Qu es mejor: hipoteca o fideicomiso?

(Parte 2)
Los bancos solo te concedern un prstamo millonario si ofreces una garanta real que
sea atractiva para ellos, pero antes debes haber demostrado que tu empresa est sa
na financieramente y que generas suficientes fondos para hacerle frente a todas
sus obligaciones.

Te he estado hablado sobre la diferencia entre un fideicomiso de garanta y una hi

poteca. Si no has ledo la primera parte de este tema, recomiendo que vayas y la
leas primero: https://goo.gl/kg37Wb
Si ya lo leste excelente, sigue ac con nosotros porque este tema es de gran import
ancia, tarde o temprano te enfrentars a decidir si eliges fideicomiso de garanta o
una hipoteca para garantizar un prstamo bancario.
Los siguientes son elementos importantes que debes conocer sobre el documento qu
e ser preparado para constituir un Fideicomiso de Garanta.
El contrato de Fideicomiso crea una nueva entidad jurdica, cuyo nombre generalmen
te, se forma con el nombre de la entidad que administrar el fideicomiso y el nomb
re del propietario que cede los bienes. Un ejemplo es el siguiente: FIDEICOMISO 2
01697 Pococi Banco General .
El bien no se pierde. Una empresa traslada los activos al Fideicomiso; pero sigu
e siendo la duea de ellos, solo que ahora no aparecern a su nombre, sino a nombre
del fideicomiso creado. Se parece bastante a cuando traspasamos todos los biene
s a una sociedad mercantil.
El documento aclara absolutamente que la propiedad est cedida al Fideicomiso por la
Empresa B y detalla claramente que el Banco administrador no es el dueo, sino el
administrador del Fideicomiso.
El documento dice claramente cules son las funciones del Fideicomiso. Explica cla
ramente qu hacer cuando la Empresa A pague el prstamo, es decir, devolverle la pro
piedad a la Empresa B si esta lo solicita. O proceder con el proceso de venta o
adjudicacin si la Empresa A no paga.
El remate, venta o adjudicacin no es automtico. A travs del tiempo los nuevos contr
atos de Fideicomiso han acercado ese proceso a las mismas clusulas que tiene la h
ipoteca.
Todo est absolutamente claro y explicado en el Contrato de Fideicomiso, que en re
alidad son dos contratos en uno. Primero, el traspaso del bien a un fideicomiso,
y segundo, el prstamo propiamente.
Actualmente existen despachos de abogados que se han dedicado a ofrecer los serv
icios de Fiduciarios como lo hace el Banco administrador. Por supuesto, NUNCA re
comendar utilizarlos y me mantendr en la recomendacin de utilizar bancos serios.
He utilizado la figura del Fideicomiso desde hace 12 aos con prstamos millonarios,
aunque solo con bancos del estado y algunos bancos privados muy reconocidos y e
stables.
Puedes utilizar la figura del Fideicomiso con propiedades inmobiliarias; pero ta
mbin con bienes muebles de muy alto valor, acciones de empresas, etctera.
Incluso hemos utilizado los fideicomisos en vez de la mortual, varias veces. Y h
a sido mucho ms econmico y ms verstil para administrar herencias.
El prstamo opera igual en una hipoteca que en un fideicomiso, se paga en cuotas m
ensuales, se define una tasa de inters. Todo exactamente igual. La nica diferenci
a est en la garanta ofrecida. Una hipoteca en primer o segundo grado o un bien en
fideicomiso.
Una empresa con problemas financieros que tenga hipoteca podra recibir embargos s
obre propiedades hipotecadas.
Si el bien est en Fideicomiso lo anterior no sucede. El fideicomiso no puede ser
embargado, porque la propiedad no aparece en el registro mercantil a nombre de l
a empresa. Esta es una de las mayores garantas.
La forma de mostrar las propiedades en los Estados Financieros cambia sutilmente
. Ya no aparecern las lneas Terreno e Instalaciones. Se crear una nueva lnea que se
llama Propiedades en Fideicomiso. Por lo tanto, la posicin financiera no se ve a
fectada al trasladar propiedades a un fideicomiso.
Los bancos ven con mejores ojos que los bienes estn en fideicomiso a que estn a su
propio nombre, porque estn blindadas ante eventuales embargos, lo que les evitar te
ner que lidiar con terceros interesados en el bien.
He tramitado prstamos millonarios con los bancos y ellos manejan claramente la fi
gura del fideicomiso como una figura muy segura para ambas partes. En vez de afe
ctar la imagen, la credibilidad y seriedad aumenta.
Un beneficio adicional que haba mencionado sobre el Fideicomiso es que los bienes
se traspasan al valor actual y cuando se dan en garanta ese valor se mantiene, n
o se actualizan por haber sido dados en garanta. Lo contrario sucede con la hipote
ca en donde el bien se aumentar automticamente de valor segn sea la cobertura ofreci
da para el financiamiento que la empresa recibe.
Una hipoteca no se puede seguir utilizando despus de pagar el prstamo, el fideicom
iso s, solo se formaliza el nuevo prstamo y se ofrece el bien en fideicomiso como
garanta. La propiedad no recibe ninguna anotacin, es decir no se le anota esa nue
va deuda, porque funciona separada de para qu se usa el bien.
Una empresa podra tener un bien cualquier dentro de un fideicomiso, sin ofrecerlo
en garanta durante aos.
Sera muy peligroso y podran existir demandas a futuro, si un da Empresa B teniendo
problemas fiscales, saliera a traspasar la propiedad para evitar un embargo. Eso
tiene un nombre legal y es penado por la ley.
La recomendacin de utilizar el Fideicomiso es coherente con tres estrategias vinc
uladas que implementamos en nuestros clientes de consultora: fiscal, patrimonial
y financiera.
Y claro que tiene razn el abogado con que esta decisin es de gran trascendencia. P
or supuesto que se puede revertir o modificar. En cualquier momento la empresa
puede dejar de usarla y utilizar la Hipoteca, aunque la figura de la Hipoteca se
a mucho ms costosa en todos los aspectos.
Tambin es una decisin estratgica que debe mirarse en el corto y en el largo plazo.
Muchos de mis clientes que la han usado, no la entendan y no la queran; pero fue i
mpuesto por los bancos en su momento, al utilizarla pudieron ver las ventajas qu
e tenan y la versatilidad, entonces la siguieron utilizando.
Los clientes que utilizaron la figura del fideicomiso como garanta, luego siguier
on utilizando el mismo fideicomiso para seguir adquiriendo nuevas propiedades. D
espus de que cancelaron sus prstamos mantuvieron las propiedades en la figura del
fideicomiso porque blinda la propiedad.
Hoy en da las empresas estn expuestas a muchas circunstancias que los podran ver af
ectados en su patrimonio. No es solo embargos por prstamos que no pagan, sino jui
cios laborales, demandas por garantas, por supuestos daos a terceros, traslados de
cargos infundados; pero que hay que defender de tributacin directa o de la segur
idad social.
Mi recomendacin sigue siendo la misma, utilizar la figura del Fideicomiso en vez
de la Hipoteca por todo lo comentado anteriormente.
De todos modos recomiendo dos cosas:
Pedir una segunda opinin con un despacho experto en fideicomisos.
Revisar el documento enviado por el Banco con lupa y cuestionar cualquier clusula q
ue parezca abusiva.
Aqu menciono una nueva ventaja del fideicomiso, lo que diga el contrato se puede
negociar, es verstil. La hipoteca es innegociable, ya esta estructura como un for
mato. Por ejemplo, en la hipoteca hay embargo y remate con plazos definidos por
la ley. En el Fideicomiso se pueden negociar un plazo para vender, los criteri
os para establecer el precio de la venta, la devolucin de los dineros que sobren de
spus de haber pagado el prstamo. Incluso, a nombre de quien se traspasa la propi
edad cuando termine el prstamo.
Dentro de mi experiencia he visto los grandes beneficios que tiene utilizar el F
ideicomiso como herramienta para ofrecer garantas ante los bancos, en vez de util
izar la Hipoteca que sigo considerando ms costosa.
Muchos abogados no apoyan el Fideicomiso por diferentes razones. Primero porque
 no conocen la figura a fondo, porque elaborarla es mucho ms complejo, los honora
rios son ms bajos que lo que cobraran por una hipoteca y porque usualmente son los
bancos fideicomisores quienes formalizan con sus departamentos este tipo de tra
nsacciones.
Pero no recomiendo el Fideicomiso solo para ofrecer garantas para financiamientos
, sino tambin para administrar la estrategia patrimonial de mis clientes.