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INSPEO PREDIAL - FERRAMENTA DE AVALIAO DA MANUTENO

FLVIA ZOGA ANDREATTA PUJADAS


ENGENHEIRA CIVIL; PS GRADUADA EM PERCIAS E AVALIAES; PROF. DE INSPEO PREDIAL E
MANUTENO DOS CURSOS DO IBAPE/SP; PROF. CONVIDADA NO CURSO DE INVESTIMENTOS
IMOBILIRIOS DA FUNDAO GETLIO VARGAS FGV; CO-AUTORA DOS LIVROS DE INSPEO
PREDIAL E MANUTENO; AUTORA DE ARTIGOS PUBLICADOS NA REVISTA CONSTRUO
MERCADO SOBRE INSPEO PREDIAL, MANUTENO E INVESTIMENTOS PATRIMONIAIS;
DIRETORA DA ARCHEO ENGENHEIROS ASSOCIADOS
INSPEO PREDIAL - FERRAMENTA DE AVALIAO DA MANUTENO
FLVIA ZOGA ANDREATTA PUJADAS

NATUREZA DO TRABALHO: PROFISSIONAL

Resumo: O trabalho apresenta diretrizes metodologia de avaliao do estado patrimonial de empreendimentos


comerciais brasileiros, alm de resultados da incidncia de anomalias construtivas, anomalias funcionais e falhas de
manuteno constatadas em mais de 1.700.000,00 m2 vistoriados. Apresenta, ainda, informaes sobre investimentos
patrimoniais e as responsabilidades tcnicas.

Palavras-chaves: Inspeo, Manuteno, Avaliao, Investimento


1. PRELIMINARES

O adensamento imobilirio nas grandes cidades brasileiras uma realidade, assim como a
escassez de reas incorporveis nos centros urbanos. Paralelamente, observam-se deficincias nas
edificaes existentes devido ausncia de planos estratgicos que norteiem a Manuteno e
Conservao dos imveis.
Alm dos aspectos mercadolgicos e de ausncia de plano de manuteno, h a incidncia dos
acidentes prediais causados pela negligncia de investimentos na rea da Manuteno.
O grau de deteriorao dos sistemas e elementos construtivos, observado em trabalhos de
Inspeo Predial e Auditoria Tcnica, avanado, alm de precoce, o que impe aos investidores ou
proprietrios a necessidade de recuperaes dispendiosas e urgentes.
Neste sentido, a Inspeo Predial tm ocupado espao importante como ferramenta na gesto
dos ativos imobilirios, j que pode ser empregada na avaliao da Manuteno e Conservao das
edificaes. Facilita, tambm, a anlise, a compreenso e o ordenamento de investimentos, que so
baseados nas medidas para a soluo de falhas e anomalias constatadas pela Inspeo Predial,
classificadas segundo graus de risco, o que determinam prioridades tcnicas para um ajuste de
investimentos no plano de manuteno, no plano de reparos e nas modernizaes.
Assim, o emprego da Inspeo Predial garante a manuteno da vantagem competitiva dos
imveis, auxilia a reduo de custos operacionais e de manuteno, diminui o desconhecimento sobre
os riscos envolvidos com paralisaes de sistemas e eventuais acidentes, bem como reduz os
investimentos patrimoniais urgentes. Auxilia, tambm, a programao de investimentos patrimoniais
futuros.
Com este enfoque, a Inspeo Predial ganha mais abrangncia do que as suas caractersticas
normativas, que norteiam o check up predial, quais sejam: simples constatao de falhas ou
anomalias, classificaes quanto ao grau de risco e elaborao de orientaes tcnicas.
Para a identificao correta de investimentos, sejam estes na Manuteno ou no Plano de
Reparos, a Inspeo dever atentar para a anlise de responsabilidades tcnicas das deficincias
constatadas, consoante a causa e origem das mesmas, alm de avaliar se as no-conformidades
possuem reparos / investimentos viveis tecnicamente, sob a tica da abrangncia da Manuteno.
Portanto, percebe-se que a Inspeo Predial quando empregada como ferramenta na gesto de
ativos, distancia-se de uma simples Vistoria.
0 presente trabalho visa, tambm, apresentar os resultados da prtica desta atividade em
Auditorias Tcnicas, realizadas no perodo de 2002 a 2007, em empreendimentos comerciais,
totalizando uma rea construda de mais de 1.700.000,00 m2.
Nestas Auditorias Tcnicas, empregou-se a Inspeo Predial como acima conceituada, o que
possibilitou atingir resultados analticos de distribuio de anomalias e falhas, anlises de
responsabilidades, nveis de investimentos e nveis de criticidade.
Os imveis inspecionados possuem a seguinte distribuio por faixa etria:

Figura 1: Distribuio da idade dos


8,42%
imveis inspecionados

LEGENDA:
8,42% com idade abaixo de 5 anos (i >5)
30,23% 60,34% com idade no perodo entre 5 e 15
anos (5< i < 15)
30,23% com idade acima de 15 anos (i >
61,34% 15)
Percebe-se que a maioria dos imveis est na faixa etria entre 5 e 15 anos, o que interessante
para a Inspeo Predial como acima exposta, porque possvel averiguar o histrico das atividades de
manuteno realizadas, ou no.

2. INSPEO PREDIAL E MANUTENO

Segundo a reviso da Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP, a definio de Inspeo


Predial : Avaliao combinada ou isolada das condies tcnicas, de uso e de manuteno da
edificao.
Esta definio contempla a idia de que a Inspeo Predial deve atuar em dinmica trplice 1 ,
ou seja, analisando:
(i) Aspectos tcnicos da edificao, tais como: incidncia de anomalias endgenas,
anlise de projetos, desempenhos previstos, dados de fabricantes, etc.;
(ii) Aspectos de uso, tais como: dados funcionais, condies de uso e ocupao,
obsoletismos, degradao, etc. e
(iii) Aspectos de manuteno, tais como: plano de manuteno, nveis de desempenho
atingidos, custos envolvidos, atendimentos s expectativas dos usurios, nveis de
deteriorao, operao dos sistemas e elementos construtivos, etc.
Com essa nova viso, a Inspeo Predial torna-se ferramenta de Auditoria Tcnica e, assim,
possibilita seu emprego na Avaliao da Manuteno. A Figura 2 abaixo ilustra o exposto.
(i) Projetos
(ii)especificaes Figura 2: Viso trplice
Tcnica (iii)conformidades: da Inspeo Predial
anomalias construtivas
(iv)desempenho

(i) segurana (i)plano /


(ii) habitabilidade estratgia
(iii) meio ambiente (ii)operao
(iv)conformidade: Funcional Manuteno (iii)conformidades:
anomalias falhas
funcionais (iv)desempenho

AUDITORIA TCNICA

Para que este novo enfoque da Inspeo Predial seja efetivado, h necessidade de conhecer as
definies, conceitos e diferenas no que tange a: falhas e anomalias; causas e origens; conservao,
manuteno e reparao; operao e desempenho, pois a conjuno destes aspectos resulta na
Avaliao da Manuteno pretendida.

2.1. Falhas e anomalias

Falha incorrer em erro, relacionado ao desvio de uma previso tcnica, ou ainda, ligado
interrupo de um processo operacional. A falha est relacionada a procedimentos e processos sem
aderncia ou executados equivocadamente. Portanto, falha vincula-se a problemas decorrentes de
servios de Manuteno e Operao das edificaes.
J a anomalia, o desvio da normalidade, caracterizando uma irregularidade ou ainda
apresentada na forma de sintoma, leso, defeito ou manifestao patolgica. Quando classificada

1
Tcnicas de Inspeo e ManutenoPredial, Ed. PINI, 2006.
como construtiva, decorre da deficincia de projeto, de especificao, emprego equivocado do
material e vcios na construo. Estas anomalias so tambm denominadas anomalias endgenas.
Anomalias, tambm, podem ser classificadas como funcionais ou de mau uso dos sistemas e
equipamentos, decorrentes de aes de terceiros.

2.2. Origem das falhas e anomalias

Segundo diversas estatsticas sobre a incidncia dos problemas na construo civil, a


manifestao patolgica se d nas etapas de uso e operao das edificaes, mesmo quando estejam
relacionadas s etapas de projeto e execuo. Logo, de grande responsabilidade a Inspeo Predial
atentar para os tipos e origens dos problemas constatados, a fim de proceder a orientaes pertinentes
Manuteno ou ao Plano de Reparos.
Conforme definido acima, anomalias possuem origem nas etapas de projeto, execuo ou
especificao de materiais, j as falhas relacionam-se a deficincias na etapa de uso, operao e /ou
manuteno. Quando as anomalias so funcionais, ainda podem existir origens em processos de
obsolescncia, perda funcional, degradao, etc.
Portanto, consoante a viso sistmica tri-dimensional apresentada, a questo da viabilidade
tcnica dos servios de manuteno est dependente de um correto diagnstico dos problemas
existentes nas edificaes. imprescindvel, que haja a avaliao peridica das instalaes, conforme
os critrios acima expostos, para o sucesso de um plano de Manuteno.

2.3. Conservao, manuteno e reparao

A Inspeo Predial no avalia somente a Conservao do imvel ou o Estado de Conservao


das instalaes e sistemas construtivos. Possui finalidade mais abrangente, conforme mencionado.
Conservao o ato de conservar, manter em bom estado, resistir ao desgaste causado pelo
tempo. um estado fsico, uma situao pontual, uma conseqncia. Um sistema ou edificao pode
estar conservado ou no, que defini o seu estado de conservao.
A conservao parte da manuteno. Pode, ainda, estar desvinculada de atividade do plano de
manuteno. Quando este possui foco s na conservao, no h comprometimento entre desempenho
x vida til x uso x operao x manuteno, alm de ganho de eventual sobrevida, reduo com custos,
sustentabilidade, dentre outros aspectos que esto compreendidos nos objetivos da Manuteno.
Portanto, quando da Inspeo Predial, pode-se verificar um imvel em bom estado de
conservao, mas sem qualidade de Manuteno.
Vrios conceitos envolvem a idia de Manuteno de Edificaes. Em linhas gerais, pode-se
defini-la como: O conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor desempenho da edificao
para atender as necessidades dos usurios, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo
possvel. 2
Na NBR 5674 Manuteno de edificaes da ABNT, Manuteno : Conjunto de atividades
a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes
constituintes, a fim de atender as necessidades e segurana dos seus usurios.
Ainda h outros aspetos a serem considerados, referentes a Gesto de Conhecimento e a
Sustentabilidade do Empreendimento, que propiciam novas estratgicas Manuteno.
A Gesto do Conhecimento est ligada necessidade do estabelecimento de registros,
controles e histricos das atividades de manuteno, para que haja um processo de re-avaliao
contnuo e integrado com a qualidade. A coleta de informaes peridicas e suas avaliaes
contribuem, tambm, para que as intervenes de Manuteno sejam pr-ativas, com estudos de
causasraiz, a fim de racionalizar os procedimentos existentes e evitar situaes de retrabalho, o que j
est ligado, tambm a Sustentabilidade.

2
Tcnicas de Inspeo e Manuteno Predial, Ed. PINI, 2006.
A Sustentabilidade do Empreendimento alcanada, em parte, pela gesto da Manuteno,
uma vez que esta tem a finalidade de viabilizar o uso mximo de sistemas, com o menor desperdcio e
custo, aliados a maior disponibilidade e confiabilidade das instalaes. A Manuteno, atualmente,
tambm, tem o compromisso de racionalizar o uso dos recursos naturais e a preocupao com
questes de impacto ambiental e urbano.
Todos esses parmetros da Manuteno so relativos a: desempenho, vida til, funcionalidade,
operacionalidade, disponibilidade e confiabilidade de sistemas e elementos construtivos, aliados
gerncia de custos e prazos.
Observados os aspectos de definio da Manuteno, pode-se afirmar que a mesma nasce a
partir do projeto das edificaes, onde toda a capacidade de manutenibilidade estar definida, alm da
necessidade de determinados procedimentos para a garantia da conservao e recuperao de
desempenhos e performances previstos.
Dentre as caractersticas da Manuteno, destacam-se, portanto, aquelas ligadas aos seus
objetivos bsicos de recuperao e conservao, de tal sorte que a Manuteno no tem como
finalidade principal execuo de reformas e/ou alteraes de sistemas, devido a problemas de
concepo ou execuo dos empreendimentos. Tambm no tem como objetivo a alterao de uso da
edificao. Neste sentido, fala-se em Reparao e Modernizao, que constituem, para a Inspeo
Predial, nas orientaes de um plano de reparos e no de manuteno.
A Manuteno, ainda, pode prever e sugerir aspectos de inovaes tecnolgicas e/ou
funcionais, incorrendo em modificaes e reformas modernizaes e up grades a fim de garantir
aspectos de vantagem competitiva, econmica, segurana e atendimento as necessidades e
expectativas de usurios.
Portanto, aps a constatao de anomalias e falhas, bem como da anlise quanto as suas
causalidades e origens, recomenda-se verificar se as orientaes tcnicas a serem elaboradas nos
Laudos de Inspeo Predial so pertinentes a atividades distintas de: Manuteno ou Reparao.

2.4. Operao

A Operao Predial um dos braos da Manuteno e sua executora. Atravs da operao


que se pem em prtica o plano e a estratgia da Manuteno como sistema, alm de servir como
fonte de informaes para reavaliaes e anlises.
Segundo a NBR 5674, item 6.3, os padres de operao do sistema de manuteno devem ser
orientados e definidos consoante o plano de manuteno, tal que os principais aspectos a serem
analisados so: (i) padres de desempenho mnimo tolerveis pelo usurio e aceitveis pelos
fabricantes, em consonncia com os projetos; (ii) prazos aceitveis entre a observao da falha e a
concluso do servio correspondente, incluindo neste item a periodicidade das atividades de
manuteno; (iii) observncia de normas tcnicas e outras legislaes e (iv) periodicidades de rondas
preventivas das equipes de manuteno.

2.5. Desempenho

Segundo o projeto de Norma 02.136.01: - Desempenho de edifcios habitacionais de at 5


pavimentos Parte : Requisitos gerais , desempenho definido como: Comportamento em uso de um
produto.
O desempenho, talvez, seja um dos parmetros mais importante que a Inspeo Predial deve
observar, j que este determina se as atividades de manuteno esto sendo programadas e realizadas
corretamente. A grande relao entre Manuteno e Desempenho, est expressa na Figura 3, abaixo:
Figura 3: Desempenho ao longo do tempo

A elevao de desempenho desenhada no grfico da Figura 3 ilustra as aes das atividades de


manuteno programadas, ou seja, a execuo de um plano de manuteno com tarefas preventivas e
corretivas.
Portanto, na Inspeo Predial como ferramenta de Avaliao da Manuteno, deve-se observar
se as atividades de manuteno existentes na edificao garantem efetivamente incremento no
desempenho. Caso seja constatado que no h aumento de desempenho, ou pior, h deteriorao
precoce, mutilao, etc, a qualidade de manuteno no atende.
Evidentemente, existem outros parmetros que devem ser avaliados na qualidade da
manuteno. Isto est abordado nos item que segue.

3. AVALIAO DA MANUTENO - metodologia

A avaliao fundamental para a anlise crtica e sistmica dos resultados da Manuteno


Predial empregada. Nela reside a identificao de pontos de melhoria contnua, observao quanto s
necessidades de mudanas de procedimentos, problemas de perda de desempenho, aumento da vida
em operao dos sistemas, alteraes de uso, dentre outros.
Na avaliao, tambm, podem ser verificados: (i) aderncia do plano de manuteno as
necessidade da edificao, consoante as caractersticas e incidncia de falhas e anomalias constatadas
na Inspeo Predial; (ii) incidncia ou agravamento de no-conformidades, incorrendo em situaes
de retrabalho; (iii) anlises de ambientes crticos, onde poder haver comprometimentos
operacionais ou de segurana e (iv) perda de desempenho precoce ou reduo de vida til.
Alguns aspectos relacionados eficincia da gesto de manuteno, tambm, podem ser
abordados, quais sejam:
(i) Se os padres de operaes implantados asseguram a preservao do desempenho e o valor
das edificaes ao longo do tempo, bem como incrementam a vida til de projeto, consoante
atendimento s expectativas dos usurios;
(ii) Se o fluxo de informao sobre a Manuteno possui vnculo com responsabilidades,
atribuies e autonomias;
(iii) Se a Gesto de qualidade avalia a Manuteno de forma efetiva, considerados os
parmetros dessa, sua competncia e caractersticas.
Dentro dessa dinmica, ainda, importante verificar se h determinao dos prazos aceitveis
para observao de falhas, periodicidade de inspees para coletas de dados dos planos de manuteno
e revises, balano entre recursos disponveis e necessrios para a realizao dos servios de
manuteno.
Resumidamente, segundo a NBR 5674 da ABNT, espera-se que no programa de qualidade da
Manuteno estejam estabelecidas orientaes para:
(i) Elaborar e compilar normas e procedimentos para o sistema de manuteno;
(ii) Supervisionar os servios de manuteno, incluindo as etapas de documentao e registro;
(iii) Coleta de informaes;
(iv) Previso oramentria;
(v) Planejamento; projeto e programao;
(vi) Oramentao;
(vii) Contratao de servios de terceiros e controle de execuo;
(viii) Avaliar continuamente a eficincia do sistema de manuteno empregado, orientando-se
nos aspectos:
Tempo de respostas as solicitaes;
Relao custo e tempo estimados e efetivamente realizados,
Taxa de sucesso das intervenes,
Satisfao de usurios,
Desempenho tcnico e econmico
Acompanhamento do valor da edificao ao longo de sua vida til, evitando aspectos
de depreciao por deteriorao precoce, obsoletismo, mutilao, decrepitude, etc.
Alm desses aspectos citados, consistem em outros pontos de estudo: (i) o acompanhamento de
investimentos necessrios realizado x previsto; (ii) os custos das atividades de manuteno; (iii) o
dimensionamento das equipes de trabalho existentes e (iv) a anlise sobre contratos de terceirizadas.
Para tanto, nas Inspees Prediais envolvendo a viso sistmica tri-dimensional citada, bem
como a Avaliao da Manuteno, prope-se a seguinte metodologia:
1 Passo: Identificao do tipo de estratgia de Manuteno empregada no empreendimento, a
fim de verificar quais so as atividades programadas dentro do plano de manuteno, seus objetivos e
a vinculao ou aderncia com as caractersticas principais da Manuteno Predial.
Importante destacar que a estratgia a filosofia da Manuteno, espelhada no seu plano. O
plano a concretizao da estratgia.
Logo, este passo visa classificar as atividades de manuteno empregadas no plano, quais
sejam: preditivas, preventivas e corretivas, e analisar se a Manuteno implantada possui carter pr-
ativo no diagnstico de problemas e de realizao do plano e procedimentos planejados.
Deve ainda acompanhar a identificao da estratgia, o estudo das questes relativas ao tipo de
interferncia executada, feito atravs da verificao de histricos e registros das atividades de
manuteno, alm da anlise das listas de planos de ao programados. Essa interface entre as
atividades do plano de manuteno com as atividades do plano de ao pode apontar para equvocos
na estratgia empregada no empreendimento, alm de problemas no diagnstico da necessidade das
interferncias.
Importante tambm a verificao das periodicidades de servios e atividades descritas no
plano de Manuteno, pois isso evidenciar eventuais no-conformidades com recomendaes de
fabricantes e/ou Manual de Uso, Operao e Manuteno do empreendimento.
Toda essa anlise preliminar da estratgia dever ser validada pela Inspeo Predial da
edificao, abordada no 3 passo.
2 Passo: Verificao da coerncia da estratgia identificada com o uso da edificao, e com as
expectativas dos usurios, observados aspectos de confiabilidade e disponibilidade dos sistemas e
elementos construtivos.
A coerncia entre a estratgia de Manuteno, o uso da edificao e as expectativas do usurio
pautada na anlise e verificao da aderncia entre as atividades e intervenes realizadas com as
necessidades da operao dos sistemas, equipamentos e mquinas existentes no empreendimento.
Por exemplo, um hospital possui necessidades de disponibilidade e confiabilidade de seus
sistemas e equipamentos instalados, diferentemente de uma edificao residencial. Em um hospital,
genericamente, as ocorrncias de paralisaes no programadas, ou deficincias operacionais,
incorrem em riscos maiores para as finalidades de uso deste empreendimento e seus usurios, que em
uma edificao residencial. Portanto, preliminarmente, a estratgia de manuteno a ser empregada
em um hospital possui uma carga maior nas atividades preditivas e preventivas do que em um
edifcio residencial.
3 Passo: Execuo da Inspeo Predial para a constatao de eventuais problemas, quais
sejam: Anomalias e Falhas.
Neste passo, importante a observao quanto origem dos problemas constatados e sua
pertinncia com as atividades de manuteno programadas ou do plano de reparos existente. As
anomalias, ainda, podem ser endgenas, exgenas, naturais e funcionais, j as Falhas so classificadas
como de planejamento, execuo, operacional e gerencial.
Portanto, a Inspeo Predial, utilizada como ferramenta da avaliao da manuteno
empregada, identifica os problemas e classifica segundo o critrio apresentado, para que exista uma
avaliao quanto performance da manuteno e a eficcia do plano e estratgia empregados,
identificando, tambm, a qualidade dos servios e procedimentos.
A Inspeo Predial um dos pontos mais importantes na Avaliao e Diagnstico da
Manuteno, porque nela residir a fonte de coleta de informaes sobre o real resultado da estratgia
(plano) de manuteno empregada.
De nada adianta a anlise isolada de nmeros e dados estatsticos sobre o cumprimento de
ordem de servios corretivos e preventivos, ou ainda a anlise de custos das atividades de
Manuteno, se no houver uma avaliao fsica dos sistemas construtivos em operao.
Para o sucesso de um Plano de Manuteno, a Inspeo Predial obrigatria, mas esta deve ser
realizada por profissional no integrante da equipe de manuteno. O inspetor predial dever ter um
carter de auditor tcnico.
Para empreendimentos que possuam estratgia de manuteno pr-ativa, alm da Inspeo
devem existir rondas ou acompanhamentos de rotina programados para a prpria equipe de
manuteno, a fim de aferir os processos executados e verificar se h cumprimento dos procedimentos
da estratgia (plano) implantada.
Na Inspeo Predial com esta finalidade, deve-se observar questes relativas ao Diagnstico de
uma situao ou problema (anomalia ou falha).
Diagnstico a parte integrante da Engenharia que estuda e analisa os sintomas3 , os
mecanismos de ao, suas causas e suas origens.
o Diagnstico que pauta esse tipo de Inspeo Predial, conforme j exposto. Se esta no
observar o Diagnstico, a Manuteno ser incoerente com seus objetivos principais, quais sejam: (i)
execuo das medidas necessrias conservao do imvel e (ii) manuteno das condies normais
de funcionamento, com observncia dos aspectos de desempenho previsto e vida til.
Sistemas que nascem mortos ou doentes devero ter outro tipo de tratamento que no as
atividades de Manuteno, conforme mencionado. Nestes casos, a Manuteno Predial poder at
minimizar eventuais agravamentos ou conseqncias, mas no efetivamente sanar os problemas com
origens em projetos e execues defeituosas.

3
Nas definies clssicas de Diagnstico, os sintomas mencionados dizem respeito a leses ou manifestaes patolgicas
que indicam comportamentos inadequados dos sistemas. Na atividade de Inspeo Predial, esses sintomas ora mencionados
no diagnstico abrangem, tambm, as falhas, relacionadas a problemas de manuteno e/ou operao, conforme
mencionado.
Portanto, a Manuteno entendida como um sistema predial, passvel de manifestaes patolgicas ou sintomas,
denominados falhas.
Portanto, o Diagnstico pea fundamental para a viabilidade da Manuteno, onde so
identificados quais problemas so corrigveis ou incorrgeis, sob a tica da manuteno.
Considerados os aspectos expostos, refora-se, portanto, a importncia de um Diagnstico
correto sobre a avaliao fsica da edificao, para que no sejam investidos esforos e valores
equivocadamente, alm de incorrer em procedimentos de Manuteno ineficientes, conseqentemente,
gerando retrabalhos.
Ao passos 4 e 5 seguintes, tambm so parte integrante da Inspeo Predial.
4 passo: Elaborao de orientaes tcnicas, consoante as no-conformidades constatadas na
avaliao fsica, observada a estratgia de Manuteno existente.
A complexidade da orientao tcnica funo do tipo de anomalia e falha, bem como sua
criticidade. H casos em que necessria a realizao de algum tipo de ensaio, ou mesmo uma
inspeo mais detalhada.
Quando a anomalia relacionada a problemas construtivos, a orientao tcnica dever
abordar essa problemtica, eventualmente indicando a necessidade de contratao de especialistas.
As orientaes tcnicas podem ser classificadas em:
(i) Orientaes corretivas no planejadas;
(ii) Orientaes corretivas planejadas;
(iii) Orientaes preventivas e
(iv) Orientaes administrativas
Observa-se que as orientaes corretivas podem ser planejadas ou no, tal que as planejadas
esto incorporadas ao plano de manuteno, que se valeu de dados sobre a manuteno preventiva e
prazos de vida til dos sistemas.
5 passo: Classificao das anomalias e falhas constatadas quanto a criticidade, consideradas as
possveis causas, as origens e os mecanismos de ao inerentes. Esta classificao uma avaliao
quanto gravidade ou criticidade, as conseqncias ou tendncias e, ainda, a pertinncia de melhoria
junto gesto de manuteno existente.
Para a classificao das anomalias e falhas quanto a sua criticidade, pode-se empregar a
metodologia preconizada na Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP (Grau de Risco), ou de outra
como a do Sistema GUT Gravidade, Urgncia e Tendncia.
Em empreendimentos com grande nmero de problemas urgentes ou de imediata
correo/adequao, o emprego de metodologia com muitos nveis de classificao de prioridades
pode ser arriscado, pois haver uma distino intrnseca do prprio mtodo quando h uma
necessidade real de aes paralelas para a resoluo dos problemas constatados.
Nesta etapa, ainda, importante vincular uma periodicidade para a implantao da ao,
pertinente ao nvel crtico da classificao feita.
Na reviso da Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP, recomendam-se os seguintes graus de
risco nas classificaes de anomalias e falhas:
Crtico: impacto irrecupervel recomendando interveno imediata. Os impactos irrecuperveis
so aqueles que provocam danos contra a sade e segurana das pessoas e meio ambiente, perda
excessiva de desempenho causando possveis paralisaes, aumento de custos, comprometimento
sensvel de vida til e desvalorizao acentuada.
Regular: impacto parcialmente recupervel recomendando programao de curto prazo. Os
impactos parcialmente recuperveis so aqueles que provocam de perda de funcionalidade sem
prejuzo operao direta de sistemas, perda pontual de desempenho (possibilidade de recuperao),
deteriorao precoce e pequena desvalorizao.
Mnimo: impacto recupervel recomendando programao de mdio prazo. Os impactos
recuperveis so aqueles causados por pequenos prejuzos esttica ou atividades programveis
planejadas, sem incidncia ou sem a probabilidade de ocorrncia dos riscos acima expostos, e sem
comprometimento do valor imobilirio. 6 passo: Anlises de documentos pertinentes a Manuteno
para complementar os dados coletados em campo e identificar eventuais faltas de aderncia de
contratos de manuteno das empresas terceirizadas. A anlise documental pode, tambm, observar
questes de ordem legal.
No caso da aderncia de contratos existentes junto a empresas terceirizadas da Manuteno,
importante observar: o detalhamento do objetivo; aderncia operacional; detalhamento de rotinas e
procedimentos de manuteno a serem implantados; tempo de atendimentos e respostas coerentes com
o programa e plano de manuteno geral do empreendimento; tipo e formas de apresentao de
relatrios sobre os servios prestados; ndices de reajustes; determinao de seguro de
responsabilidade civil e operacional em local de terceiros; prazo de resciso e, por fim, equilbrio
tcnico-comercial do contrato.
Os contratos de terceirizadas devem:
(i) Ser eficientes,
(ii) Ter uma boa relao custo x benefcio,
(iii) Ser gerenciados com ferramentas eficientes,
(iv) Ter indicadores de performance efetivamente adequados realidade operacional,
(v) Ser geridos por matrizes de responsabilidade consistentes, etc.
7 passo: Avaliao das equipes de Manuteno quanto a sua formao, dimensionamento e
capacidade de cumprimento das atividades do plano e estratgia existentes.
8 passo: Avaliao de custos de Manuteno
Este um item de difcil avaliao, tendo em vista que os custos de manuteno esto ligados
ao tipo de estratgia adotada, bem como as caractersticas dos sistemas de cada edificao.
importante neste passo identificar que tipo de rateio de contas utilizado no
empreendimento, a fim de se verificar como as despesas e custos so apropriados. Cada
empreendimento poder ter seu prprio modo de apropriar custos, o que dificulta anlises
comparativas de mercado, ou seja, no razovel se comparar empreendimentos que no tenham a
mesma base de dados de rateio de custos, alm de caractersticas construtivas semelhantes,
contemporaneidade, etc.
Portanto, h dificuldades em se aplicar metodologia de Benchmarking e esse item deve ser
analisado no caso a caso, valendo-se do mercado como um dado de referncia.
Outro item a ser verificado neste passo, se existe ferramenta no Sistema de Manuteno que
acompanha o valor do empreendimento no mercado imobilirio, considerados os investimentos feitos
no mesmo sob o ponto de vista da minimizao da depreciao das instalaes.
9 passo: Avaliao da Qualidade e Atendimento da Manuteno empregando o enfoque
objetivo: planejado X realizado.
A qualidade de manuteno a ser avaliada segue os parmetros dispostos no incio deste item,
baseados na NBR 5674 da ABNT.
Com a avaliao de todos os passos sugeridos, por fim, pode-se classificar se a manuteno
atende ou no aos seus objetivos, bem como nveis de deteriorao constados, listas de criticidades,
anlise de responsabilidades tcnicas, dentre outros aspectos mencionados.

4. PRINCIPAIS FALHAS CONSTATADAS NAS INSPEES PREDIAIS E


AVALIAES DE MANUTENO REALIZADAS

A Manuteno, atualmente, est focada em consertar o que est quebrado, sem a


disponibilizao de recursos necessrios implantao de plano de atividades particularizado a cada
empreendimento, o qual deveria considerar alguns pontos fundamentais para o sucesso do programa
de manuteno, quais sejam: vida transcorrida das instalaes, tipos e freqncias de uso, horas de
funcionamento de mquinas e equipamentos, operacionalidade e perdas de desempenho.
Isso pde ser observado durante estudo de Inspees Prediais realizadas em empreendimentos
comerciais brasileiros no perodo de 2002 a 2007, totalizando 1.700.000,00 m2 de rea.
Como resultado parcial deste estudo, tem-se:
1. Das falhas ou problemas constatados, relacionadas com a Manuteno
Essas falhas, segundo a classificao da viabilidade tcnica dos servios de Manuteno so do
tipo corrigveis e, portanto viveis, j que podem ser evitadas ou minimizadas com atividades de
manuteno, reavaliadas ao longo do tempo e uso das instalaes.
Algumas falhas e suas distribuies percentuais em relao ao volume total de m2 vistoriados
foram:

Tabela 1: Incidncias de algumas falhas

FALHA INCIDNCIA
1. Esquadrias: perda da estanqueidade, corroso de montantes, vidros quebrados, etc. 86 %
2. Reservatrios de gua: falta de controle efetivo dos parmetros fsico-qumicos da gua, 49 %
deficincias na limpeza e desinfeco
3. Reservatrios de gua: vazamentos, infiltraes e deteriorao precoce das estruturas em 88 %
concreto armado
4. Tampas de reservatrios: corroso da chapa metlica ou corroso da armadura, falta de 92 %
fixao, falta de pintura, etc.
5. Hidrulica e ambiental: contaminaes de esgoto em gua pluvial e vice-versa, devido a 81 %
ligaes irregulares nos ramais das instalaes, bem como uso indevido de ralos coletores de
guas pluviais
6. Deficincias no sistema de pintura de tubulaes hidrulica devido a procedimentos 86 %
equivocados de repintura, bem como corroso de tubos
7. Presena de fissuras higrotrmicas em revestimentos de argamassa devido alta 71 %
periodicidade dos procedimentos de manuteno repintura e lavagem , etc.
8. Deteriorao de rufos e calhas metlicos: corroso, falta de pintura ou procedimentos de 82%
repintura, falta de calafetaes e reaplicao de selantes entre emendas, etc.
9. Descolamentos de revestimentos de fachada por infiltraes e deficincias de sistemas de 67 %
pintura, etc.
10. Deficincias no tratamento de gua do sistema de ar condicionado (gua gelada e de 83 %
condensao), reuso e/ou de captao de poo profundo
11. Infiltraes de gua gerais e deteriorao da estrutura de concreto armado (lajes, vigas e 94 %
pilares)
12. Corroso em requadros de serpentinas e bandejas de Fan Coils 79 %
13. Vazamentos juntos as torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado, bem como 76 %
acmulo de algas e carbonatos
14. Deteriorao da base de concreto armado ou metlica das Torres de Arrefecimentos 76 %
15. Corroso galvnica em cabos de pra-raios, hastes soltas e corrodas, cabos com tentos 79 %
rompidos, incompatibilidade de materiais, falta de aterramentos em coberturas de partes
metlicas, etc
16. Deficincias no controle e anlise da qualidade do ar de ambientes climatizados, em 60 %
atendimento as Normas da ANVISA
17. Presena de sujeiras em casa de mquinas e poos de elevadores, bem como infiltraes 74 %
nas lajes de cobertura sobre o maquinrio
18. Conexes eltricas com aquecimento e folgas entre as mesmas 95 %
19. Sujeiras depositadas em quadros eltricos e conexes 72 %
20. Ausncia de cordoalhas de aterramento entre as portas e o corpo dos quadros eltricos 98 %

H diversos problemas que interferem diretamente na segurana dos usurios e das instalaes,
como o caso de: sistemas de proteo contra descargas atmosfricas falhos; problemas de
desprendimento de revestimentos de fachadas; vidros quebrados; falta de aterramento do sistema
eltrico; uso de produtos qumicos nocivos sade para a limpeza geral; falta de desinfeco e
controle da gua potvel de reservatrios; dentre outros.
H, tambm, a problemtica envolvendo o elevado custo de reparao dado o nvel de
deteriorao encontrado em alguns sistemas, como o caso das fissuras higrotrmicas em
revestimentos de argamassa, que propiciam seu desprendimento, alm de inviabilizar futuras
repinturas (salvo se houver uma reconstituio do revestimento, o que, muitas vezes, implica na
remoo do existente e execuo de um outro novo).
2. Problemas relacionados falta de confiabilidade nos diagnsticos
Em vrios dos empreendimentos vistoriados no h ou so deficientes os diagnsticos dos
problemas encontrados pelas equipes de manuteno. As reavaliaes de procedimentos ou as aes
corretivas tornam-se ineficientes, gerando retrabalhos contnuos, alm de agravar o problema
existente.
3. Falta de tratamento de prioridade ou anlise de criticidade frente aos problemas encontrados
Em decorrncia da inexistncia ou deficincia dos diagnsticos realizados junto aos problemas
nas instalaes, h o prejuzo quanto anlise do Grau de Risco nos reparos a serem realizados.
4. No-conformidades operacionais e gerenciais, em linhas gerais, foram observadas:
- 98 % dos empreendimentos vistoriados no possuem programa de manuteno nas
instalaes civis;
- 100% no adaptam seus planos de manuteno em relao idade das instalaes,
quantidades de horas de funcionamento de seus componentes e equipamentos, estado
de conservao existente e desempenhos;
- Falta ou deficincia de procedimentos e rotinas de manuteno, sem reavaliao e
anlise dos planos implantados;
- Falta de histrico e registros dos procedimentos e atividades de manuteno, bem como
sobre o desempenho e rendimento das instalaes e sistemas em geral, gerando
deficincias na gesto de informaes e prejudicando anlises dos planos de
manuteno, quanto reviso destes procedimentos e validao dos mesmos perante o
ganho de desempenho e outras caractersticas;
- Falta de uso dos parmetros dos fabricantes dos equipamentos para a composio dos
procedimentos e rotinas da manuteno;
- Falta ou deficincia dos mecanismos de controle dos planos de manuteno, pois no
h uma medio real do ganho de desempenho e vida til das instalaes, em face das
atividades praticadas, o que poderia viabilizar investimentos no setor, caso fosse
comprovado o bom retorno e o controle sobre a depreciao das instalaes;
- Contrataes inadequadas ou no-aderentes realidade operacional
- Falta ou deficincia na composio de matrizes de responsabilidade na execuo de
tarefas de manuteno perante os contratados e empresas terceirizadas
- Uso de indicadores de performance para medir a eficincia da Manuteno que no
refletem a realidade operacional ou a metodologia equivocada. Por exemplo: uso de
ndice percentual para medir nmero de ordens de servios de manuteno preventiva
como taxa de sucesso do programa e da gesto da manuteno;
- Equipes reduzidas;
- Falta de acompanhamento de custos e investimentos em Manuteno, aliados ao ganho
ou a manuteno da vantagem competitiva do imvel, ou ainda, comparando com o
ganho de rendimentos ou desempenho de sistemas e instalaes;
- Falta de verificao se os investimentos efetuados em Manuteno possuem coerncia
com o tipo de instalao, idade e estado de conservao existente.
Seguem fotografias de algumas falhas constatadas:
Foto 1: Vista de rufo solto sobre telhado de uma casa de mquinas em cobertura. Detalhe das
fissuras higroscpicas formadas devido incidncia das infiltraes de gua no revestimento. A
pintura est deteriorada, assim como a argamassa.

Foto 2: Detalhe da quantidade de poeira depositada sobre tubulao de incndio. Verificou-se


a ausncia de procedimentos de limpeza e repintura de tubulaes.
Foto 3: Vista parcial da base de concreto armado de torres de arrefecimento de gua de
condensao do sistema de ar condicionado. Observa-se a ausncia de limpeza, pintura, bem como
problemas relacionadas a vazamentos da torres, deficincias de tratamento qumico da gua de
condensao, etc.

Foto 4 e 5: Detalhes de torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado com ausncia


de aletas, o que provoca perda de carga no sistema. Observam-se, tambm, vazamentos.
Fotos 6 e 7: Detalhe de tubulaes de gua corrodas e com vazamentos

Foto 8: Detalhe tubulao de incndio corroda


Foto 9: Telhas metlicas da cobertura de uma subestao de energia eltrica amassadas, com
endossamento de gua, causando infiltraes dentro da subestao.

Foto 10: Acmulo de gua sobre laje de cobertura da casa de mquinas de elevadores devido
ausncia de limpeza da mesma e acmulo de sujidades nos coletores verticais (ralos).
Foto 11: vista de laje de cobertura com vegetao formada nas juntas de trabalho da proteo
mecnica do sistema de impermeabilizao, devido a ausncia de procedimentos de limpeza do local.
Observam-se, tambm, restos de estruturas metalizas no local, sem uso.

Foto 12: Vista de tampas de reservatrios superiores de gua potvel com presena de
vegetao, tampas em concreto deteriorado e sem vedao adequada, tubulaes de abastecimento
corrodas e instaladas em local inadequado, impedindo o fechamento correto das tampas.
Foto 13: Outras tampas de reservatrio superior de gua potvel em ferro. As tampas esto
corrodas, e no oferecem condies de fechamento que impeam a contaminao da gua
armazenada.

Foto 14: Vista de tubulao junto a laje de fundo de reservatrio de gua potvel com
vazamentos e infiltraes.
Foto 15: Vista de uma serpentina de fan coil de alvenaria em sistema de ar condicionado
central com as seguintes falhas: (i) corroso dos requadros metlicos; (ii) bandeja metlica corroda e
sem limpeza e tratamento da gua de condensao; (iii) serpentina suja, sem limpeza, etc. Este
equipamentos no atende as determinaes da ANVISA quanto ao Programa de Manuteno e
Operao de Sistema de Ar Condicionado.

Foto 16: Vista parcial de cobertura com ausncia de limpezas, proliferao de vegetaes,
acmulo de sujidades em coletores pluviais (ralos) e deteriorao de revestimentos de paredes e da
proteo mecnica do sistema de impermeabilizao existente.
Foto 17: Detalhe de poo de elevador com infiltraes e sujeira. Verifica-se a ausncia de
fiscalizao da Manuteno sobre as atividades das terceirizadas mantenedoras do sistema de
elevadores, j que a limpeza e inspees dos poos, normalmente, executada por empresas
especializadas.

Foto 18: Vista de cabo do sistema de pra-raios solto, sem conexo com a malha. H risco de
centelhamento quando da descarga atmosfrica. Observa-se a presena de vegetao prxima
(rvores) o que aumenta os riscos de incndio.
Foto 19: Vista de uma porta em madeira deteriorada, sem pintura.

Foto 20: Vista de uma escada de emergncia com urina, sujeiras e revestimentos deteriorados,
sem pintura recente.
Foto 21: Detalhe de um maquinrio de elevadores com infiltraes de gua sobre o mesmo,
bem como bandejamento metlicos instalado pela manuteno para o desvio da gua que infiltrao
sobre o mesmo. Observa-se a formao de estalactites junto a laje, indicando a deteriorao do
concreto.

Foto 22: Detalhe de prato plstico instalado junto as tubulaes eltricas e hidrulicas, para
conter infiltraes.
Foto 23: Detalhe de revestimento em argamassa deteriorado com formaes de fissuras
higrotrmicas devido s infiltraes de gua e a ausncia de manuteno no sistema de pintura, bem
como ausncia de rufos pingadeiras superiores.

Foto 24: Detalhe de respaldos em concreto armados em fachadas. Observam-se a deteriorao


do concreto com corroso de armadura, formaes de fissuras e perda do monolitismo. H risco de
queda nas caladas, junto ao passeio pblico.
H deficincias construtivas quanto ao baixo cobrimento das armaduras, no entanto, verifica-
se, tambm, a ausncia de repintura, bem como providncias emergenciais no sentido de remover
todos os fragmentos do concreto deteriorado e destacado.
Foto 25 e 26: Vista de um heliponto cem estrutura metlica. Detalhe para a corroso das chapas
metlicas.

Outra falha interessante, diz respeito a Sustentabilidade. Conforme descrito, a Manuteno


importante para a sustentabilidade dos empreendimentos, mas isto necessidade de avaliaes
particulares, estudos de viabilidade, dentre outros aspectos que permitam Manuteno concretizar
aspectos de racionalizao de uso dos recursos naturais, proceder a adequaes operacionais, etc.
Nos empreendimentos inspecionados, observam-se vrias medidas relacionadas ao
racionamento dos recursos naturais e cuidados no tratamento de resduos gerados, no entanto,
verificam-se as seguintes falhas:
(i) Reuso de gua em sistemas de ar condicionado sem preocupaes com as diversas
restries fsico-qumicas impostas a esta gua, consoante as caractersticas da instalao,
equipamentos, etc. Esta medida, via de regra, gera problemas com incrustaes, perda de performance
em chillers, dificuldades de ajuste no tratamento qumico empregado nas linhas de gua de
condensao, incrustaes nas torres de arrefecimento, dentre outras.
(ii) Abastecimento de gua atravs de poos artesianos, sem preocupaes com outorgas,
licenas, bem como estudos geolgicos que garantam a longevidade da instalao e a preservao do
aqfero.
5. DISTRIBUIO DE FALHAS E ANOMALIAS CONSTATADAS NAS INSPEES
PREDIAIS E AVALIAES DE MANUTENO REALIZADAS

Com base no estudo dos resultados das Inspees Prediais realizadas com enfoque na
Avaliao da Manuteno, pode-se analisar incidncias de anomalias e falhas, bem como criticidades,
responsabilidades, o que conduzem a necessidade de reavaliar os nveis de investimento na
Manuteno, e consolidam o cenrios acima exposto das falhas e ausncia de plano de manuteno
mais eficientes.
As trs no-conformidades tcnicas isoladas neste estudo de incidncias, para anlises
especficas, foram:
Anomalias construtivas (AC) ou endgenas, relacionadas a deficincias de projeto, execuo
ou especificao de materiais. Normalmente, vinculam-se a uma responsabilidade tcnica do
Empreendedor (E) ou proprietrios. A Manuteno (M) no responde por suas solues;
Anomalias funcionais (AF), relacionadas ao trmino da vida til do sistema ou elemento
construtivo. Normalmente, vinculam-se a uma responsabilidade do Empreendedor e envolvem
questes de degradao e no de deteriorao precoce.
Falhas (F), relacionam-se a procedimentos equivocados da Manuteno, situaes de
retrabalho, deteriorao precoce, etc.
Tambm foi possvel isolar as responsabilidades tcnicas, consoante a anlise quanto origem
das no-conformidades constatadas. Nesta anlise determinou-se:
Quanto as anomalias construtiva ou funcional, a responsabilidade tcnica direta do
Empreendedor e
Quanto as falhas, a responsabilidade tcnica direta da Manuteno.
Alm destas duas anlises, procedeu-se a distribuio quanto a criticidade, seguindo a
classificao do Grau de Risco da Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP, qual seja:
Crtico (C)
Regular (R) e
Mnimo (M)
Resumidamente, os resultados foram:

Sobre a distribuio das falhas e anomalias


Anomalias construtivas (AC) 15%
Anomalias funcionais (AF) 7%
Falhas (F) 77%

Sobre a criticidade geral


Crticos 55%
Regulares 45%

Sobre a responsabilidade geral


Empreendedor (E) 20%
Manuteno (M) 80%

Em anlise mais especfica, consideradas as responsabilidades e a classificao quanto ao risco


das no conformidade, observam-se as seguintes distribuies:
Dos itens classificados como Crticos ( C ) 55%
Empreendedor ( E ) 18%
Manuteno ( M ) 82%

Dos itens classificados como Regulares ( R ) 45%


Empreendedor ( E ) 21%
Manuteno ( M ) 79%

Do exposto, importante destacar que 77% das no-conformidades constatadas so falhas de


manuteno. Destas falhas, em anlise particular, verificou-se que:

Sobre a criticidade das falhas Dos 77 % das falhas


Crticas ( C ) 59%
Regulares (R ) 41%

Portanto, 59% das falhas constatadas so crticas, o que representa um problema grave para a
gesto de manuteno destes empreendimentos, j que os investimentos nesta rea tero que ser
aumentados e mais bem programado.

Este cenrio fruto da deficincia verificada nos investimentos e atividades de Manuteno.

6. MANUTENO E INVESTIMENTOS

Nestas Inspees e Auditorias Tcnicas realizadas, verifica-se a deteriorao precoce de


diversos sistemas, que demandam grandes investimentos para restabelecimento das condies de
operacionais e funcionais, importantes para o sucesso econmico do negcio.
Observaram-se as seguintes situaes:
1. Investimentos equivocados, devido falta de avaliao correta do estado fsico e de
deteriorao das instalaes, atravs de ferramenta do tipo Inspeo Predial, que permite classificar os
problemas em falhas ou anomalias, bem como ordena-los em razo de criticidades, etc.;
2. Esses investimentos equivocados apresentam situaes de retrabalho em prazos pequenos,
incorrendo em perdas de desempenho precoce, alm de manutenes corretivas onerosas, frente aos
supostos ganhos de desempenho e melhoria que deveriam ter sido proporcionadas;
3. Aproximadamente, 55% dos problemas constatados so crticos e necessitam de
investimentos imediatos ou dentro de prazos curtos;
4. Aproximadamente, 90% dos investimentos necessrios para suprir os problemas crticos
acabam recaindo no empreendedor, independentemente se so anomalias ou falhas;
5. A grande carga de investimentos para o empreendedor est relacionada falta de histrico
de manuteno observada nas instalaes, alm de trmino de vida til de alguns sistemas,
conseqncias de negligncia, ausncia ou falta de investimento na manuteno;
6. A deteriorao observada em vrios sistemas construtivos, que muitas vezes impede a boa
funcionalidade dos mesmos, repercute em fatores que determinam o fluxo do negcio constitudo no
empreendimento.
Por exemplo: (i) hotis com problemas em sistemas de ar condicionado, no so procurados ou
tendem a perder potencial de negcios; (ii) shoppings centers com problemas de infiltraes, podem
ter nveis de vacncia mais altos, alm de problemas com danos a carros de usurios, o que causa
baixa de locao, alm de menor movimento de pessoas e baixa de rentabilidade nas lojas.
Esses investimentos identificados representam, muitas vezes, mais de 20% do valor
patrimonial do bem.
7. Observa-se falta ou deficincia de gesto dos recursos financeiros ligados manuteno e
outros investimentos patrimoniais.
Como no h planejamento dos investimentos necessrios, h deficincia de provisionamento
financeiro para a correta gesto dos problemas, incluindo: atividades peridicas de manuteno e
intervenes corretivas mais onerosas, substituies de sistemas devido ao trmino de vida til, ou
modernizaes necessrias definidas pelo prprio mercado imobilirio (manuteno da vantagem
competitiva do bem).
Outros caminhos da indicao de viabilidade em investimentos na manuteno esto
vinculados ao benefcio desta frente depreciao do valor patrimonial de um imvel, j que esta
minimiza os impactos da perda de valor, inerente aos processos de envelhecimento e obsolescncia
(superao tecnolgica).
Estudos indicam a seguinte evoluo da perda de valor nos imveis, na sua parcela de
construes, em razo da negligncia de investimentos na atividade de manuteno. Empregando-se a
Metodologia de Ross-Heidecke 4 , verifica-se:

TABELA 2

Estado de
Depreciao da Perda de valor em relao a
conservao, conforme
benfeitoria uma construo nova em %
Piora gradativa do estado EVV IBAPE/SP
de conservao, A 0,76 23,84%
consoante a atividade de B 0,76 24,00%
manuteno aplicada C 0,75 25,28%
D 0,72 28,40%
E 0,66 34,00%
F 0,58 42,48%
G 0,47 53,36%
H 0,34 66,08%
I 0,20 80,00%

Na coluna de perda de valor da parcela benfeitoria, verifica-se a porcentagem de perda de valor


em relao edificao nova, variando-se o estado de conservao, ou seja, considerando prticas
peridicas de Manuteno menos eficientes ou, ainda, baixos investimentos em Manuteno.
Exemplificando, para um estado de conservao ( F ), que necessita de reparos de simples a
importantes (situao muito tpica das instalaes prediais j auditadas), h uma depreciao do valor
na parcela da construo da ordem de 42,00 %, que resulta na perda de valor de, aproximadamente,
42,48% em relao a uma edificao nova, ou com manuteno integrada e aderente s necessidades
das instalaes.
Outra anlise significativa a perda escalonada de valor em relao variao crescente da piora
dos estados de conservao do imvel.

4
A Metodologia de clculo de depreciao de benfeitorias por Ross Heidecke classifica o estado de conservao dos
imveis, consoante a necessidade de reparos, bem como a sua urgncia. Apesar de este trabalho apresentar conceitos
distintos para Conservao e Manuteno, alm de destacar que, efetivamente, s a Manuteno reduz processos de
deteriorao e, consequentemente, de desvalorizao, adotou-se denominao estado de conservao empregada nesta
metodologia.
TABELA 3

Estado de Variao da perda de valor entre


conservao os estados de conservao
Piora gradativa do estado
de conservao, A
consoante a atividade de B -0,67%
manuteno aplicada C -5,33%
D -12,34%
E -19,72%
F -24,94%
G -25,61%
H -23,84%
I -21,07%

Percebe-se que uma edificao classificada no estado de conservao ( E ), que necessita de


reparos simples, poder ter sua situao agravada, devido inobservncia da Manuteno, alterando
sua classificao para ( F ), o que reflete em um aumento percentual na perda de valor de 24,94 %
(Tabela 3).
Esse valor de 24,94% corresponde o quanto de acrscimo de perda de valor representa passar de
um estado ( E ) para ( F ), j que a perda de valor em ( E ) de 34% e a em ( F ) de 42,48% (vide
Tabela 2).

A esta perda de valor das benfeitorias deve-se adicionar, ainda, o aumento dos custos com a
Manuteno.

7. CONCLUSES E RECOMENDAES

Do exposto neste trabalho, cabem as seguintes concluses e recomendaes:


1. Para a identificao correta de investimentos, sejam estes na Manuteno ou no Plano de
Reparos das edificaes, a Inspeo Predial dever atentar para a anlise de responsabilidades tcnicas
das deficincias constatadas, classificando-as em falhas e anomalias, observando as causa e origem,
alm de avaliar se as no-conformidades possuem reparos e investimentos viveis tecnicamente, sob a
tica da abrangncia da Manuteno.
Portanto, percebe-se que a Inspeo Predial quando empregada como ferramenta na gesto de
ativos, deixa de ser uma simples vistoria.
2. Segundo diversas estatsticas sobre a incidncia das manifestaes patolgicas na construo
civil, as no-conformidades so freqentemente constatadas nas etapas de uso e operao das
edificaes, mesmo quando estas esto relacionadas s etapas de projeto e execuo. Logo, de
grande responsabilidade a Inspeo Predial atentar para os tipos e origens dos problemas existentes, a
fim de proceder a orientaes pertinentes Manuteno ou ao Plano de Reparos, o que evita
sobreposies de responsabilidades entre o Empreendedor e a Manuteno.
Portanto, consoante a viso sistmica tri-dimensional apresentada, a questo da viabilidade
tcnica dos servios de manuteno est dependente de um correto diagnstico dos problemas
existentes nas edificaes. imprescindvel, que haja a avaliao peridica das instalaes, atravs de
Inspeo Predial, para o sucesso de um plano ou estratgia de Manuteno.
3. A Inspeo Predial como ferramenta de Avaliao da Manuteno deve observar se as
atividades de manuteno existentes garantem, efetivamente, um incremento no desempenho. Caso
seja constatado que no h aumento de desempenho, ou pior, h deteriorao precoce, mutilao, etc,
a qualidade de manuteno no atende.
4. Considerado o exposto no item 4 deste trabalho, pode-se afirmar que ainda no existe uma
sensibilizao geral sobre a importncia da implementao da Manuteno como um Sistema, capaz
de garantir a sade dos edifcios e a sua sustentabilidade econmica no mercado imobilirio.
Entretanto, o agravamento dos riscos e o valor dos gastos que os proprietrios de imveis
passaram a ter em razo do descaso do passado, vem criando na sociedade uma nova mentalidade, a
do Investimento na Inspeo Predial e no Sistema de Manuteno, como forma de preveno de
prejuzos na conservao do bem, aumento de sua vida til e vantagem competitiva. Foroso, pois, o
lanamento de verba apropriada Manuteno no oramento anual dos empreendimentos.
5. Ainda cabe destacar que, tm-se dois aspectos de perda de valor ou perda da potencialidade
de valor patrimonial de um bem, quais sejam: (i) perda efetiva do valor da benfeitoria e (ii) aumento
inerente dos custos de Manuteno, razes mais que suficientes para que haja maior cuidado e
preocupao com a implementao de um sistema de manuteno predial como forma de investimento
no patrimnio imobilirio.
Importante destacar que a razo custo x benefcio na viabilidade de investimentos na
Manuteno justificada pelo que aqui se exps. Cabe, ainda, lembrar, que segundo a Lei de Sitter
(Lei dos cinco), os custos de reparos evoluem em uma progresso geomtrica na razo de 5, quando
no realizados em momentos adequados.
6. Das anomalias e falhas constatadas nos trabalhos de Inspeo Predial citados (item 4), 77%
das no conformidades constatadas so falhas de manuteno e destes, 59%, so classificadas como
crticas, o que envolve a perda excessiva de desempenho, risco de paralisaes dos sistemas (risco a
operao), riscos ao meio ambiente e riscos aos usurios.
7. A Inspeo Predial, conforme descrita neste trabalho, permite ao empreendedor uma viso
geral das edificaes quanto aos investimentos em Manuteno e Reparos.
8. Independentemente da complexidade do empreendimento, a Avaliao peridica da
Manuteno Predial de suma importncia. De nada adianta o investimento num sistema de
Manuteno em desacordo com o Diagnstico Sistmico das instalaes e construes ou a
apropriao de recursos de capital em um sistema que no desempenha conforme a necessidade do
usurio. com a Avaliao do Sistema de Manuteno Predial e a Inspeo Predial que se garante
uma gesto efetiva do patrimnio, que se atende expectativa dos usurios, e que se obtm melhor
performance do empreendimento no mercado imobilirio.
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