El derecho de servidumbres, an cuando no es un derecho aparte, por la importancia de este

derecho real, bien podra haber considerado como captulo aparte, con este derecho se
estudia, el tipo de servidumbre, como la de paso, la servidumbre de medianera, la
servidumbre de acueducto o paso de agua, la servidumbre de luces y vistas, as como los
derechos y obligaciones de la finca dominante y las obligaciones de la sirviente.

Concepto de servidumbre: Servidumbre de

paso aguas acueducto luces y vistas-
medianera
El concepto de servidumbre, desde un punto de vista legal se define como: La servidumbre es
un gravamen impuesto sobre un inmueble (predio o finca sirviente) en beneficio de otro
(predio o finca dominante) perteneciente a distinto dueo.

La jurisprudencia manifiesta que el ttulo de servidumbre es cualquier acto jurdico oneroso o

gratuito, inter vivos o mortis causa en virtud del cual se establece esta limitacin al derecho de
propiedad realizado por el titular del predio sirviente.

El espritu de las servidumbres no es otro que el permitir una racional explotacin y utilizacin
de los predios o fincas.

Nada ganara un propietario con tener una finca si no tiene forma de llegar hasta ella porque se
le interponen otros predios. Por ello, la existencia de la servidumbre de trnsito o paso.

Tampoco nada ganara con tener una finca si carece de aguas y no hay forma de transportarlas
porque se opone el dueo de la otra finca. Por ello tambin la existencia en el uso civil de la
servidumbre de acueducto. En ambos casos esas fincas si no se permitiera un uso adecuado y
protegido por el derecho real de servidumbre, y no tendran valor alguno, y si este fundamento
era lgico en la poca de los romanos y en la expedicin del Cdigo civil, con mayor razn lo es
ahora que la propiedad inmueble presenta un inters para toda la comunidad.

Caracteres de las servidumbres:

Es un derecho que limita el dominio o propiedad
Est siempre encadenado a la propiedad.
Exige la concurrencia de dos predios, dominante y sirviente.
Es un derecho sobre un bien ajeno
Puede consistir en permitir que se haga algo o en exigir que no se haga.
Es necesario que exista una utilidad.

Servidumbre de Aguas
El artculo.552 del Cdigo Civil seala que los predios inferiores estn sujetos a recibir las aguas
que naturalmente, y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, as como la
piedra o tierra que arrastran en su curso. No pudiendo el dueo del predio inferior realizar
obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior realizar obras que la agraven.

Seala el artculo.586 del CC que el propietario de un edificio est obligado a construir sus
tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la
calle o sitio pblico, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el
propietario est obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio
contiguo.

Servidumbre de acueducto continua y

aparente
Consiste en que cuando el que quiera servirse del agua de que pueda disponer para una finca
suya tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios con obligacin de indemnizar a
sus dueos y a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.Para
poder establecer esta servidumbre se requieren tres requisitos:

1. Que el dueo del posible predio dominante demuestre que puede disponer del agua y
que sta es suficiente para el uso al que la destina.
2. Que el paso del acueducto sea el ms conveniente y menos oneroso para tercero.
3. Que se indemnice con carcter previo a la construccin del acueducto a los dueos de
los predios sirvientes (o al nico) por el perjuicio sufrido. Tambin habrn de abonarse las
obras de construccin y conservacin del acueducto en buenas condiciones higinicas y de
servicio.
La nica limitacin de esta servidumbre, es que no puede imponerse por objeto de inters
privado sobre edificios, ni sus patios o dependencias, ni sobre jardines o huertas ya existentes,
pues entiende el legislador que esto sera un sacrificio excesivo para el dueo del predio
sirviente.

La servidumbre de acueducto, se regula en el Cdigo civil en los artculos 557 a 561 en relacin
con las disposiciones del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley de Aguas y Real DERECHO DE SERVIDUMBRE DE AGUAS el Real
Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, atribuye a los organismos de cuenca la facultad de
imponer la servidumbre forzosa de acueducto con arreglo a lo dispuesto en el Cdigo civil y en
el Reglamento de esta Ley, y el artculo.18.2 del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el
que se aprueba el Reglamento del Dominio Pblico Hidrulico, determina que se regir por lo
dispuesto para la servidumbre de acueducto en la Ley de Aguas, en este Reglamento, y
subsidiariamente en el Cdigo civil.

Servidumbre de desage
En materia de desage seala el artculo 587 CC, respecto de la llamada servidumbre
de tejados, que el dueo de la finca que sufra dicha servidumbre podr edificar recibiendo las
aguas sobre su propio tejado o dndoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres
locales y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.

Establece el art.588 del Cdigo Civil, que cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado
entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en l se
recojan, podr exigirse el establecimiento de la servidumbre de desage, dando paso a las
aguas por el punto de los predios contiguos en que sea ms fcil la salida y establecindose el
conducto de desage en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente previa la
indemnizacin que corresponda.

Este caso est pensado para corrientes naturales y permanentes de agua, a los fines de dar
respuesta a los problemas que genera el agua de lluvias en un terreno urbano y as, aplicando
esta Jurisprudencia, en conclusin, la cuestin del desage de aguas de lluvia en terreno
urbano no puede solventarse en general mediante el establecimiento de servidumbres
respecto de los predios lindantes a nivel descendente, por el artculo.552 CC solo aplicable a
fincas rusticas.

El art.589 a 592 CC, son en realidad limitaciones normales del dominio. Establecen distancias
mnimas que hay que guardar en ciertas construcciones o plantaciones por motivos de
vecindad o inters militar.

El art.589 impide edificar o plantar cerca de plazas fuertes y fortalezas (hoy habr que entender
cuarteles, aunque la norma ha de ser objeto de interpretacin restrictiva) sin sujetarse a las
leyes, ordenanzas y reglamentos especiales.

Se prohbe que se construya cerca de pared ajena o medianera, pozos, cloacas, acueductos,
hornos, fraguas, chimeneas, estables, depsitos de materias corrosivas, artefactos que se
muevan por el vapor, o fbricas que por s mismas o por sus productos sean peligrosas o
nocivas, sin guardas las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar
las obras de resguardo necesarias, con sujecin en el modo, a las condiciones que los mismos
reglamentos prescribe.

Servidumbre de luces y vistas

La servidumbre de luces y vistas debe ser calificada como continua, pues su uso puede ser
incesante, y aparente, pues est continuamente a la vista por signos exteriores que revelan su
existencia, tal como las define el artculo.532 CC. Ello implica que para adquirir dicha
servidumbre es preciso, como seala el artculo.537 CC, la existencia de ttulo o la prescripcin
de veinte aos.
La servidumbre de luces y vistas tiene la condicin de continua y aparente, al ser o poder ser su
uso incesante sin la intervencin de ningn hecho del hombre y anunciarse y estar
continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de la
misma.

La nica va de adquisicin de dicha posesin sera la de la prescripcin de 20 aos. Ahora

bien, para poder determinar si es posible la adquisicin por prescripcin, habra que acudir a
la consideracin como negativa o positiva de la citada servidumbre de luces y vistas que
representara los huecos abiertos.

Ha de tenerse en cuenta que la posibilidad de apertura de huecos en pared propia constituye

una mera tolerancia no susceptible de proteccin posesoria y que, a tenor de lo dispuesto en el
artculo.581 CC, dicha situacin puede cesar a voluntad del propietario de la finca contigua que
levante pared en suelo propio, aunque obstaculice la ventana abierta por el vecino en su pared.

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Servidumbre de medianera
Aunque el Cdigo Civil regule la medianera en el artculo.571 CC dentro del Ttulo dedicado a
las servidumbres y as lo denomine en la seccin cuarta, la doctrina mayoritaria no est
satisfecha con la ubicacin de esta materia dentro de las servidumbres legales y considera que
la naturaleza de la medianera se corresponde de manera ms adecuada con una comunidad
de bienes.

La Jurisprudencia ms moderna ha venido a configurar la medianera como una forma especial

de comunidad de disfrute y utilizacin de un muro o pared, rechazando su conceptuacin
como propiedad privativa de los dueos de los predios colindantes sobre la mitad de aqullos,
es decir, sobre una lnea ideal constituida por el eje de su grueso, siendo, pues, la titularidad
jurdica sobre los elementos comunes de separacin de carcter pro indiviso en toda su
extensin y espesor I (pared, seto, valla, zanja, muro) que pertenece a ambos propietarios.

En la prctica el problema con las servidumbres de medianeria se plantea frecuentemente

porque haya duda acerca de si una pared o muro concreto es medianero o propiedad exclusiva
de una sola de las fincas.

Existe una presuncin iuris tamtum que la medianera (es decir la propiedad compartida) existe
en el caso de paredes divisorias de edificios contiguos (naturalmente solo hasta el punto de
mxima elevacin comn), en las paredes o muros divisorios de jardines o corrales, o en los
setos, cercas o vallas de las fincas rsticas; sistema que el artculo 574.I CC aplica tambin a las
zanjas o acequias abiertas entre fincas contiguas. Dicha presuncin de medianera puede ser
destruida mediante la exhibicin del ttulo que acredite como propiedad de uno slo el
elemento o por la presencia de un signo exterior indicativo de propiedad privativa de uno.

Cuando hay medianera la propiedad compartida supone derechos y obligaciones para

los medianeros.

Obligaciones de los medianeros en las servidumbres

Cada medianero est obligado a su mantenimiento y reparacin, en proporcin al derecho de
cada uno.

Segn el art.576 CC, si un propietario de un edificio apoyado en pared medianera (que no

puede renunciar al mantenimiento) quiere derribar el edificio, podr hacerlo (renunciando
entonces a la medianera), siempre que abono los daos que el derribo pueda ocasionar a la
pared medianera (por aquella vez solamente).

Los medianeros no pueden abrir en la pared medianera venta ni hueco alguno si no hay
consentimiento de los otros, aunque si lo hacen y no hay reaccin al respecto se puede adquirir
una autntica servidumbre por usucapin, que por ser en pared medianera es positiva segn la
jurisprudencia.

Cada propietario puede alzar la pared medianera, siempre que corra con los gastos e
indemnice los perjuicios que se causen con la obra incluso los temporales. Tambin puede
levantar ms la pared, hacerla ms gruesa o profundizar ms en sus cimientos (o las tres cosas
a la vez) siempre que lo haga a su costa, abone los gastos extras de conservacin en lo alzado o
profundizado, e indemnice a los dems por los mayores gastos que hayan de incurrir en la
conservacin general de toda la pared por su mayor altura o profundidad.

Derechos de los medianeros

Cada propietario puede usar de l en proporcin a la cuota que tenga en la comunidad,
pudiendo, como comunero, edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo
vigas hasta la mitad del espesor de la pared, sin estorbar o impedir el uso comn a los dems.
En cuanto a los rboles o arbustos que forman un seto vivo medianero, dichos rboles se
consideran por su situacin medianeros, cualquiera de los medianeros tiene derecho a exigir
su derribo cuando sus ramos o races invadan el propio terreno, salvo que los rboles sirvan
tambin como mojones que delimitan la propiedad, en cuyo caso no podrn arrancarse
individualmente sino de comn acuerdo entre los colindantes.

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Servidumbre de paso
La servidumbre de paso es de naturaleza discontinua y por ello, conforme al artculo.532
CC, slo puede adquirirse en virtud de ttulo, cuya falta slo puede suplirse por la escritura
de reconocimiento del dueo del predio sirviente o por una sentencia firme, admitindose
excepcionalmente la adquisicin por prescripcin inmemorial si los hechos origen de la
servidumbre discontinua ocurrieron antes de la promulgacin del Cdigo Civil.

Precepta el artculo.564 CC que el propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras
ajenas y sin salida a camino pblico, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas,
previa la correspondiente indemnizacin.

Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las
necesidades del predio dominante estableciendo una va permanente.

La indemnizacin consistir en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los

perjuicios que se causen en el predio sirviente.

Es una servidumbre que se da tambin en edificios urbanos, por la falta absoluta y fsica de
salida a camino pblico, pero ha de ser real, es decir, no inducida o provocada por el
propietario de la finca enclavada, colocando un obstculo o vendiendo a propsito una parte
de la finca con salida al camino para lograr la servidumbre por otro lado.

La indemnizacin en las servidumbres de paso, ser la pactada por las partes, pero si estas no
dicen nada y la servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para
todas las necesidades del predio dominante, estableciendo una va permanente, la
indemnizacin consistir en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios
que se causen en el predio sirviente. Sin embargo, cuando no hay va permanente, limitndose
el paso a lo necesario para el cultivo de la finca dominante y para la extraccin de sus cosechas,
o cualquier otro uso rstico o urbano, la indemnizacin consistir en el abono del perjuicio que
ocasiones este gravamen.

La servidumbre de paso ha de concederse por el punto que sea menos perjudicial para el
predio sirviente, y, en cuando sea conciliable con el menor perjuicio, por donde haya menos
distancia entre el predio dominante y el camino pblico.

La anchura de la servidumbre ser slo la que baste a las necesidades del predio dominante,
aunque por hiptesis puede absorber o invadir casi todo el predio sirviente.
Pese a que la regla general es la indemnizacin al dueo del predio sirviente, dicha
indemnizacin no procede (salvo pacto en contrario) cuando tras adquirirse una finca por
venta, permuta o particin, dicha finca queda enclavada entre otras del vendedor, permutante
o copartcipe. La jurisprudencia ha asimilado a los supuestos contemplados en el artculo 567
CC los de transaccin, donacin y segregacin de fincas.

La servidumbre de paso segn la Jurisprudencia:

1) Que quien lo solicite sea propietario de una finca o inmueble. Por tanto, y sin mayores
comentarios a este presupuesto, no limitado exclusivamente al propietario, sino tambin al
titular de un derecho real, la actora, en este supuesto, estara plenamente legitimada para el
ejercicio de la accin.

2) Que se solicite de los propietarios de las heredades vecinas; es preciso la convocatoria al

litigio de todos los propietarios de las fincas vecinas, que pudieran verse gravados por la
servidumbre a establecer, como precis abundante Jurisprudencia del Tribunal Supremo
(Sentencias de 26 de febrero de 1.927, entre otras muchas).

3) Que la finca o heredad se encuentre enclavada entre otras ajenas, sin salida a camino
pblico como hecho presente, por los medios normales o habituales; aunque s se haga
respecto de la ruta idnea para el paso.

4) Necesidad de exigir el paso, que ha de ser verdadera, no fruto de la arbitrariedad,

concurrencia o capricho, toda vez que la existencia de tal paso es necesaria para la finalidad
rstica o agrcola a que viene siendo dedicado el fundo tanto a pie, anteriormente en la
economa agraria gallega el carro de vacas, y hoy en da el ms mecanizado tractor agrcola, en
relacin con el destino y caractersticas del predio, que evidentemente en el caso no tiene el
carcter de una gran explotacin agraria habida cuenta de su pequea extensin. Finalmente,

5) Que medie la previa indemnizacin, que en defecto de acuerdo, ha de ser establecida en

esta va judicial.

Accin negatoria de servidumbre

La accin negatoria de servidumbre puede ser definitiva como aquella mediante la cual el
dueo de un predio (sirviente), niega el derecho a la servidumbre a aqul que en la litis se
constituye en la calidad de demandado, que quiere atribuirse ese derecho, y est fundada en el
principio de que la propiedad es libre mientras no se pruebe lo contrario, y su xito exige que
por parte del que acciona se justifique el dominio, y una vez acreditado ste ser al demandado
al que incumbe la demostracin de que la servidumbre cuya negacin se insta existe.

La servidumbre de paso, al ser discontinua, slo puede adquirirse a virtud de ttulo y, a falta del
mismo, por escritura de reconocimiento del dueo del predio sirviente o por sentencia firme
(artculos 539 y 540 del Cdigo Civil art.539, art.540 ). En este caso no ofrecen los demandados
ttulo alguno que les faculte para tener por cierta la constitucin del derecho de paso a travs
del predio de la demandante, sin que se haya acreditado de forma adecuada la existencia de
ese paso de forma inmemorial, antes de la publicacin del Cdigo Civil, extremo que hoy en da
resulta prcticamente inviable.

Modificacin de las servidumbres

Las servidumbres tienen por su propia naturaleza (como derecho asociado a un predio o finca)
una tendencia a la estabilidad. Con todo, pueden ser modificadas en ciertas circunstancias, que
el Cdigo ha prevista expresamente.

En primer lugar, las servidumbre pueden ser objeto de modificacin legal o negocial. As,
puede modificarse una servidumbre por la entrada en vigor de un plan urbanstico de carcter
imperativo, por disposicin expresa de la ley (por ejemplo, en el marco de reformas agrarias) o
por la aplicacin judicial o administrativa de normativas especficas (medioambientales, de
salubridad, etc.)

Indirectamente, pero tambin por ministerio de la ley, puede modificarse el modus servitutis
(la forma o el modo de usarla) por usucapin (art.574 CC), permaneciendo sin embargo en lo
dems inalterado el derecho. Del mismo modo, puede que parte del contenido de la
servidumbre se vea mermado por prescripcin extintiva cuando no es ejercido.

Las partes que crearon una servidumbre tambin pueden modificarla de la manera que tengan
por conveniente. Tambin podrn modificar las servidumbre forzosas, siempre que respeten el
contenido imperativo de la ley y no se perjudique a terceros (art.551.II CC).

Cuando la servidumbre produzca un sacrificio excesivo o innecesario al deueo del fundo

sirviente, dentro de las condiciones del art.545 II CC, podr variar el lugar o forma de su
ejercicio (ius variandi)

Otro supuesto de modificacin de las servidumbres deriva de una variacin en el estado fsico
o econmico (por cambio de actividad) de los predios, especialmente cuando los predios
estn en tal estado que se imposibilite el ejercicio normal del contenido tpico de la
servidumbre (imposibilidad que, si llega a ser absoluta, es causa de extincin por falta de
idoneidad objetiva).

Extincin de las servidumbre

Segn el art.546 CC, las servidumbres se extinguen:

1. Por consolidacin de la propiedad en una misma persona del predio dominante y del
sirviente.
2. Por la falta de uso persistente durante el plazo de 20 aos, a contar desde el da que
dej de usarse la servidumbre discontinua o desde que tuvo lugar un acto contrario al uso
cuando es continua (como construir tapando los huecos o la destruccin de la tubera de
canalizacin o desage). El uso de uno slo de los comuneros basta para evitar la
prescripcin. Igualmente extingue la servidumbre la usucapin como libre del fundo
gravado con servidumbre.
3. Por cambio de estado de los predios, haciendo, absolutamente imposible el goce de la
servidumbre por imposibilidad fsica (como prdida de la cosa) o jurdica.
4. Por haberse cumplido el plazo o la condicin resolutoria legal o negocialmente
impuesta.
5. Por renuncia del dueo del predio dominante, expresa o por facta concludentia,
siempre, que la renuncia no perjudique a terceros (especialmente a usufructuarios,
arrendatarios y acreedores hipotecarios).
6. Por negocio jurdico extintivo (convenio de redencin) concluido entre el dueo del
predio dominante y el del sirviente.
7. La nulidad o anulacin del negocio constitutivo, desaparicin de la necesidad que
motiv la creacin de la servidumbre forzosa.