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CONSECUENCIAS
PROCESALES DE LA
LEGITIMACION REGISTRAL
Lilia Noem Diez*

Legitimacin Procesal: Es la posibilidad de actuar, en la vida jurdica por la relacin especial que se tiene con el objeto. Por ejemplo, el
propietario de un inmueble tiene legitimacin para ejercer la accin reivindicatoria.
Tiende a denunciar la inexistencia de capacidad civil o la insuficiencia de representacin, en el demandante o en el demandado y su objetivo es poner de manifiesto alguna de las siguientes circunstancias:
1) Que el actor o el demandado no son los titulares de la relacin
jurdica sustancial en que se funda la pretensin.
2) Que mediando la hiptesis de litis consorcio necesario, la pretensin no ha sido deducida por o frente a todos los sujetos procesalmente legitimados.
3) Que no concurre, respecto del sustituto procesal, el requisito
que lo autoriza para actuar en tal carcter. Y la necesidad de evitar el desarrollo total de un proceso que ha de concluir sin posibilitar la resolucin de mrito solicitada mediante el planteo de la pretensin.
* Profesora de Derecho Privado de la Facultad de Ciencias Econmicas, Universidad Nacional del
Nordeste. Profesora de Derecho Registral de la Facultad de Derecho, Ciencias Sociales y Polticas.
Subdirectora del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia del Chaco.

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En razn de la estrecha vinculacin que guarda la legitimacin
para obrar con la cuestin de fondo sometida a la decisin del juez, la excepcin slo puede resolverse como artculo de previo y especial pronunciamiento, en el supuesto que la falta de legitimacin resultare manifiesta,
es una de las llamadas defensas temporarias, por evitar el desarrollo total de un proceso que ha de concluir sin posibilitar la resolucin de mrito solicitada mediante el planteamiento de la pretensin. Esta situacin se
configurara, por ejemplo si de los propios dichos del actor, o de los documentos agregados a la demanda, resultase que aqul no reviste el carcter de titular del derecho real pretendido. El rechazo de esta excepcin
slo puede fundarse en que la falta de legitimacin para obrar no resulte
manifiesta1.
Legitimacin Registral: Podemos definirla como aqul principio,
en virtud del cual los asientos del Registro de la Propiedad Inmueble, se
presumen ntegros y veraces y como consecuencia de ello al titular registral se lo considera legitimado para actuar en el trfico jurdico y en el
proceso judicial como tal y en la forma en la que el propio asiento determina. Esta legitimacin deriva del asiento registral prescindiendo si tiene
o no la titularidad real del inmueble. Tiene su basamento en:
1) La necesidad de proteccin jurdica de la apariencia. El Registro
de la Propiedad Inmueble no slo protege la apariencia, pero el principio
de legitimacin, parte de la proteccin de la apariencia, la proteccin definitiva la dan otros principios, como los de prioridad, inoponibilidad, fe
pblica registral2.
2) El principio de seguridad jurdica, p o rque mientras los jueces
no declaren lo contrario, la persona que se ha acogido al sistema legal de
proteccin de los derechos que estableci la Ley 17.801, ha de ser respetado en sus derechos.
3) El principio de legalidad, se requiere que el documento inscripto fue calificado favorablemente por el registrador para lograr la proteccin registral, es lgico que la ley presuma que el titular que ha accedido
al Registro es el titular del derecho y se considera legitimado para actuar
como tal. La legalidad es entonces, el fundamento de la proteccin de la
apariencia y el principio de legitimacin. Una caracterstica que se deriva
de la presuncin juris tantum de exactitud y de integridad de los asientos
registrales establecida en el artculo 35 de la Ley Registral.
1

PALACIO, Lino Enrique; Manual de Derecho Procesal Civil. Tomo 1, 4 edicin actualizada, 3
reimpresin, Ed. Abeledo Perrot, pg. 405.
GARCIA GARCIA, Jos Manuel; Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo 1, 1 edicin,
Ed. Civitas, Madrid, 1988, pg. 673 y s.s.

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CONSECUENCIAS PROCESALES - 113

Las aplicaciones procesales de la legitimacin registral son todas
aquellas que, reguladas o no especficamente en las leyes, se producen en
el ejercicio de las acciones en un procedimiento judicial. Esto ocurrir
siempre que se alegue o deba hacerse valer el contenido de los derechos
inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble con ellos relacionados
y en particular el carcter de propietario o incluso la situacin de poseedor - propietario que se atribuye al titular inscripto, presuncin vlida hasta que no se pruebe lo contrario, es decir la inexactitud de lo expresado
por los asientos registrales.
La regla general en el orden procesal debe ser que cuando se invoquen derechos reales inmobiliarios inscriptos en el Registro de la Propiedad, los jueces y funcionarios deben tener presente lo dispuesto en el artculo 2505 del Cdigo Civil y en consecuencia han de respetar las presunciones legales establecidas cuando se aleguen por los titulares en los correspondientes juicios, a no ser que se destruyan las presunciones iniciales.
Tales consecuencias procesales pueden producirse en las diferentes posiciones en que se encuentre el titular registral en cada caso concreto, siguiendo a JOS MANUEL GARCIA GARCIA3, podemos sealar:
a) El titular registral como demandante. Es la legitimacin procesal
activa para interponer demandas basndose tan slo en el contenido del
Registro, basado en el correspondiente informe. Aparte de la presuncin
del artculo 2505 del Cdigo Civil, se manifiesta tambin en el procedimiento especial del artculo 24 de la Ley 14.159, a la que despus nos
referiremos.
b) El titular registral como demandado. Analizamos dos supuestos:
1. Legitimacin procesal pasiva, en cuanto que el demandante ha
de proceder necesariamente contra el titular inscripto, dadas las presunciones legales, en especial la del artculo 2505 del Cdigo Civil.
2. Necesidad de pedir previamente o a la vez la cancelacin del
asiento en las acciones contradictorias del dominio o derechos reales inscriptos.
c) El titular registral como tercero en el proceso. Esta situacin se
puede producir en los siguientes casos:
1. Levantamiento de embargos cuando conste en autos que la finca est inscripta a favor de tercero distinto de las partes en el proceso. Es
la llamada tercera registral (artculo 97 del Cdigo de Procedimientos
Civiles y Comerciales de la Nacin).
3

GARCIA GARCIA; Jos Manuel; ob.cit. , pg. 741 y s.s.

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2. Posible intervencin del tercero adquirente de los bienes hipotecados en el proceso ejecutivo y necesidad de notificarlo al efecto
(artculo 571 Cdigo de Procedimientos Civiles y Comerciales de la
Nacin).
3. Posible intervencin del adquirente de bienes con anotaciones
preventivas de embargo (artculo 533 del Cdigo de Procedimientos Civiles y Comerciales de la Nacin).
A continuacin estudiaremos cada uno de estos supuestos:
A) EL TITULAR REGISTRAL COMO DEMANDANTE
a) Inversin de la carga de la prueba.
En el aspecto procesal, sta es la consecuencia ms importante de
la presuncin de integridad del Registro desde el punto de vista del titular
registral demandante. El hecho de que juegue a su favor tal presuncin le
puede dispensar de la prueba, de acuerdo con lo dispuesto en el artculo
2505 del Cdigo Civil. Le basta con afirmar la titularidad registral y aportar al proceso el informe que lo acredita, sin necesidad de otras pruebas
de la adquisicin del dominio o del derecho real que trate de ejercitar. Es
decir que la inscripcin, por s sola, supone para el titular tan slo con
acreditar la vigencia sin contradiccin del asiento respectivo. Se consagra
dicha presuncin de existencia del derecho que ejercita, as como de su
extensin; al presumirse el Registro ntegro4, no slo se lo dispensa de la
prueba sino que se verifica una inversin de la carga de la misma, ya que
es el demandado el que debe probar en contrario. Si ste no consigue
probar la inexactitud, prevalecer la presuncin del titular tan slo con
acreditar la vigencia sin contradiccin del asiento respectivo. Se consagra
dicha presuncin al afirmarse que los ttulos no inscriptos no pueden oponerse a terceros y quiere decir que el Registro se presume completo desde
que se tienen por no existentes frente al tercero registral a los que no accedieron al Registro de la Propiedad.
Adems, la inscripcin no slo significa presuncin de la existencia del derecho, sino que incluso prueba su nacimiento, ya que recoge el
ttulo en el asiento5. Algunos opinan que no se puede ejercitar la accin
La seguridad que ofrece el Registro de la Propiedad puede ser por tanto, de signo positivo o negativo. Es positivo si su contenido se reputa ntegro. A manera de adelanto, manifestamos que en tanto
que se ha dispuesto en trminos y de modo general la presuncin de que el Registro es ntegro, no
se ha hecho lo mismo en trminos generales y con la claridad deseable respecto de su exactitud. Pasemos a probar tales afirmaciones. En efecto el principio de integridad del Registro, surge del contenido del artculo 2525 del Cdigo Civil y los artculos 2, 20 y 22 de la Ley 17.801. En cambio no est inserto en su normativa correlativamente el principio de exactitud. Manuel I. ADROGU; Alvaro GUTIRREZ ZALDIVAR; Mario O. ARRAGA PENIDO; Juan Carlos AMUY. Temas de Derechos
Reales. Ed. Plus Ultra, Buenos Aires, 1986, pgs. 297 y 298.
5
N. del A.: El registrador, mediante breves notas mencionar en el asiento registral, las constancias
exigidas por el Art. 12 de la Ley 17.801.
4

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reivindicatoria partiendo tan slo de la presuncin del artculo 2772 del
Cdigo Civil, por considerar que si se reivindica ya se dice claramente
que el demandante no es poseedor y va contra la misma presuncin. Sin
embargo, el artculo 2772 del Cdigo Civil establece que la accin nace
del derecho de propiedad (artculos 2757 y 2758 del Cdigo Civil).
Una jurisprudencia anterior no haba tenido en cuenta el principio
de legitimacin registral, y consideraba la inscripcin como una simple
corroboracin o garanta de los ttulos que revisten carcter de ttulo del
derecho y nicamente acredita la actuacin del registrador, pero no el
contenido del contrato, el cual debe apreciarse de lo que resulte de la escritura o documento correspondiente. Pero esta jurisprudencia ha variado notablemente y por ello la mayora de las actuales sentencias se pronuncian a favor de aplicar la presuncin de integridad derivada de la legitimacin del titular registral demandante, entendiendo que el informe registral acredita debidamente el derecho objeto de la pretensin procesal,
igual que si se aportase el ttulo constitutivo del derecho.
Cuando se trata de ejercitar la accin ejecutiva hipotecaria en
cualquiera de sus modalidades y lo mismo en las pretensiones ejercitadas
a travs de los procedimientos de los artculos 660 inciso 3 (accin de
mensura); artculo 674 (accin de deslinde); artculo 679 (accin de desalojo); todos del Cdigo de Procedimientos Civiles y Comerciales de la Nacin, como as tambin, la accin de usucapin del artculo 24 inciso 2
de la Ley 14.159. El informe registral no suple al ttulo, sino que es el documento procesal primario e indispensable.
El que en juicio pretenda hacer valer la presuncin establecida en
el artculo 2505 del Cdigo Civil, sea como actor, demandado o reconviniente y tenga que probar sus alegaciones sobre la existencia o inexistencia del derecho en cuestin, puede estar dispensado, en virtud de la disposicin legal, de producir la prueba o demostracin mediante ttulos ajenos
sobre la realidad extrarregistral, pues le bastar con aportar al juicio el
oportuno informe del Registro de la Propiedad Inmueble, sin necesidad de
otras pruebas o justificantes. Esta posibilidad de dispensar del onus proban di es aplicable a toda clase de litigios, menos en la accin reivindicatoria
ejercitada por el titular registral en el juicio sumario que corresponda. Porque el artculo 2789 del Cdigo Civil establece que se debe probar su derecho con el ttulo, ste no tiene que aportar otras pruebas sobre el dominio, pues bastar con que lo afirme y, naturalmente, lo corrobore aportando la escritura traslativa de dominio. Gracias a ello gozar de la correspondiente legitimacin procesal activa para actuar en el juicio reivindicatorio
o en la actuacin que se produzca por va de reconvencin6.
6

Para SAENZ FERNANDEZ la dispensa de prueba es la consecuencia que la ley deriva de un hecho
bsico que es el que ha de ser debidamente probado. As quien invoque en juicio la realidad pre-

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b) Ejercicio de acciones reales por el titular registral.
Otra de las consecuencias de carcter procesal que la legislacin
otorga al titular segn el Registro se manifiesta en la posibilidad de ejercitar las acciones nacidas de los derechos inscriptos, sin otro requisito que
acreditar la vigencia y titularidad del derecho en cuestin, mediante el informe registral. Se prescinde de toda cuestin previa y se da por sentado y
declarado el derecho; lo nico que ha de hacerse es ejecutarlo.
As lo establecen los artculos 2795 y 2800 del Cdigo Civil, con
dos acciones: confesoria y negatoria procedentes de los derechos inscriptos que podrn ejercitarse por el procedimiento sumario que seala el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, contra quienes, sin ttulo
inscripto, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio, siempre que con un informe del Registro se acredite la vigencia, sin contradiccin alguna, del asiento correspondiente.
El propio Cdigo de Procedimientos Civiles y Comerciales de la
Nacin contiene los trmites de este procedimiento que, como despus
veremos, tiene las caractersticas de una verdadera ejecucin, pero sin
juicio declarativo previo, el que se suple por la constancia registral del
derecho ejercitado. Su finalidad es puramente prctica y efectiva y consiste en que el titular inscripto pueda lograr el mismo resultado que conseguira con la ejecucin de una sentencia que hubiera obtenido, de haber
ejercitado con xito y por la costosa va ordinaria, una accin reivindicatoria, confesoria o negatoria, acciones de carcter real.
Este procedimiento slo puede seguirse contra quienes impidan o
perturben la posesin o el ejercicio del dominio o del derecho real ins-

sunta proclamada por el Registro deber probar la existencia y subsistencia de la inscripcin, quedando exento de probar el nacimiento y la existencia del derecho. Citando a Wolff, dice que el propietario que afirma que su propiedad se halla libre de un gravamen estar exento de la carga de la
prueba si aporta la certificacin registral en tal sentido. Angel Senz Fernndez. Instituciones de De recho Hipotecario. Tomo I, Madrid, 1947, pg. 326.
LACRUZ BERDEJO coincide con lo antes expuesto al afirmar que todo el que alegue en juicio determinada conformacin de una situacin jurdica publicada por el Registro, podr probarla aportando al proceso un simple certificado del Registro que acredite la existencia y subsistencia de la
inscripcin, quedando dispensado de presentar los ttulos que acrediten su derecho, en tanto la
prueba en contrario no desvirte la presuncin registral. Jos Luis Lacruz Berdejo y Francisco de
Ass Sancho Rebullida. Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Bosch, Barcelona, 1984, pg. 142.
Por su parte PEA y BERNALDO DE QUIROS sostiene que el titular registral est en principio legitimado, sin necesidad de ms pruebas, para poner en accin cualquiera de los medios de defensa
de los derechos reales. As, el que aparece en el Registro como propietario tiene legitimacin para
ejercitar la accin declarativa del dominio (juicio ordinario), o cualquiera de las acciones que tienden a reprimir una perturbacin (por ejemplo, la accin negatoria), o las que tienden a la actuacin
judicial respecto a determinadas cuestiones (como la accin de deslinde), o al desahucio por precario, ya que se presume que el poseedor real, sino tenedor precario, ya que por ausencia de arriendo
se ocupa la finca sin pagar nada. Manuel Pea y Bernaldo de Quirs. Derechos Reales. Derecho Hi potecario. Madrid, 1982, pgs. 591 y 592.

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cripto. Precisamente por basarse el procedimiento en el contenido del Registro, es presupuesto necesario que los perturbadores no sean titulares de
un derecho inscripto que les permita discutir el derecho del demandante
que entabl el juicio.
Naturalmente, este procedimiento es voluntario para el titular, lo
establecen los artculos 2795 y 2800 del Cdigo Civil, que denotan claramente el carcter potestativo de su uso por el titular; por ello podr tambin, si le resultare ms conveniente, en lugar de utilizarlo, optar por el
ejercicio de las acciones reivindicatoria, confesoria o negatoria por la va
ordinaria del juicio sumario que corresponda. Los juicios ordinarios son
ms lentos, pero permiten obtener declaraciones definitivas y seguras, no
slo frente al perturbador, sino tambin frente a terceros. Con todo, en estos juicios ordinarios tambin se puede emplear, naturalmente, como
prueba, la vigencia de los asientos registrales, con todo los efectos que
concede la presuncin de legitimidad registral; el aporte del informe registral en un juicio ordinario no presupone que ste degenere y pase a ser
un procedimiento sumario; si el actor inicia un procedimiento ordinario,
habr que seguirlo en sus trmites.
En lo que se refiere al fundamento o justificacin del procedimiento sumario del Cdigo Procesal, que es el punto que ms nos interesa a
efectos de nuestro enfoque, parece estar claro que los legisladores lo encontraron en la fuerza legitimadora del Registro de la Propiedad. Si se tiene en cuenta la presuncin de legitimidad del derecho registral inscripto y
de la pertenencia a su titular registral, segn el artculo 2505 del Cdigo
Civil, y de la inexistencia de los derechos cancelados que se plasman en
el artculo 37 primer prrafo de la Ley Nacional Registral, ya se cuenta
con la base jurdica necesaria para que el titular que pretenda hacer efectivos los derechos inscriptos a su favor pueda ejercitar las acciones reales
correspondientes sin necesidad de otros trmites declaratorios previos, sino slo en la fase de ejecucin, o sea en los trmites precisos para conseguir la efectividad material de su derecho, si es esto slo lo que pretende.
Es lgico pensar que si legalmente se presume de alguien su condicin de propietario o titular de un derecho por figurar inscripto como
tal, baste su legitimacin registral, sin que tenga necesidad de acudir a un
juicio ordinario para ejercitar las acciones, con una carga onerosa de
pruebas iniciales necesarias para hacer efectivas sus pretensiones como si
de un propietario inscripto se tratara. En este caso, la proteccin procesal
del titular inscripto se manifiesta en que para lograr sus propsitos le bastar con aportar al Juzgado el informe registral acreditativo de su titularidad para conseguir el cese de las perturbaciones.

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La persona contra quien se dirige este proceso de ejecucin, el
poseedor (artculo 2772 Cdigo Civil), tiene limitadas las posibles causas
de oposicin, una de las cuales equivale a contradecir el Registro para referirse a una posesin con ttulo; la procedencia de esta oposicin es resuelta brevemente y por el trmite de los incidentes.
La justificacin de esta limitacin y simplificacin procesal se encuentra en que el proceso sumario est basado en la presuncin de veracidad del contenido del Registro; y como se trata de una presuncin iuris
tantum, entra tambin en la lgica que pueda impedirse el total desarrollo
de dicho procedimiento cuando concurran circunstancias impeditivas;
una de las cuales sea el poseedor con ttulo la persona contra la cual se
proceda, siempre que sta pruebe su posesin justa y preste la fianza o
caucin para prevenir, oposiciones abusivas que slo traten de dilatar la
ejecucin.
Para completar la exposicin, haremos una breve referencia a las
posibles causas de oposicin, son:
1) Falsedad del informe u omisin en l de los derechos o condiciones inscriptos que desvirten la accin ejercitada.
2) Poseer el demandado el inmueble o disfrutar el derecho discutido por contra u otra relacin jurdica directa cualquiera con el ltimo titular o con titulares anteriores o en virtud de la prescripcin.
3) Que el inmueble o derecho se encuentren inscriptos a favor del
demandado.
4) No ser el inmueble inscripto el que efectivamente posea el demandado.
Fuera de estos supuestos se estar al correspondiente juicio declarativo, sin producir el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento
sumario.
Como se ve, las causas ms que de contradiccin son de imposible aplicacin. Si el informe del Registro es falso, es que no hay inscripcin vlida en que apoyarse. Si hay contrato que legitime la posesin
frente al demandante, ste no puede acogerse a la buena fe registral. Si el
inmueble est inscripto a favor del demandado, habr doble matriculacin y para determinar quin es el propietario se deber hacer un juicio
declarativo. Si el inmueble inscripto no es el posedo por el demandado,
habr error en el objeto de la demanda.

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Son supuestos impensables y nadie, concurriendo tales obstculos, se arriesgara a entablar una demanda descabellada.
c) Ejercicio de acciones posesorias por el titular registral.
Otra posibilidad que da el principio de legitimacin registral al titular dominial, es la de apoyar o reforzar su posicin al ejercitar una accin de mantener la posesin (artculos 2473 y 2481 del Cdigo Civil),
(interdicto de retener, artculo 510 del Cdigo Procesal Civil de la Nacin), esta accin compete al condmino (artculo 2489 del Cdigo Civil)
que sea turbado en la posesin; o recobrar la posesin (artculo 614 del
mismo Cdigo), corresponde esta accin prevista en los artculos 2478 y
2481 del Cdigo Civil, a todo poseedor privado de su derecho o herederos que renan los requisitos all sealados. Ello no impedira que el poseedor o propietario damnificado pueda valerse de la accin de desalojo
si concurrieren los extremos de sta, porque ambos remedios no son excluyentes. En cuanto a los titulares registrales que pueden utilizarlo, no
hay inconvenientes en incluir a los condminos, sea que demanden a terceros o que reclamasen contra uno de ellos (artculo 2489 del Cdigo Civil)7, tambin la accin posesoria de obra nueva y de obra nueva como
despojo (artculos 2498 y 2499 del Cdigo Civil), (interdicto de despojo,
artculo 619 del Cdigo de Procedimientos Civiles y Comerciales de la
Nacin), podr apoyarse en el informe registral que presente el poseedor
animus dominii del inmueble y es necesario que la obra nueva se inicie
en el inmueble; o se destruyan otras existentes.
d) Accin de despojo.
Por tratarse de una accin distinta de la de recobrar la posesin y
tener un carcter meramente policial, la analizamos por separado. Se trata
de que el heredero del poseedor despojado (artculo 2490 del Cdigo Civil)8 quien puede probar la posesin con la presuncin de posesin que le
otorga la titularidad dominial registrada.
e) Ejecucin hipotecaria del artculo 597 del Cdigo de Procedimientos
Civiles y Comerciales de la Nacin.
Mantiene este precepto una importante consecuencia procesal, remitida al artculo 520 segundo prrafo, del Cdigo de Procedimientos CiLAFAILLE, Hctor; Derecho Civil (Tomo III) Tratado de los Derechos Reales. Vol. I, Compaa Argentina de Editores, Buenos Aires, 1943, pg. 334.
Ver tambin Raymundo M. Salvat; Tratado de Derecho Civil Argentino - Derechos Reales. Tomo I,
Quinta edicin actualizada por Manuel Argaars. Tipogrfica Editora Argentina, Buenos Aires,
1961, pg. 418.
8
SALVAT, Raymundo M.; ob. cit., pg. 444.
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viles y Comerciales de la Nacin, que consiste en la facultad que tiene el
titular registral de una hipoteca de ejercitar la accin hipotecaria por el
trmite del procedimiento judicial sumario, sin entrar a conocer de las
alegaciones de fondo, por tratarse de un procedimiento de ejecucin que
parte exclusivamente del asiento registral vigente de la hipoteca. Este detalle justifica su relacin con el principio de legitimacin registral, en
cuanto supone un trato especial a favor del titular inscripto, por el solo
hecho de serlo.
Por supuesto, esto no supone que pueda haber cuestiones de
fondo; pero stas habran de plantearse en el correspondiente juicio
declarativo. Segn JOS MANUEL GARCIA GARCIA, esta sumariedad y apoyo
del procedimiento en el contenido del Registro es otra de las
consecuencias procesales del principio de legitimacin registral, desde la
perspectiva del titular registral como demandante, al ejecutar su derecho
de hipoteca mediante este procedimiento sumario de base registral.
Se presume que el derecho real de hipoteca pertenece al que aparece inscripto como titular registral (acreedor) y tal como el propio Registro lo presenta. Por tanto, tiene derecho a ejercitarlo as, mientras no se
pruebe en forma oportuna la inexactitud del asiento.
Otra ventaja para el titular registral (acreedor hipotecario) es que,
si bien es admitida por la ley la prueba en contra de la presuncin de integridad del contenido del Registro, ha de hacerse fuera del procedimiento ejecutivo. O sea que todos los reclamos que pueda formular contra el
procedimiento, el deudor, los terceros poseedores y dems interesados,
aunque versaren sobre la nulidad del ttulo o de las actuaciones o sobre
vencimiento, certeza, extincin o cuanta de la deuda, se ventilarn en el
juicio declarativo que corresponda, sin producir nunca el efecto de entorpecer el procedimiento de ejecucin hipotecaria.
Este modo de concebir el procedimiento judicial sumario como
un proceso de ejecucin carente de fase contenciosa, ha sido reconocido
por la jurisprudencia.
Basado este procedimiento principalmente en los asientos registrales, el informe es indispensable en dos ocasiones:
La primera, al presentarse la demanda, pues uno de los documentos que la acompaan es precisamente el informe del Registro que
acredite la inscripcin y subsistencia de la hipoteca (artculo 520 segundo
prrafo).

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Y despus, por mandato del artculo 598 (incisos 1 y 2), el Juez
reclamar nuevo informe del Registro de la Propiedad en el que constar
el dominio y las cargas existentes sobre la finca. Al expedirse este informe
se harn constar los crditos, los titulares, y las transferencias dominiales
realizadas desde la constitucin de la hipoteca. El tema central de este informe ha de ser que se halla subsistente y sin cancelar la hipoteca a favor
del actor, lo que reafirma que la inscripcin de la hipoteca y la titularidad
del derecho real del demandante son los elementos bsicos para que proceda el juicio sumario del artculo 597.

B) EL TITULAR REGISTRAL COMO DEMANDADO

a) Acciones contradictorias del dominio.
Aqu vemos el aspecto defensivo del principio de legitimacin. Si
antes la inscripcin propiciaba la posibilidad de actuar para el titular, ahora se trata de proteger a quien sea favorecido por la inscripcin frente a los
ataques de quienes pongan en duda la existencia y alcance de los derechos registrados. El Registro es una valla o defensa procesal, pues quien
ataque la existencia de un derecho, debe, previamente o a la vez, postular
la cancelacin del asiento que lo sustenta, atacando el contenido de ste.
Vemos que para que sea aplicable lo dicho se requiere:
1) Que se trate de dominio o derechos reales sobre bienes inmuebles que estn inscriptos al tiempo de interponerse la demanda.
2) Que se trate de una accin contradictoria que trate de impedir
su existencia o efectividad, de modo que implique la nulidad o la cancelacin de la inscripcin correspondiente. Aqu se incluye la accin reivindicatoria, la declarativa de dominio, as como las acciones confesoria y
negatoria de derechos reales9.
Adems, de acuerdo con lo dispuesto en el artculo 4 de la Ley
17.801, los asientos producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud. Es inevitable que en el juicio haya de atacarse el asiento y enten-

Al interponer una accin reivindicatoria contra el titular dominial, puede intentarse tambin una
accin de nulidad del asiento. Lo mismo en el caso de la accin declarativa de dominio frente al titular registral, pues el actor pretende que se declare su dominio en contra del titular registral y de lo
que el asiento publica; tambin en caso de la accin negatoria el demandante ejercita esta accin
para que se declare extinguida o inexistente una servidumbre que en el Registro figura a favor del
demandado.

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demos que no cabe admitir que se ponga en cuestin un derecho registrado
sin que se impugne la publicidad registral que lo manifiesta y protege10.
Segn ROCA SASTRE, la demanda de nulidad habr de fundarse11 en
las causas expresadas por el recurrente cuando haya de perjudicar a terceros, se refiere a que cuando se trate de un tercero protegido por la fe
pblica registral, no podra producir efectos esa demanda contradictoria
del dominio; porque conforme lo dispuesto en el artculo 1051 del Cdigo Civil, en ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los derechos adquiridos por tercero a ttulo oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.
a - Acciones reivindicatorias, confesorias y negatorias.
Estas acciones reales previstas en los artculos 2757, 2758, 2795,
2800 del Cdigo Civil, envuelven una contradiccin con la situacin registral existente a favor del demandado. El titular dominial puede acreditar su carcter con el informe registral correspondiente, como as tambin,
los derechos reales que pesan sobre l, como el usufructo, o servidumbre, en los casos previstos para el ejercicio de estas acciones confesoria y
negatoria; en el caso de la reivindicatoria artculos 2790 y 2791 del Cdigo Civil, exigen ttulos.
b - Accin de nulidad del contrato y accin revocatoria pauliana
o de fraude.
En cuanto a las acciones de nulidad de contratos, cuando stos
constan inscriptos, por tratarse de actos de trascendencia real inmobiliaria
(venta de inmuebles en lotes y a plazos (Ley 14.005); fideicomiso, leasing
inmobiliario, letras hipotecarias (Ley 24.441); prehorizontalidad (Ley
19.724)). La accin de nulidad del negocio, es contradictoria del asiento
registral del demandado y por ello tambin es conveniente pedir previa o
simultneamente la nulidad o cancelacin de la inscripcin. Lo mismo
con respecto a la accin de fraude de los acreedores (artculos 961 y siguientes del Cdigo Civil), si el ttulo est inscripto (supongamos que un
inmueble ha sido transferido a un tercero para defraudar a los acreedores,
y la transferencia declarada nula, y en consecuencia, est accin al prosperar llevar consigo la cancelabilidad del asiento de inscripcin, debido
ROCA SASTRE dice que se requiere que se ejercite alguna accin que contradiga la existencia del
derecho inscripto debido a la falta de consistencia del ttulo registrado, siempre que de prosperar tal
accin debiera regularmente entraar la cancelacin de la inscripcin correspondiente. Por consiguiente siempre que el ejercicio judicial de acciones contradictorias de los derechos inscriptos pueda
desembocar a un asiento de cancelacin de la inscripcin que los publique, y no en una nueva inscripcin, que lejos de abrigar una contradiccin por vicios intrnsecos del anterior derecho inscripto se
apoye precisamente en este mismo. Roca Sastre - Roca Sastre Muncunill, ob.cit., Tomo I, pg. 515.
11
ROCA SASTRE - ROCA SASTRE MUNCUNILL, ob.cit., Tomo I, pg. 522.
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a la incompatibilidad entre el ttulo registrado y la sentencia que hace lugar a la accin de fraude).
c - Accin de usucapin contra un demandado que aparece como
titular registral.
La demanda basada en la usucapin supone la peticin de declaracin de adquisicin de propiedad de un inmueble en contra de lo que
publicita el asiento registral, sin que importe que se solicite una cancelacin previa del asiento, porque lo importante es saber si hay o no tracto
sucesivo y es evidente que en este caso, tal tracto no existe, sino por el
contrario, la usucapin implica una adquisicin originaria que rompe la
titularidad anteriormente registrada.
d - Accin de deslinde.
Esta accin (artculo 2747 del Cdigo Civil) es contradictoria
cuando bajo esta accin se pretende reivindicar una porcin de terreno
inscripto a nombre del demandado, es en realidad una accin que contradice el dominio inscripto, a veces se trata de reivindicar las parcelas incluidas en el lmite de la accin de deslinde y por lo tanto, ms que una
simple rectificacin conceptual de la inscripcin de los lmites del inmueble que se ejercita, es una accin contradictoria de parte del dominio inscripto, por lo que tambin se puede demandar la cancelacin del asiento
registral para el caso que prospere la demanda.
Hace tiempo tuvimos oportunidad de advertir que en una accin
de cumplimiento de contrato en la que se reclama la entrega de una porcin de superficie de un inmueble, se trataba de reivindicar una porcin
de terreno. Esta accin contradijo el dominio inscripto al pretender la
cantidad de hectreas que le correspondan en virtud del contrato de divisin del inmueble.
Para concluir diremos que: si la accin de deslinde (artculos 2746
y 2748 del Cdigo Civil) tiene por objeto la fijacin o correccin de los
linderos registrales sobre el terreno, sin contradecir para nada los datos y
los nombres de los colindantes que figuran en el Registro, es necesario solicitar la reinscripcin de la inscripcin del demandado por el deslinde
que se demand. Una vez practicado judicialmente el deslinde es conveniente que los detalles de fijacin y localizacin del lindero queden reflejados en la inscripcin de su finca, tambin en la del colindante, para dejar totalmente aclarada la cuestin respecto a terceros y perfectamente
identificados los inmuebles en el Registro.

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No se trata de rectificacin de linderos contradictorios, sino de
aclaracin y complemento de los datos registrales, en materia de linderos.
Cuando la accin de deslinde envuelva una reivindicacin de posesin de terreno (artculo 2747 del Cdigo Civil) con la consiguiente
merma en la superficie registral de otra finca, aqu s hay contradiccin de
inscripciones, porque no se produce una mera indeterminacin o imprecisin de las inscripciones, sino una contradiccin con las mismas aunque slo sea respecto a datos descriptivos.
e - Acciones que pretenden obtener una nueva inscripcin cum pliendo el tracto sucesivo.
Estas acciones no contradicen la inscripcin anterior sino que en
base a ella se pretende inscribir un nuevo ttulo cumpliendo con el tracto
sucesivo. Lo que se pretende es otorgar un ttulo para obtener una nueva
inscripcin, para lo cual ha de condenarse al titular registral demandado a
otorgar dicho ttulo. Por ejemplo cuando se demanda para que se eleve a
escritura pblica de un documento privado que requiere esa forma
(artculo 1185).
No contradice esta accin el dominio inscripto a favor del demandado sino que se basa necesariamente en su reconocimiento y no exige la
declaracin de nulidad de ningn asiento registral. Hace algunos aos se
nos ha presentado el caso de tener que demandar a los socios (miembros
de una sociedad annima cerrada o de familia) para que otorguen los
documentos necesarios para que pueda realizarse el aporte a la sociedad
demandante del inmueble litigioso, en la forma que se haba pactado con
los otros adquirentes de ella, a quienes se conden al cumplimiento del
contrato.
b) Accin de nulidad de la inscripcin.
Esta accin de nulidad de la inscripcin ha de iniciarse previa o
simultneamente a la accin contradictoria del dominio inscripto. Resulta procedente acumular ambas demandas en el mismo juicio.
No creemos que sea necesario que se presenten dos demandas simultneamente sino que basta que existan dos peticiones dentro de la
misma demanda, una de ejercicio de la accin real contradictoria del
dominio o del derecho real inscripto, y otra de peticin de nulidad de la
inscripcin correspondiente.

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C) EL TITULAR REGISTRAL COMO TERCERO EN EL PROCESO
Hasta ahora hemos examinado las distintas posturas posibles del
titular en el proceso, bien como demandante o como demandado. Pero
existen otras situaciones derivadas de la posicin procesal del titular de
un derecho inscripto, cuando ste es un tercero respecto a un litigio entablado entre partes, pero que puede afectarle. Naturalmente no nos referimos al tercero regulado en los artculos 2505 y 1051 del Cdigo Civil12.
En este punto concreto, la palabra tercero debe hacernos pensar
en la situacin en que se encuentra el titular registral en su condicin de
persona ajena a una ejecucin, es decir, hablamos del tercero desde un
punto de vista puramente procesal, es decir que no es parte en el procedimiento, pero que como consecuencia del principio de legitimacin registral, el juez lo considera legitimado para intervenir en l.
El principio de legitimacin ampara al titular basndose en la presuncin de integridad de los asientos que exigen el respeto y la proteccin de los tribunales, jugando a favor de ese titular tercero en cuanto
pueda resultar afectado por un proceso.
a - Levantamiento de embargo.
Segn JOS MANUEL GARCIA GARCIA, efectivamente el absurdo es
evidente, si no se tiene en cuenta el principio de seguridad jurdica; si no
se exige con carcter previo el informe registral como requisito para poder decretar un embargo, ha de admitirse al menos que si luego resulta
que el dueo de la finca no era la misma persona que el deudor, es lgico
que pudiera sobreseerse el procedimiento una vez que la verdadera titularidad de la finca se conozca a travs del informe registral. Si el Registro de
la Propiedad, que es el rgano encargado de publicar la titularidad, manifiesta que no hay coincidencia entre el titular y embargado (artculo 15
Ley 17.801), lo lgico es levantar tal embargo por inadecuado e injusto.
No cabe tampoco, sigue diciendo GARCIA GARCIA, obligar al titular registral a soportar un largo juicio de tercera de dominio cuando tiene registrado su ttulo y no ha sido parte en el procedimiento de apremio.
Este prrafo primero del artculo 97 del Cdigo Procesal Nacional
constituye una muestra clara de la aplicacin procesal de la legitimacin
registral, la cual, cuando se hace valer por el titular inscripto, implica lo
que ROCA SASTRE llama tercera registral. La ley hipotecaria, nos dice el
12

Segn ADROGUE, Manuel, existen dos clases de terceros registrales: uno determinado por la falta
de inscripcin de un ttulo vlido y firme (integridad del Registro); otro determinado por la inscripcin de un ttulo invlido o inestable (exactitud del Registro). Adrogu Manuel, ob.cit., pg. 298.

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mismo autor, ha querido evitar a este titular registral toda molestia derivada de cualquier procedimiento de apremio seguido contra bienes inscriptos a su favor. Primeramente se toma en consideracin el contenido del
informe registral, sin necesidad de otras pruebas, quedando stas relegadas al juicio ordinario que posteriormente pueda establecerse y en cual se
resolver a fondo el problema de la propiedad de los bienes en cuestin.
De ello resulta que aqu la legitimacin registral tiene una actuacin fulminante, reservndose cualquier accin en contra para el juicio plenario
posterior, ya que la prueba en contra de la presuncin de integridad registral no se admite dentro del mismo procedimiento de apremio.
Son requisitos para la aplicacin del Art. 97 del Cdigo Procesal
Civil y Comercial de la Nacin, los siguientes:
1. Existencia de un procedimiento ejecutivo con embargo contra
bienes inscriptos a nombre de persona distinta del deudor o contra los frutos de dichos bienes.
2. Constancia en el expediente, por informe del Registro, que el
inmueble se encuentra inscripto a nombre de personas distintas.
3. No haberse dirigido la accin contra la persona en quien concurra el carcter de heredero del que aparezca como dueo del Registro.
Cumplidos estos requisitos, inmediatamente concluir todo procedimiento de apremio respecto de los bienes o sus frutos productos o rentas en el instante en que conste en el procedimiento judicial que la finca
est inscripta a favor de persona distinta.
Los autores resaltan que se trata de un sobreseimiento, no de una
simple suspensin, o sea que es un autntico levantamiento de embargo.
As lo recalca JOS MANUEL GARCIA GARCIA, citando a BARRACHINA, quien dice que el sobreseimiento quiere decir que ha de levantarse el embargo sin
que pueda pedirse ya en ese procedimiento absolutamente nada, quedando las cosas en el estado que tenan, como si el embargo preventivo o el
apremio no se hubieran hecho. Tambin ROCA SASTRE es de la misma opinin, al decir que sobreseer el procedimiento de apremio significa que los
bienes correspondientes quedan liberados o apartados de tal procedimiento, alzndose respecto a los mismos toda traba, embargo o sujecin
establecido en consecuencia sobre ellos.
La mayora de la doctrina admite que el levantamiento de la medida cautelar puede tener lugar no slo a instancia de parte, sino tambin
por decisin de oficio del propio juez que conoce en el procedimiento.

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b) El tercer adquirente de bienes hipotecados (artculo 599 del Cdigo de
Procedimientos en lo Civil y Comercial de la Nacin).
Para el caso de procedimiento de ejecucin hipotecaria, el artculo 599 del Cdigo de Procedimientos Civil y Comercial de la Nacin establece que cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a
propiedad de un tercer poseedor, una vez dictada la sentencia de remate
contra el deudor hipotecario, se intimar al tercero poseedor para que
dentro del plazo de cinco das pague la deuda o haga abandono del inmueble bajo apercibimiento de que la ejecucin seguir tambin contra
l. En este ltimo supuesto se observarn las reglas establecidas en el
artculo 3165 del Cdigo Civil.
Esta posible intervencin de un tercero en el procedimiento es
tambin consecuencia procesal del principio de legitimacin registral. Si
bien desde el punto de vista procesal la ejecucin hipotecaria se ventila
tan slo entre acreedor y deudor, sin que tenga por qu afectar a terceros,
la propia naturaleza de dicho procedimiento y la necesidad de permitir a
terceros con ttulo inscripto, justifica esta intervencin de los mismos, precisamente tomando como base el principio de legitimacin registral.
Para permitir esa intervencin, es lgico que el artculo 599 exija
acreditar la inscripcin del ttulo, lo que revela que se parte exclusivamente del resultado del asiento registral, permitiendo as que en las diligencias ulteriores se entiendan con este tercero. JOS MANUEL GARCIA GARCIA considera sta como una de las consecuencias ms importantes de la
legitimacin registral en su aspecto procesal, ya que permite la intervencin del titular en un proceso en el que inicialmente no fue parte y esto
no tiene ms justificacin que la del principio de legitimacin. Aqu se
configura al tercero no como tercero hipotecario, sino como titular registral que no es parte en un proceso.
c) El tercer adquirente de bienes embargados (artculo 97 Cdigo de Pro cedimientos en lo Civil y Comercial de la Nacin).
Deber fundar el dominio de los bienes embargados antes que se
otorgue la posesin de los bienes y antes de los diez das desde que tuvo
o debi tener conocimiento del embargo.
Al igual que veamos en el apartado anterior, este supuesto es tambin una consecuencia procesal del principio de legitimacin registral
que permite a los terceros adquirentes con ttulo inscripto que puedan intervenir en el procedimiento, acreditando su inscripcin, para seguir los
trmites como subrogados del deudor.

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Es preciso resaltar la diferencia de este caso, con el del supuesto
del apartado a) de este trabajo en que se trata de un caso en que no ha tenido acceso al Registro el embargo, precisamente por estar los bienes inscriptos a nombre de otro (artculo 15 Ley 17.801), y ste puede obtener el
levantamiento del embargo. En cambio, en este prrafo, que ahora estudiamos, el supuesto es contrario, se ha practicado ya la anotacin del embargo en el Registro por estar inscriptos los bienes a nombre del deudor,
para defenderse mejor.
Debe destacarse, por ello, que aqu se propicia en base a la legitimacin registral, la intervencin de un tercero en el procedimiento que
antes era inter alios.
CONCLUSION
Dice el profesor PRIETO CASTRO que el proceso civil es la actividad
por medio de la cual el Estado protege el orden jurdico privado, definiendo en cada caso el derecho de los particulares. Su fin inmediato es la conservacin del orden jurdico y el fin mediato es la proteccin del derecho
del individuo; pero el particular, sigue diciendo, ve en primer plano el fin
de la tutela de sus derechos privados.
Es lgico, pues, que el estado proporcione a los particulares los
medios para que puedan hacer efectivos sus derechos, si stos son desconocidos o menoscabados por los dems. Y sta es la razn de ser del proceso y del conjunto de normas que lo regulan.
El derecho procesal ofrece a los sujetos un entramado de procedimientos y stos pueden ser de carcter normal, cuyo tipo es el juicio ordinario, o de tipo especial, entre los que destacan los procesos ejecutivos o
sumarios.
Estos ltimos se basan en la existencia de una situacin fctica
portadora de un derecho que no se discute, sea por su existencia probada
antes o porque se considere legalmente presunta. Y dentro de las presunciones, una de las ms fiables y seguras es la que se fundamenta en un
medio de publicidad que ofrece las mayores garantas de seguridad jurdica, tal como el Registro de la Propiedad Inmueble.
Entre los principios de la legislacin registral est el de la legitimacin que se manifiesta, como dijimos en el artculo 29 de la Ley Nacional
Registral, con la afirmacin que se presume que los derechos inscriptos
existen y pertenecen a su titular con el alcance determinado en los asientos respectivos.

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Y de esas presunciones materiales arrancan las lgicas consecuencias procesales. Si se afirma que un derecho existe, debe proveerse a su titular de los medios adecuados para su defensa y se justifican an ms esta
defensa si se tiene en cuenta las garantas que ofrecen los asientos registrales.
Hemos visto que el titular est protegido a la hora de postular procesalmente sus derechos eximindolo de la carga de la prueba y dndole
procesos especiales para evitar ataques a su derecho; igualmente tiene la
proteccin registral en cuanto que no se lo puede contradecir sin pedir
antes o a la vez la nulidad de su asiento; por ltimo, al verse involucrado
en pleitos ajenos, tiene la proteccin que le otorgan los artculos 97 y 599
del Cdigo de Procedimientos en lo Civil y Comercial de la Nacin.
As se ha hecho una realidad tangible que el Registro se basa en
una posicin de seguridad jurdica, dotando a sus titulares de los medios
procesales adecuados. Es lo que hemos querido apuntar al presentar estos
aspectos procesales del principio de legitimacin registral.
Pero, sabemos, que en nuestros juicios se litigan con ttulos, el reivindicado se defender con ttulo13. El que pida un levantamiento de un
embargo, tendr que presentar el ttulo. Son ttulos y no los informes registrales los que han estado en juego en nuestros juicios. En el caso del
reivindicante y reivindicado, el Cdigo Civil lo exige expresamente en el
artculo 2789, pero en el caso del propietario tercerista (de dominio del
artculo 97 del Cdigo de Procedimientos en lo Civil y Comercial de la
Nacin), esta ley procesal slo dice: Las terceras debern fundarse en el
dominio de los bienes embargados. Y tambin el dominio se puede probar por un informe registral (artculos 27 y 23 Ley 17.801), por ser stos
instrumentos pblicos (artculo 979 inciso 2 del Cdigo Civil), y entendemos que el juez no podr rechazarlos, no tenindolos por vlidos y exigiendo para la procedencia de la accin slo escritura pblica, siendo sta una especie dentro del gnero instrumento pblico. Por otra parte el artculo 24 de la Ley 14.159, se refiere expresamente, en su inciso a) al informe registral como prueba acreditativa de la titularidad dominial. En este caso la prueba del dominio va a resultar del Registro de la Propiedad
Inmueble, por disposicin de la Ley.

13

LOPEZ DE ZAVALIA, Fernando; Curso Introductorio de Derecho Registral.1 edicin, Vctor P. de

Zavala editor, Buenos Aires, 1983, pg. 365.