En esta subdivicion del edificio se tendr el carcter de definitivo (edificio construido)

SEGN LOS REQUISITOS A TENER EN CUENTA EN LA SUBDIVIDICION PARA EL PLANO

ATJUNTO SON:
Qu es la Propiedad Horizontal (Ley 13.512)
Hoy en da, la Propiedad Horizontal es la herramienta ms comn que tienen empresas,
inmobiliarias y particulares para vender gran nmero de departamentos en edificios. De
hecho originalmente la ley 13.512 de P.H. fue concebida para dividir edificios en torre.
Sin embargo, La ley de Propiedad Horizontal es tambin la solucin que se dio al
problema de no poder subdividir un terreno con 2 o ms unidades locativas (viviendas y
departamentos en planta baja, dplex, etc.) Es el caso por ejemplo del propietario de un
terreno de 15 mt de frente con 2 casas construidas en l, pero que no puede dividir su
lote en dos pues la Municipalidad no lo permite, pues el frente mnimo para este caso es,
por ejemplo, 10 mt.
Los municipios (en todo el pas) disponen de frentes mnimos y superficies mnimas de
lotes para cada zona de la ciudad, cuando se pretende fraccionar la tierra segn el
nmero de viviendas en l y no dan los mnimos, pues la solucin es la divisin en
Propiedad Horizontal.
A su vez los Municipios determinan cuantas viviendas o unidades funcionales se pueden
subdividir en propiedad horizontal segn el tamao del terreno y la zona en que est el
terreno, y verifican que haya independencia, funcionalidad y salida directa e indirecta a
la va pblica de cada una de las unidades a dividir.
Fundamentos del P.H.
Es as que lo que se divide no es la tierra, sino los edificios construidos lo que se llama
Unidades Funcionales. Se crean as unidades funcionales, espacios comunes y superficies
comunes. Todo esto convive en lo que se llama Reglamento de Copropiedad, que se
inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble junto con el plano de Propiedad
Horizontal. Por lo tanto cada propietario es dueo de su departamento y co-propietario
sobre las partes comunes. El terreno, los muros, escaleras, ascensores, etc. son partes
comunes.
Se llama Unidad Funcional porque una vivienda o departamento con todas sus partes
bien establecidas (cocina-bao-dormitorio-estar, etc...) funciona como una unidad
habitable, cumpliendo la funcin para el destino con que fue construido Lo mismo sucede
para locales comerciales.
Salvo la Unidad Funcional Propia o Dominio Propio, todo lo dems de un P.H. son espacios
o superficies comunes.
A su vez, los propietarios de las unidades pueden nombrar un administrador del
consorcio (cuyo nombre y atribuciones figuran en el reglamento de copropiedad), como
el caso de los edificios de muchos departamentos.
Diferencias segn los Catastros Provinciales
Quiero destacar que cada provincia tiene su Catastro Provincial, creado por su propia ley
provincial. Por lo tanto cada provincia tendr su metodologa de aplicacin de la Ley de
Propiedad Horizontal 13512. Por lo tanto es comn que difieran en la representacin de
los planos, designaciones y requisitos.
Pero la Ley de PH es una Ley Nacional, por lo tanto ms all de las diferencias de forma,
el espritu de la misma y la aplicacin es exactamente el mismo. Y una Unidad Funcional
y una Superficie Comn es lo mismo en cualquier jurisdiccin del pas.
Ejemplo de Divisin de 2 viviendas por P.H.
A modo de ejemplo sencillo, doy el caso de un terreno de 14.50m de frente por 23m de

fondo. No se puede dividir en 2, porque el mnimo es 10m.

El terreno est a nombre de Juan Prez, quien posee la vivienda 1, pero Roberto Gmez,
su socio, construy la vivienda 2 en su terreno. Roberto Gmez ahora quiere vender su
vivienda a otra persona, entonces... cmo hace? Con una subdivisin en Propiedad
Horizontal o P.H.
La vivienda 1 a la izquierda es una casita (Unidad de Dominio exclusivo 1) ms un
depsito en el patio, la vivienda 2 es otra casita pero sin depsito (Unidad de Dominio
exclusivo 2).
Algunas dependencias de las Unidad Funcionales, como lavaderos, bauleras, cocheras,
depsitos, etc. suelen ser consideradas como Unidades Complementarias que necesitan
vincularse a una Unidad Funcional para poder ser transferidas, ya que no son
susceptibles de ser transferidas en forma independiente, salvo que el adquirente sea un
condmino del propio edificio en Propiedad Horizontal. A qu Unidad Funcional
pertenecer cada Unidad Complementaria queda estipulado en el Reglamento de
Copropiedad y Administracin.
Por cierto que las Unidades Complementarias, as concebidas, tienen un valor de
mercado muy inferior al de cualquier Unidad Funcional. Por ejemplo una cochera
cubierta concebida como Unidad Funcional tendr un valor muy superior a que si fuera
considerada como Unidad Complementaria de algn departamento o vivienda.
Volviendo al ejemplo, y considerando al depsito como parte de la vivienda 1,(parte de la
unidad funcional) del total construido la Unidad 1 representa el 55% y la Unidad 2 el
45%.
(Se ha obviado para mayor claridad del ejemplo, pero el plano de P.H. lleva todas las
cotas y medidas de los polgonos que intervienen en la subdivisin.)
Las 2 casitas tienen un jardn de acceso nico, que ser una Superficie Descubierta
Comn, se ingresa a ambas por un mismo hall, que ser una Superficie Cubierta Comn.

Ambas tienen patio, pero independientes, por lo tanto sern Superficies Descubiertas
Comunes de uso exclusivo. Ambas tienen un techo de alero independiente al frente, que
sern Superficies Cubiertas Comunes de uso exclusivo.
Todos los muros donde apoyan los techos son Muros Cubiertos Comunes, los dems son
Muros Descubiertos Comunes.
Como se ve en la figura, el depsito se representa con el mismo nmero de unidad al
que pertenece (el 1), pero con el nmero de posicin 2. Los polgonos de los Dominios
Propios se representan con un trazo ms grueso que el resto. Juan Prez y Roberto
Gmez deben primero aprobar los planos Municipales (o Planos de Arquitectura) de las
construcciones, sin ellos no se puede encarar la subdivisin.
La Subdivisin estar a cargo de un Agrimensor un Ingeniero (con competencia en

mensura). Lo representado en el plano de PH debe coincidir con lo consignado en el

plano Municipal, (aunque pueda diferir en medidas y superficies resultantes hasta una
cierta tolerancia) ya sea un edificio construido (ley 13512) o a construir, en cuyo caso se
llama Prehorizontalidad (ley 19.724).
Con los dos planos la Direccin de Catastro Provincial procede a la aprobacin del plano
de P.H., y a posteriori ste ltimo.( ya con los porcentajes que le corresponden a cada
propietario , 55% y 45% ) se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble junto con el
Reglamento de Copropiedad del Condominio formado.
Las figuras muestran las planillas usuales que contiene un plano de P.H.

Los impuestos vendrn en funcin de los porcentajes de cada propietario. Al mismo

tiempo se prorratean las superficies comunes a las unidades funcionales en proporcin a
los porcentajes que resulten de cada una. De esta forma, cada uno podr alquilar o
vender de forma independiente su casa, cosa imposible de hacer si no es por P.H.

Definiciones Sencillas en Propiedad Horizontal

Unidad de Dominio Exclusivo: Es el conjunto continuo o discontinuo de las partes de un
inmueble, con independencia funcional y salida directa o indirecta a la va pblica.
(Vivienda, departamento, local comercial)
Unidad Complementaria: es el ambiente o conjunto de ambientes que por su destino,
complementan a una unidad de dominio exclusivo. Es el caso de las cocheras, depsitos,
tendederos, etc.

Espacios Comunes: Son las partes del inmueble, carentes de autonoma funcional, que
por su destino, sirven a las Unidades de Dominio Exclusivo facilitando su
aprovechamiento. (Tapias, verjas, muros divisorios, etc.)

Son espacios comunes de uso exclusivo, aquellas partes del inmueble carentes de
autonoma funcional, que estn afectadas al uso exclusivo de los titulares de unidades
de dominio exclusivo.

Unidad Funcional: Es el conjunto de ambientes principales y dependencias vinculados

entre s necesarios para el desarrollo de las actividades compatibles y concordantes con
su destino. La Unidad Funcional comprende siempre una Unidad de Dominio Exclusivo, y
las unidades complementarias y espacios comunes de uso exclusivo que le puedan
corresponder.

Polgono: Sirven para representar el contorno de cada uno de los espacios de un

inmueble.
Planta Superpuesta: Cuando los polgonos contiguos de dominios distintos se
superpongan o se penetren mutuamente a un nivel distinto al del piso de su planta,
existiendo por lo tanto una limitacin del dominio a un nivel intermedio entre aqul y el
superior (por ejemplo: entrepiso, escaleras, rampas, placares, etc.). La proyeccin
horizontal del polgono superior en la zona de penetracin se llamar planta
superpuesta.
Vacos: Son los conductos que no tienen piso en la planta en que se los considera
Superficie Cubierta Comn: Son tales como halls, palieres y escaleras.
Superficie Descubierta Comn: Jardines comunes, patios comunes, canteros, etc.
Cubierta Comn de uso Exclusivo: Proyeccin de aleros, techo de balcones, salientes de
terrazas.
Descubierta Comn de uso Exclusivo: Balcones, patios internos, patios externos
independientes, terrazas accesibles, etc