes de la masiva y
coyuntural entrada de latinoamericanos) dan como resultado una reduccin
de la inmigracin hasta las 28.000 entradas en 2016.
4.1.1 Crecimientos de poblacin previstos.
Los resultados de las proyecciones indican el mantenimiento de un

crecimiento continuado pero decreciente durante todo el periodo proyectado
(GRFICO 4.1).
Como puede verse en las TABLAS 4.3 a 4.9, la poblacin de la

Comunidad de Madrid crece por encima de los 70.000 habitantes anuales
durante el primer quinquenio y algo menos de 50.000 durante el segundo. El
periodo comienza con una tasa anual de 1,412 % y termina con un ritmo del
0,582% (GRFICO 4.2).
La poblacin del municipio de Madrid es la que va a crecer ms despacio.

Comienza con una tasa del 0,434% y termina en una situacin prcticamente
estacionaria, aunque ligeramente negativa (-0,024%)
Para los distintos mbitos de la Corona Metropolitana se han previsto

comportamientos muy diferentes. La tendencia descendente de los ritmos est
presente en todos los casos, pero mientras para la Corona Oeste se prev un
altsimo ritmo de crecimiento (2,585% anual acumulativo), la Corona Sur, que
en el pasado protagoniz los mayores crecimientos, va a crecer a menor ritmo
que la poblacin del conjunto de la Comunidad.
Como se ver despus con detalle, las hiptesis sobre las migraciones y
las variaciones residenciales hacen que sea el conjunto de Municipios No
Metropolitanos el que crezca ms deprisa (2,694% anual acumulativo) durante

todo el decenio proyectado. En este mbito se concentrar el 37% del

crecimiento previsto para la Comunidad, mientras que la Corona Norte no
llega a localizar el 6%, y el municipio de Madrid y las restantes coronas
prcticamente se reparte el resto del crecimiento con cuotas que van del
11,7% de la capital al 16,8% de la corona Sur (GRFICO 4.3).
GRFICO 4.1 Proyeccin de la poblacin de la Comunidad de

Madrid por mbitos
7.000.000
6.000.000
5.000.000
Habitantes
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Municipios No Metropolitanos
C orona Metropolitana NORTE
C orona Metropolitana OESTE
C orona Metropolitana ESTE
C orona Metropolitana SUR
Municipio de Madrid
FUENTE Elaboracin propia a partir de Proyeccin de poblacin de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. Instituto
de Estadstica de la Comunidad de Madrid. 2005

GRFICO 4.2 Proyeccin de la evolucin de los ritmos de

crecimiento por mbitos
4,50
4,00
Tasa de Crecimiento Anual A (%)
3,50
3,00
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
-0,50
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
C. M A DRID M UN.M A DRID C.M .SUR C.M . ESTE

C.M . NORTE C.M .OESTE M UN.NO M ETROP
FUENTE Elaboracin propia a partir de Proyeccin de poblacin de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.

Instituto de Estadstica de la Comunidad de Madrid. 2005
GRFICO 4.3 Proyeccin de la distribucin del crecimiento por

mbitos
Distribucin de la poblacin en 2006 Distribucin del crecimiento previsto entre
2006 y 2016
C .M.SUR C.M. NORTE
C.M.OESTE
C.M. ESTE
MUN.MADRID C .M. ESTE
C .M. NORTE
C.M.SUR
C .M.OESTE MUN.NO
METROP
MUN.NO
METROP
MUN.MADRID
FUENTE: Elaboracin propia a partir de Proyeccin de poblacin de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. Instituto de
Estadstica de la Comunidad de Madrid. 2005

TABLA 4.3 Proyeccin de la poblacin de la Comunidad de

Madrid 1.01.2006 a 1.01.2016
Tasas anuales
Fecha Habitantes Periodo de crecimiento
1.01.2006 6.058.804 2006 1,412
1.01.2007 6.144.344 2007 1,289
1.01.2008 6.223.534 2008 1,193
1.01.2009 6.297.794 2009 1,108
1.01.2010 6.367.568 2010 1,022
1.01.2011 6.432.630 2011 0,931
1.01.2012 6.492.495 2012 0,833
1.01.2013 6.546.548 2013 0,734
1.01.2014 6.594.623 2014 0,647
1.01.2015 6.637.258 2015 0,582
1.01.2016 6.675.876
Crecimiento1.01.2006, 1.012011 373.826 2006-2011 1,205

Crecimiento1.01.2011, 1.012016 243.246 2011-2016 0,745
Crecimiento1.01.2006, 1.012016 617.072 2006-2016 0,975
FUENTE: Elaboracin propia a partir de Proyeccin de poblacin de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.
Instituto de Estadstica de la Comunidad de Madrid.2005
TABLA 4.4 Proyeccin de la poblacin del Municipio de

Madrid 1.01.2006 a 1.01.2016
Tasas anuales
1.01.2006 3.172.427 2006 0,434
1.01.2007 3.186.197 2007 0,383
1.01.2008 3.198.386 2008 0,354
1.01.2009 3.209.720 2009 0,328
1.01.2010 3.220.241 2010 0,288
1.01.2011 3.229.517 2011 0,233
1.01.2012 3.237.029 2012 0,161
1.01.2013 3.242.226 2013 0,083
1.01.2014 3.244.908 2014 0,016
1.01.2015 3.245.412 2015 -0,024
1.01.2016 3.244.624
Crecimiento1.01.2006, 1.012011 57.090 2006-2011 0,357

1.01.2011, 1.012016
Crecimiento 15.107 2011-2016 0,093
Crecimiento1.01.2006, 1.012016 72.197 2006-2016 0,225

TABLA 4.5 Proyeccin de la poblacin de la Corona

Metropolitana SUR 1.01.2006 a 1.01.2016
Tasas anuales
1.01.2006 1.043.906 2006 1,297
1.01.2007 1.057.450 2007 1,216
1.01.2008 1.070.308 2008 1,151
1.01.2009 1.082.623 2009 1,087
1.01.2010 1.094.395 2010 1,015
1.01.2011 1.105.498 2011 0,932
1.01.2012 1.115.797 2012 0,838
1.01.2013 1.125.150 2013 0,741
1.01.2014 1.133.489 2014 0,651
1.01.2015 1.140.866 2015 0,580
1.01.2016 1.147.478
Crecimiento1.01.2006, 1.012011 61.591 2006-2011 1,153

1.01.2011, 1.012016
Crecimiento 41.980 2011-2016 0,748
Crecimiento1.01.2006, 1.012016 103.572 2006-2016 0,950

Metropolitana ESTE 1.01.2006 a 1.01.2016
Tasas anuales
1.01.2006 529.296 2006 2,130
1.01.2007 540.569 2007 1,943
1.01.2008 551.074 2008 1,796
1.01.2009 560.973 2009 1,671
1.01.2010 570.347 2010 1,554
1.01.2011 579.209 2011 1,439
1.01.2012 587.543 2012 1,323
1.01.2013 595.319 2013 1,211
1.01.2014 602.529 2014 1,109
1.01.2015 609.212 2015 1,028
1.01.2016 615.477
Crecimiento1.01.2006, 1.012011 49.912 2006-2011 1,819

1.01.2011, 1.012016
Crecimiento 36.269 2011-2016 1,222
Crecimiento1.01.2006, 1.012016 86.181 2006-2016 1,520


Metropolitana NORTE 1.01.2006 a 1.01.2016
Tasas anuales
1.01.2006 252.599 2006 1,810
1.01.2007 257.170 2007 1,681
1.01.2008 261.492 2008 1,574
1.01.2009 265.609 2009 1,478
1.01.2010 269.536 2010 1,395
1.01.2011 273.295 2011 1,307
1.01.2012 276.868 2012 1,215
1.01.2013 280.232 2013 1,122
1.01.2014 283.376 2014 1,038
1.01.2015 286.316 2015 0,972
1.01.2016 289.099
Crecimiento1.01.2006, 1.012011 20.696 2006-2011 1,587

Crecimiento1.01.2011, 1.012016 15.803 2011-2016 1,131
Crecimiento1.01.2006, 1.012016 36.500 2006-2016 1,359

Metropolitana OESTE 1.01.2006 a 1.01.2016
Tasas anuales
1.01.2006 318.163 2006 3,768
1.01.2007 330.151 2007 3,384
1.01.2008 341.322 2008 3,060
1.01.2009 351.767 2009 2,784
1.01.2010 361.560 2010 2,566
1.01.2011 370.838 2011 2,374
1.01.2012 379.641 2012 2,201
1.01.2013 387.996 2013 2,045
1.01.2014 395.929 2014 1,904
1.01.2015 403.467 2015 1,784
1.01.2016 410.664
Crecimiento1.01.2006, 1.012011 52.674 2006-2011 3,111

Crecimiento1.01.2011, 1.012016 39.827 2011-2016 2,061
Crecimiento1.01.2006, 1.012016 92.501 2006-2016 2,585
Instituto de Estadstica de la Comunidad de Madrid. 2005.

TABLA 4.9 Proyeccin de la poblacin de los Municipios No

Metropolitanos 1.01.2006 a 1.01.2016
Tasas anuales
1.01.2006 742.412 2006 4,094
1.01.2007 772.808 2007 3,642
1.01.2008 800.952 2008 3,265
1.01.2009 827.102 2009 2,949
1.01.2010 851.489 2010 2,676
1.01.2011 874.273 2011 2,441
1.01.2012 895.616 2012 2,234
1.01.2013 915.625 2013 2,050
1.01.2014 934.393 2014 1,883
1.01.2015 951.986 2015 1,738
1.01.2016 968.534
Crecimiento1.01.2006, 1.012011 131.861 2006-2011 3,324

1.01.2011, 1.012016
Crecimiento 94.261 2011-2016 2,069
Crecimiento1.01.2006, 1.012016 226.121 2006-2016 2,694
Instituto de Estadstica de la Comunidad de Madrid. 2005.
4.1.2 Los componentes del crecimiento.
Segn el modelo previsto para las migraciones internas (entre mbitos

de la Comunidad), el municipio de Madrid habr perdido en el momento
horizonte (1.01.2016) por este componente el equivalente al 6,7% de su
poblacin en 1.01.2006, como consecuencia de que el 12,8% de los residentes
buscarn acomodo en otros mbitos. La anterior tendencia dominante de
flujos de salida hacia la Corona Sur, se distribuye de forma ms equilibrada
entre los diferentes mbitos y, especialmente, fuera de la Corona
Metropolitana. Igualmente la capital deja de ser el principal destino de quienes
cambian de residencia dentro de la Comunidad, y lo hacen en favor del
denominado mbito No Metropolitano, que pasa a protagonizar el proceso de

expansin metropolitana, que vivir simultneamente con la transformacin

de muchas de sus viviendas secundarias en principales (TABLAS 4.10 a 4.16).
Tambin recaen sobre el municipio de Madrid el mayor volumen y la

mayor intensidad de los flujos migratorios externos a la Comunidad de Madrid.
Fuera de la capital, como puede observarse en los cuadros de componentes de
crecimiento, la incidencia del saldo migratorio exterior sobre el crecimiento de
la poblacin es menos intensa.
En sntesis, y a efectos de ir adelantando las posibles repersusiones que

la dinmica de la poblacin prevista pudiera tener sobre la dinmica de
hogares y consecuentemente en la demanda potencial demogrfica de
vivienda, se deben destacar algunas tendencias relevantes:
Los datos de mortalidad reflejan un progresivo crecimiento del

nmero de defunciones pero, salvo en el municipio de Madrid y en
la Corona Sur, todava con unas proporciones bajas,
consecuencia de estructuras de edades jvenes y rejuvenecidas por
los desplazamientos migratorios.
El crecimiento debido a las migraciones con el exterior de la

Comunidad es ligeramente superior al saldo natural durante
el primer quinquenio pero se reduce considerablemente durante el
segundo. En suma, para 2016 el saldo migratorio externo para
el conjunto de la Comunidad, en trminos de crecimiento,
tendr un efecto directo ligeramente inferior al del saldo
natural.
En todo caso, los movimientos migratorios externos juegan un

destacado papel en el crecimiento, tanto por la aportacin directa
del saldo como por su efecto sobre la natalidad. Como se ver a
continuacin, al tratarse de migraciones con un perfil marcado por
los adultos jvenes, es ms acusada su incidencia sobre la
composicin por edades, precisamente entre los grupos con

mayor capacidad reproductora y de generar demanda

potencial demogrfica de vivienda.
Como ya se ha visto en apartados anteriores, parte de las

emigraciones exteriores, especialmente desde el municipio
de Madrid y desde las Coronas Sur y Este, corresponden a
desplazamientos a las provincias limtrofes en relacin con la
compra de una vivienda asequible y adecuada. Son
migraciones cuyo futuro est supeditado a la existencia de una
oferta de vivienda semejante dentro de los lmites de la Comunidad.
Se mantiene la tendencia de desconcentracin residencial

con movimientos hacia la periferia metropolitana. Siguen
teniendo una gran relevancia por su intensidad los desplazamientos
entre los distintos mbitos de la Comunidad con tendencia a un
mayor equilibrio en la matriz de flujos.
Los movimientos migratorios internos son el resultado de la

redistribucin espacial de la poblacin como consecuencia de un
determinado modelo de expansin metropolitana. Bsicamente se
fundamentan en la distribucin espacial de la oferta de
vivienda para los jvenes que demanda una primera vivienda
y de los hogares en fase estable que buscan mejorar de
vivienda y de entorno urbano con el apoyo de las nuevas
accesibilidades. El futuro de este proceso va a depender en buena
medida de la distribucin espacial de la oferta, pero hay que
considerar tambin, como se ver a continuacin, el efecto que
habr de tener el progresivo crecimiento de los flujos de renovacin
natural de la ocupacin del parque, especialmente en el municipio
de Madrid y en los de las Coronas Sur y Este. Es una dinmica
demogrfica que habr de tener respuesta en la intensificacin
de la actividad rehabilitadora del tejido residencial, desde la
vivienda a los barrios.

TABLA 4.10 Componentes del crecimiento previsto para la

1.01.2006 1.01.2011 1.01.2016

Habitantes 6.058.804 6.432.630 6.675.876
2006-2010 2011-2015 2006-2015

Nacimientos 398.116 392.184 790.300
Defunciones 211.924 232.487 444.411
Crecimiento Natural 186.192 159.698 345.889
Inmigrantes Exterior 572.310 409.508 981.818
Emigrantes Exterior 384.675 325.959 710.635
Crecimiento Migratorio Exterior 187.634 83.549 271.183
Inmigrantes Interiores 459.293 381.540 840.833
Emigrantes Interiores 459.293 381.540 840.833
Crecimiento Migratorio Interior 0 0 0
Crecimiento Migratorio 187.634 83.549 271.183
Crecimiento Total 373.826 243.246 617.072
Porcentajes con respecto a la poblacin total al comienzo del periodo

Nacimientos 6,57 6,10 11,84
Defunciones 3,50 3,61 6,66
Crecimiento Natural 3,07 2,48 5,18
Inmigrantes Exterior 9,45 6,37 14,71
Emigrantes Exterior 6,35 5,07 10,64
Crecimiento Migratorio Exterior 3,10 1,30 4,06
Inmigrantes Interiores 7,58 5,93 12,60
Emigrantes Interiores 7,58 5,93 12,60
Crecimiento Migratorio Interior 0,00 0,00 0,00
Crecimiento Migratorio 3,10 1,30 4,06
Crecimiento Total 6,17 3,78 9,24
*Los datos de migraciones exteriores se refieren a los flujos que se producen con el resto de Espaa y con el
extranjero. Los de migraciones interiores son los que se producen entre los diferentes mbitos de la Comunidad
considerados.
FUENTE. Instituto de Estadstica de la C. Madrid (2005) Proyeccin de poblacin de la Comunidad de Madrid,
2002-2017.

TABLA 4.11 Componentes del crecimiento previsto para el

municipio de Madrid.
1.01.2006 1.01.2011 1.01.2016

Habitantes 3.172.427 3.229.517 3.244.624
2006-2010 2011-2015 2006-2015

Nacimientos 185.556 181.203 366.759
Defunciones 137.950 145.311 283.261
Crecimiento Migratorio Interior -123.028 -95.531 -218.559
Crecimiento Migratorio 9.484 -20.785 -11.301

Crecimiento Migratorio Interior -3,88 -2,96 -6,74
Crecimiento Migratorio 0,30 -0,64 -0,35
considerados.
2002-2017.


Corona Metropolitana Sur.
1.01.2006 1.01.2011 1.01.2016

Habitantes 1.043.906 1.105.498 1.147.478
2006-2010 2011-2015 2006-2015

Nacimientos 70.397 68.837 139.235
Nacimientos 26.291 30.821 57.112
Defunciones 44.106 38.016 82.122
Emigrantes Exterior 11.203 -224 10.978
Crecimiento Migratorio Interior 17.485 3.964 21.450

Crecimiento Migratorio Exterior 1,07 -0,02 0,96
considerados.
2002-2017.


Corona Metropolitana Este.
1.01.2006 1.01.2011 1.01.2016

Habitantes 529.296 579.209 615.477
2006-2010 2011-2015 2006-2015

Nacimientos 37.930 38.374 76.304
Defunciones 11.954 14.187 26.140

considerados.
2002-2017.


Corona Metropolitana Norte.
1.01.2006 1.01.2011 1.01.2016

Habitantes 252.599 273.295 289.099
2006-2010 2011-2015 2006-2015

Nacimientos 17.234 17.475 34.710
Defunciones 6.055 7.072 13.127

considerados.
2002-2017.


Corona Metropolitana Oeste.
1.01.2006 1.01.2011 1.01.2016

Habitantes 318.163 370.838 410.664
2006-2010 2011-2015 2006-2015

Nacimientos 27.147 26.316 53.463
Defunciones 7.692 9.202 16.893

considerados.
2002-2017.

TABLA 4.16 Componentes del crecimiento previsto para los

Municipios No Metropolitanos.
1.01.2006 1.01.2011 1.01.2016

Habitantes 742.412 874.273 968.534
2006-2010 2011-2015 2006-2015

Nacimientos 59.850 59.978 119.829
Defunciones 21.982 25.894 47.876
Crecimiento Migratorio Exterior 15.565 586 16.151

considerados.
2002-2017.

4.1.3 Cambios en la estructura por edades.
A efectos de las posteriores estimaciones de la demanda potencial

demogrfica, es importante observar la dinmica prevista para la composicin
por edades. Es determinante la evolucin negativa del segmento de edad de
18 a 39 aos que, a pesar de la inmigracin, presenta decrecimientos como
consecuencia de la inercia de la estructura. Las manchas blancas en las
pirmides de todos los mbitos (GRFICOS 4.4 a 4.10) son el reflejo grfico
de la reduccin que en trminos absolutos van a experimentar las cohortes
que cumplen las edades propias de la emancipacin durante el periodo
proyectado.
Los individuos de esas edades son quienes protagonizan la emancipacin

que, como ya se ha analizado en anteriores apartados, es el fenmeno que
genera la mayor parte de los nuevos hogares y, consecuentemente, la
demanda potencial de la primera vivienda. El modelo de cambios de residencia
previsto acaba por configurar la distribucin por mbitos de la demanda
potencial de vivienda por emancipacin. El perfil de los migrantes est definido
por el predominio de los jvenes adultos, de 25 a 29 aos, a mayor edad las
proporciones de migrantes se debilitan rpidamente hasta alcanzar la menor
intensidad a los 50 aos. Despus vuelven a hacerse mas frecuentes los
cambios de residencia, alcanzando otro mximo en torno a la jubilacin.
Tambin es muy relevante el desplazamiento de la masa demogrfica

hacia las edades ms elevadas. En trminos de dinmica de hogares, el
crecimiento de esos segmentos de edad supone que se van a intensificar los
flujos de desaparicin de hogares por fallecimiento y, consecuentemente, de
viviendas liberadas.
Por ltimo, la tendencia ascendente prevista para la fecundidad y el

aporte inmigratorio se reflejan en la estructura por edades prevista para 2016

en progresivos ensanchamientos de las bases de las pirmides. Es un cambio

que, de producirse, incidir tambin en el crecimiento de la poblacin, pero sin
repercutir de forma directa sobre la formacin de hogares ni sobre la demanda
de nuevas viviendas durante el periodo proyectado.
GRFICO 4.4 Resultado de las proyecciones de poblacin sobre

la composicin por edades. Comunidad de Madrid
Hombres Mujeres
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
65.000 55.000 45.000 35.000 25.000 15.000 5.000 5.000 15.000 25.000 35.000 45.000 55.000 65.000
2006 2016
Crecimiento
Grupos 2006 2016 2006-2016
Edad Varones Mujeres Total (%) Varones Mujeres Total (%) Total TAA
0-17 546.976 518.821 1.065.797 17,6 662.774 631.815 1.294.589 19,4 228.792 2,0
18-39 1.122.649 1.093.667 2.216.316 36,6 959.725 937.375 1.897.101 28,4 -319.216 -1,5
40-54 621.061 660.358 1.281.419 21,1 820.468 823.342 1.643.809 24,6 362.390 2,5
55-64 293.889 331.303 625.192 10,3 355.256 401.424 756.679 11,3 131.488 1,9
65-74 204.365 255.174 459.538 7,6 248.749 307.654 556.403 8,3 96.864 1,9
75-84 118.308 190.158 308.466 5,1 143.477 212.731 356.209 5,3 47.743 1,4
85 y + 27.953 74.122 102.075 1,7 55.269 115.818 171.086 2,6 69.011 5,3
Total 2.935.201 3.123.603 6.058.804 100 3.245.717 3.430.159 6.675.876 100 617.072 1,0
de Estadstica de la Comunidad de Madrid


la composicin por edades Municipio de Madrid
Hombres Mujeres
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
35.000 25.000 15.000 5.000 5.000 15.000 25.000 35.000
2006 2016
Crecimiento
Grupos 2006 2016 2006-2016
0-17 252.046 240.464 492.510 15,5 287.935 277.013 564.948 17,4 72.438 1,4
18-39 547.574 543.356 1.090.930 34,4 433.672 437.364 871.035 26,8 -219.894 -2,2
40-54 310.385 344.265 654.650 20,6 387.342 406.936 794.278 24,5 139.628 2,0
55-64 149.068 186.543 335.611 10,6 171.233 205.134 376.368 11,6 40.757 1,2
65-74 129.653 175.053 304.707 9,6 123.604 170.387 293.991 9,1 -10.716 -0,4
75-84 82.732 138.551 221.283 7,0 87.680 140.804 228.484 7,0 7.201 0,3
85 y + 19.504 53.233 72.737 2,3 36.480 79.040 115.520 3,6 42.783 4,7
Total 1.490.962 1.681.465 3.172.427 100 1.527.947 1.716.677 3.244.624 100 72.197 0,2
La proyeccin de poblacin para el municipio de Madrid prev un

crecimiento del 4,7% anual acumulativo para la poblacin mayor de 85 aos
de edad. Ha de ser especialmente significativo, en trminos de mercado de
vivienda la renovacin natural que habr de producirse en la ocupacin del
parque de viviendas.


la composicin por edades Corona Metropolitana SUR
Hombres Mujeres
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
13.000 11.000 9.000 7.000 5.000 3.000 1.000 1.000 3.000 5.000 7.000 9.000 11.000 13.000
2006 2016
Crecimiento
Grupos 2006 2016 2006-2016
0-17 94.760 89.558 184.318 17,7 115.527 108.267 223.795 19,5 39.476 2,0
18-39 216.449 200.742 417.191 40,0 179.700 164.978 344.678 30,0 -72.513 -1,9
40-54 106.506 111.671 218.176 20,9 138.977 131.123 270.100 23,5 51.924 2,2
55-64 61.649 62.611 124.261 11,9 64.226 71.280 135.506 11,8 11.246 0,9
65-74 29.000 30.900 59.900 5,7 51.340 56.803 108.143 9,4 48.243 6,1
75-84 12.108 18.305 30.413 2,9 20.940 26.312 47.252 4,1 16.839 4,5
85 y + 2.814 6.833 9.647 0,9 6.086 11.917 18.004 1,6 8.357 6,4
Total 523.286 520.621 1.043.906 100 576.797 570.681 1.147.478 100 103.572 1,0
La poblacin de la Corona Metropolitana Sur experimenta una reduccin

de la poblacin en edad de emancipacin prxima en intensidad a la del
municipio de la Capital. Slo la Corona Oeste y el conjunto de Municipios No
Metropolitanos, merced al modelo de redistribucin espacial previsto en las
proyecciones, no pierden volumen de poblacin en edad de emancipacin,
aunque el rejuvenecimiento de ese segmento har tambin que se reduzca la
intensidad de los flujos dentro del periodo analizado.


la composicin por edades Corona Metropolitana ESTE
Hombres Mujeres
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000
2006 2016
Crecimiento
Grupos 2006 2016 2006-2016
0-17 52.527 50.053 102.580 19,4 64.882 62.221 127.103 20,7 24.523 2,2
18-39 109.990 104.365 214.355 40,5 98.348 92.918 191.266 31,1 -23.089 -1,1
40-54 58.915 60.290 119.205 22,5 77.776 74.499 152.275 24,7 33.070 2,5
55-64 24.700 24.256 48.957 9,2 34.697 37.310 72.007 11,7 23.050 3,9
65-74 12.254 13.592 25.846 4,9 20.848 22.626 43.474 7,1 17.628 5,3
75-84 5.775 8.411 14.186 2,7 8.958 11.890 20.848 3,4 6.662 3,9
85 y + 1.247 2.921 4.168 0,8 2.890 5.616 8.506 1,4 4.338 7,4
Total 265.408 263.888 529.296 100 308.399 307.079 615.477 100 86.181 1,5
En todos los mbitos de la Comunidad se van a producir fuertes procesos

de envejecimiento que presumiblemente harn aumentar las situaciones de
cambios y de liberacin de viviendas.


la composicin por edades Corona Metropolitana NORTE
Hombres Mujeres
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
0 0
3.000 2.000 1.000 0 1.000 2.000 3.000
2006 2016
Crecimiento
Grupos 2006 2016 2006-2016
0-17 27.205 25.815 53.020 21,0 31.530 30.272 61.802 21,4 8.782 1,5
18-39 46.469 47.362 93.831 37,1 42.495 43.225 85.720 29,7 -8.111 -0,9
40-54 27.914 30.011 57.925 22,9 34.763 36.481 71.243 24,6 13.318 2,1
55-64 12.931 12.828 25.759 10,2 15.474 17.791 33.265 11,5 7.506 2,6
65-74 6.119 6.560 12.679 5,0 10.616 11.883 22.499 7,8 9.820 5,9
75-84 2.840 4.214 7.054 2,8 4.418 5.823 10.241 3,5 3.187 3,8
85 y + 635 1.695 2.331 0,9 1.431 2.897 4.328 1,5 1.998 6,4
Total 124.114 128.484 252.599 100 140.727 148.372 289.099 100 36.500 1,4
Es comn a todos los mbitos el aumento del tamao de los

grupos de edad de 40 a 64 aos, especialmente proclives a constituir
demanda de vivienda por mejora y de vivienda secundaria.


la composicin por edades Corona Metropolitana OESTE
Hombres Mujeres
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
0 0
4.000 3.000 2.000 1.000 0 1.000 2.000 3.000 4.000
2006 2016
Crecimiento
Grupos 2006 2016 2006-2016
0-17 37.906 35.850 73.755 23,2 51.314 48.809 100.123 24,4 26.368 3,1
18-39 56.194 60.130 116.323 36,6 57.439 59.738 117.178 28,5 854 0,1
40-54 33.886 37.221 71.106 22,3 49.841 52.931 102.772 25,0 31.665 3,8
55-64 15.325 16.021 31.346 9,9 20.232 22.894 43.126 10,5 11.781 3,2
65-74 7.146 7.382 14.528 4,6 13.435 15.558 28.993 7,1 14.465 7,2
75-84 3.178 4.587 7.764 2,4 5.487 7.213 12.700 3,1 4.936 5,0
85 y + 831 2.510 3.341 1,0 1.837 3.936 5.773 1,4 2.432 5,6
Total 154.464 163.699 318.163 100 199.585 211.080 410.664 100 92.501 2,6


la composicin por edades Municipios No Metropolitanos
85 Varones Mujeres
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
0 0
11.000 9.000 7.000 5.000 3.000 1.000 1.000 3.000 5.000 7.000 9.000 11.000
2006 2016
Crecimiento 2006-
Grupos 2006 2016 2016
0-17 82.532 77.083 159.614 21,5 111.586 105.233 216.819 22,4 57.204 3,1
18-39 145.974 137.712 283.686 38,2 148.070 139.153 287.223 29,7 3.537 0,1
40-54 83.456 76.900 160.357 21,6 131.769 121.372 253.141 26,1 92.784 4,7
55-64 30.215 29.044 59.259 8,0 49.392 47.015 96.407 10,0 37.148 5,0
65-74 20.192 21.686 41.879 5,6 28.905 30.397 59.303 6,1 17.424 3,5
75-84 11.674 16.090 27.765 3,7 15.995 20.689 36.684 3,8 8.919 2,8
85 y + 2.923 6.930 9.853 1,3 6.545 12.412 18.957 2,0 9.104 6,8
Total 376.967 365.445 742.412 100 492.263 476.271 968.534 100 226.121 2,7

4.2 Estimacin de la demanda potencial demogrfica.
Siguiendo con los procedimientos aplicados en el captulo 3, se proyectan

en primer lugar los hogares utilizando el mtodo de la persona de referencia,
para a continuacin hacer estimaciones complementarias de los flujos de
nuevos hogares por emancipacin as como de los de desaparicin por
fallecimiento.
Los resultados obtenidos configuran escenarios en los que junto a los

elementos propios de la inercia demogrfica, determinada por la estructura
por edades en el momento inicial, actan los factores relativos al
comportamiento de los componentes de cambio demogrfico y de las formas
de convivencia.
La estimacin del crecimiento del nmero de hogares est referida a

cada uno de los mbitos analizados. Se hacen tambin estimaciones de la
distribucin de los hogares segn tamaos y tipos de estructura.
4.2.1. Estimacin de los flujos de hogares.
La estimacin de los flujos de hogares se ha efectuado tomando como

base las proyecciones del Instituto de Estadstica de la Comunidad de Madrid,
disponibles en el momento de realizar este estudio, que han sido levemente
modificadas en algunas de sus hiptesis y por el hecho de que aqu se van a
utilizar los proyecciones de poblacin actualizadas a 1.01.2005.
Como ya se ha constatado en el anlisis retrospectivo, la evolucin de

las formas de convivencia en la Comunidad de Madrid es convergente con el

modelo propio de las sociedades ms avanzadas. Un rasgo fundamental es el

ritmo de crecimiento del nmero de hogares progresivo y claramente superior
al del conjunto de la poblacin, con cambios en las estructuras de las formas
de convivencia entre los que cobra especial protagonismo el aumento del
nmero de los hogares ms pequeos.
El fuerte ritmo del crecimiento de los hogares no se podra explicar sin

tomar en consideracin la reduccin de su tamao medio, que como ya se ha
visto es consecuencia de:
a) El descenso de la fecundidad, aunque aqu se prev que contine y se

acente su actual tendencia ascendente.
b) El incremento de hogares de personas que viven solas, por una opcin

personal especfica. Es previsible que esta tendencia se incremente
notablemente entre los jvenes y especialmente entre las mujeres.
c) El incremento de hogares unipersonales y monoparentales como

consecuencia de rupturas de parejas.
d) El incremento de hogares de una o dos personas por el aumento de la

esperanza de vida en condiciones de salud que permiten mantener el
hogar durante ms tiempo en las fases de nido vaco, tras la salida de
los hijos, y de viudez.
Por otra parte, a partir de 1998, los fuertes flujos inmigratorios vienen
constituyendo un importante factor en el crecimiento del nmero de hogares,
aunque las muchas incertidumbres existentes sobre estos flujos obligan a ser
muy prudentes en el anlisis prospectivo de la incidencia que la consolidacin
de los proyectos vitales de los inmigrantes acabe teniendo sobre la dinmica
de los hogares. El actual predominio de hogares jvenes y con estructuras
complejas habr de evolucionar hacia los modelos predominantes entre los
autctonos, contribuyendo previsiblemente al aumento de la demanda efectiva
de vivienda.

El crecimiento del nmero de hogares se ha visto condicionado durante

los ltimos aos en la Comunidad de Madrid como consecuencia del retraso de
la edad de emancipacin. Como ya se ha sealado, la permanencia en el hogar
paterno hasta edades relativamente elevadas es una caracterstica especfica
de la sociedad espaola que probablemente ya ha tocado techo, siendo
razonable pensar que va a experimentar un cambio de tendencia en los
prximos aos.
Pero adems de esos efectos derivados de los comportamientos

sociodemogrficos, el factor de mayor relevancia y mayor certidumbre es la
inercia derivada de la composicin por edades de la poblacin de la
Comunidad de Madrid en el momento inicial de las proyecciones. La progresiva
disminucin del tamao de las generaciones que van entrando en edad de
emancipacin har que se debiliten los flujos de formacin de nuevos hogares
que, como se ha visto, es con mucho el principal factor en la generacin de
demanda potencial de vivienda.
Tal como se vio en el anlisis retrospectivo, la poblacin del municipio de

Madrid presenta una estructura de forma de convivencia diferente a las de la
Corona Metropolitana, en sta, predominan los hogares formados por una
pareja y sus hijos, mientras que en la capital es mayor la diversidad de formas
de convivencia y la proporcin de hogares de personas solas. En esta
diferenciacin es muy determinante la estructura por edades, que es
consecuencia a su vez del proceso de redistribucin espacial de la poblacin,
provocado, como ya se ha explicado, por la expansin espacial del fenmeno
metropolitano. En el futuro, esta tendencia se ver en parte diluida por la
inevitable evolucin de la composicin por edad y por una mayor complejidad
y multidireccionalidad en el proceso de redistribucin espacial de la poblacin.
Para las estimaciones sobre la evolucin de los flujos de hogares se

utiliza el mtodo de la persona de referencia y se consideran como ms
probables las siguientes hiptesis:

El cambio de tendencia en el retraso de la edad de emancipacin

supondr un incremento en las tasas de persona de referencia tanto para los
varones como para las mujeres entre los grupos jvenes (de 19 a 39). En el
caso de las mujeres se trata, adems, del mantenimiento de la tendencia de
aumento de las tasas de persona de referencia femeninas, que ya se viene
observando en los ltimos quince aos.
Al margen de los efectos de una mejor adecuacin a las condiciones del

mercado laboral o de unas mayores facilidades de acceso de los jvenes al
mercado de la vivienda (por ejemplo, mediante una mayor propensin al
alquiler en los primeros aos de la vida adulta), el cese del retraso de la
emancipacin y su reajuste hacia edades ms tempranas, puede ser tambin
la consecuencia del cambio de generacin y de un razonable cambio de
mentalidad social, convergente con los comportamientos de los modelos
sociales de otros pases europeos y del espaol en pocas no muy lejanas.
Aunque el alargamiento de la esperanza de vida pueda estar trastocando

el calendario de las diferentes etapas del ciclo vital de los individuos (en
concreto, la permanencia en el hogar paterno y, consecuentemente, la edad
de emancipacin) y aunque tambin acten en esa misma direccin la
elevacin general del nivel econmico y la creciente valoracin de la formacin
del individuo, el acusado retraso experimentado en Espaa tiene sobre todo
componentes generacionales y coyunturales que razonablemente habrn de
corregirse en el futuro hasta alcanzar valores en la edad media a la
emancipacin similares a los existentes en 1991.
Con todo, los resultados obtenidos para el conjunto de la Comunidad de

Madrid reflejan una progresiva reduccin del volumen de los flujos anuales, de
forma que durante el quinquenio 2006-2010 se mantiene un incremento anual
medio de cerca de 48.000 hogares, muy inferior al del quinquenio anterior,
pero en el quinquenio 2011-2015 el crecimiento anual medio se reduce a
35.000 hogares, sensiblemente menor que el experimentado desde la segunda
mitad de los noventa (TABLA 4.17 Y GRFICO 4.11).

TABLA 4.17 Estimacin de los crecimientos anuales de

hogares en la Comunidad de Madrid.
Incrementos del nmero de

Hogares estimados a 1.01. hogares durante el ao
2006 2.192.490 52.476
2007 2.244.967 49.878
2008 2.294.844 47.835
2009 2.342.679 44.973
2010 2.387.653 43.566
2011 2.431.219 40.276
2012 2.471.494 37.898
2013 2.509.392 35.502
2014 2.544.894 32.714
2015 2.577.609 31.843
2016 2.609.452
FUENTE: Elaboracin propia a partir de Instituto de Estadstica de la Comunidad de Madrid. (2004)
Proyecciones de Hogares. Modelo normativo.
GRFICO 4.11 Crecimiento del nmero de los hogares en la

Comunidad de Madrid. Media anual de cada periodo.
90.000
80.000 76.488
70.000
60.000
48.350 47.746
50.000
40.000 35.647
30.000
19.536
20.000
10.000
0
1991-1996 1996-2001 2001-2006 2006-2011 2011-2016
FUENTE: Elaboracin propia a partir del Censo de 1991, Padrn de 1996, Censo de 2001 e Instituto de
Estadstica de la Comunidad de Madrid. (2004) Proyecciones de Hogares. Modelo normativo.

Las hiptesis utilizadas, de adelanto de la emancipacin y de incremento

del valor de las tasas de personas de referencia entre los grupos de edades de
menos de 39 aos, slo suavizan el efecto contrario de la estructura por edad,
constatado en el apartado anterior en las pirmides de edades de la poblacin
futura (GRFICO 4.4).
La utilizacin de los resultados de la proyeccin de los hogares por

grupos de edad permite una aproximacin a los flujos de aparicin y
desaparicin de hogares (GRFICO 4.12). Los hogares con personas de
referencia menores de 40 aos, aumentan durante el primer quinquenio como
consecuencia del mantenimiento de la inmigracin, pero despus, el
debilitamiento previsto de los flujos de inmigrantes y la estructura por edad
hacen que este tipo de hogares reduzca sensiblemente su volumen. Este
grupo de hogares jvenes pasar de representar el 29,25% del total en
2006, a tan slo el 23,66% en el ao horizonte de la proyeccin.
El grupo de los hogares que tienen la persona de referencia entre 40 y

54 aos de edad, periodo del ciclo de vida del hogar ms propenso para el
cambio de vivienda por mejora, crece en 115.000 unidades durante la primera
mitad del periodo y en 120.000 entre 2011 y 2016 (GRFICO 4.13).
Es tambin relevante, en este caso por su incidencia en el flujo de

desaparicin de hogares y en la renovacin natural de la ocupacin del parque
de vivienda, el incremento del nmero de hogares con personas de referencia
mayores de 65 aos.

GRFICO 4.12 Evolucin de la distribucin de los hogares

estimados en funcin de los grupos de edad de las personas de
referencia. Comunidad de Madrid.
2006
65+ 524.996
55-64 346.454
40-54 679.793
15-39 641.247
0 250.000 500.000 750.000 1.000.000
2011
65+ 593.343
55-64 378.561
40-54 795.034
15-39 664.281
0 250.000 500.000 750.000 1.000.000
2016
65+ 653.534
55-64 423.952
40-54 914.550
15-39 617.415
0 250.000 500.000 750.000 1.000.000
FUENTE: Elaboracin propia a partir Proyeccin de poblacin de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. (2005) y
Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004)

GRFICO 4.13 Crecimiento estimado del nmero de hogares en

la Comunidad de Madrid segn el grupo de edad de la persona
de referencia (2006-2016).
Grupo de edad de la persona dereferencia
65+ 128.539
55-64 77.499
del hogar
40-54 234.757
15-39 -23.832
-50.000 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000

Hogares
El mtodo de la persona de referencia permite observar los crecimientos

por grupos quinquenales y simular, como si de cohortes se tratara, los flujos
dentro de una misma generacin de personas de referencia. Como ya se
indic, estos flujos son la consecuencia de la evolucin de las tasas de persona
de referencia (htx), de la estructura (que incorpora los efectos de la
mortalidad) y del saldo neto migratorio.
Durante el primer quinquenio (1.01.2006 a 1.01.2011) (TABLA 4.18), a

pesar del incremento y de la continuidad de los flujos migratorios, la inercia
del tamao de las generaciones hace que se reduzcan el nmero de los
hogares con personas de 20 a 29 aos de edad y el de individuos de 70 a 74,
que corresponde a las generaciones huecas de la guerra de 1936 a 1939. A
ttulo de ejemplo, en 2006 haba 115.428 hogares con persona de referencia
de 25 a 29 aos, mientras que en 2011 el grupo queda reducido a 99.158, con
una merma de 16.240.

En el segundo quinquenio (1.01.2011 a 1.01.2016) (TABLA 4.19), por

idnticas causas, el decremento se extiende, lgicamente, al grupo 30-34 y se
traslada al de 75-79. La estructura por edad y las migraciones recibidas
durante los ltimos aos y el aumento de la esperanza de vida son los factores
que provocan los aumentos entre los dems grupos.
Mayor inters, desde la preocupacin por la dinmica de la demanda

potencial de vivienda, tienen los flujos de hogares en cada cohorte (TABLA
4.18). La simulacin efectuada muestra ganancias de hogares hasta los 55
aos de las personas de referencia; despus, las mermas de la mortalidad
provocan saldos negativos en los flujos. Por ejemplo, de la generacin que
en 2006 tena entre 25 y 29 aos, 115.429 eran personas de referencia de un
hogar y cinco aos ms tarde esa misma generacin, con edades entre 30 y
34 aos, tena 240.363 personas de referencia, lo que refleja un flujo de
124.934 hogares.
En ambos quinquenios los mayores flujos de aparicin de nuevos

hogares se producen entre los individuos de 25 a 34 aos, como consecuencia
de las mximas intensidades de la emancipacin. Los flujos entre los 20 y los
39 aos superan al crecimiento total neto. Por el contrario, los flujos de
desaparicin de hogares se intensifican especialmente a partir de los 75 aos
de edad y llegan a suponer una cantidad equivalente al 29% de los flujos
positivos en el primer quinquenio y al 42% en el segundo.(GRFICO 4.14)

TABLA 4.18 Estimacin del crecimiento y de los flujos de

hogares segn la edad de las personas de referencia.
Comunidad de Madrid (1.01.2006 a 1.01.2011)
CH x2006 , 2011 = H x2011 H x2006 FH 2006 , 2011

x , x +1 = H 2011
x +1 H 2006
x
15-19 288 15-19 4.645 15-19

20-24 -3.096 20-24 20.011 20-24
25-29 -16.240 25-29 71.725 25-29
30-34 6.294 30-34 124.934 30-34
35-39 35.787 35-39 61.650 35-39
40-44 34.171 40-44 28.468 40-44
45-49 41.887 45-49 16.667 45-49
50-54 39.182 50-54 6.731 50-54
55-59 9.798 55-59 -183 55-59
60-64 22.309 60-64 -4.388 60-64
65-69 18.948 65-69 -8.953 65-69
70-74 -5.529 70-74 -2.143 70-74
75-79 13.428 75-79 -5.358 75-79
80-84 18.178 80-84 -16.858 80-84
85-89 16.622 85-89 -25.416 85-89
90 y + 6.698 90 y + -12.765
90 y +
-20.039
FUENTE: Elaboracin propia a partir Proyeccin de poblacin de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.

(2005) y Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004)


Comunidad de Madrid. (1.01.2011 a 1.01.2016)
CH x2011 , 2016 = H x2016 H x2011 FH 2011 , 2016

x , x +1 = H 2016
x +1 H 2011
x
15-19 547 15-19 5.192 15-19

20-24 -245 20-24 19.478 20-24
25-29 -13.778 25-29 61.043 25-29
30-34 -38.099 30-34 103.076 30-34
35-39 4.709 35-39 60.065 35-39
40-44 43.745 40-44 36.425 40-44
45-49 35.785 45-49 18.282 45-49
50-54 39.988 50-54 4.831 50-54
55-59 36.919 55-59 -2.446 55-59
60-64 8.472 60-64 -5.714 60-64
65-69 19.865 65-69 -11.398 65-69
70-74 16.749 70-74 -4.343 70-74
75-79 -9.543 75-79 -9.372 75-79
80-84 9.022 80-84 -21.264 80-84
85-89 13.193 85-89 -30.400 85-89
90 y + 10.905 90 y + -18.483
90 y +
-26.737
FUENTE: Elaboracin propia a partir Proyeccin de poblacin de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.


GRFICO 4.14 Estimacin de los flujos de hogares segn la

edad de la persona de referencia en la Comunidad de Madrid.
90+
85-80
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
-40.000 -20.000 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000
Flujos de hogares
2006-2011 2011-2016
FUENTE: TABLAS 4.18 y 4.19

El clculo de los hogares generados mediante la emancipacin, tal como

se explic en el estudio retrospectivo, permite constatar que la emancipacin
es el fenmeno con mayor incidencia en la evolucin del nmero de hogares y,
por consiguiente, en la demanda potencial demogrfica de vivienda.
Los resultados son obviamente consecuencia del tamao de las

generaciones que van recorriendo las edades de 18 a 39 aos, establecidas en
el modelo como susceptibles de vivir sucesos emancipacin. An cuando la
hiptesis planteada supone una tasa de emancipacin acumulada del 88% a
los 39 aos y un adelanto del calendario, de manera que la edad media de los
emancipados llegue a ser la misma que en 1991 (27,72 aos), la progresiva
merma en el tamao de las generaciones provoca la consecuente reduccin
de los flujos (TABLA 4.20).
TABLA 4.20 Estimacin de los flujos de individuos

emancipados en cada ao.
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
85.151 84.057 82.466 80.517 78.358 76.096 73.748 71.410 69.140 67.024
FUENTE: Elaboracin propia a partir Proyeccin de poblacin de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.(2005)
Para la estimacin del nmero de hogares debidos a las emancipaciones,

se ha tenido en cuenta la evolucin del estado civil y de las tendencias en las
formas de convivencia de estos grupos de edad y se ha previsto un
incremento de las proporciones de hogares individuales, tanto de varones,
como especialmente de mujeres, como continuacin de la tendencia observada
en el decenio 1991-2001.
El flujo estimado de nuevos hogares por emancipacin (TABLA 4.21)

resulta ser de 54.717 durante el ao 2006, cifra que va descendiendo de
forma gradual hasta llegar a 42.880 durante 2015, como consecuencia de la
evolucin del tamao de las generaciones y del stock resultante de poblacin
emancipable en cada uno de los aos, a ello hay que aadir la evolucin de

las probabilidades de emancipacin para cada edad en cada ao y los

coeficientes estimados para establecer las pautas en las formas de convivencia
(parejas, hogares unipersonales, hogares colectivos) (GRFICO 4.15). El
resultado total estimado concuerda bsicamente con los flujos obtenidos
mediante el mtodo de la tasa de persona de referencia.
TABLA 4.21 Estimacin de los flujos anuales de hogares por

emancipacin por edades de los emancipados. Comunidad de
Madrid.
Edad 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
39 501 521 528 538 550 568 580 589 608 610
38 522 529 540 552 571 584 593 613 615 619
37 655 669 685 710 726 737 763 767 772 751
36 1.019 1.046 1.085 1.111 1.130 1.171 1.177 1.185 1.154 1.132
35 1.137 1.182 1.212 1.234 1.280 1.287 1.298 1.263 1.240 1.191
34 1.333 1.369 1.396 1.451 1.460 1.473 1.434 1.408 1.352 1.299
33 1.914 1.955 2.036 2.050 2.070 2.017 1.981 1.902 1.827 1.763
32 2.528 2.640 2.662 2.691 2.622 2.576 2.475 2.376 2.293 2.199
31 3.363 3.397 3.439 3.351 3.295 3.165 3.039 2.933 2.812 2.643
30 4.289 4.351 4.242 4.173 4.008 3.849 3.716 3.563 3.345 3.223
29 4.885 4.768 4.695 4.509 4.330 4.182 4.010 3.762 3.624 3.463
28 5.576 5.499 5.282 5.074 4.902 4.701 4.408 4.248 4.056 3.868
27 5.436 5.226 5.021 4.854 4.656 4.363 4.206 4.016 3.828 3.707
26 4.795 4.613 4.463 4.283 4.011 3.869 3.695 3.522 3.410 3.319
25 4.201 4.072 3.911 3.661 3.534 3.376 3.218 3.119 3.036 3.002
24 3.382 3.254 3.046 2.944 2.814 2.683 2.603 2.536 2.510 2.435
23 2.259 2.117 2.049 1.961 1.870 1.816 1.772 1.757 1.704 1.687
22 1.814 1.761 1.688 1.612 1.567 1.531 1.521 1.476 1.463 1.487
21 1.424 1.368 1.308 1.275 1.247 1.241 1.206 1.197 1.219 1.186
20 1.431 1.371 1.339 1.313 1.310 1.275 1.267 1.293 1.258 1.231
19 1.173 1.149 1.130 1.130 1.100 1.095 1.120 1.091 1.068 1.055
18 1.080 1.065 1.067 1.041 1.038 1.064 1.037 1.016 1.004 1.013
Total 54.717 53.921 52.825 51.516 50.092 48.624 47.118 45.632 44.201 42.880
FUENTE: Elaboracin propia a partir Proyeccin de poblacin de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. (2005)

GRFICO 4.15 Flujos de hogares por emancipacin segn la

edad en la Comunidad de Madrid
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39
2006-2011 2011-2016
FUENTE: TABLA 4.21
Con objeto de valorar la magnitud del efecto de las migraciones, se han

estimado flujos por emancipacin bajo la hiptesis de que no se produjesen
migraciones exteriores. Se parte del tamao de las generaciones que en 2006
tenan desde 9 a 39 aos cumplidos, se ignora el efecto de la mortalidad y se
aplican las mismas hiptesis de emancipacin y de formacin de hogares que
en las proyecciones abiertas.
Para el conjunto de la Comunidad de Madrid, la ausencia de migraciones

exteriores supondra una reduccin progresiva de los flujos de hogares
(GRFICO 4.16), que comenzando con una merma del 2,1% en 2007
alcanzara el 15,7% en 2016 y representara una disminucin del 8,11%
sobre la estimacin efectuada con el aporte inmigratorio para el conjunto del
periodo.
Trasladando el significado de este dato a la proyeccin efectuada por el

mtodo de la persona de referencia (TABLAS 4.18 y 4.19), y dado que la
ausencia de migraciones prcticamente slo incidira en la reduccin de los

flujos netos positivos correspondientes a los menores de 55 aos, pero no en

las desapariciones netas de los hogares con personas de referencia mayores
de 65 aos, habr que considerar que la ausencia total de inmigrantes durante
el periodo proyectado podra suponer una reduccin de un 25% en el nmero
de nuevos hogares estimados.
GRFICO 4.16 Comparacin de los flujos de hogares por

emancipacin en ausencia de migraciones. Comunidad de
Madrid
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Proyeccin con migraciones Proyeccin sin migraciones
FUENTE: Elaboracin propia a partir Proyeccin de poblacin de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.(2005)
4.2.2 Distribucin territorial de los flujos estimados.
La estimacin de la distribucin de los hogares por mbitos geogrficos y

por aos produce unos resultados diferenciados por la estructura por edad de

partida y por las hiptesis migratorias, especialmente las relativas a los

desplazamientos internos.
En todos los mbitos los crecimientos anuales van hacindose

progresivamente menores (TABLA 4.23). El municipio de Madrid perder cuota
de crecimiento pasando de representar el 36,4% del total en 2006 al 27% en
2015 (GRFICO 4.17). El conjunto de Municipios No Metropolitanos es el que
van a ganar mayor peso relativo, seguido de la Corona Oeste.
TABLA 4.22 Proyecciones de hogares en los diferentes

mbitos de la Comunidad de Madrid.
Hogares estimados a 1.01 de cada ao
Municipio Corona Metropolitana Munic. No C. de

Fecha de Madrid Norte Este Sur Oeste Metrop. Madrid
2006 1.233.081 81.299 174.924 346.808 101.047 255.332 2.192.490
2007 1.252.259 83.531 180.527 353.956 106.192 268.502 2.244.967
2008 1.270.038 85.688 185.915 360.998 111.111 281.095 2.294.844
2009 1.286.815 87.830 191.143 367.930 115.845 293.117 2.342.679
2010 1.302.253 89.888 196.114 374.448 120.396 304.554 2.387.653
2011 1.317.250 91.897 200.908 380.721 124.825 315.617 2.431.219
2012 1.330.496 93.833 205.443 386.428 129.121 326.174 2.471.494
2013 1.342.307 95.694 209.815 391.932 133.271 336.375 2.509.392
2014 1.352.721 97.517 214.027 397.085 137.309 346.236 2.544.894
2015 1.361.599 99.246 217.982 401.726 141.262 355.792 2.577.609
2016 1.370.206 100.944 221.833 406.166 145.159 365.143 2.609.452
Conviene recordar, en todo caso, a efectos de la valoracin de estos

incrementos en el nmero de hogares como generadores de demanda
potencial de vivienda, que su localizacin en un mbito geogrfico
determinado es, sobre todo, consecuencia de las hiptesis sobre la
redistribucin espacial de la poblacin que, como ya se ha indicado, apuestan
por la continuidad de las tendencias registradas en aos anteriores con
predominios de los movimientos hacia las periferias, pero con un mayor
equilibrio en la matriz de flujos. Pierden protagonismo los que salen de la

capital con direccin hacia el sur y lo ganan los que tienen su destino en las
periferias que haban sido menos dinmicas en el pasado.
TABLA 4.23 Proyecciones de hogares en los diferentes

mbitos de la Comunidad de Madrid.
Crecimiento estimado de hogares durante cada periodo
Municipio Corona Metropolitana Munic. No C. de

Periodo de Madrid Norte Este Sur Oeste Metrop. Madrid
2006 19.179 2.232 5.603 7.148 5.145 13.170 52.476
2007 17.779 2.157 5.388 7.042 4.919 12.593 49.878
2008 16.777 2.142 5.228 6.931 4.734 12.023 47.835
2009 15.438 2.058 4.971 6.518 4.551 11.437 44.973
2010 14.997 2.009 4.794 6.273 4.430 11.063 43.566
2006-11 84.169 10.598 25.985 33.913 23.778 60.285 238.728
2011 13.246 1.936 4.535 5.707 4.296 10.557 40.276
2012 11.811 1.861 4.371 5.504 4.150 10.200 37.898
2013 10.415 1.823 4.213 5.153 4.038 9.861 35.502
2014 8.878 1.729 3.955 4.641 3.953 9.557 32.714
2015 8.606 1.698 3.851 4.440 3.897 9.351 31.843
2011-16 52.956 9.047 20.924 25.445 20.334 49.526 178.233
GRFICO 4.17 Evolucin de la distribucin del crecimiento de

hogares por mbitos geogrficos.
100%
90%
25% 29%
80%
70% 10% Munic. No Metrop.
12% C .M.Oeste
60% 14%
14% C .M.Sur
50%
11% C .M.Este
40% 4% 12% C .M.Norte
30% 5% Municipio de Madrid
20% 37%
27%
10%
0%
2006 2015
FUENTE: TABLA 4.23

MAPA 4.1 Crecimientos del nmero de hogares por mbitos y

quinquenios
FUENTE: TABLAS 4.24, 4.25 y 4.26
La distribucin de las proporciones por mbitos, en la parte debida a las

hiptesis manejadas sobre los flujos migratorios internos, podra verse
alterada por nuevas pautas en la localizacin de la oferta de nueva vivienda,
especialmente por lo que se refiere a la primera vivienda de los jvenes.
Sern tambin determinantes las respuestas que, desde las iniciativas de

rehabilitacin y regeneracin del espacio urbano, se les vayan dando a los
flujos de renovacin natural de la ocupacin del parque, especialmente en el

municipio de Madrid, pero tambin en los espacios metropolitanos construidos

durante los sesenta.
La aplicacin de las tasas de persona de referencia por mbitos geogrficos

permite apreciar que en el municipio de Madrid los flujos que se produciran a
lo largo del periodo ascienden a 288.000 nuevos hogares entre los menores de
55 aos y 151.000 hogares desaparecidos, que suponen viviendas liberadas
por la reduccin de las cohortes con edades mas elevadas (TABLA 4.24 y
GRFICO 4.18).
En la Corona Metropolitana, el flujo de nuevos hogares entre los menores

de 55 aos sera de 237.000, de los que casi el 85% corresponden a personas
de referencia entre 25 y 39 aos, frente a 67.000 hogares desapariciones con
personas de referencia de 65 y ms aos (TABLA 4.25 y GRFICO 4.19).
Por ltimo, en el conjunto de los Municipios No Metropolitanos, el

incremento total de hogares se ha estimado en 110.000 que es el resultado de
un flujo de 120.000 nuevos hogares que, segn el modelo migratorio
establecido, se extiende hasta las personas de referencia de 74 aos y el flujo
de 10.000 hogares que desaparecern, con personas de referencia que ya han
superado esa edad (TABLA 4.26 y GFICO 4.20).
Nuevamente hay que recordar que la determinacin final del saldo neto y
la proporcin de los flujos de hogares nuevos y hogares desaparecidos en cada
mbito estn determinados bsicamente por la estructura por edades al
comienzo de la proyeccin y por las hiptesis estimadas con respecto a los
movimientos migratorios internos (entre los distintos mbitos de la
Comunidad) y externos.


Municipio de Madrid. (1.01.2006 a 1.01.2011)
CH x2006 , 2011 = H x2011 H x2006 FH 2006 , 2011

x , x +1 = H 2011
x +1 H 2006
x
15-19 174 15-19 2.256 15-19

20-24 -1.307 20-24 9.938 20-24
25-29 -8.417 25-29 35.657 25-29
30-34 -3.169 30-34 59.518 30-34
35-39 11.366 35-39 26.387 35-39
40-44 12.564 40-44 11.258 40-44
45-49 21.898 45-49 6.831 45-49
50-54 24.514 50-54 3.153 50-54
55-59 4.048 55-59 224 55-59
60-64 2.849 60-64 -1.618 60-64
65-69 1.018 65-69 -4.444 65-69
70-74 -12.787 70-74 -1.650 70-74
75-79 4.286 75-79 -4.954 75-79
80-84 11.445 80-84 -12.357 80-84
85-89 11.321 85-89 -19.618 85-89
90 y + 4.364 90 y + -10.264
90 y +
-16.147
Municipio de Madrid. (1.01.2011 a 1.01.2016)

CH 2011 , 2016
x =H 2016
x H 2011
x
FH 2011 , 2016
x , x +1 = H 2016
x +1 H 2011
x
15-19 223 15-19 2.478 15-19

20-24 -190 20-24 9.573 20-24
25-29 -6.720 25-29 30.243 25-29
30-34 -19.538 30-34 48.397 30-34
35-39 -4.943 35-39 24.614 35-39
40-44 13.855 40-44 13.747 40-44
45-49 12.004 45-49 6.270 45-49
50-54 19.321 50-54 576 50-54
55-59 21.673 55-59 -2.617 55-59
60-64 2.329 60-64 -3.337 60-64
65-69 2.240 65-69 -5.052 65-69
70-74 1.355 70-74 -1.313 70-74
75-79 -10.611 75-79 -2.778 75-79
80-84 5.115 80-84 -11.528 80-84
85-89 9.179 85-89 -21.884 85-89
90 y + 7.664 90 y + -13.921
90 y +
-20.512

GRFICO 4.18. Estimacin de los flujos de hogares segn la

edad de la persona de referencia en el Municipio de Madrid
90+
85-80
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
-30.000 -20.000 -10.000 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000
Flujos de hogares
2006-2011 2011-2016
FUENTE: TABLA 4.24


Corona Metropolitana. (1.01.2006 a 1.01.2011)
CH 2006 , 2011
x =H 2011
x H 2006
x
FH 2006 , 2011
x , x +1 = H 2011
x +1 H 2006
x
15-19 15 15-19 1.769 15-19

20-24 -2.132 20-24 7.237 20-24
25-29 -7.771 25-29 25.990 25-29
30-34 4.985 30-34 43.600 30-34
35-39 16.692 35-39 20.274 35-39
40-44 13.192 40-44 8.286 40-44
45-49 9.522 45-49 4.939 45-49
50-54 7.664 50-54 3.804 50-54
55-59 3.890 55-59 1.483 55-59
60-64 11.913 60-64 -635 60-64
65-69 16.481 65-69 -5.394 65-69
70-74 5.501 70-74 -421 70-74
75-79 6.274 75-79 -1.793 75-79
80-84 3.895 80-84 -5.032 80-84
85-89 2.971 85-89 -5.381 85-89
90 y + 1.182 90 y + -2.705
90 y +
-1.743
Corona Metropolitana. (1.01.2011 a 1.01.2016)

CH x2011 , 2016 = H x2016 H x2011 FH 2011 , 2016

x , x +1 = H 2016
x +1 H 2011
x
15-19 169 15-19 1.938 15-19

20-24 5 20-24 7.227 20-24
25-29 -6.245 25-29 21.877 25-29
30-34 -12.251 30-34 39.120 30-34
35-39 8.893 35-39 24.182 35-39
40-44 24.249 40-44 15.843 40-44
45-49 16.965 45-49 8.711 45-49
50-54 9.769 50-54 4.051 50-54
55-59 4.303 55-59 -1.878 55-59
60-64 -230 60-64 -4.755 60-64
65-69 10.328 65-69 -6.981 65-69
70-74 11.138 70-74 -5.765 70-74
75-79 226 75-79 -7.068 75-79
80-84 2.522 80-84 -8.784 80-84
85-89 2.893 85-89 -6.383 85-89
90 y + 3.017 90 y + -2.660
90 y +
-2.925


edad de la persona de referencia en la Corona Metropolitana
90+
85-80
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
-20.000 -10.000 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000
Flujos de hogares
2006-2011 2011-2016
FUENTE: TABLA 4.25


Municipios No Metropolitanos. (1.01.2006 a 1.01.2011)
CH 2006 , 2011
x =H 2011
x H 2006
x
FH 2006 , 2011
x , x +1 = H 2011
x +1 H 2006
x
15-19 113 15-19 703 15-19

20-24 169 20-24 2.779 20-24
25-29 -463 25-29 9.722 25-29
30-34 3.701 30-34 20.138 30-34
35-39 7.999 35-39 13.869 35-39
40-44 8.762 40-44 8.045 40-44
45-49 10.149 45-49 5.061 45-49
50-54 9.668 50-54 2.453 50-54
55-59 4.754 55-59 1.195 55-59
60-64 4.924 60-64 789 60-64
65-69 2.981 65-69 503 65-69
70-74 306 70-74 592 70-74
75-79 1.942 75-79 159 75-79
80-84 2.428 80-84 -668 80-84
85-89 2.055 85-89 -1.724 85-89
90 y + 797 90 y + -641
90 y +
-2.692
FUENTE: Elaboracin propia a partir Proyeccin de poblacin de la Comunidad de Madrid, 2002-
2017. (2005) y. Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004)
Municipios No Metropolitanos. (1.01.2011 a 1.01.2016)

CH x2011 , 2016 = H x2016 H x2011 FH 2011 , 2016

x , x +1 = H 2016
x +1 H 2011
x
15-19 142 15-19 845 15-19

20-24 258 20-24 2.925 20-24
25-29 -650 25-29 8.903 25-29
30-34 -3.980 30-34 16.621 30-34
35-39 2.514 35-39 12.681 35-39
40-44 8.734 40-44 8.780 40-44
45-49 8.448 45-49 4.748 45-49
50-54 9.367 50-54 1.672 50-54
55-59 8.817 55-59 344 55-59
60-64 3.964 60-64 -1 60-64
65-69 4.221 65-69 -200 65-69
70-74 2.716 70-74 327 70-74
75-79 170 75-79 23 75-79
80-84 1.653 80-84 -957 80-84
85-89 1.778 85-89 -2.373 85-89
90 y + 1.373 90 y + -1.323
90 y +
-3.488


edad de la persona de referencia en los Municipios No
Metropolitanos.
90+
85-80
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
-5.000 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000
Flujos de hogares
2006-2011 2011-2016
FUENTE: TABLA 4.26
4.2.3. Caracterizacin de los hogares.
Estimado el crecimiento del nmero de hogares y los flujos que lo

componen, interesa caracterizar los hogares en razn de sus tamaos y
modalidades, en la medida en que tales aspectos pueden dar lugar a
demandas potenciales de vivienda especficas.

El tamao del hogar o nmero de individuos que lo integran es un criterio

sinttico de clasificacin que, si se cruza con el sexo y la edad de la persona
de referencia, puede ofrecer una aproximacin suficiente a diferentes tipos de
demanda potencial demogrfica.
La evolucin de la estructura de los hogares por tamaos es

suficientemente expresiva en relacin con el aumento de los hogares de uno y
dos miembros. Es esta una informacin que anuncia la intensificacin de la
demanda de viviendas de tamao reducido, para una o dos personas, con su
relevancia en cuanto al tipo de vivienda, superficie, distribucin, equipo,
localizacin (MOYA, L., 2007)y, en el caso de los hogares unipersonales,
tambin en relacin con el precio. A un nuevo hogar de una sola persona se le
puede atribuir la mitad de capacidad de renta que a uno formado por una
pareja. Como ya se ha visto en el anlisis retrospectivo, el incremento del
nmero de este tipo de hogares est tambin relacionado con el aumento de
la esperanza de vida y el alargamiento de las fases de nido de vaco y de
viudez en los ciclos de vida de los hogares, factor que permite anunciar
futuros flujos de desaparicin de hogares en los distintos mbitos.
Las estimaciones efectuadas reflejan una general reduccin del tamao

medio del hogar (TABLA 4.27), que tambin ponen de manifiesto las
diferencias de estructura de hogares existentes entre los mbitos geogrficos
considerados, como se ir viendo con mayor detalle.
Esta tendencia decreciente, comn a las poblaciones de los pases ms

avanzados, es consecuencia, como se ha indicado, del aumento de la
proporcin de los hogares unipersonales y, en general, de los cambios que se
vienen produciendo en las formas de convivencia, pero tambin contribuyen
los bajos ndices de fecundidad, expresados en trminos de descendencia final.

TABLA 4.27 Estimacin de la evolucin del Tamao Medio del

Hogar por mbitos geogrficos.
Municipio Municipios
Coronas Metropolitanas
Comunidad de No
de Madrid Madrid Sur Este Norte Oeste Metropolitanos
1.01.2006 2,76 2,57 3,01 3,03 3,11 3,15 2,91
1.01.2007 2,74 2,54 2,99 2,99 3,08 3,11 2,88
1.01.2008 2,71 2,52 2,96 2,96 3,05 3,07 2,85
1.01.2009 2,69 2,49 2,94 2,93 3,02 3,04 2,82
1.01.2010 2,67 2,47 2,92 2,91 3,00 3,00 2,80
1.01.2011 2,65 2,45 2,90 2,88 2,97 2,97 2,77
1.01.2012 2,63 2,43 2,89 2,86 2,95 2,94 2,75
1.01.2013 2,61 2,42 2,87 2,84 2,93 2,91 2,72
1.01.2014 2,59 2,40 2,85 2,82 2,91 2,88 2,70
1.01.2015 2,57 2,38 2,84 2,79 2,88 2,86 2,68
1.01.2016 2,56 2,37 2,83 2,77 2,86 2,83 2,65
FUENTE. Elaboracin propia a partir de las proyecciones de poblacin y de hogares.
Como puede observarse, el modelo previsto como ms probable supone el

aumento de la proporcin de hogares unipersonales hasta el 25,7% mientras
que slo uno de cada veinte tendrn ms de cuatro personas. Ya en 2011 ms
de la mitad de los hogares tendrn solo uno o dos miembros (TABLA 4.28 y
GRFICO 4.21).
De los 417.000 hogares que totalizan el crecimiento de la Comunidad de

Madrid entre 2006 y 2016, el 46,1% corresponde a hogares unipersonales, un
28,1% estarn formados por una pareja y un 25,9% sern hogares de tres
miembros. Podra decirse que el incremento de los hogares de cuatro
miembros se anula con la reduccin del nmero de hogares de cinco y ms, lo
que llevara a considerar que el volumen del grupo de hogares de ms de tres
personas permanecer inalterable a la lo largo del periodo (TABLA 4.28 y
GRFICO 4.22).

TABLA 4.28 Estimacin del nmero de hogares por tamaos en

la Comunidad de Madrid.
Hogares segn el nmero de personas que los integran

1 2 3 4 5 o ms Total
1.01.2006 478.059 568.931 469.439 470.574 205.488 2.192.490
1.01.2011 584.579 637.981 526.531 511.074 171.054 2.431.219
1.01.2016 670.363 686.015 577.602 543.958 131.515 2.609.452
Proporcin de cada tipo de hogares

1.01.2006 21,8 25,9 21,4 21,5 9,4 100,0
1.01.2011 24,0 26,2 21,7 21,0 7,0 100,0
1.01.2016 25,7 26,3 22,1 20,8 5,0 100,0
Incremento de hogares en cada tipo

2006-2011 106.520 69.050 57.092 40.501 -34.433 238.730
2011-2016 85.784 48.033 51.072 32.883 -39.530 178.232
FUENTE: Elaboracin propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad de Madrid.
GRFICO 4.21 Evolucin de la proporcin de los diferentes

tamaos de hogares. Comunidad de Madrid.
30,0
25,0
tantos por ciento
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
UNO DOS TRES C UATRO C INC O Y
MS
Tipos de hogares segn nmero de miembros
2006 2011 2016
FUENTE: TABLA 4.28.

GRFICO 4.22 Distribucin del crecimiento de hogares segn

tamaos. Comunidad de Madrid. (2006-2016).
250.000
192.304
200.000
150.000
117.084
108.163
hogares
100.000 73.384
50.000
-50.000
-73.973
-100.000
UNO DOS TRES CUA TRO CINCO Y M S
Tipos de hogares segn nmero de miembros
FUENTE: TABLA 4.28.
Aunque la tendencia es uniforme para todos los mbitos, la situacin de

partida dibuja un panorama muy diferente en los distintos mbitos geogrficos
de la Comunidad. El municipio de Madrid, con una estructura ms envejecida,
importantes flujos de inmigrantes nacionales jvenes por motivos laborales y
un carcter urbano ms cosmopolita, llega a tener un 30% de hogares
unipersonales, mientras que en la Corona Metropolitana no se alcanza el 20%
(TABLA 4.29).

TABLA 4.29 Estimacin de la proporcin de los tipos de

hogares por tamaos en los diferentes mbitos
1.01.2006
Municipio de Madrid 26,4 27,4 20,1 17,7 8,4 100
Corona Norte 14,5 22,2 23,3 27,8 12,2 100
Corona Este 14,1 23,9 24,1 27,7 10,2 100
Corona Sur 14,2 24,6 24,4 27,3 9,5 100
Corona Oeste 15,0 22,3 21,8 26,6 14,4 100
Municipios. No Metropolitanos 20,1 24,9 21,2 23,3 10,6 100
Comunidad de Madrid 21,8 25,9 21,4 21,5 9,4 100
1.01.2011
Corona Norte 17,0 23,5 23,9 26,7 9,0 100
Corona Este 16,4 24,8 24,6 26,7 7,5 100
Corona Sur 16,7 25,8 24,6 26,1 6,8 100
Corona Oeste 17,3 23,2 22,7 26,2 10,6 100
Municipios No Metropolitanos 22,8 25,1 21,4 22,7 8,0 100
1.01.2016
Corona Norte 19,1 24,4 24,5 25,8 6,3 100
Corona Este 18,2 25,3 25,2 26,1 5,3 100
Corona Sur 18,6 26,3 24,9 25,5 4,7 100
Corona Oeste 19,1 23,7 23,7 26,1 7,4 100
Municipios No Metropolitanos 24,9 25,3 22,0 22,2 5,6 100
FUENTE: Elaboracin propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad
de Madrid.
Tambin es diverso el perfil de los hogares en funcin de la edad de la

persona de referencia. En 2016 los hogares de ms de tres miembros
presentan un perfil claramente definido por las personas de referencia con
edades intermedias. Se trata de hogares en fases expansivas y estacionarias,

ms jvenes los de tres miembros y bastante mayores los de 5 y ms, aunque

reflejan tambin la presencia de la inmigracin de extranjeros.
Tanto los hogares de uno como de dos miembros muestran unos perfiles
menos marcados; se distribuyen entre personas de referencia jvenes que, de
acuerdo con las hiptesis establecidas, ganan presencia y personas
identificables con los hogares en las fases de nido vaco o de viudez, que
mantienen sus valores relativos (GRFICO 4.23).
GRFICO 4.23 Perfiles de edades de las personas de referencia

de los distintos tamaos de hogares de la Comunidad de Madrid
(2016)
22,0
20,0
18,0
16,0
14,0
P r o po r ci n (% )
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85-89 90+
1 2 3 4 5 y ms
FUENTE: Elaboracin propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad de Madrid

MAPA 4.2 Proporcin de los hogares de uno y dos miembros en

2016 por mbitos
FUENTE: TABLA 4.29
En 2016, de acuerdo con la proyeccin realizada, ganan presencia los

hogares con personas de referencia de edades intermedias, especialmente en
los hogares de uno y tres miembros (TABLA 4.30).

TABLA 4.30 ndice de evolucin de los hogares por tamaos y

grupo de edad de la persona de referencia en 2016. (2006=100)
Nmero de miembros
UNO DOS TRES CUATRO 5 Y MS Total
15-39 130 100 80 77 69 96
40-59 171 149 152 129 61 133
60-74 125 116 125 122 67 118
75+ 135 130 116 107 56 129
Total 140 121 123 116 64 119
La reduccin de la intensidad de los flujos inmigratorios y la propia

estructura por edad acta sobre el envejecimiento de la poblacin formada por
las personas de referencia en los diferentes tamaos de hogar. En los hogares
de uno y dos miembros se hace patente, adems, su carcter dual, al estar
formados mayoritariamente por personas jvenes o bien por personas
mayores (TABLA 4.31).
TABLA 4.31 Evolucin de las edades medias y medianas de las

personas de referencia de los distintos tipos de hogar.
1 2 3 4 5y+ TOTAL
2006 2016 2006 2016 2006 2016 2006 2016 2006 2016 2006 2016
Edad mediana 52,5 51,2 55,2 56,7 47,9 49,3 45,8 47,5 46,1 46,6 48,2 49,7
Edad media 55,2 55,3 55,0 56,6 50,8 52,3 47,9 49,3 46,8 46,4 51,8 53,3
Por mbitos territoriales las diferencias que pueden apreciarse son tambin
en buena medida consecuencia de la estructura por edades y de las hiptesis
establecidas en la proyeccin de la poblacin en cuanto a los desplazamientos
centro periferia que hay que relacionar con la hipottica oferta de vivienda. A

ello se debe especialmente la mayor preponderancia de los hogares jvenes

en la Corona Metropolitana y en la periferia provincial. Las elevadas
proporciones de hogares formados por personas en torno a los 80-84 aos, en
el caso de la capital, y de 65 a 79, en la Corona, son el reflejo de las
migraciones recibidas desde el resto de Espaa desde los aos cincuenta a los
setenta (GRFICO 4.24).
GRFICO 4.24 Perfiles de edades de las personas de referencia

de los hogares unipersonales en distintos mbitos (2016)
16,0
14,0
12,0
Proporcin (%)
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0 90+
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
Municipio de Madrid
Municipios No Metropolitano
FUENTE: Elaboracin propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad de
Madrid.
Algo similar ocurre con los hogares de dos miembros con personas de
referencia jvenes, con una marcada presencia en los perfiles de la Corona
Metropolitana y del conjunto de Municipios No Metropolitanos. En la curva de
la Corona se hace tambin patente el sesgo de la estructura por edad que
produjeron las migraciones de los sesenta, en este caso procedentes del resto
de Espaa y del centro metropolitano, y que en 2016 se manifiesta con una
fuerte presencia de hogares con personas de referencia entre los sesenta y los

setenta y nueve aos de edad, normalmente ya en fase de nido vaco, tras la

salida de los hijos del hogar paterno (GRFICO 4.25).
GRAFICO 4.25 Perfiles de edades de las personas de referencia

de los hogares de dos personas en distintos mbitos (2016)
16,0
14,0
12,0
Proporcin (%)
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
90+
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
Municipio de Madrid
Municipios No Metropolitano
Madrid.
Por ltimo, el reparto de los hogares segn el sexo de la persona de

referencia refleja una cierta masculinizacin en los hogares unipersonales, por
su rejuvenecimiento, y una suave feminizacin del conjunto de hogares, que
pasa de 3,1 hombres por mujer en 2006 a 3,03 en el ao horizonte de la
proyeccin (TABLA 4.32).

TABLA 4.32 Relacin entre los hogares con persona de

referencia varn y los que tienen como persona de referencia
una mujer.
2006 2016
Hogares unipersonales 0,73 0,90
Hogares de 2 personas 3,29 3,27
Hogares de 3 5,49 5,96
Hogares de 4 14,81 17,02
Total de hogares 3,10 3,03
Madrid.
4.3 Estimacin de las necesidades de vivienda.
En el apartado anterior ha quedado establecida la demanda potencial

demogrfica de la Comunidad de Madrid en unos 47.746 nuevos hogares al
ao durante el primer quinquenio y una media anual de 35.647 nuevos
hogares durante los aos 2011 a 2015. Estas cifras son el resultado de
sustraer al flujo de 643.220 hogares creados el de 226.258 hogares
desaparecidos, bsicamente por extincin (TABLA 4.33)
TABLA 4.33 Cuadro resumen de las estimacin de los flujos

de hogares.
Medias anuales
2006-2010 2011-2015 2006-2010 2011-2015

Flujos 15-39 (A) 282.965 248.852 56.593 49.770
Flujos-40-54 (B) 51.867 59.537 10.373 11.907
Flujos 55+ (C) -96.102 -130.157 -19.220 -26.031
Crecimiento del numero de
hogares (A) +(B) +(C) 238.728 178.233 47.746 35.647
FUENTE: TABLAS 4.18 y 4.19

Segn el planteamiento metodolgico establecido, los datos de la

demanda potencial demogrfica permiten hacer las correspondientes
estimaciones sobre las necesidades de vivienda a partir de los siguientes
supuestos:
Disponer de una vivienda es una condicin necesaria para que llegue a

constituirse un hogar. Segn las hiptesis establecidas, los hogares
desaparecidos son una consecuencia casi inevitable de la estructura por
edades y de la esperanza de vida. La formacin de nuevos hogares, al margen
de que se fundamente igualmente en el tamao de las generaciones y en las
pautas de emancipacin, siempre quedara supeditada a la posibilidad de tener
acceso (demanda efectiva) a una vivienda. Por tanto, cuando hablamos de
demanda potencial demogrfica y diferenciamos entre demanda efectiva de
alojamiento y demanda insolvente (ver apartado 2.2) hay que considerar a
esta ltima como hogares no constituidos. Se parte pues de que la demanda
potencial demogrfica estimada es cuantitativamente coincidente con la
demanda efectiva y, por consiguiente la demanda para el conjunto del decenio
ser del orden de las 416.961 viviendas, de las que 238.728 se producirn en
los cinco primeros aos y 178.233 durante el segundo quinquenio.
A la demanda potencial demogrfica hay que aadir la que se genere

como consecuencia de las necesidades de reposicin de las viviendas en razn
del deterioro del parque de vivienda existente. Previsiblemente, durante los
prximos aos en la Comunidad de Madrid, y muy especialmente en las reas
urbanas centrales, habr de hacerse frente a crecientes necesidades de
renovacin y de rehabilitacin de viviendas inadecuadas por deficiencias ms o
menos severas. Parece no solo deseable sino inevitable que se intensifiquen
las actuaciones dirigidas a poner en valor espacios que a sus deficiencias
urbansticas y residenciales unen altas rentas de localizacin. Habrn de
intensificarse iniciativas como las que se enuncian en el Plan Estratgico de
Revitalizacin del Centro Urbano de Madrid y, dentro de ste, en el Plan de
Promocin de Uso Residencial, que prev intervenir sobre 40.000 viviendas,

con el fomento de una poltica de alquiler para atraer a la poblacin joven,

favorecer la desaparicin de numerosas viviendas con deficiencias de
habitabilidad y adecuar la oferta residencial a las demandas de la poblacin.
(Ayuntamiento de Madrid, 2005)
Las mejoras de las infraestructuras y de la movilidad en general y el

auge del denominado urbanismo difuso han exacerbado en los ltimos aos el
modelo de crecimiento espacial metropolitano -permanentemente expansivo-.
La aglomeracin madrilea, y con ella su mercado de vivienda, han alcanzado
unas dimensiones territoriales quizs excesivas, lo que realza an ms los
valores positivos de la centralidad residencial. Una coyuntura econmica
menos expansiva podra actuar tambin como factor coadyuvante en el
necesario proceso de renovacin o rehabilitacin de una apreciable porcin del
parque residencial metropolitano y como freno de una expansin espacial y de
un consumo del territorio excesivos.
Segn los datos elaborados a partir de la informacin del Ministerio de

Vivienda (ver apartado 3.3), las demoliciones efectuadas en la Comunidad de
Madrid entre 2002 y 2005 suponen una tasa anual de 0,05 viviendas
demolidas por cada 100 viviendas existentes, siendo el valor de la tasa de
Madrid aproximadamente la mitad que la del conjunto de Espaa. Estos datos,
que proceden de la Estadstica de Licencias Municipales de Obras del Ministerio
de Fomento, no permiten conocer en qu medida los datos de viviendas
rehabilitadas podran incrementar el nmero de las demolidas en los casos en
que fuesen asimilables al concepto que aqu se maneja de viviendas que han
de ser sustituidas por una nueva. Esta circunstancia estara produciendo un
cierto subregistro de los casos de renovacin. Jess Leal (2005, p.62) afirma
que la tasa de demolicin para el conjunto de Espaa en el decenio 1991-2001
podra rondar el 2% anual. El procedimiento empleado consiste en comparar
los grupos de viviendas de un mismo periodo de construccin en uno y otro
censo y obtener por diferencia las desapariciones (demoliciones) de viviendas.
Sin embargo, los datos de los Censos de Vivienda de 1991 y 2001 para la
Comunidad de Madrid reflejan, por ejemplo, que en 2001 las viviendas

construidas entre 1941 y 1950 eran 93.250, mientras que segn el Censo de
1991 slo eran 65.745. La incoherencia de estos datos, que slo se puede
explicar por el cambio de criterio o por la mayor precisin en los trabajos de
campo de 2001, pone de manifiesto su inutilidad para medir la intensidad de
la desaparicin de las viviendas por demolicin.
Para tratar de completar la informacin disponible, conviene tambin

considerar que, segn el Censo de 2001, en la Comunidad de Madrid haba
un 0,6% de viviendas en estado ruinoso (abocadas, por tanto, a su demolicin
ms o menos inmediata) y un 1,4% de viviendas en mal estado, de las que
razonablemente se puede pensar que son susceptibles de ser objeto de algn
proceso de renovacin, demolicin o rehabilitacin. Hablamos por consiguiente
de un stock equivalente a un 2% del parque de viviendas principales como
conjunto de las viviendas que protagonizarn la casi totalidad de las
demoliciones. Es un stock de unas 59.000 viviendas que crecer como
consecuencia del deterioro del parque y que se minorar mediante las
diferentes acciones de regeneracin.
A efectos de determinar cul podra ser en los prximos aos la

intensidad del flujo de renovacin, es tambin necesario tener en cuenta que
en los prximos quinquenios el parque de viviendas con una antigedad
superior a los 50 aos se incrementar de forma muy considerable como
consecuencia de los fuertes crecimientos habidos en los aos 60 y 70. En 2001
el parque de viviendas con ms de medio siglo era de unas 315.000 viviendas
y en 2016 alcanzar las 830.000. Hay que considerar igualmente que este
incremento corresponde a lo edificado durante los aos 50 y 60 que, como se
sabe, se caracteriza por sus deficiencias de superficie y de calidad
constructiva. Los indicadores de densidad, claramente desfavorables para
Espaa (20 m2/hab.), en relacin con los parmetros de la UE15 (40m2/hab.)
o EEUU (50m2/hab.), en buena parte derivados de las deficiencias de las
viviendas anteriores a 1970, pueden tomarse como argumento en favor de la
intensificacin de las rehabilitaciones y de los cambios de vivienda para
mejora que habrn de producirse en el futuro.

Parece, por tanto, ms oportuno utilizar una tasa de demolicin que

relacione el flujo de viviendas demolidas con el stock de viviendas ms
antiguas y sostener la hiptesis de un incremento de las acciones
encaminadas a la demolicin-rehabilitacin-renovacin del parque residencial.
Se parte de una tasa anual de demolicin10 del 0,6% en 2006, para,
aceptando un importante incremento de las actuaciones de regeneracin
urbana, llegar a un valor de 1,2% en el ao horizonte.
Segn estas estimaciones, seran unas 54.500 las viviendas necesarias

para reponer las demolidas durante el periodo, cifra equivalente al 9,51% del
total de la vivienda demandada (TABLA 4.35).
La generacin de demanda de nuevas viviendas por cambio para mejora

puede relacionarse con la dinmica de hogares, con las caractersticas y el
deterioro del parque de viviendas en uso, con la evolucin del espacio
residencial al que pertenecen y con la coyuntura econmica.
No existen informacin estadstica que permita conocer con precisin el

perfil sociodemogrfico de la demanda para mejora, pero es razonable
suponer que en su mayor parte estar formada por hogares en fase expansiva
o ya estable, dispuestos a incrementar su esfuerzo inversor, que utilizando el
ahorro consolidado con la compra de su anterior vivienda buscan una vivienda
de mayor superficie, de otro tipo generalmente unifamiliar- o en otra zona
que consideran mejor. Los demandantes ms probables, de continuar las
actuales tendencias, sern los hogares de tres o ms miembros con personas
de referencia de edad intermedia, residentes en la Corona Metropolitana y que
buscan su nueva vivienda en los nuevos desarrollos expansivos de la
aglomeracin metropolitana, incluso fuera de los lmites de la Comunidad de
Madrid. Esta tendencia podra verse modificada por las correcciones que
diferentes factores (precio del transporte, mejora de la oferta en zonas
10
La Tasa de Demolicin de Vivienda se ha calculado:
Flujo de viviendas demolidas en el ao t
TDV t = *100
Stock de viviendas con 50 o ms aos de antigedad t

centrales metropolitanas) podran imponer al actual modelo expansivo del

urbanismo difuso (GALIANA, L. y VINUESA, J. 2006).
En el captulo de demanda por cambio para mejor adaptacin a las

necesidades del hogar habra que considerar que el proceso de envejecimiento
demogrfico viene incrementando los casos de disfuncionalidad
protagonizados fundamentalmente por hogares de uno o dos miembros de
edad avanzada, en fase de nido vaco o de viudez. Las desiguales
revalorizaciones, en funcin de los procesos de desarrollo urbano a lo largo del
tiempo, provocan importantes y numerosos desajustes especialmente en las
zonas centrales de las ciudades; son desequilibrios entre el precio de las
viviendas y los niveles de renta, a veces insuficientes incluso para afrontar los
gastos de conservacin y mantenimiento. A la disfuncin econmica se suman
las de los tamaos excesivos y las deficiencias de servicios de la vivienda y del
entorno urbano.
No sern menos relevantes las necesidades de cambio en muchas de las

viviendas unifamiliares adosadas, de varias plantas, construidas especialmente
a partir de finales de los aos setenta en el entorno metropolitano, que
presentarn serios problemas de inadecuacin con la prdida de movilidad que
acompaa al aumento de edad de sus moradores. Los hogares que adquirieron
estas viviendas con una edad entre 30 y 35 aos a partir de 1975, en el
segundo decenio del siglo irn pasando a ser hogares de parejas ya sin hijos y
con ms de 65 aos de edad. La exigencia de constantes desplazamientos
verticales a travs de escaleras hace evidente la inadecuacin de estas
viviendas para personas mayores y aconseja prever una gran intensidad de
cambios.
Normalmente, en los procesos de mejora o cambio para una mayor

adecuacin el hogar demandante utiliza su antigua vivienda como parte del
pago de la nueva, generalmente ms grande o mejor ubicada, deja por tanto
una vivienda libre y, a efectos del cmputo de las necesidades de vivienda, se
produce un saldo neto cero.

Las necesidades como consecuencia de la demanda de vivienda

secundaria evolucionan con independencia de la dinmica de la formacin de
nuevos hogares. Como ya se ha indicado, la deficiencia de la informacin
disponible sobre el actual parque existente no permite sentar unas bases
slidas para fundamentar con el rigor necesario la cuantificacin de su
evolucin futura. Buena parte de los municipios No Metropolitanos se han
caracterizado por su especializacin en segunda residencia de fin de semana y
vacaciones, pero la progresiva urbanizacin del territorio provincial incide en el
proceso ya mencionado de transformacin de la vivienda secundaria en
permanente y, previsiblemente, slo los mbitos ms perifricos y de mayor
valor ambiental seguirn propiciando que se genere demanda de este tipo,
siempre dentro de los lmites de crecimiento impuestos por la propia
naturaleza de estos territorios, con frecuencia sujetos a normativas
urbansticas muy restrictivas.
La dinmica demogrfica anuncia que el tamao de los grupos de edad y

de hogares ms proclives a la adquisicin de una segunda vivienda van a
experimentar un fuerte incremento (GRFICOS 4.4 a 4.10), pero frente a esta
circunstancia hay que contraponer el posible declive del deseo de los
madrileos de tener una segunda vivienda de fin de semana en la provincia de
Madrid. Las mejoras de movilidad y la progresiva urbanizacin del territorio de
la Comunidad intensificar previsiblemente la tendencia que se viene
registrando de trasladar esta demanda a otras Comunidades.
De acuerdo con estos supuestos, para estimar la demanda de vivienda

secundaria de los hogares madrileos (endgena) en el mbito de la propia
Comunidad de Madrid, se ha procedido utilizando la relacin registrada
durante el periodo 1991-2001 entre el crecimiento de la vivienda secundaria
en los Municipios No Metropolitanos y el total de viviendas construidas en la
Comunidad (0,615) (TABLA 3.18). El valor de la relacin se mantiene
constante hasta el final del periodo proyectado (2016).
Por otra parte, sin que, tampoco en este caso, la informacin estadstica
existente permita valorar el fenmeno con precisin, en la Comunidad, y muy

especialmente en el municipio de Madrid, se localiza una cierta demanda de

segunda vivienda de residentes de fuera de la Comunidad y por motivos
diferentes a los vacacionales, con los que tradicionalmente se vincula a este
tipo de vivienda. Se pueden integrar aqu desde las viviendas utilizadas por
estudiantes, que no cambian en el Padrn su residencia habitual, a las
viviendas utilizadas peridicamente por razones de trabajo.
Para estimar la demanda exgena o de no residentes en la Comunidad se

ha hecho equivalente a la relacin existente en 2001 entre el total de hogares
residentes en la Comunidad y los hogares de otras Comunidades que declaran
tener en Madrid una segunda vivienda. En este caso, para tratar de subsanar
un probable subregistro y previendo una tendencia progresiva de este
fenmeno, se supone que dicha relacin va a evolucionar de forma lineal,
pasando del 0,025 de 2001 a un 0,08 en 2016.
Se ha utilizado tambin una fuente recientemente publicada por el

Ministerio de vivienda que viene a indicar que durante 2006 un 4,6 de las
viviendas compradas en la Comunidad de Madrid fueron adquiridas por
residentes en otras provincias (TABLA 4.34).
TABLA 4.34 Viviendas compradas en la Comunidad

de Madrid segn la provincia de residencia del
comprador (2006).
Madrid 102.910 95,4%

Toledo 623 0,6%
Barcelona 390 0,4%
Guadalajara 280 0,3%
Vizcaya 253 0,2%
Ciudad Real 174 0,2%
Resto de provincias 3.217 3,0%
Total 107.847 100,0%
FUENTE: Elaboracin propia a partir de Ministerio de Vivienda. Nmero de

transacciones inmobiliarias de los residentes clasificadas segn la
residencia del comprador y el lugar de localizacin de la vivienda, por
provincias.

De acuerdo con estas hiptesis, con la suma de ambas demandas se

establece una necesidad de 49.358 (23.275 + 26.083) viviendas a lo largo del
periodo, el 10,07% de las necesidades totales estimadas.
La demanda de vivienda como activo de inversin con el fin de obtener

beneficios econmicos derivados del incremento de su valor, de su alquiler o a
travs de desgravaciones fiscales, permite cuestionar su condicin de bien de
uso (en un plano terico, se podra plantear la existencia de algunas viviendas
que no llegasen nunca a ser utilizadas como alojamiento) y ello la desliga de la
dinmica demogrfica a pesar de que habra que pensar en incluir en este
segmento la inversin familiar en vivienda sin nimo de lucro inmediato, y
vinculada ms a factores de ndole cultural que a criterios econmicos (APCE
AFI 2003, 21). Es pues una demanda que depende bsicamente de la
coyuntura econmica, de los mercados financieros, de las polticas fiscales y
de ciertas actitudes sociales. En el informe PLANER ASPRIMA (29, 2003) se
indica que: una estimacin aproximada, sobre la base de una encuesta entre
una amplia base de promotores localizados en Madrid, indica que entre un
13% y un 15% de los compradores de vivienda lo hacen con un explcita
finalidad inversora Como quiera que en el momento de la realizacin de la
citada encuesta se estaba viviendo uno de los momentos ms intensos del
reciente boom inmobiliario, parece razonable reducir dicha proporcin hasta
situarla en una franja que tendra como valor medio el 10% de la necesidad de
vivienda estimada para el periodo 2006-2016, equivalente a un flujo de cerca
de 5.000 viviendas al ao.
Como ya se vio en el anlisis retrospectivo, la informacin estadstica

disponible a travs del Censo de 2001 indica que un 24,4% de las viviendas
no eran utilizadas como viviendas principales (TABLA 3.16), es decir
constituan un stock de viviendas susceptibles de pasar a satisfacer las
necesidades de vivienda-alojamiento permanente. Ante la posibilidad y la
conveniencia de que en el futuro se produzcan flujos de cambio de uso que
incorporen parte de ese stock como oferta de vivienda permanente, se hace
preciso estimar su cuantificacin.

Las viviendas pueden estar vacas por razones de grave deterioro o por
no reunir suficientes condiciones de habitabilidad. En algunos casos se tratar
de espacios residenciales subestndar que requieren actuaciones de
renovacin o rehabilitacin, que ya han sido contempladas. Otra parte del
stock est formado por las viviendas que an no han sido ocupadas tras su
construccin. Estn en espacios urbanos nuevos, en proceso de consolidacin
o de construccin social y urbanstica, con carencias de equipamientos hasta
que no se van alcanzando los umbrales mnimos de demanda. Tambin el
grupo de las viviendas vacas est integrado por las viviendas de inversin que
permanecen desocupadas por deseo de sus propietarios. No hay que desdear
la posibilidad, sealada en algunos informes, de que una parte de las
viviendas vacas sea el resultado de una sobreestimacin por errores censales
de interpretacin.
En cuanto a la vivienda secundaria, en los ltimos aos se han podido

intensificar la transformacin en vivienda principal de parte de la localizada en
los mbitos de mayor centralidad o mejor conectados con la capital. Es un
proceso complejo en el que junto al cambio de uso, con nuevos residentes
permanentes, se dan diversos modos de cambio en la intensidad de uso: por
ejemplo, el hogar que usaba la vivienda como secundaria pasa a utilizarla de
forma permanente (liberando su antigua vivienda principal) o a utilizarla por
periodos cada vez ms largos, sin que al margen de la adscripcin
administrativa- puedan diferenciarse claramente la vivienda principal de la(s)
que se usa(n) alternativamente a lo largo del ao. En todo caso, y al margen
de la necesidad de la adaptacin de los conceptos y la estadstica a la nueva
realidad social de la plurirresidencia, parece oportuno estimar el flujo de las
viviendas consideradas como secundarias que podran engrosar la oferta de
viviendas principales durante el periodo de la proyeccin.
A estos efectos se ha considerado que cerca de un 12% del stock de

vivienda no principal existente en la Comunidad de Madrid en 2001 se
transformar en vivienda principal a lo largo del periodo. Se supone que el
cambio afectara a un 8% de las viviendas secundarias, especialmente entre

las situadas en zonas ms urbanas, y a un 15% de las viviendas vacas,

proporcin inferior a la que se considera como realmente fuera de mercado y
que salvaguarda la conveniencia de un stock tcnico en torno al 5% del
parque para facilitar la fluidez del funcionamiento del mercado. (ASPRIMA Y
AFI, 2003, p.131).
Los resultados estimados suponen mantener a lo largo de todo el periodo

una relacin de 1,25 viviendas por hogar y alcanzar en 2016 una relacin de
485,7 viviendas por cada mil habitantes. La estimacin de necesidades de
vivienda supondra una tasa de construccin de 6,6 viviendas al ao por cada
mil habitantes y de 14,2 por cada mil viviendas durante el segundo
quinquenio, en el que, como consecuencia de la desaceleracin demogrfica
prevista, se reducir la demanda.

TABLA 4.35 Estimacin de las necesidades de vivienda
Medias anuales
VIVIENDAS 2006-2011 2011-2016 2006-2011 2011-2016
Demanda demogrfica efectiva de
vivienda principal (A) 238.728 178.233 47.746 35.647
Necesidades de reposicin de
vivienda principal (B) 13.554 41.041 2.711 8.208
Necesidad de vivienda principal
(A)+(B) 252.282 219.274 50.457 43.855
Demanda de vivienda secundaria (C) 23.275 26.083 4.655 5.217
Demanda de vivienda inversin (D) 23.477 25.514 4.695 5.103
Demanda de vivienda no
principal (C) + (D) 46.752 51.597 9.350 10.320
Total demanda (A)+(B)+(C)+(D) 299.034 270.871 59.807 54.175
Oferta por cambio de clase
desde vivienda No Principales a
Viviendas Principales (E) 35.096 32.944 7.019 6.589
Necesidad de vivienda
(A)+(B)+(C)+(D)-(E) 263.938 237.927 52.788 47.586
FUENTE: Elaboracin propia

5 Valoracin e interpretacin de los resultados

obtenidos.
Se prev que durante el periodo 2006-2016 en la Comunidad de Madrid

se producir un incremento de 417.000 hogares, como saldo de la aparicin
de 643.000 nuevos hogares, de los que el 89% correspondera a la
emancipacin, y la desaparicin de 226.000 hogares (TABLA 5.1).
La emancipacin y la extincin de hogares, responden

fundamentalmente a la propia estructura demogrfica y las previsiones
efectuadas ofrecen una alta fiabilidad.
La demanda potencial demogrfica por emancipacin estimada podr

experimentar variaciones en su calendario, principalmente en funcin de la
evolucin del mercado de trabajo, de la renta familiar disponible y del
mercado financiero. A efectos de la estimacin de las necesidades de vivienda,
estos cambios podran incidir en su desplazamiento temporal. En el caso de
que no mejorasen -tal como se ha previsto en el modelo de las proyecciones-
o se hiciesen ms difciles las actuales condiciones econmicas de acceso al
mercado de vivienda, parte de la demanda potencial demogrfica estimada no
llegara a producirse dentro del periodo analizado y, al retrasarse el calendario
de emancipacin, se desplazara a momentos posteriores al horizonte de la
proyeccin (1.01.2016) proporcionalmente a la dimensin del propio retraso.
Durante el ltimo medio siglo, por razones diversas, los nuevos hogares,
demandan mayoritariamente una vivienda en propiedad para satisfacer sus
necesidades de alojamiento. Segn el Censo de 2001, en la Comunidad de

Madrid el 82% de las viviendas estn en rgimen de propiedad. Es una

realidad refrendada por algunos datos de la Encuesta Financiera de las
Familias (Banco de Espaa, 2002), segn la cual un 87,4% de la riqueza de
los hogares espaoles corresponde a activos reales, de los que ms del 90%
son activos inmobiliarios, proporcin que se hace mayor entre los hogares con
rentas ms baja.
Las nuevas estadsticas del Ministerio de Vivienda, reflejan un ligero
aumento de la proporcin del alquiler, pero para la confirmacin y posterior
consolidacin de tal tendencia es imprescindible que se produzca un aumento
de la oferta y una mayor aceptacin por parte de los demandantes de
alojamiento de este rgimen de cesin. Tales circunstancias podran contribuir
en los prximos aos a adelantar, como se ha indicado, los procesos de
emancipacin y la formacin de hogares sin ncleo y de estructuras diversas.
Mientras tanto, las altas proporciones de demanda en compraventa
obligan a recordar el carcter de activo econmico de la vivienda en
propiedad, que la convierte en el principal procedimiento de ahorro y de
inversin de los hogares. Obviamente, esta circunstancia hace que la demanda
potencial demogrfica dependa ms intensamente de diversos factores de la
coyuntura econmica difcilmente predecibles.
Las migraciones de extranjeros presentan, como se ha repetido, un alto
grado de incertidumbre, tanto en relacin con la intensidad y las
caractersticas de los flujos de hogares que puedan producirse en el futuro
como por la hipottica formalizacin de la demanda de vivienda por parte de
los inmigrantes llegados durante los ltimos diez aos. Las hiptesis
establecidas sobre la llegada de inmigrantes durante el periodo de la
proyeccin suponen aproximadamente un 25% del incremento del nmero de
hogares que se ha considerado como demanda efectiva. A este respecto,
adems de establecer varios escenarios posibles, al modo de lo efectuado con
las proyecciones cerradas, lo ms aconsejable es revisar anualmente las
previsiones en funcin de los flujos que realmente se vayan produciendo.

La distribucin de la demanda demogrfica de vivienda por mbitos

geogrficos responde a la estructura por edades y al mantenimiento de las
tendencias de expansin espacial metropolitana que se viene registrando
durante los ltimos decenios, que han sido levemente corregidos sobre las
hiptesis de una mayor intensidad de flujos sobre los municipios No
Metropolitanos, un mayor equilibrio en la matriz de flujos entre mbitos, y la
recuperacin de la atraccin residencial de las zonas centrales tras la puesta
en valor de los espacios degradados y del parque subestndar. El actual
potencial de localizacin de la oferta en funcin de la capacidad que otorga el
planeamiento urbanstico municipal supera en general la demanda generada
en los propios mbitos y abre, por tanto, un amplio abanico de posibilidades
que difcilmente podran considerarse por s mismas como factores de
localizacin de la futura demanda de vivienda.
Las proyecciones realizadas indican (TABLA 5.1) que el municipio de
Madrid generar el 45,3% de los nuevos hogares de la Comunidad y el 67,7%
de las desapariciones, por lo que slo contribuye en un 33,1 % al crecimiento
de los hogares en el conjunto de la regin a pesar de que al final del periodo
concentrar al 48,6% de la poblacin regional. La Corona Metropolitana, sin
embargo, al tener una estructura ms joven, aportar el 40,8% del aumento
del nmero de hogares. Por ltimo, en el conjunto de los Municipios No
Metropolitanos se distribuir el 26,1% del crecimiento del nmero de hogares
a pesar de que en 2016 slo albergar el 15,4% de la poblacin de la
Comunidad.

TABLA 5.1 Resumen de la estimacin del crecimiento del

nmero de hogares por mbitos geogrficos (miles)
Nuevos hogares
2006-2011 2011-2016 2006-2016
Municipio de Madrid 155 46,3% 136 44,2% 291 45,3%
Corona Metropolitana 115 34,3% 115 37,3% 230 35,8%
Municipios No Metropolitanos 65 19,4% 57 18,5% 122 19,0%
Comunidad de Madrid 335 100,0% 308 100,0% 643 100,0%
Hogares desaparecidos
2006-2011 2011-2016 2006-2016
Crecimiento del nmero de hogares

2006-2011 2011-2016 2006-2016
FUENTE: Elaborado a partir de las TABLAS 4.18, 4.19, 4.24, 4.25 y 4.26
Los resultados de la proyeccin anuncian que van a incrementarse

considerablemente los flujos de liberacin de viviendas por desaparicin de
hogares por fallecimiento, lo cual aconseja pensar en el incremento de las
actividades relacionadas con la rehabilitacin de viviendas y la regeneracin de
los espacios urbanos, especialmente necesarias en el municipio de Madrid y en
los de las coronas metropolitanas Sur y Este, que vivieron las fases ms
tempranas del proceso de expansin urbana.
De acuerdo con la dinmica demogrfica prevista, van a crecer
considerablemente los hogares con un perfil ms proclive al cambio para
mejora (hogar con hijos en fase estable, persona de referencia de edad

intermedia (40-54) y vivienda en propiedad) y por inadecuacin (hogares de

personas mayores, ya sin hijos), aunque estos cambios, al liberar la vivienda
anterior, no inciden en el crecimiento de las necesidades de vivienda.
Del total de los 417.000 hogares que constituyen el crecimiento previsto
192.000 (46,1%) sern hogares unipersonales. 117.000 (26,1%) de dos
personas y 108.000 (25,9%) sern hogares de 3 personas. El nmero de
hogares de ms de tres personas no crece a lo largo del periodo proyectado.
En el municipio de Madrid se intensificar la presencia de hogares
unipersonales que llegaran a representar el 30,4 por ciento del total en 2016.
La Corona Metropolitana, que tambin participa de la reduccin del tamao
medio familiar mantendr en 2016 unos valores (2,82) bastante ms altos que
los del conjunto de la Comunidad (2,56) y que los del municipio de Madrid
(2,37).
Las caractersticas del parque de viviendas existente invitan a considerar

la necesidad de reponer unas 13.500 viviendas durante el primer quinquenio y
41.000 durante el segundo.
La previsin de la demanda de vivienda secundaria, tanto de los propios

residentes en la Comunidad de Madrid, como de la demanda procedente de
fuera de la Comunidad, sumada a la demanda de inversin, totaliza una
necesidad de otras 98.000 viviendas a lo largo del decenio proyectado.
La conveniencia de una mejor utilizacin del parque existente apoya la

hiptesis de que entre 2006 y 2016 se incorporen al mercado 68.000 de las
572.000 viviendas que en 2005 no eran utilizadas como viviendas principales.
Por ltimo, al margen de la solidez de los planteamientos y la fiabilidad

de los resultados de las estimaciones, hay que insistir sobre la necesidad de
que las instituciones responsables de la estadstica demogrfica faciliten
informacin continua sobre la dinmica de hogares a travs del Padrn
continuo. Lo que hasta ahora se conoce sobre la emancipacin de los jvenes
es slo una aproximacin a un fenmeno complejo y estrechamente
interrelacionado con la formacin del principal flujo de demanda de vivienda.

En este trabajo se ha aplicado un mtodo novedoso para el clculo de los

flujos de emancipacin pero an podra ofrecer unos resultados ms valiosos
para la estimacin de la demanda si se partiese de una informacin continua
sobre la dinmica de las formas de convivencia. Pero an resulta ms
llamativa la falta de informacin existente sobre el parque de vivienda. La
informacin estadstica disponible, no permite conocer con la fiabilidad y la
actualizacin necesarias cuntas viviendas hay, qu tipo de uso y qu
caractersticas tienen.

RESUMEN DE CONCLUSIONES
Durante el periodo 2006-2016 se producir en la Comunidad de

Madrid un crecimiento medio anual prximo a los 42.000
hogares, resultado de la aparicin de 65.000 nuevos hogares
jvenes y la desaparicin de 23.000.
El reparto por mbitos geogrficos de la creacin y

desapariciones de hogares depende bsicamente de la
estructura por edades. Las desapariciones se concentran
especialmente en el municipio de Madrid, dan lugar a la
liberacin de viviendas y abren un nuevo horizonte de
rehabilitacin y regeneracin de espacios urbanos.
El futuro de las migraciones es el nico factor de incertidumbre

del crecimiento del nmero de hogares. Un 25% del
crecimiento previsto depende de las hiptesis de continuidad
de las migraciones internacionales.
La distribucin por mbitos geogrficos del crecimiento del

nmero de hogares, sin abandonar el modelo de expansin
metropolitana, responde a pautas de reequilibrio. El 40,8% del
crecimiento se producir en la Corona Metropolitana, el 33,1%
en el municipio de Madrid y un 26,1% en el resto no
metropolitano.
El 74,2% del crecimiento de hogares corresponde a hogares de

una o dos personas.
A partir de la dinmica de la demanda demogrfica y de la

evolucin del parque residencial actual se estiman unas
necesidades medias anuales durante el decenio 2006-2015, de
55.990 viviendas :
41.696 para atender la demanda efectiva
5.459 para reposicin
9.835 para vivienda secundaria y de inversin.
Tambin se ha estimado la previsin de que se incorporen al
parque de viviendas principales una media anual de 6.804
viviendas no principales, lo que deja reducida la necesidad
de viviendas de nueva construccin a una media de 50.186

unidades anuales.
Junto a una importante demanda demogrfica, que anuncia una

progresiva moderacin con respecto a los incrementos
recientes (aunque siempre pendiente de la imprevisible
evolucin de la inmigracin extranjera), la necesidad futura de
vivienda plantea el reto de responder a unas crecientes
necesidades de rehabilitacin y regeneracin del parque
residencial existente y de buscar soluciones de adaptabilidad
de la oferta a una demanda cada vez ms diversa y cambiante.

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del V Congreso de Poblacin Espaola. Barcelona. Universidad
Autnoma de Barcelona, pp 183-207.

ndice de tablas
Tabla 3.1 Evolucin de la esperanza de vida en la Comunidad de Madrid.

Tabla 3.2 Evolucin por grupos de edad de los residentes en la Comunidad
de Madrid entre 1991 y 2001.
Tabla 3.3 Evolucin del nmero de hogares por tamaos en la Comunidad
de Madrid.
Tabla 3.4 Evolucin de los hogares por tipos segn ncleo.
Tabla 3.5 Evolucin de la estructura por edad y sexo de las personas en
hogares unipersonales.
Tabla 3.6 Estimacin de los flujos migratorios de hogares en la Comunidad
de Madrid entre 1991 y 2001.
Tabla 3.7 Evolucin del nmero de hogares segn el sexo de la persona
de referencia.
Tabla 3.9 Edad media a la que se emancipan los individuos de 18 aos de
edad en la Comunidad de Madrid.
Tabla 3.10 Estimacin de los flujos de individuos emancipados en cada ao
Tabla 3.11 Estimacin de los flujos anuales de hogares por emancipacin
por edades en la Comunidad de Madrid.
Tabla 3.12 Principales parmetros en la evolucin de hogares 1991-2001
de la Comunidad de Madrid.
Tabla 3.13 Evolucin del nmero de hogares por mbitos geogrficos.
Tabla 3.14 Evolucin de la poblacin de 18 a 39 aos y de su proporcin
con respecto al total.
Tabla 3.15 Evolucin del tamao medio del hogar por mbitos.
Tabla 3.16 Comparacin de flujos de hogares entre 1991 y 2001 segn la
edad de la persona de referencia en 1991.
Tabla 3.17 Comparacin de los datos de hogares estimados por
emancipacin de la poblacin de 1991 (escenario cerrado) con
los flujos calculados con los datos reales de la dinmica de
poblacin 1991-2001.
Tabla 3.18 Evolucin intercensal del nmero de viviendas por clases en la
Tabla 3.19 Comparacin de los datos del crecimiento intercensal y de
viviendas construidas por aos 1991-2001 en la Comunidad de
Madrid.

Tabla 3.20 Crecimiento intercensal por clases de vivienda y mbitos 1991-

2001.
Tabla 3.21 Porcentajes de los saldos de viviendas por derribos y cambios de
uso con respecto a los totales de crecimiento entre 1991 y
2001.
Tabla 3.22 Compensacin de saldos de viviendas por derribos y cambios de
uso.
Tabla 3.23 Porcentajes de los saldos de viviendas por derribos y cambios de
uso con respecto a los totales de crecimiento entre 1991 y
2001.
Tabla 3.24 Cocientes de localizacin de las viviendas en relacin con el
crecimiento de hogares 1991-2001
Tabla 3.25 Indicadores de ocupacin.
Tabla 3.26 Saldo neto interior e inmigraciones exteriores en la Comunidad
de Madrid 1996-2005.
Tabla 3.27 Evolucin de la estructura de edad de 1.01.2002 a 1.01.2005.
Tabla 3.28 Dinmica del parque de viviendas de la Comunidad de Madrid
(2002- 2005).
Tabla 3.29 Viviendas existentes por usos en la Comunidad de Madrid.
Tabla 3.30 Viviendas principales por regmenes de tenencia en la
Tabla 3.31 Datos bsicos de la evolucin de hogares y de viviendas e
indicadores de ocupacin.
Tabla 4.1 Proyeccin de la esperanza de vida.
Tabla 4.2 Proyeccin de la fecundidad.
Tabla 4.3 Proyeccin de la poblacin de la Comunidad de Madrid
1.01.2006 a 1.01.2016.
Tabla 4.4 Proyeccin de la poblacin del Municipio de Madrid 1.01.2006 a
1.01.2016.
Tabla 4.5 Proyeccin de la poblacin de la Corona Metropolitana SUR
1.01.2006 a 1.01.2016.
Tabla 4.6 Proyeccin de la poblacin de la Corona Metropolitana ESTE
1.01.2006 a 1.01.2016.
Tabla 4.7 Proyeccin de la poblacin de la Corona Metropolitana NORTE
1.01.2006 a 1.01.2016.
Tabla 4.8 Proyeccin de la poblacin de la Corona Metropolitana OESTE
1.01.2006 a 1.01.2016.

Tabla 4.9 Proyeccin de la poblacin de los Municipios No Metropolitanos

1.01.2006 a 1.01.2016.
Tabla 4.10 Componentes del crecimiento previsto para la Comunidad de
Madrid.
Tabla 4.11 Componentes del crecimiento previsto para el municipio de
Madrid.
Tabla 4.12 Componentes del crecimiento previsto para la Corona
Metropolitana Sur.
Metropolitana Este.
Metropolitana Norte.
Metropolitana Oeste.
Tabla 4.16 Componentes del crecimiento previsto para los Municipios No
Metropolitanos.
Tabla 4.17 Estimacin de los crecimientos anuales de hogares en la
Tabla 4.18 Estimacin del crecimiento y de los flujos de hogares segn la
edad de las personas de referencia. Comunidad de Madrid
(1.01.2006 a 1.01.2011).
edad de las personas de referencia. Comunidad de Madrid.
(1.01.2011 a 1.01.2016).
Tabla 4.20 Estimacin de los flujos de individuos emancipados en cada ao.
Tabla 4.21 Estimacin de los flujos anuales de hogares por emancipacin
por edades de los emancipados. Comunidad de Madrid.
Tabla 4.22 Proyecciones de hogares en los diferentes mbitos de la
Tabla 4.23 Proyecciones de hogares en los diferentes mbitos de la
Tabla 4.24 Estimacin del crecimiento y de los flujos de hogares segn la edad
de las personas de referencia. Municipio de Madrid. (1.01.2006
a 1.01.2011).
Tabla 4.25 Estimacin del crecimiento y de los flujos de hogares segn la edad
de las personas de referencia. Corona Metropolitana. (1.01.2006
a 1.01.2011).


edad de las personas de referencia. Municipios No
Metropolitanos. (1.01.2006 a 1.01.2011).
Tabla 4.27 Estimacin de la evolucin del Tamao Medio del Hogar por
mbitos geogrficos.
Tabla 4.28 Estimacin del nmero de hogares por tamaos en la
Tabla 4.29 Estimacin de la proporcin de los tipos de hogares por tamaos
en los diferentes mbitos.
Tabla 4.30 ndice de evolucin de los hogares por tamaos y grupo de edad
de la persona de referencia en 2016.
Tabla 4.31 Evolucin de las edades medias y medianas de las personas de
referencia de los distintos tipos de hogar.
Tabla 4.32 Relacin entre los hogares con persona de referencia varn y los
que tienen como persona de referencia una mujer.
Tabla 4.33 Cuadro resumen de las estimacin de los flujos de hogares.
Tabla 4.34 Viviendas compradas en la Comunidad de Madrid segn la
provincia de residencia del comprador (2006).
Tabla 4.35 Estimacin de las necesidades de vivienda.
Tabla 5.1 Resumen de la estimacin del crecimiento del nmero de
hogares por mbitos geogrficos (miles)
ndice de grficos
Grfico 3.1 Comparacin de la evolucin de la Tasa Bruta de Mortalidad en

la Comunidad de Madrid con la de Espaa.
Grfico 3.2 Comparacin de la evolucin de la Tasa Bruta de Natalidad de la
Comunidad de Madrid con la de Espaa.
Grfico 3.3 Comparacin de la evolucin de la edad madia al primer
matrimonio de la Comunidad de Madrid y de Espaa (varones y
mujeres).
Grfico 3.4 Evolucin del ndice Sinttico de Fecundidad (ISF) y de la edad
media de las madres al nacimiento del primer hijo en la
Grfico 3.5 Evolucin de la pirmide de la Comunidad de Madrid entre 1991
y 2001.

Grfico 3.6 Ejemplo de matriz reducida para vislumbrar eventos o cambios

de las posiciones dentro del hogar y su capacidad para generar
flujos de hogares.
Grfico 3.7 Evolucin de la pirmide de las personas en los hogares
unipersonales.
Grfico 3.8 Perfiles de los flujos migratorios de la Comunidad de Madrid en
2001.
Grfico 3.9 Curvas de emancipacin acumuladas de las poblaciones de
Espaa y de la Comunidad de Madrid (2001).
Grfico 3.10 Comparacin de curvas de las tasas de emancipacin acumulada
por edad en la Comunidad de Madrid.
Grfico 3.11 Estimacin de los emancipados por edad segn la Tabla de
Emancipacin en 1991 y 2001 en la Comunidad de Madrid.
Grfico 3.12 Distribucin por edades de los hogares formados por
emancipacin durante el decenio 1991-2001 en la Comunidad
de Madrid.
Grfico 3.13 ndices interanuales de flujos de hogares por emancipacin
(estimacin cerrada).
Grfico 3.14 Viviendas construidas por aos y clases en la Comunidad de
Madrid.
Grfico 3.15 Espaoles y extranjeros en la Comunidad de Madrid.
Grfico 3.16 Perfil de edades de la Poblacin de la Comunidad de Madrid en
1.01 de 2005 por mbitos geogrficos.
Grfico 3.17 Tasas anuales de crecimiento (2002-2005) por generaciones,
segn la edad en 2005, en las poblaciones de los distintos
mbitos.
Grfico 3.18 Crecimiento econmico de la Comunidad de Madrid (tasa de
variacin anual del PIB real).
Grfico 3.19 Renta por habitante corriente (euros).
Grfico 3.20 Crecimiento econmico y empleo de la Comunidad de Madrid
(tasa variacin anual).
Grfico 3.21 Evolucin de la Tasa de paro segn tramos de edad. Comunidad
de Madrid.
Grfico 3.22 Evolucin del nmero de asalariados con contrato indefinido.
Grfico 3.23 Coste salarial por hora efectiva (variacin anual). Comunidad de
Madrid.

Grfico 3.24 Evolucin de los tipos de inters de referencia del mercado

hipotecario. Euribor.
Grfico 3.25 Distribucin de hogares segn rgimen de tenencia. Comunidad
de Madrid.
Grfico 4.1 Proyeccin de la poblacin de la Comunidad de Madrid por
mbitos.
Grfico 4.2 Proyeccin de la evolucin de los ritmos de crecimiento por
mbitos.
Grfico 4.3 Proyeccin de la distribucin del crecimiento por mbitos.
Grfico 4.4 Resultado de las proyecciones de poblacin sobre la composicin
por edades. Comunidad de Madrid.
por edades. Municipio de Madrid.
por edades. Corona Metropolitana SUR.
por edades. Corona Metropolitana ESTE.
por edades. Corona Metropolitana NORTE.
por edades. Corona Metropolitana OESTE.
por edades. Municipios No Metropolitanos.
Grfico 4.11 Crecimiento del nmero de los hogares en la Comunidad de
Madrid. Media anual de cada periodo.
Grfico 4.12 Evolucin de la distribucin de los hogares estimados en funcin
de los grupos de edad de las personas de referencia. Comunidad
de Madrid.
Grfico 4.13 Crecimiento estimado del nmero de hogares en la Comunidad
de Madrid segn el grupo de edad de la persona de referencia
(2006-2016).
Grfico 4.14 Estimacin de los flujos de hogares segn la edad de la persona
de referencia en la Comunidad de Madrid.
Grfico 4.15 Flujos de hogares por emancipacin segn la edad en la
Grfico 4.16 Comparacin de los flujos de hogares por emancipacin en
ausencia de migraciones. Comunidad de Madrid.

Grfico 4.17 Evolucin de la distribucin del crecimiento de hogares por

mbitos geogrficos.
de referencia en el Municipio de Madrid.
de referencia en la Corona Metropolitana.
de referencia en los Municipios No Metropolitanos.
Grfico 4.21 Evolucin de la proporcin de los diferentes tamaos de
hogares. Comunidad de Madrid.
Grfico 4.22 Distribucin del crecimiento de hogares segn tamaos.
Comunidad de Madrid. (2006-2016).
Grfico 4.23 Perfiles de edades de las personas de referencia de los distintos
tamaos de hogares de la Comunidad de Madrid (2016).
Grfico 4.24 Perfiles de edades de las personas de referencia de los hogares
unipersonales en distintos mbitos (2016).
Grfico 4.25 Perfiles de edades de las personas de referencia de los hogares
de dos personas en distintos mbitos (2016).
ndice de mapas.
Mapa 3.1 mbitos geogrficos considerados.

Mapa 3.2 Crecimiento de la poblacin de 18 a 39 aos por mbitos
geogrficos.
Mapa 3.3 Crecimiento de viviendas por mbitos geogrficos.
Mapa 3.4 Crecimiento de viviendas principales por mbitos geogrficos.
Mapa 3.5 Crecimiento de viviendas no principales por mbitos
geogrficos.
Mapa 4.1 Crecimientos del nmero de hogares por mbitos y quinquenios.
Mapa 4.2 Proporcin de los hogares de uno y dos miembros en 2016 por
mbitos


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Estimacin y caracterizacin de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por

mbitos geogrficos (2006-2016)

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM 1

Universidad Autnoma de Madrid

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM 2

Julio Vinuesa Angulo

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM 3

2. Propuestas conceptuales y metodolgicas ........................................ 7

3. Anlisis de la demanda observada y validacin del mtodo............... 29

4 Estimacin de la demanda de vivienda (2006-1016)......................... 96

5 Valoracin e interpretacin de los resultados obtenidos....................160

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM 4

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM 5

El planteamiento de este estudio responde a un compromiso de utilidad.

Hacer prospectiva de las necesidades futuras de vivienda en la

Lo primero es establecer las bases conceptuales y metodolgicas en

Pero se trata de aplicar el mtodo adecuado a un mbito y a un periodo

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM 6

construccin de viviendas. El nmero de hogares ha crecido en el ltimo lustro

En estos crecimientos han confluido factores demogrficos, estructurales

Con todo, los factores derivados del comportamiento demogrfico o de

Tanto por lo que se refiere a la prospeccin de los factores demogrficos

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM 7

Como tal regin metropolitana, la Comunidad de Madrid integra diversas

De igual manera, para cada uno de los mbitos territoriales a considerar

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM 8

2. Propuesta conceptual y metodolgica.

Especialmente, es necesario afrontar estudios referidos a mbitos

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM 9

2.1 Conceptos bsicos en el anlisis de la demanda de

En el anlisis del mercado de la vivienda se manejan conceptos como

El objeto de la demanda: concepto de vivienda y criterios de

VIVIENDA es, segn la define el Censo de 2001, todo recinto

ATRIBUTOS DE LA VIVIENDA. Las viviendas pueden ser clasificadas

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM 10

Localizacin: Es quizs el atributo ms importante y se determina en

Desde la perspectiva de la demanda, la localizacin de las viviendas

a) funcionalmente viable, ya que en cada momento, y de acuerdo

b) adecuada en funcin de los elementos de la organizacin

Es el mecanismo que establece el gradiente de precios entre el

Las coordenadas de una vivienda son inmutables pero no el

Antigedad o ao de construccin: puede utilizarse como indicador

Superficie o cantidad de vivienda: incide directamente en el precio y

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM 11

superficie insuficiente en relacin con el tamao del hogar (expresada en

Nmero de habitaciones: Es otra forma de considerar el tamao de la

Estado de conservacin: Permite determinar la calidad de la vivienda

Tipo de edificio: Permite establecer tipologas (viviendas colectivas, en

Equipamiento: Conjunto de elementos, de la vivienda y el edificio, que

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM 12

Rgimen de cesin: La vivienda demandada como alojamiento podr

Precio: Es en cierto modo la resultante de todo lo anterior. Tanto si la

El cruce de las caractersticas de los hogares y de las viviendas permite

VIVIENDA PRINCIPAL es la vivienda familiar que es utilizada toda o la

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM 13

VIVIENDA SECUNDARIA es la que es utilizada solamente parte del

VIVIENDA ACTIVO ECONMICO Adems de su utilidad natural como

VIVIENDA INVERSIN. Aqu se trata de considerar los casos en los que

La vivienda, como espacio urbano privado de lento deterioro y rpida

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM 14

VIVIENDA DESOCUPADA o VACA, segn la informacin censal es aquella

Es casi inevitable un periodo de tiempo desde la terminacin de la

El cambio de propietario o de arrendatario dar lugar a un periodo ms