Informe - Tasacion Santa Victoria PDF

UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
INTRODUCCIN
En el presente trabajo presentamos toda la investigacin y procedimiento a seguir para realizar la
tasacin de un departamento tanto comercial como reglamentario guindonos en el reglamento
nacional de tasaciones.
Para esto presentamos en primer lugar la teora necesaria sobre tasaciones de acuerdo al RNT
para luego aplicar lo expuesto en un ejemplo prctico o real, en nuestro caso tasaremos un
departamento ubicado en la urbanizacin Santa Victoria- Chiclayo.
El inters de este trabajo es conocer el valor de las tasaciones por tanto finalmente compararemos
los valores obtenidos y verificaremos que la tasacin comercial es mucho mayor que la
reglamentaria.
INGENIERA ECONMICA II Pgina 1

OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
Determinar de acuerdo a la invesitgacion realizada la tasacin de n departamento
ubicado en Av. La Libertad # 150 , interseccin de las avenidas La Libertad y Miguel
Grau de la Urb. Santa Victoria Distrito de Chiclayo, Provincia de Chiclayo,
Departamento de Lambayeque.

MARCO TERICO
TTULO I: DISPOSICIONES GENERALES
CAPTULO NICO
OBJETO
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por finalidad establecer los
criterios, conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la
tasacin de bienes inmuebles y muebles.
Para los efectos del RNT y segn lo dispuesto en el Art. 885 del Cdigo
Civil son bienes inmuebles:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las
aguas vivas o estanciales.
3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.
4. Los diques y muelles.
5. Las concesiones para explotar servicios pblicos.
6. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
7. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
8. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
Para los efectos del RNT y segn lo dispuesto en el Art. 886 del Cdigo
Civil son bienes muebles:
9. Los vehculos terrestres de cualquier ndole.
10. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.
11. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
12. Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no
estn unidos al suelo.
13. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la
adquisicin de crditos o derechos personales.
14. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres,
marcas y otros similares.
15. Las rentas o pensiones de cualquier clase.
16. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o
asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles.
17. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
18. Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

AMBITO DE APLICACIN
El RNT es de alcance nacional y su aplicacin es obligatoria para la elaboracin de

tasaciones comerciales y reglamentarias que soliciten las entidades y empresas estatales
de derecho pblico o privado
TIPOS DE TASACIONES.
Tasacin o Valuacin Reglamentaria.
Cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los

aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificacin que son
aprobados por los dispositivos legales correspondientes.
Tasacin o Valuacin Comercial.
Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los valores

corresponden a los del libre mercado.
El uso del RNT es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una
valuacin comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna
medida y para la ejecucin de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas
por terceros.
DEFINICONES
Perito Valuador
Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razn de sus
estudios superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para
efectuar la valuacin de un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de
colegiado, no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son
materia de colegiacin.
El perito valuador debe indicar con precisin la fecha de la informacin tcnica y
de precios que est utilizando. Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal
condicin.
Informe Tcnico De Tasacin
El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico
de tasacin que deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar
de tres grandes secciones.
Memoria descriptiva
Tasacin.
Anexos.
En cada ttulo del reglamento nacional de tasaciones se desarrollar la

informacin requerida para cada una de estas secciones.

Valor Comercial
El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la
fecha de tasacin, en consideracin a las compras ventas de bienes similares y a
las caractersticas del bien valuado.
Valor De Realizacin
El valor de realizacin es el que se obtiene por la compra - venta de un bien,
tomando como base el valor comercial y aplicndole un factor, en consideracin a
la necesidad a realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser
justificado por el perito.

TTULO II: TASACIN DE PREDIOS URBANOS
CAPTULO I: DISPOSICIONES GENERALES
TASACIN DEL PREDIO URBANO
Es el procedimiento para jar el valor de todos los componentes del predio

urbano, en trminos de terreno, edicaciones, obras complementarias e
instalaciones jas y permanentes.
En la tasacin reglamentaria se utilizan los valores arancelarios de
terrenos urbanos y valores unitarios ociales de edicacin, aprobados por
los dispositivos legales pertinentes.
En la tasacin comercial se estiman los valores en funcin al anlisis de
mercado con el mtodo utilizado y los factores que se consideren
pertinentes, los mismos que son detallados y justicados por el perito
tasador.
Para la tasacin de las edicaciones se aplican, segn corresponda, los
factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin,
establecidos en el presente Reglamento.
La tasacin de terrenos rsticos en zonas de expansin urbana e islas
rsticas, se realiza de acuerdo a las disposiciones especcas establecidas
en el Captulo VII del Ttulo II del presente Reglamento.
INFORME TCNICO DE TASACIN

En el caso de la tasacin de predios urbanos, el informe tcnico de tasacin
contiene los rubros siguientes:
1. Memoria descriptiva.
2. Tasacin
a. Valor del terreno.
b. Valor de las edicaciones
c. Valor de las obras complementarias e instalaciones jas y permanentes.
d. Valor de bienes intangibles, segn corresponda.
e. Valor total del predio.
3. Anexos
a. Cuadro resumen general de las tasaciones
b. Registro fotogrco.
c. Otros.
CAPTULO II: MEMORIA DESCRIPTIVA

MEMORIA DESCRIPTIVA
La Memoria Descriptiva desarrolla los aspectos siguientes:
1. Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la tasacin.
2. Nombre del propietario o posesionario.
3. Situacin registral del predio

Tratndose de predios urbanos inscritos, se indica el nmero de la Partida
Registral del Registro de Predios, precisando los datos de identidad del titular
del derecho de propiedad o de posesin inscrita en el marco del Decreto
Legislativo N 667 que aprueba la Ley del Registro de Predios Rurales,
cuando corresponda.
En el caso de predios no inscritos, se deja constancia de los documentos que
acreditan la posesin, precisando la fecha, el tipo de documento pblico o
privado, el funcionario que lo emite y las dems caractersticas que el perito
considere pertinentes.
4. Objeto de la tasacin.
5. Mtodo y Reglamentacin empleada.
6. Fecha de inspeccin ocular y/o fecha a la cual est referida la tasacin.
7. Ubicacin del predio.

Se consigna el departamento, provincia y distrito en el que se ubica el predio,
de acuerdo con los datos que guran en el documento que acredita la
titularidad. De la misma manera, el perito consigna la denominacin de la
urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, vas pblicas a
las cuales da frente y la numeracin municipal, precisando la manzana y lote
correspondiente.
8. Zonicacin y uso actual del predio.

Se indica la zonicacin y usos predominantes en la zona, acorde al plano de
zonicacin vigente y la normativa aprobada por la autoridad competente.
En los casos que no exista plan de desarrollo urbano, el perito tasador indica
la falta de zonicacin y asume el uso predominante, de acuerdo al entorno
urbano de la zona.
9. rea de la edicacin y rea del terreno.

Se indica el rea ocupada por cada planta y el rea total del terreno,
describiendo el mismo en un cuadro de reas.
El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos y las reas de
edicacin se expresa en metros cuadrados y con dos (2) decimales.
10. Linderos y permetro.

En la descripcin de los linderos se sealan las medidas perimtricas,

colindancias y cambios de direccin de stos, a partir de su frente principal,
continuando por los costados derecho e izquierdo (entrando) y nalizando por
el fondo.
11. Descripcin del predio:

a. Descripcin general (terreno o inmueble).
b. Distribucin de planta.
c. Caractersticas tcnicas de la edicacin.
d. Obras Complementarias e instalaciones jas y permanentes.
e. Antigedad, estado de conservacin y depreciacin.
12. Caractersticas e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del

predio.
13. Servidumbres.
Se consignan las servidumbres que estn reconocidas en el ttulo de
propiedad o en la Partida del Registro de Predios, as como cualquier otra
restriccin o derechos de terceros que afectan a los predios involucrados.
14. Gravmenes y cargas.

Se consignan las cargas o gravmenes, vigentes a la fecha de la tasacin,
que afectan al inmueble, de acuerdo con la informacin inscrita en la Partida
del Registro de Predios.
15. Fuente y procedencia de la informacin.

Se consignan las cargas o gravmenes, vigentes a la fecha de la tasacin,
que afectan al inmueble, de acuerdo con la informacin inscrita en la Partida
del Registro de Predios.
16. Observaciones
En este rubro se consignan las circunstancias u ocurrencias presentadas en el
desarrollo de la pericia, que sean relevantes en la determinacin de la
tasacin, as como las discrepancias existentes entre la documentacin
tcnico - legal y lo vericado en la inspeccin ocular.

CAPTULO III: TASACION DEL TERRENO
DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO

En la tasacin reglamentaria, se toma como base el valor arancelario del
terreno urbano, a n de aplicar los procedimientos establecidos en los
artculos del 19 al 22 del presente Reglamento, segn correspondan.
En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de Terreno
Urbano, el perito adopta los valores que, en comparacin con otros
terrenos urbanos, tengan la misma zonicacin y uso, similares obras de
infraestructura urbana, nivel socioeconmico y se encuentran ubicados en
lugares prximos al terreno materia de tasacin.
En la tasacin comercial, el valor del terreno es igual al producto del rea
del terreno por el valor comercial unitario obtenido del anlisis del mercado
inmobiliario de la zona.
En el caso de la tasacin comercial de terrenos propiedad del Estado
destinados a proyectos inmobiliarios con nes de vivienda social se debe
considerar, adems de las limitaciones establecidas en los parmetros
urbansticos y/o zonicacin, las limitaciones en el uso del terreno
consideradas en el proyecto de vivienda social, debidamente sustentado
por el perito.
TASACION REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO URBANO CON UN

SOLO FRENTE A VA PBLICA
La tasacin reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a va
pblica, se sujeta al procedimiento siguiente:
1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el
rea del terreno.
2. Si el rea de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del
terreno, se multiplica el rea de terreno por el Valor Arancelario de Terreno
Urbano.
3. Si el rea de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario
de Terreno Urbano, y se suma el producto del exceso del rea de terreno por
el 50% del Valor Arancelario de Terreno Urbano.
TASACIN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO URBANO CON

MS DE UN FRENTE A VA PBLICA
La tasacin reglamentaria de un lote de terreno urbano con ms de un frente a la
va pblica, se sujeta al procedimiento siguiente:
1. El rea total del terreno se divide en partes proporcionales a cada uno de sus
frentes y se procede con cada porcin de rea en la forma que se indica en el
artculo precedente, sumndose luego los resultados parciales.
2. Se considera como frente nico separadamente a cada uno de los frentes que
tiene el terreno y se les aplica el procedimiento sealado en el artculo
precedente.
3. El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la comparacin de los
casos antes descritos.

TASACIN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO URBANO FRENTE

A UN PASADIZO COMN O VA DE DOMINIO PRIVADO EN CONDOMINIO
La tasacin reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo
comn o va de dominio privado en condominio, se obtiene sumando el valor del
rea del dominio exclusivo y el valor que le corresponde del pasadizo comn,
conforme al siguiente procedimiento:
1. El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento
del artculo 19, pero con un Supuesto Valor Arancelario Urbano, el que se
determina de la manera siguiente:

= (. . )
.
Donde:
SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano de la va de dominio privado. Si el

SVAU resulta menor de 0,5 VATU se descarta, considerndose como mnimo
0,5 VATU.
VATU = Valor Arancelario de Terreno Urbano de la va pblica desde la que

se accede a la va de dominio privado.
a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros con

aproximacin al centsimo, medida en el lindero de sta con la va pblica. Si
la relacin a/3,00 resulta mayor de 1,0 se asume una unidad (1,0) como valor
de la misma.
d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia

de tasacin, expresado en metros con aproximacin al centsimo, medida
sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado.
2. La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al

procedimiento sealado en el artculo 19 y el resultado obtenido se reparte
proporcionalmente al rea o en su defecto, al frente del lote materia de
tasacin.
3. En el caso que el acceso a la va de dominio privado o pasadizo comn sea
desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se sigue el
procedimiento sealado en el numeral precedente, seleccionando el valor que
resulte mayor.
TASACIN REGLAMENTARIA DE UN TERRENO QUE NO TENGA ACCESO

POR VA PBLICA NI POR VA PRIVADA EN CONDOMINIO
La tasacin reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni
por va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros
mediante una servidumbre de paso, se efecta de acuerdo con el procedimiento
establecido en el numeral 1 del artculo 21 del presente Reglamento,
multiplicndose el Supuesto Valor Arancelario Urbano por el coeciente 0,8.
El resultado nal no puede ser menor de 0,4 VATU.

TASACIN COMERCIAL DE TERRENO URBANO

Para la tasacin comercial de terreno urbano el perito aplica los procedimientos
establecidos en los artculos 18 al 21 del presente Reglamento, segn
corresponda, u otro procedimiento debidamente sustentado en las normas
internacionales de valuacin. Para el clculo de la tasacin se emplean los
valores comerciales de mercado.
DETERMINACIN DE LOS VALORES COMERCIALES DE MERCADO

Los valores comerciales de mercado, son obtenidos en la zona en la que se ubica
el predio a tasar, identicando por lo menos tres muestras con caractersticas
similares y/u homologadas, considerando:
1. Las caractersticas que correspondan a cada muestra, referidas a ubicacin,
zonicacin, extensin, entorno y otros aspectos que se consideren
necesarios.
2. De existir muestras que cuenten con edicaciones, se ja el valor del terreno
descontando el valor de dichas edicaciones.
3. Se aplican los factores de homologacin a las muestras comparables, que el
perito estime necesarios.
RESTRICCIN DE USO POR SERVIDUMBRE

En la tasacin comercial, la restriccin de uso que afecta a un predio, derivado de
la existencia de una servidumbre de paso a favor de terceros u otra carga, castiga
el valor del terreno del predio sirviente con un coeciente determinado a criterio
del perito y debidamente sustentado, de acuerdo con las condiciones de la
servidumbre.
TASACIN DE TERRENOS URBANOS SITUADOS PARTE EN TIERRA FIRME

Y PARTE EN MAR, LAGO O RO
Para la tasacin de terrenos urbanos situados parte en tierra rme y parte en mar,
lago o ro, se valoriza nicamente la parte no inundable del rea total,
identicndose como lmite entre sta y la lnea martima, lacustre o uvial, el nivel
de la ms alta marea o creciente ordinaria.
DISCREPANCIAS ENTRE LAS MEDIDAS PERIMTRICAS Y REAS DE UN

TERRENO URBANO
En los casos que exista discrepancias entre las medidas perimtricas y el rea de
un terreno urbano consignadas en la documentacin presentada para efectuar la
tasacin, con la realidad fsica del terreno u otros documentos tcnicos, el perito
ejecuta la tasacin considerando la informacin que gura inscrita en la Partida
del Registro de Predios u otros documentos de carcter pblico, dejando
constancia de las discrepancias encontradas.

CAPTULO IV: TASACIN DE LAS EDIFICACIONES
VALOR DE LA EDIFICACIN
El valor de la edicacin es la sumatoria del valor de las reas techadas, de las
obras complementarias y de las instalaciones jas y permanentes, las mismas que
se tasan de acuerdo a las caractersticas predominantes de cada una.
CALCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO

El Valor Similar Nuevo es la sumatoria de los productos comprendidos por el rea
techada, el metrado de las obras complementarias y de las instalaciones jas y
permanentes, por sus respectivos valores unitarios.
= ( ) + ( ) + ()
DEPRECIACIN DE LA EDIFICACIN
La depreciacin de la edicacin se determina por la antigedad y el estado de
conservacin, segn el material constructivo predominante, empleando la
expresin siguiente:

=( )

TASACIN REGLAMENTARIA DE LOS COMPONENTES DE LA EDIFICACIN

Para calcular el valor del rea techada se utilizan los Cuadros de Valores
Unitarios Ociales de Edicacin, aprobados por el Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento vigentes a la fecha de la tasacin, debiendo
aplicarse, segn el caso, los factores de depreciacin por antigedad y
estado de conservacin que estn determinados en el presente
Reglamento.
Para calcular el valor de las obras complementarias e instalaciones jas y
permanentes ubicadas en una edicacin techada, se evala si estn
incluidas en los Cuadros de Valores Unitarios Ociales de Edicacin, y se
valoriza la partida correspondiente de conformidad a los cuadros que
incluyen las citadas obras o instalaciones.
Si las obras complementarias y las instalaciones jas y permanentes no
estn incluidas en los cuadros mencionados o son exteriores a la
edicacin techada, se tienen en cuenta los elementos que las conforman
y los materiales empleados y se efectan los correspondientes anlisis de
costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalacin, con
costos a la fecha de publicacin del Cuadro de Valores Unitarios Ociales
de Edicacin, a costo directo; y a este resultado, se le aplica el factor de
ocializacin aprobado por el dispositivo legal correspondiente, as como
los factores de depreciacin, en caso correspondan.

TASACIN COMERCIAL DE LOS COMPONENTES DE LA EDIFICACIN

Para calcular el valor del rea techada se aplican los valores unitarios de
edicacin comerciales que obtenga el perito como resultado de su
anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, as como los
factores de depreciacin, en caso correspondan.
Las obras complementarias e instalaciones jas y permanentes se tasan
de acuerdo a los elementos que las conforman y los materiales
empleados, mediante el anlisis de costos unitarios para obtener el costo
directo, incluyendo los gastos generales, utilidades e impuestos; aplicando
los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin,
para cada componente de la edicacin, a criterio del perito tasador.
DETERMINACIN DEL VALOR DE LA EDIFICACIN

El Valor de la Edicacin, se obtiene deduciendo la depreciacin del Valor Similar
Nuevo, aplicando la siguiente expresin:
=
CAPTULO V: VALOR TOTAL DEL PREDIO
DETERMINACION DEL VALOR TOTAL DEL PREDIO

El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:
= +
Donde:
VTP = Valor total del predio.
VAT = Valor del terreno.
VE = Valor de la edicacin.
En el caso de tasaciones comerciales, el perito puede considerar en el valor total

del predio un factor de incremento o prdida del valor por las caractersticas
especiales que ste pudiera tener.
En este caso, el perito justica las razones del incremento o prdida del valor.
CAPTULO VI: TASACION DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL RGIMEN

DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN
RGIMEN PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN

Para efectos del presente Reglamento, el rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn es un rgimen jurdico que supone la existencia de una
edicacin o conjunto de edicaciones integradas por secciones o unidades
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios sobre
un terreno matriz con bienes y servicios de dominio comn.

CRITERIOS PARA LA TASACIN DE LA UNIDAD INMOBILIARIA

Para la tasacin de unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn, se efecta de acuerdo al procedimiento siguiente:
1. El terreno matriz, en tanto constituye un bien comn, se considera en forma
proporcional, incluyndose en el valor de las unidades inmobiliarias.
2. En los casos que el rgimen se encuentre registrado, a cada unidad
inmobiliaria se asigna el valor proporcional del terreno matriz que corresponda
al porcentaje de participacin segn los ttulos de propiedad y el reglamento
interno.
3. En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de
participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratea el valor total
del terreno entre las secciones del edicio o conjunto, proporcionalmente al
rea de uso exclusivo de cada uno.
VALOR DE EDIFICACIN DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS

El valor de la edicacin de unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de
propiedad exclusiva y de propiedad comn, se obtiene segn lo establecido en el
Captulo IV del Ttulo II del presente Reglamento.
Para el clculo del valor de la edicacin se consideran las reas de uso
exclusivo, as como las que correspondan a la unidad inmobiliaria por las obras o
reas techadas de uso comn, de acuerdo con el porcentaje establecido en los
ttulos correspondientes.
En los casos que no exista informacin sobre el porcentaje de las reas comunes
que corresponden a la unidad inmobiliaria objeto de la tasacin, el valor de las
mismas se calcula en base al 15% del valor de la edicacin de la unidad
inmobiliaria de uso exclusivo. El perito determina el porcentaje en aquellos casos
especiales.
VALOR TOTAL DE UNIDAD INMOBILIARIA

El valor total de la unidad inmobiliaria sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn es igual a la sumatoria de los valores obtenidos para la alcuota
del terreno matriz, de la edicacin de uso exclusivo y de las reas y bienes de
uso comn que correspondan a la misma, de acuerdo con la expresin siguiente:
VTUI = %VT + VEUE + VAC
Donde:
VTUI = Valor Total de Unidad Inmobiliaria
%VT = Valor de la parte alcuota del terreno matriz
VEUE = Valor de la Edicacin de UsoExclusivo
VAC = Valor de reas y Bienes Comunes
Para el caso de tasaciones comerciales se aplica, de corresponder, un factor que

reeje los valores del mercado, de conformidad con lo sealado en el numeral 4.3
del artculo 4 del presente Reglamento, el cual debe ser debidamente sustentado.

TABLA N 01
PORCENTAJE DE DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE
CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA
CASA HABITACIN, DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS INCLUIDO
LOS UBICADOS EN EDIFICIOS

TABLA N 02
CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIN PARA LA COSTA
(EXCEPTO LIMA METROPOLITANA Y CALLAO), AL 31 DE OCTUBRE DE 2016

TASACIN-EDIFICIO LAS DALIAS

1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. Nombre del Propietario
Sr. Alex Junior Uceda Cachay
1.2. Nombre de la persona que solicita la tasacin.

Ing. Carlos Mondragn Castaeda
1.3. Objeto de la tasacin y Reglamentacin empleada.

Es objeto de la presente tasacin particular, determinar el valor razonable del
predio urbano en estudio para fines acadmicos, formulando la valuacin de
acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Per (R.M N 172-2016-
VIVIENDA).
1.4. Fecha de tasacin

Febrero del 2017
1.5. Ubicacin
El Predio urbano est ubicado en la Calle Las dalias N 192, Urb. Santa Victoria
Chiclayo.
1.6. Linderos y Permetro

Los linderos son los siguientes:
Por el frente, con la Calle las dalias, en una lnea recta de 11.50 ml.
Por la derecha, con propiedad de terceros, en una lnea recta de 20.75 ml.
Por la izquierda, con propiedad de terceros, en una lnea recta de 20.75 ml.
Por el fondo, con propiedad de terceros, en una lnea recta de 11.50 ml.
El permetro del terreno es de 64.50 ml.
1.7. rea del terreno

El rea del terreno es de 238.63 m2.
1.8. Zonificacin y uso actual del predio.

El predio tiene zonificacin residencial de Densidad Media (RDM) y tiene uso de
vivienda Multifamiliar
1.9. Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio.

El predio en estudio cuenta actualmente con instalaciones de agua Fra y caliente,
desage y energa elctrica.
1.10. Caractersticas del entorno del predio

El predio urbano est ubicado entre dos lotes vecinos, que tambin tienen uso de
vivienda y la parte posterior limita con un edificio multifamiliar de dimensiones
similares a las del edificio en estudio.
1.11. Descripcin de la distribucin de las plantas.

El predio urbano cuenta con edificacin de 5 plantas + azotea, de acuerdo a la
siguiente distribucin:
Primera Planta: 1 departamento en cada uno cuenta con 1 Ambiente de sala
comedor, 2 baos, 1 medio bao, cocina, pasadizo, 3 dormitorios, 1 patio
lavandera, sala de estudio, terraza y escalera al segundo piso. Adems cuenta con
un 1 car-port para cada departamento.

Segunda planta: 1 departamentos en cada uno cuenta con 1 Ambiente de sala

comedor, 2 baos, 1 medio bao, cocina, pasadizo, 3 dormitorios, 1 estar, 1 sala de
estudio y escalera al tercer piso.
Tercera, cuarta y quinta planta: Con misma distribucin que el segundo piso.
1.12. Descripcin de la edificacin.

Cimentacin.- Esta hecha a base de zapatas aisladas con vigas de conexin de
concreto armado de resistencia 210kg/cm2.
Muros y columnas.- Los muros de la primera y segunda planta son de ladrillo
King Kong tarrajeados y pintados, con columnas de amarre de concreto armado.
Techos y coberturas.- Los techos son losas aligeradas de seccin tpica
tarrajeados con mortero, apoyado sobre sobre muro portantes.
Pisos y contra pisos.- En la primera hasta la quinta planta son de cermico
nacional.
Revestimientos: Los muros En la primera hasta la quinta planta estn revestidos
con mortero una mezcla de cemento- arena y pintados.
Carpintera de Puertas y Ventanas.- En la primera hasta la quinta planta, la
puerta de entrada es una hoja batiente de tableros de madera amachimbrada
(marco tipo cajn) caoba y ventanas de aluminio y vidrio crudo semidoble
incoloro, las puertas interiores son contra placadas de madera cedro y las
ventanas son de vidrio con perfiles de aluminio (una hoja fija y la otra corrediza).
Pinturas.- En la primera y segunda planta los muros estn pintados a base de
pintura ltex lavable.
Baos.- en primera planta hay 2 baos completos y 1 medio bao en cada
departamento con scalo de cermica, y de igual manera hasta el quinto nivel.
1.13. Antigedad de la construccin.

La edificacin tiene una antigedad de cinco (06) aos. Por lo tanto le
corresponde un porcentaje de depreciacin del 5 %.
1.14. Estado de conservacin.

Teniendo en consideracin el Art. II.B.15 del Reglamento Nacional de Tasaciones
del Per (R.M N 172-2016- VIVIENDA), el estado de conservacin de la
edificacin en estudio, califica como BUENO.
1.15. Anlisis de la documentacin registral.

Para realizar la presente valuacin o tasacin se ha tenido en cuenta el
correspondiente Ttulo de Propiedad, cuyo Cdigo del predio es P10084521, del
Registro Predial Urbano.

2. VALUACION
VALUACIN REGLAMENTARIO DE INMUEBLE: EDIFICIO LAS DALIAS
2.1. Tasacin del terreno

Teniendo en cuenta el Valor Arancelario Oficial del terreno urbano el frente del lote y el rea
del terreno calculamos el valor del terreno de acuerdo al ARTCULO II.C.22 del reglamento de
tasaciones.
TASACION
rea total del Terreno : 238.63 m2
rea techada primer nivel: 209.61 m2
rea techada segundo nivel: 209.61 m2
rea techada tercero nivel: 209.61 m2
rea techada cuarto nivel: 209.61 m2
rea techada quinto nivel: 209.61 m2
Porcentaje de depreciacin: 5.00%
VALUACION
Tasacin del terreno
Frente del Terreno = 11.50 m
rea Total del Terreno = 238.63 m2
rea igual al triple cuadrado del frente = 396.75 m
Exceso de rea = -158.12 m2
Valor Arancelario oficial del terreno = S/. 150.00 /m2
Porcentaje de depreciacin = 5.00%
Valor del Terreno = S/. 35,794.50
Tasacin de la edificacin
La edificacin es de concreto armado en buen estado y tenemos que:
De acuerdo a los Valores Unitarios Oficiales de Edificacin para la Costa con RESOLUCION
MINISTERIAL N 373-2016-VIVIENDA para el ao fiscal 2016, publicado en El Diario Oficial El
Peruano , obtenemos lo siguiente:
-Primer al quinto Nivel: Material de concreto armado en buen estado

-rea Techada Primer y al quinto Nivel = 209.61 m2
ELEMENTOS Tipo Valor / M2.

Muros y columnas B 300.75
Techos C 152.71
Pisos D 87.07
Puertas y Ventanas E 64.64
Revestimientos F 57.07
Baos C 48.56
Instalaciones Elect. Y sanit. E 55.17
Total : S/. 765.97

Valor por M2 depreciado = S/. 727.67
2.3. Valor Total del predio
El valor de la edificacin ser
= 2 = S/ 152,526.91
Valor total del predio
El valor del predio urbano es:
VTUI =%VT + VEUE+VAC

Dnde:
VTUI = Valor Total de Unidad Inmobiliaria.
%VT = Valor de la parte alcuota del terreno matriz.
VEUE = Valor de la Edificacin de Uso exclusivo.
VAC = Valor de reas y bienes comunes.
VTUI = 20%*35,794.50 + 152,526.91+ 15%*152,526.91

VTUI = S/ 182,564.85
VTP= CIENTO OCHENTA Y DOS MILQUINIENTOS SESENTA Y CUATRO y 85/100 Soles

VALUACIN COMERCIAL DE INMUEBLE: EDIFICIO LAS DALIAS
1) VALUACION DEL TERRENO: VT

Para la determinacin del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio del
mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio. Segn los valores comerciales actuales y
a criterio del perito, el terreno en la Calle Las dalias N 192, Urb. Santa Victoria - Chiclayo, da como
resultado un Valor Comercial del terreno/m2 de 2500 dlares (8,150 soles). T.C. = 3.26
Por lo tanto en aplicacin del artculo II F.40 del Reglamento Nacional de Tasaciones del
Per, tenemos: VT/M2= S/. 8,150.00 /m2
Por lo tanto el Valor del terreno VT = S/. 1,944,834.50
2) VALOR DE LA EDIFICACION: VE
La edificacin es de concreto armado en buen estado y tenemos que:
De acuerdo a los Valores Unitarios Oficiales de Edificacin para la Costa con RESOLUCION
MINISTERIAL N 373-2016-VIVIENDA para el ao fiscal 2016, publicado en El Diario Oficial El
Peruano , obtenemos lo siguiente:
Tasacin de la edificacin
-Primer al quinto Nivel: Material de concreto armado en buen estado

-rea Techada Primer y al quinto Nivel = 209.61 m2

Valor por M2 = S/. 1,093.111
Valor por M2 depreciado = S/. 1,038.455
3). Valor de la Edificacin
El valor de la edificacin ser
= 2 = S/ 217,670.552
4) VALOR DEL PREDIO: VTP
Valor total del predio
El valor del predio urbano es:
VTUI =%VT + VEUE+VAC

Dnde:
VTUI = Valor Total de Unidad Inmobiliaria.
%VT = Valor de la parte alcuota del terreno matriz.
VEUE = Valor de la Edificacin de Uso exclusivo.
VAC = Valor de reas y bienes comunes.
VTUI = 20%*1,944,834.50 + 217670.552+ 15%*217670.552

VTUI = 639,288.03
VCP=SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO y 03/100 soles.

FOTOGRAFIA DEL INMUEBLE VALUADO: EDIFICIO LAS DALIAS
VISTA GENERAL DEL EDIFICIO MULTIFAMILIAR LAS DALIAS

Urb. Santa Victoria Chiclayo
ANEXO N 1


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UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO

FACULTAD DE INGENIERA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA

En el presente trabajo presentamos toda la investigacin y procedimiento a seguir para realizar la

tasacin de un departamento tanto comercial como reglamentario guindonos en el reglamento

departamento ubicado en la urbanizacin Santa Victoria- Chiclayo.

INGENIERA ECONMICA II Pgina 1

INGENIERA ECONMICA II Pgina 2

TTULO I: DISPOSICIONES GENERALES

INGENIERA ECONMICA II Pgina 3

El RNT es de alcance nacional y su aplicacin es obligatoria para la elaboracin de

Tasacin o Valuacin Reglamentaria.

Cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los

Tasacin o Valuacin Comercial.

Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los valores

En cada ttulo del reglamento nacional de tasaciones se desarrollar la

INGENIERA ECONMICA II Pgina 4

INGENIERA ECONMICA II Pgina 5

TTULO II: TASACIN DE PREDIOS URBANOS

CAPTULO I: DISPOSICIONES GENERALES

TASACIN DEL PREDIO URBANO

Es el procedimiento para jar el valor de todos los componentes del predio

INFORME TCNICO DE TASACIN

CAPTULO II: MEMORIA DESCRIPTIVA

INGENIERA ECONMICA II Pgina 6

1. Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la tasacin.

2. Nombre del propietario o posesionario.

3. Situacin registral del predio

5. Mtodo y Reglamentacin empleada.

6. Fecha de inspeccin ocular y/o fecha a la cual est referida la tasacin.

7. Ubicacin del predio.

8. Zonicacin y uso actual del predio.

9. rea de la edicacin y rea del terreno.

10. Linderos y permetro.

INGENIERA ECONMICA II Pgina 7

En la descripcin de los linderos se sealan las medidas perimtricas,

11. Descripcin del predio:

12. Caractersticas e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del

14. Gravmenes y cargas.

15. Fuente y procedencia de la informacin.

INGENIERA ECONMICA II Pgina 8

CAPTULO III: TASACION DEL TERRENO

DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO

TASACION REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO URBANO CON UN

TASACIN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO URBANO CON

INGENIERA ECONMICA II Pgina 9

TASACIN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO URBANO FRENTE

SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano de la va de dominio privado. Si el

VATU = Valor Arancelario de Terreno Urbano de la va pblica desde la que

a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros con

d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia

2. La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al

TASACIN REGLAMENTARIA DE UN TERRENO QUE NO TENGA ACCESO

INGENIERA ECONMICA II Pgina 10

TASACIN COMERCIAL DE TERRENO URBANO

DETERMINACIN DE LOS VALORES COMERCIALES DE MERCADO

RESTRICCIN DE USO POR SERVIDUMBRE

TASACIN DE TERRENOS URBANOS SITUADOS PARTE EN TIERRA FIRME

DISCREPANCIAS ENTRE LAS MEDIDAS PERIMTRICAS Y REAS DE UN

INGENIERA ECONMICA II Pgina 11

CAPTULO IV: TASACIN DE LAS EDIFICACIONES

CALCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO

TASACIN REGLAMENTARIA DE LOS COMPONENTES DE LA EDIFICACIN

INGENIERA ECONMICA II Pgina 12

VTUI = 20%35,794.50 + 152,526.91+ 15%152,526.91

VTUI = 20%1,944,834.50 + 217670.552+ 15%217670.552