Trabajo de Investigacion Construcción e Inmobiliarias 2013

ProyectoContable2012

Trabajo de Investigacin
La aplicacin de las normas contables y tributarias

en los sectores construccin e inmobiliario para la
correcta determinacin del Impuesto General a las
Ventas e Impuesto a la Renta

Integrantes:
Carmen Carrillo
Cecilia Figueroa
Mary Takehara
2012
2012
INDICE
RESUMEN EJECUTIVO ..................................................................................................................... 3
INTRODUCCIN................................................................................................................................. 4
1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ......................................................................................... 6
1.1 rea de la investigacin ...................................................................................................... 6
1.2 Tema de la investigacin ..................................................................................................... 6
1.3 Problema de la investigacin .............................................................................................. 6
1.4 Hiptesis .............................................................................................................................. 7
1.5 Objetivo general .................................................................................................................. 7
1.6 Objetivos especficos........................................................................................................... 7
1.7 Alcance ................................................................................................................................ 8
2. METODOLOGA DE LA INVESTIGACIN ................................................................................. 9
2.1 RECOPILACIN DE INFORMACIN................................................................................. 9
2.1.1 Fuentes primarias ........................................................................................................ 9
2.1.2 Fuentes secundarias ................................................................................................... 9
2.2 ANLISIS DE LA INFOMACIN ....................................................................................... 10
3. DESCRIPCIN DE LA ACTIVIDAD ECONMICA .................................................................. 11
3.1 ACTIVIDAD DE CONSTRUCCIN ................................................................................... 11
3.2 ACTIVIDAD INMOBILIARIA .............................................................................................. 14
4. RECONOCIMIENTO DE INGRESOS Y COSTOS BASE CONTABLE Y TRIBUTARIA ....... 16
4.1 SECTOR CONSTRUCCION ............................................................................................. 16
4.1.1 Norma Contable NIC 11 ......................................................................................... 16
4.1.2 Norma Tributaria........................................................................................................ 18
4.2 SECTOR INMOBILIARIO .................................................................................................. 22
4.2.1 Norma Contable - NIC 18 .......................................................................................... 22
4.2.2 Norma Tributaria........................................................................................................ 23
5. TRATAMIENTO DEL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS ................................................ 24
5.1 EL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS EN LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS 24
5.2 EL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS EN LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS ...... 25
6. CUADRO COMPARATIVO ENTRE EL SECTOR CONSTRUCCION E INMOBILIARIO......... 30
7. CONCLUSIONES ...................................................................................................................... 32
8. BIBLIOGRAFIA.......................................................................................................................... 35
9. ANEXOS.................................................................................................................................... 37
9.1 Gua de preguntas para entrevistas con gerentes de empresas constructoras. .............. 37
9.2 Gua de preguntas para entrevistas con gerentes de empresas inmobiliarias. ................ 39
9.3 Gua de preguntas para entrevistas con un asesor de CAPECO ..................................... 41
9.4 Gua de preguntas para entrevistas con contadores de los sectores construccin e
inmobiliario. ................................................................................................................................... 43
RESUMEN EJECUTIVO
Los sectores construccin e inmobiliario han mostrado un gran dinamismo desde mediados de la
dcada anterior, sin embargo, su desarrollo se ha dado sobre bases dbiles en materia conceptual
y normativa, generando confusin en los empresarios al momento de determinar sus impuestos.
Es por ello que el objetivo de la presente investigacin es desarrollar un compendio de las normas
contables y tributarias que permita a las personas interesadas en los sectores construccin e
inmobiliario y en general, contar con el marco conceptual y normativo adecuado para registrar sus
operaciones a fin de determinar en forma adecuada la base imponible para el clculo del Impuesto
General a la Ventas y del Impuesto a la Renta, y de esta manera optimizar los beneficios del
proyecto.
La metodologa utilizada para el desarrollo de la investigacin fue la recoleccin de informacin de

fuentes primarias y secundarias para su posterior anlisis. Como fuente de informacin primaria
consideramos a las entrevistas realizadas a expertos, ejecutivos y contadores que laboran en
empresas de los sectores construccin e inmobiliario, con la finalidad de obtener de primera mano
sus experiencias y opiniones respecto a temas contables y tributarios relacionados a los sectores
antes mencionados. Como fuente de informacin secundaria hemos considerado principalmente a
las Normas Internacionales de Contabilidad N 11 y 18, a la ley y reglamento de Impuesto General
a las Ventas e Impuesto a la Renta e investigaciones existentes sobre los temas materia de la
investigacin.
Luego de haber realizado el anlisis de las informacin recopilada, uno de los aspectos que
pudimos concluir fue que las normas contables y tributarias por si solas no son suficientes para que
las empresas de los sectores construccin e inmobiliario puedan determinar su Impuesto General a
las Ventas e Impuesto a la Renta de forma adecuada, debido principalmente a que dentro de ellas
no existe una buena definicin de las actividades que desarrollan las empresas de cada sector
dando lugar a que se genere confusin existente sobre la metodologa que deben aplicar las
empresas constructoras e inmobiliarias para la determinacin de sus impuestos.
INTRODUCCIN
Desde mediados de la dcada anterior, la industria de la construccin en el Per ha mostrado un

crecimiento sostenido, posicionndose como una de las actividades econmicas ms importantes y
dinmicas de la economa peruana. El desarrollo de esta industria se ha convertido en un indicador
del bienestar econmico, en la medida que es el reflejo de las mayores inversiones tanto del sector
pblico como del privado y del incremento de los ingresos familiares, como consecuencia del
crecimiento econmico.
Segn las estadsticas del Banco Central de Reserva1, el sector construccin ha crecido a una tasa
promedio de 11% entre los aos 2005 y 2011, logrando un pico de 17.4% en el 2010, pero con
cadas a cifras de un dgito en el 2009 y 2011 producto de la crisis financiera internacional. La
proyeccin del crecimiento de este sector para el presente ao es de 12%, continuando con tasas
de alrededor del 8% para los siguientes periodos.
Lo interesante del crecimiento del sector construccin que es que su dinamismo ha contribuido con
el crecimiento de otras industrias y sectores con los que tienen una relacin directa. Tal es el caso
de la industria del cemento, de acabados, instalaciones elctricas, entre otros; los cuales se han
visto favorecidos con el boom de la industria de la construccin. Por otro lado, al ser una actividad
tan intensiva de mano de obra ha generado miles de puestos de trabajo contribuyendo al
incremento de los ingresos familiares. Del mismo modo el sector inmobiliario se ha visto favorecido
gracias al crecimiento de los crditos hipotecarios otorgados por las entidades financieras.
El crecimiento de la industria de la construccin en el Per est caracterizado bsicamente por la

construccin de viviendas y centros comerciales. En los ltimos aos la construccin de viviendas
ha estado enfocada en la clase media-alta, pero hoy en da gracias a la mejora de las condiciones
de los crditos hipotecarios con tasas de inters y cuotas asequibles, y a los programas de
viviendas sociales desarrollados por el estado, el foco de las constructoras se encuentra en la
clase media baja y baja, lo cual las obliga al desarrollo de megaproyectos de vivienda a fin de
poder sacar provecho a las economas de escala y poder ofrecer un producto econmico.
A pesar de las miles de viviendas que se han construido en los ltimos aos, an existe una
demanda insatisfecha en el pas. Segn lo indicado por el Banco de Crdito del Per al diario
Gestin, se construyen un total de 50 mil viviendas, mientras que cada ao se forman 100 mil
1
Banco Central de Reserva del Per: Reporte de Inflacin, Junio 2012
hogares2. Esto nos indica que la industria de la construccin e inmobiliaria tiene todava un amplio
campo de accin.
En ese sentido, ante sectores tan dinmicos, en los cuales los montos de inversin son
considerables y en los que no solo participan grandes empresas sino tambin personas que al
tener un terreno se han visto atrados para invertir en el rubro, es que hemos visto necesario el
desarrollo de un compendio de las normas contables y tributarias que permita a las personas
interesadas en los sectores construccin e inmobiliario contar con el marco conceptual y normativo
adecuado para registrar sus operaciones a fin de determinar en forma adecuada la base imponible
para el clculo del Impuesto General a la Ventas y del Impuesto a la Renta y el posterior pago de
los mismos.
2
http://gestion.pe/2012/06/02/inmobiliaria/casashow-oferta-80-mercado-inmobiliario-pais-2004144
1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
1.1 rea de la investigacin
La presente investigacin se centrar en los temas de contabilidad y tributacin en los sectores

construccin e inmobiliario.
1.2 Tema de la investigacin
La aplicacin de las normas contables y tributarias en los sectores construccin e inmobiliario

para la correcta determinacin del Impuesto General a las Ventas e Impuesto a la Renta.
1.3 Problema de la investigacin
Cada sector econmico tiene sus propias particularidades y los de construccin e inmobiliario no
son una excepcin. Si bien entre la actividad de construccin y la inmobiliaria existe una relacin
muy fuerte, existen muchos factores que hacen que sean diferentes entre ellas.
El problema que la presente investigacin busca analizar, en primer lugar, est enfocado en que
no hay una buena compresin de lo que implica ser una empresa constructora y una inmobiliaria,
lo cual conlleva a que se confundan los trminos al referirse a un sector o el otro.
Luego una vez enrumbados en el negocio y en la tarea de cumplir con la obligacin de

declaracin del Impuesto General a las Ventas e Impuesto a la Renta, surge el problema de falta
de conceso entre lo dispuesto por las normas contables y tributarias para el tratamiento que
deben dar las empresas constructoras e inmobiliarias para el clculo de los impuestos antes
mencionados.
De esta manera, ante un panorama de falta de claridad de conceptos e imprecisiones en las

normas, las empresas pueden aplicar de manera errada las normas contables y tributarias para
efectos de la determinacin del Impuesto General a las Ventas e Impuesto a la Renta y el
posterior pago de los mismos.
1.4 Hiptesis
Las empresas constructoras e inmobiliarias tienen confusin al momento de decidir bajo qu

rgimen tributario deben acogerse de acuerdo con el giro propio de la empresa, lo cual hace
que en muchos casos el pago del impuesto a la renta se realice de forma incorrecta.
El desarrollo de normas tributarias no se ha dado con la misma rapidez que el crecimiento
mostrado en los sectores construccin e inmobiliario.
La comunicacin y flujo de informacin del personal de campo (obra) y el rea contable es
fundamental para el correcto registro de las operaciones a fin de obtener una base adecuada
para el clculo de los impuestos.
La rentabilidad de un proyecto inmobiliario puede verse afectada en forma negativa por no
contar con una estrategia tributaria adecuada.
1.5 Objetivo general
Desarrollar un compendio de las normas contables y tributarias que permita a las personas
interesadas en los sectores construccin e inmobiliario contar con el marco conceptual y
normativo adecuado para registrar sus operaciones a fin de determinar en forma adecuada la
base imponible para el clculo del Impuesto General a la Ventas y del Impuesto a la Renta, y de
esta manera optimizar los beneficios del proyecto.
1.6 Objetivos especficos
Identificar el tratamiento contable y tributario aplicable a las empresas del sector

construccin.
Identificar el tratamiento contable y tributario aplicable a las empresas del sector inmobiliario.
Determinar las discrepancias que existen entre la norma contable y tributaria en los sectores
construccin e inmobiliario.
Comprender la importancia de la planificacin tributaria para las empresas constructoras e
inmobiliarias.
1.7 Alcance
La presente investigacin se desarrollar a lo largo del ciclo acadmico 2012-II (del 20 de agosto
al 19 de noviembre) y se enfocar en las empresas del sector construccin e inmobiliario bajo las
limitaciones del marco tributario de los impuestos detallados.
2. METODOLOGA DE LA INVESTIGACIN
En la presente investigacin se utiliz informacin cualitativa y cuantitativa que permiti generar

informacin especfica del sector construccin e inmobiliario a partir de una metodologa
establecida, la cual permiti establecer conclusiones que representan un aporte a las fuentes de
informacin ya existentes para todas aquellas personas que estn interesados en los temas
planteados.
2.1 RECOPILACIN DE INFORMACIN
2.1.1 Fuentes primarias
Se consider como fuente de informacin primaria las entrevistas a expertos, ejecutivos y

contadores que laboran en empresas de los sectores en los sectores construccin e
inmobiliario, as como a profesionales dedicados al tema tributario. Con las entrevistas se
busc obtener de primera mano las experiencias de cada uno en los sectores mencionados de
manera que se pudo identificar los principales problemas, en trminos tributarios, a los que se
enfrentan en el desarrollo de proyectos inmobiliarios.
Entrevista a un consultor y asesor experto en el sector construccin e inmobiliario.

Entrevista a ejecutivos de empresas del sector construccin e inmobiliario.
Entrevista a contadores de empresas del sector construccin e inmobiliario.
Entrevista a tributaristas del sector construccin e inmobiliario.
2.1.2 Fuentes secundarias
Las fuentes secundarias se utilizaron como informacin complementaria y permitieron

enriquecer la investigacin, realizando un anlisis ms completo y profundo. Los textos
considerados fueron los siguientes:
Norma Internacional de Contabilidad N 11

Norma Internacional de Contabilidad N 18
Cdigo tributario.
T.U.O. de la Ley de Impuesto General a las Ventas
Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Ventas
T.U.O. de la Ley de Impuesto a la Renta

Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta
Informes presentados por SUNAT.
Resoluciones del Tribunal Fiscal.
Tax & Legal Report de PWC.
Otros trabajos de investigacin relacionadas a los temas de construccin e inmobiliario.
2.2 ANLISIS DE LA INFOMACIN
Una vez consultadas las fuentes primarias y secundarias, se procesaron los datos ms
relevantes, establecindose as un marco conceptual del sector construccin e inmobiliario en
cuanto al tema tributario (IGV e Impuesto a la Renta).
10
3. DESCRIPCIN DE LA ACTIVIDAD ECONMICA
Como se mencion en el planteamiento del problema, los sectores construccin e inmobiliario

estn muy relacionados entre s, lo cual conlleva a que se confundan los trminos al referirse a un
sector o el otro.
Lo cierto es que cada sector cuenta con caractersticas propias que dan lugar a tratamientos
especiales en materia de la determinacin del Impuesto General a las Ventas y del Impuesto a la
Renta.
En el presente captulo se proceder a describir las particularidades de la actividad de construccin

e inmobiliaria de forma detallada a fin de que los interesados en estas actividades tenga la base
conceptual suficiente para introducirse al mundo de los tributos sin mayor problema.
3.1 ACTIVIDAD DE CONSTRUCCIN
La actividad de construccin se encuentra ubicada en las divisiones 41, 42 y 43 de la

Clasificacin Industrial Internacional Uniforme (CIIU) de todas las actividades econmicas de
las Naciones Unidas 4ta Revisin.
Comprende, entre otras actividades, la construccin completa de viviendas, edificios de

oficinas, locales de almacenes y otros edificios pblicos y de servicios, locales agropecuarios,
etc, y la construccin de obras de ingeniera civil como carreteras, calles, puentes, tneles,
lneas de ferrocarril, aeropuertos, puertos y otros proyectos de ordenamiento hdrico, sistemas
de riego, redes de alcantarillado, instalaciones industriales, tuberas y lneas de transmisin de
energa elctrica, instalaciones deportivas, etc.
Por lo tanto, una empresa constructora es aquella que se dedica a edificar, fabricar o
desarrollar obras pblicas o privadas para terceros. Dentro de las obras pblicas se
encuentran las carreteras, puentes, aeropuertos y muchas otras. Dentro de las privadas se
encuentran las que se dedican a desarrollar edificios, casas y urbanizaciones. En esto hay
una diferencia muy leve y son pocas las empresas constructoras que se dedican a una u otra
exclusivamente y abundan las que hacen ambas actividades. Desde esa perspectiva se puede
observar que existen varios tipos de construcciones, pero para efectos de la presente
investigacin nos centraremos en la construccin de unidades de vivienda.
11
Luego de conocer qu es una empresa constructora, es importante comprender qu vende

una empresa constructora?
Una empresa constructora vende el servicio de ejecucin de un proyecto inmobiliario de

acuerdo a las especificaciones del cliente para su propio uso o para la posterior venta.
Las empresas constructoras se rigen mediante un contrato de construccin que firma con el
cliente y en el cual estarn especificadas todas las caractersticas y condiciones que debe
tener la obra a ejecutar.
La actividad de construccin se encuentra bajo el marco contable de la Norma Internacional

de Contabilidad (NIC) N 11, y en ella se define al contrato de construccin como: un
contrato, especficamente negociado, para la fabricacin de un activo o un conjunto de
activos, que estn ntimamente relacionados entre s o son interdependientes en trminos de
su diseo, tecnologa y funcin, o bien en relacin con su ltimo destino o utilizacin.
Mediante el contrato de construccin, el constructor se obliga a ejecutar una obra determinada

y el cliente a pagarle una retribucin, as mismo, se precisan los compromisos, obligaciones y
responsabilidades de cada una de las partes.
Las modalidades de contrato ms comunes son:
a. Contrato a suma alzada
En este sistema de contratacin la empresa formular su propuesta econmica por un

monto fijo integral y no est obligado a presentar el detalle de los precios unitarios de
cada una de las partidas del proyecto. Lo que se acuerda entre las partes es que se
ejecute una obra a cambio de un monto fijo como retribucin y en un plazo establecido.
Este tipo de contrato se da cuando las cantidades, magnitudes y calidades de la
prestacin est totalmente definidos tanto en las especificaciones tcnicas de los bienes
a contratar, como en los trminos de referencia de los servicios, y en los planos y
especificaciones tcnicas que forman parte del expediente tcnico3. El cliente pagar un
precio fijo y cualquier modificacin en el monto producto, por ejemplo, de variaciones en
los precios de los materiales ser por cuenta y costo del constructor. En ese sentido el
3
www.perucontrata.com.pe Pacheco Claros, Iris Contratando a Suma Alzada.
12
constructor asume los riesgos o beneficios producto de factores externos que puedan
afectar al monto del contrato.
b. Contrato a Precios Unitarios
Si bien los contratos a suma alzada se emplean cuando las cantidades del contrato son
conocidas, los contratos a precios unitarios se utilizan cuando la naturaleza de la
prestacin no permita conocer con exactitud o precisin las cantidades o magnitudes
requeridas. De esta manera lo que se pactan son los precios unitarios para cada una de
las partidas del presupuesto.
c. Contrato de construccin por administracin
En un contrato de construccin por administracin el contratista (constructor) aportar

nicamente los servicios de construccin, es decir, su experiencia profesional en la
ejecucin de la obra. Todo aquello referido a los materiales, manos de obra y dems
elementos necesarios para la ejecucin de la obra ser por cuenta y costo del comitente
(cliente).
En este tipo de contrato, a diferencia de aquellos a suma alzada, los riesgos o beneficios
producto de factores externos que puedan afectar al monto del contrato son asumidos por
el comitente. El contratista emitir facturas nicamente por los honorarios producto de los
servicios prestados.
Por lo general los contratos de construccin abarcan ms de un ejercicio gravable

dependiendo de la envergadura del proyecto a desarrollar. Esta particularidad ser de gran
importancia para el reconocimiento de los ingresos y los costos para la posterior
determinacin del impuesto a la renta y la oportunidad de los pagos a cuenta como veremos
ms adelante.
13
3.2 ACTIVIDAD INMOBILIARIA
La actividad inmobiliaria se encuentra ubicada en la divisin 68 de la Clasificacin Industrial

Internacional Uniforme (CIIU) de todas las actividades econmicas de las Naciones Unidas
4ta Revisin.
Comprende las actividades de arrendadores, agentes y/o corredores en la venta, compra,

alquiler de bienes races y prestacin de otros servicios inmobiliarios como los de tasacin
inmobiliaria o los de depositarios de plicas inmobiliarias. Estas actividades pueden
desarrollarse con bienes propios o arrendados a cambio de una retribucin o a travs de un
contrato.
El adjetivo inmobiliario se refiere a aquello perteneciente o relativo a las cosas inmuebles. Un

inmueble, por su parte, es un bien que se encuentra unido a un terreno de modo inseparable,
tanto fsica como jurdicamente.
La Real Academia Espaola (RAE) define a la empresa inmobiliaria como aquella que se
dedica a construir, arrendar, vender y administrar viviendas. Una empresa inmobiliaria puede
realizar una o ms de las actividades mencionadas. De acuerdo a esta definicin se infiere
que las empresas inmobiliarias venden tanto bienes como servicios en el caso del arriendo y
administracin de viviendas.
Lo crucial en sta definicin es que indica que una empresa inmobiliaria puede construir. Por
ello, la pregunta que surge es si construye, no es entonces una empresa constructora? Es
precisamente este cuestionamiento lo que demuestra que existe confusin al momento de
determinar cul es la actividad que realiza la empresa; y por tanto, qu normas contables y
tributarias le corresponde aplicar.
Para dar respuesta al cuestionamiento antes planteado se debe indicar que, en principio, si la
empresa solo construye, efectivamente sera una empresa constructora. Sin embargo, lo
importante es entender para qu construye? Las empresas inmobiliarias construyen con el
fin ltimo de vender las unidades inmobiliarias. Es decir, el objeto de la transaccin con el
cliente es un bien inmueble, a diferencia de una empresa constructora que vende, como ya se
ha visto, el servicio de construir.
Para efectos de la presente investigacin nos centraremos en la primera venta de inmuebles

por parte de las empresas inmobiliarias.
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Como cualquier empresa que decide desarrollar un proyecto, las empresas inmobiliarias se
ven en la necesidad de recurrir a una entidad financiera para solicitar un crdito. Uno de los
requisitos de las entidades financieras es que las empresas inmobiliarias cuenten con un
porcentaje de las viviendas vendidas antes de efectuar cualquier desembolso del crdito.
Pero, si las empresas inmobiliarias acuden a las entidades financieras para poder desarrollar
el proyecto, cmo es que les piden que tengan un porcentaje de ventas realizadas?
Las entidades financieras tienen un sin nmero de razones para establecer ese requisito, pero
lo cierto es que las empresas inmobiliarias para poder cumplirlo se han visto en la necesidad
de aplicar un sistema de venta a futuro. Es decir, realizan la venta de las viviendas en base a
los planos antes de ser construidas. Como bien indica el C.P.C. Ral Ramrez, las empresas
inmobiliarias venden sueos, haciendo referencia a que venden un bien que, en el momento
de la transaccin, no existe y ser ejecutado en un determinado lapso de tiempo.
Como en cualquier transaccin que ejecuten dos partes, en la venta de inmuebles la

transaccin queda estipulada en un contrato de compra venta. Lo particular en este caso es
que se habla de un contrato de compra venta de bien futuro. Mediante este tipo de contrato
la empresa se obliga a cumplir con la entrega del bien en una fecha determinada.
El hecho de vender hoy un bien que va a existir en el futuro, ha dado lugar a que las
autoridades responsables de los temas contables y tributarios promulguen los lineamientos
bajo los cuales una empresa inmobiliaria debe registrar sus operaciones a fin de determinar el
pago de sus impuestos, como veremos en los siguientes acpites.
15
4. RECONOCIMIENTO DE INGRESOS Y COSTOS BASE CONTABLE Y TRIBUTARIA
La oportunidad en que los ingresos y costos relacionados a los contratos de construccin deben
ser reconocidos, resulta ser un tema relevante para las empresas ya que de ello se va a
determinar la base imponible para efectos del impuesto a la renta.
Si bien la norma contable a travs del principio de devengado establece que los ingresos y los
gastos deben reconocerse cuando ocurren independientemente de si han sido cancelados o no,
lo dispuesto por la norma tributaria no necesariamente se ajusta a dicho principio.
Ms an cuando se sabe que, por lo general, los contratos de construccin abarcan ms de un

ejercicio gravable, lo cual obliga a que se deba identificar los ingresos y gastos que pertenecen a
un determinado ejercicio.
En este captulo se detalla la metodologa establecida, tanto por la norma contable como por la
norma tributaria, para el reconocimiento de los ingresos y los costos para efectos de la
determinacin de la base imponible y analizaremos las desviaciones o coincidencias que existen
entre ellas.
4.1 SECTOR CONSTRUCCION
4.1.1 Norma Contable NIC 11
Como se anteriormente, los contratos de construccin se encuentran bajo el marco contable

de la Norma Internacional de Contabilidad (NIC) N 11. El objetivo de esta norma es
establecer criterios para el reconocimiento de los ingresos y los costos asociados a las
actividades de construccin, teniendo presente que en estas actividades es usual que las
fechas de inicio y trmino del contrato de construccin correspondan a ejercicios diferentes.
a. Ingresos de un contrato de construccin
La norma contable establece que los ingresos ordinarios de los contratos de construccin
deben comprender tanto el ingreso inicial pactado en el contrato como todos aquellos ingresos
producto de cualquier modificacin, reclamacin o incentivo que se lleve a cabo a los largo de
la ejecucin de obra siempre que pueda ser valorizada en forma confiable segn el valor
razonable.
16
En ese sentido, queda claro que a pesar de la existencia de un monto pactado en el contrato,
los ingresos pueden verse afectados por ciertas incertidumbres producto de hechos futuros
que se irn resolviendo en la medida que el proyecto va ejecutando.
Algunos ejemplos de hechos que generan variaciones en los ingresos son:
- Modificaciones del proyecto pactados entre el cliente y el contratista.

- Cambios en los precios de materiales.
- Penalizaciones por concepto de demoras o incumplimientos por parte del contratista.
- Incentivos otorgados al contratitas como bonificacin por el desarrollo del proyecto en un
tiempo menos al estimado en el contrato.
b. Costos de un contrato de construccin
La norma establece que los costos del contrato deben comprender todos aquellos que puedan
ser imputados directamente al contrato especfico y cualquier otro que se pueda imputar al
cliente en la medida que se encuentre dentro del marco contractual.
As mismo, establece que los costos del contrato comprenden todos aquellos en los que
incurren las empresas constructoras desde la fecha en que se firma el contrato hasta el final
de la ejecucin de la obra. Sin embargo, existen costos en los que una empresa constructora
puede haber incurrido en fechas previas a la firma del contrato. Para ello, la NIC 11 establece
que estos costos deben ser reconocidos como gastos en el periodo en que se realizan, pero
pueden ser incluidos como parte de los costos del contrato en la medida que puedan ser
identificados por separado y valorados con suficiente fiabilidad.
Los costos en los que una empresa constructora incurre para dar cumplimiento a un contrato
de construccin pueden clasificarse en:
Costos que se relacionen directamente con el contrato especfico: Dentro de los costos
directos se considera a la mano de obra se encuentra en el lugar de la construccin, los
materiales usados en la construccin, la depreciacin de la maquinarias y equipos
usados para la ejecucin del contrato, el costo de transporte de los materiales, costos de
diseo y asistencia tcnica directamente relacionados con el contrato, costos de
rectificacin y garanta.
17
Costos atribuibles a la actividad de contratacin en general: se refieren a aquellos costos

indirectos de fabricacin en los que incurren las empresas constructoras. Algunos de
estos costos son los seguros, los costos de diseo y asistencia tcnica que no estn
directamente relacionados con ningn contrato especfico y los gastos generales de
fabricacin.
Costos que no pueden ser atribuibles a la actividad de contratacin: se refiere a todos a

aquellos costos que no puedan ser distribuidos a los contratos especficos, como por
ejemplo los costos de ventas, los costos generales de administracin y de investigacin y
desarrollo que no han sido especificados en el contrato.
c. Mtodo de porcentaje de avance de obra
La NIC 11 establece que cuando el resultado de un contrato de construccin pueda ser

estimado con suficiente fiabilidad, los ingresos ordinarios y los costos asociados deben ser
reconocidos como tales en el estado de resultados con referencia al grado de realizacin del
contrato al cierre del periodo contable.
Al grado de realizacin del contrato se le denomina mtodo del porcentaje de realizacin o

avance de obra y establece que los ingresos ordinarios del contrato deben compararse con los
costos asociados al mismo de acuerdo al estado de avance en el que se encuentre y de esta
manera se revelar el importe de los ingresos ordinarios, los gastos y los resultados de la
parte del contrato ya ejecutada.
4.1.2 Norma Tributaria
En relacin al reconocimiento de los ingresos y los gastos, la norma tributaria establece en el

inciso a) del artculo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta, que las renta de tercera categora
se considerarn producidas en el ejercicio comercial en que se devenguen. De esta manera
encontramos coincidencia con la norma contable a travs del principio de devengado.
Sin embargo, la norma tributaria establece un tratamiento especial para las empresas
constructoras, que no necesariamente de alinea al principio de devengado antes mencionado.
Para la determinacin del Impuesto a la Renta, las empresas constructoras en el Per deben
ceirse a lo estipulado en el Artculo 63 del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta (Decreto
Legislativo 774). Dicho artculo establece que las empresas constructoras cuyas obras
18
requieran de ms de un ejercicio gravable, podrn acogerse a cualquiera de los siguientes

tres mtodos para determinar la renta correspondiente.
a. Asignar a cada ejercicio gravable la renta bruta que resulte de aplicar sobre los importes
cobrados por cada obra, durante el ejercicio comercial, el porcentaje de ganancia bruta
calculado para el total de la respectiva obra.
b. Asignar a cada ejercicio gravable la renta bruta que se establezca deduciendo del importe
cobrado y por cobrar por los trabajos ejecutados en cada obra durante el ejercicio
comercial, los costos correspondientes a tales trabajos.
c. Diferir los resultados hasta la total terminacin de las obras, cuando stas, segn
contrato, deban ejecutarse dentro de un plazo no mayor de tres (3) aos, en cuyo caso
los impuestos que correspondan se aplicarn sobre la ganancia as determinada, en el
ejercicio comercial en que se concluyan las obras, o se recepcionen oficialmente, cuando
este requisito deba recabarse segn las disposiciones vigentes sobre la materia. En caso
que la obra se deba terminar o se termine en plazo mayor de tres (3) aos, la utilidad
ser determinada el tercer ao conforme a la liquidacin del avance de la obra por el
trienio y, a partir del cuarto ao, siguiendo los mtodos a que se refieren los incisos a) y
b) de este artculo.
Cabe resaltar que una vez que ha optado por uno de los tres mtodos, ste deber ser
empleado en forma uniforme en todas las obras que desarrolle la empresa constructora no
existiendo la posibilidad de aplicar mtodos diferentes para cada obra.
Por otro lado, el artculo 36 del Reglamento del Impuesto a la Renta establece qu deben
recocer las empresas constructoras para determinar los pagos a cuenta mensuales del
impuesto a la renta de acuerdo al mtodo elegido.
Lo dispuesto en la presente norma est relacionado con el artculo 63 de la Ley de Impuesto

a la Renta antes mencionado. En ese sentido establece lo siguiente:
a. Las empresas que se acojan a los mtodos sealados en los incisos a) y c) del artculo
63 de la ley debern considerar como ingresos netos a los importes cobrados en cada
mes de acuerdo al avance de obra.
19
Cabe precisar que para las empresas que opten por la opcin de diferimiento de
resultados hasta la finalizacin de obras, es decir, inciso c) del artculo 63 de la Ley del
Impuesto a la Renta, sta disposicin solo ser aplicable para los ingresos netos
cobrados en los meses que corresponden al ejercicio gravable en que debe culminar la
obra o a partir del tercer ao, lo que ocurra primero.
b. Las empresas que se acojan al inciso b) del artculo 63 de la ley debern considerar
como ingresos netos del mes no solo los importes cobrados sino tambin los importes
que tuvieran por cobrar por los trabajos ejecutados durante el mes. En ese sentido,
debern preparar valorizaciones de los trabajos ejecutados en cada mes a fin de
determinar la base para el clculo de los pagos a cuenta mensuales.
c. Las empresas que obtengan ingresos distintos a los provenientes de la ejecucin de

contratos de construccin a los que se refiere el artculo 63 de la ley del impuesto a la
renta, sumarn stos ingresos a aquellos obtenidos por obras a fin del calcular sus pagos
a cuenta.
Una vez que las empresas han identificado qu es lo que deben considerar como Ingreso
Neto, debern determinar el factor que deben aplicar para el clculo de los pagos a cuenta del
impuesto a la renta de acuerdo a lo establecido en el artculo 85 de la Ley del Impuesto a la
Renta.
Luego de conocer los mtodos considerados por la norma tributaria para el reconocimiento de
ingresos y determinacin de la renta bruta, procederemos a analizar cada una de ellas en
relacin a lo que establece la norma contable.
De esta manera encontramos que el mtodo establecido en el inciso a) difiere con los
principios contables al reconocer como ingresos solo a aquellos que han sido cobrados
contraviniendo a lo indicado por el principio de devengado. Algunos autores se refieren a este
mtodo como el mtodo de lo percibido por lo mismo que solo considera los montos cobrados.
El mtodo del inciso b) en cambio, reconoce como ingresos a aquellos que han sido cobrados
y los que se encuentre por cobrar al cierre de cada periodo, y se les deduce los costos
encontrndose de esta manera alienado con lo establecido por las normas contables. Es por
ello que a ste mtodo se le conoce como el mtodo de lo devengado.
20
Dado que el mtodo del inciso c) considera como ingreso solo a aquellos que han sido
cobrados, al igual que el mtodo del inciso a), difiere de los establecido por los principios
contables. Adems de ello, al permitir el diferimiento de los resultados hasta la terminacin de
la obra o hasta el tercer ao (lo que ocurra primero), se aleja an ms del principio de
devengado.
Modificaciones a la Norma
La cuarta disposicin complementaria del Decreto Legislativo N 1112 se pronuncia respecto

del inciso c) del artculo 63 de la Ley del Impuesto a la Renta estableciendo que Las
empresas de construccin o similares que hubieran adoptado el mtodo establecido en el
inciso c) del primer prrafo del artculo 63 de la Ley hasta antes de su derogatoria por el
presente decreto legislativo, seguirn aplicando la regulacin establecida en dicho inciso
respecto de las rentas derivadas de la ejecucin de los contratos de obras iniciadas con
anterioridad al 1 de enero de 2013, hasta la total terminacin de las mismas. Es decir, las
empresas constructoras que inicien obras a partir del 01 de enero del 2013 solo podrn
acogerse a los mtodos indicados en los incisos a) y b) del artculo 63 de la Ley del Impuesto
a la Renta.
Esta disposicin ha generado que algunas entidades relacionadas al sector construccin

manifiesten su opinin al respecto. Por ejemplo, CAPECO sostiene que los proyectos se
encarecern porque impuestos se pagarn ahora en un ao4. Esta afirmacin no es del todo
precisa en el sentido que el impuesto no se va a pagar en un ao, sino que al ya no contar con
el mtodo de diferimiento de renta, las empresas tendrn que hacer sus pagos a cuenta
mensualmente.
Consultamos con algunos empresarios dedicados a la construccin y todos coincidieron que

sta nueva disposicin definitivamente afecta a los proyectos que tiene planificado desarrollar
a partir del 2013. El hecho de ya no contar con la posibilidad de diferir el pago del impuesto a
la renta hasta el tercer ao los ha llevado a reevaluar las condiciones financieras de sus
proyectos en la medida que van a requerir contar con niveles de liquidez suficiente para cubrir
los pagos a cuenta correspondientes al impuesto a la renta. Algunos incluso, estn evaluando
la posibilidad de adelantar el inicio del proyecto a diciembre de este ao con la finalidad de
tener la opcin de acogerse al beneficio de diferimiento de los pagos a cuenta del impuesto a
la renta.
4
Peru21(jueves09deagostodel2012):AumentantrabasensectorConstruccin
21
As mismo consultamos con algunos expertos y empresarios del sector sobre el mtodo que
aplicarn para determinar el impuesto a la renta en los proyectos que inicien a partir de 01 de
enero de 2013. La respuesta fue unnime hacer el mtodo del inciso a) ya que les va a
permitir pagar menos impuestos el primer ao, en la medida que solo ser por la parte que ha
sido cobrada.
4.2 SECTOR INMOBILIARIO
4.2.1 Norma Contable - NIC 18
La NIC 18 establece el tratamiento contable de los ingresos de actividades ordinarias que

surgen de transacciones tales como la venta de bienes, la prestacin de servicios y el uso por
parte de terceros de activos de la entidad que produzcan intereses, regalas y dividendos.
Para efectos de la presente investigacin, pondremos atencin a los ingresos provenientes de

la venta de bienes cuyo tratamiento se detalla en los prrafos 14 al 19 de NIC 18.
El prrafo 14 de la NIC 18 establece las condiciones que se deben cumplir para que una
transaccin sea reconocida como una venta. Los prrafos 15 al 19 contienen una breve
explicacin de cada una de las condiciones mencionadas en el prrafo 14. Estas condiciones
son:
a. La empresa ha transferido al comprador los riesgos y ventajas derivados de la

propiedad de los bienes. La transferencia de los riesgos y ventajas comnmente se dan
con la transferencia de la titularidad legal o el traspaso de la posesin al comprador.
b. La empresa no conserva para s misma ninguna implicacin en la gestin corriente de

los bienes vendidos ni retiene el control efectivo sobre los mismos. Una de las formas
por las que la empresa puede conservar alguna implicacin correspondiente a la
propiedad, es cuando asume obligaciones derivados del mal funcionamiento del bien.
c. El importe de los ingresos producto de la venta puedan ser medidos con fiabilidad. Sin
una empresa conserva solo una parte insignificante de los riegos y las ventajas de la
propiedad, la transaccin se considera como una venta y por tanto se proceder a
reconocer los ingresos productos de la transaccin. Un motivo para conservar una parte
de los riesgos es cuando existe la posibilidad de que la empresa tenga el compromiso
22
de devolver el dinero en caso el cliente no quede satisfecho. En este caso la

transaccin se registra como venta siempre y cuando la empresa pueda medir de forma
fiable las posibles devoluciones futuras.
d. Que sea probable que la empresa reciba los beneficios econmicos asociados con la
venta. Cuando exista alguna incertidumbre sobre la cobranza de algn saldo ya
considerado como ingresos, se proceder a reconocerlo como gasto en lugar de ajustar
el importe del ingreso ya reconocido.
e. Los costos incurridos o por incurrir relacionados con la venta puedan ser medidos con
fiabilidad. Debe existir correlacin de los gastos con los ingresos, es decir, los gastos y
los ingresos deben ser reconocidos en forma simultnea. Un ingreso no puede ser
reconocido como tal en tanto los gastos correlacionados no puedan ser determinados
con fiabilidad.
4.2.2 Norma Tributaria
La Superintendencia Nacional de Administracin Tributaria SUNAT a travs de su Informe

N 085-2009-SUNAT/2B0000 ha establecido que para fines de la realizacin de los pagos a
cuenta del Impuesto a la Renta, los ingresos de las empresas inmobiliarias deben de haber
cumplido las condiciones establecidas en el prrafo 14 de la NIC 18. Es decir, que los
ingresos cumplan con las condiciones para ser reconocidos como venta y, por tanto; sirvan de
base para el clculo de los pagos a cuenta mensuales del impuesto a la renta.
En ese sentido para efectos de la determinacin del impuesto a la renta en el sector

inmobiliario no encontramos diferencia entre lo establecido entre la norma contable y la norma
tributaria, ya que sta ltima ha sido clara en precisar que se deben adoptar lo establecido en
la NIC 18.
23
5. TRATAMIENTO DEL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS
5.1 EL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS EN LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS
De acuerdo a lo establecido en el inciso c) del artculo 1 de la Ley de Impuesto general a las

Ventas (IGV), las operaciones relacionadas a los contratos de construccin estn gravadas
por el IGV. Esto teniendo en cuenta el mbito de aplicacin establecido en el inciso c) del
numeral 1 del artculo 2 del Reglamento del Impuesto General a las Ventas el cual establece
que los contratos de construccin que se ejecuten en el territorio nacional, cualquiera sea su
denominacin, sujeto que lo realice, lugar de celebracin del contrato o de percepcin de los
ingresos.
Nacimiento de la obligacin tributaria en la construccin
En una primera revisin a la Ley del Impuesto General a las Ventas y su reglamento no
identificamos alguna disposicin que indique especficamente el nacimiento de la obligacin
tributaria para las empresas constructoras. Sin embargo, al hacer un anlisis del giro de
negocio y de la actividad que realiza este tipo de empresas consideramos que las
constructoras al ser empresas que prestan un servicio, deben ceirse a lo establecido en el
inciso c) del artculo 4 de la Ley de Impuesto General a las Ventas. ste establece que, la
obligacin tributaria en la prestacin de servicios se origina en la fecha en que se emite el
comprobante de pago de acuerdo a lo que establezca el reglamento5, o en la fecha en que se
percibe la retribucin, lo que ocurra primero.
El crdito fiscal en las empresas constructoras
Para poder abordar este punto fue necesario plantearnos algunas preguntas. Las
operaciones que realizan las empresas constructoras estn afectas al IGV? Existe alguna
proporcin de las operaciones que no est afecta al IGV? Qu venden las constructoras?
Si bien casi todas estas preguntas ya las hemos respondido a lo largo del presente trabajo,
consideramos necesario plantearlas para poder entender la lgica del derecho a crdito fiscal
con el que cuentan las empresas constructoras.
Dado que las constructoras venden un servicio, sus operaciones estn gravadas por el IGV, y
el 100% de stas operaciones estn afectas al 18% de IGV; entendemos que al existir la
obligacin del pago del 18% de IGV al momento de la venta, lo lgico es que las empresas
5
Serefierealoestablecidoenlosincisosc)yd)delnumeral1delartculo3delReglamentodelaLeydel
ImpuestoalasVentas.
24
constructoras tengan derecho a utilizar el 100% de IGV proveniente de las compras como
crdito fiscal.
Luego de haber realizado este anlisis, a manera de validar nuestra posicin, acudimos a
Sunat a travs de su central de consultas y realizamos la siguiente consulta: El IGV
provenientes de las compras que realizan las empresas constructoras puede ser usado al
100% como crdito fiscal? Lamentablemente, la respuesta que obtuvimos estaba referida al
mtodo de la prorrata el cual est relacionado al derecho a crdito fiscal para las empresas
inmobiliarias.
Sin embargo, el contacto con Sunat nos ha permitido comprobar que existe una confusin
entre lo que es construccin y lo que es inmobiliario. Por error se le suele denominar
construccin a muchos aspectos que corresponden al sector inmobiliario lo cual genera
confusin en las personas.
5.2 EL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS EN LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS
mbito de aplicacin y nacimiento de la obligacin tributaria en la venta un bien

futuro
La Ley de Impuesto general a las Ventas (IGV) establece en el inciso d) del artculo 1 que la
primera venta de inmuebles que realicen las empresas constructoras se encuentra gravada
con el IGV.
En este punto es importante precisar que si bien el artculo 1 hace referencia a las empresas
constructoras, la norma est dirigida a las empresas inmobiliarias. Ya que como hemos visto
anteriormente, las empresas inmobiliarias son aquellas que se dedican a la venta de
inmuebles, mientras que las constructoras se limitan netamente a la edificacin. Si una
empresa constructora pasa los lmites de lo que es solo la construccin y decide vender los
inmuebles, automticamente se convierte en una empresa inmobiliaria con construccin
propia, y por tanto, deber acogerse al tratamiento contable y tributario de una inmobiliaria.
Hecha la aclaracin, pasamos a indicar lo que la norma tributaria considera como venta para
efectos del nacimiento de la obligacin tributaria del IGV.
Hasta el 31 de julio de 2012 el artculo 3 defina el concepto de ventas como todo acto por el
que se transfieren bienes a ttulo oneroso, independientemente de la designacin que se d a
25
los contratos o negociaciones que originen esa transferencia y de las condiciones pactadas
entre las partes. Como se puede observar, el mencionado artculo no hace distincin entre la
venta de un bien existente o un bien futuro.
La Superintendencia Nacional de Administracin Tributaria (SUNAT) se pronunci a travs del

Informe N 104-2007-SUNAT/2B0000 precisando que la obligacin tributaria en la primera
venta de inmuebles nace en la fecha de percepcin parcial o total del ingreso tal como se
indica en el inciso f) del artculo 4 de la ley del IGV. En ste mismo artculo, el inciso a)
establece que la obligacin tributaria en la venta de inmuebles se origina en la fecha en que
se emite el comprobante de pago de acuerdo a lo que establezca el reglamento o en la fecha
que se entregue el bien, lo que ocurra primero.
En ese sentido, al tratarse de una venta futura en la cual el cliente efecta pagos antes de la
entrega del bien, lo primero que ocurre es la emisin del comprobante de pago originndose
en ese momento la obligacin tributaria.
Por su parte el Tribunal Fiscal en la Resolucin N 640-5-2001 sealaba que para que nazca
la obligacin de pago del impuesto general a las ventas, es necesario que exista una venta, la
cual tratndose de bienes futuros, recin ocurrir cuando el bien haya llegado a existir. Est
posicin se ampara en el artculo 1534 del Cdigo Civil que establece que en la venta de un
bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato est sujeto a la condicin suspensiva
de que llegue a tener existencia, es decir, no surte efectos el contrato hasta que se cumpla la
condicin de existencia del bien.
Como podemos ver la posicin de Sunat y la del Tribunal Fiscal son totalmente opuestas.
Entonces, Qu posicin adoptan las empresas inmobiliarias para la determinacin del IGV?
Consultamos con algunos empresarios y contadores especializados en el sector sobre cul de

las dos opciones aplican para determinar el nacimiento de la obligacin tributaria del IGV.
Todos coincidieron en que aplican lo dispuesto por Sunat debido bsicamente al temor de una
acotacin ante una eventual fiscalizacin por parte de la autoridad tributaria y por evitar todo el
proceso engorroso que implicara un proceso legal para poder impugnar las observaciones
que pudiera hacer Sunat.
Sin embargo, dentro del paquete de modificaciones que se han llevado a cabo este ao en
las normas tributarias, se han realizado modificaciones a la Ley del Impuesto General a las
Ventas a fin de perfeccionar algunos supuestos de nacimiento de la obligacin tributaria, la
determinacin de la base imponible y la aplicacin del crdito fiscal, as como cubrir vacos
26
legales y supuestos de evasin y elusin tributaria, garantizando la neutralidad en las

decisiones de los agente econmicos.
A partir del 01 de agosto del 2012 en el artculo 3 de la Ley del Impuesto General a las
Ventas se ha incluido un prrafo adicional que establece que en todo acto por el que
transfieren bienes a ttulo oneroso estn incluidas las operaciones sujetas a la condicin
suspensiva en las cuales el pago se produce antes de la existencia el bien. De esta manera la
posicin del Tribunal Fiscal ha quedado sin efecto.
Si bien con la modificacin del Artculo 3 ha desaparecido la disyuntiva sobre qu posicin

seguir para considerar el nacimiento de la obligacin del Impuesto General a la Ventas, queda
confirmada la desviacin entre lo establecido por la norma contable y la tributaria en el sentido
que segn la NIC 18 el ingreso o la venta debe ser reconocida con la existencia del bien,
mientras que de acuerdo a los establecido por Sunat, el ingreso al momento de la percepcin
de mismo.
La siguiente pregunta que nos planteamos es, cmo afecta a las empresas inmobiliarias lo
dispuesto por la Sunat?
Por las consultas realizadas a algunos empresarios, pudimos conocer que la mayora de las
empresas venan aplicando lo dispuesto por Sunat por lo cual, no encontramos mayor impacto
generado por los cambios en la normativa. Sin embargo, hay un aspecto importante sobre el
nacimiento de la obligacin tributaria del Impuesto General a las Ventas cuando se trata de
contratos de bienes futuros, y es la oportunidad en que se genera el IGV de compras y el de
ventas.
Esto se debe a que, como mencionamos en el acpite 3.1.2, las empresas inmobiliarias
financian parte inicial de la construccin del proyecto inmobiliario a travs de las preventas. De
esta manera, y de acuerdo a la disposicin de la norma tributaria, se genera IGV de ventas
antes de realizar cualquier compra que d lugar a crdito fiscal, teniendo as que realizar
pagos por concepto de IGV.
Si lo analizamos por el lado financiero, en definitiva a las empresas inmobiliarias les conviene
optar por lo dispuesto por el tribunal fiscal ya que ello implica no tener que hacer desembolsos
por concepto de IGV hasta que el bien llegue a tener existencia. De esta manera se eliminara
el problema que planteamos inicialmente sobre el descalce en la oportunidad de generacin
de IGV de ventas y de compras.
27
Base imponible del IGV en la primera venta de inmuebles
Para poder determinar la base imponible para el clculo del Impuesto General a las Ventas
en la primera venta de inmuebles debemos remitirnos a lo establecido en el numeral 9 del
artculo 5 de la Ley del Impuesto General a las Ventas. Este establece que para determinar
del IGV en la primera venta de inmuebles se debe excluir del monto total del inmueble, aquella
parte correspondiente al terreno. Es decir, la base imponible en este caso corresponde al valor
de la construccin.
Por un tema de simplicidad, la norma ha establecido que el valor del terreno representa el
cincuenta por ciento (50%) del valor total de la transaccin del inmueble.
Si traducimos lo establecido por la norma, en una frmula, tendramos lo siguiente:
Valor de Construccin + Valor de Terreno + IGV = Precio de Venta
Dado que el valor del terreno representa el 50% del valor del valor total de la transaccin,
entonces:
Valor de Construccin = Valor de Terreno
Si reemplazamos el valor del terreno y el IGV en la frmula obtenemos lo siguiente:
V. de Construccin + V. de Construccin + 0.18( V.de Construccin) = Precio de Venta
Esto quiere decir que el precio de venta es igual a 2.18 veces el valor de la construccin.
Supongamos que tenemos una vivienda cuyo precio de venta es S/. 250,000.00, la base
imponible se calcula de la siguiente manera:
2.18(Valor de Construccin) = S/. 250,000.00
Valor de Construccin = S/. 250,000.00 / 2.18
Valor de Construccin (Base Imponible) = S/. 114,678.90
El crdito fiscal para las empresas inmobiliarias
En la legislacin peruana existen dos condiciones que deben cumplirse para que el IGV de las
adquisiciones que realicen las empresas pueda aplicarse como crdito fiscal.
28
El artculo 18 de la Ley de Impuesto General a las Ventas establece que para que el IGV sea
reconocido como crdito fiscal, las adquisiciones que dieron lugar al impuesto deben ser
admitidas como gasto para efectos del impuesto a la renta, y por otro lado, deben ser
destinadas a operaciones que estn gravadas por el Impuesto General a la Ventas. Esta
ltima condicin es importante para las empresas inmobiliarias en la medida que, como
hemos mencionado anteriormente, la parte correspondiente al terreno se encuentra
exonerada del IGV, por lo tanto, nos encontramos ante el caso de empresas que realizan
operaciones gravadas y no gravadas al mismo tiempo.
Al respecto la Sunat se ha pronunciado a travs del Informe N 158-2008/SUNAT en el cual

establece que el IGV que grava la venta de bienes o prestacin de servicios destinados
exclusivamente a la construccin del inmueble podr deducirse en su integridad como crdito
fiscal, en la medida que dichas adquisiciones se contabilicen separadamente de aqullas
destinadas a la venta del terreno. En caso no puedan discriminarse las adquisiciones que han
sido destinadas a realizar las operaciones gravadas y no gravadas, deber utilizarse el
procedimiento de la prorrata.
29
6. CUADRO COMPARATIVO ENTRE EL SECTOR CONSTRUCCION E INMOBILIARIO
Luego de haber abordado los aspectos contables y tributarios correspondientes a los sectores
construccin e inmobiliario, hemos realizado un cuadro comparativo con la finalidad de sintetizar
los aspectos ms relevantes de cada sector.
Este cuadro le va a permitir al lector identificar si la actividad que realiza se encuentra considerada
como actividad de construccin o como actividad inmobiliaria, y qu procedimientos seguir en cada
caso para determinacin del Impuesto General a las Ventas e Impuesto a la Renta.
30

Cuadro comparativo sobre los aspectos contables y tributarios del sector construccin y el sector inmobiliario
CONCEPTO EMPRESA CONSTRUCTORA EMPRESA INMOBILIARIA (venta de bien futuro)

CIIU - Revisin 4 41, 42 y 43 68
Qu Venden? Servicio de Construccin Inmuebles Bienes Futuros
Es propietario del terreno? No Si
Documento Contractual Contrato de Construccin Contrato de Bien Futuro
N de clientes 1 1 o ms
Norma Contable NIC 11 NIC 18
Nacimiento de
- SUNAT: nacimiento con la percepcin del ingreso
Obligacin Nace con la emisin del comprobante de pago.
parcial o total.
Tributaria
Numeral 9 del artculo 5 de la Ley del Impuesto General

Inciso c) del artculo 4 de la Ley de Impuesto General
a las Ventas:
a las Ventas:
Base Imponible
Impuesto General a las -Valor de la construccin, ya que la parte
- Valor del servicio
Ventas correspondiente al terreno est inafecta al IGV y
representa el 50% del valor del bien.
Artculo 18 de la Ley de Impuesto General a las Informe N 158-2008/SUNAT:

Ventas:
Crdito Fiscal
El 100% del IGV de las compras puede ser usado - Materiales y servicios para edificacin: 100%
como crdito fiscal. - Bienes y Servicios para terreno: 0%
- Bienes y servicios para edificacin y terreno: Prorrata
Artculo 63 de la Ley de Impuesto a la Renta:
Determinacin de Tres mtodos:
Impuesto a la Renta 3 Informe N 085-2009-SUNAT/2B0000:
impuesto a la a) Mtodo de lo percibido.
Categora - Cuando se cumplan las condiciones de la NIC 18.
renta b) Mtodo de lo devengado.
c) Mtodo del diferido (vigente hasta 31.12.2012)
Elaboracinpropia.
31

7. CONCLUSIONES
Luego de haber realizado una revisin de la literatura disponible sobre los temas tratados,
de la informacin obtenida en las entrevistas realizadas, y de las experiencias que
personas que llevan aos trabajando en los sectores de construccin e inmobiliario
compartieron con nosotras, encontramos que no existe una buena definicin de las
actividades que desarrollan las empresas de cada sector dando lugar a que se genere
confusin existente sobre la metodologa que deben aplicar las empresas constructoras e
inmobiliarias para la determinacin de sus impuestos. Muestra de ello es que las propias
normas tributarias vigentes en el Per cuentan con imprecisiones sobre el sector para el
cual estn dirigidas algunas de las normas establecidas. As por ejemplo, encontramos que
el artculo 1 de la Ley del Impuesto General a las Ventas establece que la primera venta
por parte de las empresas constructoras haciendo referencia a una disposicin que est
dirigida a la venta de bienes que realizan las empresas inmobiliarias. La gran cantidad de
seminarios que distintos estudios contables vienen dictando sobre los temas contables y
tributarios relacionados tanto al sector construccin como al inmobiliario, nos permite inferir
que las normas contables y tributarias, cuentan con algunos vacos e imprecisiones que
llevan a que los usuarios apliquen metodologas que nos les corresponde de acuerdo a su
giro de negocio.
De esta manera concluimos que las normas contable y tributarias por si solas no son
suficiente para que las empresas de los sectores construccin e inmobiliario puedan
determinar su Impuesto General a las Ventas e Impuesto a la Renta de forma adecuada.
Si bien en lo que va del ao la autoridad tributaria ha realizado modificaciones a las normas

tributarias que afectan tanto al sector construccin como al inmobiliario, an existen
algunas discrepancias respecto a lo establecido por las normas y principios contables.
En el caso del impuesto a la renta de las empresas constructoras se ha eliminado la

posibilidad de diferir los resultados hasta la finalizacin de la obra, dejando como posibles
mtodos a los establecidos en los incisos a) y b) del artculo 63 de la Ley del Impuesto a la
Renta que suponen la realizacin de pagos a cuenta mensuales desde el inicio de las
operaciones del proyecto de construccin. Si el objetivo hubiera sido el alineamiento entre
la norma contable y tributaria, dentro de los cambios hubiera estado incluido tambin la
32
derogacin del inciso a) en la medida que, como mencionamos en el acpite 4.1.2, no

considera el principio de lo devengado.
En lo que se refiere a las empresas inmobiliarias, en nuestra opinin la obligacin tributaria

del Impuesto General a las Ventas debera nacer cuando el bien llegue a existir, tal como lo
establece el Tribunal Fiscal. Hemos basado nuestra opinin en el criterio establecido en la
NIC 18 acerca de la oportunidad en que un ingreso debe reconocerse como una venta.
Consideramos que en la medida que no se cumplan los requisitos para que una venta sea
reconocida como tal y que las empresas no puedan transferir todos los riesgos a cliente, no
debera existir a obligacin del pago del IGV. Sin embargo, la modificacin del artculo 3
de la Ley del Impuesto General a las Ventas reafirma la posicin de Sunat que establece
que la obligacin tributaria del Impuesto General a las Ventas nace con la percepcin del
ingreso sea total o parcial. De esta maneja se observa la prioridad al factor temporal de
recaudacin ms que al alineamiento entre la norma contable y tributaria.
As, concluimos que el objetivo de los cambios realizados a las normas tributarias, ms que
lograr un alineamiento hacia la norma contable, est orientado a lograr una mayor rapidez
en el flujo de recaudacin producto de las operaciones tanto de las empresas constructoras
como inmobiliarias.
Como hemos podido ver en el captulo 4, tanto las normas contables y tributarias
establecen metodologas para la determinacin de la renta bruta a fin de determinar el
impuesto a la renta de cada periodo gravable. Cada una de ellas establece lo que se debe
reconocer como ingresos y relacionarlos con sus costos. Es ese sentido, el rea de
ingeniera de obra es la principal fuente de informacin para que el rea contable pueda
reconocer los ingresos y costos de cada contrato de construccin que deben ser
considerados dentro de un determinado periodo para la correcta y oportuna determinacin
del impuesto a la renta en las empresas constructoras.
En ese sentido concluimos que la interaccin entre el rea contable e ingeniera de obra es
de vital importancia para la determinacin de impuesto a la renta de las empresas
constructoras. Para ello, consideramos importante que los ingenieros de obra cuenten con
algunas nociones contables para poder entregar al rea contable la informacin adecuada
en el momento oportuno. Por otro lado, es importante que los contadores visiten y
conozcan las obras para que puedan tener una mejor visin de las operaciones de la
33
empresa y puedan ser capaces de identificar cualquier elemento que escape de las
condiciones pactadas en cada contrato.
Para la ejecucin de los proyectos inmobiliarios, las empresas constructoras y las

inmobiliarias tiene que recurrir a las entidades financieras en busca de financiamiento, cuyo
costo est dado por la tasa de inters.
Las modificaciones que se han dado en las normas tributarias estn obligando a las
empresas a cambiar la oportunidad en que deben hacer los pagos de sus impuestos. As
las empresas constructoras, en las obras que inicien a partir del 01 de enero del 2013,
debern hacer los pagos a cuenta del impuesto a la renta desde el primer mes, y las
empresas inmobiliarias ya no cuentan con la posibilidad de acogerse a lo establecido por el
Tribunal Fiscal respecto del nacimiento de la obligacin tributaria del Impuesto General a
las Ventas cuando lleguen a existir.
En ese sentido, las empresas de los sectores construccin e inmobiliario van a tener que
considerar dentro del monto del capital de trabajo aqul que corresponde al pago de sus
impuestos, generndose de esta manera un costo adicional de financiamiento.
De esta manera podemos concluir que en sectores en los cuales los montos de inversin
son considerables, una adecuada planificacin tributaria resulta fundamental en la medida
que los costo financieros adicionales pueden afectar la utilidad generada por cada uno de
los proyectos desarrollados.
34
8. BIBLIOGRAFIA
Normas Contables:
Norma Internacional de Contabilidad 11: Contratos de Construccin

Norma Internacional de Contabilidad 18: Ingresos de Actividades Ordinarias
CINIIF 15: Acuerdos para la construccin de inmuebles
Normas Tributarias:
T.U.O. de la Ley de Impuesto General a las Ventas

Reglamento de la Ley de Impuesto General a las Ventas
T.U.O. de la Ley del Impuesto a la Renta
Reglamento del Impuesto a la Renta
Informes, artculos, publicaciones y trabajos de investigacin:
Informes presentados por SUNAT.

Resoluciones del Tribunal Fiscal.
PricewaterhouseCoopers S. Civil R. L. (Julio 2012). Nuevas modificaciones al Cdigo
Tributario; ley del Impuesto a la Renta y Ley del Impuesto General a las Ventas.
Banco Central de Reserva del Per. Reporte de Inflacin Junio 2012. Panorama actual y
proyecciones macroeconmicas 2012-2014
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Copari, Fredy. (Enero 2010). Los ingresos a nivel de la NIC N 18 y la Ley del Impuesto a
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Ventura, Jos Antonio. (Junio 2001). Anlisis del marco contable y tributario que rige a las
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Navarro Palacios, Indira y Torres Morales, Miguel ngel. (Marzo 2010). El devengado en
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Gestion. (03 de setiembre del 2012). Cecilia Esteves: La demanda por los inmuebles an
es slida
Marique, Omar (Diario Gestin, 28 de agosto del 2012). Desembolsos de hipotecas
batieron record en julio.
Diccionario de la Lengua Espaola vigcima segunda edicin
36
9. ANEXOS
9.1 Gua de preguntas para entrevistas con gerentes de empresas constructoras.
Preguntas introductorias:
Cul es su opinin respecto a la evolucin de los sectores construccin e inmobiliario

en los ltimos 10 aos?
Cul considera usted que es la razn principal de dicha evolucin?
Considera usted que existe riesgo que en el Per se est produciendo una especie de
burbuja inmobiliaria similar a la ocurrida en los Estados Unidos?
Preguntas sobre la definicin de una empresa constructora y una inmobiliaria:
En su opinin, cul es la principal caracterstica que diferencia a una empresa

constructora de una inmobiliaria?
En su opinin Si una empresa construye y vende por cuenta propia las unidades
inmobiliarias, es una empresa constructora o inmobiliaria?
Preguntas sobre las Normas Tributarias:
Considera usted que las normas tributarias relacionadas al los sectores construccin
en inmobiliario son lo suficientemente claras para que las empresas pueden determinar
el Impuesto General a las Ventas e Impuesto a la Renta sin mayor confusin?
Cul es su opinin respecto a los cambios que se han dado a las normas tributarias,
principalmente en el Impuesto General a las Ventas e Impuesto a la Renta?
De qu manera la empresa se ha visto afectada por stos cambios?
Por cul de los tres mtodos establecidos en el artculo 63 de la Ley del Impuesto a la
Renta ha optado en su empresa para la determinacin de la renta bruta?
Ahora que se ha derogado el inciso c) del artculo 63 de la Ley del Impuesto a la
Renta, por cul mtodo van a optar para la determinacin de la renta bruta?
Considera usted que una planificacin estratgica de los impuestos es importante para
el sector? Por qu?
Su empresa a recibo algn tipo de multa por una incorrecta aplicacin de las normas
tributarias?
37
Preguntas sobre el Rol del Contador y el rea de ingeniera para la determinacin de

impuestos:
En su opinin, cul es el rol de contador en una empresa constructora o inmobiliaria?

Considera usted, que el rea contable y el rea de ingeniera de obra deben
comunicacin permanente? Tal vez, deberan contar con un da especfico a la
semana agendado para reunirse?
Preguntas sobre los seminarios que dictan los estudios contables:
Ha acudido a algn seminario sobre el tratamiento contable y tributario para las

empresas del sector construccin e inmobiliario? Por qu?
Pudo aclarar las dudas que tena sobre los temas tocados en el seminario?
38
9.2 Gua de preguntas para entrevistas con gerentes de empresas inmobiliarias.

Preguntas sobre la definicin de una empresa constructora y una inmobiliaria:
En su opinin, cul es la principal caracterstica que diferencia a una empresa

constructora de una inmobiliaria?
En su opinin Si una empresa construye y vende por cuenta propia las unidades
inmobiliarias, es una empresa constructora o inmobiliaria?
Si usted estuviera en una empresa constructora, por cul de los tres mtodos
establecidos en el artculo 63 de la Ley del Impuesto a la Renta optara para la
determinacin de la renta bruta?
Sobre el nacimiento de la obligacin tributaria del IGV existen dos posiciones opuestas
de Sunat y del Tribunal Fiscal. En su opinin, cul debera ser la correcta? Bajo qu
posicin determinan el IGV?
el sector? Por qu?
Su empresa a recibo algn tipo de multa por una incorrecta aplicacin de las normas
tributarias?
39
Preguntas sobre el Rol del Contador y el rea de ingeniera para la determinacin de

impuestos:


40
9.3 Gua de preguntas para entrevistas con un asesor de CAPECO

en inmobiliario son lo suficientemente claras?
Cul es su opinin respecto a los cambios que se han dado en las normas tributarias,
De qu manera las empresas se ha visto afectadas por stos cambios?
En su opinin, existen discrepancias entre la norma contable y las normas tributarias
relacionadas a los sectores construccin e inmobiliario?
No ha pensado proponer a CAPECO la elaboracin de algn tipo de gua contable y
tributario que le permita a los interesados en los sectores construccin e inmobiliario
contar con una base ms solida para la determinacin de sus impuestos?
En su opinin, con la derogacin del inciso c) del artculo 63 de la Ley del Impuesto a
la Renta, por cul mtodo deberan optar las empresas constructoras para la
determinacin de la renta bruta?
Qu opina sobre el cambio que se ha hecho en el artculo 3 de la Ley del Impuesto
General a las Ventas?
Preguntas sobre el Rol del Contador:

41
Preguntas sobre los seminarios que ha dictado:
Cules son las dudas ms frecuentes que han tenido las personas que han asistido a
los seminarios?
La mayora de las personas que acuden a los seminarios son contadores?
42
9.4 Gua de preguntas para entrevistas con contadores de los sectores construccin e
inmobiliario.

Cundo ha tenido que consultar a expertos, como por ejemplo, a SUNAT por alguna
duda relacionada a aspectos tributarios, ha obtenido informacin clara y precisa?
Cul es la mayor dificultad que encuentra en el manejo de la contabilidad del sector
construccin y/o inmobiliario?
Sabe si existe una gua tributaria lo suficientemente clara y completa que sirva de
base para los contadores para un buen manejo de la contabilidad de las empresas
constructoras y/o inmobiliarias?
Considera usted que es vital una buena coordinacin entre el rea contable y los
ingenieros de obra para una buena determinacin de los impuestos?
el sector? Por qu?
Sobre el nacimiento de la obligacin tributaria del IGV de las empresas inmobiliarias,
existen posiciones opuestas de Sunat y del Tribunal Fiscal. En su opinin, cul
debera ser la correcta? Bajo qu posicin determinan el IGV?
Considera que si bien la NIC 18 marca las pautas para la determinacin del impuesto
a la Renta considerando que el bien existe, la posicin del tribunal fiscal es la que se
debera tomar en cuenta para la determinacin del IGV?
43
Cree usted que una de las principales estrategias de las empresas de este rubro deba
ser el uso eficiente del crdito fiscal?


44

Trabajo de Investigacion Construcción e Inmobiliarias 2013

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ProyectoContable2012

La aplicacin de las normas contables y tributarias

RESUMEN EJECUTIVO ..................................................................................................................... 3

1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ......................................................................................... 6

1.1 rea de la investigacin ...................................................................................................... 6

1.2 Tema de la investigacin ..................................................................................................... 6

1.3 Problema de la investigacin .............................................................................................. 6

1.4 Hiptesis .............................................................................................................................. 7

1.5 Objetivo general .................................................................................................................. 7

1.6 Objetivos especficos........................................................................................................... 7

1.7 Alcance ................................................................................................................................ 8

2. METODOLOGA DE LA INVESTIGACIN ................................................................................. 9

2.1 RECOPILACIN DE INFORMACIN................................................................................. 9

2.1.1 Fuentes primarias ........................................................................................................ 9

2.1.2 Fuentes secundarias ................................................................................................... 9

2.2 ANLISIS DE LA INFOMACIN ....................................................................................... 10

3. DESCRIPCIN DE LA ACTIVIDAD ECONMICA .................................................................. 11

3.1 ACTIVIDAD DE CONSTRUCCIN ................................................................................... 11

3.2 ACTIVIDAD INMOBILIARIA .............................................................................................. 14

4. RECONOCIMIENTO DE INGRESOS Y COSTOS BASE CONTABLE Y TRIBUTARIA ....... 16

4.1 SECTOR CONSTRUCCION ............................................................................................. 16

4.1.1 Norma Contable NIC 11 ......................................................................................... 16

4.1.2 Norma Tributaria........................................................................................................ 18

4.2 SECTOR INMOBILIARIO .................................................................................................. 22

4.2.1 Norma Contable - NIC 18 .......................................................................................... 22

4.2.2 Norma Tributaria........................................................................................................ 23

5. TRATAMIENTO DEL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS ................................................ 24

5.1 EL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS EN LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS 24

5.2 EL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS EN LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS ...... 25

6. CUADRO COMPARATIVO ENTRE EL SECTOR CONSTRUCCION E INMOBILIARIO......... 30

9.3 Gua de preguntas para entrevistas con un asesor de CAPECO ..................................... 41

La metodologa utilizada para el desarrollo de la investigacin fue la recoleccin de informacin de

Desde mediados de la dcada anterior, la industria de la construccin en el Per ha mostrado un

El crecimiento de la industria de la construccin en el Per est caracterizado bsicamente por la

1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

1.1 rea de la investigacin

La presente investigacin se centrar en los temas de contabilidad y tributacin en los sectores

1.2 Tema de la investigacin

La aplicacin de las normas contables y tributarias en los sectores construccin e inmobiliario

1.3 Problema de la investigacin

Luego una vez enrumbados en el negocio y en la tarea de cumplir con la obligacin de

De esta manera, ante un panorama de falta de claridad de conceptos e imprecisiones en las

Las empresas constructoras e inmobiliarias tienen confusin al momento de decidir bajo qu

1.5 Objetivo general

1.6 Objetivos especficos

Identificar el tratamiento contable y tributario aplicable a las empresas del sector

En la presente investigacin se utiliz informacin cualitativa y cuantitativa que permiti generar

2.1 RECOPILACIN DE INFORMACIN

2.1.1 Fuentes primarias

Se consider como fuente de informacin primaria las entrevistas a expertos, ejecutivos y

Entrevista a un consultor y asesor experto en el sector construccin e inmobiliario.

2.1.2 Fuentes secundarias

Las fuentes secundarias se utilizaron como informacin complementaria y permitieron

Norma Internacional de Contabilidad N 11

T.U.O. de la Ley de Impuesto a la Renta

2.2 ANLISIS DE LA INFOMACIN

3. DESCRIPCIN DE LA ACTIVIDAD ECONMICA

Como se mencion en el planteamiento del problema, los sectores construccin e inmobiliario

En el presente captulo se proceder a describir las particularidades de la actividad de construccin

3.1 ACTIVIDAD DE CONSTRUCCIN

La actividad de construccin se encuentra ubicada en las divisiones 41, 42 y 43 de la

Comprende, entre otras actividades, la construccin completa de viviendas, edificios de

Luego de conocer qu es una empresa constructora, es importante comprender qu vende

Una empresa constructora vende el servicio de ejecucin de un proyecto inmobiliario de