Precios Hedónicos para La Vivienda Nueva en La Ciudad de México

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Modelo de precios hednicos en la vivienda
nueva.
Caso de estudio: la Zona Metropolitana del Valle de Mxico

Dr. Rafael Valdivia Lpez
Es Doctor en Ciencias Sociales por El Colegio Mexiquense A.C., cursando estancias doctorales en
el Departamento de Anlisis Geogrfico Regional y Geografa Fsica; de la Universidad
Complutense de Madrid y en la Facultad de Ciencias Econmicas de la Universidad Castilla la
Mancha, Espaa. Tambin cumpli con el ciclo escolar de especializacin en Planeacin y Gestin
Urbana dentro del Instituto de Estudios de Administracin Local, tambin en Madrid, Espaa
Su formacin lo ha orientado a trabajar en investigaciones principalmente en las reas de la

planeacin urbana y regional, as como en los ordenamientos ecolgicos, tomando como expertis la
modelacin espacial y economtrica dentro de los fenmenos territoriales, conformacin de precios
del suelo y vivienda.
Ha incursionado tambin en los Sistemas Expertos e Inteligencia Artificial dentro del Instituto
Autnomo de Mxico I.T.A.M. y Mtodos Cuantitativos y Anlisis Aplicados a 0HUFDGRV GH
6XHOR SRU HO /LQFROQ ,QVWLWXWH RI /DQG 3ROLF\ En el sector pblico ha ocupado diversos cargos
entre ellos el de la Direccin General de Verificacin del Ordenamiento Ecolgico e Impacto
Ambiental, en la PROFEPA, Director de georreferenciacin fiscal dentro del Sistema Tributario de
Administracin (SAT) y encargado y asesor de diversos procesos de planeacin urbana local en
diversas secretarias federales en Mxico, as como dentro del propio gobierno del Distrito Federal.
Dentro de sus principales publicaciones en revistas nacionales e internacionales arbitradas se

cuentan:
Sistemas de Informacin Geogrfica Aplicados a Estudios Urbanos. Lincoln Institute of Land

Policy. E. L., 'LHJR $OIRQVR(&RRU0RGHORV,':SDUDODWRPDGHGHFLVLRQHVHQPDWHULDGH
FRQVWUXFFLyQGHYLYLHQGD\DGTXLVLFLyQGHVXHORXUEDQR,6%1-906701-1-2
Incendios Forestales y Agropecuarios.- Monitoreo para la prevencin de incendios forestales,

utilizando tcnicas de percepcin remota y SIG. UNAM, PUMA, 1998
8Q PRGHOR GH HFRQRPHWUtD HVSDFLDO SUHFLRV KHGyQLFRV SDUD GHVDUUROORV KDELWDFLRQDOHV,
Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada, IPEA, Brasil, 2010.
Propuesta Terico Conceptual para los Ordenamientos Ecolgicos Territoriales, caso de estudio
Oaxaca, Revista IIS, UABJO, 2011.
(VWLPDFLyQGHOSDWUyQGHRFXSDFLyQHVSDFLDODXWRFRUUHODFLyQHVSDFLDOGHLQGLFDGRUHVVRFLDOHV
en los Municipios del Estado de Oaxaca, (2011), IIS- UABJO
Ordenamiento Ecolgico Territorial, Estado de Oaxaca, UABJO-SEMARNAT (2011)
Violencia urbana, vandalizacin y abandono de la vivienda en conjuntos habitacionales, Ciudad

Jurez, Chihuahua, 2010, Instituto de Vivienda Estatal, Chihuahua.

/RVVXHxRV\ODVSHVDGLOODVHVWiQKHFKRVGHORV
mismos materiales, pero esta pesadilla dice ser nuestro
nico sueo permitido: un modelo de desarrollo que
GHVSUHFLDODYLGD\DGRUDODVFRVDV
d
'^
^
sD

A mis hijas Tania y Erndira que en
realidad son las creadoras de este trabajo
A la paciencia de Lul

A mis padres Elia y Rafael (),
hermanos Mara, Luis y Marcos.
En especial a todas mis sobrinas(o)

NDICE
Comit Error! Marcador no definido.
Resumen 12
Agradecimientos 17
Introduccin 19
Definicin del problema 19
Hiptesis 25
Las hiptesis fundamentales: 25
Objetivos 26
Captulo I 28
Marco terico 28
El estado del conocimiento global sobre conformacin de precios del suelo y

vivienda. 28
Antecedentes 28
Visin de la teora econmica. 33
Interpretacin neoclsica, formacin de precios, oferta y demanda. 33
El modelo de W. Alonso sobre los precios y usos del suelo 37
La visin marxista de la renta del suelo 41
La Intervencin del Estado 43
/D(OHFFLyQ5DFLRQDOHQODVGHFLVLRQHVGHOPHUFDGRGHODYLYLHQGD\VXHOR
urbano 45
Aportacin de la visin sociolgica al problema econmico a travs de la eleccin
racional 46
Racionalidad limitada 46
Teora de la opcin racional 48
El individualismo metodolgico 56

Simmel y la Escuela de Chicago en torno a los espacios pblicos en la ciudad 57
El espacio metURSROLWDQRFRPRHVSDFLRGHODVLQWHUDFFLRQHV 62
La morfolgica y localizacin como factores determinantes 63

La expansin de las ciudades a travs de agentes del desarrollo inmobiliario 66
La geografa humana, econmica y urbana, el problema de precios del suelo y

vivienda 69
Geografa fsica y tcnicas de medicin espacial 72
Las tcnicas de anlisis espacial 74
Precios hednicos 78

Una herramienta de aproximacin terica a la interpretacin de los precios 78
Modelo de Rosen como eleccin terica a la estimacin de precios hednicos 80
Etapas del modelo economtrico de Rosen para estimacin de precios hednicos 89
Condiciones para la aplicacin del modelo de Rosen 91
Reflexiones finales sobre el Marco Terico 95

Captulo II 98
Resumen 98
Marco de Referencia (mbito de estudio) 99
Antecedentes 99
Dinmica demogrfica de la ZMVM. Antecedentes histricos 99
La importancia de la ocupacin del suelo su oferta y tenencia 113
Tenencia de la tierra 120
La informalidad y formalidad en el mercado del suelo 121
Los factores sobre la mayor capacidad de compra 125
Demanda de la vivienda en la ZMVM, Demografa vs. Vivienda 128
La oferta de la vivienda nueva en la ZMVM 132
El Estado y la promocin de la vivienda 133
Anlisis del Bando II y sus efectos a la estructura urbana 134

Incremento del precio del suelo en la zona 135
Captulo III 144
Resumen 144
El levantamiento de la informacin. 144
Integracin de la informacin puntual a las caractersticas de la oferta de la vivienda

nueva en la ZMVM 144
Los segmentos de la vivienda y su composicin de precios 154
Consideraciones sobre la variable dependiente 161
Eleccin de las variables independientes 162
Eleccin de las variables y su tratamiento 165
Variable dependiente 166
Variables independientes 167
Variables elegidas las siguientes 168
Captulo IV 170
Construccin del modelo de conformacin de precios en la ZMVM 2003 2008 170
Comprobacin de las hiptesis de investigacin.Error! Marcador no definido. 173
Determinacin de las variables explicativas de los precios de la vivienda nueva en el

modelo para la ZMVM 175
Composicin matemtica del modelo de los precios hednicos de la vivienda nueva

para la ZMVM 184
Explicacin y hallazgos en los resultados del modelo 185
Algunas conclusiones preliminares 186
Captulo V 189
Resultados del modelo de precios hednicos ZMVM 190
Estadsticos de la regresin para el 2 trimestre del 2008 vivienda tipo V.I.S. 190
Tabla 29.- Aportacin al precio. Estimaciones del modelo de regresin hednica para
los tipos de vivienda en diferentes segmentos en los aos 2004, 2007 y 2008 198

Conclusiones finales 199
Datos y hallazgos relevantes para la Z.M.V.M. 204
En resumen sobre el modelo de precios hednicos 206
Algunas referencias de investigaciones similares a nivel mundial 208
Algunas recomendaciones en la prospeccin y uso de las herramientas de anlisis

espacial. 210
ANEXO I AR 212
ANLISIS DE REGRESIN LINEAL 212
VIVIENDA DE LA ZONA METROPOLITANA DEL VALLE DE MXICO 212
A R, Tabla a.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2008 en vivienda de

inters social VIS. 215
A R, Tabla b.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2008 en vivienda tipo
medio MED. 216
A R, Tabla c.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2008 en vivienda tipo
residencial y residencial plus RyRP. 217
A R, Tabla d.- Estadsticos de la regresin para 4 trimestre del 2004 en vivienda de

A R, Tabla e.- Estadsticos de la regresin para 4 trimestre del 2004 en vivienda

medio MED. 219
A R, Tabla f.- Estadsticos de la regresin para 4 trimestre del 2004 en vivienda

residencial y residencial plus R y RP. 220
A R, Tabla g.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2007 en vivienda de

A R, Tabla h.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2007 en vivienda

media MED. 222
A R, Tabla i.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2007 en vivienda

residencial y residencial plus R y RP. 223
ANEXO II BASE DE DATOS 224
Anexo BD tabla 1.- CONCENTRADO DE CARACTERSTICAS DE PROMOCIN

VIVIENDA NUEVA 4 TRIMESTRE 2004 225


ANEXO III CARTOGRFICO 228
A III, 1.- Mapa de la delimitacin de la ciudad central y contornos metropolitanos. 229
A III, 2.- Mapa de la localizacin de los desarrollos habitacionales de la ZMVM, en la

ciudad central y contornos metropolitanos 2 trimestre del 2004. 230






A III, 9.- Mapa del rea urbanizada en suelo de conservacin dentro de la ZMVM,
localizacin en la periferia metropolitana 2003. 237
A III, 10.- Mapa de la ZMVM, t.c.m.a. 1990 - 2000. 238
A III, 11.- Mapa de la ZMVM, t.c.m.a. 2005 2010 239
A III, 13.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Vivienda de Inters
Social VIS, 4 trimestre del 2004. 240
Medio, 4 trimestre del 2004. 241
Fuente: Elaboracin propia, 2010 242
A III, 16.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo VIS, 4 trimestre del
2007. 243

A III, 17.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Medio, 4 trimestre
de 2007. 244
A III, 18.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Residencial y

Residencial Plus, 4 trimestre del 2007. 245
A III, 19.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo VIS, 4 trimestre del
2008. 246
A III, 20- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Medio, 4 trimestre del
2008. 247
A III, 21.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Residencial y

Residencial Plus, 4 trimestre del 2008 248
BIBLIOGRAFA 248
Resumen General. 256

Resumen
Para el desarrollo de este proyecto de investigacin, inicialmente se haba

SURSXHVWRHOWLWXOR+DFLDXQPRGHORH[SOLFDWLYRHQODFRQIRUPDFLyQGHSUHFLRVHQ
suelo y vivienda, dentro de la Zona Metropolitana del Valle de Mxico, 2000-
sin embargo, despus de las correcciones sugeridas por el director de tesis el Dr.
Alfonso Iracheta y por los lectores Dres. Carlos Garrocho y Sergio Gonzlez,
respectivamente, opt por un ttulo miV FRQJUXHQWH GHQRPLQDGR 0RGHOR GH
precios hednicos para la vivienda nueva en la Zona Metropolitana del Valle de
Mxico
Se integr un documento en cinco captulos. En el primero de ellos (Captulo I) se

discute y establece el modelo terico conceptual a trabajar como hiptesis de
investigacin, en ste se sintetizan las condiciones ms favorables o de
DSUR[LPDFLyQWHyULFDFOiVLFDHQWRUQRDODQiOLVLV\FRQIRUPDFLyQGHSUHFLRVGHOD
vivienda nueva en la Zona Metropolitana de la Ciudad de Mxico. Tambin se
discute tericamente la forma en que se explican los precios de la vivienda a partir
del modelo de precios hednicos (Rosen, 1974), en particular para la vivienda de
nueva creacin.
De forma similar, se abord las diversas vertientes en el mbito de la sociologa y

planeacin urbana que se acercan a travs de una visin del comportamiento en
la ocupacin del espacio urbano y metropolitano. Las interacciones los
individualismos metodolgicos abordados por Homans (1964) y Simmel (1986) y
su expresin en la ocupacin de un territorio en permanente conflicto.
Asimismo se profundiza en la identificacin y anlisis del modelo economtrico de

precios hednicos seleccionado, tambin se describen detalladamente las
experiencias en otras investigaciones similares relativas al estudio de precios en
suelo y vivienda; especial atencin se brind a la explicacin y manejo de los
SURFHVRV GH IRUPDOL]DFLyQ PDWHPiWLFD D XWLOL]DUVH GHQWUR GHO SURFHVR (Q HVWH
captulo tambin se aborda detalladamente el mtodo Rosen para la estimacin

de los precios hednicos, as como las condiciones y supuestos para su
aplicacin.
En el Captulo II, se desarroll el Marco de Referencia, esto es, se ubica el mbito

territorial del trabajo de investigacin, aportando los datos sociodemogrficos
descriptivos de la ZMVM. De manera tal que a partir de aqu comienza a
comprenderse la situacin catica en que se encuentra actualmente la ZMVM. Se
describen las condiciones en que evoluciona la tenencia de la tierra principalmente
en la periferia urbana, as como la participacin de los diversos agentes
promotores y especuladores del suelo que ser incorporado al mercado de la
vivienda nueva terminada.
La incidencia de las polticas pblicas locales (Bando II) sobre la posibilidad de

abrir un mercado de la vivienda econmica dentro de la zona central metropolitana
identificando los efectos de sta hacia la periferia metropolitana principalmente en
el incremento de precios colectivo que sufri la promocin de vivienda nueva.
En el captulo III, se aborda la integracin de la gran base de datos objeto del

proyecto de investigacin, se detalla el mtodo de levantamiento de la misma y la
consolidacin de la variable explicativa e independiente.
La Eleccin de las variables, se explica y desarrolla con base en las experiencias

de otros trabajos a nivel internacional, Trnchez (2002), utilizndose como ejemplo
exitoso y referencial la aplicacin del modelo de precios hednicos, en la ciudad
de Madrid, Espaa. De este estudio de caso se recoge el esquema de seleccin y
definicin de las variables dependiente e independiente, y quizs la parte ms
importante de la experiencia es la determinacin de las variables para el anlisis
de precios hednicos, las llamadas de corte estructural en la vivienda y las de
determinacin o localizacin espacial.
En el captulo IV se construye el modelo matemtico de precios de la vivienda

para la ZMVM. En ste se aborda el diseo del modelo precios hednicos para el

caso especfico de estudio, tambin se establecen las variables explicativas del
precio de la vivienda y se llevan a cabo las corridas estadsticas del mismo. Cabe
destacar que en el captulo se describen los resultados obtenidos con base en la
corrida del modelo antes citado, realizando el contraste con las hiptesis bsicas y
alternativas. Debe sealarse que se encontraron respuestas favorables al
planteamiento del problema inicial. El avance final del cuarto captulo se centra en
la explicacin del comportamiento y conformacin de variables de peso
explicativo en la hiptesis nula de los precios. En ste captulo a su vez, se
describe el significado de los coeficientes cada una de las variables
independientes seleccionadas.
Al final del captulo V, exponen los resultados del modelo, en donde se destacan
los siguientes aspectos:
1. Conformacin del un modelo de anlisis espacial, que explique en forma

PXOWLYDULDGDODV causas y efectos de los precios de la vivienda nueva en la
ZMVM
2. Aportacin de nuevos componentes tericos que expliquen la conformacin
de los precios de la vivienda nueva dentro de la ZMVM
3. Establecimiento de las bases de discusin sobre la pertinencia y utilidad de
la construccin de un modelo economtrico, para medir y determinar los
pesos especficos de los factores que construyen los precios de la vivienda
nueva.
4. Identificacin y determinacin de los impactos econmicos en los precios
del suelo y vivienda como producto de decisiones de localizacin territorial
en lugares centrales o perifricos
5. Capacidad predictiva de los posibles cambios en los precios de la vivienda
nueva en la ZMVM a partir de la implementacin de polticas pblicas por
parte de los gobiernos locales.
6. Generacin de alternativas de equidad en el acceso a la informacin sobre
las variables de los precios del suelo y vivienda.

7. Impacto del modelo de precios hednicos, estimaciones y modelacin
matemtica.
8. La identificacin y determinacin de los impactos econmicos en los precios
del suelo y vivienda como producto de decisiones de localizacin territorial
en lugares centrales o perifricos.
9. Impacto de la localizacin de los desarrollos habitacionales dentro de la
ZMVM y sus repercusiones en los precios de la vivienda.
10. El modelo predictivo en la estimacin de precios hednicos y sus
componentes, estructurales y de entorno o medio ambientales.
11. Orientaciones y recomendaciones en el diseo de las polticas pblicas en
el mbito del desarrollo urbano y vivienda
Como conclusin final se han descrito los resultados obtenidos por el modelo para
el caso de la promocin de la Vivienda de Inters Social (VIS), Vivienda tipo Medio
(MED) y Vivienda Residencial y Residencial Plus, a travs de la regresin final
para el 2 trimestre del 2008, 4 trimestre del 2007 y 4 trimestre del 2004. En
estos resultados se identifican los coeficientes de peso para las variables
explicativas seleccionadas.
La aplicacin del modelo efectivamente, pudo predecir la composicin del precio

final de los inmuebles para los segmentos antes sealados, bajo el supuesto de un
equilibrio de mercado. La funcin hednica valor el peso especfico de cada uno
de los siguientes componentes sobre el precio final: en forma positiva: La
superficie de construccin; la absorcin promedio; los acabados en puertas que
mantiene una correlacin alta con acabados en general; la existencia de reas de
juegos al interior de los desarrollos. Se valor negativamente: el estimado sobre
localizacin dentro de la ZMVM dentro de los contornos centro-periferia, esto es, la
centralidad en la vida urbana tiene un costo alto (mayor precio) y la lejana a la
centralidad (menor precio), entendida como accesibilidad a sitios de trabajo,
comercio, salud, bienes y servicios, equipamientos, entre otras. As tambin el

efecto de localizacin cercana o no a las vialidades principales es considerado un
efecto negativo en la determinacin de precios.
Rafael Valdivia L.

Agradecimientos
Esta tesis doctoral, si bien ha requerido de esfuerzo y mucha dedicacin por parte
del autor y su director de tesis, no hubiese sido posible su finalizacin sin la
cooperacin desinteresada de todas y cada una de las personas que a
continuacin citar y muchas de las cuales han sido un soporte definitivo.
Agradecer hoy y siempre a mi familia porque s que estn siempre presentes. A

mis hijas Tania y Erndira quien sin ellas esto no es posible a Lourdes que
siempre me apoy directa e indirectamente, a mi mam Elia y a mi pap Rafael().
Destaco la valiosa orientacin y direccin del Dr. Alfonso Iracheta, reconocido por
su trabajo en el mbito nacional e internacional por sus aportes intelectuales en
torno al problema del suelo y la vivienda. Tambin al Dr. Carlos Garrocho pionero
en el campo del anlisis espacial y al Dr. Sergio Gonzlez ambos revisores de la
tesis, quienes a lo largo del proceso de investigacin formularon certeras
correcciones y sugerencias de carcter terico metodolgico que, sin lugar a
dudas, favorecieron enormemente la calidad del proyecto. Tambin hago un
reconocimiento a los valiosos comentarios de los lectores externos quienes
apuntaron ajustes al proyecto, quienes tambin me abrieron nuevos horizontes
para continuar el trabajo de investigacin en futuras etapas.
Mi agradecimiento al Consejo Nacional de Ciencia y Tecnologa (CONACYT), por

el apoyo otorgado como becario dentro del programa del doctorado en El Colegio
Mexiquense A.C. as como el apoyo tambin en las estancias doctorales
realizadas con el Dr. Juan Antonio Crdoba Ordoez en el Departamento de
Anlisis Geogrfico Regional y Geografa Fsica en Facultad de Geografa e
Historia de la Universidad Complutense de Madrid y en la estancia muy valiosa
con el Dr. Matas Gmez Martnez y su esposa la Dra. Noelia Garca Rubio del
rea de Estadstica del Departamento de Economa y Empresa de la Universidad
de Castilla-La Mancha campus Albacete, a ambos un agradecimiento por
interesarse e involucrarse en el tema de investigacin y orientarme en la delicada

seleccin del modelo economtrico a seguir con base en su experiencia dentro de
la modelacin y anlisis espacial, ellos expertos en redes neuronales para
estimacin de precios del suelo y vivienda, metodologa que sirvi para probar y
estimar el modelo de precios hednicos aqu presentado.
En general quisiera agradecer a todas y cada una de las personas que han vivido
conmigo la realizacin de esta tesis doctoral, con sus altos y bajos y que no
necesito nombrar porque tanto ellas como yo sabemos que desde los ms
profundo de mi corazn les agradezco el haberme brindado todo el apoyo,
colaboracin, nimo y sobre todo cario y amistad.

Introduccin
Definicin del problema
Cmo se pueden establecer y definir las condiciones materiales y de localizacin

que determinan los precios del suelo y la vivienda?
Esta pregunta inicial nos conduce a decantar los posibles problemas de

investigacin en torno a la conformacin de precios de los bienes heterogneos,
como lo podra ser la vivienda, en el mbito urbano o metropolitano.
Como antecedente cabe mencionar, que en las ltimas dcadas las metrpolis se
han visto marcadas por procesos de deterioro urbano que no han podido ser
controlados y ni siquiera medidos en su naturaleza. Fenmenos como la creciente
incidencia al deterioro ambiental, la perdida de la calidad de vida urbana de sus
habitantes, el desmedido crecimiento de los conjuntos habitacionales, la falta de
una oferta adecuada de transporte articulado, el deterioro de las redes sociales
urbanas y el incremento de la inseguridad en barrios y colonias, han trado como
consecuencia la perdida acelerada de los estndares mnimos de habitabilidad
urbana, y la imposibilidad de operar eficientemente las estructuras complejas
como la Zona Metropolitana del Valle de Mxico.
La desarticulacin y contradiccin de las polticas pblicas en los diferentes

rdenes de gobierno sobre la planeacin urbana, el descontrol y corrupcin en las
autorizaciones para el otorgamiento de usos del suelo; y sobre todo, la
imposibilidad de poder contar con espacios habitables dignos, son focos de alerta
cotidiana que nos obligan a repensar el abordaje de dichos problemas. Desde la
esfera de lo individual hasta los espacios colectivos compuestos por los grandes
conjuntos habitacionales y comerciales, se han convertido en generadores de
pobreza, segregacin y encarecimiento de la vida urbana, especulacin de las
reservas de suelo e incremento de los precios de satisfactores urbanos. Cada da
se hace ms oneroso vivir en las grandes ciudades.

La Zona Metropolitana de la Ciudad de Mxico, se encuentra atrapada en este
proceso, crculos interminables de ineficiencias y errores administrativos han
agravado las condiciones de vida de sus habitantes. Este proceso contradictorio
entre una metrpoli que demanda organizacin y eficiencia para atender la
demanda permanente de sus habitantes y la produccin de bienes y servicios
desarticulados, ha tenido como campo frtil de expresin, la produccin de
vivienda, tanto en el mbito individual como en la produccin masiva a travs de
desarrollos privados algunos, e institucionales otros.
En este ltimo rubro, el de la produccin privada a travs de desarrolladores e

instituciones gubernamentales promotoras de vivienda, ha surgido una inevitable
expresin de conflictos, inadecuadas localizaciones de los desarrollos, escasa o
nula regulacin normativa, as como una falta de proyectos funcionales adecuados
al contexto metropolitano. Slo entre 2000 y 2008 la oferta de vivienda nueva en la
ZMVM ascendi a ms de 300,000 unidades; de stas, se edificaron 62
desarrollos habitacionales cuyos complejos ofertaban entre 1,000 y 25,000
viviendas en un solo desarrollo1 SURGXFLHQGR YHUGDGHURV ODERUDWRULRV SDUD
estudios antropolgicos o de psicologa urbana. En la actualidad, estos conjuntos
habitacionales se siguen construyendo indiscriminadamente sin obras de vialidad
regional ni equipamientos urbanos suficientes, fenmeno que pone en duda la
aplicacin normativa vigente, no slo en materia de desarrollo urbano y usos de
suelo, sino tambin en materia ambiental, ecolgica y social (Castro, Coulomb,
Len y Puebla, en Coulomb y Schteingart et al., 2006).
Bajo estas caractersticas de los crecimientos habitacionales, el principio mismo

del concepto hogar se desborda, el cuestionamiento sobre si la compra de un bien
bajo estas condiciones de hacinamiento garantiza ese concepto de reproduccin
social y hasta biolgica de calidad, (Bourdieu, p.p. 37, 2000), los desarrollos
habitacionales construidos en la ZMVM, cuentan con muchas de las
caractersticas de incompatibilidad social y urbana.

1
Fuente: Sistema de Planeacin Urbana, Desarrolladora Metropolitana, DeMet 2008

Adicionalmente, hay que tomar con consideracin que la produccin de la vivienda
en Mxico se ha incrementado en mayor medida que el de la poblacin, por
ejemplo, mientras la poblacin de las zonas metropolitanas del pas creci
porcentualmente entre 2000 y 2005 en un 6.9%, la vivienda lo hizo en un 16.34 %
, pero se estima que del 2025 al 2030, la vivienda alcance casi el 100% de
incremento, mientras la poblacin slo se incremente en un 33.75% (pp. 40,
Coulomb y Schteingart et al., 2006).
No obstante, fuera de las condiciones fsicas de localizacin y concentracin de

estas unidades habitaciones, prevalecen los efectos contradictorios de la
promocin de polticas urbanas, que voluntaria e involuntariamente, favorecen y
reproducen permanentemente patrones poco favorables al desarrollo urbano, bajo
pretexto de la atencin y solucin al problema de la vivienda.
En especial, el comportamiento de los precios del suelo y vivienda para la ZMVM,

ha sido complejo y regularmente estudiado por las diferentes reas de
investigacin como la economa urbana, la geografa econmica y planeacin
urbano regional, prevaleciendo dudas y explicaciones poco integrales al cmo se
van desarrollando y al por qu de los precios del suelo y de la vivienda en las
zonas urbanas y en especial en las reas metropolitanas.
En este sentido, las preguntas fundamentales que hasta ahora investigadores,

estudiosos, tomadores de decisiones y de poltica pblica, convergen en plantear
son:
Cmo y qu definen los precios del suelo y vivienda en la ZMVM?
Cmo evolucionan los precios del suelo y la vivienda en la ZMVM?
De qu depende la evolucin de los precios?
Qu efectos han tenido los instrumentos normativos del ordenamiento urbano

territorial en los precios?

Qu papel juegan los agentes y desarrolladores inmobiliarios en el proceso de
formacin de precios del suelo y la vivienda?
Qu papel tiene el estado en el comportamiento y definicin de los precios del

suelo y la vivienda?
Qu tipo de polticas pblicas afectan el mercado del suelo y vivienda?
Es posible predecir el comportamiento de los precios del suelo y vivienda para la

ZMVM?
Los factores que explican los cambios y variaciones en los precios del suelo y
vivienda son mltiples, y van desde la inversin del capital inmobiliario, la
especulacin del suelo por agentes terratenientes, la participacin del estado en la
aplicacin normativa de usos del suelo, las estrategias gubernamentales en la
apertura de los nuevos suburbios urbanos, la segregacin espacial de grupos
sociales menos favorecidos, o aquellas que hablan de la movilidad residencial
intra e inter metropolitana, la oferta y localizacin del empleo, entre otras.
Consideremos como hiptesis que la formacin de precios tanto del suelo como
de la vivienda, se encuentran estrechamente ligadas y en su caso influidas por la
produccin de la vivienda del sector privado, con incidencia y participacin del
estado, aunque este ltimo haya disminuido en su participacin sustantivamente
en las dos ltimas dcadas, desde que el estado mexicano dej de tener la
FDUDFWHUtVWLFDGHXQHVWDGREHQHIDFWRU.
Ahora bien, muchas investigaciones han abordado temas como: los efectos de la
expansin urbana, las condiciones de la periferia urbana, la movilidad poblacional
metropolitana, la interdependencia entre localizacin e infraestructura vial, el papel
de los desarrolladores inmobiliarios y estatales de vivienda, el deterioro ambiental
e inclusive la conformacin de las reservas de suelo urbano, sobre los precios del
suelo y la vivienda, sin embargo, menos lneas de investigacin han abordado los

temas de los precios del suelo y de la vivienda en las zonas metropolitanas o en
su caso la determinacin de stos mismos.
La determinacin en los precios no es un anlisis que abarque exclusivamente el

mbito econmico, sino al contrario, aborda aristas que orientan las lneas
interpretativas hacia el anlisis de las polticas pblicas e inclusive del campo
estricto de la sociologa. Qu tanto influyen las decisiones gubernamentales y de
inversin privada en los precios y si finalmente se puede establecer un parmetro
o modelo de comportamiento a partir de estas variables?, podra ser una gran
lnea de investigacin y que, sin embargo, este trabajo abordar en su justa
dimensin.
As la pregunta de investigacin se centrar en: Qu y cmo se determinan los

precios de suelo urbano y la vivienda nueva dentro de la ZMVM?
La pertinencia del cuestionamiento radica en la escases de las investigaciones

para las zona metropolitana y en especial para el caso de la ZMVM y mucho
menos la existencia de investigaciones que aborden el problema incursionando
sobre la aplicacin de un modelo de medicin y predictivo, como lo podra ser el
modelo de precios hednicos.
Creo que es importante que la misma definicin del problema, nos obligue a
resolver el impacto econmico que tienen las decisiones de orden normativo sobre
los precios de la vivienda o en su caso el suelo. Conocer el por qu, en diversas
]RQDV XUEDQDV FRQ FRQGLFLRQHV VHPHMDQWHV GH XUEDQL]DFLyQ \ ORFDOL]DFLyQ ORV
precios de la vivienda son radicalmente diferentes, el por qu la diferencia de
precios inclusive est determinada por la existencia de lmites administrativos o
lmites ciertamente artificiales, como el status que representa vivir o localizarse en
una colonia con mejor nivel de vida o mejor dotada en trminos de equipamiento o
infraestructura.

La expresin urbana del problema de investigacin central, tambin nos conduce a
poder responder cuestionamientos de orden secundario como: Por qu la
diferencia de precios del suelo y vivienda entre el oriente y poniente de la ZMVM,
o en su caso entre el norte y el sur o entre las colonias Pensil y Polanco, cuando
solamente las separa un circuito de vialidad y las condiciones de edificacin de los
desarrollos son prcticamente iguales?
Definitivamente alguna de estas preguntas podr quedan sin respuesta si no

contramos con herramientas de carcter economtrico que nos permitan medir,
mensurar, dimensionar, los precios del suelo y de la vivienda, y vincular stos con
las condiciones de poltica pblica, localizacin, satisfactores de vecindad o
calidad de vida.
Han existido ya diversas incursiones tericas al respecto, principalmente en los

campos de la economa urbana y regional, en su momento Krugman (1995)
premio Nobel de Economa 2008, aporta avances interpretativos a la importancia
sobre la intervencin del estado en las decisiones de financiamiento e imposicin
de impuestos, para fomentar los desarrollos en reas agrcolas, suburbanas y
urbanas. Esta aportacin nos permite considerar las posibles consecuencias de la
actuacin de los gobiernos sobre los resultados en trminos de la aglomeracin y
la dispersin. El modelo de Krugman nos habla de una funcin de la intervencin
pblica destinadas a favorecer la aparicin de equilibrio ms deseable, esto es,
favorecer a regiones menos desarrolladas a travs de la imposicin de tasaciones
diferenciales. Este abordaje terico nos remite a contemplar los efectos que
gener la decisin del Gobierno del Distrito Federal al aplicar el llamado Bando II,
y si ste afect los precios de la vivienda en la ZMVM tanto en la llamada ciudad
central como en la periferia metropolitana. As como tambin tendramos que
considerar los efectos en los precios de estos bienes con la aplicacin normativa
del llamado Libro Quinto en el Gobierno del Estado de Mxico.

Hiptesis
Las hiptesis fundamentales:
1. Las hiptesis alternativa (uno). Al existir evidencia emprica en la diferencia

de los precios del suelo y vivienda dentro de la ZMVM y que sta mantiene
un comportamiento singular en la diferenciacin de los precios del suelo y
vivienda, an cuando las condiciones de localizacin, infraestructura,
HTXLSDPLHQWRV XUEDQRV VRQ VLPLODUHV \ HVWDEOHV HQWRQFHV suponemos
que existen condiciones de orden normativo, de poltica pblica y de
decisiones de sobre la racionalidad social e individual, que hacen
manifiesta esta diferenciacin cuantitativa en precios dentro de la
=090
2. Las hiptesis alternativa (dos). Se define a partir de mantener las
condiciones convencionales de la conformacin de precios, la renta del
suelo y los costos de produccin de la vivienda, as como los de
urbanizacin estables, y establecer la variable de localizacin
metropolitana como el factor de diferenciacin en la determinacin de
los precios del suelo y vivienda dentro de la ZMVM.
3. Las hiptesis alternativa (tres). Se determina a partir de mantener las
urbanizacin estables y localizacin y establecer la existencia de variables
como la preferencia individual (preferencias hednicas) o de
decisiones racionales que hacen la diferenciacin de precios del
suelo y vivienda dentro de la ZMVM.
4. Las hiptesis alternativa (cuatro). Si existen las condiciones
combinatorias de las tres anteriores para determinar, a partir de ellas,
la diferenciacin de precios del suelo y vivienda dentro de la ZMVM.

Las hiptesis parten de los hechos irrefutables y estilizados, en la existencia de
decisiones en los mbitos del diseo de polticas pblicas y de decisiones
individuales o colectivas, en torno a la conformacin de los precios del suelo y
vivienda, manteniendo constantes las variables de localizacin, y produccin
estructural del bien vivienda..
Ahora bien, si es posible identificar las caractersticas constructivas y de los

factores de localizacin en el desarrollo de la vivienda, as como identificar las
caractersticas de las decisiones individuales sobre la adquisicin o no de una
vivienda nueva dentro de la ZMVM, entonces podremos decir que hay condiciones
de poder predecir un modelo de comportamiento en ambas variables que permitan
determinar el efecto final en precios del suelo y de la vivienda nueva en la ZMVM.
Ahora bien, si es posible identificar las caractersticas de las polticas pblicas en

el mbito del desarrollo urbano, tanto en los mbitos de la administracin local
como estatal, as como identificar las caractersticas de las decisiones individuales
sobre la adquisicin o no de una vivienda nueva dentro de la ZMVM, entonces
podremos decir que hay condiciones de poder predecir un modelo de
comportamiento en ambas variables que permitan determinar el efecto final en
precios del suelo y de la vivienda nueva en la ZMVM.
Objetivos
1. Evaluar y definir las diversas aproximaciones tericas, para un modelo de

anlisis de precios, que explique en forma multivariada las causas y efectos
de los precios de la vivienda nueva en la ZMVM. as como dar respuesta a
cada una de las preguntas eje del problema.
2. Probar que el modelo terico de precios hednicos, puede describir el
comportamiento de los precios de la vivienda nueva en desarrollos
habitacionales.

3. Calibrar y en su caso definir el modelo de precios hednicos que permita
SUHGHFLUORVFDPELRVHQORVSUHFLRVGHOVXHOR\YLYLHQGDGHOD=090
4. Establecer formalmente, el modelo matemtico de precios hednicos para
estimar los parmetros por los cuales se comportan los precios de la
vivienda en los diferentes segmentos del mercado (VIS, Media y
Residencial) en las diferentes opciones territoriales de localizacin dentro
de la ZMVM, as como sus condiciones preferencia de habitabilidad al
interior y exterior de los desarrollos de viviendas.

Captulo I
Marco terico
El estado del conocimiento global sobre conformacin de precios del suelo y

vivienda.
Antecedentes
(O SUR\HFWR GH LQYHVWLJDFLyQ QRV UHFODPD XQ DQiOLVLV H[KDXVWLYR GH HVWDGR GHO
FRQRFLPLHQWRHQODVH[SOLFDFLRQHVWHyULFDVHQPDWHULDGHODFRQIRUPDFLyQGHORV
precios del suelo y la vivienda. Sin embargo, tambin exige una revisin muy
detallada de los enfoque tericos explicativos de fondo, en el mbito econmico,
sociolgico, en los enfoques y soluciones tcnicas, as como en el mbito de la
planeacin urbano regional y fsico espacial del territorio, todo ello en torno a la
explicacin y sustentacin analtica. Especial atencin pondremos al enfoque del
llamado modelo de precios hednicos, que ms adelante explicaremos a detalle, y
que sin embargo es necesario ubicar en el gran marco terico interpretativo a la
luz de las diversas corrientes econmicas y sociolgicas.
Como antecedente, tambin es importante hacer nfasis en la diferenciacin entre

el problema de precios del suelo y la produccin de la vivienda. Sin embargo,
asumo que en la mayora de las investigaciones y enfoques tericos el problema
del suelo y el desarrollo inmobiliario se atiende simultneamente, Smolka (1981)
habla del precio de la tierra y valorizacin inmobiliaria, ya que se considera que la
produccin de la vivienda lleva implcita los costos de edificacin ms la utilidad
rentaSURGXFWR GH OD ORFDOL]DFLyQ El modelo de precios hednicos retoma esta
visin desde los clsicos siendo un modelo principalmente economtrico pero con
IXQGDPHQWDFLyQHQODUDFLRQDOLGDGHFRQyPLFD\VRFLDO
Por tal motivo y para efectos de la investigacin, sugerimos una revisin terica
que aborde simultneamente los aspectos relativos a los precio del suelo y
vivienda conjuntamente. La bsqueda de los trabajos de investigacin de

vanguardia que aborden la lnea interpretativa en torno a los precios hednicos no
ha sido fcil, ya que no existen campos del pensamiento, sobre todo los de
planeacin urbana o metropolitana, que los trabajen.
Sin embargo, cabe destacar que desde la teora de la economa clsica, hasta las
nuevas aproximaciones que profundizan sobre los supuestos y modelos
economtricos, en pocas reas se han aplicado las aproximaciones que conlleven
la identidad de medicin en precios sobre los campos del suelo y la vivienda.
Las diversas reas de investigacin sobre el tema de suelo y vivienda a nivel

mundial, han especializado los esfuerzos y estos han tenido una expresin
regional diferenciada por reas de inters, por ejemplo, la escuela norteamericana
desde principios de la dcada de los noventa se ha se esforzado por analizar los
SUREOHPDVGHO5HDO6WDWHRGHVDUrollos inmobiliarios, ya que desde ese periodo
se haba detectado una creciente preocupacin VREUH XQ FUHFLPLHQWR ULHVJRVR
en el financiamiento bancario para la produccin y adquisicin de la vivienda,
principalmente este ltimo en sectores de poblacin de bajos ingresos. Fenmeno
TXHIXHDFRPSDxDGRSRUORVSUREOHPDVGHVHJUHJDFLyQde las minoras raciales
y los efectos de sta con relacin a la ocupacin de los espacios urbanos.
En el resto de las regiones del mundo, las preocupaciones sobre las lneas de
investigacin desde hace ms de una dcada tambin se haban ocupado de los
mismos problemas que Norteamrica. Por ejemplo, en pases como Japn, Corea,
China, entre otros, el problema del mercado de la vivienda y el comportamiento de
los precios del suelo y vivienda, empezaron aparecer como principales
preocupaciones. El inters sobre los problemas que producen las grandes
inversiones de los desarrollos inmobiliarios en la economa de libre mercado, as
como los efectos que estas conllevan a la planeacin regional y urbana, y la
geografa econmica, fsica y humana, se desarrolla como una corriente de
investigacin y de inters en dichas escuelas.

En ambas regiones, Norteamrica y Asia, existe una marcada inquietud y
tendencia por medir el comportamiento de los fenmenos urbanos. Se han
incorporado profusamente en los trabajos de investigacin diversas herramientas
o tcnicas novedosas para este campo como la econometra, la modelacin
espacial, el uso de tcnicas de manejo cartogrfico o el de procesamiento de
grandes bases de informacin a travs de sistemas expertos y agentes de
decisin autmata. Pero en la novedad de estas aproximaciones interpretativas,
se sigue utilizando el enfoque econmico, el sociolgico y el de la geografa fsica,
quizs con variantes como la ecolgica o la conservacin y aprovechamiento
sustentable de los recursos naturales y el ordenamiento ecolgico territorial.
La escuela norteamericana ha enfocado esfuerzos en la bsqueda interpretativa

de los fenmenos urbanos VREUH WRGR HQ HO FDPSR GH OD eleccin racional,
algunos autores ms contemporneos derivan los anlisis economtricos a los
aspectos de la racionalidad colectiva e individual, que a su vez, colocan el
pensamiento econmico del problema en dilemas de carcter sociolgico o de
comportamientos de eleccin racional, este campo es uno de los ms nuevos e
interesantes a analizar.
En Latinoamrica como en algunas escuelas europeas desde la dcada de los

cuarentas se abordaron lneas de investigacin buscando respuestas a los
problemas del suelo y la vivienda. Por ejemplo, Perl y Delgado (2000) realizaron
una exhaustiva recapitulacin documental de los trabajos (dcadas de 1940 a
1990) relacionados al suelo y la vivienda en Mxico. Sobre este tema identificaron
cerca de 76 trabajos discutidos y publicados, que de manera importante detallan
sobre la problemtica del mercado del suelo. Los autores tambin abordaron el
anlisis de los enfoques de la escuela de Chicago, sin embargo la interpretacin
que se hace de esta escuela es poco afortunada, hace falta seriedad en el
anlisis.

La escuela llamada de Chicago, aborda con mayor profundidad un enfoque que en
Latinoamrica no prevaleca, siendo ste el enfoque econmico, en donde se
observan los comportamientos de renta, agentes sociales y acumulacin,
marginalidad urbana, entre otros. Este abordaje terico inicia e incorpora a la
discusin del problema mundial sobre el suelo y la vivienda trabajos como los de
Sordo (1974) y Alonso (1964).
La escases de publicaciones referentes al caso Latinoamrica y en especial al de

Mxico, han hecho complicada la bsqueda de referentes locales, por lo que nos
obliga a dos circunstancias: una, a demostrar que los fenmenos relacionados con
la conformacin de precios en el mbito urbano tendr que extrapolar conceptos y
teoras referidas a otras latitudes, y la otra que la poca produccin sobre el tema,
nos motiva a producir los an pocos referentes en la experiencia latinoamericana y
en especial, la mexicana.
Los referentes sobre las investigaciones en torno al mercado del suelo en Mxico,
nos obligan a reconocer que dentro de la escasez productiva sobre el tema,
existieron aportaciones fundamentales con predominio de la escuela marxista, que
se nutra de la teora de la renta del suelo; Perl y Delgado (2000) reconocen los
trabajos en los aos ochenta-noventa de Iracheta (1980), Schteingart (1979), as
como las aportaciones de Jaramillo (1977 y 1994), Lungo (1987), Topalov (1973),
Lojkine (1979) y Lipietz (1985), entre otros.
La bsqueda, en las escuelas terico interpretativas, de los fenmenos urbanos,

han abordado diversas perspectivas, una de ellas enfocada al anlisis de los
elementos de la estructura urbana como receptor de los efectos en el
comportamiento de los precios del suelo y la vivienda, as como tambin el efecto
dentro de las estructuras del ordenamiento metropolitano. Esta ltima
problemtica multivariable ha incorporado aspectos como el fenmeno financiero
en la promocin de la vivienda, los impactos fsico espaciales de localizacin y el
de las capacidades de soporte urbanstico.

Como se puede deducir las principales escuelas de interpretacin como la
neoclsica keynesiana o marxista, han tenido un xito relativo a la explicacin de
los cambios ocurridos en las dos dcadas pasadas dentro del mbito urbano, y
como paradigma central, estos enfoques han sido objeto de numerosas revisiones,
se han planteado reformulaciones y perspectivas alternativas que an siguen
discutindose.
(VWDV SULPHUDV aproximaciones tericas sobre el problema del suelo urbano

(Lobos del Fierro 2004) tienen su origen en el campo de la economa, mismas que
se enfocaron principalmente a explicar el fenmeno de la produccin agrcola.
Hasta aqu los economistas tradicionales vean la localizacin como una constante
en el anlisis econmico y no como variable.
Desde la ptica marxista, se haban discutido profundamente aspectos de la renta

del suelo, no sin dejar de lado el aspecto agrario, algunos autores como Samuel
Jaramillo (1985), Topalov (1983) entre otros, haban abordado exitosamente
visiones interpretativas.
Algunos otros tericos se haban esforzado dentro del campo de la

microeconoma, como Von Thnen, cuya premisa bsica fue, TXHHOXVRGHOVXHOR
agrcola responda a patrones de conducta predecibles, y stos eran los mercados
para los productos agrcolas. Aquellos productos con mayor demanda o que
tenan los costos ms altos de transporte, sujetos por supuesto a condiciones de
suelo y clima favorables eran cultivados cercanos a la ciudad, y aquellos con
menos requerimientos en trminos de demanda, costo de transporte etctera, eran
FXOWLYDGRVHQ]RQDVPiVDOHMDGDVGHODFLXGDG
Dentro del tema de la conformacin de los precios del suelo urbano, tericamente
se han discutido WDPELpQ ORV PRGHORV HFRQyPLFRs, elaborados para determinar
con mayor precisin la funcin del costo en funcin de la distancia y la existencia
de infraestructura de comunicacin o transporte, siendo este ltimo el enfoque de
William Alonso, aportado en la dcada de los sesentas. Sin embargo, los

VXSXHVWRVPRGHORVUHODWLYDPHQWHVLPSOHVQRGDQFXHQWDGHODFRPSOHMLGDGTXH
se observa en los patrones de uso de suelo, y si estos explican suficientemente la
relacin entre uso de suelo, valor del suelo y precio. Alonso es, sin duda, un
terico vigente y recurrente en la economa clsica para poder iniciar la
exploracin terica de estos fenmenos explicativos relativos a precios de la
vivienda y renta del suelo, localizacin y transporte.
Otros autores como Six, citado por Heilbrum (1986), explican el proceso urbano a
WUDYpV GHXQ PRGHOR VLPSOLILFDGR UHIHULGRDO XVR GHO VXHOR UHVLGHQFLDO(ODERUDn
XQ FRQMXQWR GH VXSXHVWRV UHIHULGRV D XQD FLXGDG LPDJLQDULD, cuyos preceptos
podran ser: que sta se desarrolla en una superficie plana con una forma
asimilada al concepto de la teora del lugar central, (ciudad monocntrica que
crece por anillos concntricos); que todas las actividades productivas y de
servicios se ubican en el centro; que la poblacin est conformada por familias de
igual tamao, gusto e ingreso que arriendan viviendas unifamiliares en terrenos de
igual tamao; y que el costo de construccin y mantenimiento de las viviendas (sin
incluir la rentabilidad del suelo) es constante a travs de la ciudad.
Como los costos son invariables, salvo la renta del suelo, la diferencia de renta
que pagan sus moradores en dos lugares distintos representa slo la diferencia en
la renta del suelo. Por renta del suelo los autores entienden DTXHOOD TXH VH
paga por un terreno menos la rentabilidad que ste obtendra manteniendo su uso
DJUtFROD
Visin de la teora econmica.
Interpretacin neoclsica, formacin de precios, oferta y demanda.
Los trabajos sobre la interpretacin econmica en la conformacin de precios del

suelo y vivienda siguen estando dominados por la visin neoclsica relacionada a
la teora de precios, sin embargo en las ltimas dos dcadas, autores como Evans
A.W.(1983- 1999), Bramley, G., Raymond (1997) Y.C., Antonio Pez, Takashi U. y

Kazuaki M. (2001), entre otros, han trabajado profundamente la composicin de
los precios del suelo y la vivienda en la ptica de los modelos economtricos.
La preocupacin de estos enfoques, se centra bsicamente en poder encontrar la

mejor explicacin a los cambios en los precios del suelo de las ciudades y mbitos
metropolitanos. El nfasis sobre el comportamiento y anlisis de precios, cambia
en funcin del modelo explicativo, ya sea en el suelo o en la vivienda.
Por ejemplo, Evans (1995) trabaja sobre los impactos que producen los procesos
de planeacin en los usos del suelo y los subsidios sobre la oferta y precios de la
vivienda y suelo en la Gran Bretaa; ya en la dcada de los noventa, la
importancia de medir estos fenmenos atrajo la atencin de los investigadores, las
proposiciones se centraron en profundizar sobre la teora clsica de los efectos de
la oferta y la demanda considerando a la vivienda como un bien del mercado, cuyo
comportamiento no slo tiene que ver con los precios de produccin y los costos
de las materias primas, sino con factores de localizacin e intervencin de las
polticas pblicas sobre el mercado de la vivienda (Colin, 2002). Los impactos de
la planeacin urbana sobre el mercado local y subregional de la vivienda, y la
redefinicin de las reas donde se localizan los migrantes y el sector laboral, han
sido motivo de estudio para replantear la importancia del anlisis econmico en la
planeacin local y en particular en el mercado de la vivienda, (White and
Allmendinger, 2002).
Las corrientes de pensamiento contemporneo sajn, que abordan el problema

del mercado del suelo y vivienda desde la ptica econmica, han impulsado una
WHQGHQFLD KDFLD OD PRGHODFLyQ HFRQRPpWULFD SXQWXDO /D SUHRFXSDFLyQ GH ORV
europeos y algunos sectores de investigacin norteamericanos sobre ste tema,
han abultado las aportaciones relativas a la formacin de precios (Tse, 1997)
como producto de la oferta de suelo en procesos de renovacin de suelo urbano,
HQ GRQGH OD KDELOLWDFLyQ GH XQD EROVD GH WLHUUD SRU ORV GHVDUUROODGRUHV WLHQH
efectos en la conformacin de los precios del suelo.

Los costos directos e indirectos (los de transporte e infraestructura, as como los
costos de transaccin, forman parte de la distorsin de los precios del mercado),
han sido tambin mbitos de investigacin recurrentes. Trabajos como los de
Gwilym (1998) ofrecen tcnicas economtricas como el clculo de la elasticidad de
la oferta en dos periodos de promocin de construccin de vivienda, un periodo de
ERRP\RWURGHGHSUHVLyQRFRQWUDFFLyQ2. Otro aspecto importante a destacar en
Gwilym (2002, p. 2284) eVODUHIHUHQFLDTXHKDFHHQWRUQRDODFRQWUDFFLyQGHOD
RIHUWD REVHUYDGD HQ HVWRV SHULRGRV \ UHILHUH D ORV HVWXGLRV GH 0D\R DQG
Sheppard (1991) donde se ofrece un marco terico justificativo por la viabilidad de
la contraccin de la oferta, demostrando TXH HO FRQWURO VREUH HO GHVDUUROOR R
restricciones de la planeaciyQSXHGHQFDXVDUXQLQFUHPHQWR en la demanda.
Este enfoque, en torno a la medicin de los efectos sobre los precios, producto de
la aplicacin de polticas restrictivas a los desarrollos, es una de las lneas de
trabajo recurrentes en la teora econmica contempornea. Smolka y Mullahy
(2007) hacen referencia a los impactos producidos por la normatividad; cuando se
adopta o no una medida poltica, surgen efectos econmicos en sectores
poblDFLRQDOHV(QHVWDYLVLyQHIHFWRFDXVDVHGLFHla nocin prevaleciente ha
sido tolerar las "soluciones" informales para posibilitar el acceso a la tierra y
GHVSXpVQRUPDOL]DURGHVPDUJLQDOL]DUORVDVHQWDPLHQWRVFRPRDOJRPiVEDUDWR
en el largo plazo para los fondos pblicos, y mejor para los ocupantes de bajos
LQJUHVRV
Los controles para el desarrollo urbano incrementan, al parecer, la incertidumbre

en el corto plazo, y ello refuerza la hiptesis de que la vacante potencialmente a
desarrollar en la periferia, mantiene un alto valor en el mercado inmobiliario. El
corolario de esta hiptesis es que, la vivienda no puede ser ofertada si el valor del
suelo excede la expectativa del desarrollo, esto es, un incremento en la

2
Este modelo es especialmente atractivo para este trabajo de investigacin, ya que el periodo de investigacin
propuesto 2000 2008 para la ZMVM mantiene dos periodos de expansin y contraccin en la produccin de
vivienda. Podra ser interesante poder medir este cruce propuesto por Gwilym Pryce sobre la elasticidad de la
RIHUWDERRPDQGVOXPS

Como conclusin de esta aproximacin terica, podemos decir que:
1. Este enfoque aborda elementos centrales que permiten estimar un modelo

economtrico de impacto al mercado de la vivienda.
2. El modelo, que fue desarrollado para la Gran Bretaa y para los Estados
8QLGRV WHQGUtD LPSOLFDFLRQHV FRQWURODEOHV HQ VX DSOLFDFLyQ
latinoamericana.
3. Existen similitudes constantes: la participacin de las autoridades locales en
OD GHILQLFLyQ \ DSUREDFLyQ GH VXV SODQHV GH GHVDUUROOR OLEHUDFLyQ GH
cantidades insuficientes de suelo urbanizable para satisfacer las
necesidades de vivienda, lo que provoca el aumento de las densidades en
las zonas ya habilitadas y, en su caso, la reutilizacin de suelo abandonado
en las zonas urbanas.
El modelo de W. Alonso sobre los precios y usos del suelo
Segn el modelo de W. Alonso (1964), existe un lgica entre localizacin

residencial y el valor expectante (el usuario que compra la vivienda se ubicar en
aquel sitio en el cual piensa que un futuro valdr ms). El modelo de Alonso parte
del hecho de que los criterios de maximizacin de la renta y minimizacin de los
costes difieren segn los agentes econmicos (o lo que es lo mismo, en la
formulacin de los precios del suelo no slo participan las unidades familiares). En
su anlisis y en su modelo se suceden tres etapas: determinacin del equilibrio
residencial de las familias; determinacin del equilibrio industrial en zonas urbanas
y de los agricultores en las rurales; y, determinacin del equilibrio y estructura de
los precios del suelo combinando las preferencias de los distintos agentes.
El PRGHORVHHQFXHQWUDUHIHULGRDODDFFHVLELOLGDG6LVHDXPHQWDODDFFHVLELOLGDG
en una periferia se producir un incremento del precio all, que se expandir hasta
el centro aumentando aun ms el precio en la zona central (Alonso,1964)

Grfica 1.- Costo de transporte contra incremento de renta del suelo. Modelo Bsico
de la renta del suelo por localizacin 4
Grfica 2.- Costo de transporte & incremento de renta del suelo. Modelo diferencial
negativa de renta del suelo por localizacin ()

4
*UiILFDVREWHQLGDVGHO&XUVR0pWRGRVGH$QiOLVLV$SOLFDGRVD0HUFDGRVGH6XHORHQ$PpULFD/DWLQD
Ofrecido por Lincoln Institute of Land Policy, FLACSO, Ecuador, 2009
5
Las grficas 1, 2, 3, 4 y5 VHREWXYLHURQGHO3URIHVVLRQDO'HYHORSPHQW&RXUVH/DQG0HWKRGV$QDO\VLV$SSOLHGWR
/DWLQ$PHULFDQ/DQG0DUNHWVLPSDUWLGRSRU/LQFROQ,QVWLWXWHRI/DQG3ROLF\Quito, Ecuador, 2010.

En la Grfica 1 se observa el modelo de incremento en el transporte, entre ms

lejano se encuentre del centro (CBD) ser mayor el precio a pagar o sea el

costo del transporte por unidad de distancia. En la Grfica 2 se observa el

comportamiento del modelo cuando al aumentar los costos del transporte
disminuye la R de renta del suelo. Esto tiene sentido en el modelo de Alonso, ya
que existe un bien sustituto a la escasez de transporte, que sera la posibilidad de
irse ms lejos del centro de la ciudad, siempre y cuando la R renta sea menor,
sustituyendo los costos del transporte, la renta sera menor. En otras palabras, se
est dispuesto a pagar cada vez ms en transporte, siempre y cuando mi renta del
suelo sea menor.
Grfica 3.-Reduccin de costos de transporte, mejor localizacin.
En la Grfica 3, se observa el efecto en el ahorro de transporte o variacin, en la

medida que se obtiene un ahorro se puede acceder a una mayor renta del suelo.
El modelo se ajusta a la accesibilidad que va del centro de las reas urbanas a la
periferia.

Grfica 4- Formacin de gradientes, suelo para ingresos altos y suelo para ingresos
bajos.
En la Grfica 4, se observa el gradiente de accesibilidad al obtener un suelo con

mejores condiciones de localizacin, esto es, ms cercano al centro de la ZMVM,
e incrementos de precios del suelo, en el sentido inverso localizado sobre los
llamados suelos de conservacin S.C.
El gradiente de suelo localizado a ingresos bajos, permite una peor localizacin, el

JUDGLHQWHHVGHPHnor tamao, esto es, existe una gran elasticidad en el precio
demanda.
Estas condiciones de mercado, donde se obtienen menores precios del suelo,

favorecen la demanda por precio, sin embargo existe tambin un incremento de
demanda por el incremento de vas de comunicacin hacia la periferia de la ZMVM
y esto se fortalece ya que el incremento en la ocupacin del uso del suelo por
asentamientos humanos irregulares. El efecto es por lo tanto, el corrimiento del
lmite urbano, en caso para la periferia de la ZMVM en donde existe una gran
presin, la variacin de los precios de la periferia es mucho mayor que en el centro
metropolitano.

pago a partir de una tasa de inters vigente) y entonces, el Precio del Suelo, se
convierte en el precio del derecho por percibir esa renta peridica.
Donde R es la renta peridica, i tasa de inters, PS precio del suelo.
La aportacin de Jaramillo es importante, ya que inicia una discusin de rentas,

precios oferta y demanda, dentro del marco de concepcin marxista. Decide
obtener una explicacin y nuevas categoras como la renta resultado de las
fuerzas del mercado; la renta como una transferencia de valor y las rentas reales y
potenciales del suelo urbano.
Jaramillo (pp. 21, 2003), desprende una valoracin terica en torno al papel del
Estado y los movimientos de los precios del suelo urbano, ya que ste se
mantiene como un poderoso agente que tiene una incidencia decisiva en la
regulacin de los mercados. El Estado se puede constituir como productor de los
espacios construidos y suministrador de equipamientos e infraestructuras urbanas.
En ambos casos, el Estado juega un papel importante en la conformacin y
distorsin de las rentas, diferencia I y II. Produciendo desigualdades y cambios en
las condiciones de oferta y demanda. As, un cambio reglamentario tambin
producir una variacin de la curva relativa a la renta final.
La aproximacin de Jaramillo (2003) representa un avance sustantivo en la

aportacin de la teora econmica clsica, aunque no es una visin estrictamente
marxista pura, existe el intento por occidentalizar la visin de la renta del suelo
dentro de las leyes de la oferta y la demanda. l reconoce que es una aplicacin
muy compleja, en realidad se esfuerza por hacer un modelo econmico de la renta
del suelo. Recientemente el autor ha abordado otros campos de anlisis de la
renta del suelo, como es el referido a la FRQVWUXFFLyQHQDOWXUDV y sus efectos en
la renta.

Jaramillo define que la nocin de la renta del suelo en Marx, desarrolla las
distintas modalidades de rentas rurales. Retoma la nocin de renta de David
Ricardo, define tambin la renta diferencial (tipo I y tipo II), derivada de las
condiciones productivas distintas en los terrenos; la renta absoluta, que se
desprende de la existencia de la propiedad privada de la tierra y la renta de
monopolio que se soporta en la escasez de tierras.
-DUDPLOORUHIOH[LRQDDOILQDOHQWRUQRDODUHQWDGHOVXHORHQ0DU[Por qu todos
los terrenos urbanos, aun los ms marginales, tienen un precio?Reformulando
la exposicin marxista original, Jaramillo lo explica con la nocin de renta absoluta
urbana. Los terrenos para tener el carcter de urbanos requieren estar dotados de
infraestructura y servicios pblicos urbanos, los cuales no pueden ser producidos
por el capital individual, generalmente se proveen por inversiones del Estado. De
esta manera, Jaramillo justifica la exposicin desde este punto de vista terico:
el capital promotor se enfrenta con una circunstancia externa a su dinmica, que
no controla: necesita terrenos urbanos y para obtenerlos tiene que contar con
otros agentes. Adicionalmente, el espacio construido requiere de una articulacin
con otros inmuebles y actividades urbanas, lo cual es el resultado de la interaccin
de un gran nmero de agentes; por ello, la asignacin colectiva de los usos del
suelo urbano es algo que escapa al control unilateral de un promotor individual.
Estos condicionantes y otras circunstancias pueden hacer surgir una escasez de
terrenos urbanos, lo que restringe la produccin de espacio construido.
La Intervencin del Estado
Continuando con la revisin de enfoque, la teora econmica ha evolucionado a tal

grado que hoy da nos podemos encontrar investigaciones que abordan temas que
antes se consideraban de las reas exclusivamente de la poltica pblica. Por
ejemplo, White and Allmendinger, (2003), proponen una revisin del modelo de
Bramley (1993a) el cual siguiere los impactos de la planeacin en los precios de la
vivienda. Aproximacin que aborda economtricamente los problemas de

elasticidad e inelasticidad de oferta. Bramley aporta un modelo en el que los
precios de la vivienda se encuentran escritos como una funcin de la planeacin y
otras variables. Sin duda, resulta altamente estimulante poder contar con
estimacLRQHV PHGLEOHV HQ WpUPLQRV GH OD HODVWLFLGDG GH ORV SUHFLRV FRPR
consecuencia de la toma de decisiones en planeacin urbana.
Ya con anterioridad Krugman (1995) aborda este problema, a pesar de haber

trabajado un modelo en apariencia superado, recientemente retoma importancia
desde la ptica de los modelos Centro-Periferia, la intervencin del estado en las
decisiones de financiamiento e imposicin de impuestos, para fomentar los
desarrollos en reas agrcolas, suburbanas y urbanas. Esto nos permite
considerar las consecuencias de la actuacin de los gobiernos sobre los
resultados en trminos de la aglomeracin y la dispersin. Teniendo en cuenta
que en los modelos de geografa econmica es habitual -y aqu el modelo de
Krugman no es una excepcin- deducir varios equilibrios regionales, no parece
ser una funcin de la intervencin pblica destinadas a favorecer la aparicin de
un equilibrio ms deseable.
En particular, la visin de Krugman en trminos urbanos es la de elaborar una

prospectiva terica de que las regiones con una menor carga fiscal en trminos
netos (entendida como la diferencia entre los impuestos recaudados por el
gobierno y la cantidad de las transferencias a los ciudadanos) tienden a
monopolizar niveles ms altos de la actividad econmica.
Los trabajos de Krugman ahora se han convertido en referencia obligada,

anteriormente eran exclusividad de los economistas, ahora ingresan en los
FDPSRVGHODSODQHDFLyQ/RVGHWUDFWRUHVGHODYLVLyQPDOOODPDGDHFRQRPLFLVWD
tendrn que reconocer que los fenmenos que nos son medidos, no son
solucionados.
En la visin econmica convencional, el precio de la tierra urbana, como en

FXDOTXLHU PHUFDGR HV GHWHUPLQDGR SRU OD RIHUWD \ GHPDQGD (O VXPLQLVWUR GH

tierra depende de la cantidad habilitada (producida) por ao, la cantidad que es
retenida, y la intensidad de uso de la existente. La demanda depende de la tasa
anual de formacin de nuevos hogares, ajustada por su ingreso y/o poder
adquisitivo, sus preferencias y los precios de otros artculos en sus presupuestos.
Es difcil realizar una explicacin completa de todos los factores que afectan el
FRPSRUWDPLHQWR GH SUHFLRV GH WLHUUD YHU 6PROND (Q HVWH VHQWLGR HV
importante tambin considerar la participacin del mercado informal, que
igualmente se incorpora dentro de la prospectiva y argumentos de la aproximacin
terica de la oferta y la demanda, hay que tener en cuenta la interdependencia de
los mercados formales e informales de tierra, como factores que contribuyen a su
precio.
/D(OHFFLyQ5DFLRQDOHQODVGHFLVLRQHVGHOPHUFDGRGHODYLYLHQGD\VXHOR
urbano
En la propuesta de Simon (2001), sobre la racionalidad limitada y la complejidad,

GHO SURFHVR KXPDQR GH GHFLVLyQ D WUDYpV GH VX GLVFXVLyQ VREUH OD 'LUHFFLyQ \
(FRQRPtD GH OD (PSUHVD \ GH OD UHOHYDQFLD GH OD (FRQRPtD GH ODV
2UJDQL]DFLRQHV, el autor reconoce la existencia de un proceso relacionado
QXHVWUDHOHFFLyQSHUVRQDO
Rechaz los supuestos de la teora econmica del siglo XX, el modelo del hombre
econmico racional, que asume el carcter omnisciente de las decisiones
humanas: el hombre que es capaz de reconocer ex-ante las posibles elecciones y
sus consecuencias. Simon, introdujo progresivamente, desde los aos cincuenta,
la teora de la racionalidad limitada como proceso y su base emprica.
Argumentaba que los objetos (reales o simblicos) en el entorno del decisor,
influencian su decisin tanto como lo hacen las capacidades intrnsecas de
informacin y proceso con que se dota a los agentes (aprendizaje social y
racionalidad ecolgica) adems de que UDFLRQDOL]D VREUH HO &RPSRUWDPLHQWR
$GPLQLVWUDWLYRGHODVRUJDQL]DFLRQHV

Sin embargo, una de las aportaciones que ms elementos aport al estudio de las
decisiones colectivas e individuales, se desarrolla conjuntamente con A. Newell y
J. C. Shaw (1995) quienes desarrollan lenguajes de programacin para describir
procesado simblico complejo y agentes que operan con reglas de produccin. Y
lo utilizan en la demostracin de teoremas en lgica. Marcando as el inicio de la
moderna Inteligencia Artificial. Su libro con Newell, Human Problem Solving
(1972) es tal vez la ms importante contribucin al estudio cientfico de la mente
humana del siglo XX y desde luego est en el origen de las modernas teoras
cognitivas, J.Anderson, (1993).
Aportacin de la visin sociolgica al problema econmico a travs de la

eleccin racional
Racionalidad limitada
Entendemos por racionalidad limitada (RL) la eleccin consistente de los agentes

econmicos, habida cuenta de sus limitaciones cognitivas y emocionales, as
como de su conocimiento parcial de las decisiones de los otros agentes y del velo
institucional. /D OODPDGD Racionalidad ecolgica TXH QRV H[SOLFD HO PRYLPLHQWR
del caos al orden espontneo LQWHJUD OD FRPSOHMLGDG GHO DFWXDU LQGLYLGXDO Vin la
informacin completa en la que circula el DJHQWHHJRtVWDQRSHUYHUVRGHAdam
Smith.
Podramos aceptar sin reticencias este tipo de orden ecolgico en el cuerpo

humano o en los ecosistemas, sin exigir un modelo explicativo de planificacin
optimizadora de las cosas u objetos, pero no lo aceptamos cuando se trata de
entender el comportamiento de los sistemas sociales.
Las escuelas derivadas del estructural funcionalismo sobre el sentido del llamado
RUGHQ QDWXUDO DVt FRPR las teoras accionalistas, han sido criticadas por
Giddens, (1998), que considera que las primeras dejan poco espacio a la accin
transformando a los agentes en meros soportes de las estructuras, mientras las

segundas privilegian al actor, pero olvidan los condicionamientos de las
propiedades estructurales de los sistemas sociales, privilegiando la idea del
carcter fundamentalmente repetitivo de la vida social, la que expresa la
dependencia mutua de la estructura y el agente en trminos de espacio-tiempo.
Ello significa que las prcticas sociales ubicadas en un espacio y tiempo se hallan
en la raz de la constitucin tanto del sujeto como del objeto social.
Define la estructura como la articulacin de reglas y recursos implicados de

manera recursiva en la produccin de las prcticas sociales. Por lo tanto, la
estructura es a la vez, un instrumento utilizado por actores en contextos
especficos, y el resultado de la reproduccin de las prcticas. Sostiene que las
propiedades estructurales existen slo en la medida en que la conducta social es
reproducida recurrentemente en el espacio y el tiempo. Las instituciones son los
rasgos ms duraderos de la vida social; as, hay formas institucionales que se
extienden por inmensos recorridos de espacio y tiempo conformando sistemas
VRFLDOHV XVR HO FRQFHSWR HVWUXFWXUDV SDUD DOFDQ]DU UHODFLRQHV GH
transformacin y mediacin, que son los conmutadores de circuito soterrados en
FRQGLFLRQHVREVHUYDGDVGHUHSURGXFFLyQVLVWpPLFD*LGGHQV
Por otro lado, la escuela marxista, han dejado en el camino importantes

aportaciones, que an hoy da sirven de base analtica; por ejemplo, en torno a
Giddens se advierte la superioridad del pensamiento marxista, que no solamente
comprendi ese doble carcter de la "estructura", sino que, a travs del anlisis de
la praxis laboral (del trabajo) devel sus orgenes histrico-sociales y le suministr
contornos concretos con el anlisis de los fundamentos econmicos de la
sociedad capitalista. An ms, en el mbito de interpretacin de los fenmenos
urbanos, la aportacin marxista ha sido fundamental; posterior a la dcada de los
60s toda una corriente de pensamiento filosfico europeo y latinoamericano, se
desborda en formas y categoras que fueron resueltos como base para los
estudios urbanos. La cuestin urbana en Castells, Lojkine y Poulanzas, y el debate

suscitado alrededor de estos enfoques, se han mantenido en las ciencias sociales
como una de las ms coherentes e influyentes del anlisis social.
La renta del suelo urbano en el enfoque marxista quiz es una de las aportaciones
ms interesantes a explorar, pero menos acabada en el mbito emprico, ms
adelante analizaremos este fenmeno.
Teora de la opcin racional
La teora de la opcin racional7 (Elster, 1997) es ante todo, una teora normativa o
prospectiva. Les indica a las personas cmo elegir y actuar a fin de lograr sus
metas de la mejor manera posible. Se puede explicar cmo actan las personas
suponiendo que cumplen con las reglas de la teora normativa:

7
Jonh Elster , presenta el concepto de Egonomics, trmino acuado por Thomas Schelling en 1978 para
referirse al anlisis econmico de los conflictos motivacionales que se producen dentro de las personas en el
manejo de conflictos. Egonomics explora la posibilidad de que los agentes sean irracionales, no egostas ni
unitarios y que sus preferencias estn sujetas a formas sistemticas de cambio. Metfora de mltiples yoes. Se
establecen tres categoras de yoes: yoes sucesivos, yoes alternantes y yoes divididos:
R
Yoes sucesivos se presentan cuando las personas varan sus preferencias de jvenes a
viejos.
R Yoes alternantes es cuando toma decisiones por la maana y las cambia por la noche.
R El yo dividido, se presenta cuando una parte de la persona siente el propio impulso del
inters materia y la otra se rige por las normas sociales.
La caracterstica distintiva del egonomics (como disciplina) es el abordaje por medio de un conjunto de
nuevas herramientas analticas, derivadas de la teora econmica. Es un enfoque que se inspira en el
pensamiento econmico.
x

x Una persona que teme no poder cumplir con su intencin, se pone condiciones o cambia las
decisiones. Ejemplo: Si alguien saca una cita con la dentista y decide cambiarla por temor, para
revertir esto, pueden autorizar al dentista a cobrarles el triple de sus honorarios por haber cancelado
la visita. Ejemplo: Centro de salud y firman un certificado de consumo de drogas. La falta de
voluntad y el autocontrol, sean los temas centrales de la egonomics hasta su actual desarrollo.

Para que una accin sea racional comprende tres condiciones diferentes:
R 1.- Deben constituir el mejor medio para satisfacer los deseos del
agente, dadas sus creencias.
R 2.- Debemos estipular que las creencias en s son irracionales, en el
sentido en que se basan en la informacin de la que disponen los
agentes.
R 3.- Que el agente obtenga una cantidad ptima de informacin
Al anlisis de la formacin de creencias en las interrelaciones estratgicas se le

denomina Teora de los Juegos. Juegos con jugadas sucesivas.
La tarea de la teora de juegos es determinar las decisiones que tomarn los

jugadores racionales en tales circunstancias. Elster pone el ejemplo de los juegos
duopolistas, en donde ninguno de ellos deseara cambiar su decisin en funcin
de la decisin del otro:
1. El dilema del prisionero.- en este caso la defeccin (el no cooperar) es una

estrategia dominante. Los individuos racionales que actan
independientemente de lo que haga el otro, no pueden alcanzar el resultado
evidentemente deseable de la cooperacin mutua. Esto es la accin es no
cooperar.
2. El juego de garanta.- el equilibrio tambin es la cooperacin mutua.
3. (OMXHJRGHODJDOOLQD.- sobre el ritual mortal de la cultura norteamericana,
dos carros de frente se disponen a chocar, la gallina es el que se desva.
En este juego tiene dos puntos de equilibrio, pero no se sabe cul es el
equilibrio a diferencia de los otros dos anteriores.
4. /DEDWDOODGHORVVH[RV.- l quiere ir al box y ella, al ballet, pero prefieren
estar juntos y no separados, existen dos puntos de equilibrio.
La debilidad de la voluntad y el desinters por el tiempo.

x Porque no hago el bien que quiero, el mal que no quiero es lo que hago.
x Dame castidad y continencia, pero no todava. San Agustn
x Aristteles se refiri a esto como incontinencia y debilidad de la voluntad.
La debilidad de la voluntad puede definirse segn cinco condiciones:
x Tengo el deseo de hacer x

x Tengo el deseo de hacer y
x Creo que x e y son incompatibles
x Creo que, habiendo considerado todos los factores, debo hacer x
x Hago y
x corresponde a un deseo de largo plazo; y, a un deseo de corto plazo.
Estos ejemplos de Teora de Juegos, son la base fundamental sobre las

caractersticas de decisiones en los procesos de eleccin racional. En el campo de
las decisiones de eleccin sobre las reas metropolitanas, y la eleccin de dnde
poder habitar, este anlisis se convierte en un proceso de decisin individual con
efectos colectivos. Hasta dnde la eleccin racional podra ser un elemento de
aproximacin terica para entender el comportamiento metropolitano?, Cmo
podra ayudar esta aproximacin terica en la conformacin de los precios del
suelo urbano y vivienda, para las zonas metropolitanas?
Estas respuestas se han estudiado muy poco, ya que el campo terico se ha

inclinado ms a los procesos sociales macro.
La aplicacin de la Teora de Juegos (TJ) ha sido un importante desarrollo en

microeconoma. Es sabidura convencional su uso para entender cmo
evolucionan y operan los mercados oligopolistas, y cmo, por tanto, pueden los
gestores idear sus decisiones estratgicas. Por ejemplo el dilema del prisionero
cuando se repite en el tiempo, elimina algunas de las escandalosas
inconsistencias del oligopolio.

De la misma forma, la TJ nos permite disear procesos de negociacin con
matrices de pago que acomodan amenazas y promesas crebles, o impiden la
entrada de competidores potenciales. Pero de todos modos en la TJ se tiene que
resolver la siguiente cuestin, si se mantiene el enfoque axiomtico. Si creo que
mis competidores son racionales y actan maximizando sus beneficios, Cmo
debo incorporar su comportamiento cuando diseo mi propia decisin
maximizadora de beneficios? Y esta cuestin es difcil de responder incluso bajo
condiciones de simetra e informacin completa.
Cuando, desde este enfoque, buscamos soluciones de equilibrio, hemos de

suponer algn tipo de informacin y estrategia de aprendizaje verosmil, adems
de la respuesta emocional de los competidores. El resultado de un juego repetido
es dependiente del itinerario y debe buscarse asumiendo en ese proceso, cierta
forma de aprendizaje. Pero no existiendo tal teora del aprendizaje, se ha de suplir
con algn replicador mecnico, o alternativamente como nosotros proponemos
desde experimentos controlados.
La incomodidad con estos supuestos comunes a la teora de juegos y al equilibrio

macroeconmico con total racionalidad de los agentes, viene reforzada por la
amplia evidencia sobre en qu forma stos se desvan de la racionalidad
completa, que proviene de la Economa del Comportamiento y del uso
generalizado de la Economa Experimental. Y estos hechos no son ajenos a
quienes toman decisiones estratgicas en el mundo real, ya que es en el mundo
real, no slo conceptual, donde debemos tomar las decisiones. Empresarios y
gestores, gobiernos y legisladores, jueces y abogados, todos participan ms o
menos directamente en el diseo de las instituciones de mercado.
Para dotar a los agentes artificiales de racionalidad limitada (RL), es conveniente

recordar algunos hechos:

x Las dimensiones bsicas. El proceso mental RL, proviene de la interaccin
de, la motivacin (la fuerza motriz), la adaptacin (ajuste sin razonamiento)
y el conocimiento (razonamiento y deliberacin).
x Los agentes con RL son computacionalmente eficientes. No nos retiramos
a situaciones de una segunda mejor opcin. Ms an mantenemos que el
supuesto de racionalidad ilimitada (RI) con los mtodos de la lgica
aristotlica, matemtica y probabilista, son computacionalmente dbiles:
incapaces de resolver los procesos adaptativos y la complejidad
estratgica.
x Micro-motivos y comportamiento macro. Los modelos son complejos,
porque nos empeamos en inferir el proceso desde datos excesivamente
agregados. Desde un puesto de observacin inapropiado. No
necesariamente lo son si el proceso se modela en forma generativa.
x Orden macro y componente social. Las reglas institucionales, el
comportamiento del agente mercado, que cambia como resultado de las
interacciones de los agentes individuales. De modo que el aprendizaje de
los agentes tiene un componente social. Compatibilidad del individualismo
metodolgico y del conocimiento social.
Estos componentes de la eleccin racional, se presentan dentro del sustento

terico del intercambio individualista que Homans (1964) en la dcada de los
sesentas haba trabajado como modelo interpretativo. Ahora, Cmo afecta esta
visin a la vida cotidiana urbana y metropolitana?
En torno a la ocupacin del espacio urbano, en la teora del intercambio y la

concepcin de la modernidad en las metrpolis.
Simmel (1986), aporta una aproximacin a la concepcin de formas de interaccin

propias de la modernidad en las metrpolis y los espacios urbanos, misma que
tiene su gnesis en la teora del intercambio individualista en Homans (1964),

como representante de la Escuela de Chicago, ambas en torno a las diversas
reflexiones sobre la nocin de espacio urbano de las ciudades contemporneas.
Hay que explicar los mundos sociales dentro de las reas urbanas en trminos de
las acciones de los individuos que los componen, en trminos de sus elecciones y
tambin en trminos de su interaccin. Hay que entender asimismo, el problema
de la justicia y la justicia del intercambio en el espacio urbano; desde el llamado
GHUHFKR D OD FLXGDG Lefbvre,1969), se ha cuestionado la forma en que el
individuo se apropia de este espacio. Simmel (1986) rescata esta figura compleja
GH ORFDOL]DFLyQ \ DSURSLDFLyQ GHO OODPDGR HVSDFLR XUEDQR /D FLXGDG FRPR
campo de interacciones, reconoce en la metrpoli, caracterizada por una
VRFLHGDG GH OD PRQHGD WDQWR XQ HOHPHQWR OLEHUDGRU SDUD HO LQGLYLGXR FRPR OD
cuna de produccin de nuevos modos bsicos de interaccin social.
+RPDQV H[SXVR \ GHIHQGLy VXV LGHDV HQ WRUQR D HVD YDVWD \ Dmbiciosa
propuesta de renovacin de la teora de la accin social... que se ampara bajo el
UyWXOR GH OD GHFLVLyQ UDFLRQDO (QWUH ORV HOHPHQWRV GLVWLQWLYRV GH HVD RULHQWDFLyQ
se han sealado el individualismo metodolgico, el neo-utilitarismo y la concepcin
intencional de la accin social. Explicar y articular algunos aspectos bsicos del
individualismo metodolgico, a travs de su contenido terico, expresan la
proposicin sobre el intercambio social y como sta explica o fundamenta la
discusin empricD VREUH ODV GHFLVLRQHV GH RFXSDFLyQ GHO OODPDGR HVSDFLR
XUEDQRRHVSDFLRPHWURSROLWDQR
Las explicaciones funcionalistas y estructuralistas, as como el indiscutible auge

del individualismo metodolgico en la sociologa contempornea, se encuentran
ntimamente ligadas.
Tal vez el amplio reconocimiento de que hoy disfrutan autores como Jon Elster,
James S. Coleman o Raymond Boudon (Requena y Revenga; 2000), tenaces
defensores todos estos de la idea de que en ltima instancia hay que explicar los
mundos sociales en trminos de las acciones de los individuos que los componen,

pueda servir como prueba de la creciente aceptacin del individualismo
metodolgico por un segmento no desdeable de la sociologa actual.
Igualmente en lo que se refiere al contenido sustantivo de la sociologa del

individualismo metodolgico, es el reconocimiento de su parentesco con las
teoras de la eleccin racional, el que ha dominado la escena sociolgica en los
ltimos aos; teora del intercambio que influy en los socilogos de la eleccin
racional desde el momento mismo de su formulacin.
Las nociones de costo y beneficio nos llevan directamente al terreno del

utilitarismo y la economa. El individualismo metodolgico, retom en contenido la
tradicin utilitarista anglosajona. La semejanza se pone de manifiesto con toda
claridad en el recurso a los modelos de la economa. Posiblemente, la
formalizacin ms avanzada del pensamiento utilitarista sea la que provee el
aparato terico de la economa, y de ah el atractivo y la influencia que el anlisis
econmico ha ejercido sobre la sociologa de la eleccin racional.
La teora del intercambio, en principio, nace con el individualismo metodolgico,

como una amalgama de psicologa conductista y teora econmica, el
individualismo metodolgico seala que en la formulacin de su teora del
LQWHUFDPELR ODWtD OD LGHD GH TXH ODV SURSRVLFLRQHV GH OD HFRQRPtD HOHPHQWDO
podan tambin utilizarse para explicar fenmenos sociales bajo condiciones en
las que no se daban las variables de la economa clsica, dinero, precios y
cantidades de bienes comprados y vendidos.
Sin embargo, habra que examinar el marco general del individualismo

metodolgico, entre ellas las presuposiciones acerca de la accin y el orden. Se
insiste en la total racionalidad de la accin; su actor slo se interesa en la
eficiencia y en el provecho, los sentimientos y los valores subjetivos nunca
interfieren con los clculos objetivos. (La ganancia es la recompensa menos el
costo, y la recompensa se basa en el estmulo externo que se recibe).

La ganancia est determinada por un clculo racional de factores materiales
visibles, Qu pasa si incluimos juegos mentales internos y subjetivos?, las
condiciones externas estaran mediatizadas por datos no racionales, menos
visibles. La posicin del individuo en torno a las decisiones de su vida de
intercambio diario dentro de las ciudades, se rige bajo este principio.
En teora, los actores urbanos dentro del individualismo metodolgico, no tienen

conciencia interna diferenciada de su actividad externa, esto significara que no
tienen memoria, pues la memoria permitira que los sentimientos saciados con
DFWRV VH DFXPXODUDQ LQGHSHQGLHQWHPHQWH H LQWHUILULHUDQ FRQ ORV DFWXDOHV 3DUD
que una actividad urbana tenga costo, es preciso desechar una actividad
FRPSHQVDWRULDDOWHUQDWLYDWDPELpQXUEDQD
La proposicin del individualismo metodolgico acerca del intercambio tendra dos

partes:
x Cuanta mayor sea la frecuencia dentro de un periodo, en que la actividad

del hombre recompense, el otro emitir actividad. En el mbito urbano se
traducira as: entre ms frecuencia el individuo interaccione en la ciudad
con otros individuos, la ciudad proveer otra oportunidad o actividad. Es por
eso que las urbes se convierten en fuertes concentradoras de poblacin.
x Cuanto ms valiosa sea para un hombre la unidad de actividad que otro le
da, con mayor frecuencia emitir actividad recompensada por la actividad
del otro.
La racionalidad instrumental es central para la teora del intercambio, tal como

para la teora del conflicto. El dilema individualista es una opcin entre el azar y la
categora residual. . El momento colectivista se encuentra oculto dentro de las
categoras residuales individualistas.

El individualismo metodolgico
El individualismo metodolgico insiste hasta el final que el intercambio acontece

en el llamado mercado perfecto en donde no se hace necesario el control
colectivo, ni del estado. Se concluye que la teora del intercambio es utpica al
estilo conservador del laissez faire todo ello gracias a su posicin individual
racionalista.
Alexander (1998) sostiene, en una discusin sobre Homans, que la idea

funcionalista de que la norma es una ilusin de que los actores responden slo a
las contingencias inmediatas de las recompensas y los castigos. En trminos del
intercambio individualista, se deduce que el concepto de justicia se encuentra
LQWUtQVHFRHQODGHWHUPLQDFLyQGHHTXLYDOHQFLDDSUR[LPDGDVLGHERGHYROYHUDOJR
que tenga valor aproximadR R HTXLYDOHQWHD OR TXHPHKDQ GDGR 6LQ HPEDUJR
este sentido de equivalencia es difcil de establecer. En el mbito urbano, este
concepto tendr su correlacin en torno a la participacin del estado y la provisin
de los servicios a los que el individuo se acoge.
Al establecer comparaciones en el mbito urbano o en las metrpolis, nos

involucramos que el problema de la justicia y la justicia del intercambio en el
espacio urbano, plantea problemas de la justicia distributiva. El intercambio
individualista DVXPH WDPELpQ OR TXH OODPD FRVWR R JUDWLILFDFLyQ UHVLGXDO 6RQ ORV
residuos de las actividades anteriores que nos han dado nuestro status Este
HVWDWXV QRV GHILQH HQ TXH PHGLGD QRV FRQVLGHUDQ XQD SHUVRQD EXHQD R
PHUHFHGRUD(OFRUUHODWRXUEDQRVHUHIHrira a que en las ciudades hay una gran
gratificacin residual, los individuos retoman esta gratificacin en forma totalmente
LQGLYLGXDO OD DSURSLDFLyQ GH ORV OODPDGRV HVSDFLRV S~EOLFRV VHUtDQ XQ EXHQ
ejemplo. El espacio pblico es el principal elementRGHJUDWLILFDFLyQUHVLGXDO\D
que este es totalmente asimtrico en trminos del costo colectivo y de beneficio
VRFLDO(OOODPDGRIUHHUDLGHUVHPDQLILHVWDSRUVXRSRUWXQLVPRHQHOFRQVXPR\
apropiacin de este proceso.

Simmel y la Escuela de Chicago en torno a los espacios pblicos en la
ciudad
La aparicin de una nueva configuracin colectiva en la que se conjugan

elementos econmicos, polticos y sociales llev desde un inicio a diversos
acadmicos a la bsqueda de una conceptualizacin acorde con esta realidad; la
ciudad occidental se convirti entonces en un escenario de investigacin idneo
para observar la naturaleza de unas relaciones que parecan marcar el modelo de
intercambio que predominara en las sociedades industrial y post-industrial.
De las primeras ciudades industrializadas a las actuales metrpolis cosmopolitas o

multiculturales, el recorrido llevado a cabo para desentraar la relacin entre los
factores que constituyen las formas y contenidos de la interaccin social urbana,
se ha visto permeado por mltiples enfoques tericos y metodolgicos, aplicados a
tan inagotable misin.
Agrupar por tendencias o ejes de estudio a los tericos-investigadores de la

ciudad, da como resultado un cmulo de aproximaciones tan numerosas como
cambiante y compleja ha sido la historia del fenmeno metropolitano.
Simmel (1986) aborda este problema desde la ptica de la moderna realidad

metropolitana, con el objetivo de perfilar el marco sobre el que se inicia la
construccin de la nocin de espacio pblico en la ciudad.
Ms all de la ciudad como estructura material, como realidad objetiva y tangible

de una organizacin espacial de la sociedad que no puede ser negada, Lefbvre
(1969) o Park (1999)8 se desarrolla el campo de relaciones sociales que hacen de
este lugar la urbes de la que habla Delgado (1999); hecha de un tipo de
interaccin humana propia de las condiciones que la enmarcan la fragmentacin,
la instantaneidad, las mltiples redes de intercambio por las que transita cada

8
Lefbvre (1969) o Park (1999); aunque en realidad ambos autores redimensionan dichos elementos como
producciones humanas

urbanista- y de la cual parten los individuos para moldear a conveniencia su
supervivencia conjunta9.
La ciudad representa los lugares pblicos, sus actores son creadores incansables
en la labor de ir moldeando lo que probablemente represente de mejor manera,
con todas sus fragilidades y contradicciones, los escenarios de las formas de
intercambio social.
El inters del intelectual alemn se centr sobre todo en la tarea de explicar el tipo
de intercambio social propio de las ciudades as como de las posibles
consecuencias que esto tena en la formacin de la personalidad; una
aproximacin al fenmeno de lo urbano que fuera ms all de las categoras
demogrfico-territoriales, institucionales, o econmico-polticas al que haban
recurrido otros autores, como Max Weber o la escuela marxista10.
A diferencia de estas ltimas aproximaciones, Simmel vea en las primeras

metrpolis europeas Berln, principalmente- el espacio por excelencia en el que
se alzaban nuevas conductas de organizacin social, aqullas que marcaran
definitivamente la vida en las grandes ciudades a partir de la industrializacin: la
UHDOLGDG PHWURSROLWDQD HUD SDUD HO LQWHOHFWXDO DOHPiQ HO GDWR KLVWyULFR \
VRFLROyJLFR TXH QR VyOR KDFH GH IUDPHZRUN DO REMHWR GH DQiOLVLV VLQR TXH
constituye el punto de partiGD SDUD XQ HVWXGLR GH OD VRFLHGDG PRGHUQD 'HHVWD
forma, desplaza el anlisis de las ciudades desde sus datos estructurales o
econmicos a la arena de las relaciones sociales con especial nfasis en las

9
La calle y la plaza son, en este sentido, objetos de un doble discurso. Uno es resultado de un diseo
urbanstico y arquitectnico polticamente determinado, la voluntad del cual es orientar la percepcin, ofrecer
sentidos prcticos, distribuir valores simblicos y, al fin y al cabo, influenciar sobre las estructuras
relacionales de los usuarios del espacio. Un segundo discurso es el de la sociedad urbana misma, en el sentido
de la sociedad de los urbanistas, no de los habitantes de la ciudad, sino de los usuarios productores- de lo
urbano. Son ellos quienes tienen siempre la ltima palabra acerca de cmo y en qu sentido moverse
fsicamente en el seno de la rama propuesta por los diseadores. Es la accin social lo que, como fuerza
conformante que es, acaba por impregnar los espacios con sus cualidades y atributos (Delgado, 1999b: 17-18).
10
Georg Simmel en obras como El individuo y la libertad (1986), Sociologa (1997) o Metrpoli y
personalidad (cit. en Bettin, 1982).

formas a travs de las cuales estas relaciones eran creadas por las generaciones
de urbanistas.
Como marco para el anlisis de dichas interacciones, Simmel destaca las

GLVWLQFLRQHV HQWUH FDPSR \ FLXGDG, a la que haban venido atribuyendo otros
autores la base para describir dos modelos de ordenacin social correspondientes
a sociedades contrapuestas atendiendo a criterios demogrfico-territoriales o
institucionales-; pero lo hace como apertura de discusin al concepto de espacios
metropolitanos.
Uno de los puntos de arranque de su anlisis gira alrededor de la moneda como

prctica generalizada de intercambio en la ciudad. Una forma de racionalidad
econmica que regira a partir de entonces relaciones basadas en un valor de
cambio, vs. un valor de uso11. La relacin entre dinero y cultura, menciona,
impregna la naturaleza de la vida social urbana hasta la ltima de sus
interacciones; ya sea porque el valor de cambio de la moneda fomenta el
anonimato y la individualizacin o porque privilegia la racionalidad sobre la
emotividad:
La ciudad como mercado: los centros urbanos como lugares privilegiados para el
intercambio y la transformacin, para la seleccin individual a partir de mltiples
opciones. Espacios que, a diferencia de aquellos regidos por la tradicin, se
componen a partir de una profusin de impresiones sucesivas e imprevistas, a las
que el individuo debe no slo hacer frente, sino entre las cuales puede elegir.
(QHVHVHQWLGR6LPPHOUHFRQRFHHQODPHWUySROLFDUDFWHUL]DGDSRUXQDVRFLHGDG
GH OD PRQHGD WDQWR XQ HOHPHQWR OLEHUDGRU SDUD HO LQGLviduo como la cuna de
produccin de nuevos modos bsicos de interaccin social. Conceptos que seran

11
La idea de las relaciones basadas en un valor de cambio vs. un valor de uso, fue reconsiderada ms tarde
por Lefbvre (1991) al hablar de la produccin del espacio. El espacio social no se regira por un valor de
cambio, sino de uso. Circunstancia que podra ser observada en los procesos de apropiacin del espacio
urbano.

retomados ms adelante por la Escuela de Chicago para proponer su concepto de
ciudad heterogentica.
En efecto, en la ciudad de Simmel, suceden diversos fenmenos: 1) el dinero

como medio de intercambio, 2) la sucesin sin lmites de impresiones o
situaciones imprevistas y 3) la mayor divisin del trabajo.
Todo ello para conducir al individuo de la ciudad, llmese urbanista, a mantener

relaciones sociales basadas en la externalidad, el pragmatismo y la
especializacin. Ante la complejidad y la fragmentacin de situaciones, de
opciones, de contactos- el individuo responde fragmentndose a su vez,
racionalizando y racionando sus interacciones, mantenindolas en un plano
superficial y esquematizado.
En sntesis, para Simmel la ciudad se perfila como el campo de accin sobre el

cual los individuos establecen relaciones conforme al constante cambio de
estmulos, de especializacin y de racionalizacin. Dicho autor encuentra las
races de estos gneros de interaccin adentrndose en el campo de la psicologa
social, atendiendo a la discusin entre lo subjetivo espritu, alma, emotividad o
estado anmico son algunas de las palabras que utiliza para referirlo- y lo objetivo
la externalizacin de los sentimientos y las demostraciones exteriores a travs de
las cuales los individuos establecen relaciones entre s.
La realidad aparece compleja y abrumadora para el individuo de la ciudad, a quien

se le exige responder a una constante diversidad de situaciones y de individuos
diferenciados en relaciones la mayor parte de las veces efmeras.
La nica manera de superar la incertidumbre, que tan veloces cambios le

provocan, lo lleva a mantener una actitud de indolencia, apata, desconfianza e
indiferencia en las mltiples relaciones sociales que necesita establecer en los
diferentes campos de su vida dentro de un contexto en el que aparece un modelo

de interaccin en crisis, que ha dejado de regirse claramente por las pautas de
convivencia tradicionales o comunitarias.
Y sin embargo, esta actitud racional y aptica superficial-, es precisamente la que

KDFHDOLQGLYLGXRGHODVFLXGDGHVXQVHUKXPDQROLEUH(QODFLXGDGHOLQGLYLGXR
encuentra la autonoma a la que no puede aspirar en una comunidad pequea. La
muchedumbre urbana es el campo en el que la cercana corporal hace visibles las
diferencias de y la indiferencia hacia los dems, y constituye, por tanto, la
culminacin de la independencia.
A manera de conclusin sobre la visin sociolgica y el problema de las

metrpolis, podemos mencionar que el espacio pblico y los acontecimientos
sociales que se dan en las ciudades, constituyen un campo de estudio de lo
fragmentado, lo inestable, lo negociado y racionalizado, as como de las
H[SHULHQFLDV LQGLYLGXDOHV GDQGR IRUPD D OR FROHFWLYR /RV SURFHVRV GH HOHFFLyQ
racional que en cada momento se desprenden de estas interacciones individuales,
nos hacen pensar sobre la complejidad de los intercambios, de los castigos y
limLWDFLRQHV GH YLYLU HQ XQ HVSDFLR H[SHULPHQWDO GHO LQGLYLGXR 8Q JHVWR XQ
ademn, una accin netamente subjetiva del individuo, puede tener
consecuencias seculares o encadenamientos de diversos eventos. La
conglomeracin urbana en las metrpolis, nos llevan a pensar qu tan individual
es un espacio urbano, o qu tan racional se convierten las decisiones.
La eleccin de dnde vivir, cmo transportarse, qu elegir, aparentemente se ve

UHJLGD SRU ODV OLPLWDFLRQHV GH RIHUWD GH ORV VHUYLFLRV VLQ HPEDUJR PiV all de
ello, la decisin de localizarse en las metrpolis, al parecer pasan por una eleccin
racional, donde los costos de transaccin, la utilidad entendida como utilidad o
ganancia de mi entorno (rechazo aceptacin), determinan la decisin final. Yo me
localizo dentro de la metrpoli en trminos de una decisin de aceptacin en el rol
que juego, en trminos de los costos individuales, de la visibilidad y la
accesibilidad mutuas, de los movimientos, de los ritmos y de improvisaciones, de

distancias y distanciamientos, de insumos sensoriales, de disfraces y
neutralizaciones; de aceptacin y de rechazo, de un orden y un desorden en
permanente construccin y destruccin.
Los resultados finales, siempre temporales como los eventos que los suscitan, no
son productos, sino fases de un proceso inagotable de negociacin de imgenes e
intenciones; como destacan los estudiosos de dicho fenmeno, que delata la
forma de accionar en la ciudad.
El espacio metropolitanRFRPRHVSDFLRGHODVLQWHUDFFLRQHV
El llamado espacio metropolitano es el centro de debate actual, la discusin en

torno a la policentricidad o los espacios de la interaccin (Simmel, 1986) centran
los esfuerzos para delimitar tambin la interpretacin de las etapas de crecimiento
de las zonas metropolitanas (Sobrino e Ibarra, 2003) misma que nos orienta a
cmo se podra construir un eje de anlisis metodolgico, si nos concentramos en
entender las etapas de desarrollo continuo, de expansin axial o urbanizacin
discontinua. La reas metropolitanas presentan las tres formas por lo que la hace
especialmente FRPSOHMDHQVXDQiOLVLVSHURen todo caso ste se explica por las
condiciones fsicas en los alrededores de la ciudad, por las polticas de regulacin
del crecimiento urbano y zonificaciones, o por la actividad de los desarrolladores
privados o individuales (Cadwallader, 1988).
De igual forma, las consideraciones sobre la expansin de la metrpoli han sido

discutidas en torno a la localizacin y movilidad del crecimiento poblacional, as
como al de las actividades econmicas (Sobrino e Ibarra, 2008). En sta, el
incremento de la actividad econmica local, se logra por la atraccin de nuevas
inversiones productivas y dan lugar a la ampliacin cuantitativa de su base
econmica, o es su caso a la reestructuracin cualitativa.
De esta forma, iniciar la interpretacin pragmtica de la metrpoli, nos obliga de

inicio a medir el comportamiento fsico y demogrfico como una prctica de toda

investigacin. Aqu, en la primera parte de este captulo, entenderemos la
composicin demogrfica, tratando de incorporar los datos ms importantes y
significativos.
La morfolgica y localizacin como factores determinantes
Por ltimo, algunos autores consideran tambin que la expansin fsica de las
zonas urbanas se presenta de tres formas: 1) desarrollo contino en el rea
urbanizada; 2) expansin sectorial axial y 3) expansin discontinua. (Sobrino,
Ibarra: 2008), en una revisin con base sociodemogrfica.
Bajo estos supuestos, fcilmente se demuestra que la renta del suelo para uso
residencial ser mayor en el centro de la ciudad y descender a medida que nos
alejamos de l. Podemos observar que, la renta del suelo aparece como un pago
por ahorro en el costo de transporte, accesibilidad a servicios y equipamientos
urbanos especializados y a elementos ligados a la localizacin o ubicacin.
Este supuesto, que parte del concepto de ciudad central, en la Zona Metropolitana
de la Ciudad de Mxico, se ha cumplido parcialmente. El proyecto de investigacin
demostrar si este supuesto se cumple o no como una de las premisas bsicas.
La visin moderna de la conformacin de las metrpolis se encuentra en

discusin, aqu abordaremos tan slo aquellas que en los ltimos aos han sido
motivo de investigacin entre los planificadores o tericos de las ciudades. La
visin policntrica de las regiones urbanas o las redes metropolitanas a menudo
se asocian con la nocin del PRYLPLHQWR FRQWLQXR, la hiptesis de que las
personas en estas ciudades se relacionan entre s en forma sinrgica, haciendo
que el conjunto de la ciudades sea ms que la suma de sus partes. La integracin
social sobrepasa cualquier imaginacin, la convivencia multitnica o racial se lleva
a cabo independientemente de la multiplicidad estructural urbana.

La visin terica del policentrismo (Meijers, 2005) en las regiones urbanas
aument rpidamente durante el ltimo decenio. Esto puede explicarse, en parte,
por la nueva creencia de que las regiones se estn convirtiendo en lo ms
importante de la competencia territorial. Adems, las regiones policntricas
urbanas se cree que son la prxima etapa en la expansin del espacio de vida de
las zonas urbanas, especialmente en zonas densamente pobladas.
En la literatura, las regiones urbanas policntricas, definen como diversos ncleos

urbanos que generan una red sinrgica, stas definidas tambin como las redes
entre empresas, transporte y de comunicacin.
Sinergia significa que cuando dos o ms actores cooperan, hay un resultado

positivo para ambos, dicho de otra manera, cuando el comportamiento de
cooperacin se aplica con el fin de explotar la complementariedad en la
produccin de un determinado bien, se obtienen ventajas por los agentes
econmicos que tienen lugar en un grupo, como un principio de eleccin racional.
El principio del anlisis de redes de ncleos urbanos o suburbanos, en las zonas

metropolitanas, puede allegar una aproximacin hacia el comportamiento tambin
de los mercados de la vivienda y suelo urbanos, teniendo efectos tericos en la
conformacin de precios, independientemente de la aproximacin ms fsico
espacial.
Recientemente, el uso del trmino policntrico o regin urbana polinuclear ha

aumentado enormemente en la Unin Europea. Literalmente, el policentrismo en
la forma urbana, se refiere a la existencia de ms de un centro de una ciudad,
regin o de otra unidad geogrfica. Este punto de vista se presenta en las
investigaciones que se refieren especialmente a la distribucin geogrfica. El
centro de la discusin es que el abordaje de la diferenciacin de precios del suelo
y vivienda, en principio pasa por esta categorizacin de las reas metropolitanas.
La cercana o lejana a un centro o subcentro urbano determina un nivel de precios
en sus bienes heterogneos y servicios.

En esta contribucin, se ha iniciado un debate tambin en torno a la evolucin de
la vivienda urbana y los cambios en los patrones de actividad y preferencias
residenciales. (Musterd, S. and van Zelm, I. 2001)
Este concepto y nocin terica se origina en los Estados Unidos, donde las
tendencias de la descentralizacin de la poblacin y las actividades econmicas
se han establecido antes que en Europa. El debate de los diferentes conceptos ha
puesto de manifiesto a lo largo de los aos, en que por encima de todo, hay
muchas ideas diferentes sobre el tamao potencial de urbe. Al parecer este ltimo
depende ms de la intencin de la investigacin e investigadores de la
planificacin urbana. Por lo tanto, los conceptos se encuentran en primer lugar
como ideas entre los planificadores urbanos y los investigadores que van y vienen
en relacin con el observado en general.
Si observamos sobre un mapa, se pueden identificar las condiciones espaciales

del poli-centrismo, sobre todo en las ciudades europeas y de los Estados Unidos;
ahora tambin dentro de las ciudades importantes o metropolitanas de
Latinoamrica, encontrndose numerosas ciudades de tamao moderado y
tambin ciudades-pueblo que mantienen un continuo urbano.
Ello implica la existencia de intrincadas relaciones sociales y sobretodo

econmicas que abarca una zona urbana dentro de la regin. Adems, que las
viviendas se localizan en lugares de alta movilidad y que implica tambin el
recorrido de grandes distancias, como las llamadas zonas dormitorio. Bajo este
principio, la condicin de los poli-ncleos fortalece la idea de que el poli-centrismo
determina las condiciones de ocupacin, y edificacin de los espacios habitables.
La vivienda y el mercado del suelo urbanos, no escapan a esta reflexin. La
mayora de las ciudades hoy da se encuentran insertas en esta dinmica, de la
cual no hay escapatoria, ya que los costos de traslados, de habilitacin y de
construccin de infraestructuras y equipamientos urbanos, se encuentran sujetos a
las condiciones del poli-centrismo.

La expansin de las ciudades a travs de agentes del desarrollo
inmobiliario
La revisin sobre los trabajos tericos explicativos al problema de la conformacin

de los precios del suelo y vivienda, recaen principalmente en interpretaciones de
los estudiosos de la problemtica urbana, y en algunas ocasiones, sobre algunas
posturas de economistas que han incursionado en la explicacin de la formacin
de precios como ya lo habamos tratado con anterioridad.
No podemos soslayar que los enfoques interpretativos, a su vez mantienen sesgos

de escuelas o simplemente por el desconocimiento de factores de origen, y solo
TXHGDQHQGHVFULSFLRQHVPiVRPHQRVVLPSOHVGHOIHQyPHQR
Desde la ptica internacional, los patrones de comportamiento metropolitano son

tema de estudio casi en todos los mbitos, tanto en la investigacin estrictamente
acadmica, como de instancias financiamiento como el World Bank. La
preocupacin se centra en encontrar la vinculacin terica entre la localizacin de
las inversiones industriales y el desarrollo urbano o metropolitano de los pases.
Con base en ello, las economas de mercado fundamentan el planteamiento del
desarrollo urbano y metropolitano bajo la ptica de la teora de la localizacin
urbana. (Ingram, 1998). El enfoque de Ingram (pp. 1019) establece que las reas
de las grandes metrpolis estn convergiendo a un proceso de estructuras
descentralizadas similares, con sub-centros urbanos, descentralizando las
estructuras de la manufactura y centralizando empleo en el sector servicios. Los
crecimientos en las reas metropolitanas se siguen incrementando con factores de
dependencia sobre la estructura de transporte de empleados y mercancas, sin
embargo, el mercado del suelo es un factor determinante a los procesos de
expansin, las ciudades que no cuentan con una oferta de suelo tienen un peor
funcionamiento. Por el lado de la oferta de suelo, los impedimentos varan
ampliamente, resultando un efecto en el rango de los precios de la vivienda. Este

fenmeno, continua Ingram (1998), sigue siendo un patrn dentro de las reas
metropolitanas de pases con bajos ndices de ingresos en su economa.
Para Kenneth Gibb and Martin Hoesli (2003) las compaas inmobiliarias que
abarcan la propiedad de la vivienda, la tierra y su comercializacin, son uno de los
principales impulsores de la economa urbana en trminos de desarrollo urbano y
econmico.
El desarrollo inmobiliario ha sido un campo de investigacin acadmica en los

ltimos aos, ya sea como investigacin en estudios urbanos, ya como
investigacin en polticas pblicas. La tierra y propiedad en general se consideran
como factores clave de las economas urbanas. Estudios recientes en Estados
Unidos, Reino Unido y Francia han estimado que el tamao del sector inmobiliario
podra implicar de un 15 a 20 por ciento del PIB (Gibb and Hoesli, pp. 888, 2003).
Las inversiones en las propiedades inmobiliarias cada vez son mayores, se estima
que de bienes races constituyen el 35 por ciento de la riqueza total de un pas. La
vivienda representa una parte importante de la masa de riqueza familiar, y esta
tambin consume una gran parte de los ingresos totales.
Actualmente se han destinado ms recursos por parte de los gobiernos locales

para regular y establecer lmites al desarrollo inmobiliario, dado su alto impacto no
deseado en los territorios urbanos.
Los gobiernos, a travs de los procesos de planeacin econmica, destinan

volmenes considerables de recursos pblicos directos para influir en la poltica de
vivienda y de los mercados inmobiliarios; slo en los Estados Unidos el gobierno
destina cerca del 1 al 3 por ciento, del PIB segn Maclennan, et al. (1997).
Diversos estudios han desarrollado modelos y pruebas tericas en un intento de

comprender mejor los principales procesos de mercado. Investigadores tambin
han recopilado numerosas pruebas mostrando cmo y por qu la propiedad de los
mercados inmobiliarios no trabaja eficientemente.

Pruebas sobre los mercados financieros de la vivienda manifiestan problemas de
informacin cclica inestable y de sub-mercados. Es por ello que la intervencin de
polticas pblicas costosas, se orientan a mejorar el desempeo del sector
empresarial para mejorar la toma de decisiones en las inversiones. Argumentos
similares (utilizando mtodos menos rigurosos) se han realizado en el Reino
Unido, acerca de los impactos sobre la delincuencia y la calidad de vecindad, la
poltica de vivienda a travs de las intervenciones.
Por tanto (Gibb and Hoesli, pp. 889, 2003) se concluye que el sector inmobiliario
representa un motor clave en el cambio urbano, pero tambin un posible obstculo
en el desarrollo y el desempeo de la ciudad; adems de influir en la redistribucin
de recursos, empleos y oportunidades a travs de espacio. Debido a su larga vida
til, los bienes inmuebles tienen un efecto importante sobre la evolucin a largo
plazo del medio ambiente urbano construido, la economa urbana, la
gobernabilidad.
Una buena o mala estrategia en este sector, podr mantener efectos importantes
en las finanzas de los mercados mundiales y por consecuencia, en los sistemas
urbanos y metropolitanos. As pues, aun cuando la relacin no es inmediata y
directa, es difcil escapar a la influencia del sector inmobiliario en las ciudades y
los pueblos.
La relevancia de este enfoque, fuera de la problemtica que representa la

economa de los pases, es la de las implicaciones urbanas. Aspectos como el
mercado de la tierra, la produccin de la vivienda, la planificacin del uso del
suelo, la poltica de vivienda, financiamiento hipotecario, las inversiones
inmobiliarias y su localizacin, son aspectos que directamente se ven afectados
cuando surge una crisis en este sector.
Michael Ball (1998), se centra en las condiciones del mercado de la vivienda y las
caractersticas de su produccin, y tambin en la regulacin institucional del
mercado de suelo urbano. En su documento, que se basa ampliamente en las

pruebas desde el Reino Unido, Francia, Amrica del Norte, y en otros lugares, Ball
insiste en las caractersticas o hechos estilizados que diferencian las formas
institucionales de produccin de la vivienda, y las formas diferenciales en otras
naciones industrializadas.
La determinacin de los precios del suelo y vivienda, es un debate contemporneo

sobre la posibilidad de medir o no, y en su caso poder predecir la evolucin de los
precios, lo anterior, nos lleva a la reflexin de si las variables a considerar son
VXMHWDV GH PRGHODUVH \ SUHGHILQLU VX FRPSRUWDPLHQWR Algo que resulta de
evidencia emprica irrefutable, es que la valorizacin del mercado inmobiliario se
encuentra ntimamente asociada a la estratificacin territorial, de esta forma (J,K.
(FNHUWVHPHQFLRQDTXHHQODYDOXDFLyQGHODWLHUUDORVHVWUDWRVGHEHQ
reflejar las reas geogrficas que eVWiQVXMHWDVDOPHUFDGRODHVWUDWLILFDFLyQGH
la tierra por reas y luego por zonificacin o uso probable da como resultado
agrupaciones tiles. Estos criterios de clasificacin aseguran que los valores de la
tierra reflejarn datos del mercado para parcelas con usos similares o
FRPSHWLWLYRVHQODPLVPDiUHD
La geografa humana, econmica y urbana, el problema de precios del

suelo y vivienda
A mediados de la dcada de los ochenta, la geografa econmica ya se establece

como un campo de esfuerzo acadmico bien estructurado, organizado alrededor
de dos principales programas de investigacin relacionados entre s, que se
enfocan respectivamente sobre la dinmica de la localizacin industrial y los
procesos del desarrollo regional desequilibrado, y usa conceptos y teoras que
provienen de la economa neoclsica, de los postulados keynesianos y del
marxismo.
En los ltimos aos, sin embargo, las teoras, las premisas y los principios de la
geografa econmica se han sometido progresivamente a la crtica. Un nuevo
sentido de re-examen, incertidumbre y exploracin se ha apoderado de la

disciplina, en tanto que sus principales programas de investigacin se estn
reformulando. Ejemplo de ello, es que ninguna de las principales escuelas
econmicas -neoclsica, keynesiana o marxista- explica adecuadamente los
eventos JHRHFRQyPLFRV y cambios ocurridos en las dos dcadas pasadas y
cmo esos paradigmas centrales han sido objeto de numerosas revisiones,
mismas que han planteado reformulaciones y perspectivas a nuevas alternativas
tericas..
Geogrficamente, el paisaje econmico ha venido cambiando en forma dramtica.

Los viejos espacios industriales han declinado y se estn reestructurando, y los
nuevos espacios industriales han tomado el liderazgo como centros de crecimiento
econmico (ver, por ejemplo, Martin y Rowthorn, 1986; Henderson y Castells,
1987; Peet, 1987; Massey y Allen, 1988; Scott, 1988; Harvey, 1989a; Rodwin y
Sazanami, 1989, 1991). Mientras algunas industrias y servicios tienen ocurrencia
espacial dispersa y deSHQGHQ PiV GH OD ORFDOL]DFLyQ, otras tienden a
concentrarse o a reconcentrarse geogrficamente. En forma similar, en muchas
ciudades grandes y antiguas, al mismo tiempo que ciertas reas econmicamente
abandonadas han sido reconstruidas y transformadas en nuevos espacios de
consumo, de espectculos y de comercio, otras reas industriales han entrado en
franco deterioro funcional. Es ms, en la medida en que las economas
nacionales, regionales y locales son cada vez ms internacionalizadas e
integradas en redes transnacionales y globales de produccin, competencia e
inversin, dichas economas estn, al mismo tiempo, en un proceso de
desarticulacin funcional interna (Castells, 1989). Si bien es cierto que el espacio
econmico del capitalismo de la posguerra fue relativamente estable y
pronosticable, el de ahora es mucho ms inestable, impredecible y polticamente
ms difcil de manejar.
Aunque existen una multiplicidad de enfoques desde el mbito de la geografa,

(Hiernaux y Lindon, 2006), en la actualidad existe una tendencia a la
fragmentacin de los estudios urbanos en la visin de la geografa, esta se ha

convertido en ms economa o sociologa. El rescate de la visin fsico espacial,
resulta ser, para los estudiosos de los problemas urbanos y metropolitanos, la
utilizacin de una herramienta ms para el entendimiento de ciertos procesos. En
la actualidad, una de las ramas de la geografa que mayor crecimiento ha tenido
en los ltimos aos, es la aplicacin de modelacin a travs de los Sistemas de
Informacin Geogrfica, que sin ser una disciplina terica y si una herramienta, se
ha convertido en un campo de trabajo para muchos investigadores.
En los ltimos aos, con el uso intensivo de los Sistemas de Informacin

Geogrfica (SIG) que procesan grandes volmenes de informacin geogrfica en
un instante, se han creado y diseado modelos espaciales, en donde existen
mltiples cruces de datos, aplicaciones complejas de procesos geoestadsticos, y
en general, tareas que antao conllevaban al investigador al dispendio de
semanas o meses de trabajo.
La informacin de una ciudad es a la vez vasta por su natural magnitud y detalle, y

compleja porque involucra diferentes tipos de datos: equipamientos,
infraestructuras, servicios, industria, comercio, as como elementos no tangibles,
precios de suelo, calidad de vida, educacin, entre otros y diferentes fuentes o
agentes de informacin.
Toda esta vasta gama de informacin, ahora es incorporada a los SIG, y an ms,
se han podido desarrollar tcnicas e instrumentos de tecnologa computacional,
que permiten al investigador SRGHU MXJDU FRQ SURFHVRs multivariables,
geogrficamente implcitos.
Las aproximaciones tericas a los problemas urbanos y metropolitanos sin duda

han sido abordadas con xito durante dcadas por el rea de la geografa, en
especial de la geografa urbana. Durante la dcada de los setenta-ochenta, los
trabajos como Milton Santos aportaron ideas y sentido a la geografa urbana,
abordando temas como el de los circuitos de la economa urbana del Tercer

Mundo, o sugerir los procesos de dualizacin de las ciudades con anterioridad al
mismo Manuel Castells (Hiernaux y Lindon, 2006)
/DJHRJUDItDXUEDQDSODQWHDTXHODVFLXGDGHVVHKDQFRQVWLWXLGRHQQRGRVGHOD
economa mundial, desarrollndose en ellas un inmenso e intrincado proceso de
LQWHUFDPELR \ PRYLPLHQWR PHUFDQWLO R GH SHUVRQDV 5HSUHVHQWDQ ORV QRGRV GH
las inversiones en este caso, las comerciales, industriales e inmobiliarias, los
precios son en este sentido, la expresin econmica, de la produccin e
intercambio formal e informal. La ocupacin del espacio urbano o metropolitano y
su expresin en la economa urbana, determina el monto o precio de ese espacio.
La geografa urbana, retoma de la geografa econmica el entendimiento de los

espacios de consumo, produccin y circulacin. La identificacin, localizacin y
articulacin de stos dentro de las metrpolis o ncleos urbanos, aportan los
ingredientes de valorizacin (en el sentido clsico marxista) aunque autores como
Pradilla (1984) no compartan plenamente esta visin ideologizada del espacio.
Geografa fsica y tcnicas de medicin espacial
En la exploracin de cmo medir y modelar los fenmenos que suceden en el

espacio urbano o metropolitano, mucho de los esfuerzos de las investigaciones en
geografa, sociologa, economa, urbanismo, medicina, entre otras disciplinas, se
han orientado a la generacin de tcnicas o herramientas que permiten
dimensionar e interactuar con la dimensin espacial. La utilizacin de indicadores
de accesibilidad pueden resultar adecuadas para medir factores tales como:
estimacin de promedios de recorridos
Donde Ai es el indicador de accesibilidad, dij es el indicador de costo de

transporte y b es el parmetro de friccin de la distancia Garrocho (Garrocho y
Campos, 2006) comenta que algunos de estos ejemplos se pueden ver en Dupy y

La frmula general para la interpolacin es la que sigue:
donde zj : punto problema o de observacin en campo, en este caso corresponde

a la observacin urbana de la ZMVM; zi : punto del entorno; B : exponente de
ponderacin; dij = distancia entre los puntos .
De la aplicacin de la formula expuesta, se deduce que es absolutamente

necesario contar con un nmero amplio de puntos para interpolacin, ya que de lo
contrario obtendremos modelos de elevacin con grandes distorsiones, en funcin
de la inexistencia de puntos prximos para la interpolacin. As, ser necesario
contar con un gran nmero de observaciones para los diferentes campos o capas
de trabajo.
Dentro de este anlisis, cabe destacar dos apartados:
x diferencias de carcter estadstico

x diferencias morfolgicas
En un proceso de anlisis geoespacial, se ha encontrado que los modelos IDW:

presentan (hasta ahora) una mayor solidez cuando se utiliza un elevado nmero
de puntos para interpolar, y que al mismo tiempo presentan una regularidad
espacial. Cuando el volumen de puntos es elevado es importante interpolar con el
mayor nmero posible y utilizando un coeficiente de ponderacin (beta) elevado.
Sin embargo, es necesario probar y ajustar estos modelos para encontrar los
puntos ptimos en su utilizacin y/o en su caso, reorientarse hacia otros

esquemas y anlisis de corte especial, entre ellos poder explorar modelos de
correlacin espacial propuestos tambin por Luc Anselin.
Sin embargo, el proyecto de investigacin pretende profundizar tericamente y

tcnicamente en los modelos interpretativos de anlisis espacial (SIG), con el
objeto de identificar cul de estos ajusta mejor al comportamiento, estructuracin y
prediccin de los precios del suelo y vivienda para la ZMVM.
El uso de la econometra vinculada a los problemas espaciales es una de las

herramientas ms acertadas y novedosas. Aqu vinculamos dos aproximaciones
tericas que hasta hace unos aos se encontraban lejanas, la visin de la
geografa y la aproximacin de la econometra.
Luc Anselin (2008) nos demuestra que esta vinculacin no slo es factible, sino un
campo de trDEDMR SHUPDQHQWH D WUDYpV GHVXV DSRUWDFLRQHV HQ 6SDWLDO+HGRQLF
0RGHOV, Anselin comenta que las contribuciones al modelo de precios hednicos
se han convertido en una herramienta comn en la microeconoma, y que esta se
remonta a las contribuciones clsicas de Lancaster (1966) y Rosen (1974).
As tambin analiza la capacidad de los modelos hednicos para explicar la

aportacin de las caractersticas al precio final de la vivienda.
El modelo de precios hednicos vinculado a la econometra espacial ha sido tema

de investigacin ya no slo de los economistas, sino ahora de los gegrafos y
planificadores. Estos modelos son ahora de forma rutinaria en los ejercicios de
evaluacin de indicadores masivos que inciden en los precios, como lo son los
servicios de calidad superior (como el aire limpio, el acceso a los parques o
playas, visitas) stos deben ser capitalizados en el valor de la casa. En otras
palabras Anselin comenta que, ceteris paribus, las casas con mejores
prestaciones deberan ser ms caras y el diferencial de precios debe constituir una
medida por el valor SDUD OD OODPDGD amenidad R SODFHU tal como se expresa a
travs de transacciones en el mercado (eleccin racional).

Como se define en Anselin (2006), la econometra espacial consiste en un
subconjunto de mtodos economtricos que se refieren a aspectos espaciales
presentes en las observaciones de corte transversal y espacio-tiempo.
La econometra espacial es una disciplina de la econometra general que incluye

el conjunto de tcnicas de especificacin, estimacin, contraste y prediccin
necesarias para el tratamiento de los datos espaciales (Anselin,2001), podra
WDPELpQGHILQLUVHODHFRQRPHWUtDHVSDFLDOFRPRODSDUWHGHODHFRQRPHWUtDTXHVH
ocupa del tratamiento de la interaccin espacial (autocorrelacin espacial) y la
estructura espacial (heterogeneidad espacial) en los modelos de regresin de
FRUWH WUDQVYHUVDO \ GH GDWRV GH SDQHO (Q HVWH VHQWLGR VH WUDWD GH XQ FRQFHSWR
similar a la geoestadstica o la estadstica espacial, muy utilizada por fsicos y
gegrafos.
Por ltimo, es importante destacar que existen ejemplos concretos de la

econometra y la geografa que en la actualidad son utilizados para explicar y
predecir fenmenos sociales, de poltica pblica, y en este caso, de mercado de la
vivienda. (Chasco, Yrigoyen, 2003)
Por ltimo, algunos otros tericos de precios hednicos y valorizacin de

inmuebles, prefieren evaluar los factores de localizacin por separado, sin
FRQWDPLQDU HO PRGHOR WUDGLFLRQDO R FOiVLFR GH SUHFLRV KHGyQLFRV -RUJH &KLFD
GHVFULEH OD 7HRUtD GH ODV YDULDEOHV UHJLRQDOL]DGDV D WUDYpV GH XQD
aplicacin de economa espacial y valoracin inmobiliaria. Utilizando la plataforma
terica de George Matheron desarrollada a mediados de los aos sesenta, en
donde se analizan las variables que se distribuyen en el espacio y que se
encuentran autocorrelacionadas; en el campo de la economa espacial se han
experimentado diversos mtodos estrictamente espaciales, entre ellos el llamado
Kriageaje (Chica, 1994).

Precios hednicos
Una herramienta de aproximacin terica a la interpretacin de los precios
En los ltimos aos, diversos modelos economtricos se han trabajado con el

objeto de entender con mayor precisin la composicin de los precios, aplicados
principalmente en los desarrollos de vivienda nueva. Los problemas de medicin
de los precios, desde la ptica economtrica, suscitan un especial inters debido a
que ahora se cuenta con un mayor potencial tecnolgico que ha planteado los
inconvenientes y las consecuencias de utilizar mtodos tradicionales para medir
los precios, cuando se han producido cambios sustanciales en calidad de los
productos y en especial el de la vivienda nueva, Bover, O. y Velilla, P. (2001).
Los mtodos hednicos utilizan informacin sobre los cambios en las

caractersticas de los productos para descomponer las variaciones en los precios
entre aquella parte atribuible a las modificaciones en las caractersticas y aquella
otra que tiene lugar para unas caractersticas dadas. En perodos de innovacin
intensa se puede esperar que el primer componente aumente y que, por tanto, sea
especialmente relevante la elaboracin de ndices de precios netos de cambios en
la calidad. El informe de la comisin Boskin en Estados Unidos, vase Boskin et.
al. (1996), puso de manifiesto en qu medida la evolucin del ndice de precios de
consumo americano (CPI) poda estar afectada por distintos problemas de
medicin, apareciendo de forma destacada aquellos problemas de medicin
relacionados con los cambios de calidad.
(Q SULQFLSLR KDEUtD TXH H[SOLFDU TXH HO FRQFHSWR GH SUHFLRV KHGyQLFRV HV
utilizado desde mediados de la dcada de los setentas principalmente por Zvi
Griliches(1964, 1971), quien lo popularizara a comienzos de los aos sesenta.
Algunos estudios se elaboraron para la identificacin de los precios hednicos en
los Pases Bajos, Noruega, Suecia, Estados Unidos y Espaa.

El mtodo hednico, cuyo supuesto de partida es que el precio de un bien es la
suma de los precios de sus caractersticas o atributos, permitiendo descomponer y
entender mejor la composicin y variacin de los mismos, debido a las variaciones
y mejoras en la calidad con las que fue elaborado el bien o servicio. Este proceso
que parecera trivial, representa para las economas del mundo, segn clculos
elaborados por la OCDE, variaciones del PIB entre el 0.5% al 2%, con relacin a
su tasa de crecimiento en la inversin.
La metodologa de precios hednicos para la elaboracin de ndices de precios de

vivienda puede definirse como el mtodo mediante el cual se calculan los precios
implcitos de los atributos o caractersticas que componen a un bien compuesto,
en este caso el de las viviendas.
Esta metodologa, supone que el precio observado de un producto es una funcin

de sus caractersticas. Ya que no existe una forma funcional definida, es comn
encontrar aproximaciones lineales, loglineales y la logartmica doble. Sin
embargo, una de las caractersticas importantes a considerar, es que para el
clculo de la composicin de los precios a travs de este mtodo, se requiere de
grandes volmenes de informacin sistematizada, principalmente ligados a las
caractersticas y cualidades de los productos en este caso el de las viviendas,
propiciando en muchas ocasiones, que su clculo sea poco viable; sin embargo,
es importante considerar y entender esta aproximacin conceptual, ya que se han
producido una oleada de anlisis de conformacin de precios de la vivienda, a
partir de este mtodo. Ms adelante analizaremos cmo se han abordado en los
casos de Espaa y Mxico.
La aplicacin de modelos hednicos son complejos, sin embargo necesarios para

entender cmo las condiciones de promocin, calidad y caractersticas de
localizacin interior, servicios compartidos, infraestructuras diferenciales y
caractersticas constructivas, pueden jugar un papel importante en la definicin de
precios y por ello, en la variacin de la oferta y demanda de la vivienda.

Una limitacin importante en la utilizacin de las ecuaciones hednicas estndar
para corregir por calidad de la vivienda es que el investigador no observa algunas
de las variables que se podran considerar determinantes importantes del precio
de una casa o de un piso (Bover y Velilla, 2001).
Bover y Velilla comentan que la ubicacin concreta (que ni el cdigo postal ni otras
clasificaciones disponibles permiten determinar con precisin), los medios de
transporte, el trfico, la proximidad a los servicios, o la calidad de la construccin
pueden citarse como algunas de estas caractersticas no observadas, pero
generalmente relevantes.
La propuesta de Bover se encuadra bsicamente en analizar el comportamiento

del modelo en algunas ciudades de Espaa12, la aproximacin terica se divide en
dos momentos, el primero en donde se establecen los diferentes modelos
economtricos utilizados para corregir los precios por cambios en la calidad de la
vivienda, esto es, un modelo hednico estndar basado en las caractersticas
observadas; y luego, los modelos hednicos con efectos de promocin, que son
propuestos para controlar tQGLFHV por las caractersticas no observadas de la
vivienda.
Modelo de Rosen como eleccin terica a la estimacin de precios

hednicos
El modelo de Rosen es un modelo de referencia dentro del enfoque hednico,

principalmente para los bienes como la vivienda. (Trnchez, 2002)

12
Cabe destacar que para el caso mexicano no se encontraron estudios similares dentro del campo de precios
hednicos.

Se constata que existe una relacin (funcin hednica) entre el precio de cada
variedad de vivienda y la cantidad de atributos que componen esas variedades.
Por lo tanto se fundamenta la utilizacin de esta tcnica y es posible estimar

El enfoque se caracteriza por ofrecer una perspectiva diferente a la tradicional en

el anlisis econmico de la vivienda, pues procede a comprender la composicin
de los bienes heterogneos y la variabilidad de sus precios, tomando como punto
de referencia fundamental, no tanto las distintas unidades o variedades de ese
bien, sino las caractersticas o atributos que la componen.
La utilizacin del enfoque hednico, introduce una serie de propuestas

alternativas con relacin a la concepcin y funcionamiento en el mercado de los
bienes heterogneos:
1. Plantea una modelizacin de los bienes heterogneos que tienen presente

las mltiples dimensiones que stos incorporan y que permiten
representar las diferencias de calidad existentes entre las diferentes
variedades de cada bien. De esta forma, se representan las distintas
variedades de un bien heterogneo a travs de un reducido conjunto de
las caractersticas que posee. Asimismo se interpreta como un conjunto o
vector de atributos individuales cada uno de los cuales permiten expresar
ODVGLVWLQWDVFDUDFWHUtVWLFDVHVHQFLDOHVGHODYLYLHQGD (Trnchez, 2001; pp
35).
2. Tambin presenta una visin alternativa del funcionamiento del mercado
para los bienes heterogneos, segn la cual ODV GHFLVLRQHV GH ORV
agentes (consumidores y oferentes) se evalan, no en el momento en que
se presentan las distintas variedades de bienes similares, sino en el de las
FDUDFWHUtVWLFDVHVHQFLDOHVTXHORVFRPSRQHQ

3. Propone una explicacin alternativa del precio de mercado de los bienes
heterogneos. Dicho precio depender de los atributos que conformen
cada una de las variedades de estos bienes (distinta calidad) y de la
valoracin que los consumidores y oferentes hagan de esos atributos
(distinta valoracin de cada calidad)
(O PRGHOR GH 5RVHQ GHILQH TXH D SDUWLU GH OD UHODFLyQ HVWLPDGD HQWUH
precios y caractersticas (relacin hednica) se podrn obtener las valoraciones
marginales implcitas (precios hednicos) de cada uno de los atributos por parte
de los agentes.
El uso del modelo de precios hednicos para el estudio de la composicin de los

precios de la vivienda se justifica por:
a) Permitir una representacin adecuada de la vivienda como bien

heterogneo, pues modeliza cada variedad de vivienda como una FHVWD o
conjunto de atributos diferentes, y de este modo consigue expresar su
heterogeneidad o multidimensionalidad.
b) Permitir medir la distinta calidad de las viviendas como GLVWLQWDV
combinaciones de las mismas carDFWHUtVWLFDV
c) Permitir descomponer en diversos factores, las caractersticas de calidad en
acabados, localizacin y calidad del entorno urbano de la vivienda y
dimensionamiento interno y externo de las mismas con relacin al conjunto
urbano que la rodea.
En sntesis, el modelo de Sherwin Rosen (1974) es un modelo terico de

equilibrio parcial para los bienes heterogneos en un mercado competitivo, en este
caso para el bien vivienda. En ste, se conjugan la demanda, la oferta y el precio
de equilibrio, segn el cual, los comportamientos de consumidores y productores
se evalan con relacin a las caractersticas que incluyen dichos bienes.

El modelo es atractivo desde el punto de vista economtrico, sin embargo, la

necesidad de informacin adecuada, validada, en series consolidadas y con
variables muy detalladas, lo hace prcticamente imposible. Hay que determinar
indicadores ficticios, y eso depende de qu tan familiarizado se encuentre el
investigador para su aproximacin cotejada con la realidad.
Estimacin de la ecuacin hednica, en forma estndar:
pit = J0 + Gt + Emit + Dk ckit k + eit t = 1,..., T
Donde p = log P y P es el precio de la vivienda, m = log M y M es su superficie, c

VRQXQ FRQMXQWR GH YDULDEOHV ILFWLFLDV TXH LQGLFDQ ODSUHVHQFLD GH GHWHUPLQDGDV
caractersticas, como el jardn, el garaje, los closets, reas comunes, cocina
integral, elevador, estacionamiento, alberca; t e i representan el perodo analizado
y el desarrollo habitacional, respectivamente. Los trminos dt son coeficientes de
variables ficticias de tiempo definidos como variaciones con respecto al valor del
ao base t0, de modo que:
donde dsit toma el valor 1 cuando s = t, y 0 en otros casos. En total, se observan

(T + 1) perodos. Es importante considerar que el ajuste formal en series de tiempo
a corte transversal estrictamente se encuentra ajustado a este modelo. El ajuste
incide en considerar un corte para un periodo determinado.
En lugar de definir nuestra variable dependiente en trminos de precio por metro

cuadrado y, por lo tanto, suponer que el precio es estrictamente proporcional a la
superficie construida (manteniendo constantes las dems caractersticas),
estimamos la elasticidad precio-WDPDxR

Adems, en el anlisis emprico permitiremos que dicha elasticidad vare en
funcin de alguna de las caractersticas de la vivienda, en particular de las
instalaciones de la promocin compartidas con otros vecinos, como el jardn,
reas comunes, gimnasios, alberca, entre otras.
Ahora, tratndose de vivienda de inters social, las caractersticas adicionales a la

construccin se podrn orientar a generalidades constructivas ms comunes. De
hecho, sera de esperar que el precio fuera menos que estrictamente proporcional
al tamao cuando existen muchas instalaciones comunes.
Por el lado de la demanda tenemos:

Maximizacin utilidad

)XQFLyQGHYDORUDFLyQTXHUHSUHVHQWDODPi[LPDFDQWLGDGGHGLQHURTXHFDGD
uno de los hogares estara dispuesto a pagar por valores alternativos del bien
(

3DUD XQ QLYHO GH XWLOLGDG GDGR X \ XQD UHQWD GHWHUPLQDGD < (VWD IXQFLyQ
implica, a su vez, que el resto de renta del consumidor (Y- VHUtDJDVWDGRHQHO
resto de bienes del consumo (X)

Con
&RQX\<GDGRV
Y cumplindose

A partir de esta funcin de valorizacin, se puede reformular el problema de

maximizacin del consumidor

Sustituyendo
Situacin de equilibrio

&RQL Q
Con siendo cantidades ptimas.
Por el lado de la oferta:

Los ingresos totales de cada productor vendrn dados por el producto de las
unidades vendidas (M) por el precio de venta en el mercado P(Z) que al igual que
los compradores, asumen como dado.
Los costos totales vendrn dados por la funcin que intenta minimizar los costos
para la ejecucin de un bien (M) de la variedad del bien elegida (Z).
De este modo, el problema de maximizacin del beneficio, ser:

Con

Siendo M* y Z* las cantidades ptimas que permiten dicha maximizacin.
Las condiciones ptimas de optimizacin de primer orden seran:
(1)

(2)
La condicin (1) expresa que el ingreso marginal que se obtiene por vender una
unidad adicional de la variedad elegida.
La condicin (2) expresa que el ingreso marginal obtenido por aadir unidades
adicionales de cualquier caracterstica en la variedad ptima , debe ser
igual costo marginal de aadir esa caracterstica adicional por unidad vendida

.

Al igual que en el caso del consumo, Rosen (1974) profundiza y amplia la

formulacin del equilibrio del productor. Elabora para cada productor, una funcin
de valoracin de la oferta, que representa el mnimo precio unitario al que cada
empresario estara dispuesto a vender una vivienda Z, si las cantidades
producidas de ese modelo son ptimas y se alcanza un nivel de beneficios
Trnchez (2002) comenta que Mendelsonhn (1985), y Epple (1987) estiman que
esto depender de los datos observados.
Forma funcional lineal:

Una forma funcional logartmica

Con esta ltima la logartmica funcional, los coeficientes estimados en la ecuacin

de regresin (precios implcitos) cambian su significado. Ahora, los coeficientes
hednicos podrn representan la elasticidad o variacin en trminos porcentuales
que se da en la variable explicada (el precio), ante cambios porcentuales de la
variable explicativa (ejemplo, la superficie) o ante la existencia del atributo, si es
binaria.

En ambos casos, la aplicacin emprica del modelo nos permitir considerar los
principios por los cuales se consider el mtodo de precios hednicos, como
variable explicativa. Con el modelo matemtico, se pretende contrastar
empricamente la diferencia de precios que existen entre las viviendas y con ello
poder determinar la relacin funcional entre dichos precios y el conjunto de
atributos de las viviendas (funcin hednica). Posteriormente se pretende
identificar cules de esos atributos que las componen explica o puede explicar la
diferencia de precios, esto es, explicar la valoracin marginal que hacen los
DJHQWHVFRQUHVSHFWRDFDGDXQRGHHOORV$TX atributo le dan mayor peso en
la decisin (precio implcito o hednico de cada atributo). Los precios marginales
implcitos de las caractersticas introducidas como variables explicativas
(coeficientes de regresin).
i. A partir de tcnicas de regresin se estima la relacin estadstica que ajusta

dichos precios y caractersticas. La variable explicada ser el precio de las
distintas variedades de vivienda y las variables explicativas sern
los diferentes vectores de atributos
ii. A partir de las observaciones, ajustamos una forma de expresin lineal

Siendo P, precio de la vivienda
los coeficientes de
regresin de las variables independientes o
parmetros a estimar.
las variables
independientes y el trmino de error de la
estimacin.
el trmino del error de la estimacin

La funcin lineal, es la funcin ms sencilla y de interpretacin inmediata y ha sido
utilizada en muchos trabajos en el mbito hednico, [Kain y Quigley (1970),
Linneman (1981), Parson (1986) De Borgert (1986), Bilbao (1999)] en Trnchez
(2002).
La forma final ser representada:

Etapas del modelo economtrico de Rosen para estimacin de precios

hednicos
Quizs antes de abordar el modelo economtrico (modelo de Rosen) como tal, es

necesario considerar que es seleccionado como tcnica explicativa, debido a que
las caractersticas del problema de conformacin de precios de la vivienda y el
suelo, se ajustan puntualmente en trminos explicativos, y en experiencias
retomadas en otras latitudes.
La construccin de un modelo de Rosen, pasa por las siguientes etapas:
Especificacin. Bajo este proceso, se engloba el mtodo que permite plantear el

modelo economtrico coherente con la teora, y en particular supone:
x Elegir las variables explicativas: [[[N

x Elegir la forma funcional: f (.) en Y = f (x), que normalmente se identifica
como funcin lineal.
x Elegir el comportamiento probabilstico de la perturbacin aleatoria.
De esta forma iniciamos el diseo del modelo (Fernndez, 2005). As tambin, es

necesario contar con una serie de datos observados, ya que si no se cuenta con
ellos no tiene sentido su diseo y lo que permitir distinguir el tipo de modelo, sea

de series temporales, de seccin cruzada, de datos de panel, estticos, dinmicos,
uniecuacionales o multiecuiacionales. (Fernndez, pp 8, 2005)
Estimacin.-En esta etapa se pretende cuantificar los parmetros desconocidos

de acuerdo a la informacin disponible, lo que requiere:
x Elegir el mtodo estadstico adecuado.

x Obtener los valores numricos relativos a los parmetros
desconocidos del modelo, valores que siempre aparecern sobre
poniendo un sombrero (^) al parmetro de inters, ejemplo:

Sern las estimaciones de
Validacin.- Es la etapa de evaluacin correcta del problema inicial, Si la

respuesta es positiva dispondremos de un instrumento adecuado para el anlisis,
si no, se tendr que reformular el modelo. El proceso continuar desde un
principio hasta tener una evaluacin positiva.
Prediccin.- Utilizando el modelo, esta etapa se dedica a predecir los valores que
podra tomar la variable dependiente dando diferentes valores para las variables
explicativas.
La utilizacin de un modelo economtrico nos permite predecir, los datos utilizados

son datos temporales, el modelo nos proporciona una aproximacin:
, Para t 7

Estas generalidades en la formalizacin del modelo, nos permiten agrupar e
identificar los datos que sern utilizados como variables dependientes e
independientes.
Por ltimo, casi siempre en teora econmica se formular la relacin existente

entre variables utilizando el modelo:
Y generalmente adoptar la forma de una relacin lineal:

Condiciones para la aplicacin del modelo de Rosen
La visin terica que conlleva la aproximacin metodolgica geo-economtrica;

pareciera ser que es uno de los movimientos en la investigacin de los fenmenos
regionales y urbanos, sntesis por excelencia (Cano y Chica, 2004). As, se
contempla la hiptesis de que el precio del suelo y vivienda se conforma por dos
grandes caractersticas indisolubles:
Primera condicin: Que tiene que ver con las condiciones y caractersticas
constructivas que condicionan los costos de produccin y por tanto el volumen de
precios directos que intervienen en la edificacin de los inmuebles. As, el mtodo
de precios hednicos, en cuyo desarrollo ha sido protagonista la Econometra, es
utilizado para estimar la influencia de las caractersticas constructivas sobre el
precio.

Segunda condicin: Las condiciones de localizacin, que metodolgicamente no
se encuentran implcitas en la primera condicin, segn Bover y Velilla (2001), los
precios hednicos no consideran esencialmente factores de localizacin, por lo
que se hace necesario aproximar la fase de localizacin como lo recomienda Cano
y Chica (2004). Este modelo propone utilizar mtodo de Krigeaje (Cano y Chica,
2004), cuyo origen se encuentra en el mbito de la Geoestadstica, habiendo sido
adaptado para estimar variables econmicas (Chica, 1991) y en particular el precio
de la vivienda (Chica, 1992)13.
En conclusin, el uso de las dos vertientes tanto la economtrica como la

geoestadstica para esta investigacin, se ajusta perfectamente a las condiciones
del mercado de la vivienda en la Zona Metropolitana del Valle de Mxico, en el
que la disponibilidad de informacin suele ser dificultosa como determinante.
La justificacin al uso de la metodologa requiere de informacin que se encuentra

disponible para esta regin, (el precio o el valor venta de viviendas, algunas
caractersticas constructivas de las mismas y sus ubicaciones en un SIG). En
segundo lugar, porque la metodologa puede ofrecer mayor objetividad a las
tasaciones compra-venta inmobiliarias, que pecan en ocasiones de excesiva carga
subjetiva, sobre todo en lo que se refiere a la estimacin del peso que tienen las
caractersticas exclusivamente de localizacin, sobre el precio de la vivienda, que
representa la visin estructuralmente geogrfica y de los investigadores fsico
espaciales.
Es destacable asimismo, que la metodologa propuesta no slo permite la

valoracin individualizada de una vivienda en particular, sino que tambin puede
ser implementada para llevar a cabo valoraciones masivas de viviendas, lo cual la
configura como una eficaz herramienta para las administraciones pblicas que
realizan esta labor.

13
En los Sistemas de Informacin Geogrfica se conoce como Interpolacin a travs del mtodo kriging.

Tercera condicin: El objetivo final es poder encontrar cmo se conforman los
precios del suelo y de la vivienda nuevas en la ZMVM, sin embargo por razones
metodolgicas, primero abordaremos el de la vivienda exclusivamente, sin con ello
renunciar al del suelo, este ltimo es ms fcil estimar, una vez que se tengan los
UHVXOWDGRV GH OD YLYLHQGDSRGUHPRV XWLOL]DU XQD HVSHFLHGH FiOFXOR KDFLD DWUiV
como elemento residual.
/D estimacin del valor de cambio o valor de mercado de un bien inmobiliario,

entendido como la cuanta de dinero con que se retribuye la mercanca
inmobiliaria en el mercado. Por tanto, no se pretende la estimacin del valor de
uso que podra tener el bien para la colectividad, que, como es sabido, slo
coincidira con el valor de mercado cuando el funcionamiento del mercado
inmobiliario fuera transparente, competitivo, y no se viera afectado por prcticas
especuladoras o monopolsticas. HVWD DIirmacin que establece Cano y Chica
(2004), confirma la opacidad con la que se comporta el mercado inmobiliario la
coincidencia entre ambos valores es inusual.
Entendemos que el precio que se pretende calcular es realmente una estimacin

del precio ms probable del bien en un mercado con funcionamiento normal; el
comportamiento ms frecuente, regido por el comportamiento racional de
oferentes y demandantes. Por lo tanto no se pretende que el modelo estime el
precio PiVreal de compra-venta del bien, entendido como la cantidad de dinero
que un determinado comprador ha entregado a un determinado vendedor en una
transaccin sujeta a condiciones muy especficas.
Por tanto, lo que se pretende es llegar a un estimativo de cmo se comporta el

mercado inmobiliario, y cmo ste refleja estas condiciones de imperfeccin en los
precios. Ciertamente, de los dos grandes componentes del precio del inmueble
(construccin ms localizacin) el costo de la construccin viene determinado por
la ejecucin o proceso constructivo, ORVPDWHULDOHVXWLOL]DGRVVHJ~QHOoutputdel

sector industrial de la construccin, siendo tericamente independiente de la
localizacin.
Pero el valor de la localizacin del baldo en donde se edificar el desarrollo no

est nicamente determinado por los costos de urbanizacin directamente
imputables, sino que depende crticamente de la localizacin diferenciada y
exclusiva del inmueble dentro de la estructura urbana de la Zona Metropolitana de
la Ciudad de Mxico.
As, las rentas GLIHUHQFLDOHVVHJ~QODySWLFDPDU[LVWDLPSXWDEOHVa la localizacin

surgen por el hecho de que el suelo es nico, irreproducible competitivamente y,
en consecuencia, escaso por definicin&DQR\&KLFD de esta forma, no
importando si el ofertante del suelo se mueve por intereses especulativos, la
FRQGLFLyQ GH propiedad privada, sobre este bien escaso, crea un desequilibrio
entre una oferta rgida y su demanda, lo que implica la aparicin del precio de
monopolio, el cual en teora se encuentra desvinculado del costo de produccin.
Por lo tanto el precio de los inmuebles se ubica muy cerca del mximo que estn
dispuestos a pagar los compradores de este bien. La naturaleza monopolstica del
suelo, de la localizacin (como renta adicional), genera rentas urbanas de
localizacin, que determinan la distribucin espacial de los precios de los bienes
inmobiliarios en la ciudad.
Es importante sealar que la metodologa permitir estimar y analizar el

comportamiento de los precios del suelo y de la vivienda, sin embargo, por ahora
slo nos concentraremos en el de la vivienda. Segn Cano y Chica (pp 137,
2004)... el anlisis de la distribucin espacial del precio de la vivienda y del valor
de la localizacin de la misma en una ciudad debe descansar ms en el
conocimiento del mercado de la vivienda, que en el del suelo, pues segn este
planteamiento el suelo urbano no tendra un valor intrnseco, sino que sera un
reflejo de lo que se puede edificar sobre l, tanto desde un punto de vista
cuantitativo como cualitativo. En definitiva, el valor del suelo no podra

considerarse como algo independiente del valor global del inmueble, sino que
aqul est determinado por ste, y no a la inversa.
En esta ltima afirmacin se identifica el papel del estado y la poltica de

asignacin de usos del suelo, una poltica le da un valor intrnseco a la
potencialidad el suelo. El poder de edificabilidad impacta sustantivamente el
precio, si yo puedo construir con menos procesos normativos, condiciones
tcnicas de seguridad o condiciones mnimas GHFDOLGDGHOSUHFLRGHODYLYLHQGD
se ver impactado, y la utilidad podr ser mayor para el desarrollador inmobiliario.
Reflexiones finales sobre el Marco Terico
Podemos sintetizar que el avance de las investigaciones cientficas en materia de

precios del suelo y vivienda son mltiples y heterogneas, sin embargo los
resultados de la revisin analtica sobre el marco terico establecen que:
x Prevalece la visin neoclsica de la oferta y demanda sobre los bienes

heterogneos, as como las aproximaciones explicativas en torno a la
formacin de precios.
x En la actualidad, las investigaciones ms completas en la materia inciden en la
modelacin economtrica como herramienta para explicar los fenmenos
relacionados con la conformacin de precios.
x Existe una incidencia en la modelacin economtrica para medir los impactos
de las polticas pblicas FRPR HOHPHQWRV GH LQWDQJLELOLGDG TXH HVWLPXODQ R
inhiben los precios del suelo y vivienda.
x La visin de la renta del suelo, sigue siendo una alternativa, sin embargo
limitativa y poco vinculatoria con la evidencia emprica.
x Las nuevas evidencias de avances tericos orienta hacia los modelos de la
HOHFFLyQ UDFLRQDO \ HVWRV VXVWHQWDGRV HQ HO FiOFXOR GH SUHFLRV HQ YLYLHQGD
nueva, a travs de modelos de precios hednicos. Este enfoque terico, es el
que ms se ha preocupado. La evidencia demuestra que el problema de
precios es estrictamente econmico. Sin embargo, debido a la complejidad de

integracin de series de tiempo y bases de datos para fundamentar estas
aproximaciones tericas cotejadas con la realidad, en Mxico no se han
elaborado ejercicios para el anlisis e investigacin sobre precios de la
vivienda y suelo.
x La visin de la escuela de Chicago ha incorporado variables de anlisis en
torno DO LQGLYLGXDOLVPR PHWRGROyJLFR \ HVWH HQ VX H[SUHVLyQ UDFLRQDO /D
eleccin de las variables de intangibilidad a travs del racionalismo orienta a
que las herramientas metodolgicas se sitan en la estimacin hednica.
x A travs de la eleccin racional, se establecen los criterios de fundamentacin
terica para la eleccin del modelo hednico. Cunto incide en los precios
finales la localizacin y la eleccin de caractersticas constructivas de la
vivienda en los precios?
x La participacin del Estado, a travs de la definicin de polticas pblicas que
afectan el componente y la organizacin territorial, representa un tema
sustantivo en la problemtica urbana y metropolitana. Es importante poder
medir, cunto incide la poltica de localizacin, establecida a travs de los
planes de desarrollo o decisiones gubernamentales, en los precios. La
literatura demuestra que existe una gran participacin del Estado en estas
decisiones, por lo tanto el modelo de precios hednicos puede satisfacer esta
necesidad de identificar el impacto de las polticas pblicas en los precios
finales.
x La planeacin urbana, contina abordando el problema como un factor
multivariado, en donde los componentes de localizacin, accesibilidad,
caractersticas urbanas, polticas pblicas, normatividad y usos del suelo, se
encuentran vinculados en una totalidad compleja.
x Las condiciones del policentrismo urbano, explican la composicin posible de
precios, a travs del modelo de precios hednicos se han realizado ejercicios
que explican los efectos de esta composicin urbana en los precios finales.
x La movilidad urbana, vas de comunicacin, accesibilidad, forman parte
tambin de los temas centrales en la especializacin y preferencias de

localizacin inmobiliaria. Las aproximaciones tericas estudiadas identifican
stos como factores importantes (Alonso, 1964)
x Los agentes promotores del desarrollo inmobiliario, mercado informal y Estado,
definen las condiciones de produccin de vivienda y apertura de nuevas reas
al desarrollo urbano. La determinacin en la localizacin y formas de
produccin pueden ser incorporadas como variables dependientes del modelo
de precios hednicos.
x El suelo apto al desarrollo urbano, medio ambiente y ordenamiento territorial,
tendencialmente no se incorporan como variables condicionantes a los precios
del suelo y vivienda, sin embargo, surgen como condicionantes y
determinantes en la estimacin de precios.
x Existe una tendencia mundial tambin en el uso de herramientas de anlisis
espacial. Estas actualmente se incorporan a la modelacin economtrica de
vanguardia. El uso de stas integralmente nos ofrecen una visin nueva de
cmo entender los fenmenos multivariados. Hoy da, el modelo hednico se
utiliza a travs de la integracin en sistemas de informacin geogrfica.
x La geoestadstica se incorpora como herramienta de anlisis, localizacin y
descripcin de fenmenos urbanos.

Captulo II
Resumen
La eleccin de la Zona Metropolitana del Valle de Mxico como rea de trabajo,

representa un reto en el estudio de los fenmenos urbanos, debido a su
complejidad y dimensin, cualquier anlisis explicacin o caracterizacin de su
problemtica requiere de herramientas cada vez ms complejas. No basta con
describir o enumerar los fenmenos, ni muchas veces slo teorizar sobre los
problemas, se requiere de medicin y dimensionamiento real, se requiere de
WDPELpQGHPRGHODUORVIHQyPHQRVSDUDHOHQWHQGLPLHQWR\SUHYLVLyQGHHIHFWRV
perversos. Cuntas veces los investigadores de sta metrpoli no se han
preguntado por el descontrol acelerado del crecimiento urbano de la Ciudad de
Mxico sobre reas no deseadas, el crecimiento anrquico en la periferia con
GHVDUUROORV GH GLPHQVLRQHV LQKXPDQDV OD SRFD HIHFWLYLGDG GH ODV SROtWLFDV
pblicas en torno a estos sucesos hacen pensar que el desbordamiento de la
ZMVM ha sobrepasado cualquier lmite. Y si a esto le agregamos los efectos que
estos procesos tienen sobre los precios de los bienes, llmese un bien escaso
como el suelo, o uno altamente reproducible como el de la vivienda, las
complicaciones se extienden, no slo en la comprensin sino en el posible control
de ellos.
La intensin de trabajar una aproximacin por la va de la econometra dentro de

la ZMVM, es la de tener un abordaje poco ortodoxo y si ms bien experimental,
con la intensin de ofrecer mejores aproximaciones interpretativas y de
herramientas tericas suficientes.
Dada la complejidad de la ZMVM, es necesario segmentar el proceso en los

siguientes niveles de anlisis:
1. Identificacin del espacio metropolitano y sus caractersticas socio-

demogrficas.

2. Identificacin de los contornos metropolitanos, como factor de localizacin.
3. La localizacin de oferta del suelo y vivienda en los contornos urbanos.
4. El comportamiento de precios de la vivienda.
5. El Estado como promotor y regulador del mercado
6. Demanda de la vivienda en la ZMVM, Demografa vs. Vivienda.
7. El Estado como promotor de la vivienda, especialmente el anlisis del
Bando II y sus efectos a la estructura urbana.
Marco de Referencia (mbito de estudio)
Antecedentes
Dinmica demogrfica de la ZMVM. Antecedentes histricos
Etapas de crecimiento demogrfico.
La dinmica del crecimiento de la poblacin del DF y su zona metropolitana se

puede explicar en cuatro grandes periodos en el siglo pasado: primera etapa
1900-1930, formacin y crecimiento de la ciudad central; segunda etapa 1930-
1950, bases para el crecimiento metropolitano; tercera etapa 1950-1970, proceso
metropolitano, y cuarta etapa 1970-2000, conformacin de la megalpolis.
La primera etapa se caracteriza por incrementos de la poblacin residente en el

Q~FOHRFHQWUDOLa poblacin pequea de 344.7 mil habitantes en 1900, crece a un
poco ms de un milln en 1930. En trminos generales, la caracterstica de esta
etapa es que el rea urbana casi se circunscribe a los lmites del rea central,
KDVWDTXHHQODFLXGDGLQLFLDVXH[SDQVLyQKDFLDIXHUDGHOQ~FOHRFHQWUDO
(Unikel, 1978).
En la dcada de los treinta es el inicio del segundo periodo de crecimiento

demogrfico en la ZMVM y de expansin fsica del rea urbana consolidada, la
ciudad ocupa territorio de las delegaciones Coyoacn y Azcapotzalco, lo cual

representa un proceso de desconcentracin de comercios y servicios del centro a
la periferia intermedia de la ciudad.
En la segunda etapa, la ciudad central (CC), ya iniciaba su prdida de importancia

con respecto al total de la poblacin del DF, al declinar su participacin del 83.7 al
69.4 por ciento de 1930 a 1950. En las delegaciones circundantes (C1 y C2) se
manifiesta la expansin territorial con tasas de crecimiento ms altas que el ncleo
central. Mientras este ltimo creca a una tasa de 3.4 por ciento al ao, entre
1930-1940, las siete delegaciones que rodeaban a la ciudad registraban una tasa
de crecimiento de 5.4 por ciento anual. Esta diferencia es ms marcada en los
aos cuarenta con tasas de crecimiento de 4.3 por ciento y 10.3 por ciento
respectivamente (Garza, 1989). En esta etapa la superficie de la ciudad era de
20,610 hectreas.
En la tercera etapa se acelera el proceso de concentracin y crecimiento del rea

urbana que creara la Zona Metropolitana del Valle Mxico (ZMVM), la expansin
del rea urbana rebasa los lmites del DF. Hacia el norte se ocupan los municipios
del Estado de Mxico, en 1950 Tlalnepantla; en 1960, Ecatepec, Naucalpan y
Chimalhuacan, producto de la expansin industrial y econmica del pas, las
restricciones al crecimiento en el DF y por la construccin de importantes obras de
infraestructura.
El proceso de conurbacin avanza, entre 1960-1970, siete nuevos municipios son

incorporados a la ciudad: Netzahualcyotl, La Paz, Atizapn de Zaragoza,
Tultitln, Coacalco, Cuautitln y Huixquilucan. Estos municipios registran altas
tasas de crecimiento anual (17.9 por ciento) lo que refuerza la importante
participacin del Estado de Mxico en el proceso metropolitano, en 1970 su
poblacin represent el 20.5 por ciento del total de la poblacin de la ZMVM.
Adems en este periodo se registran los mayores volmenes de migracin interna
hacia la ciudad de Mxico por la localizacin de una gran parte de nuevas

industrias en la periferia norte. Para 1970 la superficie urbana creci ms de tres
veces para alcanzar un total de 70,843 hectreas.
En la cuarta etapa se presenta un progresivo descenso de las tasas de

crecimiento en el DF, aunque en el nivel metropolitano contina la integracin de
ms municipios a la zona metropolitana, en el periodo de 1970 a 1980 el rea
urbana continua comprende las 16 delegaciones ms los 17 municipios
conurbados del Estado de Mxico y sita en proceso de conurbacin a otros 19
municipios.
En las dos ltimas dcadas del siglo se transforma el sistema de organizacin

territorial, la ciudad real tiende hacia un tipo ms avanzado de interrelacin
urbana, cuyo resultado ser la formacin de la megalpolis del centro del pas. En
este proceso existe un hecho importante: ms de la mitad de la ciudad la
comprenden los 58 municipios conurbados.
La organizacin territorial se caracteriza por la suburbanizacin de importantes

reas y la integracin de ncleos urbanos aislados. La direccin del proceso de
conurbacin marca el surgimiento de tejidos urbanos metropolitanos policntricos
y la consolidacin de articulaciones regionales.
En materia de suelo urbano, como ms adelante analizaremos, se observa

ausencia de una poltica integral de suelo urbano, que establezca el papel
estratgico del suelo en el procesos de urbanizacin para permitir un real
ordenamiento del territorio, y como consecuencia, la metrpoli ha crecido a la
voluntad del especulativo mercado inmobiliario, con megaproyectos que se han
constituido en grandes subcentros urbanos retirados del nivel colonia o barrio,
conformndose un patrn de crecimiento extensivo de la mancha urbana.

Dinmica de la poblacin
El volumen de la poblacin de la ZMVM no ha dejado de aumentar, aunque en la

actualidad (dcada 2000 2010) a ritmos ms lentos. Durante la dcada 1950-60,
colateral al fuerte desarrollo industrial que se experiment en la ciudad, se registr
una elevada tasa de crecimiento poblacional, la cual represent una tasa de 5.6
por ciento en promedio anual. Lo anterior fue debido al incremento del volumen de
2'952,199 a 5'125,447 habitantes. Esta tasa de crecimiento fue muy superior a la
registrada a escala nacional para el mismo perodo (3.1 por ciento). De continuar
con estas tasas de crecimiento la ciudad se hubiera duplicado en 13 aos, lo cual
significara una mayor presin sobre los bienes y servicios existentes en la ciudad.
Hasta 1980, el DF continu siendo la entidad que absorba el mayor porcentaje de

la poblacin nacional. Si bien en 1950 el 11.8 por ciento de los habitantes del pas
residan en la metrpoli, para 1980 su importancia se increment a un 19.4 por
ciento, lo cual significaba casi dos de cada diez mexicanos resida en la Zona
Metropolitana, ver Tabla No.1.
Tabla No. 1.- Datos comparativos de la ZMVM con relacin a la poblacin nacional.
Poblacin Total
Ao Nacional ZMVM Porcentaje
1950 25,791,017 2,952,199 11.4
1960 34,923,129 5,125,447 14.7
1970 48,225,238 8,623,055 17.9
1980 66,846,833 12,959,606 19.4
1990 81,249,645 15,296,646 18.8
2000 97,483,412 18,350,333 18.8
2010 111,684,000* 20,132,333* 18.02
Fuente: CONAPO, (1994). "La poblacin de los municipios de Mxico 1950 - 1990", Mxico

En contraste a lo ocurrido hasta 1980, entre la dcada de 1980-90 la capital del
pas experiment un cambio demogrfico drstico, ya que en ella se registr una
tasa de crecimiento negativa de -0.01. En este perodo censal el DF disminuy su
poblacin en 12,116 habitantes; no obstante, la poblacin residente en 1990 en la
capital del pas, era 1.4 veces mayor a la poblacin conjunta de los estados de
Baja California Sur, Campeche, Colima, Nayarit, Quintana Roo y Tlaxcala.
Para el ao 2000 la poblacin alcanza un total de 8'605,239, cifra que la ubica en

la segunda posicin entre las entidades ms pobladas y representa el 8.8 por
ciento de la poblacin total residente en el pas, la cual registr 97'483,412
KDELWDQWHV /D SREODFLyQ WRWDO GH OD =090 UHJLVWUy XQ WRWDO GH GH
habitantes, los 58 municipios conurbados del Estado de Mxico concentraban ms
de la mitad con 9'745,094 personas.
Se estima que para el 2010 la participacin de la ZMVM con respecto al total

nacional se reducir descender a un 18.02%.
En 1950, la superficie ocupada por la ciudad era de 20,610 hectreas, de este

total el DF concentraba el 94.5 por ciento y el resto el municipios conurbado de
Tlalnepantla. Para 1960 la superficie era de 38,321 hectreas, con una tasa de
crecimiento del 6.4 promedio anual. Para 1990 la superficie fue de 127,811
hectreas, con un crecimiento promedio de 3.3 entre 1980 y 1990. Como se
observa tambin el crecimiento fsico de la ciudad tiende a la estabilizacin ya que
su tasa de crecimiento se ha venido reduciendo.
Este fenmeno de metropolizacin se ha fundamentado gracias a su

funcionamiento como centro administrativo econmico y social, ya que ha
originado un uso permanente de la infraestructura comercial y de servicios
instalados en la capital del pas por parte de los residentes de los municipios
metropolitanos, dando origen al surgimiento de la denominada "poblacin flotante",
la cual se estima en ms de dos millones de habitantes diarios.

En la dcada siguiente (1980-1990), observamos en la zona central la
intensificacin del proceso de disminucin de su poblacin (con tasas que oscilan
entre -2.4 para Cuauhtmoc y -2.2 para Venustiano Carranza), pero adems, se
incorporan otras tres delegaciones perifricas que iniciaron la prdida de
poblacin; o sea, experimentaron tasas de crecimiento negativas: Iztacalco (-1.7),
Azcapotzalco (-1.7) y Gustavo A. Madero (-1.1). Esto hace suponer, que el
despoblamiento de las delegaciones del DF adquiere un comportamiento
concntrico, es decir, las cntricas pierden poblacin y posteriormente se
incorporan a dicho comportamiento jurisdicciones de anillos colindantes. Por su
parte los municipios conurbados continan creciendo, por ejemplo Chimalhuacn
crece en promedio anual 16.2 y Chalco 15.3, en contraste Tlalnepantla crece poco
0.05; Nezahualcyotl a 0.4 y Naucalpan a 1.9.
De acuerdo al Censo de Poblacin y Vivienda del 2000, las delegaciones que ms

crecieron de 1990 al 2000 fueron las que estn consideradas en el segundo y
tercer contorno, con tasas de crecimiento anual por arriba del 2.2 por ciento:
Cuajimalpa de Morelos, Milpa Alta, Tlhuac, y Xochimilco, as mismo, las
delegaciones Iztapalapa y Tlalpan registraron tasas de 1.8 y 1.9 respectivamente.
En el estado de Mxico, Ixtapaluca y Chimalhuacn aumentan con tasas
superiores al 7.0 por ciento, ver Grfica 7. Por otra parte, contina el proceso de
expulsin de la poblacin de la zona central, con tasas inferiores al menos 1.1 por
ciento anual. Es importante resaltar que en el ltimo lustro del siglo pasado, la
delegacin Coyoacn y los municipios de Nezahualcyotl y Chalco se incorporan a
las unidades que pierden poblacin.
A manera de conclusin, el despoblamiento de las delegaciones centrales y de

algunas intermedias, ha provocado un aumento acelerado de las perifricas, con
la consecuente subutilizacin de la infraestructura y equipamiento existente y la
especulacin inmobiliaria en la ciudad central. Asimismo, en la periferia se

presentan asentamientos irregulares en zonas de alto riesgo o en suelo de
conservacin, zonas importantes para mantener el equilibrio ecolgico del Valle.
Aqu es cuando la coordinacin institucional de los tres niveles de gobierno es
importante para llevar a cabo una atencin integral, con visin metropolitana y de
futuro.
Grfica 7.- Tasas de crecimiento media anual municipal 2000 2005 en la ZMVM
Fuente: Propia. t.c.m.a., con base en INEGI 2000 2005

La superficie de la Mancha Urbana de la ZMVM abarca aproximadamente 1,612.93
kilmetros cuadrados. Cubre las 16 delegaciones del D.F. y los 59 municipios conurbados.
Cabe mencionar que, el entorno demogrfico y su dinmica han sido una

preocupacin dentro de los estudiosos de los problemas urbanos y en especial el
de los metropolitanos. En el caso especfico de esta tesis, el problema del
crecimiento desmedido de la poblacin y de la concentracin de sta en un
HVSDFLR DSDUHQWHPHQWH OLPLWDGR QR UHSUHVHQWD HO HMH FHQWUDO GH WUDEDMR VLQ
embargo el comportamiento y movilidad poblacional determinan, en cierta medida,

alguna de las condiciones de localizacin de los desarrollos habitacionales y
RIUHFHQ PHMRUHV FRQGLFLRQHV DO PHUFDGR LQPRELOLDULR SDUD VX UHDOL]DFLyQ (Q OD
medida que exista un mejor entendimiento de esta dispersin o concentracin de
grupos sociales dentro del territorio metropolitano, sobremos con mayor precisin
VL HVWH IHQyPHQR VH HQFXHQWUD DFRPSDxDGR FRPR FDXVD-HIHFWR HQ OD
conformacin de los precios de la vivienda y el suelo urbano.
No desconozco la importancia de una visin crtica y revisin al problema de la

concentracin poblacin, sin embargo el incremento de las tasas de crecimiento
de poblacin y vivienda en la zonas metropolitanas de Mxico disminuir del
1.34% en el perodo 2000-2005 al 0.62 en el quinquenio 2025-203014.
Segn CONAPO15 en las ltimas dcadas, la poblacin de la ZMVM ha mostrado

un cambio sustantivo en su proceso de transicin demogrfica, este avance se
relacionan estrechamente con la evolucin econmica del pas, el patrn de
distribucin de la poblacin ahora se encuentra respondiendo a las polticas
definidas por propio Estado, las que se han orientado principalmente al desaliento
al crecimiento poblacional.
6H LGHQWLILFDQ GRV JUDQGHV HWDSDV HQ OD HYROXFLyQ GHPRJUiILFD UHFiente de la
ZMVM; la primera comprende de los aos cincuenta a los setenta, cuando la
ciudad de Mxico creci a tasas superiores a los promedios nacionales y lleg a
ser una de las ms pobladas del mundo. La segunda cubre las ltimas dos
dcadas, y en ella se produce una desaceleracin del crecimiento demogrfico,
como resultado de cambios en la tasa global de fecundidad y en los flujos
migratorios. En efecto, la tasa de crecimiento demogrfico de la ZMVM se ha
reducido de ms de 5% entre 1950-1970 a 3.9% entre 1970 y 1980, para alcanzar
2% dXUDQWH OD ~OWLPDGpFDGD (V LPSRUWDQWH GHVWDFDUTXH D SDUWLU GH SRU
primera vez en el siglo XX la tasa de crecimiento de la ZMVM se situ por debajo

14
(VWLPDFLyQUHDOL]DGDSRU)ORUHV\3RQFHHQ&RXORPE\6FKWHLQJDUW(QWUHHO(VWDGR\HOPHUFDGRGH
ODYLYLHQGDHQ0p[LFRGHKR\SS
15
CONAPO http://www.conapo.gob.mx/publicaciones/Otras/zmcm/02.pdf

Este aspecto de la movilidad de la poblacin dentro de la ZMVM, es de especial
importancia para el fenmeno de demanda de la vivienda y nuevos espacios
urbanos. Cabe destacar que en los ltimos tres quinquenios segn CONAPO, el
nmero de personas que ha dejado la ciudad de Mxico ha ido en continuo
aumento: 381 mil, 697 mil y un milln. El saldo migratorio neto ha experimentado
reducciones progresivas: las ganancias de 444 mil en 1965-1970 y de 301 mil en
1975-1980 se tornaron en prdida de 440 mil durante la segunda mitad de los
aos ochenta.
El movimiento pendular que se identifica en la ZMVM (Sobrino e Ibarra, 2008),

cuenta con una peculiaridad, el traslado de residencia dentro de la ZMVM
tradicionalmente ha sido del centro hacia la periferia, siguiendo el modelo clsico
de expansin urbana; no obstante, en el pasado reciente se aprecia un patrn no
observable en otras metrpolis del pas, como las de Guadalajara y Monterrey.
&RQIRUPHVHDOHjan los asentamientos del centro (de la metrpoli) la edad media
de la poblacin residente disminuye, indicando que son las familias de nueva
IRUPDFLyQ ODV TXH RFXSDQ HO WHUULWRULR PiV GLVWDQWH GHO FHQWUR GH OD FLXGDG La
poblacin con mayores expectativas de vida an se encuentra en los segmentos
de menos de los 40 aos, su engrosamiento en la pirmide de edades ha
evolucionado sustantivamente. Este segmento es el demandante de suelo,
vivienda y servicios urbanos, ver Grficas 9 y 10.

Grfica 10.- Evolucin de la Poblacin total de la ZMVM y t.c.m.a., 1990-2010.
Fuente: Estimacin y proyecciones propias, con base en informacin de CONAPO
Tabla 2.- Cifras comparativas de poblacin total de la ZMVM y las t.c.m.a., 1990-
2010.
dD dD dD

D
^&
^D,
dKd>DD
Fuente: Estimaciones propias con base Censo de Poblacin y Vivienda, INEGI, 1990 2010.
Las estimaciones de poblacin de la ZMVM varan de autor a autor, dependiendo

la consideracin y cobertura municipal. Para Emilio Duhau y Angela Giglia (2008),
la poblacin del rea urbana en la ZMVM para 1990 fue de 15.16 millones, en el
2000 de 17.68 y para el 2005 de 18.35 millones de habitantes respectivamente,
cifras inferiores a las estimadas por clculos propios (ver Tabla 2) con base en

estadsticas de INEGI. La informacin nos arroja que para 1990 haba una
poblacin de 15.56 millones, mientras que en el ao 2000 ascenda a 18.41
millones, cifras mayores a las estimadas por Emilio Duhau y Angela Giglia (2008),
ello debido a que la cobertura de la ZMVM resultaba diferencial, con base en la
consideracin de un mayor nmero de municipios conurbados. Para fines de esta
investigacin se contemplaron las 16 delegaciones del Distrito Federal y los 59
municipios conurbados, 58 del Estado de Mxico y uno del Estado de Hidalgo,
mientras Duhau y Giglia (2008) consideraron solamente la cobertura municipal de
44 de ellos /D FREHUWXUD FRQWHPSOD XQ OODPDGR continuo urbano $O ILQDO las
variaciones no resultan ser tan significativas o determinantes para entender el
fenmeno del crecimiento metropolitano.
Sobrino e Ibarra, nos hablan de la presencia de un comportamiento demogrfico,

FRPSXHVWR SRU XQ RUGHQ GH FRURQDV R SHULIHULDV XUEDQDV WDPELpQ OODPDGDV
HWDSDV GH PHWURSROLWDQLVPR 6REULQR H ,EDUUD HVWD H[SOLFDFLyQ VH
encuentra citada y acuada con anterioridad segn Sobrino e Ibarra por Busquets
en 2003 y Surez-Villa en 1988, en una primera fase la etapa de urbanizacin y
concentracin, cuando la tasa de crecimiento media anual (t.c.m.a) en la ciudad
central supera a la periferia; en una segunda, denominada suburbanizacin o
descentralizacin, cuando la periferia supera a la ciudad central; una tercera
denominada despoblamiento o desurbanizacin, cuando en la ciudad central se
registra un saldo neto migratorio negativo; y una cuarta llamada reurbanizacin o
repoblamiento cuando la ciudad central revierte la tendencia negativa de la
t.c.m.a.. Estas cuatro etapas del crecimiento urbano de las metrpolis en cierta
medida se han manifestado en la ZMVM.
Algunos datos demuestran justamente este proceso. CONAPO explica en su

ltimo informe que /DHGDGPHGLDQDGHORVKDELWDQWHVGHODVFXDWURGHOHJDFLRQHV
centrales fue de 28.3 aos en 1990, en las dems delegaciones de 25.3, y para el
conjunto de los municipios conurbados de 23.0 aos. Entre sus residentes, la edad
mediana de las 553 mil personas que emigraron del Distrito Federal, entre 1985-

1990, fue de 24.3 aos; de no haberse producido dicha emigracin, la edad
mediana en dichos municipios hubiera disminuido a 22.9 aos. Estas diferencias
en la composicin por edad de la poblacin reflejan distintos tipos de familias, y se
infiere de ah la diversidad de servicios que deben proveerse en funcin de este
YHUWLJLQRVRFDPELRGHPRJUiILFR&21$32
La importancia de la ocupacin del suelo su oferta y tenencia
En materia de ocupacin del territorio metropolitano, este se ha visto

permanentemente ocupado en forma anrquica e incontrolada, cabe sealar que
la superficie del rea urbana del DF aument de 11,750 hectreas en 1940 a
68,883 hectreas en 1995, un incremento de 57,133 hectreas con incrementos
anuales promedio en los ltimos quince aos de 682.3 has.
Una de las caractersticas de este crecimiento es la baja densidad general

promedio en suelo urbanizado del DF, cuyos valores han pasado de 140 hab/ha.
en 1940 a 123 hab./ha. en 1995 y que han requerido de una produccin de suelo
por habitante en los ltimos veinticinco aos de 103 m2 / hab. en 1980 a 173
hab./m2 en 1995, siendo en 1990 el mayor ndice de produccin de metros
cuadrados por habitante 277, a diferencia de los municipios conurbados del estado
de Mxico, donde en este mismo periodo fue constante la produccin del espacio
urbano de 100 m2/ hab.
La ZMVM ha crecido con la participacin de dos mercados paralelos, el formal y

en apariencia ms regular y otro perifrico, informal e irregular, mercados
caracterizados por el abuso y el fraude, pero funcionales a la accin pblica. La
oferta del mercado formal ha estado orientada a satisfacer la demanda de
poblacin de los sectores medios y altos mediante la vivienda; la de empresarios
industriales para construir naves industriales; la de empresarios comerciales para
locales comerciales y la del sector financiero, grandes corporativos y gobierno en
sus necesidades de oficinas.

El llamado mercado informal de suelo se ha utilizado para que la poblacin pobre
que habita y emigra a la ciudad pueda acceder a un lugar donde vivir, este
mercado ha ofertado tierras ejidales, comunales y pequea propiedad sin
SHUPLVRV OHJDOHV GH IUDFFLRQDU /D LUUHJXODULGDG OH KD GLVPLQXLGR DO JRELHUQR OD
obligacin de dotacin de servicios urbanos a la poblacin en el momento en que
se abre el fraccionamiento, aunque despus por la presin de los vecinos se dota
de servicios. Por otra parte, los fraccionadores irregulares transmiten la obligacin
de pago de impuestos a la poblacin a quien le vende el lote, cuando el
fraccionador no cumple con la legislacin establecida para la venta de lotes
urbanos. (Smolka, 2005)
A estos asentamientos se les ha denominado "irregulares" por ubicarse al margen

de la legislacin y la normatividad urbana existente: no slo los podemos definir
como irregulares por los aspectos jurdicos involucrados -aunque este sea su
origen-, sino tambin debemos considerar los aspectos fsicos del poblamiento
como la irregularidad en la traza urbana -creacin de taponamientos en las calles-,
la topografa e irregularidad, a su vez, en la dotacin de los servicios bsicos en la
vivienda.
Segn la SEDESOL (2003), a travs de los estudios del Inventario del Suelo
Urbano, detect para la ZMVM, la localizacin de ocupacin irregular ms
intensiva en la periferia de la mancha urbana. Grfica 11.
Slo en el ao 2003 se contabilizaron ms de 9,662.54 hectreas urbanizadas

bajo estas circunstancias dentro del suelo de conservacin, el total de la superficie
del suelo de conservacin en zona urbana dispersa sumaba alrededor de 218,000
hectreas.

Grfica 11.- rea urbanizada en suelo de conservacin dentro de la ZMVM 2003
Fuente: PUEM, Programa Universitario de Estudios Metropolitanos, 2009 .

Universidad Autnoma Metropolitana - Xochimilco
Como se puede observar en la Grfica 11, el crecimiento urbano ocupa el suelo de

conservacin considerado por los procesos de planeacin local. Normalmente
estos asentamientos irregulares los conforman invasiones en terrenos que fueron
transferidos, invadidos o vendidos en forma regular por los poseedores o
propietarios. Estas 9,662.54 hectreas podrn ser consideradas como suelo
ocupado por asentamientos irregulares para el ao 2003.
Si sobre esta ocupacin, consideramos una densidad promedio de 150 hab/ha, la

poblacin asentada en forma irregular podra ascender a ms de 1,449,381 hab
para el ao de 2003 en la ZMVM.

En el detalle que se observa en la siguiente Grafica 12 podemos identificar los
desarrollos habitacionales que fueron posteriormente construidos en la zona.
Quiz como dato curioso, cabe puntualizar que en la mayora de los casos, los
GHVDUUROORVKDELWDFLRQDOHVIRUPDOHVQRRFXSDQVXHORLUUHJXODURFRQSUREOHPDV
de orden normativo, ya que es probable que esa condicin de suelo irregular,
repercuta en los costos y precios de la vivienda.
Grfica 12. Mapa detalle de la ocupacin irregular en suelo de conservacin dentro

de la ZMVM, 2003
Fuente: PUEM, Programa Universitario de Estudios Metropolitanos, 2009 .

Universidad Autnoma Metropolitana - Xochimilco
En el aspecto econmico es importante resaltar que la poblacin de bajos ingresos

lleva a cabo un proceso de valorizacin del suelo con su trabajo comunitario y
tiempo invertido en la gestin de los servicios: convierten lugares inhabitables en

colonias consolidadas. En contraste los fraccionadores clandestinos se llevan las
ganancias gracias al trabajo de los colonos. (SEDESOL, 2003)
An cuando las ocupaciones irregulares de terrenos, se venan manifestando

desde los aos cuarenta, son a partir del inicio de la dcada de los setenta,
cuando se incrementan y devienen en un problema social y poltico, hecho
causado los problemas econmicos y por el crecimiento natural y social de la
poblacin urbana, principalmente en la Zona Metropolitana de la Ciudad de
Mxico.
Para resolver la irregularidad en la tenencia de la tierra, el estado mexicano ha

impulsado la creacin de organismos y mecanismos correctores, cuyas
caractersticas corresponden a sus mbitos de competencia administrativa (federal
y estatal) y, al tipo de tenencia donde se producen los asentamientos -ejidal,
comunal y pequea propiedad-17.
Segn estadsticas de la delegacin de CORETT en el DF, se han expropiado

ms de 65 poblados entre 1976 y 2000, los cuales ascienden a una superficie de
7,287.73 hectreas ocupadas por 190,079 familias. Estas acciones fueron
ejecutadas en 10 delegaciones, en donde se han beneficiado a 180,172 familias
que equivalen a 990,946 habitantes, es decir, ms del 11% del total de la
poblacin del DF. Las delegaciones donde se concentra la mayor superficie
El antiguo Departamento del Distrito Federal en 1971 estableci una dependencia para atender la
regularizacin y realizar trmites de los asuntos relacionados con la posesin de lotes que denomin
Subdireccin de Colonias, despus en 1972 se convirti en Procuradura de Colonias, con nuevas atribuciones
como la de intervenir en los casos de ocupacin ilegal y promover la colaboracin comunitaria para realizar
acciones de mejoramiento de zonas urbanas. Otro intento importante por abordar el problema en el nivel
local, lo constituy la creacin en 1973 del Fideicomiso de Inters Social para el Desarrollo Urbano de la
ciudad de Mxico (FIDEURBE), el cual estaba integrado por representantes del Departamento del Distrito
Federal, INDECO y BANOBRAS, asimismo participaban representantes del Departamento de Asuntos
Agrarios y Colonizacin, antecedente de la Secretara de la Reforma Agraria, y del Fondo Nacional del
Fomento Ejidal.; su objetivo estaba encaminado en regular, en parte, el desarrollo urbano del DF a travs de
un uso racional de la tierra y del incremento de las reservas territoriales, con el fin de satisfacer la creciente
demanda de vivienda de los sectores populares. (SEDESOL, 2003)

regularizada son Gustavo A. Madero e Iztapalapa con 3,669.84 hectreas que
representa el 51.6% del total. La superficie que ha sido donada tanto al gobierno
federal como al del DF suma 232.4 hectreas de un total de 359.7 que se
pretende entregar, en dicha rea se encuentran ubicados diversos servicios
pblicos o se tiene programada su construccin como: escuelas, mercados,
deportivos, centros de salud, parques, hospitales, entre otros.
En el Estado de Mxico, el proceso de invasin-expropiacin-regularizacin, se ha

constituido en la principal ruta de asimilacin de suelo irregular al mercado
inmobiliario.
De 1993 al 2000, de acuerdo al Programa Estatal de Desarrollo Urbano del Estado

de Mxico, las acciones de regularizacin realizadas por el gobierno estatal y
federal, a travs de CRESEM y CORETT cubrieron una superficie aproximada de
1,450 hectreas de suelo ejidal, comunal y privado, que equivalen al 25% del
crecimiento irregular del Estado.
Los asentamientos humanos irregulares en el Estado de Mxico en predios de

propiedad privada abarcaron ms de 3,620 hectreas; de las cuales 288 se
consideran zonas de alto riesgo. Las invasiones y construcciones denominadas
KRUPLJD VH KDQ DFHQWXDGR D SHVDU GH ODV DFFLRQHV HQ PDWHULD GH SUHYHQFLyQ
En rgimen social, la irregularidad abarca 6,990 hectreas, con casi 327,000 lotes
en proceso de regularizacin, mediante el procedimiento de expropiacin. (Plan
Estatal de Desarrollo Urbano 2008)
En conjunto, las cifras anteriores arrojan un total de 622,000 lotes y 10,610

hectreas a regularizar, tanto de propiedad privada como social. Adicionalmente,
se han detectado 144 predios susceptibles de invasin con una superficie de
1,785 hectreas. (SEDESOL, 2003)
En el Estado de Mxico la ocupacin ilegal fue sobre todo en Ecatepec y

Nezahualcyotl en la dcada de los aos setenta. Por otra parte, los

asentamientos irregulares siguen aumentando sobre todo en el oriente de la Zona
Metropolitana, destacando el caso de Chalco, cuyo crecimiento fue impresionante
en los aos ochenta.
La ocupacin urbana de los municipios metropolitanos sigui patrones diferentes.

Slo a manera de ejemplo, en municipios altamente urbanizados se aprecia lo
siguiente:
x En Ciudad Nezahualcyotl, Chimalhuacn, Chalco y

Chicoloapan se produjo la ocupacin como fruto de la
irregularidad en la tenencia de la tierra sobre suelo
bsicamente ejidal.
x En Ixtapaluca se logr una mezcla de conjuntos planeados,
as como crecimiento urbano en los poblados existentes e
irregularidad.
x En Coacalco y Tecmac se produjeron, en mayor grado,
unidades habitacionales.
x En Nicols Romero y en la prolongacin de la carretera
Atizapn de Zaragoza-Villa del Carbn, se produjeron colonias
residenciales y asentamientos irregulares.
x Cuautitln Izcalli fue una nueva ciudad planeada y
desarrollada por el gobierno de la entidad.
x En Cuautitln coexisten conjuntos habitacionales con
desarrollos industriales.
El Plan Regional Metropolitano del Valle Cuautitln-Texcoco (PRMVCT) estim

que existen del orden de 12 mil 218 hectreas irregulares en el Valle Cuautitln-
Texcoco (2003), en suelo de tenencia privada y ejidal y comunal, de acuerdo con
la informacin de la CRESEM y la CORETT, representando 89 por ciento del total
de la irregularidad en la tenencia de la tierra urbana detectada en la entidad.
Asimismo, existen aproximadamente 65 mil predios que se encuentran en espera

de ser regularizados, lo que implica que mantienen su condicin de irregulares.
Del rea urbana actual de los municipios del Valle Cuautitln-Texcoco,
aproximadamente 13.25 por ciento (12 mil 374 hectreas) ha sido superficie
regularizada. Esta superficie representa el 89 por ciento de superficie regularizada
en todo el estado.
A manera de conclusin, cabe mencionar que, es indiscutible que la formacin de

una poltica equivoca de regularizacin indiscriminada, ha tenido como
consecuencia una incorporacin al mercado formal de suelo en condiciones de
una alta especulacin y de sobretasa de ganancia para quienes se han
incorporado a este circuito, entre ellos, los desarrolladores habitacionales, quienes
normalmente esperan que el gobierno local en turno, conjuntamente con el
Gobierno del Estado de Mxico y organismos regularizadores, incorporen suelo
muy barato, para despus incorporarlo al mercado de la vivienda en condiciones
de regularidad.
Tenencia de la tierra
Estructura de la propiedad en la ZMVM
Es importante conocer cmo se distribuyen los diferentes tipos de tenencia de la

tierra en la ZMVM, para poder correlacionar posteriormente los mecanismos de
incorporacin y precios del suelo y vivienda.
Distrito Federal (DF)
Hasta la dcada de los aos cincuenta, el reparto agrario en el DF haba tenido

como resultado la constitucin de 81 ejidos, 29,041.64 hectreas ejidales y 23,057
ejidatarios; asimismo, la superficie aproximada de las tierras comunales ascendan
a 79,140 hectreas (Cruz: 2001). La propiedad social en total era de 108,181
hectreas que representaban ms de cinco veces la superficie urbana de la ZMVM
en 1950, que era de 20,610 hectreas. Comparando la superficie de la propiedad

social con la actual del DF que es de 148,936 hectreas18, esta representa el 73
por ciento, el resto 27 por ciento corresponden a otro tipo de propiedad, en su
mayora privada. Los datos ms recientes19, ubican al DF como un ente regulador
de ms de 43 ejidos y comunidades, desplazados en 50,057 hectreas de
superficie de propiedad social. Como se puede observar el gran impacto que ha
tenido la expansin del rea urbana de esta entidad sobre la propiedad de origen
social, la superficie representa el 46 por ciento de la de 1950 (Cruz: 2001); y con
respecto al total del DF significa el 34 por ciento. En cuanto al nmero de
delegaciones, la propiedad ejidal y comunal slo se mantiene en Milpa Alta,
Tlhuac, Magdalena Contreras, Cuajimalpa, Tlalpan, lvaro Obregn, Gustavo A.
Madero y Xochimilco
Los Municipios conurbados del Estado de Mxico
En el Estado de Mxico, existe poca informacin sobre la evolucin de la

estructura de la propiedad, por lo que slo tenemos datos para 34 municipios,
excluyendo a Nezahualcyotl que no tiene suelo ejidal y comunal. En estos
municipios se crearon 241 ejidos y comunidades con una superficie de 174,302
hectreas y 42,096 ejidatarios (Cruz: 2001). De la resta de las afectaciones y
expropiaciones, para 1996 se tiene un total de 152, 897 hectreas, si la misma
superficie se compara con la superficie total de los 34 municipios metropolitanos,
se puede reconocer que los terrenos ejidales y comunales representan el 42.4 por
ciento del total municipal analizado que es de 360,080 hectreas. El 56.6 por
ciento restante es de otro tipo de propiedad, en los que el mayor porcentaje es de
propiedad privada.
La informalidad y formalidad en el mercado del suelo
A manera de conclusin, la discusin se centra en encontrar el peso especfico

dentro de la conformacin de precios del suelo y vivienda, sobre la influencia de la

18
Programa General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, 1997.
19

informalidad, al respecto de este punto es importante reconsiderar la discusin de
Martin Smolka y Alfonso Iracheta20, con relacin al acceso del suelo y la pobreza.
Al parecer la pobreza e informalidad no son condiciones que vayan de la mano,
que explique la consecuencia una de otra o que determinen alguna condicin de
que a mayor pobreza mayor informalidad. Sin embargo, en el caso de la ZMVM al
parecer la transformacin o circulacin, del ejido o tierra agrcola pasa por un
proceso de informalidad y despus de formalidad, siendo esta ltima etapa la que
los desarrolladores inmobiliarios aprovechan para la adquisicin de la bolsa de
tierra para la especulacin, o en su caso, localizacin de desarrollos
habitacionales que les redituarn mayores ganancias, como lo analizaremos ms
adelante.
El comportamiento de precios de la vivienda, caso mexicano. El Estado como

promotor y regulador del mercado.
En el caso especifico de Mxico, segn el reporte 2008 de la Fundacin Centro de

Investigacin y Documentacin de la Casa (CIDOC) 21, el comportamiento de la
economa mexicana tena un desempeo a la baja, pasa del 6.9% en el 2006 al
2.9% en mayo del 2007, sin embargo para el mismo mes pero del 2008, este
indicador represent slo el 1.0%. Los indicadores sealan un resultado similar al
que se vena configurando para los pases miembros de la OCDE. Para el ao
2008 la vivienda representaba uno de los sectores ms importantes de la
economa, con una participacin del 2.4% del Producto Interno Bruto (PIB), y tan
slo en el 2007 haba generado un milln 300 mil empleos en diferentes niveles.
Hacia principios de ese 2007 se detect tambin una disminucin en el ritmo de

crecimiento de la actividad econmica en Mxico segn datos de la Sociedad
Hipotecaria Federal apoyado con cifras del INEGI., el Indicador Global de la
Actividad Econmica (IGAE) creci slo el 1% anual. En la Grfica No. 13 se

20
Iracheta y Smolka (2000). Acceso al suelo y pobreza urbana en Mxico.
21
Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2008.
Preparado por la Fundacin CIDOC y SHF con el apoyo de CONAVI, SEDESOL, la participacin del
Infonavit, FOVISSSTE, HIC y la UNAM; as como otras instituciones relacionadas con el sector vivienda.

observa el comportamiento del PIB de Mxico para el periodo 1998 - 2008, de sta
se puede destacar que del 2000 al 2008, el PIB decreci del 6.6 al 2.8 %. Ya el
mismo Banco de Mxico ha ido recortando las expectativas de crecimiento,
estimando que el PIB se ubique por debajo del 0% para el 2009. Esta estimacin,
coloca a Mxico en condiciones muy crticas, con una tendencia menor que los
pases miembros de la OCDE.
Grfica 13.- Comportamiento del PIB 1998 - 2008 en Mxico.
Fuente: INEGI 2008
En trminos del crecimiento del sector inmobiliario, (Tabla No. 3) que representa
como un 5% del PIB.

Tabla 3.- Comportamiento del PIB Nacional y del PIB de la Construccin
Comportamiento del PIB Nacional y del PIB de la

Construccin.
Tasa de Crecimiento Anual
periodo Nacional Construccin
1989 4.1 1.8
1990 5.1 9.2
1991 4.2 4.9
1992 3.6 6.8
1993 1.9 3.0
1994 4.4 8.5
1995 -6.2 -23.4
1996 .2 0.1
1997 6.8 9.4
1998 5.0 4.4
1999 3.9 5.0
2000 6.9 5.0
Fuente: Banco de Informacin Econmica (BIE), INEGI
Segn la Sociedad Hipotecaria Federal, la capacidad de compra de vivienda en

Mxico ha aumentado en los ltimos cinco aos, un acreditado (que cumpla con
los lineamientos crediticios) con un ingreso mensual de 4 Salarios Mnimos
Generales (SMG), puede adquirir una vivienda con un valor 39% mayor a la que
poda comprar en el 2002, lo que significa pasar de una vivienda de tipo social a
una econmica. Esto no necesariamente representa una mejor capacidad de
compra, sino que la vivienda ha ido aumentando su precio y por lo tanto los
sistemas de apoyo al financiamiento de la vivienda estatal, ha aumentado en el
rango de prstamo. Hasta el ao 2009 este comportamiento fue comn en el

sistema financiero, lo que origin una sobre oferta de crdito bancario y una baja
respuesta de pago por parte de los acreditados
Los factores sobre la mayor capacidad de compra 22
El ingreso de los hogares aument un 11% en trminos reales. En el ao 2000 las

familias que reciban menos de tres SMG representaban el 40.7%; para el ao
2006 este porcentaje disminuye a 34.5%.
Una reduccin de los mrgenes de intermediacin de Bancos y SOFOLES, as

como de las tasas de inters gubernamentales de largo plazo. Sin embargo, ms
del 50% de la poblacin an no tiene ingresos suficientes para acceder a una
vivienda como la que actualmente ofrece el mercado formal en el pas 23.
Este panorama tendencial, nos indica bsicamente la demanda de vivienda nueva

an sigue insatisfecha, ms an, se ha aumentado la brecha de las posibilidades
de satisfacerla.
De ah que en los ltimos 20 aos, se han incorporado un sinnmero de iniciativas

para detonar la oferta de vivienda nueva, sobre todo a los sectores con menores
ingresos. Segn Schteingart, M. y Coulomb, R. (2006), el Estado en Mxico, ha
LQFXUVLRQDGR HQ WUHV HWDSDV GLIHUHQWHV VREUH SROtWLFDV DJUHVLYDV HQ PDWHULD GH
promocin de la vivienda. Las etapas, 1984-1988 con el Programa Nacional de
Desarrollo Urbano y Vivienda (Pronaduvi 84), la segunda entre 1989 1994 con
el Programa Especial para el Fomento y Desregulacin de la Vivienda (PFDV
93) y la tercera en los aos 1995 2000 con el Programa Nacional de Vivienda
(PNV 95). Aunque faltara incorporar en el anlisis de Schteingart y Coulomb, el
Programa Sectorial de Vivienda 2001 2006 (PSV 2006) y por ltimo, el
Programa Nacional de Vivienda 2007 2012 (PSV 2012).
Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2008, Preparado por la Fundacin CIDOC y SHF con el apoyo de CONAVI,
SEDESOL, la participacin del Infonavit, FOVISSSTE, HIC y la UNAM; as como otras instituciones relacionadas con el
sector vivienda.
23
Ibid, p.p. 38

La conclusin en la aplicacin de los diversos programas del Estado, nos indican
algunos aspectos:
a. Existe una prdida paulatina en la importancia del papel social en la

produccin de la vivienda y en contraposicin, existe una mayor
LPSRUWDQFLDHQUHVFDWDUORVDVSHFWRVHFRQyPLFRV- ILQDQFLHURVHQOD
produccin de la vivienda y en la poltica habitacional.
b. Existe tambin, una mayor importancia en la participacin del sector
financiero, a travs de la banca privada, y el otorgamiento de
recursos fiscales en la promocin de los programas de vivienda; se
aumenta en las ltimas dcadas, la captacin de recursos
provenientes de los mercados de dinero y de capital extranjero.
c. Se pierde paulatinamente la poltica de atencin a los sectores de
menores recursos, y se reorienta a la atencin de crditos a los del
sector formal, que no necesariamente son los de menores ingresos.
d. La regulacin en el mercado de precios de la vivienda por parte de
estado, cada vez es menor, dejando al sector privado estimar los
precios y costos de produccin, el estado a travs de los organismos
de financiamiento, como el INFONAVIT, FOVISSSTE, ISFAM, entre
otros, han ajustados los rangos del financiamiento a la alza, y han
disminuido las condiciones sociales de mnimos de bienestar en la
llamada vivienda popular y de inters social. Ms adelante veremos
cmo se han ajustado estos precios24.
Por otro lado, la promocin privada ha aumentado considerablemente, con el

DXPHQWRGHORVHVTXHPDVPiVIOH[LEOHVGHILQDQFLDPLHQWRDOVHFWRUKDELWDFLRQDO
han aumentado las empresas encargadas del desarrollo de vivienda. El sector
inmobiliario en Mxico ha tenido un fuerte crecimiento en los ltimos aos, a

24
El otorgamiento de crditos por parte del sector de promocin de vivienda institucional, as como los
esquemas de financiamiento, es un mbito de investigacin que no aborda este proyecto, sin embargo, no
dejamos de reconocer que muchos de los aspectos aqu analizados, debern pasar por una anlisis riguroso del
contenido y diseo de las polticas institucionales. Este proyecto de investigacin slo se ubicar en el mbito
de los resultados finales en trminos de la produccin y definicin de precios de la vivienda y suelo urbano.

diferencia de la desaceleracin que se ha dado en el mercado norteamericano, ver
Grfica 14.
Grafica 14.- Evolucin de las desarrolladoras *constructoras de vivienda en EEUU y

Mxico
Fuente: Reporte Sectorial,Anlisis Bursatil. 7 Septiembre 2006. Scotia Casa de Bolsa, Scotiabank.
http://www.scotiabank.com.mx/resources/PDFs/Empresarial/2006/Sectorial07Sep2006.pdf
La creacin de la Sociedad Hipotecaria Federal, como parte del PSV 2006,

favorece ampliamente la participacin de intermediarios financieros como las
instituciones de banca mltiple, as como las Sociedades Financieras de Banca
mltiple (Schteingart y Coulomb, pp. 263; 2006), Los recursos de financiamiento
VH DVLJQDQ D WUDYpV GH PHFDQLVPRV SDUHFLGRV D ODV VXEDVWDV D ODV TXH VRQ
invitados los promotores de vivienda e intermediarios financieros, ambos
autorizados por FOVI. El principio econmico de este mecanismo de promocin,
es que el sector financiero participe con recursos propios, aunque despus este
PRGHORGHSDUWLFLSDFLyQVHDFREUDGRHQODGHILQLFLyQGHSUHFLRVILQDOHV

Con la nueva Ley de Vivienda se da ms importancia al sector inmobiliario como
parte de la poltica de desarrollo de vivienda del Estado. Como reflejo de esto la
anterior Comisin Nacional de Fomento a la Vivienda deja de ser dependencia
dentro del SEDESOL y se eleva como paraestatal independiente la Comisin
Nacional de Vivienda, CONAVI. Con ello, el Estado estimula los instrumentos de
SDUWLFLSDFLyQUHJXODWRULDDGPLQLVWUDWLYD\GHIRPHQWRDODLQYHUVLyQSULYDGD
Eso queda de manifiesto en el Objetivo rector 325 TXH PHQFLRQD 5HDFWLvar la

banca de desarrollo con una entidad financiera cuyo objetivo fundamental ser
promover, mediante el otorgamiento de crditos y garantas, la construccin y
adquisicin de vivienda social, as como la bursatilizacin de carteras hipotecarias
generadaVSRULQWHUPHGLDULRVILQDQFLHURV
Demanda de la vivienda en la ZMVM, Demografa vs. Vivienda
La implicacin de la condicin de incremento poblacional (analizada

anteriormente) refleja mayores necesidades habitacionales, servicios bsicos
como agua potable, drenaje y energa elctrica, as como mayores espacios
dnde establecer las viviendas individuales y conjuntos habitacionales.
La estructura por edad tambin ha cambiado produciendo un cambio en la base

de la pirmide de poblacin y el desplazamiento de generaciones numerosas
hacia las edades centrales, lo que incide sobre la recomposicin de un gran
nmero de demandas y necesidades sociales.
Ello refleja, poblacin que se encuentra en edad de demandar una vivienda

(principalmente de 20 a 59 aos). La poblacin de este amplio grupo de edades,
que representaba 39.8 por ciento de la poblacin total en 1980, se increment a
47.1 por ciento en 2000, es decir, alrededor de 45.9 millones de personas26.

25
Programa Sectorial de Vivienda 2001-2006
26
Proyecciones de la Poblacin en Mxico 1996-2050. CONAPO

La demanda de vivienda nueva (Ver Tablas 4 y5 ) se establece principalmente por
la formacin de hogares nuevos, sea por matrimonios, unin libre o demanda
individual. Segn PSV 2006, el promedio las parejas forman un hogar
independiente a los 25 aos (los hombres a los 27 aos y las mujeres a los 23
aos), edad menor a la media de la poblacin mexicana (27 aos), la tendencia
es que la edad promedio continuar aumentando en los prximos aos.
Tabla 4.- Rezago habitacional por entidad federativa segn tipo de programa, 2000
Entidad federativa Vivienda Mejoramiento Total

nueva de vivienda
Mxico 216965 261386 216965
Distrito Federal 153,239 92,245 153,239
Nacional 1,810,930 2,479,735 1,810,930
Fuente: Direccin General de Poltica y Fomento a la Vivienda, SEDESOL.

Tabla 5.- Necesidades de vivienda Estado de Mxico, Distrito Federal, Nacional,
2001-2006
2001
Vivienda Mejoramiento Total

nueva de vivienda
Estado de Mxico 138,917 40,470 179,387

Nacional 671,080 349,673 1,020,753
2002
nueva de vivienda
Estado de Mxico 141,963 42,321 184,284
Nacional 682,664 359,914 1,042,578
2003
nueva de vivienda
Estado de Mxico 145,228 44,208 189,436
Nacional 694,655 370,332 1,064,987
2004
nueva de vivienda
Estado de Mxico 148,777 46,193 194,970
Nacional 707,273 380,941 1,088,214

2005
nueva de vivienda
Estado de Mxico 152,454 48,218 200,672
Nacional 720,742 391,751 1,112,493
2006
nueva de vivienda
Estado de Mxico 156,290 50,327 206,617
Nacional 735,189 402,779 1,137,968
Acumulado 2001-2006
nueva de vivienda
Estado de Mxico 883,629 271,737 1,155,366
Nacional 4,211,603 2,255,390 6,466,993
Fuente: Direccin General de Poltica y Fomento a la Vivienda, SEDESOL.

este comportamiento es altamente diferencial en cuanto a las caractersticas del
tipo de vivienda sea de inters social, popular o vivienda media. Esta gran
heterogeneidad en el crecimiento y oferta de la vivienda, cuanta con una mayor
complejidad cuando a esta variable sumamos el comportamiento de la oferta de
suelo urbano y su localizacin geogrfica dentro de la ZMVM.
El Estado y la promocin de la vivienda
Sin lugar a dudas la cooperacin de las polticas gubernamentales en materia del

control del desarrollo urbano o en su caso de impulsos focales a zonas
especficas, a travs de instrumentos de planeacin, juegan un papel
importantsimo en la definicin de los precios del suelo. No slo en la periferia
urbana, sino en las polticas de los lugares centrales, esto es, en las zonas ms
consolidadas de la ZMVM.
Ejemplo de ello lo constituye la aplicacin del Bando II, operado por el Gobierno
del Distrito Federal y sus repercusiones en la localizacin de desarrollos
inmobiliarios de la segunda y tercera coronas de la ZMVM. Estas externalidades
de la poltica pblica han determinado procesos de especulacin y encarecimiento
del suelo y de la vivienda en las zonas centrales de la metrpoli.
Otro factor a considerar, sern las diferencias en la aplicacin de la norma de

edificacin establecidas en el estado de Mxico y las del Distrito Federal, al
parecer sta diferenciacin favorece la generacin de desarrollos inmobiliarios en
la periferia. Digamos que son ms favorables para los inversionistas, las normas
de edificacin en los municipios del estado de Mxico, que en el Distrito Federal.
Las polticas estatales en materia de promocin de desarrollos y oferta inmobiliaria

aplicadas por organismos estatales del Estado como INFONAVIT, CONAVI e INVI
entre otros, han favorecido la edificacin de prototipos de desarrollos de vivienda
de inters social y medio, que invocan grandes procesos de ocupacin del suelo

no apto al desarrollo urbano, y por lo tanto procesos de especulacin y
encarecimiento.
Adicionalmente, la regularizacin de suelo ocupado en zonas marginales, las

polticas de expansin del territorio a desarrollos inmobiliarios y la oferta de
recursos y crditos a los trabajadores para la compra de este tipo de inmuebles,
son la secuencia ms recurrida en el proceso de desdoblamiento de la ZMVM.
Anlisis del Bando II y sus efectos a la estructura urbana
Es un Bando Informativo de gobierno, que busca:

Revertir la tendencia de despoblamiento de los ltimos 30 aos en
las delegaciones centrales no permitiendo la construccin de
grandes desarrollos fuera de estas.
Adicionalmente, pretende contener el crecimiento de las
delegaciones perifricas y la ocupacin de las reas de recarga
acufera.
$ SHVDU GH VX GHELOLGDG MXUtGLFD IUHQWH D RWURV RUGHQDPLHQWRV
legales que no restringen el desarrollo a las cuatro delegaciones
centrales se convirti, incluso por encima de los Programas de
Desarrollo Urbano, en el instrumento de poltica urbana ms
importante en la administracin del Gobierno del Distrito Federal a
cargo de Andrs Manuel Lpez Obrador, regulando, orientando y
restringiendo la actividad inmobiliaria en todo el Distrito Federal.

Grfica 16.- Mapa de la localizacin de los desarrollos en la Ciudad Central D.F.
Fuente: Demet 2007, trabajo de campo, levantamiento trimestral.
En el mapa anterior, (ver Grfica 16) se puede observar a concentracin de la

oferta de la vivienda nueva, el mercado inmobiliario centraliz la inversin, como
producto de las condiciones normativas generadas por el Bando II. En el ao 2000
slo el 30% de la oferta privada de vivienda se encontraba en la zona central del
D.F. para el segundo trimestre de 2005, 66% de la oferta total privada se ubica en
las Delegaciones Miguel Hidalgo, Benito Jurez, Cuauhtmoc, y Venustiano
Carranza, y 72% de la oferta nueva. En la Grfica No. 17, se observa el
incremento de la oferta de vivienda estrictamente en el Distrito Federal del ao
2000 al 2006.
Incremento del precio del suelo en la zona
Los precios del suelo para viviendas de inters social y popular (segn el esquema
de clasificacin institucional) se han incrementado en las cuatro delegaciones

Captulo III
Resumen
En el captulo III se profundizarn las condiciones sobre el comportamiento de la

oferta de la vivienda nueva en la ZMVM los segmentos que la componen, su
localizacin y las caractersticas de la oferta segn el segmento promotor, en el
perodo 2003 al 2008.
La intencin es poder analizar a profundidad las condiciones de mercado

metropolitano de oferta nueva de la vivienda, as como identificar las variables
explicativas de la conformacin de precios en las diversas reas de la ZMVM.
Se profundiza tambin, en la diferenciacin y tipo de oferta que existe tanto en las

diversas delegaciones administrativas del Distrito Federal, como en los Municipios
Conurbados del Estado de Mxico, que conforman la Zona Metropolitana.
Cabe mencionar que en este captulo se explica la eleccin de las variables, tanto
dependientes como explicativas, esto es, independientes. As tambin se describe
la forma en que fue levantada la gran base de datos, que servir para poder correr
el modelo de precios hednicos.
El levantamiento de la informacin.
Integracin de la informacin puntual a las caractersticas de la oferta de la

vivienda nueva en la ZMVM
Al respecto, cabe mencionar que la integracin de la informacin se sustenta en

los trabajos del rea del Sistema de Planeacin Urbana (SPU) de la empresa
'HVDUUROODGRUD0HWURSROLWDQD S.A.DeMet), informacin que ha sido referente en
la integracin de bases de informacin de diversos estudios y proyectos inclusive
de carcter nacional e internacional, recientemente el proyecto elaborado por el

University College London, relativo al crecimiento de las principales metrpolis del
mundo.
La base de datos que se integr se sustenta en los trabajos de un equipo de

campo que recopilaba todos los das la oferta de los nuevos desarrollos
habitacionales mayores a 20 unidades en toda la Zona Metropolitana del Valle de
Mxico, informacin levantada trimestralmente desde el ao 2000 hasta el 2008.
Es necesario mencionar que fue necesario integrar y depurar exhaustivamente las

bases de informacin cuyo origen tena como propsito llevar a cabo estudios de
mercado de la citada empresa DeMet, constructora de vivienda principalmente de
inters social, promotora de conjuntos habitacionales dentro de la ZMVM.
La cobertura geogrfica, los datos sociodemogrficos a nivel AGEBs, la

informacin de localizacin de infraestructura y equipamientos urbanos en la
ZMVM, los usos del suelo considerados en los procesos de planeacin local y el
seguimiento trimestral desde el 2003 al 2008 del comportamiento del mercado de
ms de 1200 desarrollos, toda esta informacin fue incorporada a un Sistema de
Informacin Geogrfica SIG, que permiti seleccionar, procesar y desarrollar las
estadsticas necesarias para este trabajo.
La cobertura territorial del trabajo de investigacin ZMVM, incorpora a las 16

Delegaciones del Distrito Federal, los 58 Municipios metropolitanos pertenecientes
al Estado de Mxico y al Municipio de Tizayuca del Estado de Hidalgo, ver Grfica
23.

El detalle administrativo de la ZMVM se distribuye de la siguiente forma:
Las 16 Delegaciones Polticas del Distrito Federal.
CLAVE COUNT NOM_ESTADO NOM_MUN

09002 1 DF Azcapotzalco
09003 2 DF Coyoacan
09004 3 DF Cuajimalpa de Morelos
09005 4 DF Gustavo A. Madero
09006 5 DF Iztacalco
09007 6 DF Iztapalapa
09008 7 DF La Magdalena Contreras
09009 8 DF Milpa Alta
09010 9 DF Alvaro Obregon
09011 10 DF Tlahuac
09012 11 DF Tlalpan
09013 12 DF Xochimilco
09014 13 DF Benito Juarez
09015 14 DF Cuauhtemoc
09016 15 DF Miguel Hidalgo
09017 16 DF Venustiano Carranza

Los 58 municipios conurbados pertenecientes a la ZMVM:

15002 1 Estado de Mxico Acolman
15009 2 Estado de Mxico Amecameca
15010 3 Estado de Mxico Apaxco
15011 4 Estado de Mxico Atenco
15013 5 Estado de Mxico Atizapan de Zaragoza
15015 6 Estado de Mxico Atlautla
15016 7 Estado de Mxico Axapusco
15017 8 Estado de Mxico Ayapango
15020 9 Estado de Mxico Coacalco de Berriozabal
15022 10 Estado de Mxico Cocotitlan
15023 11 Estado de Mxico Coyotepec
15024 12 Estado de Mxico Cuautitlan
15025 13 Estado de Mxico Chalco
15028 14 Estado de Mxico Chiautla
15029 15 Estado de Mxico Chicoloapan
15030 16 Estado de Mxico Chiconcuac
15031 17 Estado de Mxico Chimalhuacan
15033 18 Estado de Mxico Ecatepec de Morelos
15034 19 Estado de Mxico Ecatzingo
15035 20 Estado de Mxico Huehuetoca
15036 21 Estado de Mxico Hueypoxtla
15037 22 Estado de Mxico Huixquilucan
15038 23 Estado de Mxico Isidro Fabela
15039 24 Estado de Mxico Ixtapaluca
15044 25 Estado de Mxico Jaltenco
15046 26 Estado de Mxico Jilotzingo
15050 27 Estado de Mxico Juchitepec
15053 28 Estado de Mxico Melchor Ocampo
15057 29 Estado de Mxico Naucalpan de Juarez
15058 30 Estado de Mxico Nezahualcoyotl
15059 31 Estado de Mxico Nextlalpan
15060 32 Estado de Mxico Nicolas Romero
15061 33 Estado de Mxico Nopaltepec
15065 34 Estado de Mxico Otumba
15068 35 Estado de Mxico Ozumba
15069 36 Estado de Mxico Papalotla
15070 37 Estado de Mxico La Paz
15075 38 Estado de Mxico San Martin de las Piramides
15081 39 Estado de Mxico Tecamac
15083 40 Estado de Mxico Temamatla
15084 41 Estado de Mxico Temascalapa
15089 42 Estado de Mxico Tenango del Aire
Municipio conurbado perteneciente al Estado de Hidalgo:

13069 1 Hidalgo Tizayuca

cobertura de la mancha urbana considerada en estos trabajos se observa en la
Grfica 24.
Esta base de datos se integr con recorridos de campo, informacin telefnica y

periodstica. Posteriormente era procesada en un sistema manejador de la base
de datos y se georreferenciaban los puntos de cada desarrollo dentro de un
Sistema de Informacin Geogrfica (Arcview 3.0 y posteriormente en ArcMap 9.3)
El tipo de informacin levantada comprende las variables descritas en el Anexo II
Base de Datos.
Como resultado sntesis en la integracin de la BD, se obtuvieron los siguientes

datos descriptivos. (Tabla No. 6 y Grfica 25):
Tabla No. 6.- CARACTERSTICAS DE OFERTA DE LA VIVIENDA NUEVA, EN LA

ZMVM 2003-2008
^KZ/ME

EjDZK WZ/K ^hWKE^d
HK ^ZZK>>K^ K&Zd sE/^ /EsEdZ/K WZKD/K WZKD W

Fuente: Con base en informacin de campo Demet S.A. 2009. Estimaciones propias
Absorcin.- Se estima con base en las ventas mensuales promedio por desarrollo. Precio promedio
y precio por m2, a valores constantes

Grfica 25.- CARACTERSTICAS DE OFERTA DE LA VIVIENDA NUEVA, EN LA
ZMVM 2003-2008
ZdZ/^d/^K&ZdsE/^
/EsEdZ/Ks/s/EEhsE>DsD

K&Zd
sE/^

/EsEdZ/K

Tabla No. 7.- CARACTERSTICAS DE LA OFERTA DE VIVIENDA NUEVA EN LA
ZMVM 2003-2008
ZdZ1^d/^>K&Zds/s/EEhsE>DsD
^hWKE^dWZKD
sZ//ME
sZ//ME
sZ//ME
sZ//ME
sZ//ME
sZ//ME
sZ//ME
sZ//ME
WZ/KWZKD/K
^KZ/ME

^ZZK>>K^
W
EjDZK
/EsEdZ/K

sE/^
K&Zd

HK

En las tablas 6 y 7, se observa el incremento en el nmero de desarrollos nuevos
dentro de la ZMVM, ste ascendi un 68.24 % en el periodo 2003 al 2008, as
tambin la oferta total de vivienda nueva se increment en un 65.08%; en menor
medida, las viviendas vendidas en ese periodo ascendieron al 62,08%. Los
precios promedio de las viviendas mantuvieron tambin un incremento muy
superior a la tasa de inflacin para ese periodo, el incremento a precios constantes
del ao 2003 al 2008 fue del 60.3%, sin embargo el precio por metro cuadrado
construido, mantuvo un menor incremento ubicndose en un 29.81% y la
absorcin, esto es, el promedio mensual de ventas de vivienda nueva, decreci un
( 49.9) %.
Qu quieren decir estos nmeros?
Lo que se manifiesta es un comportamiento expansivo en la inversin de capital

para ese periodo, que vena presentndose ya desde algunos aos previos, este
proceso expansivo empez a decaer en los ltimos tres aos, ya que la oferta de
vivienda nueva casi se mantuvo entre 2005 y 2008, lo que en su medida estaba
presagiando una debacle en el sector inmobiliario, y de otros sectores productivos,
hacia inicios del 2009.
Otro fenmeno que se manifiesta es que los precios promedio, fueron

incrementndose, principalmente por la sobreoferta que existi en la zona centro
del Valle de Mxico, como producto de la apertura normativa a la construccin de
vivienda en las cuatro delegaciones centrales: Benito Jurez, Cuauhtmoc,
Venustiano Carranza y Miguel Hidalgo, producto del Bando II, como ms adelante
analizaremos.

Tabla No. 8. DIFERENCIAS DE PROMOCIN ENTRE EL DISTRITO FEDERAL Y LA
ZMVM, ENTRE ZMVM 2003-2008
TOTAL DE VIVIENDA OFERTADA 2003

66,947
DF 11,887
EDO.MEX. 55,060
% DF / TOTAL 17.8%
% EDO. MEX. /TOTAL 82.2%
TOTAL DE VIVIENDA OFERTADA 2008
191,946
D.F. 58,485
EDO.MEX 133,461
% DF / TOTAL 30.5%
% EDO. MEX. /TOTAL 69.5%
En la anterior Tabla No. 8, se observar que el D.F. increment de un 17% a un

30.5% su oferta, mientras que los municipios de la zona conurbada pertenecientes
al Estado de Mxico, disminuyeron su participacin de un 82.2% a un 69%.5 en el
total de viviendas nuevas ofertadas. Este fenmeno corrobora que la
concentracin de oferta de vivienda en el Estado de Mxico se concentr en unos
pocos desarrollos, pero de muy alta densidad, ya que su oferta se centr
bsicamente en vivienda del tipo llamado Popular, Econmico y de Inters Social.
Cabe mencionar que para fines de esta investigacin, estos tres segmentos se
integraron en uno solo llamado VIS. 29

29
Clasificacin INFONVAVIT, 2009

Los segmentos de la vivienda y su composicin de precios
Tabla No. 9.- Porcentajes de tipos de promocin y precios de la oferta de la vivienda

nueva para la ZMVM en el 2008.
% Viv %
PREC/TOT
E 13.60% 3.66%
VIS 47.33% 21.88%
POP 12.82% 8.68%
VM- 8.90% 9.17%
A
VM- 4.37% 7.18%
B
VM- 2.73% 5.83%
C
R 4.27% 12.19%
RP 5.91% 31.42%
Fuente: Estimaciones propias, con base en informacin Demet S.A. 2009.
En la Tabla No. 9, se identifica que la oferta principal de vivienda se encuentra

centrada en la del tipo E (econmica), VIS (Vivienda de inters social) y POP
(Popular), cuyo total acumulado en estos tres tipos asciende a ms de 73% del
volumen total, pero representa slo el 33% del valor de inversin total. Esto quiere
decir que la masa de capital se encuentra bsicamente en la vivienda llamada RP
(Residencial Plus) y R (Residencial), en ambas se invierte el ms del 44% del total
invertido en vivienda pero slo se ofrece el 10% de la vivienda.30
Este comportamiento obedece sustantivamente a varios fenmenos:

Cabe mencionar que para fines de esta investigacin, se agruparan los segmentos E, VIS y POP
denominndose posteriormente en VIS solamente.

1. Que si bien existe una alta demanda de vivienda de inters social,
econmica y popular (segn clasificacin INFONAVIT) los crditos y
subsidios otorgados por las instituciones de financiamiento estatal, no son
suficientes.
2. Que la tasa de utilidad en la vivienda del tipo R y RP es mucho mayor y es
que hacia este segmento es a donde se dirige el volumen de capital
privado.
3. Que, an si variara considerablemente la superficie promedio de vivienda
del 2003 al 2008 (17%), el incremento de precios en este mismo periodo se
increment en un 60.3%, esto es, que los aumentos de precios se
concentraron principalmente en los tipo R y RP, y que a su vez, las
dimensiones de las viviendas no crecieron a ese ritmo, lo que concluye una
disminucin de los porcentajes de superficies.
Estos datos nos demuestran que se est construyendo proporcionalmente menos

vivienda de los segmentos tipo E, POP y VIS, pero las que se edifican, se
construyen con menos superficies habitables. Tambin se demuestra que la
vivienda de estos segmentos, bsicamente se localiza en los municipios
conurbados del Estado de Mxico, mientras que en el Distrito Federal, y en
especial en las cuatro delegaciones centrales, Cuauhtmoc, Benito Jurez, Miguel
Hidalgo y Venustiano Carranza, se construye proporcionalmente ms vivienda de
los segmentos R y RP pero en superficies igualmente reducidas.
Que los precios promedio de los segmentos E, VIS y POP, varan segn su
localizacin. Estos son mayores en las delegaciones centrales Cuauhtmoc,
Benito Jurez, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza, cuyo monto promedio oscila
entre los $ 457,643.94 y los $ 534,066.68 pesos (cabe destacar que en el
segundo trimestre del 2008, no hubo promocin de vivienda tipo E en el D.F.)
mientras que en este mismo segmento para los Municipios Conurbados de la
ZMVM, que se localizan en el Estado de Mxico, los precios de estos segmentos
se posicionaban entre los $ 218,927.58 y los $ 539,558.26 pesos.

Concentrados estadsticos del tipo de promocin habitacional.
A continuacin se podrn observar en las Tablas 10,11 y 12, los concentrados

estadsticos de las caractersticas de la vivienda nueva segn trimestre y ao
analizado, as como la ubicacin de estas dentro de los cinco contornos
metropolitanos definidos.
Cabe destacar (Tabla 10) por ejemplo, que en el 4 trimestre del 2004 el total de
desarrollos dentro del segmento VIS (vivienda de inters social) fue de 253, en el
segmento MED (vivienda de inters medio) fue de 408 y por ltimo dentro del
segmento RyRP (Residencial y Residencial Plus) fue de 38. Para los mismos
segmentos de promocin habitacional en el 4 trimestre del 2007, los totales
fueron de 35, 342 y 106 respectivamente, lo que indic una disminucin
considerable de los nuevos desarrollos en promocin para ese periodo dentro de
los segmentos VIS y MED, no as para el segmento RyRP. Observamos que la
tenGHQFLD GH ORV LQYHUVLRQLVWDV GHVDUUROODGRUHV LQLFLDED VX PLJUDFLyQ KDFLD HO
segmento de la vivienda para mayores recursos, por lo menos en la ZMVM.
Esta tendencia se revirti hacia el 4 trimestre del 2008, en donde nuevamente se

invirti fuertemente por el sector privado en el desarrollo de viviendas dentro de
los segmentos VIS y MED. Para este periodo la informacin arroj los siguientes
datos (Tabla 12), 350 en VIS, 538 en MED y 298 en RyRP. Esto indica una
reactivacin de crditos a desarrolladores, con la agravante de que ahora la
inversin se orient hacia los segmentos RyRP y MED.
El incremento de los precios tambin fue significativo, el precio promedio se

incremento de $427,251 en el 4 trimestre del 2004 a $ 595,078 para el mismo
trimestre del 2008, slo en cuatro aos se increment ms del 28%.

Tabla 10.- Concentrado de caractersticas de promocin vivienda nueva 4 trimestre
2004.
KEEdZKZdZ/^d/^WZKDK/MEs/s/EEhsdZ/D^dZ
ss/^s/^
E s /
E WW /WhZd^

W
^
d

d
sDsD
E s /
E WW /WhZd^

W
^
d
d
sZZWZZW
E s /
E WW /WhZd^

W
d
Fuente: Estimaciones propias, con base en informacin DeMet S.A. 2009, Subdireccin de
Planeacin Urbana, SPU.

Tabla 11.- Concentrado de caractersticas de promocin vivienda nueva 4
trimestre 2007.
ss/^
E s /
E WW /WhZd^

W
^
d
d
sD
E s /
E WW /WhZd^

W
^
d
d
s
E s /
E WW /WhZd^

W
^
d

Tabla 12.- Concentrado de caractersticas de promocin vivienda nueva 4
trimestre 2008.
s
W s /
E ^ZZK>>K WW WyD /WhZd^

W
^
d

d
s
E W s /
E WW WyD /WhZd^

W
^
d
d
sZZW
E s /
E WW /WhZd^

W
^
d

Eleccin y definicin del tipo de variables para el modelo de precios hednicos
Despus de haber conjuntado, integrado y analizado la informacin de campo en

los cuartos trimestres de los aos 2004 al 2008, y entendido los comportamientos
generales en la inversin de capital de los desarrolladores habitacionales, el tipo
de promocin en los segmentos determinados por el INFONAVIT, y el tipo de
construccin con acabados y velocidad de venta (absorcin), nos concentraremos
en el armado del modelo de precios hednicos. El primer paso ser identificar las
variables explicativas y variable dependiente.
La primera estimacin que deberemos de hacer es el de la segmentacin del tipo

de vivienda. Para el caso de la Zona Metropolitana del Valle de Mxico,
consideraremos en la segmentacin los siguientes rangos. (Tabla 13)
En la Tabla 14 se describen los precios promedio por cajn de promocin. As

tambin se observa la evolucin de precios (a valor constante) entre el 2 t rimestre
del 2004 y 2 del 2008
Tabla 13.- Segmentacin. Rangos de precios y cajn de promocin, INFONAVIT

2009.
Tipo de Inters Vivienda Vivienda Vivienda
Econmica Popular Residencial Residencial Plus
Vivienda social Media A Media B Media C
de 160.01 de 300.01 a de 420.01 de 750.01 de 1000.01 de 1250.01
SMM hasta 160 + de 1670
a 300 420 a 750 a 1000 a 1250 a 1670
Ao 2007 245,972 461,198 645,678 1,152,996 1,537,328 1,921,660 2,567,338 Ms de 2'567,338.76
Fuente: Elaboracin propia para fines estadsticos, con base en la propuesta de INFONAVIT 2009

Tabla 14.- Precios promedio por cajn y trimestre/ao de promocin.
2 Trimestre del 2004

vis DE 450,001
pop DE 550,001
vm-a DE 650,001
vm-b DE 850,001
vm-c DE 1'350,001
R y rp Mayor a 2'000,000

vis $430,891
pop $550,001 a $544,122
vm-a $ 650,001 a $821,749
vm-b $ 850,001 a $1,348,122
vm-c $ 1'350,001 a $1,727,170
R y rp Mayor a $2,154,851

vis $447,861
pop 560,134 a $560,135
vm-a 886,752 a $886,753
vm-b 1,418,205 a
$1,418,205
vm-c 1,787,660 a
$1,787,661
R y rp MAYOR A $2,297,810
Fuente: Propia para fines estadsticos, con base en la propuesta de INFONAVIT 2009
La necesidad de conWDUFRQXQDHVWUDWLILFDFLyQIDFLOLWDHODQiOLVLVGHGDWRVORPiV
homogneo posible.
Variable dependiente
Consideraciones sobre la variable dependiente
Es importante retomar los ejercicios prcticos realizados en otras investigaciones.

En este caso, las observaciones que realiza Trnchez (2002) en la zona urbana de
Madrid, Espaa, especialmente sobre las condiciones que debe de guardar la
segmentacin y las consistencias de los datos. Esta referencia nos hace pensar
sobre un posible ajuste para el caso de la ZMVM. El procedimiento metodolgico
nos mantienen estable la variable dependiente, en este caso el precio, ya que ste

se encuentra consignado en la gran base de datos y trabajo de investigacin de
campo levantada por DeMet.
Hay que mencionar que la depuracin de la informacin fue un trabajo arduo, la

YDULDEOH GHSHQGLHQWH SUHFLR ILQDO GH RIHUWD VRQ UHIHULGRV D las transacciones de
compra y venta, esto es, el precio identificado para la vivienda nueva es el
UHDOL]DGRHQODWUDQVDFFLyQRYDORUGHLntercambio en algunos autores.
Cabe destacar tambin, que el proyecto de investigacin no consigna vivienda

usada, ni vivienda en renta, evitando los problemas que menciona Butler (1980),
Rothenberg et al (1991) en Trnchez (2002), referente a que dos mercados
distintos, de naturaleza distinta requieren de modelacin independiente.
Eleccin de las variables independientes
(QHOPLVPRVHQWLGRVHGHSXUyODEDVHGHGDWRVSDUDSRGHUREWHQHUOLPSLDVODV
variables consideradas independientes o explicativas.
Eleccin de las variables, sus caractersticas y atributos.
Algunos cuestionamientos son necesario plantearse para la seleccin de las

variables explicativas, a saber:
Cules son las caractersticas de la vivienda que deben incluirse en la ecuacin

de regresin?
Cul es el nmero adecuado de caractersticas a incluir?
Qu tratamiento deben de tener estas variables?
Variables a incluir
Habra que recordar que Quigley (1979), Ruiz-Castillo (1982) citados en Trnchez,
2002) contemplan aquellas variables que a priori parecen explicativas del precio

de la vivienda. La medida del modelo hednico establece aquellas que el
consumidor considera deseables y que estas no puedan ser afectadas por sesgos
importantes de variables omitidas. Desde un punto de vista emprico, la eleccin
final de las variables explicativas a incluir, a travs de regresin hednica, puede
realizarse a travs de un proceso de pruebas de regresin simple o mltiple, con
el objeto de estimar cules son estadsticamente significativas y estas deben de
ser las que se incluyan en la regresin mltiple final. Adems esto permitir
HVWDEOHFHUSRVLEOHVFDVRVGHPXOWLFROLQHDOLGDGHQWUHYDULDEOHVLQGHSHQGLHQWHV
Algunas sugerencias de clasificacin sencilla Ruiz-Castillo (1982) citadas en

Trnchez (2002).
Caractersticas de construccin:
Cantidad
x Superficie.
x No. de habitaciones
x Superficie del suelo
Calidad
x Estacionamiento.
x reas comunes.
x Jardn.
x Cocina integral.
x Tipo de piso.
Caractersticas relacionadas con la localizacin
x Calidad del entorno
x Accesibilidad (medido en distancia, tiempo o nmero de transportes)
x Que expresan capacidad de comunicacin de la vivienda con respecto a
otros lugares importantes como: trabajo, zonas comerciales, servicios
pblicos, cercana al CBD (Central Business District ) monocntricas o
policntricas.

x Equipamientos del entorno o calidad del entorno (jardines, infraestructura,
nivel de delincuencia, composicin racial, vecindario, nivel socioeconmico,
contaminacin atmosfrica, grandes bloques de vivienda, presencia de
getthos.
x &DUDFWHUtVWLFDV GH LQWHUYHQFLyQ S~EOLFD R QRUPDWLYLGDG SUHVHQWH HQ
materia de suelo o construccin (usos del suelo, normatividad constructiva,
bandos, entre otros).
Variables temporales
x Ao de construccin
x Durabilidad de la vivienda
Prcticamente cualquier variable de entorno se puede incluir en el anlisis, desde
variables de percepcin hasta fsico espaciales concretas.
Nmero de variables a incluir
Se pueden incluir un gran nmero de estas variables, que permite explicar mejor el
precio, sin embargo existen inconvenientes, como el de sobreexponer las
variables e incorporar aquellas que no aportan nada.
La idea es poder explicar el precio a partir de un nmero reducido y razonable de

variables, pero este estar sujeto a las condiciones del trabajo de investigacin y
en su caso a los objetivos buscados.
Tratamiento de las variables.
Se pueden incluir variables cuantitativas o continuas, es decir, variables que

puedan expresarse dentro de un rango de valores ejemplo: (Trnchez, p.p. 94,
2002)
x Superficie
x Nmero de baos
x Nmero de estacionamientos

Para este tipo de variables, los coeficientes de la regresin o precios
marginales implcitos expresan cuntas unidades aumenta la variable
explicada (el precio) cuando aumenta la variable explicativa (superficie,
nmero de baos, etctera) en tamao, por ejemplo, cunto afecta el
nmero adicional de metros cuadrados, manteniendo el resto de las
variables constantes.
Tambin se pueden incluir variables binarias o discretas (Trnchez, p.p. 95, 2002),
en cuyo caso se expresa su cumplimiento o no; si es s=1 y no=0. Los
coeficientes de regresin obtenidos para estas variables discretas expresarn
ahora, cuntas unidades aumenta la variable explicada (precio) cuando se
cumplen las circunstancias de la variable binaria (por ejemplo tener o no tener
closets, o cocina equipada, entre otras). Para este caso, slo se debe incorporar
una de las variables y no todas, para evitar una multicolinealidad exacta. Por
ejemplo en la variable calidad del entorno ambiental, de una vivienda se utilizan
tres variables discretas; baja calidad (1,0), calidad media (1,0), y calidad alta (1,0);
para cada observacin solo una variable aparecer como 1 y el resto como 0.
Eleccin de las variables y su tratamiento
Una vez elegida la base de datos y la caracterstica de los datos que la componen,
el siguiente paso consiste en analizar qu variables sern las analizadas dentro de
la regresin hednica y cul es el tratamiento que se dar a cada una de ellas. En
la Tabla 15, se observa el arreglo de seleccin de las a considerar en el modelo
hednico:

Tabla 15.- Tipo de posibles variables a considerar en la regresin hednica.
VARIABLES TIPO Y TRATAMIENTODE VARIABLES

VARIABLE DEPENDIENTE Precio total del inmueble, vivienda nueva en
desarrollos habitacionales de ms de 20 viviendas
por desarrollo
VARIABLES Variables sobre caractersticas estructurales. Variables sobre caractersticas
INDEPENDIENTES Variable de tipo cuantitativo que expresa de localizacin.
directamente el tamao y distribucin de la vivienda
observada.
x Nivel socioeconmico
del vecindario
R Tamao. M2 totales. x Bienes con
R Recamaras (No.) De tipo externalidades
cuantitativo que expresa el negativas
nmero de habitaciones x Calidad de vida del
R Bao. Variable cualitativa binaria entorno urbano,
si es 1= verdadero, 0= falso o no compuesto por:
cuenta
R Cocina. Variable cualitativa
binaria si es 1= verdadero, 0=
falso o no cuenta
R Estacionamientos (No.). De tipo
cuantitativo que expresa el
nmero de estacionamientos
por vivienda.
R Patio de servicio, variable
cualitativa binaria si es 1=
verdadero, 0= falso o no cuenta.
R ID_Acabados, variable
cualitativa si es 3= bueno, 2=
regular , 1 = malo y 0 = no
cuenta
x Instalaciones y servicios
R Elevador. Variable cualitativa
falso o no cuenta
R reas verdes. Variable
verdadero, 0= falso o no cuenta
R Alberca. Variable cualitativa
falso o no cuenta.
R Areas deportivas de tipo
Fuente: Elaboracin propia 2009
Variable dependiente
Precio total del inmueble, vivienda nueva en desarrollos habitacionales de ms de

20 viviendas por desarrollo

Variables independientes
Variables sobre caractersticas estructurales
x Variable de tipo cuantitativo que expresa directamente el tamao y

distribucin de la vivienda observada.
R Tamao. Metros cuadrados totales.
R Recmaras (Nmero) De tipo cuantitativo que expresa el nmero de
habitaciones.
R Bao. Variable cualitativa binaria si es 1= verdadero, 0= falso o no
cuenta
R Cocina. Variable cualitativa binaria si es 1= verdadero, 0= falso o no
cuenta
R Estacionamientos (Nmero). De tipo cuantitativo que expresa el
nmero de estacionamientos por vivienda.
R Cuarto de servicio, variable cualitativa binaria si es 1= verdadero, 0=
falso o no cuenta.
R Patio de servicio, variable cualitativa binaria si es 1= verdadero, 0=
falso o no cuenta.
R ID_Acabados, variable cualitativa si es 3= bueno, 2= regular , 1 =
malo y 0 = no cuenta
R Elevador. Variable cualitativa binaria si es 1= verdadero, 0= falso o
no cuenta
R reas verdes. Variable cualitativa binaria si es 1= verdadero, 0= falso
o no cuenta
R Alberca. Variable cualitativa binaria si es 1= verdadero, 0= falso o no
cuenta.
R reas deportivas de tipo cualitativa binaria si es 1= verdadero, 0=
falso o no cuenta.

Variables sobre caractersticas de localizacin.
x Nivel socioeconmico del vecindario

x Bienes con externalidades negativas
x Calidad de vida del entorno urbano, compuesto por un conjunto de
variables que reflejan las caractersticas del entorno y localizacin.
Variables elegidas las siguientes
Regresando a la estimacin emprica de la funcin hednica, definimos como

primer panel experimental de variables elegidas las siguientes. Ver Tabla 16.
Cabe mencionar que la posibilidad de poder seleccionar e incorporar finalmente

las variables explicativas descritas en la Tabla 16, depender de una evaluacin
posterior considerando su pertinencia estrictamente en funcin de la consistencia
numrica y no en su pertinencia, esto es, se deber evaluar si en el conjunto de
datos en todos los trimestres y aos posibles para su eleccin se encuentran
OLPSLRV \ FRPSOHWRV ORV GDWRV. Por ejemplo, estrictamente para el caso de la
YDULDEOHH[SOLFDWLYDDOEHUFDHVHGDWRQRIXHFRQVLVWHQWHPHQWHOHYDQWDGRSDUDORV
segmentos RyRP en los trimestres y aos considerados, por lo que es imposible
tomarlo como variable final para el modelo.

Tabla 16.- Variables posibles a considerar en la regresin hednica.
VARIABLES TIPO Y TRATAMIENTODE VARIABLES

VARIABLE Precio total del inmueble, vivienda nueva
DEPENDIENTE en desarrollos habitacionales de ms de 20 viviendas
por desarrollo
VARIABLES Variables sobre caractersticas estructurales Variables sobre caractersticas de localizacin.
INDEPENDIEN
TES
x Variable de tipo cuantitativo que expresa x Nivel socioeconmico del vecindario
directamente el tamao y distribucin de la x Bienes con externalidades negativas
vivienda observada.
x Calidad de vida del entorno
R Tamao. M2 totales. urbano, compuesto por:
R Recamaras (No.) De tipo R Accesibilidad
cuantitativo que expresa el
nmero de habitaciones
R Nivel
R Bao. Variable cualitativa
socioeconmico
binaria si es 1= verdadero, 0= (s.m.m)
falso o no cuenta
R Delincuencia
R Cocina. Variable cualitativa
nivel
falso o no cuenta R Cercana reas
R Estacionamientos verdes
(No.). De tipo cuantitativo que
expresa el nmero de
estacionamientos por vivienda.
R Cuarto de servicio, variable
R Patio de servicio, variable
R ID_Acabados, variable cualitativa
si es 3= bueno, 2= regular , 1 =
malo y 0 = no cuenta
R
R Elevador. Variable
verdadero, 0= falso o no cuenta
R reas verdes. Variable cualitativa
falso o no cuenta
R Alberca. Variable cualitativa
falso o no cuenta.
R Areas deportivas de tipo
Fuente: Elaboracin propia 2009.

Captulo IV
Resumen
En este captulo, se aborda la construccin del modelo de precios hednicos.

Quizs el trabajo sustantivo ms importante de la tesis doctoral radica en el
anlisis desarrollado en este captulo. Se aporta terica y conceptualmente el
modelo ajustado a la ZMVM y se corren las estimaciones de las regresiones
hednicas. Se lleva a cabo la comprobacin de las hiptesis de investigacin y se
corre el modelo con las variables explicativas analizadas y seleccionadas con
anterioridad.
As tambin, se conforman numricamente las variables explicativas y se corren

modelos geoestadsticos para definir cuantitativamente la variable explicativa
QHDUGHFHUFDQtDTXHUHTXLULyXQWUDWDPLHQWRHVSHFLDO\SXQWXDOGHQWURGHO6,*
Posteriormente se incorpora otra variable explicativa correspondiente al contorno
de localizacin de los desarrollos dentro de la metrpoli (Cont_ZMV_5). Se
establecen 5 contornos de la ZMVM. Un tercer elemento de variable explicativa lo
conformaron los tipos de acabados de las viviendas cuya clasificacin se
homolog a acabados de puertas 1= muy malo a 7 excelente. Otra variable
analizada fue la superficie promedio de la vivienda. La absorcin fue otra de las
variables seleccionadas y por ltimo la presencia de amenities al interior y exterior
de los desarrollos considerados estos como reas verdes o de juegos.
Construccin del modelo de conformacin de precios en la ZMVM 2003

2008
Como primeros hallazgos en la conformacin de precios, observamos los

siguientes aspectos de formalizacin matemtica:
Primer estimado de determinacin de precios se encuentra bajo los supuestos de

la formalizacin de ecuaciones hednicas, estndar de la forma general para
cualquier aproximacin:

pit = J0 + Gt + Emit + Dk ckit k + eit t = 1,..., T
Donde p = log P y P es el precio de la vivienda, m = log M y M es su superficie, c

VRQXQ FRQMXQWR GH YDULDEOHV ILFWLFLDV TXH LQGLFDQ ODSUHVHQFia de determinadas
caractersticas, en este caso c especfica localizacin adecuado o lejana para la
ZMVM se determina por la localizacin o ubicacin regional. El permetro lejano
de la ZMVM tiende a concentrar los menores precios, por lo tanto c es un factor de
peso y determinacin de precios para los desarrollos de viviendas nuevas.
Otra variable de determinacin, se relaciona con la superficie construida, sin

embargo este mantiene un peso menor en su determinacin ya que las superficies
son homogneas para el conjunto de viviendas ofertada en cada segmento31 de
seleccionado. Las variables jardn o areas verdes, estacionamientos, acabados
en closets, acabados en cocina, elevador, sern medidos dentro de la estimacin
de las variables independientes dentro de los ejercicios o corridas de la regresin
lineal mltiple.
En la base de datos 2003 2008, t e i representan el perodo analizado y el

desarrollo habitacional, respectivamente. Los trminos t son coeficientes de
variables ficticias de tiempo definidos (para esta investigacin en cortes
transversales), algunos autores han propuesto series de tiempo para informacin
consistente y monitoreada a lo largo de las investigaciones, sin embargo, para
esta investigacin el levantamiento de la informacin no fue realizada con el objeto
de correr series de tiempo, principalmente a que la informacin utilizada proviene
de una gran base de datos cuyo fin era la de monitorear el mercado en cortes
transversales. Tambin influye el hecho de que las polticas del INFONAVIT
ajustan permanentemente los segmentos de promocin de la vivienda nueva, por
lo tanto, los desarrolladores ajustan tambin su informacin dependiendo el
segmento y montos asignados para los crditos de los trabajadores demandantes.

31
Para esta investigacin se seleccionaron los siguientes segmentos: VIS Vivienda de Inters Social que
incluye al segmento de vivienda popular, MED Vivienda tipo Medio que incluye tipo 1, 2 y 3, R Residencial
y Residencial Pus. Clasificacin segn INFONAVIT

Esta circunstancia hace prcticamente imposible poder dar seguimiento a la
SURPRFLyQ GH XQ PLVPR WLSR GH YLYLHQGD SDUD HO DQiOLVLV GH VHULHV GH WLHPSR
Por otro lado, las recientes investigaciones aplicadas y consultadas en diferentes
pases como Espaa, Colombia, Chile, entre otras, ninguna corre el modelo de
precios hednicos en series de tempo y si cortes transversales. Esto no quiere
decir que teniendo una base consistente de informacin, pudiera realizarse en un
futuro.
Para fines estrictamente de anlisis terico, se muestra la formalizacin de series

de tiempo en donde se propone que para futuras investigaciones se pudiera
incorporar en el modelaje, de modo que:
donde dsit toma el valor 1 cuando s = t, y 0 en otros casos. En total, se podran

observar (T + 1) perodos.
Las conclusiones de esta aproximacin terica de esta investigacin, con relacin

a la base emprica demuestran que el modelo de Rosen es un modelo de
referencia dentro del enfoque hednico aplicable a la ZMVM, principalmente para
los bienes como la vivienda (Trnchez, 2002). Se constata que existe una relacin
(funcin hednica) entre el precio de cada variedad de vivienda y la cantidad de
atributos que componen esas variedades. Por lo tanto se fundamenta la utilizacin
de esta tcnica y es posible estimar.

Para estimar el contenido de las variables que determinan el precio, como

atributos adicionales a variables como jardn o areas verdes, estacionamientos,
acabados en closets, acabados en cocina, elevador, sern medidos

posteriormente dentro de los ejercicios estadsticos especficos para cada
segmento en periodos determinados, esto es, para fines de la ejecucin del
modelo, slo tomaremos algunos segmentos y periodos identificados en la ZMVM,
a saber, trabajaremos con 4 trimestres del 2004, 2007 y 2008.
Comprobacin de las hiptesis de investigacin.Error! Marcador no

definido.
Recordemos que las hiptesis fundamentales:
1. La hiptesis alternativa (uno), al existir evidencia emprica en la diferencia

de los precios del suelo y vivienda dentro de la ZMVM y que sta mantiene
un comportamiento singular en la diferenciacin de los precios del suelo y
vivienda, aun cuando las condiciones de localizacin, infraestructura,
HTXLSDPLHQWRV XUEDQRV VRQ VLPLODUHV \ HVWDEOHV HQWRQFHV suponemos
que existen condiciones de orden normativo, de poltica pblica y de
decisiones de sobre la racionalidad social e individual, que hacen
manifiesta esta diferenciacin cuantitativa en precios dentro de la
=090
2. La hiptesis alternativa (dos), se define a partir de mantener las condiciones
convencionales de la conformacin de precios, la renta del suelo y los
costos de produccin de la vivienda, as como los de urbanizacin
estables, y establecer la variable de localizacin metropolitana como el
factor de diferenciacin en la determinacin de los precios del suelo y
vivienda dentro de la ZMVM.
3. La hiptesis alternativa (tres), se determina a partir de mantener las
urbanizacin estables y localizacin y establecer la existencia de variables
como la preferencia individual (preferencias hednicas) o de
decisiones racionales que hacen la diferenciacin de precios del
suelo y vivienda dentro de la ZMVM.

4. La hiptesis alternativa (cuatro), es si existen las condiciones
combinatorias de las tres anteriores para determina a partir de ellas, la
diferenciacin de precios del suelo y vivienda dentro de la ZMVM.
&RPR VH KDEtD PHQFLRQDGR DO LQLFLR GHO WUDEDMR GH LQYHVWLJDFLyQ Las hiptesis
parten de los hechos irrefutables y estilizados, en la existencia decisiones en los
mbitos del diseo de polticas pblicas y de decisiones individuales o colectivas,
en torno a la conformacin de los precios del suelo y vivienda, manteniendo
constantes las variables de localizacin, y produccin estructural del bien vivienda.
Ahora bien, si es posible identificar las caractersticas constructivas y de los

factores de localizacin en el desarrollo de la vivienda, as como identificar las
caractersticas de las decisiones individuales sobre la adquisicin o no de una
vivienda nueva dentro de la ZMVM, entonces podremos decir que hay condiciones
de poder predecir un modelo de comportamiento en ambas variables que permitan
determinar el efecto final en precios del suelo y de la vivienda nueva en la ZMVM.
5. Se conform un modelo de anlisis hednico espacial, que explica en forma

multivariable las causas y efectos de los precios de la vivienda nueva en la
ZMVM. as como da respuesta a cada una de las preguntas ejes del
problema.
6. Se gener un modelo terico que describe el comportamiento de los precios
de la vivienda nueva en desarrollos habitacionales.
7. 6H FUHy HO PRGHOR TXH SHUPLWH Sredecir los cambios en los precios del
suelo y vivienda de la ZMVM.
8. Se establecieron las mediciones y parmetros por los cuales se comportan
los precios de la vivienda en los diferentes segmentos del mercado (VIS,
Media y Residencial) en las diferentes opciones territoriales de localizacin
dentro de la ZMVM, as como sus condiciones preferencia de habitabilidad
KHGyQLFDDOLQWHULRUy exterior de los desarrollos de viviendas.

Determinacin de las variables explicativas de los precios de la vivienda
nueva en el modelo para la ZMVM
Antes de proceder a definir las zonas de estudio especfico, es necesario

consolidar las variables EXPLICATIVAS a nivel de las ZMVM que sern sujetas a
la modelacin. Depurar la base seleccionada de las variables a tratar sobre el
modelo, estas sern:
1. Incorporar las variables de localizacin travs de un proceso de asignacin

de distancia de los desarrollos a las vialidades principales, a travs de la
PHGLFLyQHQPHWURVOODPDGRQHDU6HHVWLPDUiODFHUFDQtDRGLVWDQFLDGH
los desarrollos a las vialidades principales, como una hiptesis en la
determinacin de los precios. En este sentido, se mide, a travs de un
proceso SI*OODPDGRQHDUODGLVWDQFLDTXHH[LVWHHQWUHFDGDGHVDUUROOR\
las vialidades de mayor importancia dentro de la ZMVM. Tambin esta
variable se puede traducir como accesibilidad del desarrollo habitacional a
los medios de transporte.
Las vialidades a considerar fueron:
Nombre de la variable en el modelo (NEAR_DIST)
a. Carreteras Federales
b. Carreteras Estatales
c. Carreteras o libramientos
d. Perifricos
e. Viaductos
f. Vialidades Primarias de penetracin.
(Ver Anexo Cartogrfico III: Mapa de cercanas a vialidades principales)
Estos valores de cercana fueron obtenidos a travs de correr un proceso dentro

del Sistema de Informacin Geogrfica (SIG)32 utilizando las herramientas de
anlisis (Arc tool box /Anlysis Tools/ Proximity/ Near.), en donde nuestra fuente

32
Se utiliz ArcMap 9.3

Grfica 26. Mapa del detalle urbano sobre la estimacin de la variable ID_NEAR para
los desarrollos habitacionales de la ZMVM.
Fuente: Clculos y estimaciones propias, 2010
2. As tambin se considera la localizacin dentro de la zona metropolitana

(Tablas 18 y 19) a la que pertenecen o donde se ubican los desarrollos,
esto es, la correspondencia a la ciudad central (pertenencia de los
desarrollos habitacionales al contorno metropolitano donde se ubican) los
valores estimados al contorno de localizacin estimara un valor cualitativo
de calidad y accesibilidad a las fuentes de trabajo, a saber se consideraron:

Grfica 27.- Mapa de localizacin de los desarrollos habitacionales en el 2 trimestre
del 2008, dentro de los diferentes contornos de la ZMVM
Fuente: Elaboracin propia, con base en la informacin de campo, DeMet 2009
3. El tercer concepto, relativo a las variables explicativas, acabados en cocina,

pisos, muros y puertas, refieren un comportamiento anmalo. Los acabados
en pisos y puertas, impactan positivamente los precios finales ms que los
acabados en muros y cocina; y esto tiene una lgica, ya que se puede tener
XQ PHMRU LPSDFWR HQ HO SUHFLR ILQDO FRQ WHUPLQDGRV DSDUHQWHV GH PHQRU
impacto en los costos de produccin. La cocina integral, que sera el caso
extremo, impacta en los precios, pero en la medida en que se encarece el
acabado en la cocina, su impacto en el precio final, tiene menos

significancia. Cabe aclarar que para fines del modelo, se escogi la variable
acabados en puertas (ID_PUERTAS) esta se encuentra estructurada de la
siguiente forma:
Caractersticas de acabados de puertas = id_puertas
0 = sin dato
1= Tambor de Aglomerado
2 = Tambor de aparente pino
3 = Tambor madera de pino
4 = Aluminio y Tambor de pino (el aluminio slo se presenta en cocina)
5 = Tambor de triplay
6 = Tambor de caobilla
7 = Pino
8 = Caobilla
9 = (no clasifica)
10 = Cedro
11 = Maple
12 = Tabln cedro
13 = Tabln ceiba
14 = Tabln de encino

p = J0 + (Em1 + EKckit k + eit t = 1,..., T)+ UW
p= P ,
Em1= metros de superficie construida (SUP_M2)
m1 = M ,
Ec1= Distancia a vialidades principales EZ/^d
Ec2= /WhZd^
Ec3= Ubicacin con relacin al contorno metropolitano Ds
Ec4= Presencia de reas de juegos/Z:h'K
Ec5= Valor (escalar) de la absorcin del desarrollo habitacional /^KZ/KE
eit t = 1 Serie de tiempo x (trimestre avaluado)
UW Z
Nota: Cabe mencionar que se estim anlisis transversal y no series de tiempo

por eso se ajusta el texto de la frmula a (trimestre evaluado)
Explicacin y hallazgos en los resultados del modelo
Los resultados del modelo nos arrojan las siguientes conclusiones finales en la
integracin de los precios de la vivienda nueva para los siguientes segmentos de
vivienda, trimestre y ao de anlisis:
a) 4 trimestre del 2004, para la vivienda de tipo VIS

b) 4 trimestre del 2004 para la vivienda de tipo Media
c) 4 trimestre del 2004, para la vivienda de tipo Residencial y Residencial
Plus
d) 4 trimestre del 2007, para la vivienda de tipo VIS
e) 4 trimestre del 2007 para la vivienda de tipo Media
f) 4 trimestre del 2007, para la vivienda de tipo Residencial y Residencial
Plus
g) 4 t rimestre del 2008, para la vivienda de tipo VIS

h) 4 t rimestre del 2008, para la vivienda de tipo Media
i) 4 trimestre del 2008, para la vivienda de tipo Residencial y Residencial
Plus
Ver anexo II.- BASE DE DATOS:

VIVIENDA NUEVA 4 TRIMESTRE 2004.
VIVIENDA NUEVA 4 TRIMESTRE 2007
VIVIENDA NUEVA 4 TRIMESTRE 2008
Los diversos modelos economtricos se han trabajado con el objeto de entender

con mayor precisin la composicin de los precios, aplicados principalmente en los
desarrollos de vivienda nueva en los diversos trimestres considerados del ao
2004 al 2008.
Los problemas de medicin de los precios, desde la ptica economtrica, suscitan

un especial inters debido a que ahora se cuenta con un mayor potencial
tecnolgico que han planteado los inconvenientes y las consecuencias de utilizar
mtodos tradicionales para medir los precios cuando se han producido cambios
sustanciales en calidad de los productos y en especial el de la vivienda nueva.
Algunas conclusiones preliminares
y Los mtodos hednicos se fortalecen cada da ms utilizando informacin

sobre los cambios en las caractersticas de los productos, los impactos de
decisin en materia de poltica pblica. El modelo permite descomponer las
variaciones en los precios entre aquella parte atribuible a las modificaciones
en las caractersticas y aquellas otras atribuibles a su localizacin.

y El modelo de precios hednicos, hace hincapi en los precios implcitos que
cada uno de sus atributos de calidad y localizacin podran presentar. De
esta forma, se permite diferenciar entre aquellas variaciones de los precios
provocadas por cambios en la valoracin subjetiva de los bienes realizada
por los agentes y aquellas debidas a cambios objetivos en la calidad o a la
cantidad de atributos que incorporan.
y El modelo de precios hednicos, pone de manifiesto los problemas de
medicin, surgiendo aquellos relacionados con los cambios de calidad de
los entornos y vecindades habitacionales.
y El modelo hednico, cuyo supuesto de partida es que el precio de un bien
es la suma de los precios de sus caractersticas o atributos, permite
descomponer y entender mejor la composicin y variacin de los mismos
debido a las variaciones y mejoras en la calidad, entorno y localizacin.
Este proceso que parecera trivial, representa para las economas del
mundo, segn clculos elaborados por la OCDE, variaciones del PIB entre
el 0.5% al 2%, con relacin a su tasa de crecimiento en la inversin.
y Lo ms importante a destacar del mtodo hednico, es el poder
descomponer los factores y elementos que componen los precios de la
vivienda, no solo desde el punto de vista estructural constructivo, sino
aquellos que conllevan un grado de intangibilidad, o como dicen algunos
autores, los precios ocultos, que empricamente sabemos que ah estn
pero que no se haban podido medir, antes de la aplicacin de este
modelos.
y Uno de estos aspectos importantes tambin, se encuentra referido al peso
en los precios derivados de la localizacin, entorno y calidad del vecindario.
Elementos ciertamente intangibles pero que en la mayora de los casos son
definitivos para asignar un precio mayor o menor a un inmueble.
y El uso de esta metodologa como alternativa tcnica, permite una mejor
aproximacin fundamentada y sustentada, que los modelos tradicionales.
y Los resultados (probados) demostraron que las caractersticas que ms
influyen en la determinacin del precio de la vivienda son sus

caractersticas estructurales, sino tambin el precio se ha visto afectado por
el tipo de polticas pblicas las cuales han favorecido la construccin de
unidades habitacionales con problemas de accesibilidad y ello ha afectado
negativamente los precios de las viviendas, estrictamente ligadas a factores
de localizacin.
y La decisin en la localizacin de los desarrollos no es un elemento aleatorio
ni aislado de un proceso de racionalidad econmica, intrnsecamente la
localizacin de la vivienda dentro de una zona urbana o metropolitana
transfiere una mayor o menor ganancia que se ve reflejada en la
composicin de precios. Los coeficientes explicativos
)
nos permiten encontrar la razn en la composicin de los precios, en otras

palabras, cada coeficiente nos demuestra que tanto de ese componente
independiente explica el precio final de la vivienda.
y Por lo que se refiere a la comparacin con otros trabajos realizados en esta

materia y aplicados a un mbito parecido, la diversidad de formas
funcionales utilizadas, las distintas variables independientes incluidas en los
modelos, la diferente tipologa de vivienda analizada (VIS, MEDIA Y R y
RP), las distintas caractersticas del espacio geogrfico analizado, el tiempo
transcurrido desde la realizacin del trabajo, entre otras razones, complican
de forma significativa la realizacin de comparaciones con trabajos
similares, es necesario la reproduccin de trabajos de investigacin
similares para iniciar una serie comparativa en el largo plazo y en
circunstancias similares.

Captulo V
Resumen
Finalmente se abordan los resultados obtenidos en las corridas de regresin para

estimar el modelo de precios hednicos. La corrida de los estadsticos de
regresin (Ver Anexo AR) se agrupa en los segmentos de promocin de la
vivienda del tipo vivienda de inters social VIS, media MED y Residencial y
Residencial Plus. Las variables explicativas analizadas que valoran positivamente
fueron superficie promedio (SUP_PROM), absorcin en ventas (ABS_PROM),
calidad de acabados (ID_PUERTAS), existencia de reas verdes y de juegos
dentro de los desarrollos (AREA_JUEGO) y la distancia a las vialidades
principales (NEAR_DIST) en este caso positivo, se presenta en la vivienda de
promocin VIS y MED principalmente para el ao 2008. Las variables explicativas
que valoran negativamente son, la localizacin de los desarrollos en alguno de los
contornos metropolitanos (Cont_ZMV_5) esto es, cercana a la ciudad central, as
como la distancia a las vialidades principales (NEAR_DIST), en este ltimo caso,
valora negativamente en el segmento de la vivienda tipo R y RP para el ao 2008.
Con estas estimaciones se identifica principalmente cuanto aporta al precio final

de la promocin factores como la localizacin, la existencia o no de los llamados
DPHQLWLHVRODFHUFDQtDDODVYLDOLGDGHVSULQFLSDOHVTXHVHWUDGXFHQHQODRSFLyQ
para la accesibilidad a servicios y transporte.
Los hallazgos son sorprendentes y altamente significativos para la orientacin de

polticas pblicas. En el captulo evaluamos directamente cunto impact en el
precio final de las viviendas la aplicacin de la poltica llamada Bando II, por el
Gobierno del Distrito Federal, as como cunto encareci la promocin de vivienda
de inters social en la ZMVM.

Resultados del modelo de precios hednicos ZMVM
Estadsticos de la regresin para el 2 trimestre del 2008 vivienda tipo V.I.S.
En la Tabla 25 se presenta como modelo, el resultado de la regresin final para el

2 trimestre del 2008, realizada conforme a los criterios sealados para
construccin del modelo de precios hednicos de la vivienda nueva para
desarrollos habitacionales ofertados durante el ao 2008.
Tabla 25.- Estadsticos de la Regresin para el 2 Trim. 2008. Vivienda tipo VIS

Fuente: Estimaciones Propias 2010

A la vista de los resultados, en el equilibrio de mercado que supone esta funcin
hednica de precios, se valora positivamente: SUP_PROM, ABS_PROM,
ID_PUERTAS, AREA_JUEGO. Esto significa que:
1. La superficie de construccin aporta un total de $6,233.00 pesos por cada

unidad incorporada, esto es, el m2 de vendible en la vivienda del tipo VIS
aporta un precio de $6233.00 m2.
2. Para el caso del indicador ABS_PROM, este aporta $ 7,790.40 por cada
unidad de incremento, esto es, las viviendas que tiene una velocidad de
retiro mensual mayor, incrementa su precio $ 7,790.40 por unidad. Si por
ejemplo un desarrollo cuenta con una absorcin promedio del 1% mensual
su precio se ver incrementado en $7,790.40, pero si un desarrollo de este
segmento VIS, presenta una absorcin del 2% mensual, esta ver
incrementado su precio en $15,580.80
3. Para el indicador ID_PUERTAS, el cual es tambin positivo, este
incrementa el precio de la vivienda del tipo VIS en $18,091.00, es
importante sealar que para el segmento de vivienda de inters social,
prcticamente el acabado de puertas slo se mueve en las primeras dos
clasificaciones, a saber: 1 (Tambor de Aglomerado) y 2 (Tambor de
aparente pino), el resto de acabados no se presenta.
4. En el caso de reas de juegos AREA_JUEGO, este aporta al precio final
$19,148.47 cuando existe, si no existen o se ofertan las reas de juego, no
aporta cantidad.
En este caso podremos concluir que bajo los precios hednicos, una vivienda de
inters social cuyo monto promedio estimado es de $371,414.17 ve incrementado
su valor por cuestiones de decisin hednica constructiva en aproximadamente
$403,528.58, considerando exclusivamente aumentar un metro cuadrado adicional
a la vivienda, as como considerar un acabado en puertas de tambor o aglomerado
y tambin considerar tener un zona de juego dentro del conjunto habitacional. Esta
decisin impacta el 8% del valor total.

Ahora, a la vista de los resultados, en el equilibrio de mercado que supone esta
funcin hednica de precios, se valora negativamente: el estimado Cont_ZMV_5 y
NEAR_DIST,. Esto significa que:
1. El alejarse de las vialidades principales es considerado un efecto negativo

en la determinacin de precios, este representa una prdida de ($-16.28)
por cada metro lineal que se alejan de la vialidad principal o menos ($-
160,00) por cada 10 metros o ($-1,600.00) por cada 100 metros. En otras
palabras, un desarrollo habitacional que se encuentre alejado de una
vialidad principal (se puede traducir en comunicacin o accesibilidad a
medios de transporte) en medio kilmetro (500 metros) tendr un efecto
negativo en el precio por ($-8,140.00).
2. Para el caso del estimativo de localizacin Cont_ZMV_5, este es el que
representa con mayor nfasis los impactos relativos a la ubicacin dentro
de las zonas urbanas y metropolitanas. La centralidad en la vida urbana
tiene un costo y la lejana a la centralidad, entendida como accesibilidad a
sitios de trabajo, comercio, salud, bienes y servicios, equipamientos, entre
otras, tiene un costo negativo. El localizarse fuera de la ciudad central tiene
un efecto de ($-96,393.81), esto es la vivienda tipo VIS, repercute en los
precios de sus productos negativamente en ms de 90 mil pesos por cada
corona que se aleja. Esto se traduce de de distintas maneras:
Por ejemplo, un propietario de vivienda dentro del segmento VIS localizada en la

cuarta corona (C4) esto es, en los municipios de: (Ver Tabla 26 y Grfica 28)
Tendr que pagar un monto adicional de 96,393.81 pesos para acercarse a los
siguientes municipios o delegaciones del entorno metropolitano:

Tabla 26.- Municipios del Estado de Mxico ubicados en la cuarta
corona metropolitana C4.
Otumba Tizayuca
Ozumba Amecameca
Papalotla Apaxco
San Martn de las
Pirmides Atlautla
Temamatla Axapusco
Temascalapa Ayapango
Tenango del Aire Cocotitln
Teotihuacn Coyotepec
Tepetlaoxtoc Ecatzingo
Tepetlixpa Huehuetoca
Tequixquiac Hueypoxtla
Tlalmanalco Juchitepec
Villa del Carbn Nopaltepec
Zumpango Otumba
Fuente: Elaboracin propia, 2010

Grfica 28.- Mapa de los desarrollos habitacionales asentados en los Municipios del
Estado de Mxico e Hidalgo. Localizacin de la cuarta corona metropolitana C4.
Y un monto superior a los $192 mil pesos (Ver Tabla 27 y Grfica 29), si quiere
pasar de la los siguientes municipios y delegaciones

Tabla 27.- Municipios y delegaciones ubicados en la cuarta corona
metropolitana C3
La Magdalena Contreras
Tlhuac
Tlalpan
Xochimilco
Atenco
Atizapn de Zaragoza
Coacalco de Berriozbal
Cuautitln
Chimalhuacn
Ecatepec de Morelos
Jilotzingo
La Paz
Tultitlan
Cuautitln Izcalli

Grfica 29.- Mapa de los Municipios del Estado de Mxico y Delegaciones del D.F.
ubicados en la tercera corona metropolitana C3.
La localizacin perifrica de los desarrollos habitacionales en la ZMVM concentra

los menores precios en el mismo segmento de la vivienda ofertada. La localizacin
de la vivienda a lugares centrales, reas de negocios y comercio, impactan
positivamente en los precio de la vivienda del tipo VIS y POP.35 (Ver Tabla 28)

35
Incluye las viviendas del tipo VIS ( inters social) y POP (popular) segn la clasificacin de INFONAVIT, 2008, de $
218,927.58 a $ 371,514.71 en VIS y POP $535,142.43 a $ 534,066.68

Tabla 28.- Municipios y delegaciones ubicados en la cuarta corona metropolitana C2
Azcapotzalco
Coyoacn
Cuajimalpa de Morelos
Gustavo A. Madero
Iztacalco
Iztapalapa
lvaro Obregn
Huixquilucan
Naucalpan de Jurez
Nezahualcyotl
Tlalnepantla de Baz

Tabla 29.- Aportacin al precio. Estimaciones del modelo de regresin hednica para los tipos de vivienda en diferentes
segmentos en los aos 2004, 2007 y 2008
2004 2004 2004 2007 2007 2007 2008 2008 2008

VIS MEDIA R y RP VIS MEDIA R y RP VIS MEDIA R y RP
SUP_PROM $4,701.05 $13,695.00 $11,644.00 $1,024.00 $13,686.00 $13,709.00 $6,233.00 $11,603.10 $17,043.90
ABS_PROM 609.95 25,393.0 78,595.0 -1,256.0 30,225.0 103,653.0 7,790.40 4,349.7 19,567.5
NEAR_DIST -6.27 -37.0 501.0 5.0 -26.0 281.0 -16.28 21.9 -524.63
Cont_ZMV_5 -67,749.01 -283,445.0 -226,219.0 -18,430.0 -222,781.0 -495,040.0 -96,393.8 -242,574.0 -459,056.7
ID_PUERTAS 11,405.25 19,958.0 34,779.0 -209.0 27,147.0 41,119.0 18,091.0 15,791.6 12,219.9
AREA_JUEGO -12,239.04 74,418.0 -178,408.0 10,581.0 63,523.0 78,174.0 19,148.4 -81,324.0 -55,572.6
Fuente: Estimaciones propias, 2010

Conclusiones finales
En las primeras dcadas del siglo XX surge un nuevo enfoque para el anlisis de
los precios de los bienes que poseen caractersticas diferenciables, denominado
metodologa hednica, que pone de manifiesto las razones que justifica los
incrementos de los precios de ese tipo de productos, bien fueran exgenas o bien
debidas a variaciones en la calidad del bien.
Tras unas primeras aportaciones empricas a esta metodologa, Lancaster (1966,

1971 y 1979) y, sobre todo, Rosen (1974) la dotaron de la fundamentacin
microeconmica necesaria para que fuera considerada desde ese momento como
un cuerpo terico particular dentro del anlisis econmico. Siendo el modelo de
Rosen el paradigma del enfoque hednico. La principal contribucin de este
modelo, debido a las dificultades planteadas por la teora clsica para explicar el
comportamiento de los agentes en un mercado de bienes heterogneos, es su
capacidad para constatar, justificar y demostrar la existencia de una relacin entre
el precio de un bien diferenciado y el conjunto de atributos que incorpora esa
variedad del bien.
Las posibilidades que ofrece la teora hednica de los precios, en cuanto a la

determinacin de los precios implcitos de las caractersticas que incorpora el bien
multidimensional analizado y la influencia de aquellos sobre el precio de ste,
como se ha constatado en la presente investigacin dentro de la ZMVM, permiten
la aplicacin de la misma al estudio de multitud de bienes y servicios, siempre y
cuando cumplan el requisito de que sean susceptibles de ser descompuestos en
un nmero de atributos valorables objetivamente.
La vivienda se presenta como un caso paradigmtico de bien multidimensional y,

por tanto, apropiado para ser estudiado bajo el mtodo hednico. La gran cantidad
de trabajos clasificados en este documento confirman la utilidad de esta
metodologa para la obtencin: de funciones hednicas del precio de la vivienda
(mediante la utilizacin de variables tanto estructurales, como de vecindario y

localizacin), de ndices para valorar la evolucin de los precios de las viviendas y
de elementos ms elaborados como funciones de demanda de vivienda y
elasticidades precio/renta de la demanda de este bien.
La complejidad del mercado de la vivienda en Mxico y la dificultad para obtener

unos resultados realistas sobre los precios que stas alcanzan, han propiciado el
desarrollo de metodologas diferentes a las que tradicionalmente se han utilizado.
Este trabajo de investigacin, establece una estimacin tanto del precio de las
viviendas nuevas en conjuntos o desarrollos habitacionales. Los resultados
obtenidos se han alcanzado mediante la utilizacin de la metodologa hednica.
Un primer hecho destacable hace referencia al salto cualitativo que representa la
utilizacin de esta metodologa en el anlisis de la determinacin del precio de
aquellos bienes diferenciables, con caractersticas medibles y valorables
objetivamente, como es el caso de la vivienda.
Si bien, la mayor parte del modelo estimado se sustenta en decisiones tomadas en

funcin de la disponibilidad de informacin, no es menos cierto que, al haberse
utilizado en este trabajo, datos reales procedentes de investigaciones de
mercado36 efectivamente realizadas, las estimaciones obtenidas pueden estar
cercanas a las expectativas presentes en el mercado.
Esta afirmacin se sustenta en la dificultad que se presenta para obtener precios

reales de la vivienda cuando no se utiliza la informacin facilitada por los Notarios
Pblicos, esto es, valores de tasaciones, datos de registros de la propiedad,
valores obtenidos de registros fiscales, entre otros. En estos ltimos casos, la
mayora de los precios registrados de viviendas muestran valores sesgados a la
alza, por razones que el mercado de la vivienda nueva se sobrevalua, sin embargo
se encuentran dentro de los rangos de confianza del 95%.

36
Estudios de mercado realizados por DeMet S.A. de C.V. entre los aos 2000 y 2008. Informacin que tuvo
que ser depurada y ajustada a las necesidades del trabajo de investigacin.

Los resultados obtenidos muestran que las caractersticas que ms influyen en la
determinacin del precio de la vivienda, medidos por los coeficientes de la funcin
hednica estimada, son factores estructurales, como la superficie construida, que
se encuentran asociados a factores como el nmero de cuartos, los baos dentro
de la vivienda, la presencia de cajones de estacionamiento. Pero tambin, se
agrega un factor importante y poco estudiado hasta nuestros das en diversos
trabajos acadmicos, que es el precio implcito que impone los factores de
localizacin y del entorno.
Si como se ha sealado, actualmente en Mxico, existe un serio problema de

accesibilidad a la vivienda nueva por el elevado precio de la misma, parece
razonable pensar que una de las posibles vas de abaratamiento de este bien sea
la aplicacin de polticas pblicas que favorezcan la reduccin del precio del
suelo, o el control de las mismas polticas pblicas que determinen el impacto que
estas tendran dentro de los precios de la vivienda nueva. En especial nos
referimos al impacto que se provoc (entre otras razones) por la aplicacin del
llamado Bando II, ya que al restringir la construccin de vivienda de alta densidad
slo a la ciudad central, se provoc el desdoblamiento de la ciudad a la tercera y
cuarta corona. Implcitamente se gener un encarecimiento de la vivienda en
todos sus segmentos y en especial el de la vivienda VIS y MEDIA.
Sin embargo cabe destacar el comportamiento anmalo del segmento de vivienda

MEDIA, en el 2008. Es probable que en este segmento las inversiones hayan
sufrido la mayor prdida iniciando la crisis del 2009 y 2010. Es caracterstico que
en este segmento la inversin no fue tan rentable como en el segmento
Residencial Plus, probablemente debido a que fue el segmento ms golpeado por
los financiamientos bancarios. Recordemos que el segmento de la vivienda VIS en
Mxico, se encuentra altamente subsidiado por INFONAVIT, FOVISSSTE, INVI,
entre otras. En este sentido tambin, la recuperacin de los crditos fue muy baja.

Otro dato interesante se refiere al encarecimiento (coeficiente explicativo) de la
VIS en el 2008, en trminos de la aportacin de la superficie construida al precio,
aqu lo ms significativo fue la intervencin de la banca privada conjuntamente con
el financiamiento estatal, lo que garantizaba la inversin de los grandes
desarrolladores en el segmento ms popular. El encarecimiento (aportativo al
precio final) fue estupendo.
Por otra parte, es necesario destacar la importancia que para el mercado de la

vivienda representan algunas caractersticas de localizacin. Si bien los resultados
obtenidos para las variables estructurales son susceptibles de ser comparados
con los obtenidos en otros estudios, tal y como se ha efectuado, en el caso de los
atributos de localizacin analizados en este trabajo, son la mejor aportacin a las
estimaciones de precios finales.
Un hallazgo importante, es cmo se comporta la aportacin al precio final, la

relativa cercana o no a las vialidades principales, mientras en los segmentos de la
vivienda tipo VIS o sea, el segmento de escasos o ms bajos ingresos, la distancia
a las vialidades principales es negativas con forme a su alejamiento, en el
segmento de mayores ingresos se comporta al revs, esto es, es positiva entre
ms lejana se encuentre la vialidad principal. La explicacin es muy sencilla, para
la poblacin de bajos ingresos estar viviendo cerca de las vas de comunicacin y
del transporte pblico es valorado positivamente, su traslado es caminando en la
mayora de los casos. Para el segmento de mayores ingresos el impacto es
positivo, su desplazamiento lo resuelve con el automvil. Menos ruido, se est
dispuesto a pagar ms, por ms confort.
A pesar de ello, se puede destacar la importancia que para el mercado representa

la ubicacin de la vivienda en zonas prximas al centro de la ciudad o ubicadas en
aquellos municipios del Estado de Mxico que muestran mejores expectativas
sociales, econmicas, culturales o medioambientales para los habitantes.

Estos resultados podran ser de inters para los responsables de las polticas del
desarrollo urbano de la ciudad o de la Zona Metropolitana, ante decisiones sobre
la calificacin del suelo para uso habitacional, la incorporacin de reservas del
suelo o simplemente a la hora de otorgar las licencias de construccin de los
grandes desarrollos habitacionales o residenciales.
Esto hace tambin aportativo el trabajo de investigacin, sobre todo a los

tomadores de decisiones en materia de construccin de conjuntos aislados,
ciudades dormitorio, ciudades cerradas y localizadas en la periferia de la ZMVM,
ya que es muy probable que los impactos en los precios de la vivienda se puedan
mitigar presentando mejores alternativas de localizacin de servicios pblicos,
reas verdes, transporte, vas amplias de comunicacin, esto es, socializar los
beneficios del desarrollo urbano, el ocio es una variable importante de esta
socializacin.
Por otra parte, los resultados tambin indican el inters de los habitantes de la
ZMVM por residir cerca del centro de la ciudad, por lo que aquellas polticas que
incidan en la restauracin y recuperacin de inmuebles en esta zona de la ciudad
(Centro Histrico) podran permitir la regeneracin de algunos espacios
degradados que revalorarn la vivienda.
As las cosas, una poltica de vivienda que no considere la estimacin de los

impactos a travs del modelo precios hednicos, podra afectar el valor final de
los inmuebles. COANVI y Sociedad Hipotecaria Federal podran establecer lmites
a los desarrolladores en los precios de la vivienda por factores de localizacin.
Los cofinanciamientos podran no incluir en los prstamos los factores hednicos
GH ORV OODPDGRV amenities HVWRV GHEHUtDQ VHU DEVRUELGRV SRU ORV
desarrolladores.
El sector privado ha adopta un rol creciente en el desarrollo de las ciudades,

impulsando proyectos de gran envergadura, grandes desarrollos habitacionales,
sin embargo ests no favorecen la equidad y el control de los efectos econmicos

dentro de las zonas metropolitanas, o ncleos urbanos. Es ciertamente perversa la
SULYDWL]DFLyQ, pero es ms que el estado no genere los controles normativos
necesarios para el descontrol de las polticas urbanas, ahora ms que nunca,
teniendo instrumentos de medicin de los impactos econmicos de las polticas
pblicas.
No obstante, en un contexto de apertura cada vez mayor de la economa nacional

a un mundo globalizado, las ciudades han llegado a ser consideradas como los
motores de la economa, razn por la cual el desempeo de las ciudades est
fuertemente ligado al crecimiento econmico de la economa nacional.
Finalmente, segn los resultados obtenidos, las administraciones pblicas

deberan incentivar la realizacin de estimaciones, mediante la metodologa
hednica, del precio de la vivienda -y de los atributos que incorpora- en diferentes
mbitos territoriales, ya que estas investigaciones podran ser de mucho inters
para la realizacin de comparaciones temporales y espaciales de la evolucin de
este tipo de variables, y fundamentar la toma de decisiones de polticas pblicas
en materia de vivienda, suelo, infraestructura y medio ambiente., y que todas estas
puedan incidir sobre este mercado.
Datos y hallazgos relevantes para la Z.M.V.M.
Dentro de la Z.M.V.M podremos concluir que, una vivienda de inters social cuyo
monto promedio estimado es de $371,414.17 ve incrementado su valor por
cuestiones de decisin hednica constructiva en aproximadamente $403,528.58,
considerando exclusivamente aumentar un metro cuadrado adicional a la vivienda,
as como considerar un mejor acabado en puertas de tambor o aglomerado y
tambin considerar tener un zona de juego dentro del conjunto habitacional. Esta
sola decisin impacta el 8% del valor total.
El alejarse de las vialidades principales es considerado un efecto negativo en la

determinacin de precios, este representa una prdida de ($-16.28) por cada

metro lineal que se alejan de la vialidad principal o menos ($-160,00) por cada 10
metros o ($-1,600.00) por cada 100 metros. En otras palabras, un desarrollo
habitacional que se encuentre alejado de una vialidad principal (se puede traducir
en comunicacin o accesibilidad a medios de transporte) en medio kilmetro (500
metros) tendr un efecto negativo en el precio por ($-8,140.00), fenmeno que se
acentu principalmente para las viviendas de inters social.
El localizarse fuera de la ciudad central tiene un efecto de ($-96,393.81), esto es

la vivienda tipo VIS, repercute en los precios de sus productos negativamente en
ms de 90 mil pesos por cada corona que se aleja. El impacto de la localizacin
de la vivienda fuera de la ciudad central es significativo. Vivir dentro de la primera
corona y ciudad central se ha convertido en privilegio de la vivienda de inters
medio (VM) y no en la del tipo VIS. Por ejemplo, un propietario de vivienda dentro
del segmento VIS localizada en la cuarta corona (C4) tendr que pagar un monto
adicional de 96,393.81 pesos para acercarse a la siguiente corona dentro de la
Z.M.V.M.
Otro hallazgo interesante es el impacto que genera el comprar una vivienda dentro
de un desarrollo que aparentemente tiene un xito en sus ventas, por ejemplo en
el ao 2008 en el segmento de la vivienda residencial y Residencial plus, el
segmento ms caro, el hecho de comprar en un desarrollo cuyas ventas eran un
DSDUHQWHp[LWRLPSDFWDEDHQHOFRVWRen cerca de 20 mil pesos en el precio final.
Un factor estrictamente intangible.
Para el segmento de la vivienda media, es ms importante tener reas de juego

cercanas o dentro de los desarrollos, esto impacta hasta un promedio de 70 mil
pesos. No as para la vivienda de inters social cuyo segmento no lo considera
importante y estaran dispuestos a dejar de pagar hasta 12 mil pesos por el hecho
de no tenerlas. Esta condicin cambia de 2004 a 2008, probablemente se
FRQVLGHUyXQDPRGDWHQHUPiVDPHQLWLHVSDUDHOVHJPHQWRPHQRVIDYRUHFLGR

En resumen sobre el modelo de precios hednicos
y Un problema fundamental de estas estimaciones radica en la naturaleza

misma de la ecuacin de precios implcitos: Con las variables as medidas,
la forma de estimar consistentemente una demanda por atributos,
identificando los coeficientes originales para dicha curva, es a travs de un
nmero igual o superior de instrumentos que sean ortogonales a la
perturbacin aleatoria y a la vez correlacionados con las variables que van
a instrumentar. Sin importar el mtodo estadstico mediante el cual se haga
este proceso, resulta fundamental hacerse cargo de la modelacin correcta
de las curvas de oferta y demanda, de modo de poder recuperar los precios
de demanda implcitos. Este trabajo se ha limitado a la estimacin de
precios hednicos de primera etapa como se describe en Rosen (1974).
y Los mtodos hednicos se fortalecen cada da ms utilizando informacin
sobre los cambios en las caractersticas de los productos, los impactos de
decisin en materia de poltica pblica. El modelo permite descomponer las
variaciones en los precios entre aquella parte atribuible a las modificaciones
en las caractersticas y aquellas otras atribuibles a su localizacin.
y El modelo de precios hednicos, hace hincapi en los precios implcitos que
cada uno de sus atributos de calidad y localizacin podran presentar. De
esta forma, se permite diferenciar entre aquellas variaciones de los precios
provocadas por cambios en la valoracin subjetiva de los bienes realizada
por los agentes, y aquellas debidas a cambios objetivos en la calidad o en
la cantidad de atributos que incorporan.
y El modelo de precios hednicos, pone de manifiesto los problemas de
medicin, surgiendo aquellos relacionados con los cambios de calidad de
los entornos y vecindades habitacionales.
y El modelo hednico, cuyo supuesto de partida es que el precio de un bien
es la suma de los precios de sus caractersticas o atributos, permite
debido a las variaciones y mejoras en la calidad, entorno y localizacin.

Este proceso que parecera trivial, representa para las economas del
mundo, segn clculos elaborados por la OCDE, variaciones del PIB entre
el 0.5% al 2%, con relacin a su tasa de crecimiento en la inversin.
y Lo ms importante a destacar del mtodo hednico, es el poder
modelos.
y Uno de estos aspectos importantes tambin, se encuentra referido al peso
en los precios derivados de la localizacin, entorno y calidad del vecindario.
Elementos ciertamente intangibles pero que en la mayora de los casos son
definitivos para asignar un precio mayor o menor a un inmueble.
y El uso de esta metodologa como alternativa tcnica, permite una mejor
aproximacin fundamentada y sustentada, que los modelos tradicionales.
y Los resultados (probados) demostraron que las caractersticas que ms
influyen en la determinacin del precio de la vivienda son sus
caractersticas estructurales, pero tambin el precio se ha visto afectado por
el tipo de polticas pblicas, las cuales han favorecido la construccin de
unidades habitacionales con problemas de accesibilidad, y ello ha afectado
negativamente los precios de las viviendas, estrictamente ligadas a factores
de localizacin.
y La decisin en la localizacin de los desarrollos no es un elemento aleatorio
ni aislado de un proceso de racionalidad econmica, intrnsecamente la
localizacin de la vivienda dentro de una zona urbana o metropolitana
transfiere una mayor o menor ganancia que se ve reflejada en la
composicin de precios. Los coeficientes explicativos

nos permiten encontrar la razn en la composicin de los precios, en otras
palabras, cada coeficiente nos demuestra qu tanto de ese componente
independiente explica el precio final de la vivienda.
y Por lo que se refiere a la comparacin con otros trabajos realizados en esta

materia y aplicados a un mbito parecido, la diversidad de formas
funcionales utilizadas, las distintas variables independientes incluidas en los
modelos, la diferente tipologa de vivienda analizada (VIS, MEDIA Y R y
RP), las distintas caractersticas del espacio geogrfico analizado, el tiempo
transcurrido desde la realizacin del trabajo, entre otras razones, complican
de forma significativa la realizacin de comparaciones con trabajos
similares; es necesaria la reproduccin de trabajos de investigacin
similares para iniciar una serie comparativa en el largo plazo y en
circunstancias similares.
Algunas referencias de investigaciones similares a nivel mundial
y En los ltimos aos, diversos modelos economtricos se han trabajado con

el objeto de entender con mayor precisin la composicin de los precios,
aplicados principalmente en los desarrollos de vivienda nueva. Los
problemas de medicin de los precios desde la ptica economtrica
suscitan un especial inters debido a que ahora se cuenta con un mayor
potencial tecnolgico que han planteado los inconvenientes y las
consecuencias de utilizar mtodos tradicionales para medir los precios
cuando se han producido cambios sustanciales en calidad de los productos
y en especial el de la vivienda nueva, Bover, O. y Velilla, P. (2001).
y Los mtodos hednicos utilizan informacin sobre los cambios en las
caractersticas de los productos para descomponer las variaciones en los
precios entre aquella parte atribuible a las modificaciones en las
caractersticas y aquella otra que tiene lugar para unas caractersticas
dadas.

y El informe de la comisin Boskin en Estados Unidos, vase Boskin etal.
(1996), puso de manifiesto en qu medida la evolucin del ndice de precios
de consumo americano (CPI) poda estar afectada por distintos problemas
de medicin, apareciendo de forma destacada aquellos problemas
relacionados con los cambios de calidad.
y (QSULQFLSLRKDEUtDTXHH[SOLFDUTXHHOFRQFHSWRGHSUHFLRVKHGyQLFRVHV
utilizado desde mediados de la dcada de los setentas principalmente por
Zvi Griliches(1964, 1971), quien lo popularizara a comienzos de los aos
sesenta. Algunos estudios se elaboraron para la identificacin de los
precios hednicos en los Pases Bajos, Noruega, Suecia y Estados Unidos
y Espaa.
y El mtodo hednico, cuyo supuesto de partida es que el precio de un bien
es la suma de los precios de sus caractersticas o atributos, permitiendo
debido a las variaciones y mejoras en la calidad con las que fue elaborado
el bien o servicio. Este proceso que parecera trivial, representa para las
economas del mundo, segn clculos elaborados por la OCDE, variaciones
del PIB entre el 0.5% al 2%, con relacin a su tasa de crecimiento en la
inversin.
y La metodologa de precios hednicos para la elaboracin de ndices de
precios de vivienda se pueden definirse como el mtodo mediante el cual
se calculan los precios implcitos de los atributos o caractersticas que
componen a un bien compuesto, en este caso el de las viviendas. Los
primeros intentos aplicados al problema de la vivienda fueron concretados
por Houthakker (1952) y por Tinbergen (1956), pero no fue sino hasta
Rosen (1974) cundo esta metrologa se le da cuerpo y fundamentacin
microeconmica
y Quizs lo ms importante a destacar del mtodo hednico, es el de poder

modelos.
y Uno de estos aspectos se encuentra referido al peso en los precios
derivados de la localizacin, entorno y calidad del vecindario. Elementos
ciertamente intangibles pero que en la mayora de los casos son definitivos
para asignar un precio mayor o menor a un inmueble.
Algunas recomendaciones en la prospeccin y uso de las herramientas de

anlisis espacial.
y El anlisis del espacio y de la localizacin se ha constituido como uno de

los pilares de la investigacin de las ciencias sociales en las ltimas
dcadas.
y Las investigaciones de los mercados en su distribucin territorial, no slo
afectan a las polticas pblicas y privadas, sino es un factor determinante en
el abordaje de acciones de planificacin territorial, programacin de
acciones comerciales, urbanismo y medio ambiente. (Chasco, c1, 2003)
y La prediccin de datos espaciales ha sido una de las lneas de trabajo con
mayor crecimiento en la investigacin, principalmente dentro de la geografa
fsica, la economa local, y la econometra espacial. Fundamentada en
instrumentos exploratorios y confirmatorios . (Cressie, 1993; Chica, 1994;
Goovaaerts, 1997; Anselin, 2001).
y La exploracin espacial podra definirse como el conjunto de mtodos
inferenciales destinados a obtener datos mecroterritoriales a partir de
informacin espacial agregada. (Chasco, 2003)
y (O XVR GH WpFQLFDV GH autocorrelacin espacial UHSUHVHQWD XQ UHWR HQ HO
mediano plazo. El uso de estas herramientas permiten estimar una medida
de la similitud temtica de los objetos geogrficos en un rea determinada.

Cada objeto geogrfico tiene valores-atributos descriptivos de sus
caractersticas (por ejemplo, un tipo de uso del suelo, tipo de vegetacin,
etc.) y coordenadas espaciales (coordenadas x e y del punto de ubicacin
del fenmeno). La autocorrelacin espacial viene a poner en relacin las
diferencias temticas de los objetos en relacin con la distancia que
presentan entre s. En general, si los objetos cercanos se parecen mucho
entre s, se dice que existe una autocorrelacin espacial positiva; si por el
contrario, los objetos cercanos, por el hecho de estar juntos, difieren mucho
entre s, la autocorrelacin espacial es negativa (por ejemplo, la
delincuencia suele ser menor en las cercanas de las comisaras de polica,
denotando una autocorrelacin espacial negativa entre casos de
delincuencia y presencia policial).
y El futuro de la investigacin de los problemas urbanos y regionales

atraviesa por una relacin funcional existente entre lo que ocurre en un
lugar determinado del espacio en estudio y lo que ocurre en otro, reflejando
la ausencia de independencia en observaciones de conjuntos de datos de
corte transversal o de datos panel. Esta herramienta nos ayuda a medir
fenmenos relacionados con su expresa dependencia espacial.

ANEXO I AR
ANLISIS DE REGRESIN LINEAL
VIVIENDA DE LA ZONA METROPOLITANA DEL VALLE DE MXICO

Regresin
Coeficientes de regresin
Estimar los coeficientes de regresin para el 2 trimestre del 2008 en Vivienda de
Inters Social (VIS).
Variable dependiente = Precios Promedio
Variables explicativas:
Estructurales
Superficie promedio = sup_prom
Absorcin = abs
Areas de juego= area_juego (si = 1, no=0)
Caractersticas de acabados de puertas = id_puertas
1= Tambor de Aglomerado
2 = Tambor de pino
3 = Madera
4 = Aluminio
5 = Tambor de triplay
6 = Tambor de caobilla
7 = Pino
8 = Caobilla
9 = (no clasifica)
10 = Cedro
11 = Maple
12 = Tabln cedro
13 = Tabln ceiba
14 = Tabln de encino
0 = sin dato
Nmero de niveles del desarrollo = niveles

Entorno
Distancia a vialidades principales = Near_dist.
Caractersticas de localizacin del desarrollo en la ZMVM = Cont_ZMV_5;
1 = muy buena localizacin, (Ciudad Central)
2 = Buena localizacin (entorno a primer contorno de la ZMVM)
3 = Regular localizacin (entorno a segundo contorno de la ZMVM)
4 = Mala localizacin (entorno a tercer contorno de la ZMVM)
5 = Muy mala localizacin (entorno al cuarto contorno de la ZMVM)

A R, Tabla a.- Estadsticos de la regresin para 2 trim estre del 2008 en vivienda de inters social VIS.
Resumen
Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin
mltiple 0.828
Coeficiente de
determinacin R^2 0.685
R^2 ajustado 0.680
Error tpico 96180.299
Observaciones 350
ANLISIS DE VARIANZA
Grados de Suma de Promedio de los Valor crtico

F
libertad cuadrados cuadrados de F
Regresin 6 6.90405E+12 1.15068E+12 124.3885698 6.01053E-83

Residuos 343 3.17297E+12 9250649838
Total 349 1.0077E+13
Inferior Superior
Coeficientes Error tpico Estadstico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95%
95.0% 95.0%
Intercepcin 371414.17 25631.57157 14.49049546 1.86739E-37 320999.3254 421829.0175 320999.3254 421829.0175

SUP_PROM 6233.00 376.1053958 16.57248767 9.98465E-46 5493.238747 6972.765322 5493.238747 6972.765322
ABS_PROM 7790.40 2770.120362 2.812297769 0.005201993 2341.841908 13238.96472 2341.841908 13238.96472
NEAR_DIST -16.28 9.404663996 -1.73121368 0.084312862 -34.77955619 2.216590254 -34.77955619 2.216590254
Cont_ZMV_5 -96393.81 6227.447595 -15.4788634 2.3316E-41 -108642.6035 -84145.01773 -108642.6035 -84145.01773
ID_PUERTAS 18091.01 3789.614166 4.773838289 2.68083E-06 10637.19714 25544.81327 10637.19714 25544.81327
AREA_JUEGO 19148.47 15769.50125 1.214272412 0.225479064 -11868.6281 50165.56875 -11868.6281 50165.56875

A R, Tabla b.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2008 en vivienda tipo medio MED.
Resumen
Coeficiente de correlacin mltiple 0.727
Coeficiente de determinacin R^2 0.529
R^2 ajustado 0.523
Observaciones 538
ANLISIS DE VARIANZA
Promedio de
Grados de Suma de Valor crtico
los F
libertad cuadrados de F
cuadrados
Regresin 6 4.12E+13 6.8667E+12 99.30970377 1.7488E-83
Residuos 531 3.6716E+13 6.9144E+10
Total 537 7.7916E+13
Inferior Superior
Coeficientes Error tpico Estadstico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95%
95.0% 95.0%
Intercepcin 708904.8 52388.47 13.53170 4.686659E-36 605990.715 811818.876 605990.715 811818.876
SUP_PROM 11603.1 491.18 23.62293 7.257252E-85 10638.2348 12568.027 10638.2348 12568.027
ABS_PROM 4349.7 5174.98 0.84052 4.009967E-01 -5816.28859 14515.6146 -5816.28859 14515.6146
NEAR_DIST 21.9 51.57 0.42388 6.718278E-01 -79.4528489 123.174671 -79.4528489 123.174671
Cont_ZMV_5 -242574.0 24265.95 -9.99647 1.129245E-21 -290243.008 -194904.924 -290243.008 -194904.924
ID_PUERTAS 15791.6 4453.42 3.54596 4.257675E-04 7043.15503 24540.1257 7043.15503 24540.1257
AREA_JUEGO -81324.0 38650.59 -2.10408 3.584079E-02 -157250.88 -5397.21644 -157250.88 -5397.21644

A R, Tabla c.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2008 en vivienda tipo residencial y residencial
plus RyRP.
Resumen
Coeficiente de
correlacin mltiple 0.810
Coeficiente de
determinacin R^2 0.655
R^2 ajustado 0.648
Observaciones 298
ANLISIS DE VARIANZA
Grados de Suma de Promedio de los Valor crtico de
F
libertad cuadrados cuadrados F
Regresin 6 6.23478E+14 1.03913E+14 92.22163339 2.28338E-64
Residuos 291 3.27891E+14 1.12677E+12
Total 297 9.51369E+14
Superior Inferior Superior
Coeficientes Error tpico Estadstico t Probabilidad Inferior 95%
95% 95.0% 95.0%
Intercepcin 1175814.811 218488.172 5.381594804 1.5211E-07 745797.4267 1605832.2 745797.427 1605832.2
SUP_PROM 17043.95553 760.1323884 22.42235141 2.28788E-65 15547.90136 18540.0097 15547.9014 18540.0097
ABS_PROM 19567.53418 20970.30874 0.933106633 0.35153848 -21705.16831 60840.2367 -21705.1683 60840.2367
NEAR_DIST -524.634753 271.767956 -1.930451113 0.054522451 -1059.514717 10.2452113 -1059.51472 10.2452113
Cont_ZMV_5 -459056.784 130769.1004 -3.51043773 0.000518275 -716429.9224 -201683.645 -716429.922 -201683.645
ID_PUERTAS 12219.94011 21326.43906 0.572994867 0.567090655 -29753.68009 54193.5603 -29753.6801 54193.5603
AREA_JUEGO -55572.6076 161584.8173 -0.343922211 0.731153163 -373595.6837 262450.468 -373595.684 262450.468

A R, Tabla d.- Estadsticos de la regresin para 4 trimestre del 2004 en vivienda de inters social VIS.
Resumen
mltiple 0.809387238
Coeficiente de determinacin
R^2 0.655107701
R^2 ajustado 0.646695694
Observaciones 253
ANLISIS DE VARIANZA
Grados de Suma de Promedio de los Valor crtico
libertad cuadrados cuadrados F de F
Regresin 6 2.5836E+12 4.3059E+11 77.87769074 4.578E-54
Residuos 246 1.3602E+12 5529095751
Total 252 3.9437E+12
Coeficientes Error tpico Estadstico t Probabilidad Inferior 95% 95% 95.0% 95.0%
Intercepcin 286183.12 32770.7125 8.73289273 3.87762E-16 221636.15 350730.086 221636.148 350730.086
Cont_ZMV_5 -67749.01 5502.73124 -12.3118876 1.85386E-27 -78587.49 -56910.5313 -78587.4858 -56910.5313
ABSORCION 609.95 2028.57831 0.30067759 0.763914316 -3385.65 4605.54568 -3385.64958 4605.54568
MTSPROM 4701.05 480.919886 9.77512507 2.80479E-19 3753.8062 5648.29787 3753.8062 5648.29787
AREA_JUEGO -12239.04 13335.0813 -0.91780762 0.359618551 -38504.54 14026.4586 -38504.537 14026.4586
ID_PUERTAS 11405.25 4134.52828 2.75853685 0.00624218 3261.658 19548.8393 3261.65795 19548.8393
NEAR_DIST -6.27 8.44803796 -0.74237628 0.458567643 -22.91134 10.3680898 -22.9113358 10.3680898

A R, Tabla e.- Estadsticos de la regresin para 4 trimestre del 2004 en vivienda medio MED.
Resumen
mltiple 0.84848013
R^2 0.71991852
R^2 ajustado 0.71572778
Observaciones 408
ANLISIS DE VARIANZA

libertad cuadrados cuadrados F F
Regresin 6 6.5318E+13 1.0886E+13 171.7877082 1.609E-107
Residuos 401 2.5412E+13 6.3371E+10
Total 407 9.073E+13

Intercepcin 115715 62328.1136 1.85655352 0.064107893 -6815.19737 238246.154 -6815.19737 238246.154
ABSORCION 25393 4682.77976 5.42263245 1.01685E-07 16187.129 34598.858 16187.129 34598.858
MTSPROM 13695 457.975194 29.9024011 3.8914E-104 12794.2257 14594.8902 12794.2257 14594.8902
AREA_JUEGO 74418 39891.5301 1.86549768 0.062841691 -4005.09805 152840.212 -4005.09805 152840.212
ID_PUERTAS 19958 4737.95276 4.21244654 3.12251E-05 10644.0438 29272.7017 10644.0438 29272.7017
NEAR_DIST -37 45.6839502 -0.81129755 0.417676097 -126.873235 52.7466818 -126.873235 52.7466818
Cont_ZMV_5 -283445 23443.9409 -12.0903396 6.60298E-29 -329533.588 -237356.824 -329533.588 -237356.824

A R, Tabla f.- Estadsticos de la regresin para 4 trimestre del 2004 en vivienda residencial y residencial plus R y
RP.
Resumen
mltiple 0.800395267
R^2 0.640632584
R^2 ajustado 0.5710776
Observaciones 38
ANLISIS DE VARIANZA
Regresin 6 3.33636E+13 5.5606E+12 9.210448316 8.18492E-06
Residuos 31 1.87155E+13 6.0373E+11
Total 37 5.20791E+13
Intercepcin -291787 1377134.789 -0.212 0.834 -3100472.066 2516897.751 -3100472.066 2516897.751
ABSORCION 78595 60524.176 1.299 0.204 -44845.013 202034.729 -44845.013 202034.729
MTSPROM 11644 1719.263 6.773 0.000 8137.385 15150.303 8137.385 15150.303
Cont_ZMV_5 226219 682328.205 0.332 0.742 -1165398.957 1617836.132 -1165398.957 1617836.132
AREA_JUEGO -178408 691068.692 -0.258 0.798 -1587851.839 1231035.929 -1587851.839 1231035.929
ID_PUERTAS 34779 85832.490 0.405 0.688 -140277.296 209835.738 -140277.296 209835.738
NEAR_DIST 501 511.596 0.980 0.335 -541.996 1544.816 -541.996 1544.816

A R, Tabla g.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2007 en vivienda de inters social VIS.
Resumen
mltiple 0.315156926
R^2 0.099323888
R^2 ajustado 0.010732795
Observaciones 68
ANLISIS DE VARIANZA

Regresin 6 6087920681 1014653447 1.121149817 0.36079753
Residuos 61 5.5206E+10 905011472
Total 67 6.1294E+10

Intercepcin 560966 22264.5671 25.1954582 6.07201E-34 516445.217 605486.724 516445.217 605486.724
SUP_PROM 1024 466.168024 2.19703441 0.03182658 92.0266207 1956.34775 92.0266207 1956.34775
ABS_PROM -1256 2016.8749 -0.62298451 0.535616988 -5289.47242 2776.50876 -5289.47242 2776.50876
Cont_ZMV_5 -18430 8312.21348 -2.21725769 0.030341876 -35051.6172 -1809.02127 -35051.6172 -1809.02127
AREA_JUEGO 10581 16871.9767 0.62710888 0.532928141 -23157.0358 44318.1687 -23157.0358 44318.1687
ID_PUERTAS -209 2424.60352 -0.08628714 0.931520773 -5057.50643 4639.08223 -5057.50643 4639.08223
NEAR_DIST 5 22.0019409 0.20750026 0.836310365 -39.430191 48.5610082 -39.430191 48.5610082

A R, Tabla h.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2007 en vivienda media MED.
Resumen
mltiple 0.79089323
R^2 0.62551211
R^2 ajustado 0.61983805
Observaciones 403
ANLISIS DE VARIANZA

Regresin 6 4.5765E+13 7.6275E+12 110.2406775 2.7203E-81
Residuos 396 2.7399E+13 6.9189E+10
Total 402 7.3164E+13

Intercepcin 238650 53836.0653 4.43290205 1.20552E-05 132809.779 344490.23 132809.779 344490.23
SUP_PROM 13686 636.932867 21.4876997 1.89442E-68 12434.0297 14938.4147 12434.0297 14938.4147
ABS_PROM 30225 6044.12329 5.00068066 8.60006E-07 18342.1501 42107.3108 18342.1501 42107.3108
ID_PUERTAS 27147 5957.6399 4.55669021 6.9318E-06 15434.563 38859.6759 15434.563 38859.6759
NEAR_DIST -26 47.9058979 -0.53743308 0.591270364 -119.927894 68.4354653 -119.927894 68.4354653
Cont_ZMV_5 -222781 24907.75 -8.94425644 1.45329E-17 -271749.256 -173813.351 -271749.256 -173813.351
AREA_JUEGO 63523 40304.6267 1.57607591 0.115806816 -15714.6378 142760.94 -15714.6378 142760.94

A R, Tabla i.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2007 en vivienda residencial y residencial plus R y
RP.
Resumen
mltiple 0.7688326
R^2 0.59110357
R^2 ajustado 0.56795849
Observaciones 113
ANLISIS DE VARIANZA

Regresin 6 1.3285E+14 2.2142E+13 25.53905838 1.3857E-18
Residuos 106 9.1902E+13 8.67E+11
Total 112 2.2476E+14

Intercepcin 1070914 322331.78 3.32239745 0.00122543 431860.199 1709968.37 431860.199 1709968.37
SUP_PROM 13709 1209.07402 11.3383738 5.41326E-20 11311.8264 16106.0399 11311.8264 16106.0399
ABS_PROM 103653 43964.1162 2.35766639 0.020225068 16489.5852 190815.853 16489.5852 190815.853
NEAR_DIST 281 331.404944 0.84707567 0.398861414 -376.317451 937.767579 -376.317451 937.767579
AREA_JUEGO 78174 219658.228 0.35589128 0.722629294 -357319.341 513668.237 -357319.341 513668.237
ID_PUERTAS 41119 30772.1093 1.33623697 0.184333287 -19889.8678 102127.528 -19889.8678 102127.528
Cont_ZMV_5 -495040 179226.342 -2.7620941 0.006771315 -850373.665 -139706.377 -850373.665 -139706.377

ANEXO II BASE DE DATOS

Anexo BD tabla 1.- CONCENTRADO DE CARACTERSTICAS DE PROMOCIN VIVIENDA NUEVA 4 TRIMESTRE 2004
Fuente: Estimaciones propias, con base en informacin DeMet S.A. 2009, Subdireccin de Planeacin Urbana, SPU.



ANEXO III CARTOGRFICO

A III, 1.- Mapa de la delimitacin de la ciudad central y contornos metropolitanos.

ciudad central y contornos metropolitanos 2 trimestre del 2004.







A III, 9.- Mapa del rea urbanizada en suelo de conservacin dentro de la ZMVM,
localizacin en la periferia metropolitana 2003.

A III, 10.- Mapa de la ZMVM, t.c.m.a. 1990 - 2000.

A III, 11.- Mapa de la ZMVM, t.c.m.a. 2005 2010

A III, 13.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Vivienda de Inters Social
VIS, 4 trimestre del 2004.

Medio, 4 trimestre del 2004.

A III, 15.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Vivienda Residencial y
Residencial Plus, 4 trimestre del 2004.

A III, 16.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo VIS, 4 trimestre del 2007.

A III, 17.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Medio, 4 trimestre de
2007.

A III, 18.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Residencial y Residencial
Plus, 4 trimestre del 2007.

A III, 19.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo VIS, 4 trimestre del 2008.

A III, 20- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Medio, 4 trimestre del
2008.

A III, 21.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Residencial y Residencial
Plus, 4 trimestre del 2008

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Resumen General.
En este trabajo de investigacin, se aborda el modelo terico conceptual sobre la
HVWLPDFLyQ\FRQIRUPDFLyQGHORVSUHFLRVKHGyQLFRVSDUDODYLYLHQGDQXHYDTXH
se oferta en los desarrollos habitacionales localizados dentro de la Zona
Metropolitana del Valle de Mxico (Z.M.V.M.). El estudio ubic, contabiliz e
integr la base de informacin de ms de 1,100 desarrollos durante los aos 2003
y 2009, estableciendo un seguimiento en la variacin de los precios de la vivienda
segn el estrato econmico al que se dirigi la oferta, la determinacin del precio
por metro cuadrado, la identificacin de caractersticas constructivas tanto de los
desarrollos como de la vivienda individual, la calidad de los acabados y servicios al
interior de la misma, la calidad del entorno urbano, su cercana a los centros y
subcentros urbanos, la ubicacin de los desarrollos habitacionales con relacin a
las vialidades primarias y secundarias, el transporte, las reas verdes, los centros
comerciales, entre otros equipamientos y la georreferenciacin puntual de todos
estos elementos dentro de un sistema de informacin geogrfica para su fcil
procesamiento, lo que permiti una buena estandarizacin de la informacin que
posteriormente fue utilizada para poder correr el modelo de precios hednicos
(Rosen, 1974)
De igual forma, se describen experiencias en otras investigaciones relativas al

estudio de precios en suelo y vivienda bajo esta ltima lnea terica, se aborda la
doble dimensin del modelo; primero, el referente a la composicin de los precios
hednicos y segundo, la incorporacin de los anlisis geoespaciales a partir de los
modelos de interpolacin. La visin terica que conlleva la aproximacin
metodolgica geo-economtrica, es un ejercicio de investigacin recurrente hoy
da dentro de los fenmenos urbanos y regionales (Cano y Chica, 2004).
Se plantea como hiptesis la relacin que existe entre el precio del suelo y la
vivienda como dos grandes componentes indisolubles: La primera que tiene que
ver con las condiciones y caractersticas constructivas que determinan los costos
de produccin y por tanto el volumen de precios directos que intervienen en la

edificacin de los inmuebles. La segunda, que se refieren a las condiciones de

localizacin, que metodolgicamente no se encuentra implcita en la primera
condicin, segn Bover y Velilla (2001), los precios hednicos no consideran
esencialmente factores de localizacin, por lo que se hace necesario aproximar las
variables explicativas de este tipo.
Dentro del desarrollo emprico, se integra la primera gran base de informacin a

utilizarse dentro de la modelacin, tanto economtrica, para la determinacin de
los coeficientes de pesos, como la geoespacial. La eleccin de las variables
LQGHSHQGLHQWH \ H[SOLFDWLYD UHVXOWD Ver un ejercicio arduo pero
metodolgicamente necesario, como recurso previo a la estimacin emprica de la
funcin hednica. Se confront tambin la experiencia en otros trabajos a nivel
internacional, como los elaborados por F. Tranchz (2004), Garca Pozo (2008) y
Bover y Velilla (2001).
Por ltimo, los resultados obtenidos pudieron demostrar que efectivamente existen
ciertas determinantes en la composicin de precios de la vivienda nueva en la
Z.M.V.M. que se encuentran directamente vinculadas con aspectos intangibles o
QR PHGLEOHV FRPR OR VRQ OD FHUFDQtD D FRQGLFLRQHV GH ELHQHVWDU R FDOLGDG GH
vida, como la ubicacin con relacin a los subcentro de urbanos o centro
metropolitano. Tambin se identific en que momentos la cercana a una vialidad
principal mantiene efectos positivos en los precios y en qu momentos no tiene
efectos.

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Precios Hedónicos para La Vivienda Nueva en La Ciudad de México

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Su formacin lo ha orientado a trabajar en investigaciones principalmente en las reas de la

Dentro de sus principales publicaciones en revistas nacionales e internacionales arbitradas se

Sistemas de Informacin Geogrfica Aplicados a Estudios Urbanos. Lincoln Institute of Land

Incendios Forestales y Agropecuarios.- Monitoreo para la prevencin de incendios forestales,

Ordenamiento Ecolgico Territorial, Estado de Oaxaca, UABJO-SEMARNAT (2011)

Violencia urbana, vandalizacin y abandono de la vivienda en conjuntos habitacionales, Ciudad

mismos materiales, pero esta pesadilla dice ser nuestro

nico sueo permitido: un modelo de desarrollo que

En especial a todas mis sobrinas(o)

Definicin del problema 19

Las hiptesis fundamentales: 25

Marco terico 28

El estado del conocimiento global sobre conformacin de precios del suelo y

El modelo de W. Alonso sobre los precios y usos del suelo 37

La visin marxista de la renta del suelo 41

La Intervencin del Estado 43

Racionalidad limitada 46

Teora de la opcin racional 48

El individualismo metodolgico 56

El espacio metURSROLWDQRFRPRHVSDFLRGHODVLQWHUDFFLRQHV 62

La morfolgica y localizacin como factores determinantes 63

La geografa humana, econmica y urbana, el problema de precios del suelo y

Geografa fsica y tcnicas de medicin espacial 72

Las tcnicas de anlisis espacial 74

Precios hednicos 78

Modelo de Rosen como eleccin terica a la estimacin de precios hednicos 80

Condiciones para la aplicacin del modelo de Rosen 91

Reflexiones finales sobre el Marco Terico 95

Dinmica demogrfica de la ZMVM. Antecedentes histricos 99

La importancia de la ocupacin del suelo su oferta y tenencia 113

Tenencia de la tierra 120

La informalidad y formalidad en el mercado del suelo 121

Los factores sobre la mayor capacidad de compra 125

Demanda de la vivienda en la ZMVM, Demografa vs. Vivienda 128

La oferta de la vivienda nueva en la ZMVM 132

El Estado y la promocin de la vivienda 133

Anlisis del Bando II y sus efectos a la estructura urbana 134

Captulo III 144

El levantamiento de la informacin. 144

Integracin de la informacin puntual a las caractersticas de la oferta de la vivienda

Los segmentos de la vivienda y su composicin de precios 154

Consideraciones sobre la variable dependiente 161

Eleccin de las variables independientes 162

Eleccin de las variables y su tratamiento 165

Variable dependiente 166

Variables independientes 167

Variables elegidas las siguientes 168

Construccin del modelo de conformacin de precios en la ZMVM 2003 2008 170

Comprobacin de las hiptesis de investigacin.Error! Marcador no definido. 173

Determinacin de las variables explicativas de los precios de la vivienda nueva en el

Composicin matemtica del modelo de los precios hednicos de la vivienda nueva

Explicacin y hallazgos en los resultados del modelo 185

Algunas conclusiones preliminares 186

Resultados del modelo de precios hednicos ZMVM 190

Datos y hallazgos relevantes para la Z.M.V.M. 204

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