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20 de
NEGOCIO
diciembre
INMOBILIARIO 2010
COLDWELL BANKER
Alumnos:
Luciano Garca Daz
Roberto Isidro Santiago
VI DIPLOMADO
DE
ESPECIALIZACION
DEL AGENTE
INMOBILIARIO
`
NDICE
1. INTRODUCCIN.2
2. FUNDAMENTOS DE LA EMPRESA 2
2.1. Razn Social, Misin, Visin, Objetivos.3
2.2. Relacin de nuestro producto/servicio con el mercado3
3. ESTUDIO DE MERCADO..5
3.1. Anlisis FODA5
3.2. Anlisis del Entorno.6
3.2.1. El Macro Entorno..7
A. Prestamos Para Vivienda..7
B. Ambiente Poltico Legal: Naturaleza Jurdica del Corretaje8
C. Formalizacin del Corretaje Inmobiliario, Ley 290808
D. Ambiente Demogrfico..8
3.2.2. El Micro Entorn9
A. Rivalidad-Competencia..9
B. Proveedores: Mercado Primario, Mercado Secundario, Mercado Comercial,
Mercado Industrial9
C. Clientes: Cliente Vendedor, Cliente Comprador, Cliente Constructor...10
D. Reflexiones sobre oportunidades y amenazas del entorno11
4. ENFOQUE DE LA PROPUESTA..12
5. GESTIN Y ADMINISTRACION DE LA EMPRESA INMOBILIARIA ..12
5.1. CONSTITUCIN DE LA EMPRESA INMOBILIARIA..12
5.1.1. Proceso de la constitucin..12
5.1.2. Funcionamiento de la empresa..13
5.1.3. Procedimiento de la Constitucin.13
5.1.4. Organigrama.14
5.1.5. Rgimen Legal de la MYPE.15
5.2. PLAN FINANCIERO Y PRESUPUESTO15
5.2.1. Gastos fijos y variables..15
A. Remuneracin a los trabajadores Comisiones.15
5.2.2. Presupuesto de Inversin Publicitaria: Recursos Tecnolgicos y Estrategias
Publicitarias16
5.2.3. Pagos y Prstamos16
5.3.
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1. INTRODUCCIN
Innumerable es la cantidad de personas que buscan tener un inmueble segn sus necesidades
familiares y laborales, el Nivel Socio Econmico los y nos dirige hacia donde quieren instalarse,
la oferta y demanda actual permite ver el desarrollo de construcciones para vivienda de
estreno o la oferta de inmuebles de Segundo Uso que permiten saciar su necesidad.
Las alternativas para desarrollar la Empresa Inmobiliaria la tenemos a nuestra disposicin
siendo consientes de que la transparencia y competitividad tiene que ser armas importantes
para desarrollarnos en este sector de forma adecuada.
El poder brindarle una asesora integral a los clientes y acercarlos a sus expectativas reales es
una labor de suma seriedad y profesionalismo, las leyes estn dirigindose a formalizar al
sector de Corretaje Inmobiliario de forma optima (Ley 29080) actividad que no es nueva en
nuestro pas pero que si requera y requiere mayor seguimiento normativo. Este entusiasmo
por hacer las cosas de forma responsable es importante resaltar que tiene que ser continuo,
porque el tiempo perfeccionara los vacios que puedan aparecer, una participacin activa de
toda empresa Inmobiliaria, Agente Inmobiliario y personas que intervengan dentro o fuera del
negocio es la actitud que se necesita.
Con las cifras de crecimiento del Producto Bruto Interno (PBI) en los ltimos meses, que
continua en alza, el panorama se ha vuelto an ms prometedor para el negocio inmobiliario.
Esto no tiene que ser solo con la intencin de sacar provecho a los consecuentes ingresos que
con lleva una empresa bien llevada, sino que la preocupacin de desarrollarnos como personas
en funcin de toda actividad humana que uno experimente, tiene que ser dirigido sin duda
alguna para apoyo y crecimiento de nuestra sociedad.
La venta de viviendas en Lima Metropolitana continuar aumentando en los prximos meses,
favorecida por el alto crecimiento econmico y mayor generacin de empleo, as como por la
continuacin de buenas condiciones de financiamiento.
En el medio plazo, el sector seguir evolucionando apoyado en ingresos crecientes, una mayor
participacin relativa de la poblacin que demanda vivienda (entre 30 y 40 aos) y una mayor
penetracin del financiamiento hipotecario lo cual debe crearse las alianzas necesarias con
Entidades Financieras para tener el efecto reciproco de utilidad.
Segn Los Mdulos que analizamos Gestin de la Empresa Inmobiliaria y Administracin
Inmobiliaria son conceptos importantes para poder acercarnos lo ms posible a una labor
Efectiva, tica y exitosa la sociedad, podremos gestionar los procesos de la empresa
inmobiliaria de una forma correcta, optimizando los recursos sean humanos, financieros u
organizativo. Ante metas concretas de tiempo y ganancias que generen el crecimiento y la
competitividad esperada en el Mercado.
2. FUNDAMENTOS DE LA EMPRESA
2.1 RAZON SOCIAL
INTERMEDIACION URBANA Asesora Inmobiliaria
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MISIN
Realizar una labor Eficiente y Transparente en el mercado, dar apoyo al
Mercado Inmobiliario mostrando un trabajo profesional con conocimientos y
procedimientos de alto nivel y asesoramiento en la labor de bsqueda, venta,
compra y asesoramiento tcnico legal de inmuebles.
VISIN
Ser una empresa Lder que se distinga en el Mercado Inmobiliario local, desarrollando
tcnicas que nos permita abarcar con mayor seguridad el mercado inmobiliario en provincia.
Esta estabilidad nos dar una base para incursionar en un mediano plazo en el negocio de
construccin auto-gestionado que permita ofrecer un servicio ms integral para los clientes.
OBJETIVOS
En Intermediacin Urbana tenemos por objetivo principal atender con profesionalismo,
cordialidad y capacidad a nuestros clientes de manera que exista la mayor cantidad de clientes
satisfechos; de igual manera generar un clima de participacin activa y justo reconocimiento a
nuestro personal para que genere mejoras en la empresa.
Por otro lado nos preocupamos en generar cada vez ms el
incremento de un personal comprometido y una ampliacin en
nuestra red de contactos, directos e indirectos tales como
entidades financieras, proyectistas y constructores para
implementacin de su gestin comercial.
Nuestro respaldo constar de nuestra eficacia para incrementar captaciones de calidad y
venderlas, as mismo orientar a la frecuencia del servicio de bsqueda de propiedades, es
importante que nuestra Red de Agentes Inmobiliarios tengan la experiencia suficiente en el
rubro inmobiliario as mismo que estn con su acreditacin legal para un mejor servicio.
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GRAFICO N1: FUENTE: Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2T 2010. TINSA PERU SAC
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3. ESTUDIO DE MERCADO
3.1. Anlisis FODA
En el siguiente anlisis se muestra la columna vertebral de nuestra organizacin
para un desarrollo positivo, evaluacin importante ya que el Mercado muestra
signos de poder ser trabajado. Identificamos las Fortalezas y Oportunidades, con
que cuenta nuestra empresa.
De igual forma se muestra los puntos por mejorar, Debilidades y Amenazas que
nos esperan, por la coyuntura que se vive o estn por temas propias de la empresa.
CUADRO N 1.- CUADRO RESUMEN - ANALISIS FODA
FORTALEZAS
Personal
con
experiencia
en
gestin
inmobiliaria.
Desempeo de las funciones por los socios
emprendedores.
Red de Contactos con experiencia en el Sector
Inmobiliario
Posibilidad de Alianzas con nuestros clientes.
Costos mnimos en desarrollo de nuestro
servicio producto.
Gran entusiasmo de los emprendedores.
Experiencia en el sector Comercial - 9 aos
Sistema Privado de Pensiones, Financiero,
Telecomunicaciones)
Creatividad de los conformantes de la empresa.
DEBILIDADES
Limitaciones en el capital inicial.
Pequea empresa, con pocos recursos
econmicos.
Capacitacin en mas cursos de Urbanismo y
Tasacin
Sector Construccin Desasistido, genera flujo de
ventas lento y baja participacin en el Mercado
OPORTUNIDADES
Descentralizacin de Mercados
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SECTORES ECONOMICOS
PRODUCTO BRUTO INTERNO
AGROPECUARIO
PESCA
MINERA E HIDROCARBUROS
MANUFACTURA
PROCESADORA DE RECURSOS PRIMARIOS
INDUSTRIA NO PRIMARIA
ELECTRICIDAD Y AGUA
CONSTRUCCION
COMERCIO
SERVICIOS
Fuente INEI, Proyecciones MEF
2012
6
4
3.2
7
5.5
4
5.8
5.8
10
5.9
5.9
El Producto Bruto Interno (PBI) se incrementar 9.6% en promedio en el periodo 2010 2012,
segn el Marco Macroeconmico Multianual (MMM) para dicho perodo que public el
Ministerio de Economa y Finanzas (MEF).
Tiene que ver con que el Per tiene los mejores indicadores macro de la regin con estabilidad
monetaria (la inflacin ms baja de la regin), con 8 aos consecutivos de crecimiento del PBI y
supervit comercial y sin dficit de balanza de pagos, con un creciente nivel de reservas
internacionales netas y una poltica fiscal que ha permitido tener aos de supervit fiscal y el
menor dficit actualmente en poca de crisis.
El crecimiento econmico en nuestro pas es uno de los ms importantes a nivel mundial, es el
nico pas latinoamericano que se encuentra dentro de los cinco crecimientos ms
importantes del mundo en economa, adems cuya velocidad de crecimiento tiene una fuerte
tendencia a estabilizarse slidamente como una de las economas ms importantes del
mundo actual.
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Esto para nuestra empresa es muy importante ya que se orienta con mayor frecuencia a los
cambios del contexto mundial, preparndose permanentemente para estos cambios cada vez
ms exigente
A. Prstamos para Vivienda
Otro indicador econmico importante es el de nivel de tasas de
inters, el cual puede determinar el nivel de demanda para los
productos de una compaa. Las crecientes alzas de este indicador
representan
una amenaza para la empresa pero cuando
disminuye se constituye en una clara oportunidad.
Tener una tasa inters baja para crditos hipotecarios, hace que las personas puedan
acceder ms fcilmente aun inmueble, esto genera mayor demanda, y oportunidades
de negocio para expandir nuestros servicios en los hogares del Per y as situarse
como organizaciones solidas y confiables.
La alianza estratgica con los bancos es una estrategia fundamental de nuestro
negocio donde podemos encontrar un nicho importante de clientes y de igual forma
permitindonos asesorar a los que no tengan crditos hipotecarios para derivarlos al
banco, contando con un ingreso adicional por este servicio.
GRAFICO N 4.- PACTICIPACIN ACTIVA DE LOS BANCOS EN EL PERU
Fuente: Separata sexto Curso Especializacin del Agente Inmobiliario, Credito Hipotecario
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No existe un solo tipo o clase de corretaje, sino que existen varias clases como son: el
corretaje inmobiliario, el corretaje de seguros, corretaje vehicular y el corretaje de
valores.
Las cuatro clases o tipos de contratos se estudian en el derecho contractual, pero
especficamente el corretaje inmobiliario y vehicular en el derecho comercial.
Los distintos problemas que existen entre las partes pueden ser ventilados por el
Poder Judicial a travs de sus rganos jurisdiccionales, como son los juzgados de paz
letrados, juzgados civiles, juzgados penales, juzgados de familia, juzgados de paz
letrado, salas superiores y salas supremas. Los Juzgados de paz no letrados tambin es
necesario tenerlos en cuenta porque brindan el servicio de justicia.
Sin embargo, con la creacin de los juzgados y salas especializados en lo civil con la
subespecialidad comercial, estos seran los rganos jurisdiccionales competentes ya
que el corretaje inmobiliario es un contrato que forma parte del derecho comercial. El
literal e del numeral 1 del artculo primero de la Resolucin Administrativa N 0062004-SP-CS expedida por el Presidente de la Corte Suprema de la Repblica establece
que los juzgados de la subespecialidad Comercial conocen de las pretensiones
derivadas de los contratos de corretaje.
El registro del agente inmobiliario, creado por la reciente Ley N 29080, ofrece mayor
seguridad jurdica a los vendedores, compradores, arrendadores y arrendatarios de
inmuebles, a travs de agentes inmobiliarios debidamente formalizados. As, la
exigencia de dicha anotacin como requisitos para obtener la licencia de agente
inmobiliario dar un nuevo impulso a la actividad de intermediacin inmobiliaria en el
pas.
En efecto, con la Ley N 29080, que durante los tres primeros aos de su vigencia ser
facultativa, se establecen los derechos, obligaciones y responsabilidades del agente
inmobiliario para con los propietarios, compradores y arrendatarios de inmuebles.
Desde el 11/12/2007 hasta el 11/12/2010, la inscripcin en el registro ser facultativa.
A partir de 2010, el agente inmobiliario deber estar inscrito para poder ejercer sus
actividades.
D. Ambiente Demogrfico
La poblacin en el Per est sobre los 30 millones de habitantes
aproximadamente, con una tasa de crecimiento de 1.5% los
nuevos clculos revelan que el 63% de los peruanos es mayor de
30 aos y la edad media de la poblacin es de 23 aos.
Considerando que el pas se ha centralizado en Lima,
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Podemos afirmar prcticamente el 72% de los habitantes del pas vive en reas
urbanas y el 28% en reas rurales, siendo este detalle un aspecto fundamentalmente
ventajoso para el sector inmobiliario.
Un anlisis por regiones naturales nos arroja que el 51.2% de la poblacin habita en la
costa, lo que significa que el sector inmobiliario tiene una mayor expansin en las
ciudades costeras, especialmente Lima.
3.2.2 El Micro-Entorno.
Dentro de las fuerzas presentes en el horizonte inmediato de la compaa evaluamos:
A. Rivalidad Competencia:
La competencia en el sector inmobiliario nos genera mayor
competitividad y mejoras, durante mucho tiempo este negocio
a estado llevndose sin regulaciones formales y con pocas
empresas establecidas, actualmente el crecimiento ya
mencionado de nuestra economa y del sector inmobiliario
permite que llegue la inversin extranjera y mayor competencia
en nuestro mercado, lo cual tiene que sacar a relucir las
mejores armas de todas las empresas que quieran sobrevivir
para poder seguir teniendo buenos negocios.
Actualmente hay unos 7000 mil Corredores Informales algunos trabajando sin mayor
preparacin, otros de forma desleal ya que no pagan sus impuestos y no regularizan
su cdigo de Agente Inmobiliario (ley 29080).
La Venta por parte de los mismos propietarios o constructores de los proyectos, as
encargndose de formar sus propios equipos de ventas y generar gastos menores con
sus empleados.
Dentro de la competencia tambin figuras las inmobiliarias ya establecidas algunas con
ms de 20 aos en el sector, tambin las nuevas establecidas o por establecer, en
algunos casos solo manejndose como empresas inmobiliarias de intermediacin y
administracin.
Empresas nacionales y empresas internacionales que tienen toda la disponibilidad de
afianzarse en nuestro pas.
Ingenieros, Abogados, Arquitectos, profesionales varios que realizan a la par labores
de corretaje.
Corredores Legales - Colegas.
B. Proveedores
Mercado Primario: Todas aquellas propiedades de primera mano a travs de un
Proyecto.
Mercado Secundario: Inmueble que se vende por segunda vez o ms.
Mercado Comercial: Tiendas, Oficinas, Consultorios, Locales Comerciales.
Mercado Industrial: Para vender o alquilar locales industriales, se requiere
profesionalismo dentro del mercado, lento en la venta pero alto en ganancias
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C. Clientes
Personas Naturales o Jurdicas del Nivel Socio Econmico (NSE) B, C, D, que estn en
relacin a el Alquiler, la Bsqueda, la Venta, la Compra de algn bien inmueble.
Es importante ver los datos en el mercado de viviendas donde existe una diferencia
notable entre los NSE A y B+ y los NSE B, C y D donde solo se satisface el 10% de la
demanda, que segn CAPECO se estima en 325,000 viviendas.
Los podemos dividir de la siguiente manera:
LIMA METROPOLITANA: DEMANDA EFECTIVA Y OFERTA DE
VIVIENDAS SEGN RANGOS DE PRECIO, 2009
GRAFICO N 5.- RANGOS DE ADQUISIN PARA INMUEBLES EN LIMA PARA EL AO 2009, Fuente: Capeco
a. El Cliente Vendedor
-
Persona natural o persona jurdica; propietario del terreno adecuado; punto Inicial
para la negociacin de compra-venta.
Parmetros urbansticos.
Tipo de suelos.
Documentos en regla.
Ubicacin y orientacin.
Factibilidad.
b. El Cliente Comprador
Persona natural o persona jurdica; que desea invertir su dinero en un Terreno, para un
uso determinado, sea residencial, comercial, industrial o solo como inversin.
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Captacin del Inversionista: a los que llegaremos a travs de relaciones sociales, alianzas
estratgicas, revistas especializadas, nuestra pgina web, referidos; para lo cual ser
necesario conocer:
-
Experiencia en el Mercado.
c. El Cliente Constructor
Quien aportar su experiencia y reputacin como garanta de una oferta confiable,
tanto para el inversionista, como para el cliente final, que adquirir la unidad
inmobiliaria a vender.
Captacin del Constructor:
-
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poder de definir la operacin lo cual es muy bueno para las inmobiliarias pero a la vez
poniendo ms exigente nuestras labores y preparacin. Adems, a veces encuentra en
el mercado unidades que, por su tamao, resultan demasiado costosas, comparadas
con otras de la misma cantidad de ambientes pero que tienen menos metraje.
En conjunto, la tendencia es muy alentadora, el termmetro del mercado marca
proyeccin positiva, y para nuestro gremio Inmobiliario es un aliento a seguir mirando
hacia delante, creciendo y apostando por el sector.
4. ENFOQUE DE LA PROPUESTA
La propuesta de negocio ser enfocada dentro de los lineamientos aprendidos en los
mdulos
Siguientes:
La razn social
El monto de las acciones de cada accionista,
La sede de la oficina,
Distribucin de Gastos
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1. Elegir la razn social. Para evitar duplicidad se realizar la bsqueda en los Registros
Pblicos y la reserva del nombre hasta que concluya el proceso de inscripcin.
2. Asimismo, la empresa registrar el nombre comercial y el logotipo ante la Oficina de
Registro de Nombres Comerciales de INDECPOPI
3. Suscripcin de la minuta de constitucin, en la que consta el pacto social y el estatuto
de la sociedad.
4. Autorizacin de la minuta por el abogado.
5. Tambin se registrar ante SUNAT, el Ministerio de Trabajo, el Registro Pblico, y la
Municipalidad
6. Presentacin de la minuta al notario para que se eleve a escritura pblica.
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5.1.4. Organigrama
JUNTA GENERAL DE
SOCIOS
Secretaria
GERENCIA
ADMINISTRATIVA
Roberto Isidro Santiago
GERENCIA COMERCIAL
Luciano Garca Daz
Fuerza de Ventas
Contabilidad
Externo
Red de Agentes
Inmobiliarios
Saneamiento
Tcnico
Externo
Externo
Legal
Externo
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Los gastos totales estn reflejados en el ANEXO 1, que representa el cuadro de Flujo de
entradas y salidas proyectadas para el primer ao de funcionamiento de la empresa,
Costo de Inversin, Costo de Servicio, Costo de Operacin. As mismo en el ANEXO 2 se
detalla en balance general proyectados a los 5 primeros aos de la empresa. En el
Anex 3 y 4 se Detalla el Estado de ganancia y Perdida Proyectado Anual y Mensual.
Remuneracin a los trabajadores
Es contemplado dentro del presupuesto de gastos iniciales y mensuales. Inicialmente
incluimos: una secretaria (asistente), la Red de Agentes, vendedores de casetas
(convenios con constructoras) y el ingreso de los socios de la empresa.
As mismo el plan de pagos se dirige a un sueldo fijo para la secretaria, para el
Vendedor de Caseta: SUELDO BASE + COMISIONES (segn el convenio con la
constructora pueden a ver modificaciones), comisin compartida para la red de
agentes (negociable).
Comisiones:
Porcentaje por intermediacin
3% al 5% Casas, Departamentos, Terrenos.
1.5% por departamentos en Proyectos.
Arrendamiento: se paga el primer mes para la empresa
si es un alquiler de 10 aos de 6 a 12 meses del pago
para la empresa.
Dependiendo de los casos se puede evaluar la negociacin.
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A. Recurso Tecnolgico:
B. Estrategia Publicitaria:
Anuncios en peridicos de mayor demanda, considerando al tipo de pblico que
queremos llegar.
Actualizacin constante en la pgina web, novedades, promociones.
Participacin en las ferias inmobiliarias
Distribucin de tarjetas a los potenciales consumidores
Formar parte de una red de agentes inmobiliarios
Asociarnos al ASPAI
Enviar cartas de presentacin a potenciales clientes (Constructoras, Propietarios,
Referidos). Referencias personales
Mailing
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Gastos de Oficina
Gastos operativos
- Elaboracin de la minuta
- Mantenimiento de equipos
- Personal de Ventas
- Derechos notariales y
registrales
- Muebles de Oficina
- Personal de administracin
- Tributos municipales
- Movilidad
- Impresin de comprobantes
de pago.
- Asesora de Terceros
(abogados, tasadores,
ingenieros, notarios,
estudio contable)
- Comprar Computadoras,
retroproyector
- Mantenimiento de Equipos
- Alquiler de oficina
- Alimentos
- Personal de Limpieza
- Imprenta : Tarjetas,
impresiones de hojas con
formatos
- Copias de documentos
- Compra de material de
Capacitacin.
- Avisos en el Diario
Semanales
- Gastos de Remodelacin,
mantenimiento y
ambientacin de oficina.
- Pagos y prestamos
financieros
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5.3.1 Prospeccin
a. Prospeccin Comercial:
La prospeccin inmobiliaria es el componente esencial del oficio del agente
inmobiliario porque de ella depende el mejoramiento de la base de datos, el
crecimiento diario y finalmente el conocimiento de la zona de influencia. La
prospeccin es pues el mejor medio de entender y de darse a conocer sobre el
inmueble. De suma importancia para nuestra Labor empresarial.
b. Prospeccin Telefnica:
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TECNICAS DE TELEMARKETING
Escucha Activa
Orientacin Comercial.
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2. Barrido de Zona
Contacto directo, es un cara a cara con el individuo. Al fin de la visita, es
indispensable dar la tarjeta de visita del Agente Inmobiliario.
El objetivo es siempre la bsqueda de informaciones que concierne a la zona, si
hay inmuebles potenciales para vender y darse a conocer a potenciales
compradores, sean Personas Naturales o Personas Jurdicas.
Evaluar Proyectos de Constructores, seguimiento de empresa Constructora,
contactar personal a cargo, realizacin de propuesta de servicios a corto y
mediano plazo.
Es necesario realizarlo de forma ordenada, es necesario contar con tiempo
organizado y mapas de los distritos y zonas.
Se realizan como consecuencia de estar en una zona donde haya una cita
establecida donde se toma un tiempo determinado para prospectar el entorno.
5.3.2. CAPTACION
A travs de prospecciones va telefnica, Barrido de zona, referidos.
Establecer proceso claro:
1) Conocer las necesidades del cliente
2) Descubrir la necesidad real de venta de la propiedad.
3) La urgencia que cliente tiene para transaccin (tiempo,
dinero, formas de pago)
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5.3.3 TRANSACCION-VENDER
a. Fijacin de Precio de la propiedad:
Est condicionado por las tendencias del Mercado.
b. Estrategia de Marketing
Publicar La casa en un listado a travs de la Internet.
Los medios tradicionales de marketing inmobiliario como
los clasificados en los peridicos locales, las guas
especializadas en bienes races, los anuncios en revistas y
los letreros Colocados.
Publicar en la Pgina Web de la empresa y otras de ventas
de inmuebles.
Red de Informacin propia, contacto con agentes o con
compradores que estara interesados en cerrar un trato
con usted.
Mailing
Open House:
Pblico en General o dependiendo de la funcionalidad del inmueble
Sin necesidad de haber concertado una cita previa para ver el
inmueble.
Periodo de tiempo limitado y anunciado previamente.
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C. Exhibir la Propiedad:
Cree una buena impresin: Que la casa se encuentre en ptimas condiciones, que est
limpia y ordenada
Iluminacin: Entrada de luz natural a la casa.
Ventilacin: Abra las ventanas para permitir el flujo de aire fresco.
Despeje la casa: Si el Agente o algn miembro de la familia se encuentran dentro de
una de los dormitorios, los compradores podran sentir que estn invadiendo su
privacidad.
Si dejan a nios menores en el momento de la exhibicin acordar que estn en
compaa de un adulto para que no obstaculicen la venta.
Las mascotas: Si el vendedor tiene mascotas dispngalas en lugares donde no
obstaculicen la labor.
Estacionamiento: Asegrese que los compradores tengan un lugar donde Estacionar
sus automviles y que tengan las dimensiones adecuadas.
5.3.4 Ubicacin de Clientes Potenciales
1. Referidos personales
2. Mailing: Listados de personal de empresas, Base de datos compradas, Base de datos
cartera Personal.
*Se cuenta con una base de datos importante, por experiencia comercial (7 aos)
Base de datos actual:
- Entidades Financieras
- Telecomunicaciones
- Medios de Comunicacin
- Comercio
- Mineras
- Ministerio
de
Transportes,
Comunicaciones, justicia.
- Medios de Comunicacin
- Hospitales Particulares y Nacionales
- Universidades
Particulares
y
Nacionales.
- Centros Educativos Particulares y
Estatales
- Minera
- Estudio de Abogados
- Estudio Contable, Mypes, entre otros.
3. Convenios y Contactos con Jefes de Ventas, Supervisores, Ejecutivos de crditos
Hipotecarios (Hipotecario, Mi Vivienda, Techo Propio, Mi Casita Hipotecaria, Etc.),
(Bancos, Financieras, etc.)Actualmente contamos con contactos en Interbank, Bif,
HSBC. Se busca abrir convenios con las entidades prestadoras de prstamos
hipotecarios bancos lderes en el sector hipotecario, como prioridad BBVA y Banco de
Crdito.
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4. Dentro de la Red de Agentes Inmobiliarios se toma en cuenta a los que tienen por
estimulo el crecimiento positivo de nuestra sociedad y experiencia comprobada en el
rubro de Corretaje Inmobiliario.
5. En la Recepcin de llamadas realizadas por clientes que solicitan informacin de
propiedades promocionadas por la pgina web, medios escritos e internet, brindar
asesora integral de las propiedades con que contamos.
6. Orientar a los clientes al servicio de bsqueda exclusiva de propiedades.
7. Hacer servicio de post venta a los clientes con la intencin de asesorar y verificar
satisfaccin del cliente o servicios paralelos de la empresa.
8. Cuando al Cliente Vendedor se cierra la negociacin de su propiedad, asesorarlo para
la compra de una propiedad si as lo requiere.
9. Encuestas a trabajadores de empresas contactadas.
10. Cartas de presentacin a empresas nuevas y a constructoras.
11. Contactos personales en el extranjero que busquen inmuebles en el Per.
Tarjetas de Presentacin:
Reverso de Tarjeta
Logotipo
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E
F
G
H
I
J
K
L
LL
DESCRIPCION
INGRESOS
Precio Real
Cantidad
COSTOS DE INVERSION
Inmobiliario
Muebles y Enseres (Activo Menores)
Equipo Diversos
Gastos Pre-Operativos
Sistemas Operativos, Pagina Web
COSTOS DE SERVICIO
Materia Prima
Mano de Obra Directa
Costos Indirectos de Fabricacin
COSTOS DE OPERACIN
Administracin
Ventas
SUBTOTAL
DEPRECIACION
AMORTIZACION
TOTAL BRUTO
IMPUESTOS (30%)
FLUJO DE CAJA ECONOMICO
Principal
Amortizacin
Intereses + Gastos
SERVICIO REAL DE LA DEUDA
FLUJO DE CAJA FINANCIERO
SALDO INICIAL DE CAJA Y BANCOS
SALDO FINAL DE CAJA Y BANCOS
MARZO
ABRIL
MAYO
JUNIO
JULIO
22,406.72 22,433.61 22,467.26 22,489.73 22,523.46 20,271.11
AGOSTO
22,500.94
SETIEMBRE
OCTUBRE
NOVIEMBRE
22,950.96
23,524.73
24,183.42
DICIEMBRE
AO 1
24,908.92 273,060.86
12,135.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
5,175.00
2,800.00
3,160.00
1,000.00
0.00
2,430.00
2,430.73
0.00
2,433.65
0.00
2,437.30
0.00
2,439.73
0.00
2,443.39
0.00
2,199.05
0.00
2,440.95
0.00
2,489.77
0.00
2,552.01
0.00
2,623.47
0.00
2,702.17
0.00
2,430.00
1,470.00
735.00
735.00
18,500.00
101.46
115.56
18,079.19
5423.76
13,076.24
7,807.27
192.73
203.79
396.52
12,679.72
2,865.00
15,544.72
2,430.73
1,470.00
735.00
735.00
18,505.99
101.46
115.56
18,086.72
5426.02
13,079.97
7,613.01
194.27
202.26
396.52
12,683.45
15,544.72
28,228.17
2,433.65
1,470.00
735.00
735.00
18,529.96
101.46
115.56
18,112.24
5433.67
13,096.29
7,417.19
195.81
200.71
396.52
12,699.77
28,228.17
40,927.94
2,437.30
1,470.00
735.00
735.00
18,559.96
101.46
115.56
18,143.80
5443.14
13,116.82
7,219.82
197.38
199.15
396.52
12,720.30
40,927.94
53,648.24
2,439.73
1,470.00
735.00
735.00
18,579.99
101.46
115.56
18,165.41
5449.62
13,130.37
7,020.87
198.95
197.57
396.52
12,733.85
53,648.24
66,382.09
2,443.39
1,470.00
735.00
735.00
18,610.07
101.46
115.56
18,197.07
5459.12
13,150.95
6,820.33
200.54
195.99
396.52
12,754.43
66,382.09
79,136.52
2,199.05
2,440.95
1,470.00
1,470.00
735.00
735.00
735.00
735.00
16,602.06 18,589.99
101.46
101.46
115.56
115.56
16,190.66 18,180.20
4857.20
5454.06
11,744.86 13,135.93
6,618.19
6,414.45
202.14
203.75
194.39
192.77
396.52
396.52
11,348.34 12,739.41
79,136.52 90,484.86
90,484.86 103,224.26
29,622.23
0.00
0.00
29,622.23
17,640.00
8,820.00
8,820.00
225,798.63
1,217.50
1,386.67
220,853.12
66,255.94
159,542.69
5,583.08
2416.92
2,341.34
4,758.26
154784.43
2,865.00
157,649.43
MARZO
ABRIL
MAYO
JUNIO
JULIO
-12,135.00
8,000.00
8,000.00
-4,135.00
7,000.00
2,865.00
ENERO
INCREMENTO DE VENTAS
0.00%
FEBRERO
100.03%
100.12%
100.15%
100.10%
ANEXO 1
100.15%
90.00%
AGOSTO
111.00%
2,489.77
2,552.01
1,470.00
1,470.00
735.00
735.00
735.00
735.00
18,991.19 19,502.72
101.46
101.46
115.56
115.56
18,583.02 19,096.19
5574.91
5728.86
13,416.28 13,773.86
6,209.08
6,002.07
205.37
207.01
191.15
189.51
396.52
396.52
13,019.76 13,377.34
103,224.26 116,244.02
116,244.02 129,621.36
SEPTIEMBRE
102.00%
OCTUBRE
102.50%
2,623.47
2,702.17
1,470.00
1,470.00
735.00
735.00
735.00
735.00
20,089.95 20,736.75
101.46
101.46
115.56
115.56
19,685.08 20,333.54
5905.52
6100.06
14,184.43 14,636.69
5,793.41
5,583.08
208.66
210.32
187.86
186.20
396.52
396.52
13,787.91 14,240.17
129,621.36 143,409.27
143,409.27 157,649.43
NOVIEMBRE
DICIEMBRE
102.80%
103.00%
DESCRIPCION
ACTIVO
Circulante
Caja y Banco
157,649.43
Mercaderas
0.00
Gastos Diferidos
0.00
157,649.43
0.00
Equipos Diversos
2,800.00
Muebles y Enseres
5,175.00
Depreciacin
-1,217.50
Gastos Pre-operativos
3,160.00
Software
Amortizacin
1,000.00
-1,386.67
B
C
9,530.83
167,180.27
0.00
0.00
Fijo
Prestamos Bancario
E
F
5,583.08
5,583.08
5,583.08
7,000.00
154,597.18
Resultados Acumulados
TOTAL PATRIMONIO
0.00
161,597.18
ANEXO 2
167,180.27
N
O
P
DESCRIPCION
1
273,060.86
29,622.23
243,438.63
17,640.00
1,217.50
1,386.67
223,194.46
2,341.34
220,853.12
66,255.94
154,597.18
VENTAS
Costos de servicios
MARGEN DE CONTRIBUCION
Costos de Operacin
Depreciacin
Amortizacin
BAIT
Intereses
BAT
Impuestos
BDT
N
O
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
22,400.00 22,406.72 22,433.61 22,467.26 22,489.73 22,523.46 20,271.11 22,500.94 22,950.96 23,524.73 24,183.42 24,908.92
2,430.00
2,430.73
2,433.65
2,437.30
2,439.73
2,443.39
2,199.05
2,440.95
2,489.77
2,552.01
2,623.47
2,702.17
19,970.00 19,975.99 19,999.96 20,029.96 20,049.99 20,080.07 18,072.06 20,059.99 20,461.19 20,972.72 21,559.95 22,206.75
Costos de Operacin 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00
Depreciacin
101.46
101.46
101.46
101.46
101.46
101.46
101.46
101.46
101.46
101.46
101.46
101.46
Amortizacin
115.56
115.56
115.56
115.56
115.56
115.56
115.56
115.56
115.56
115.56
115.56
115.56
BAIT
18,282.99 18,288.98 18,312.95 18,342.95 18,362.98 18,393.05 16,385.05 18,372.97 18,774.17 19,285.70 19,872.94 20,519.74
Intereses
203.79
202.26
200.71
199.15
197.57
195.99
194.39
192.77
191.15
189.51
187.86
186.20
BAT
18,079.19 18,086.72 18,112.24 18,143.80 18,165.41 18,197.07 16,190.66 18,180.20 18,583.02 19,096.19 19,685.08 20,333.54
Impuestos
5,423.76 5,426.02 5,433.67 5,443.14 5,449.62 5,459.12 4,857.20 5,454.06 5,574.91 5,728.86 5,905.52 6,100.06
MARGEN DE CONTRIBUCION
ANEXO 4
BIBLIOGRAFIA
-
Scotiabank
Diario Gestin
Pgina 1
Universidad Nacional Ricardo Palma