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informes especiaLes Alcances sobre el Derecho de Superficie ..................................................................... VII-1
Comentarios sobre la Ley N 29230, Ley que regula el
procedimiento de expropiacin de terrenos invadidos con
anterioridad al 31 de diciembre de 2004 .................................................................... VII-3
GLOSARIO EMPRESARIAL ...................................................................................................................................................................................... VII-4
Informes Especiales
virtud del cual el titular del derecho, es que se haya prohibido su transmisin en
Ficha Tcnica
decir, el superficiario, tiene la propiedad forma expresa.
Autor : Dr. Cristhian Northcote Sandoval de las construcciones que realice por
Cuando se realiza por acto entre vivos,
encima o por debajo del suelo, segn lo
Ttulo : Alcances sobre el Derecho de Superficie estamos ante la configuracin de un
pactado con el propietario.
contrato, en el cual, usualmente, se pacta
Fuente : Actualidad Empresarial, N 176 - Primera La particularidad de este rgimen es que una retribucin por el otorgamiento de
Quincena de Febrero 2009 la propiedad de la que goza el superfi- la superficie. Sin embargo, nada impide
ciario sobre las construcciones hechas que el contrato sea de carcter gratuito,
en el predio es de naturaleza temporal. como veremos a continuacin.
Al trmino del plazo de vigencia del
1. Introduccin Derecho de Superficie, el propietario
del predio adquiere la propiedad de las 6. Retribucin
El Derecho de Propiedad es el derecho construcciones efectuando el pago del Al tratarse de un derecho de naturaleza
real por excelencia. Agrupa todos los atri- valor de tales construcciones, salvo pacto temporal y no definitiva, es usual que
butos que permiten el aprovechamiento distinto con el superficiario. como contraprestacin a cargo del
de un bien, tales como el uso, el disfrute, superficiario se pacte el pago de una
la disposicin, etc. Veamos ahora los aspectos principales
retribucin peridica, pero es posible
sobre la regulacin de este derecho.
Sin embargo, en nuestra legislacin exis- tambin que se acuerde el pago de
ten otros derechos reales que permiten una retribucin nica o que incluso el
ejercer una serie de atributos sobre un 4. Plazo de duracin derecho de superficie sea concedido en
bien. En el presente informe, analizare- Como hemos mencionado, el Derecho forma gratuita.
mos los principales aspectos que confi- de Superficie le concede al superficiario Como obligacin de cargo del propietario
guran al derecho de superficie, pues se la propiedad de las construcciones reali- del bien se encuentra el pago del valor de
trata de un derecho poco difundido pero zadas por encima o por debajo del suelo. las construcciones una vez vencido el pla-
muy interesante por su naturaleza jurdica Sin embargo, se trata de una propiedad zo del derecho de superficie. Aunque el
y su aplicacin a diversas actividades bastante especial, pues es de naturaleza Cdigo Civil permite tambin que sobre
empresariales. temporal. este punto haya un acuerdo distinto entre
De acuerdo al artculo 1030 del Cdigo las partes, por lo que podra pactarse
2. Marco Legal Civil, el Derecho de Superficie puede que el propietario del bien adquiere la
concederse hasta por un mximo de no- propiedad de lo construido sin necesidad
El Derecho de Superficie est regulado de efectuar pago alguno.
venta y nueve aos. Debemos entender
por los artculos 1030 al 1034 del que si se hubiera pactado el Derecho de
Cdigo Civil. A falta de acuerdo, se aplicara por
Superficie por un plazo mayor, se consi- defecto la regla del artculo 1030 del
deraran sus efectos slo hasta el mximo Cdigo Civil, en virtud de la cual el
3. Definicin del Derecho de fijado por ley. propietario del inmueble debe pagar el
Superficie valor de las construcciones para adquirir
Debemos comenzar por mencionar que 5. Forma de constituirse el De- su propiedad.
el Derecho de Superficie es aplicable recho de Superficie
slo a los bienes inmuebles consistentes El Derecho de Superficie, como acto de 7. Explotacin de las construc-
en predios. disposicin sobre el predio, debe ser ciones
Como sabemos, la regla general es que otorgado por el propietario del bien o Evidentemente, la finalidad que se persi-
el propietario de un bien inmueble por quien tenga facultades suficientes gue con el Derecho de Superficie es que el
consistente en un predio o terreno sin para hacerlo en su representacin.
superficiario ejecute construcciones que
construir es propietario tambin de las Ahora bien, el derecho puede ser cons- sean susceptibles de explotacin, de tal
construcciones que se realicen en el pre- tituido tanto por acto entre vivos como manera que dentro del plazo de duracin
dio. Sin embargo, a travs del Derecho de por voluntad testamentaria. Adems, se de la superficie, el superficiario tenga la
Superficie se crea un rgimen especial, en trata de un derecho transmisible, salvo posibilidad de recuperar lo invertido o al
Conste por el presente documento el contrato pectivas y ante cualquier tercero, a fin de patrimonio predial por las nuevas
de otorgamiento de Derecho de Superficie que La Estrella pueda solucionar rpida- edificaciones que construya. Asimis-
que celebran: mente cualquier problema que pudiera mo, asumir cualquier otro tributo de
- De una parte, Capricornio S.A.C., con RUC entorpecer, obstruir o limitar el pleno y naturaleza anloga o similar.
N 2010224109, con domicilio en Calle pronto ejercicio de sus derechos como 5.1.2. Ejecutar todas las obras que, por con-
Las Gardenias 511, distrito de Santiago de superficiario. Esta obligacin incluir la cepto de mejoras necesarias y/o tiles,
Surco, provincia y departamento de Lima, realizacin de las gestiones y la firma de pudiera posteriormente demandar el
debidamente representada por su gerente los documentos que resulten necesarios acondicionamiento del inmueble a
general, el seor Ricardo Len Snchez, para la pronta inscripcin en los registros su giro de negocio o al proyecto. La
identificado con DNI N 08233499, segn pblicos de Lima de los derechos otorga- Estrella podr retirar del inmueble
poderes inscritos en la Partida N 03012080 dos a La Estrella por el presente contrato. todos los bienes accesorios susceptibles
del Registro de Personas Jurdicas de Lima, Los eventuales costos de los trmites que de derechos singulares.
a quien en adelante se le denominar ello pudiera demandar sern asumidos 5.1.3. Efectuar ampliaciones de carga elctri-
Capricornio y de la otra parte; directamente por La Estrella. ca, traslados de suministros de servicios
- Supermercados La Estrella, con RUC pblicos, instalaciones de sub-estacio-
CUARTA: DESTINO Y PLAZO
N 20009507218, con domicilio en Ave- nes elctricas y, en general, cualquier
4.1. El inmueble materia del Derecho de Su- gestin que permita implementar al
nida Snchez Carrin N 200, distrito de
perficie ser destinado a la construccin, inmueble con los servicios necesarios
Miraflores, provincia y departamento de
desarrollo y funcionamiento del proyecto y adecuados para el proyecto.
Lima, debidamente representada por su detallado en el anexo del presente
apoderado, el seor Marco Salgado Perez, 5.1.4. Otorgar las concesiones y cesiones
documento, el mismo que comprende
identificado con DNI N 25344022, segn en uso que estime adecuadas para el
un local destinado a supermercado, as
poderes inscritos en la Partida N 1195122 desarrollo de su actividad comercial.
como diversas actividades conexas y
del Registro de Personas Jurdicas de Lima, Las partes dejan expresa constancia
complementarias dentro de un concepto
a quien en adelante se le denominar La que entienden que estas concesiones
integral de centro comercial.
Estrella. o cesiones en uso por ser una cesin
4.2. Consecuentemente con ello, La Estrella temporal a terceros de pequeos espa-
PRIMERA: ANTECEDENTES queda autorizada para, una vez vencido cios fsicos del inmueble que conducir
1.1. Capricornio declara que es propietario el plazo sealado en la seccin 3.1, La Estrella con el fin de complementar
del bien inmueble consistente en el considerar entregado el inmueble e sus actividades comerciales no cons-
terreno identificado como Lote 3, iniciar la ejecucin de todas la obras tituirn arriendo ni tampoco implica-
ubicado en la Urbanizacin El Bosque civiles necesarias para la construccin rn relacin contractual alguna con
1, primera etapa, distrito de Chorrillos, del proyecto, tales como demolicin, Capricornio, por lo que estarn sujetas
cuyas reas, medidas y linderos constan construccin, etc., las mismas que podrn al plazo del contrato de superficie, que-
inscritos en la Partida N 0129080 del ser ntegramente subcontratadas. dando La Estrella obligada a entregar
Registro de la Propiedad Inmueble de 4.3. El plazo del derecho de superficie otorga- el inmueble totalmente desocupado al
Lima, en adelante el inmueble. do a La Estrella sobre el inmueble es de vencimiento del plazo del contrato.
1.2. La Estrella es una empresa dedicada a la cincuenta (50) aos computados desde 5.1.5. Colocar letreros o avisos de publicidad
comercializacin de diversos productos la entrega del inmueble a La Estrella. permanentes o separables en o sobre
al por menor. 4.4. La Estrella se obliga a contratar y a man- el inmueble. Corrern a cargo de
tener durante la vigencia del presente La Estrella tanto la obtencin de las
SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRATO contrato, una pliza de seguro con una licencias como los pagos de las tasas o
2.1. Por medio del presente contrato Capri- compaa aseguradora de primera lnea contribuciones respectivas, as como los
cornio constituye a favor de La Estrella que cubra adecuadamente los daos que costos de remocin de los mismos al
un derecho de superficie por el ntegro pueden generarse a terceros por las cons- vencimiento del plazo del contrato.
del rea correspondiente al inmueble trucciones que levante sobre el inmueble,
descrito en la subclusula 1.1. del hasta por un monto de US$ Est SEXTA: CONTRAPRESTACIN
presente documento. pliza cubrir por lo menos los riesgos 6.1. Por el derecho de superficie otorgado
2.2. Queda claramente establecido que los de incendio, terremoto, vandalismo e a su favor, La Estrella abonar men-
derechos de La Estrella se extienden al inundacin. sualmente a Capricornio una con-
subsuelo y a los aires correspondientes QUINTA: FACULTADES DE LA ECONMICA traprestacin de 7 Mil Cuatrocientos
al inmueble. 5.1. Consecuentemente con sus derechos, La y 00/100 Dlares Amricanos (US$
Estrella esta expresamente facultado 7,000.00) ms el Impuesto General a
TERCERA: ENTREGA DEL INMUEBLE para: las Ventas o el tributo que lo sustituya.
3.1. La entrega del inmueble sobre el cual Esta cantidad ser incrementada cada
5.1.1. Usar los servicios de agua y energa cinco aos en un 20%.
La Estrella construir y desarrollar el elctrica, correspondindole asumir di-
proyecto se considerar efectuada a rectamente el pago de tales consumos as 6.2. Esta cantidad ser pagada dentro de
los quince (15) das calendario conta- como de los dems gastos derivados de los diez (10) primeros das calendario
dos desde la suscripcin del presente la posesin del inmueble, tales como de de cada mes.
documento. conservacin, mantenimiento ordinario 6.3. La contraprestacin, en la cantidad y
3.2. Capricornio queda obligado a colaborar y seguridad, incluyndose los arbitrios oportunidad sealadas, se pagarn en
eficientemente ante las autoridades res- municipales y el pago del impuesto al la moneda convenida, constituyendo la