METODOLOGA PARA LA VALORACIN ECONMICA DE INMUEBLES CON INTERS HISTRICO-ARTSTICO.

RODRIGUEZ, Jose Angel. Centro de Ingeniera Econmica, UPV.

BLASCO, Ana. Universidad Politcnica de Valencia.
GUIJARRO, Francisco. Universidad Politcnica de Valencia.

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La valoracin de inmuebles con inters histrico-artstico presenta grandes dificultades debido

a la peculiaridad del bien cuando se quiere valorar con criterios artsticos o estticos sobre
aadidos. En el clculo del valor confluyen multitud de variables, tanto cualitativas como
cuantitativas, en un mercado bien distinto al de viviendas residenciales, debido, entre otros
motivos, a las escasas y espordicas transacciones y tambin a la legislacin vigente sobre
este tipo de inmuebles catalogados en el Patrimonio Histrico Espaol. En este artculo se
propone la utilizacin del mtodo analgico para la valoracin de inmuebles singulares, en
aquellos casos en los que existe mercado y para aquellos inmuebles que manifiesten utilidad.
Gracias a esta metodologa se puede comparar con un amplio nmero de caractersticas de
otros inmuebles testigo, como son ubicacin, localizacin, accesibilidad, demanda, superficie,
tipo de construccin, ao de construccin, rareza, funcionalidad, impacto social, paisaje,
integracin paisajstica, acontecimientos histricos, etc. El mtodo consiste en la aplicacin del
anlisis factorial a la informacin de partida, mediante la tcnica de componentes principales
con el fin de sintetizar al mximo esta informacin y a partir de la regresin de estas
componentes, que son combinaciones lineales de las variables iniciales, estimar el posible
valor de mercado del inmueble.

INTRODUCCIN
La valoracin de inmuebles con inters histrico-artstico presenta grandes dificultades debido
a la peculiaridad del bien cuando se quiere valorar con criterios artsticos o estticos sobre
aadidos. En el clculo del valor confluyen multitud de variables, tanto cualitativas como
cuantitativas, en un mercado bien distinto al de viviendas residenciales, debido, entre otros
motivos, a las escasas y espordicas transacciones y tambin a la legislacin vigente sobre
este tipo de inmuebles catalogados en el Patrimonio Histrico Espaol.
Es necesario tener presente que los valores histrico y artstico pueden concurrir o no en un
1
inmueble. As, segn Illn y Roldn el valor estrictamente artstico radica en la peculiaridad de
su composicin y diseo y en la calidad de la ejecucin formal, en cambio, son causas del valor
histrico su relacin con una poca y/o su relacin con el autor. Por lo que, siguiendo con el
ejemplo de los mencionados autores, el Palacio Ducal de Venecia no slo tiene valor histrico
sino tambin artstico, pero la casa natal de Edison, en Ohio, teniendo un inters histrico no
resulta fcil atribuirle valor artstico significativo. Aunque bien es cierto que resulta complicado
encontrar un inmueble con valor artstico pero sin ningn valor histrico, puesto que siguiendo
la definicin cualquier inmueble con peculiaridad de composicin y diseo y calidad en su
ejecucin, tendr relacin con una poca. As, es indiscutible el valor artstico del Museo
Guggenheim de Bilbao, y aunque slo tenga algo ms de tres aos tambin posee valor
histrico, ya que es una obra del arquitecto Frank O. Gehry y tiene relacin con nuestra
reciente historia.
La determinacin del valor histrico-artstico, se hace imprescindible no slo cuando se trata de
valorar un palacio, una iglesia, sino tambin en otras ocasiones donde a priori pareca menos
evidente. As pues, qu ocurrira con una propiedad en la que aparecen restos arqueolgicos?
1

Vase RAMOS, J. Y ROLDN, P. (1988).

Evidentemente la valoracin sera completamente distinta, puesto que la propiedad pasara a

tener un valor histrico-artstico. El hallazgo resultara beneficioso para la sociedad, desde el
momento que ayuda a los expertos a indagar sobre nuestros orgenes, a conocer antiguas
civilizaciones y a investigar sobre costumbres y ritos de siglos atrs. Aunque tambin es normal
que el propietario de la finca se vea perjudicado por hallarse en su propiedad algn yacimiento
arqueolgico porque debido a ello esa finca deja de ser urbanizable, perdiendo as uno de los
usos actualmente ms rentables que pueda tener un terreno. Pero tambin el valor de la finca
llega a revalorizarse por poseer un bien singular y de inters cultural reconocido por distintas
administraciones. Entonces, la dificultad se halla en la obtencin del valor cunto pasa a valer
una finca que deja de ser urbanizable pero que en ella se encuentran restos arqueolgicos del
siglo II a.C.? As encontramos el caso del yacimiento arqueolgico de Cap des Llibrell de Cala
Llonga, en el trmino municipal de Santa Eulalia del Ro, Ibiza. Este yacimiento, que a finales
de los aos 90 estaba en manos privadas, se encuentra ubicado en una finca rstica situada
sta en una zona privilegiada en cuanto a vistas al mar y comunicaciones se refiere. As pues,
uno de los usos ms extendidos sera la construccin de viviendas u hoteles, que produciran
una alta rentabilidad al propietario. Pero este uso es imposible llevarlo a cabo puesto que se
trata de una zona protegida por el Consejo Insular de Ibiza.
En la mayora de los pases europeos, y en Espaa, la conservacin del entorno construido es
una tarea confiada, en el mayor de los casos, a las autoridades locales (ayuntamientos), dentro
del marco legal establecido por el estado. La regulacin viene dada por normas de proteccin
de centros histricos definidas en el planeamiento municipal. As se conceden actualmente
importantes subvenciones a la restauracin o rehabilitacin de estos inmuebles.
Las pocas posibilidades de uso de estos inmuebles hacen que los compradores habituales
sean las Administraciones Pblicas, debido fundamentalmente, al inters cultural y la
posibilidad de ofrecer un aprovechamiento social mayor y que adems estos bienes sean de
escaso inters para otros posibles compradores o inversores. Es por ello que las expectativas
de venta de un bien con inters cultural son limitadas. Aunque bien es cierto que existen bienes
inmuebles clasificados como histricos, con una calidad excepcional, que ciertas personas
desean adquirir. Estos casos son, sobre todo, los de aquellos inmuebles que tienen un elevado
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valor de uso debido a su alto grado de funcionalidad , localizacin y calidad ya sea artstica o
arquitectnica-. Pero no es as, en el caso comentado anteriormente del yacimiento de Cap des
Llibrell, puesto que su grado de funcionalidad es nulo, crendose as un mercado monopolista,
en el que el nico comprador posible sera las Administraciones Pblicas.

CONSIDERACIONES GENERALES A LA HORA DE VALORAR UN INMUEBLE CON INTERS HISTRICOARTSTICO.

A la hora de realizar la valoracin econmica de cualquier tipo de inmueble es necesario
observar determinadas caractersticas relativas a su localizacin, al mercado y otras propias del
activo a valorar. As pues, la valoracin de un inmueble con valor histrico-artstico no va a ser
una excepcin aunque tendr otras particularidades, algunas de las cuales vamos a estudiar a
continuacin.
En lo que se refiere a las caractersticas propias de la localizacin, se observa que para la
valoracin econmica de una vivienda residencial sera necesario tener presente la situacin
(cntrica o a las afueras de la ciudad), el tipo de va en que se encuentra ubicado (calle,
avenida, etc.). Pero para el caso que nos ocupa estas caractersticas pasan a un segundo
plano o incluso, en ciertas ocasiones, dejan de tener importancia. Como el palacio de una
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pequea localidad, que su futuro pasa por rehabilitarse y definirse como Parador de Turismo , y
para la cual, la situacin que ocupa en la ciudad es irrelevante, o incluso la mejor zona de la
ciudad ser el lugar donde se encuentre ubicado, gracias al inmueble en s, debido a que lo
habitual es que entorno a l haya crecido la localidad. Aunque tambin puede considerarse la
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Es necesario tener presente que al tratarse de bienes de carcter histrico, susceptibles de ser estudiados con
metodologa arquitectnica y/o arqueolgica, no se pueden demoler las construcciones, realizar excavaciones o
prospecciones sin permisos administrativos previos, y que cualquier aprovechamiento pasa por respetar el
planeamiento urbanstico municipal vigente, adems de cumplir con la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio
Histrico Espaol.
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Parador de Turismo en Espaa.

localizacin desde un punto de vista ms amplio, es decir, en qu ciudad se encuentra, si

existen carreteras de calidad para acceder, si pertenece a un conjunto histrico o se trata de un
inmueble aislado, si la zona est protegida, as como si la proteccin es de carcter nacional o
mundial.
Existen caractersticas de la localizacin y del inmueble que se entremezclan entre s, y se
puede observar como unas influyen sobre otras. Tal es el caso de los acontecimientos que
marcan la historia de inmueble como pueden ser quien lo construy y cundo, y los hechos
ms relevantes que han tenido lugar all, y que han influido tambin en la historia de la ciudad.
A modo de ejemplo si hubiera que determinar el valor histrico-artstico del Palacio de los
Altamira de Almazn (Soria), consideraramos que comenz su construccin en el siglo XV, por
mandato de Pedro Gonzlez de Mendoza y Luna, la obra de ampliacin del palacio se inici en
1575 por D. Francisco Hurtado de Mendoza y Chacn, bisnieto del anterior, que construy la
fachada renacentista. Esta fachada se encarg al arquitecto italiano Bartolom Carlone, quien
trabajaba en aquellos aos en El Escorial. Dicho palacio, fue residencia real de abril a julio de
1496, en que los Reyes Catlicos permanecieron alojados en l, y por lo tanto Almazn
alcanz el rango en ese periodo de capital del reino.
Aspectos relevantes propios del inmueble, y que difieren ms en una vivienda residencial son
la rareza tanto en cantidad como geogrfica, es decir, si es habitual encontrar en su mismo
entorno bienes con las mismas caractersticas artsticas y con tanta carga histrica como el
estudiado, y que adems permita el uso para el cual se requiere, siempre considerando las
limitaciones que supone el caso de que el inmueble est catalogado como Bien de Inters
Cultural y dependiendo de la categora de dicha catalogacin.
Por ltimo quedara el estudio del mercado, en el cual la oferta estara relacionada con la
rareza, aunque no tienen porqu coincidir con su rareza arquitectnica, puesto que la
existencia de varios inmuebles con las mismas caractersticas, no determina que todos se
oferten. Este sera el excepcional caso de la venta de la vieja iglesia gtica de Potes, en
Cantabria, calificada como Bien de Inters Cultural (BIC). A principios de siglo los gestores de
la iglesia vendieron la propiedad al Ayuntamiento y ste a su vez la enajen para sufragar los
gastos de construccin de la nueva iglesia situada a pocos metros de la anterior. De este modo
la iglesia gtica, actualmente en venta, ha estado durante decenas de aos en manos privadas,
sirviendo como almacn.
En cuanto al estudio de la demanda, requiere un desarrollo previo de los usos que pueda tener
el inmueble: museo, escuela, hotel, ayuntamiento, residencia de la tercera edad, etc. Y siempre
la demanda ser funcin de los usos alternativos de los que se disponga. Por ello, cuando la
demanda venga definida por varios posibles compradores, y las posibles opciones de
adquisicin de BIC sean varias, el mercado puede ser considerado como un oligopolio
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bilateral .
As en la tabla 1 se presentan distintas posibilidades de aprovechamiento y de demanda que
podran tener los ejemplos citados:
Tabla 1.
Inmueble

Usos

Posible demanda

Yacimiento arqueolgico
de Cap des Llibrell, Ibiza

Cultural

Administraciones Pblicas

Palacio de Almazn, Soria

Residencial privado,
Administraciones Pblicas,
Hoteleros, Musesticos, Compradores Privados
Consistorial

Iglesia de Potes, Cantabria Residencial privado,

Religioso, Musestico

CABALLER, RAMOS et al. (1999)

Administraciones Pblicas,
Compradores Privados

METODOLOGA
Aunque la definicin cualitativa del valor histrico de un inmueble puede llegar a determinarse
con cierta precisin mediante un anlisis metdico, el clculo de su valor encierra grandes
dificultades y bastante imprecisin. Esto se debe a la insuficiencia e imperfeccin de este tipo
de mercado. Las transmisiones de inmuebles con valor histrico son escasas y espordicas;
por otra parte, cuando el vendedor es una persona o institucin privada en muchos casos
enajena la propiedad presionado por necesidades de liquidez, lo que hace que el precio final
est forzado.
Por ello, para la valoracin de inmuebles singulares una metodologa comnmente empleada
es el coste de reemplazamiento-reposicin neto. Este mtodo es la suma de las inversiones
necesarias para reemplazar un activo por otro nuevo y moderno de las mismas caractersticas
(con la misma capacidad y utilidad de la propiedad existente) pero que utilice tecnologa y
materiales de construccin actuales. Equivale a la suma del valor de mercado del terreno, del
coste de construccin de la edificacin y de los gastos necesarios para construirla, calculados
todos ellos a precios actuales y deduciendo la depreciacin fsica y funcional que tenga el
activo, en la fecha de la valoracin. En este caso, el valor de mercado del terreno tendr que
reflejar lo expuesto en los apartados anteriores en lo referente a la rigidez del planeamiento
urbanstico que soporta. En cuanto al coste de construccin de la edificacin, cuando se trata
de edificios singulares tales como museos, iglesias, monasterios, castillos, palacios, el
movimiento de depreciacin se puede apartar radicalmente de un comportamiento fsico
normal. Ciertos inmuebles no se deprecian en absoluto por obsolescencia, sino nicamente,
por deterioro fsico. Sin embargo, el deterioro fsico no suele ser determinante en ellos por su
5
relieve cultural e histrico que tiene ms repercusin en la determinacin de su valor .
6

Para las manufacturas insustituibles o para los bienes histricos, deducir un valor sobre la
base de costes de reproduccin no es posible. Si el bien es nico, la valoracin por reposicin
es ardua. Es por lo tanto, necesario elaborar otros procedimientos de valoracin.
Al pretender alcanzar un valor considerado subjetivo (pero racional), se sigue la clasificacin de
todos los factores que se consideran estimadores de su valor y se establece su comparacin
con otras propiedades especiales, semejantes, integradas en un mercado especial, de las
cuales se conoce bien su valor de transaccin, o bien su valor de oferta.
Se propone utilizar para la comparacin, propiedades ubicadas en diferentes zonas del pas y
realizar un anlisis estadstico en el que se considera el valor de mercado medio de
propiedades ms comunes de la comarca, como apoyo en la definicin de la capacidad de
adquisicin en la zona.
Para la obtencin del valor histrico-artstico de un inmueble singular se considera como
7
mtodo ms apropiado el analgico . Gracias a esta metodologa se puede considerar, para la
obtencin del valor del activo en cuestin, un amplio nmero de caractersticas de otros
inmuebles testigo, todas ellas a priori necesarias para la estimacin del valor.
Esta informacin permite estimar ecuaciones por regresin que explican el valor analgico al
de mercado como funcin de un conjunto de variables explicativas. Posteriormente, se analiza
la relacin de equivalencia entre el valor analgico y el de mercado para poder emplear las
ecuaciones obtenidas en el clculo del valor analgico como estimador del valor de mercado.
Para la aplicacin de esta metodologa en primer lugar es necesario la elaboracin de una base
de datos propia en la que se recoja la mayor cantidad de informacin posible de distintos
inmuebles testigo. Las variables propuestas se relacionan en el siguiente epgrafe.

BALLESTERO
KLING. R. (1993). Determinazione del valore economico dei Beni Culturali. En FUSCO GIRARD, (1993). Estimo de
economia ambientale: le nuove frontiere nel campo della valutazione. Ed. FRANCOANGELI.
7
La valoracin analgica presenta una metodologa economtrica de tasacin adecuada a obtener informacin sobre
el valor de mercado dentro de aquellos mercados con pocas trasacciones o escasa informacin mediante el empleo de
un valor auxiliar, denominado valor analgico (valor de oferta, valor catastral, valor de reposicin). Vase CABALLER, V
(1999).
6

DEFINICIN DE VARIABLES EXPLICATIVAS

A continuacin se presenta una serie de posibles variables exgenas o explicativas a
considerar, clasificadas segn hagan referencia al entorno, a la construccin y al inters
cultural.
Referentes al entorno:
-

UBICACIN: Localidad y provincia donde se encuentra el inmueble.

LOCALIZACIN: describe la categora econmica, geogrfica e histrica del municipio.

ACCESIBILIDAD: este signo pretende medir la calidad de los accesos al inmueble (tipo y
estado de conservacin de las carreteras).

GRADO DE URBANIZACIN: calidad urbanstica en cuanto: anchura de calles, infraestructuras,

posibilidad de estacionamiento, densidad de casas y de poblacin, etc.; destaca la
importancia del ambiente urbano como parte de las propias cualidades del monumento.

DEMANDA: trata de explicar con valores medios la situacin del mercado en el lugar de
localizacin de cada inmueble.

PAISAJE.

TURISMO: entorno (martimo, rural, etc.).

TRFICO PEATONAL: en la zona.

Referentes a la construccin:
2

M. CONSTRUIDOS: Superficie construida total (en m ).

M. TERRENO: Superficie de la parcela (en m ).

INTEGRACIN PAISAJISTICA: describe el nivel de adecuacin del inmueble con su entorno.

TIPO DE CONSTRUCCIN; determina la funcionalidad original del inmueble: vivienda rural,

urbana, religiosa, militar, etc.

AO DE CONSTRUCCIN: del inmueble.

NIVEL ARQUITECTNICO: variable que refleja la calidad de los materiales y el diseo

arquitectnico.

REHABILITACIN: adaptaciones y mejoras.

FUNCIONALIDAD: capacidad de utilizacin y mantenimiento.

NMERO DE HABITACIONES.

NMERO DE BAOS.

USOS ALTERNATIVOS: Posibilidad de otros usos (hotel, apartamentos, explotacin agraria,

etc.).

JARDINES O PROPIEDAD: calidad y composicin de los jardines

ESTADO DE CONSERVACIN: nivel de mantenimiento en estado de eficiencia, en condicin de

ser utilizado.

Referentes al inters cultural:

-

AOS PARTE HISTRICA: edad de elementos artsticos que pueda tener el inmueble.

RAREZA GEOGRFICA: determina la escasez o abundancia de inmuebles de similares

caractersticas en la zona.

IMPACTO SOCIAL: describe el nivel de

INTERS ARTSTICO: define la peculiaridad en la composicin, el diseo y la ejecucin del

bien.

% PARTE ARTSTICA: porcentaje de la parte artstica con respecto al conjunto inmobiliario.

ACONTECIMIENTOS HISTRICOS: punta los acontecimientos histricos que han tenido lugar
en el inmueble como puede ser la firma de importantes tratados, residencia o visita de
personajes ilustres, etc.

ATRIBUTO: religioso, cultural, social, poltico, artstico, esttico, intelectual, cientfico,

acadmico, turstico.

Como variable endgena o variable a explicar se propone considerar:

-

VALOR GLOBAL: Valor del inmueble en su conjunto.

La existencia de ms o menos variables de las relacionadas depender del tipo de bien que se
pretende valorar.
TRATAMIENTO ESTADSTICO
Una vez elaborada la base de datos, se aplica el anlisis factorial a la informacin de partida,
con el fin de agrupar los datos y para poder evitar el efecto de multicolinealidad8 entre las
variables exgenas al efectuar el anlisis de regresin mltiple.
La tcnica de componentes principales sintetiza al mximo la informacin, con el criterio de
prdida mnima de capacidad explicativa en cuanto a la varianza total de los datos. Con el
anlisis factorial se agrupan las variables en factores, pudindose explicar stos como
combinacin lineal de las variables. Los factores normalmente se someten a un proceso
denominado rotacin, los factores rotados son combinaciones lineales de los originales y, por
tanto, de las variables de partida.
La aplicacin de los criterios expuestos conduce a una ecuacin que la hacen ptima para el
clculo del valor histrico-artstico. Si algn factor no resulta estadsticamente significativo,
adems de ser excluido del anlisis de regresin, significa que las variables exgenas de
mayor peso en el factor, no resultan influyentes en la explicacin de la variabilidad de la
variable dependiente. De la regresin de componentes principales se obtiene un coeficiente de
determinacin ajustado y un coeficiente de variacin que determina la bondad del ajuste.
A partir de la ecuacin obtenida se obtiene el valor analgico del inmueble, habiendo tenido en
cuenta tanto aspectos habituales en valoracin urbana como superficie, nmero de
habitaciones, como otros ms especficos: nivel arquitectnico, inters artstico, impacto social,
etc.

CONCLUSIONES
Esta comunicacin refleja las dificultades que entraa la valoracin de inmuebles con valor
histrico-artstico, cuando es necesario reflejar la importancia cultural de este tipo de bienes,
tan influyente en la determinacin de su valor.
Es necesario tener en cuenta que factores definitorios en la valoracin de viviendas
residenciales, pueden tomar distinto significado cuando se trata de un inmueble con inters
cultural. Adems, la limitacin de los posibles usos y la rareza del inmueble, hacen que, en
ocasiones, el mercado se convierta en un monopolio bilateral.
La aplicacin del mtodo de reposicin no es aplicable para estos bienes puesto que el
movimiento de depreciacin se puede apartar radicalmente de un comportamiento fsico
normal. El deterioro fsico no suele ser determinante en ellos por su relieve cultural e histrico
que tiene ms repercusin en la determinacin de su valor.
La metodologa propuesta permite estimar el posible valor de mercado de un Bien de Inters
Cultural mediante el empleo de valores analgicos, sin necesidad de conocer el valor de

CABALLER y MOYA (1999)

mercado, tan poco transparente en estos casos. Tambin permite detectar qu variables no
son influyentes en la explicacin de la variabilidad de la variable dependiente.
A partir de esta metodologa puede obtenerse el valor analgico del inmueble, habiendo tenido
en cuenta tanto aspectos habituales en valoracin urbana, como superficie, nmero de
habitaciones, como otros ms especficos: nivel arquitectnico, inters artstico, impacto social,
etc.

BIBLIOGRAFA
BALLESTERO, E., RODRIGUEZ, J.A. (2000). El precio de los inmuebles urbanos. Dossat. 2
Edicin.
CABALLER, V. (1999). Valoracin de rboles. Ediciones Mundi-Prensa. Madrid.
CABALLER, V., RAMOS, M.A., RODRGUEZ, J.A., RODRGUEZ, J. y SANTISTEBAN, P.
(1999). Valoracin del patrimonio arquitectnico y cultural. S.P. Universidad Politcnica de
Valencia.
CABALLER, V. Y MOYA, I. (1999). Valoracin de empresas espaolas. Editorial Pirmide.
Madrid.
KLING, R. (1993). Determinazione del Valore Economico dei Beni Culturali. En FUSCO
GIRARD, (1993) Estimo de Economia Ambientale: le nuove Frontiere nel Campo della
Valutazione. Editorial FRANCOANGELI.
RAMOS ILLN, J. y ROLDN VERDEJO P.J. (1988). Consideraciones sobre los valores
Histrico y Artstico en los bienes muebles e inmuebles. Revista de Derecho Urbanstico. N
106, Enero-Febrero.
REYNOLDS, J. (1997). Historic Properties: Preservation and the Valuation Process. Appraisal
Institute. Second Edition.
RIGANTI, P. (1996). Il Valore di Esistenza del Patrimonio Culturale. Genio Rurale, n11.
Pp.19-29.