EL TERRENO

Factor pendiente

TIPO PENDIENTE FACTOR AJUSTE

Plano 0% 7% 1
semi inclinado 8% 25% 0.9
Inclinado 26% 40% 0.8
Muy inclinado 41% 50% 0.7
Escarpado 51% 0.58

Factor tamao

TAMAO FACTOR AJUSTE

2 a 4 veces el lote tipo 1
5 a 9 veces el lote tipo 0.9
10 a 19 veces el lote tipo 0.8
20 o ms veces el lote tipo 0.7

Factor frente y forma

FACTOR AJUSTE
ANLISIS DEL TERRENO
COMERCIAL HABITACIONAL
Frente mayor al terreno tipo predominante 1 a 1,5 1 a 1,3
Frente igual al terreno tipo predominante 1 1
Frente menor al terreno tipo predominante 1 a 0,5 1 a 0,7

mts

50
40 3
30
20 2 4 5 6
10 1
15 m 2m 4m 15m 35m 25m
INFLUENCIA

a S f (f=S/a) ar Mi Ma Vum

FONDO FRENTE DEL LOTE FONDO MINIMO DE FONDO MXIMO DE

LOTE FRENTE AREA M VR. UNITARIO MEDIO $(M2)
EQUIVALENTE TIPO DE LA ZONA LA ZONA LA ZONA
Fp
FONDO

1 15 225 15.0 15.0 25.0 50.0 $ 100,000.00 0.77

2 2 350 175.0 15.0 25.0 50.0 $ 100,000.00 0.71
3 4 824 206.0 15.0 25.0 50.0 $ 100,000.00 0.71
4 15 1150 76.7 15.0 25.0 50.0 $ 100,000.00 0.81
5 35 1250 35.7 15.0 25.0 50.0 $ 100,000.00 1
6 25 750 30.0 15.0 25.0 50.0 $ 100,000.00 1
7 5 750 150.0 15.0 25.0 50.0 $ 100,000.00 0.71
 8 15 450 30.0 15.0 25.0 50.0 $ 100,000.00 1

CALCULO DE "Fp"

Cuando el fondo equivalente es menor que el fondo mnimo de la zona entonces Fp = (f/Mi)1/2

Cuando el fondo equivalente es mayor que el fondo mnimo y menor que el fondo mximo entonces Fp = 1

Cuando el fondo equivalente es mayor que el fondo mximo y menor a 2 veces el fondo mximo entonces Fp = (Ma/f)1/2

Cuando el fondo equivalente es mayor a 2 veces el fondo mximo de la zona, entonces Fp=(Ma/2Ma)1/2

CALCULO DE "t"

Cuando el frente del predio es < a la mitad del frente del lote tipo t=0,89

Cuando el frente del predio es (= o > ) a la mitad del frente del lote tipo y (< o =) al doble del frente del lote tipo t=(a/ar)1/4

Cuando el frente del predio es > a dos veces el frente del lote tipo t=1,19
TOR AJUSTE
BITACIONAL INDUSTRIAL
1 a 1,3 1 a 1,2
1 1
1 a 0,7 1 a 0,8

7 8
5m 15m
INFLUENCIA

Vup
(Vup= Vum*Fp*t)

VR. M2 PREDIO AVALUADO

t
FRENTE

1 $ 77,460
0.89 $ 62,933
0.89 $ 62,933
1 $ 81,000
1.19 $ 119,000
1.14 $ 113,622
0.89 $ 62,933
1 $ 100,000
Vr. Metro cuadrado
$ 1,000,000.00 ENCUESTADO1
$ 900,000.00 ENCUESTADO2
$ 800,000.00 ENCUESTADO2
$ 700,000.00 ENCUESTADO3
$ 600,000.00 ENCUESTADO4
$ 500,000.00 ENCUESTADO5
$ 750,000.00 Media aritmtica
187082.869338697 Desviacin estndar
24.9443825785 Coeficiente de variacin
0.2672612419 Coeficiente de asimetra

REVISAR OK REVISAR OK OK

$ 937,082.87
$ 562,917.13
 EDIFICACIONEN
BODEGAS TIPO
EDIFICIOS TIPO

CASAS 1 PISO
BODEGAS CON

DEPOSITOS
ACABADOS

MATERIAL

ADOBE
HOTEL

1000 1000 600 550 160

1000 1000 600 550 160
1000 1000 650 600 160
1100 1100 600 500 150
1000 1000 600 550 170
1000 1000 650 500 170
$ 1,016.67 $ 1,016.67 $ 616.67 $ 541.67 $ 161.67
40.82482905 40.824829046 25.819888975 37.638632635 7.5277265271
4.0 4.0 4.2 6.9 4.7
-2.04124145 -2.0412414523 0.6454972244 1.1070186069 1.5498260497

OK OK OK OK OK
 ENRRAMADAS

PISCINAS M 3
GALPONES
CASETAS

GARITAS
250 250 250 180 450
250 250 250 180 450
250 250 250 150 450
280 250 270 150 400
300 250 280 160 400
300 270 250 150 420
$ 271.67 $ 253.33 $ 258.33 $ 161.67 $ 428.33
24.832774043 8.1649658093 13.291601358 14.719601444 24.832774043
9.1 3.2 5.1 9.1 5.8
-0.3355780276 0.4082482905 -0.8777472595 0.7925939239 1.1409652939

REVISAR OK OK REVISAR OK
 LOCALES Y
OFICINAS

900
900
900
800
800
750
$ 841.67
66.458006791
7.9
0.6269623282

REVISAR
 SITUACIN DEL INMUEBLE 30-JUL-2009

TRANSCURR
COSTOS DE

N A NUEVO
REPOSICI

% DE VIDA
TCNICA

(JUL-30-
2009)
EDAD
REA

VIDA
DISTRIBUCIONE

IDO
UD
S

BODEGA 320 M2 55 75 $ 450,000.00 73%

LOCAL COMERCIAL 956.25 M 2
55 75 $ 800,000.00 73%
MEZZANINE 87 M 2
55 75 $ 800,000.00 73%
Z.DESCARGUE Y PARQ. CUBIERTO 176.75 M 2
55 75 $ 450,000.00 73%
AREA LIBRE 120 M 2

AREA TOTAL 1660 M2

Cn VR TOTAL CONSTRUCCIONES

REA VR/M2 FACTOR IREGULARI

T VR TERRENO 1550.5 M 2
$ 1,400,000.00 0.85

FORMULA APLICADA

A = (Cn - D) + T

En donde

A = Avalo
Cn = Costo nuevo
D = Depreciacin
T = Valor del terreno

SITUACIN DEL INMUEBLE 13-FEB-2011

N A NUEVO

JULIO 2009

VARIACIN
REPOSICI

30ENERO
COSTOS

(JUL-30-

IPC 30
2009)

% DE
2011
IPC
DE

IPC

DISTRIBUCIONES

BODEGA $ 450,000.00 102.2 106.19 3.88%

LOCAL COMERCIAL $ 800,000.00 102.2 106.19 3.88%
 MEZZANINE $ 800,000.00 102.2 106.19 3.88%
Z.DESCARGUE Y PARQ. CUBIERTO $ 450,000.00 102.2 106.19 3.88%

FITO Y CORVINI

TRANSCURR
COSTOS DE

N A NUEVO
REPOSICI

% DE VIDA
TCNICA

(FEB-13-
2011)
EDAD
REA

VIDA

IDO
UD
DISTRIBUCIONES

BODEGA 320 M2 56 75 $ 467,477.01 75%

LOCAL COMERCIAL 956.25 M 2
56 75 $ 831,070.24 75%
MEZZANINE 87 M 2
56 75 $ 831,070.24 75%
Z.DESCARGUE Y PARQ. CUBIERTO 176.75 M 2
56 75 $ 467,477.01 75%
AREA TOTAL CONSTRUIDA 1540 M 2

VR TOTAL CONSTRUCCIONES

REA VR/M2 FACTOR IREGULARIDAD

VR TERRENO AJUSTADO IPC 1550.5 M2 $ 1,454,372.92 0.85

EL VALOR COMERCIAL MS PROBABLE DEL INMUEBLE A 13 DE FEBRERO DE 2011

DE
sin aplicar factor de comercializacin

POTENCIAL DE DESARROLLO
El proyecto consiste en aprovechar el mejor uso permitido del terreno, realizando un edificio comercial con locales y bodegas en los primero
indice maximo de construccin.

CESIONES

AFECTACION CALLE 63 10 X 52 m = 520.0 m2 AJUSTE EN PLANOS (autoc

AFECTACION CARRERA 7 3 X 13.4 m = 40.2 m2 AJUSTE EN PLANOS (autoc
AISLAMIENTO POSTERIOR 9 X 9 m = 81.0 m2 AJUSTE EN PLANOS (autoc
AF REA TOTAL CESIONES Y OTRA

AT AREA TOTAL 1550.48 m2

IO INDICE DE OCUPACIN 0.8 X 1550 m 2
= 1240.384 m2
IC INDICE DE CONSTRUCCIN 4.2 X 1240 m2 = 6512.016 m2

DESARROLLO DEL PROYECTO

AU REA UTIL EN PRIMERA PLANTA ( AT - AF)= 912 m2

 No PISOS 7 X 912 m2 = 6384 m2
No PISOS (Residuo rea) 1 X 128 m2 = 128.016 m2
TOTAL PISOS PROYECTO 8
No. SOTANOS 2 1200 m2 NA
AP AREA POTENCIAL A CONSTRUIR = 6512 m2
% APROVECHAMIENTO INDICE DE CONSTRUCCIN = 100%

REAS COMUNES (AP * 13% APROX.) 852 m2

ESTUDIO DE MERCADO
TIPO DE CONSTRUCCIN DATO
LOCALES 700 m2
OFERTA
BODEGAS 450 m2 OFERTA
OFICINAS (41 UDS X 110 M2) 4510 m2 OFERTA
PARQUEADEROS (48 UDS X 25 M2) 48 m2 OFERTA
VALOR POTENCIAL DEL PROYECTO

VALOR TERRENO POR EL METODO RESIDUAL

VC= TERRENO CONSTRUCCIONES MEJORAS
CD CI
12.0% 51% 22%
VC= $ 2,223,600,000.00 $ 13,526,900,000.00 $

VALOR METRO CUADRADO TERRENO METODO RESIDUAL

FACTOR DE COMERCIALIZACIN
VR/MERCADO
FC = = FACTOR DE COMERCIALIZACIN
VR/REPRODUCCIN

$ 1,434,136.00
FC =
$ 1,236,216.00
= 1.16

PRESENTACIN AVALUO
Nota:( valores truncados p

1 VALOR TERRENO 1550.5 m2 a razn de $ 1,236,216.00

Bodega 320.0 m2 a razn de $ 160,671.00

Local 956.3 m 2
a razn de $ 285,638.00
Mezzanine 87.0 m2 a razn de $ 285,638.00
Z. de descargue y parq. cubiertos 176.8 m2 a razn de $ 160,671.00
2 GRAN TOTAL VALOR CONSTRUCCIONES
3 FACTOR DE COMERCIALIZACIN 1550.5 m2 x 0.16 $ 1,236,216.00

TOTAL AVALUO COMERCIAL

RENTA MENSUAL
EL ESTUDIO DE MERCADO ARROJA UN PORCENTAJE PARA LOCALES Y OFICINA DE 0.8% EN PROMED
DETALLE TIPO FACTOR VR. METRO CUADRADO
VALOR DE RENTA MENSUAL BODEGA 0.8% $ 1,594,807.00
VALOR DE RENTA MENSUAL LOCAL 0.8% $ 1,719,774.00

VALOR DE RENTA MENSUAL OFICINA ZONA 0.8% $ 3,400,000.00

RICARDO GUERRERO PINZN

ESPECILIDAD INGENIERO MILITAR
TOPOGRAFO
VALUADOR DE BIENES INMUEBLES
 CONSERVAC

DEPRECIACI

VR/TOTAL
UNITARIO
IN

VR/
N
1,5 (BUENO) 63.15 $ 165,825.00 $ 53,064,000.00
1,5 (BUENO) 63.15 $ 294,800.00 $ 281,902,500.00
1,5 (BUENO) 63.15 $ 294,800.00 $ 25,647,600.00
1,5 (BUENO) 63.15 $ 165,825.00 $ 29,309,568.75

$ 389,923,668.75

FACTOR IREGULARIDAD VR/AJUSTADO VR/TOTAL

0.85 $ 1,190,000.00 $ 1,845,071,200.00

VR/COMERCIAL MAS PROBABLE DEL

INMUEBLE A JULIO 30-2009 ES

$ 2,234,994,868.75
PRESENTE
AJUSTADO
VALOR

$ 467,477.01
$ 831,070.24
 $ 831,070.24
$ 467,477.01
CONSERVAC

DEPRECIACI

VR/TOTAL
UNITARIO
IN

VR/
N
1,5 (BUENO) 65.63 $ 160,671.85 $ 51,414,991.51
1,5 (BUENO) 65.63 $ 285,638.84 $ 273,142,142.39
1,5 (BUENO) 65.63 $ 285,638.84 $ 24,850,579.23
1,5 (BUENO) 65.63 $ 160,671.85 $ 28,398,749.22

$ 377,806,462.34

FACTOR IREGULARIDAD VR/AJUSTADO VR/TOTAL

0.85 $ 1,236,216.00 $ 1,916,728,183.68

DE FEBRERO DE 2011 ES
$ 2,294,534,646.02

on locales y bodegas en los primeros niveles y oficinas de clase alta en los siguientes niveles hasta copar el
o de construccin.

AJUSTE EN PLANOS (autocad) 517.1 m2

AJUSTE EN PLANOS (autocad) 40.3 m2
AJUSTE EN PLANOS (autocad) 81.0 m2
638.45 m2
 VR/ ADOPTADO UND
$ 3,325,000.00 M2
$ 1,930,000.00 M2
$ 3,400,000.00 M2
$ 9,000,000.00 UND
DUAL
MEJORAS
- $
$ 1,434,136.00 m2
CTOR DE COMERCIALIZACIN
1.16
Nota:( valores truncados para excluir decimales)
$ 1,236,216.00 m2
$ 160,671.00 m2
$ 285,638.00 m 2
$ 285,638.00 m2
$ 160,671.00 m2
TIPO VALOR POR VENTAS
LOCAL $ 2,327,500,000.00
BODEGA $ 868,500,000.00
OFICINA $ 15,334,000,000.00
PARQUEADEROS $ 432,000,000.00
$ 18,530,000,000.00
U
15%
2,779,500,000.00
RELACIN 1 A 0.16
$ 1,916,728,183.68
$ 51,414,720.00
$ 273,141,337.00
$ 24,850,506.00
$ 28,398,599.00
$ 377,805,162.00
 $ 1,236,216.00 m2 $ 306,676,509.39

m2 $ 3,356,821,479.41

CINA DE 0.8% EN PROMEDIO

VR. METRO CUADRADO VALOR POR METRO CUADRADO ESTIMADO
1,594,807.00 $ 12,758.46
1,719,774.00 $ 13,758.19

3,400,000.00 $ 27,200.00

UERRERO PINZN
INGENIERO MILITAR
POGRAFO
E BIENES INMUEBLES
 INCIDENCIA DE LOS COSTOS
DISTRIBUCIN UNIFAMILIAR

STOS TOTALES DE LA CONSTRUCCIN

INCIDENCIA EN

TOTAL SOBRE
EL VALOR DE
TOTAL EN EL
INCIDENCIA

INCIDENCIA
PROYECTO

COMUNES
PRIVADO

VENTAS
COMUN

BIENES
ITEM ACTIVIDAD Pop Mb M
1 Preliminares 1.50% 70% 30% 1.05% 1.0% 1.2% 0.8%

Costos directos ( Materiales,mano

2 Desagues 0.30% 90% 10% 0.27% 1.0% 1.5% 1.3%

de obra, herramientas y equipo)

3 Manposteria 2.60% 50% 50% 1.30% 9.0% 6.5% 11.7%
4 Paete 2.90% 30% 70% 0.87% 5.0% 4.1% 5.2%
5 Estructura en concreto y cimentacin 30.10% 100% 0% 30.10% 39.8% 31.0% 21.0%
6 Cubiertas 1.10% 100% 0% 1.10% 3.5% 1.1% 5.0%
7 Cielo raso 3.70% 15% 85% 0.56% 0.0% 0.7% 1.9%
8 Pisos Bases y acabados 6.70% 15% 85% 1.01% 2.4% 7.1% 6.3%
9 Enchapados y accesorios 2.80% 5% 95% 0.14% 0.7% 2.1% 2.4%
10 Inst. hidrulica y sanitaria 5.20% 60% 40% 3.12% 6.6% 5.2% 5.8%
11 Inst. elctrica, telefonica y TV 8.60% 40% 60% 3.44% 6.4% 5.0% 4.2%
12 Aparatos sanitarios y griferia 1.40% 5% 95% 0.07% 45% 1.3% 2.2% 2.9%
13 Carpintera en madera 3.20% 5% 95% 0.16% 1.2% 6.0% 5.5%
14 Carpintera metlica 2.00% 90% 10% 1.80% 4.2% 4.5% 2.9%
15 Equipos especiales y de cocina 12.90% 50% 50% 6.45% 1.5% 5.3% 4.9%
16 Cerrajera 0.30% 5% 95% 0.02% 0.5% 0.5% 0.5%
17 Vidrios, espejos 1.00% 90% 10% 0.90% 0.2% 0.8% 1.1%
18 Pintura general muros, cielos 4.90% 30% 70% 1.47% 5.5% 4.1% 4.1%
19 Varios, remates,aseo 1.90% 60% 40% 1.14% 1.0% 1.0% 2.4%
20 Herramientas y equipos 0.90% 60% 40% 0.54% 2.5% 2.6% 1.8%
21 Administracin de obra 6.00% 60% 40% 3.60% 6.7% 7.5% 8.3%
Totales 100.00% 100.0% 100.0% 100.0%
1 Planos arquitectonicos y urbanisticos

Costos indirectos
2 Honorarios de construccin
3 Honorarios de interventoria
4 Estudio de suelos
5 Calculos estructurales Se puede tomar como factor de COSTO DE LA CONSTRUC
6 Planos hidraulicos y sanitarios costos el 1,2 y multiplicarlo por los 10% INDIRECTOS+COSTOS ADMINI
7 Planos elctricos
costos Directos F
8 Estudios de mercado y factibilidad
9 CONEXIN DE SERVICIO PUBLICOS
10 IMPUESTOS SEGUROS Y GARANTIAS
11 IMPREVISTOS
Gerente

administrativos o
mandos altos
Equipo tcnico Como normalmente este costo

generales
Secretarias y auxiliares asciende al 2,5% del valor de

Costos
Arriendo oficinas ventas y el valor de ventas es 2.5%
gastos menores normalmente el doble de los costos
Costos legales generales (inscripcin en la alc Los costos administrativos y de v
Contabilidad
directos, entonces podriamos inferir ventas, osea un 14
Asesoria fiscal un 5% sobre los costos directos.
 ventas y el valor de ventas es

genera
administra
Cost
2.5%

COSTOS T
normalmente el doble de los costos Los costos administrativos y de v
directos, entonces podriamos inferir ventas, osea un 14
un 5% sobre los costos directos.
Asesoria tributaria
Comisin de ventas

Cost

vent
3% Urbano, 4% a 5% rural sobre el

os

as
Publicidad 3%
Notaria y legales de venta valor de ventas
Financieros

fnancier
Costos
Estos siendo concecuentes con l

os
CF=%Monto x interes x plazo 10%
podria manejar como el 10% de
directos, por ser estos por lo
TOTAL CONSTRUCCIN 71%
LOTE URBANIZADO 14%
UTILIDAD 15%
TOTAL PROYECTO 100%
LOS COSTOS
FAMILIAR MULTIFAMILIAR COMERCIAL

Ma Pop Mb M Ma A Oficina Bodega

0.9% 0.3% 0.4% 0.1% 0.7% 1.1%
1.7% 0.4% 0.6% 0.2% 0.3% 1.8%
6.2% 3.8% 3.6% 5.2% 1.6% 5.4%
8.1% 4.3% 4.9% 2.8% 1.4% 1.2%
24.6% 29.3% 32.9% 31.2% 28.0% 36.0%
1.2% 2.4% 0.6% 0.8% 0.9% 4.9%
1.2% 0.5% 0.1% 0.1% 5.8% 3.2%
10.5% 8.5% 7.3% 7.6% 6.8% 13.9%
2.0% 2.2% 2.0% 2.4% 7.8% 1.1%
3.9% 8.4% 3.6% 3.6% 3.2% 3.4%
3.1% 6.6% 3.5% 3.9% 4.2% 3.6%
2.6% 1.0% 1.6% 2.5% 0.4% 0.7%
6.3% 4.4% 4.0% 8.3% 0.5% 0.2%
5.7% 4.3% 3.2% 4.0% 7.0% 3.6%
5.1% 7.7% 12.8% 13.2% 21.2% 7.3%
0.3% 0.5% 0.5% 0.2% 0.1% 0.2%
1.0% 0.2% 0.9% 0.2% 0.3% 0.3%
5.5% 4.5% 4.8% 3.0% 1.0% 1.6%
3.1% 1.7% 1.0% 0.6% 1.5% 0.8%
1.7% 3.0% 4.3% 3.4% 2.5% 4.8%
5.3% 6.0% 7.4% 6.7% 4.8% 4.9%
100.0% 0.0% 100.0% 100.0% 100.0% 0.0% 100.0% 100.0%

STO DE LA CONSTRUCCIN = COSTOS DIRECTOS + COSTOS

TOS+COSTOS ADMINISTRATIVOS+COSTOS DE VENTAS+COSTOS
FINANCIEROS

administrativos y de ventas se pueden estimar el un 7% o 8% de las

ventas, osea un 14% al 16% de los costos directos
do concecuentes con lo que veniamos advirtiendo anteriormente se
nejar como el 10% de los valores de ventas o el 20% de los costos
os, por ser estos por lo general el 50% de los valores de ventas.
Inversin en costos directos por metro cuadrado segun estratos

Porcentaje AO 2011 AO 2012 AO 2013 AO 2014 AO 2015 AO 2016

Estrato salario
mnimo $ 535,600.00
1 Obrero 0.75 $ 401,700.00
2 Bajo 1 $ 535,600.00
3 Medio 1.25 $ 669,500.00
4 Medio Alto 1.5 $ 803,400.00
5 Alto 1.75 $ 937,300.00
6 Alto-Alto 2 $ 1,071,200.00
AO 2017 tamao

hasta 60m2
desde 60 a 80 m2
de 80 a 100 m2
desde 100 a 150m2
150 m2 en adelante
150 m2 en adelante
EL TERRENO

Pendiente Factor
0% 7% 1
8% 25% 0.9
26% 40% 0.8
41% 50% 0.7
51% 0.58

TAMAO FACTOR
2a 4 veces el lote tipo 1
5a 9 veces el lote tipo 0.9
10 a 19 veces el lote tipo 0.8
20 veces o ms 0.7
Pendiente Factor
0% 7% 1
8% 25% 0.9
26% 40% 0.8
41% 50% 0.7
51% 0.58