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- De otra forma, y sin perjuicio de la adscripción voluntaria que se prevé en el

último párrafo del punto 6.8.3 de la Memoria de Ordenación, la adscripción
“liberal” que se solicita en la alegación conllevaría en realidad una imposible gestión
de cada uno de los sectores del suelo urbanizable del nuevo Plan.

Se propone por tanto desestimar la alegación presentada.

- Alegaciones formuladas por D. Ezequiel Llorach Ayza, - Nº Registro 12.039

de fecha 21/07/2009 -, en su nombre y en representación de la Asociación de
Vecinos “Camí Vell”, inquiriendo toda una serie de cuestiones. Previa una serie de
disertaciones jurídicas que exceden del objeto del presente informe, esta
cuestiones son las que siguen:

- COMO CUESTIÓN PROCEDIMENTAL, expresa su opinión en el sentido de

que el Documento de Revisión del Plan General debería tramitarse por la
mueva Ley 16/2005, Urbanística Valenciana, según se deduce de la
textualidad literal del anuncio remitido al DOCV por el que se abre un
periodo adicional de información pública, en el que se alude a un “nuevo”
Plan. De esta forma no sería de aplicación la Disposición Transitoria 1ª de la
Ley 16/2005, Urbanística Valenciana, - LUV -, por la que el Documento de
Revisión del Plan General se debe tramitar por la anterior legislación, esto
es, la Ley 6/1994, Reguladora de la Actividad Urbanística, - LRAU -.

En el sentido último de la alegación, y mas allá de la redacción del anuncio, no

puede pretenderse que el último Documento de Revisión es un documento “ex
novo”, y que no tiene nada que ver con el expuesto en el anterior periodo de
información pública, - el periodo establecido de forma reglada en el Artículo 38.2
LRAU, llevado a cabo entre el 1 de Julio y 1 de Diciembre de 2005 -, y el larguísimo
proceso de redacción y debate del Plan General, con toda una serie de reuniones,
comisiones y subsiguientes actas, informes, etc....

De acuerdo a lo establecido en la Disposición Transitoria Primera Uno de la LUV, “los

procedimientos urbanísticos, sea cual sea su denominación o naturaleza, iniciados
antes de la entrada en vigor de la presente ley, se regirán por la legislación anterior

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siempre que hubiera concluido el trámite de información pública, cuando tal trámite
fuera preceptivo”.

De esta forma, y siendo la información pública el acto administrativo mas

importante y singular del Derecho Urbanístico, el legislador ha tenido especial
cuidado en establecer que en la medida que el periodo de información pública
preceptivo haya sido cumplimentado, el plan urbanístico en tramitación seguirá
rigiéndose por la legislación anterior, - en este caso, la LRAU -. Muy al contrario, si la
entidad promotora del procedimiento urbanístico en cuestión, hubiera sometido de
“motu propio” el documento a información pública, sin que ésta sea preceptiva, ese
trámite no hubiera facultado en modo alguno para acogerse a la anterior
legislación, debiendo adaptarse a la nueva.

Siguiendo la lógica del propio texto legal, no puede pretenderse que porque el
Ayuntamiento de Peñíscola, en aras de una mayor información y seguridad jurídica
para todos los afectados, haya abierto, igualmente de “motu propio”, un nuevo
periodo de información pública adicional al anterior, pero no preceptivo en
cualquier caso, ello invalide que de acuerdo a la propia legislación de aplicación, - la
Disposición Transitoria Primera de la LUV -, no pueda proseguir normalmente con la
tramitación del Plan General, de acuerdo a la legislación con que se inició. Todo ello
con las consecuencias temporales, económicas y de procedimiento, entre otros
muchos, que esto conllevaría.

De acuerdo por tanto a lo expuesto, se entiende plenamente vigente la disposición

Transitoria Primera LUV, debiendo proseguir la tramitación del Plan General con la
anterior legislación, por cuanto el trámite preceptivo de información pública ya se
llevó a cabo y concluyó.

Se entiende procede desestimar la alegación presentada, en este sentido.

PRIMERA: En relación a la parcela mínima propuesta.

En relación a lo ya expuesto anteriormente en otras alegaciones, en el último

borrador del Documento de Revisión del Plan General, se ha suprimido la

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ordenación pormenorizada, de acuerdo a lo dispuesto en la nueva legislación

urbanística, esto es, la Ley 16/2005, de 30 de Diciembre, Urbanística Valenciana, en
sus Arts. 37 y 57, pudiendo considerarse las alegaciones presentadas en este sentido
como ya estimadas “de facto”.

- En relación con lo anterior, se señala que de ser de aplicación la LRAU en

la tramitación del Plan, hubiera dejado de cumplirse el Artículo 18.1 LRAU,
respecto a la ordenación pormenorizada: “Además de las determinaciones
del artículo anterior, - sobre la ordenación estructural del Plan -, los planes
generales ordenarán pormenorizadamente, con la misma precisión exigible
de un Plan Parcial, los terrenos cuyo desarrollo urbanístico se estime
prioritario.”

A este respecto, teniendo en cuenta que un Plan General no es en sí mismo un

planeamiento de desarrollo, sino un Documento Global que marca las directrices
básicas a pormenorizar por aquellos, no se aprecia contradicción legal alguna en
que aquellas cuestiones en que incida mas profundamente la nueva legislación, -
como es la no procedencia de ordenación pormenorizada en un Plan General (Arts.
37 y 57 LUV, entre otros) -, estableciendo un nuevo marco legal de programación
del suelo, y diferenciando claramente entre ordenación estructural y pormenorizada
con la jerarquía de distintas administraciones competentes para su aprobación, no
tenga necesariamente que aplicarse la legislación anterior en esta cuestión concreta.
Así se manifiesta el preámbulo de la LUV: “El actual sistema de planificación
urbanística valenciano rompió con el tradicional régimen español, basado en planes
jerarquizados y rígidos. La diferenciación entre ordenación estructural y
pormenorizada, adoptada como estándar por el resto de legislaciones urbanísticas
autonómicas, ha permitido dotar de rigor a la actividad planificadora y clarificar la
diferenciación del marco competencial que, en la materia, comparten la
administración autonómica y la local.
La ruptura con el rígido principio de jerarquía entre planes, sustituido por su
especialización según el tipo de determinaciones y con capacidad de interacción
entre ellos, ha permitido unas respuestas más ágiles a la cambiante demanda social
de diferentes productos inmobiliarios, y la mejor explotación de la escala más
adecuada para los problemas que se abordan.”

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La posibilidad, por otra parte, de innecesariedad de pormenorizar parte del suelo

urbanizable habida cuenta que así lo establece la nueva legislación, y que podrán ser
los ulteriores Planes Parciales los que contemplen esta ordenación, se ha consultado
con la Administración de quien depende la aprobación definitiva.

Asimismo, el contexto en que se manifiesta el Art. 18.1 LRAU: se trataría de que el

Plan General ordenase pormenorizadamente aquellos terrenos “cuyo desarrollo
urbanístico se estime prioritario”. En los mismos términos se manifiesta el Art. 18.3:
“El Plan General ordenará pormenorizadamente los terrenos que clasifique como
suelo urbanizable inmediatos al urbano, y al menos, los precisos para que queden
atendidas las demandas previsibles del mercado inmobiliario a corto y medio plazo,
facilitando con dicha ordenación la pronta programación de los terrenos y
excusando la ulterior exigencia de Planes Parciales.”

A este respecto, ni en momento de inicio de tramitación del nuevo Plan, - año 2005
-, ni mucho menos en el momento actual, de mucha menos actividad inmobiliaria, el
Ayuntamiento ha delimitado Área alguna “cuyo desarrollo se estime prioritario”, y
que excuse “ ulterior exigencia de Planes Parciales”, a fin de una “pronta
programación”. En definitiva, no se dan en modo alguno los motivos y razones que
facultaba la legislación anterior para ordenar pormenorizadamente sector alguno de
suelo urbanizable, resultando más lógico y prudente diferir esta cuestión a los Planes
Parciales, a tramitar necesariamente por la nueva legislación, con la jerarquía de
procedimientos y flexibilidad que ello comporta.

Por otra parte, y con independencia de todo lo anteriormente expuesto, la propia

legislación aplicable, - LRAU, RPCV -, matiza considerablemente la imperativa
necesidad de ordenar pormenorizadamente parte del suelo urbanizable. A este
respecto, además de vincular esta necesidad a “la pronta programación de los
terrenos”, el Art. 18.2 LRAU indica: “En todo caso establecerán dicha ordenación
para el suelo urbano ..(...).” La remisión expresa a que esta cuestión sí deberá
cumplirse en todo caso en Suelo Urbano, deja entrever que no necesariamente deba
cumplirse siempre en suelo urbanizable. Asimismo, el RPCV, Reglamento de
Planeamiento de la Comunidad Valenciana, en desarrollo de la LRAU, matiza aún

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mas esta cuestión. A estos efectos, el Art. 17.1 RPCV, en su segundo párrafo,
señala: “Sector también es el ámbito de ordenación del suelo urbanizable que el
Plan General ordene pormenorizadamente. Cada Plan General podrá delimitar uno
o más sectores completos de suelo urbanizable con ordenación pormenorizada.” El
verbo “podrá” que utiliza el legislador pone de manifiesto una potestad, que no
obligación legal. Por otra parte, cuando se indica la posibilidad de ordenar
pormenorizadamente “un solo sector”, - o varios -, ello sólo se explica únicamente
de acuerdo a la necesidad de programar con prontitud, aquellos terrenos cuyo
desarrollo se estime imperativo, lo cual no se da en el presente caso.

De acuerdo por tanto a todo lo anterior, se entiende perfectamente ajustada a

derecho la no pormenorización en el nuevo Plan General de suelo urbanizable
alguno, debiendo desestimarse la alegación en este sentido.

- Se alude además a que necesariamente, en la redacción y tramitación

de los Planes Parciales y Proyectos de Reparcelación, en desarrollo de los
diferentes sectores, éstos se atendrán a lo dispuesto al efecto en la LUV. Se
hace especial hincapié en lo establecido al efecto en el Art. 170.2 LUV: “El
proyecto de reparcelación procurará el mantenimiento en el proceso
urbanizador del mayor número de propietarios posible, reduciendo al
máximo los supuestos de indemnización sustitutoria de adjudicación. Por
ello, se procurará que la ordenación detallada establezca, en la medida que
lo permitan las características constructivas de las tipologías edificatorias
previstas, una parcela mínima acorde con los derechos derivados de las
superficies de las fincas originarias.” Todo ello en el sentido de que todos
los sectores deben contemplar la posibilidad de tipología de vivienda
unifamiliar aislada, adosada o en hilera, - con una parcela mínima menor -, a
fin de evitar los posibles supuestos indemnizatorios que conllevaría la no
adjudicación de parcelas.

Constituye de todo punto una obviedad que los ulteriores Planes Parciales y
Reparcelaciones que se tramiten en desarrollo del plan General deberán ajustarse a
la legislación urbanística de aplicación, sea ésta LUV o cualquier otra que la
sustituya. En relación a lo dispuesto en el Art. 170.2 LUV, sobre la con los derechos

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derivados de las superficies de las fincas originarias ya se han establecido en el

nuevo Plan, y en el marco de la Comisión de Seguimiento del mismo, suficientes
medidas precautorias a estos efectos. A modo de ejemplo, en todas y cada una de
las fichas de planeamiento y gestión, en el Anexo de las Normas Urbanísticas, se
establecen expresamente como criterios de reparcelación, los principios del Artículo
170.2 invocado, junto con la obligatoriedad de un Estudio de la estructura de
propiedad, a incluir previamente en el planeamiento, cuestión ésta última que
excede muy considerablemente de lo exigible a un documento de planeamiento
como tal.

No obstante lo anterior, tanto el Art. 170.2 LUV como su homólogo del ROGTU,
Art. 397.4, salvaguardan en todo caso que esta “parcela mínima acorde con los
derechos derivados de las superficies de las fincas originarias”, será “en la medida
que lo permitan las características constructivas de las tipologías edificatorias
previstas” (Art. 170.2 LUV), de tal modo que “la consecución de este principio, - el
mantenimiento del mayor número de propietarios iniciales posible -, no puede
comportar, en ningún caso, el menoscabo de la mejor ordenación urbanística, en
función del interés público” (Art. 397.4 ROGTU)

Se trata en definitiva de la necesaria prevalencia del interés público sobre el

particular, y únicamente desde el momento que no sea posible la conjunción de
ambos intereses. A este respecto, se entiende no es posible que en todos los
sectores se establezca necesariamente una tipología determinada, - residencia, por
otra parte -, so pretexto de mantener en el proceso urbanizador a todos los
propietarios afectados. Constituiría ésto una quiebra del principio básico de
potestad del planeamiento. A modo de mero ejemplo, si un ayuntamiento estima
necesario para un municipio, del desarrollo de un nuevo sector industrial, - con las
implicaciones económicas y de empleo que ello conlleva -, con grandes parcelas
resultantes en función de los usos previstos, la estructura inicial de propiedad no
puede prevalecer sobre el interés público, una vez justificado éste. La misma
reflexión puede hacerse en cualquier otro supuesto de tipología edificatoria.

La posibilidad de indemnización sustitutoria, sin adjudicación de parcela, ha

quedado muy diluida con la nueva legislación, desde el momento que el Art. 174.2

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LUV concede derechos edificatorios quien alcance incluso tan sólo el 15% de la
parcela mínima.

No puede por menos de recordarse al efecto lo dispuesto en el Art. 2.3 LRAU,

plenamente válido para cualquier legislación urbanística: “La satisfacción de
derechos e intereses patrimoniales legítimos se producirá de acuerdo con las leyes,
sin interferir o supeditar el desarrollo normal de la actividad urbanística, ni desviar la
potestad de planeamiento de los fines que le son propios...(...). En definitiva, excede
del derecho de los propietarios el “obtener una concreta clasificación, sectorización,
calificación o programación o que éstas se establezcan por conveniencia particular”
(Artículo 2.5 LRAU).

Por todos los motivos expuestos, se entiende procede desestimar la alegación

presentada, en el sentido expuesto.

- En relación asimismo a todo lo anterior, se invoca asimismo al Art. 297 y

siguientes de la LUV, sobre Areas semiconsolidadas, en referencia a las
viviendas aisladas consolidadas, situadas en sectores de suelo urbanizable.

Establece el Art. 27.2 LUV respecto a estas Areas semiconsolidadas: “En aquellas en
que la ordenación estructural haya previsto su desarrollo mediante Actuaciones
Integradas, el planeamiento de desarrollo del Plan General propondrá, para las
edificaciones existentes cuya consolidación sea compatible con la nueva
urbanización, bien el mantenimiento para ellas del régimen de Actuaciones
Integradas, bien su remisión al régimen de las Actuaciones Aisladas.

En similares términos se pronuncia el Art. 29.1 LUV invocado, que establece

expresamente que en estos supuestos de edificaciones consolidadas, “los planes que
los desarrollen, - los sectores donde se ubiquen estas edificaciones -, podrán prever,
para las parcelas vinculadas urbanísticamente a cada una de ellas, el régimen de
actuaciones aisladas y su clasificación como suelo urbano.”

De esta forma, el propio texto legal establece claramente que deberán ser los
planeamientos de desarrollo, - en suelo urbanizable, los Planes Parciales -, los que

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establezcan, en cada caso, el régimen de Actuaciones Aisladas para las viviendas

existentes, excediendo claramente esta posibilidad del planeamiento general.

Por otra parte, no es correcta en modo alguno, e irrespetuosa con los principios de
buena fe y confianza legítima que se suponen a la Administración, la afirmación
realizada en la alegación en el sentido de que el principio básico de primacía de la
ordenación urbanística, “deja manos libres al redactor del Plan para atender o no
este derecho”, - el de mantener las edificaciones existentes -. La actividad
urbanística es una función pública, y en consecuencia corresponde únicamente a los
poderes públicos la aprobación o no de los planeamientos urbanísticos.

Se propone por tanto desestimar la alegación presentada.

SEGUNDA: Se manifiesta su oposición al Parque Urbano PQL-1, por sus

dimensiones y localización, así como por la inseguridad ciudadana que
supondrá y la separación que supone entre varios sectores de suelo
urbanizable. Se alude igualmente a la “deslocalización” que representará
para los propietarios afectados, - se entiende en un ulterior proceso
reparcelatorio -. Se proponen como alternativa otros parques “de
proximidad” y de menor dimensión.

Los Parques Públicos de Red Primaria constituyen uno de los elementos de la Red
Estructural exigidos en el Art. 17.2.A LRAU, a razón de un mínimo de “media
hectárea por cada millar de habitantes”. A estos efectos, el Art. 34 del RPCV, -
Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana -, establece, respecto a
las dimensiones de estos Parques Públicos, el que éstos tengan una mínima
dimensión de 2,5 hectáreas, - 25.000 m2 -, y se les pueda inscribir un círculo de
150 metros de diámetro. El ROGTU, - Reglamento de Ordenación y Gestión
Territorial y Urbanística - , que viene a sustituir al anterior, establece exactamente
los mismos criterios en su Artículo 127.

La localización, en cuanto a centralidad y funcionalidad de este Parque Central

PQL-1 se considera de todo punto conveniente y adecuada, habiéndose debatido
ampliamente en el marco de la Comisión de Seguimiento del Plan General. No se

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comparte en modo alguno la alusión a la posible inseguridad ciudadana, o al

hecho de que suponga ruptura en la relación entre los diferentes sectores. Estas
cuestiones dependerán en última instancia del diseño y las condiciones de
urbanización y posibilidad de usos que se establezcan a lo largo de su obtención y
ejecución. En este sentido, en el Plan General se ha previsto un amplio régimen de
compatibilidad de usos que propicien a su vez posibilidades de uso y disfrute para
el conjunto de los ciudadanos.

Se propone por tanto desestimar la alegación presentada.

- En relación a lo anterior, se alude a lo dispuesto en los Arts. 20.6 y 7 de

la LOTPP, sobre la proximidad de las zonas verdes a los barrancos, vías
pecuarias, y en general aquellos terrenos correspondientes al Dominio
Público Hidraúlico.

El Art. 20.6 LOTPP deberá contemplarse en la ulterior redacción de Planes

Parciales, desde el momento que afecta únicamente a la ordenación
pormenorizada de los sectores de suelo urbanizable, en su relación con el Dominio
Público Hidraúlico.

Por otra parte, la alusión realizada respecto al Art. 20.7 LOTPP debe entenderse
en un sentido muy general, respecto a los “corredores verdes” del territorio. El Art.
20.7 LOTPP citado, al hablar de “ejes”, se refiere únicamente en un sentido de
referencia, en cuanto a los “hitos geográficos identificables en el territorio”. El
enmarcar las zonas verdes, incluso de Red Primaria, a meras zonas residuales de la
edificación, como los barrancos, nos retrotrae a épocas muy anteriores en el
planeamiento, del que ya existen otros ejemplos en Peñíscola, - léase Cap Blanc,
Atalayas -, no siendo deseable en modo alguno su repetición.

TERCERA: Se manifiesta su desacuerdo con la conformación de sectores, a

pesar de lo expuesto en el Plan General respecto a la posible delimitación
de Unidades de Ejecución menores, no propiciando en modo alguno la
posibilidad de programación particulares y pequeñas o medianas
empresas, en los términos señalados en el Preámbulo y Art. 5.3 LRAU. Se

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alude igualmente las condiciones de integración y conexión entre los

diferentes sectores.

No es exacto el pretender que los sectores sólo pueden tener necesariamente una
única unidad de ejecución, si bien así previó inicialmente en las Fichas de
Planeamiento y Gestión de las Normas Urbanísticas del Plan para cada uno de los
sectores, - si bien se ha modificado en el último documento -. La delimitación de
las unidades de ejecución debe realizarse atendiendo a la mejor forma de
ejecución del planeamiento, de acuerdo por tanto a criterios estrictamente
urbanísticos, y no de propiedad del suelo. En este sentido, la propuesta realizada
en el Plan, por sectores, propiciaría un desarrollo continuo y homogéneo, evitando
lo en extremo fragmentado y disperso del planeamiento vigente, donde tenemos
sectores como Cap Blanc, Font Nova o el Camino Cervera muy alejados del casco
urbano propiamente dicho, con la problemática de ordenación y de servicios que
ello conlleva. Constituye un dislate dividir los actuales sectores propuestos hasta
en 3 o 4 cada uno de ellos, lo cual propiciaría un Plan General de 30 o 40 nuevos
sectores.

Por otra parte, el pretender que se puedan delimitar unidades de ejecución de

apenas 30 ó 50.000 m2 de superficie, y que éstas propicien una adecuada
ejecución del Plan, es de todo punto incompatible. Las unidades de ejecución
deben incluir obligatoriamente, (Art. 33.1 LRAU), toda la superficie de suelo
dotacional público necesaria para ejecutar la actuación, - viales y zonas verdes -,
así como las parcelas edificables que como consecuencia de la delimitación se
conviertan de hecho en solares. Recuérdese al efecto lo establecido en el Art. 54.2
LUV, perfectamente adecuado en cuanto a los criterios del planeamiento: “Los
Planes Generales determinarán la secuencia lógica de su desarrollo territorial
mediante el establecimiento justificado de las condiciones objetivas que han de
cumplirse para que sea posible la delimitación de nuevos sectores y la
incorporación de cada sector, unidad o tramo de urbanización al contexto global
del territorio, definiendo así un orden básico de prioridades para la ejecución de las
Actuaciones Integradas y regulando las condiciones que éstas han de satisfacer
para que sea posible su programación.”

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En definitiva, en el sentido de la alegación, resulta de todo punto inviable que un

particular pueda delimitar una unidad de ejecución únicamente con su propiedad,
resultando ilegal igualmente el delimitar una unidad sólo con parcelas edificables,
dejando fuera los necesarios viales y la parte proporcional de zonas verdes y
equipamientos.

No obstante todo lo anterior, desde el momento en que la Ley 16/2005,

Urbanística Valenciana, establece en su Art. 37 que las unidades de ejecución
forman parte de la ordenación pormenorizada, y teniendo en cuenta que la LUV
no obliga a que en el Plan General se ordene pormenorizadamente sector alguno,
por próximo en el tiempo que se prevea su desarrollo, nada impide que en la
Revisión del Plan únicamente se delimiten los sectores, difiriendo la delimitación de
sus unidades de ejecución, - una o varias -, al momento de tramitación del
correspondiente Plan Parcial, junto con el resto de ordenación pormenorizada, en
los términos de los Arts. 57 y siguientes de la LUV.

Por otra parte, las condiciones de conexión e integración de los diferentes sectores
se ajustan a lo dispuesto tanto en el Art. 30.1 LRAU como al Art. 124.1 LUV. Se
trata de propiciar condiciones lo suficientemente rigurosa, pero a la vez flexible,
como para que deba seguirse una secuencia racional en la programación de
sectores, y en todo caso se garantice la ejecución de las Redes Primarias que
requieran cada uno de los sectores.

Se propone por tanto desestimar la alegación presentada.

CUARTA: Sobre los sectores no pormenorizados, se señala, incluso como

posible fraude de Ley, el hecho de que se establezcan usos
pormenorizados y edificabilidades para cada uno de los sectores de suelo
urbanizable, inquiriendo su supresión.

Con independencia de lo ya expuesto con anterioridad respecto a la necesidad o

no de pormenorizar algún sector de suelo urbanizable, la definición de los usos
para cada sector constituye en todo caso ordenación Estructural, a incluir en todo
caso en el Plan General. Así, el Art. 17.1.H LRAU establece que como mínimo

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deberán indicarse las posibles tipologías edificatorias y densidades máximas, así

como los coeficientes de máxima edificabilidad a contemplar en el Plan Parcial.

Estas cuestiones anteriores se desarrollan ampliamente en el Art. 20.D del

Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, sobre determinaciones
de la ordenación estructural, a respetar por los Planes Parciales: “Cuantificación de
las magnitudes máxima y mínima de los índices de edificabilidad bruta del sector,
en total y para cada uso”. Queda claro, por tanto, que el Plan General debe
establecer, además del máximo coeficiente de edificabilidad, los correspondientes
a cada uno de los usos propuestos. Igualmente se expresa el art. 20.C, respecto a
las distintas tipologías edificatorias posibles.

Cabe por tanto desestimar la alegación presentada, en el sentido expuesto de no

reflejarse edificabilidades parciales.

QUINTA: Disconformidad a determinadas cuestiones sobre los campos de

Golf propuestos en el nuevo Plan, así como posible incumplimiento de la
reciente Ley 9/2006, del Golf, de la Comunidad Valenciana.

- Los planeamientos parciales correspondientes a Alto del Fardatxo y Peñíscola

Hills fueron aprobados por el Ayto. Pleno en fechas 25/03/2004 y 19/05/2005,
respectivamente. Su inclusión en el nuevo Plan obedece al reconocimiento de
ambos actos administrativos.

- Nada obsta a la consideración de los campos de Golf como Equipamientos de

Red Primaria de carácter privado. Por otra parte, la división en dos sectores del
Sector SU-14 entraría en clara contradicción con las Bases de Programación
aprobadas para la Zona Sur por el Ayto - Pleno en fecha 17/03/2005. La inclusión
de estos sectores con campo de golf, tanto SU-7 como SU-14 obedece en todo
caso a la potestad municipal de planeamiento, en busca de una distinta oferta
turística de mayor calidad, y desestacionalizada respecto de los meses de verano,

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- Por otra parte, la invocada Ley 9/2006, sobre campos de golf en la Comunidad
Valenciana, se publicó en el DOGV de fecha 7/12/2006, entrando en vigor al día
siguiente de su publicación.

Como la inmensa mayoría de textos legales, esta Ley contiene su propio régimen
transitorio, esto es, como afecta a los procedimientos anteriores y en curso. En
concreto, tenemos seis disposiciones transitorias. Para el caso que nos ocupa,
debemos fijarnos en la Disposición Transitoria Segunda:

“1. Cualquier instrumento de planeamiento urbanístico cuyo contenido

pueda resultar afectado por la presente ley, y que se encuentre en
tramitación en la fecha de su entrada en vigor, deberá adaptar sus
determinaciones a lo establecido en la misma.

2. Se exceptúan de la obligación establecida en el apartado anterior

aquellos instrumentos de planeamiento urbanístico de carácter espacial
que hayan sido sometidos a trámite de información pública por el órgano
competente con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.”

La Disposición Transitoria Segunda continúa especificando aquellas cuestiones a

tener en cuenta para estos supuestos, esto es, el caso de que el planeamiento ya
se haya sometido a información pública.

En conclusión:

- Como quiera que el Documento de Revisión del Plan General de Peñíscola

se sometió a información pública en fecha 2/07/2005, - publicación en el
DOGV -, concluyendo en fecha 2/12/2005, y dado que la Ley del Golf entró
en vigor en fecha 8/12/2006, el Documento de Revisión del Plan General no
se ve afectado por la misma, de acuerdo a lo dispuesto en su Disposición
Transitoria Segunda.

- Los campos de golf ya previstos, en su caso, en los sectores de suelo

urbanizable de la Revisión del Plan General que los contemplen, deberán

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adaptarse, únicamente en cuanto a su diseño, integración en el entorno y

ejecución de las instalaciones respecta, a lo dispuesto por la Ley del Golf.
Cuestión ésta a cumplirse en su momento en el Plan Parcial en cuestión, que
contemple la construcción del mismo.

Cabe por tanto desestimar la alegación presentada.

SEXTA: Disconformidad con la ubicación del Sector SU-6, para el uso de

“Actividades económicas”, proponiendo su mantenimiento como Suelo No
Urbanizable, y los usos terciarios o industriales en el entorno de la actual
Carretera N-340.

Sin perjuicio de la posibilidad de que se desarrollen adecuadamente los suelos

urbanos colindantes a la Nacional 340, una vez ya aprobado el Proyecto de desvío
de la misma, se entiende de todo punto adecuada la propuesta contenida en la
Revisión del Plan de un nuevo sector de carácter terciario, sector SU-6 de
“Actividades Económicas”. A este respecto, la escasa vocación industrial a que
parece aludirse en la alegación respecto al término de Peñíscola no es tal, por
cuanto ante estos Servicios Técnicos se producen gran número de consultas e
incluso peticiones de licencias para usos industriales o terciarios. En este sentido, la
actual escasez de actividades industriales obedece en realidad a la falta de suelo
apto y urbanizado para este fin, al contrario del colindante municipio de Benicarló.

De esta forma, resulta evidente que no todos los sectores del suelo urbanizable
pueden tener uso residencial. Resulta necesaria una multiplicidad de usos a nivel
global, a fin de satisfacer las necesidades del municipio, no únicamente las del
desarrollo residencial. Una vez mas se hace necesario recordar lo dispuesto en el
Art. 2.5 LRAU, en el sentido de excede del derecho de los propietarios el “obtener
una concreta clasificación, sectorización, calificación o programación o que éstas
se establezcan por conveniencia particular”.

Se propone por tanto desestimar la alegación presentada.

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SEPTIMA: En desacuerdo con la delimitación propuesta para los Sectores 4

y 5, proponiendo otros sectores menores.

La delimitación propuesta en el nuevo Plan se considera de todo punto correcta, y

adecuada a los fines municipales de planeamiento. En lo que respecta a la
importante fragmentación propuesta, cabe remitirse a lo ya expuesto en la
alegación cuarta del presente grupo, respecto a la sectorización propuesta.

Se propone por tanto desestimar la alegación presentada.

- En contraposición a lo anterior, se propone igualmente ampliar el suelo

clasificado como Urbanizable a todo el entorno del Camí la Ratlla,
colindante a Benicarló, sin limitarse al Sector SU-3.

Un aumento de la superficie de suelo urbanizable entre el Camí la Volta y el

término de Benicarló supondría una concentración excesiva de usos y conurbación
con Benicarló, en términos que el Plan trata precisamente de evitar. Por otra parte,
los terrenos en cuestión están incluidos en zonas sujetas a diversos grados de
riesgo de inundación, de acuerdo al PATRICOVA, por lo que de acuerdo a lo
dispuesto en el Art. 22.1 de su Normativa no pueden ser objeto de reclasificación
como urbanizable. Cuestión ésta que no afecta al Sector SU-3, ya clasificado como
Urbanizable No Programado por el Plan General vigente de 1977.

Se propone por tanto desestimar la alegación presentada.

OCTAVA: Se manifiesta cierta contrariedad a las directrices que establecen

las DEUT para nuevas reclasificaciones en Suelo No Urbanizable Común
SNUC-1 y 2.

Las Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y del territorio, -

DEUT -, son un Documento integrante del Plan (Art. 17.1.A LRAU), y a este
respecto, el Art. 7.1.B) del RPCV, en cuanto a su contenido mínimo, indican entre
ellos “establecer los criterios a tener en cuenta ante los eventuales cambios de
planeamiento, tendentes a reclasificar suelo, que puedan sobrevenir”. En este

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sentido, las limitaciones propuestas para ello, respecto al necesario desarrollo

anterior de otros sectores, - del SU1 al 5 -, en condiciones semejantes a éstos, y
únicamente en zonas SNUC-1, se consideran perfectamente adecuadas. A este
respecto, los suelos clasificados como No Urbanizable Común, tanto SNUC-1 como
SNUC- 2 tienen su propio régimen de usos, en los términos del Art. 17.1.D) LRAU.

Se propone por tanto desestimar la alegación presentada.

NOVENA: Se manifiesta igualmente su disconformidad con la ubicación del

Centro cívico propuesto en el Documento de Revisión.

En el marco de la Comisión de Seguimiento del Plan General se acordó mantener

el Eje Cívico en la ubicación actualmente propuesta. Se propone por tanto
desestimar la alegación.

DECIMA: Se indica una cantidad excesiva de Zonas Verdes y Parques

Públicos en la Revisión del Plan, manifestando ciertas dudas sobre las
condiciones de calidad exigibles a estas zonas verdes.

En el planeamiento urbanístico vigente en el momento de tramitación del

Documento de Revisión del plan General se deben cumplir en planeamiento hasta
tres parámetros de Zonas verdes y Parques públicos, bien diferenciados entre sí:

1. El “parámetro general”, establecido en el Art. 8.1.c de la Ley 4/2004, de

10 m2 por habitante. En este estándar se incluyen tanto los parques
públicos naturales, - PQN -, como los parques públicos de naturaleza
urbana, - PQL -, como las zonas verdes propias de la Red Secundaria.

2. El estándar de Red Primaria de Parques Públicos, a razón de 5 m2 por

habitante establecido en el Art. 17.2 LRAU, - ó “media hectárea por cada
millar de habitantes” -. De acuerdo a lo dispuesto a su vez en el Art. 62
LRAU, debe tratarse de suelos urbanizables, por lo que no computan a
estos efectos los parques públicos naturales. En el mismo sentido se

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expresa el Art. 13.6.c de la Ley 4/2004. Es decir, computamos a estos

efectos los parques públicos “urbanos”, - PQL -.

3. Los estándares de Red Secundaria a cumplir en cada uno de los sectores

de planeamiento. Su ulterior cuantificación excede a los objetivos y fines
del Plan General, y su aplicación se plasmará en los diferentes
planeamientos de desarrollo, ya a partir tanto de la LUV como del ROGTU,
o legislación que los sustituya.

De esta forma, podemos realizar la siguiente cuantificación, de acuerdo al

propio Documento de Revisión:

- Estandar “global”: 5.998.270 m2/ 198.719 habs. = 30,18 m2/hab,

- pags. 35-36 de la Memoria de Ordenación -. El parámetro de 10 m2/hab.
establecido en el Art. 8.1.c) LOTPP se cumple sobradamente.

Ello se debe a la incorporación en Areas de Reparto del nuevo Plan de mucho

suelo clasificado como No Urbanizable, no siendo posible su consideración
como urbanizable por su carácter protegido.

Teniendo en cuenta que la inmensa mayoría de estos suelos no urbanizables

provienen de una “desclasificación” derivada de otros instrumentos de
protección posteriores al planeamiento vigente, cabe considerar la adscripción
de estos suelos protegidos como un resarcimiento parcial a sus propietarios.
Todo ello habida cuenta que la posibilidad de inclusión de estos suelos en
Areas de Reparto es una novedad de la última legislación urbanística, en los
términos del Art. 15.3 de la Ley 10/2004, del Suelo No Urbanizable.

- Red Primaria de Parques Públicos PQL, - Art. 17.2 LRAU -: Considerando las
Redes Primarias PQL 1, 2 y 3 en su totalidad, así como las 4 y 5, - el resto son
“parques públicos naturales” en suelo clasificado como no urbanizable -,
tenemos por tanto:
1.021.639 m2/ 198.719 habs. = 5,14 m2/hab.

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El parámetro de 5 m2/hab. establecido en el Art. 17.2 LRAU se cumple de

manera mas bien ajustada.

Con las modificaciones planteadas en el último Documento, esto es, supresión

de anterior Red Primaria y aumento del suelo urbanizable residencial, apenas se
ronda el estándar de 5 m2/hab. No es posible por tanto supresión de nueva Red
Primaria alguna.

- La referencia realizada respecto a un mas estricto cumplimiento de las zonas

verdes de Red Primaria, de acuerdo a lo dispuesto en el Art. 108 del ROGTU,
merece varias consideraciones:

- El Art. 108 del ROGTU, en orden a considerar únicamente 2,1

habitantes por vivienda a la hora de cuantificar los Parques Públicos de
Red Primaria, no resulta de aplicación, por cuanto su promulgación, - de
fecha Mayo de 2006 -, es muy posterior a la información pública de la
Revisión del Plan General.

- Sin perjuicio de lo anterior, el Art. 108 del ROGTU establece los 2,1
habitantes por vivienda únicamente “en defecto de estudios específicos
actualizados en el momento de elaborar el Plan”, momento
procedimental en que precisamente nos encontramos, esto es, la Revisión
del Plan General.

A este respecto, en la propia Memoria de Ordenación del Documento de Revisión

del Plan, en su punto 1.2.4, - pags. 34 y siguientes -, se realiza en efecto un
análisis del techo poblacional previsto y consiguiente cuantificación de la Red
Primaria. De esta forma, se llega al criterio de cuantificar 3 habitantes por
vivienda, así como 3 plazas hoteleras por apartamento turístico.

El criterio anterior se considera perfectamente adecuado. Siendo Peñíscola una

población eminentemente turística, resulta fácil y lógico apreciar que en cualquier
vivienda o apartamento hoy existente en Peñíscola, de carácter residencial o
turístico, normalmente se alojan cuando menos 3 ó más personas, siendo éste

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parámetro mas cercano a la realidad que el extraño 2,1 que se establece en el

ROGTU, - por otra parte no aplicable al presente Plan -, más adecuado para
pequeños municipios carentes incluso de planeamiento.

Cabe señalar por otra parte que el parámetro de 3 habitantes por vivienda
constituye una minoración de otros criterios anteriores. En los grandes
planeamientos que ya se han tramitado en el municipio de Peñíscola, tales como
los Programas del Golf Sur, Alto del Fardatxo y Peñíscola Hills se exigió,
cumpliéndose, el parámetro de 3,5 habitantes por vivienda, por cuanto supone
una garantía de mayor calidad en la ordenación urbanística. A este respecto,
estos dos últimos Programas, Alto del Fardatxo y Hills, cuentan con una
aprobación provisional municipal con este parámetro de 3,5 habs/viv. No se
observa ningún nuevo elemento de criterio que induzca a que se reduzca todavía
mas este parámetro.

Ya en el marco de la Comisión de Seguimiento del Plan, se han emitido varios

informes sobre el diferente carácter de las zonas verdes de Red Primaria, así
como su cuantificación de acuerdo a los datos del último borrador de la Revisión
redactado. A este respecto, el parámetro global de 30,18 m2/hab, muy superior
al de 10 m2/hab. establecido por el Art. 8.1.c LOTPP, obedece en realidad a la
adscripción a otros sectores de mucha superficie de suelo no urbanizable,
especialmente de carácter protegido, que de otro modo no tendrían
aprovechamiento alguno.

En contraposición con todo lo anterior, el parámetro de Parque Público, 5

m2/hab, queda muy ajustado, una vez suprimidas varias zonas de Red Primaria
en el último borrador, cifrándose ahora en 5,14 m2/hab, muy similar a lo que
exige el Art. 17.2.A) LRAU.

- En cuanto a las condiciones de calidad exigibles a las zonas verdes, en los

términos del Art. 35 RPCV, ésta únicamente resultan exigibles a las zonas verdes
establecidas en el Art. 34 del mismo Reglamento, esto es, Areas de Juego AL,
Jardín JL, - ambas de Red Secundaria -, y Parques PQL, de Red Primaria de
naturaleza urbana. Los Parques Naturales PQN propuestos en el Plan lo son no

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tanto en los términos del Art. 13.6 LOTPP, en su redacción previa a la

modificación por la Ley 14/2005, sino por el Art. 15.3 de la Ley 4/2004, del Suelo
No Urbanizable. A este respecto, no se aprecia sus valores naturales entren en
contradicción con sus posibilidades para el esparcimiento ciudadano

- Asimismo, los Parques Naturales PQN del Plan en efecto conforman toda una
corona de transición y amortiguación respecto a los nuevos suelos urbanizables
propuestos en el Plan General, tal como se puede apreciar en los Planos de
Ordenación. Unicamente las zonas preexistentes de San Antonio y Font Nova,
ya insertas con anterioridad en los límites del PORN, no disponen de estas zonas
de transición.

En definitiva, no cabe sino desestimar la alegación presentada.

UNDÉCIMA: Oposición a los coeficientes de ponderación previstos en la

Revisión del Plan General, especialmente para el uso hotelero.

Establece el Artículo 65.1 LRAU que “cuando la ordenación urbanística

prevea, dentro de un área de reparto, usos tipológicamente diferenciados que
puedan dar lugar, por unidad de edificación, a rendimientos económicos muy
diferentes, en el cálculo del aprovechamiento tipo se podrán ponderar coeficientes
correctores de la edificabilidad, a fin de compensar con más metros de
aprovechamiento subjetivo la menor rentabilidad unitaria de éste.”

Establece asimismo el Art. 70.A) LRAU en su segundo párrafo: “La finca

adjudicada al propietario se formará, si es posible, con terrenos integrantes de su
antigua propiedad. En otro caso, la adjudicación podrá corregirse ponderando los
distintos valores, según su localización, de las fincas originarias y adjudicadas,
siempre que existan diferencias apreciables que justifiquen la corrección y ésta se
calcule adecuadamente en el proyecto de reparcelación”.

El establecimiento de los coeficientes de ponderación en el cálculo del

aprovechamiento tipo obedece a lo expuesto en los artículos antes señalados,
especialmente en el Art. 65.1 LRAU. La diferencia entre usos residenciales y

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terciarios responde a que objetivamente existe una gran diferencia de valor en

venta y rentabilidad económica entre una parcela que únicamente pudiera
destinarse a usos terciarios, - por ejemplo un hotel, con los largos periodos de
amortización que este uso conlleva -, y esa misma parcela en la que pudiera
llevarse a cabo una promoción de tipo residencial. Lo mismo cabría decir, a modo
de ejemplo significativo, entre una parcela en que únicamente pudiera destinarse a
VPO, - con unos precios máximos de venta -, y una parcela de idéntica superficie y
situación susceptible de albergar una promoción de viviendas de renta libre, con
unos precios de venta libres, con la única limitación que pudiera imponer el libre
mercado.

En la Revisión del Plan General, para el Area de Reparto 2, según planos, -

correspondiente a la zona Norte del término municipal -, se proponen los
siguientes coeficientes de ponderación, en razón de los muy diferentes usos
propuestos:

- Vivienda de Renta Libre ........... 1,00

- Vivienda protegida VPO ........... 0,50
- Uso hotelero ............................. 0,70
- Uso terciario ............................. 0,80
- Uso industrial ........................... 0,65
- Parque empresarial ................. 0,65
- Vivienda turística ...................... 1,20

Todos ellos son coeficientes de uso muy habituales en planeamiento. Tomando

simplemente como referencia el coeficiente en la vivienda libre (1,00), tenemos
varios ejemplos significativos:

- La vivienda turística, apartamentos de 50 ó 60 m2, resulta por

norma general más rentable como promoción que la vivienda habitual.
Por ello se pondera al alza (1,20).
- La vivienda protegida forzosamente es menos rentable que la
vivienda libre. Por ello se pondera a la baja (0,50).

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- Los usos hoteleros y terciarios necesitan para ser rentables unos

muy largos periodos de amortización, resultando el valor inicial de venta
notoriamente menor que el residencial. Por ello se ponderan a mas a la
baja (0,70)
- Finalmente, resulta claro que el uso industrial o empresarial es
mucho menos rentable que el residencial. Incluso en parcelas de este
tipo lo que se valora en gran medida no es tanto la edificabilidad como
la posibilidad de aparcamiento o almacenaje. Se pondera a la baja (0,65)

Todos estos coeficientes no dejan de ser una primera referencia, en términos de

igualdad relativa, hasta en tanto el suelo se desarrolle. Nada impide que en el Plan
Parcial estos coeficientes se revisen, en su caso. Incluso la Ley 16/2005, Urbanística
Valenciana, - LUV, de obligatoria aplicación en lo sucesivo -, establece en sus Arts. 119
y 407 que estos coeficientes deberán revisarse o ratificarse, en cualquier caso, con
motivo de la tramitación de la reparcelación. Huelga decir que cada proceso posterior,
- Plan Parcial, Programa, Reparcelación -, con sus trámites correspondientes de
información pública y notificación individual a cada uno de los propietarios de suelo.
¿Quién puede predecir si en un horizonte de plazo a 10 años sea el uso hotelero o el
empresarial el que entonces tenga mayor rentabilidad económica?

De esta forma, los coeficientes de ponderación, en los términos del Art.

65.1 LRAU, se establecen únicamente para que en un régimen de múltiples usos,
la edificabilidad “física” que finalmente se adjudique a cada uno de los
propietarios sea en el plano económico lo más similar posible. Que la mayor
edificabilidad para VPO que reciba un propietario resulte en su valor económico lo
más igualitario posible con el que pueda ejecutar una promoción también
residencial pero de renta libre.

En el Documento de Revisión del Plan General, en aras de lograr la mayor

igualdad posible entre todos los propietarios, se han delimitado, para el Suelo
Urbanizable, únicamente dos tipos de Areas de Reparto:

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- Un Area de Reparto para los sectores con campo de golf, en

razón de su singularidad específica, si bien con un
aprovechamiento similar al resto de áreas.
- Un Area de Reparto para todos los sectores de la zona
Norte del municipio, (AR-2)

Teniendo en cuenta las enormes dimensiones del Area de Reparto 2, se han

introducido además de los coeficientes de ponderación por el uso, los coeficientes de
localización y calidad ambiental:

- El coeficiente de localización responde asimismo a una ponderación al

alza (1,20) de aquellos sectores más centrales ó próximos a costa, (Sectores 1
al 5, con un posible valor en venta mayor), en relación con aquellos que
cuentan mejores vistas más alejados (resto de sectores), que en principio no
gozan de estas ventajas. Teniendo en cuenta la superficie del AR-2, con la
adscripción de mucha Red Primaria externa, - léase Zona Húmeda, Areas
Naturales, depuradora -, parece razonable que a un propietario de terrenos en
la Sierra de Irta, no se le adjudique la misma edificabilidad según se le
adjudique suelo a 200 mts. de la playa ó a 3.000 mts. de distancia de la costa.
Todo ello siempre en aras de la mayor igualdad posible, en términos
económicos, para todos los propietarios afectados.

- El coeficiente de “calidad ambiental” únicamente se aplica a los Sectores y

Areas de Reparto que cuentan con Campo de Golf, esto es, los Sectores 7 y
14. Teniendo en cuenta que un campo de golf resulta en principio un “valor
añadido” para estos sectores, con mayor rentabilidad económica, parece
razonable ponderar estos sectores al alza, en relación con todos los anteriores.

- Todo lo anterior sin perjuicio de la posibilidad ulterior de revisión de estos

coeficientes con motivo de la tramitación y aprobación de los posteriores
Programa, Plan Parcial y Proyecto de Reparcelación.

En definitiva, los diferentes coeficientes utilizados, - uso, localización, calidad

ambiental -, responden al fin expresado en el Art. 60.3 LRAU, - ahora Art. 34.C LUV -,

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en el sentido de que a todos los propietarios “les corresponda, en régimen de

igualdad, un aprovechamiento subjetivo idéntico o similar, con independencia de los
aprovechamientos objetivos que el Plan permita construir en sus fincas”. En el estadio
que nos encontramos, - Plan General -, donde leemos “aprovechamiento objetivo”
debemos entender “edificabilidad”, y donde dice “en sus fincas”, entenderíamos “en
su sector”.

El establecimiento de estos coeficientes se regula en los Arts. 65.1 2 y 3 de la LRAU,

así como en los Arts. 34.C y 174.3 LUV y Arts. 114, 119, 123, 198 y 407 del ROGTU
de la nueva legislación. En la Revisión del Plan únicamente se establece como novedad
el establecimiento del coeficiente de “calidad ambiental”, a fin de ponderar al alza, - y
por tanto con menor edificabilidad en relación con otros sectores -, los sectores que
incluyan un campo de golf, en razón del mayor valor que puedan tener las futuras
promociones por esta razón.

En conclusión:

- En una Revisión de Plan General de las características y dimensiones

del de Peñíscola, con necesariamente una diversidad de usos y tipologías, y
grandes diferencias de localizaciones, se hace imprescindible la ponderación
de todos estos factores en el cálculo del aprovechamiento tipo.

- Estos coeficientes no suponen desigualdad alguna, sino mas bien todo

lo contrario. Resultaría un agravio comparativo pretender que a un propietario
al que se adjudica un uso industrial o residencial en VPO se le valore
exactamente igual que quien ostente usos residenciales de promoción libre.

- En la medida que se desarrolle el planeamiento, nada impide que con

motivo de la tramitación de los posteriores Programa, Plan Parcial y
Reparcelación se revisen o ratifiquen estos coeficientes.

Lo expuesto en el presente informe de alegaciones, de forma general respecto a

todos los coeficientes, cabe señalarse asimismo respecto al uso hotelero, máxime
en un municipio de evidente carácter turístico como es Peñíscola, en que además

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del principio valor básico, - los coeficientes del orden 0,7 / 0,8 respecto al 1 / 1,20
residencial son muy frecuentes en planeamiento -, no debe desdeñarse el principio
de incentivación, desde el momento que constituye un modo habitual de incentivo
de la actividad hotelera, que genera mas riqueza y empleo, y mas sostenida en el
tiempo que la mera construcción de inmuebles residenciales, el emplear este tipo
de coeficientes para los usos, terciarios, comerciales u hoteleros. En este sentido,
no es posible legalmente utilizar los excedentes municipales de aprovechamiento
para incentivar este tipo de actividades, desde el momento de su vinculación a la
vivienda protegida y al patrimonio municipal de suelo.

No se entiende en modo alguno, por otra parte, y en el contexto de la

disconformidad planteadas sobre los coeficientes de ponderación, al afirmarse que
todo los usos “pagan las mismas cuotas”. A este respecto, el Art. 181.5 LUV
establece: “ El importe final de las cuotas meritadas por cuenta de cada parcela se
determinará repartiendo entre todas las resultantes de la actuación, en directa
proporción a su aprovechamiento objetivo, las cargas totales del programa o
unidad de ejecución. Este criterio de reparto podrá corregirse según reglas
objetivas y generales, estipuladas en el programa o al aprobarse el proyecto de
reparcelación, para compensar diferencias sensibles de valor derivadas de la
presencia de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o de usos de
menor valor objetivo. Esta corrección también podrá usarse excepcionalmente para
compensar ventajas diferenciales o inconvenientes que reporte para parcelas
determinadas la proximidad en la implantación de servicios concretos. El proyecto
de reparcelación contendrá una justificación de los coeficientes de ponderación
utilizados con estos fines.” Desde el momento que aprovechamiento objetivo no
es otra cosa que “la cantidad de metros cuadrados de construcción de destino
privado cuya materialización permite o exige el planeamiento en un terreno dado”
(Art. 34.a) LUV), parece claro que, a la espera de lo que se establezca en el
momento de programar los terrenos, el criterio básico de imposición de cargas de
urbanización no es otro que la edificabilidad adjudicada a cada propietario.

En suma, no cabe sino desestimar la alegación presentada.

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DUODÉCIMA: Sobre la ausencia de protección alguna a ciertos elementos

patrimoniales merecedores de la misma.

Se tendrán en cuenta las construcciones señaladas, a efectos de su comprobación

e inclusión, en su caso, en el Catálogo de Bienes Protegidos que acompaña al Plan
Especial de Protección del Casco Antiguo, pendiente de aprobación definitiva e
incorporado en la Revisión del Plan General como planeamiento incorporado.

Sin perjuicio de lo señalado en el apartado anterior, se propone desestimar la

alegación presentada.

DECIMOTERCERA: Tratamiento insuficiente en el Plan General de la

problemática de los recursos hídricos necesarios. Especial incidencia sobre
las redes separativas de saneamiento y riego.

De acuerdo a lo dispuesto en el Art. 38.2 LRAU, una vez concluida la Redacción

del Documento de Revisión del Plan, y de forma simultánea a su sometimiento a
información pública, se sometió igualmente a informe por parte de la
Confederación Hidrográfica del Júcar, de acuerdo a lo dispuesto en el Art. 25.4 del
TR de la Ley de Aguas. Tanto la propia LRAU en su Art. 38.2 penúltimo párrafo,
“la falta de emisión en el plazo de un mes de los informes o dictámenes no
interrumpirá la tramitación “, como la propia legislación de procedimiento,
establecen la no paralización de los procedimientos por la ausencia de algún
informe preceptivo. Por otra parte, el mismo Art. 25.4 de la Ley de Aguas, en los
términos y redacción vigente en el momento se su solicitud, señala que “el
informe se entenderá favorable si no se emite en el plazo indicado.” Todo ello sin
perjuicio de los informes que, en su caso, procedan, en los ulteriores
planeamientos parciales de desarrollo, así como el resto de necesarios informes de
carácter medioambiental.

Sí cabe admitir la alegación presentada en el sentido que no resulta lógico en un

planeamiento moderno insistir en el concepto básico de la red unitaria, tanto en
las redes de saneamiento como en las de riego de jardines. A este respecto, se

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aprobó por parte del Ayto. Pleno en fecha 27/09/2007 unas Bases Generales de
Programación que establecen expresamente redes separativas en este sentido.

Cabe estimar parcialmente la alegación presentada, en los términos señalados en

el párrafo precedente.

DECIMOCUARTA: Sobre el no ajuste del nuevo Plan a las previsiones y

directrices del Plan de Acción Territorial sobre Prevención de Riesgos de
Inundación, - PATRICOVA -.

En el Estudio de Impacto Ambiental que incluye el documento de Revisión se han

tenido en cuenta las previsiones del PATRICOVA. Por otra parte, de acuerdo a lo
dispuesto en el Art. 23 de su propia Normativa Urbanística, previamente a la
programación de los suelos clasificados como urbanizables en el planeamiento
vigente, se deberá realizar el pertinente Estudio de Inundabilidad, que acredite la
viabilidad de su desarrollo y establezca las medidas precautorias necesarias.

No obstante lo anterior, y en el contexto además de la Sentencia 912/2008 del

Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, por el que se anula el
Plan de Reforma Interior delimitado por los viales N-26, N-17 y Avda. Papa Luna, -
API-2 en el Documento -, sí cabe advertir lo deficiente de algunas de las
propuestas contenidas en el documento de Revisión respecto a la incidencia del
PATRICOVA, en especial respecto al necesario encauzamiento del Barranco de
Moles y su desembocadura en el mar, actuación ésta contemplada como
estructural en el propio Plan de Acción Territorial.

Cabe por tanto estimar la alegación presentada, trasladando esta cuestión al

Equipo Técnico redactor, a fin de que se contemple esta actuación estructural, con
la reserva de suelo que ello conlleva, en el Documento de Revisión del Plan.

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DECIMOQUINTA: Sobre la posible insuficiencia del Estudio de Impacto

Ambiental, por no ajustarse a la Orden de 3/01/2005 de la Consellería.

El contenido de la documentación necesaria en el Estudio de Impacto Ambiental

deberá ser fiscalizado en todo caso por la propia Consellería competente en Medio
Ambiente, pudiendo ésta requerir, en su caso, la subsanación de posibles
deficiencias, en los términos del Art. 2 de la propia Orden de 3/01/2005 invocada.

Se propone por tanto desestimar la alegación presentada.

DECIMOSEXTA: Sobre la necesidad de incluir en el Plan un Estudio de

demanda de vivienda.

Dado lo genérico de la alegación, ésta se entiende referida al Estudio de

necesidades de vivienda protegida regulado en el Art. 9.2 LOTPP y la D.A. Sexta
LUV. A estos efectos el Ayuntamiento ha encargado un Estudio sobre las
necesidades de vivienda protegida en el término de Peñíscola, cuyas previsiones se
incorporarán al Documento de Revisión del Plan General.

DECIMOSÉPTIMA: Se alega igualmente respecto al posible incumplimiento

de algunas de las disposiciones contenidas en la Ley 8/2007 de Suelo.

La Ley 8/2007, de Suelo, entró en vigor en fecha 1/07/2007, muy posterior a la

información pública del Documento de Revisión del Plan General. Sus disposiciones
transitorias únicamente afectan al Plan en lo que se refiere a la reserva de suelo
para vivienda protegida, para lo que se ha promulgado el Decreto Ley 1/2008, del
Gobierno Valenciano, no siendo de aplicación al nuevo Plan General el resto de
cuestiones planteadas en la alegación.

Cabe desestimar la alegación presentada, en este sentido.

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DECIMOOCTAVA: Igualmente respecto al posible incumplimiento de la

redacción de estudio acústico, en los términos de la Ley 7/2002, de la
Generalitat Valenciana, de Protección contra la contaminación Acústica, ni
del Estudio de Transporte regulado en el ROGTU.

Según la información facilitada por la propia Consellería, - que consta en su página

web -, la obligación de formular Planes Acústicos municipales únicamente se
refiere a los municipios de más de 20.000 habitantes. En este sentido, los planes
urbanísticos a que se refiere el Art. 25 de la Ley 7/2002, al ceñirse éstos a un
“ámbito de ordenación”, se entiende son los planeamientos de desarrollo los que
deben adaptarse al PAM, o incorporar al efecto el estudio acústico de su “ámbito
de ordenación”.

De esta forma, si bien establece el Art. 25 de la Ley 7/2002 que “en los
instrumentos de planeamiento deberá contemplarse la información y las
propuestas contenidos en los planes acústicos municipales.” En este sentido
deberá contemplarse en el nuevo Plan, en cuanto adecuación de sus Normas
Urbanísticas, la Ordenanza municipal de Protección contra la Contaminación
Acústica, aprobada por el Ayto. Pleno de fecha 18/05/2006, así como recoger la
Zona Acústica Saturada, aprobada por el Ayto. Pleno para la zona de Peñíscola
Playa en fecha 17/03/2005. En este sentido se aprecia no se estima necesaria la
realización del Estudio Acústico pretendido en la alegación.

Por otra parte, por aplicación de lo dispuesto en la D.T 1ª Uno LUV, ésta no es de
aplicación al presente procedimiento, ni tampoco su Reglamento de desarrollo,
ROGTU, que exige el Estudio de movilidad y transporte señalado. Por otra parte, sí
se realizan estudio de movilidad en la Revisión del Plan, en su Memoria de
Información.

Se propone por tanto desestimar la alegación presentada.

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DECIMONOVENA: Sobre los mecanismos propuestos para la adscripción y

ponderación propuesta de los Suelos No Urbanizables Protegidos a los
diferentes sectores de Suelo Urbanizable.

- De acuerdo a lo dispuesto en el Art. 2.5 LRAU, excede del derecho de los

propietarios el “obtener una concreta clasificación, sectorización, calificación o
programación o que éstas se establezcan por conveniencia particular”. En este
sentido, una vez que el Art. 15.3 LSNU establece que se podrán incluir en la Red
Primaria, suelos clasificados como no urbanizables, - incluso protegidos -, adscritos
a sectores de suelo urbanizable como “parque público natural”, la adscripción
propuesta de la totalidad de los terrenos incluidos en el Marjal, a los sectores SU-1
a 5 se considera de todo punto adecuada, una vez que los sectores señalados
serán los que previsiblemente antes se desarrollarán, y de esta forma podrán
obtenerse antes los terrenos del Marjal, para disfrute de los ciudadanos.

No obstante lo anterior, en la medida que las zonas verdes de Red Primaria PQN
no se ven sujetas a las limitaciones, en cuanto a sus condiciones de urbanización, a
que podría verse sometido el Marjal de Peñíscola, no se aprecia tampoco
inconveniente en que los suelos correspondientes a las zonas verdes PQL-1 puedan
obtenerse incluso con anterioridad al propio Marjal. De esta forma, podría
intercambiarse “superficie a adscribir” de Red Primaria entre los sectores SU-4 y 5,
y SU-9 y 10, de forma que puedan agruparse los derechos urbanísticos
correspondientes a estos últimos dos sectores, en el sentido de la propia alegación
presentada.

Todo lo anterior, en el contexto de que tanto esta adscripción de Parques Públicos

como los Equipamientos de Red Primaria debe entenderse en todo caso como
orientativa, a establecer definitivamente por las Bases Particulares de Programación
que se aprueben para cada sector, en razón de las propuestas que se presenten.

Por otra parte, la condición tributaria como de “finca urbana” es independiente de

la clasificación como suelo urbano o urbanizable que deben ostentar los terrenos,
ni confiere en sí mismo derecho alguno desde el punto de vista urbanístico. En lo
que respecta por otra parte a la ponderación de los suelos protegidos adscritos a

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sectores de suelo urbanizable, establece el Art. 15.3 LSNU que se podrán incluir en
la Red Primaria, suelos clasificados como no urbanizables, - incluso los protegidos -
, adscritos a sectores de suelo urbanizable como “parque público natural”. Se
indica igualmente en el texto legal que “el plan podrá establecer justificadamente
un coeficiente de equivalencia ente la superficie de estos suelos y la del suelo
urbanizable a la que se adscriben, a efectos de reparto de beneficios y cargas”. En
este sentido, la ponderación realizada, de acuerdo a la localización de los terrenos
adscritos, y la clasificación contenida en el Plan General aún vigente de 1977, mas
allá de otras posibles afecciones sectoriales, se entiende perfectamente justificada,
no siendo posible legalmente igualar totalmente, - con el 100% solicitado -, los
terrenos clasificados como urbanizable con otros de carácter protegido, en suelo
no urbanizable.

Sobre los mecanismos de adscripción de estos suelos, éstos se han formulado en

atención a la muy variada casuística existente en los suelos protegidos, - tanto
Marjal como Parque Natural -, por un lado terrenos baldíos sin uso agrícola o
forestal alguno, por otro, parcelas incluso edificadas con patrimonialización de las
edificaciones. Asimismo existe una gran diversidad de dimensiones parcelarias. No
se aprecia, en el sentido de la alegación formulada, contradicción alguna entre los
mecanismos de gestión de la LUV y la muy especial forma de adscripción de estos
suelos protegidos. El criterio de proximidad invocado podrá ser subsidiario en todo
caso a los mecanismos de gestión propuestos.

Asimismo, la propuesta realizada de adscribir en primer lugar los terrenos del

Parque Natural mas específicamente protegidos, frente a las zonas de influencia
del mismo, crearía unos “saltos” de espaciosa públicos y privados, no deseables en
modo alguno. La preferencia legal en este sentido proviene de lo así dispuesto en
el ROGTU, el cual no es de aplicación en la tramitación en la presente Revisión del
Plan General. Tampoco es posible, ni constituye criterio legal alguno, la antigüedad
de la titularidad de los terrenos, en cuanto a preferencia a la hora de adscribir este
tipo de suelos.

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VIGÉSIMA: Solicitando que los suelos situados al Norte de la carretera CV-

141 mantengan la clasificación Suelo Urbano contenida en el Plan General
vigente de 1977.

La clasificación que les confería a los terrenos en cuestión el Plan General de 1977,
con unos criterios legales muy diferentes de los actuales, o el hecho de haber
sufragado algún tipo de tasa o impuesto es independiente de la clasificación como
suelo urbano o urbanizable que deben ostentar los terrenos desde el punto de
vista mas estrictamente urbanístico, con la legislación actual. A estos efectos, los
terrenos en cuestión no pueden clasificarse en modo alguno como urbanos, por
cuanto no son susceptibles de Actuaciones Aisladas, - Art. 6.5 LRAU -, esto es, de
edificación directa parcela a parcela, ni están integrados en el núcleo o
consolidados por la edificación, - Art. 10.2 RPCV -.

- Por otra parte, no es correcta la comparación que se sugiere en la alegación, en

el sentido de que estos terrenos son similares, en su estado y condición, a los
suelos colindantes al Camino Cervera, al sur de la CV-141, y por tanto son
susceptibles de mantener igualmente su clasificación como suelos urbanos por la
razón expuesta en el párrafo anterior. La clasificación como Suelo Urbano de los
terrenos anteriores deviene sencillamente de que al ser la inmensa mayoría de
parcelas directamente colindantes al Camino Cervera, resultan por tanto aptas
para su edificación mediante Actuación Aislada, en los términos del Art. 6.5 LRAU,
y por tanto legalmente es posible su clasificación como Suelo Urbano. Extremo
éste que no tiene lugar en los suelos situados al Norte de la CV-141. Tampoco se
da el grado de consolidación que establece el Art. 10.2 RPCV para su
consideración como una Unidad de Ejecución en Suelo Urbano. Tampoco obedece
a ningún criterio objetivo ni legal el pretender conformar los límites de un nuevo
sector con la línea arbitraria con que el antiguo Plan General de 1977 distinguía el
suelo que clasificaba como urbano del que no.

De esta forma, en el sentido expuesto en la misma, no cabe sino desestimar la

alegación presentada.

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VIGÉSIMOPRIMERA: Se solicita por el contrario que los suelos no

consolidados de la urbanización Atalayas se clasifiquen como Suelo
Urbanizable, frente a la consideración de Suelo Urbano del planeamiento
actual de 1977.

La clasificación última de los terrenos en cuestión deberá estudiarse por el Equipo

técnico Redactor, previamente a la aprobación provisional por el Ayto, en el
contexto de la Sentencia 1275/08, por la que el Tribunal Superior de Justicia de la
Comunidad Valenciana anula el Plan de Reforma Interior a que de forma indirecta
se alude en la alegación.

VIGÉSIMOSEGUNDA: Respecto a la problemática de conurbación con el

vecino término municipal de Benicarló.

En los términos ya señalados en una alegación anterior, un aumento de la

superficie de suelo urbanizable entre el Camí la Volta y el término de Benicarló
supondría una concentración excesiva de usos y conurbación con Benicarló, en
términos que el Plan trata precisamente de evitar. Por otra parte, los terrenos en
cuestión están incluidos en zonas sujetas a diversos grados de riesgo de
inundación, de acuerdo al PATRICOVA, por lo que de acuerdo a lo dispuesto en el
Art. 22.1 de su Normativa no pueden ser objeto de reclasificación como
urbanizable. Cuestión ésta que no afecta al Sector SU-3, ya clasificado como
Urbanizable No Programado por el Plan General vigente de 1977.

Por otra parte, y no obstante lo anterior, en la medida que un supuesto de

reclasificación forzosamente se diferiría mucho en el tiempo, no se aprecia
inconveniente en suprimir la cuestión de la franja de 200 mts. colindante a
Benicarló, como zona verde o espacios libres, habida cuenta en efecto su relativa
consolidación.

Se propone por tanto estimar parcialmente la alegación presentada. En el sentido

expresado en el párrafo anterior.

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- Se solicita se modifique la adscripción de determinados terrenos

correspondientes al Marjal de Peñíscola. Igualmente respecto a otros
suelos correspondientes a los equipamientos públicos de Red Primaria.

- De acuerdo a lo dispuesto en el Art. 2.5 LRAU, excede del derecho de los

propietarios el “obtener una concreta clasificación, sectorización, calificación o
programación o que éstas se establezcan por conveniencia particular”. En este
sentido, una vez que el Art. 15.3 LSNU establece que se podrán incluir en la
Red Primaria, suelos clasificados como no urbanizables, - incluso protegidos -,
adscritos a sectores de suelo urbanizable como “parque público natural”, la
adscripción propuesta de la totalidad de los terrenos incluidos en el Marjal, a
los sectores SU-1 a 5 se considera de todo punto adecuada, una vez que los
sectores señalados serán los que previsiblemente antes se desarrollarán, y de
esta forma podrán obtenerse antes los terrenos del Marjal, para uso y disfrute
de los ciudadanos.

- No obstante lo anterior, en la medida que las zonas verdes de Red Primaria

PQL-1 a 3 no se ven sujetas a las limitaciones, en cuanto a sus condiciones de
urbanización, a que podría verse sometido el Marjal de Peñíscola, no se aprecia
tampoco inconveniente en que los suelos correspondientes a las zonas verdes
PQL-1 puedan obtenerse incluso con anterioridad al propio Marjal. De esta
forma, podría intercambiarse “superficie a adscribir” de Red Primaria entre los
sectores SU-4 y 5 y SU-9 y 10, de forma que puedan agruparse derechos
urbanísticos correspondientes a estos últimos dos sectores, en el sentido de la
alegación presentada.

Todo lo anterior, considerando siempre el carácter voluntario de la adscripción de

estos suelos, y en la forma que establezcan las Bases Particulares de Programación
de cada sector o unidad de ejecución. Igualmente en lo que respecta a los
Equipamientos de Red Primaria propuestos en el Plan.

Se propone en todo caso estimar parcialmente la alegación presentada,

trasladando esta cuestión al Equipo técnico redactor, a fin estudiar el posible
reajuste de las posibles adscripciones de los terrenos correspondientes al Marjal.

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- Interesando el replanteo de algunos viales de la Red Primaria por otros

de menor anchura.

- El planteamiento de los viales estructurantes del Plan General, como de Red

Primaria, no es óbice en modo alguno como para que en los ulteriores
planeamientos de desarrollo se defina la Red Secundaria de cada sector, a
modo de “estructura capilar” en los términos que se solicita en la alegación. A
este respecto, el pretendido vial de 52 mts. en la línea del actual camí Abellers
responde en realidad a sendos viales en cada dirección enmarcados por una
zona Verde intermedia.

Se propone por tanto desestimar la alegación presentada.

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- ALEGACIONES FORMULADAS AL CONVENIO URBANÍSTICO suscrito entre el

Ayto. de Peñiscola y la SAT Viveros Valencia en fecha 27/06/2006, para la
cesión de terrenos con destino dotacional en suelo urbanizable, afectados por
el Proyecto de “Construcción de Estación depuradora de Aguas Residuales de
Peñiscola”, con reserva de aprovechamiento.

Se presentan cierto número de alegaciones al Convenio Urbanístico de

referencia, por las siguientes razones:

Los terrenos objeto de cesión presentan una forma irregular,

incluida una parcela excluida del ámbito propiamente dicho.

- Los terrenos objeto del convenio urbanístico no conforman en modo

alguno una forma irregular, y junto con el resto de suelos destinados a Red
Prrimaria en suelo No Urbanizable conforman un ámbito suficiente como
para ejecutar la futura Estación Depuradora. Por otra parte, en cuanto al
carácter aislado de la parcela 43, en relación con resto del ámbito, en la
medida que no estamos hablando de una “sectorización”, en los términos
del Art. 54 LUV, - en que no sería posible en efecto la inclusión de esta
parcela -, sino de la delimitación de una reserva de suelo, con el fin ulterior
de su adscripción a otros sectores de suelo urbanizable, debemos asimilar
el ámbito delimitado al concepto de “unidad de ejecución”, en los
términos de los Arts. 58.3 LUV y 123 del ROGTU. Se trataría por tanto en el
presente caso de una unidad de ejecución de carácter discontinuo, figura
ésta que permite de manera expresa la legislación urbanística vigente.

En cualquier caso, y con independencia de lo anterior, y habida cuenta la

complejidad de la construcción y puesta en funcionamiento de una
Estación Depuradora, nada impide que la parcela en cuestión pueda ser
objeto de algún uso accesorio o incluso complementario de la misma.

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Ausencia del periodo de información pública, previo a su

aprobación, establecida en la Disposición Adicional Cuarta, en su
apartado dos, de la LUV.

- No es correcta la afirmación realizada en esta alegación. El Convenio

Urbanístico en cuestión se sometió a información pública junto al
Documento de Revisión del Plan General, mediante anuncio en el DOCV de
fecha 27/06/2008.

Ausencia de la parte expositiva regulada en la Disposición

Adicional Cuarta apartado 4.2ª de la LUV.

- No es correcta la afirmación realizada en esta alegación. El Convenio

Urbanístico consta de una parte expositiva, con un total de cuatro
apartados, y siete cláusulas, con la información exigida en la Disposición
Adicional cuarta apartado 4.2ª de la LUV.

Se hace referencia a los mecanismos de obtención de suelo

destinado a dotaciones públicas, por ocupación directa, regulados
en el Art. 187.2 LUV en relación con el Art. 439 ROGTU, respecto al
procedimiento a seguir.

- La aplicación del Art. 187.2 LUV es de aplicación subsidiaria respecto al

Art. 186.1, que establece la posibilidad de “la transmisión al dominio
público de terrenos con destino dotacional”, mediante la reserva del
aprovechamiento subjetivo que les corresponda, “para su posterior
transferencia”. De esta forma, el procedimiento resulta perfectamente
correcto, en cuanto a la reserva de aprovechamiento efectuada, mediante
el pertinente convenio.

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Se indica que de acuerdo a lo dispuesto en el Art. 438 del ROGTU, se

requiere en cualquier caso que se encuentre aprobados los
correspondientes instrumentos de planeamiento.

- En los términos de la alegación anterior, no se trata tanto de una

ocupación directa de terrenos, mediante el reconocimiento de derechos
urbanísticos a su titular, - Art. 187.2 LUV -, sino mas bien de una reserva
de aprovechamiento, en los términos del Art. 186.1 LUV. En este sentido,
no resulta de aplicación efectiva el Art. 438 del ROGTU, ni requiere que se
encuentre definitivamente aprobado el planeamiento en cuestión.

Se alude finalmente a lo muy lejano de los terrenos de referencia

respecto al sector de suelo urbanizable, SU-1, al que se adscriben los
mismos, en cuanto al posible valor que pueda obtener su
aprovechamiento, estando asimismo en desacuerdo con el
coeficiente de ponderación , - 0,65 -, utilizado para ello.

- La ponderación realizada, de acuerdo tanto a la localización de los

terrenos y el sector al que éstos se adscriben, como a la propia clasificación
de suelo contenida en el Plan General aún vigente de 1977, - esto es, suelo
urbanizable, al igual que los terrenos correspondientes al Sector SU.1 -,
mas allá de otras posibles afecciones sectoriales, se entiende así
perfectamente justificada.

De acuerdo por tanto a todos los motivos y argumentaciones anteriores, se

propone desestimar las alegaciones presentadas, respecto al Convenio
Urbanístico suscrito a fin de obtener los terrenos necesarios para la
ejecución de la EDAR.

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Siendo el presente el informe respecto a las alegaciones presentadas entre en el

periodo de información pública comprendido entre el 21 de Junio de 20081 y el 22 de
Julio de 2008, al Documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística,
redactado por la mercantil Territorio y Ciudad SL.

Lo que se informa a los efectos oportunos.

En Peñíscola, a 29 de Enero de 2010

El Arquitecto municipal,

Ramón Mallasén González

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