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Caracas, 24 Nov. AVN.- El monto de los alquileres en Venezuela ya no queda a libre juego de la especulacin. La
Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi) es el nico que puede fijar los cnones de
arrendamiento, y para ello se valdr de un procedimiento cientfico y objetivo, detallado en la Ley para la
Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Este instrumento jurdico, el primero nacido bajo iniciativa popular en el pas, establece el procedimiento para la
fijacin de los cnones. Esta semana fueron publicados por el Ministerio de Vivienda y Hbitat los valores de
construccin para los inmuebles destinados a alquiler, el dato que permite obtener el llamado Valor de Reposicin
(VR).
Este VR es el elemento que faltaba para aplicar la frmula, contenida en la Ley, que permite determinar el Valor del
Inmueble. Con este, se precisa el precio de venta de las viviendas en alquiler para los inquilinos, en caso de que el
propietario desee venderla (lo que se conoce como preferencia ofertiva), y el canon de arrendamiento.
Es un proceso que establece un valor justo, sin especulacin, tomando e cuenta las condiciones de la vivienda o
habitacin en alquiler, y no las leyes del mercado.
1.- Pueden interponer la solicitud de revisin de alquileres ante la Sunavi tanto el inquilino como el propietario de
todo espacio en alquiler destinado a vivienda: casa, apartamento o habitacin. Se hace presentando un escrito que
contenga la identificacin del interesado, la direccin, las razones, los datos del inmueble y la firma. La
Superintendencia tambin puede actuar de oficio.
Todos los contratos de alquiler (que tambin deben registrarse en la Superintendencia) deben contener anexo la
resolucin mediante la cual la Sunavi fija el correspondiente canon de arrendamiento, so pena de nulidad.
Una vez establecido el canon por la Sunavi, la revisin slo puede pedirse transcurrido un ao.
2.- Si la solicitud contiene los elementos necesarios, la Sunavi tiene un total de veinte das para emitir la decisin.
Incluye los tres primeros das para que la otra parte responda. En los siguientes nueve das, se realiza la inspeccin
del inmueble y el avalo.
3.- La inspeccin. Se realiza a partir de una tabla con 256 tems, publicada este mircoles 21 de noviembre por el
Ministerio de Vivienda y Hbitat. sta evala los elementos de la vivienda, como estructura, paredes, pisos,
ventanas, puertas, altura del edificio, obras interiores y exteriores.
Todo se toman en cuenta: materiales, instalaciones elctricas, sanitarias y mecnicas; tuberas, ascensores, cantidad
de pisos, tipo de escaleras, puestos de estacionamiento, stano, muro de contencin, parque, piscina, jardn,
canchas, conserjera, rodapi, cocina integrada o aislada, tipo de piezas sanitarias, baos, los gabinetes, rea de
superficie de la parcela y hasta las puertas de la ducha.
La Sunavi, que naci con la promulgacin de la Ley, comenzar este domingo a formar a inspectores voluntarios.
Sern incorporados integrantes de los movimientos de inquilinos, miembros de consejos comunales y estudiantes
de carreras universitarias vinculadas con la construccin.
Estos inspectores recorrern el pas cuanto antes, y la proyeccin de la Superintendencia es que en quince das
abarquen todo el territorio nacional. Integrantes de las redes de inquilinos explicaron que la idea es coordinar para
que puedan hacer las inspecciones en zonas cercanas a su lugar de residencia.
En la inspeccin estarn presentes tanto el arrendatario como el propietario, y ambos firmarn el acta de inspeccin
manifestando su acuerdo.
4.- El avalo del inmueble. Lo realiza el funcionario de la Sunavi. Cada elemento tomado en cuenta en la
inspeccin tiene un puntaje, cuya sumatoria remitir a las tablas del valor de construccin por metro cuadrado,
expresado en bolvares. En total son 236 valores de construccin distribuidos en seis tablas.
Las tablas se dividen en edificios o casas. Las de edificios o viviendas multifamiliares se dividen, a su vez, en tipo
de construccin: aporticado (el tradicional, ms costoso) y el tipo tnel (nuevas construcciones). Asimismo,
tendran valores diferentes segn el nmero de pisos y si tiene stanos y ascensores.
Los valores van desde 3.210 bolvares por metro cuadrado si el puntaje es menor a 57 y es un edificio de hasta
cuatro pisos, construido con un sistema tipo tnel, sin stano y sin ascensor, hasta 8.430 bolvares si es una
edificacin que obtuvo ms de 444 puntos, de ms de treinta pisos, construido con un sistema aporticado, con
stano y con ascensores.
Los valores de construccin de las casas o viviendas unifamiliares se ubican entre un mnimo de 1.860 bolvares
por metro cuadrado, si obtiene menos de 29 puntos y no tiene stano, y un mximo de 7.050 bolvares por metro
cuadrado, si sum ms de 473 puntos y tiene stano.
Cada valor fue determinado en debate entre inquilinos y el Ministerio, con orientacin de especialistas, con base a
estudios sobre el costo de los elementos de construccin y su evolucin, as como las micropartidas de las
tipologas de construccin en Venezuela.
El clculo
Tomemos como ejemplo un inmueble de cien metros cuadrados ubicado en un edificio de diez pisos, en Caracas,
construido hace veinte aos bajo un sistema aporticado. Con ascensor y sin stano.
1.- Supongamos que ese inmueble obtuvo la mxima calificacin en la inspeccin: 444 puntos. Esto le da un valor
de 7.350 bolvares por metro cuadrado de todo el edificio, de acuerdo a la tabla fijada por el Ministerio.
2.- Si este edificio tiene un rea total de construccin de 5.000 metros cuadrados (este dato est contenido en el
documento de condominio), lo cual incluye la parcela, reas comunes, el terreno, etc., quiere decir que construir
este inmueble hoy costara 36.750.000 bolvares.
3.- Ahora se debe precisar el Valor de Reposicin del apartamento alquilado. Para ello necesitamos tener el rea
vendible del inmueble. Esto tambin est contenido en el documento de condominio y se refiere a los apartamentos
en su conjunto: lo que en efecto se puede vender. El rea vendible de este ejemplo es de 4.300 metros cuadrados.
Esta cifra la multiplicamos por el metraje del apartamento para obtener su VR.
8.547 bolvares X 100 metros cuadrados = 854.700 bolvares. Esto costara hacer hoy el mismo apartamento. Es
decir, si fuera un apartamento nuevo, ste sera su costo.
4.-Por eso, debemos sacar el Valor Actual del Inmueble (VAI), es decir, depreciado.
VAI = VR X (1 K/100) X VS X VG
La depreciacin se determina segn la tabla de Ross-Heideke, usada en todo el mundo para precisar la depreciacin
por los aos de construccin del inmueble y el estado de conservacin. Est en el reglamento y establece, para un
inmueble construido hace veinte aos y en "buenas" condiciones, una depreciacin de 14,22.
El coeficiente de variable por ubicacin geogrfica (VG) es el factor asociado a la variacin del valor del inmueble
por localizacin en una regin.
El VG es de 1 si est ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados centrales, el valor es de 0,79. En
Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en los llanos, de 0,62; en Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona
insular, de 0,94.
VAI = 733.162 bolvares. Este es el valor del inmueble, o sea, el precio en el que se podra vender a os inquilinos
en caso de que el propietario decida ofertarlo.
5.- Sobre ese valor, sacamos el canon, dividiendo ese valor del inmueble entre las doce cuotas del ao y
multiplicando por el porcentaje de rentabilidad anual: 3% si es multiarrendador (ms de tres viviendas en alquiler)
y 5% si es pequeo arrendador.
El monto del alquiler sera entonces: 1.833 bolvares mensuales si es un multiarrendador y 3.055 bolvares
mensuales si es un pequeo arrendador. En el caso del multiarrendador, conviene aclarar que si tiene cuarenta
apartamentos en alquiler, su ingreso mensual ascendera a 73.320 bolvares.
Fijacin del Canon de Arrendamiento y Determinacin del Justo Valor
1. Regstrese en nuestro sistema en lnea SIRCAV, es necesario que para el Registro utilice solamente un
correo gmail.
2. Solicitud por escrito dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, con los
requisitos del Art. 81 de la Ley para la Regularizacin y Control de Arrendamientos de Vivienda. Haga click
aqu y descargue las planillas de Fijacin de Canon y Justo Valor.
4. Recibo de pago de un servicio bsico (agua, luz, telfono). y/o servicio privado.
5. Consignar copia del Documento de Condomino del inmueble en caso de ser propiedad horizontal.
7. Deben presentar carta de preferencia ofertiva notariada emitida por el arrendador. (Solo para la solicitud
de la DETERMINACIN DE JUSTO VALOR)
1. Regstrese en nuestro sistema en lnea SIRCAV, es necesario que para el Registro utilice solamente un
correo gmail.
2. Solicitud por escrito dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, con los
requisitos del Art. 81 de la Ley para la Regularizacin y Control de Arrendamientos de Vivienda. Haga
click aqu y descargue las planillas de Fijacin de Canon y Justo Valor.
5. Consignar copia del Documento de Condomino del inmueble en caso de ser propiedad horizontal.
IMPORTANTE: En caso de no cumplir con alguno de los requisitos previos, su procedimiento se le emitir
un auto de despacho saneador, con lo cual, hasta tanto no subsane el mismo, no se le podr dar
continuidad. .
Caracas, ______________________
Ciudadano.
JOS RAFAEL JIMNEZ VILLASANA
SUPERINTENDENTE NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS VIVIENDA.
Su Despacho.-
Ciudadana.
JOS RAFAEL JIMNEZ VILLASANA
SUPERINTENDENTE NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS VIVIENDA.
Su Despacho.-
C.I:_____________________
Telfono: _____________________
Nombre del funcionario Revisor: ____________________________
Entre el ciudadano ______________, de nacionalidad __________, mayor de edad, estado civil ________ , de
profesin ____________, titular de la Cdula de Identidad Nro. V/E-__________, y domiciliado
en_________________, Estado______, quien en lo adelante se denominar EL ARRENDADOR por una parte; y,
por la otra, el ciudadano ______________, de nacionalidad __________, mayor de edad, estado civil ________ ,
de profesin ____________, titular de la Cdula de Identidad Nro. V/E-__________, y domiciliado
en_________________, Estado______, quien en lo adelante se denominar EL ARRENDATARIO, se ha
convenido en celebrar UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA contenido en las clusulas
siguientes:
PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento un inmueble de su exclusiva propiedad, segn consta de
documento de propiedad inscrito en el Registro _____________, bajo el No._____, folio ________, Tomo_____,
de fecha _____ con Numero Catastral _________________ y tiene como linderos los siguientes:
Norte:____;Sur:_____;Este:_____ y Oeste:____. Dicho inmueble est constituida por un(a) apartamento/ casa,
ubicado en _____________, Urbanizacin ____________, Nro __________, Parroquia______________,
Municipio _______ Estado ____________. El respectivo inmueble tiene un rea aproximada de xx mts 2 con las
siguientes caractersticas: tipologa: (unifamiliar o multifamiliar) ______; paredes: ________; techo: _______;
piso: ______; (descripcin detallada de las dems reas que tuviera, tales como puesto estacionamiento, maletero,
jardines, porches, balcones, sala, comedor, cocina, nmero de habitaciones y de baos), de conformidad con lo
establecido en el artculo 5 ordinal 9 del Reglamento para la Regularizacin y Control de los Arrendamiento de
Viviendas.
SEGUNDA: El inmueble antes descrito ser exclusivamente para ser usado como VIVIENDA no pudiendo tener
otro uso distinto al mismo, de conformidad con lo establecido en el artculo 5 Ordinal 3 del Reglamento de la Ley
para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
TERCERA: La duracin del Contrato ser de ____________ (mnimo 01 ao) pudiendo ser prorrogable por
voluntad de EL ARRENDATARIO, antes de la culminacin del contrato, el cual deber manifestar por escrito sin
tener que pagar indemnizaciones o cnones restantes de conformidad con lo establecido en el artculo 51 de la Ley
para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
CUARTA: El canon de arrendamiento, ser por la cantidad de _________BOLIVARES FUERTES (Bsf.____),
segn consta de Resolucin emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Nro.
_______ de fecha _________, dando cumpliendo con lo establecido en los artculos 53, 66 y 78 de la referida Ley.
Dicho canon ser pagado en la Cuenta Corriente Nmero _______del Banco______ a nombre de EL
ARRENDADOR y ser cancelado los cinco primeros das del mes siguiente a su vencimiento tal como lo
establece el artculo 5 Ordinales 5 y 6 del Reglamento de la Ley para la Regularizacin y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con lo estipulado en los artculos 42, 67 y 68 de la Ley para la
Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
QUINTA: Queda entendido entre las partes que EL ARRENDADOR podr solicitar el desalojo del inmueble por
motivos de incumplimiento de los cnones de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artculo 91
Ordinal 1 de la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda; pudiendo el
ARRENDATARIO perder todos los derechos consagrados en la Ley.
QUINTA: EL ARRENDADOR se obliga a entregar a EL ARRENDATARIO recibos de pago correspondiente a
los meses de canon cancelados de conformidad con lo establecido en el Artculo 69 de la Ley para la
Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
________________ _________________
EL ARRENDADOR EL ARRENDATARIO
NOTA: Adjunto se debe anexar original y copia para su vista y devolucin de la RESOLUCION DE LA
FIJACION DEL CANON MAXIMO DE ARRENDAMIENTO del inmueble plenamente identificado, emitido por
la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, dando cumpliendo con lo establecido en los artculo
53, 66 y 78. As mismo, el ARRENDADOR que haciendo uso de la necesidad de EL ARRENDATARIO, no
cumpla con lo antes estipulado ser objeto de sancin de conformidad con la Ley para la Regularizacin y Control
de los Arrendamientos de Vivienda.
Entre el ciudadano ______________, de nacionalidad __________, mayor de edad, estado civil ________ , de
profesin ____________, titular de la Cdula de Identidad Nro. V/E-__________, y domiciliado
en_________________, Estado______, quien en lo adelante se denominar EL ARRENDADOR por una parte; y,
por la otra, el ciudadano ______________, de nacionalidad __________, mayor de edad, estado civil ________ ,
de profesin ____________, titular de la Cdula de Identidad Nro. V/E-__________, y domiciliado
en_________________, Estado______, quien en lo adelante se denominar EL ARRENDATARIO, se ha
convenido en celebrar, se ha convenido en celebrar UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
ESTUDIANTIL contenido en las clusulas siguientes:
PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento una vivienda en alquiler para el uso estudiantil de su
exclusiva propiedad, segn consta de documento de propiedad inscrito en el Registro _____________, bajo el
numero_____, folio ________, tomo_____, de fecha _____ con Numero Catastral _________________ y tiene
como linderos los siguientes: Norte:____;Sur:_____;Este:_____ y Oeste:____. Constituida por una vivienda
estudiantil ubicado en _____________, Urbanizacin ____________, Nro. __________,
Parroquia______________, del Municipio _______ Estado ____________. La respectiva vivienda estudiantil tiene
las siguientes caractersticas: sala, cocina, comedor (de existir), tipologa: (unifamiliar o multifamiliar) ______;
paredes: ________; techo: _______; piso: ______; nmero de baos_______, habitacin Nro. _______.
SEGUNDA: La vivienda estudiantil antes descrita ser exclusivamente para ser usado como VIVIENDA
ESTUDIANTIL no pudiendo tener otro uso distinto al mismo.
TERCERA: La duracin del Contrato ser de ____________ (considerando el tiempo de duracin del programa
estudiantil).
CUARTA: El canon de arrendamiento, ser por la cantidad de _________BOLIVARES FUERTES (Bsf.____),
segn consta de Resolucin emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Nro.
_______ de fecha . Los cules sern pagados en la Cuenta Corriente Nmero _______del Banco______ a nombre
de EL ARRENDADOR y sern pagados los cinco primeros das del mes siguiente a su vencimiento.
QUINTA: EL ARRENDADOR se obliga a entregar a EL ARRENDATARIO recibos de pago correspondiente a
los meses de canon pagados.
SEXTA: El presente contrato ha sido celebrado en atencin a las condiciones personales de EL
ARRENDATARIO y por lo tanto se considerara rigurosamente celebrado intuito persona en consecuencia EL
ARRENDADOR no reconocer como arrendatario ninguna persona que ocupe el inmueble sin su consentimiento.
SPTIMA: EL ARRENDADOR declara que entrega a EL ARRENDATARIO, la vivienda objeto de
arrendamiento, en buen estado de conservacin, obligndose a preservar el buen estado del inmueble y dar
mantenimiento a todo lo atinente a servicios, seguridad y sanidad, correspondiendo las reparaciones mayores a EL
ARRENDADOR, no obstante los daos maliciosos determinados por las autoridades competentes corrern sus
reparaciones por cuenta de EL ARRENDATARIO.
OCTAVA: EL ARRENDATARIO tiene la obligacin de recuperar, mantener o reponer el deterioro producido
debido al uso cotidiano de la vivienda.
NOVENA: Es obligacin de EL ARRENDADOR, todas aquella reparaciones necesarias e inherentes al desgaste
natural o derivado de los vicios ocultos de las instalaciones y estructura de la vivienda estudiantil. 2 de 3
Se hacen tres ejemplares del presente contrato a un mismo tenor y un solo efecto, uno para cada parte y uno para
ser consignado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda dentro del perodo legal
establecido en la Ley.
En ______, a los ____ das del mes de ______ del dos mil catorce. 3 de 3
________________ _________________
EL ARRENDADOR EL ARRENDATARIO
NOTA: Todo persona natural o jurdica que ofrezca vivienda en alquiler para el uso estudiantil, deber estar
registrada por ante la superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y presentar las normas internas de
convivencia definidas por el acuerdo entre las partes sin atentar al principio del respeto mutuo y de la convivencia,
as como lo estipulado en el respectivo contrato.
Procedimiento Previo a la Demanda.
1. Regstrese en nuestro sistema en lnea SIRCAV, es necesario que para el Registro utilice
solamente un correo gmail.
2. Una vez complete los datos que le solicita el SIRCAV, descargue aqu el modelo de escrito de solicitud
(Art. 95 de la Ley para la Regularizacin y Control de Arrendamientos de Vivienda)y complete los datos
requeridos.
OBLIGATORIAMENTE, usted deber consignar copias de estos recaudos en una carpeta y grabarlos en
un CD, en formato PDF.
Si usted ya cumpli con el primer paso y se registr en nuestro sistema en lnea Sircav, pero an no ha
entregado el CD, es necesario que se dirija a la unidad de Registro y consigne toda la documentacin
requerida para el registro en el SIRCAV, grabada en un cd en formato PDF, para que se pueda tramitar el
Procedimiento Previo a la Demanda.
Procedimiento Sancionatorio
Para iniciar el procedimiento sancionatorio se debe cumplir con los siguientes requisitos.
Requisitos:
1. Regstrese en nuestro sistema en lnea SIRCAV, es necesario que para el Registro utilice solamente un
correo gmail.
2. Planilla de Solicitud para el Procedimiento Sancionatorio, derscague aqu el modelo de Solicitud y llene
correctamente
4. Recibo de pago de algn servicio pblico (Luz, Agua, Condominio, entre otros).
OBLIGATORIAMENTE, usted deber consignar copias de estos recaudos en una carpeta y grabarlos en
un CD, en formato PDF.
Si usted ya cumpli con el primer paso y se registr en nuestro sistema en lnea Sircav, pero an no ha
entregado el CD, es necesario que se dirija a la unidad de Registro y consigne toda la documentacin
requerida para el registro en el SIRCAV, grabada en un cd en formato PDF, para que se pueda gestionar el
Procedimiento Sancionatorio.
Inspeccin Ocular
Requisitos:
2. Regstrese en nuestro sistema en lnea SIRCAV, es necesario que para el Registro utilice solamente un
correo gmail.
3. Solicitud por escrito dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, con los
requisitos del Art. 81 de la Ley para la Regularizacin y Control de Arrendamientos de Vivienda, en el oficio
debe mencionar cules son los particulares que desea se deje constancia en el informe de inspeccin a
realizar, haga click aqu y descargue el modelo de la planilla para el procedimiento de inspeccn ocular.
En caso de ser Propietario
1. Copia de fotosttica de la cdula de identidad.
2. Copia del documento de propiedad del inmueble.
En caso de ser Inquilino
1. Copia fotosttica de la cdula de identidad.
2. Documento que certifique la cualidad de inquilino, contrato de arrendamiento y/o recibo de pago, justificativo
de testigos notariado.
NOTA: Consignar recibos de pago de Canon de arrendamiento o un recibo pblico o pirvado de vieja data,
de servicios donde se pueda verificar el nombre de la persona y domicilio procesal del inmueble que se quiere
realizar la Inspeccin Ocular
IMPORTANTE: Debe suministrar nmero telefnico de contactos, con la finalidad de que nuestros
inspectores puedan comunicarse con el solicitante al momento de la inspeccin ocular
Subrogacin de Contratos
1. Regstrese en nuestro sistema en lnea SIRCAV, es necesario que para el Registro utilice solamente un
correo gmail.
2. Solicitud por escrito exponiendo claramente el motivo del requerimiento debidamente firmado.
2. Poder (Si amerita)
3. Copia del acta o certificado de defuncin del arrendatario.
1. Regstrese en nuestro sistema en lnea SIRCAV, es necesario que para el Registro utilice solamente un
correo gmail.
2. Solicitud por escrito exponiendo claramente el motivo del requerimiento debidamente firmado.
3. Poder (Si amerita).
4. Copia del documento que demuestre la disolucin familiar.
LA PREFERENCIA OFERTIVA
1) Anotacin Conceptual
Segn el Art.42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) Es el derecho que tiene el arrendatario para que
se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal
condicin de arrendatario; siempre que el arrendatario tenga ms de 2 aos como tal, se encuentre solvente en el
pago de los cnones arrendaticios y satisfaga las aspiraciones del propietario. De lo establecido en la ley se pueden
deducir elementos caractersticos que distinguen e informan este derecho: a) Se trata de un derecho del arrendatario
y un deber del propietario b) Ese derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de adquirir por
compra el inmueble que ocupa, cuando el propietario desee venderlo a un tercero. c) La preferencia en la oferta
frente al inters del tercero en adquirirlo
A) La preferencia ofertiva como un deber derecho
Voluntad cierta, del objeto de la oferta y el precio, la pretendida oferta sera irregular o imperfecta y, por tanto, no
obligatoria. Segn el texto del art 42 pareciera que el propietario no est obligado a realizar la oferta cuando el
inquilino no tenga ms de dos (2) aos ocupando el inmueble con tal carcter y si tampoco se encuentra solvente en
el pago del alquiler; pero el conocimiento de estos hechos cmo se obtiene? Cuando el contrato est
instrumentado, no hay duda en el conocimiento anticipado de la improcedencia del derecho en beneficio del
arrendatario, que no haya tenido ms de ese tiempo y si tampoco est solvente en el pago del arrendamiento. De
efectuar el arrendador la oferta, aun cuando esos hechos indiquen no haber lugar a la notificacin, puede
entenderse que el derecho l lo concede al arrendatario sin importar que tenga o no el tiempo indispensable para su
ejercicio, o sin encontrarse el arrendatario en estado de solvencia en el pago del alquiler. Si la relacin es verbal, la
dificultad no puede ser valorada unilateralmente por el propietario-arrendador porque no existe, en tal caso, la
necesaria certidumbre en cuanto al tiempo de duracin de la relacin arrendaticia (la dificultad para conocer la
duracin del contrato); en cuyo caso el deber de notificacin ofertiva no queda suprimida ante la incerteza del
referido tiempo necesario, a menos que el oferente tenga un principio de prueba por escrito que le permita
comprobar la deficiencia temporal del inquilino, a fin de no tener que cumplir con la preferencia ofertiva. Por
tanto, la Determinacin temporal de la relacin arrendaticia no es requisito determinante, la misma puede ser por
tiempo determinado o sin determinacin temporal. El tercer requisito (que cumpla conlas aspiraciones del
propietario) no puede, obviamente, cumplirse al propio tiempo que los mismos, pues slo se puede conocer
despus de tener lugar la oferta realizada, y siempre que el locatario haga saber al propietario, en forma
indubitable, su aceptacin o rechazo de la oferta en el trmino de quince (15) das calendario, a partir del da del
ofrecimiento a que se refiere el Pargrafo nico del artculo 44 eiusdem
. Como se observa, estamos en presencia de un deber no absoluto, sino relativo por lo condicionado a la presencia
concurrencial de determinadas exigencias. Es un derecho que resulta relativamente irrenunciable (art 7 LAI), pues
si el arrendatario no cumple concurrentemente y en definitiva con esos requisitos esenciales, su derecho a quedado
tcitamente renunciado al momento de su incumplimiento, de haberse producido dicha oferta preferente, pues en
caso
contrario se tratara de un derecho absolutamente irrenunciable que podra ejercitar el arrendatario en todo caso y
en cualquier momento, hasta el punto que no caducara. Y es as que transcurrido el trmino de 15 das de que se
dispone el arrendatario, sin que haya aceptado el ofrecimiento, su derecho fenece y queda el propietario arrendador
en libertad para dar en venta el inmueble a terceros bajo las mismas modalidades y condiciones del ofrecimiento de
la venta; aun cuando de haber el propietario vendido al tercero, el precio fuere inferior al ofertado, o sus
condiciones fueren ms favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, ste podr ejercer el derecho de
retracto (art 48 LAI)
B) El derecho como consecuencia de la venta que se pretende
De no tener inters el propietario arrendador en vender el inmueble arrendado, el derecho de preferencia ofertiva
no puede tener lugar al tenor de lo pautado en el art 42 de la LAI, debido a que la pretensin de transmisin de la
propiedad no se ha materializado; y mientras esa pretensin no aparezca en la realidad, el derecho de preferencia
no puede tener lugar dado que el arrendatario no est facultado para obligar al arrendador, cuando le interese o
convega, a que le ofrezca, a que le ofrezca el inmueble en venta de no tener ste intencin o inters de querer
disponer del mismo de esa manera por disposicin del arrendatario, de modo que ste imponga a aquel, cuando
quiera, la obligacin de que le ofrezca en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa.
C) La preferencia Ofertiva y el tercero
Como antes hemos observado, el correcto sentido del artculo42 de LAI no significa que para la procedencia
ofertiva requiera que exista el inters de un tercero en adquirir por compra el inmueble arrendado, o que el
propietario pretenda venderlo al mismo, sino que el punto de partida tiene su origen en el deseo del arrendador
propietario en venderlo, en cuyo caso antes de ofrecerlo a cualquier tercero est obligado a ofertarlo al arrendatario
en primer lugar y con preferencia al tercero; siempre que aqul cumpla con los requisitos esenciales a que se refiere
el artculo 42 de LAI. Aqu la predileccin o el privilegio derivan de la condicin de arrendatario que el ocupante
del inmueble tiene, y aun cuando existiere un tercero interesado, la oferta inmobiliaria no slo debe hacerse al
inquilino y mantenerse en los trminos impuestos por la Ley, sino que adems implica la preferencia frente a ese
tercero que pretendiere adquirirlo. El slo inters del propietario en vender el inmueble, constituye requisito
esencial indispensable para que aparezca la
preferencia. El inters en vender es la causa o motivo que impulsa el cumplimiento dela obligacin de ofrecer del
modo indicado, y no otra circunstancia.
1.2. Requisitos de procedencia 1.2.1. En atencin a la persona del locatario (arrendatario) a) Goce
inmobiliario durante tiempo mnimo determinado.
Constituye requisito esencial para que el arrendatario tenga derecho a la preferencia ofertiva, que el mismo haya
gozado del inmueble que ocupa con tal carcter, durante ms de dos (2) aos. Porque ese tiempo y no otro, que
pudiera ser distinto? Qu elementos se tomaron en consideracin para que sea ese tiempo y no otro diferente? En
realidad no podemos precisar los motivos que tuvo el legislador para concertar ese tiempo, pero es de considerar
que el mismo lo que hizo fue tomar el art. 6 del derogado DLDV el tiempo all previsto para conceder el derecho
de preferencia ofertivo, como podemos observar del contenido que expresaba: Cuando el propietario est
dispuesto a vender el inmueble, si el arrendatario hubiere durado por ms de dos aos, el inquilino tiene un derecho
preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble
La aceptacin de la oferta por el arrendatario debe llegar a conocimiento del oferente propietario, para que el
contrato se perfeccione, sin que el oferente pueda vlidamente revocar la oferta durante el trmino de los quince
(15) das calendario, contados a partir de la fecha del ofrecimiento. No obstante, el rechazo indubitable por el
inquilino de la oferta dentro de los quince (15) das o si guarda silencio, el trmino o plazo no se agota con el
rechazo, ni concluye o extingue, y tendr que dejarse transcurrir ntegramente pues esta estatuido en beneficio del
inquilino (1213, 1214 CC) b) Por medio de documento autntico. La notificacin al arrendatario mediante
documento autntico, es requisito esencial a ser cumplido por el propietario, es decir, aquel instrumento autorizado
con las solemnidades legales por un registrador, por un juez u otro funcionario o empleado pblico que tenga
facultad para darle fe pblica, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado (art. 1.357, CC)
c) La voluntad del propietario que pretende vender.
En ese documento autntico debe expresarse la voluntad que tiene el propietario de vender, tal como expresa el
artculo 44 de LAI; pues mientras esa notificacin no tenga lugar, no slo no corre el trmino para el ejercicio del
derecho de comprar por el arrendatario, sino que tampoco el plazo de cuarenta (40) das calendario disponibles
para el ejercicio del derecho de retracto a que alude el artculo 47 de Ley
La notificacin por mandatario
. Cuando la notificacin u ofrecimiento de venta - a que se contrae el artculo 46 de LAI la hiciere un tercero
(persona natural o jurdica) en nombre del propietario, deber acreditar que se encuentra suficientemente
autorizado para ello mediante documento autntico, en donde se determinarn con precisin las exigencias
establecidas por el propietario para la negociacin, es decir, el precio, las condiciones y modalidades de la misma.
De no ser un poder especial sino general, tal autorizacin o mandato no cumple con las exigencias del artculo 46
de LAI, y, en consecuencia, la oferta que se realice carecer de eficacia o validez, tratndose, en tal caso, de
haberse excedido el mandatario autorizado de sus facultades puramente de administracin (art.1.688, CC), ante lo
cual el mandatario habr actuado en su propio nombre y sin comprometer la responsabilidad del mandante-
propietario (art. 1.691, CC); salvo que ste y el arrendatario confirmen el acto de administracin, no de disposicin,
realizado.
PREFERENCIA ARRENDATICIA
Es el derecho de prioridad del arrendatario o arrendataria a seguir ocupando el inmueble en las mismas
condiciones, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, ante
cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando est solvente en el pago de los cnones de
arrendamiento y haya cumplido con las dems obligaciones derivadas del contrato y de las leyes.
Si el propietario le informa al inquilino que el contrato no se renovar, porque el inmueble ser vendido,
pero en verdad lo alquila nuevamente qu prev la Ley?
El arrendador que incumpla esta disposicin estar obligado a indemnizar al arrendatario o arrendataria con el
equivalente al valor de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera
de la vivienda.
Qu sucede si el inquilino que ocupa la vivienda opta por no seguir con el contrato?
El arrendatario o arrendataria que no desee disfrutar del derecho de preferencia arrendaticia, deber manifestar su
voluntad al arrendador mediante documento autntico, con por lo menos treinta das antes del vencimiento del
contrato, el cual deber presentar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Causales de Desalojo
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cnones de
arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de
ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguneos hasta del segundo grado. 3. En el hecho que el
arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravencin a la
conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por
el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previ. 4. Que el
arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal
del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5. Que el arrendatario o arrendataria haya
incurrido en la violacin o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia
ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comit Multifamiliar de Gestin.
En el caso de desalojo establecido en el numeral 2
El arrendador deber demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial.
Comprobada la filiacin, declarar que el inmueble no ser destinado al arrendamiento por un perodo de tres aos.
El arrendador notificar al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa das continuos a la finalizacin del
contrato. En caso de contravencin ser sancionado segn lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir
al arrendatario o
arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras
causales distintas a las previstas en el presente artculo, o en el derecho comn.
Demanda por falta de pago
El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artculo anterior, y que
luego de agotada la va administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente
imputable al arrendatario o arrendataria, perder en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley.
La demanda se har conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del
arrendatario o arrendataria, ste o sta podr llegar a una conciliacin con el propietario o arrendador, mediante
acta suscrita ante el rgano administrativo competente. Dicho pago no se tendr como extemporneo.
Inhabitabilidad del inmueble
Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse por haberse declarado por los rganos competentes la inhabitabilidad
del inmueble, la autoridad a la cual corresponda la ejecucin deber remitir de manera urgente a la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la solicitud de ubicacin del afectado o afectada y su
familia en un refugio temporal, en una vivienda temporal o en una vivienda digna definitiva
ELEMENTOS DISTINTIVOS
En el concepto que antecede suministrado por la LAI, podemos observar una pluralidad de elementos que
distinguen a la institucin, tales como: el derecho del arrendatario a la subrogacin, la igualdad de las condiciones
estipuladas en el contrato traslativo de la propiedad del inmueble arrendado que haya sido transferido por cualquier
acto.
a. Derecho de subrogacin Se trata de un derecho que al estar concebido en la Ley para beneficiar y proteger al
arrendatario, es irrenunciable (art. 7) y consiste en que el arrendatario a quien no se ha ofrecido el inmueble que
ocupa como tal, en primer lugar y con preferencia al tercero adquiriente del mismo (conforme al art 44 de LAI), o
de habrsele hecho tal oferta, pero con omisin de alguno de los requisitos exigidos en el art. 44 eiusdem, o dentro
de cualesquiera de los supuestos del articulo 487 ibdem; tiene el derecho de subrogarse en el lugar del adquiriente,
es decir, ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad transferida, sustituyendo al tercero en las mismas
condiciones establecidas en el instrumento de traslacin inmobiliaria.
b. El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas Carecera de sentido alguno el derecho de
subrogacin del arrendatario, si no se diera en las mismas condiciones contempladas en el instrumento que sirvi
de medio para la translacin de la propiedad en beneficio del tercero adquiriente. Y esas condiciones guardan
relacin no solo con el mismo precio pagado por el tercero adquiriente en caso de compraventa, sino tambin la
forma como lo pago, si fue de contado o a crdito, y de ser este ltimo, durante el tiempo previsto, los intereses
estipulados y las garantas dadas, a cuanto ascendi el pago inicial. La subrogacin, en las mismas condiciones
estipuladas guarda relacin especial con las contenidas en la oferta que ha podido tener lugar y, en su defecto, a las
contenidas en el instrumento de enajenacin en beneficio del tercero.
c. Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria El derecho de adquirir el bien arrendado que haya
sido transferido por cualquier acto que comporte la transmisin de la propiedad, dada en arrendamiento, como lo
establece el artculo 43 de LAI. Es de considerar que tal ordenacin legal va a presentar innumerables
inconvenientes en el trfico de los bienes inmuebles dados en arrendamiento y constituye una limitacin o
restriccin al derecho del propietario arrendador a disponer libremente de su propiedad arrendada. Por eso no es de
extraar que el artculo 43, LAI haya dispuesto tal restriccin, puesto que cualquier acto que comporte la
transmisin de la propiedad no solo comprende la venta, sino tambin cualquier otro acto de transferencia , tales
como la dacin en pago, la permuta, la ejecucin hipotecaria, el remate judicial y la donacin, entre otros. Y
consideramos que la restriccin a que se ha sometido el derecho del propietario arrendador a disponer del inmueble
arrendado por acto distinto a la venta, pareciera derivarse de los actos simulatorios con los cuales se encubra una
venta, a que estaban acostumbrados algunos arrendadores para burlar el derecho del arrendatario a ser preferido al
tercero en la adquisicin del inmueble arrendado, mediante la constitucin de una hipoteca con una persona de su
confianza, buscando la ejecucin, el remate y luego la expulsin del arrendatario; o la emisin de una letra de
cambio para luego mediante un convenimiento fcil, acudir al remate del inmueble arrendado; o mediante una
dacin en pago de una deuda creada en la mente del propietario arrendador , en connivencia con un amigo
comprensivo; o a travs de una donacin que, en realidad ha podido ser veraz sobre todo la efectuada a un pariente
cercano. Es evidente que el retracto legal arrendaticio tiene carcter pblico y social, anteponiendo el bien comn y
por tanto, un lmite del dominio en funcin del
inters protegido, que no escapa nicamente al individual del arrendatario, sino tambin la familia, la sociedad,
excedindose el marco regulador del inters privado hacia lo pblico o social, que obliga al propietario arrendador
a ofrecer arrendatario en primer lugar y con preferencia el inmueble arrendado, dentro de las previsiones
establecidas en la Ley, como forma de proteger el inters ciertamente individual del arrendatario, pero que
transciende ms all hacia lo social. Coarta la libertad para disponer de ese bien? Ciertamente s, pero lo mismo se
comprende cuando se trata de la expropiacin por causa de utilidad pblica o social, en cuyo caso la restriccin a la
propiedad encuentra su justificacin en el inters colectivo. Es como una especie de carga de Derecho Pblico
impuesta en beneficio de un inters individual tutelado.
Con la idea de comprender que no todo acto que comporte la transmisin de la propiedad, distinto a la venta, ser
objeto de retroaccin ex artculo 43 de LAI, nos permitimos hacer algunas consideraciones: admitir que todo acto
como el anotado, diferente a la venta tenga su origen en una obligacin preexistente a la relacin arrendaticia y
cuya comprobacin pueda hacerse mediante la tcnica probatoria respectiva, como en el caso de la hipoteca con
que este gravado el inmueble arrendado, o de una obligacin preexistente que pueda ser demostrada de modo
indubitable, que tenga fecha cierta anterior al arrendamiento y que conduzca al remate del bien es de considerar
que escapan a la injerencia del retracto legal, por tener una existencia jurdica o causa anterior al momento de la
celebracin del contrato de arrendamiento, o que han podido ocurrir dentro del tiempo de la relacin arrendaticia;
as como cualquier otro acto traslativo o que conduzca a la traslacin, celebrado antes de que el arrendatario haya
cumplido ms de dos (2) anos ocupando el inmueble de que se trate, ya sea por permuta (art. 1.558, CC), remate
judicial, e incluso si el inmueble fue transferido por donacin (caso en el cual el hecho ms complejo para el
propietario porque pudiera pensarse que se utiliz la misma por va simulatoria para encubrir una venta); o la
dacin en pago. Cualquier acto que comporte la transmisin de la propiedad celebrado luego de que el
arrendatario haya cumplido ms de dos (2) aos, dar derecho al arrendatario al ejercicio del retracto legal, pues
habr casos en que el acto que conduce a la traslacin del inmueble arrendado al tercero tiene su origen en un acto
verdadero, que no podra calificarse de simulado o fraudulento. As por ejemplo, el arrendador propietario adquiri
obligaciones y como consecuencias del incumplimiento de las mismas, el inmueble fue transferido al tercero por
remate judicial, en cuyo caso el retracto no entrara a la errada creencia de que el retracto puede ir en contra de la
verdad y como medio sustitutivo de la misma y esa no es ni puede haber sido la intencin del legislador.
Sin embargo, el problema se presenta con la donacin celebrada despus de aquel tiempo (el arrendatario tiene ms
de dos aos como tal), porque la donacin es gratuita (art.1431, CC), en cuyo caso nos imaginamos que habr
necesidad de que el tribunal, que conoce del retracto legal arrendaticio, ordene el justiprecio del bien que
apareciere como donado, con el objeto de que el arrendatario retrayente pague el valor dado en la experticia, a fin
de evitar un empobrecimiento injusto (del propietario) en provecho ajeno (del arrendatario retrayente).
Sin embargo, tenemos la impresin que entre cualquier acto que comporte la trasmisin del derecho de
propiedad, ex articulo 43 en comento, no debe comprenderse incluida a la donacin porque la misma es gratuita
por su naturaleza y, por tanto, no puede cumplirse con uno de los requisitos esenciales exigidos por los artculos 43
y 44 de LAI, como lo constituye el pago del precio, a menos que el propietario arrendador se valiere de la donacin
para encubrir una venta in fraudem legis, lo que tendr que probar el pretenso retrayente. Es indudable que las
controversias interpretativas no se harn esperar, sobre todo por nuestros tribunales que ahora disponen de materia
tan rica en situaciones o complicaciones como el punto en comento.
b. Que se encuentre solvente en el pago del alquiler El estado de solvencia del inquilino en que tiene lugar el acto
traslativo de la propiedad del inmueble arrendado, constituye el mismo fundamento de constituir el pago del canon
arrendaticio una de las obligaciones principales a cargo del arrendatario (ord. 2 art. 1.592, cc); de donde se
evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligacin, que ha debido tener lugar, es comprensible que su
incumplimiento indica que tampoco puede exigir. Y tal como ya observamos, a ese estado de solvencia se llega no
solo debido a que el arrendador propietario le haya recibido el pago del canon arrendaticio de manera directa, sino
tambin de haber el arrendatario consignado cumpliendo los requisitos esenciales consagrados en los artculos 51 y
siguientes de LAI (vid. Captulo sobre el pago por consignacin). c. Satisfaccin de las aspiraciones econmicas
pretensas Este requisito, como hemos observado no es ms que la consecuencia de haber cumplido el arrendatario
con los otros dos como son: que tenga ms de (2) aos como tal y siempre que se encuentre solvente en el pago de
los canones de arrendamiento; pues de otra, manera no podr satisfacer las aspiraciones esencialmente econmicas
que hayan sido cumplidas por el tercero adquiriente. No sin razn esa aspiracin contiene el pago del mismo precio
de la venta en los trminos o condiciones en que se estipulo con el tercero adquiriente (en relacin al monto del
precio), as como las otras condiciones y modalidades de la negociacin o venta efectuada. Por eso las aspiraciones
por satisfacer comprenden no solo el monto del precio, sino tambin la forma de pago del mismo en orden al
tiempo o momento de su entrega ( de contado o a plazo); y de haber sido a crdito, a cunto asciende el pago inicial
y las condiciones de la posible garanta hipotecaria resultante en proteccin del saldo; as como todas aquellas
aspiraciones que considera, conforme a la ley, deben ser satisfecha por el inquilino retrayente. d. Ejercicio del
derecho dentro del tiempo legal previsto El derecho de retracto debe ser ejercitado por el arrendatario dentro del
plazo de (40) das calendario, contados a partir de la fecha de la notificacin cierta que de la negociacin celebrada
deber hacerle el adquiriente. Significa que transcurrido ese plazo sin que el arrendatario lo haya ejercitado, la
venta realizada queda perfeccionada, pues ese plazo es de caducidad por tratarse de un tiempo que no puede ser
objeto de interrupcin. No obstante, surge la duda desde cuando se computa ese plazo si el tercero adquiriente no
puede hacer la notificacin al
arrendatario, a que alude el artculo 47 de LAI, debido a que este no est presente y tampoco tiene quien lo
represente. Mutatis mutandis, valgan aqu las mismas anotaciones que hicimos en relacin con la preferencia
ofertiva.
En relacin con el propietario arrendador
a. Que el mismo no haya realizado la notificacin del artculo 44 de LAI Segn el artculo 44 de LAI, el propietario
tiene que haber realizado la notificacin all prevista a fin de que el arrendatario ejerza el derecho preferente y, de
no efectuarla en los trminos que tal norma ordena. De existir la relacin arrendaticia sobre un inmueble regulado
en el caso de una situacin derivada de emergencia financiera, de enajenar el ante publico ese bien o disponer del
mismo por va de subasta, tendr que ofertarlo con preferencia al arrendatario, Al tenor de lo pautado por el
artculo 42 y siguientes de LAI? Aun cuando el inmueble arrendado estuviere regulado por LAI (art. 1) como las
situaciones derivadas de la emergencia financiera no estn previstas en LAI , el articulo 50 eisdem , para las
situaciones no previstas en el titulo correspondiente a la preferencia ofertiva y el retracto legal remite a las
disposiciones pertinentes del cdigo civil, que tampoco ordena nada sobre el particular pero que, no obstante, en su
artculo 14 remite, a su vez a la aplicacin preferente de las materias que constituyan la especialidad, como lo
seran las normas legales que regulen, por ejemplo, la emergencia financiera. b. Omisin de otros requisitos
exigidos Aun cuando el propietario arrendador haya realizado la notificacin al arrendatario, prevista en el artculo
44 de LAI, han podido ser omitidos algunos de los requisitos all exigidos como son: la voluntad de vender el
inmueble que ocupa el arrendatario, mediante documento autentico; indicacin del precio, las condiciones y
modalidades de la negociacin. La sola omisin de cualquiera de tales requisitos, da derecho al arrendatario para
ejercitar la accin de retracto con la finalidad de subrogarse al tercero adquiriente. c. De resultar el precio inferior
al ofertado El precio constituye la principal obligacin del comprador (art.1.567 CC) por lo cual el mismo debe
determinarse y especificarse por las partes (art. 1479 eisdem) dentro de las modalidades para su fijacin o
determinacin que esta misma disposicin legal contempla. Sin embargo, en el caso de la preferencia ofertiva esa
determinacin no es posible porque no media, por la misma naturaleza de la institucin, el acuerdo bilateral o
reciproco, pues no se trata de una venta concertada, sino de una venta que parte del propietario arrendador al
arrendatario.
Con la finalidad de que esta pueda ejercerla como derecho que le corresponde por disposicin de la Ley. Se trata de
un acto unilateral en el cual solo el propietario fija el precio que ms le conviene, pues una vez fijado y
comunicado a su destinatario mediante documento autentico, como debe ser por as disponerlo el artculo 44 de
LAI, ya no existe posibilidad de que oferente arrendador lo modifique en perjuicio del arrendatario, salvo que esa
modificacin se de en mejores condiciones para el inquilino, tal como podra ser un menor precio o ms facilidades
o condiciones para el pago y todo aquello que de alguna facilite y no dificulte el mismo. Por eso si el precio que
dio el propietario arrendador al tercero adquiriente es menor que el ofertado inicialmente al arrendatario, este podr
ejercer el derecho de retracto. Significa que si el arrendatario por algn motivo no acepto la oferta que le formulo
el propietario, en tal caso no podr ejercer el retracto?, No de ninguna manera, porque si el propietario vendi el
inmueble arrendado por un precio menos que el inicialmente ofertado podra interpretarse que el arrendatario no
acepto la oferta debido al precio que considero exagerado, en cuyo caso ese menor precio tambin podra
entenderse como el que realmente vala el inmueble y no el de la oferta, que se utiliz para quitar el derecho
preferente al inquilino, pues si la Ley establece que el arrendatario podr ejercer el derecho de retracto cuando
efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, no hay otra forma de interpretarlo que no
sea la de conceder ese derecho ante ese supuesto cumplido. d. Venta al tercero en condiciones ms favorables Es
evidente que tampoco el propietario arrendador podr vender al tercero el inmueble arrendado en mejores
condiciones que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, que se refieren tanto al precio como a otras condiciones
relativas a la negociacin. En relacin al precio, salvo su monto que ya fue antes considerado, el propietario ha
podido ofrecerle que el precio lo pague de determinada manera que no sea de contado o asumiendo la hipoteca con
que el mismo est gravado y la diferencia a crdito, as como cualquier otra condicin que le facilite la cancelacin
del precio determinado en la oferta que le ha comunicado; en cuyo caso esas condiciones no pueden ser variadas en
perjuicio del arrendatario hasta el punto de vender al tercero en condiciones ms favorables, porque, en tal caso
podra tambin entenderse que tales condiciones no fueron ms que una maniobra encubierta bajo unas condiciones
que no eran reales para sustraerlo maliciosamente del derecho que ha tenido de adquirir ese inmueble en primer
lugar y con preferencia al tercero.
arrendatario; ya sea porque al locatario no se le hizo la notificacin prevista en el artculo 44 eiusdem, o se omitiere
en la notificacin alguno de los requisitos exigidos en el artculo 44 ibdem; o debido a que la venta al tercero fue
por un precio inferior al ofertado, o sus condiciones fueron ms favorables que las ofrecidas inicialmente al
arrendatario, tal como lo previene LAI en su artculo 48. Como LAI es Ley especial que regula la materia, puede
que la actuacin del propietario- arrendador constituya un acto traslativo de la propiedad a un tercero, mediante
cualquier medio utilizado para burlar el derecho preferente del locatario, que pudiera conducir a la nulidad del acto
por defraudacin de ley; pero la accin directa es la retractual con fundamento no slo en la especialidad de la Ley
que exige la aplicacin de los artculos 43 y 48 de la misma, sino porque la accin de retracto arrendaticio est
expresamente prevista. Y como hemos observado en otro lugar, pudiera pensarse que la accin de retracto,
orientada a la subrogacin del inquilino al comprador, constituye una accin de anulabilidad en
CONCLUSIN SOLUTIVA
La problemtica planteada en lo atinente a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, se puede
simplificar y resolver del modo siguiente: 1. Surgen mltiples interpretaciones ante la falta de notificacin al
locatario presente para que ejerza su derecho a comprar con preferencia al tercero, o de encontrarse ausente y sin
tener apoderado especial que lo represente y no es notificado; o si ha sido notificado, la notificacin no cumple con
las exigencias legales, de modo que el arrendador-propietario vende el inmueble locado al tercero. En el caso de la
falta de notificacin (estando presente y con mandatario especial que lo represente o est ausente y sin quien lo
represente), no hay precisin de modo claro cundo se inicia el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto por
el inquilino; pero ms trascendente que la caducidad resulta el hecho cierto de que el ejercicio del derecho de
adquirir con preferencia al tercero o para el ejercicio del retracto, estos derechos estn impregnados de los ms
variados inconvenientes interpretativos que lo aslan de la justicia material del caso concreto, pero no la impiden en
definitiva; pues la ley no tiene norma especfica que de modo directo resuelva la problemtica, salvo el caso
resoluble de modo literal por el artculo 1.547 del Cdigo Civil, por directa remisin del artculo 50 de LAI, en
cuanto respecta al arrendatario ausente y sin tener quien lo represente, que establece el derecho a ejercitar el
retracto dentro de los cuarenta (40) das contados a partir de la inscripcin de la compraventa en el registro
inmobiliario correspondiente, pero esta
norma sustantiva, interpretada literalmente, deja el problema vigente en perjuicio del locatario a quien la ley
pretende proteger.
2. Ante la anterior perspectiva, los artculos 42, 43, 44, 47 y 48 de LAI contienen principios y reglas de orden
pblico a tenor de lo contemplado en el artculo 7 eiusdem, que al propio tiempo resultan 55 continentes de
derechos del inquilino (arts. 42, 43 y 48), as como deberes (art. 44, a cargo del arrendador-propietario, y Pargrafo
nico del 44 y artculo 47, correspondientes al locatario); por lo que con fundamento en esos principios y reglas
que integran la norma, especialmente en los artculos 7, 42, 43 y 44 ibdem, para que la venta del arrendador-
propietario al tercero adquirente pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, deber acompaar al
instrumento traslaticio de la propiedad prueba documentada de la oferta de venta que aqul realiz al arrendatario,
o a su apoderado especial que lo represente, mediante documento autntico que rena los requisitos indicados en el
artculo 44 de LAI. Y cuando el inquilino est presente y no ha sido notificado personalmente, o no est presente y
tampoco tiene apoderado especial que lo represente, debe igualmente acompaar prueba documentada
demostrativa de haber el arrendador-propietario realizado todo lo necesario y cumplido aquellos requisitos, para
que se presuma que el arrendatario pudo haber tenido pleno conocimiento (vid. I, 1.2.2,i) de la oferta o de la
negociacin concertada con el tercero. 3. Por ltimo, si el propietario vende el inmueble al tercero manifestando en
el contrato de venta que no est arrendado, la inscripcin registral se efectuar bajo pena de falsedad de documento
pblico (art. 320, Cdigo Penal).
DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL ARRENDATICIO EN LA LEY PARA LA REGULARIZACIN Y
CONTROL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS.
El procedimiento judicial arrendaticio contemplado en esta Ley opera de manera secundaria al agotar en principio
la va administrativa, va esta, que fue creada como una forma de evitar que todas las controversias arrendaticias
fueran al rgano judicial, sino que se agotaran antes otras vas tendientes a dar solucin al mismo
Las demandas tpicas que contempla esta ley son: cumplimiento o resolucin de contrato de arrendamiento y
desalojo, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia y retracto legal arrendaticio,
arrendamientos ilcitos y cualquier otra accin derivada de una relacin arrendaticia sobre inmuebles destinados a
vivienda, habitacin o pensin, y se sustanciarn y sentenciarn conforme a las disposiciones establecidas en el
procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuanta, y supletoriamente se aplicarn
las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Cdigo de Procedimiento Civil. la competencia judicial
en el rea Metropolitana de Caracas corresponde a los tribunales superiores en lo civil y contencioso
administrativo, en lo relativo a la impugnacin de los actos administrativos emanados de la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda; y en el resto del pas, la competencia corresponde a los juzgados de
municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales juzgados del interior de
la Repblica se les atribuye la competencia especial contencioso administrativo en materia inquilinaria. El
conocimiento de los dems procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamiento
y subarrendamiento, ser competencia de la Jurisdiccin Civil Ordinaria.
Inicio
Artculo 87. El interesado deber consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondr los motivos que le asisten para
solicitar la restitucin de la situacin jurdica afectada. Del procedimiento administrativo previo a la instancia
judicial Artculo 88. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolucin de un contrato de
arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y dems acciones derivadas de relaciones
arrendaticias; el procedimiento administrativo que ser aplicado es el establecido en el Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupacin Arbitrario de Viviendas, descrito en los artculos 7 al 10.
TTULO IV, DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL Garanta del derecho a la defensa
Artculo 89. Cuando alguna de las partes, conforme a lo establecido n el captulo anterior, optare por acudir a los
rganos jurisdiccionales, el juez o jueza competente se asegurar de que el demandado cuente con asistencia o
representacin jurdica durante todo el proceso. Si dicho sujeto manifestare la imposibilidad de proversela por
medios propios, el juez o jueza suspender el proceso a los fines de la notificacin a la Defensa Pblica, para que
se designe un Defensor, el cual comparecer al quinto (5) da de despacho al que se deje constancia en autos de su
notificacin; de igual forma proceder cuando el Defensor designado deba ser sustituido.
De Las Demandas
Artculo 90 Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de contrato de arrendamiento, reintegro de
sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilcitos y
cualquier otra accin derivada de una relacin arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitacin o
pensin, se sustanciarn y sentenciarn conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral
contenido en la presente Ley, independientemente de su cuanta, y supletoriamente se aplicarn las disposiciones
relativas al juicio oral establecidas en el Cdigo de Procedimiento Civil.
Anexos
SENTENCIA 1: JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE
LA CIRCUNSCRIPCIN JUDICIAL DEL ESTADO MRIDA. EXP. N 7039. DEMANDANTE: SOCIEDAD
MERCANTIL INMOBILIARIAS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND, C.A. a travs de su Apoderada Judicial
Abg. GLADYS MARIBEL UZCATEGUI DAZ. DEMANDADO: SOSA BARN ROSSANNE. MOTIVO:
VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.
Se evidencia que el actor funda su demanda en atencin al hecho que se encuentra vencido el lapso de prrroga
legal a favor del arrendatario. Ahora bien, tal como ya fue establecido en la parte motiva del presente fallo, de la
revisin de las actas procesales se evidencia que la presente accin por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento
de la Prrroga Legal, fue intentada en fecha diecisiete (17) de noviembre de dos mil diez (2010) y admitida por
este Juzgado en fecha veintids (22) de noviembre de dos mil diez (2010), rigiendo su trmite procesal bajo las
normas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sin embargo, al entrar en vigencia la nueva Ley
para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda en fecha doce (12) de noviembre de dos mil
once (2011) y por tratarse de un inmueble destinado a vivienda familiar, es por lo que dando cumplimiento a lo
previsto en la disposicin transitoria primera de dicho novel texto arrendaticio, el trmite del presente
procedimiento se debe llevar a cabo bajo los preceptos de la ley indicada. Y AS SE DECLARA. En ese orden de
ideas, es preciso sealar el contenido del encabezado del artculo 89 de la Ley para la Regularizacin y Control de
los Arrendamientos de Vivienda:
Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al vencimiento del plazo del contrato de
arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, el arrendatario o arrendataria tendr derecho preferente a
seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar
el inmueble; siempre y cuando est solvente en el
pago de los cnones de arrendamiento y haya cumplido con las dems obligaciones derivadas del contrato y de las
leyes. Lo referente al canon de arrendamiento seguir por lo establecido en la presente Ley.
De la norma transcrita, se infiere el Derecho de Preferencia Arrendaticia que posee el arrendatario que se
encuentre en estado de solvencia respecto a los cnones de arrendamiento para seguir ocupando el inmueble una
vez vencido el contrato de arrendamiento, derecho el cual es potestativo para el arrendatario y de obligatorio
cumplimiento para el arrendador. Y AS SE DECLARA. TERCERO: As mismo, de las actas procesales y ms
precisamente del libelo de demanda, se desprende que el actor no reclama pago alguno por concepto de cnones de
arrendamiento vencidos e insolutos, por lo que se presume iuris tantum que la parte aqu arrendataria demandada
se encuentra solvente respecto a dicha obligacin. Y AS SE DECLARA. CUARTA: En este sentido, el artculo 32
de la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, seala: Los derechos que la
presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; ser nula
toda la accin, acuerdo o estipulacin que implique renuncia, disminucin o menoscabo de estos derechos; a tal
efecto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Pblico que viole o menoscabe los derechos garantizados en la
presente Ley, es nulo y los servidores pblicos y servidoras pblicas que lo ordenen o ejecuten incurren en
responsabilidad penal, civil, administrativa, segn los casos, sin que le sirvan de excusa rdenes superiores.
Por todo lo expuesto, siendo que al vencimiento del contrato de arrendamiento, el arrendatario puede seguir
ocupando el inmueble arrendado en atencin a la Preferencia Arrendaticia de la que es titular al estar solvente en el
pago de la merced conductiva y haber dado cumplimiento a las disposiciones contractuales y, siendo que en el caso
de marras no se encuentra en discusin pago alguno por dicho concepto, presumiendo iuris tantum la solvencia de
la arrendataria, es por lo que la ciudadana ROSSANE SOSA BARON, en su carcter de arrendataria, puede seguir
ocupando el inmueble arrendado luego de vencido el contrato, en las mismas condiciones establecidas, aunado al
hecho a que el argido presupuesto de cumplimiento de contrato por vencimiento de prrroga legal no se encuentra
establecido en la nueva Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En
consecuencia, es forzoso para esta Juzgadora declarar SIN LUGAR la demanda incoada, tal como se har en lo
sucesivo. Y AS SE DECLARA
SENTENCIA 2: L A P S O P R E F E R E N C I A O F E R T I V A Y R E T R A C T O
L E G A L
Anteriormente habamos establecido que el lapso para intentar el retracto legal est estipulado en el artculo 1547
el cual establece que bebe darse: dentro de nueve das, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el
comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo
represente, el trmino ser de cuarenta das, contados desde la fecha del registro de la escritura
Sin embargo esto presupona un gran problema, el cual consista en que no haba ninguna seguridad jurdica para
el arrendatario pues tendran entonces que ir una vez al mes al registro para ver si el propietario de mala fe habra o
no vendido la propiedad arrendada. Este problema se resuelve con la jurisprudencia de la Sala de Casacin Civil de
fecha 20 de mayo del 2005, magistrado ponente Carlos Oberto Vlez, caso REGALOS CORCINELLE, C.A contra
INVERSORA EL RASTRO, C.A y PROMOCIONE LAPINTORESCA, C.A ; en la cual se decidi que: En
atencin a la conjuncin de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados
proclamados por la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una
justicia efectiva, y que la novsima legislacin inquilinaria es de orden pblico y confiere derechos irrenunciables
a los arrendatarios (artculo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a
que las previsiones analizadas comportan cierto arcasmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artculos 26
y 257 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas
las personas el derecho de acceso que tienen a los rganos de administracin de justicia, establece que para todos
los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto
legal, incluso arrendaticio, encontrndose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenacin del
bien, pueda ejercer ste, ser de cuarenta das, empero contados a partir de la fecha en que qued demostrado haber
tenido conocimiento de la predicha enajenacin, pues si bien el derecho de propiedad (implcito en el ejercicio de
la accin de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificacin, en casos como el planteado,
es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer
la accin sino del comprador, vendedor (arrendador) y ms recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los
casos de retracto legal arrendaticio, nicamente del adquirente
. As se decide. (Subrayado y negrita de la sala) Es importante sealar que esta sentencia es muy completa ya que
ofrece un estudio doctrinario sobre la distincin de la preferencia ofertiva y el retracto legal, ya que aunque ambos
estn estrechamente ligados por ser derechos arrendaticios que poseen los inquilinos con relacin a la adquisicin
del inmueble, dicha sentencia explica que: el derecho preferente ofertivo tiende a la adjudicacin de la
propiedad del inmueble arrendado al inquilino, solo (sic) si el propietario desea vender; lo que quiere decir que la
preferencia ofertiva es ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenacin del inmueble arrendado al
tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecrselo en venta en
primer lugar y con preferencia al arrendatario el derecho de retracto, slo es ejercitable cuando el acto de
enajenacin se ha realizado debido a que el arrendador propietario no hizo la oferta al arrendatario a la cual estaba
obligado. Si el propietario vende a un tercero y esa venta implica de alguna forma violacin del derecho del
inquilino a adquirir el inmueble, surgir para el arrendatario el llamado derecho de retracto legal arrendaticio, el
cual consiste en la facultad del inquilino de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre
el cual tena derecho de preferencia.
Yo __________, (identificarlo), asistido en este acto por la Dra. o el Dr. __________, abogado en ejercicio,
inscrito en el Inpreabogado bajo el No. __________, ante Ud., con el debido acatamiento y respeto ocurro para
exponer: Soy arrendatario de un Inmueble situado en esta ciudad en la Urbanizacin __________, Av.
__________, y cuyos linderos son los siguientes: (anotarlos con exactitud), segn se evidencia del Contrato de
Arrendamiento que acompao, marcado A. El Sr. __________, (identificarlo), Arrendador del Inmueble que
ocupo, me ha pedido la desocupacin del mismo, basndose en el vencimiento del plazo del referido Contrato de
Arrendamiento, por lo cual ocurro ante Ud. para ejercer, como lo estoy ejerciendo formalmente en el da de hoy y
dentro del trmino que la Ley de la materia exige, el derecho de preferencia para continuar como arrendatario de
dicho Inmueble, al tenor del Artculo 4o. del Decreto de Desalojo de Viviendas. Pido que esta solicitud se sustancie
conforme a derecho y sea declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley. Dejo constancia que toda
correspondencia que para m se requiera de este Organismo, debe dirigrseme a la siguiente direccin: (anotar la
direccin exacta donde se est seguro de recibir dicha correspondencia). Con esta notificacin, cumplo con lo
estipulado en el Artculo 39o del Reglamento de la Ley de Regulacin de Alquileres y en el Decreto Legislativo
sobre Desalojo de Vivienda.
Es Justicia que solicito y espero en __________, a los ____das del mes __________, del ao .
Firmas del Solicitante y su Abogado Asistente.
NOTA: Esta solicitud debe ser hecha basada en el Artculo 4o del Decreto Legislativo sobre el Desalojo de
Vivienda, el Artculo 400 de la Ley de Regulacin de Alquileres y los Artculos 39o, 410 y 45o del Reglamento de
la Ley de Regulacin de Alquileres.
NUEVO RGIMEN APLICABLE AL ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES
El Poder Ejecutivo, mediante Ley Habilitante conferida por la Asamblea Nacional bajo Gaceta Oficial n. 6.112
Extraordinario, de fecha 19 de noviembre de 2013, resolvi dictar el Decreto n. 929, contentivo del Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulacin del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, segn se
publica en la Gaceta Oficial n. 40.418 del 23 de mayo de 2014.
Dicha normativa, compuesta por diez (10) captulos, cuarenta y cuatro (44) artculos, seis (06) Disposiciones
Transitorias, dos (02) Disposiciones Derogatorias y una (01) Disposicin Final, viene a establecer las condiciones
que regularn el Sector Inmobiliario Nacional, particularmente el referido al arrendamiento de inmuebles
destinados al uso comercial o de servicios, consagrndose que desde la publicacin de este texto legal en Gaceta
Oficial, la relacin entre arrendatarios y arrendadores dedicados al alquiler de este tipo de inmuebles (tales como
los ubicados en centros comerciales), deber regirse, entre otras, por las reglas que, conforme a esta Ley, iremos
desarrollando a lo largo del presente informe. No obstante, nos resulta oportuno destacar que, en virtud de ello, no
sern aplicables a dicha categora de inmuebles, las disposiciones por las que se regan los alquileres de los
establecimientos comerciales, previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios 1, la cual, por su parte,
continuar regulando a los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas,
industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turstico o de
temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.
Dicho esto, tenemos que el contrato de arrendamiento de locales comerciales, deber ser elaborado por escrito
y autenticado ante una Notara Pblica, con una duracin mnima de un (1) ao (a menos que el arrendamiento se
requiera por una temporada en especfico, pudiendo celebrarse por un tiempo inferior), debiendo expresar las
condiciones fsicas del inmueble a ser arrendado y de la edificacin donde se encuentre; el valor del inmueble; el
canon de arrendamiento; la modalidad de clculo utilizada; y las obligaciones de las partes (arrendador y
arrendatario).
As mismo, se indica que el arrendador podr exigir al arrendatario depsito en efectivo o fianza, como garanta
que le asegure que el arrendatario cumplir con las obligaciones asumidas, establecindose que slo podr exigirse
una de las dos (2) garantas sealadas, las cuales no podrn exceder el equivalente a tres (3) meses del canon de
arrendamiento fijado.
Una vez vencido el plazo del contrato, el arrendatario podr optar a una prrroga legal que se fijar conforme a la
duracin de la relacin arrendaticia, siendo que hasta un (1) ao, la prrroga mxima ser de seis (6) meses; entre
un (1) ao y cinco (5) aos, tendr un (1) ao de prrroga; entre cinco (5) y diez (10) aos de relacin, la extensin
ser de dos (2) aos; ms de diez (10) aos podr disfrutar de tres (3) aos ms. Resaltamos que, dicha prrroga
ser optativa para el arrendatario, mientras que para el arrendador ser de carcter obligatorio, debiendo
mantenerse las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidas por las partes, salvo que
el canon haya sido objeto de ajuste debido a un procedimiento de regulacin.
En cuanto a la fijacin del canon de arrendamiento, se estipula que el mismo ser pactado entre arrendador y
arrendatario, quienes de comn acuerdo debern aplicar, obligatoriamente, alguno de los tres (3) mtodos que se
establecen en la norma. En caso de no llegar a un acuerdo, o surjan dudas o controversias al respecto, la
Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Econmicos (Sundde Organismo encargado de
asistir al Ministerio del Poder popular para el Comercio en la aplicacin de esta Ley, en la que se le atribuye el
carcter de autoridad competente en esta materia, pudiendo en conjunto crear las instancias que consideren
necesarias para llevar a cabo dicha atribucin), intervendr a los fines de determinar el clculo del canon
correspondiente. En tal sentido, los procedimientos a ser seleccionados por las partes a la hora de precisar el canon,
son:
1) Canon de Arrendamiento Fijo (CAF), en el que se toma en cuenta el valor del inmueble para el momento de
la negociacin, siendo determinado por la Sundde a travs de avalo del costo de reposicin (mediante
metodologa que fijar para ello); y el porcentaje de rentabilidad anual prevista en 12% para el primer ao y en
20% cuando se trate de centros comerciales y/o locales nuevos.
2) Canon de Arrendamiento Variable (CAV), pactado en base al 1% y 8% sobre el monto de las ventas
realizadas. Cuando se trate de actividades de entretenimiento, las partes podrn convenir porcentajes entre 8% y
15%.
3) Canon de Arrendamiento Mixto (CAM), compuesto por los mtodos descritos en los puntos 1 y 2, es decir,
por porcin fija ms porcentaje de ventas, indicndose que la porcin fija no podr ser superior al 50% de lo que
correspondera a un canon de arrendamiento fijo, mientras que el porcentaje de ventas no podr exceder del 8%. En
caso que el porcentaje de ventas supere el doble de la porcin fija, slo se pagar como canon mensual el monto
resultante de aplicar lo sealado en el punto 2.
Con relacin al pago del canon de arrendamiento, se dispone que el mismo se realizar por la cantidad y
oportunidad debidamente fijada en el contrato, mediante depsito en cuenta bancaria a nombre del arrendador (la
que no podr clausurarse durante la vigencia del contrato), debindose entregar al arrendatario una factura legal en
la que se indique el monto, concepto del pago e indicacin del perodo correspondiente.
Se contempla la prohibicin de fijar cnones de arrendamiento en moneda extranjera; as como proceder a su ajuste
durante la vigencia de la relacin arrendaticia, sealndose que el canon slo podr ser revisado y ajustado en los
casos siguientes:
1) Despus de transcurrido un (1) ao luego de firmado el contrato, siendo que su ajuste tendr como lmite
mximo los porcentajes de la renta variable del ao inmediatamente anterior del grupo Bienes y Servicios
Diversos, tomado en cuenta en el ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), de acuerdo con lo publicado
por el Banco Central de Venezuela (BCV).
2) Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones, cuyo importe supere en 40% el valor del
inmueble establecido para calcular el canon.
Otro punto a destacar, es el referido a la creacin del Comit Paritario de Administracin del Condominio,
que tendr a su cargo lo correspondiente al mantenimiento y gastos del inmueble. Estar integrado, en igualdad de
nmero y derechos, por representantes de los propietarios y de los arrendatarios 2, quienes de comn acuerdo,
establecern las condiciones, normas o reglamentos del condominio, as como la aplicacin de sanciones por
incumplimiento de lo acordado entre las partes.
En lo relativo a los gastos comunes3, se expresa que lo que deba pagar el arrendatario por este concepto, ser
calculado por el Comit Paritario de Administracin del Condominio, en base al porcentaje o alcuota parte que
corresponda a cada local de acuerdo al valor total del inmueble en el que se encuentre.
Por otro lado, tenemos que en esta normativa, se consagra a favor del arrendatario la preferencia ofertiva,
conforme a la cual, en caso que el propietario decida vender el local comercial, ste deber ofrecerlo en venta (en
primer lugar) a su arrendatario con preferencia ante cualquier tercero, siempre y cuando posea ms de dos (2) aos
como arrendatario del local; se encuentre solvente en el pago de los cnones, condominio y dems obligaciones
contractuales. El no cumplimiento de la preferencia ofertiva por parte del propietario, o en caso que haya vendido
el inmueble en condiciones ms favorables que las presentadas originalmente al arrendatario, har que ste tenga
derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, a fin que el inmueble le sea dado en venta bajo las mismas
condiciones ofrecidas al tercero.
Respecto a la medida de desalojo del inmueble comercial, la norma bajo estudio nos estipula nueve (9) causales
por las que el mismo podr ejecutarse, siendo que, adems de sealarse el vencimiento del contrato suscrito y el no
consenso de prrroga o renovacin entre las partes, se encuentran entre tales, los siguientes hechos del
arrendatario:
Cuando haya dejado de pagar consecutivamente dos (02) cnones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de
condominio o gastos comunes.
Haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, quebrantando lo estipulado en el contrato de
arrendamiento o las normas por las que se rige la convivencia ciudadana de la comunidad.
Ocasionar en el inmueble deterioros mayores que los causados por el uso normal; o haya realizado reformas
no autorizadas por el arrendador.
Incumpla con las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de
condominio y/o las Normas dictadas por el Comit Paritario de Administracin de Condominio.
En materia de sanciones, se establecen que sern objeto de multas los siguientes hechos del arrendador:
Cuando no entregue al arrendatario una factura legal por concepto de pago del canon.
Exija cierta cantidad de dinero por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento; o alquile
inmuebles en condiciones fsicas inadecuadas.
Ofrezca inmuebles en arrendamiento comercial, mediante avisos en los que se oferten montos de alquiler
falsos o engaosos; se indique preferencia sexual, poltica o religiosa, identidad de gnero, origen tnico,
estado civil, clase social, profesin o condicin social, discapacidad, enfermedades crnicas y/o terminales;
etctera.
II. Multa de Un Mil Quinientas Unidades Tributarias (1.500 U.T.), cuando:
No garantice el uso y goce del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato.
No cubra los costos de las reparaciones mayores del local dado en alquiler.
Condicione la suscripcin del contrato, al pago de una cantidad extra de dinero por parte del arrendatario
por cesin; traspaso; arriendo; por venta de punto comercial; o por la compra de bienes muebles que se
encuentren en el local que se pretende arrendar.
Obligue o limite al arrendatario a vender productos o prestar servicios de determinadas marcas comerciales
o adquiridos a determinados proveedores.
Derogue o modifique el contenido o vigencia del contrato de arrendamiento por cambio de arrendador,
debido a la transferencia de propiedad o administracin del inmueble comercial.
Exija al arrendatario garantas que excedan el equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento
establecido.
Incumpla con las especificaciones que debe contener el contrato de arrendamiento, tales como la
descripcin y valor del inmueble; duracin del contrato (mnimo un (1) ao); modalidad de clculo adoptada;
indicacin de cuenta bancaria donde se deber depositar el canon, etctera.
No otorgue la prrroga legal a la que tiene derecho el arrendatario, una vez finalizado el trmino del
contrato.
No ofrezca el inmueble en venta al arrendatario, con preferencia ante cualquier tercero.
Establezca cnones de arrendamiento bajo procedimientos distintos a los previstos en esta Ley; ajuste el
canon durante la vigencia del contrato; la resolucin privada de conflictos entre arrendador y arrendatario sin
notificar a la Sundde, etctera.
III. Multa de Dos Mil Quinientas Unidades Tributarias (2.500 U.T.), por las siguientes infracciones:
En un lapso no mayor a seis (6) meses (hasta el da 23/11/2014), todos los contratos de arrendamiento de
locales comerciales, vigentes a la fecha de la presente publicacin, debern adecuarse a las disposiciones de
esta nueva normativa.
Los contratos celebrados en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de este instrumento legal,
automticamente se entendern pactados en Bolvares, siendo que el canon de los inmuebles sujetos a dicha
contratacin, debern ser regulados de acuerdo a lo consagrado en la presente Ley, dentro de los noventa (90)
das siguientes a su entrada en vigencia (plazo que finalizar el da 20/08/2014)4.
El Ministerio del Poder Popular para el Comercio (con cooperacin de la Sundde), pasa a sustituir a la
Direccin General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hbitat, en lo
referente a su correspondiente competencia, es decir, la aplicacin de las disposiciones legales y
reglamentarias en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al comercio. En consecuencia, qued
ordenada la supresin de la referida Direccin de Inquilinato, debiendo el Poder Ejecutivo reglamentar el
rgimen de supresin y transicin respectivo.
Tal como expusimos ms arriba, en vista de los tres (3) nuevos mtodos a ser aplicados y seleccionados
para la fijacin del canon de arrendamiento comercial, ha quedado derogado el Decreto n. 602, mediante el
cual se estableci un rgimen transitorio de proteccin a los arrendatarios de inmuebles destinados al
desempeo de actividades comerciales, industriales o de produccin, publicado en Gaceta Oficial n. 40.305,
de fecha 29 de noviembre de 2013, conforme al cual los cnones de arrendamiento mensual de cualquier tipo
de inmueble dedicado al desarrollo de actividades econmicas, no poda exceder de un monto mensual
equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA BOLVARES POR METRO CUADRADO (Bs. 250,00/m2).
1
Publicada en G.O. n. 36.845 del 7/12/1999, con vigencia desde el da 1/01/2000.
2
Los representantes de los arrendatarios sern elegidos por cada uno de los arrendatarios, sin que en dicha eleccin
intervenga preferencia alguna debido al monto del canon o tamao del inmueble. Todos los arrendatarios debern
participar por igual en el sistema de eleccin de su representante ante el Comit.
3
Distribucin de gastos para atender el mantenimiento y conservacin del inmueble del cual forme parte el local
comercial, tales como: servicios de aseo y limpieza, recoleccin y disposicin de basura, agua potable, energa
elctrica, vigilancia, reparacin y mantenimiento de maquinaria y equipos, gastos de administracin y cualesquiera
otros bienes y servicios necesarios para el buen funcionamiento del inmueble.
4
El incumplimiento de dicha norma, conllevar a la aplicacin de una multa por la cantidad equivalente a Dos Mil
Unidades Tributarias (2.000 U.T.).
(Caracas, 26 de mayo Noticias24).- Con la publicacin del Decreto Presidencial nmero 929, publicado en la
Gaceta Oficial 40.418, entr en vigencia este 23 de mayo la Ley de Regulacin del Arrendamiento Inmobiliario
para el uso Comercial.
Esta legislacin se aplica solo a los inmuebles de uso comercial. Oficinas, consultorios mdicos e industriales, as
como tambin espacios destinados al sector educativo y otros, continuarn rigindose por Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios vigente desde el ao 2000. A continuacin un resumen elaborado por la Dra. Irma
Lovera De Sola, y publicado en la web tuabogado.com, para entender este nuevo texto legal:
1. Que est especialmente dirigida a regular y controlar los arrendamientos de locales comerciales en general pero
especialmente los que estn situados dentro de centros comerciales.
3. Los cnones de arrendamiento no estn regulados, sino que sern acordados entre arrendador y arrendatario
sobre la base de uno de los criterios que fija la misma ley, los cuales son:
a. Canon de arrendamiento fijo, se debe establecer el costo de reposicin del rea arrendable, cuyo mtodo para
fijarlo se establecer mediante un reglamento que dictar la SUNDEE, y sobre ese valor calcular un porcentaje de
rentabilidad del 12% el primer ao (20% si se trata de un local nuevo) y no seala porcentaje para los aos
subsiguientes.
d. La SUNDEE intervendr en caso de desacuerdo entre arrendador y arrendatario, adems de tener atribucin
para modificar anualmente los porcentajes de la renta variable.
Los contratos de arrendamiento de locales comerciales tendrn una duracin mnima de un ao y disfrutarn de la
prrroga legal segn haya durado la relacin arrendaticia (hasta 1 ao, tendr 6 meses; entre 1 y 5 aos tendr 1
ao; entre 5 y 10 aos tendr 2 aos; ms de 10 aos tendr 3 aos).
Los arriendos debern ser pagados mediante depsito en cuenta bancaria a nombre del arrendador y este deber
expedir factura fiscal detallada de los conceptos que paga el arrendatario.
En cuanto a los gastos de mantenimiento que deber pagar el arrendatario se calcularn en base al porcentaje o
alcuota que corresponde a cada local del valor total del inmueble del cual forma parte. Ahora bien esos montos de
gastos sern establecidos por un Comit Paritario de Administracin del Condominio integrado por arrendadores y
arrendatarios. No se fija ninguna cantidad ni porcentaje para estos gastos de mantenimiento o condominio.
Se establece la preferencia ofertiva en favor del arrendatario, es decir el derecho del inquilino a que se le ofrezca en
venta el local, con preferencia a cualquier tercero y si no se hiciese o se vendiera sin cumplir con la oferta previa,
tendr derecho a intentar el retracto legal para que se le venda en las mismas condiciones en que se le dio en
venta a un tercero.
El procedimiento administrativo est mencionado pero no fue normado en la nueva ley, se dej para que sea
reglamentado por la SUNDEE, el procedimiento judicial ser el oral previsto en el Cdigo de procedimiento Civil.
Se suprimi la direccin General de Inquilinato de Vivienda y Hbitat, se le dieron atribuciones en esta materia a la
SUNDEE y el Ejecutivo dictar un reglamento de transicin al nuevo rgimen que establece esta ley. Se
desaplica La ley de Arrendamientos Inmobiliarios para los locales de uso comercial y se deroga el Decreto
602 de 29 de noviembre de 2013 que congel los alquileres comerciales en Bs. 250 por metro cuadrado.
Esta ley contiene muchas otras normas, que merecen un estudio ms detallado, pero este trabajo pretende ser una
gua inicial para su conocimiento y aplicacin en su normativa bsica.
- Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por un porcentaje no mayor del 50% de la porcin fija y el
porcentaje de ventas establecido, el cual no debe ser superior al 8%.
Entre la ciudadana: ANDREA JUSTINA PRADO SANTAELLA, de nacionalidad venezolana, de estado civil
soltera, mayor de edad, civilmente hbil, de este domicilio y titular de la cdula de identidad N V-832.930 quien
en lo sucesivo y para todos los efectos del presente contrato se denominar LA ARRENDADORA por una
parte, y por la otra, la Ciudadana: DEYJES VICTORIA ALECIO MANZO de nacionalidad venezolana, de
estado civil soltera, mayor de edad, civilmente hbil, de este domicilio y titular de la cdula de identidad Nro. V-
13.646.458, respectivamente, quien en lo sucesivo ser denominada en el presente contrato como LA
ARRENDATARIA; se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA
USO COMERCIAL A TIEMPO DETERMINADO, el cual se regir por las clusulas que a continuacin se
detallan. Quedando entendido que en caso de ausencia de disposicin expresa en el presente documento, se
aplicaran las normas establecidas en la legislacin actual.
SEGUNDA: DURACION. La duracin del presente contrato es de Un (01) ao, segn lo establecido en el art.24
del Decreto Ley N 929 de Regulacin del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contado a partir del
da Veinticuatro (25) del mes de Agosto del ao 2015 y culminar el da veinticinco (25) del mes de Agosto del
ao 2016, considerndose este periodo como plazo fijo, entendindose que a partir de la fecha de vencimiento
comenzar a correr la prrroga legal, segn lo establecido en el art. 26 del Decreto Ley de Regulacin del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. La relacin contractual podr ser prorrogada por un (01)
periodo igual, siempre y cuando alguna de las partes diere aviso a la otra de su voluntad de prorrogarlo con sesenta
(60) das de anticipacin al vencimiento, siendo imprescindible que LA ARRENDATARIA se encuentre
SOLVENTE en todas sus obligaciones y cumpliendo fielmente con lo estipulado en el presente documento y en tal
caso, se proceder a firmar un nuevo contrato. Ambas partes convienen que el presente Contrato de Arrendamiento
es a tiempo determinado, por lo que en ningn caso operar la tacita reconduccin del mismo. Las partes convienen
que no se requiere notificacin alguna o desahucio que indique la terminacin de este contrato de arrendamiento,
ya que la formalizacin del presente contrato es indicativa de que el mismo concluye en la fecha anteriormente
indicada, siendo por ende obligacin de LA ARRENDATARIA la entrega del inmueble libre de objetos y de
personas.
LA ARRENDATARIA