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ROLES Y RETOS DEL CATASTRO EN EL REGISTRO

Luis Fernando Snchez Cerna 1
SUMARIO:
1. Antecedentes.- 2. El catastro como Sistema: 2.1. Situacin actual
Ley 28294. 2.2. Funcin actual del castastro.- 3. El principio registral
de legitimacin y la funcin catastral de brindar seguridad jurdica. 3.1.
Principio de Legitimacin. 3.2. Contenido del principio de legitimacin.
3.3. Principio de legitimacin y la ubicacin del Predio. 3.4. Principio de
legitimacin y el valor del Predio. 3.5. Principio de legitimacin e
informacin descriptiva del Predio. 4. Conclusiones.
5.
Recomendaciones.
1. ANTECEDENTES.
Etimolgicamente el vocablo Catastro, proviene del fr. ant. catastre, este del it.
dialect. catastro, este del ant. catastico, y este del gr. bizant. , lista, de
, lnea a lnea. Las acepciones indicadas en el Diccionario de la Real Academia
Espaola 22. Edicin, indican: 1. m. Censo y padrn estadstico de las fincas rsticas
y urbanas. 2. m. Contribucin real que pagaban nobles y plebeyos, y se impona sobre
todas las rentas fijas y posesiones que producan frutos anuales, fijos o eventuales,
como los censos, las hierbas, las bellotas, los molinos, las casas, los ganados, etc. 2
No cabe duda que actualmente la principal funcin del catastro es la de inventario y
valor de la propiedad predial 3 (Heredad, hacienda, tierra o posesin inmueble).
Desde 1904, a la fecha se han publicado importantes dispositivos legales referidos a
sta institucin, entre los cuales destacan: la ley N 375,(27-11-1906), por la cual se
autoriza al Poder Ejecutivo el establecimiento de una Oficina Pblica de informaciones
sobre las materias que comprende el Catastro Histrico de la propiedad; el D. Ley N
17371 (15-01-1969), por el cual se crea el Servicio de Catastro Rural en el Ministerio
de Agricultura, norma que se destaca por establecer un tratamiento uniforme del
catastro en la propiedad rural; posteriormente, mediante Ley N 26615 (24-05-1996),
se cre el Catastro Minero Nacional; y uno de los ms importantes dispositivos
legales en materia de riqueza territorial, lo tenemos en La Ley 27721 (14-05-2002),
que declara de inters nacional, el inventario, catastro, investigacin, conservacin,
proteccin y difusin de los sitios y zona arqueolgicas del pas.
En todas estas normas, el catastro no se caracteriza por contener reglas uniformes o
estandarizadas, sino que ms bien obedece a diferentes necesidades y usos que no
se han integrado.
2. EL CATASTRO COMO SISTEMA:
2.1. Situacin actual - LEY 28294.- Se establecen las principales caractersticas
del sistema nacional de catastro en nuestro pas.
Abierto.- Permite el intercambio de la informacin entre quienes la
generan y aquellos que la solicitan.
Desconcentrado.Permite el acceso al mismo a travs de las
distintas entidades pblicas del Gobierno Nacional, Gobiernos Regionales
y Locales.
Dinmico.Es objeto de actualizacin permanente por los cambios
fsicos y legales inherentes al predio.
1

Abogado Egresado de la Universidad Nacional de Trujillo. Maestro en Derecho con mencin en

Derecho Civil Empresarial.
2
Diccionario Real Academia Espaola. Vigsima Segunda Edicin. http://www.rae.es/ . (Visitado el 20-052008 Hrs.20:30 Hrs.)
3
Del latn praedium, Heredad, hacienda, tierra o posesin inmueble.

Normalizado.- Permite la uniformidad en los procedimientos de gestin,

obtencin y tratamiento de la informacin que genera.
Estandarizado.- Contiene
estndares
tcnicos,
informticos,
administrativos y legales en los procesos y datos que conforman el
Sistema.
Seguridad.- Otorga seguridad jurdica a los actos jurdicos referidos a predios
y a sus derechos.
2.2. Funcin actual del catastro:
Actualmente el Catastro tiene un funcin activa y trascendente para el
Registro y sobre todo para los usuarios del mismo:
a. Evitar la doble inmatriculacin en el Registro de un mismo predio:
Esta funcin se hace patente al momento de la primera inscripcin de
dominio o inmatriculacin, el primer obstculo en esta etapa, es la
informacin registral sobre predios que no es posible referenciar en la
realidad fsica; Hecho para el cual el catastro no cuenta no una solucin y
tampoco parece posible que exista desde la perspectiva catastral.
En el plano jurdico sera suficiente a declaracin de propietario, es decir
la correlacin de la informacin registral con la informacin catastral se
producira a solicitud de parte.
b. Identificar la superposicin de predios, y evitarla cuando corresponda.
El catastro es un herramienta que permitir la depuracin de aquellas
partidas registrales que involucran al mismo predio, siendo que
actualmente no es posible paralizar el procedimiento registral por la sola
informacin catastral de que el predio inscrito, lo es dos o ms veces,
mientras no est cerrada la partida registral 4.
c. Roca Sastre, nos dice que con un buen Catastro el juego de los
principios hipotecarios tendr mejor desenvolvimiento, pues combinada la
presuncin de exactitud registral con la prueba de la existencia y
caractersticas de la finca correspondiente, el adquirente contratar con
mayor seguridad, y por lo tanto participan en el "inters pblico" 5, tiene
un rol fundamental entonces en la generacin de seguridad jurdica en la

T.U.O. R.G.R.P. Res. 079-2005-SUNARP.- Artculo 62.- Finalidad y efectos de las anotaciones de
duplicidad y de cierre de partidas.
En tanto no se efecte el cierre respectivo, no existe impedimento para la inscripcin de actos referidos a
las partidas duplicadas; sin perjuicio que el eventual cierre de partidas que se realice afectar a todos los
asientos registrales de la partida de menor antigedad.
Una vez extendida la anotacin de cierre, no podrn extenderse nuevos asientos de inscripcin en la
partida cerrada. Sin embargo, dicho cierre no implica en modo alguno declaracin de invalidez de los
asientos registrados, correspondiendo al rgano jurisdiccional declarar el derecho que corresponde en
caso de inscripciones incompatibles.
Tratndose del Registro de Predios, cuando an no se hubiera dispuesto el inicio del procedimiento de
cierre a que se refiere el artculo 60, el Jefe del rea de Informtica, a solicitud de la Gerencia Registral
correspondiente, proceder a incorporar en la base de datos del sistema informtico registral un mensaje
que publicite en las partidas involucradas la duplicidad detectada de manera categrica por el rea de
catastro, el mismo que se mantendr hasta que ocurra cualquiera de las siguientes situaciones:
a) Se anote en la partida respectiva la Resolucin de la Gerencia Registral que dispone el inicio del
procedimiento de cierre de partida por duplicidad;
b) El Gerente Registral se abstenga de iniciar el procedimiento de cierre de partida conforme a lo
dispuesto en la Tercera Disposicin Complementaria de la Ley N 27333;
c) El Registrador efecte la anotacin de independizacin a que se refiere el artculo 63;
d) El Gerente Registral disponga su levantamiento, en los dems casos en los que no proceda iniciar el
procedimiento de cierre.
5
Artculo 22 de la citada Ley Foral 3/19954, de Espaa. (La coordinacin entre el Registro Fiscal de la
Riqueza Territorial y el Registro de la Propiedad es de inters pblico y opera con el alcance y los efectos
que se determinan en la presente Ley Foral y conforme a lo dispuesto en la legislacin hipotecaria y
registral.)

propiedad predial. En nuestra legislacin esta funcin ha sido recogida en

el art. 4 de la Ley N 28294.
Todo lo anterior debe hacerse con sencillez, la razn de ser de la informacin
que se produce, sin interesar el medio que la soporta, est destinada a ser
utilizada, siendo el principal destinatario en el procedimiento registral el
usuario del mismo, interesa entonces que esta informacin sea entendida por
el destinatario de la misma.
3. EL PRINCIPIO REGISTRAL DE LEGITIMACIN Y LA FUNCIN CATASTRAL
DE BRINDAR SEGURIDAD JURDICA:
3.1. Principio De Legitimacin.
La vida de un bien en el registro se inicia con su primera inscripcin, o
inmatriculacin, a partir de all le son aplicables las reglas establecidas por
nuestro sistema registral.
Todos los cambios que se hagan sobre este bien, (se entiende aquellos
registrables), se reflejarn en los asientos registrales, no es posible que se
reflejen en otro lugar, hablando en trminos registrales; sin embargo la
inscripcin de todos estos cambios en el Registro no es obligatoria en sus
efectos ni constitutiva en su existencia jurdica.
Actualmente la naturaleza facultativa de las inscripciones en el Registro
de Predios, hace que de hecho coexista la (1) realidad fsica del predio, (2) lo
expresado en la partida registral, que no necesariamente puede reflejar esta
realidad; y ahora la (3) informacin catastral sobre este bien.
La solucin a la discordancia de la informacin entre las dos primeras
realidades, (o niveles de informacin), se ha establecido en nuestro caso,
privilegiando lo que informa el registro, de tal manera que el contenido de la
inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique o se declare judicialmente su invalidez. 6 Y respecto de la
informacin catastral sobre el bien, sta ceder frente al registro en cuanto
aquella est registradas, y en lo dems tendr la relevancia asignado por la
institucin generadora de la misma y para sus propios fines.
En cierto sentido esto tambin justifica la razn de ser del Registro
como Institucin de seguridad Jurdica.
3.2. Contenido del Principio de legitimacin:
Esta presuncin tiene varias aristas:
Primero: Presume la existencia del derecho o titularidad: es decir aquel por su
sola inscripcin tiene vida, aunque muchas veces este supuesto lo damos por
sentado.
Segundo: Este derecho o titularidad pertenece al titular que aparece
registrado.
Tercero: Se presume que el derecho o titularidad de lo registrado es cierto.
Cuarto: El derecho o titularidad registrada pueden ejercerse sin ningn
impedimento legal.
Quinto: La informacin contenida en el asiento o asientos de inscripcin
referidas al derecho o titularidad, en este caso al predio se presumen no slo
exactos sino tambin vlidos. (Descripcin del predio).
Sexto: Lo registrado produce todos sus efectos. (Efecto fuera del registro)
Ahora bien, cual informacin de lo indicado en el quinto punto, del prrafo que
antecede, puede ser considerada exacta y vlida, si la informacin catastral
6

Cdigo Civil.- Art. 2013.- El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

puede reflejar por ejemplo: - una diferencia en el rea o medidas, o en la

ubicacin del predio, o lo que es ms grave que refleje su inexistencia?
Descontado est que la informacin catastral aun cuando sea emitida por la
misma entidad no prima sobre la informacin registral, que obra en las
partidas registrales, por lo cual en cualquiera de stos casos es aplicable sta
presuncin (Legitimacin), y podr ejercerse el derecho o titularidad.
3.3. Principio de Legitimacin y la ubicacin del bien:
Nuestro sistema jurdico no ha diseado el Registro Predial como base o
sustento de un sistema de informacin territorial, al cual se pueda incorporar
capas o niveles sucesivos de informacin, sino como guardin de derechos y
titularidades sobre los predios registrados.
Sin embargo legalmente 7 si es posible aadir elementos descriptivos del
predio que lo identifiquen o datos que permitan geo referenciarlo, tal cual ha
sucedido por ejemplo con lo que fue el Registro de Predios Rurales, en este
caso la presuncin es aplicable tambin a la ubicacin geo espacial del bien.
Hay que aclarar sin embargo que la interaccin del catastro en el Registro an
es primaria, por cuanto el producto catastral que es la unidad catastral o
Predio, no se visualiza ni se ha integrado a la partida registral, por lo cual
resultara cuestionable la aplicacin de este principio registral a la informacin
catastral que obra en las Oficinas Registrales del pas.
En otros pases para este efecto se ha creado Registros paralelos, en
Espaa por ejemplo se ha creado el Registro Fiscal de Riqueza territorial, que
no tiene nada que ver con el Registro de Propiedad inmueble pero se
relacionan estrechamente.
Una ventaja de asignar por ejemplo a todo predio registrado un cdigo nico
catastral (CUC) 8, como nico identificador de la propiedad predial, facilitar el
intercambio de informacin, y evitar todo tipo de dudas que a la fecha en el
Registro de Propiedad Inmueble existan principalmente cuando se variaba la
nomenclatura de ubicacin de la propiedad, (nombre de la calle y su
numeracin), este tipo de problemas se entiende quedarn en el pasado.
Las directivas actuales y la legislacin no lo han establecido pero siendo
obligacin del Estado simplificar los trmites el acceso y asignacin de este
cdigo en el registro debe ser gratuito, y de oficio segn sea el caso, lo cual
facilitar y permitir su incorporacin masiva.
Hasta hace poco cada entidad generadora de catastro no confiaba en la
informacin de otra entidad, por lo cual se duplicaban muchos esfuerzos, esto
ser tambin superado.
3.4. Legitimacin y valor del predio:
No toda la informacin catastral utilitaria, por ejemplo, es aplicable en el
Registro, tal es el caso del valor del predio.
Es sabido de la obligatoriedad en el Registro de indicar el valor del predio que
se transfiere, cualquiera sea su causa, este valor es referencial y en muchos
casos obedece al valor que tiene el bien en el mercado, que tambin es
diferente al valor catastral, por ejemplo el utilizado para valorar la propiedad
predial en los Municipios y Gobiernos Locales.
Por lo cual la presuncin sobre este dato no slo es juris tantum sino en
algunos casos es referencial.
Pero no sera suficiente, por ejemplo, lo publicado en el registro en lo referente
a sta informacin, para entablar la accin recisoria por lesin prevista en el
7

No existe en nuestro pas norma que prohiba la incorporacin de datos descriptivos del predio en el
asiento registral.
8
DIRECTIVA N 001-2006-SNCP-CNC

art. 1447 9 del C.C. porque est sujeta a probanza, al igual que la presuncin
establecida en el art. 1448 10 del mismo texto legal, referido a la presuncin de
aprovechamiento de necesidad apremiante.
3.5. Principio de Legitimacin e informacin descriptiva del Predio:
El art. 9 11 del la Res. 540-2003-SUNARP, Reglamento de inscripciones del
Registro de Predios se establece una norma de aplicacin general: Los ttulos
en virtud de los cuales se solicita la inscripcin de un acto o derecho que
importe la incorporacin de un predio al registro o su modificacin tsica, se
inscribirn previo informe tcnico del rea de Catastro. Sin embargo, en la
segunda parte del mismo, se establece una excepcin a tal norma: La
SUNARP podr determinar los casos de modificacin fsica que no requieran
dicho informe, en atencin a la capacidad operativa de las reas de Catastro.
Esto quiere decir que se ha variado el procedimiento de inscripcin,
ms no los efectos de la misma, pero ahora han ganado en seguridad,
ganancia que no se refleja en la presuncin que es objeto de este comentario.
Ahora bien, se ha adelantado que la descripcin grfica del predio no
goza de esta presuncin, por cuanto no obra en los asientos registrales, y
tampoco su ubicacin georeferenciada, en la mayora de los casos, esto sin
embargo cambiar por cuanto el art. 4 12 de la Ley 28294, por cuanto se ha
establecido que el catastro proporcionar a los usuarios informacin
actualizada de todos los derechos registrados sobre un predio, mediante su
interconexin con el Registro de Predios.
En este ltimo dispositivo legal no se ha hecho referencia a los datos
descriptivos del predio, por lo cual si estos no aparecen en la partida registral,
pero si aparecen en el Catastro no gozaran de la presuncin, pero nada
impide que sea de modo contrario, debe entenderse que no es una norma
restrictiva sino que ha regulado lo que es una obviedad en la legislacin
registral en General, es decir la publicidad de las titularidades y los derechos.
Entonces vlidamente puede incorporarse otra informacin descriptiva del
predio sobre el cual recae el derecho o titularidad.

Cdigo Civil.- Artculo 1447o.- La accin rescisoria por lesin slo puede ejercitarse cuando la
desproporcin entre las prestaciones al momento de celebrarse el contrato es mayor de las dos quintas
partes y siempre que tal desproporcin resulte del aprovechamiento por uno de los contratantes de la
necesidad apremiante del otro.
Procede tambin en los contratos aleatorios, cuando se produzca la desproporcin por causas extraas al
riesgo propio de ellos.
10
Cdigo Civil.-Artculo 1448o.- En el caso del artculo 1447o, si la desproporcin fuera igual o superior a
las dos terceras partes, se presume al aprovechamiento por el lesionante de la necesidad apremiante del
lesionado.
11
Res. 540-2003-SUNARP.- Artculo 9.- Los ttulos en virtud de los cuales se solicita la inscripcin de
un acto o derecho que importe la incorporacin de un predio al Registro o su modificacin fsica, se
inscribirn previo informe tcnico del rea de Catastro. La SUNARP podr determinar los casos de
modificacin fsica que no requieran dicho informe, en atencin a la capacidad operativa de las reas de
Catastro.
El rea de Catastro verificar los datos tcnicos del plano presentado, de conformidad con la normativa
vigente sobre la materia, emitiendo un informe que incluya el anlisis de los antecedentes registrales
referidos estrictamente a aspectos tcnicos, como la existencia o no de superposicin con propiedades
inscritas de terceros, o cualquier otra informacin relevante para la inscripcin registral. El informe del
rea de Catastro es vinculante para el Registrador. ()
12
Ley 28294.- 4. Es el inventario fsico de los predios orientado a un uso multipropsito, y se encuentra
constituido por la suma de predios contiguos que conforman el territorio de la Repblica, a los cuales se
les asigna un Cdigo nico Catastral con referencia al titular o titulares del derecho de propiedad del
predio.
El catastro proporcionar a los usuarios informacin actualizada de todos los derechos registrados sobre
un predio, mediante su interconexin con el Registro de Predios.
9

Sin embargo esto ltimo no podra realizarse de oficio, por cuanto slo puede
variarse el contenido del registro si el titular registral solicita la rectificacin o si
el Poder Judicial ordena dicha rectificacin o nulidad del asiento. Este tema
considero an no ha sido regulado.
Sobre el tema de rectificaciones destaca el pronunciamiento del Tribunal
Registral en el sentido que rectificacin de rea por error en el clculo, como
instrumento no solo para actualizar sino para corregir los errores o
discrepancia de informacin existente en el registro.
Es inscribible la rectificacin del rea de un predio urbano en mrito al
plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal
correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios
previstos por el artculo 13 de la Ley N 27333, si el error surgi del
equivocado o inexacto clculo de su rea, siempre que el rea de
Catastro determine que los linderos, medidas perimtricas y ubicacin
espacial del predio no han sufrido variacin alguna. 13
La presuncin jurs tamtum que envuelve estos datos hacen posible la
aplicacin de esta rectificacin.
Se ha establecido asimismo, una declaracin de principio, en el sentido que
la informacin sobre predios en el Registro, est respaldada por la
informacin catastral. 14
Debe entenderse que se trata de un principio por cuanto lo contrario implica
destruir todo lo registrado y que no cuenta con respaldo en la informacin
brindada por el catastro, no se ha establecido tampoco ninguna sancin,
procedimiento a seguir en los casos que no sucede lo indicado por el texto
legal.
Esta regla entonces no es del registro, por cuanto la informacin catastral
sustenta el resultado, esta regla o principio debe aplicarse al procedimiento
registral.
Hay que aclarar que esta regla no sera aplicable a todos los actos solicitados
en el registro, sino solamente a aquellos que impliquen una modificacin
(cualquiera sea su origen), al predio
En aquellos casos que no existen una modificacin al predio sino lo solicitado
es otro tipo de acto pero trascendente, por ejemplo una transferencia, no
existe norma que permita al registrador a solicitar informacin adicional, para
actualizar los datos de la partida registral. Por lo cual en sta ltima situacin
o hecho el mandato legal es una simple declaracin lrica.
En los casos de pedidos/solicitudes de modificacin del predio, si se ha
establecido expresamente los requisitos tcnicos, as como la obligatoriedad
de informar al Catastro para mantenerlo actualizado.
4. CATASTRO Y PERMANENCIA DE LA INFORMACIN:
La informacin catastral no es permanente en el tiempo, es dinmica, cambia de
acuerdo al propsito por el que fue creado o implementado, y si responde a
diferentes necesidades la velocidad de cambio es an mayor.
En el Registro la informacin ingresada a la partida registral tiene permanencia y
no se modifica sino por acto posterior, esto como regla general, por cuanto para
ciertos actos o derechos registrados es aplicable la caducidad.
13

Tercer precedente del Dcimo noveno pleno del Tribunal Registral.- Resolucin N 088-2006-SUNARPPT Criterio sustentado en las Resoluciones N 182-2005-SUNARP-TR-T del 28 de octubre de 2005, N
290-99-ORLC/TR del 5 de noviembre de 1999 y N 062-2006-SUNARP-TR-L del 31 de enero de 2006.
14
Ley N 28294 Artculo 18.- Informacin catastral del Registro de Predios
18.1 El Registro de Predios contiene informacin que otorga fe pblica registral y garanta de seguridad
jurdica a todos los titulares de los predios inscritos.
18.2 El Registro de Predios utiliza el Cdigo nico Catastral para identificar el predio.
18.3 La informacin sobre predios en el Registro, est respaldada por la informacin catastral

5. CONCLUSIONES:
El respaldo de la informacin en el mbito del registro de la propiedad predial,
responde a necesidades puntuales, que pueden atenderse dando solucin de
manera integral a los dems registros, por ejemplo en lo relacionado con la
gestin de Bases de datos documental, que ya urge en convertirla en
electrnica.
Se reduce la posibilidad de prdida de expedientes o ttulos, y a su vez la de
reproduccin o reconstruccin de ttulos archivados.
Se ha variado el procedimiento de inscripcin, ms no los efectos de la misma,
pero ahora han ganado en seguridad, ganancia que no se refleja en el
contenido de la presuncin que es objeto de este comentario, sino en sus
alcances.
Nuestra legislacin vigente, permite la incorporacin de informacin grfica del
predio a la partida Registral.
6. RECOMENDACIONES:

Implementacin de una base de datos electrnica de consulta general y acceso

pblico en lnea, permitir y otorgar Mayor eficacia en la atencin al usuario,
al requerirse por ejemplo copia de un ttulo archivado, que contenga
informacin catastral. (Planos, memorias, etc.).
Posibilidad de realizar Consultas grficas de la propiedad inscrita en lnea, la
herramienta internet, debe aprovecharse brindando al usuario la facilidad de
estar en condiciones de realizar validamente este tipo de consultas.
Uniformizar, el lenguaje, claridad en las comunicaciones en todos los niveles
para que el destinatario este en condiciones de pueda ejercer validamente su
derecho.
Los informes de catastro deben realizarse desde la perspectiva del usuario
solicitante.
La Informacin grfica debe aparecer en el asiento registral, en la medida que
Informacin grfica, en el asiento registral; y como fuente de esa informacin el
Catastro, por cuanto en nuestro pas la presuncin legal de conocimiento no se
extiende al ttulo archivado.
El Sistema informtico que sirve de soporte al procedimiento registral, debe
corresponder a una base de datos estructurada, lo cual permitir ingresar la
descripcin del predio de manera precisa, vinculando de esta forma la
informacin registral con la catastral. Asimismo esto facilitar el manejo de la
informacin registral para otros usos, estadsticos, econmicos, etc. Adems
que simplificar la labor del registrador, y beneficiar el usuario al simplificarse
la informacin necesaria para la evaluacin jurdica o fsica que obra en el
registro, respecto del predio que est interesado o del cual es el titular.