Historia Condominio

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Notas Sobre la Historia y el Panorama

de la Legislacin Nacional en Materia
de Propiedad y Condominio en
los Edificios
Elaboradas por :
Director de la Escuela de Derecho de la Universidad

Iberoamericana. Profesor Numerario de Derecho Civil en
la Escuela de Derecho de la Universidad Ibeiroamericana.
Profesor Titular de Contratos Civiles en la Facultad de
Derecho de la Universidad Nacional Autnoma de Mxico.
Notario del Distrito Fedmal.
Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 38-39-40, Mxico, 1970.

DR Asociacin Nacional del Notariado Mexicano, A. C.

Introduccin


Las presentes notas no tienen otra pretensin que la de servir

de ayuda a los estudiantes del curso sobre "Disciplinas Jurz'dicas
Bsicas para el Desempeo de la Funcin Notarial", en el que im-
partimos la ctedra de "Derecho Civil".
Por razones de tiempo, en la exposicin de clase hemos tenido
que reducir, sintetizando, la historia del Rgimen de Propiedad 9
Condominio e n la Repb,lica Mexicana, y sobre todo el panorama de
UG legislacin sobre esta materia e n los diferentes Estad'os de la Fe-
deracin. L a deficiencia de la explicacin oral, y lo reducido de s u
exposicin, pretenden quedar subsanados con este trabajo, e n el que
se comprenden los textos de las disposiciones sobre la materia que
han regido, o estm e n vigor, tanto e n el Distrito y Territorios Fede-
rales como e n los distintos Estados de la Repblica.
N o hemos pretendido hacer e n este estudio un anlisis minu-
cioso del Rgimen de Propiedad y Condominio e n el pais. Esta tarea
est reservada para un trabajo ms completo que pensamos realizalr
e n la segunda edicin de nuesSra obra sobre " L a Propiedad de Pisos
o Departamentos e n Derecho Mexicano". Las notas que hoy publi-
camos slo tienen por objeto presentar e n forma ordenada y simple
la historia del Rgimen de Propiedad y Condominio e n nuestra patria,
e informar someramente sobre el estado que guarda la legislacin
nacional e n la materia, destacando las principales modalidades y
diferencias que, e n relacin con el Distrito Federal, presentan lar
disposiciones legales e n los distintos Estados.
Nuestros apuntes, como hemos afirmado, estn destinados al
uso de los alumnos del curso sobre "Disciplinas Juridicas Bsicas
para el Desempeo de la Funcin Notarial", pero pensamos que
pueden ser de utilidad para todos aquellos que como los notarios,
tenemos la necesidad, por razn de ejercicio profesional, de conocer
las leyes de los Estados de la Federacin.
N o queremos terminar estas lineas introductorias sin expresar
nuestra gratitud a 20s seores licenciados: Fortino Lpez Legaxpi,
notario e n Herrnosz'llo, Sonora; Pablo Quiroga Treviiio, notario en
Montewey, Nuevo Len; Juan Manuel Gonzlez, notario en S a n Luis
Potosi, S a n Luis Potosi; Rodrigo Moreno Zermeo y Daniel Chowell
Czares, notarios e n Guanaiwcto, Guanajuato; Fernando Velasco

Dvalos, notario en Thlnepantla, Mxico; Nicol& Vzquez Arrioh,

y h i s Lozano Traslosheros, notarios en Puebla, Puebla; Antonio
M e d i v i l Tiyado, notario en Crdoba, Veracruz; Rafael Luengas,
notario en Jalupa, Veracruz; Octavio Rivera Soto, notario en Maza-
tln, Sinaloa; Guillemno Luengas, notario en Tampico, Tamaulipas;
y Gilberto Moreno Castaeda, notario en G d l a j a r a , Jaliaco, que
cm tQrtta b& nos han proporcionado datas sobre la l e g 2 s W n
de los Estados en los que ejercen su p r o f d n .
Mxico, D. F., mero de 1970.

NOTA HISTORICA
A. DERECHO PRECORTESIANO. Es difcil precisar el alcan-
ee y las caractersticas del derecho de propiedad dentro del sistema
legal de las tribus indgenas antes de la llegada de los conquistadores
espaoles.
E n opinin de Kohler "La propiedad raiz slo se haba indi-
vidualizado respecto de las tierras de la nobleza, pues las otras eran
comunales, de los pueblos, o ms bien, tierras de las parcialidades,
barrios o calpullo".
Con mayor severidad uno de nuestros m& doctos tratadistas
de historia del derecho, don Toribio Esquivel Obregn, niega el que
los habitantes de los pueblos indgenas tuvieran el carcter de pro-
pietarios, o al menos de copropietarios, de las tierras. ? La tierra
-afirma Esquivel Obregn- era slo un instrumento de produc-
cin de tributos. Entre los aztecas, ensea el mencionado tratadista,
"Las tierras estaban divididas en tres clases: a) las de la corona tec-
pantlalli, que eran repartidas entre los altos servidores del monarca
llamados tecpanpouhqui o tecpantlaca, gente de palacio, que las tena
en usufructo a cambio slo de ofrecer al seor flores y pjaros en
reconocimiento de seoro. Cesando el servicio cesaba el usufructo;
b ) las tierras que el rey reparta pitlalli, a los miembros de su familia,
las que se transmitan por herencia al hijo mayor constituyendo un ma-
yorazgo, al menos as lo entendieron los cronistas ; o bien a los guerre-
ros que se distinguan por sus hazaas; estas tierras, podan venderse
a otros prceres, no a un macehual, y tambin pasaban de padres a
hijos. Los poseedores de estas tierras se llamaban tequihua, estaban
1 KOHLER:El Derecho de los Aztecas. Traduccin del alemn al espaol por CARLOS
ROVALOY FERNANDEZ. Publicado en la "Revista de Derecho Notarial Mexicano", Ao 111,
nmero 9, diciembre de 1959. Pg. 57.
2 TORIBIOESQUIVEL OBREG~N: "Apuntes para la Historia del Derecho en Mxico".
Publicidad y Ediciones. Tomo 111, Mxico, 1943. Pg. 175.
3 Zdem. Loc. Cit .

libres de tributo, pero deban estar siempre listos para cualquier

servicio. Finalmente, algunos pillalli se daban a empleados pblicos
para su sustento y representacin; e) las tierras destinadas al sos-
tenimiento del culto, de los saeerdotes y construccin y reparacin
de los templos, se llamaban teotlapan o tierras de los dioses. . . Estas
propiedades de los templos eran inalienables, constituyendo la mano
muerta de los aztecas; d) las tierras de los calpulli o barrios de la
ciudad, de ellas una parte era cultivada por los vecinos y sus pro-
ductos destinados al mantenimiento del ejrcito, se llamaba millchi-
malli, tierra de guerra o de escudo, o cacalomilpan, o cacalomilli,
tierra de los cuervos. El resto de estas tierras era distribudo entre
los vecinos, a cada quien segn sus necesidades y posibilidades de
trabajo, o se daban en arrendamiento a terrazgueros que pagaban
renta en producto de la tierra; algunas veces el arrendatario era
otro barrio o pueblo. El derecho a obtener repartimiento y posesin
de tierra del calpulli se perda cuando el individuo dejaba de ser
vecino del mismo, o cuando dejaba de trabajar su lote por dos
aos. El rgimen de propiedad arriba descrito de acuerdo con
datos que los autores suministran, no siempre tan precisos como
sera deseable, y rara vez, excepto en Zurita, con el propsito de
fijar conceptos jurdicos, sugiere las siguientes observaciones: "Pri-
mera.-El llamado derecho de propiedad dependa en gran parte del
arbitrio del soberano, no slo en las tierras de la corona o tecpantlalli,
sino en las dems, pues fuera de las de Texcoco y Tlacopan y las
de la pequea isla asiento de Tenochtitln. las dems eran de con-
quista en que el rey mandaba con poder absoluto, y ya que no des-
pojara a los pueblos. porque esto habra dejado a la tierra sin quien
la cultivase, s gravaba a los poseedores con tributos que, sumados
a los que se pagaban a los seores locales, prcticamente absorban
todos los productos del suelo, dejando a los que lo cultivaban lo in-
dispensable para vivir en la pobreza. Segunda.-Fuera de la pro-
piedad perteneciente a la familia del rey y algixnos grandes digna-
t a r i o ~ ,que podan enajenar sus tierras, propiedad un tanto precaria
irrevocable, las otras tierras eran posedas en comn, y el ttulo
para disfrutarlas provena, no de un derecho individual, sino de la
calidad de vecino y del hecho del trabajo. Tercera.-Como los agra-
ciados con la tierra, templos, miembros de la familia real, guerreros
y dignatarios no iban a cultivarla personalmente, en lo que real-
& mente consista su derecho era en percibir de los cultivadores de
4 Idem. Tomo 1, Mxico, 1937. Editorial Polis, Pig. 569 y si@.

esas tierras determinado tributo. De esta manera y en este caso la

palabra "tierra" tenia aqui la misma acepcin que en las leyes de
Partida, es decir, una renta fincada en un pueblo o distrito, y tales
concesiones hechas por los reyes mexicanos, eran verdaderas enco-
miendas. Los seores perciban el tributo por medio de agentes de-
nominados calpixques, nombre que con toda propiedad pas despus
a los cobradores de tributos puestos por los encomenderos espaoles.
Pero el encomendero de los tiempos de Moctezuma no tena obliga-
cin alguna con relacin a sus macehuales, a quienes, adems, podia
quitar la tierra. Cuarta.-El cultivo a mano, que era intenso alre-
dedor de las poblaciones, dejaba sin beneficio y sin titulo grandes
extensiones, quiz frtiles, pero sin dueo, porque los indios p r s
ferian cultivar una tierra pobre, pero cercana a su habitacin.. .
Quinta.-Los espaoles, pensando a su modo, creyeron ver un derecho
de propiedad entre los aztecas; en realidad ellos introdujeron esa
institucin y los indios consolidaron as una situacin precaria e in-
definida."
Sin ahondar ms en los detalles del rgimen de la propiedad
inmueble durante la poca anterior a la llegada de Herniin Corts,
por considerarlos fuera del tema (de estas notas), basta afirmar que
en ninguna de las obras que se refieren a la materia hemos encon-
trado mencin alguna a la posible constitucin de regmenes de in-
divisin urbana en predios destinados a servir de habitacin.
B.-LA EPOCA DEL VIRREINAT0.-Con la llegada de los es-
paoles la idea de propiedad se aclara. El hecho de la conquista
determina la aplicacin de una nueva legislacin en el territorio na-
cional, y el derecho de propiedad reviste los moldes clsicos de las
instituciones del Derecho Romano. La asimilacin se opera impri-
miendo a los conceptos recibidos modalidades y matices producto de
la formacin mental, social y econmica de los pueblos receptores.
"Los primeros aos de la formacin de nuestra nacionalidad ensefa
don Toribio Esquive1 Obregn -nos presentan a lo vivo el cuadro
interesantsimo de esa lucha de concepciones jurdicas, y el de la
reorganizacin, sobre bases culturales propias del pueblo que se
formaba de la fusin de los elementos en un principio antagni-
cos". e
Los monarcas espaoles se preocuparon siempre por el respeto
5 I d m . Lac. Cit. Pg. 373 y sigta Ver aduns Tomo m.Pg. 179.
6 TORIBIO Esqurvin O m d n , Op. Cit. T. 11, Pg. 14.

a la propiedad de los indgenas y en la legislacin expedida se ins-

taur sobre bases firmes la legalidad de la propiedad que estaba
en manos de los indios.
La traza de las ciudades, a la usanza de las espaolas, y la
f a m a de construccin de los edificios civiles, tan distinta a la hasta
entonces empleada por los pueblos indgenas, y tan semejante, en
sus razgos substanciales, a la aplicada en Europa hicieron que en
materia de propiedad raz urbana se planteara una nueva proble-
mstica jurdica, que por ser diversa, en poco o en nada afectaba
a los antiguos usos y leyes.
Uno de los primeros documentos destinados a reglamentar la
construccin en las ciudades y villas de la Nueva Espaa fue el que
el trece de junio de 1673 dio el Rey Felipe II con el nombre de "Or-
denanzas sobre descubrimientos, poblacin y pacificacin de las
indias" que en gran medida fue fundido en la "Recopilacin de Leyes
de Indias" y tuvo vigencia durante la poca virreinal. E n este do-
cumento, el Rey dispona la forma en que haban de realizarse las
trazas de las ciudades y villas. Don Toribio Esquive1 Obregn re-
sume claramente la forma de trazar las poblaciones en el siguiente
prrafo: "Escogido el lugar donde haba de asentarse la poblacin,
con todas las reglas que, con relacin a la higiene, defensa y faci-
lidad de comunicaciones, se detallan, se proceda a hacer la traza,
comenzando por la plaza mayor; si en la costa, haba de ser frente
al desembarcadero; si en lugar mediterrneo, en medio de la pobla-
cin. Haba de ser un cuadro, con lo menos una vez y media de
largo por lo que tuviere de ancho, "porque de esta forma es mejor
para las fiestas de a caballo"; su tamao, segn la cantidad de veci-
nos, ni menor de doscientos pies de ancho por trescientos de largo,
ni mayor de ochocientos por quinientos treinta y dos, siendo la
mediana y de buena proporcin de seiscientos pies de largo por
cuatrocientos de ancho, mirando las esquinas a los cuatro vientos
principales. De la plaza haban de salir una calle por cada costado
y dos calles por cada esquina. Alrededor de la plaza y en las cua-
tro calles principales haba de haber portales. Las calles en lu-
gares fros haban de ser anchas, y en los calientes angostas. Tra-
zada as la poblacin a "cordel y regla", se separaba el solar para
la iglesia, que haba de ser aislado; en la costa se haba de edificar
en forma que "en saliendo de la mar se vea, y su fbrica que en
parte sea como defensa del mismo puerto". Se sealaba luego solar
para la casa real, casa de concejo y cabildo, aduana y atarazana, cerca
del templo, de manera que se puedan defender .de unos a otros. El

hospital para enfermedades no contagiosas se h b f a de poner junto

al templo y por claustro de l, y para las contagiosas en parte que
los vientos pasando por l, no fuera a herir a la poblacin. Las
carniceras, pescaderas y teneras se haban de colocar en parte
donde con facilidad pudieran limpiarse. Los solares de la plaza no
haban de darse a particulares, sino dejarse para la iglesia, casas
reales y propios de la poblacin, donde haban de edificarse tiendas
y casas para tratantes, con cuyas rentas se contara para los gastos
pblicos, y estos edificios de la plaza eran los que primero se haban
de construir, contando con la cooperacin de todos los pobladores y
con un moderado impuesto sobre las mercaderas. Los dems solares
haban de sortearse entre los pobladores, quedando el resto para el
rey, a fin de que los diera a nuevos pobladores, o dispusiera de ellos
como le pareciere conveniente. Casi todas estas disposiciones subsis-
tieron y forman parte de los ttulos 5 y 7 del libro 4 de la Recopila-
cin de Leyes de Indias; pero por una ordenanza de 10 de abril
de 1629 Felipe IV previno que en lo de adelante los virreyes, audien-
cias, gobernadores y dems ministros de las Indias, no podran ya
dar ttulos de ciudades ni de villas a ninguno de los pueblos o lugares
de espaoles ni de indios, pues en,lo sucesivo era tal facultad ex-
clusiva del monarca".
La amplitud del territorio y la traza de las ciudades realizada
c m el sistema de las Ordenanzas de Felipe 11 prop':ri el crecimiento
de las poblaciones horizontalmente y en trrnmos generales no
fueron frecuentes las divisiones de los predios ni el uso de sistemas
de aprovechamiento comunitario de inmuebles urbanos.
Como excepciones a la situacin antes smnciada podemos en-
contrar casos aislados en los que el propietari~de un predio construa
no slo sobre el solar de SL propiedad sino tambin utilizando, en los
planos superiores, otras edificaciones contiguas, comunicndose las
construc5ones en los pisos altos. Un ejemplo de este tipo de super-
posicin de propiedades lo encontramos en la conocida casa del mi.
nero don Jos de 16 Borda, edificada en la esquina de la segunda
calle de San Francisco (hoy Avenida Francisco 1. Madero) y del
Coliseo (hoy calle de Simn Bolvar), la cual se extiende, en los
planos superiores, sobre las construcciones vecinas.
Otro caso de excepcin fue el que se present en ciudades do
provincia, tales como Taxco y Guanajuato, en las que la especial to-
pografa del terreno permiti que aprovechando los desriiveles de las
7 TORIBIO
ESQUNEI.Ommn: Op. Cit., Tomo 11, pgina 226.

calles paralelas se construyeran habitaciones superpuestas con acceso

por distintas vas pblicas. E n este ltimo caso los propietarios de
las casas ubicadas sobre la calle de nivel ms bajo, permitan que
otra persona construyera sobre la parte alta de su casa otra edifi-
cacin, con salida hacia la calle de nivel ms alto.
La situacin jurdica de los dos inmuebles fue regulada contrac-
tualmente a travs de servidumbres constitudas sobre el predio
bajo, como sirviente, y a favor del predio alto como dominante. Este
tipo de servidumbre tena evidente semejanza con la servidumbre
romana "Oneris Ferendi".
C. MEXICO INDEPENDIENTE. En mil ochocientos veinti-
uno, al realizar don Agustn de Iturbide la independencia, Mxico
continu rigindose en materia de Derecho Civil por la antigua legis-
lacin espaola. Manuel Mateos Alarcn en su estudio sobre "La
Evol~icindel Derecho Civil Mexicano desde la Independencia hasta
nuestros das" publicado el ao de 1911, ensea que ". . .al procla-
marse y consumarse la Independencia de Mxico, se hallaban vigen
tes las leyes del Fuero Real, las Siete Partidas, la Recopilacin, la
cual fue refundida en la Novsima Recopilacin, y la Recopilacin
de Indias, legislacin que necesariamente debii seguir rigiendo, por-
que la nacin no estaba preparada para sustituirla por otra adecuada
a la nueva forma de gobierno y a las instituciones polticas bajo las
cuales deba ser regida".
Dentro de este cuerpo de leyes se ha pretendido, por algunos
autores, encontrar disposiciones tendientes a regular el condominio
de los edificios por pisos, aun cuando otras opiniones son desfa-
vorables a esta suposicin. l1
E n los primeros aos del siglo XIX la legislacin espaola fue
complementada en Mxico con diversas disposiciones particulares
decretadas por los gobiernos de nuestro pas, entre las que no se
8 Cfr. ERNESTO PITTAISJGA

RANGEL: Ensayo sobre la Naturaleza Jurdica de la Pro-
piedad Horizontal. Mxico, 1958, pgina 42.
9 MANUELMATEOSA L A R C ~ N La: Evolucin del Derecho Civil Mexicano desde lo:
Independencia hasta nuestros das. 'Toncurso C;entifico v Artstico del Centenario". Tipo-
grafa Vda. de Francisco Diaz de Len, Sucs. Mxico. 1911. Pg. 5.
10 Cfr. J ~ s i i sBUGUEDALANZAS:La Propiedad Horizontal. Ed. Cultural, S. A. La
Habana, Cuba. 1954, pgina 8.
11 Cfr. MANUELBORJAMART~NEZ: La Rrouiedad de Pisos o Departamentos en De-
recho Mexicano. Ed. Porra Hermanos, S. A. Mxico, 1957, pginas 30 y 31.

encuentra, en nuestra opinin, ninguna que sea aplicable al tema

que nos ocupa. l2
Una situacin merece especial atencin durante esta poca. A
partir de 1824 Mexico adopta su primera Constitucin Federal, en
la que se concede a los Estados de la Federacin la facultad de le-
gislar independientemente en materia Civil. La Constitucin de 1824
fue derogada y substituida, en diferentes pocas, por constituciones
que establecieron en ocasiones el sistema Central y en otras el .Fe-
deral, pero a partir del 5 de febrero de 1857 el sistema de la Federa-
cin qusd definitivamente consagrado en nuestro derecho y desde
entonces el pas ha venido rigindose por dicho sistema. IS %
E n las discusiones de la Constitucin aprobada en 1857 es de

resaltarse la opinin de uno de sus ms ilustres autores -Don Fran-
cisco Zarco- en el sentido de que la materia civil debera reservarse
a la Federacin, suprimiendo la facultad de legislar en esta rama a
los Estados miembros. l4 No obstante esta opinin, la Constitucin
de referencia, y la vigente de 1917, consideran como facultad de los
Estados el legislar sobre la materia civil.
Durante los primeros aos de nuestra vida independiente exis-
tieron algunos esfuerzos para realizar la codificacin en materia
civil. Tal vez el primero sea el realizado por la "Soberana Junta
Provisional Gubernativa del Imperio" en el ao de 1822. En efecto,
la Junta mencionada, mediante decreto de fecha 22 de enero del ao
indicado nombr varias comisiones para la formacin de Cdigos con
el propsito de auxiliar en lo posible los trabajos del Congreso y al
efecto design como miembros para la comisin encargada de redacta.r
el Cdigo Civil a !os seores: don Jos Mar& Fagoaga, vocal de lc?
Soberana Junta Provisional Gubernativa del Imperio y Oidor Ho-
norario de la Audiencia Territorial de la Corte de Mxico; don
Juan Francisco Azcrate, vocal de la misma Junta Soberana ; don Jos
Hiplito Odoardo, fiscal de la misma Corte y P~esjdentede la Su-
prema Junta Protectora de la Libertad de Imprenta; Dr. don Toms
12 La legislacin de Mxico ind-endiente, durante el siglo XIX puede consultarse

en la obra de don MAKUEL DURLANy don Jos MA. LOZANOllamada Coleccin Completa
de las Di5posiciones Lc,gislativz~ expedidas desde la Independencia de la Repblica.-
Edicin Oficial X V I I I tomos. Mxico 1876 a 1886.
13 Cir. FELIPETENARAILZ~RFZ: Leyes Fcdamentales de Mxico 1808-1957. Ed. Po-
rra, S. A. Mxico, 1957.
14 Cfr. FRANCISCC ZARCO:Crnica del Congreso Extraordinario Constituyente 1856
1857. Ed. "El Colegio de Mxico". Mxico, 1957, Pg. 550.
15 Cfr. Art. 72 de la Constitucin de 1857 y Art. 73 de la Constitucin de 1917.

Salgado, Juez de Letras de esta Capital; Lic. don Miguel Domnguez,

Regidor del Exmo. Ayuntamiento; Lic. don Benito Jos Guerra; Lic.
don Juan Wenceslao Barquera, vocal de la Exma. Diputacin Pro-
vincial; Dr. don Antonio Cabeza de Baca, Cura de la Parroquia de
San Miguel; y Lic. don Manuel Bermdez Zozaya, Fiscal de la Liber-
tad de Imprentad. bis.
Segn la noticia de Manuel Mateos Alarcn, en el mes de no-
viembre del mismo ao de 1822 se nombr otra comisin en la que
figuraron don Jos Mara Fagoaga y don Andrs Quintana Roo, a
la que se encomend la formacin de un Cdigo Civil. Dicha comi-
sin, segn lo hace notar el propio Mateos Alarcn, no logr cum-
plir su cometido, sin duda alguna a causa de los constantes trastor-
nos polticos que tantos males causaron a nuestra infortunada pa-
tria. l6
Haciendo uso de las facultades que le otorgaba la Constitucin
Federalista de 1824, el Estado de Oaxaca promulg en los aos de
1827 a 1829 el primer Cdigo Civil que rigi dentro de la Rep-
blica. E n el libro Segundo de este Cdigo, publicado en 1828, se
regulaba el r6gimen de condominio en trminos similares a los de
la legislacin francesa de 1804. l7
Sin embargo, la obra legislativa que dei mayor huella en las
codificaciones posteriores del pas, fue el "Proyecto de un Cdigo
Civil Mexicano" formado en el ao de 1861 por el Dr. don Justo
Sierra por instrucciones del Presidente Benito Jurez. E n relacin
con el tema de este estudio, en el proyecto de referencia puede leerse
el artculo 521 que dice a la letra: . .. -- .,
"Artculo 571. Cuando los diferentes nisos de una casa,

pertenecen a distintos propietarios. si los ttulos de proniedad no
an-ecrlan los trminos en que deben contribuir a las obras nece-
sarias, se .guardarn las reglas simientes :
a . Las rmrades m~ectras,el teiado o azotea y las dems
cosas de IIPO comlln, wtarn a cargo de todos los propietarios en
proporciv a.l valor de FU piso.
2a. Cada txopietario costear el suelo de su niso. El pavi-
mento del portal, puerta de entrada, patio comn y obras de
15 bis. LeRmslacin Mexicana o Colrccin Comnleta de las disposiciones legislativas

expedidas desde la ind~nendenciade la Rsrhl;ca. Ordenada por los licenciados MANUEL
DUBLANY JOSE M A R ~LOZANO.
A Ed. Of:c;al. Tomo T. Mxico 1876. Pg. 589.
16 M ~ N U EMATEOS
L A L A R C ~Op.
N . Cit. Pq. 7.
17 Cfr. en la parte correspondiente a la legislacin del Estado de Oaxaca el articulo,
530 de este Cdigo.

polica comunes a todos, se costearn a prorrata por todos los

propietarios.
3a. La escalera que desde el portal conduce al piso primero
se costear a prorrata entre todos, excepto el dueo del piso bajo:
la que desde el piso primero conduce al segundo se costear por
todos, excepto por los dueos del piso bajo y primero y as su
cesivamente". l8
Dicho precepto est colocado en el Libro Segundo, Ttulo V "De
las Servidumbres", Captulo 11; "De las Servidumbres Legales".
E l proyecto del Dr. Sierra fue revisado por una comisin com-
puesta por los abogados Jess Tern, Jos Mara Lacunza, Pedro Es-
cudero y Echnove, Jos Fernando Ramrez y Luis Mndez, que co-
menz a funcionar en 1861. ls bis. Esta comisin continu sus tra-
bajos bajo el gobierno del Emperador Maximiliano y los Libros Pri-
mero y Segundo del Proyecto de don Justo Sierra, revisado por la
comisin antes indicada, se publicaron el ao de 1866 con el nombre
de "Cdigo Civil del Imperio Mexicano" aun cuando no lleg a ser
sancionado. E n este Cdigo, con ubicacin en el mismo Libro Ttulo
y Captulo que su antecedente, figura el artculo 706 que transcribe
casi literalmente el artculo 521 del Proyecto del Dr. Justo Sierra
con pequeas adiciones.
18 Proyecto d e un Cdigo Civil Mexicano, formado de Orden del Supremo Gobierno

por el Dr. D. JUSTO SIERRA.Edicin Oficial. Mxico. Imprenta de VICENTEG. TORRES, 1861.
18 bis. En el manuscrito del proyecto de Cdigo elaborado por esta comisin figura
el articulo 765 o 632 el cual dice a la letra:
Art. 765. ...
Cuando los diferentes pisos de una caca pertenecieren a distintos propie-
tarios, si los ttulos de propiedad no arreglan los trminos en que deban contribuir a las
obras necesarias, se guardaran las reglas siguientes:
l a . Las paredes maestras, el tejado o azotea y las demas cosas de uso comn estarn
a cargo de todos los propietarios, en proporcin al valor de su piso.
2a. Cada propietario costear el ~ u e l ode su piso. El pavimento del portal, puerta
de entrada, patio comn y obras de policia comunes n todos se costearn a prorrata por
todos los propietarios.
3a. La escalera que desde el portal conduce al piso primero, se costear a prorrata
entre todos, excepto el dueo d d piso bajo: la que desde el piso primero conduce al
segundo, se costear por todos, excepto por 10s dueos del piso hajo y primero y as
sucesivamente.
19 Cdigo Civil del Imperio Mexicano. Mxico, Imprenta de ANDRADE Y ESCALANTE.
Bajos de San Agustin nmero 1, 1866. El texto del Art. 706 es el siguiente:
Art. 706. Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecieren a distintos prapie-
tarios, si los ttulos de progiedad no arreglan los trminos en que deben contribuir a las
obras necesarias, se guardarn las reglas siguientes:
lo. Las paredes maestras, el tejado o azotea, y las dems cosas de uso comn, estarn
a cargo de todos los propietarios, en praporoin al valor de su piso.

La influencia del Proyecto de Cdigo del Dr. Sierra se hizo

sentir en la elaboracin del "Cdigo Civil del Estado de Veracruz
Llave", mandado observar por el Decreto 127 expedido el 17 de
diciembre de 1868. Este Cdigo, elaborado por el Magistrado Ber-
nando J. Corona, en su artculo 816 adopta el texto del artculo 521
del proyecto Sierra, con las pequeas diferencias introducidas por
el Cdigo del Imperio. 20
No obstante la inclusin en algunas de nuestras Leyes Civiles,
de los textos que hemos mencionado, en los cuales se reglamenta la
propiedad de casas por pisos, la realidad es que no se acept ge-
neralmente este sistema de propiedad. Un indicio claro de esta
realidad lo tenemos en la Ley de 25 de junio de 1856 sobre desamor-
tizacin de la propiedad raz, la cual tuvo como objeto el movilizar
este tipo de propiedad, evitando la concentracin en pocas manos
de los bienes inmuebles. E n esta Ley, a pesar de su finalidad, no se
previ la posibilidad de hacer la divisin de una casa en pisos o de-
partamentos, y por el contrario, dado que se estableca en su artculo
primero que "Todas las fincas. . . urbanas. . . se adjudicarn en pro-
piedad a los que las tienen arrendadas, por el valor correspondiente
a la renta que en la actualidad pagan, calculada como rdito al seis
por ciento anual", en su articulo cuarto se consider el caso de una
casa alquilada a varias personas, disponiendo que "Las fincas ur-
.
banas arrendadas directamente. . a varios inquilinos, se adjudica-
rn, capitalizando la suma de arrendamientos a aqul de los actuales
inquilinos que pague mayor renta, y en casc de igualdad, al ms
antiguo. . ." 21 Como puede apreciarse, en un caso en el que fcil-
mente pudo haberse dispuesto la adjudicacin por-departamentos, no
20. Cada propietario costear el suelo de su piso. El pavimento del portal, puerta
de entrada, patio comn, y obras de polica comunes a todos, se costearn a prorrata por
todos los propietarios.
30, La escalera que conduce al piso primero, se costear a prorrata entre todos, ex-
cepto el dueo dai piso bajo: la que desde el primer piso conduce al segundo se costear
por todos, excepto por los dueos del piso bajo y primero, y as sucesivamente.
Cdigo Civil del Imperio Mexicmw.-Libro Segundo.-Titulo V "De las Servidum-
bres".-Captulo 11 "De las Servidumbres Legales". Mxico, Imprenta de ANDRADE Y
ESCALANTE.-B~~OS de San Agustn Nm. 1.-1866.
20 Legislacin del Estado de Veracruz Llave desde el ao de 1824 hasta la presente
poca recopilada por el Lic. ANGEL&f. DE RIVERA.Jalapa, Imprenta Veracruzana de AGUS-
TN RUIZ a cargo da F. R. ANDRADE. 1882.
21 JACINTOPALLARES: Legislacin Federal Complementaria del Derecho C i d Mexi-
cmo. Mhxico, Tipografia Artstica de RAMNF. RIVEROLL.lo. DE REVILLAGIGEDO. Nm.
21897.

se sigui este sistema sino que sigui entendindose como unidad.el

edificio entero.
D. LOS CODIGOS CIVILES DE 1870 Y 1884. El proyecto
de Cdigo elaborado por don Justo Sierra, el "Cdigo Civil del I m -
perio Mexicano", y los materiales de la Comisin Revisora del pro-
yecto del Dr. Sierra, fueron aprovechados en gran parte por una
segunda Comisin formada por los abogados Mariano Yez, Jos
Mara Lafragua, Isidro Montiel y Duarte y Joaqun Egua Liz, quie-
nes redactaron el Cdigo Civil para el Distrito y Territorios Fede-
rales promulgado el 8 de diciembre de 1870 que empez su vigencia
el primero de marzo de 1871. 22
Las leyes de desamortizacin, si bien como se ha dicho no pro-
piciaron la divisin horizontal de los predios, s permitieron el que
muchas fincas, hasta entonces de un solo dueo fueran fraccionadas
verticalmente y adjudicadas a distintas personas. 23 Por esta razn,
el Cdigo de 1870 reglamenta con mayor amplitud que sus antece-
dentes, a la medianera, considerada como una servidumbre legal.
La Exposicin de Motivos del Cdigo afirma que: "Se establecieron
las reglas convenientes para la servidumbre de medianera, que ape-
nas es conocida en la legislacin actual, y que es sin embargo, de
mucha importancia, en los predios urbanos. Entre nosotros es de
grande utilidad; porque en consecuencia de la nacionalizacin de los
bienes eclesisticos, hoy pertenecen a distintos dueos muchas casas
que antes eran de uno solo, lo cual da lugar a diferencias que la ley
22 Cfr. MANUEL BORJASORIANO. L71nfluence du Code Civil Fraqais au Mexiqrce,

publi par l e Barreau de Montreal, 1934.
23 La Ley de 12 de julio de 1859 sobre nacionalizacin de los bienes que adminis-
traba el Clero preceptuaba en su Art. Primero que "Entran al dominio de la nacin,
todos los bienes que el clero secular p regular ha estado administrando con diversos
ttulos, sea cual fuere l a clase de predios, derechos y acciones en que consistan, el nom-
bre y la aplicacin que hayan tenido" y en el segundo: "Una ley especial determinar
la manera y forma de hacer ingresar al tesoro de la nacin todos los bienes de que trata
el artculo anterior". Por lo que toca a los inmuebles, la Ley de 13 de julio de 1859
estableci que "Con objeto de que la enajenacin de los bienes de que habla la lev
de 12 del actual, contribuya eficazmente a la subdivisin de la propiedad territorial, y
ceda en beneficio general de la Nacin, que es el gran fin de la reforma que ella en-
vuelva, he tenido a bien decretar, con acuerdo unnime del Gabinete, lo siguiente: .Ar- ..
tculo 50. Igualmente nombrar la primera autoridad poltica uno o ms peritos, para que
dentro del preciso trmino de ocho das formen ,planos de divisin de los edificios que
ocupaban las comunidades suprimidas, y los sometan a la aprobacin de dicha autoridad.. .
y una vez aprobados los planos de divisin, se valuar separadamente cada una de las
fracciones que resulten". Articulo 60. Hecho este avalo, se vendern dichas fracciones
en subasta pblica. .."

debe evitar, estableciendo reglas que seiialen a cada propietario sus

derechos y sus obligaciones respectivas. 24
Entre las disposiciones de este Cdigo de 1870 encontramos el
artculo 1120 que reglamenta la propiedad de casas por pisos en los
siguientes trminos :
"Artculo 1120. Cuando los diferentes pisos de una casa

pertenecieren a distintos propietarios, si los ttulos de propiedad
no arreglan los trminos en que deben contribuir a las obras
necesarias, se guardarn las reglas siguientes:
la. Las paredes maestras, el tejado o azotea y las dems
cosas de uso comn, estarn a cargo de todos los propietarios,
en proporcin al valor de sus pisos;
22%. Cada propietario costear el suelo de su piso;
3a. E l pavimento del portal, puerta de entrada, patio co-
mn y obras de polica comunes a todos, se costearn a prorrata
poq todos los propietarios;
4a. La escalera que conduce al piso primero, se costear
a prorrata entre todos, excepto el dueo del piso bajo; la que
desde el piso primero conduce al segundo, se costear por todos
excepto por los dueos del piso bajo y primero, y as sucesiva-
mente".
E s de hacerse notar que el precepto antes transcrito, al igual

que sus antecedentes en el "Cdigo del Imperio", y en el proyecto
del Dr. don Justo Sierra se encuentra colocado dentro del Libro 11
relativo a "Los bienes, la propiedad y sus diferentes modificaciones",
en el Ttulo VI que reglamenta "Las Servidumbres", Captulo V:
"De la servidumbre de medianera".
Comentando e! artculo antes citado, Manuel Mateos Alarcn
en sus "Estudios sobre el Cdigo Civil del Distrito Federal", asienta
que: "Existe otra especie de comunidad, a la que impropiamente se
le llama medianera, porque no separa dos predios; pero que, como
dice Danvila, participa del carcter de la verdadera medianera, en
el sentido de que se aplica a las cosas comunes que no son suscep-
tibles de divisin sin el consentimiento de todos los interesados".
"La medianera a que aludimos es una especie de comunidad,
que antes de ahora se ha designado con el nombre de servidumbre".
24. Cdigo Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California. Edicin Eco-
nmica, Limpia y Correcta aumentada con la Exposicin; ndice alfabtico; e ndice de
las referencias y concordancias. Mxico, Tip. de Aguilar e hijos, la de Sto. Domingo 5 y
la. del Relox 3. 1879. Pgina 43.

"En virtud de esa comunidad, cuando los diferentes pisos de un

edificio pertenecen a diversas personas, existe una mezcla extraa
de derechos de distinta naturaleza; de medianeras, y de servidumbres
recfprocas, por lo cual cada uno es propietario exclusivo de un piso;
pero cierta,^ partes del edificio, como las paredes maestras, el techo,
etctera, son comunes o medianeras, y cada una de ellas reporta
servidumbres de diversas especies en provecho de las dems".
"'Para determinar los derechos y obligaciones de cada uno de los
propietarios, hay que atender a lo que determinen sus ttulos en que
han de contribuir a las obras necesarias por las reglas siguientes,
prescritas por el artculo 1120 del Cdigo Civil.. ."
"Aunque el Cdigo Civil no lo declara expresamente, se deduce
de la naturaleza misma del derecho de propiedad que cada uno tiene
en el piso que le corresponde, que puede hacer en l todos los cambios
que quisiere o estimare convenientes, a condicin de que no cause
perjuicio de los dems propietarios ni ponga en peligro la solidez
del e:!ificio . . ." 25
M a n ~ ~ eRincn
l y Miranda en su "Tratado de Legislacin de
Edificios y Construcciones" asienta que en el supuesto de que los
distintos pisos de una casa pertenezcan a diferentes propietarios:
"cada propietario tiene incontestablemente la propiedad separada,
exclusiva y absoluta del piso que le pertenece y . . las principales .
partes de la casa, tales como el suelo, los cimientos, las paredes maes-
tras, escaleras, techos y obra de carpintera, que son tiles a los
pisos, pertenecen a todos en comn y son indivisibles..
El artculo 1120 del Cdigo Civil de 1870, a travs del "Cdigo
del Imycrio" y del "Proyecto de don Justo Sierra" encuentra su ins-
piracin en el artculo 521 del "Proyecto de Cdigo Civil Espaol
de 1851", siendo SLI transcripcin casi literal, agregando tan slo
palabTas aue ng alteran sustancialmente su sentido.
Don Flore~cioGarca Goyena 27 al comentar el artculo 521 del
ciex5onado Proyecto de 1851, seala como concordancias los artcu-
los 664 del Cdigo Francs, 451 de Vaud, 684 del Sardo y 585 del
Napoiitano. E! artculo del Proyecto Espaol fue tomado en su
25. M A ~ T J EMATEOS
L A L A R C ~ Estudios
N: Sobre el Cdigo Civil del Distrito Federal.
T o n o 11. "Tratado de las Cosas". Mxico, Librera y Agencia de Publicaciones de N.
B U ~ I NSuceswef.
, 23. de Sn. Francisco nmero 2. Pginas 261 y 262.
26 XIANUELRINCGNY MIRANDA: Tratado de Legislacin de Edificios y Construcciones.
Mxico, 1873. Pgina 112.
Z i FI o m w o GARC~A GOYENA:Concorda~ciQS,Motivos Y Comentarios del Cdigo
Civil Espaol. Madrid, 1852, Tomo 1. Pgina 114.9.

mayor parte del Artculo 664 del Cdigo Napolen pero con ligeras
modificaciones inspiradas, al decir de Garca Goyena, en el Cdigo
Sardo y en las observaciones de Rogrn al Cdigo Napolen.
Resumiendo, el artculo 1120 de nuestro Cdigo Civil de 1870
reglamenta la materia inspirndose en ltima instancia en el Cdigo
Napolen.
"En el mes de junio de 1882 el Ejecutivo encarg a una Co-
misin compuesta de los seores licenciados don Eduardo Ruiz, Pro-
curador General de la Nacin, don Pedro Collantes y Buenrostro y
don Miguel S. Macedo, que revisara el Cdigo Civil del Distrito
Federal y Territorio de la Baja California. Esa Comisin se dedic
desde luego a sus labores y en los meses de marzo y abril de 1883
dio cuenta al seor Ministro de Justicia, Lic. don Joaqun Baranda,
del primer proyecto de reformas, que fue sometido a una nueva y
detenida discusin presidida personalmente por el seor Ministro,
y durante la cual sufri el proyecto diversas modificaciones, espe-
cialmente en lo relativo a sucesiones".
"Terminada la segunda revisin, el seor Ministro de Justicia
remiti a la Cmara de Diputados el proyecto de Cdigo Civil, en
2 de mayo de 1883, como iniciativa del Ejecutivo. . ."
''Recibida en la Cmara la iniciativa referente al Cdigo Civil,
pas al estudio de la la. Comisin de Justicia, compuesta de los
seores Diputados Lic. don Justino Fernndez, Lic. don Jos Linares
y Dr. don Ignacio Pombo, que unida a la Comisin nombrada por
cl Ejecutivo, y siempre bajo la presidencia del seor Ministro de
Justicia, emprendi una nueva y escrupulosa revisin del pro.
yecto . . ."
"En 28 de noviembre de 1883, la la. Comisin de Justicia pre-
sent a la Cmara de Diputados el correspondiente dictamen consul-
tando la aprobacin del proyecto remitido por el Ministerio de Jus-
ticia con las refcrmas acordadas en la tercera revisin a que se ha
hecho referencia.. . E n tal esta69 los trabajos, la Diputacin dei
nistrito Federal present a la Cmara de Diputados proyecto de ley
para que se autorizara al Ejecutivo para reformar los Cdigos Ci-
vil. . . proyecto que fue aprobado por ambas Cmaras, expidindose
vl Cecreto relativo el 14 de diciembre de 1883."
"Autorizado el Ejecutivo, y previas algunas conferencias a las
que concurriern las mismas personas que a la tercera revisin, y
adems el seor Diputado licenciado Gumersindo Enrquez, qued
definitivamente a,cordado el texto del Cdigo reformado, que fue
promulgado el 31 de marzo de 1884, aceptando el proyecto tal como

se encontraba al ser preseritado a la CLmara de Diputados por la

la. Comisin de Justicia, sin otras reformas que las que aparecen
hechas en los Captulos 11, 111, y IV, Ttulo XX, Libro III."2*
Por lo que toca a este Cdigo de 1884, slo hay que asentar que
en su artculo 1014 reprodujo textualmente el artculo 1120 del C-
digo de 1870, colocndolo en el mismo Libro, Ttulo y Captulo que
este ltimo.
E. EL CODIGO CIVIL D E 1928. La Secretara de Goberna-
cin encarg n los abogados Francisco H. Ruiz, Ignacio Garca Tllez.
Angel Sarca Pea y Fernando Moreno, preparar u n proyecto de
Cdigo Civil. La comisin as formada formul u n proyecto que cor,
el fomiato l e u n cdigo, fue publicado con fecha 25 de abril de 1928.
Este proyecto, reformado por sus autores, despus de haber tenido
en cuenta las observaciones que se les haban hecho, 29 lleg a ser el
Cdigo Civil actualmente en vigor en el Distrito y Territorios Fe-
derales desde el primero de octubre de 1932, despus de haber sido
promulgado el 30 de agosto de 1928, por el presidente Plutarco Elas
Callec, en virtud de las facultades que el Congreso de la Unin le
haba dado. 30
E l proyecto de 25 de abril de 1928 contiene el art-;culo 942, que
no es sino una reproduccin -con algunos cambios y adiciones si^
mayor impoitrmia- de los artculos 1120 del Cdigo Civii de 1870
y 1014 del de 1884. La nica innovacin digna de considerarse en
este proyecto, tocante a la materia de que tratamos, es que en lugal
de colocar el precepto en el ttulo referente a las servidumbres, tal
y como lo hacan los Cdigos de 1870 y 1884, siguiendo en ltima
instancia al proyecto de Garca Goyena y al Cdigo Napolen, lo
colocan en el captulo que se ocupa de la copropiedad, inspirndose
tal vez en el Cldigo espaol de 1888.
E s de hacerse notar que aun cuando el proyecto mexicano de
1928 sigue al Cdigo espaol en lo referente a Ia colocacin del ay-
tculo dentro del cuerpo del cdigo, en el ttulo de la copropiedad,
- -- -- ~ ~-
28 I\'~Ic'~ELS. RII,CEDO:Datos para el cstudio del nuevo Cdigo Civil. Imprenta dr
FRANCISCO D.1~DC LEN, Mxico, 1881. Pgs. 3 y 4. Por lo que toca a la identidad de
los artculos 1014 del Cdigo de 1884 y 1120 del de 1870 puede consuharse la obra ci-
tada (Pg. 73) asi como el texto mismo de los preceptos.
29 Cfr. Los commtorios y observaciones hechas por la Barra Mexicana de Abogaiioc
al proyecto de cdizo en la Revista "El Foro".
30 Cfr. 3lanuer. BORJASORIANO: 'influence du Code Civil Froqais tul Mexique,
publi par le Rarreau de Montrral. 1934<. P ~ i n a818.

no lo sigue en su texto, sino que se inspira en los artculos relativos

de los cdigos mexicanos de 1870 y 1884.
El Cdigo Civil de 1928, ya en su redaccin definitiva, contuvo
un artculo, el 951, idntico al 942 del proyecto, que se encuentra
colocado en el mismo ttulo en el que lo ubicaba ste. Dicho artculo
dice a la letra :
"Artculo 951. Cuando los diferentes pisos de una casa

pertenecieren a distintos propietarios, si los ttulos de propiedad
no arreglan los trminos en que deben contribuir a las obras
necesarias, se observarn las reglas siguientes:
1. Las paredes maestras, el tejado o azotea, y las dems
cosas de uso comn, estarn a cargo de todos los propietarios
en proporcin al valor de su piso;
11. Cada propietario costear el suelo de su piso;
111.-E1 pavimento del portal, puerta de entrada, patio comn
y obras de polica, comunes a todos, se costearn a prorrata por
todos los propietarios ;
IV. La escalera que conduce al piso primero se costear a pro-
mata entre todos, excepto el dueo del piso bajo; la que desde
el primer piso conduce al segundo, se costear por todos, excepto
por los dueos del piso bajo y del primero, y as sucesivamente."
Ni los informes rendidos por la Comisin a la Secretara de
Gobernacin, ni la Exposicin de Motivos, ni tampoco el libro del
licenciado Ignacio Garcia Tllez "Motivos, Colaboracin y Concor-
dancias del Nuevo Cdigo Civil Mexicano", 31 arrojan alguna luz
sobre las razones que tuvieron los redactores del Cdigo de 1928
para cambiar la ubicacin del precepto dentro de este cuerpo legis-
lativo.
El hecho de que nuestro Cdigo Civil siguiera al espaol en
cuanto a la colocacin del artculo que comentamos, pudo haber in-
ducido a nuestros tratadistas y tribunales a pensar de una manera
semejante a la de los juristas espaoles, ya que el argumento de la
ubicacin fue decisivo entre estos para estimar que la propiedad por
pisos deba entenderse como una simple comunidad de bienes "pro
indiviso" y que deba prosperar la accin "comuni dividundo" ejer-
citada por cualquiera de los llamados copropietarios. No obstante lo
anterior, nuestros autores nunca sostuvieron criterio semejante, y
consideraron a la propiedad por pisos, junto con la medianera (que
31 IGNACIO
GARC~ATELLIZ: Motivos, Colaboracin y Concordancias del Nuevo C-
digo Civil Mexicano. Mxico, 1932.

tambin haba sido trasladada del titulo de las servidumbres al ca-

ptulo de la copropiedad) como "Copropiedades forzosas" en las que
no poda hacerse valer el principio de que nadie est obligado a
permanecer en la indivisin, coiisagrado por el artculo 939 del
Cdigo Civil, con la salvedad de los casos en que por la misma na-
turaleza de las cosas o por determinacin de la ley el dominio es
indivisible. 52
Durante muchos afios el artculo 951 del Cdigo Civil no cono-
ci casi aplicacin prctica, el rgimen de condominio, en la realidad,
continuaba siendo desconocido, y por lo mismo sin ninguna realidad
material. Algunos juristas destacaron la importancia que poda re-
presentar el precepto antes indicado para una buena distribucin de
la propiedad raz, y para dar eficacia a las disposiciones constitu-
cionales en materia laboral, contenidas en el artculo 123 de la Cons-
titucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos. Tal es el caso
del artculo del Ministro Alfonso Francisco Ramrez publicado en la
revista "La Justicia" con el ttulo de "Casas Colectivas". Desgra-
ciadamente ste tipo de estudios no pasaron de reflejar los buenos
deseos de sus autores para aplicar disposiciones legales a todas luces
convenientes para impulsar la justicia social.
No es sino hasta la segunda mitad del presente siglo cuando
comienzan a presentarse, en el Distrito Federal, los primeros casos
de aplicacin a la realidad de las disposiciones legales en materia de
propiedad por pisos. E s en el ao de 1953 cuando se inicia la cons-
truccin de dos grandes edificios, situados en una de las principales
avenidas de la capital -el Paseo de la Reforma- destinados a ser
vendidos por departamentos. Corresponde a la compaia "Condo-
minio", Sociedad Annima el mrito de haber jniciado prcticamente
la construccin de unidades en condominio y al notario Jess Castro
Figueroa el de haber elaborado la primera escritura constitutiva de
dicho rgimen, que con el correr de los aos ha llegado a ser de gran
difusin sobre todo en la capital de la Repblica.
F. LA LEY DE DOS DE DICIEMBRE DE MIL NOVECIEN-
TOS CINCUENTA Y CUATRO. Aun cuando bajo la vigilancia del
texto origina1 del artculo novecientos cincuenta y uno del Cdigo
Civil de 1928 era factible la constitucin del Rgimen de Condominio
32 Ver en este sentido: RAFAELROJINAVILLEGAS:Derecho Civil Mexicano. Tomo

111. Bienes, Derechos Reales y Posesin. 2a. Ed. Mxico, 1949. Pginas 342, 343 y 353 a
355; y Jos GOXIS SOLERy LUIS MUWOZ:Elementos de Derecho Civil Mexicano. Tomo 11,
Mxico, 1944, pgina 186 y siguientes, Nm. 141.

en los edificios, y de hecho algunos inmuebles fueron sometidos a

ese rhgimen, la reglamentacin legal de la institucin era insuficiente
-aunque no errnea, como alguien ha pretendido-3a para la solii-
cin de los problemas suscitados con motivo de la propiedad por
pisos. Urga pues una reglamentacin ms amplia y explcita del
dominio horizontal. Respondiendo a esta necesidad se dictaron el
decreto de fecha 30 de noviembre de 1954, reformando el artcu
lo 951 del Cdigo Civil para el Distrito y Territorios Federales 57
la ley de 2 de diciembre del mismo ao; ambas disposiciones frreron
publicadas en el Diario Oficial del 15 de diciemb-e de 1954. 34
33 JOS BANDERA OLAVARR~A: La Propiedad Horizontal o I'ropiedad por Pisos. Mxico,

1954, pginas 13 y 14.
34 Estos mismos conceptos, vertidos en nuestra obra sobre La Propiedad d e P i ~ o so
Departamentos en Derecho Mexicano, (Pg. 45) han hecho suponer a SERGIOTORRES
EYRAS("Origen y Naturaleza Jiirdica del Dcrecho de Condominio en el Ee:ec!io 3le::i-
cano", pubLicado en la Seccin de "Estudios Jurdicos" de la revista "Anales de Juris-
prudencia", Pg. 327) que encontramos intrascendente la reforma realizada en 1954.
Ignoramos como pudo formarse esta falsa opinin el autor citado. pues en ningn momento
la hemos expresado.
Sin embargo insistimos en lo afirmado en el texto a propsito de que el espritu
de la reforma es el de una reglamentacin ms amplia y expiicita dcl instituto y no
crecmos que signifique un cambio en cuanto al concepto mihmo de la institucin.
Por eso es que consideramos un tanto exagerada la opinin de SERGIOTORRESEYRAS,
que en el articulo antes citado, afirma que ''la reforma del artculo 951 a vi;t~d de!
decreto de 30 da noviembre de 1954, vienen a introducir verdaderas modificnciones a l
sistema anterior: que no era equivocado, sino un lujo". La rcforma de 1954, segn Torres
Eyras, significa "un cambio muy importante en l a institncin" y al efecto seala como
puntos de divergencia entre PI texto antiguo y el nuevo del artculo 951 del Cdigo Civil,
los simientes:
"la.-La ,divisin horizontal de la propiedad no se limito slo a Ics piso^. sino que
ahora permite acorde con la realidad el fraccionamiento di: los pkoq c-n drpnrtnmentos.
los departamentos en viviendas y por ltimo las viviendas en simples locales;
2a.-Se habla ya especificamente y en forma expresa de ec.propie.'nd soFx parir.:
comunes ;
3a.-Nos califica esa copropiedad de indivishle, o lo que rs lo m i m o de "copro-
piedad forzosa" como dice el Maestro Rojina; y
4a.-Obliga a los condmines a estar y pasar por cierta orgmizacin, que nada tiene
que ver con el dominio.
Por nuestra parte pensamos que no hay un cambio de substancia en la refcrma
de 1954, ya que:
lo.-Aun cuando el Cdigo Civil. en su texto anterior a la rcforma (le 1953 slo
haca referencia expresa a "pisos", el t h n i r o fue siempre internrctado en un sentido
amplio y nunca en forma restringida con la idea de que s6lo podan h~cei-cstliricimes
en pisos o plantas. La interpretacin anterior se bas siemore en I n c!?ridad jiiridico
del trmino empl.eado por la ley, rechazando una simplista intwpretaci6ii gramatical.
La doctrina nacional encontr apoyo a su interpretacin en las opiniones de los autorec

El ao de 1953 el seor licenciado don Gustavo R. Velasco

-ilustre Rector de la Escuela Libre de Derecho- haba formulado
un anteproyecto de reformas al artculo 951 del Cdigo Civil, segin
el cual se adicionara dicho Cdigo con 28 artculos del 951 a al 951 z,
reglamentndose as la institucin ; estos artculos estaban inspirados
en las leyes sobre la materia de Blgica, Brasil, Italia, Chile, Francia,
Espaa, Uruguay, Argentina y Alemania. El anteproyecto del seor
licenciado Velasco reformado y adicionado por la Secretaria de Go-
bernacin, estuvo a punto de ser enviado a las Cmaras, pero, sin
embargo, al prevalecer la opinin de que deba ser estudiado con
mayor detenimiento fue aplazada su aprobacin.
E n septiembre de 1954, el mismo seor licenciado don Gustavo
R. Velasco redact un nuevo proyecto - q u e consfxba de cinco cap-
tulos y 39 artculos- en el que su autor tom en cuenta, adems de
las legislaciones consultadas para formular el anteproyecto mencio-
nado con anterioridad, las de Cuba y Panama, as como las obser-
mtranjeros que. comentando preceptos semejantes al nueetro, como el del Cdigo Na-
polen -no vacilaron en conceder amplitud al trmino pisos empleado por l a ley. En
conseciirncia, la nueva redaccin del Cdigo Civil slo vino a reconocer en forma ex-
presa lo que antes se entenda implcito, y esto, en nuestra opinin. no constituye cambio
de fnndo.
Por otra parte, la expresin emnleada por Torres Eyras para analizar este punto
parece implicar un criterio de jerarqua que de ms a menos se desarrolla entre el piso
p el local. pasando nor los departamentos y las viviendas. No creemos que este sea el
wntido de nuestro Cdigo.
2a.-La idea de copropiedad sohre las partes comanes del edificio exista an antes
de la reforma de 1954 v e1 provio Torres Eyras lo admite al hacer d anlisis del artculo
en su texto anterior a 1954. nues consiena entre los elemento.; de dicho precento la euis-
trnria de "Cnsas de propiedad.. . comn". En la nueva redaccin hay mayor claridad
pero no cambio.
3a.-Por l o que toca a la conce~c;n de la conroniedad sobre los elementos romunes
del inmueble, como forzosa. tamhin desde antes de la nueva radacc;n se concentuaba
a esta como tal. Hoy se dice en forma expresa 10 que antes ya se entenda. No hw
mod:ficacin de fondo.
4a.-La organizacin a que quedan sujetos los condmines, a nuestro juicio si tiene
quo ver con el dominio, ya que sta les obliga en razn y en la med:da en que son
dueos de sus resnectivos d~nartamentos. Las obligaciones de los pronietarios, que tienen
el carcter de "nrapter-rem", no son sino el resultado de las relaciones de vecindad
entre sus ~ropiedades.
El hecho de que algunos Estados de la Repblica reglamenten m forma semeiante
al Distrito Federal, el Bgimen de Condominio, sin alterar el texto orienal de su Cdigo
Civil, y dejndolo en trminos iguales a los del artculo 951 del Cdieo del Distrito
antes de la reforma, es elocuente para demostrar que no son incompatibles sus disposi-
ciones.

vaciones que a su anteproyecto de 1953 haban formulado la Seere-

tara de Gobernacin, el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de
Obras Pblicas (hoy Banco de Obras y Servicios Pblicos), la Co-
misin de Cooperacin Judicial, y el Dr. don Manuel Borjn Soriano.
Este proyecto fue el que, con algunas modificacion~s,present
el Ejecutivo a la Cmara de Senadores el 22 de octubre de 1954.
E l Senado de la Repblica, en sus sesiones del 4, 9 y 10 de no-
viembre de 1954 se ocup del proyecto de ley enviado por e1 Presi-
dente de la Repblica, hacindole algunas reformas en los puntos
relativos a bienes comunes, derecho del tanto, y a la sancin im-
puesta al propietario que reiteradamente no cumple con sus obliga-
ciones.
La Cmara de Diputados, en su sesin celebrada el 16 de no-
viembre de 1954 aprob la minuta del proyecto de "Ley sobre el
Rgimen de Propiedad y Condominio en los Edificios Divididos en
Pisos, Departamentos, Viviendas o loca le^'^, aprobada ya por la
Chmara de Senadores, as como el proyecto de reformas al articulo 951
del Cdigo Civil para el Distrito y Territorios Federales.


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Notas Sobre la Historia y el Panorama

Director de la Escuela de Derecho de la Universidad

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 38-39-40, Mxico, 1970.

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 38-39-40, Mxico, 1970.

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 38-39-40, Mxico, 1970.

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Las presentes notas no tienen otra pretensin que la de servir

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Dvalos, notario en Thlnepantla, Mxico; Nicol& Vzquez Arrioh,

Mxico, D. F., mero de 1970.

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libres de tributo, pero deban estar siempre listos para cualquier

4 Idem. Tomo 1, Mxico, 1937. Editorial Polis, Pig. 569 y si@.

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esas tierras determinado tributo. De esta manera y en este caso la

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a la propiedad de los indgenas y en la legislacin expedida se ins-

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hospital para enfermedades no contagiosas se h b f a de poner junto

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calles paralelas se construyeran habitaciones superpuestas con acceso

8 Cfr. ERNESTO PITTAISJGA

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encuentra, en nuestra opinin, ninguna que sea aplicable al tema

E n las discusiones de la Constitucin aprobada en 1857 es de

12 La legislacin de Mxico ind-endiente, durante el siglo XIX puede consultarse

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Salgado, Juez de Letras de esta Capital; Lic. don Miguel Domnguez,

"Artculo 571. Cuando los diferentes nisos de una casa,

15 bis. LeRmslacin Mexicana o Colrccin Comnleta de las disposiciones legislativas

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polica comunes a todos, se costearn a prorrata por todos los

18 Proyecto d e un Cdigo Civil Mexicano, formado de Orden del Supremo Gobierno

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La influencia del Proyecto de Cdigo del Dr. Sierra se hizo

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se sigui este sistema sino que sigui entendindose como unidad.el

22 Cfr. MANUEL BORJASORIANO. L71nfluence du Code Civil Fraqais au Mexiqrce,

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debe evitar, estableciendo reglas que seiialen a cada propietario sus

"Artculo 1120. Cuando los diferentes pisos de una casa

E s de hacerse notar que el precepto antes transcrito, al igual

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"En virtud de esa comunidad, cuando los diferentes pisos de un

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se encontraba al ser preseritado a la CLmara de Diputados por la

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no lo sigue en su texto, sino que se inspira en los artculos relativos

"Artculo 951. Cuando los diferentes pisos de una casa

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tambin haba sido trasladada del titulo de las servidumbres al ca-

32 Ver en este sentido: RAFAELROJINAVILLEGAS:Derecho Civil Mexicano. Tomo

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en los edificios, y de hecho algunos inmuebles fueron sometidos a

33 JOS BANDERA OLAVARR~A: La Propiedad Horizontal o I'ropiedad por Pisos. Mxico,

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El ao de 1953 el seor licenciado don Gustavo R. Velasco

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vaciones que a su anteproyecto de 1953 haban formulado la Seere-

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