TERMO DE REFERNCIA

ESPECIFICAES TCNICAS E CONDIES PARA ELABORAO DO PROJETO

O Termo de Referencia apresenta as diretrizes, programa de necessidades, condicionantes e demais caractersticas

requeridas para o desenvolvimento das propostas/projetos pelos profissionais participantes do CONCURSO UM
HOTEL SUSTENTVEL PARA UMA COPA VERDE, promovido pela Empresa Aliah Consultoria e Projetos em
Sustentabilidade, S/C Ltda.

1. INTRODUO

O presente concurso uma iniciativa do Projeto Aliah - Empreendimento Turstico Ecossustentvel, idealizado pela
Empresa Aliah Consultoria e Projetos em Sustentabilidade S/C Ltda., responsvel por sua organizao e promoo.
A empresa recorre aos profissionais arquitetos e urbanistas de todo o estado de So Paulo para desenvolver
propostas/projetos para planejar e conceber um novo espao para os diversos usos que suas atividades
apresentam. O empreendimento ser implantado no estado de So Paulo.
Almeja-se com o Projeto Conceitual proposto para este concurso, a integrao das edificaes com o entorno,
levando em conta suas possibilidades de ampliao, a criatividade das solues para os diferentes usos, a
preocupao socioambiental e a esttica adequada que valorize a regio.
Pretende-se, portanto, por meio do partido arquitetnico escolhido a clara leitura dos princpios e conceitos do Hotel,
tornando assim uma referncia para suas atividades no Brasil.

2. SNTESE DO PROGRAMA/PROJETO

a) COMPLEXO: rea estimada total de 5000m (cinco mil) a 6000m (seis mil) de rea edificada, sendo que os
edifcios tero no mximo dois pavimentos.
b) HOTEL SUSTENTVEL: sero 100 (cem) unidades habitacionais no prdio central, sendo 88 (oitenta e oito)
de nvel padro e 12 (doze) de nvel luxo, cada unidade ter rea estimada de 30m (trinta); alm de 08 (oito)
bangals prximos ao prdio principal, com nvel super luxo. No prdio central estaro espaos que devero
estar junto ao lobby do hotel, tais como: rea para exposio, anfiteatro, rea administrativa, escritrios em
planta livre (flexibilidade), diretoria, sala de reunio, restaurante, bares e todas as atividades necessrias para
o pleno funcionamento do hotel.
c) CENTRO DE CONVENES E EXPOSIES: sala para eventos com capacidade para at 400
(quatrocentas) pessoas sentadas, salas de reunio, reas de exposies, sala de cinema, auditrios,
restaurantes, bares, recepo, com entrada independente, mas com os acessos integrados ao hotel e reas
administrativas.
d) CENTRO ESPORTIVO E DE LAZER: parque aqutico com piscina semi olmpica, piscinas aquecidas, saunas,
piscinas infantis, restaurantes, bares, quadras poliesportivas, futebol, tnis, rea de fitness, spa e atividades
administrativas.

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3. ETAPAS DE IMPLANTAO

3.1. A primeira etapa de implantao das edificaes prev:

a) Centro de Convenes e Exposies,
b) Hotel,
c) Centro Esportivo e de Lazer,
A proposta para o Complexo do Hotel Sustentvel dever apresentar a soluo para estas diversas etapas de
implantao, com nfase para a primeira que ser imediata. Neste sentido, o conjunto do Complexo deve ser
pensado para funcionar parcialmente, sem prejuzo de sua funcionalidade integral e das qualidades gerais
esperadas para os espaos e edificaes; bem como as atividades construdas na primeira etapa no podero ter
seu funcionamento inviabilizado quando da implantao de etapas posteriores.

4. PROGRAMA DE NECESSIDADES

4.1. HOTEL SUSTENTVEL:

Embarque e desembarque,
rea de hospedagem: 100 (cem) unidades de apartamentos, sendo 88 (oitenta e oito) padro e 12 (doze) luxo,
08 (oito) bangals super-luxo que devero acomodar at 08 (oito) pessoas cada, rouparia, WC do andar, hall
dos elevadores e circulao,
reas pblicas e sociais: lobby, recepo, sala de estar, sala de leitura, restaurante, bar e salo de eventos,
lojas e escritrio de aluguel e show room de sustentabilidade,
reas administrativas: reas para recrutamento e seleo de pessoal, ambulatrio, departamento de pessoal,
seo de compras, contabilidade, setor de reservas, sala da gerncia, salas de reunio, secretaria, sanitrios,
departamento de marketing, departamento de vendas, sala de treinamento e sala de segurana,
rea de servio: entrada e portaria, rea de recebimento, armazenamento, rea de pr-preparo, cozinha,
cozinha de banquetes, cozinha de apoio, almoxarifado, lavanderia e governana, rea de manuteno,
rea dos equipamentos: sistema de gua, sistemas de esgotos, caldeiras, combustveis, grupo gerador de
emergncia.

4.2. CENTRO DE CONVENES

Dever conter no mnimo os seguintes itens de Programa:
Recepo,
Chapelaria,
Telefones pblicos,
rea de apoio a eventos,
rea de vendas de eventos,
Salo nobre,
Auditrio com recurso multimdia para at 400 (quatrocentas) pessoas,

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 Salas de Reunies Mltiplo Uso (mdulos flexveis p/ total de 150 (cento e cinqenta) pessoas, podendo ser
divididos em 05 (cinco) salas para 30 (trinta) pessoas cada,
Cabine de som e projeo,
Depsito de mveis,
rea de exposio,
Sala de cinema,
Sala de exposio,
Restaurante,
Bares,
Sanitrios (masculino e feminino) para o pblico,
Apoio,
Duas salas para administrao,
Local para almoxarifado e depsito,
Copa e Refeitrio para colaboradores,
Sanitrios e vestirios para colaboradores (masculino e feminino),
Compartimentos para lixo orgnico e reciclado.

4.3. CENTRO ESPORTIVO E DE LAZER:

Piscina semi olmpica,
Piscina aquecida,
Hidromassagem,
Sauna,
Piscina infantil,
Quadras poliesportivas,
Quadras de tnis
Campo de futebol,
Sala de fitness,
Restaurante
Bares,
Vestirios (masculino e feminino),
Sanitrios (masculinos e femininos),
Salas para administrao (duas),
Local para almoxarifado e depsito,
Copa e refeitrio para colaboradores,
Sanitrios e Vestirios para colaboradores (masculino e feminino),
Compartimentos para lixo orgnico e reciclado.

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5. DIRETRIZES GERAIS DE PROJETO E CRITRIOS DE JULGAMENTO

5.1. PRINCPIOS GERAIS

Considerando as diversas atividades que sero desenvolvidas no Complexo do Hotel Sustentvel, Centro de
Convenes e Exposies, Centro Esportivo e de Lazer, elencamos alguns conceitos que regem a interao do pblico
com os espaos e que so:

5.1.1. Acessibilidade
Todos os espaos devero garantir acessibilidade plena para todas as pessoas, colaboradores, visitantes e
usurios, como forma de integrao e incluso social. A arquitetura dever refletir o convite ao convvio e ao uso dos
espaos em sua totalidade.

5.1.2. Flexibilidade e Reversibilidade

Sempre que possvel os espaos devero comportar certo nvel de flexibilidade de uso, diminuio ou ampliao de
sua capacidade de usurios e colaboradores, limitados s condies mnimas de bom funcionamento. So
desejveis espaos multifuncionais que permitam diversas configuraes de forma rpida, com baixo custo
operacional.

5.1.3. Edificaes
Ser exigida no desenvolvimento dos projetos a adoo das normas e parmetros da Associao Brasileira de
Normas Tcnicas ABNT para os critrios de acessibilidade e ergonomia das reas edificadas e de circulao; bem
como, para aos parmetros visuais nos espaos internos e externos do Complexo do Hotel Sustentvel, Centro de
Convenes e Exposio e Centro Esportivo e de Lazer,
Espera-se que a proposta das edificaes, principalmente do Centro de Conveno e Exposio (1 fase),
contemple os avanos tecnolgicos para a maior viabilidade do mtodo construtivo. Espera-se que o mtodo
construtivo escolhido tenha viabilidade econmica sem, contudo, comprometer a qualidade e a durabilidade dos
materiais escolhidos,
Espera-se das concepes arquitetnicas e estruturais propostas para as edificaes da primeira fase de
implantao, que possam ser realizadas em aproximadamente 21 (vinte e um) meses e possibilite rapidez na
execuo por meio de planejamento detalhado das fases de construo. Recomenda-se o emprego de materiais
para acabamento que propiciem facilidade e praticidade de manuteno, alm de esttica atemporal.

5.2. CRITRIOS PARA O DESENVOLVIMENTO E AVALIAO DE PROJETOS

Para o desenvolvimento das solues do Projeto de Arquitetura devero ser observadas todas as normas e
regulamentos pertinentes, adotando-se os seguintes critrios para execuo do projeto:

5.2.1 CRITRIOS DE PROJETO SUSTENTVEL

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 5.2.1.1. CONFORTO AMBIENTAL E QUALIDADE INTERNA
Reduo da Ilha de Calor,
Reduo da poluio luminosa noturna,
Solues para melhoria da qualidade do ar interior na obra durante a construo,
Ventilao natural e iluminao natural eficientes,
Integrao com os espaos externos,
Iluminao artificial confortvel, propcia e adaptada a cada ambiente,
Especificao de desempenho trmico de cada ambiente de forma a mant-lo dentro do estabelecido nas
zonas climticas brasileiras de NBR 15220-3 (ABNT, 2005),
Elaborar um plano eficiente de drenagem do solo para durante e aps a execuo das obras, evitando-se
danos como eroso ou rebaixamento de lenol fretico.

5.2.1.2 - PAISAGISMO
Espera-se que a transformao e preservao da paisagem sejam parte e no complemento do conjunto
arquitetnico a ser proposto para o Complexo. Espera-se que a proposta contemple o desenvolvimento do
projeto de paisagismo para que as futuras construes em todas as suas transparncias privilegiem a
interao entre os partidos, seus ambientes e o verde circundante.

5.2.1.3. ESPAOS
Espaos e sistemas racionalizados, de baixo custo operacional e com mnimo impacto ambiental,
Adaptabilidade do layout/flexibilidade de uso,
Reduo da demanda de recursos pela concepo arquitetnica,
Prever flexibilidade e adaptabilidade do projeto a novos usos e sistemas tcnicos,
Disposies arquitetnicas: conforto no inverno e no vero.

5.2.1.4 - MATERIAIS
Durabilidade dos edifcios e dos materiais: Planejamento para maior durabilidade possvel nas especificaes
visando alta performance e evitando obsolescncia prematura,
Projetar utilizando tcnicas que permitam uma construo mais econmica, menos poluente e que sujeite de
forma menos agressiva o meio ambiente,
Uso de materiais reciclados, regionais e de madeira certificada,
Escolha de materiais de construo com reduzida energia embutida em seus processos de produo,
Informao para desconstruo/desmontagem, no apenas demolio e descarte.

5.2.1.5. EFICIENCIA ENERGTICA

Reduo do consumo de energia da edificao, utilizando ao mximo as formas passivas de energia
(iluminao e ventilao natural),
Planejamento do consumo energtico e utilizao de equipamentos para gerar energia em perodos de pico,

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 Uso de solues alternativas de produo de energia como a elica ou a solar, de acordo com as condies,
locais com equipamento adequados e disponveis.

5.2.1.6. USO RACIONAL DA GUA

Dispositivos/sistemas economizadores de gua,
Uso eficiente da gua para irrigao,
Captao, armazenamento e tratamento de guas pluviais para reutilizao na irrigao, limpeza, refrigerao,
sistema de combate a incndio e demais usos permitidos para gua no potvel,
Reaproveitamento das guas de lavagem, com tratamento local, para utilizao sanitria,
Sistema de tratamento de esgoto.

5.2.1.7. INOVAO NA OPERAO

Inovao no campo de tecnologia; bem como, maneiras inovadoras de resolver eventuais limitaes.

5.2.1.8. CRDITOS REGIONAIS

Valorizao nos projetos das condies regionais de clima e relevo,
Utilizao de processos e produtos que sejam originrios da regio de implantao do projeto.

5.2.2. CRITRIOS DE NECESSIDADES DO HOTEL SUSTENTVEL

5.2.2.1. REA DE HOSPEDAGEM

Definir o apartamento tipo com dimenses, instalao e layout do mobilirio,
A rea de hospedagem representa entre 50% (cinquenta) e 65% (sessenta e cinco) da rea total do hotel
Nmero e posicionamento das escadas conforme normas de segurana,
Dimensionamento da rea de servio do andar tipo, com espao para circulao de funcionrios, de carros de
governana e do room service, rouparia e sala das camareiras, duto de roupas e sanitrio,
Adequar a estrutura do edifcio do andar tipo para reas pblicas previstas,
Detalhamento do apartamento tipo inclui acabamento, instalaes (eltrica, hidrulica, condicionadores de ar,
deteco de e combate a incndio) e mobilirios que devem atender aos requisitos de conforto dos hspedes,
Adequao de apartamento tipo para pessoas portadoras de deficincias.

5.2.2.2. REAS PBLICAS

Prever e dimensionar corretamente reas de acesso e manobra de veculos (embarque e desembarque)
devidamente protegido do sol e da chuva,
Porta principal dimensionada para passagem de hspedes, visitantes e tambm carros de transporte de
bagagem,
Posicionamento do balco e elevadores para que sejam facilmente visualizados,

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 Dimensionamento do lobby com espao livre para circulao de hspedes, desimpedidos de obstculos entre
a entrada, balco da recepo e elevadores,
Espaos em frente ao balco, ou em outro local, para que grupo de pessoas e suas bagagem possam
aguardar os procedimentos de registro ou de liberao.

5.2.2.3. BARES E RESTAURANTES

Fcil acesso rua e integrado ao lobby do hotel,
Devero ter seu apoio de servios ou sua cozinha em terminais adjacentes ou interligados com a cozinha
principal e com as demais reas de suprimentos,
Para garantir o excelente padro de qualidade dos servios, recomenda-se um nmero aproximado de 100
(cem) lugares,
Dimensionar corretamente o nmero de mesas e espaos de circulao.

5.2.2.4. REA DE EVENTOS

Dever ser localizada no pavimento trreo, ou logo acima ou abaixo, tendo em vista a facilidade de acesso,
principalmente para sadas das pessoas em casos de emergncias,
Dever ser acessvel pelo lobby e quando exigido, principalmente em eventos de maior porte, contar com
acesso prprio a partir da rua,
Dever ser planejada e projetada tendo em vista a maior flexibilidade possvel, de modo a poder formar
ambientes de dimenses variveis e que tambm possam contar com ps-direitos altos,
conveniente prever acesso especial ao salo (separado do pblico) para autoridades ou artistas.

5.2.2.5. ADMINISTRAO
A rea da recepo deve se comunicar diretamente com as reas administrativas do hotel,
A sala da gerncia dever ser acessvel aos hspedes,
Os setores de vendas e marketing apresentam requisitos de localizao semelhantes aos da gerncia,
Os setores de contabilidade e recursos humanos podem situar-se em outro pavimento que no o trreo, porm
com fcil acesso a partir de via pblica,
O setor de compras deve estar estrategicamente localizado prximo entrada de servio,
O ambulatrio para atendimento de colaboradores poder estar localizado nesta rea, mas deve-se levar em
conta a necessidade de eventual deslocamento emergencial para o atendimento a hspedes.

5.2.2.6. ENGENHARIA E MANUTENO

importante que as reas de controle operacional fiquem prximas ao setor de engenharia.

5.2.2.7. REA DE SERVIO

As entradas e sadas de colaboradores devem atender a rotina da administradora, podendo ser solicitada uma
guarita de controle, com rotina de revista,
Os vestirios devero estar localizados o mais prximo possvel da entrada de colaboradores,

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 O refeitrio dever levar em considerao o fcil acesso dos funcionrios e tambm a proximidade com a
cozinha,
Devem ser considerados: (a) espaos para formao de filas no acesso ao refeitrio, sem obstruir os
corredores, (b) adequada disposio e dimensionamento das instalaes e dos equipamentos para distribuio
dos alimentos e lavagem de bandejas etc.

5.2.2.8. COZINHAS E LAVANDERIA

Adequao do p-direito para instalao de equipamento para operao do servio

5.2.3 CRITRIOS DE VIABILIDADE DE PROJETO

Partido arquitetnico que vise economia global da execuo da obra,
Comprovar a flexibilidade de utilizao desejada para que eventuais alteraes de distribuio interna no
venham a ser inviabilizadas por questes estruturais e de partido, para tanto se devem respeitar os critrios
definidos ,
Considerar o prazo desejado para implantao do Complexo do Hotel Sustentvel,
Utilizao de solues de custo de manuteno e operao compatveis com o custo de execuo,
Utilizao de solues que visem segurana contra incndio e proteo de pessoas e da instalao,
Conhecer e aplicar os materiais de construo e tcnicas construtivas condizentes com a regio e as
condies climticas,
Especificao de materiais e tcnicas, sempre que possvel, dentro dos padres disponveis no mercado
nacional,
Especificar materiais, servios e equipamentos que possibilitem a competio de mercado,
Utilizao de solues visando diminuio nos custos de manuteno, consumo e racionamento na infra
estrutura,
Os projetos devero ser verificados quanto acessibilidade universal para pessoas portadoras de deficincia
fsica ou com mobilidade reduzida, NBR 9050,
Utilizao de materiais e mtodos construtivos adequados aos objetivos do empreendimento e s condies
do local de implantao,
Adoo de solues construtivas racionais,
Adoo de solues que ofeream facilidade de operao e manuteno dos diversos componentes e
sistemas das instalaes da edificao visando maior vida til das mesmas.

6. DIRETRIZES ESPECFICAS DO PROJETO

6.1. Hotel Sustentvel: O Hotel Sustentvel dever conter as diversas atividades hoteleiras para turismo de
negcios, lazer e convenes, com qualidade de um hotel de alto padro nos critrios internacionais. No lobby do
hotel haver uma rea para exposio permanente com o tema da sustentabilidade. Integrado ao prdio principal
devero estar as outras atividades. Ao redor no prdio central estaro os bangals.

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6.2. Centro de Conveno e Exposio: Projetar o centro de forma independente das demais edificaes, nas
questes de suas funes, mas que seja integrado na paisagem dos outros edifcios e tambm possua acessos
independentes, mas integrados. O Hotel Sustentvel e o Centro de Convenes e Exposies devero ser
prximos, porm independentes.

6.3. Centro Esportivo e de Lazer: Projetar espaos abertos e fechados que atendam s necessidades de lazer de
um hotel de alto padro e um centro de treinamento de selees esportivas internacionais.

6.4. Estacionamentos: Os estacionamentos devero ser projetados de maneira a concentrar todos os veculos,
como automveis, motos, nibus e vans e tambm conter uma rea para veculos movidos a energia eltrica que
serviro para o transporte interno entre os edifcios.

6.5. Programa e Exigncias

Apresentar solues, em nvel de Estudo Preliminar para:
a) Insero Urbana: Descrio das estratgias e solues de insero urbana e macro relaes com a
cidade e com o ambiente construdo do entorno, desde relaes fsicas (acessibilidade, visuais, etc.) at
relaes socioeconmicas (centralidade, densidades, valorizao fundiria, etc.). Definio de estratgias
e solues para a centralidade que o Complexo ir gerar na regio, com a configurao de um plo de
atraes e servios;
b) Impacto: Descrio e anlise dos impactos da proposta no ambiente e na vizinhana, e estratgias de
reduo destes;
c) Ocupao: Estratgias de ocupao do terreno e sua adequao condio topogrfica e hidrolgica do
stio. Solues para elevao dos nveis de utilizao e construo. Zoneamento e setorizao das
atividades previstas e descrio das caractersticas destes espaos e das relaes entre eles;
d) Mobilidade: Acessos, fluxos e circulaes entre as edificaes e espaos que compem o Complexo,
contemplando: (i) Acesso e circulao de veculos; estacionamentos; circulaes e fluxos de pedestres;
estratgias de uso para as bicicletas e carro eltricos; condies de circulao (pavimentos, abrigos,
dimensionamentos genricos). (ii) Relaes de Conexo fsica entre as diversas edificaes e espaos
previstos;
e) Edificaes: (i) Definio de posio relativa, acessos e volumetria dos espaos construdos e relaes
entre estes. (ii) Ambientao externa geral entre as construes (relaes visuais, volumtricas,
interfaces, etc.). Definio de acessos restritos, pblicos e especializados;
f) Espaos Abertos: Estratgias de tratamento dos espaos abertos que defina zoneamento/setorizao por
usos tendo em vista as exigncias programticas do conjunto: reas de lazer, preservao, canchas
esportivas, ambientes de estar ao ar livre, paisagismo, arborizao e outros. Especial ateno ao
tratamento das guas, tendo em vista as caractersticas topogrficas e hidrolgicas do terreno;
g) Infraestrutura: Definio de diretrizes e sistemas para as redes de infraestrutura do conjunto
contemplando: (i) abastecimento de gua potvel e rede de distribuio; propostas para sistemas e usos

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 no potveis dgua; (ii) rede(s) de coleta e tratamento de esgoto contemplando estao de tratamento
interna ao Complexo, prevendo tambm sistemas de reaproveitamento das guas tratadas; (iii) drenagem
e propostas para tratamento das guas superficiais; (iv) rede de distribuio de energia eltrica; redes e
sistemas de comunicaes;
h) Segurana: Definio das estratgias de segurana do Complexo e dos sistemas de fechamentos e
controle de acesso para fluxos diferenciados de funcionrios, pblico geral, diretores, etc.

7. DIRETRIZES LEGAIS
Nesse item destaca-se a legislao (cdigos, normas, leis e etc.) que dever ser observada pelos participantes do
concurso no desenvolvimento de suas propostas.
Plano Diretor da regio de implantao do empreendimento,
Lei de uso e ocupao do solo,
Cdigo sanitrio do estado de So Paulo,
Preveno contra incndio.

Alm das leis e cdigos dever-se- levar em considerao os ndices de temperatura e clima da regio, bem como
dos ventos predominantes.

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