Curso Técnica Notarial MODULO 2

MDULO 2 - Escrituras de transmisin de dominio 1
Directores:
Natalio Pedro Etchegaray
Rubn Augusto Lamber
MODULO:
Tcnica de
redaccin 1
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Vicepresidente 2
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Natalio Pedro Etchegaray
4 Curso de tcnica notarial
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Jorge Horacio Alterini
Luis Moisset de Espans
21
MODULO:
MODULO:
Escrituras
Tcnica de
de transmisin
redaccin
de dominio
NOTA DE REDACCIN: en la introduccin al Mdulo 1, La tcnica notarial ante la

vigencia del Cdigo Civil y Comercial (recuerdos de medio siglo) (pg. 7), al desarro-
llar el dictado de la materia Tcnica Notarial, el escribano Natalio Etchegaray hace
mencin a la colaboracin de Juan Carlos Sarubo, queriendo referirse al notario
Oscar Eduardo Sarubo, quien se desempe como auxiliar docente.
Tema I- TRANSMISIN DE DOMINIO

por Ruben Augusto LAMBER
1. INTRODUCCIN
El nuevo Cdigo, amn de ampliar el nmero de los derechos reales

(art. 1887 CCyC) mantiene la obligatoriedad en cuanto a su estructura
de carcter legal.
No hay improvisacin posible desde la autonoma de la voluntad,
sino que, como sostiene el art. 1884 in fine: Es nula la configuracin de
un derecho real no previsto en la ley o la modificacin de su estructura.
Siendo el dominio el ms completo e importante de los derechos
reales, debemos abocarnos a su adquisicin, transmisin, extincin
y oponibilidad, como resulta de la regulacin de los artculos 1892 a
1907, anticipando la importancia de la convalidacin que establece el
art. 1885 Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene,
lo adquiere posteriormente, la constitucin o transmisin queda con-
solidada.
Es una solucin que guarda semejanza con el art. 2504 del CC ve-
lezano, y afn con la establecida en ambos cdigos en materia de ac-
tos jurdicos que adolecen de cierta ineficacia, mediante la forma de la
conversin, bien regulada ahora en el art. 384 CCyC cuando establece
que El acto nulo puede convertirse en otro diferente vlido cuyos re-
quisitos esenciales satisfaga, si el fin prctico perseguido por las partes,
permite suponer que ellas lo habran querido si hubiesen previsto la
nulidad.
En el Cdigo velezano no haba una norma general sobre conva-
lidacin de los actos jurdicos, aunque s en forma particular para la
venta de cosa ajena, por la ratificacin que de ella hiciere el propietario
o cuando el vendedor ulteriormente hubiese venido a ser sucesor uni-
versal o singular del propietario de la cosa vendida (art. 1330 CC).
Por otra parte, el nuevo Cdigo mantiene el principio del nemo

plus iuris ahora en el art. 399 CCyC.
Bajo estas primeras advertencias en previsin de posibles subsana-
ciones, vamos a ocuparnos en primer lugar de la adquisicin del domi-
nio, que conforme al art. 1892, debe ser por ttulo y modo suficiente.
Al ttulo se refiere el negocio causal que acredita la licitud de la
transmisin cuando se origina en una relacin jurdica revestida de las
formas establecidas por la ley.
Puede ser un contrato nominado, en que la regulacin est tipifica-
da en la norma, como sucede en la compraventa, permuta, donacin,
dacin en pago, etc., en que se exige la forma de escritura pblica (art.
1017 inc. a), o en otro que no lo es, pero por su licitud y regulacin con-
forme a derecho, admite la transmisin por la misma forma, que a la
vez de la forma, debe satisfacer el modo en sus distintas modalidades.
La entrega de la cosa debe serlo por el modo suficiente que es la
tradicin posesoria (art. 1892 prrafo tercero) con las excepciones se-
aladas en el prrafo siguiente, que resultan de los casos ya conocidos
en nuestro cdigo velezano como herencia del derecho romano, como
eran la traditio brevi manu y el constituto posesorio.
Completa la exigencia del modo suficiente la inscripcin registral,
que en el caso de los inmuebles mantiene el carcter de declarativa
a diferencia de los supuestos en que expresamente se lo exige como
constitutiva para la inoponibilidad del derecho real, sin perjuicio de la
excepcin del ltimo prrafo del art. 1893, en que no hace diferencia
para la oponibilidad que pudiera hacerse a las partes del negocio que
conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho real.
2. NEGOCIO CAUSAL
Estando destinado este trabajo a la tcnica notarial en materia de

transmisin de inmuebles, vamos a considerar en primer lugar el bo-
leto de compraventa, que en algunos supuestos puede configurar un
acto preparatorio de la compraventa, llamado por algunos autores pre-
liminar, precontrato, antecontrato o de primer grado segn el conteni-
do de acuerdos y compromisos alcanzados, o contrato, cuando rene

todos los requisitos de una verdadera compraventa, con precio pagado
en todo o en parte, cosa determinada con posesin entregada y forma
de escritura pblica. Estamos frente al supuesto comn de boleto cele-
brado en forma conjunta con un poder irrevocable, donde todo lo que
hace a la compraventa se cumple y falta la transmisin.
2.1. El problema de la calificacin del boleto de compraventa.

Si partimos de la regulacin de la compraventa en el nuevo Cdi-
go, nos debemos remitir a los artculos 1123 al 1169, mientras que el
reconocimiento de los boletos de compraventa de inmuebles resulta
de los artculos 1170 y 1171 CCyC.
La compraventa de inmuebles exige la escritura pblica en tanto
tiene por objeto la adquisicin del derecho real de dominio, con la ex-
cepcin de la adquisicin en subasta pblica (art. 1017). El boleto, en
tanto, no tiene exigencia formal.
2.2. Sobre su naturaleza.

Se dividen as las interpretaciones sobre la naturaleza del boleto
de compraventa, que en las primeras discusiones fueron considerados
como promesas de contrato o contratos preparatorios, en razn del
necesario acto de cumplimiento que requera la transmisin dominial,
y los que con mayor precisin los consideraron como verdaderos con-
tratos ya perfeccionados como obligacin de entregar la cosa y pagar
el precio, con independencia de la forma necesaria para la transmisin
del dominio de inmuebles.
Las diversas denominaciones que se dieron entonces, sea a travs
del contrato preliminar, anteacto o contrato de primer grado, apuntan
al perfeccionamiento de la declaracin de voluntad conciliada en ese
acuerdo, porque ya est definido en cuanto a sus efectos: exigir el pago
del precio y la entrega de la cosa, as como -cuando se trata de inmue-
bles- demandar la obligacin de escriturar. Pero esta ltima exigencia,
para autores como SPOTA, no integrara el contrato de compraventa
en s, dado que la tradicin de inmuebles configurara un acto distinto
al contrato de compraventa mismo, y en tal caso no se trata de discutir

la forma de ste, sino del documento que contenga el reconocimiento
de la tradicin. Por eso dice nuestro autor, que cabe distinguir tanto el
acuerdo sobre la tradicin de la cosa, que es un negocio jurdico bilateral
y abstracto, como el acuerdo para efectuar el pago, que es otro negocio
jurdico bilateral pero causado (Instituciones, Vol. II, Ed. Depalma, Bs.
As. 1979, pg. 9).
En los contratos preparatorios, en cambio, no hay posibilidad de
exigir el cumplimiento, y si el mismo no se celebra, slo podr resol-
verse a travs de la responsabilidad precontractual. Pero los defini-
tivos, como deca el mismo SPOTA, por ms que se los considere de
primer grado y que obliguen a celebrar otro de cumplimiento, o de
segundo grado, no requieren por ello de la renovacin del consen-
timiento que ya est dado y firme en el preliminar. (Ob. y vol. cit.,
pg. 4).
Augusto Mario MORELLO, aun frente a las diferencias terminolgi-
cas utilizadas, concluye en definitiva en que se trata -el boleto- de un
contrato de compraventa en firme, serio y definitivo, y no preliminar.
Contrato que es perfecto y que la exigencia de la escritura pblica (art.
1184, inc. 1 CC y hoy 1017 inc. a), es un requisito formal que hace al modo
de adquisicin del dominio, con independencia de la compraventa en s el
otorgamiento de la escritura no hace sino ejecutar el contrato de compra-
venta ya concluido, el que, para nuestro sistema positivo, an tratndose
de inmuebles, no deja de ser consensual (art. 1323 Cd. Civ.. (El boleto de
compraventa inmobiliaria, Tomo 1, Librera Editora Platense, La Plata,
1981, pg. 43).
En el contrato de compraventa pura y simple, el vendedor debe
transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. Pero tam-
bin, sigue el artculo, est obligado a poner a disposicin del compra-
dor los instrumentos referidos por los usos o las particularidades de
la venta y a prestar toda cooperacin que le sea exigible para que la
transferencia dominial se concrete.
2.2.1. Contrato definitivo.

Ambos coinciden entonces en que el boleto de compraventa es
un contrato definitivo, porque hace a su esencia gentica, la exigi-
bilidad de las obligaciones generadas, sin necesidad de nuevo con-
sentimiento y que la tradicin puede configurar un acto separado,
abstracto pero ligado a la obligacin de entrega o que la misma,
siendo un hecho y sin necesidad de integrar el acto, tiene un requi-
sito formal que hace al modo de adquisicin.
Supongamos -como sucede muchas veces en la prctica- que las
partes concurren al escribano para celebrar el contrato de compra-
venta, pero cumpliendo ambos sus obligaciones antes que obligarse
a ello. El vendedor entrega la cosa, hipotticamente para el supues-
to un inmueble, y esa entrega ser de buena fe si no conoce ni pue-
de conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de
hecho esencial y excusable, est persuadido de su legitimidad (art.
1918 CCyC).
Los casos de mala fe estn regulados en el art. 1919 CCyC, tras
enunciar el principio de la buena fe, a menos que exista prueba en
contrario, y contina con los supuestos en que la presuncin es de
mala fe.
En el primero de los incisos se contempla el caso en que del mis-
mo ttulo resulte una nulidad manifiesta.
Cuando del boleto se trate, le da carcter legtimo a la posesin
de buena fe por boleto de compraventa; y el comprador abona el
precio. Este contrato no solo es perfecto, sino que adems fue cele-
brado por escritura pblica, pero carece de la voluntad de transmitir
el dominio, porque de lo que se habla es de la posesin de la cosa, y
en tal caso, debemos tener en cuenta que el art. 1909 CCyC define la
posesin como el poder que ejerce una persona por s o por medio
de otra, sobre una cosa, comportndose como titular de un derecho
real, lo sea o no.
Por tanto, no es lo mismo transmitir la posesin de la cosa, que
transmitir el dominio.
2.2.2. La escritura de transmisin.

Para transmitir el dominio, el escribano debi acreditar la titulari-
dad del dominio del vendedor, y adems haber acreditado que el mis-
mo se encuentra libre de gravmenes, restricciones o interdicciones, o
si las hubiere, que se cancelan en la fecha o que se han cancelado o que
el comprador las toma a su cargo. Pero adems que el transmitente no
est inhibido para disponer de sus bienes.
Deber cumplirse con exigencias fiscales, como el pago de impues-
to fiscal por la transmisin, la liberacin de certificados administrati-
vos, en particular de impuesto inmobiliario; la acreditacin del estado
catastral del inmueble, con estado parcelario vigente en la Provincia de
Buenos Aires y la precisin de los datos catastrales, valuacin y partida
inmobiliaria. Y como colofn, la reserva de prioridad que debe tener
el acto, para que la inscripcin registral, una vez ingresado el ttulo en
el Registro dentro de los 45 das de su celebracin, se retrotraiga a la
fecha de la escritura, lo que se denomina retroprioridad o prioridad
indirecta, porque excede la preferencia en el tiempo y lo somete a una
preferencia que resulta de las constancias registrales, en tanto el acto
se celebre en el plazo de vigencia de los mismos.
Esta escritura, distinta a la que citamos al comienzo, es la que opera
la transmisin del dominio, y es la que se requiere para transmitirlo
cuando de inmuebles se trata.
La otra, aun con precio pagado y posesin entregada, no configura
ms que un boleto por escritura pblica, y con seguridad se acompa-
ar con un poder irrevocable, porque al estar todo cumplido, da cau-
salidad a la exigencia del artculo 380 inc. b CCyC.
Pero si ni el precio estuviera pagado ni la posesin entregada, el
boleto de compraventa es definitivo como contrato en que las partes
se obligan a su cumplimiento. La escritura pblica hace a la transmisin
que la perfecciona entre partes y la hace oponible a terceros con la ins-
cripcin registral conforme al art. 1893 CCyC.
Cuando sostuvimos que la transmisin del dominio debe ser por t-
tulo y modo suficiente, invocamos el art. 1892, que en su tercer prrafo
aclara que la tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales que se ejercen por la posesin. Pero aclara

seguidamente que No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nom-
bre del propietario (caso de un contrato de locacin) y ste por un
acto jurdico (compraventa) pasa el dominio de ella al que la posea a
su nombre (inquilino), o cuando el que posea a nombre del propie-
tario (inquilino que no extingue su locacin), principia a poseerla a
nombre de otro (comprador del titular locador). Tampoco es necesa-
ria cuando el poseedor (propietario) la transfiere a otro, reservndose
la tenencia y constituyndose en poseedor a nombre del adquirente
(comodatario). Los dos primeros supuestos son los de traditio brevi
manu, y el restante de constituto posesorio.
Igual circunstancia se puede dar en la tradicin de la posesin a que
se refiere el art. 1923, sin que por ello transmita el dominio.
Los supuestos antes enunciados, hacen excepcin a los modos
de adquisicin de la cosa, que conforme al art. 1922 CCyC establece
que para adquirir una relacin de poder sobre la cosa, esta debe
establecerse voluntariamente, por sujeto capaz y por medio de un
contacto con la cosa (tenerla en su poder y ocuparla introduciendo
sus pertenencias por ejemplo) o por la posibilidad fsica de estable-
cerlo (entrega de las llaves de la propiedad), o cuando ella ingresa
en el mbito de custodia del adquirente (preferentemente para co-
sas muebles).
En los casos de excepcin, no hay un traslado de la cosa del pro-
pietario al adquirente, porque ya la tiene, y entonces chocamos con la
referencia que hace el art. 1924 referido a la tradicin de la posesin,
que la hay cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe, y
adems debe consistir en la realizacin de actos materiales de por lo
menos una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la
cosa, los que no se suplen con relacin a terceros, por la mera de-
claracin del que entrega de darla a quien la recibe o de este recibir-
la. Menos an, cuando no hay entrega material como sucede en los
supuestos de excepcin, ms cuando el art. 1915, referido a la inter-
versin, seala que Nada puede cambiar la especie de su relacin de
poder, por su mera voluntad. Por ello, la transmisin de la posesin,
no genera en el boleto de compraventa, aunque lo fuera por escritura

pblica y con precio pagado y posesin entregada, proteccin alguna
frente a terceros.
Por ello, la nica tradicin posesoria que produce la transmisin del
dominio con plena proteccin frente a terceros, es la que se hace por
ttulo y modo suficiente, segn lo dicho con relacin al art. 1892 CCyC
y cumpliendo con la exigencia del prrafo quinto: Para que el ttulo y
el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes
deben ser capaces (ya no hace la excepcin que resulta del art. 1922
inc. a para tomar la posesin, que admite a menores que tengan diez
aos) y estar legitimados al efecto.
2.3. Su evolucin terminolgica.

En cuanto a su evolucin terminolgica el boleto de compraventa,
ignorado por el Cdigo Civil en sus orgenes, fue ganando predicamento
desde la praxis y la jurisprudencia generada en consecuencia, hasta alcan-
zar un grado de institucionalizacin con la reforma introducida por la ley
17.711 que incorpora el artculo 1185 bis y el agregado del prrafo final al
art. 2355 CC que ahora se reproduce conceptualmente en el artculo 1170
CCyC, que da prioridad al comprador de buena fe sobre el tercero que
haya trabado cautelares sobre el inmueble vendido, si la contratacin se
hizo con el titular registral o puede subrogarse en la posicin de quien lo
hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos,
afn con la unin de posesiones del art. 1901 del heredero del causante y
la posibilidad de unir las posesiones del sucesor particular siempre que
derive inmediatamente de las otras; y afn con el 1171 CCyC sobre la opo-
nibilidad del boleto en el concurso o quiebra.
Debern tener fecha cierta, ser a favor de adquirentes de buena fe
y haberse abonado el veinticinco por ciento del precio como mnimo.
En tales trminos, el artculo dispone que el juez puede ordenar que se
otorgue la respectiva escritura y el comprador cumplir sus obligaciones
en el plazo convenido.
Una particularidad de esta norma, es la de su prrafo final, para el
caso de que el comprador deba abonar un saldo de precio a plazo, en
cuyo caso dispone que constituya hipoteca en primer grado sobre el

bien adquirido, en garanta del pago.
Ya no se establece para la oponibilidad de los boletos otorgados a
los adquirentes de buena fe, que lo sea con destino a vivienda, sino que
lo ampla a cualquiera de las situaciones contempladas.
A partir de ese reconocimiento normativo, en la anterior reforma
de la ley 17.711, se hizo necesario determinar su naturaleza jurdica, de
la que la doctrina se haba pronunciado en forma muy variada.
De tal modo que la discusin sobre la naturaleza del boleto, parece es-
tar ms relacionada con sus modalidades, que con su verdadero ser, que
como sostuviera ETCHEGARAY no es otra cosa que el contrato de com-
praventa regulado por el art. 1323 del CC y ahora en el art. 1123 CCyC,
cuyos elementos son la obligacin del vendedor de transferir la propiedad
de una cosa y del comprador de pagar un precio en dinero, sin impor-
tar demasiado al efecto, si se cerr el ciclo boleto-escritura-inscripcin,
porque aquella definicin se refiere a las obligaciones recprocas de las
partes, tales como la de pagar el precio y transferir el dominio.
Por ello sostiene ETCHEGARAY, que la causa de la transferencia pue-
de aparecer en la escritura originariamente (in continente) o reconocida
como anterior (ex intervalo); por lo tanto, en el caso del dominio y de los
otros derechos reales que as lo establecen, la escritura pblica es exigida
para constituir, para adquirir y no para probar o dar forma al contrato
causal, sin que de ninguna manera ello est prohibido, ya que en la prc-
tica frecuentemente la escritura contiene el negocio-base, sin ninguna re-
ferencia a un contrato previo (ETCHEGARAY, Natalio Pedro, Boleto de
Compraventa, Ed. Astrea, Bs. As. 1989, pg. 6).
3. LA COSA VENDIDA
El artculo 1327 del CC estableca que Pueden venderse todas las

cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean cosas futuras,
siempre que su enajenacin no sea prohibida.
A su vez, el nuevo Cdigo mantiene el primer prrafo (art. 1129
CCyC), pero a las cosas futuras se refiere en el art. 1131 CCyC.
En el art. 15 establece un concepto amplio de bienes (susceptibles

de valor econmico) de los que las personas pueden ser titulares como
derecho individuales que integran su patrimonio, y en el art. 16, pre-
cisa el concepto de cosas como los bienes materiales, extendiendo
su aplicacin a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de ser
puestas al servicio del hombre.
Sigue vigente la diferencia entre bienes y cosas, en cuanto estas son
materiales. Por tanto, las que no lo son, conforman la categora mayor
de bienes limitado por la materialidad de las cosas. Son cosas enton-
ces los bienes muebles, inmuebles y semovientes, pero no lo son los
derechos, acciones y dems objetos inmateriales susceptibles de valor.
Los bienes que no son cosas, son materia de la cesin de derechos,
aunque sea onerosa, no obstante que para el art. 1614 CCyC este con-
trato ser juzgado por las reglas de la compraventa en todo lo que no
fuera modificado por este captulo.
En cuanto a los ttulos valores el art. 1815 establece en su prra-
fo segundo, que Cuando en este Cdigo se hace mencin a bienes o
cosas muebles registrables, no se comprenden los ttulos valores.
Si el derecho est contenido en un ttulo, como las deudas docu-
mentadas en letras de cambio, pagars, etc. o se tratara de acciones
y derechos que en su constitucin tengan designado un modo es-
pecial de transferencia, no se aplican las reglas de la cesin, sino la
que resulta de su ley de circulacin (art. 1816 CCyC) como derecho
autnomo.
Volviendo a la compraventa, veamos ahora el tema de las cosas futu-
ras.
Conforme con la regulacin del art. 1131 CCyC existe la viabilidad
normativa de la compraventa de cosas futuras, en diferenciacin no-
toria con el criterio sustentado para prohibir las donaciones de cosas
determinadas de las que el transmitente no tenga el dominio al tiempo
de contratar (art. 1551 CCyC), as como la de contratar sobre herencia
futura (art. 1010 CCyC). Pero al mismo tiempo, su admisibilidad genera
una particularidad del contrato de compraventa, naturalmente conmu-
tativo, pero tambin condicional cuando depende de la existencia de la
cosa, o aleatorio si el contrato se cumple segn la naturaleza del alea

asumido por alguna de las partes, o ambas cosas, segn como se incor-
pore la incertidumbre al contrato.
Recordamos al respecto que el art. 968 CCyC diferencia los contra-
tos onerosos conmutativos (cuando las ventajas para todos los contra-
tantes son ciertas) de los aleatorios (cuando las ventajas o las prdidas,
para uno de ellos o para todos, dependen de un acontecimiento incier-
to).
Ya deca SPOTA, en el marco del Cdigo velezano, que a la natural
certeza de las prestaciones en la compraventa por su carcter conmu-
tativo (cosa a cambio de dinero) es posible su transformacin en alea-
toria por razn de su objeto en el cual la prestacin de una o ambas par-
tes-segn la definicin del art. 2051- quede sometida a un acontecimiento
incierto (SPOTA, Alberto Gaspar, Instituciones, Ob. cit., t I, pg. 166).
Puede estar condicionada la compraventa en forma suspensiva de
lo que llegue a existir (art. 1131, prrafo 1, CCyC) y con los efectos regu-
lados en las modalidades de las obligaciones, entre las que podemos
sealar la posibilidad de solicitar medidas conservatorias y el compor-
tamiento de buena fe, para evitar que se frustre la existencia de la cosa
(art. 347 CCyC), razn por la cual, el prrafo segundo del art. 1131 esta-
blece que El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten
del contrato, o de las circunstancias para que esta llegue a existir en las
condiciones y tiempo convenido.
El prrafo final se refiere a la asuncin del alea por el comprador, la
que debe serlo por clusula expresa que indique que el riesgo de la cosa
no llegue a existir sin culpa del vendedor. De la asuncin del alea, depende
entonces la ejecucin del contrato. Podramos decir entonces, que si el
comprador no lo asume, si la cosa no llega a existir el contrato es nulo por
falta de objeto, y el precio pagado deber ser restituido al comprador. Si
en cambio se asume, la prdida hace que el comprador pierda lo dado.
El art. 349 CCyC establece para el caso que no se cumpla la condi-
cin suspensiva, si el acto se hubiese ejecutado antes del cumplimiento
de la condicin y esta no se cumple, debe restituirse el objeto con sus
accesorios, pero no los frutos percibidos.
Fuera de estos extremos, queda la regulacin que pudiera hacerse en

el contrato de la manera de indemnizar y quien lo haga, de la responsabi-
lidad por daos y perjuicios y de la interpretacin que pudiera resultar a
falta de regulacin.
Se discute tambin en la venta de cosa futura, la inexistencia de la
cosa, por cuanto la esperanza no es tal, pero como la norma contempla la
posibilidad de contratar sobre ella con la condicin de si llegase a existir,
salvo si los contratos fuesen aleatorios (art. 1131), est admitiendo la
posibilidad de hacerlo fuera de todo alea, y si la cosa no existe, no habr
contrato por falta de objeto, pero si existe, el mismo quedar perfeccio-
nado.
Se trata de una venta condicional, en que el pago del precio queda
sujeto a la existencia de la cosa, y lo que en doctrina se discute si estamos
frente a un contrato atpico o de una compraventa en que el objeto es una
esperanza, o emptio spei.
Apreciamos de la norma, una distincin entre la venta bajo condicin
suspensiva, de la compraventa aleatoria y las variables que pueden resul-
tar de la que se refiere a la emptio rei speratae.
El caso es que las partes, en la multiplicidad de intereses sujetos a ries-
go, pueden llegar a estipular un precio por la cosa que se obtenga o resul-
te en determinadas circunstancias, tomando el comprador a su cargo el
riesgo de lo poco ms o menos que pueda resultar o de su fracaso total,
con lo que est asumiendo el alea, tratndose entonces de un contrato
aleatorio. Ese negocio atpico conocido como emptio rei speratae, esta-
ba regulado en el art. 1332 del CC: Cuando se venden cosas futuras, toman-
do el comprador sobre s el riesgo de que no llegaren a existir en su totalidad, o
en cualquier cantidad, y hoy resulta equiparable con el art. 1130 CCyC en
tanto prev que si la cosa ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse
el contrato, este no produce efecto alguno, pero agrega que si ha dejado
de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente
con reduccin del precio.
Y en el prrafo final de este artculo se legitima la previsin de asumir
el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o est daada al celebrar el
contrato, pero, en proteccin de la buena fe del comprador, el vendedor
no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo saba que la

cosa haba perecido o estaba daada.
Se trata de supuestos donde hay una incertidumbre, pero mientras
que en la emptio spei lo es sobre la cosa misma, en la emptio rei spera-
tae, lo incierto es la cuanta y la cualidad de la cosa. (MOSSET ITURRASPE,
Compraventa Inmobiliaria, Ed. Rubinzal-Culzoni. Santa Fe, 1991, pg. 89).
Pero tambin puede ocurrir que se trate de cosas existentes, pero su-
jetas a algn riesgo, como lo seala el ltimo prrafo del art. 1131 CCyC
cuando se admite que el comprador, pueda asumir por clusula expresa,
el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.
Tambin las cosas vendidas pueden existir en un estado gentico,
sometidas a un desarrollo o evolucin futura para quedar sujeto a la
entrega de la cosa, diferencindose entonces de los supuesto en que no
existe pero puede llegar a existir, en que en el primer supuesto hay -como
dice LPEZ DE ZAVALA- un trnsito de un modo de existir a otro modo de
existir, mientras que en el segundo el trnsito es del no existir al existir.
(Teora de los Contratos, tomo 2, pg. 64).
Tambin debe tenerse en cuenta la incidencia que puede tener en la
existencia total o parcial, la conducta de las partes, por cuanto, no puede
ser invocada por quien, de mala fe, impide su realizacin (art. 345 CCyC).
LPEZ DE ZAVALA ejemplifica el supuesto, diciendo que ante la inexis-
tencia de la cosa por culpa de quien debi facilitar el cumplimiento de la
condicin (vendedor), al tener que considerarse por cumplida en forma
ficta, el vendedor no puede entregarla y por tanto la obligacin debe-
r resolverse por daos y perjuicios a cargo del mismo. (Ob. citada, pg.
64/65).
4. EL ALEA EN LA CESIN ONEROSA DE HERENCIA
Toda cesin de herencia esta signada por una incertidumbre, que

va de la que se da sobre su adquisicin, hasta el valor de lo que puede
quedar tras la cesin sobre la universalidad.
En el primer supuesto estamos ante la cesin de derechos litigiosos
o dudosos, en que el cesionario conoce la incertidumbre y no obstante
ello, arriesga a la celebracin del contrato. Como sostiene el art.1009,

puede ser objeto del contrato, pero quien contrata de mala fe, como
si estuviesen libres debe reparar los daos causados a la otra parte si
est obrando de buena fe.
Por su parte el art. 1007 establece que los bienes futuros pueden
ser objeto de los contratos, pero la promesa de transmitirlos est su-
bordinada a la condicin de que lleguen a existir, excepto que se trate
de contratos aleatorios.
Si en el caso de la herencia, la misma es futura al momento de
contratar, rige la prohibicin del art. 1010 y no puede ser objeto del
contrato. Si en cambio el causante ya ha fallecido, pero el cedente no
resulta heredero, es como si no hubiera existido, al menos en cuanto
a la adquisicin del cedente, y all juega el principio de la buena fe, si al
ceder el cedente saba que no era heredero, y por tanto est obligado
a indemnizar.
La existencia de la herencia cedida, juega como una condicin sus-
pensiva, como ya se desarrollara en materia de cosas.
Si en cambio la herencia existe y la cesin se perfecciona como tal,
viene la discusin sobre el alcance de la onerosidad de los dado en
pago, a cambio de lo recibido por esos derechos, y la incertidumbre
funciona ante la posibilidad de que aparezcan despus de la cesin
otros herederos que disminuyen la atribucin patrimonial del cedente,
o deudas en el patrimonio de la sucesin que graven el total, disminu-
yendo el activo.
Esta es la parte de la cesin, donde, ante la falta de regulacin, se
impone primero la aplicacin de las reglas de saneamiento, que como
seala el art. 1036 CCyC la responsabilidad por saneamiento existe
aunque no haya sido estipulada por las partes, aunque la interpreta-
cin de los acuerdos para aumentarla, disminuirla o suprimirla son de
interpretacin restrictiva, conforme al art. 1037 CCyC.
El problema es que las reglas referidas son para los contratos con-
mutativos, mientras que los aleatorios tienen otra particularidad, que
se profundiza con la posibilidad de regular la misma, en particular, ms
que sobre el alea mismo, sobre los bienes que estn comprendidos en
la universalidad, como se da cuando entre los derechos hereditarios

se incluyen los gananciales. En estos supuestos, cabe la interpretacin
que se ha hecho, entendiendo que si nada se dijo, solo comprende los
derechos hereditarios, pero que los gananciales pueden estar com-
prendidos, si son los nicos que integran la universalidad.
La incertidumbre recae sobre la eventual equivalencia de las pres-
taciones. Si al momento de contratar, se declaran los bienes que la in-
tegran, la prdida posterior es una merma que no debe perjudicar al
cesionario, salvo que se hubiere pactado que cualquier modificacin de
la universalidad, excluye de toda responsabilidad al cedente.
Pero tambin se pudo haber pactado que para el caso de que el
patrimonio existente al momento de la cesin, se incrementara por
nuevos bienes de la herencia, no beneficiarn al cesionario, y por el
contrario la merma que sufra el cesionario, por la prdida de bienes
existentes al momento de la cesin, sern indemnizados, pactando re-
glas aplicables al caso sobre la forma de tasacin y determinacin.
Por otra parte el pacto puede llegar a afectar la calidad de heredero
del cedente, en cuyo caso la prdida total de los bienes que integran la
universalidad al momento de la cesin, debern ser indemnizados, en
particular si la cesin tiene incluido determinados bienes, que pudieran
luego en la particin, ser adjudicado a otros herederos. En tal caso, se
pude dejar pactado, como el cedente indemnizar su valor a falta de
entrega de lo comprendido en el acuerdo de cesin.
Como sostiene GUASTAVINO, el contrato aleatorio no requiere
inexorablemente la final equivalencia de las prestaciones, sino el some-
timiento de las partes, al tiempo de perfeccionarse el mismo, a un alea
que puede conducir ya sea a la equivalencia o a la inequivalencia de las
prestaciones. En contratos aleatorios no cabe presumir que las partes
presumieron una equivalencia final de sus prestaciones, pero tampoco
que hayan querido una inequivalencia final. Han aceptado el riesgo, la
eventualidad o contingencia de que haya equivalencia o no La aleato-
riedad del contrato puede fundarse en la naturaleza del mismo o en la
voluntad de las partes (Elas P. GUASTAVINO, Lmites a la invocabilidad
del alea en la cesin de herencia, JA, tomo 8, pg. 330 y ss.).
A los principios generales propio de toda cesin se debe recor-

dar el establecido por el art. 1628 del CCyC en la que se garantiza por
eviccin, y si la cesin es onerosa, el cedente garantiza la existencia y
legitimidad del derecho al tiempo de la cesin, excepto que se trate de
derechos litigiosos o que se los ceda como dudosos, pero no garanti-
za la solvencia del deudor cedido ni de sus fiadores, excepto pacto en
contrario o de mala fe.
Es decir, que fuera de este principio, es recomendable una buena
regulacin del alea, para evitar conflictos entre las partes, mas tenien-
do en cuenta la incertidumbre sobre la presentacin de otros herede-
ros, acreedores o distintos cuestionamientos en la masa.
5. LA PERMUTA DE COSA PRESENTE POR COSA FUTURA
La realidad negocial nos coloca frente a figuras contractuales no

tipificadas, y que sin embargo, tienen un importante arraigo en las cos-
tumbres, producto de los intereses econmicos en juego.
Una de ellas es el clsico negocio en el que el propietario de un lote
lo transfiere a una empresa constructora y esta, sin pagar un precio
para perfeccionarlo como compraventa, le ofrece la entrega de depar-
tamentos por valor equivalente al del lote, en el inmueble a construir.
El que da, no recibe nada a cambio, pero una vez construido el edifi-
cio, percibir la equivalencia en los departamentos cuyas caractersticas
formarn parte de este contrato atpico. Por tanto, de lo que se trata es de
una cosa presente (el lote) por una cosa futura (los departamentos).
El riesgo es que el edificio no se construya o que no se termine, para
cuyos supuestos se pactan clusulas de resolucin del contrato, con
restitucin del lote ms los daos y perjuicio causados al transmitente,
y hasta se llega a garantizar este cumplimiento con una hipoteca sobre
el mismo inmueble, o con otros bienes.
La permuta no queda perfeccionada, hasta que el edificio est
construido, sometido al rgimen de propiedad horizontal y otorgado
el respectivo reglamento, con la transferencia de las unidades termi-
nadas en pago.
All queda perfeccionada la permuta y ante la cuestin de la cosa

futura, no tenemos objeciones por tratarse de una venta, cuya admisi-
bilidad para la negociacin fue justificada.
Pero el planteo puede presentarse ante la figura de la donacin de
cosa futura, porque podra darse el caso de que un padre da a su hijo
el lote en donacin, con el cargo de que una vez terminado el edificio,
le transmita alguna de las unidades resultantes.
Ya en el Cdigo velezano, el art. 1800 prohiba la donacin de cosa
futura, y entonces se pona en duda, la posibilidad de esta transaccin.
6. COSA PRESENTE EN ETAPA DE EVOLUCIN FUTURA. UNIDADES A

CONSTRUIR O EN CONSTRUCCIN.
Cuando nos referimos a la permuta de cosa presente por cosa futura,

encaramos el problema fundamentalmente desde la ptica inmobiliaria
de la construccin de un edificio. En tal caso, cuando se haca la transac-
cin del lote baldo por departamentos, estos ltimos no tenan existencia
como tales, y no nos preocupaba si eran o no cosas futuras, porque en
contratos onerosos, la cosa futura poda ser objeto de los contratos.
Pero al pensar en la donacin, chocbamos con una precisa prohi-
bicin, como era la de donar cosa futura.
Desde ese punto de vista, encontramos una diferencia entre la cosa
futura propiamente dicha, de la cosa de crecimiento o elaboracin fu-
tura, y para ello, partamos de las cosas muebles tomando como refe-
rencia la distincin de LPEZ DE ZAVALA entre vender la cra de ciertos
animales o la cosecha de una plantacin en momentos en que ni se ha
dado todava la preez o la germinacin, a contrario del estado con-
cluido en que la cosa ya existe en su integridad. Distingua entonces el
maestro tucumano, entre cosas de existencia futura y cosas de evolu-
cin o madurez futura, y deca: Aqu son cosas que existen, pero no
en el estado que se prev para el futuro; porque existen, estn ya en
el patrimonio del vendedor, pero no son objeto de derechos indepen-
dientes de la cosa principal (LPEZ DE ZAVALA, Fernando, Teora de los
Contratos, Tomo 2, Ed. Zavala, Bs. As. 1985, pg. 62).
Y agrega: Las cosas futuras son las que los contratantes prevn,
con un cierto grado de incertidumbre incorporado al contrato, que
existirn fsicamente o cambiarn fsicamente de modo de existir en el
futuro. (Ob. cit., pg. 63).
Comparamos esta evolucin, con la construccin de un edificio, y
decamos entonces que la unidad a construir en el sexto piso de un
edificio que solo cuenta con el lote, sin edificacin alguna y sin haberse
confeccionado ningn tipo de plano que permita una individualizacin
como el que se hace para afectar a propiedad horizontal, la unidad a
construir sera una cosa de existencia futura. Pero si en el contrato se
incluye el espacio areo limitado a las medidas que resulten de la
unidad a construir conforme a un proyecto, ya no estamos hablando
de cosa de existencia futura, sino de cosa actual, con la obligacin de
construir la unidad, para lo cual ser necesario edificar la estructura
que a la misma le permitir su existencia e individualizacin dentro del
conjunto. Ms an cuando esto sucede con un plano aprobado, y afec-
tado al rgimen de prehorizontalidad que admite la negociacin sobre
el resultado, con lo que tendremos que calificarlo como de cosa pre-
sente, en etapa de transformacin para su individualizacin futu-
ra. (Lamber, Rubn A. La Escritura Pblica. Contratacin inmobiliaria,
Tomo IV, Ed. FEN, La Plata, 2006, pg. 78/79).
Si a eso agregamos la posibilidad de hacer reservas sobre el es-
pacio areo con un proyecto aprobado de lo que se va a construir, y
hasta la posible cesin del mentado proyecto, entramos en el nudo de
la naturaleza jurdica del acto.
En reciente dictamen a una consulta, la asesora notarial Marcela
Hayde TRANCHINI expresa que La sobreelevacin, desde la ptica de
quien va a ejercerla, es el derecho de elevar nuevos pisos o construc-
ciones en las plantas superiores de un edificio, supuesto expresamente
en el art. 2052 del CCyC, o en otros espacios libres de construcciones,
como jardines, terrazas de uso exclusivo, espacios destinados a guar-
dacoches de planta baja, etc., y diferencia dos cuestiones: 1) La titu-
laridad de la facultad de sobreelevar. 2) La titularidad de las construc-
ciones nterin se reforma el reglamento. Con respecto a la primera, si
bien corresponde en principio a todos los consorcistas, puede estar

limitado a ciertas personas determinadas por reserva expresa o con la
autorizacin de todos. Y seala la diferencia en estos trminos: Dicho
de otra forma, la causa fuente de la adquisicin de las nuevas obras es
un contrato (originado ya en el reglamento, ya posteriormente) en el
que existen, al menos, dos partes: por un lado, el titular del derecho de
sobreelevar y, por el otro, los consorcistas. Diferencia ambas situacio-
nes as: Claro que, cuando se trata de una clusula inserta en el regla-
mento otorgado por el propietario nico, estamos ante un acto jurdico
originariamente unilateral pero que adquiere naturaleza contractual,
cuando los sucesivos adquirentes adhieren a aquel.
Define luego el derecho de sobreelevar como una verdadera cesin
de posicin contractual (arts. 1636 a 1640 CCyC) y la misma puede ce-
derse: El art. 1636 establece con relacin a la cesin de la posicin con-
tractual que: En los contratos con prestaciones pendientes cualquiera
de las partes puede transmitir a un tercero su posicin contractual, si
las dems partes lo consienten antes, simultneamente o despus de
la cesin. Si la conformidad es previa a la cesin, sta slo tiene efectos
una vez notificada a las otras partes, en la forma establecida para la
notificacin al deudor cedido. Como corolario de estas apreciaciones,
nuestra autora agrega al derecho de transmisin de estos derechos,
los de publicidad posible, ante la admisin registral: la DTR 14/20110
establece al respecto: Art. 37 - Ser objeto de registracin y dentro del
rubro destinado a la descripcin del inmueble, la sola mencin de la
reserva al derecho a sobreelevar, la que puede resultar del reglamento
de copropiedad y administracin o de escritura pblica posterior otor-
gada por unanimidad de los consorcistas.
El dictamen sintetizado consta en el Introito del Cuaderno de Apun-
tes Notariales N 137, y su autora, Marcela Hayde TRANCHINI define
perfectamente su naturaleza jurdica y consiguiente legitimidad, que a
nuestro entender, permite todo tipo de negociacin, sea a ttulo one-
roso o gratuito, por cuanto en este ltimo supuesto, estamos no ante
una cosa futura propiamente dicha, sino ante derechos que tiene plena
existencia y reconocimiento, aunque el resultado final sea un derecho
real sobre la cosa terminada. No obstante, la nueva legislacin, no pro-

hbe en forma expresa, como lo haca el art. 1800 del CC, la donacin de
cosa o derechos futuros, como lo vamos a desarrollar seguidamente.
7. DONACIN DE COSA O DERECHO FUTURO
Aclaramos en primer trmino que nos referimos a donacin de cosa

o derecho, por cuanto la donacin no se limita a las primeras, como pa-
reciera resultar del art. 1542, sino que tiene aplicacin subsidiaria a los
dems actos jurdicos a ttulo gratuito (art. 1543 CCyC).
En el art. 1551 CCyC se hace referencia al objeto de las donacio-
nes, y dentro del esquema referido se considera que no pueden serlo
aquellas cosas de las que no se tenga el dominio al tiempo de contratar.
Si centramos la cuestin en la donacin de una unidad a construir,
podramos advertir que no se tiene el dominio al tiempo de contratar,
pero tampoco existe la unidad como terminada, sino como a construir
o en construccin, y su titular, como dueo del todo, lo es tambin de
ella, identificada, conforme al plano que al respecto se confeccionar.
Al establecer la nueva norma, no ya la prohibicin de donar co-
sas futuras, sino cosas determinadas de las que no se tenga el do-
minio al tiempo de contratar, no alcanza a resolver la problemtica
planteada, por cuanto hay cosas de las que por derecho me pertene-
cen por haberlas adquirido lcitamente como heredero del causante,
y tal adquisicin, igual que en el Cdigo velezano se produce desde
el momento mismo de la muerte, aunque no se haya efectuado tr-
mite sucesorio alguno, ni haber inscripto declaratoria de herederos
o adjudicacin por particin si fuera con otros (art. 2277 CCyC y 2403
CCyC).
Soy propietario por la ley, pero no tengo el dominio al tiempo de
contratar, aunque mi derecho como heredero, a pesar de la indivisin
comunitaria, es un derecho de propiedad, que no est precisado en
cuanto a las cosas materiales o bienes de la masa, pero que integran
mi patrimonio, razn por la cual pueden ser embargados, cedidos o
dados en garanta.
Si pretende la norma decir que por objeto prohibido, es nula la dona-

cin de estas cosas, caeramos en el mismo problema de interpretacin de
las cosas futuras del artculo 1800 del CC, mas cuando no se ha puesto de
acuerdo en su integridad como cuerpo normativo, dado que al tratar de
un instituto afn, como es la particin por donacin de ascendientes (a la
que se aplican las reglas de las donaciones y de las particiones)establece
que la particin por donacin no puede tener por objeto bienes futuros,
volviendo entonces al rgimen del art. 1800 CC.
Si partimos de principios propios de la contratacin, tales como la
intencin comn de las partes y el principio de la buena fe (art. 1061
CCyC), y que a las palabras se le debe dar el sentido que les da el uso
general (art. 1063 CCyC) o la atribucin apropiada al conjunto del acto
(1064 CCyC), proteccin de la confianza (art. 1067 CCyC), etc., la nica
razn de la supuesta nulidad, sera de orden pblico.
Pero no vemos como el orden pblico, puede impedir a quien tiene
derechos adquiridos a que haga uso de ellos en la forma ms conveniente
a sus intereses, en la esfera de la autonoma de la voluntad que regula los
derechos y obligaciones de cada uno, y entonces no vemos razn alguna
para establecer una duda sobre este negocio, que si no puede concretarse
por falta de precisin en la titularidad de la cosa, no por ello significa una
contratacin sobre cosa ajena ni contraria a derecho.
Ms an cuando esa falta de precisin, no es en cuanto a la titu-
laridad que se tiene plena y registrada sobre un conjunto, del que se
desprender una parte. Si divido mi lote mediante plano, y en el trmi-
te de divisin resuelvo donar una de las parcelas, se me puede decir
conforme a la norma comentada, que no tengo el dominio sobre la
cosa donada, pero ello es porque todava no hay configuracin de la
cosa por la aprobacin de la subdivisin, pero la tengo por el total y el
acto merece toda la proteccin del sistema jurdico.
Por tanto, concluimos que las donaciones de unidades a construir
o en construccin, son perfectamente lcitas y no afectan para nada el
objeto del contrato.
Debe tenerse en cuenta adems, que cuando se hiciera cesin de
la posicin contractual, tal como resulta en los casos de los derechos
de sobreelevar, el art. 1639 CCyC establece Que el cedente garantiza

al cesionario la existencia y validez del contrato. El pacto por el cual el
cedente no garantiza la existencia y validez se tiene por no escrito si la
nulidad o la inexistencia se debe a un hecho imputable al cedente. Si el
cedente garantiza el cumplimiento de las obligaciones de los otros con-
tratantes responde como fiador. Se aplican las normas sobre eviccin
en la cesin de derechos en general.
Debemos recordar al efecto, que las partes pueden regular el alea
del contrato, para el caso de que por algn motivo ajeno a la voluntad
de las partes, el negocio no pudiera concretarse, estableciendo al efec-
to parmetros de conducta para la indemnizacin de daos y perjuicios
por la obra frustrada, y estando garantizado con hipoteca, la posible
ejecucin de la misma, en particular cuando se trata de una donacin
con cargo, en el que reposa la onerosidad del acto y la revocacin por
incumplimiento del mismo, tal como resulta del art.1563 CCyC, en que
se responde con la cosa donada y hasta su valor, salvo que existiera un
pacto que regule de otra forma la indemnizacin, como debe serlo en
los supuestos de negociaciones sobre unidades a construir o en cons-
truccin, en que el xito de la gestin depende en gran parte, de quien
se ha obligado a ejecutarla.
8. EL PRECIO
Cuando la tradicin del dominio se hace por causa de compraven-

ta, el precio configura uno de los requisitos esenciales, y debe ser en
dinero (art. 1123 CCyC).
Pero adems, debe ser determinado, que lo es cuando las partes
lo fijan en una suma que el comprador debe pagar (art. 1133 CCyC),
sin perjuicio de las variantes que da la norma cuando se establece un
procedimiento de determinacin o esta resulta supeditada a un terce-
ro (art. 1134 CCyC), o cuando se conviene por unidad de medida (art.
1136).
Para lo que pretendemos en este mdulo desarrollamos seguida-
mente qu debe entenderse por precio en dinero, si debe serlo en mo-
neda de curso legal o es suficiente su fijacin en moneda extranjera.

En tal caso, si son necesarias pautas para su determinacin en moneda
nacional, estableciendo referencia a cotizaciones en esta u otras plazas.
8-1.Obligaciones de dar dinero.

El art. 765 CCyC establece que La obligacin es de dar dinero si el
deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable
al momento de constitucin de la obligacin.
Por tanto, dinero no es slo la moneda nacional de curso legal,
sino cualquier otro tipo de moneda de oro o plata, de papel o papel
moneda.
Al hablar de moneda debemos sealar la diferencia con la expre-
sin dinero y para ello recurrimos a BUSSO, que siguiendo a NUSS-
BAUM, seala que el dinero tiene un alcance abstracto. Para sea-
lar los cuerpos materiales que sirven como instrumento concreto de
intercambio, se utilizan las expresiones moneda, signo monetario,
especie monetaria pieza monetaria o billete, reservada esta ltima
exclusivamente para la moneda papel. (BUSSO, Eduardo, Cdigo Civil
Anotado, tomo IV, pg. 211, Ed. Ediar, Bs.As., 1958).
Concretamente el dinero comprende tanto la pieza de metal, como
un trozo de papel, pero mientras la primera, si es de oro o plata, tiene un
valor intrnseco, que es el del metal que lo conforma, la de papel, tiene
un valor representativo, pudiendo diferenciarse la moneda de papel que
descansa en la obligacin de reembolso o conversin a metal que asume
el emisor (poder pblico), del papel moneda, sin respaldo de conversin,
que vale simblicamente, por la confianza que merezca segn el cuidado
del emisor en mantener su equivalencia o las desvalorizacin que resulta
de la excesiva emisin, acompaada por la falta de respaldo.
Por tanto, cuando el boleto o la escritura de compraventa hablan
de precio en dinero, no importa el tipo de moneda en que est es-
tablecido, sino que sea determinado o determinable, al momento de
constitucin de la obligacin.
El segundo prrafo de este artculo no modifica esta conclusin
sino que establece una pauta interpretativa para el caso de que nada
su hubiera dicho. Por eso dice que Si por el acto, por el que se ha cons-
tituido la obligacin se estipul dar moneda que no sea de curso legal
en la Repblica, la obligacin debe considerarse de dar cantidades de
cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de
curso legal.
En circunstancias en que hay diferencia entre la cotizacin oficial y
el valor de mercado, esta clusula tomada literalmente puede resultar
peligrosa, y quien debe pagar estara haciendo abuso de un derecho
que le da la norma, tomando la cotizacin oficial que es menor. Por
ello, lo aconsejable es renunciar a esta opcin.
La renuncia a la opcin, no dejara ms recurso que el cumplimiento
en la moneda pactada, que es el principio esencial de identidad de pago.
Los autores en general han convalidado esta posibilidad, por cuanto
no se trata de una cuestin de orden pblico. Mximo BOMCHIL, en una
publicacin del Diario La Nacin del 30 de agosto de 2015, ha dicho que
en principio todas las normas del CCyC que regulan las obligaciones y los
contratos son supletorias y no imperativas. Se funda en los arts. 958 so-
bre libertad de contratacin y 962 sobre el carcter de las normas legales,
donde expresamente dice que las relativas a los contratos son supletorias
de la voluntad de las partes, a menos que de su modo de expresin, de
su contenido o de su contexto resulte su carcter indisponible. Y como
ratificacin de esta interpretacin recuerda la norma expresa del art. 944
CCyC que admite la renuncia a los derechos conferidos por la ley cuando
la renuncia no est prohibida y slo afecta intereses privados, en tanto la
misma norma analizada no establece carcter imperativo, sino meramen-
te supletorio cuando dice que el deudor puede desobligarse dando el
equivalente en moneda de curso legal y no que debe hacerlo. (Mximo
BOMCHIL, Las normas sobre obligaciones en moneda extranjera son su-
pletorias y no imperativas, pg. 6).
Concluye el autor con la recomendacin de pactar en los contratos
como obligacin alternativa a eleccin del acreedor (art. 780 CCyC) el
pago en pesos a un tipo de cambio que le permita al acreedor la com-
pra de la cantidad de moneda extranjera adeudada en una plaza del
exterior donde tal adquisicin no est restringida.
La jurisprudencia ms reciente, antes de la reforma, ha convalidado

estos acuerdos y as lo desarrollamos en el comentario al mentado ar-
tculo, en el Cdigo Civil y Comercial antes relacionado, con el objeto de
evitar el abuso de derecho y la mala fe de la parte que debiendo pagar
en dlares y tenindolos a su disposicin, lo niega para beneficiarse
con una cotizacin que en ciertos momentos lo beneficia ostensible-
mente.
Pero si partimos de la base de que el precio es en dinero, sin im-
portar el tipo de moneda con que se cancelar, basta con recordar que
en el pago se debe respetar el principio establecido en el art. 865 como
cumplimiento de la prestacin que constituye el objeto de la obliga-
cin, as como el objeto del pago, que a tenor de lo dicho por el art.
867, debe reunir los requisitos de identidad, integridad, puntualidad y
localizacin, pagando en la moneda establecida, cualquiera ella sea, y
ningn problema se planteara porque se dara la misma cosa recibida,
salvo que de comn acuerdo, resolvieran modificar la prestacin, como
regla del principio de la autonoma de la voluntad.
Tal previsin servira para el supuesto en que se presentara una impo-
sibilidad absoluta de pagar en la moneda pactada, en cuyo caso la clusula
servira para entregar en moneda de curso legal, la cantidad establecida,
segn la cotizacin que las partes tuvieron como seguras o dentro de una
cierta alternativa de las plazas preferidas para la cotizacin.
9. FORMA DE PAGO DEL PRECIO
El precio puede abonarse al contado o a plazos. Si nada se pacta, se

entiende que la venta es al contado (art. 1141 inc. a, CCyC).
Habitualmente preceden a las escrituras traslativas de dominio, los
boletos de compraventa, que es donde se pactan las distintas obliga-
ciones, en particular sobre la cosa y el precio.
Puede resultar en estos casos, que el precio se abone ntegramente
al momento de celebrar el boleto, y con entrega de la posesin material
de la cosa, con lo que slo resta para operar la transmisin del domi-
nio, el otorgamiento de la escritura respectiva.
Para garantizar al comprador que ya cumpli con su obligacin se

suele otorgar por el vendedor un poder especial irrevocable, unas veces
adjuntando el boleto y otras instrumentndolo en la misma escritura de
poder.
Pero tambin puede ocurrir, que la confianza que exista entre las
partes, los hagan desistir de una instrumentacin previa, y al otorgar
el poder, hagan el reconocimiento de la obligacin, en cuyo caso, se
formaliza la misma en lo contractual, y queda justificado en el recono-
cimiento de las partes pertinentes del acto, con la individualizacin de
la cosa y el precio ya pagado. En estos casos, la irrevocabilidad queda
debidamente causada, como en los supuestos en que se acompaa y
desarrolla el instrumento respectivo.
Cuando al boleto no se abona la totalidad del precio, y slo se trata
de asegurar el compromiso mediante una sea, seal o arras, debemos
recordar la modificacin introducida en el nuevo cdigo, quitando el con-
tenido que tena, permitiendo resolver el compromiso con la prdida de
lo dado o la restitucin del doble de lo dado, y estableciendo ahora en el
art. 1059 que La entrega de seal o arras se interpreta como confir-
matoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de
arrepentirse.
Ya no tiene sentido, la vieja y contradictoria clusula de los boletos
anteriores, en que se deca, para confirmar la operacin, que se entrega-
ba tal suma como sea y a cuenta de precio. Basta decir que se da como
sea, para perder la facultad de resolver la operacin, salvo que como dice
el prrafo final del artculo las partes convengan la facultad de arre-
pentirse y all s es cuando los efectos de la sea del CC produce sus
efectos, porque si se hubiere acordado, quien entreg la seal la pierde
en beneficio de la otra y quien la recibi, debe restituirla doblada.
En el artculo 1060 se establece la opcin de dar como seal o arras
tanto dinero como cosas muebles. En el primer supuesto, la seal se
tiene como parte de la prestacin si el contrato se cumple.
Claro que eso no puede darse en el supuesto de entrega de cosas
muebles, porque entonces se estara desnaturalizando la obligacin, por-
que el fin del contrato es entregar la cosa prometida y no otra distinta. Por
ello, en el prrafo final dice: pero no si ella es de diferente especie o si

la obligacin es de hacer o no hacer.
El problema que puede plantearse, es si la cosa entregada como se-
al, no puede serlo por haber sido destruida, deteriorada o enajenada, en
cuyo caso, deberemos analizar el supuesto, entre las obligaciones de res-
tituir que tendra el comprador que dio la cosa mueble como seal (arts.
759 a 761) y la responsabilidad del vendedor en la prdida de la cosa. Si el
vendedor fuera ajeno a la prdida o destruccin de la cosa, se perjudicara
con la merma del precio, al no poder convertir en dinero la misma.
Se producira un verdadero incumplimiento a nivel contractual, por
cuanto al no poder integrar lo dado como seal, el precio de la compra-
venta, este quedara disminuido, y en tal caso, el comprador deber dar
en dinero el monto respectivo o la resolucin resultara no por el pacto de
arrepentimiento, sino por el incumplimiento en el pago.
Entendemos que en este supuesto, funciona para el vendedor, la po-
sibilidad de suspender su obligacin de entrega de la cosa vendida y si la
cosa esta entregada, de hacer la escritura de tradicin del dominio, hasta
que el comprador abone el faltante de la seal (art. 1031) y en caso de
incumplimiento, de resolver el contrato.
El que recibi la cosa mueble como seal, no es el propietario, sino un
mero tenedor para restituirla al momento de celebrar el contrato defini-
tivo. Los riesgos de la cosa entregada, se rigen por el art. 755 y los casos
de deterioro o prdida, con o sin culpa, se rigen por lo dispuesto sobre la
imposibilidad de cumplimiento, reguladas en los artculos 1732 y 1733.
El primero de estos artculos se refiere a la imposibilidad de cumpli-
miento, y dice que el deudor, es decir el vendedor que recibi la cosa
como seal, no es responsable, si la obligacin se ha extinguido por impo-
sibilidad de cumplimiento objetiva y absolutamente no imputable, y por
tanto queda eximido de la restitucin.
Es decir que la prdida es para l con merma del precio en el valor
de lo perdido. Y la venta se debera cumplir. El ltimo prrafo seala La
existencia de esa imposibilidad debe apreciarse teniendo en cuenta las
exigencias de la buena fe y la prohibicin del ejercicio abusivo de los
derechos.
No obstante, deberamos diferenciar el caso en que la seal se

tome por un valor determinado como parte del precio, o slo como
garanta del cumplimiento. Si la seal se estableci en el diez por ciento
del precio, y siendo toda en dinero, pasaba a integrar el precio, esta-
bleciendo que la mitad se daba en dinero y la otra mediante la entre-
ga de una cosa mueble que se pierde, consideramos que est perdida
para el vendedor. Pero si en cambio la seal est integrada por un bien
mueble, sin asignacin de valor, la prdida sera para su dueo, o sea
el comprador que la entreg como seal, y no puede recuperarla sin
culpa para el tenedor-vendedor.
El artculo 1733 establece que ante el caso fortuito o la imposibi-
lidad de cumplir, el deudor, es decir quien tiene que reintegrar la cosa,
es responsable en los casos que a continuacin enumera. Es decir que a
pesar de no tener que reintegrar, debe igualmente hacerlo, o abonar los
daos y perjuicios por imposibilidad de cumplimiento, si el mismo sucede
porque lo ha asumido expresamente, o si no se libera por una disposicin
legal, o si est en mora, o sobreviene por su culpa, o si constituye una con-
tingencia propia del riesgo de la cosa o actividad, o est obligado a restituir
como consecuencia de un hecho ilcito.
Ante la complejidad de las situaciones que se pueden plantear por
la prdida o destruccin de la cosa dada como seal en el boleto de
compraventa, es por dems necesario, regular en estos casos, los efec-
tos previstos.
Decir por ejemplo, que se entrega como seal una mquina agrco-
la que individualiza, que representa un valor fijado convencionalmente, y
que si la misma, al momento de cumplimiento se hubiere perdido o dete-
riorado, sin culpa del comprador que la detenta en su poder, la misma se
tendr como perdida por su dueo (el que la dio en seal) y que el com-
prador se compromete a abonar el precio segn lo establecido.
10. EL PAGO DEL PRECIO POR EL CESIONARIO
Es legtimo que los derechos emanados de un boleto de compra-

venta, sean cedidos antes de la escrituracin a un tercero, quien asume
todos los derechos y obligaciones propios del contrato.
En tal caso, hay que distinguir el precio de la cesin que las partes
(adquirente del boleto y tercero cesionario) puedan acordar segn el
estado de la obligacin, y el monto de la transmisin del dominio, que
es sin variantes, el precio pactado por los originarios otorgantes del
boleto.
Puede suceder, como es habitual en los que tienen respaldo en un
poder irrevocable, que el precio est totalmente pagado, no obstante
lo cual, el precio de la cesin puede ser igual, mayor o menor, pero in-
dependiente del de la transmisin.
Pero si no est totalmente pagado, es el cesionario el que asume el
saldo pendiente, con todas las consecuencias que pudieran resultar de
moras o incumplimientos anteriores.
Desde el aspecto impositivo, se trata de dos actos separados, y
tributan tanto el boleto, como la cesin en forma independiente, as
como el impuesto a la transmisin de inmuebles o ganancias, segn
correspondiera, y al momento de celebrar el acto de transmisin, el es-
cribano responde por el cumplimiento del sellado de boleto y cesin y
el pago del impuesto fiscal por la transferencia, pero no por el impues-
to a la transmisin de inmuebles o ganancias por la cesin, del que es
responsable el cesionario.
Si el precio estuviere diferido para despus de la escritura traslativa
de dominio, se recomienda garantizar el saldo con hipoteca, dado que de
las nuevas normativas sobre privilegios, no aparece garantizado el que co-
rresponde a los saldos de precio como lo establecan los artculos 3923 y
3924 del CC, y que conforme al art. 3925 CC lo extenda a los intereses ven-
cidos de un ao y dems cargas y prestaciones impuestas al adquirente.
Incluso, al constituir hipoteca por saldo de precio, como veremos
ms detenidamente al tratar de las hipotecas, es recomendable remi-
tirse expresamente a la extensin de la hipoteca en el art. 2193, cuando
seala que La garanta cubre el capital adeudado y los intereses pos-
teriores a su constitucin, como as tambin los daos y costas poste-
riores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daos y costas
anteriores a la constitucin de la garanta quedan comprendidos en
su cobertura slo en caso de haberse previsto y determinado expresa-
mente en la convencin.
Queda entonces librado a la autonoma de la voluntad, la regula-

cin de un documento que responda a todas las necesidades de las
partes, razn por la cual insistimos en la funcin creadora del derecho
del escribano, en su labor funcional.
11. LA PERSONA DEL ADQUIRENTE (COMPRA EN COMISIN)
Si bien la persona del adquirente en la escritura de transmisin de

dominio es comnmente la del comprador por boleto o un cesionario
del mismo, hay situaciones de excepcin que debemos tambin tener
en cuenta, para la debida instrumentacin.
En los boletos celebrados durante la vigencia del cdigo Velezano,
se estableca muchas veces la clusula de compra en comisin para
persona a designar.
Como el Cdigo Civil no estableca un plazo perentorio para desig-
nar el comitente y tampoco las partes contratantes lo fijaban se gene-
raron situaciones complejas con boletos de vieja data, dado que quien
resultaba finalmente ser el destinatario de la comisin, deba regulari-
zar ante la AFIP su patrimonio a aquella fecha de la adquisicin por el
comisionista.
La reforma ha regulado hoy, el en art. 1029 el contrato para perso-
na a designar.
En el primer prrafo, establece la legitimacin para tal contratacin:
Cualquier parte puede reservarse la facultad de designar ulteriormen-
te a un tercero paraqu asuma su posicin contractual, excepto si el
contrato no puede ser celebrado por medio de representante o la de-
terminacin de los sujetos es indispensable.
Seguidamente el artculo establece que la posicin contractual se
asume con efecto retroactivo a la fecha del contrato, cuando el tercero
acepta la nominacin y su aceptacin es comunicada a la otra parte
contratante; en el caso de la compraventa, al vendedor.
Contina el artculo 1029: Esa comunicacin debe revestir la mis-
ma forma que el contrato y debe ser efectuada dentro del plazo estipu-
lado, o en su defecto, dentro de quince das de su celebracin.
Concluye el artculo con la aclaracin que mientras no haya una

aceptacin del tercero, el contrato produce efecto entre las partes.
En consecuencia y respecto del plazo aparecen dos posibilidades: se
fija en el contrato, a voluntad o conveniencia de las partes, o no se dice
nada en el contrato y entonces se aplica el plazo legal de quince das.
Pero como las partes tienen derecho a establecer un plazo, ese pla-
zo se puede determinar, de mutuo acuerdo entre ellas, tanto en el con-
trato original, como en una modificacin posterior, e incluso extender,
tambin de comn acuerdo, el plazo originalmente fijado en el contra-
to, por cuanto no se trata de una norma de orden pblico y la nica
finalidad es dar certeza al transmitente, sobre quien es el destinatario
final de su derecho.
Inclusive, si el transmitente no tiene objeciones y acepta transmitir
al comitente designado ms all del plazo acordado, no hay ninguna
prohibicin legal que lo impida. La norma seala que Cualquier parte
puede reservarse la facultad de designar ulteriormente a un tercero
para que asuma su posicin contractual,. Ergo, depender del trans-
mitente, aceptar o no la designacin del comitente fuera del plazo pac-
tado en el contrato o de su prrroga posterior, o del supletorio legal en
caso de haberse omitido fijar el plazo, siempre y cuando en el contrato
original se hubiere establecido la aplicacin del artculo 1029 del Cdi-
go Civil y Comercial de la Nacin.
Se puede sostener por lo tanto, que los firmantes de un contrato,
en el que se ha incluido la clusula en comisin o para persona a de-
signar, pueden, con posterioridad completar o modificar lo expresado
en el contrato, fijando un plazo si se lo hubiera omitido o extendiendo
el convenido.
Lo que no tiene efectos jurdicos es pactar la clusula en comisin
con posterioridad al contrato, en ese caso estaremos frente a la desig-
nacin de una tercera persona como destinataria de los derechos del
adquirente, no en los trminos del art. 1029, sino frente a un cesin de
derechos o posicin contractual.
Respecto de los contratos anteriores al 1 de agosto de 2015, al no
existir al momento de la contratacin el plazo legal que establece el
art. 1029 del CCyC, el adquirente en comisin conserva la libertad de

designar libremente, en cualquier tiempo, hasta el momento de la es-
crituracin, la persona para la que hizo la adquisicin.
12. LA SUBROGACIN EN EL PRECIO PARA VIVIENDA
La solucin resulta hoy del art. 248 CCyC conforme con el cual, si el
inmueble vendido est afectado a bien de familia (entonces ley 14.394)
o actualmente a vivienda La afectacin se transmite a la vivienda
adquirida en sustitucin de la afectada y a los importes que la sus-
tituyen en concepto de indemnizacin o precio.
El tema fue largamente debatido en congresos y jornadas, as como
en importantes fallos de jurisprudencia, que an ante la negativa, fun-
dan la importancia del instituto que luego tuvo la recepcin apuntada.
Recordamos un viejo fallo: CApel. CC Santa Fe, Sala I, 15/02/2007. - Ve-
ronese, Claudia M. c. Record Publicistas S.R.L. s/pedido de quiebra - inciden-
te de inoponibilidad de inscripcin de bien de familia - [ED, (09/04/2007,
nro 11.733)] que en sus partes pertinentes dijo:
Santa Fe, 15 de febrero de 2007. Y Vistos: Estos autos caratula-
dos Veronese, Claudia M. c. Record Publicistas S.R.L. s/pedido
de quiebra - Incidente de inoponibilidad de inscripcin de bien
de familia (Expte. sala I n 278 - 2006), venidos para tratar los
recursos de nulidad y apelacin interpuesto a fs. 142 de autos
por parte del acreedor incidentista contra el pronunciamiento
de fecha 27-7-05 expedido por el juez de Primera Instancia de
Distrito en lo Civil y Comercial de la Segunda Nominacin a (v. fs.
140/141);
Que es sabido que el instituto de la subrogacin real en materia
de bien de familia no est legalmente previsto, an cuando la Co-
misin n 4 de las XX Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Bue-
nos Aires, setiembre de 2005) haya recomendado de lege ferenda
su regulacin. Bsicamente, consiste en una modificacin obje-
tiva cualitativa dentro de una relacin jurdica -en la clasificacin
de Messineo- por la cual cuando un bien ocupa el lugar que como
objeto de la misma ocupaba antes otro, lo hace bajo las mismas

condiciones e igual afectacin (as, si el anterior era un bien ga-
nancial tambin lo ser el nuevo, o si el subrogado era uno sobre
el cual un acreedor tena privilegio especial, tambin lo tendr
ste, o si el primero era inembargable -como sucede con el bien
de familia- tambin lo ser el segundo). Quizs uno de los traba-
jos ms agudos sobre la subrogacin real en materia de bien de
familia sea el redactado por el Dr. Elas P. Guastavino (precursor
en el anlisis del tema, a partir de su seera obra homnima
editada por Lerner en 1962), titulado Subrogacin del bien de
familia con oponibilidad retroactiva. Principios generales y ana-
loga en caso de silencio de la ley?, y hecho como comentario a
un conocido (y ya citado) fallo de la sala 1 de la Cmara de Ape-
laciones en lo Civil y Comercial de San Isidro del 3 de febrero de
1997, en la causa Kipperband, publicado en JA, 1997-III-84. En
aquel caso el titular dominial de un inmueble constituido como
bien de familia pidi, por va de un amparo, que se autorizara el
levantamiento de su inhibicin general declarado en su propia
quiebra para poder vender el inmueble a los fines de pagar las
deudas que por expensas, tasa municipal, impuesto inmobiliario
y servicio de agua deba, y que una vez enajenado el bien, con el
remanente se autorizara la compra de otro de menor valor y que
se lo constituyera como bien de familia, operando la tutela legal
retroactivamente a la fecha de constitucin del primero. La peti-
cin haba sido denegada en primera instancia y fue admitida en
la Alzada, con un lcido primer voto de la Dra. Graciela Medina.
El anotador (Guastavino), compartiendo las razones que abona-
ran la decisin de la Cmara, menciona que doctrinariamente, y
con matices, se admite al menos para que opere la sustitucin
real la conjuncin de al menos tres requisitos: a) la titularidad
por el mismo sujeto, sucesivamente, de los bienes en cuestin;
b) la conexin causal evidente o nexo filiatorio directo y cierto
entre la enajenacin y la adquisicin; y c) una norma legal que
la legitime, directa, indirecta o analgicamente. Alude a que en
el caso juzgado la subrogacin autorizada resguarda la protec-

cin de la familia y del techo bajo el cual ella se guarece, y que
si se observan los requisitos preenunciados la institucin puede
ser considerada como un verdadero principio general, derivable
-como el del no enriquecimiento sin causa- de normas que no lo
mencionan de manera expresa pero que lo aplican en concreto.
En similar afirmacin se registra la tambin calificada voz de Ada
Kemelmajer de Carlucci en su ya citada obra Proteccin jurdica
de la vivienda familiar, pg. 78. En otro precedente judicial en
el cual tambin se autorizara la subrogacin real en materia de
bien de familia (fallo sala I, integrada de la Cmara de Apelacio-
nes en lo Civil y Comercial de Rosario de fecha 15-10-02 expedi-
do en la causa Botto, Dardo S. y otra, pub. en JA, 2003-IV-79, con
nota crtica de Julio Chiappini titulada Subrogacin del bien de
familia con efectos retroactivos), se judicializa la cuestin a par-
tir de la objecin hecha registralmente cuando la titular dominial
del bien resguardado como de familia solicita ante el Registro
General que se sustituya la tutela sobre otro inmueble adquirido
por ella y su hijo menor conviviente, con efectos retroactivos a la
fecha de la primera registracin. No se trata de un proceso con-
cursal ni siquiera contencioso, y en ningn momento se alude a
la eventual existencia de acreedores, ni anteriores ni posterio-
res a las afectaciones. La sala abstencin de J. Peyrano- acoge el
pedido y revoca la denegatoria registral, citando el criterio que
informa el precedente de la Cmara de San Isidro.
Que as las cosas, no puede tampoco dejar de traerse a referen-
cia la manera en la cual esta misma sala -con idntica integra-
cin a la que suscribe este decisorio- decidiera una cuestin que
tena algunos matices afines al conflicto desarrollado en el sub
lite, an cuando no se tratara de un proceso concursal, ni se in-
vocara la mecnica de la subrogacin real. En dicho precedente
(Facino, Pablo c. Lanteri, Eduardo s/ejecutivo, fallo del 22-11-02,
autos 42-475), una persona que era titular de un inmueble cons-
tituido desde mucho antes como bien de familia, libra un cheque
que no es atendido en su pago al vencimiento, generndose un

juicio ejecutivo donde se persigue su cobro. Estando el mismo en
curso, el deudor solicita la desafectacin del bien para constituir
sobre el inmueble en cuestin una hipoteca que garantizara un
mutuo oneroso y volvindose a constituir el resguardo prece-
dente una vez anotada la garanta real. Atento a ello, el acreedor
-del cheque- solicita la inoponibilidad de la afectacin como bien
de familia, mencionando que la desafectacin dispuesta volun-
tariamente por el deudor tiene efectos retroactivos y con ello,
siendo acreedor de ttulo anterior a la nueva constitucin, puede
embargar y ejecutar el bien. El juez de primera instancia acoge la
solicitud del incidentista, la incidentada apela y esta sala rechaza
los recursos y confirma el fallo a quo. En el caso se declar que
an cuando en el supuesto bajo juzgamiento pudiera resultar
ostensible que la desafectacin y ulterior nueva afectacin tuvie-
ran como nico objeto permitir la constitucin de una garanta
hipotecaria sobre el mismo inmueble, ...es un hecho que en la
materia mas all de los mviles singulares del deudor, no exis-
te una suerte de tracto sucesivo relacionado con el tema, y la
desafectacin del bien y su ulterior nueva constitucin deben
ser consideradas en sus efectos bajo una ptica necesariamente
objetiva, la que no deja otra solucin que confirmar el criterio
sustentado por el juzgador de anterior instancia. En orden a ello,
an cuando la desafectacin voluntaria haya tenido como causa
motivo slo el ingreso de la garanta hipotecaria, la nueva cons-
titucin del inmueble como bien de familia slo debe producir
efectos ex nunc, lo que conlleva la indefectible inoponibilidad de
su resguardo respecto de acreencias de ttulo anterior, ya que
pretender su retroactividad arrasara con el principio de segu-
ridad jurdica..., citndose otro precedente de esta sala del 20-
6-02 en la causa Asociacin Mutual Club Atltico Argentino c.
Toniutti, autos 42-253 y uno de la sala 3° de esta misma C-
mara del 27-10-87 in re Daz c. Ostrovsky, Zeus, 48-R-72. Se dijo
tambin entonces -con cita de la obra del Dr. Guastavino Bien
de familia- que no es viable la inscripcin retroactiva a partir del

momento en que ella se inscribe registralmente, efecto que s es
operativo respecto de la desafectacin (ob. cit., pgs. 371 y 446,
respectivamente), que hace ...que los crditos contrados por
el constituyente y las obligaciones surgidas durante el perodo
comprendido entre la inscripcin y la cancelacin de la inscrip-
cin se tornen ejecutables sobre el ex bien de familia. Tal irre-
troactividad a computar desde la inscripcin registral -aadimos
ahora- ha sido admitida reiteradamente por la doctrina judicial
(ver CNCom., sala C, 27-6-05, Mandatos Deguen S.A. c. Lpez,
Jos, JA, 2005-III-53).
Que abundando, resulta til poner de resalto que el propio Guas-
tavino -elogiando el fallo de la Cmara de San Isidro que hicie-
ra lugar a la subrogacin real solicitada judicialmente por quien
quera vender para pagar tasas, impuestos y expensas- manifies-
ta de manera expresa que ...para evitar fraude o perjuicio de
terceros la subrogacin con oponibilidad retroactiva (...) ha de
ser explcitamente solicitada y autorizada administrativamente
(argumento art. 42, ley 14.394)..., lo cual -decimos nosotros-
compatibiliza el resguardo del bien asiento del hogar conyugal
con la imprescindible tutela del crdito y el respeto mnimo a la
seguridad jurdica. En los precedentes que hemos trado a cita
en los cuales se autorizara la subrogacin real la misma fue peti-
cionada registral o judicialmente al momento de desafectarse un
bien y afectarse el otro, dando posibilidad a los acreedores pre-
existentes de conocer la solicitud y eventualmente hacer valer
sus derechos (incluso, segn anticipramos, en uno de ellos no
haba acreedores mencionados). Pero en el sub lite, ms all de
que haya cierta proximidad temporal entre desafectacin y ven-
ta y compra y nueva afectacin, es innegable que no se mencio-
n ni registral ni judicialmente la pretensin de hacer operativa
la subrogacin real de la tutela, y que los once das transcurridos
desde que se desafect y vendi el primer inmueble y se compr
y afect el segundo evidencian que ese inexorable recaudo de
publicidad y autorizacin administrativa o judicial previa no se

cumplimentaron, haciendo operativa de tal manera la inoponi-
bilidad de la nueva constitucin de bien de familia a su respecto
aqu ambicionada por la acreedora, con la cual coincide la Sindi-
catura.
Que siendo ello as, cuanto cabe es entonces hacer lugar al re-
curso de apelacin, revocando el fallo a quo y en su lugar aco-
giendo la pretensin incidental, en el sentido de legitimar a la
incidentista y declarar inoponible a su respecto el resguardo de
bien de familia constituido por los fallidos, y no operativa la su-
brogacin real del instituto por ellos ambicionada. Las costas en
ambas instancias sern a cargo de los fallidos (art. 251, CPCyC).
Por ello, la sala Primera de la Cmara de Apelacin en lo Civil
y Comercial de Santa Fe, resuelve: 1) Desestimar el recurso de
nulidad. 2) Hacer lugar al recurso de apelacin, revocando el
fallo a quo en el sentido de declarar legitimada a la acreedora
incidentista para peticionar la inoponibilidad a su respecto de la
constitucin de familia, y adems, declarar viable su pretensin.
3) Costas en ambas instancias a los fallidos. Insrtese, hgase
saber, bajen. - Edgardo I. Saux. - Juan C. Genesio. - Ral J. Cordini
(Sec.: Marta S. Pilomeno de Qesta).
Como puede verse, de las partes pertinentes del fallo, resulta la

importancia del instituto, que si en este supuesto no tuvo la debida
acogida, deja incorporada toda la fundamentacin que justifica la nue-
va regulacin del art. 248 CCyC, con la salvedad de exigir, como ahora
se hace, la debida peticin de la subrogacin por el interesado y su
inscripcin registral.
En tal sentido, el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos
Aires, ha reglamentado el tema de vivienda y entre otras la subro-
gacin real, que comentamos en los siguientes trminos en la Praxis
Dinmica del Cuaderno de apuntes notariales N 137: La reforma del C-
digo Civil y Comercial de la Nacin en materia de viviendas, con la con-
siguiente derogacin del bien de familia de la ley 14.394, tuvo reciente
regulacin por el Registro de la Propiedad a travs de la disposicin

tcnico registral N 10 del 6 de julio de 2016.
En los considerandos recoge las interesantes reformas, a la par
de mantener la importante proteccin de la vivienda que estableciera
durante muchos aos, tenindose en cuenta avances interpretativos y
jurisprudenciales que hoy se convirtieron en ley.
Veamos algunos aspectos de los considerandos de la disposicin,
que merecen mencionarse:
1- Dice que las nuevas normas de fondo independizan la concep-
cin tradicional de familia, proyectando sus efectos a nuevas situacio-
nes jurdicas.
Es acertada la referencia en tanto la proteccin de la familia no de-
bi serlo nicamente para aquellos que la tuvieran constituido por ma-
trimonio vlido, dado que los hijos de uniones convivenciales merecen
la misma proteccin, como ya la misma prctica haba admitido en los
supuestos de concubinato.
2- Se realza la constitucin en proteccin de una persona nica, sin
integrar un grupo, dado que la persona humana en soledad, est casi
ms necesitada de esa cobertura que el mismo grupo familiar.
3- Las propiedades de condminos, dejan de necesitar la interme-
diacin del parentesco entre ellos, ms cuando se ha superado ya el
tema de la familia por matrimonio legtimo y como seala el conside-
rando siguiente, se incorpora al conviviente.
4- Respecto de stos ltimos, supera formalismos al permitir que
sean beneficiarios los convivientes, aunque no se encuentre inscripta la
convivencia. Debe tenerse en cuenta que la publicidad de este rgimen,
en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas, es de carc-
ter protector frente a terceros, pero entre partes, el reconocimiento de
la convivencia en la escritura de adquisicin, es suficiente publicidad,
de tipo cartular, que ya no pueden ignorar ni las partes, ni los que con-
traten con ellos, en mrito al respectivo titulo.
5- Al dar la proteccin a la vivienda, tanto a la familia formal como
a la informal que pudiera resultar de la mentada convivencia, es razo-
nable cubrirla con la misma proteccin como es la del asentimiento
del otro (cnyuge o conviviente) y por ello el considerando sostiene la

necesaria exigencia en los supuestos de transmisin, constitucin de
gravmenes y desafectacin. La excepcin de que slo lo es cuando la
unin convivencial estuviese inscripta, respondiendo a la exigencia del
art. 255 inciso a) del CCyC, resulta inaplicable cuando la constitucin se
hizo por un reconocimiento cartular en la escritura de adquisicin de
la convivencia, sin inscribir en el Registro Civil. En el tratamiento que
se da en la DTR, en el art. 17, se establece que Si al tiempo de solici-
tar la desafectacin el constituyente resultare de estado civil casado o
en unin convivencial inscripta, ser indispensable que se otorgue el
asentimiento previsto en el art. 255 inciso a CCyC, ello con inde-
pendencia del estado de familia que haya denunciado al momento de
la afectacin. Es decir que si dijo soltero y al pretender desafectar
resultare con unin convivencial, requiere el asentimiento. Pero si en la
compra, y al constituir la proteccin de la vivienda se registra en estado
convivencial en la escritura y afecta, ya no interesa la inscripcin en el
Registro Civil, por cuanto la publicidad resulta del mismo documento
constitutivo.
6- Finalmente, se trata en el ltimo considerando sobre la subro-
gacin real de la que ya se haba ocupado la jurisprudencia dentro
del rgimen de bien de familia de la ley 14394, especialmente en los
supuestos de quiebra, admitiendo el traslado del bien de familia, como
reserva para el bien que se pretendiera sustituir con autorizacin judi-
cial. Este rgimen permite flexibilizar los cambios de vivienda, que no
siempre son simultneos, sin perder la proteccin, que se mantiene
desde la constitucin misma del bien de familia, y hoy convertido en
proteccin de la vivienda, primero sobre el precio recibido y luego apli-
cado al bien de reemplazo. Criteriosamente, el considerando establece
que aunque no sea necesario dejar constancia de la subrogacin, es
por dems conveniente para -como dice- garantizar la seguridad jur-
dica. A tal efecto, es muy clara la regulacin que se hace en el artculo
9 de la DTR 10/16.
A modo de ejemplo, trazamos una forma posible de manifestarlo
en la escritura:
Venta del inmueble afectado a bien de familia

El transmitente manifiesta que el bien enajenado, estaba afectado
hasta la fecha al rgimen de bien de familia, segn (escritura o acta
administrativa) de fecha, inscripta en el Registro de la Propiedad
el nmero en la Matrcula
Que por la presente queda desafectado el inmueble vendido, por el
traslado que hace el transmitente, haciendo la subrogacin real so-
bre el precio recibido con motivo de la venta, reserva que deja aqu
documentada y que deber trasladarse al inmueble que se adquiera
con el mismo destino.
Compra del inmueble, que afecta por subrogacin real de lo antes

vendido, a la proteccin de la vivienda.
El adquirente manifiesta que el inmueble adquirido, queda someti-
do al rgimen de proteccin de la vivienda, por la subrogacin real
que hiciera del bien de familia constituido sobre su anterior vivien-
da, que fuera inscripta en el Registro de la Propiedad el nmero
Matrcula y que ahora radica en este inmueble. La voluntad de
subrogar, manteniendo la proteccin, resulta de la escritura de fe-
cha pasada ante el notario al folio y por la presente, se deja
definitivamente consolidada la proteccin sobre este inmueble.
OTRAS CUESTIONES
La DTR 10/2016 adems de sealar la posibilidad de inscribir la
proteccin de la vivienda por escritura pblica, acta administrativa o
documento judicial, cuyos modelos de asiento establece (art. 1), deja
establecida la posibilidad de afectarlo por una parte, dejando constan-
cia de esta circunstancia (art. 2). Es importante este reconocimiento,
en especial sobre propiedades adquiridas por el rgimen de regula-
rizacin dominial, en la que por falta de planos de subdivisin, tienen
varios regularizados en la misma parcela.
En el art. 3, reconoce por un lado la norma general de afectacin
de un solo inmueble, pero con el reconocimiento de excepciones como
el caso de inmueble lindero afectado al mismo destino de vivienda, o
en los supuestos de propiedad horizontal, que por razones de dis-

tribucin dentro de la comunidad de las unidades funcionales, com-
plementan la vivienda, las cocheras o bauleras con otra denomina-
cin, y finalmente el reconocimiento de afectaciones de quien tiene
la calidad de condmino o nudo propietario, para la afectacin de
otro inmueble de dominio exclusivo. Se exige, como es natural, que
el inmueble con dominio desmembrado, cuente con la conformidad
del usufructuario.
Completan la normativa, con absoluta claridad el enunciado de legi-
timados para solicitar la afectacin (art. 4) y la exigencia, cuando est
en condominio el inmueble, de que la solicitud la hagan todos los con-
dminos, sin la exigencia -como se dijo- de parentesco (art. 5).
En el art. 6 da la nmina de beneficiarios, que deben ser individua-
lizados en el documento y minutas de inscripcin, y en el 7, la acredita-
cin del vnculo, que se hace por la relacin de los asientos del registro
civil, sobre matrimonio y nacimientos y en el caso de la convivencia, por
la mentada declaracin.
En el art. 8 se hace remisin a la declaracin jurada sobre la ne-
cesaria habitacin de al menos uno de los beneficiarios, con destino a
vivienda, y en el art. 9, la ya referida subrogacin real.
13. CLAUSULAS ESPECIALES
Nuestro derecho privado ha sufrido en los ltimos aos importan-

tes modificaciones que transformaron o complementaron los viejos
institutos jurdicos del Cdigo Velezano.
Se insinuaron a partir del ao 1949 con la ley 13.512 y fueron to-
mando impulso tras la reforma del Cdigo Civil por la ley 17.711, para
explotar luego en leyes y reglamentaciones que hoy alcanzan identidad
en el derecho de fondo desde el mismo reconocimiento de nuevos de-
rechos reales, que hoy suman catorce (art. 1887 CCyC) manteniendo la
imposibilidad de crear otros por la autonoma de la voluntad.
Como dice el art. 1882 CCyC, derecho real es el poder jurdico de
estructura legal y conforme al prrafo final del art. 1884 CCyC
Es nula la configuracin de un derecho real no previsto por la ley o la

modificacin de su estructura.
Pero los nuevos derechos reales son producto de una rica evolu-
cin que vamos a tratar de exponer con la impronta de un desarrollo
en el nuevo Cdigo, as como las variaciones de los pactos que sirvieron
de base a ellas, o la simplificacin de otras, especialmente en cuanto se
refleja en las clusulas de la compraventa.
13.1. Su evolucin
Si bien el tema est directamente relacionado con el art. 1363 CC
y siguientes sobre la posibilidad de subordinar la compraventa a con-
diciones o modificacin de las obligaciones que nacen del contrato,
preferimos tratar el tema en el acpite siguiente y dar espacio a las
nuevas clusulas que surgieron en su mayor parte, con posterioridad a
la sancin del Cdigo Civil, y en particular como producto de la nueva
realidad econmica en que se inserta la contratacin y la actualizacin
legislativa y jurisprudencial.
Debe tenerse en cuenta que la regulacin del cdigo en la materia
lo es en forma meramente enunciativa, dado que -como dice BORDA-
en el mbito contractual impera el principio de la libertad (art. 1197) (hoy
958 y 2651 CCyC) las partes pueden pactar las clusulas y modalidades
que estimen conveniente art. 1363) (hoy 1163/69 CCyC) (Contratos, Ob.
y t cit., pg. 205) y mucho de lo previsto no es frecuente en la contra-
tacin moderna.
Con motivo de la prehorizontalidad. Con la sancin de la ley 13.512
de propiedad horizontal y las 19.724 y 20.276 de prehorizontalidad por un
lado (hoy 2037/2072 CCyC) y las nuevas formas de dominio que involucra
en un sistema de propiedades con fines determinados como Barrios ce-
rrados, Clubes de campo, Parques industriales, etc. (hoy conjuntos in-
mobiliarios arts. 2073/2086 CCyC), se le agregaron a las clusulas especiales
de una compraventa, otras originadas en las normas que la regulan, como
lo que resulta de la necesidades de los nuevos complejos.
Derogadas por el nuevo Cdigo tanto la ley de propiedad horizontal
como las de prehorizontalidad, ya no corresponde ni la inscripcin de
unidades por el ltimo rgimen, ni existen las obligaciones que permi-

tan soluciones particulares en esa etapa.
Sin embargo, algunas de ellas podran ser convenidas igualmente, en
uso de la autonoma de la voluntad, en tanto no afecten a terceros o al
orden pblico, y no sean contrarias a la moral y buenas costumbres, como
expresamente resulta del art. 344 CCyC, no obstante lo cual, cabe sealar
algunas excepciones en las que no condena a la nulidad todo el contrato
que contenga este tipo de clusulas, sino solamente la validez de las mis-
mas: Tal el prrafo segundo: La condicin de no hacer una cosa imposible
no perjudica la validez de la obligacin si ella fuera pactada bajo modali-
dad suspensiva y el ltimo prrafo que dice: Se tienen por no escritas las
condiciones que afecten de modo grave la libertad de la persona, como la
de elegir domicilio o religin o decidir sobre su estado civil.
Algunas -entre las tradicionales- formaban parte de los boletos
de compraventa, tales como el pacto comisorio (regulado hoy en los
arts.1083/1089 CCyC) convenciones sobre gastos de escritura y otros
que se originan en la transmisin, tribunales competentes o regu-
lacin sobre la mora, aunque con la reforma que introdujo la ley
17.711 al art. 509 (hoy arts. 886/888 CCyC) el panorama ha quedado
despejado en el ltimo supuesto, y hoy particularmente en la nueva
regulacin.
En las escrituras de transmisin de dominio, el pacto comisorio no
es habitual, pero tambin puede tener recepcin, y con motivo de la
financiacin del saldo de precio, se incorporan clusulas sobre el pago
del mismo, aplicacin de intereses compensatorios, punitorios o mul-
tas, clusulas de caducidad del plazo para el caso de actos de disposi-
cin material o jurdica del deudor o la regulacin de los pasos proce-
sales a seguir en caso de ejecucin, fijacin de la base de la deuda para
el remate, renuncias que en muchos casos resultan inconstitucionales
como la de no oponer excepciones, o lugar de cancelacin de la hipote-
ca y pago de los gastos respectivos.
La propiedad horizontal fue incorporando otras cuestiones, en par-
ticular sobre el uso y goce de las cosas comunes (arts. 2040/ 2043, CCyC)
previsiones para el caso de sobre-elevacin del edificio con poderes
especiales irrevocables para su ejecucin (arts. 2051/53 CCyC) mayoras

para la modificacin del reglamento (art. 2060 y cc. CCyC), etc.
Lo ms notable en esta materia es la modalidad de la insercin de
clusulas especiales en el rgimen de prehorizontalidad, por el conte-
nido normativo de las mismas, claro que en los boletos, que por sus
caractersticas, deban ser inscriptos en un legajo especial.
As la ley 19.724 establece en el artculo 14 las reglas para la re-
daccin de los contratos, y despus de sealar que debe ser clara y
fcilmente legible agrega: Las clusulas que establezcan limitaciones de
responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa
comunicacin o intimacin, o suspender su ejecucin o la de la obra, o
sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las fa-
cultades de oponer excepciones, clusulas compromisorias o de prrroga
de la jurisdiccin judicial, as como los supuestos previstos en los incisos f)
y h) del artculo 13, slo tendrn efecto si son expresamente aceptadas
por el adquirente en clusula especial, firmada por ste.
El artculo 13 estableca los requisitos que debe contener el boleto,
y entre otros destacamos a modo de ejemplo las siguientes: Art. 13
inc. g): El plazo y condiciones en que se otorgar la posesin. Si bien
la regla puede estar dirigida a la posesin en el sentido del viejo Cdigo ve-
lezano, que opera por la tradicin en escritura pblica tal como resulta de
los arts. 577, 2609, 1184 inc. 1 y concordantes, lo ms frecuente es la pose-
sin durante la vigencia del boleto de compraventa, cuando todava no se
est en condiciones de otorgar el acto escriturario, como contrato de cum-
plimiento o ejecucin o de segundo grado; sin embargo, la reforma de la
ley 17.711, no slo ha institucionalizado al boleto de compraventa como
contrato preliminar a la tradicin del dominio, sino que ha declarado como
de buena fe la adquisicin de inmuebles por aquel medio. Adems, ha
establecido la oponibilidad de esos instrumentos por adquirentes de buena
fe al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el vein-
ticinco por ciento del precio (art. 1185 bis CC s/ reforma ley 17.711).
Con motivo de lo dispuesto por el art. 2 inc. c) de la ley 19.724,
que condicionaba el perfeccionamiento de la venta de una unidad, a
la de un determinado nmero de las mismas, el art. 13 en su inciso
h) establece la necesaria regulacin especfica de esta condicin, lo

que nos ha permitido sostener que Se trata de una clusula de singular
trascendencia, por cuanto, conforme a su contenido, convertira al acto,
en un verdadero contrato aleatorio o condicional. Tal es el caso de dejar
sujeta la concrecin del negocio, a un hecho futuro e incierto, como es el
de condicionar la transferencia de unidades, a la enajenacin, en un plazo
que no exceda de un ao, de un determinado nmero de unidades, que en
todos casos, no sea superior al cincuenta por ciento. Resulta algo complejo
definir con exactitud la naturaleza del contrato, porque -como dice Jorge
E. LAVALLE COBO en el Cdigo Civil y leyes complementarias, Comenta-
do, Concordado y Anotado, bajo la direccin de Augusto C. Belluscio y la
coordinacin de Eduardo A. Zannoni, Los contratos aleatorios no deben
ser confundidos con los contratos bajo condicin ni asimilados a stos. En
el contrato condicional hay un acontecimiento futuro e incierto del cual
depende el nacimiento o la resolucin de las obligaciones pactadas;
en el contrato aleatorio, la prestacin, el contenido mismo de la obliga-
cin de una o ambas partes, pasa a depender de un acontecimiento incier-
to, o sea de un hecho que determinar el resultado del contrato. En otras
palabras, la condicin es una modalidad del acto, mientras que en el
contrato aleatorio el alea es un elemento intrnseco del negocio. (Ed.
Astrea, Bs.As. 1984, Tomo 5, pg. 745). La precisa distincin de LAVALLE
COBO, nos permite posicionarnos en la modalidad del acto, por cuanto, el
supuesto alea representado por la posibilidad de no concretarse la venta
de cierto nmero de unidades en tiempo precisado no mayor de un ao,
no es un elemento intrnseco del negocio, y por tanto se trata de VENTA
CONDICIONAL, pero debemos confesar que la similitud que pudiera tener
con la venta de cosa futura del art. 1404, tomando el comprador el riesgo
de que no llegase a existir, o la venta de la cosa sometida a riesgo, confor-
me al art. 1406 CC y concordantes, se aproximan al supuesto analizado.
Sin embargo, estos ltimos son verdaderos elementos intrnsecos del acto,
por cuanto se integran en la clasificacin de venta de cosa futura, mientras
que en el caso de la ley 19.724, no se est cuestionando si la cosa llegare
a existir, sino si se cumple determinada condicin. No es determinante la
existencia de la cosa, sino la consecuencia del cumplimiento o no de la con-
dicin. La elucubracin en que nos introducimos, adems de la curiosidad

temtica para la clasificacin de los contratos, tiene sentido en cuanto a
los efectos, distintos segn sea condicin o alea, especialmente en materia
de lesin (art. 954) o imprevisin contractual (art. 1198), cuando se debe
resolver la devolucin de valores devaluados por un hecho que ha tornado
la misma excesivamente onerosa para una de las partes por acontecimien-
tos extraordinarios e imprevisibles. No obstante ello, y para evitar algunas
discusiones, de plantearse el supuesto a que apunta la regla, es necesario
dar la debida regulacin a la manera de resolver el contrato, de producirse
o no la condicin. (LAMBER, Rubn Augusto, La Escritura Pblica, Ed. FEN,
tomo III, La Plata, 2006, pg. 15/26). Nos remitimos a esta obra para el
desarrollo integral del tema. (Ya hemos considerado en la nueva le-
gislacin la regulacin de venta de cosa futura (art. 1131 CCyC) di-
ferenciando la condicin suspensiva de que la cosa llegue a existir
y alea del ltimo prrafo, que conduce a los contratos aleatorios
del art.968 CCyC)
En el nuevo Cdigo Civil y Comercial, nada de lo dicho respecto de
los actos previos a la afectacin a propiedad horizontal obliga a las
partes, pero tampoco impide, salvo la falta de previsin de inscripcin,
pactarlas en tanto no est prohibida como condicin.
La prehorizontalidad regulada en los artculos 2070 a 2072 tiene
ahora una sola exigencia, que es la del art. 2071 sobre el seguro obli-
gatorio para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o
proyectadas bajo el rgimen de propiedad horizontal. El seguro a cons-
tituir debe serlo por el propietario del inmueble, a favor del adquirente,
para cubrir el riesgo de fracaso de la operacin de acuerdo a lo conve-
nido por cualquier razn. Comprende tanto el reintegro de las cuotas
abonadas con ms sus intereses y la liberacin de todos los gravme-
nes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
Completa la garanta del seguro, la sancin prevista en el prrafo
final contra el propietario incumplidor, privativa de todo derecho de
ste contra el adquirente a menos que cumpla ntegramente con sus
obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el
enajenante.
En el art. 2072 CCyC, se sealan los supuestos excluidos del rgimen

de prehorizontalidad, ya contemplados en el rgimen ahora derogado.
Frente a las nuevas formas de dominio. Otras clusulas especia-
les resultan en los regmenes de clubes de campo o barrios cerrados
o parques industriales. Las caractersticas comunes: predio con cerra-
miento que no solo marca la delimitacin fsica del inmueble, sino tam-
bin el control de acceso al mismo; estructura que permita la propie-
dad exclusiva sobre el lote o unidad y participacin de los propietarios
en los sectores, espacios, bienes y servicios comunes, formando ambos
sectores un todo inescindible desde el punto de vista jurdico-funcio-
nal; entidad con personera jurdica que nuclee a los propietarios de
lotes; obligacin de pagar gastos comunes; reglamento con las pautas
de funcionamiento y sanciones disciplinarias, regulacin de los dere-
chos de admisin y exclusin y la reglamentacin del ejercicio de los
derechos de los copropietarios en cuanto a las limitaciones y restriccio-
nes en miras del bien comunitario. (Conforme sntesis de Marcelo DE
HOZ en Conjuntos Inmobiliarios: barrios cerrados, clubes de campo,
parques industriales y otras urbanizaciones especiales en Revista de
Derecho Privado y Comunitario, 2002-2, Propiedad Horizontal, Ed. Ru-
binzal-Culzoni, pg. 7) (La actual regulacin perfecciona el tratamiento en
los artculos 2073 a 2086 CCyC).
De la sola lectura de la ley provincial 13.744, ya apareca como recono-
cido el sistema de parcelas independientes con una sociedad propieta-
ria de los lugares y cosas de uso comn, con un reglamento que regula su
funcionamiento, o mediante aplicacin de la ley 13.512, integrado por uni-
dades funcionales y lugares y cosas comunes de los mismos propietarios,
cuyo funcionamiento resulta del Reglamento de copropiedad.
Proliferaron tambin las restricciones al dominio y servidumbres
para el buen uso del complejo en cuyo caso debemos diferenciar ser-
vidumbres voluntarias de las administrativas, que son aceptadas por
los compradores o constituidas segn el caso, y su distincin con las
restricciones (hoy art. 2080 CCyC).
Es evidente la diferencia sealada por la doctrina entre las restric-
ciones al dominio (hoy lmites al dominio arts. 1970 a 1982 CCyC) que en
general originan deberes de soportar o de no hacer, y hasta impone en

algunos casos obligaciones de hacer (arts. 2616, 2622,2624, etc.) con las
servidumbres que reconocen los dos primeros contenidos in patiendo
o in faciendo, pero no son admisibles servidumbres cuyo contenido con-
sista en un hacer para el titular del fundo gravado (arts. 3010, 3022, 3023,
3042) (Cdigo Civil Anotado, Jorge Joaqun LLAMBIAS, Jorge H. ALTERINI,
Tomo IV-A, Ed. Abeledo Perrot, Bs.As. 1981, pg. 408) (Hoy reguladas en
los arts. 2162 a 2183 CCyC).
Arbitraje, mediacin y clusulas de revisin. Si bien no son mo-

dernas clusulas especiales, se aproximan por su necesaria admisin
de las partes.
Queda por citar en esta apretada resea de modernas clusulas
especiales, las referidas al arbitraje y mediacin para los supuestos de
conflictos, y como producto de la realidad econmica, que originara la
pesificacin de la ley 25.561 y dec. 214/02, alguna tan particular como
la que contempla la revisin del contrato, tal como lo sostiene Alejan-
dro BORDA: Es necesario arbitrar sistemas y normas abiertas que permi-
tan renegociar los contratos y, en caso de no arribar a un acuerdo, solicitar
judicialmente la revisin (Renegociacin y Revisin de los Contratos
en diario de LL del 17 de junio de 2003, pg. 1, col. 4) (el art. 1091 CCyC,
regula los supuestos de imprevisin).
Como modelo de clusula de revisin nos remitimos al tomo III de
La Escritura Pblica citada, pg. 45 y ss.
14. MODALIDADES
Siguiendo un poco la crtica metodolgica que hacen tanto REZZO-

NICO como BORDA, citados por LAGOMARSINO y CIFUENTES al captulo
IV del Ttulo III, Seccin III, del Libro II del Cdigo Civil (arts. 1363 a 1407)
por entender que los principios consagrados para las ventas condicionales
son aplicables en general, a las ventas sujetas a pactos especialesrazn
por la cual, hay que comenzar por estudiar las ventas condicionales y
seguir despus con las otras modalidades a que puede estar sujeta la com-
praventa (Cdigo Civil y leyes complementarias, bajo la direccin de

Augusto C. BELLUSCIO, Tomo 6 ya relacionado, pg. 1370) nos referi-
mos a ellas.
Es el criterio seguido por el Proyecto de Reformas de l936, y por
BORDA que considera innecesarias estas disposiciones y que hubiera
bastado con referirse a las obligaciones condicionales. (Contratos, Ob.
y t cit., pg. 205).
(La nueva legislacin regula la modalidad de los actos jurdicos (no ya
de las obligaciones) en los arts. 343 a 357 CCyC, y los pactos en la compra-
venta en los arts. 1163 a 1169 CCyC, con una importante presuncin en el
art. 1168, en que, ante la duda sobre el carcter de la condicin, se reputa
hecha bajo condicin resolutoria, si antes del cumplimiento de la condicin
el vendedor hace tradicin de la cosa al comprador).
En el proyecto de reformas aprobado por Decreto 685/95, el tema
fue notablemente simplificado en siete artculos (1099 a 1105), con re-
ferencia expresa solo a cuatro pactos: de retroventa, de reventa, de
preferencia y los agregados a la compraventa de cosas registrables,
as como el plazo de los mismos y lo relativo a la aplicacin de las con-
diciones suspensiva y resolutoria, ya desarrollado en materia de obli-
gaciones.
14.1. La condicin.
Partimos entonces de la condicin para el tratamiento del tema,
siguiendo lo establecido en el art. 528 cuando seala que la obligacin
es condicional cuando en ella se subordina a un acontecimiento incier-
to y futuro que puede o no llegar, la adquisicin de un derecho o la
resolucin de un derecho ya adquirido.
El nuevo Cdigo dice en el art. 343 que Se denomina condicin
a la clusula de los actos jurdicos por la cual las partes subordinan
su plena eficacia o resolucin a un hecho futuro e incierto.
Como sostiene Jorge A. MAYO, se trata de un elemento accidental
de los negocios jurdicos, con lo que el mismo existe con independencia
de su insercin, pero que una vez establecida asume carcter principal
o esencial, similar al de cualquier otro elemento del acto; prueba de su im-
portancia es que los efectos dependen de que acaezca (En Cdigo Civil
y Leyes complementarias, bajo la Dir. de Augusto C. BELLUSCIO, ob.
cit., Ed. Astrea, Bs.As. 1979, tomo 2, pg. 746)
El art. 343 CCYC en su prrafo final, agrega una importante acla-
racin; Las disposiciones de este captulo son aplicables, en cuanto
fueran compatibles, a las clusulas por las cuales las partes sujetan la
adquisicin o extincin de un derecho a hechos presentes o pasados
ignorados. Este agregado, no incluido en la materia en el Cdigo
Velezano, aparece como extrao a la condicionalidad por cuanto
se trata de hechos que no sucedern en el futuro, sino que suceden
en forma contempornea o sucedieron ya, pudiendo ser conocidos
por las partes y por tanto, ajenos a una condicin. Sin embargo, la
ignorancia de los mismos, permite admitirlos como condicionantes
De la condicin puede resultar el equilibrio o desequilibrio ju-
rdico que define BUSSO en el primer supuesto como la situacin
jurdica en la cual el resultado del acontecimiento determina el mante-
nimiento del estado de cosas existentes, sin que nada deba una parte
hacia la otra ni respecto de terceros mientras que el desequilibrio
jurdico es aquella situacin en la cual el resultado del acontecimiento
determina el nacimiento de una obligacin que es preciso cumplir para
restablecer el equilibrio jurdico. (Cdigo Civil Anotado, tomo III, cit.,
pg. 517)
Ejemplifica BUSSO que el primer supuesto se da en la condicin
suspensiva cuando sin haberse entregado la cosa la condicin no se
cumple, o cuando entregada, se cumple, mientras que en la resolu-
toria hay equilibrio si la posesin de la cosa fue conservada por el
deudor y la condicin se cumple o cuando habiendo sido entregada
al acreedor, la condicin no se cumple.
14.1.1. Suspensiva.
Ello es as en materia de compraventa, porque -como lo estable-
ce el art. 1370, en la condicin suspensiva, pendiente la condicin ni
el vendedor tiene obligacin de entregar la cosa vendida, ni el compra-
dor de pagar el precio. Si la condicin no se cumple, nada sucede. No
obstante lo sealado, puede ser que las partes acuerden en la entre-

ga antes de cumplida la condicin, pero el estado de pendencia de la
misma no produce efectos traslativos, y como seala el inciso 2 del
art. 1370 el comprador no adquiere el dominio de la cosa y ser con-
siderado como administrador de cosa ajena. Cumplida la condicin,
la cosa ajena pasa a ser propia y se conserva el equilibrio jurdico.
En la nueva legislacin se mantiene activo el principio de que El
titular de un derecho supeditado a condicin suspensiva puede
solicitar medidas conservatorias (art. 347 CCYC) y en el prrafo
final exige que mientras la condicin no se haya cumplido, la
parte que constituy o transmiti un derecho debe comportar-
se de acuerdo con la buena fe, de modo de no perjudicar a la
contraparte, principios estos que son tambin aplicables para
la condicin resolutoria.
Pero si adems de la entrega de la cosa, se hubiera pagado el
precio, y la condicin no se produjese, all se da el supuesto de des-
equilibrio jurdico, porque la cosa y el precio deben restituirse como
lo sealaba el inciso 3 del art. 1370 CCV, compensndose los intere-
ses de ste con los frutos de aquella, norma que marcaba una franca
correccin a lo previsto en materia de obligaciones en el art. 548
CCV, donde, luego de sealar que si la condicin no se cumple la
obligacin se considera como si nunca se hubiere formado, y esta-
bleciendo que la cosa entregada debe restituirse con los aumentos
que hubiere tenido por s, pero no los frutos que haya percibido.
Deca crticamente BORDA que no se advierte a que ttulo puede
el acreedor retener los frutos, mas cuando siendo considerado ad-
ministrador de la cosa, no solo tiene derecho a esa restitucin sino
tambin a exigir retribucin por la administracin. (Contratos, Ob. y
t cit., pg. 206).
El nuevo cdigo viene a subsanar el supuesto error, en el art.
349 CCYC: Si el acto celebrado bajo condicin suspensiva se hu-
biese ejecutado antes del cumplimiento de la condicin, y sta
no se cumple, debe restituirse el objeto con sus accesorios pero
no los frutos percibidos.
14.1.2. Resolutoria
En el supuesto de la condicin resolutoria, la obligacin se tiene
como formada desde el inicio y por tanto El vendedor y el comprador
quedarn obligados como si la venta no fuese condicional. Si la condicin
no se cumple, no hay resolucin y por tanto, persiste el equilibrio jur-
dico. Si en cambio se cumple la condicin, la obligacin se resuelve y la
cosa debe ser restituida, pero como ya se transmiti al comprador, es
necesario que el comprador le haga tradicin de ella (art. 1371 CC), con
todos los efectos que ello significa. Pero si la cosa no se hubiera trans-
mitido, entonces no se habr roto el equilibrio jurdico.
El nuevo Cdigo mantiene como en el supuesto de la condicin suspen-
siva, el derecho de la parte que puede llegar a solicitar la restitucin de la
cosa, a pedir medidas conservatorias (art. 347 prrafo 2 CCyC) y en cuanto
al cumplimiento de la condicin resolutoria, el segundo prrafo del art. 348
CCyC, establece que Si se hubiese determinado el efecto retroactivo de la
condicin, el cumplimiento de sta obliga a la entrega recproca de lo que
a las partes habra correspondido al tiempo de la celebracin del acto. No
obstante, subsisten los actos de administracin y los frutos quedan a favor
de la parte que los ha percibido.
14.1.3. Conclusin.
Digamos a modo de conclusin, que en la condicin suspensiva
la obligacin no se forma hasta su cumplimiento. En tanto pende la
condicin, el acreedor solo puede exigir medidas conservatorias para
preservar la cosa (art. 1370 inc. 1 in fine CC y 347 CCyC).
En la condicin resolutoria, la obligacin se ha formado como si
estuviere libre de ella. Pero si la condicin se cumple, se resuelve.
La variable con la tradicin de la cosa en uno o en otro supuesto
est relacionada con la produccin de los efectos, pero donde tiene
principal incidencia es en el pacto bajo reserva de dominio, (hoy ex-
cluido de la regulacin normativa) en que la naturaleza de la condicin
depende de la formulacin efectuada en la declaracin de voluntad. En
cambio en el pacto comisorio, estamos ante una clara situacin de
condicin resolutoria.
15. PACTO COMISORIO
Conforme a lo que resulta de la reforma de nuestra legislacin tras

la ley 17711, hoy podemos hablar del pacto comisorio expreso o t-
cito.
En materia de contratos en general estaba previsto el pacto comi-
sorio en el art. 1203 por el cual cada parte se reserva el derecho de no
cumplir si la otra no lo hace, quedando excluido este pacto del contrato
de prenda, por el abuso que podra generar conforme a su naturaleza.
En la nueva legislacin se trata el tema bajo la denominacin de Reso-
lucin total o parcial y se ratifica el criterio de resolver por aquel que ha
cumplido con lo suyo, frente a quien incumple. Una parte tiene la facultad
de resolver total o parcialmente el contrato, si la otra lo incumple. Pero
los derechos de declarar la resolucin total o la resolucin parcial son ex-
cluyentes, por lo cual, habiendo optado por uno de ellos, no puede ejercer
luego el otro. Si el deudor ha ejecutado una prestacin parcial, el acreedor
slo puede resolver ntegramente el contrato si no tiene ningn inters en
la prestacin parcial.
La resolucin prevista es un beneficio que solo corresponde al no
culpable. Como sostiene MORELLO, el pacto comisorio no puede fun-
cionar si media el incumplimiento de ambas partes (El boleto, ob. cit.,
Tomo II, Bs.As., 1981, pg. 160).
Se ha dicho que es una verdadera sancin al que viol su promesa,
y por tanto que afect la buena fe contractual, dejando al inocente la
posibilidad de resolver o exigir el cumplimiento.
Por esa razn, se acuerda hasta la ltima instancia al inocente, op-
tar entre una decisin o la otra, incluso aunque se hubiese demandado
el cumplimiento. En cambio si se demand la resolucin, ya no tendr
retorno.
As lo seala el prrafo final del nuevo art. 1204 CC: La parte que
haya cumplido podr optar por exigir a la incumplidora la ejecucin de sus
obligaciones con daos y perjuicios. La resolucin podr pedirse aunque se
hubiese demandado el cumplimiento del contrato; pero no podr solicitar-
se el cumplimiento cuando se hubiese demando por resolucin.
El incumplimiento atribuido al culpable debe tener significacin su-

ficiente para justificar la resolucin, quedando ello librado al prudente
arbitrio judicial (MORELLO, El Boleto, ob. cit. pg. 165).
En la nueva legislacin la significacin para demandar la resolucin se
la califica como esencial en atencin a la finalidad del contrato y luego se
enumeran los supuestos en que se consideran tales (art. 1084 CCyC).
Por su parte en el art. 1085 CCyC se deja previsto la conversin de la de-
manda por cumplimiento y seala que La sentencia que condena el cum-
plimiento lleva implcito el apercibimiento de que, ante el incumplimiento,
en el trmite de ejecucin, el acreedor tiene derecho a optar por la resolu-
cin del contrato, con los efectos previstos en el art. 1081.
En cuanto al pacto comisorio tcito, la reforma introducida por
la ley 17.711, resolvi los conflictos que se haban generado en la ju-
risprudencia, ante la negativa de resolucin si no haba pacto expreso.
SPOTA seala la existencia previa de una jurisprudencia deformante
o pretoriana, apoyada en el Cdigo Civil, pero que iba ms all, confor-
me a las opiniones de SALEILLES y de GNY, que en nuestro derecho
recogiera COLMO como justicia creadora, aplicada en el fallo plenario
de la Cmara Nacional Civil de la Capital, del 26 de mayo de 1953 (LL t
70, pg. 503, fallo 32953) que admite la resolucin a pesar de no haber-
se convenido el pacto comisorio. (Instituciones, Contratos, Vol. IV, Ob.
y t cit., pg. 207).
Siguiendo el curso de esa jurisprudencia creadora, el nuevo art.
1204 CC reformado entonces, faculta la resolucin tcita: En los con-
tratos con prestaciones recprocas se entiende implcita la facultad de
resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso de que uno de los
contratantes no cumpliera su compromiso.
LAVALLE COBO sealaba que esta modalidad no se diferencia del
pacto expreso ni por los fundamentos ni por la naturaleza, dado que
La facultad de resolver se funda en la reciprocidad de las prestaciones,
en su interdependencia o conexin, que no solo existe en la celebracin
del contrato (sinalagma gentico), sino que tambin gravita en la etapa
del cumplimento (sinalagma funcional) (En Cdigo Civil y leyes BELLUS-
CIO-ZANNONI, Vol. 5 cit., pg. 998).
En el nuevo Cdigo, luego de admitir en el art. 1086 CCyC la facultad

de las partes de pactar expresamente que la resolucin se produzca en
caso de incumplimiento genricos o especficos debidamente identificados,
y que en este ltimo supuesto la resolucin surte efectos a partir del mo-
mento en que la parte interesada comunica a la incumplidora en forma fe-
haciente su voluntad de resolver, autoriza en el art. 1087 CCyC las clusulas
de resolucin implcitas sujeta a los artculos 1088 y 1089.
Entre los presupuestos del primero, para el caso de resolucin implcita,
exige los requisitos del art. 1084 sobre configuracin del incumplimiento, y
luego de contemplar si es parcial, se refiere a la mora del deudor y al em-
plazamiento, bajo apercibimiento de resolucin total o parcial del contrato,
en un plazo no menor de quince das, con la excepcin para el caso en que
los usos y costumbres o la ndole de la prestacin habilite un plazo menor.
Contempla para la resolucin de pleno derecho al vencimiento de los
citados plazos, declarando que no es necesario el requerimiento si ha ven-
cido un plazo esencial para el cumplimiento, o si la parte incumplidora ha
manifestado su voluntad de no cumplir o si resulta imposible el cumpli-
miento.
En prrafo final el artculo indica que la resolucin total o parcial del
contrato se produce cuando el acreedor la declara y la comunicacin es
recibida por la otra parte
En el art. 1089 se regula la resolucin por ministerio de la ley, en que
el requerimiento no es necesario si la ley faculta a la parte para declarar
unilateralmente la extincin del contrato, sin perjuicio de disposiciones es-
peciales.
Aclarada la cuestin del pacto comisorio veamos que trata-
miento le daba Vlez entre las clusulas especiales: a) por un lado,
lo considera una condicin resolutoria (art. 1374) y lo prohbe para
los muebles. (As resulta hoy en el nuevo tratamiento y con relacin
a la prohibicin a los muebles, debe entenderse de lo dicho en el lti-
mo prrafo del art. 1166 CCyC). b) los efectos de la venta con pacto
comisorio estn regulados en el art. 1375 (hoy 1083 a 1089 CCyC y
c) La venta con pacto comisorio equivale a la que se hiciere con la
clusula de reservar el dominio de la cosa hasta el pago del precio
(art. 1376). (A pesar de no estar expresamente regulado, el mismo pue-

de resultar de un pacto bajo condicin suspensiva o resolutoria, si as
lo acuerdan las partes, y el conflicto que se generara en la legislacin
anterior la historiamos seguidamente).
16. BAJO RESERVA DE DOMINIO
Advertimos en el artculo cierta incongruencia, porque al diferen-

ciar la condicin suspensiva de la resolutoria, en principio nos volca-
mos a la primera cuando la obligacin no est formada, y para que la
misma alcance su plena existencia, se debe cumplir la condicin. Si ha-
blamos de reserva de dominio no estaramos ante el supuesto de la
condicin resolutoria, en que la obligacin est ntegramente formada,
la cosa entregada, y solo depende la resolucin del cumplimiento de la
condicin. Pero sabemos tambin que en la condicin suspensiva, las
partes pueden pactar la entrega no obstante la situacin de pendencia,
y sujetarla a ella.
Su aplicacin complica an ms la cuestin, por cuanto en los casos
en que fuera utilizada, se pretendi hacer tradicin de la cosa con la re-
serva del dominio, como sucede en materia de aeronaves, lo que hizo
definir la cuestin por la condicin resolutoria del art. 1376.
Caracterstica especial del sistema, es la expresa admisin norma-
tiva de la compra con reserva de dominio, contenida en los arts. 42
y 43 del Cdigo Aeronutico (ley 17.285), el primero de los cuales dis-
pone: Podr inscribirse de manera provisoria a nombre del comprador y
sujetas a las restricciones del respectivo contrato, toda aeronave de ms
de 6 toneladas de peso mximo autorizado por certificado de aeronave-
gabilidad, adquirida mediante un contrato de compraventa, sometido a
condicin o a crdito u otros contratos celebrados en el extranjero, por
los cuales el vendedor se reserva el ttulo de propiedad de la aeronave
hasta el pago total del precio de venta o hasta el cumplimiento de la
respectiva condicin.
Pero la reserva de dominio no se limita a la compra de aeronaves
en el extranjero, y siguiendo la lgica aplicacin del Cdigo Civil en la
materia, dispone su aplicacin a las aeronaves argentinas adquiri-

das en el pas, cuyo rgimen legal ser el de la condicin resolutoria
(art. 43 CA), aunque a nuestro criterio debi serlo el de la condicin
suspensiva que es la que responde estrictamente al respectivo pacto,
dado que todos los efectos nacen, cuando la condicin (pago o lo que
fuere) se cumple. Lo que ocurre es que en el sistema de la propiedad
inmueble la venta bajo reserva de dominio se puede inscribir como
transmisin de dominio bajo condicin suspensiva o resolutoria, (art.
33 prrafo 2 de la ley 17.801) mientras que en materia de aeronaves,
no se inscribe como dominio y por tanto, al darle inscripcin provisoria,
es razonable, que la condicin sea resolutoria, porque una vez produ-
cida se resuelve la misma, sin llegar a producir la inscripcin a nombre
del adquirente en la matrcula.
En verdad, el legislador quiso resolver el conflicto creado por el art.
1376 del CC, cuando establece la equivalencia entre el pacto comisorio
y la clusula de reservar el dominio de la cosa hasta el pago del precio.
As lo sostiene Juan A. LENA PAZ con remisin a la nota del codificador
al art. 43 del CA (Compendio de Derecho Aeronutico, Ed. Eudeba, Bs.As.
1970).
Una cosa es inscribir provisoriamente y resolver y otra muy distin-
ta, inscribir el dominio sujeto a la condicin suspensiva del pago. Si la
condicin no se cumple, la anotacin cae con la sola constancia de la
misma. En cambio, la condicin resolutoria, inscribe un dominio a nom-
bre del adquirente (cosa que no ocurre en el Cdigo Aeronutico por
darle inscripcin provisoria) y para resolverlo es necesario la interven-
cin judicial que acredite el incumplimiento en el rgimen del Cdigo
Civil (arts. 2666) y adems el ltimo prrafo del art. 1371 cuando seala
que el vendedor no volver a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el
comprador le haga tradicin de ella.
No obstante, admitimos los serios cuestionamientos doctrinarios
en materia civil al pacto bajo reserva de dominio como condicin sus-
pensiva: Lo rechazan Guillermo BORDA, en su Manual de Contratos,
Ed. Perrot, Bs.As. 1987, pg. 264 y ss.; Fernando LPEZ DE ZAVALA, en
la Parte Especial, tomo 2, pg. 262 y ss, Ed. Zavala, Bs.As., 1985; pero
a su vez, lo aceptan Raymundo L. FERNNDEZ, en Cdigo de Comer-

cio. Tratado de Derecho Comercial en forma exegtica, tomo 2, pg. 231 y
ss., Bs.As., 1950; Luis Mara REZZONICO, en Estudios de los Contratos en
nuestro derecho civil, pg. 248, Bs.As., 1950; SARAVIA, Jos Manuel, El
pacto bajo reserva de dominio en la compra y venta en LL, t 41, pg.
943 y ss. y WINIZKY, Ignacio, Compraventa con reserva de dominio en
Enciclopedia Jurdica Omeba, tomo III, pg. 523 y ss.
Por nuestra parte, adherimos a los que lo aceptan y le dimos apli-
cacin frente a las restricciones cambiarias que resultaron en la po-
ca del corralito financiero, cuando no se poda retirar efectivo de los
bancos, salvo que se tratara del pago del precio de una compraventa
de inmuebles, que celebrada en escritura pblica, deba pagarse con
depsitos bancarios a cobrar despus de la suscripcin de la escritura y
presentacin en el Registro de la Propiedad, con el riesgo que el mismo
no se hiciera. Si se aplicaba la condicin resolutoria, el incumplimiento
requera de un juicio para lograr la restitucin. Tratndose de una con-
dicin suspensiva, no haba transmisin, hasta que la condicin no se
cumpla, y la misma se perfeccionaba nicamente cuando se acredita-
ba el pago de los certificados al vendedor. (LAMBER, Rubn Augusto, La
Escritura Pblica, Tomo I, Ed. FEN, La Plata, 2003, pg.115 y ss.).
En ESPAA, en las ventas cuyo precio se aplaza mientras que el ven-
dedor cumple su obligacin de entrega, y como garanta en su favor, se sue-
le pactar que, pese a la transmisin efectuada, el comprador no adquiere el
dominio hasta que no pague la totalidad del precio El vendedor, en esta
hiptesis, podr ejercer una tercera de dominio para que se reconozca su
derecho de propiedad y se alce el embargo por no pertenecer la cosa al
ejecutado (DEZ PICAZO-GULLON, Sistema de Derecho Civil, Vol. II, ob.
cit., Ed. Tecnos Madrid, 1992, pg. 286/87).
17. PACTO DE RETROVENTA
Al desarrollar los pactos, el codificador aplica reglas de las condi-

ciones, como en el supuesto del pacto de retroventa, referido como
dice BORDA nicamente a los inmuebles, y en tanto se hubiera hecho
la transferencia del dominio (arts. 1366 y 1373) con escritura pblica

y tradicin. Conforme al mismo, el vendedor se reserva el derecho de
recuperar la cosa vendida devolviendo el precio o una cantidad mayor
o menor a la estipulada en el mismo contrato. (Contratos, Ob. y t cit.,
pg. 239/40) (Su regulacin actual resulta del art. 1163 CCyC, como condi-
cin resolutoria y es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de
recuperar la cosa vendida y entregarla al comprador contra restitucin del
precio, con el exceso o disminucin convenidos).
Sin embargo, tambin fue contemplado por la ley de navegacin
(art. 161 dto. ley 20.094/73) que a pesar de ser bien mueble, tiene la
caracterstica de registrable, que lo ubica en un tercer gnero en la vieja
clasificacin romana, agregando sta, que por otra parte, en materia de
publicidad registral, se equipara en gran parte al modelo de publicidad
inmobiliaria (Ley 19.170 de Registro Nacional de Buques).
El ejercicio de este derecho a recuperar la cosa en las condiciones
pactadas, es limitado en el tiempo a tres aos, contados desde la cele-
bracin del contrato (art. 1381) (hoy ampliado a cinco aos para inmue-
bles y dos para muebles, con carcter de perentorio e improrrogable, art.
1167 CCyC) tratndose de un plazo de caducidad, razn por la cual, ope-
ra de pleno derecho, por el solo transcurso del tiempo, sin necesidad
de declaracin alguna. El art. 1382 establece que el plazo corre con-
tra toda clase de personas, aunque sean incapaces, fundamento para
SPOTA de la mentada caducidad (Instituciones, Vol. IV cit., pg. 134) y
pasado ese trmino, se extingue el derecho del vendedor para resolver la
venta, y el comprador queda propietario irrevocable.
Por tanto, antes del cumplimiento del plazo, el vendedor tendr
que hacer valer su derecho, y ante la falta de regulacin, el rescate sera
informal (BORDA, Contratos, ob. y t cit., pg. 246), pero nos encontrare-
mos con un dominio inscripto a nombre del comprador en el Registro
de la Propiedad que debe retornar al transmitente. Razn por la cual,
al menos en los registral, requiere de una declaracin expresa que al
efecto deber serlo en escritura pblica (art. 3 inc. a) ley 17.801) y tener
constancia del pago del monto de la restitucin, con lo que la participa-
cin del primitivo comprador que haba pagado el precio, es necesaria
para dar el recibo de la misma, salvo el supuesto de consignacin judi-

cial y aprobacin respectiva.
De todos modos, ya BORDA cuestionaba la validez prctica de este
contrato, que en la mayora de los casos encubre un prstamo de dine-
ro, declarado nulo como venta por la jurisprudencia, con independen-
cia de su validez como mutuo. Y concluye BORDA: Lo cierto es que hoy
esta clusula slo favorece las actividades de los usureros (Contratos, ob.
y t. cit., pg. 241).
18. PACTO DE REVENTA
Inverso al anterior, se regula el pacto de reventa, en que es el com-

prador quien se arrepiente y devuelve la cosa al enajenante con resti-
tucin del precio en la forma pactada (art. 1367) (hoy art.1164 CCyC) del
que no nos extendemos, porque conforme al art. 1391, son aplicables
al caso los supuestos previstos para la retroventa.
19. CLUSULA DE PODER ARREPENTIRSE
Tambin se considera sometido a una condicin resolutoria, la

compraventa con clusula de poder arrepentirse (art. 1373), hoy ex-
cluido de la regulacin normativa, que ya existe en la retroventa por-
que se arrepiente el vendedor y recupera la cosa y en la reventa porque
se arrepiente el comprador y recupera el precio. (SPOTA, Instituciones,
Vol. IV cit., pg. 133).
20. PACTO DE PREFERENCIA
Como una variante de la facultad de recuperar la cosa, pero con

particularidades especiales, est el pacto de preferencia, en que el
vendedor puede ejercer ese derecho, si el comprador quiere venderla
o darla en pago,(art. 1392) abonando el precio que dara el tercero y
otras ventajas (hoy art. 1165 CCyC). Este derecho puede ejercerse tanto
sobre cosas muebles como inmuebles, pero el art. 1393 limita el plazo
para su ejercicio a tres das si es mueble, desde que el comprador le

hiciera saber la oferta que tuviera, y de diez das si fuera inmueble.
(En el segundo prrafo del art. 1165 CCyC, el que pretende enajenar debe
comunicarlo a quien pretende recuperar la cosa as como las particularida-
des de la operacin proyectada, o en su caso, lugar y tiempo en que debe
celebrarse la subasta. A falta de convencin expresa o usos y costumbres
o las circunstancias del caso que indiquen otro, el plazo es de diez das de
recibida la comunicacin).
El art. 1396 CC establece expresamente el carcter intransmisible
del derecho de preferencia; es personalsimo y no puede ser ejercido
por sus herederos y funciona en los casos expresados (venta o dacin
en pago) (El prrafo final del art. 1165 CCyC establece que es personal y no
puede cederse ni pasa a los herederos). Por tanto, como dice BORDA, no
funciona si el comprador lo aporta a una sociedad, lo da en donacin
(ob. y t cit., pg. 261) y hoy agregaramos si lo transmite en fideicomi-
so o en leasing o por cualquier otro contrato innominado con efectos
traslativos.
21. REVERSION Y REVOCACION EN LAS DONACIONES
Afn con el tema tratado, pero con las particularidades que ofrecen
las donaciones, desarrollamos seguidamente el comentario de los ar-
tculos pertinentes:
SECCION 4
Reversin y Revocacin
ARTICULO 1566.Pacto de reversin. En la donacin se puede con-
venir la reversin de las cosas donadas, sujetando el contrato a la
condicin resolutoria de que el donatario o el donatario, su cnyuge
y sus descendientes, o el donatario sin hijos fallezcan antes que el
donante.
Esta clusula debe ser expresa y slo puede estipularse a favor del
donante. Si se la incluye en favor de l y de sus herederos o de terce-
ros, slo vale respecto de aqul.
Si la reversin se ha pactado para el caso de muerte del donatario

sin hijos, la existencia de stos en el momento del deceso de su pa-
dre extingue el derecho del donante, que no renace aunque ste les
sobreviva.
Tanto la reversin como la reserva de usufructo en las donaciones a

los hijos, tienen una funcin precautoria de gran utilidad, por cuanto al
acto de desprendimiento patrimonial desinteresado, no hay que agre-
garle riesgos de errores por cambio de las condiciones con relacin a
la fecha de otorgamiento, frustrando las verdaderas expectativas del
donante.
A pesar de la donacin, el usufructo mantiene a modo de un res-
paldo en la vida futura del donante, con la cosa que ya no le pertenece,
pero que le permite usar y gozar hasta su muerte. Y en la reversin, el
pacto asegura frente al imprevisto de la muerte del donatario, la vuelta
de la cosa entregada a su patrimonio, por haber desaparecido las ra-
zones de la transmisin. Podramos hablar que se cumple por la frus-
tracin del fin del contrato, pero que para que funcione, deben estar
expresamente previstos en la donacin.
As resulta del prrafo primero del artculo que comentamos, preci-
sando la posibilidad de sujetar el contrato a una condicin resolutoria,
que como tal, produce plenos efectos con su cumplimiento y por tanto,
no est sujeto en principio a verificacin judicial, dado que la acredi-
tacin de la muerte se hace con un instrumento pblico, como es la
partida de defuncin del donatario.
Pero como la clusula puede tener una extensin mayor a la pro-
pia muerte del donatario, sujetando la resolucin no solo a la muerte
de ste, sino del donatario y su cnyuge, y sus descendientes, pueden
surgir dudas en cuanto a la determinacin de quines son y cmo fun-
ciona en la aplicacin la previsin.
Por otra parte, a la vieja controversia del cdigo velezano, sobre
el alcance de la expresin descendientes, y que por va interpretati-
va limitramos a los hijos o quienes los reemplazaran por derecho de
representacin (Donaciones, ob. cit. pg. 353), es decir los nietos, hoy
podemos extenderlo a los bisnietos o quienes sigan en la misma rama

descendente, por cuanto el art. 2427 CCyC establece que los descen-
dientes heredan por representacin, sin limitacin de grados.
En la bsqueda de certeza para que funcione la condicin resolu-
toria por la sola acreditacin del fallecimiento, sugeramos entonces y
lo sostenemos en el nuevo rgimen, la conveniencia de enumerar, si
fuera posible, quienes son las personas involucradas. De lo contrario
se deber acreditar pidiendo el dictado de declaratoria de herederos
para conocer quines eran los que impedan la reversin, y acreditada
la muerte de los mismos, operaba de pleno derecho la condicin reso-
lutoria, debiendo restituirse la o las cosas entregadas (art. 348 CCyC).
En el Cdigo velezano, no estaba incluido el cnyuge entre las per-
sonas que podan dar permanencia a la donacin si sobrevivan al do-
natario, pero la previsin y el sentido comn, dejaba abierta la posibi-
lidad de oponerla.
Hoy se incluye expresamente en el artculo que comentamos, y
se superan las dudas del cdigo velezano, las que subsisten en cam-
bio con la previsin contractual de que el dominio revierta al donante
(normativamente nico caso posible) o a su cnyuge si muerto el do-
nante sobrevive al donatario. La explicacin que damos para sustentar
la duda, es para el caso de bienes gananciales, donde la cnyuge no
titular conserva un derecho en expectativa para el momento de la li-
quidacin de los bienes del matrimonio. En cambio si se trata de un
rgimen de separacin, como los bienes son propios de cada uno, no
podra plantearse esta problemtica, que ya habamos anticipado en
el rgimen Velezano y que hoy no se ha aceptado ni rechazado expre-
samente en tanto la norma dice que slo debe estipularse a favor del
donante. Sin embargo, en el prrafo siguiente se establece que Si se
la incluye a favor de l y de sus descendientes o de terceros, slo vale
respecto de aqul.
El cnyuge no esta incluido, pero tampoco excluido, no siendo ni
descendiente ni tercero con relacin al donante. Por tanto, dejamos
abierta la misma interpretacin que hiciramos en nuestra obra sobre
donaciones sobre la validez de su inclusin, permitiendo operar enton-
ces la reversin al cnyuge no titular del bien ganancial (Donaciones, ob.

cit., pg. 356 y ss.), a pesar de la premuerte del donante al donatario
y la posterior muerte del donatario ante la sobrevivencia del cnyuge
del donante.
En el prrafo final, el artculo establece ciertas excepciones, como
es la muerte del donatario sin hijos, en cuyo caso operara la rever-
sin. Pero el legislador a preferenciado la herencia de los hijos sobre-
vivientes del donatario, posteriores a la donacin, en cuyo caso, no se
produce la reversin, sino que lo donado pasa a estos herederos del
donatario. Y la clusula no tiene efecto, aunque stos no sobrevivan
al donante. La expresin del prrafo final es muy clara al efecto. No
habiendo hijos del donatario al momento de la donacin, la existencia
de stos en el momento del deceso de su padre extingue el derecho del
donante, que no renace aunque ste les sobreviva.
A estas cuestiones, hay que agregar los efectos en casos de PLU-
RALIDAD de donantes o donatarios o de ambos, que desarrollramos
oportunamente y que trataremos de cotejar en el marco del derecho
vigente.
Casos de pluralidad. (En el Cdigo Civil velezano). La previsin del
art. 1842 de que la reversin opere nicamente a favor del donante,
tiene como principal finalidad evitar una sustitucin fideicomisaria pro-
hibida expresamente por el art. 3723, por cuanto el donante estara a
travs de ella, instituyendo un heredero. La solucin del art. 1842, en
que se invalida solamente el provecho a herederos o terceros, expre-
samente prohibida, manteniendo la validez de la donacin, es afn con
la del art. 3730 en materia sucesoria, en que expresamente se decla-
ra que no perjudica la validez de la institucin sucesoria, pero corrige
el rumbo negativo de los artculos 526 y 530 en que las condiciones
imposibles con apariencia de condicin suspensiva o las condiciones
prohibidas o de cosa imposible, prohibida por las leyes o contrarias a
las buenas costumbres, deja sin efecto la obligacin, y funciona tam-
bin como excepcin al art. 1802 en que la condicin ilcita determina
la nulidad de la donacin.
Por tanto, toda clausula que pudiera violar la exclusividad de la re-
versin al donante, no opera la nulidad del contrato, sino solamente la

invalidez de la clusula.
Veamos ahora los distintos supuestos que se pueden plantear, co-
tejando la nueva legislacin.
21.1. Pluralidad de donantes.

El caso es saber cmo revierte el dominio cuando hay ms de un
donante. Si lo es cuando hay premuerte del donatario antes que am-
bos donantes o si lo es por partes, en la medida que muere uno y so-
brevive otro.
Partimos primero de la base de haberse regulado esta situacin,
y atento a lo dispuesto por el art. 533 CC, las condiciones deben cum-
plirse de la manera en que las partes verosmilmente quisieron y en-
tendieron que deba cumplirse. Este criterio, si no en forma expresa
en el nuevo Cdigo, resulta de cmo debe cumplirse a tenor de lo dis-
puesto por el artculo 348 CCyC (prestaciones convenidas, aplicndose
los efectos correspondientes a la naturaleza del acto concertado, a sus
fines y objeto) Pero si la previsin es contraria a derecho, como en el
supuesto del art. 1842 CC (condiciones prohibidas en el nuevo cdigo,
art. 344 CCyC) tal estipulacin no es vlida.
Sera conforme a derecho pactar que la muerte del donatario que
precede a la de ambos donantes, revierte por partes iguales (si as se
hizo la donacin) a favor de ambos, pero que si ha fallecido ya algu-
no de los donantes, el suprstite que sobrevive al donatario, percibi-
r solamente su parte y el resto quedar perfeccionado en cabeza del
donatario. Es decir que la parte no revertida, queda a favor de los he-
rederos del donatario. Si se pretendiera que revierta todo, se estara
beneficiando al donante suprstite con la parte del fallecido, y en el
caso, implicara una sustitucin fideicomisaria (art. 3723/24 CC y art.
2491 CCyC).
Pero si nada se ha pactado, nos encontramos con el problema del art.
535 CC (hoy art. 814 y concordantes del CCyC), en que el cumplimiento
de las condiciones es indivisible, aunque el objeto de la condicin sea una
cosa divisible. El cumplimiento en parte no hace nacer la obligacin.
Para resolver la cuestin, a falta de previsin contractual, se deber

tener en cuenta si la misma, habiendo pluralidad de donantes, se contrajo
en forma solidaria o mancomunadamente. En el primer caso, la solidari-
dad determina que la sola premuerte de un donante, extingue ya la con-
dicin, y la donacin se perfecciona totalmente en cabeza del donatario.
Si en cambio es mancomunada, es posible para el donante suprs-
tite, que sobrevive al otro donante, y al donatario, le hace revertir la do-
nacin en su parte solamente. Podra entonces decirse que la reversin
opera por partes independientes uno del otro.
21. 2. Pluralidad de donatarios.

La solucin es sencilla cuando se trata de un solo donante y varios
donatarios, si se pacta que la premuerte de cada uno de los donatarios
al donante, revierte la parte del fallecido, y si subsisten luego donata-
rios, y muere el donante, ya no habr reversin y los donatarios sobre-
vivientes quedarn con sus partes perfeccionadas en su cabeza.
El problema se plantea con una previsin de que la premuerte de un
solo donatario, cuando se establece que revierte todo lo donado, dejando
sin beneficio a los donatarios suprstites. Estos perderan su beneficio por
una condicin que no los afecta a ellos y la muerte de otro los perjudicara,
circunstancia que colisiona con el art. 1803 CCV (en el nuevo rgimen art.
1546 y 1566 CCN) que establece que las cosas se restituirn al donante si
ste sobrevive al donatario. Como el artculo reconoce en su primera par-
te que no se reconocen otras donaciones por causa de muerte, ms que
la indicada de la premuerte del donatario, al interponerse la muerte de
un tercero, quedar fuera de las excepciones, y por tanto se trata de una
condicin prohibida (art. 344 CCYC)
No hay previsin legal para someter la donacin a la reversin por
la muerte de un tercero, que no sea el donatario o sus herederos segn
el art. 1841 CC, hoy art. 1566 CCyC. En tal caso la clusula se la deber
tener por no escrita, conforme a lo ya indicado en el art. 1842 CCV (hoy
1566 prrafo 2do. CCyC).
Claro que si producida la muerte del primer donatario, luego sucede
la de los dems, toda la donacin va a revertir al donante si este los so-
brevive.
En el caso de no haberse pactado nada, nos regimos por la natu-

raleza de la obligacin: si esta es solidaria, en tanto no fallezcan am-
bos donatarios, no hay reversin. Si se hizo por partes, revierte de ese
modo en tanto se produzca el fallecimiento de cada donatario antes
que el donante. Si alguno sobrevive al donante, se perfecciona la dona-
cin en su parte.
21.3. Pluralidad de ambas partes.

La doble pluralidad nos acerca ms a las prohibiciones, por el cruza-
miento mltiple de actos. Si se admite la reversin total por premuerte
de un donatario, se afectara el derecho de los donatarios suprstites
y si en cambio el recupero por los donantes suprstites del todo, confi-
gurara una sustitucin fideicomisaria, para los favorecidos en la parte
del donante muerto.
En conclusin: si hay solidaridad de donantes, para que haya re-
versin deben fallecer todos los donatarios antes que todos los donan-
tes. Si prefallece algn donante antes que los donatarios, se pierde el
derecho de reversin y se consolida el dominio en cabeza de los dona-
tarios libre de toda condicin.
Si la donacin es mancomunada, por partes de distintos donantes
a distintos donatarios habr que considerar cada parte en forma aut-
noma: un donante a varios donatarios en forma conjunta implica soli-
daridad de estos, pero no del donante. Por tanto, para producir la re-
versin, ser necesario que mueran todos los donatarios. Si en cambio
un donatario sobrevive, la donacin se perfeccin sin reversin alguna
y los herederos de los donatarios muertos tendrn derecho a la parte
de su causante muerto.
ARTICULO 1567. Efectos. Cumplida la condicin prevista para la re-

versin, el donante puede exigir la restitucin de las cosas transferi-
das conforme a las reglas del dominio revocable.
La condicin resolutoria impuesta a la donacin, puede cumplirse

o no. En este ltimo extremo, el no cumplimiento deja las cosas como
estn luego de la donacin. Es decir el donatario queda con lo recibido

en su poder. Si en cambio se cumple la condicin, el donante puede
exigir la restitucin de las cosas transferidas.
En la realidad de los negocios, las soluciones no son tan simples.
El primer problema frente al incumplimiento de la condicin, es saber
cundo se debe tener por no cumplida, en tanto no se haya establecido
un plazo resolutorio.
A su vez, si cumplida la condicin, el donante que tiene derecho a
pedir la restitucin no lo hace, cabe plantearse la incertidumbre de un
derecho, que siendo un dominio imperfecto y revocable, la duda es
por cuantos aos perdura en esas condiciones?
Como sostena BUSSO El cumplimiento o incumplimiento de la
condicin determina la necesidad de contemplar mltiples aspectos
cuando el derecho que fue condicional (sea personal o real) versa sobre
una cosa, mxime si sta es fructfera y capaz de aumentos, mejoras o
deterioros (Cdigo Civil Anotado. Obligaciones. Ed. Ediar, Bs.As., 1958,
t II, pg. 517).
A partir de esa preocupacin, desarrolla la sistematizacin de las
diversas situaciones segn la naturaleza de la condicin, partiendo de
dos preceptos: 1) equilibrio jurdico cuando el resultado del aconteci-
miento determina el mantenimiento del estado de cosas existentes, sin que
nada deba una parte a la otra ni respecto de terceros y 2) desequilibrio
jurdico cuando el resultado del acontecimiento determina el nacimiento
de una obligacin que es preciso cumplir para restablecer el equilibrio jur-
dico (BUSSO, Ob. t y pg. cit.).
De ello resulta que si se trata de una condicin resolutoria, como es
el supuesto de reversin, si la condicin no se cumple, pero la cosa do-
nada se encuentra en poder del donatario, al desaparecer la condicin,
no hay modificacin alguna en la relacin entre el poseedor de la cosa
y el titular del derecho, que contina en el mismo carcter. Por tanto,
se mantiene el equilibrio jurdico.
Pero si la cosa donada no se hubiera entregado al donatario, al que-
dar obligado a entregarla y extinguida la condicin, el donante utiliz
la cosa en perjuicio de quien tena derecho a ello, y por tanto debe
contemplarse el dao o el efecto que ello representa para el donatario

que perfecciona su derecho.
A la inversa, si la condicin resolutoria se cumple, y el donatario se
encontraba en poder de la cosa, al tener que restituir, resulta un des-
equilibrio jurdico, as como no se producira el mismo, si al cumplirse
la condicin, la cosa estuviera todava en poder del donante.
Sin perjuicio de que el cargo difiere de la condicin en cuanto a la
forma de su exigibilidad, dado que mientras estas se acreditan ipso
iure, los cargos deben resultar de acreditacin judicial, el planteo con
relacin a su perduracin o no, es similar.
Ponemos especial nfasis en este punto, por cuanto al tratar el cargo en las
donaciones, nos encontraremos con que la indeterminacin del plazo para su
ejecucin o una extensin desmedida provocara un conflicto con prohibicio-
nes expresas, como la del art. 2613 del CCV, en tanto provoquen la inenajena-
bilidad del bien por mayor trmino que el de diez aos. La perduracin en el
tiempo de un dominio revocable afecta la libre circulacin de los bienes, y por
ello nuestro codificador impuso limitaciones estableciendo el nmero clauso
en los derechos reales, y prohibiendo otros, que con raigambre feudal, limita-
ban tanto el ejercicio como la disponibilidad por el propietario.
Es por ello que la limitacin establecida en el art. 2613 CC para que
los donantes o testadores establezcan clusulas de no enajenar lo dado
al beneficiario por plazos mayores de diez aos, fue complementada en
el artculo 2614 CC estableciendo que Los propietarios de bienes races
no pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni de superficie, ni
imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el de
cinco aos, cualquiera que sea el fin de la imposicin; ni hacer en ellos
vinculacin alguna.
Si examinamos la naturaleza de las vinculaciones, podremos apreciar
la aproximacin con los cargos de plazo mayor de diez aos.
Al decir de SALVAT, partiendo de la antigua legislacin espaola que he-
redara nuestro derecho hasta la sancin del Cdigo Civil, se designaba con
el nombre de bienes vinculados aquellos que estaban sujetos al dominio
perpetuo en algunas familias, con prohibicin de enajenarlos, compren-
diendo en esta categora a los mayorazgos y las capellanas. (SALVAT, Ray-
mundo M, Derecho Civil argentino, Derechos reales, tomo III, pg. 617/18,
Ed.TEA, Lans, Bs.As., 1964).
Ms adelante, explicando el ltimo instituto, seala que se trata de la
afectacin de ciertos bienes, mejor dicho, la renta que ellos producen, al
pago de los servicios religiosos que el instituyente ha tenido en vista. Los
bienes pasan en propiedad a una determinada persona, pero ellos estn
gravados a perpetuidad con la carga de esos servicios religiosos (SALVAT,
Ob. y t cit., pg. 620).
Si de donaciones con cargo se trata, y el mismo representa una deter-
minada prestacin continuada en el tiempo a perpetuidad, es evidente que
est afectada directamente por la limitacin del artculo 2614, y en tal caso,
su extensin no debera superar los cinco aos.
Por tanto, ni se puede establecer prohibiciones de enajenar genricas
por ms de diez aos, ni cargas que impliquen censos o rentas, ni vincu-
lacin alguna. (LAMBER, Rubn Augusto, y Nstor Daniel Casos de do-
naciones A. Revocabilidad. B. Donaciones diferidas, en Cuaderno del
LXVII Seminario Laureano Arturo Moreira, de la Academia Nacional del
Notariado, junio 2014, pg. 17 y 18).
La nueva legislacin ha resuelto con absoluta claridad estas si-
tuaciones de incertidumbre, tal como resulta del art. 1965 CCyC en
su prrafo tercero, cuando expresa: Las condiciones resolutorias im-
puestas al dominio se deben entender limitadas al trmino de diez aos,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo
o este sea mayor o incierto. Si los diez aos transcurren sin haberse
producido la resolucin, el dominio deber quedar definitivamente es-
tablecido. El plazo se computa desde la fecha del ttulo constitutivo del
dominio imperfecto.
Con esta normativa, se purifican y terminan las dudas sobre el cum-
plimiento o no de la condicin. Concretamente, si la condicin se cum-
ple y el donante con derecho a exigir la restitucin no lo hace, transcu-
rridos diez aos desde el otorgamiento de la donacin, queda purifi-
cado, extinguida de pleno derecho la condicin, salvo que antes de su
vencimiento, hubiera intimado el cumplimiento poniendo en mora al
donatario que debe restituir.
Si en cambio, la condicin no se hubiera cumplido, bastar con el

transcurso del tiempo para liberar de la condicin a la donacin, y que-
dar como titulo perfecto, desapareciendo la revocabilidad.
En cuanto a los efectos por el cumplimiento de la condicin que da
lugar a la restitucin de la cosa al donante, el artculo 1967 CCYC esta-
blece el efecto retroactivo, tratndose de cosas registrables, aunque
diferencia los efectos segn el artculo 1968 CCyC cuando el modo es la
inscripcin constitutiva, en cuyo caso se requiere inscribir la readquisi-
cin, de la que no lo es, en cuyo caso la inscripcin se requiere a efectos
de su oponibilidad.
Se diferencian ambos casos, de las cosas no registrables, en las que
el principio de la apariencia de la que resulta la tenencia de la cosa, la
revocacin no tiene efectos respecto de terceros, sino cuando entre
ellos, por razn de su mala fe, tengan una obligacin personal de resti-
tuir la cosa (art. 1967 prrafo segundo CCyC).
Si trasladamos este principio a las cosas registrables, cuya publici-
dad es constitutiva, deberamos admitir que no es oponible a terceros,
en tanto no se haya publicitado la retransmisin, y la perjudicara en
tanto se haya dispuesto del bien despus de los diez aos, o no estu-
viera publicitada la condicin.
En cuanto a los inmuebles, cuya inscripcin no es constitutiva, es-
tando prevista la condicin y publicitado de algn modo el cumplimien-
to, la retransmisin es oponible a cualquier tercero que pretendiera
derechos a partir de ello.
En cuanto a los efectos de la retroactividad por los actos celebra-
dos por el donatario en el perodo en que ejerce la titularidad domi-
nial sujeto a revocacin, el art. 1969 CCYC dispone que el donante que
recupera su dominio lo hace como perfecto y libre de todos los actos
jurdicos realizados por el titular del dominio resuelto.
As resultaba tambin del cdigo Velezano por aplicacin de los ar-
tculos 1847 y 2669.
Queda por sealar tambin, con relacin a los inmuebles y bienes
registrables, la importancia de publicitar la condicin resolutoria im-
puesta al ttulo por acuerdo de partes, y su publicidad registral.
La sola clusula no es suficiente, en tanto lo que interesa es su pu-

blicidad frente a terceros. Es por eso que al inscribir la donacin, se
deber rogar la anotacin del derecho de reversin acordado.
Si bien la opinin no es unnime, especialmente desde la ptica
notarial, en una consulta que se evacuara en la Comisin de Consultas
del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires publicada
en Revista Notarial 927 del ao 1997, se desarrollaron los argumentos
que ponen en evidencia la aceptacin o rechazo que se tenga a la in-
novacin que produce la modificacin del Cdigo, como resultara en
el ao 1968 con la ley 17.711 y en particular la 17.801 en cuanto a la
publicidad registral.
La opinin del suscripto, como dictaminante en esa consulta, dife-
rencia la mala fe del tercero de la buena fe del embargante. Cuando
del que negocia sobre la base del ttulo de propiedad del donatario
(adquirente de dominio, acreedor hipotecario o de otros derechos rea-
les) conoce la reversin que pesa sobre el ttulo por la sola publicidad
cartular, sin importar si esta la misma publicitada en el Registro de la
Propiedad. Por tanto, los efectos del acto por la pre-muerte del dona-
tario son retroactivos y la cosa donada vuelve al donante libre de toda
carga o hipoteca, tanto respecto al donatario como respecto de los terceros
que lo hubiesen adquirido.
Cuando el tercero involucrado en la reversin, es un acreedor em-
bargante, su derecho no resulta de la existencia del ttulo de propiedad
en cuestin en el patrimonio de su deudor, sino del conjunto como
prenda comn.
Para garantizar su derecho, conocida la existencia del bien, lo res-
guarda mediante el embargo y confiando en esa garanta, espera el
resultado de su actuacin procesal, sin tomar otros recaudos.
No es obligacin del embargante averiguar el estado de la propie-
dad, en tanto del Registro no resulte medida cautelar alguna y el ttulo
publicitado no anuncia una limitacin o imperfeccin.
Cuando se trata de un dominio revocable o fiduciario, es necesario
que as se lo haga saber. Claro que ello resulta desde que los Registros
de la propiedad inmuebles dejaron de ser inconstitucionales por la mo-
dificacin del artculo 2505 por la ley 17.711 y regularon su publicidad

por la ley 17.801, entre cuyas materias, figura la de las condiciones re-
solutorias o suspensivas (art. 33, prrafo 2 ley 17.801).
Confirmando esta afirmacin, la ley 24.441, muy posterior por cier-
to a la 17.801, establece en el art. 12 que El carcter fiduciario del domi-
nio tendr efecto frente a terceros desde el momento en que se cumplan
las formalidades exigibles de acuerdo a la naturaleza de los bienes
respectivos.
Ello es, desde su inscripcin registral, aunque, en materia de inmue-
bles, la reserva de prioridad que resulta del certificado solicitado, y el
ingreso del ttulo en trmino, retrotrae ese efecto al da de suscripcin
de la escritura.
Pero el caso es que la ley est haciendo depender los efectos frente
a terceros, de esa inscripcin. Y para que no quede duda alguna en
el art. 13 dice que Cuando se trate de bienes registrables, los registros
correspondientes debern tomar razn de la transferencia fiduciaria de la
propiedad a nombre del fiduciario
Si el art. 2505 modificado por la ley 17.711 se perfecciona con la
inscripcin registral y no sern oponibles a terceros mientras no estn
registradas, no podemos con ello concluir que no importa el carcter
del dominio inscripto, y que habiendo una reversin en el ttulo ya pro-
duce en plenitud sus efectos contra cualquier tercero. As resulta del
dictamen del Not. Jorge DUMON (presidente entonces de la Comisin)
en la mentada consulta cuando expresa: Que esos caracteres de fondo,
no pueden ser modificados por el art. 2505 (reformado) del Cdigo Civil ya
que el mismo declara que la inscripcin tiene por objeto la inscripcin de
Ttulos. Habiendo acordado la doctrina que la titulacin se opera extrarre-
gistralmente y los derechos se inscriben preconstituidos (Revista Notarial
cit., pg. 504).
Para el presidente de la Comisin, como dictaminante, en todos
los casos, con o sin publicidad registral, la reversin se opone a cual-
quier tercero, y se aplica el art. 1847, incluso contra los acreedores
embargantes que no conocieron la condicionalidad del ttulo.
Por ms que se diga que se inscriben ttulos, no es lo mismo inscri-

bir un ttulo de dominio perfecto que imperfecto, al igual que inscribir
un dominio, una hipoteca u otro derecho real.
Cuando el acreedor embargante traba la medida cautelar, tiene
una expectativa, que la publicidad registral deja colmada y que permite
medir desde esa ptica, la buena o mala fe.
Desplazar al embargante que nunca tuvo a la vista ni tuvo obliga-
cin de tener el ttulo, es afectar esa buena fe, porque cuando lo que
se inscribe es un dominio imperfecto, sabe cul es el alcance de su de-
recho, y si la imperfeccin se debe a un dominio fiduciario, sabe que el
embargo por una deuda personal del nombrado, no afecta al fiduciario
como titular del patrimonio fideicomitido, por tratarse de patrimonio
separado (art. 14 ley 24.441),pero si nada surge de la inscripcin, la
publicidad es engaosa y deja inconsistente la expectativa, con el con-
siguiente dao que en el tiempo puede causarle.
Palabras ms, palabras menos, es lo que dijimos en aquel dictamen
citado, contrariando la opinin del presidente de la Comisin.
Avalamos el mismo en la opinin de Alberto Gaspar SPOTA que re-
putaba inaplicable el art. 1847 CCyC si el pacto de reversin no tiene la
publicidad registral impuesta por el art. 2505 (Instituciones Ob. cit.,
vol. VII, pg. 331). En igual sentido Fernando LPEZ DE ZAVALA (Teora
de los contratos, Ob. cit., tomo 2, pg. 523).
Por su parte, la otra dictaminante, Marcela H. TRANCHINI, llega a la
misma conclusin y la respalda -adems de SPOTA- en la opinin de J.
M. ADROGU: Es necesaria la constancia registral de la clusula resoluto-
ria a efectos de su oponibilidad El tercero registral (Fides, ao II, N 15,
pgs. 245/248/249), en la citada Revista Notarial, pg. 501.
En conclusin, a la necesidad de dejar constancia expresa de la es-
tipulacin de la reversin prevista, hay que agregar la publicidad de la
misma en el Registro de la Propiedad, cuando se trata de inmuebles o
en el que corresponda, conforme al Registro organizado para la ins-
cripcin de los derechos respectivos, como modo de cubrir todas las
instancias a los efectos de la aplicacin del art. 1847 CC.
En la actual legislacin, el art. 1965 CCyC define el dominio revo-

cable, como el sometido a una condicin o plazo resolutorio, a cuyo
cumplimiento el dueo, es decir el donatario para nuestro caso, debe
restituir la cosa a quien se la transmiti, es decir, el donante.
Luego de establecer que la condicin o plazo debe ser impuesto por
disposicin voluntaria expresa o por la ley, se ocupa del ya comentado
caso del cumplimiento de los diez aos, con los efectos antes sealados.
Con referencia a la revocacin regulada en el art. 1967 CCyC a la que
ya hiciramos referencia, le sigue el art. 1968 CCyC sobre readquisicin del
dominio perfecto, y establece una interversin legal del ttulo de poseedor
del donatario, que al tener que devolver la cosa, deja de tener la calidad de
poseedor a ttulo de dueo revocable, para serlo como poseedor a nom-
bre del dueo perfecto, es decir del donante que recupera la cosa.
Finalmente en el art. 1969, se dispone sobre los efectos de la re-
troactividad, que en estos supuestos hace que el dueo perfecto, es
decir el donante que recupera, readquiera el dominio libre de todos los
actos jurdicos realizados por el titular del dominio resuelto.
Ello es as, porque tratndose de un dominio imperfecto, no hay
buena fe de los terceros que pretenden haber adquirido derechos so-
bre la cosa, con la debida aclaracin de que el conocimiento se tenga
directamente por la publicidad cartular que resulta del ttulo, o siendo
un tercero que no tiene oportunidad de conocerlo, por la publicidad
registral, sin la cual, como ya lo sealramos, el tercero embargante,
por ejemplo, puede invocar que no le es oponible una restitucin que
desconoca en razn de la omisin registral.
ARTICULO 1568. Renuncia. La conformidad del donante para la ena-

jenacin de las cosas donadas importa la renuncia del derecho de
reversin. Pero la conformidad para que se los grave con derechos
reales, slo beneficia a los titulares de estos derechos.
La clusula de reversin opera en el contrato de donacin, como

una condicin resolutoria, segn la cual, la muerte del donatario antes
que la del donante, da derecho a este ltimo a recuperar la cosa.
Se establece mediante pacto expreso en el contrato y configura un

derecho subjetivo del donante para hacerla valer cuando se produzca
la condicin o a rechazarla, renunciando a exigir su cumplimiento.
Los caracteres generales de la renuncia estn previstos en el nue-
vo Cdigo en los artculos 944 y ss. y est permitida en tanto no est
prohibida y afecte solamente intereses privados, como sucede en este
supuesto.
Por tratarse de una renuncia que priva de efectos a la condicin
resolutoria pactada para retrotraer el dominio al donante, justifica me-
todolgicamente las crticas que se hicieran al Cdigo velezano, por in-
cluirla entre las obligaciones, cuando las condiciones mismas fueron
separadas de las obligaciones y tratadas entre los hechos y actos ju-
rdicos (arts. 343 /349 CCyC), comprensiva con mayor amplitud de las
relaciones jurdicas.
Como dijimos en ocasin de comentar el art. 944 CCyC, esto merece
una crtica y un elogio. La primera, siguiendo la tcnica del Proyecto de
1936, debera tratar la renuncia de derechos en general en otro captu-
lo ajeno al libro de las obligaciones, en tanto comprende los hechos y
actos jurdicos en general. No obstante, el actual tratamiento se refiere
expresamente a la renuncia de derechos, sin referirse especficamen-
te a los derechos del acreedor, que por su ubicacin comprendera la
fuente contractual nicamente, pero que de su lectura resulta general
en tanto se refiere a los derechos conferidos por la ley. (Cdigo Civil y
Comercial. Comentado, Anotado y Concordado, bajo la coordinacin de
Eduardo Gabriel CLUSELLAS, Ed. Astrea-FEN, Tomo 3, ao 2015, pg.
657.)
El supuesto que comentamos, dentro de los distintos tipos de re-
nuncias (derechos actuales, eventuales, pendientes, condicionales, fu-
turos o expectativas) y lo ubicamos naturalmente entre los condicio-
nales diferenciados de los eventuales, siguiendo la interpretacin de
GUASTAVINO, que toma el derecho condicional como un grado mayor
al eventual, pero diferenciado del actual, que no se tiene por falta de
cumplimiento de la condicin y del futuro, por cuanto el evento nunca
ha de ser actual
Se trata en verdad de un derecho pendiente, porque la incerti-

dumbre lo es en cuanto a la eficacia, pero contractualmente existen en
estado de pendencia para su exigibilidad, pero no para su existencia y
eficacia actual. (GUASTAVINO, Elas P. Revista del Notariado 738, nov.
dic. 1974, pg. 2115/16).
En el caso particular de la renuncia al derecho de reversin, se trata
en principio de un acto unilateral, que se transforma en bilateral desde
el momento de la aceptacin del beneficiario de la misma (donatario)
conforme a lo dicho en el art. 946 CCyC), cuando causa la extincin del
derecho.
En tanto no haya aceptacin, la misma puede retractarse (art. 947
CCyC), claro que, quedando a salvo los derechos adquiridos por terce-
ros.
Y la renuncia puede ser gratuita u onerosa, como dice el art. 945
CCyC, con lo cual, la bilateralidad en el ltimo supuesto, es ms que
manifiesta, salvo que sea un tercero interesado en la misma quien se
haga cargo del costo de la renuncia.
En cuanto a la forma, el art. 949 CCyC establece que no est sujeta a
formas especiales, aun cuando se refiera a derechos que consten en
un instrumento pblico, no obstante lo cual, y tal como lo hiciramos
al comentar el artculo referido, esta interpretacin amplia, merece una
correlacin que marcan excepciones, como lo es el art. 1017 CCyC, en
cuyo supuesto conserva la obligatoriedad de la forma por escritura p-
blica para la renuncia o remisin cuando el acto se refiere a inmuebles
(inc. a), o a contratos en los que por acuerdo de parte o por disposicin
normativa, deben ser otorgados en escritura pblica (inc. d). Conclui-
mos al respecto que De lo expresado por el art. 1017 inc. a, debe te-
nerse en cuenta que, cuando se ha pactado la escritura pblica en la
obligacin que se pretende remitir, no se aplica el ltimo prrafo del
artculo en comentario (949), sino la forma convenida. (Cdigo Civil
y Comercial anotado Ob. y tomo cit., pg. 950).
De lo dicho, deducimos lo siguiente: 1) el art. 1568 CCyC, plantea
un supuesto de renuncia tcita, porque no depende de declaracin
expresa, sino del acto referido: enajenacin de la cosa donada. Si el
donatario, que es el beneficiario de la exclusin de la reversin, esta

enajenando, con pleno conocimiento de la condicin resolutoria que la
afectaba, y el donante presta la conformidad a la misma, no hay duda
de la bilateralidad de la renuncia. 2) Si nada se ha dicho, es de suponer
que la mentada renuncia es gratuita, salvo que se haga constar lo con-
trario, como podra ser la indicacin de que el renunciante, recibe un
porcentaje sobre el precio, o algn otro beneficio por la prestacin de
su conformidad. 3) La forma indudablemente en estos supuestos es la
escritura pblica, por cuanto se est hablando de la enajenacin de un
inmueble, y la renuncia opera en razn de ella.
De todos modos, podra pactarse la renuncia en documento se-
parado, tambin bajo la forma de escritura pblica, sin necesidad de
usar el supuesto de renuncia tcita, y si la misma no tiene acepta-
cin, podr ser retractada en tanto no se opera la enajenacin.
En cuanto al segundo prrafo del artculo, se sigue el criterio de-
sarrollado ya en la segunda parte del art. 1846 CC en tanto no con-
sidera renuncia a la conformidad para que el donatario constituya
un derecho real de hipoteca, pero mejora la redaccin ampliando el
alcance a otros derechos reales, en cuyo caso, solo beneficia a los
titulares de esos derechos (hipoteca, prenda, usufructo, etc.) contra
quien no operar la clusula de reversin y aunque se produzca a
posteriori la premuerte del donatario constituyente de esos dere-
chos, sus titulares tendrn el ejercicio pleno de los mismos.
En igual medida, el artculo ha transformado la limitada expre-
sin del art. 1846 CC referido nicamente a la venta, y comprende
todo acto de enajenacin (dacin en pago, permuta, donacin, etc.).
Estas ampliaciones a supuestos comprendidos en el primero o
segundo prrafo (venta o hipoteca) receptan lo que la doctrina de-
mandaba claramente.
Sugeramos entonces que la renuncia fuera expresa, y para dar
ms seguridad a la misma, sujetarla a una condicin suspensiva, de
modo que tena efecto, si la venta se celebraba, y en caso contrario,
recuperaba su derecho a reclamar la cosa por la premuerte del do-
natario. Decamos entonces:
As como el prrafo primero del art. 1846 dice que el consen-

timiento del donante a la venta causa la renuncia del derecho de
reversin, puede tambin el contrato decir que el comprador reco-
noce el derecho del donante a recuperar la cosa si se cumple la con-
dicin en un plazo determinado.
En tal caso, si en se plazo se produce la muerte del donatario, el
comprador del bien acepta que el donante pueda recuperar la cosa,
o bien se pudo establecer la recuperacin no de la cosa sino de su
valor al tiempo de la venta o como se convenga. (Donaciones, Ob.
cit., pg. 395).
Tambin extendamos los supuestos comprendidos en la expre-
sin venta: en igual medida entonces, debe entenderse la expre-
sin venta, del primer prrafo, pudiendo decirse que el consenti-
miento expresado por el donante a cualquier acto de disposicin,
oneroso o gratuito de la cosa, implica la renuncia tcita.
Pero esto merece considerarse desde la interpretacin de los
institutos modernos como el fideicomiso o leasing, porque consentir
la transmisin en fideicomiso de administracin, para luego deber
restituir el fiduciario a los fiduciantes, no parece adaptarse a una
extensin del acto de disposicin propiamente dicho, ya que se trata
de un dominio temporal y no perfecto, que se piensa en recuperar.
Lo mismo sucedera con el leasing, en su primera etapa, ms em-
parentado con la locacin que con la venta, salvo en que por el uso
de la opcin, el tomador reciba la transmisin de la cosa.
Planteamos estas dudas al solo efecto de llevar conviccin en la
necesidad de regular contractualmente como opera la condicin en
cada caso. (Ob. y pg. citada).
En tren de regular los efectos, consideramos vlida la que susti-
tuya la cosa por un valor dinerario: todo es materia de regulacin,
y si se tratara de la transmisin fiduciaria, bien pudo establecerse
que el donante renuncia a la reversin con relacin a todos los ac-
tos de disposicin del fiduciario, pero conserva su derecho sobre el
producto del fideicomiso, cuando el mismo se reintegre al donatario
fiduciante (sea la cosa o el valor remanente o acrecido).
As resulta de la calificacin que da BELLUSCIO sobre la renuncia

a la reversin absoluta o relativa: absoluta, si el donante abdica de
todo derecho, es decir, si deja sin efecto la clusula de reversin; rela-
tiva, si se limita a renunciar a obtener la restitucin del dominio de la
cosa, pero establece que llegado el caso de reversin los herederos del
donatario, le debern el valor de la cosa la renuncia es relativa si no
se limitan expresamente sus efectos hacindola relativa. (Cdigo Civil,
tomo 9 cit., pg. 135).
Por su parte, LPEZ DE ZAVALA llega a iguales conclusiones
cuando dice: La solucin est en obtener la renuncia del donante,
quien dentro del juego de la autonoma de la voluntad puede expresarlo
en forma relativa o absoluta. Lo expresa en forma relativa si se limita
a afirmar que no invocar el derecho de reversin contra el adquirente,
pero que los herederos del donatario debern el valor de la cosa. Lo
dar en forma absoluta, si queda entendido no slo que la enajena-
cin ser inatacable, sino tambin que, producido el predeceso previsto,
nada le debern los herederos al donatario... Estimamos que lo que el
Cdigo estatuye para la hiptesis de asentimiento con la venta debe
hacerse extensivo al asentimiento prestado a una permuta o a una do-
nacin (Teora de los Contratos, Parte Especial, tomo 2, pg. 524/25).
Digamos finalmente que el derecho de reversin es personal del
donante; no puede pactarlo para que beneficie a un tercero porque
se tratara de una sustitucin fideicomisaria, y no se transmite por
herencia, y que la premuerte del donante, lo extingue.
El que sea personal, no quiere decir que sea inherente a la perso-
na, y por tanto, la renuncia podra implicar un empobrecimiento pa-
trimonial por la prdida de una expectativa cierta de enriquecimien-
to. El derecho de reversin, en su calidad de condicional, tiene plena
existencia desde la fecha de su creacin, es decir en el momento
de otorgamiento de la donacin y tiene eficacia actual por cuanto
el marco de eficacia del contrato, tanto en las relaciones entre las
partes, como con respecto de terceros, est supeditado a l.
Pero estn pendientes sus efectos finales, el desenlace; en palabras
ms precisas, el cumplimiento o no de la condicin.
Como tal est sujeto legtimamente a la renuncia por parte de su

acreedor. Podra en tales circunstancias, renunciarse a la reversin en
perjuicio de los derechos de sus acreedores?
Si se tratara de un derecho inherente a la persona (SALVAT, Trata-
do, Obligaciones, tomo III, pg. 81), entiendo que no. A favor de esta
circunstancia est tambin la intransmisibilidad por herencia.
Sin embargo, tanto BELLUSCIO (pg. 134) como LPEZ DE ZAVALA
(pg. 523 y ss.) coinciden en la posibilidad de ceder el derecho, con las
limitaciones que luego apuntamos.
Por otra parte, la renuncia, naturalmente unilateral, puede tornarse
bilateral, en virtud del acuerdo que la enmarca. Supongamos que el
donatario que quiere liberarse de la reversin para disponer del bien li-
bremente, ofrece al donante una suma de dinero en compensacin. La
renuncia ser onerosa y por eso que llamamos metamorfosis jurdica
de la renuncia, del gnero (renuncia) a la especie (remisin, repudia-
cin, abandono) como desde la renuncia en general tratbamos en la
investigacin citada (LAMBER, Rubn Augusto, Revista Notarial 950, La
renuncia de derechos en general, pg. 281) hay una verdadera trans-
formacin del derecho.
Desde que el cumplimiento de la condicin, permite al donante re-
cuperar la cosa y enriquecer su patrimonio, est generando una expec-
tativa jurdica firme para los acreedores, y stos podran en proteccin
de sus derechos y ante la falta de bienes para hacerse de sus crditos,
recurrir al art. 1196 CC (hoy art. 739 con las exclusiones del art. 741 en
particular inc. a. CCyC) interponiendo la accin subrogatoria, en tanto
no se trate de derechos inherentes a la persona.
En ocasin de comentar el artculo 741 CCyC decamos que el ar-
tculo 1196 del Cdigo velezano se refera a los derechos inherentes
a la persona y para ello la doctrina deba recurrir al artculo 498, que
consideraba tales, los derechos no transmisibles a los herederos del
acreedor, como las obligaciones no transmisibles a los herederos del
deudor, con lo cual, como sostiene LLAMBAS, no se resuelve el proble-
ma por cuanto slo se describe un efecto de tales derechos, sin apre-
hender la causa o la razn que los ubica en esa categora. (Tratado de
Derecho Civil, Obligaciones, Tomo I, Ed. Perrot, Bs.As., 1983, pg. 547).
Y concluye su interpretacin afirmando que es derecho inherente a la
persona cuando ya por su naturaleza, ya por disposicin de la ley, es
inconcebible su ejercicio independientemente del individuo humano a
favor de quien esta instituido (pg. citada).
El inciso a del artculo comentado, responde a estas conclusiones y
BUSSO ya se haba referido a la naturaleza de los mismos, establecien-
do que son inherentes a la persona aquellos derechos a cuya natura-
leza repugna la idea de que pueda separrselos del sujeto que es su
titular para transferrselos a otros sujetos. De tal modo, y a contrario,
no son inherentes a la persona, cuando respondan al carcter patrimo-
nial y puedan por tanto ser transferidos (ob. cit., tomo III, pg. 52/53).
Claro que tambin los que responden a valores econmicos, pue-
den no ser transferibles, como cuando estuvieran fuera del comercio o
restringida su transmisin por su destino o por la afectacin a leyes de
proteccin frente a los acreedores (ley 14.394 por ejemplo), y en tales
casos ya no se trata de la mentada inherencia, sino de una disposicin
de la ley, lo que justifica la segunda referencia del inciso, y la elusin
expresa como indicacin de contenido. (Cdigo Civil Anotado, tomo 3,
ob. cit., pg. 209/10).
En igual medida, la renuncia gratuita u onerosa, producir en la ex-
pectativa jurdica, la misma merma, por la prdida de la posibilidad real
de readquirir la cosa y alimentar el patrimonio. De tal manera, no es
extraa a la accin de los acreedores, no solo la accin subrogatoria,
sino tambin medidas precautorias para preservar su expectativa.
Por tanto, el mnimo recaudo para la renuncia del derecho de rever-
sin, es solicitar el informe de inhibiciones, que garantice la inoponibi-
lidad de acreedores al momento del acto y de dominio para conocer si
la clusula de reversin ha sufrido alguna modificacin a travs de la
publicidad registral.
Por las razones expuestas y en su mismo sentido, admitimos la ce-
sin del derecho de reversin que ya desarrollramos en la obra sobre
Donaciones en el Cdigo velezano (ob. cit., pg. 398, con un modelo
escriturario en la pg. 401).
ARTICULO 1569. Revocacin. La donacin aceptada slo puede ser

revocada por inejecucin de los cargos, por ingratitud del donatario,
y, en caso de habrselo estipulado expresamente, por supernacencia
de hijos del donante.
Si la donacin es onerosa, el donante debe reembolsar el valor de
los cargos satisfechos o de los servicios prestados por el donatario.
La norma viene a ratificar el viejo principio del derecho francs que

heredramos en el Cdigo velezano, en el sentido de que toda dona-
cin es naturalmente irrevocable, salvo los casos de revocacin ex-
presamente establecidos.
En realidad, en el nuevo cdigo se afirma un principio que se haba
esbozado por parte de algunos doctrinarios en el sentido de que exista
una condicin resolutoria legal, toda vez que la donacin podra afectar
la legtima de herederos legitimarios del donante.
Sin entrar demasiado en el anlisis de normas que forman parte del
derecho sucesorio, recordamos los primeros comentarios que se hicieran
al Proyecto de lo que es hoy el CCyC, en palabras de Nstor Daniel LAM-
BER y Marta R. PIAZZA: La reforma incluye una condicin legal resolutoria,
que no existe en el sistema actual y que ha dado lugar a la diversidad de
criterios sobre la naturaleza de la accin (de reduccin) de sus efectos (La
legtima y el Proyecto de Unificacin del Cdigo Civil y Comercial ao 2012
en Revista del Notariado 914, oct.-dic. 2013, pg. 275).
No faltaba razn a los autores, cuando sancionado definitivamen-
te el Cdigo, establece claramente en el art. 2457 CCyC con relacin
a los derechos reales constituidos por el donatario, que La reduccin
extingue, con relacin al legitimario, los derechos reales constituidos por el
donatario o por sus sucesores.
Esta norma limita el margen de la natural irrevocabilidad de las
donaciones y dejan su perfeccionamiento en un plano de incertidum-
bre por un tiempo, que luego limita expresamente en el artculo 2459
CCyC a diez aos, ya que no procede la reduccin contra el donatario ni
contra el subadquirente que han posedo la cosa donada durante ese
plazo, desde la adquisicin de la posesin.
En tanto el plazo no transcurre, y con las salvedades que podamos

hacer con las donaciones a legitimarios amparados en la accin de co-
lacin que es en valores y no con entrega de lo donado, salvo supuesto
de mala fe probada, la donacin no puede considerarse irrevocable por
la existencia de esta condicin legal de revocacin, que nos permite
diferenciar este contrato de los dems contratos onerosos, en tanto
stos se extinguen totalmente cuando cada uno cumpli con sus obli-
gaciones.
En las donaciones queda un efecto latente, que no es el del con-
trato propiamente dicho, cuando subsisten obligaciones de ejecucin
sucesiva, que podan resolverse mediante distracto. En este supuesto,
el contrato queda totalmente cumplido, pero la vigencia de la condicin
legal, lo deja latente, y por tal motivo, como anticipramos al comentar
el artculo 1559 sobre la obligacin de alimentos, que tambin es un
elemento ajeno al contrato mismo, pero que da lugar a la revocacin,
puede hablarse de rescisin bilateral del contrato, con efectos solo
para lo futuro y sin afectar intereses de terceros.
Esta extincin, tambin puede ser declarada por las partes, de co-
mn acuerdo, sin necesidad de intervencin judicial como dispone el
art. 1077 CCyC, para dar fin a la incertidumbre, y sin necesidad de pro-
bar la causa, como en el supuesto de frustracin en el fin de contrato
(art. 1090 CCyC), por cuanto en materia de donaciones la causa es legal
y no requiere demostracin.
Hecha la diferencia de esta causal de revocacin, veamos ahora lo
que se refiere al incumplimiento de cargos, distinto de la reversin que
opera automticamente por el hecho cierto y determinado de la muer-
te con los alcances previstos normativamente.
Los cargos requieren primero de la forma de constitucin y de su
contenido, y tanto debe demostrarse el cumplimiento como lo contra-
rio, razn por la cual, se requiere de la intervencin judicial.
En el artculo siguiente veremos los efectos segn su formulacin,
en tanto agregamos ahora, como causal de revocacin a la par de los
cargos, la revocacin por ingratitud del donatario, que a diferencia de
los cargos, es un hecho posterior, ajeno al contrato mismo, pero que
opera como la condicin legal que resulta de las donaciones, pero no

de pleno derecho, sino por acreditacin en instancia judicial, que no
implica la necesidad de condena penal, como resulta del ltimo prrafo
del art. 1571 CCyC al que nos remitimos.
Finalmente, la otra causal de revocacin, es la de supernacencia de
hijos al donante, despus de efectuada la donacin, que como hecho
que no necesita sentencia para su acreditacin, opera por la sola invo-
cacin y prueba por la constancia de nacimiento del Registro de Estado
Civil y Capacidad de las personas, pero nicamente en el caso de ha-
berse previsto esta causal en el contrato de donacin.
Se trata de una condicin resolutoria expresa que opera ipso iure.
La cuestin es saber si tal clusula opera ipso iure sin declaracin
alguna del donante, o es necesario que ste se pronuncie de alguna
manera.
La incertidumbre sobre la supernacencia, y la expresa necesidad de
ser pactada para que opere, pone la cuestin en un plano distinto a la
de la reversin, en que los intereses del donante, quedan de manifiesto
en el mismo momento de la donacin. Si lo pact para que el dominio
revierta si pre-fallece el donatario, est ya rechazando a los herederos
del donatario; si lo hizo incluyendo a los legitimarios, est excluyendo
a los legtimos; si lo hizo con designacin expresa de quienes sern los
que debern pre-fallecer antes que el donante, excluye a todos los no
designados. En tal caso es clara la voluntad del donante de que si no
lo sobreviven las personas indicadas, el dominio vuelva a l. Por eso la
condicin opera ipso iure, sin necesidad de declaracin alguna.
En el caso de supernacencia, a lo hipottico de que ello ocurra, se
le agrega su voluntad de tener hijos. Esta intencin, no est ligada para
nada a la condicin de revocabilidad de la donacin, y no puede en-
tonces pensarse que su voluntad perdura por el solo hecho de tenerlo,
dado que siendo una clusula contractual, puede modificarse, pero no
exigirse que lo haga expresamente.
Para LPEZ DE ZAVALA, la duda resulta del propio artculo, en tan-
to no dice expresamente que la supernacencia produce la revocacin
de la donacin, sino que las donaciones no pueden ser revocadas sin
pacto expreso. A contrario, con pacto expreso pueden ser revocadas,

lo que no significa que queden revocadas. Por ello seala: Pensamos
que todo depender de la redaccin de la clusula, pues se abren ambas
posibilidades a la autonoma privada (Ob. cit., T 2, pg. 513).
En sentido contrario opina ZAGO: El cumplimiento de la condicin,
nacimiento del hijo, produce sus efectos ipso iure, aunque los interesados
puedan ignorarlo, por lo que el donante no tiene que ejercer una ac-
cin de revocacin del dominio, sino por restitucin de los bienes, que ha
recuperado por el solo acontecimiento (Ob. y t. cit. Dir. Bueres, t 4D,
pg. 200).
Frente a la duda, BELLUSCIO deduce que es innecesario que el do-
nante deduzca una demanda de revocacin. Tiene, s, la accin de restitu-
cin de las cosas donadas, que es una accin reivindicatoria (art. 2758) y
que por lo tanto, no prescribe (Ob. cit. Belluscio-Zannoni, t 9, pg. 176)
(Donaciones, ob. cit., pg. 403 y ss).
Entendemos que a contrario de lo que resultaba en la legislacin
velezana, esta accin revocatoria tiene las mismas limitaciones que
mencionramos antes, tanto en cuanto se refiere al art. 2459 CCyC en
materia de reduccin como al dominio revocable (art. 1965 CCyC), con
lo cual, todo est limitado a los diez aos desde el otorgamiento de la
donacin, y como dice este ltimo artculo: Si los diez aos transcurren
sin haberse producido la resolucin, el dominio debe quedar defini-
tivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del ttulo
constitutivo del dominio imperfecto.
Es decir que vigentes los cargos, no habindose producido ninguna
accin de revocacin por ingratitud, y no habiendo nacido hijos del do-
nante despus de la donacin e invocada por este la causal de revoca-
cin, el ttulo queda purificado y perfeccionado para su libre circulacin
como ttulo inobservable.
En cuanto al rechazo que en doctrina se hiciera de los adoptados
por no cumplir el requisito de no haber nacido del adoptante insisti-
mos en la interpretacin que diramos con relacin al art. 1868 del CC,
por cuanto excluir al adoptado de la norma en cuestin, es discrimi-
natorio y contradice el art. 620 CCyC en tanto en la adopcin plena el
adoptado tiene la condicin de hijo y extingue los vnculos jurdicos con

la familia de origen. La duda se generara ahora con la adopcin simple
(art. 627 CCyC) y la de integracin (art. 630 CCyC) en que se mantiene el
vnculo con la familia de origen, pero en tales casos, es recomendable,
al redactar la clusula, dejar previsto la inclusin de estos supuestos,
si el donante pretendiera alguna de esas formas de adopcin, en cuyo
caso, ninguna duda dejara, la inclusin en los supuestos de superna-
cencia de hijos.
Con relacin al ltimo prrafo del artculo que comentamos, ante
la revocacin en los tres supuestos contemplados, es razonable que
lo que se hubiera cumplido en concepto de cargos, como donaciones
onerosas que son, le sean restituido al donatario por el valor de lo in-
vertido, incluyendo el supuesto de las donaciones remuneratoria por
los servicios prestados por el donatario.
ARTICULO 1570. Incumplimiento de los cargos. La donacin puede

ser revocada por incumplimiento de los cargos.
La revocacin no perjudica a los terceros en cuyo beneficio se esta-
blecen los cargos.
Los terceros a quienes el donatario transmite bienes gravados con
cargo slo deben restituirlos al donante, al revocarse la donacin,
si son de mala fe; pero pueden impedir los efectos de la revocacin
ofreciendo ejecutar las obligaciones impuestas al donatario si las
prestaciones que constituyen los cargos no deben ser ejecutadas
precisa y personalmente por aqul. El donatario que enajena los bie-
nes donados o imposibilita su devolucin por su culpa, debe resarcir
al donante el valor de las cosas donadas al tiempo de promoverse la
accin de revocacin, con sus intereses.
Para hablar de incumplimiento o inejecucin de los cargos, es nece-

sario conocer la forma de imposicin y sus requisitos, en cuyo caso se
hace necesaria la mayor claridad en la regulacin contractual.
Cmo y cundo se va a ejecutar el cargo es materia que a falta de
regulacin expresa, es materia de resolucin judicial.
Recurriendo a la casustica, planteamos el problema en sus distin-

tos aspectos, teniendo en cuenta que dos elementos del cargo son fun-
damentales para determinar los efectos, como son el plazo y su objeto.
Trataremos primero el supuesto del plazo, expreso, preciso y de-
terminado, o impreciso pero determinable o sin plazo, tomado sobre la
base de un cargo, que no ofrece dificultades interpretativas por cuanto
es de cumplimiento inmediato y sin dudas en su formulacin.
a- Cargo con plazo de cumplimiento preciso y determinado.

Conforme al art. 509 reformado por la ley 17.711 (hoy 886 CCyC) la
mora se produce por su solo vencimiento. A partir de ese momento,
y siendo inferior a 10 aos la fecha de constitucin, el donante puede
pedir la revocacin de la donacin por incumplimiento del cargo. No
obstante ello, ante una posible interpretacin que el art. 1849 tiene
especialidad con relacin al art. 509 en la materia, y que una cosa es
la mora y otra la voluntad de exigir el cumplimiento del cargo, atento,
como dice SPOTA, que el art. 509 es norma supletoria y no se aplica
al contrato de donacin en curso de ejecucin (ob. y T cit., pg. 335)
es aconsejable hacerlo para que se cumpla en un trmino fijado, bajo
apercibimiento de revocar, facultad que resulta tambin del art. 1204
cuando se establece el pacto comisorio, salvo que en el propio contrato
de donacin se hubiere previsto expresamente que el solo vencimiento
del plazo producir la mora, y se tendr por habilitada la accin de re-
vocacin sin requerimiento alguno de cumplimiento.
La misma interpretacin se dar hoy del art. 886 CCyC, atento a que
el art. 1570 CCyC establece la opcin del donante para revocar (la do-
nacin puede ser revocada). Asimismo, en materia de extincin el art.
1078 CCyC en su inciso a) establece que el derecho se ejerce mediante
comunicacin a la otra parte.
Si el plazo para ejecutar el cargo, fuera superior a los diez aos,
estara violando la limitacin del art. 2613 (hoy 1965 sobre dominio re-
vocable) y por tanto, el mismo se reducira a esa fecha, en cuyo caso, ya
sera de rigor constituir en mora al deudor y exigir el cumplimiento en
determinado plazo bajo apercibimiento de revocacin. Adems, como
se sostuvo oportunamente, si el donatario no cumpli hasta ese mo-

mento con el cargo, el requerimiento formal sera necesario para que
corra el plazo de prescripcin de la accin revocatoria. (LAMBER, R. A.,
Donaciones, ob. y t cit., pg. 421).
El tema del plazo que excede a los diez aos o la falta de plazo, fue
discutido en doctrina, sosteniendo SALVAT, que en materia de donacio-
nes, se reduce en todos los casos a los diez aos, rechazando la nulidad
de la clusula, particularmente frente a aquellos que la predican en la
falta de plazo, y se funda, a falta de norma expresa, en el respeto de
la voluntad del donante, con la limitacin normativa. (Ob. cit. Derechos
Reales, Tomo II, Ed. TEA, Bs.As., 1966, pg. 535).
b- Cargo con plazo de cumplimiento impreciso, pero determi-

nable. El segundo prrafo del art. 509 (ver hoy art. 887 sobre plazo
tcito e indeterminado) resuelve este conflicto, estableciendo que Si el
plazo no estuviere expresamente convenido, pero resultare tcitamen-
te de la naturaleza y circunstancias de la obligacin, el acreedor deber
interpelar al deudor para constituirlo en mora. Se diferencia este caso
del plazo indeterminado, porque como dice BORDA, siguiendo un voto
del doctor DE ABELEYRA, aunque la obligacin no tenga plazo, ste ser
tcito y no indeterminado, cuando la interpretacin de la voluntad de
las partes conduzca a la conclusin que ellas no se propusieron deferir
la fijacin del plazo a la decisin del juez, sino que estimaron que la
obligacin deba cumplirse dentro de un plazo razonable. (BORDA Gui-
llermo A., La reforma al Cdigo Civil, Ed. Perrot, Bs.As., 1971, pg. 180).
Supongamos que la donacin se hizo con el cargo del donatario, de
constituir derecho de habitacin sobre un inmueble del donatario que
se encuentra en trmite sucesorio, del que es nico heredero declarado,
pero se encuentran pendientes el auto de inscripcin, regulacin de ho-
norarios y aportes y dems actos procesales para inscribir a su nombre.
Hay plazo tcito, salvo que se atribuyera al donatario falta de dili-
gencia para concluir los trmites pendientes, en cuyo caso, la interpela-
cin ser suficiente medio para constituirlo en mora, como obligacin
de plazo vencido.
En cualesquiera de estos supuestos, si se cumplieran los diez aos

desde el acto constitutivo de la donacin con cargo, y ni se hubiera cum-
plido el mismo, ni interpelado para su ejecucin, no se podr solicitar la
revocacin de la donacin por el incumplimiento, porque ya ha transcurri-
do el plazo mximo que la ley concede al cargo para no considerarlo como
una vinculacin, prohibida por nuestro cdigo, como ya se expresara al
tratar los arts. 2613 y 1614 (claramente lo dispone hoy el art. 1965 CCyC).
c- Cargo con plazo de cumplimiento indeterminado. Amn de lo

que dispone el art. 509 en materia de mora (hoy art. 887 inc. b) CCyC)
ya al referirse el codificador al cargo en las obligaciones, estableci en
el art. 561 Que si no hubiere plazo para cumplir los cargos, deber
cumplirse en el plazo que el juez seale. El juez apreciar, segn las cir-
cunstancias el tiempo razonable de cumplimiento, o por el contrario, si
el mismo resultara excedido no cabe exigir la fijacin del plazo y el deu-
dor cae en mora al primer requerimiento, solucin aplicable tambin
a criterio de BUSSO, en los casos de plazo tcito (ob. y T cit., pg. 546).
Del art. 509 prrafo tercero, resulta la muy prctica posibilidad de
acumular las acciones de fijacin de plazo y cumplimiento.
En el nuevo Cdigo la misma solucin resulta del citado art. 887 inc.
b) CCyC.
d- Objeto del cargo impreciso. Objeto del cargo pueden ser obli-
gaciones de dar, de hacer o de no hacer y como tales pueden resultar
en su formulacin, de ejecucin inmediata e instantnea o de cumpli-
miento continuado. En cualquiera de estos supuestos, si presentan
dudas las reglas de ejecucin previstas, ser necesaria la previa deter-
minacin judicial, como cuando no se hubiera fijado el plazo de cum-
plimiento. Y si la prestacin fuera un hecho imposible, ilcito o inmoral,
como indica el art. 564 (hoy 344 CCyC), no valdr el acto en que se im-
puso, es decir, que la donacin ser nula como tal. Pero si la imposibili-
dad, ilicitud o inmoralidad se produjera en la etapa funcional, despus
de la celebracin del contrato, la adquisicin subsistir y los bienes
quedarn adquirido sin cargo alguno (art. 565). Hoy se resuelve del
mismo modo en el art. 344 prrafo final CCyC.
Es decir que la consideracin de los supuestos va desde la nulidad

de la donacin por las causales prohibidas cuando estn presentes al
momento de la celebracin del contrato, hasta la adquisicin plena de
la cosa donada, cuando es sobreviniente a su celebracin.
Si partimos del principio interpretativo de que todo cargo, de cum-
plimiento instantneo o sucesivo, que excede los diez aos, se limita a
este mximo de tiempo, y que cuando lo excede configura un objeto
ilcito, por la vinculacin que configurara a partir de entonces (art.
2614 CC y hoy 1965 CCyC), concluimos que ninguna donacin entre
particulares, con cargo, puede superar los diez aos, y para tener por
incumplido el mismo, deber ponerse en mora al deudor y exigirse el
cumplimiento dentro de esos diez aos, bajo apercibimiento de re-
vocar la donacin, pero su cumplimiento, an de ejecucin sucesiva,
tampoco podr exceder ese plazo, y cumplido el mismo, la donacin se
considerar sin cargo alguno, aunque el cumplimiento no fuera total.
Para que haya derecho a revocar la donacin, ser entonces nece-
sario que se intime su ejecucin en el plazo de los diez aos, o antes si
la mora -conforme al plazo establecido- se hubiera producido antes. De
no hacerse uso de este derecho por el donante, el cumplimiento dejar
a partir de los diez aos, libre de toda carga a la donacin.
Este parece ser el criterio que aplicaron los reformadores del Cdi-
go, conforme al ltimo Proyecto presentado (hoy ya sancionado), dado
que al tratar el dominio revocable en el art. 1965, en el tercer prrafo
dice: Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben enten-
der limitadas al trmino de diez aos, aunque no pueda realizarse el hecho
previsto dentro de aquel plazo o este sea mayor o incierto. Si los diez aos
transcurren sin haberse producido la resolucin, el dominio deber quedar
definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del ttulo
constitutivo del dominio imperfecto.
En todos estos supuestos, se trata de cargos impuestos en dona-
ciones entre particulares, dado que cuando lo fueran al Estado, para la
prestacin de ciertos servicios de utilidad, bien pblico o inters gene-
ral, las reglas interpretativas deben cambiar, porque otro es el objeto
del cargo y su destino. As hicimos referencia en la obra Donaciones,
ya citada, sealando que no se presume el animus donandi en estos

supuestos, sino el propsito de apoyar o facilitar el cumplimiento de un
servicio pblico (ob. cit., pg. 423/424).
Efectos. La primera situacin que debemos plantearnos es el cum-
plimiento del cargo, que respeta el principio de la buena fe contrac-
tual. Pero a pesar del invocado cumplimiento, es necesario determinar
cmo se acredita.
En algunos casos puede obtenerse la aprobacin del donante
satisfecho con el hecho producido y es entonces que se recomienda
la declaracin de ello en escritura pblica, atento al principio del art.
1184 inciso 10, hoy art. 1017 CCyC. En el inciso a. se establece la for-
ma de escritura pblica para los contratos que tienen por objeto la
adquisicin, modificacin, o extincin de derechos reales sobre in-
muebles. Es evidente que acreditar el cumplimiento de la condicin
o el cargo, est perfeccionando lo que era imperfecto y por tanto la
modificacin es de un dominio revocable a otro irrevocable a partir
de esta declaracin.
El bien transferido queda entonces totalmente liberado.
Pero puede suceder que el donante o sus herederos se nieguen a
tal reconocimiento, sin causa o por considerar que el mismo no est
plenamente cumplido, en cuyo caso, no queda otro remedio que la
acreditacin en la instancia judicial.
Si la sentencia respectiva es favorable, el dominio del bien trans-
ferido al donatario dejar de ser revocable, pudiendo inscribirse en el
Registro de la Propiedad para dar publicidad a la liberacin producida,
del mismo modo que se pudo hacer con el acta de reconocimiento que
se hubiera hecho voluntariamente.
Pero si en la instancia judicial se admite que no est cumplido el
cargo, no queda ms remedio que intimar el cumplimiento, poniendo
en mora al deudor, bajo apercibimiento de resolucin.
En tanto ello suceda dentro de los diez aos contados desde la cele-
bracin del contrato, la misma ser posible. Pero si hubiera pasado ya
ese plazo, el donatario podr quedar liberado si no fue interpelada en
trmino. De haber sucedido tal hecho procesal antes de los diez aos y
no hubiere prescripto la accin de revocacin o resolucin por incum-

plimiento, podr revocarse el dominio con las consecuencias previstas
para estos supuestos.
En el segundo prrafo de la norma que comentamos, se establece
un efecto genrico, cual es que la revocacin no perjudica a los terceros
en cuyo beneficio se establecen los cargos.
Podramos decir que hay una doble donacin del donante, que no es
beneficiario de los cargos, pero que los impone para beneficiar a otro.
Supongamos que doy un inmueble al donatario, con el cargo de
que pague a un tercero una renta vitalicia. Si la misma no es cumplida,
la donacin puede revocarse, pero el tercero queda privado sin culpa
alguna de la renta.
Sin embargo, podra probarse que el tercero, est en connivencia
dolosa con el donante para provocar la revocacin de la donacin, o
que impida de alguna manera el cumplimiento del pago de la renta, en
cuyo supuesto obra con mala fe, que lo hace responsable de la prdida
y nada puede reclamar.
Pero puede suceder tambin que el impedimento no sea de mala fe,
que el donatario transmiti a un tercero el inmueble recibido, y ante la po-
sible revocacin de la donacin, el tercero est dispuesto a pagar la renta
o a cumplir el cargo impuesto para salvar y perfeccionar su ttulo.
Eso es lo que admite el artculo que comentamos, con la salvedad
que si el objeto del cargo es una obligacin de hacer que depende del
donatario por sus especiales condiciones para la obra encomendada
(pintura de un cuadro de un donatario destacado por sus condiciones
personales, o de un arquitecto, etc.) o cualquier otra obligacin de dar
que slo puede el donatario ejecutar o cumplir personalmente, la solu-
cin ya no es posible por el cumplimiento por otro.
Como resulta del art. 1562 CCyC el incumplimiento del cargo no da
derecho al tercero beneficiario a revocar la donacin, pero si ninguna
culpa tiene en ese incumplimiento, puede exigir que el mismo sea cum-
plido, en tanto lo haya aceptado, por el donante o de sus herederos,
sin perjuicio de los derechos que tiene contra el mismo donatario. Al
efecto nos remitimos al comentario de ese artculo.
En el prrafo final del artculo 1570 se establece que cuando el do-

natario enajena los bienes donados o imposibilita su devolucin por su
culpa debe resarcir su valor, el que se considera al tiempo de ejercer la
accin de revocacin, agregado a ello, sus intereses.
Es loable la solucin de entregar el valor con sus intereses, pero no
parece ser lo ms adecuado a una equidad econmica, por cuanto la
desvalorizacin monetaria puede terminar haciendo irrisorio el cum-
plimiento.
En forma de prevencin ante esta situacin, se debera valorizar el
bien en moneda extranjera, con expresa renuncia a la restitucin en
moneda de curso legal, conforme a lo que resulta del art. 765 y 766, y
con el aval de una norma que establece la posibilidad de cuantificacin
del valor conforme al art. 772 CCyC.
Al efecto, nos remitimos al comentario que hiciramos a estos ar-
tculos en la obra antes citada, Cdigo Civil y Comercial, comentado,
bajo la coordinacin de Eduardo Gabriel CLUSELLAS, tomo 3, Ed. As-
trea-FEN, Bs.As., 2015, pgs. 262/74 y 284/86).
ARTICULO 1571. Ingratitud. Las donaciones pueden ser revocadas

por ingratitud del donatario en los siguientes casos:
a. Si el donatario atenta contra la vida o la persona del donante, su
cnyuge o conviviente, sus ascendientes o descendientes.
b. Si injuria gravemente a las mismas personas o las afecta en su
honor.
c. Si las priva injustamente de bienes que integran su patrimonio.
d. Si rehsa alimentos al donante.
En todos los supuestos enunciados, basta la prueba de que al do-
natario le es imputable el hecho lesivo, sin necesidad de condena
penal.
No es al campo de la virtud al que se refiere el legislador en este

supuesto, reducido al mbito moral, sino al de lo delictivo, penado por
las leyes, aunque en el prrafo final evita exigir la condena penal, y deja
sujeta la prueba al hecho mismo que esta de este modo configurado.
El castigo que merece el responsable por el delito mismo, y distinto

del que ahora analizamos, tiene una competencia extraa, porque solo
se tiene en cuenta para castigar a quien siendo ingrato cometiendo
hechos reputados como tales, lo priva, mediante la revocacin, de los
beneficios recibidos del ofendido.
Te di desinteresadamente para beneficiarte, pero ahora te lo saco
por no haber sabido con tu actitud, demostrar tu agradecimiento.
Como deca SENECA, Sin duda, compete a la justicia devolver a
cada uno lo suyo, al beneficio el favor, a la injuria el castigo pertinente,
o por lo menos la animosidad. (Epstolas Morales a Lucilio, Libros X-XX y
XXII, Ed. Planeta DeAgostini, pg. 13).
Como sostuviramos con relacin al cdigo velezano, en este su-
puesto, el ltimo que vamos a tratar, presenta caractersticas totalmen-
te distintas a los anteriores, porque a travs del ttulo no se detecta
ninguna observacin, limitacin o causal de revocacin de la donacin.
La ingratitud, es un hecho que se presenta en cualquier momen-
to durante la vigencia de una donacin, que pudo ser absolutamente
irrevocable y gratuita, o sujeta a condiciones o cargos, reversin o su-
pernacencia de hijos, o de una cierta onerosidad, pero que produce la
revocacin, en tanto se valore judicialmente su existencia, y con efectos
ex nunc.
La inclusin entre donaciones sujetas a la causal de revocacin a
las que tuvieran carcter oneroso resulta del art. 1564 CCyC. A pesar
de la onerosidad, Por el excedente se les aplican las normas de las
donaciones.
El fundamento de la revocacin, es la sancin al donatario por su
conducta con relacin al donante, que merece el reconocimiento del
beneficio que le diera.
En pocas donde los valores materiales parecen contaminar la con-
ducta de las personas, la sancin tendra ese efecto: castigo material. Sin
embargo, por encima de ello, la sancin debe tener un contenido morali-
zante, reprimiendo conductas desaprensivas de personas que lo han con-
siderado privilegiadamente a travs de la disposicin y que no merecen
un tratamiento irrespetuoso, desconsiderado, agraviante u ofensivo.
Tan fuerte es la inspiracin moral que en este caso tiene la norma,

que como veremos luego, l es el fundamento para extender la causal
al atentado contra la vida del cnyuge o conviviente, o de los ascen-
dientes o descendientes; no parte del delito calificado penalmente ni
de la condena en esa instancia, sino de la intencin de consumarlo y
comprende tambin a los menores, que en todos casos tienen con-
ciencia de sus actos en semejante materia a partir de los trece aos.
Como dice el art. 26 CCyC: Se presume que el adolescente entre trece
y diecisis aos tiene aptitud para decidir por s respecto de aquellos
tratamientos que no resulten invasivos, ni comprometen su estado de
salud o provocan un riesgo grave en su vida o integridad fsica.
Si tal es el grado de aptitud que le confiere el legislador, como no va
a tenerla para tomar conciencia del agravio y sufrir las consecuencias
que el legislador impone, de menor relevancia por ciento que lo vincu-
lado con su salud fsica.
Ese fundamento moral de la norma la recoge expresamente el codi-
ficador del cdigo Velezano que en el art. 1861 estableca: Para que los
hechos del donatario contra la persona y bienes del donante den causa
para la revocacin de la donacin, deben ser moralmente imputables al
donatario: pero la minoridad no puede excusarlo, cuando voluntariamente
y con suficiente discernimiento, se ha hecho culpable de hechos de ingrati-
tud contra el donante.
a. Atentado contra la vida o la persona del donante, su cnyuge, su

conviviente, sus ascendientes o descendientes.
En este supuesto, aclaraba SALVAT en el marco del Cdigo velezano,
que no se requiere que el donatario haya sido judicialmente condenado
por delito o tentativa de homicidio como se exige en materia de indignidad
para suceder (art. 3291, 1 p.). (Tratado, Fuente de las obligaciones,
Ob. cit. t III, pg. 94).
El artculo siguiente, aclara el concepto referido: El donatario puede
ser considerado que ha atentado contra la vida del donante, aunque no
haya sido condenado por el hecho, y aunque sus actos no presenten los ca-
racteres de la tentativa segn el derecho criminal. Basta que por sos actos,
haya manifestado de una manera indudable la intencin de dar muerte al

donante.
La nueva legislacin omite detalle en la interpretacin de la con-
ducta y deja a los jueces la interpretacin en cada caso sobre si incluye,
tanto el delito o tentativa de delito por accin como por omisin, no
impidiendo en el ltimo supuesto el atentado que pudiera afectarlo a
pesar de conocerlo o permaneciendo impasible cuando su vida est en
peligro y l puede salvarlo sin exponer la suya.
Se condena la intencin, de la que tenemos una maravillosa grfica
de culpa en la literatura, cuando DOSTOYEVSKI, en Los Hermanos Ka-
ramazov describe la situacin de condena al hijo que haba intentado
reiteradamente matar a su padre sin conseguirlo, para despus, ante
la muerte violenta se lo condena sin que fuera ni el autor material ni el
instigador ni partcipe de ella. Pero brota la duda por la intencin que lo
inculpa, cuando expresa: De la muerte de mi padre, ante los hombres
soy inocente, pero ante Dios soy culpable.
Es esa intencin la que configura el atentado contra la vida del donan-
te, y cuando la misma falta, la causal se diluye, como lo sealaba SALVAT:
Pero si la intencin falta, ella no puede ser invocada, por ejemplo: si el atenta-
do contra la vida del donante se ha producido en un ataque de demencia del
donatario; si el hecho ha consistido en falta de cuidados durante una enferme-
dad contagiosa del donante, etctera (Ob. y t cit., pg. 94).
Como seala LPEZ DE ZAVALA, no interesa el juicio que el dere-
cho criminal tenga del hecho, sino la valoracin moral que hace que se lo
juzgue como un acto dirigido contra la vida del donante; el autor podr
escapar a las sanciones del derecho penal, pero no a la justa reaccin del
ofendido, cuando sea indudable que la intencin del donatario era de pro-
vocar su muerte (ob. y t. cit. pg. 502).
En la nueva legislacin no se habla concretamente del atentado
contra la vida del donante, sino que incluye tambin, contra la perso-
na, ampliacin que permite incluir la tentativa que no se consuma, as
como las distintas formas de degradacin que pueden causar al donan-
te estados depresivos que lo induzcan al suicidio o al abandono de su
persona en el vaco existencial.
En cuanto a la extensin de la accin al atentado contra la vida del

cnyuge del donante, de sus ascendientes o descendientes, agrega hoy
la del conviviente, en razn de la elevacin del estado de convivencia a
una familia de hecho, que sin equipararlo a la institucin patrimonial lo
aproxima en lo afectivo y en los deberes esenciales de asistencia (art.
519 CCyC), as como en lo patrimonial (arts. 520 a 522 CCyC), con los
mismos alcances ya sealados con relacin a la persona del donante.
Como sostuviera DEMOLOMBE es legtima la extensin a las per-
sonas sealadas porque lo impone la moral, sosteniendo De lo contra-
rio habra que admitir lo inconcebible: que los delitos graves contra los
bienes del donante pueden motivar la revocacin de la donacin y no, en
cambio, en el supuesto de la muerte o asesinato de la mujer del donante o
de su hijo, para expresarlo con dicho autor. (Cita de SPOTA en Institucio-
nes, vol. VII, ob. cit., pg. 342).
b. Injurias graves a las mismas personas o las afecta en su honor

Cuando se habla de injuria como causal de revocacin de una dona-
cin, es necesario conocer la intimidad del injuriado y los valores que ms
quiere y defiende, y la intencin del injuriante, que pretende atacarlos.
Es necesario entrar en el conocimiento de la intimidad de la persona
y en sus necesidades, por cuanto la injuria est dirigida como dice ZAGO
contra la persona, su libertad, su honor o sus bienes (en BUERES, ob. cit., t
4D, pg. 181).
Por otra parte, las injurias deben ser graves, y para SPOTA incluye ade-
ms los delitos graves, conforme a los fundamentos morales que antes
invocramos, a las que fueran contra el cnyuge, conviviente o los des-
cendientes o ascendientes del donante, y consumados por el donatario o
un tercero instigado con l, dado que lo que se califica por sobre todas las
cosas es la intencin. (Instituciones, Ob. y t. cit., pg. 343).
El nuevo Cdigo ha dado a la norma la extensin que peda la doc-
trina en tanto no solo se refiere a las injurias que afectan a las personas
referidas sino en su honor y del conocimiento por el donatario de las ne-
cesidades del donante y de la injuria que se consuma intencionalmente
no tratando de resolverla, daba cuenta un fallo de la Cmara de Apelacio-
nes en lo Civil y Comercial Comn de Tucumn, Sala III, del 20/9/2002,

publicado en LLNOA 2003, julio, pg. 376, que en su parte pertinente
dice: Es causal suficientemente grave para hacer lugar a la revocacin de
la donacin del inmueble deducida por la actora, la conducta sobreviniente
del donatario con relacin al no pago de la luz anterior a su cargo, man-
teniendo a su donante -anciana- en situacin de oscuridad por un largo
periodo, por ser una conducta incompatible con el deber de gratitud que la
ley impone al adquirente de una liberalidad y que patentiza un comporta-
miento gravemente injurioso hacia la donante en los trminos del art. 1858
inc. 2 del Cdigo Civil.
Si bien en abstracto, no parece ser una injuria grave, como para con-
figurar la causal de revocacin, y que en el fallo de primera instancia fue
rechazada, del conocimiento de los considerandos resulta lo contrario.
6. Entrando al anlisis de la apelacin entiendo que la revocacin de la
donacin por la causal prescripta por el art. 1858 inc. 2 del Cdigo Civil vele-
zano se encuentra configurada en autos. Ello es as por cuanto la conducta
del demandado, posterior a la donacin, y no solamente anterior a la misma,
con relacin a la actora puede ser calificada como de injurias graves en su
persona o en su honor.
Conforme lo seala Lpez de Zavala las causales de ingratitud que la ley
prev consisten en actos graves contra el donante, moralmente imputables al
donatario, a ttulo de dolo. La gravedad del acto constituye una nota carac-
terstica. En dos casos, la ley la presume sin ms: atentado a la vida (donde
desde luego la gravedad es evidente) y rehusacin de alimentos. En las dems
hiptesis (injurias, delitos) la gravedad debe ser apreciada por el juez, pues,
segn la preceptiva legal, no basta con cualquier injuria, con cualquier delito,
sino que es preciso que se trate de una injuria grave (art. 1858, inc. 2), de un
delito grave (art. 1860). Segn grficamente se ha dicho, a la ley no le basta
con la ingratitud, sino que exige una negra ingratitud ... Los actos deben ser
moralmente imputables a ttulo de dolo (cfr. Lpez de Zavala, Teora de los
Contratos, Tomo 2, pg. 501).
Tambin expresa este distinguido jurista que la gravedad de la injuria
ser apreciada por el juez atendiendo a las circunstancias ... La injuria puede
ser verbal, escrita o de hecho, en la medida en la que la conducta asumida por
el ofensor pueda ser interpretada segn las convicciones de la vida como un

acto de menosprecio a la dignidad del ofendido.
Borda expresa al respecto que Las injurias deben ser graves; no cualquier
ataque contra el donante, por insignificante que sea da lugar a la revoca-
cin. La apreciacin de la gravedad queda librada al prudente criterio judicial.
Tampoco en este caso la nocin de injurias se vincula con el delito criminal del
mismo nombre; este ltimo es un agravio contra el honor de una persona, en
tanto que las injurias que ahora consideramos pueden consistir en un ataque
contra la persona o su libertad, o su honor o sus bienes (arts. 1858 y 1869)
(Borda, Contratos, T. II, pg. 394).
La conducta del donatario, contraria al donante permite a ste revocar la
donacin realizada. La expresin de injurias graves como causal de revoca-
cin de la donacin, no est referida en el sentido tcnico de conducta penal-
mente tipificada, sino en sentido lato, de conductas plenamente sancionables
y reveladoras de la ingratitud del donatario (cfr. Derecho de Obligaciones
y Contratos, Coordinadora Valpuesta Fernndez, pg. 614). La injuria com-
prende una variedad indeterminada de hechos que los jueces aprecian so-
beranamente (cfr. Ripert-Boulanger, Derecho Civil, Liberalidades, T. IX, pg.
232).
7. La causal de ingratitud en la que ha incurrido el donatario est dada en
haber permitido el corte de energa elctrica por falta de pago de la misma,
sin haber pagado lo adeudado para permitir la reconexin del fluido elctrico,
dejando a la anciana donante en la oscuridad durante ms de seis meses, an
despus de perfeccionada la donacin, cuando se trataba de su propia deuda
o por lo menos a su cargo.
Hemos resaltado el ltimo prrafo porque conforma en esencia la ca-
lificacin que hace la Cmara de los hechos, manteniendo las citas doctri-
narias precedentes por la importancia de las mismas.
El desprecio del donatario por la situacin de la donante es de mayor
magnitud, contra lo que podra pensarse, por tratarse de una persona
ciega, que se encuentra enferma y en estado de indigencia, y privada de
la luz era como dejarla aislada de su entorno social, ya limitada por su
condicin fsica. Pienso que el mayor agravio para un ciego es obligarlo a
tener que justificar ante los videntes -sean mdicos, amigos, vecinos, etc.-,
la falta del servicio, porque no lo limita a l, que est acostumbrado a vivir

en las sombras, sino a las personas que lo quieren acompaar, atender
o auxiliar.
Es aqu donde ponemos nfasis en nuestra primera calificacin sobre
el conocimiento de la intimidad de la persona y en sus necesidades para po-
der determinar la procedencia de la causal.
En un segundo plano queda el hecho que glosa la sentencia: Si ha-
ba recibido el inmueble en donacin de la anciana que estaba viviendo a
oscuras desde julio/91, fecha precisamente que ocurri al demandado para
proponerle la donacin, que luego se perfeccion en noviembre de ese ao, y
el donatario no pag ni le termin de pagar la deuda de luz contrada por los
negocios por l realizados y que le corresponda a su cargo, porque la actora
no haba contratado con los terceros, dejndola que contine en la oscuridad
revela una conducta o comportamiento incompatible con el deber de gratitud
propia de un donatario y que justifica la revocacin de la donacin.
Se trata de una conducta posterior a la donacin y por ser sobreviniente
configura la causal de ingratitud por injurias, la que reviste la calidad de grave
por las particularidades referenciadas de esta causa.
Y decimos que queda en un segundo plano, porque esta causal, que
por s sola configura injuria grave, se manifiesta en un plano material,
que podra superarse si las condiciones econmicas de la donante fueran
otras; pero la primera, que afecta la dignidad de la persona en su exposi-
cin ante sus semejantes, tiene una envergadura superior, y justifica ple-
namente la decisin de la Cmara que revoca la donacin. Suscriben el
fallo los doctores Miguel Ibez. Santiago Gallo Cainzo.
Distinto es el supuesto en que la supuesta injuria es consecuencia de
un enfrentamiento entre las partes y el hecho atribuido a la parte do-
nataria no se prueba, ni hay intencionalidad injuriante de su parte, sino
alejamiento ante imputaciones que a su vez pueden configurar injuria del
donante al donatario en cierto plano normativo.
La sentencia corresponde a la Cmara Nacional de Apelaciones en lo
civil, Sala E, de fecha 16/8/2006, publicado en DJ 8/11/2006, pg. 732, La
Ley, y en el sumario dice: 1. Las conductas omisivas y activas llevadas a cabo
por la donataria no pueden considerarse de gravedad suficiente como para
derivar en la revocacin de la donacin que la primitiva actora hiciera en su

favor, si el virtual abandono en que incurriera respecto de ella se debi a la im-
putacin que aqulla le efectuara a travs del emplazamiento documentado
a rendir cuentas sobre los fondos extrados de la cuenta bancaria que tenan
conjuntamente -en el caso, la donante la acus de haberla estafado-, pues no
hay injuria cuando los agravios son proferidos como reaccin a un ataque
directo y personal contra el que los profiere.
En la parte pertinente de los considerandos, el doctor CALATAYUD
dijo que: la cuestin se encuentra circunscripta en esta instancia a analizar si
se est en presencia del supuesto contemplado en el inc. 2 del citado art. 1858,
esto es, si la demandada ha inferido respecto de su contraria injurias graves
contra su persona o en su honor. Al respecto, la jurisprudencia ha establecido
que los hechos que pueden invocarse en esta materia deben ser apreciados
por los jueces, nicos que se encuentran facultados para decidir estas cues-
tiones, toda vez que la revocacin constituye una pena o sancin civil para el
donatario, que le es impuesta por violar el deber moral de gratitud (ver CNCiv.
Sala D en L.L. 123-462; Sala F en L.L. 125-602; Zannoni, Revocacin, por
ingratitud, de una donacin o legado, en L.L. 125-603, en especial, pg. 604
n 3). Y tales hechos deben revestir -tal como lo exige la propia norma- notoria
gravedad, pues no cualquier ofensa por insignificante que sea, puede justificar
la revocacin (ver Borda, op. y loc. cits., pg. 327 n 1614, b; Belluscio, op. y
loc. cits., pg. 160 n 2), que tienda a destruir la reputacin del donante en sus
aspectos ms esenciales, tales como la probidad o las costumbres, esto es, que
no sea vaga, sino que contenga hechos circunstanciados (ver Zago en Bueres,
op. y loc. cits., pg. 182, donde se menciona el criterio de Pothier, citado por
Salvat-Acua Anzorena, Tratado de Derecho Civil Argentino - Fuentes de las
obligaciones, 2a. ed., 1954, t. III, pg. 95).
Resalta primero el sentenciante, con relacin a los hechos, la relacin
de amistad que una a las partes: entre las partes existi desde siempre una
relacin de amistad y afecto, proveniente de la habida entre los padres de la
demandada y la actora.
De lo probado resulta que: esa estrecha vinculacin se rompi hacia el
ao 2000 o 2001, lo que deriv en que ya no hubiera contacto entre ellas
Empero, se desconoce -o, por lo menos, no se encuentra fehacientemente pro-
bado- el motivo de la ruptura, aun cuando parecera provenir de una acusa-

cin de estafa de parte de la donante a la donataria, problema derivado de
un cheque o de una cuenta bancaria que tenan en conjunto Lo cierto es
que -como dijera anteriormente- todo vnculo entre ellas parece haber des-
aparecido, tanto que a partir de all la seora K. tuvo que ser atendida por
su empleada domstica -su actual heredera testamentaria y continuadora de
esta accin- o sus vecinos, sea para los diversos trmites a efectuar, como la
concurrencia a los mdicos, compras diversas, asistencia a peluquera, etc
El referido problema de la hipottica estafa que -destaco una vez ms- no se
halla demostrada en autos, deriv en una carta-documento que la donante le
remitiera a su contraria en marzo de 2001, por medio de la cual la intimaba
a rendir cuentas de los fondos que haba retirado de la cuenta conjunta que
tenan en el Banco Ro, otorgndole un plazo de diez das y bajo el apercibi-
miento de iniciarle acciones judiciales contestada por la demandada por la
misma va en los primeros das del mes de abril de dicho ao y que, despus
de negar cualquier obligacin de rendir cuentas, le comunica que se har pre-
sente en el domicilio de la emplazante el 17-4-01 a las 14 horas a fin de aclarar
la cuestin, rematando la misiva en los siguientes trminos: ...Le sugiero estar
debidamente preparada para tal reunin, ya que es sta la ltima ocasin en
la que har algo a ttulo gratuito por Ud..
Luego de considerar situaciones similares en materia de divorcio
con cita de abundante doctrina, concluye el doctor CALATAYUD: Empe-
ro, cuando los agravios son proferidos como reaccin a un ataque directo y
personal contra el que los profiere, no hay injuria, pues el animus defendendi
excluye el animus injuriandi (ver Belluscio, op y loc. cits., pg. 161 n 4, con cita
de Pothier, Trait des donations entre vifs et des testamentes, pg. 494 y de
Acua Anzorena en Salvat-Acua Anzorena, t. III n 1713, a).
Ello establecido, es mi conviccin que las conductas omisiva y activa lleva-
das a cabo por la demandada no pueden considerarse como revestidas de la
suficiente gravedad como para derivar en la revocacin de la donacin que la
primitiva actora hiciera en su favor. Es que, como dijera, no cabe duda que el
virtual abandono en que incurriera respecto de ella se debi a la velada im-
putacin que aqulla le efectuara a travs del emplazamiento documentado
a rendir cuentas, situacin que seguramente cre un estado de tirantez que
deriv en el virtual rompimiento de la amistad fraternal que entre ellas existi

hasta ese momento
Por estas consideraciones, voto para que se revoque la sentencia de fs.
632/35 y se rechace la demanda impetrada, con costas de ambas instancias
en el orden causado, habida cuenta de las particularidades de la causa en
orden a la edad y estado de salud de la actora, lo que la pudo inducir a consi-
derarse con suficiente derecho a promoverla (art. 68, segunda parte, del Cd.
Procesal).
Los doctores Mirs y Dupuis, por anlogas razones a las expuestas por el
doctor Calatayud, votaron en el mismo sentido. Con lo que termin el acto.
Y Vistos: En atencin a lo que resulta de la votacin de que instruye el
acuerdo que antecede, se revoca la sentencia de fs. 632/35 y se rechaza la
demanda impetrada, con costas de ambas instancias en el orden causado,
difirindose la regulacin de los honorarios de los profesionales intervinientes
para la oportunidad correspondiente. Mario P. Calatayud. Osvaldo D.
Mirs. Juan C. G. Dupuis.
Hemos querido graficar con dos sentencias, la valoracin judicial de
una norma tan esquiva en la correlacin entre su contenido y la realidad
que el juez debe contemplar, a la par de dar a la cuestin una informacin
acabada.
c. Si los priva injustamente de bienes que integran su patrimonio.

La privacin de bienes puede reflejarse tanto en el hurto sutil de di-
nero, joyas, valores u otros bienes que tiene el donante, sino tambin en
impedir su uso y goce, como seran artefactos del hogar que no se ayuda
a reparar o reponer, o el automvil del donante que utiliza el donatario
o cualquier instrumento que sea necesario al donante para mantener su
calidad de vida y dignidad.
Tambin cuando suceden cuestiones litigiosas sobre la propiedad de
los inmuebles u otros bienes del donante, y el donatario se los apropia,
impidiendo el ejercicio de sus derechos.
Si partimos de la clebre expresin de ORTEGA Y GASSET sobre la per-
sona y sus circunstancias, debemos reconocer que nadie puede vivir en
soledad ni apartado de todo aquello que en el momento le ha tocado
vivir, y habiendo alguien que ha sido beneficiado con una donacin, no

puede ser justificado en la actitud del donatario de ayudar a preservar el
patrimonio que es lo que hace, junto a las personas, la circunstancia en
el desarrollo de la vida diaria del donante.
d. Haber rehusado alimentos.

Ya nos hemos referido a la obligacin alimentaria del donante al co-
mentar el artculo 1559 CCyC, al que nos remitimos.
No obstante recordamos desde el Cdigo velezano que al tratar las
causales de revocacin en el art. 1858 inc. 3, dejaba su desarrollo como
en nuestro supuesto a otro artculo, como era el art. 1862: La revocacin
de la donacin tiene tambin lugar por causa de ingratitud, cuando el do-
natario ha dejado de prestar alimentos al donante, no teniendo ste padres
o parientes a los cuales tuviese derecho de pedirlos, o no estando stos en
estado de drselos.
De la sola lectura, resulta el estado de necesidad del donante. No po-
dr invocarlo si su situacin econmica le permite tenerlos por s, o exis-
ten los que primariamente tienen obligacin de prestrselo y estn en
condiciones de hacerlo.
El dejar de prestarlos, comprende tanto el haber estado dndolos y
suspender su cumplimiento, como el no habrselos dado nunca, en cuyo
caso, es ineludible la necesidad de acreditar el pedido y de la necesidad
en la rbita judicial.
Se trata la presente, de una obligacin legal, que no excluye la con-
vencional que pudiera resultar de una donacin con cargos de alimentos,
dado que a ello se pudo haber obligado el donatario as como a pagar las
deudas del donante que marcan una excepcin a las reglas generales, y
se encuadran en la convencin.
Pero la que resulta del art. 1559 CCyC es legal, tal como lo seala Gus-
tavo A. BOSSERT referido al art. 1837 del CC: En nuestro ordenamiento existe
tambin una obligacin alimentaria de fuente legal, pero que no tiene como
fundamento los vnculos de familia, sino la gratitud que debe existir de parte del
donatario hacia el donante, y que se halla contemplada en el art. 1837 del C-
digo Civil (Rgimen Jurdico de los Alimentos, Ed. Astrea, Bs.As., 1993, pg. 2).
Uno de los problemas que presenta esta obligacin, es en el supuesto

de pluralidad de donatarios, dado que todos estn obligados, pero sin
existir precisiones en qu orden.
BELLUSCIO rechaza la opinin de BUSSO que implica al ltimo dona-
tario por falta de disposicin legal en ese sentido, imputando a todos, y
define el valor, sobre la base del valor de lo donado antes que al patri-
monio del donatario. La accin se puede dirigir contra todos en forma
indistinta y de no hacerlo, los demandados podran exigir la contribucin
de los otros (ob. y t. cit. pg. 121).
Luego de citar los cuatro supuestos de revocacin por ingratitud, el
prrafo final del art. 1571 CCyC aclara que no es necesaria la condena
penal para la revocacin de la donacin, como ya lo anticipramos, y que
slo es necesaria la prueba de los hechos encuadrados en los casos se-
alados.
ARTICULO 1572. Negacin de alimentos. La revocacin de la donacin

por negacin de la prestacin de alimentos slo puede tener lugar
cuando el donante no puede obtenerlos de las personas obligadas por
las relaciones de familia.
Como ya se sealara precedentemente, nuestro ordenamiento es-

tablece las prioridades para el cumplimiento de la obligacin alimen-
taria, primero por razn de parentesco y luego por cuestiones de in-
gratitud.
Para llegar a esta ltima, hay que superar la primera y demostrar
que ningn pariente incluido en la misma lo puede prestar.
El artculo 357 CCyC establece el lmite de parientes comprendidos
y de ser varios quienes deben prestarlo o cmo.
Para obtener el cumplimiento de la obligacin alimentaria por
gratitud es necesario reclamarlo al donatario, y el art. 543 CCyC es-
tablece el proceso ms breve que establezca la ley local para peti-
cionarlo.
El donante que pide alimentos debe probar conforme al art. 545
CCyC que le faltan los medios econmicos suficientes y la imposibilidad
de adquirirlos con su trabajo, cualquiera que sea la causa que haya

generado tal estado.
A su vez, el donatario demandado, debe probar que existen pa-
rientes obligados, como sucede cuando se discute entre parientes
en que el requerido debe probar que existe otro pariente de grado
ms prximo o de igual grado (art. 546 CC).
Entendemos como en esos supuestos que se debe demostrar
que hay algn pariente que se encuentra en condicin de prestar los
alimentos, pero si no se logra ese objetivo, nace entonces la obliga-
cin por razn de ingratitud, habiendo mediado una donacin.
La norma que comentamos es clara cuando seala que el recla-
mo de alimentos prospera cuando el donan te no puede obtenerlos
de las personas obligadas por las relaciones de familia y en ello
se incluye no solamente por no existir tales parientes, sino por no
encontrarse en condiciones de prestarlos o por la sola negativa, re-
sultando infructuoso al donante el cobro.
Eso no impide que si las acciones trabadas contra los parientes
obligados prosperen, el donatario que los est prestando deba se-
guir hacindolo. En tal caso, conforme al rgimen general, podra
exigir la repeticin de lo pagado o la proporcin de lo que a cada
uno corresponda si sin varios. As lo indica el art. 549 CCyC.
La mora en el pago, genera intereses, y stos, a tenor de lo dis-
puesto en el art. 562 CCyC representan una tasa equivalente a la
ms alta que cobran los bancos a sus clientes, conforme a la regla-
mentacin del Banco Central, sin perjuicio de otras que disponga el
juez, entre las que recordamos, frente a la imposibilidad de indexa-
cin de deudas, la admisin para el pago de alimentos, en razn de
tratarse de valores necesarios para la subsistencia de la persona.
Se autorizan medidas para asegurar el cumplimiento que podr
tomar el juez, conforme al art. 553 CCyC y en el artculo siguiente se
regulan las situaciones que pueden dar lugar al cese de la obligacin
alimentaria: a. si el alimentado incurre en alguna causal de indigni-
dad. En tal caso nos remitimos al derecho sucesorio, que en el art.
2281 se refiere a los que son indignos para suceder, y que incluye
entre otros a los parientes que no prestaron alimentos al causante

(inc. e) y los que han incurrido en las dems causales de ingratitud
que permiten revocar las donaciones (inc. i).
Estos supuestos estn relacionados mas con el donante que
puede exigir que con el donatario que debe pagar, y por tanto la
indignidad, que no regula la revocacin de la donacin sino el cese
del cumplimiento de la obligacin alimentaria, deber tomarse en la
misma medida que la que dio lugar a la ingratitud del art. 1571 CCyC,
especialmente a los dos primeros incisos, referido al atentado con-
tra la vida o la persona del obligado y a las personas comprendidas
con l, y las injurias a todos ellos.
Podra incluirse tambin la tercera, que es la privacin de bienes
del donatario que paga, por obra del donante que exige los alimen-
tos, porque de esa forma est contribuyendo al empobrecimiento
de su deudor. Queda excluido el ltimo supuesto porque es el con-
trario del que tratamos.
Las otras dos causales de cese de la obligacin alimentaria por
el donatario, son la muerte de ste o del alimentado, por cuanto
es una obligacin personal, que no se traslada a los herederos y la
ltima es el cese de las condiciones que habilitaron la peticin de
alimentos. La mejor fortuna del alimentado, por haber recibido una
herencia, recuperado el trabajo u obtenido ayuda de parientes obli-
gados, determina el cese de la obligacin alimentaria, que deber
ser probada en la misma forma como se debi probar la necesidad
de los mentados alimentos.
ARTICULO 1573. Legitimacin activa. La revocacin de la dona-

cin por ingratitud slo puede ser demandada por el donante
contra el donatario, y no por los herederos de aqul ni contra los
herederos de ste. Fallecido el donante que promueve la deman-
da la accin puede ser continuada por sus herederos; y fallecido
el demandado, puede tambin ser continuada contra sus here-
deros.
La accin se extingue si el donante, con conocimiento de causa,

perdona al donatario o no la promueve dentro del plazo de ca-
ducidad de un ao de haber sabido del hecho tipificado de la
ingratitud.
El artculo viene a resolver un viejo problema que haba plantea-

do el art. 1864 del CC, en tanto facultaba para interponer la deman-
da, tanto al donante como a sus herederos.
Se planteaba desde esa extensin, si la accin era estrictamente
personal, o, como resultaba de la facultad de los herederos, poda
estar afectando el derecho del donante por la accin oblicua de los
acreedores del donante que pretendan la reincorporacin del bien
en el patrimonio respectivo, y al mismo tiempo, si era posible la ce-
sin del derecho del donante.
Se trataba de saber entonces si era una accin personal, inhe-
rente a la persona, con fundamento claro en el aspecto sancionato-
rio, diferenciado de las otras causales de revocacin, que lo son en
funcin del inters del donante.
Al respecto sealaba SALVAT El legislador ha tenido en cuenta,
ante todo, que la revocacin se autoriza en ste caso como una sancin
penal para el donatario, impuesta por la violacin del deber moral de
gratitud que tena para con el donante por el acto generoso, que la do-
nacin representaba para con l (Tratado, Fuente de las Obligaciones,
T III, ob. cit., pg. 101).
Deduce de ello que no puede ser ejercida por los acreedores,
y ello es por dems razonable, por cuanto el perdn es uno de los
actos ms aferrado a la intimidad de la persona y a la valoracin de
la conducta del ofensor.
En igual sentido se pronunciaron otros autores. ZAGO expresa-
ba que ni los acreedores del donante ni los de sus herederos estaran
facultados para deducir la accin, como asimismo, coincidentemente
con Borda, que la accin no puede ser cedida ni por el donante ni por
quienes ocupan su lugar con motivo de la sucesin. La norma del 1864
implica en forma inequvoca que se trata de una accin de carcter
estrictamente personal, no resultando explicable admitir un posible di-

vorcio entre la accin y la facultad de perdny que dejara al posible
cesionario a merced de la buena o mala fe del cedente (en BUERES,
Cdigo Civil, cit., t. 4D, pg. 192).
Concluamos entonces en nuestra obra sobre donaciones: En-
tendemos que la valoracin de las conductas en tanto estn en jue-
go principios ticos y de profundo contenido personal, no pueden
ser contaminadas con intereses econmicos para justificar la recu-
peracin de bienes que sirvan de garanta a los acreedores, ni contra
el donante, ni contra sus herederos.
Si los acreedores del donante no pudieron atacar la donacin
por ser posteriores a su consumacin, o si siendo anteriores, no
preservaron sus crditos, tomando las medidas cautelares que le
impidieran al donante transferir sus bienes, no pueden luego de
consumado el hecho, pretender interferir en la conducta ntima del
donante, para resarcirse con ellos.
En igual medida, lo que el causante deja a sus herederos, y sobre
lo que sus acreedores (de los herederos) podrn cobrarse, es un
patrimonio existente al momento de su muerte, y no potenciales
futuras incorporaciones, que ellos hagan por va subrogatoria, des-
pojando a los herederos de su facultad ntima de perdonar, lo que el
causante no tuvo oportunidad de hacer. (Ob. cit. pg. 454).
Esta es la nica interpretacin que resulta de la nueva norma
que comentamos y compartimos con el acierto de la reforma.
Distinta es la situacin del donante que ha iniciado la accin, por-
que en tal caso su voluntad resulta precisa en cuanto a la revocacin,
y una vez iniciada debe ser continuada para la recuperacin del objeto
donado, an ante la muerte del donatario, contra sus sucesores, que
no deben gozar de lo que su causante adquiriera sujeto a revocacin.
La nica forma de interrumpir la accin interpuesta es mediante
el perdn del donante al donatario, pero para ello, debe haber to-
mado pleno conocimiento de la causal de ingratitud.
Cualquiera sea la forma en que se pruebe ese conocimiento, sin
importar si lo es por accin judicial o simple repudio particular, es
suficiente para justificar el conocimiento y si a partir de l, expresa

su perdn, se extingue la accin.
Si tomamos como referencia del perdn, el que se da en materia
sucesorio frente a la indignidad del heredero, podemos insinuar un
parmetro de su expresin. Segn el art. 2282 El perdn del cau-
sante hace cesar la indignidad. El testamento en que se beneficia al
indigno, posterior a los hechos de indignidad, comporta el perdn,
excepto que se pruebe el desconocimiento de tales hechos por el
testador.
Sobre este supuesto, podemos decir que el perdn para revocar
una donacin frente a la ingratitud del donatario, requiere no slo
el conocimiento de la misma, sino tambin un hecho posterior que
demuestre esa voluntad, como podra ser cualquier manera de be-
neficio al donatario, prstamo para construir en el bien donado, o
dado para levantar gravmenes que pesen sobre l, o habitarlo para
trabajar en su empresa a fin de favorecer su situacin econmica, o
la incorporacin a una sociedad por cesin gratuita de acciones de
su propiedad, o cualquier otro hecho que pueda demostrar la inten-
cin de impedir la sancin al donatario ingrato.
En cuanto a los destinatarios de la accin del donante, la nueva
norma reitera la regulacin que daba el art. 1865 del CC, admitiendo
la accin slo contra el donatario, salvo que ya el donante hubiera
interpuesto la accin, y muerto el donatario, debe continuar contra
sus herederos, como ya lo anticipamos.
Decamos en nuestra obra sobre donaciones, coincidente con lo
ahora resuelto, que Mientras el donante no interponga la accin,
puede suponerse su voluntad de perdonar y por tanto, no tiene jus-
tificacin la accin despus de la muerte del donatario, beneficin-
dose con ello sus herederos. Pero si el donante ya ha interpuesto
la accin contra el donatario, su muerte no exime a los herederos
de la continuacin de la accin, porque queda clara la voluntad de
revocar del donante. (SALVAT, Tratado Ob. cit., pg. 103; ZAGO, en
BUERES, ob. y t cit., pg. 170; BELLUSCIO, Ob. y t. cit., pg. 194)
(Ob. cit., pg. 455).
El ltimo prrafo del art. 1573 CCyC que comentamos, deja sen-
tada una presuncin a favor de la voluntad de perdonar, establecien-
do en un ao, el plazo en que el donante agraviado, en condiciones
de revocar, y con pleno conocimiento de la ingratitud del donatario,
no promueve la accin. Se trata -como lo dice expresamente- de un
plazo de caducidad, y por tanto, opera por el solo transcurso del
tiempo, sin que sea necesario intimacin, notificacin o manifesta-
cin alguna.
Es una demostracin ms, de la importancia del perdn, que
magnifica la conducta bondadosa de la persona que lo expresa, an-
tes que la respuesta a los agravios.
TEMA 2: ASENTIMIENTO CONYUGAL Y

PODERES ENTRE CNYUGES Y CONVIVIENTES
EN EL CDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIN
por Natalio Pedro ETCHEGARAY
(Colaboracin preparada para la Revista Notarial)
El sistema legal del CCyC respecto del asentimiento conyugal

se aplica a todos los bienes gananciales de la comunidad con-
yugal que explicita el artculo 470, con diferencias especficas
respecto del bien donde se encuentra la vivienda familiar. La
vivienda familiar, convertida en este Cdigo en uno de los pi-
lares de la organizacin civil, borra diferencias entre bienes
propios y gananciales y se crea para la misma un sistema de
proteccin, inclusive a salvo de cnyuges, como lo acredita la
excepcin que instala el artculo 459 al reenviar al 456, art-
culo ste que se refiere exclusivamente a la vivienda familiar
y puntualiza -en una clara asimilacin a las garantas que
brinda la afectacin al rgimen de vivienda en los artculos
244 a 256- que la vivienda familiar solamente puede ser eje-
cutado por deudas contradas con la conformidad de ambos
cnyuges.
I. EL ASENTIMIENTO CONYUGAL Y CONVIVENCIAL EN EL CDIGO CIVIL

Y COMERCIAL DE LA NACIN
Como lo expresamos oportunamente, en ocasin de introducirse

por el artculo 1277 en el derogado Cdigo Civil el concepto jurdico
del asentimiento conyugal (1): el art. 1277 no llega constituir una co-
disposicion conjunta de ambos cnyuges, ya que precisamente el art. 1276
expresa lo contrario y la autorizacin judicial en ausencia de justa causa
para oponerse, nos indica que no es un derecho potestativo del cnyuge
no titular, y que la iniciativa negocial, econmico-financiera, la decisin de
disponer y las condiciones del contrato son de exclusivo resorte del cnyuge
titular, que ni siquiera divide el precio obtenido con su socio en los ganancia-
les, ya que puede disponer del dinero de la venta, invirtindolo como creyere
conveniente, puesto que no se pretender que cada enajenacin de un bien
ganancial, constituye una liquidacin parcial de la sociedad conyugal .
Hoy el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin trata en diversos art-
culos el tema del asentimiento conyugal y crea dificultades para una
interpretacin armnica de los mismos, pues en el artculo 456, en un
claro defecto de tcnica legislativa, a pesar de enunciar actos que re-
quieren asentimiento trata exclusivamente el caso de la vivienda familiar.
El artculo siguiente -457- se refiere, ya en forma general, a los requisitos
del asentimiento imponiendo la mencin del acto en s -por ejemplo
venta- y sus elementos constitutivos -por ejemplo precio-. El artculo
458 -autorizacin judicial- se refiere en general a todas las ocasiones y
circunstancias en que se trate el tema asentimiento conyugal.
En el art. 459 -Mandato entre cnyuges- se refiere a la posibilidad gene-
ral de los cnyuges de otorgarse, el uno al otro, poder para representarlo en
el ejercicio de las facultades que el rgimen matrimonial le atribuye, y enun-
cia una excepcin que se refiere exclusiva y concretamente al artculo 456,
que como vimos se circunscribe a la vivienda familiar, y en consecuencia no
alcanza con esa prohibicin al asentimiento para los dems bienes ganan-
ciales, de los que recin se ocupa en el artculo 470.
Por lo tanto el sistema legal del CCyC respecto del asentimiento con-
yugal se aplica a todos los bienes gananciales de la comunidad conyugal
que explicita el artculo 470, con diferencias especficas respecto del bien
donde se encuentra la vivienda familiar. La vivienda familiar, convertida en
este Cdigo en uno de los pilares de la organizacin civil, borra diferencias
entre bienes propios y gananciales y se crea para la misma un sistema de
proteccin, inclusive a salvo de cnyuges, como lo acredita la excepcin
que instala el artculo 459 al reenviar al 456, artculo ste que se refiere
exclusivamente a la vivienda familiar y puntualiza -en una clara asimilacin
a las garantas que brinda la afectacin al rgimen de vivienda en los art-
culos 244 a 256- que la vivienda familiar solamente puede ser ejecutado
por deudas contradas con la conformidad de ambos cnyuges.
Respecto de los convivientes no corresponde diferenciar entre bienes

gananciales o propios, por cuanto el derecho del conviviente surge de ha-
bitar un inmueble junto con el titular del mismo, como consecuencia de
una unin basada en relaciones afectivas de carcter singular, pblica, no-
toria, estable y permanente, con la que comparte un proyecto de vida en
comn, sean del mismo o de diferente sexo (art. 509).
El artculo 522 reitera para los convivientes la esencia del artculo 456,
circunscribindose la obligatoriedad del asentimiento del conviviente a la
disposicin, por parte del titular, del inmueble donde se instal la vivienda
familiar.
En consecuencia debe extenderse al conviviente la prohibicin de
otorgar poder al titular para darse a s mismo el asentimiento convivencial,
en la disposicin de la vivienda familiar.
En lo relativo a las diferencias entre convivencia como hecho en s y la
unin convivencial inscripta, no encontramos ninguna esencial, por cuan-
to la inscripcin en el Registro que corresponda, es solamente uno de los
medios probatorios de la unin convivencial, ya que puede acreditarse
por cualquier otro (arts. 511 y 512 CCyC).
Una situacin y solucin similar brinda, tanto para cnyuges como
para convivientes, el artculo 250 referido al inmueble afectado al rgimen
de vivienda, que sustituy al anterior rgimen de bien de familia (ley
14.394).
II. BIENES GANANCIALES
El citado artculo 470 al tratar lo relativo a la administracin y

disposicin de los bienes gananciales, tal como lo haca el artculo
1276 del Cdigo derogado, declara que le corresponde a cada uno
de los cnyuges respecto de los bienes que ha adquirido. Sin embar-
go es necesario el asentimiento del otro para enajenar o gravar los
siguientes:
a- Los bienes registrables.
b- Las acciones nominativas no endosables y las no cartulares, con
excepcin de las autorizadas para la oferta pblica. La infraccin del
asentimiento en estos casos, no es oponible a terceros portadores de

buena fe. Se considera de buena fe al adquirente de un ttulo valor in-
corporado al rgimen de la deuda pblica (art. 1824).
c- Las participaciones en sociedades, excepto las autorizadas para la
oferta pblica.
d- Los establecimientos comerciales, industriales o agropecuarios.
e- Las promesas de actos comprendidos en los incisos anteriores. Por
interpretacin doctrinaria de este inciso se impone a los boletos de
compraventa el asentimiento del cnyuge del titular y consecuente-
mente las cesiones de derechos de los mismos, teniendo en cuenta
adems la posibilidad legal de su registro, que les otorga el artculo
1170 del CCyC. Esta incorporacin de los boletos de compraventa entre
las promesas de contrato ha permitido restaurar en nuestro medio,
ms all de lo puramente lingstico, la discusin sobre si constituyen
un contrato o una promesa de contrato, discusin que atrasa ms de
50 aos en la doctrina jurdica argentina.
El prrafo final de este artculo vuelve a complicar la interpretacin
armnica de los artculos referidos al asentimiento conyugal, al indicar
para el asentimiento y su omisin la aplicacin de los artculos 456 a
459, as en general sin distincin alguna, cuando, como aclaramos en
el punto IV, el artculo 456 se refiere en forma exclusiva a la vivienda
familiar y la prohibicin del artculo 459, remite exclusivamente al 456.
Reenviamos a lo all expresado.
III. DIFERENCIA ESENCIAL ENTRE ASENTIMIENTO PREVIO Y PODER PARA

DAR EL ASENTIMIENTO
La diferencia terica entre el asentimiento brindado directamen-

te por el cnyuge -declaracin de voluntad unilateral- y el poder es-
pecfico para darlo oportunamente -declaracin de voluntad unila-
teral y recepticia- tuvo su reflejo legal en el Cdigo Civil y Comercial
de la Nacin. As el artculo 457 expresa: En todos los casos en que se
requiere el asentimiento del cnyuge para el otorgamiento de un acto
jurdico, aqul debe versar sobre el acto en s y sus elementos cons-
titutivos. Vemos entonces que la reforma introduce un agregado

a las decisiones jurisprudenciales que, de acuerdo a una doctrina
mayoritaria, haban impuesto que el asentimiento deba necesaria-
mente mencionar el inmueble objeto del negocio, al exigir ahora la
mencin del acto en s y sus elementos constitutivos.
En cambio cuando se decide otorgar un poder para dar el asenti-
miento, el artculo 375 inc. b. propone: Son necesarias facultades ex-
presas para: b) otorgar el asentimiento conyugal, si el acto lo requiere,
caso en el que deben identificarse los bienes a que se refiere. Ve-
mos entonces que si el asentimiento se otorga por medio de apode-
rado, el poderdante puede delegar en su representante el control de
los elementos constitutivos del acto que realizar el apoderado, li-
mitndose solamente a indicar el inmueble objeto del mismo, como
era la doctrina y jurisprudencia interpretativas del artculo 1277 del
Cdigo derogado. Ello se basa en la esencia de la representacin vo-
luntaria en la que el poderdante deposita en el representante toda
la confianza que de l espera y a que le obligan los distintos incisos
del artculo 372: fidelidad, lealtad, reserva; cumplimiento de las ins-
trucciones y el desarrollo de una conducta segn los usos y prcticas
del trfico...
Respecto del anlisis de la posibilidad de otorgarse este poder
entre los cnyuges y sus limitaciones legales lo analizamos en el pa-
rgrafo siguiente.
IV. PODERES ENTRE CNYUGES. LIMITACIN
Ya indicamos al comienzo las dificultades de interpretacin que

ocasiona el artculo 469 del CCyC cuando dice: Uno de los cnyuges
puede dar poder al otro para representarlo en el ejercicio de las facul-
tades que el rgimen matrimonial le atribuye, pero no para darse a s
mismo el asentimiento en los casos en que se aplica el artculo 456.
La facultad de revocar el poder no puede ser objeto de limitaciones. Ex-
cepto convencin en contrario, el apoderado no est obligado a rendir
cuentas de los frutos y rentas percibidos.
Para interpretar este artculo podemos partir de la base legal

de la imposibilidad que tienen los cnyuges de contratar entre s
mientras permanezcan en el rgimen de comunidad, que establece
el inciso d. del artculo 1002 del CCyC. La enumeracin de las incapa-
cidades de derecho entre los cnyuges que traa el derogado Cdigo
Civil, contrato por contrato, ha sido suplantada en el CCyC por la
regla general que expresa el citado 1002 y al incluir all a los cn-
yuges que se encuentren bajo el rgimen de comunidad, les quit
toda posibilidad de contratar entre s, excepto especial autorizacin
del mismo Cdigo. La autorizacin especial para convenir entre si el
contrato de mandato aparece en el artculo 459, extendindolo a la
concesin de poderes para representarse, el uno al otro, en el ejer-
cicio de todas las facultades que le atribuye el rgimen matrimonial:
por ejemplo disponer y gravar sus bienes propios y gananciales. Esa
cantidad de posibilidades de representacin recproca, tiene un l-
mite expreso: darse a s mismo, en representacin del otro cnyuge,
el asentimiento conyugal en los casos del artculo 456. Y a qu se
refiere exclusivamente este artculo?: a la vivienda familiar. Es que la vi-
vienda familiar, a partir de este Cdigo Civil y Comercial, constituye uno
de los elementos esenciales de la organizacin jurdica civil argentina.
Lo refirma cuando la erige en el asiento material y formal de la figura ju-
rdica de la convivencia, verdadera novedad legislativa para el derecho
civil argentino (arts. 246, 250, 518 y 522 del CCyC).
V. POSIBILIDAD DE CONVERTIR EL PODER NULO EN ASENTIMIENTO

VLIDO
Creemos, por aplicacin de la doctrina de la conversin que es-

tablece el artculo 384 del CCyC, que se puede considerar vlido el
poder conferido por un cnyuge al otro para dar el asentimiento a la
disposicin de la vivienda familiar, si reuniera los requisitos exigidos
por el artculo 457: la mencin del acto en s y sus elementos cons-
titutivos. En apoyo de este aserto exponemos los fundamentos de
Marcelo Nstor FALBO en su comentario al artculo 384 Conversin
del CCyC (2): Este artculo importa la incorporacin en nuestro derecho

positivo del instituto de la conversin con carcter general. En rigor,
convertir es hacer que una cosa se transforme en algo distinto de lo que
era. La norma en cuestin presupone la existencia de un acto nulo, que
se transforma en uno distinto vlido.
En efecto, si del poder surge indubitablemente la intencin de
disponer de un bien y se detallan los elementos esenciales del con-
trato previsto -por ejemplo precio mnimo en el caso de ventas o
monto mximo en el caso de constitucin de derechos reales de
garanta- no pueden quedar dudas del fin prctico perseguido por
las partes y en definitiva que era lo que ellas hubieran querido, si
hubiesen previsto la nulidad.
VI. ASENTIMIENTOS ANTERIORES AL 1 DE AGOSTO DE 2015
Debe tenerse presente que los asentimientos conyugales otorga-

dos con anterioridad al 1 de agosto de 2015 conservan su vigencia
si su redaccin cumple, en cada caso, con las exigencias que esta-
blece el CCyC.
En el caso que el negocio al que se asiente tuviera fecha cierta
anterior a la entrada en vigencia del CCyC, podr utilizarse un asen-
timiento especfico que cite el bien objeto del negocio, aunque no
contenga el detalle de sus elementos constitutivos (art. 7 CCyC).
VII. FORMA DEL ASENTIMIENTO
La forma jurdica requerida para dar el asentimiento anticipado,

o para otorgar poder de representacin para darlo oportunamente,
no tiene una determinacin legal, slo es necesario otorgarla en un
documento de la misma calidad formal que la requerida para el ne-
gocio cuya realizacin se asiente. Se le aplican en consecuencia los
artculos 284 y 285 del CCyC sobre libertad de formas y forma im-
puesta, respectivamente, as como los artculos relativos a forma de
los contratos -artculos 1015 en adelante- y especialmente los cuatro
incisos del artculo 1017 que detallan los contratos que deben ser
otorgados por escritura pblica.
VIII. ENSAYO DE APLICACIN PRCTICA
A- Negocios de disposicin posteriores al 31/7/2015

Vivienda familiar
Asentimiento coetneo. Se da en el boleto y en el acto de la escri-

turacin por el cnyuge o el conviviente.
Asentimiento previo. Se confiere por el cnyuge o el conviviente
en instrumento que tenga la forma exigida para la naturaleza del
contrato que se asiente y en el que se detalle el bien que se dispone
y los elementos constitutivos de aqul (art. 457).
Asentimiento por apoderado. En el instrumento de la represen-
tacin debe constar el bien objeto del acto que se asiente y no es
necesario detallar los elementos constitutivos de aqul (art. 375 inc.
b). No puede ser apoderado el cnyuge o el conviviente (art. 459).
OTROS BIENES GANANCIALES
Asentimiento coetneo. Se da en el boleto y en el acto de escritu-

racin por el cnyuge.
Asentimiento previo. Se confiere por el cnyuge en instrumento
que tenga la forma exigida para la naturaleza del contrato que se
asiente y en el que se detalle el bien que se dispone y los elementos
constitutivos de aqul.
necesario detallar los elementos constitutivos de aqul. Puede ser
apoderado tambin el cnyuge.
B- Negocios con fecha indubitable pendientes de escrituracin

al 1 /8/2015
Vivienda familiar
Asentimiento coetneo. Se da en el acto de la escrituracin por el

cnyuge o el conviviente.
Asentimiento previo. Se confiere por el cnyuge o el convivien-
te en instrumento que tenga la forma exigida por la naturaleza del
contrato que se asiente y en el que se detalle el bien que se dispone.
apoderado tambin el cnyuge o conviviente.
OTROS BIENES GANANCIALES
Asentimiento coetneo. Se da en el acto de escrituracin por el

cnyuge.
Asentimiento previo. Se confiere por el cnyuge en instrumento
que tenga la forma exigida para la naturaleza del contrato que se
asiente y en el que es slo necesario que se detalle el bien que se
dispone (Se aplica el derecho y jurisprudencia anterior)
apoderado tambin el cnyuge.
C- Caso especial I
Bien propio o ganancial sede del hogar conyugal con hijos me-
nores o incapaces
Si la disolucin del matrimonio se produjo antes del 1/8/2015, de

acuerdo al ltimo prrafo del artculo 1277 del Cdigo Civil enton-
ces vigente, es necesario el asentimiento del ex cnyuge, se trate de
bien propio o ganancial, mientras existan hijos menores o incapaces

del disuelto matrimonio.
Se considera que este derecho del cnyuge que se retir del ho-
gar conyugal, permanece vigente mientras existan hijos menores o
incapaces del disuelto matrimonio, aun cuando no se reitera en el
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. (Art. 7 CCyC).
Asentimiento coetneo. Se da en el acto de la escrituracin por el
excnyuge.
Asentimiento previo. Se confiere por el excnyuge en instrumento
que tenga la forma exigida por la naturaleza del contrato que se
asiente y en el que se detalle el bien que se dispone. (Por ser de
aplicacin inmediata el art. 459).
necesario detallar los elementos constitutivos de aqul. No puede
ser apoderado el excnyuge. (Por ser de aplicacin inmediata el art.
459).
D- Caso especial II
Cnyuges divorciados con bienes de titularidad singular. Actua-
cin del no titular. Asentimiento o codisposicin
El art. 482 del CCyC trae una novedad en las reglas de adminis-
tracin en la etapa de indivisin poscomunitaria del rgimen de co-
munidad matrimonial. Novedad desde su concrecin en texto legal,
porque ya se haba expuesto y adoptado en la doctrina civil y en la
notarial, por los trabajos de Eduardo Zannoni y de Rubn Lamber,
respectivamente.
El art 482 expresa: Si durante la indivisin poscomunitaria los
excnyuges no acuerdan las reglas de administracin y disposicin de
los bienes indivisos, subsisten las relativas al rgimen de comunidad en
cuanto no sean modificadas en esta Seccin. Cada uno de los copartci-
pes tiene la obligacin de informar al otro, con antelacin razonable, su
intencin de otorgar actos que excedan de la administracin ordinaria
de los bienes indivisos. El segundo puede formular oposicin cuando el

acto proyectado vulnera sus derechos.
En otras palabras, a partir del divorcio, si los cnyuges no acuer-
dan otra cosa, sigue vigente el sistema de asentimiento que hemos
esbozado precedentemente, con la siguiente modificacin: el titular
debe informar al otro, con antelacin razonable, su intencin de
otorgar actos que excedan de la administracin ordinaria de los bie-
nes indivisos y el no titular puede formular oposicin cuando el acto
proyectado vulnera sus derechos.
Este aspecto de la norma nos pone frente a un problema de in-
terpretacin, que en definitiva lo resolver, en cada caso la justicia:
qu quiere decir antelacin razonable? Nstor D. Lamber (3) se
pregunta: cul es el plazo de antelacin razonable y se contesta: no
tiene solucin legal, se trata de una cuestin de hecho que deber no
ser intempestiva, dndole al otro la oportunidad de evaluar el acto y
ejercer su derecho de oposicin, lo que depender de la complejidad de
cada acto propuesto y la naturaleza de los bienes, por lo que quedar
siempre su determinacin al arbitrio de la decisin judicial.
Cobra importancia para el notario apreciar, con relacin al acto a
instrumentar y la naturaleza de los bienes, si el asentimiento antici-
pado que presenta el titular del bien, rene los requisitos necesarios
para poder ser considerado emitido con antelacin razonable al mo-
mento del otorgamiento de la escritura y si as no lo considerara, dar
traslado al otro contratante y si ste lo aceptara como vlido, dejar
constancia en el instrumento del consentimiento informado que
demuestre la aceptacin de ste y la liberacin consecuente para el
notario.
Mnimos detalles a tener en cuenta: el asentimiento debe ser
posterior a la fecha del divorcio, debe expresar tanto el bien motivo
del acto como los detalles del negocio, tales precio mnimo en las
ventas y monto mximo de la deuda en los mutuos y garantas rea-
les y fundamentalmente considerar si el tiempo transcurrido desde
su otorgamiento se compadece con el concepto antelacin razo-
nable.
Este artculo 482 del CCyC provoc que el Registro de la Propie-

dad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires dictara con fecha 7 de
marzo de 2016, la Instruccin de Trabajo N 3/2016, en la que recoge
la doctrina notarial al respecto y establece la aplicacin prctica de
la norma en esta forma: los cnyuges divorciados que no hubieran
acordado oficialmente la administracin de sus bienes gananciales
podrn utilizar indistintamente en la disposicin de los mismos, tan-
to el sistema de codisposicin, en cuyo caso debern disponer am-
bos y asimismo se solicitar certificado de inhibicin por los dos,
o el de disposicin por el titular con asentimiento del excnyuge,
solicitndose solamente inhibiciones por el titular, ya que durante
la indivisin sin acuerdo entre los cnyuges, se sigue aplicando el
sistema vigente para la comunidad, en relacin a los acreedores de
cada uno de ellos (arts. 486 y 487 del CCyC).
NOTAS
1. Boleto de compraventa, Astea, 3 edicin, Bs.As., 2002, pg. 34.
2. Cdigo Civil y Comercial, Comentado, Anotado y Concordado, coordina-
do por Eduardo Gabriel Clusellas. Comentario al art. 457. Astea-FEN, Bs.As.,
2015, pg. 174.
3. Cdigo Civil y Comercial Comentado, Anotado y Concordado, coordinado
por Eduardo Gabriel Clusellas, Tomo 2. Comentario al art. 482. Astea-FEN,
Bs.As., 2015, pg. 504.
NDICE
TEMA 1- LA TRADICIN
1. Introduccin. 7
2. Negocio causal. 8
2.1. El problema de la calificacin del boleto de compraventa. 9
2.2. Sobre su naturaleza. 9
2.3. Su evolucin terminolgica. 14
3. La cosa vendida. 15
4. El alea en la cesin onerosa de herencia. 19
5. La permuta de cosa presente por cosa futura. 22
6. Cosa presente en etapa de evolucin futura.
Unidades a construir o en construccin. 23
7. Donacin de cosa o derecho futuro. 26
8. El precio. 28
8.1. Obligaciones de dar dinero. 29
9. Forma de pago del precio. 31
10. El pago del precio por el cesionario. 34
11. La persona del adquirente (compra en comisin). 36
12. La subrogacin en el precio para vivienda. 38
13. Clusulas especiales. 47
13.1. Su evolucin. 48
14. Modalidades. 54
14.1. La condicin. 55
15. Pacto Comisorio. 59
16. Bajo reserva de dominio. 62
17. Pacto de retroventa. 64
18. Pacto de reventa. 66
19. Clusula de poder arrepentirse. 66
20. Pacto de preferencia. 66
21. Reversin y revocacin en las donaciones 67

21.1. Pluralidad de donantes 71
21.1. Pluralidad de donatarios 72
21.1. Pluralidad de ambas partes 73

TEMA 2- ASENTIMIENTO CONYUGAL Y PODERES ENTRE CNYUGES
Y CONVIVIENTES EN EL CDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIN
I El asentimiento conyugal y convivencial en el Cdigo Civil

y Comercial de la Nacin. 119
II. Bienes gananciales. 121
III. Diferencia esencial entre asentimiento previo y poder
para dar el asentimiento. 122
IV. Poderes entre cnyuges. Limitacin.
V. Posibilidad de convertir el poder nulo en asentimiento vlido. 123
VI. Asentimientos anteriores al 1 de agosto de 2015. 124
VII. Forma del asentimiento. 125
VIII. Ensayo de aplicacin prctica. 126

Curso Técnica Notarial MODULO 2

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MDULO 2 - Escrituras de transmisin de dominio 1

Secretaria de Relaciones Institucionales y Cultura

Secretario de Asuntos Previsionales

Secretaria de Relaciones Profesionales

Decano Honorario del Notariado Bonaerense

Consejo Consultivo Honorario

Doctores Honoris Causa

NOTA DE REDACCIN: en la introduccin al Mdulo 1, La tcnica notarial ante la

Tema I- TRANSMISIN DE DOMINIO

El nuevo Cdigo, amn de ampliar el nmero de los derechos reales

Por otra parte, el nuevo Cdigo mantiene el principio del nemo

Estando destinado este trabajo a la tcnica notarial en materia de

do de acuerdos y compromisos alcanzados, o contrato, cuando rene

2.1. El problema de la calificacin del boleto de compraventa.

2.2. Sobre su naturaleza.

al contrato de compraventa mismo, y en tal caso no se trata de discutir

2.2.1. Contrato definitivo.

2.2.2. La escritura de transmisin.

constituir derechos reales que se ejercen por la posesin. Pero aclara

no genera en el boleto de compraventa, aunque lo fuera por escritura

2.3. Su evolucin terminolgica.

cuyo caso dispone que constituya hipoteca en primer grado sobre el

El artculo 1327 del CC estableca que Pueden venderse todas las

En el art. 15 establece un concepto amplio de bienes (susceptibles

cosa, o aleatorio si el contrato se cumple segn la naturaleza del alea

Fuera de estos extremos, queda la regulacin que pudiera hacerse en

no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo saba que la

4. EL ALEA EN LA CESIN ONEROSA DE HERENCIA

Toda cesin de herencia esta signada por una incertidumbre, que

ello, arriesga a la celebracin del contrato. Como sostiene el art.1009,

la universalidad, como se da cuando entre los derechos hereditarios

A los principios generales propio de toda cesin se debe recor-

5. LA PERMUTA DE COSA PRESENTE POR COSA FUTURA

La realidad negocial nos coloca frente a figuras contractuales no

All queda perfeccionada la permuta y ante la cuestin de la cosa

6. COSA PRESENTE EN ETAPA DE EVOLUCIN FUTURA. UNIDADES A

Cuando nos referimos a la permuta de cosa presente por cosa futura,

bien corresponde en principio a todos los consorcistas, puede estar

real sobre la cosa terminada. No obstante, la nueva legislacin, no pro-

7. DONACIN DE COSA O DERECHO FUTURO

Aclaramos en primer trmino que nos referimos a donacin de cosa

Si pretende la norma decir que por objeto prohibido, es nula la dona-

de sobreelevar, el art. 1639 CCyC establece Que el cedente garantiza

Cuando la tradicin del dominio se hace por causa de compraven-

neda de curso legal o es suficiente su fijacin en moneda extranjera.

8-1.Obligaciones de dar dinero.

La jurisprudencia ms reciente, antes de la reforma, ha convalidado

9. FORMA DE PAGO DEL PRECIO

El precio puede abonarse al contado o a plazos. Si nada se pacta, se

Para garantizar al comprador que ya cumpli con su obligacin se

ello, en el prrafo final dice: pero no si ella es de diferente especie o si

No obstante, deberamos diferenciar el caso en que la seal se

10. EL PAGO DEL PRECIO POR EL CESIONARIO

Es legtimo que los derechos emanados de un boleto de compra-

Queda entonces librado a la autonoma de la voluntad, la regula-

11. LA PERSONA DEL ADQUIRENTE (COMPRA EN COMISIN)

Si bien la persona del adquirente en la escritura de transmisin de

Concluye el artculo con la aclaracin que mientras no haya una

art. 1029 del CCyC, el adquirente en comisin conserva la libertad de

12. LA SUBROGACIN EN EL PRECIO PARA VIVIENDA

objeto de la misma ocupaba antes otro, lo hace bajo las mismas

el caso juzgado la subrogacin autorizada resguarda la protec-

que no es atendido en su pago al vencimiento, generndose un