1

BAB I
PENDAHULUAN.

A. Latar Belakang Masalah

Perkembangan suatu daerah tentunya tidak terlepas dari
adanya suatu sektor yang memiliki daya saing dan daya unggul.
Sektor tersebut akan memberikan dampak positif maupun
negatif dalam pengembangan sektor lain. Dampak yang sangat
bermanfaat terlihat dari peningkatan perekonomian wilayah dan
kesejateraan masyarakat yang daerahnya di jadikan suatu
daerah kawasan industri.
Dalam

menghadapi

era

globalisasi,

khususnya

pengembangan bisnis dalam bidang property dan industri semua

para investor mencari untuk menanamkan atau membangun
suatu bangunan pabrik yang nantinya untuk berekspansi dalam
bidangnya masing - masing. PT. Krakatau Industrial Estate
Cilegon adalah merupakan anak perusahaan PT. Krakatau Steel
yang bergerak di bidang usaha pengelolaan dan penjualan lahan
kawasan industri. Awal pelimpahan

lahan yang dikelola PT.

Karakatau Industrial Estate Cilegon dari PT. Krakatau Steel untuk

dikelola yang dalam hal ini ditawarkan kepada para investor yang
ingin berminat seluas sekitar 550 ha dan ditambah dari hasil
pembebasan dari sejumlah pemukiman warga seluas 75 ha. PT.
Krakatau Industrial Estate Cilegon ini mempunyai dua kawasan
industri, yang pertama terletak di Kawasan Industri I yang
terletak di kawasan PT. Krakatau Steel Cilegon, dan yang kedua
terletak di Kawasan Industri II Ciwandan. Dalam semua kawasan
1

semua itu ada berbagai kelas yang ditawarkan dalam hal

penjualanya, contohnya lahan yang lebih dekat dengan jalan
raya dan fasilitas lain yang telah diatur dalam Surat Keputusan
Direksi PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon.
Dalam setiap memperoleh kawasan industri tersebut, yang
khususnya terletak di kawasan industri II Ciwandan tersebut
memperolehnya

yaitu

dengan

cara

membebaskan

dari

pemukiman warga.
Warga yang pemukimanya di pakai untuk kawasan industri
itu di tempatkan ke tempat yang layak untuk di huni yang agak
jauh

dari

kawasan

menyebabkan

polusi

industri

yang

kepada

mungkin

warga.

Setelah

akan

nantinya

lahan

warga

tersebut dibebaskan yang dalam arti dibeli oleh pihak PT.

Krakatau Industrial Estate Cilegon tidaklah sedikit biaya yang
telah dikeluarkan perusahaan untuk mengelolanya yang nantinya
untuk ditawarkan kepada para investornya sudah layak ataupun
siap dipakai oleh para investor.
Dalam
pembebasan

pengeluaran

biaya

lahan

pemindahan

serta

tersebut,

dimulai

kepemilikan

dari
nama

sertifikat tanah tersebut sampai perawatan itu yang nantinya

akan menjadi acuan dalam menentukan harga jual lahan yang
dimiliki PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon untuk ditawarkan
kepada para investor yang akan menanamkan modalnya pada
kawasan industri I dan II PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon.
Disamping

dalam

perawatan

lahan

tersebut,

PT.

Krakatau

Industrial Estate Cilegon pun selalu membayar pajak yanga akan

nantinya menjadi sebuah acuan harga lahan di Kawasan Industri.
Dalam sejumlah lahan yang dimilik, PT. Krakatau Industrial
2

Estate Cilegon itu merumuskan bagaimana caranya dalam

pengelolaan lahan itu agar dalam penjualannya dapat menarik
minat

para

investor

dan

juga

mendapatkan

laba

yang

diharapkan. Maka dengan itu setiap pengelolaan lahan tersebut

tak terlepas dari segi biaya - biaya yang telah dikeluarkan oleh
manajemen PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon dan juga di
tambah dari modal awal yang pada awal pembebasan atau
pembelian lahan tersebut dari warga yang saat ini tempatnya
telah di jadikan Kawasan Industri. PT. Krakatau Industrial Estate
Cilegon

merupakan

perusahaan

yang

kegiatan

utamanya

bergerak dalam bidang usaha pengelolaan dan penjualan lahan

kawasan industri, sehingga segala cara atau metode untuk
bersaing dengan daerah kawasan industri yang tersebar di
seluruh

Indonesia

khususnya

Banten

yang

telah

banyak

bermunculan kawasan industri yang penulis tahu di Banten

Kawasan Industri Serang Timur, Cikande dan Serpong Tangerang.
Pertumbuhan perusahaan di Indonesia yang cukup tinggi,
menyebabkan

persaingan

usaha

semakin

berat.

Sehingga

perusahaan saat ini di tuntut melakukan langkah - langkah yang

strategis untuk bisa berkembang. Strategi untuk memenangkan
persaingan, sebagai contoh misalnya :
1. Pengembangan usaha utama (core bussiness) dengan
mengupayakan keunggulan biaya melalui efisiensi, serta
memfokuskan pada pasar sasaran yakni para penanam
modal

skala

kecil,

menengah,

maupun

besar

dari

domestik maupun asing.

2.

Pertumbuhan usaha penunjang (supporting business)

melalui

pendayagunaan

aset

perusahaan,

ekspansi

usaha, dan mencari strategic partners untuk usaha

3

patungan.
3. Meningkatkan kerjasama dengan bidang - bidang atau
lembaga yang terkait.
4. Meningkatkan

efisiensi

dan

produktifitas

di

segala

bidang.
Dalam

mengembangkan

usaha

suatu

perusahaan

diharapkan dapat meningkatkan penjualan. Dalam melaksanakan

penjualan kepada para konsumen, perusahaan dapat melakukan
secara tunai, sudah barang tentu perusahaan akan lebih
menyukai jika transaksi penjualan dapat dilakukan secara tunai
ketimbang

secara

kredit,

karena

perusahaan

akan

segera

menerima kas dan kas tersebut dapat segera digunakan kembali

untuk mendatangkan pendapatan selanjutnya.1
Maka dari latar belakang diatas penulis sangat tertarik
untuk menguraikan bagaimana caranya agar lahan yang dimiliki
PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon diminati para investor
dengan tujuan dapat bersaing dengan kawasan lain sehingga
kawasan industri PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon tersebut
terjual dengan harapan mendapat keuntungan yang memadai,
maka penulis mengambil judul Metode Penetapan Harga
Jual Lahan Untuk Memperoleh Laba Pada

PT. Krakatau

Industrial Estate Cilegon ".

B. Identifikasi Masalah
Sebagaimana

telah

dikemukakan

di

atas

maka

permasalahan yang dihadapi perusahaan PT. Krakatau Industrial

1

Jusup Al. Haryono, Dasar-dasar Akuntansi, Jilid 2, Edisi 6, Cetakan kedua, Bagian Penerbit STIE YKPN,
Yogyakarta. 2003, halaman 51.

Estate Cilegon sebagai berikut:

1.

Bagaimana penentuan harga jual lahan yang diberikan

oleh PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon kepada
investor .

2.

Bagaimana pembagian lahan yang akan ditawarkan oleh

PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon kepada Investor.

3.

Seberapa besar laba yang ditentukan dalam penetapan

harga jual lahan yang diterapkan pada PT. Krakatau
Industrial Estate Cilegon.

4.

Seberapa masalah dalam harga jual lahan kepada

investor dengan fasilitas yang diberikan PT. Krakatau
Industrial Estate Cilegon.

5.

Apakah metode penetapan penjualan lahan di kawasan

industri PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon sama
dengan kawasan lain yang ada di daerah Banten.

6.

Apakah dalam memasarkan lahan kawasan industri di PT.

Krakatau Industrial Estate Cilegon selalu sesuai dengan
target yang diharapkan.

7.

Apakah kesulitan dan hambatan dalam penetapan harga

jual lahan di kawasan industri PT. Krakatau Industrial
Estate Cilegon.

C. Pembatasan Masalah
Agar pembahasan masalah tidak melebar keberbagai aspek
maka perlu ada pembatasan masalah yamg menitik beratkan
pada masalah yang berhubungan dengan metode penetapan
harga jual lahan terhadap kinerja pada PT. Krakatau Industrial
Estate Cilegon. Karena keterbatasan waktu dan biaya penulis
hanya akan membatasi penelitinya pada penjualan lahan di
5

kawasan industri PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon.

D. Rumusan Masalah
Berdasarkan

latar

belakang

masalah

dan

identifikasi

masalah, maka penulis merumuskan masalah, sebagai berikut:

1.

Bagaimana metode penetapan harga jual lahan pada PT.

Krakatau Industrial Estate Cilegon?

2.

Bagaimana penentuan target penjulan lahan dalam

penjualan

lahan

terhadap

kawasan

industri

di

PT.

Krakatau Industrial Estate Cilegon.

3.

Bagaimana penghitungan laba ruginya yang diterapkan

pada PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon?

E. Tujuan dan Kegunaan Penelitian

Tujuan penelitian ini adalah :
1.

Untuk mengetahui metode penetapan harga jual lahan

yang ditetapkan oleh PT. Krakatau Industrial Estate
Cilegon kepada investor.

2.

Untuk mengetahui target penjualan lahan di Kawasan

Industri PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon.

3.

Untuk mengetahui perhitungan rugi laba yang diterapkan

pada PT. Krakatau Indusrial Estate Cilegon.

Dari hasil penelitian yang diperoleh, diharapkan dapat berguna

dalam:
1.

Memperdalam pengetahuan teoritis mengenai masalah

metode penetapan harga jual lahan sehingga akan
6

diperoleh

pengetahuan

teoritis

dan

praktis

secara

terpadu.
2.

Sebagai bahan pertimbangan PT. Krakatau Industrial

Estate

Cilegon

dalam

penetapan

harga

jual

lahan

sehingga dapat berani bersaing dengan kawasan industri

lainya untuk mendapatkan laba perusahaan.
3.

Menambah wawasan dan pengetahuan terutama dalam

metode penetapan harga jual lahan di kawasan industri
khususnya terhadap pemasaran PT. Krakatau Industrial
Estate Cilegon.

F. Tempat dan Waktu Penelitian

Tempat penelitian dilakukan pada PT. Krakatau Industrial
Estate Cilegon, beralamat di Wisma Krakatau, JL. KH. Yasin Beji
No.6, Cilegon, 42443. Pelaksanaan penelitian dan penyusunan
skripsi dilakukan bulan Februari 2010 sampai dengan bulan Juni
2010, keterangan lengkap dapat dilihat pada tabel 1 dibawah
ini :

Tabel 1.1

Jadwal penyusunan Skripsi

Tahun
No.

2009

Kegiatan
1

Studi Kegiatan

Penyusunan
Proposal
Sidang Proposal

3
4

2010

Des
2

Jan
4

Februari
4

Revisi Proposal

Maret
4

Juli

April - Juni
4

8
Penelitian

Bimbingan

Penyusunan Skripsi

8
9

Sidang Skripsi

1.

Revisi Skripsi

Gambaran Umum PT. Krakatau Industrial Estate

Cilegon
PT. Krakatau Steel adalah salah satu perusahaan baja

terbesar di Asia Tenggara dengan luas lahan 3.300 Ha,

sebelumnya lahan Kawasan Industri Cilegon yang seluas 3.300
Ha tersebut, dikelola sendiri oleh PT . Krakatau Steel . Sejalan
dengan perkembangan dunia usaha dan PT.Krakatau Steel
sendiri membutuhkan fasilitas dan infrastruktur yang lain, maka
PT.Krakatau Steel medirikan prasarana yang dibutuhkan yaitu
membangun Krakatau Daya listrik ( KDL ) sebagai penyuplai
listrik, Krakatau Tirta Industri ( KTI ) sebagai penyuplai air ,
pelabuhan yaitu Krakatau Bandar Samudra ( KBS ), kesemuanya
dikelola langsung oleh PT. Krakatau Steel, merujuk kepada izin
usaha

PT.

Krakatau

Steel

yang

mana

bidang

usahanya

memproduksi Baja maka sesuai dengan Keputusan Presiden

maka dibentuklah perusahan tersebut menjadi anak perusahaan
yang berbentuk Perseroan Terbatas ( PT ). Selain anak perusahan
diatas masih ada

beberapa anak perusahaan yang lainnya

seperti;

Nusantara

PT.

Pelat

LATINUSA

),

PT.

Krakatau

Engineering ( KE ), PT. Krakatau Wajatama ( KW ), PT. Krakatau

Informatikan & Teknologi ( Kitech ), PT.KHI , PT. Semless Pipe
Indonesia Jaya ( SPIJ ) , dan PT. Krakatau Industrial Estate
Cilegon ( KIEC ) .
PT.KRAKTAU INDUSRIAL ESTAETE CILEGON ( PT.KIEC )
8

adalah salah satu anak perusahaan PT. Krakatau Steel yang

didirikan pada tanggal 16 juni 1982 melalui Akta Notaris
Soedarsono, SH. No.17 yang berkedudukan dan berkantor pusat
di Wisma Baja Jl.Gatot Subroto Jakarta dan kantor cabang di
Wisma Krakatau Jl.Yasin Beji No.6 Cilegon. Pada awal berdirinya
PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon sebagai anak perusahaan
yang

ditunjuk

untuk

mengelola

kawasan

industri

berupa

pengurusan jasa dan lahan industri dari produk PT. KRAKATAU

STEEL saja . Adapun luas lahan yang serahkan untuk dikelola
menjadi kawasan industri seluas 625 Ha dari total luas 3000
Ha yang terletak di desa : Kotasari , Warnasari, Samang Raya ,
Tegalratu, Randakari, Kepuh dan Gunung Sugih. Namun karena
semakin pesatnya situasi perkembangan dunia usaha di Cilegon
dan sekitarnya maka lahan industri tersebut yang di jual kepada
perusahaan-perusahaan

industri

lainnya,

yang

tidak

berhubungan langsung dengan PT KRAKATAU STEEL, misalnya :

PT. Petro Jaya Boral Plaster Board, PT. Dystar, PT. Ready Jaya Mix.,
PT. Asahimas Subentra Chemical, PT. Dong Jin Indonesia, PT.
Indocement, dan lain lain yang jumlahmya 61 perusahaan /
investor baik PMA maupun PMDN, merupakan core bisnis PT.KIEC
pada mulanya.
PT.

Krakatau

Industrial

Estate

Cilegon

merupakan

perusahaan yang bergerak dibidang property dengan bisnis

diantaranya : industri property , commercial property , dan
residential property. Pada tahun 1995 PT. Krakatau Industrial
Estate Cilegon mendapat kepercayaan dari PT. Karakatau Steel
untuk memperluas lahan kawasan industri dengan modal sendiri
yaitu : membuat kawasan industri di Ciwandan tepatnya di desa
Randakari dan Tegalratu dengan luas 85 Ha , yang mana
9

10

sudah ada 5 perusahaan / investor yang menempati kawasan

tersebut

diantaranya : Pabrik gula PT. Sentra Usaha Jayatama

( PT.SUJ ), Pabrik tepung PT. Pundi Kencana, PT.Cerestar Floor , PT.

Bintang Cilegon, PT.Cheetam Garam Indonesia.
Sejalan dengan lajunya perkembangan industri sejak tahun
1996

PT.

Krakatau

Industrial

Estate

Cilegon

mendapat

kepercayaan dari PT. Krakatau Steel mengembangkan bidang

usahanya sebagai sarana pendukung kawasan industri. Adapun
bidang usaha PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon terbagi
dalam 4 ( empat ) bagian, yaitu :
a.

Property Industri, meliputi :

1) Penjulan kavling industri
2) Pemeliharaan lingkungan
3) Penyewaan kavling industri

b.

Property Komersial, meliputi :

1) Hotel Permata Krakatau
2) Penyewaan Pergudangan terdiri dari :
a) Bangunan Pabrik Siap Pakai ( SFB )
b) Pergudangan CM I
3) Penyewaan Ruang Kantor terdiri dari :
a) Wisma Krakatau
b) Wisma Permata
c) Wisma Baja Jakarta
4) Sarana Olah Raga terdiri dari :
10

11

a) Padang Golf Permata Krakatau

b) Kolam Renang Krakatau
c) Lapangan Tenis
c. Property Rumah Tinggal meliputi :
1) Perumahan Pejaten Mas Estate
2) Perumahan Bumi Rakata Asri Ciwedus Cilegon
d. Penyertaan Saham dan Kerja Sama dengan Perusahaan Lain :
1) PT. Citra Indokarbon Perkasa
2) PT. Krakatau Prima Dharma Sentana
3) PT. Kerismas Witikco Makmur
Keunggulan yang dimiliki kawasan industri ini adalah dekat
dengan pusat bisnis Indonesia, 100 km dari Jakarta tepat di pintu
keluar Cilegon Barat ruas jalan tol Jakarta - Merak. Dekat dengan
Pelabuhan Merak, Pelabuhan Cigading, sehingga memudahkan
para investor untuk melaksanakan pengiriman bahan baku dan
hasil produksinya. Kawasan industri PT. Krakatau Industrial Estate
Cilegon menyediakan kavling siap bangun dilengkapi dengan
sarana jalan kelas I, saluran dan drainase yang cukup baik, serta
jalur hijau sepanjang jalan. Karena lokasinya yang berdekatan
dengan kawasan industri baja dan kawasan industri kimia dasar
sehingga mempunyai nilai lebih bagi industri - industri yang
memerlukan bahan baku baja dan bahan kimia dasar.
Disamping itu kawasan industri PT. Krakatau Industrial
Estate Cilegon juga dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang
sangat memadai yaitu suplai listrik 400 MW dari PT. Krakatau
Daya Listrik dan 2000 MW dari PT. Pembangkit Listrik Negara,
11

12

suplai air industri 2000 liter per detik dari PT. Krakatau Tirta
Industri, Pelabuhan Cigading yang mampu menampung kapal
hingga kapasitas 140.000 DWT dan jaringan telepon dari PT.
TELKOM.

Di samping lahan industri PT. Krakatau Industrial Estate

Cilegon juga menyediakan Bangunan Pabrik Siap Pakai ( SFB )
dan jasa sewa pergudangan. Saat ini gudang yang dimiliki adalah
3 unit SFB dengan ukuran 1.683 m2 dan 6 unit gudang di area
pergudangan CMI dengan ukuran masing-masing 2.400 m2.
Untuk mengantisipasi kebutuhan jasa pergudangan dimasa
datang PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon bekerja sama
dengan PT.

Krakatau

Bandar Samudra akan membangun

gudang curah seluas 1,5 hektar di pelabuhan Cigading dengan

harapan akan menambah aliran bongjar muat di pelabuhan
Cigading dan dapat meningkatkan aktivitas bisnis di Cilegon.
Untuk

melepaskan

ketegangan

selama

bekerja,

PT.

Krakatau Industrial Estate Cilegon juga menyediakan fasilitas

olah raga dan rekreasi yaitu Padang Golf Permata Kraktau yang
memiliki 18 hole dan driving range untuk latihan, kolam renang
ukuran olimpic dan lapangan tenis yang semuanya terletak
disepanjang jalan Yasin Beji Cilegon.
Untuk mengantisipasi adanya tenaga kerja asing atau
relasi-relasi dari investor yang akan tinggal sementara atau
singgah di Cilegon, PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon
menyediakan hotel dengan fasilitas bintang tiga yaitu Hotel
Permata Krakatau. Hotel ini terletak di lokasi yang sangat
strategis yaitu dekat dengan kawasan industri, pusat bisnis
12

13

Cilegon, fasilitas olah raga dan rekreasi. Bagi para pebisnis yang
membutuhkan ruang perkantoran, PT. Krakatau Industrial Estate
Cilegon menyediakan Wisma Krakatau dan Wisma Permata
dengan harga sewa yang sangat bersaing di lokasi yang strategis
serta dukungan fasilitas yang memadai. Cilegon sebagai kota
industri memang telah berkembang dengan sangat pesat. Hal ini
dapat dilihat dengan banyaknya bank, perkantoran, pusat
perbelanjaan dan pusat bisnis lainnya. Sehingga bagi para
investor akan banyak memperoleh kemudahan - kemudahan
dalam menjalankan usahanya. PT. Krakatau Industrial Estate
Cilegon juga menyediakan jasa pelayanan kepada investor
antara lain pengurusan Izin Mendirikan Bangunan ( IMB ),
penyambungan daya listrik, penyambungan air industri dan
penyambungan telepon.
Dengan berbagai fasilitas tersebut PT. Krakatau Industrial
Estate Cilegon berusaha untuk menjadi perusahaan internasional
yang berkualitas dan berdaya saing tinggi sehingga dapat
berkembang

secara

berkesinambungan

demi

memenuhi

kepuasan konsumen.
Misi PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon adalah :
a.Tahun 2008 PT. Krakatu Industrial Estate Cilegon menjadi
pemain properti nasional yang kompetitif.
b. Tahun 2013 PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon menjadi
pemain properti yang terkemuka.
c.Tahun 2020 PT. Krakatau Industril Estate Cilegon menjadi
pemain properti tingkat regional.
Sedangkan Visi PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon
13

14

adalah menyediakan properti industri, komersial, hunian dan

infrastruktur terkait yang memberikan solusi bagi investor,
pelanggan dan pihak-pihak yang terkait lainnya.

2. Manajemen PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon

Manajemen perusahaan terdiri dari 4 ( empat ) orang
direksi, yaitu Direktur Utama, Direktur Operasi & Komersial,
Direktur SDM & Keuangan dan Direktur Pengembangan Usaha.
Dalam

menjalankan

tugasnya

direksi

diawasi

oleh

dewan

komisaris yang terdiri dari Komisaris Utama dan 3 (tiga) anggota

Komisaris.

sedangkan

staf

perusahaan

dibawah

direksi

merupakan karyawan perusahaan.

Direksi dan dewan komisaris diangkat dan di berhentikan

oleh pemegang saham, melalui Rapat Umum Pemegang Saham (
RUPS ) dengan masa jabatan untuk direksi selama 5 tahun dan
untuk komisaris selama 3 tahun. Setiap tahunnya direksi harus
menyampaikan pertanggung jawaban kineja perusahaan dan
laporan keuangan yang telah diaudit oleh kantor akuntan publik,
di depan pemegang saham melalui RUPS tahunan.
Berdasarkan anggaran dasar PT. Krakatau Industrial Estate
Cilegon secara umum direksi mempunyai tugas antara lain :
a.

Memimpin dan mengurus perseroan sesuai dengan

maksud dan tujuan perseroan dan senantiasa berusaha
meningkatkan efisiensi dan efektivitas perseroan.

b. Menguasai,

memelihara

perseroan.
14

dan

mengurus

kekayaan

15

c.

Menjalankan

tugas

untuk

kepentingan

dan

usaha

perseroan dengan mengindahkan peraturan perundangundangan yang berlaku.

d.

Bertanggung jawab penuh secara pribadi apabila yang

bersangkutan bersalah atau lalai menjalankan tugasnya
untuk kepentingan dan usaha perseroan.

e.

Mewakili perseroan di dalam dan diluar pengadilan serta

melakukan
mengenai

segala

tindakan

pengurusan

maupun

dan

perbuatan

mengenai

baik

pemilikan

serta mengikat perseroan dengan pihak lain dengan

perseroan dengan batasab-batasan yang ditetapkan.
f.

Perbuatan hukum untuk mengalihkan atau menjadikan

sebagai jaminan hutang atau melepaskan hak atas serta
kekayaan perseroan.

g.

Pembagian tugas dan wewenang setiap anggota direksi

ditetapkan oleh RUPS dan wewenang tersebut oleh RUPS
dapar dilimpahkan kepada komisaris.
Berdasarkan anggaran dasar PT. Krakatau Industrial Estate

Cilegon dewan komisaris mempunyai tugas dan wewenang

antara lain sebagai berikut :
a.

Melakukan pengawasan terhadap kebijakan direksi, serta

memberi

nasehat

mengenai

pelaksanaan

kegiatan

perusahaan.
b.

Meneliti dan menelaah laporan tahunan yang disiapkan

direksi serta menandatangani laporan tersebut.

c.

Memberi pendapat dan saran kepada RUPS mengenai

persoalan

yang

dianggap
15

penting

bagi

pengurusan

16

perusahaan.
d.

Menyetujui

secara

tertulis

menerima

pinjaman

dan

memberi pinjaman kepada pihak lain dengan batasan

nilai sesuai yang ditetapkan di RUPS.
e.

Menyetujui secara tertulis mengagunkan dan melepaskan

aktiva tetap, menghapuskan piutang dan persediaan,
dengan batasan nilai sesuai yang ditetapkan di RUPS.

f.

Menyetujui secara tertulis

mengadakan kerja sama

operasi atau kontrak manajemen yang berlaku untuk

jangka waktu tidak lebih dari 1 (satu) tahun.
g.

Menyetujui secara tertulis menetapkan dan meyesuaikan

struktur organisasi.

3. Struktur Organisasi PT. Krakatau Industrial Estate

Cilegon
Merupakan suatu hal yang lazim dilakukan seseorang jika
akan memasuki suatu perusahaan adalah harus memenuhi
terlebih dahulu struktur organisasi perusahaan, baik secara garis
besar maupun lebih mendetail. Hal ini tidak mengherankan,
karena struktur organisasi tersebut merupakan manifestasi dari
manajemen yang mencerminkan cara kerja, tanggung jawab,
pembagian kerja, koordinasi dari atas sampai bawahannya
didalam

mencapai

tujuan

serta

kebijaksanaan

yang

telah

digariskan oleh top manajemen perusahaan tersebut.

PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon mempunyai bidang
usaha yang cukup komplek, didalam struktur organisasinya juga
dibagi-bagi sesuai dengan kebutuhan unit usaha yang ada dan
16

17

unit pendukungnya. Struktur organisasi PT. Krakatau Industrial

Estate

Cilegon

terdiri

dari

empat

direktorat

yang

membawahi 4 (empat ) subdirektorat dan 16 (enam belas) divisi

yang masing-masing divisi membawahi dinas-dinas, seksi-seksi
dan urusan-urusan.
Berhubung struktur organisasi PT. Krakatau Industrial
Estate Cilegon cukup luas, maka yang akan penulis uraikan
adalah struktur organisasi yang mendukung dengan pelaksanaan
penetapan harga jula lahan saja.
a.

Struktur organisasi PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon

sampai dengan tingkat direktorat, untuk lebih jelasnya,
dapat dilihat pada gambar dibawah ini :

Struktur Organisasi PT. KIEC sampai tingkat Direktorat

Direktorat Utama

Executive
Secretary

Staf Ahli

17

18

Satuan
Pengaman
Intern

Unit
Otonom
KSBM

Divisi
Humas &
Keamanan

Direktorat
Pengembangan
Usaha

Direktorat
Operasi &
Komersial

Direktorat
SDM &
Keuangan

Gambar 1.1
Sumber

1) Direktur

: Divisi SDM & Keuangan PT. KIEC

Utama,

mempunyai

tugas

mengarahkan

kebijakan perusahaan secara menyeluruh, terintegrasi

dan terkendali sesuai dengan kebijakn umum yang
digariskan

oleh

Rapat

Umum

Pemegang

Saham

( RUPS ) serta menetapkan kebijakan dan sasaran

Rencana Jangka Panjang ( RJP ) Perusahaan, Sasaran
Jangka Menengah dan Rencana Kerja & Anggaran
Perusahaan

RKAP

kehumasan

dan

),

juga

pengamanan

mengarahkan

fungsi

perusahaan

serta

pengelolaan Unit Otonom WBBM untuk tercapainya visi

dan misi perusahaan.
18

19

2) Staf Ahli mempunyai tugas melakukan pengamatan,

menelaah,

memberikan

pemecahan
kebijakan

masalah

perusahaan

pertimbangan

dan

secara

konseptual

dalam

berbagai

saran

berbagai

hal

sesuai

dengan tuntutan dan perkembangan perusahaan agar

diperoleh aktivitas operasional dan tujuan perusahaan
yang terkendali dan berkembang.
3) Executive

Secretary

menyelenggarakan

kegiatan

mempunyai
administrasi

tugas
meliputi

pengetikan surat dinas, pengarsipan, pemeliharaan

dokumen serta membantu pengaturan jadwal kegiatan
Direktur

Utama

dan

mengkoordinasikan

aktivitas

sekretaris/tata usaha se perusahaan agar terdapat

standarisasi pelaksanaan tugas - tugas kesekretariatan.
4) Kepala Satuan Pengawasan Intern mempunyai tugas
mengorganisasikan aktivitas pemeriksaan atas seluruh
kegiatan

organisasi

meliputi

bidang

pemeriksaan

operasional, keuangan, dan pemeriksaan khusus serta

audiy mutu agar pelaksanaannya sesuai dengan norma
pemeriksaan SPI PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon
dan standar akuntansi keuangan.
19

20

5) Kepala Divisi Hubungan Masyarakat dan Keamanan

mempunyai

tugas

mengorganisasikan

kegiatan

kehumasan dan pengamanan sesuai dengan tuntutan

perusahaan.
6) Kepala

Unit

Otonom

KSBM

mempunyai

tugas

mengorganisasikan kegiatan unit usaha KSBM yang

meliputi:

pengelolaan

pengoperasian
kebijakan

serta

personel,

pemasaran

perusahaan

dengan

keuangan,

sesuai

dengan

memperhatikan

efektivitas dan efesiensi biaya.

7) Kepala Direktorat Pengembangan Usaha mempunyai
tugas mengarahkan perencanaan dan pengembangan
kebijakan-kebijakan

strategis

perusahaan,

pengembangan bisnis (internal, joint venture, akuisisi,

dan equity placement), pengelolaan manajemen dan
resiko dan pengembangan sistem pada bisnis properti
industri dan komersial untuk mencapai visi dan misi
perusahaan.
8) Kepala Direktorat Operasi dan Komersial mempunyai
tugas

mengarahkan

pencapaian

pamasaran

dan

operasional bisnis properti industri dan komersial

20

21

sesuai dengan visi dan misi perusahaan.

9) Kepala Direktorat SDM dan Keuangan mempunyai

tugas mengarahkan perencanaan dan pengembangan
kebijakan-kebijakan strategis perusahaan dalam bidang
SDM, Logistik, Hukum & Administrasi dan keuangan
perusahaan

agar

sesuai

dengan

visi

dan

misi

perusahaan.
b.Struktur organisasi PT. Krakatau Industroal Estate Cilegon
Direktorat Operasi dan Komersil sampai tingkat divisi,
dapat dilihat pada gambar dibawah ini :

21

22

Struktur Organisasi PT. KIEC Direktorat Operasi &

Direktorat
Operasi &
Pemasaran
Komersial

Sekertaris

Sub Direktorat Operasi &

Pemasaran
Sekertaris
Divisi Hotel
Divisi Pemasaran
Divisi Sport
Center
Divisi Perencanaan
Teknik

Divisi Pengelolaan
Property Industri
Divisi Perkantoran &
Pergudangan
22

23

Gambar 1.2
Sumber : Divisi SDM & Keuangan PT. KIEC

Direktorat adalah suatu lembaga yang merupakan bagian

dari susunan organisasi PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon
dipimpin oleh seorang kepala direktorat yang bertanggung jawab
langsung kepada pimpinan perusahaan. Tugas pokok direktorat
adalah menyelenggarakan sebagian dari tugas perusahaan,
sesuai dengan bidangnya masing - masing, yang dibantu oleh
sub direktorat dan divisi - divisi dibawahnya.
c.Struktur Organisasi PT. Krakatau Industrial Cilegon Divisi
Pemasaran.
Struktur Organisasi PT. KIEC Divisi Pemasaran
Divisi Pemasaran

Tata Usaha

Ahli Madya
Pemasaran

Ahli Madya Penjualan

Property Industri
Ahli Pertama Penjualan
Property Industri

Analis
Pemasaran
23

24

Gambar 1.3
Sumber

: Divisi SDM & Keuangan PT. KIEC

Divisi Pemasaran dipimpin oleh Kepala Divisi Pemasaran

yang mempunyai tugas mengorganisasikan kegiatan penjualan
properti industri serta pemasaran bagi seluruh produk dan jasa
perusahaan meliputi riset dan strateginya.
Dalam menjalankan tugasnya kepala divisi pemasaran dibantu
oleh :

1) Ahli Madya Penjualan Properti Industri yang mempunyai

tugas menyelenggarakan kegiatan penjualan properti
industri sesuai dengan target yang telah ditetapkan
perusahaan.

2) Ahli

Madya

Pemasaran

yang

mempunyai

tugas

menyelenggarakan kegiatan pemasaran perusahaan

sesuai dengan hasil riset dan strategi yang telah
ditetapkan dalam rangka menunjang penjualan produk
dan layanan perusahaan.

G. Sistematika Penulisan Skripsi

Untuk memudahkan pemahaman dalam penyusunan skripsi ini
penulis membagi kedalam 5 (lima) Bab, yaitu :
Bab I :

Pendahuluan
Bab

ini

meliputi

bab

latar

belakang

masalah,

identifikasi masalah, pembatasan masalah, rumusan

24

25

masalah, tujuan dan kegunaan penelitian, tempat dan

waktu penelitian, sistematika penulisan skripsi.
Bab II : Tinjauan Umum
Bab ini menguraikan landasan teori yang berhubungan
metode penetapan harga jual lahan, yaitu definisi
sistem keuangan, metode dalam penetapan harga jual,
dan penentuan laba yang akan diperoleh dalam
penjualan,

serta

teori

yang

berhubungan

dengan

penetapan harga jual lahan.

Bab III : Metodologi Penelitian
Bab ini akan menguraikan definisi operasional variabel,
metode penelitian, teknik pengumpulan data dan
teknik analisa data.
Bab IV : Hasil Penelitian dan Pembahasan
Bab

ini

akan

pembahasan

menguraikan

mengenai

hasil

masalah

penelitian

dan

masalah

yang

berhubungan dengan metode penetapan harga jual

lahan.
Bab V :

Kesimpulan dan Saran

Bab ini adalah bab terakhir, sekaligus bab penutup,
bab ini akan berisi kesimpulan dan saran - saran dari
hasil penelitian.

Demikian sistematika yang digunakan dalam penyusunan

skripsi, agar dapat mempermudah pemahaman.

25

26

BAB II
Tinjauan Pustaka

A. Definisi Sistim Keuangan

Akuntansi sering dikenal sebagai bahasa bisnis ( the
language of business). Perubahan yang cepat dalam masyarakat
telah menyebabkan semakin kompleknya bahasa tersebut, yang
digunakan

untuk

menginterprestasi

mencatat,
data

dasar

meringkas,
ekonomi

untuk

melaporkan,
kepentingan

perorangan, pengusaha, pemerintah dan anggota masyarakat

lainnya.
Menurut definisi dari Amerika Accounting Association
adalah

"...the

process

of
26

identifying,

measuring,

and

27

communicating

economic

information

to

permit

informed

judgment and decisions by users of the information." (Evanston,

Illionis;

Statement

of

Basic

Accounting

Theory,

1996).

Akuntansi adalah proses mengidentifikasikan, mengukur, dan

melaporkan informasi ekonomi untuk membuat pertimbangan
dan mengambil keputusan yang tepat bagi pemakai informasi
tersebut.2
Di setiap perusahaan mesti terdapat laporan keuangan
yang dapat memberikan laporan tertulis yang memberikan
informasi kuantitatif tetntang posisi keuangan dan perubahan perubahannya, serta hasil yang dicapai selama periode tertentu
dalam melakukan aktifitasnya yang dalam hal ini perusahaan PT.
Krakatau Industrial Estate Cilegon melakukan penjualan lahan
kawasan industri. Pada dasarnya laporan keuangan tujuan
umumnya adalah sebagai berikut :
a.

Memberikan informasi tentang jenis dan jumlah aktiva

( harta ) yang dimiliki perusahaan pada saat ini.

b.

Memberikan

informasi

tentang

jenis

dan

jumlah

kewajuban dan modal yang dimiliki perusahaan pada

saat ini.
c.

Memberikan

informasi

tentang

jenis

dan

jumlah

pendapatan yang diperoleh pada suatu periode tertentu.

d. Memberikan informasi tentang jumlah biaya dan jenis
biaya yang dikeluarkan perusahaan dalam suatu periode
tertentu.
e. Memberikan informasi tentang perubahan - perubahan
yang

terjadi

terhadap

aktiva,

pasiva,

dan

modal

perusahaan.
2

Lili M Sadeli, Dasar-dasar Akuntansi, Edisi 5, cetakan ke-5 Jakarta, PT.Bumi Aksara, 2009.hal.2-3

27

28

f.

Memberikan

informasi

tentang

kinerja

manajemen

perusahaan dalam suatu periode.

g. Memberikan informasi tentang catatan - catatan atas
laporan keuangan.
h. Informasi keuangan lainya.3
Laporan keuangan yang dibuat oleh perusahaan terdiri dari
beberapa jenis, tergantung dari maksud dan tujuan pembuatan
laporan keuangan tersebut.
terkadang

disesuaikan

Penyusunan

juga

dengan

laporan
kondisi

keuangan
perubahan

kebutuhan perusahaan. Artinya jika tidak ada perubahan dalam

laporan tersebut, tidak perlu di buat sebagai contoh laporan
perubahan modal atau laporan catatan atas laporan keuangan.
Atau dapat pula laporan keuangan dibuat hanya sekedar
tambahan, untuk memperkuat laporan yang sudah dibuat.
Dalam praktiknya, secara umum ada 5 ( lima ) macam
jenis laporan keuangan yang bisa disusun, yaitu :
a.

Neraca
Neraca merupakan laporan yang menunjukan posisi
keuangan perusahaan pada tanggal tertentu. Arti dari
posisi keuangan dimaksudkan adalah posisi jumlah dan
jenis aktiva ( harta ) dan pasiva ( kewajiban dan ekuitas )
suatu perusahaan.

b.

Laporan rugi laba

Laporan laba rugi ( income statement ) merupakan
laporan keuangan yang menggambarkan hasil usaha
perusahaan dalam suatu periode tertentu. Dalam laporan
laba rugi ini tergambar jumlah pendapatan dan sumber -

Kasmir, Analisis Laporan Keuangan, edisi 1, cet ke-1, Rajawali Pers, Jakarta, 2008, hal. 10-11

28

29

sumber

pendapatan

yang

diperoleh.Dalam

bentuk

laporan rugi laba sering digunakan ada dua macam, yaitu

:
1) Bentuk

tunggal

adalah laporan

rugi

laba

yang

menggabungkan penghasilan - penghasilan menjadi

satu kelompok dan menggabungkan biaya - biaya
pada kelompok lain.
2) Bentuk majemuk adalah laporan rugi laba yang
disusun dengan mengelompokkan penghasilan dan
biaya dalam beberapa bagian, sesuai dengan prinsip
- prinsip penyusunan rugi laba.4
c.

Laporan perubahan modal

Laporan perubahan modal merupakan laporan yang
berisi jumlah dan jenis modal yang dimiliki pada saat ini.
Laporan ini jarang juga dibuatbila tidak terjadi perubahan
modal, artinya laporan ini baru dibuat bila memang ada
perubahan modal dalam perusahaan.

d.

Laporan arus kas

Laporan arus kas merupakan laporan yang menunjukan
semua

aspek

yang

berkaitan

dengan

kegiatan

perusahaan, baik yang berpengaruh langsung atau tidak

langsung terhadap kas.
e.

Laporan catatan atas laporan keuangan

Laporan catatan atas laporan keuangan merupakan
laporan yang memberikan informasi apabila ada laporan
keuangan yang memerlukan penjelasan tertentu. Artinya
terkadang ada komponen atau nilai dalam laporan
keuangan yang perlu diberi penjelasan terlebih dulu

Lili M Sadeli, Dasar-dasar Akuntansi, Edisi 5, cetakan ke-5 Jakarta, PT.Bumi Aksara, 2009.hal.24-26

29

30

sehingga jelas agar pihak - pihak yang berkepentingan

tidak salah paham dalam penafsiranya.5
B. Metode Penetapan Harga Jual
Pada umumnya harga jual produk atau jasa standar
ditentukan oleh pertimbangan permintaan dan penawaran pasar,
sehingga biaya bukan merupakan penentu harga jual. Karena
permintaan konsumen atas produk atau jasa tidak mudah
ditentukan oleh manajer penentu harga jual, maka dalam
penentuan harga jual, manajer tersebut akan menghadapi
banyak ketidakpastian. Selera investor, jumlah pesaing yang
memasuki pasar, dan harga jual yang ditentukan oleh pesaing,
merupakan contoh faktor - faktor yang sulit untuk diramalkan,
yang mempengaruhi pembentukan harga jual produk atau jasa di
pasar. Disamping pengeluaran biaya yang telah dikeluarkan oleh
pihak perusahaan juga yang dapat penentu harga jual suatau
lahan terhadap para investor.
Pada dasarnya, dalam keadaan normal, harga jual produk
atau jasa harus dapat menutup biaya penuh yang bersangkutan
dengan

produk

atau

jasa

dan

menghasilkan

laba

yang

dikehendaki. Biaya penuh merupakan total pengorbanan sumber

daya untuk menghasilkan produk atau jasa, sehingga semua
pengorbanan ini harus dapat ditutup oleh pendapatan yang
diperoleh dari penjualan produk atau jasa. Di samping itu, harga
jual harus pula dapat menghasilkan laba yang memadai,
sepadan denga investasi yang ditanamkan untuk menghasilkan
produk atau jasa. Informasi biaya penuh memberikan manfaat
berikut ini bagi manajer penentu harga jual dalam pengambilan
5

Kasmir, Analisis Laporan Keuangan, edisi 1, cet ke-1, Rajawali Pers, Jakarta, 2008, hal. 28 - 30

30

31

keputusan penentuan harga jual, yaitu :

a.

Biaya penuh merupakan titik awal untuk mengurangi

ketidakpastian yang dihadapi oleh pengambil keputusan.

b.

Biaya

penuh

perlindungan

merupakan
bagi

dasar

perusahaan

yang
dari

memberikan
kemungkinan

kerugian.
c.

Biaya penuh memberikan informasi yang memungkinkan

manajer penentu harga jual melongok struktur biaya
perusahaan pesaing.

d.

Biaya

penuh

merupakan

dasar

untuk

pengambilan

keputusan perusahaan memasuki pasar.6

Seperti telah disebutkan diatas, dalam keadaan normal,
harga

jual

harus

mampu

menutup

biaya

penuh

dan

menghasilkan laba yang sepadan dengan investasi. Dalam

keadaan khusus, harga jual produk tidak dibebani tugas untuk
menutup seluruh biaya penuh; setiap harga jual diatas biaya
variabel telah memberikan kontribusi dalam menutup biaya
tetap.

Dalam

keadaan

normal

seorang

penentu

harga

memerlukan informasi biaya penuh masa yang akan datang

sebagai dasar penentuan harga jual produk atau jasa. Metode
penentu harga jual normal seringkali disebut dengan istilah cost
plus pricing, karena harga jual ditentukan dengan menambah
biaya masa yang akan datang dengan suatu persentase markup
( tambahan diatas jumlah biaya ) yang dihitung dengan formula
tertentu. Harga jual produk dalam keadaan normal ditentukan
dengan rumus sebagai berikut :
Rumusnya :

Mulyadi, Akuntansi Manajemen, edisi 2, cet ke-1, STIE YKPN, Yogyakarta, 1993, hal. 347-348

31

32

Rumus Penentuan Harga Penjualan Lahan

Harga Jual = Harga Permeter X Luas Lahan Yang Terjual
Cost-plus pricing adalah penentuan harga jual lahan dengan cara
menambahkan laba yang diharapkan diatas biaya penuh masa
yang akan datang untuk untuk memproduksi dan memasarkan
produk.7
Hubungan antara besarnya pengeluaran investasi dan
volume yang diperlukan untuk mencapai profitabilitas disebut
analisis pulang pokok atau perencanaan laba. Analisis pulang
pokok merupakan alat untuk menentukan titik dimana penjualan
akan impas menutupi biaya.
Jika perusahaan ingin terhindar dari rugi akuntansi, penjualanya
harus bisa menutup semua biaya - biaya, dimana ada yang
bervariasi langsung dengan tingkat produksi dan ada yang tidak
berubah walaupun tingkat produksi mengalami perubahan.8
Beberapa istilah dasar didefinisikan dan akan digunkan
dalam artian yang sama untuk perubahan selanjutnya. Struktur
keuangan

adalah

cara

bagaimana

perusahaan

membiayai

aktivanya. Struktur keuangan dapat dilihat pada seluruh sisi

kanan dari neraca. Ini terdiri dari hutang jangka pendek, hutang
jangka panjang dan modal pemegang saham. Struktur modal
atau kapitalisasi perusahaan adalah pembiayaan permanen yang
terdiri dari hutang jangka panjang, saham preferen dan modal
pemegang saham. Jadi struktur modal suatu perusahaan hanya
7

Mulyadi, Akuntansi Manajemen, edisi 2, cet ke-1, STIE YKPN, Yogyakarta, 1993, hal. 350-351

J.Fred Weston,Thomas E. Copeland, Manajemen Keuangan, Edisi kedelapan, Jilid ke 1, Binarupa Aksara,
Jakarta, 1991, hal.305

32

33

sebagian dari struktur keuanganya. Nilai buku dari modal

pemegang saham (Equity = E) terdiri dari saham biasa, modal
disetor atau surplus modal dan akumulasi modal ditahan. Bila
perusahaan memiliki saham preferen, maka saham tersebut akan
ditambahkan kepada modal pemegang saham dan kedua saham
itu (yaitu saham biasa dan saham preferen) akan disebut
kekayaan bersih (net worth) perusahaan.
Faktor leverage adalah rasio antara nilai buku seluruh
hutang (debt= D) terhadap total aktiva (total assets = TA) atau
nilai total perusahaan (total value= V). Bila kita membahas total
aktiva (TA), yang kita maksudkan adalah total nilai buku dari
aktiva menurut catatan akuntansi. Nilai total perusahaan (V)
berarti total nilai pasar

seluruh komponen strukur keuangan

perusahaan.
Akhirnya dapat dibedakan antara resiko usaha dengan
resiko keuangan, resiko usaha adalah berbagai variabilitas dari
hasil pengembalian yang diharapkan sebelum pajak (EBIT)
terhadap total aktiva perusahaan. Resiko keuangan adalah resiko
tambahan yang timbul karena penggunaan leverage keuangan
dan tercermin pada berbagai variabilitas arus laba bersih (net
income stream), atau NI.9
Jika perusahaan mempunyai leverage operasi yang tinggi,
titik impasnya (breakeven point) terletak pada tingkat penjualan
yang rellatif tinggi, dan dampak perubahan tingkat penjualan
terhadap laba akan semakin besar. Makin tinggi faktor leverage,
makin tinggi pula jumlah penjualan yang diperlukan untuk
mencapai titik impas dan makin besar pula dampak perubahan
volume

penjualan

terhadap

laba.

Dengan

demikian

dapat

J.Fred Weston,Thomas E. Copeland, Manajemen Keuangan, Edisi kedelapan, Jilid ke 2 Erlangga, Jakarta,
1992, hal.3 - 4

33

34

digambarkan dalam persentase perubahan volume penjualan

yang ada dibawah ini :
% Perubahan EBIT

Tingkat Leverage Operasi (DOL)

% Perubahan Penjualan

Leverage keuangan mengambil alih yang dilupakan oleh

leverage operasi, yaitu makin memperbesar dampak tingkat
penjualan terhadap laba per saham (Earning Pershare). Karena
itu leverage operasi sering disebut leverage tingkat pertama dan
leverage keuangan sebagai leverage tingkat kedua. Tingkat
leverage

keuangan

didefinisikan

sebagi

rasio

persentase

perubahan laba bersihyang tersedia untuk para pemegang

saham dengan persentase perubahan laba sebelum bunga dan
pajak (EBIT) sebagai berikut

10

% Perubahan Laba Bersih

(NI)
Tingkat Leverage Keuangan (DFL) =
% Perubahan EBIT
Dalam penjualan lahan pada PT. KIEC di sesuaikan dengan
luas tanah yang terjual kepada calon investor dengan harga jual
lahan yang telah ditentuka oleh pihak direksi PT. KIEC. Dapat
penulis gambarkan rumus penjualan lahanya sebagai berikut :
Rumus Penjualan lahan
10

J.Fred Weston,Thomas E. Copeland, Manajemen Keuangan, Edisi kedelapan, Jilid ke 2 Erlangga, Jakarta,
1992, hal.8 - 9

34

35

Harga Jual Lahan = Harga lahan permeter X Luas lahan yang

Terjual

C. Metode Penentuan Target Penjualan Lahan

Dalam

setiap

penjualan

pastinya

setiap

perusahaan

menargetkan setiap barang atau jasa bagaimana caranya setiap

periode selalu meningkat dengan laba yang diharapkan. Analisa
impas memberikan informasi mengenai berapa jumlah volume
penjualan minimum agar perusahaan tidak menderita rugi. Jika
angka impas dihubungkan dengan angka pendapatan penjualan
yang dianggarkan atau pendapatan penjualan tertentu boleh
turun agar perusahaan tidak menderita rugi. Selisih antara
volume penjulan yang dianggarkan dengan volume penjualan
impas merupakan angka margin of safety.
Angka margin of safety ini memberikan informasi berapa
maksimum volume penjualan yang direncanakan tersebut boleh
turun, agar perusahaan tidak menderita rugi atau dengan kata
lain angka margin of safety memberikan petunjuk jumlah
maksimum penurunan volume penjualan yang direncanakan,
yang tidak mengakibatkan kerugian.11
Dalam

target

penjualan

di

perusahaan

PT.

Krakatau

Industrial Estate Cilegon (KIEC) ini selalu mengacu setiap

penjualan sebelumnya yang telah terjadi, dan juga bisa dari
jumlah biaya variabel yang telah dikeluarkan dikalikan dengan
jumlah lahan yang terjual.

11

Mulyadi, Akuntansi Manajemen, edisi 2, cet ke-1, STIE YKPN, Yogyakarta, 1993, hal. 252

35

36

D. Metode Perolehan Laba Penjualan

Hasil penjualan atau hasil penjualan kotor merupakan
kekuatan dinamis yang fundamentil dalam suatu perusahaan,
oleh karena itu tanpa hasil penjualan barang barang atau jasa
jasa yang cukup. Fakta ini demikian jelasnyabagi mereka yang
memimpin perusahaan, sehingga perhatian biasanya dipusatkan
kepada hasil penjualan, sebelum kepada persoalan persoalan
lainnya. Setiap pengusaha pada umumnya cenderung untuk
lebih royal mengeluarkan biaya biaya untuk tujuan tujuan
lainnya.
Akan tetapi jumlah dollar hasil penjualan kadang kadang
hanya merupakan alat pengukur sukses yang dangkal dan keliru.
Suatu perusahaan dapat menaikan pendapatan kotor penjualan
lainnya setinggi mungkin dengan jalan menjual barang
barangnya dengan harga yang begitu rendahnya, sehingga tidak
menghasilkan pendapatan yang memuaskan. Setelah dikurangi
harga pokok dari barang barang yang dijual dan biaya biaya
perusahaan. Oleh karena itu maka bukan jumlah dollar hasil
penjualan yang mengukur sukses yang terakhir, akan tetapi
kemampuan

dari

penjualan

memperoleh

laba.

Jumlah

pendapatan bersih, tanpa ragu ragu merupakan jumlah yang

paling

vital

dalam

daftar

daftar

keuangan.

Perusahaan

bertujuan untuk memperoleh pendapatan dan suksesnya diukur

dengan pendapatannya. Oleh karena itu maka perlu untuk
mengukur kemampuan dari penjualan untuk memperoleh laba.
Ukuran ini diberikan oleh ratio dari pendapat bersih dibandingkan
dengan hasil penjualan.12
Laba atau keuntungan merupakan salah satu tujuan utama
12

John N. Myer, Analisa Neraca Dan Rugi Laba, cetakan ke-5 Jakarta, PT. Rineka Cipta, 1993, hal.194-195

36

37

perusahaan dalam menjalankan aktifitasnya. Pihak manajemen

selalu merencanakan besar perolehan laba setiap periode, yang
ditentukan melalui target yang harus dicapai. Penentuan target
besarnya laba ini penting guna mencapai tujuan perusahaan
secara keseluruhan. Penentuan target laba sangat penting agar
para manajemen perusahaan termotivasi untuk bekerja secara
maksimal dalam mengelola sumber daya yang dimiliknya. Laba
yang diperoleh perusahaan akan digunakan untuk berbagai
kepentingan oleh pemilik dan manajemen. Laba akan digunakan
untuk meningkatkan kesejahteraan pemilik dan karyawan atas
jasa yang diperolehnya. Laba juga digunakan penambahan
modal dalam rangka meningkatkan kapasitas produksi atau
untuk melakukan perluasan pemasaran ke berbagai wilayah.
Dalam praktiknya, laba yang diperoleh perusahaan terdiri
dari dua macam, yaitu:
1.

Laba kotor ( gross profit)

Laba kotor artinya laba yang diperoleh sebelum dikurangi
biaya - biaya yang menjadi beban perusahaan. Artinya laba
keseluruhan yang pertama sekali perusahaan peroleh.
Secara umum penegertian analisa laba kotor adalah

analisa yang digunakan untuk mengetahui jumlah laba kotor dari

periode ke satu periode, serta sebab - sebab berubahnya laba
kotor tersebut antara dua atau lebih periode. Untuk melakukan
analisa laba kotor, diperlukan berbagai data perusahaan. Adapun
data yang dibutuhkan untuk melakukan analisa laba kotor adalah
:
a. Target yang telah ditetapkan,
b. Pencapaian hasil laba pada periode tertentu,
c. Laba pada beberapa periode sebelumnya.
37

38

Dalam praktiknya perolehan laba perusahaan tiap periode

tidak sama atau berbeda - beda. Untuk melihat perubahan laba
suatu perusahaan, terutama dalam pembahasan ini adalah
perubahan laba kotor, perlu dilakukan analisa laba kotor. Dalam
praktiknya perubahan yang terjadi laba kotor disebabkan dua
faktor, yaitu :
a.

Faktor penjualan
Penjulan maksudnya adalah jumlah omset barang atau
jasa yang dijual, baik dalam unit ataupun dalam rupiah.
Besar kecilnya penjualan ini penting bagi perusahaan
sebagai data awal dalam melakukan analisis. Sementara
itu, penjualan dipengaruhi oleh :
1.

Faktor harga jual,

2. Faktor jumlah barang yang dijual.

Harga jual adalah harga persatuan atau unit atau
perkilogram atau lainya produk yang dijual di pasaran.
Sementara jumlah barang yang dijual maksudnya adalah
banyaknya kuantitas atau jumlah barang (volume) yang
dijual dalam suatu periode.
b. Faktor harga pokok penjualan
Harga pokok penjualan adalah harga barang atau jasa
sebagai bahan baku atau jasa untuk menjadi barang
dengan di tambah biaya - biaya yang berkaitan dengan
harga pokok penjualan tersebut.
2.

Laba bersih ( net profit )

Laba bersih merupakan laba yang telah dikurangi biaya biaya yang merupakan beban perusahaan dalam suatu
periode tertentu, termasuk pajak.13

13

Kasmir, Analisis Laporan Keuangan, edisi 1, cet ke-1, Rajawali Pers, Jakarta, 2008, hal. 302 - 306

38

39

Dalam penjualan lahan kawasan industri PT. Krakatau

Industrial Estate Cilegon ini diatur sebagai berikut :
1. Penjualan

lahan

dikoordinasikan

oleh

Direktorat

Komersial
2.

Penjualan lahan dapat dilakukan langsung oleh PT. KIEC

atau melalui agen yang ditunjuk secara resmi oleh PT.
KIEC

3.

Harga jual harus mengacu pada Surat Keputusan Direksi

yang telah tercantum diatas.

4.

Pembagian diskon terhadap harga jual lahan diatur

sebagai berikut :
a)

3% harus mendapatkan persetujuan Direktur

Komersial.
b)

3% harus mendapatkan persetujuan Direktur

Utama.
5. Penjualan melalui agen diatur sebagai berikut :
a) Agen yang ditunjuk dapat berupa perusahaan atau
perseorangan.
b) Komisi yang diberikan kepada agen maksimal adalah
10%

terhadap harga transaksi dengan ketentuan

sebagai berikut :
1) < 3% harus mendapatkan persetujuan Direktur
Komersial
2)

3 - 5% harus mendapatkan persetujuan Direktur

Utama
39

40

3)
c)

>5% harus mendapatkan persetujuan Komisaris

Komisi yang diberikan kepada agen dipotong dengan

PPh.

6.

Uang muka (booking fee) :

a) Pembelian lahan industri dapat menyerahkan uang
muka

(booking

fee)

tanda

jadi

yang

besar

minimum 3% dari nilai jual lahan industri.

b) Uang muka (booking fee) akan menjadi bagian dari
pembayaran lahan industri calon pembeli lahan
industri.
c)

Apabila telah terjadi pembayaran booking fee dan

kemudian

terjadi pemabtalan jual beli oleh calon

pembeli lahan industri, uang muka (booking fee)

tersebut akan hangus.
d) Apabila karena sesuatu hal, pembatalan jual beli
dilakukan oleh PT. KIEC, maka calon pembeli lahan
industri akan memperoleh kembali seluruh uang
muka (booking fee).
Rumus Penentuan Laba Bersih Penjualan
Pendapatan
= Rp. Xxx
Harga Pokok Penjualan = ( Rp. Xxx )
Beban Biaya
= ( Rp. Xxx )
Laba Bersih Penjualan
= Rp. xxx

40

41

BAB III
METODE PENELITIAN
A. Objek Penelitian
Menurut Suharsimi Arikunto objek penelitian adalah, yaitu
sesuatu yang menjadi inti dari problematika penelitian.14
Dalam penelitian skripsi ini, objek penelitian adalah metode
penetapan harga jual lahan untuk memperoleh laba pada PT.
Krakatau Industrial Estate Cilegon.
B. Operasional Variabel
Pada

dasarnya

variabel

penelitian

merupakan

segala

sesuatu yang berbentuk apa saja yang ditetapkan oleh peneliti

untuk

dipelajari

sehingga

diperoleh

informasi

tentang

hal

tersebut, kemudian ditarik kesimpulanya.15

Nursoleh menyatakan bahwa variabel penelitian adalah
suatu atribut atau sifat atau nilai dari orang, objek atau kegiatan
yang mempunyai variasi tertentu yang ditetapkan oleh peneliti
untuk dipelajari dan kemudian ditarik kesimpulanya.16
Maka dalam hal ini, penulis menyimpulkan variabel yang
digunakan adalah :
1.

Penetapan harga penjualan lahan

Untuk menetapkan harga lahan yang diterapkan oleh
manajemen PT. KIEC adalah acuan dimana awal harga
perolehan dalam pembelian lahan dari

pemukiman

warga. Dari situ sudah kelihatan jelas nilai jual objek

pajaknya

yang

dalam

14

arti

harga

lahan

tersebut.

Http.www.yahoo.com/Metodologi Penelitian
Sugiyono, Metode Penelitian Bisnis, Cetakan Pertama, CV. Alfabeta, Bandung, 1999, Hal. 31
16
Nursoleh, Metodologi Penelitian, CV. Daffa Putra Perdana, Serang, 2006, Hal. 21
15

41

42

Kemudian didalam pengelolaan lahan tersebut yang

diperoleh

dari

pembebasan

tersebut

belum

tentu

langsung bisa di gunakan untuk para investor, tetapi

pihak perusahaan PT. KIEC mengelola terlebih dahulu
sehingga menjadi lahan yang sudah matang atau siap
pakai

untuk

para

investor

yang

berminat.

Dalam

pengelolaan tersebut pastinya terdapat biaya - biaya

yang akan dikeluarkan oleh PT. KIEC. Dari segi biaya
tersebut yang nantinya dapat pula digunakan untuk
menentukan harga lahan.
Disamping dari harga perolehan lahan dan biaya - biaya
yang telah dikeluarkan oleh pihak PT. KIEC untuk
menetapkan harga lahan yang ditawarkan kepada para
investor,

situasi

mempengaruhi

serta

penetapan

kondisi
harga

pula
lahan

yang

bisa

dan

juga

perbandingan harga dengan kawasan industri yang ada

di Propinsi Banten. Setelah semua komponen telah
terkumpul didalam penetapan harga lahan tersebut,
pihak Direksi PT. KIEC yang menetapkan harga lahan
yang ditawarkan kepada investor yang berminat.
Dalam penetapan harga pokok penjualan lahan ini dapat
di gambarkan dalam tabel dibawah ini :
Rumus Penentuan Harga Penjualan Lahan
Harga Jual lahan = Harga Permeter Lahan X Luas Lahan
Terjual
42

43

2.

Pencapaian target yang diharapkan

Dalam penjualan lahan yang dimiliki pihak PT. KIEC ini
pastinya mempunyai target penjualan dalam setiap
periode yaitu terhitung dalam satu tahun. Pencapain
target tersebut sebagai acuan yang pastinya untuk
mengetahui seberapa jumlah lahan yang terjual kepada
para investor yang ingin berinvestasi di Kawasan Industri
PT. KIEC. Target tersebut telah ditentukan beberapa
persen penjualanya dalam satu periode oleh pihak
manajemen

dengan

mengadakan

Rapat

Umum

Pemegang Saham (RUPS) yang untuk menghasilkan

berapa target penjulan lahan kawasan industri. Dari
sekian target yang ditentukan pihak manajemen PT. KIEC
tergantung bagaimana cara memasarkan lahan kawasan
industri PT. KIEC kepada para investor, yaitu dengan cara
memasarkan

lewat

internet

ataupun

dengan

mengiklankan. Tapi kebanyakan investor yang masuk

atau berminat membeli lahan PT. KIEC melalui referensi
semua pihak investor yang telah berinvestasi di lahan
kawasan industri PT. KIEC sehingga dengan mudah
mengenal apa yang telah tersedia di lahan kawasan
industri PT. KIEC. Dengan letak yang begitu strategis
dekat dengan pelabuhan dan sebagainya, maka investor
banyak sekali yang berminat membeli lahan di kawasan
industri PT. KIEC.
3.

Penghitungan laba dalam penjualan lahan.

Didalam

penentuan

laba

dalam

penjualan

pastinya

beracuan pada semua biaya yang telah dikeluarkannya.

43

44

Dalam penentuan laba dalam penjulan lahan di kawasan

industri PT. KIEC disini yaitu dengan acuan pendapatan
yang kita terima terlebih dahulu dari sekian harga pokok
penjualan yang telah dilakukan yaitu lahan yang telah
terjual kepada para investor. Dari sekian pendapatan
tersebut dapat dikurangi dengan harga pokok penjualan
yang akhirnya akan diketahui laba kotor terlebih dahulu,
artinya laba kotor disini yaitu laba yang masih dikurangi
dengan biaya - biaya usaha lainya serta pajak yang mesti
dibayar.
Dapat digambarkan denga rumus yang terdapat dalam
tabel dibawah ini :
Rumus Penentuan Laba Bersih Penjualan
Laba Bersih = Pendapatan - Harga Pokok Penjualan - Beban

C. Metode Penelitian
Metode yang penulis gunakan dalam penulisan ini adalah
metode kualitatif. Metode kualitatif adalah metode penelitian
yang digunakan untuk meneliti kondisi pada objek alamiah
dimana

peneliti

pengumpulan

adalah

data

sebagai

dilakukan

instrument

secara

kunci.

indukatif

dan

Teknik
hasil

penelitian kualitatif menekankan makna dari pada generalisasi. 17

Pendekatan kualitatif seringkali juga dinamakan sebagai
pedekatan yang humanistic, karena didalam pendekatan ini cara
pandang, cara hidup, selera, ataupun ungkapan emosi dan
17

Sugiyono, Metode Penelitian Bisnis, Cetakan Pertama, CV. Alfabeta, Bandung, 1999, Hal. 8

44

45

keyakinan dari warga masyarakat yang teliti sesuai dengan

masalah

yang

diteliti,

juga

termasuk

data

yang

harus

dikumpulkan.18
Penelitian ini merupakan penelitian yang bersifat deskriptif.
Penelitian deskriptif adalah penelitian yang dilakukan untuk
mengetahui nilai variabel mandiri, baik satu variabel atau lebih
(independen)

tanpa

membuat

perbandingan,

atau

menghubungkan dengan variabel lain.19

D. Jenis dan Sumber Data

1.

Jenis Data
Jenis data yang digunakan untuk mendukung pernyataan
dan pembahasan masalah adalah :
a.

Data primer, yaitu data yang diperoleh langsung dari

objek penelitian, data primer dikumpulkan dengan
menggunakan observasi (pengamatan) dan interview
(wawancara) langsung oleh penulis sendiri terhadap
PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon. Contoh data
primer

adalah

wawancara

mengenai

metode

penetapan harga jual lahan yang ada di kawasan

industri PT. KIEC dan penentuan target penjualan
serta penghitungan rugi laba penjualan lahannya.
b.

Data sekunder, yaitu data yang diperoleh secara

tidak langsung, adapun data - data tersebut berupa
laporan dan berkas - berkas yang ada mengenai
penjualan lahan, penentuan target penjualan lahan
serta laporan rugi laba dalam penjualan lahan di PT.

18
19

Hamid Patilima, Metode Penelitian Kualitatif, CV. Alfabeta, Bandung, 2005, hal. 3
Sugiyono, Metode Penelitian Bisnis, Cetakan Pertama, CV. Alfabeta, Bandung, 1999, Hal. 11

45

46

Karakatau Industrial Estate Cilegon selama tahun

2009.
Disamping menggunakan data - data diatas, penulis juga
menggunakan buku - buku referensi yang berhubungan dengan
penelitian ini untuk menunjang teori - teori dalam penulisan.
2. Sumber Data
Sumber data penelitian ini diperoleh dari PT. Krakatau
Industrial Estate Cilegon.

E. Teknik Pengumpulan Data

Untuk melakukan penelitian ini penulis menggunakan
beberapa teknik pengumpulan data diantaranya :
1. Pengamatan

(observasi),

yaitu

pengumpulan

data

dengan mengadakan pengamatan secara langsung ke

objek penelitian,
dengan

adapun yang penulis lakukan yaitu

mengamati

data

data

yang

ada

dalam

perusahaan tersebut.
2. Studi

Literatur,

yaitu

pencarian

data

dengan

cara

membaca buku - buku, dokumen - dokumen atau

peraturan - peraturan yang ada hubungannya dengan
topik yang dibahas.
F. Teknik Analisa Data
Teknik analisa data yang digunakan dalam penelitian ini
adalah dengan cara mengukur variabel tersebut dan melakukan
penelitian atas data perusahaan dan mengacu pada teori - teori
yang

diuraikan

pada

landasan

teori

serta

kebijakan

dari

perusahaan, sehingga dapat diketahui apakah kondisi - kondisi

46

47

diperusahaan yang diteliti sesuai dengan ketentuan yang dibuat

dan diharapkan.
Adapun teknik analisa data yang dilakukan penulis anatara
lain :
1. Untuk menjawab rumusan masalah pertama dan kedua,
penulis akan menjelaskan tahapan analisis sebagai berikut :
a) Metode penetapan harga jual lahan
Penentuan harga jual lahan di perusahaan PT. KIEC
ditentukan dengan cara berapa jumlah permeter tanah
atau lahan yang terjual kepada calon investor dikalikan
dengan harga permeter lahan. Dalam penentuan harga
permeter lahan tersebut, PT. KIEC berpatokan dengan
harga pasaran antar pesaing dan juga letak lahan
tersebut, misalkan lahan dipinggir jalan utama dengan
lahan yang agak masuk kedalam. Disamping harga lahan
tersebut hasil dari survai atau perbandingan dengan
kawasan

industri

lain,

lalu

pihak

direksi

yang

menentukan jatuhnya harga lahan permeter tersebut

dengan kesepakatan pihak pembeli atau calon investor
tersebut.
Rumus penentuan harga jual lahan adalah :
Harga Jual lahan = Harga Permeter Lahan X Luas Lahan
Terjual

b) Penentuan target penjualan lahan

Didalam penentuan target penjualan lahan di kawasan
47

48

industri PT. KIEC akan tercapai jika dalam penjualan

lahan ditahun 2009 lebih besar dari tahun sebelumnya,
yaitu tahun 2008. Makanya dalam pencapaian target
penjualan lahan di tahun 2009 ini harus bisa melebihi
tahun 2008.
2. Untuk menjawab rumusan masalah yang ketiga, penulis akan
menjelaskan kebijakan - kebijakan mengenai penetapan rugi
laba penjualan lahan di kawasan industri PT. KIEC.
Dalam penentuan rugi laba penjualan lahan di kawasan
industri PT. KIEC yaitu beracuan pada pendapatan yang
dihasilkan dari penjualan lahan dikurangi dengan biaya biaya

yang

telah

dikeluarkan

oleh

PT.

KIEC.

Dapat

digambarkan dengan rumus dibawah ini :

Laba Bersih = Pendapatan - Harga Pokok Penjualan - Beban

48

49

BAB IV
PEMBAHASAN

A. Metode Penetapan Harga Jual Lahan

Pada umumnya harga jual produk atau jasa standar
ditentukan oleh pertimbangan permintaan dan penawaran pasar,
sehingga biaya bukan merupakan penentu harga jual. Karena
permintaan konsumen atas produk atau jasa tidak mudah
ditentukan oleh manajer penentu harga jual, maka dalam
penentuan harga jual, manajer tersebut akan menghadapi
banyak ketidakpastian. Selera investor, jumlah pesaing yang
memasuki pasar, dan harga jual yang ditentukan oleh pesaing,
merupakan contoh faktor - faktor yang sulit untuk diramalkan,
yang mempengaruhi pembentukan harga jual produk atau jasa di
pasar. Disamping pengeluaran biaya yang telah dikeluarkan oleh
pihak perusahaan juga yang dapat penentu harga jual suatau
lahan terhadap para investor.
Penentukan harga penjualan lahan pada PT. KIEC yaitu
menentukan dari harga perolehan lahan awal yang telah
dibebaskan dari warga, yang ditambah dengan biaya - biaya
yang telah dikeluarkan dalam perapihan atau pematangan lahan
yang awalnya diperoleha dari warga masih sejenis lahan mentah
yang berupa persawahan. Setelah menjadi lahan yang siap jual,
lahan tersebut akan ditawarkan kepada investor dengan harga
yang sesuai dengan nilai jual objek pajak (NJOP) yang berlaku
49

50

serta perbandingan lahan kawasan industri yang ada di sekitar,

khususnya daerah Banten. Disamping itu juga dari segi letak
strategis, yang dalam arti lahan yang dekat dengan jalan utama
dengan lahan yang letaknya agak jauh dari jalan utama pastinya
mempunyai perbedaan harga yang pastinya tidak begitu jauh.
Dalam penentuan harga disini yang berhak menentukan yaitu
pihak direksi PT. KIEC.
Harga setiap permeter lahan ditentukan dengan acuan
perbandingan harga jual lahan dengan kawasan industri yang
lain. Setelah mmengetahui gambaran harga permeter untuk
setiap lahan, manajemen PT. KIEC yaitu pihak direksi bersepakat
masalah penentuan harga dimana PT. KIEC menentukan harga
permeter sekian kemudian pihak calon investor tinggal menawar
dari harga yang telah ditawarkan PT. KIEC. Setelah sepakat
diantara kedua belah pihak masalah harga permeter lahan
tinggal mengalikan dengan luas lahan yang dibeli dengan calon
pembeli yaitu investor.
Pada kesempatan ini penulis mengambil hasil penelitian
penjualan lahan yang terjadi di kawasan industri II PT. Krakatau
Industrial Estate Cilegon yang berada di Ciwandan. Di tahun
2009 terjadi penjualan lahan yang di beli oleh PT. Pundi Kencana
dengan

membeli

permeternya

yaitu

lahan
Rp.

seluas

8.697

500.000/m2.

m2

Harga

dengan
Rp.

harga

500.000,-

permeter tersebut hasil dari kesepakatan serta perbandingan

dengan harga kawasan industri lain yang berada di daerah
Banten khususnya.
Maka dapat tercantum dalam perhitungan dibawah ini :
50

51

Penjualan Tanah = Rp. 500.000,- X 8.697 m2 = Rp.

4.348.850.000,-

Setelah diketahui jumlah nilai penjualan tanah, dalam setiap

penjualan

pasti

dikenakan

pajak

penjualan,

dimana

pajak

tersebut akan dibebankan kepada pihak pembeli yaitu PT. Pundi

Kencana.

Perhitunganya Pajak Penjualan sebesar10% adalah sebagai

berikut :
Nilai Penjualan
PPn 10%

Rp. 4.348.500.000,Rp. 434.850.000,-

Rp. 4.783.350.000,-

Harga pokok penjualan atas penjualan lahan kepada

investor yaitu PT. Pundi Kencana tercantum dalam tabel dibawah
ini :

Tabel 4.1
Penentuan Harga Pokok Penjualan Lahan
Keterangan
Luas tanah yang terjual
Nilai tanah/m2
Persediaan tanah

Jumlah

Total

8,697m2
Rp. 97,243
Rp. 845,722,371

51

52

Future Cost

Rp. 129,757

Kewajiban ditangguhkan

Rp. 1,128,496,629

Harga Pokok Penjualan

Rp. 1,974,219,000

Pada penentuan harga pokok penjualan diatas, tercantum

nilai future cost. Future Cost disini adalah biaya pengembangan
kawasan persatuan luas dan kewajiban ditangguhkan yang
timbul pada saat penjualan lahan dihitung berdasarkan biaya
pengembangan

kawasan

kedepan

(future

cost)

dikurangi

kewajiban ditangguhkan saat ini, dibagi dengan luas lahan efektif

yang masih bisa dijual.

Perhitungan Future Cost dapat dijelaskan sebagai berikut :

a. Biaya pengembangan kawasan kedepan

Rp.

42.479.930.572
(future cost)
b. Kewajiban ditangguhkan

Rp.

-3.277.325.599
c.

a-b

: Rp.

45.757.256.171
d. Total luas lahan efektif 63,78% x 809.700

Rp.

516.427 m2
e. Lahan terjual

Rp.

163.788

m2
f.

Sisa lahan efektif

Rp.

m2
52

352.757

53

g. Tarif Future Cost

: Rp.

129.757 /m2

Nilai biaya pengembangan kawasan kedepan (future cost)

akan dievaluasikan ulang setiap 2 (dua) tahun sekali disesuaikan
dengan harga satuan pekerjaan yang berlaku saat ini. Jadi pada
dasarnya

penjualan

yang

terjadi

di

tahun

2009

akan

menggunkan nilai future cost 2 (dua) tahun kebelakang yaitu

senilai Rp. 129.757 /m2 sesuai hitungan diatas.
Nilai 63,78% adalah porsentase dari seluruh lahan yang
siap huni atau layak dipakai dari jumlah 100% yang telah
dikurangi untuk fasilitas jalan serta saluran - saluran yang ada di
kawasan industri, sehingga tersisa sekitar 63,78% lahan yang
siap pakai.
Dapat penulis uraikan, bahwa dalam penentuan harga
penjualan lahan kawasan industri PT. KIEC adalah hasil dari
perbandingan

dengan

kawasan

industri

lainnya.

Setelah

mengetahui gambaran harga lahan kawasan industri lain, pihak

direksi PT. KIEC akan merundingkan dengan pihak calon pembeli
dengan menawarkan harga yang telah ditentukan dari hasil
perbandingan. Dari situlah nantinya yang akan menghasilkan
harga permeter lahan hasil dari kesepakatan antara kedua belah
pihak.

Menurut penulis dari semua apa yang penulis teliti, dalam

penentuan penjualan lahan kawasan industri PT. KIEC tidak
sesuai dengan apa yang penulis pelajari, karena dari perhitungan
harga permeter lahan di putuskan kesepakatan harga pihak
direksi PT. KIEC dengan PT. Pundi Kencana selaku pembeli lahan
53

54

di kawasan industri II PT. KIEC. Dan penulis menilai harga

penjualan lahan di PT. KIEC sesuai kebijakan manajemen.

B. Nilai Jual Yang Ditargetkan Dalam Penjualan Lahan

Dalam penjualan lahan yang dimiliki pihak PT. KIEC ini
pastinya mempunyai target penjualan dalam setiap periode yaitu
terhitung dalam satu tahun. Pencapaian target tersebut sebagai
acuan yang pastinya untuk mengetahui seberapa jumlah lahan
yang terjual kepada para investor yang ingin berinvestasi di
Kawasan Industri PT. KIEC. Target tersebut telah ditentukan
beberapa persen penjualanya dalam satu periode oleh pihak
manajemen

dengan

mengadakan

Rapat

Umum

Pemegang

Saham (RUPS) yang untuk menghasilkan berapa target penjulan

lahan kawasan industri. Dari sekian target yang ditentukan pihak
manajemen PT. KIEC tergantung bagaimana cara memasarkan
lahan kawasan industri PT. KIEC kepada para investor, yaitu
dengan cara memasarkan lewat internet ataupun dengan
mengiklankan. Tapi kebanyakan investor yang masuk atau
berminat membeli lahan PT. KIEC melalui referensi semua pihak
investor yang telah berinvestasi di lahan kawasan industri PT.
KIEC sehingga dengan mudah mengenal apa yang telah tersedia
di lahan kawasan industri PT. KIEC. Dengan letak yang begitu
strategis

dekat dengan

pelabuhan dan

sebagainya,

maka

investor banyak sekali yang berminat membeli lahan di kawasan

industri PT. KIEC.
1. Faktor yang mempengaruhi didalam penjualan lahan.
Dalam setiap penentuan target penjualan pun terkadang
tergantung situasi yang terjadi di negeri Indonesia ini. Didalam
54

55

manejemen PT. KIEC kadang terjadi dalam faktor - faktor internal

dan eksternal yang berpengaruh yang tergambar dalam tabel
dibawah ini :
Tabel 4.2.
Kondisi Eksternal dan Internal
No

Faktor - Faktor yang berpengaruh

Langkah yang diambil

.
I

Faktor Eksternal
Persaingan

ketat

antar

perusahaan Pemasaran yang lebih

kawasan industri karena adanya kelebihan intensif.

supply

lahan

industri,

adanya

pasar

sekunder, adanya produk substitusi (zona

industri).
Pembebasan
Harga

lahan

rakyat

yang

lahan

cenderung untuk menambal area

meningkat karena adanya rencana jalan yang masih berlubanglingkar

selatan

pembebasan

kota

lahan

Cilegon
cenderung

(biaya lubang

sehingga

terus menjadi kavling utuh

yang bisa dijual.

meningkat).

Faktor Internal
Mempersiapkan
Cadangan lahan kawasan industri yang pembebasan lahan untuk
kawasan industri III.

semakin menipis.
II

Menaikan
55

tarif

56
Kualitas sarana dan prasarana kawasan
cukup memadai namun tarif maintenance

maintenance fee secara

fee masih terlalu rendah.

bertahap setiap tahun.

2. Sasaran Perspektif Pelanggan

Dengan

perspektif

pelanggan,

perusahaan

dapat

mengindentifikasi pelanggan serta investor pada segmen pasar

yang dipilih.
Pengukuran perspektif pelanggan dan investor diantaranya
dengan kepuasan pelanggan, loyalitas, retensi, akuisisi dan
profitabilitas ke target pasar dan segmen pasar tertentu.
Manajemen mengukur perspektif pelanggan sebagai berikut :
Tabel 4.3
Perspektif Pelanggan
Keterangan

Satuan

Prognosa

Anggaran

Realisasi

2009

2009

2008

(1)

(2)

(3)

Program Utama

Kepuasan
Pelanggan
Kawasan Industri
Peningkatan mutu
- Indek kepuasan
pelanggan

pelayanan dengan
index

6,75

6,98

6,61

peningkatan
sarana dan
kualitas SDM

- Indek kualitas
lingkungan

- Keamanan (jumlah

Meningkatkan
index

6,41

6,41

6,36

frekwensi
monitoring

kali

0,00

0,00

unjuk rasa)

0,00

Koordinasi
dengan tokoh

56

57

masyarakat dan
Pemda

3. Pemasaran dalam penjualan

Program kerja dalam pemasaran penjualan di tahun 2009
Tabel 4.4
Program kerja Bidang Pemasaran
Proram
Riset Pasar

Sasaran
Pencapaian
Mencari
informasi Kondisi
pasar
mengenai

kondisi

pasar

(harapan

pelanggan, efektifitas

(harapan
pelanggan,efektifitas
)

promosi, analisis harga

jual
Net

Working Memperluas jejaringan

makin Menjalin kerjasama

untuk pemasaran

sehingga

(BKPM,Kedubes/

banyak investor yang

pemasaran

dengan

Atase

masuk.

Pemerintah

Otorita

Batam.

Perdagangan,
Asosiasi
Industri).
Meningkatkan
Komunikasi

terhadap Melakukan

pelayanan

pelanggan yang sudah

sosialisasi kenaikan

investor

ada

tarif

tarif maintenance fee

(termasuk

maintenance fee dapat.

baru melalui investor

intensif

dengan

dan

agar

gathering.

melakukan
57

58
kunjungan).

Upaya

yang

dilakukan

manajemen

PT.

KIEC

untuk

meningkatkan pendapatan tahun 2009 antara lain :

1. Melakukan program pemasaran yang lebih intensif dan
menjaga komunikasi yang baik dengan calon investor
agar dapat merealisasikan penjualan lahan.
2.

Melakukan perbaikan prasarana termasuk melanjutkan

program re-layer jalan kawasan, memperbaiki sistem
keamanan, meningkatkan kualitas komunikasi dengan
investor melalui kunjungan rutin untuk meningkatkan
pendapatan maintenance fee.
Penulis dapat mencantumkan tabel perbandingan target

penjualan antara tahun 2008 dengan tahun 2009 adalah sebagai

berikut :
Keterangan

Penjualan

Lahan

Satua

Anggara

Prognos

Anggara

% Pencapaian

n 2009
(1)
475.000

a 2009
(2)
412.591

n 2008
(3)
380.000

Terhadap
(1:2)
(2:3)
115
109

Rp./M

Kawasan Industri
II

Maka

penulis

dapat

menyimpulkan

bahwa

dalam

penentuan target ditahun 2009 ini tercapai, artinya penjualan di

tahun 2009 lebih besar dari penjualan tahun 2008 dengan
perbandingan Rp. 412.591/m2 untuk 2009 dan Rp. 380.000/m2
untuk tahun 2008 atau antara 115% dengan 109%.

C. Perhitungan Laba Yang Ditentukan Oleh Perusahaan

58

59

Didalam

penentuan

laba

dalam

penjualan

pastinya

beracuan pada semua biaya yang telah dikeluarkannya. Dalam

penentuan laba dalam penjulan lahan di kawasan industri PT.
KIEC disini yaitu dengan acuan pendapatan yang kita terima
terlebih dahulu dari sekian harga pokok penjualan yang telah
dilakukan yaitu lahan yang telah terjual kepada para investor.
Dari sekian pendapatan tersebut dapat dikurangi dengan
harga pokok penjualan yang akhirnya akan diketahui laba kotor
terlebih dahulu, artinya laba kotor disini yaitu laba yang masih
dikurangi dengan biaya - biaya usaha lainya serta pajak yang
mesti dibayar.
Biaya - biaya yang berpengaruh didalam penentuan laba
penjualan ini dapat dikategorikan sebagai berikut :
1.

Biaya variabel, yaitu biaya yang berubah sebanding

dengan perubahan volume kegiatan.

2.

Biaya tetap langsung, yaitu biaya yang jumlah totalnya

tidak

berubah

kegiatan

dalam

dengan
kisar

adanya
(range)

perubahan
perubahan

volume
kegiatan

tertentu.
Setelah biaya variabel dan biaya tetap langsung diketahui,
maka pendapatan dapat dikurangi dengan total biaya variabel
dan biaya tetap langsung yang nantinya akan diketahui laba
kotor. Selanjutnya setelah laba kotor diketahui maka tinggal
mengetahui laba bersih. Dalam penentuan laba bersih ini, yaitu
laba kotor akan dikurangi dengan biaya - biaya yang tercantum
dibawah ini yaitu :
1.

Biaya usaha, yaitu biaya tambahan yang mendukung

dalam penjulan lahan yang sifatnya tidak tetap
59

60

2.

Biaya pajak, artinya dalam setiap penentuan rugi laba

ataupun transaksi lainya pasti dikenakan potongan pajak,
disini dalam penentuan laba di PT. KIEC terkena pajak
yag namanya Pajak Penghasilan (PPh) Badan dan Pajak
Penghasilan (PPh) 23 Final.
Pada penjualan lahan yang dilakukan PT. KIEC di tahun

2009 ini terjadi satu kali transaksi dengan terjualnya lahan seluas
8.697 m2 oleh PT. Pundi Kencana dengan mencapai keuntungan
atau laba senilai Rp. 412.964.811,-. Dapat digambarkan dalam
perhitungan rugi/laba sebagai berikut :

Tabel 4.2
Laporan Rugi Laba Tahun 2009
Keterangan

Jumlah

Pendapatan
Operasi :
Penjualan lahan 8.697m2 X

4,348,500,000

500.000,Jasa Perawatan Lingkungan

522,340,500

Total Pendapatan

4,870,840,500

Harga Pokok Penjualan

1,974,219,000

Biaya Variabel
Biaya upah langsung

482,727,657

Biaya Insentif

102,312,284

Biaya Keamanan

35,134,284

Biaya Perawatan

106,319,462

Biaya Air

705,556

Biaya Listrik

12,787,932

Biaya Operasi Lain

26,493
740,013,668

60

61

Biaya Tetap Langsung

Biaya Tenaga Kerja

220,892,054

Biaya Reparasi & Perawatan

1,281,963

Biaya Asuransi, Pajak & Sewa

5,462,548

Biaya Listrik & Air

Biaya Konsultan Riset &

3,199,542
217,945

Pengembangan
Biaya Perkantoran & Umum

5,539,963

Biaya Perjalanan Dinas

508,392

Biaya Penyusutan

605,042
237,707,449

Total HPP, Biaya Variabel & Biaya Tetap Langsung

2,951,940,117

Laba Kotor

1,918,900,383

Biaya Usaha
Biaya Administrasi & Umum :
Biaya Tenaga Kerja

737,082,832

Biaya Reparasi & Perawatan

14,660,235

Biaya Asuransi, Pajak & Sewa

171,105,896

Biaya Listrik & Air

22,292,235

Biaya Konsultan Riset & Pengembangan

87,020,499

Biaya Perkantoran & Umum

88,904,662

Biaya Perjalanan Dinas

22,932,166

Biaya Penyusutan

20,109,845

Biaya Penyisihan Piutang

4,579,729

Biaya Pemasaran

92,497,009
Total Biaya Usaha

1,261,185,108

Laba Usaha Sebelum Pajak

657,715,275

Biaya Pajak :
PPh Badan & PPh 23 Final

243,542,025

Tangguhan

1,208,439

Laba Bersih

244,750,464

412,964,811

Untuk menunjukan penjualan lahan dalam memperoleh

laba, dapat dilihat pada tabel sebagai berikut :
Tabel 4.3
Perbandingan Laba antara Tahun 2007, 2008 dan 2009
Tahun

Penjualan
61

Laba

62

Permeter

Rupiah

2007

112.869 m2

350.000

765.257.550,-

2008

16.700 m2

380.000

595.235.250,-

2009

8.697 m2

500.000

412.964.811,-

Maka penulis dapat menyimpulkan bahwa dalam penjualan lahan

di kawasan industri II Ciwandan PT. Krakatau Industrial Estate
Cilegon di tahun 2009 mengalami penurunan dari tahun 2007
dan 2008 yang tertera diatas. Artinya dikarenakan dengan luas
yang terjual lebih banyak ditahun 2007 dan 2008 daripada tahun
2009.

BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN

Dari hasil penelitian dan pembahasan yang telah penulis

lakukan pada Bab IV, penulis mencoba memberikan kesimpulan
dan saran atas penelitian ini :

A. Kesimpulan.
1.

PT. KIEC menentukan harga pokok penjualan lahan yaitu

62

63

menentukan dari harga perolehan lahan awal yang telah

dibebaskan dari warga, yang ditambah dengan biaya
biaya yang telah dikeluarkan dalam perapiahan lahan
yang awalnya diperoleha dari warga masih sejenis lahan
mentah yang berupa persawahan. Setelah menjadi lahan
yang siap jual, lahan tersebut akan ditawarkan kepada
investor dengan harga yang sesuai dengan nilai jual
objek pajak (NJOP) yang berlaku serta perbandingan
lahan kawasan industri yang ada di sekitar, khususnya
daerah Banten. Disamping itu juga dari segi letak
strategis, yang dalam arti lahan yang dekat dengan jalan
utama dengan lahan yang letaknya agak jauh dari jalan
utama pastinya mempunyai perbedaan harga yang
pastinya tidak begitu jauh. Dalam penentuan harga disini
yang berhak menentukan yaitu pihak direksi PT. KIEC.
Disamping apa yang telah dijelaskan diatas, dalam
penentuan harga pokok penjualan disini tidak terlepas
dari apa yang namanya persaingan antar pengelola
kawasan industri. Maka dari itu dalam penentapan harga
jual lahan tersebut pihak PT. KIEC tidak terlepas dengan
mencari perbandingan terlebih dahulu.
2.

Dalam penjualan lahan yang dimiliki pihak PT. KIEC ini

pastinya mempunyai target penjualan dalam setiap
periode yaitu terhitung dalam satu tahun. Pencapaian
target tersebut sebagai acuan yang pastinya untuk
mengetahui seberapa jumlah lahan yang terjual kepada
para investor yang ingin berinvestasi di Kawasan Industri
PT. KIEC. Maka penulis dapat menyimpulkan bahwa
63

64

dalam penentuan target ditahun 2009 ini tercapai,

artinya

penjualan

penjualan

tahun

di

tahun

2008

2009

dengan

lebih

besar

dari

perbandingan

Rp.

412.591/m2 untuk 2009 dan Rp. 380.000/m2 untuk

tahun 2008 atau antara 115% dengan 109%.
3.

Didalam

penentuan

laba

dalam

penjualan

pastinya

beracuan pada semua biaya yang telah dikeluarkannya.

Dalam penentuan laba dalam penjulan lahan di kawasan
industri PT. KIEC disini yaitu dengan acuan pendapatan
yang kita terima terlebih dahulu dari sekian harga pokok
penjualan yang telah dilakukan yaitu lahan yang telah
terjual kepada para investor.
Dalam pencapai laba penjualan lahan yang dilakukan PT.
KIEC di tahun 2009 ini terjadi satu kali transaksi dengan
terjualnya lahan seluas 8.697 m2 oleh PT. Pundi Kencana
dengan mencapai keuntungan atau laba senilai Rp.
412.964.811,-. Laba penjualan lahan di tahun 2009 ini
lebih kecil dari tahun 2007 dan 2008, karena penjualan di
tahun 2009 ini lebih sedikit lahan yang terjual.

B. Saran - Saran
Berdasarkan

hasil

analisa

diatas

mengenai

metode

penetapan harga jual untuk memperoleh laba pada PT. KIEC,

penulis dapat memberikan saran - saran semoga saja dapat
bermanfaat bagi peningkatan prestasi yang lebih maju lagi,
adapun saran - saran tersebut adalah sebagai berikut :
1.

Dalam meningkatkan penjualan lahan kawasan industri di

PT.

KIEC,

bagian

Divisi
64

Pemasaran

diharapkan

65

memasarkan lahan dengan menawarkan lahanya dengan

cara menjemput calon para investor, dalam arti tidak
menunggu kepada investor yang ingin berminat membeli
lahan yanag ada di kawasan industri PT. KIEC.
2.

PT. KIEC dalam penentuan target penjualan agar selalu

ditingkatkan dalam setiap periode dan kalau bisa jangan
sampai setiap periode sama nilainya dengan periode
yang sebelumnya.

3.

Diharapakan

agar

setiap

penawaran

lahan

kepada

investor dengan bahasa yang bisa calon investor tertarik

apa yang ada didalam kawasan industri PT. KIEC.
4.

Untuk

mengantisipasi

stock

atau

persedian

lahan

kawasan industri yang kian menipis agar manajemen PT.

KIEC

lebih

cepat mencari

lahan

yang

baru

untuk

dijadikan kawasan industri PT. KIEC yang baru.

5.

Dalam setiap penjualan lahan diharapkan mendapat

untung yang semaksimal mungkin agar bisa keuntungan
bisa

mengsejahterakan

karyawanya

demi

untuk

peningkatan kerja.
6.

Disetiap penjualan lahan yang sekiranya lumayan besar,

diharapkan

manajemen

PT.

KIEC

memberikan

penghargaan khusus kepada Divisi Pemasaran selaku

tenaga kerja yang terjun langsung menangani dalam
penawaran lahan kepada para calon investor.
7.

Dalam era globalisasi yang kian meningkat, seharusnya

para

tenaga

kerja

pemasaran,

khususnya

Divisi

Pemasaran diharapkan diiuktsertakan dalam pelatihan

65

66

bahasa asing untuk peningkatan penawaran pejualan

yang mayoritas para calon investornya dari kalangan
Penanam Modal Asing (PMA).

66

67

67

68

68

69

69

70

70

71

71

72

72

73

73

74

74

75

75

76

76

77

77

78

78

79

79

80

80

81

81

82

82

83

83

84

84

85

85

86

86

87

87

88

88

89

89

90

90

91

91

92

92

93

93

94

94

95

95

96

96

97

97

98

98

99

99

100

100

101

101

102

102

103

103

104

104

105

105

106

106

107

107

108

108

109

109

110

110

111

111

112

112

113

113

114

114

115

115

116

116

117

117

118

118

119

119

120

120

121

121

122

122

123

123

124

124

125

125

126

126

127

127

128

128

129

129

130

130

131

131

132

132

133

133

134

DAFTAR PUSTAKA

Jusup Al. Haryono, Dasar-dasar Akuntansi, Jilid 2, Edisi 6, Cetakan

kedua, ------------------------Bagian Penerbit STIE YKPN, Yogyakarta.
134

135

2003, hal. 51.

Lili M Sadeli, Dasar-dasar Akuntansi, Edisi 5, cetakan ke-5 Jakarta,
PT.Bumi ----------------Aksara, 2009.hal.2-3
Kasmir, Analisis Laporan Keuangan, edisi 1, cet ke-1, Rajawali
Pers, Jakarta, ----------------2008, hal. 10 -11
Mulyadi, Akuntansi Manajemen, edisi 2, cet ke-1, STIE YKPN,
Yogyakarta, 1993, -----------hal. 347-348
J.Fred Weston,Thomas E. Copeland, Manajemen Keuangan, Edisi
kedelapan, ------------------Jilid ke 1, Binarupa Aksara, Jakarta, 1991,
hal.305
J.Fred Weston,Thomas E. Copeland, Manajemen Keuangan, Edisi
kedelapan, ------------------Jilid ke 2 Erlangga, Jakarta, 1992, hal.3 4
John N. Myer, Analisa Neraca Dan Rugi Laba, cetakan ke-5
Jakarta, PT. Rineka ------------------Cipta, 1993, hal.194-195
Http.www.yahoo.com/Metodologi Penelitian
Sugiyono, Metode Penelitian Bisnis, Cetakan Pertama, CV.
Alfabeta, Bandung, -------------1999, Hal. 31
Nursoleh, Metodologi Penelitian, CV. Daffa Putra Perdana, Serang,
2006, Hal. -------------21
Hamid Patilima, Metode Penelitian Kualitatif, CV. Alfabeta,
Bandung, 2005, hal. --------------------3
Surat Keputusan Direksi PT. Krakatau Industrial Estate Cilegon
Buku Panduan Penulisan Skripsi Al Khairiyah

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

135

136

Nama

: WAHYUDI

Tempat, Tanggal Lahir

: Serang, 02 Juli 1980

Jenis Kelamin

: Laki - laki

NIM

: 200702222

Agama

: Islam

Alamat

: JL. Raya Anyer No.124 Rt.03/02 blok

Warung Juwet Kel. Samangraya Kec.
Citangkil Kota Cilegon 42443 No. Hp.
081807046250

RIWAYAT PENDIDIKAN
1.

SDN Samangraya I Berijazah Tahun Ajaran 1993

2. SMPN Samnag Jaya Berijazah Tahun Ajaran1996

3. SMK 17 Serang Berijazah Tahun Ajaran 1999
4. Kuliah STIE AL Khairiyah 2007 - Sekarang

RIWAYAT PEKERJAAN
1.

PT. Dharma Polimetal Tahun 2002 - 2003

2.

PT. KIEC Tahun 2004 - Sekarang

136

137

137