207 Resumo DireitoCivil Aula21 PDF

Direito Civil
O presente material constitui resumo elaborado por equipe de monitores a partir da aula
ministrada pelo professor em sala. Recomenda-se a complementao do estudo em livros
doutrinrios e na jurisprudncia dos Tribunais.
Sumrio
1.
Temas de especial relevncia sobre os direitos reais. ........................................... 2

1.1
Direito de superfcie.......................................................................................... 2
1.2
Direito de servido............................................................................................ 4
1.3
Usufruto, uso e habitao................................................................................. 5
1.4
Direito real de aquisio ................................................................................... 9
1.5
Direitos reais de garantia ................................................................................ 11
1.5.1 Caractersticas principais ........................................................................... 12

1.5.2 Requisitos genricos .................................................................................. 17
1
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1. Temas de especial relevncia sobre os direitos reais.

1.1
Direito de superfcie.
Art. 1.369 e seguintes do CC

Da Superfcie
Art. 1.369. O proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar
em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pblica devidamente
registrada no Cartrio de Registro de Imveis.
Pargrafo nico. O direito de superfcie no autoriza obra no subsolo, salvo se for
inerente ao objeto da concesso.
Art. 1.370. A concesso da superfcie ser gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularo as
partes se o pagamento ser feito de uma s vez, ou parceladamente.
Art. 1.371. O superficirio responder pelos encargos e tributos que incidirem sobre o
imvel.
Art. 1.372. O direito de superfcie pode transferir-se a terceiros e, por morte do
superficirio, aos seus herdeiros.
Pargrafo nico. No poder ser estipulado pelo concedente, a nenhum ttulo, qualquer
pagamento pela transferncia.
Art. 1.373. Em caso de alienao do imvel ou do direito de superfcie, o superficirio ou
o proprietrio tem direito de preferncia, em igualdade de condies.
Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se- a concesso se o superficirio der ao
terreno destinao diversa daquela para que foi concedida.
Art. 1.375. Extinta a concesso, o proprietrio passar a ter a propriedade plena sobre o
terreno, construo ou plantao, independentemente de indenizao, se as partes no
houverem estipulado o contrrio.
Art. 1.376. No caso de extino do direito de superfcie em conseqncia de
desapropriao, a indenizao cabe ao proprietrio e ao superficirio, no valor
correspondente ao direito real de cada um.
Art. 1.377. O direito de superfcie, constitudo por pessoa jurdica de direito pblico
interno, rege-se por este Cdigo, no que no for diversamente disciplinado em lei
especial.
Surge do desdobramento do direito sobre o solo, recai sobre aquilo que se acresce ao
solo. No direito de superfcie, h uma propriedade fundeira e uma propriedade superficiria.
Trata-se do direito de construir ou plantar, em solo alheio. direito autnomo sobre
tais acesses. Enquanto durar o direito, o superficirio se comporta como dono das
acesses. O proprietrio-concedente conserva, no que couber, o direito sobre o solo.
O legislador fala apenas do direito de construir ou plantar sobre o solo. No entanto,
nada impede que o direito de superfcie seja concedido para a construo sobre obra j
existente. Trata-se da superfcie de sobrelevao.
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Direito Civil
H previses sobre o direito de superfcie tanto no CC quanto no Estatuto da Cidade,

neste, o direito de superfcie vislumbrado como um instrumento de poltica pblica
urbana.
O direito de superfcie pode ter como modo de constituio:
a) Gratuita: aquilo que construdo em solo alheio incorporado propriedade do
proprietrio fundeiro. A graciosidade no ato da concesso pode vir a beneficiar o
proprietrio o solo.
b) Onerosa: cabe remunerao pelo superficirio para o exerccio do direito. Tal preo
denominado solarium, o qual pode ser pago pela integralidade ou parceladamente.
A propriedade pode ser estabelecida por negcio jurdico inter vivos, por meio de
escritura pblica levada a registro pblico. A doutrina e jurisprudncia vm admitindo a
concesso do direito de superfcie por meio de testamento.
A propriedade superficiria tambm poder ser adquirida por meio de usucapio, em
razo de posse exercida sem contestao.
Uma das principais caractersticas do direito de superfcie a sua temporariedade. O
CC prev como determinado o prazo do direito de superfcie. O Estatuto da idade prev que
o prazo ser determinado ou indeterminado. O tempo indeterminado no significa dizer que
o prazo ser perpetuo.
A temporariedade do direito de superfcie permite diferenci-lo da enfiteuse.
Outra caracterstica existncia, entre as partes, de um direito de preferncia. Se o
superficirio for vender o direito de superfcie, o oferecer primeiramente ao proprietrio
fundeiro, para que possa exercer preferncia.
Por outro lado, se o proprietrio concedente resolver alienar a propriedade fundeira
dever oferec-la, primeiramente, ao proprietrio superficirio. A oferta ser feita no
mesmo valor oferecido ao terceiro, com as mesmas condies de pagamento.
Os contratantes no podero cobrar qualquer forma de taxa para anuir com a
alienao. Tal caracterstica diferencia a superfcie da enfiteuse. Pela enfiteuse, h o
pagamento do laudmio, na hiptese de alienao da propriedade.
Art. 1.373. Em caso de alienao do imvel ou do direito de superfcie, o superficirio ou
o proprietrio tem direito de preferncia, em igualdade de condies.
Para uma parte da doutrina, quem tiver sido preterido ter direito apenas a ser
indenizado, Por outro lado, outra corrente entende que caber a adjudicao compulsria
do bem alienado. Esse o entendimento exposto no enunciado 510 do CJF.
510 Ao superficirio que no foi previamente notificado pelo proprietrio para exercer
o direito de preferncia previsto no art. 1.373 do CC assegurado o direito de, no prazo
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de seis meses, contado do registro da alienao, adjudicar para si o bem mediante

depsito do preo.
Cabe ao proprietrio superficirio o pagamento das obrigaes propter rem. Durante

a vigncia do direito de superfcie, ser responsvel pelos encargos e tributos que incidirem
sobre o imvel.
Art. 1.371. O superficirio responder pelos encargos e tributos que incidirem sobre o
imvel
O superficirio passa a ser legitimado no caso de desapropriao. Assim, ser

indenizado tanto o proprietrio quanto o superficirio, na proporo do direito de cada um.
1.2
Direito de servido
Fala-se da servido predial, o qual tem natureza de direito real na coisa alheia.
Diferencia-se da servido legal decorrente do direito de vizinhana. A servido legal se refere
s limitaes ao direito de propriedade e no como um direito real.
Para que se imponha uma servido, limitando a propriedade, preciso que se
configure a necessidade para a imposio da restrio. No basta que se demonstre a mera
comodidade.
A servido pessoal se refere a direito real sobre a coisa alheia de carter
personalssimo.
Art. 1.378. A servido proporciona utilidade para o prdio dominante, e grava o prdio
serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declarao expressa dos
proprietrios, ou por testamento, e subsequente registro no Cartrio de Registro de
Imveis.
Art. 1.379. O exerccio incontestado e contnuo de uma servido aparente, por dez anos,
nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registr-la em seu nome no Registro
de Imveis, valendo-lhe como ttulo a sentena que julgar consumado a usucapio.
Pargrafo nico. Se o possuidor no tiver ttulo, o prazo da usucapio ser de vinte anos.
O art. 1.379 do CC menciona a usucapio da servido. Para que seja possvel

usucapir, a servido dever ser continua e aparente. Diferenciam-se as servides em:
a) Servido contnua: aquela que independe da atuao humana para que se extraia
sua utilidade. Exemplo: A passagem de uma tubulao de gs seria proveitosa o
tempo todo.
b) Servido descontinua: aquela que depende de uma atuao humana. Exemplo
Passar pelo terreno do vizinho. Quando se est passando, aproveita-se a utilidade,
quando no se est passando no h tal aproveitamento.
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O STF considera na forma da smula 415 que a servido de trnsito ou passagem

pode ser considerada contnua, na medida em que haja obra que garanta a passagem.
Exemplo: uma via construda e pavimentada.
STF Smula n 415
Servido de Trnsito no Titulada - Direito Proteo Possessria
Servido de trnsito no titulada, mas tomada permanente, sobretudo pela natureza das
obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito proteo possessria
c) Servido aparente: visvel mesmo na ausncia de registro. A visibilidade da

servido permite que o proprietrio do prdio serviente possa se insurgir contra a
servido.
A literalidade da lei prev o prazo de 20 anos para que se reconhea a propriedade
usufruturia por meio da usucapio. No entanto, para a usucapio da propriedade o
legislador previu o prazo mximo de apenas 15 anos. Assim, deve-se atentar a tal
contradio apresentada pelo Cdigo.
O art. 1.388 e o art. 1.389 do CC determinam as hipteses de extino da servido.
Art. 1.388. O dono do prdio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao
cancelamento do registro, embora o dono do prdio dominante lho impugne:
I - quando o titular houver renunciado a sua servido;
II - quando tiver cessado, para o prdio dominante, a utilidade ou a comodidade, que
determinou a constituio da servido;
III - quando o dono do prdio serviente resgatar a servido.
Art. 1.389. Tambm se extingue a servido, ficando ao dono do prdio serviente a
faculdade de faz-la cancelar, mediante a prova da extino:
I - pela reunio dos dois prdios no domnio da mesma pessoa;
II - pela supresso das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro ttulo
expresso;
III - pelo no uso, durante dez anos contnuos
1.3
Usufruto, uso e habitao.
O direito de usufruto, por ser o direito mais amplo, propicia ao usurio o direito de
usar e usufruir. O uso permite o uso direto e a fruio destinada a subsistncia. Por fim, a
habitao envolve o direito de moradia.
O direito da habitao aparece no art. 1.414 a 1.416 do CC. Ao concessionrio do
direito de habitao ser permitido apenas a moradia e ocupao.
Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o
titular deste direito no a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocup-la com
sua famlia.
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Art. 1.415. Se o direito real de habitao for conferido a mais de uma pessoa, qualquer
delas que sozinha habite a casa no ter de pagar aluguel outra, ou s outras, mas
no as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que tambm lhes compete, de
habit-la.
Art. 1.416. So aplicveis habitao, no que no for contrrio sua natureza, as
disposies relativas ao usufruto.
O direito real de uso est previsto no art. 1.412. Est relacionado diretamente com a
necessidade de subsistncia.
Art. 1.412. O usurio usar da coisa e perceber os seus frutos, quanto o exigirem as
necessidades suas e de sua famlia.
1o Avaliar-se-o as necessidades pessoais do usurio conforme a sua condio social e
o lugar onde viver.
2o As necessidades da famlia do usurio compreendem as de seu cnjuge, dos filhos
solteiros e das pessoas de seu servio domstico.
Art. 1.413. So aplicveis ao uso, no que no for contrrio sua natureza, as disposies
relativas ao usufruto
No usufruto, h o direito de extrair proveito da coisa, o qual pertence ao

usufruturio, e o direito de dispor da substncia principal que pertence ao proprietrio.
Enquanto houver o usufruto, a substncia estar gravada, o proveito caber a outro
titular do direito real. O proprietrio no est autorizado o tirar proveito da propriedade que
lhe pertence.
O usufruto pode ter como objeto bens mveis ou imveis. A regra que os objetos
sejam infungveis, tendo em vista que necessrios restituir a substncia. O usufruto que
tem por objeto bens mveis ou imveis infungveis denominado usufruto prprio.
Se houver, dentre os bens concedidos bens fungveis e consumveis, a obrigao do
usufruturio de restituir coisas iguais e no coisa especifica. Tal hiptese se configura
como usufruto imprprio.
Sero personalssimos, o usufruto, o uso e a habitao.
Art. 1.393. No se pode transferir o usufruto por alienao; mas o seu exerccio pode
ceder-se por ttulo gratuito ou oneroso.
So caractersticas do usufruto:
So intuito personae
So inalienveis
So intransmissveis.
Assim, a morte sempre extingue o usufruto.
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Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartrio de Registro de

Imveis:
I - pela renncia ou morte do usufruturio;
A lei, por outro lado, permite a cesso do exerccio do direito de usufruto. Assim, o
usufruturio pode, por exemplo, arrendar ou emprestar o bem.
O nu-proprietrio no obrigado a respeitar os negcios estabelecidos pelo
usufruturio. Desta forma, se o usufruturio locar o imvel, o nu-proprietrio, no
obrigado a se substituir como locador.
Observa-se a figura do usufruto simultneo. a concesso do direito de usufruto a
duas ou mais pessoas. Assim a morte de A, no extingue o direito de B, no entanto, extingue
proporcionalmente o usufruto de B, tendo em vista que a relao tem natureza de
condomnio. Com a morte do usufruturio A, a frao ideal do morto retornar ao nuproprietrio e B continua a exercer o direito apenas na sua frao ideal.
Art. 1.411. Constitudo o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se- a
parte em relao a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulao expressa, o
quinho desses couber ao sobrevivente.
Se houver o direito de acrescer, no entanto, a morte de um dos usufruturios, ao

invs de extinguir proporcionalmente o direito do usufruturio vivo, acarretar o aumento
do direito do usufruturio vivo que passar a exercer o direito de usufruto falecido.
Quanto origem, os direitos podem surgir de forma:
a) Convencional: Por meio de contrato ou testamento.
Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, mveis ou imveis, em um
patrimnio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e
utilidades.
Art. 1.391. O usufruto de imveis, quando no resulte de usucapio, constituir-se-
mediante registro no Cartrio de Registro de Imveis.
b) Usucapio: Previsto no art. 1.391 e fundamentada na posse no contestada.

Art. 1.391. O usufruto de imveis, quando no resulte de usucapio, constituir-se-
mediante registro no Cartrio de Registro de Imveis
c) Judicial: Assemelha-se a anticrese. Permite o direito de usufruir dos bens do devedor

at a satisfao do crdito.
d) Legal: Destaca-se que:
Os pais possuem usufruto sobre os bens dos filhos durante o poder familiar.
Cnjuge tem usufruto sobre os bens particulares do outro, desde que destinados
ao proveito comum.
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Direito Civil
Prev-se o usufruto dos ndios sobre as reservas indgenas

Admite-se o direito real de habitao do cnjuge vivo.
Art. 1.831. Ao cnjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, ser
assegurado, sem prejuzo da participao que lhe caiba na herana, o direito real de
habitao relativamente ao imvel destinado residncia da famlia, desde que seja o
nico daquela natureza a inventariar.
O direito real de habitao favorece o vivo (a) independentemente do regime de

bens, desde que s haja aquele bem imvel a inventariar.
O STJ vem admitindo a concesso do direito real de habitao ao companheiro.
Entende, por um lado, que h a analogia com o art. 1.831.
Por outro lado, o STJ afirma tambm que a L.9278, no foi totalmente revogada
sendo aplicada ainda o dispositivo que prev o direito real de habitao ao companheiro.
O art. 1.410 do CC prev as formas de extino do usufruto.
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartrio de Registro de
Imveis:
I - pela renncia ou morte do usufruturio;
II - pelo termo de sua durao;
III - pela extino da pessoa jurdica, em favor de quem o usufruto foi constitudo, ou, se
ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se comeou a exercer;
IV - pela cessao do motivo de que se origina;
V - pela destruio da coisa, guardadas as disposies dos arts. 1.407, 1.408, 2 parte, e
1.409;
VI - pela consolidao;
VII - por culpa do usufruturio, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, no
lhes acudindo com os reparos de conservao, ou quando, no usufruto de ttulos de
crdito, no d s importncias recebidas a aplicao prevista no pargrafo nico do art.
1.395;
VIII - Pelo no uso, ou no fruio, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).
O art. 1.410, VIII afirma que o usufruto se extingue pelo no uso, no entanto, no
prev o tempo.
Uma corrente afirma que o art. 1.410, VIII, se combinaria com o art. 1.389 do CC.
Assim, o prazo para extino do usufruto ocorreria em razo do no uso pelo prazo de 10
anos.
Art. 1.389. Tambm se extingue a servido, ficando ao dono do prdio serviente a
faculdade de faz-la cancelar, mediante a prova da extino.
III - pelo no uso, durante dez anos contnuos.
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Direito Civil
Outra corrente (enunciado 252 do CJF), afirma que, em razo da funo social, o
prazo de extino seria o prazo que, no caso concreto, demonstrasse o desinteresse do
usufruturio e o descumprimento da funo social. Essa a corrente adotada recentemente
pelo STJ.
252 Art. 1.410: A extino do usufruto pelo no-uso, de que trata o art. 1.410, inc. VIII,
independe do prazo previsto no art. 1.389, inc. III
1.4
Direito real de aquisio
Art. 1.417 e 1.418 do CC

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no
Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real aquisio
do imvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente
vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura
definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se
houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.
Foi introduzido no ordenamento jurdico pelo decreto-lei 58/1937.

O art. 1.427 trata de promessa de compra e venda de carter irretratvel, que no
necessariamente, instrumentalizada por registro pblico. O registro pblico necessrio
para que o direito seja oponvel a terceiros.
A adjudicao compulsria pode ser ajuizada independente de registro, se for
proposta em face do vendedor, pois eficcia do negcio se d em funo do prprio
contrato. No entanto, a adjudicao em face de terceiro depender de registro.
Smula 239 do STJ.
STJ Smula n 239
Adjudicao Compulsria - Registro do Compromisso de Compra e Venda
O direito adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de
compra e venda no cartrio de imveis.
Enunciado 95 do CJF.
95 Art. 1.418: O direito adjudicao compulsria (art. 1.418 do novo Cdigo Civil),
quando exercido em face do promitente vendedor, no se condiciona ao registro da
promessa de compra e venda no cartrio de registro imobilirio (Smula n. 239 do STJ)
Deve-se observar as smulas 167 e 168 do STF. Elas so anteriores a smula do STJ.
So smulas que no possuem mais aplicabilidade. Trata-se de entendimento superado.
STF Smula n 167
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Loteamento e a Venda de Terrenos para Pagamento em Prestaes - Compromisso de

Compra e Venda no Inscrito no Registro Imobilirio
No se aplica o regime do Dec-Lei 58, de 10.12.1937, ao compromisso de compra e
venda no inscrito no registro imobilirio, salvo se o promitente vendedor se obrigou a
efetuar o registro
STF Smula n 168

Inscrio Imobiliria do Compromisso de Compra e Venda no Curso da Ao Admissibilidade
Para os efeitos do Dec-Lei 58, de 10.12.1937, admite-se a inscrio imobiliria do
compromisso de compra e venda no curso da ao.
Apontam-se ainda as smulas:

Sumula 76 do STJ
STJ Smula n 76 Registro do Compromisso de Compra e Venda - Interpelao - Mora
A falta de registro do compromisso de compra e venda de imvel no dispensa a
prvia interpelao para constituir em mora o devedor
Mesmo que o contrato no tenha sido registrado, ser necessria a notificao do

promitente comprador pelo juiz ou cartrio, para constituir em mora o devedor.
Smula 84 do STJ
STJ Smula n 84 Embargos de Terceiro - Alegao de Posse - Compromisso de Compra e Venda de
Imvel Registro
admissvel a oposio de embargos de terceiro fundados em alegao de posse
advinda de compromisso de compra e venda de imvel, ainda que desprovido do
registro.
Os embargos de terceiro, ante a penhora promovida em execuo alheia, podem ser

fundados em direito real devidamente registrado, ou fundado na melhor posse.
Desta forma, os embargos de terceiro podero ser fundamentados no exerccio da
melhor posse. Nesse caso, no ser o registro que confere a proteo, mas sim, a posse.
Smula 308 do STJ
STJ Smula n 308
Hipoteca entre Construtora e Agente Financeiro - Eficcia Perante os Adquirentes do
Imvel
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior
celebrao da promessa de compra e venda, no tem eficcia perante os adquirentes do
imvel.
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Direito Civil
A prenotao do ttulo confere prioridade.

Exemplo: hipoteca registrada no R2 e uma promessa de compra e venda registrada
no R3. A hipoteca tem prioridade sobre a promessa. De forma que o promitente
comprador est sujeito execuo hipotecria. Mesmo no sendo o promitente
comprador o devedor da dvida que originou a hipoteca, a hipoteca uma vez
executada, pode prejudicar o direito do promitente comprador.
Exemplo: Registro de compra e venda e posterior registro de hipoteca. A hipoteca
ser inoponvel ao promitente comprador, salvo, se ele tiver anudo com a hipoteca.
A smula fala em agente financeiro que deve ser entendido como o financiador da
obra, fala no promitente comprador que o consumidor final e fala no construtor que deve
ser entendido como o incorporador.
Se a hipoteca for constituda depois da promessa, ela inoponvel, pois a prioridade
da promessa. Nas hipteses abrangidas pela smula, a anuncia dada pelo promitente
comprador no ocorria pessoalmente, mas sim, por meio de clusula mandato contida em
contrato de adeso, que dava poderes ao construtor de falar em nome do consumidor. A
clusula, formulada em tais condies nula, sendo nula tambm a anuncia.
A smula fala tambm sobre garantia anterior. Assim, o STJ explica como uma
hipoteca instituda anteriormente poderia ser inoponvel ao consumidor.
Desta forma, como o agente financeiro sabe que o adquirente final da obra o
consumidor, ento deve saber tambm que so nulas as clusula contratuais que imponham
obrigaes manifestamente desproporcionais. Assim, o consumidor no pode ser obrigado a
pagar pela obra e tambm pela dvida que o agente financeiro tem contra o construtor.
A smula no se aplica, no entanto, a outras hipteses que trata de hipoteca. A
smula tem aplicao especifica.
1.5
Direitos reais de garantia
Os direitos reais de garantia so direitos subjetivos patrimoniais de natureza real e de

carter acessrio sobre um ou mais bens do devedor ou de terceiro em favor do credor para
assumir o cumprimento de uma obrigao.
A obrigao a relao principal, para garantir a responsabilidade do devedor diante
de um eventual inadimplemento da obrigao principal. Se o direito de crdito perecer, a
garantia se extingue, na medida em que o acessrio segue o principal.
Importa afirmar que a garantia pode ser pessoal como o aval e a fiana. Nessa
hiptese, todos os bens do devedor respondem pela dvida. A garantia no recai sobre bem
especfico.
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Direito Civil
A garantia real pode recair sobre coisa alheia, como o penhor, a hipoteca e a
anticrese. Poder recair sobre coisa prpria, como ocorre na propriedade fiduciria.
1.5.1 Caractersticas principais
So caractersticas sobre os direitos reais de garantia:
a) Aderncia sequela e ambulatoriedade
Acompanha a coisa onde quer que ela v, permitindo o credor perseguir a coisa
contra quem injustamente o detenha.
Art. 1.419. Nas dvidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em
garantia fica sujeito, por vnculo real, ao cumprimento da obrigao.
b) Preferncia.
Essa caracterstica no se aplica a anticrese. Aplica-se somente ao penhor e a
hipoteca.
Art. 1.422. O credor hipotecrio e o pignoratcio tm o direito de excutir a coisa
hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada,
quanto hipoteca, a prioridade no registro.
Pargrafo nico. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dvidas que, em
virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros crditos.
assegurado ao credor anticrtico reter a coisa at que se satisfaa a divida ou at

que se alcance 15 anos.
Art. 1.423. O credor anticrtico tem direito a reter em seu poder o bem, enquanto a
dvida no for paga; extingue-se esse direito decorridos quinze anos da data de sua
constituio.
Na propriedade fiduciria, a propriedade transferida ao credor de modo que os

outros credores do devedor no podero alcanar a coisa.
Na anticresse a garantia recai sobre os frutos e utilidades do imvel e no sobre o
imvel em si. Assim, em princpio no h essa caracterstica, uma vez que a satisfao do
crdito se assegura pelo direito de reteno do bem, por no mximo 15 anos e no pela
preferncia no produto da alienao ou do seguro.
Art. 1.509. O credor anticrtico pode vindicar os seus direitos contra o adquirente dos
bens, os credores quirografrios e os hipotecrios posteriores ao registro da anticrese.
1o Se executar os bens por falta de pagamento da dvida, ou permitir que outro credor
o execute, sem opor o seu direito de reteno ao exeqente, no ter preferncia sobre o
preo.
2o O credor anticrtico no ter preferncia sobre a indenizao do seguro, quando o
prdio seja destrudo, nem, se forem desapropriados os bens, com relao
desapropriao.
12
Direito Civil
Na falncia no se exerce mais a preferncia sobre a coisa, e os crditos passam a ser

habilitados por categorias.
Art. 83 da Lei de falncia.
Art. 83. A classificao dos crditos na falncia obedece seguinte ordem:
I os crditos derivados da legislao do trabalho, limitados a 150 (cento e cinqenta)
salrios-mnimos por credor, e os decorrentes de acidentes de trabalho;
II - crditos com garantia real at o limite do valor do bem gravado;
O que ocorre aqui que o legislador no considerou o disposto no art. 1.509 do CC,
ao estabelecer a ordem de pagamento dos crditos na falncia, sobre a universalidade dos
bens que integra a massa, onde todos os crditos com garantia real teriam sido includos na
mesma casse.
Alguns entendem que a anticrese se enquadra como direito de reteno, estando em
classe mais abaixo, na ordem apresentada pela lei de falncia, outros, no entanto, entendem
que o credor anticrtico credor de garantia real, tendo em vista a natureza da anticrese.
Observa-se ainda a hipoteca de 1 e 2 grau. Se houver mais de uma hipoteca sobre o
mesmo bem, a hipotece tem preferncia no direito execuo e somente depois o credor
da hipoteca de 2 grau poder executar.
A ordem de preferncia ser presumida pelo registro.
Deve-se observar o art. 189 da lei de registro pblico. (L. 6.015/73). A anotao da
hipoteca de primeiro grau ser registrada primeiro mesmo se for apresentada aps a
hipoteca de 2 grau.
Caso se ultrapasse o prazo de 30 dias, sem que haja a apresentao da hipoteca de 1
grau, a hipoteca de 2 grau ser considerada como de primeiro grau, tendo em vista que foi
apresentada primeiro.
Art. 189 - Apresentado ttulo de segunda hipoteca, com referncia expressa existncia
de outra anterior, o oficial, depois de prenot-lo, aguardar durante 30 (trinta) dias que
os interessados na primeira promovam a inscrio. Esgotado esse prazo, que correr da
data da prenotao, sem que seja apresentado o ttulo anterior, o segundo ser inscrito
e obter preferncia sobre aquele. (Renumerado do art. 190 com nova redao pela Lei
n 6.216, de 1975).
c) Oponibilidade a terceiros eficcia erga omnes

d) Excusso
Trata-se da fora executiva da garantia. No est presente na anticrese, pois a
garantia se da pela reteno e no pela execuo.
Art. 585, II do CPC.
13
Direito Civil
Art. 585. So ttulos executivos extrajudiciais:

III - os contratos garantidos por hipoteca, penhor, anticrese e cauo, bem como os de
seguro de vida;
O Decreto 70/66 trata da execuo extrajudicial da hipoteca cabvel no mbito do

sistema financeiro da habitao.
e) Vedao ao pacto comissrio.
O pacto comissrio d ao credor o direito de se apropriar do bem dado em garantia,
em razo do inadimplemento do devedor, sem precisar prestar contas do valor apurado na
eventual venda do bem.
Entende-se que tal clusula abusiva, pois coloca o credor numa situao
potestativa, em que ele se apropria do bem, mesmo que a dvida no tenha sido em valor
equivalente.
A soluo a venda do bem, apropriao do valor pelo credor e a prestao de
contas.
Art. 1.428. nula a clusula que autoriza o credor pignoratcio, anticrtico ou
hipotecrio a ficar com o objeto da garantia, se a dvida no for paga no vencimento.
Pargrafo nico. Aps o vencimento, poder o devedor dar a coisa em pagamento da
dvida.
Art. 1.365. nula a clusula que autoriza o proprietrio fiducirio a ficar com a coisa
alienada em garantia, se a dvida no for paga no vencimento.
Pargrafo nico. O devedor pode, com a anuncia do credor, dar seu direito eventual
coisa em pagamento da dvida, aps o vencimento desta.
Na L. 9.014 no h dispositivo expresso afirmando a nulidade do pacto na alienao

fiduciria de bem imvel, h, no entanto um procedimento para a alienao. Assim, a lei
citada tambm prev o procedimento obrigatrio de venda pblica
Art. 27 da L. 9.014
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiducirio, no prazo de
trinta dias, contados da data do registro de que trata o 7 do artigo anterior,
promover pblico leilo para a alienao do imvel.
O Decreto 911/69 estabelece em seu art. 3 que:

Art 3 O Proprietrio Fiducirio ou credor, poder requerer contra o devedor ou terceiro
a busca e apreenso do bem alienado fiduciriamente, a qual ser concedida
Iiminarmente, desde que comprovada a mora ou o inadimplemento do devedor.
1o Cinco dias aps executada a liminar mencionada no caput, consolidar-se-o a
propriedade e a posse plena e exclusiva do bem no patrimnio do credor fiducirio,
cabendo s reparties competentes, quando for o caso, expedir novo certificado de
14
Direito Civil
registro de propriedade em nome do credor, ou de terceiro por ele indicado, livre do nus
da propriedade fiduciria. (Redao dada pela Lei 10.931, de 2004)
2o No prazo do 1o, o devedor fiduciante poder pagar a integralidade da dvida
pendente, segundo os valores apresentados pelo credor fiducirio na inicial, hiptese na
qual o bem lhe ser restitudo livre do nus. (Redao dada pela Lei 10.931, de 2004)
3o O devedor fiduciante apresentar resposta no prazo de quinze dias da execuo
da liminar. (Redao dada pela Lei 10.931, de 2004)
4o A resposta poder ser apresentada ainda que o devedor tenha se utilizado da
faculdade do 2o, caso entenda ter havido pagamento a maior e desejar
restituio.(Redao dada pela Lei 10.931, de 2004)
5o Da sentena cabe apelao apenas no efeito devolutivo. (Redao dada pela
Lei 10.931, de 2004)
6o Na sentena que decretar a improcedncia da ao de busca e apreenso, o juiz

condenar o credor fiducirio ao pagamento de multa, em favor do devedor fiduciante,
equivalente a cinqenta por cento do valor originalmente financiado, devidamente
atualizado, caso o bem j tenha sido alienado. (Redao dada pela Lei 10.931, de 2004)
7o A multa mencionada no 6o no exclui a responsabilidade do credor fiducirio
por perdas e danos. (Includo pela Lei 10.931, de 2004)
8o A busca e apreenso prevista no presente artigo constitui processo autnomo e
independente de qualquer procedimento posterior. (Includo pela Lei 10.931, de 2004)
O decreto se aplica a alienao fiduciria de bens mveis. O proprietrio poder

consolidar a proprietrio para si, sem a exigibilidade da venda do bem de forma pblica.
Trata-se de exceo a regra geral.
O STJ editou a smula 284
STJ Smula n 284
Purgao da Mora - Alienao Fiduciria
A purga da mora, nos contratos de alienao fiduciria, s permitida quando j pagos
pelo menos 40% (quarenta por cento) do valor financiado.
A alterao legislativa ocasionada pela lei 10.931/2004 retira tal previso do

ordenamento jurdico. Em sede de recurso repetitivo, o STJ decidiu que essa smula no tem
mais aplicabilidade sobre os contratos celebrados aps a lei 10.931/2004.
Atualmente, feita a busca e apreenso, tem o devedor cinco dias para o pagamento
total das parcelas vencidas e vincendas, sob pena de consolidao da propriedade em favor
do credor.
Argumenta-se que o credor que tenha se comportado de forma responsvel no
seria beneficiado pela oportunidade de purgar a mora com o pagamento das parcelas
vencidas. Resta-lhe invocar a seu favor o adimplemento substancial, na hiptese em que,
seria abusiva a busca e apreenso do objeto da obrigao.
Exemplo: pagamento de 80% das parcelas contratuais.
15
Direito Civil
f) Indivisibilidade
Mesmo que haja o pagamento parcial da dvida, a garantia no diminui, continua a
incidir sobre o bem todo.
Art. 1.421. O pagamento de uma ou mais prestaes da dvida no importa exonerao
correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vrios bens, salvo disposio
expressa no ttulo ou na quitao
Art. 1.429. Os sucessores do devedor no podem remir parcialmente o penhor ou a
hipoteca na proporo dos seus quinhes; qualquer deles, porm, pode faz-lo no todo.
Pargrafo nico. O herdeiro ou sucessor que fizer a remio fica sub-rogado nos direitos
do credor pelas quotas que houver satisfeito.
g) Acessoriedade
A extino da obrigao principal ocasiona a extino da garantia.
Art. 1367 do CC
Art. 1.367. Aplica-se propriedade fiduciria, no que couber, o disposto nos arts. 1.421,
1.425, 1.426, 1.427 e 1.436.
Art. 1.436, i do CC
Art. 1.436. Extingue-se o penhor:
I - extinguindo-se a obrigao;
Art. 1.499, I do CC
Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:
I - pela extino da obrigao principal;
Observa-se ainda o art. 1.485 do CC
Art. 1.485. Mediante simples averbao, requerida por ambas as partes, poder
prorrogar-se a hipoteca, at 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaa
esse prazo, s poder subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo ttulo e
novo registro; e, nesse caso, lhe ser mantida a precedncia, que ento lhe competir.
Trata-se da perempo da hipoteca, a qual dura at 30 anos. A extino da hipoteca

no extingue a divida, no entanto, a hipoteca s subsiste com a elaborao de novo ttulo.
A extino da garantia sem que ela seja reposta, acarreta o vencimento antecipado
da dvida, o que no se confunde com a extino da dvida.
h) Sub-rogao legal
Se o bem perecer, mas estiver coberto por seguro, o valor da indenizao passa a
garantir o credor, no lugar do bem dado em garantia.
Art. 1.425 do CC
16
Direito Civil
Art. 1.425. A dvida considera-se vencida:

I - se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurana, desfalcar a
garantia, e o devedor, intimado, no a reforar ou substituir;
II - se o devedor cair em insolvncia ou falir;
III - se as prestaes no forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar
estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestao atrasada
importa renncia do credor ao seu direito de execuo imediata;
IV - se perecer o bem dado em garantia, e no for substitudo;
V - se se desapropriar o bem dado em garantia, hiptese na qual se depositar a parte
do preo que for necessria para o pagamento integral do credor.
1o Nos casos de perecimento da coisa dada em garantia, esta se sub-rogar na
indenizao do seguro, ou no ressarcimento do dano, em benefcio do credor, a quem
assistir sobre ela preferncia at seu completo reembolso.
2o Nos casos dos incisos IV e V, s se vencer a hipoteca antes do prazo estipulado, se o
perecimento, ou a desapropriao recair sobre o bem dado em garantia, e esta no
abranger outras; subsistindo, no caso contrrio, a dvida reduzida, com a respectiva
garantia sobre os demais bens, no desapropriados ou destrudos.
1.5.2 Requisitos genricos

a) Requisitos subjetivos: Deve ter capacidade para alienar. Art. 1.420 do CC
Art. 1.420. S aquele que pode alienar poder empenhar, hipotecar ou dar em anticrese;
s os bens que se podem alienar podero ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
1o A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais
estabelecidas por quem no era dono.
2o A coisa comum a dois ou mais proprietrios no pode ser dada em garantia real, na
sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar
em garantia real a parte que tiver.
Observa-se que:
Pais no podem dar bens dos filhos menores em garantia, salvo se autorizado
judicialmente.
Art. 1.691. No podem os pais alienar, ou gravar de nus real os imveis dos filhos, nem
contrair, em nome deles, obrigaes que ultrapassem os limites da simples
administrao, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prvia
autorizao do juiz.
Bem do pai em favor da dvida do filho h controvrsia em torno da

interpretao extensiva ou restritiva do art. 496 do CC. Parte da doutrina
exige a autorizao dos demais filhos para que seja possvel a garantia.
Art. 496. anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros
descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido.
17
Direito Civil
Pargrafo nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cnjuge se o

regime de bens for o da separao obrigatria.
O tutor ou curador no podem sem autorizao judicial alienar nem dar em

garantia os bens de incapazes. Art. 1.750 e 1.781 do CC
Art. 1.750. Os imveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos
quando houver manifesta vantagem, mediante prvia avaliao judicial e aprovao do
juiz.
Art. 1.781. As regras a respeito do exerccio da tutela aplicam-se ao da curatela, com a
restrio do art. 1.772 e as desta Seo
Bens do mandante art. 661, 1 do CC

Art. 661. O mandato em termos gerais s confere poderes de administrao.
1o Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem
da administrao ordinria, depende a procurao de poderes especiais e expressos.
Bem em condomnio - art. 1.314 do CC

Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela
exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender
a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la.
Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa comum,
nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Vnia conjugal Art. 1.647, i do CC

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cnjuges pode, sem
autorizao do outro, exceto no regime da separao absoluta:
I - alienar ou gravar de nus real os bens imveis;
b) Requisitos objetivos: recai sobre bens alienveis

Observa-se que no se aplica quando:
Bens pblicos de uso comum do povo e de uso especial art. 100 do CC
Art. 100. Os bens pblicos de uso comum do povo e os de uso especial so inalienveis,
enquanto conservarem a sua qualificao, na forma que a lei determinar.
Bens com clusula de Inalienabilidade art. 1.911 do CC

Art. 1.911. A clusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade,
implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.
Pargrafo nico. No caso de desapropriao de bens clausulados, ou de sua alienao,
por convenincia econmica do donatrio ou do herdeiro, mediante autorizao judicial,
o produto da venda converter-se- em outros bens, sobre os quais incidiro as restries
apostas aos primeiros.
18
Direito Civil
Bem futuro: ocorre nas acesses de incorporao imobiliria, na alienao de

veiculo a ser fabricado.
Bem ainda no adquirido pelo devedor art. 1.420, 1 do CC
Art. 1.420. S aquele que pode alienar poder empenhar, hipotecar ou dar em anticrese;
s os bens que se podem alienar podero ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
1o A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais
estabelecidas por quem no era dono.
Bem de famlia
O bem de famlia convencional no ser hipotecado. Art. 1.711 do CC
Art. 1.711. Podem os cnjuges, ou a entidade familiar, mediante escritura pblica ou
testamento, destinar parte de seu patrimnio para instituir bem de famlia, desde que
no ultrapasse um tero do patrimnio lquido existente ao tempo da instituio,
mantidas as regras sobre a impenhorabilidade do imvel residencial estabelecida em lei
especial.
O bem de famlia legal pode ser hipotecado, mas a garantia s ter eficcia se a
divida for em proveito da entidade familiar. Se a garantia for dada em razo de dvida de
terceiro, a hipoteca ser ineficaz.
c) Requisitos formais:
Sero necessrios:
A specializao pela discriminao do bem e da obrigao
A dvida pode ser futura desde que se indique o valor mximo da garantia,
como ocorre no art. 38, da L. 8.245/91.
Art. 38. A cauo poder ser em bens mveis ou imveis.
1 A cauo em bens mveis dever ser registrada em cartrio de ttulos e
documentos; a em bens imveis dever ser averbada margem da respectiva matrcula.
2 A cauo em dinheiro, que no poder exceder o equivalente a trs meses de
aluguel, ser depositada em caderneta de poupana, autorizada, pelo Poder Pblico e
por ele regulamentada, revertendo em benefcio do locatrio todas as vantagens dela
decorrentes por ocasio do levantamento da soma respectiva.
3 A cauo em ttulos e aes dever ser substituda, no prazo de trinta dias, em
caso de concordata, falncia ou liquidao das sociedades emissoras
O Registro.
19

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Direito Civil

Temas de especial relevncia sobre os direitos reais. ........................................... 2

Usufruto, uso e habitao................................................................................. 5

Direito real de aquisio ................................................................................... 9

Direitos reais de garantia ................................................................................ 11

1.5.1 Caractersticas principais ........................................................................... 12

1. Temas de especial relevncia sobre os direitos reais.

Art. 1.369 e seguintes do CC

H previses sobre o direito de superfcie tanto no CC quanto no Estatuto da Cidade,

de seis meses, contado do registro da alienao, adjudicar para si o bem mediante

Cabe ao proprietrio superficirio o pagamento das obrigaes propter rem. Durante

O superficirio passa a ser legitimado no caso de desapropriao. Assim, ser

O art. 1.379 do CC menciona a usucapio da servido. Para que seja possvel

O STF considera na forma da smula 415 que a servido de trnsito ou passagem

c) Servido aparente: visvel mesmo na ausncia de registro. A visibilidade da

Usufruto, uso e habitao.

No usufruto, h o direito de extrair proveito da coisa, o qual pertence ao

Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartrio de Registro de

Se houver o direito de acrescer, no entanto, a morte de um dos usufruturios, ao

b) Usucapio: Previsto no art. 1.391 e fundamentada na posse no contestada.

c) Judicial: Assemelha-se a anticrese. Permite o direito de usufruir dos bens do devedor

Prev-se o usufruto dos ndios sobre as reservas indgenas

O direito real de habitao favorece o vivo (a) independentemente do regime de

Direito real de aquisio

Art. 1.417 e 1.418 do CC

Foi introduzido no ordenamento jurdico pelo decreto-lei 58/1937.

Loteamento e a Venda de Terrenos para Pagamento em Prestaes - Compromisso de

STF Smula n 168

Apontam-se ainda as smulas:

Mesmo que o contrato no tenha sido registrado, ser necessria a notificao do

Os embargos de terceiro, ante a penhora promovida em execuo alheia, podem ser

A prenotao do ttulo confere prioridade.

Direitos reais de garantia

Os direitos reais de garantia so direitos subjetivos patrimoniais de natureza real e de

assegurado ao credor anticrtico reter a coisa at que se satisfaa a divida ou at

Na propriedade fiduciria, a propriedade transferida ao credor de modo que os

Na falncia no se exerce mais a preferncia sobre a coisa, e os crditos passam a ser

c) Oponibilidade a terceiros eficcia erga omnes

Art. 585. So ttulos executivos extrajudiciais:

O Decreto 70/66 trata da execuo extrajudicial da hipoteca cabvel no mbito do

Na L. 9.014 no h dispositivo expresso afirmando a nulidade do pacto na alienao

O Decreto 911/69 estabelece em seu art. 3 que:

6o Na sentena que decretar a improcedncia da ao de busca e apreenso, o juiz

O decreto se aplica a alienao fiduciria de bens mveis. O proprietrio poder

A alterao legislativa ocasionada pela lei 10.931/2004 retira tal previso do

Trata-se da perempo da hipoteca, a qual dura at 30 anos. A extino da hipoteca

Art. 1.425. A dvida considera-se vencida:

1.5.2 Requisitos genricos

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Pargrafo nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cnjuge se o

O tutor ou curador no podem sem autorizao judicial alienar nem dar em

Bens do mandante art. 661, 1 do CC

Bem em condomnio - art. 1.314 do CC

Vnia conjugal Art. 1.647, i do CC

b) Requisitos objetivos: recai sobre bens alienveis

Bens com clusula de Inalienabilidade art. 1.911 do CC

Bem futuro: ocorre nas acesses de incorporao imobiliria, na alienao de

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