PRIMERA PARTE

CONCEPTOS GENERALES
I. ANTECEDENTES HISTRICOS
El contrato de arrendamiento, conocido en Roma como "locatio-conductio"; era
un contrato tpico que se formaba mediante el consentimiento de las partes. As lo
define Petit, cuando dice que es un contrato por el cual una persona se
compromete con otra a procurarle el goce temporal de una casa, o a ejecutar por
ella cierto trabajo, mediante una remuneracin en dinero, llamada, merces El
que, se obliga a suministrar la cosa o trabajo es el locator, hace una `locatio' y
tiene contra la otra parte la accin locati' o 'ex locato'. El que debe el precio de
alquiler o merces, toma el nombre de conductor', hace una "conductio' y
puede ejercitar contra el locator la accin `conductil o `ex conducto' (Eugene
Petit, "Tratado elemental de Derecho Romano", pgina 500).
El consentimiento para la formacin del arrendamiento, deba recaer sobre los
elementos principales del contrato: el objeto que poda ser mueble o inmueble
corporal o incorporal, con excepcin de las servidumbres prediales que solamente
podan ser arrendadas conjuntamente con el terreno al cual pertenecan y las
cosas consumibles; y el precio del arrendamiento, que deba ser cierto y en dinero.
Esta ltima caracterstica variaba cuando se trataba de arrendamiento de fundos,
en cuyo caso, el precio poda ser pactado en especie.
Las obligaciones' de las partes en el Derecho Romano eran bsicamente las mismas
que persisten hasta nuestros das con relacin a este contrato. En cuanto a las
causales de su extincin siguiendo a Petit se pueden mencionar: el vencimiento del
plazo convenido; la prdida dela cosa arrendada; el acuerdo de las partes para
resolverlo y la anulacin obtenida por el arrendador (Eugene Petit, Op. cit., pgina
504).
Como expresa de Ruggiero "'...la tradicin romanstica ofrece al Derecho moderno una
nocin tan amplia del arredramiento, que en ella se comprenden mltiples y
diverssimas figuras contractuales. Objeto del arrendamiento puede ser una cosa
(corporal o incorporal, mueble o inmueble), los servicios de una persona (manuales o
mecnicos e intelectuales) o la actividad de una persona encaminada a producir un
1

cierto trabajo. Todas las actividades anteriormente mencionadas han sido

separadas en el Cdigo Civil de 1984 y tratadas como figuras autnomas del
arrendamiento, al que se le ha definido en el artculo 1666 como el contrato por
medio del cual el arrendador se obliga a ceder temporalmente el uso del bien al
arrendatario por cierta renta convenida.
Al respecto, el Cdigo Civil derogado mezclaba instituciones distintas e integraba en
un mismo ttulo el arrendamiento de cosas, con la locacin de servicios y la locacin
de obra. El Cdigo Civil de 1984 marca un profundo cambio a este respecto, pues
mientras por un lado se refiere al arrendamiento; por el otro agrupa bajo el rubro
genrico de prestacin de servicios las siguientes modalidades de esta: la
locacin de servicios, el contrato de obra, el mandato, el depsito y el secuestro.
II. DEFINICIN
Hay contrato de arrendamiento cuando una parte (arrendador) se obliga a ceder a
la otra (arrendatario), durante un tiempo, el uso de un bien. El arrendatario, a su
turno, se obliga a. pagar por el uso del bien cierta renta convenida. El Cdigo Civil
ha definido este contrato en su artculo 1666 al establecer que: "Por arrendamiento el
arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta
renta convenida".
En lo que se refiere a su naturaleza jurdica, la teora clsica sostiene que con un
derecho personal, mientras que autores como Troplong afirman que se trata de un
derecho real porque el contrato de arrendamiento puede subsistir a pesar de la venta
de la propiedad. Manifiesta este autor que el derecho conferido al locatario por el
locador "sobrevive la calidad de propietario del locador; tiene su existencia
independiente, y se ejerce por todo el tiempo del contrato contra todo propietario del
inmueble. Si, pues, el nuevo propietario del inmueble est obligado a respetar el
derecho del locatario, sin haber contratado con l ninguna obligacin, es sin duda
porque el derecho del locatario afecta a la cosa, porque existe contra esa cosa y no
contra la persona, porque es un derecho real y no como era antes un derecho
personal,

que

tena

por

correlativo

la

obligacin

personal

del

locador.

Por ltimo, debernos mencionar que Vlez Sarsfield, al refutar la teora de

2

Troplong, explica que "la existencia del derecho real es imposible, pues que no hay
sino un crdito por una parte, y una obligacin por la otra. El usufructuario tiene
por s el derecho de gozar de la cosa, y el arrendatario tiene derecho de hacer
ejecutar por el propietario su obligacin personal de hacerlo gozar. El propietario
est obligado .a entregar la cosa en buen estado, a mantenerla en ese estado, a
hacer todas las reparaciones mayores, a pagar las contribuciones impuestas a la cosa,
mientras que respecto al locatario, ni aun sombra de derecho real aparece en los
efectos del contrato. Si el inmueble enajenado se ha alquilado con tacto de
retroventa llegado el caso, desaparecen las servidumbres e hipotecas, todos los
derechos reales constituidos sobre inmueble, y solo queda firme el arrendamiento
que hubiera hecho el que adquiri la cosa con pacto de retroventa, porque l no es
uno de los elementos del dominio, y reposa sobre la obligacin tcitamente aceptada
por el nuevo propietario" (Dalmacio Vlez Sarsfield en la nota al artculo 1498 del
Cdigo Civil argentino).
En conclusin, consideramos que el terna de la naturaleza jurdica del contrato de
arrendamiento es, por su misma estructura, debatido y debatible: y que si bien es
verdad que en virtud de los argumentos esgrimidos nos inclinamos por la tesis de
que es un derecho personal tal como ha sido recogido por el Cdigo Civil vigente
no desconocemos el peso de las opiniones contrarias y afirmamos que, desde
luego, son respetables por su seriedad y su rigor acadmico.
III. DIFERENCIAS CON OTROS CONTRATOS Y FIGURAS JURDICAS
1) Con el contrato de compraventa: La distincin con el contrato de compraventa
fue hecha por Pothier, al sealar que "...el arrendamiento no es otra cosa que la
venta del disfrute de una cosa, es decir, de los frutos venideros de dicha cosa. Hay,
sin embargo, diferencias esenciales entre uno y otro que estn bien claras. La
venta trasmite la propiedad; apenas realizada, los riesgos pasan del vendedor al
comprador, y es un acto de disposicin que requiere, por parte del que lo otorga, la
capacidad de disponer. El arrendamiento, por el contrario, es un `contrato sucesivo'
que se ejecuta por actos repetidos y recprocos -de disfrute y de pago de los
alquileres, actos que se sirven-de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si
3

el uso y el disfrute no pueden llevarse a cabo, no se debe el alquiler. Y finalmente

arrendar es realizar un acto de simple administracin" (Citado por Colin y Capitant,
"Curso elemental de Derecho Civil, tomo cuarto, pgina 232).
2) Con el contrato de permuta.- El contrato de permuta origina la obligacin de los
permutantes de transferirse recprocamente la propiedad de bienes (artculo 1602
del Cdigo Civil). Como explica Merino Hernndez, la esencia del contrato de permuta
radica precisamente en la transmisin recproca del dominio de las cosas o derechos
objeto del cambio (Jos Merino Hernndez, "El contrato de permuta", pgina 31).
La esencia del contrato de arrendamiento, en cambio, se encuentra en la cesin
temporal al arrendatario del uso de un bien.
3) Con el contrato de suministro.- Por el suministro, el suministrante se obliga a
ejecutar bien en favor de otra persona prestaciones peridicas o continuadas de
bienes. Este contrato puede comprender tanto la entrega de bienes en propiedad
corno en uso y disfrute. Cuando nos encontramos en el primer caso no existe
dificultad para diferenciarlo del contrato de arrendamiento, por medio del cual se
realiza la cesin temporal de un bien al arrendatario. En el arrendamiento, la entrega
por parte del arrendador constituye una "nica" prestacin, que tiene como
contraprestacin el pago de una renta convenida: En el contrato de suministro, en
cambio, los bienes se entregan para el uso en diversas prestaciones a cargo del
suministrante, en la que cada una de Ias prestaciones son autnomas e
independientes una de las otras, aunque conexas entre s.
4) Con el contrato de comodato.- Establece Arias, al analizar la naturaleza jurdica del
arrendamiento, que "la locacin difiere del comodato en su modalidad esencialmente
onerosa para la primera y gratuita para el segundo. Esa divergencia de concepto se
manifiesta en la medida de la responsabilidad del usuario de la cosa: es responsable
de todo deterioro que ella sufra por su culpa (artculo 2266 del Cdigo Civil argentino) y
hasta llega a responder del caso fortuito o fuerza mayor (artculo 2269 del Cdigo
Civil argentino). (Jos Arias, "Contratos civiles", tomo I, pgina 436).
5) Con la prestacin de servicios.- El Cdigo Civil de 1984 ha regulado la
prestacin de servicios en su artculo 1755 como el gnero por el cual se

conviene-. que la prestacin de servicios o su resultado sean

proporcionados por el prestador al comitente.
Ahora, segn qued explicado ha quedado claramente diferenciado el
arrendamiento de bienes de la prestacin de servicios y sus correspondientes
modalidades. Pasaremos a diferenciar cada una de esas modalidades del
arrendamiento:
Con la locacin de servicios.- Por la locacin de servicios el locador se obliga,
sin estar subordinado al comitente, a prestarle sus servicios por cierto tiempo o
para un trabaja determinado, a cambio de una retribucin. La diferencia con el
contrato de arrendamiento es obvia, por cuanto el objeto de la prestacin de dar a
cargo del arrendador es el bien, mientras que el objeto de la locacin de servicios
lo constituye casualmente el servicio en s.
Con el contrato de obra.- El contrato de obra es aquel por el cual dos partes
(Contratista y comitente) se obligan a. prestaciones recprocas consistentes una en
hacer una obra determinada y la otra en pagar una retribucin:
Con el mandato.- Seala Crdenas Quirs que: "La esencia del mandato es que
mediante su ejecucin se pretende la realizacin de un servicio personal, pero no
en nombre de alguien sino por su cuenta e inters. Este es precisamente el
contenido que el contrato tena en el Derecho Romano. Por consiguiente, las
consecuencias de los actos realizados por el Mandatario con terceros se producen
en su propia esfera jurdica y no trascienden a la del mandante. (Carlos Crdenas
Quirs, Mandato, en "Cdigo Civil, Exposicin de motivos y comentarios", tomo
VI, pgina 490). En el arrendamiento, las consecuencias de los actos realizados,
es decir, la ejecucin de las respectivas prestaciones se producen en la esfera
jurdica de las partes es contratantes, sin que requieran ser retrasmitidas a la esfera
de otro.
Con el depsito.- Se diferencian en:
- En el arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a usar temporalmente el bien
dado en arriendo.
5

.
-

En el depsito, el depositario se obliga a recibir el bien para custodiarlo y

devolverlo cuando lo solicite el depositante (artculo 1814 del Cdigo Civil).
Adems, el depositario no puede usar el bien en provecho propio ni de
tercero, salvo autorizacin expresa deI depositante o del juez.

- El arrendamiento es un contrato a ttulo oneroso, en cambio el depsito se

presume gratuito, salvo que, por pacto distinto o por la calidad profesional, por la
actividad del depositario u otras circunstancias, se deduzca que es remunerado
(artculo 1818, primer prrafo. del Cdigo Civil).
- Las obligaciones, y responsabilidades del arrendatario son ms severas que
las del depositario.
6) Con el mutuo.- Al diferenciarlo del contrato de arrendamiento, opina Borda
que: "La analoga resulta evidente cuando en el mutuo se han estipulado
intereses: tanto el locador como el prestamista entregan una cosa a la otra parte para que esta la goce a cambio de un precio en dinero (alquiler
en un caso, intereses en l otro) que habitualmente se paga en forma
peridica: Pero la diferencia es notorias porque en la locacin no se
transfiere la propiedad de la cosa y al trmino del contrato; el locatario
debe devolver la misma que sede ha entregado, en tanto que siendo el
dinero una cosa fungible el prestamista solo. est obligado a devolver otra
cosa de igual calidad y cantidad, es decir, el contrato ha significado la
transmisin del dominio del dinero al prestamista que puede disponer
libremente de l. (Guillermo A. Borda, Op. cit., pginas 329 y 330).
7) Con el contrato de hospedaje.- En el contrato de hospedaje-se requiere
que necesariamente se le preste al husped albergue. Este solamente se le
puede proporcionar en un bien inmueble. El contrato de arrendamiento, en
cambio, es susceptible de estar referido a todo tipo de bienes: En
contrato de hospedaje normalmente el husped hace uso de otros
servicios sin qu esto desnaturalice la institucin, sino que por el
contrario, la reafirma en su autonoma e independencia en relacin con
6

otros contratos. Adems en este contrato, la retribucin puede ser fijada

en forma de tarifa por la autoridad competente si se trata de hoteles, posadas
u otros establecimientos similares.
8) Con el usufructo.- El usufructo confiere al usufructuario las facultades de usar
y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. El arrendamiento otorga al
arrendatario un derecho personal, de crdito de poder exigir al arrendador que
cumpla con su obligacin de cederle temporalmente el uso del bien materia del
contrato de arrendamiento.
El usufructo puede ser gratuito u oneroso, mientras que el arrendamiento es
necesariamente oneroso.
El arrendamiento se celebra mediante contrato. En cambio, el usufructo puede ser
constituido por ley, cuando expresamente lo determina, por contrato o por acto
jurdico unilateral inter vivos o monis causa (testamento).
El usufructo se extingue con la muerte del usufructuario, en tanto que el
arrendamiento contina con relacin a los herederos del arrendatario, si
encontrndose en el uso del bien, la mitad o el mayor nmero de ellos no
manifiestan su voluntad de extinguirlo.
IV. CARACTERES JURDICOS
1)Es un contrato tpico.- El contrato es tpico, cuando est regido por una
determinada disciplina legal. Este es el caso del contrato de arrendamiento,
el cual se encuentra regulado en el Cdigo Civil entre los artculos 1666 al
1712 inclusive.
2) Es un contrato principal o autnomo.- El contrato de arrendamiento tiene
vida propia, ya qu no depende de ningn otro que exista con anterioridad a
l. En ciertas circunstancias le acompaa un contrato accesorio (garanta).
3) Es un contrato simple.- En el que las prestaciones contenido de las
obligaciones de cada una de las partes se presentan con toda claridad.
Bsicamente, el arrendador tiene una obligacin con prestacin de dar, que
consiste en ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien;
7

mientras que el arrendatario, por su parte, tiene una obligacin con

prestacin de dar la renta convenida contractualmente.
4)Es un contrato constitutivo.- El contrato de arrendamiento genera una relacin
jurdica determinada. Por medio de esta se crean prestaciones a cargo del
arrendador y del arrendatario. El cumplimiento de estas- prestaciones dar
lugar a que se origine un estado que antes no exista. De esta manera, el
arrendatario adquiere un derecho de uso sobre un bien que antes no tena
y el arrendador incorpora a su patrimonio una renta determinada.
5)Es un contrato con prestaciones recprocas.- En el contrato de
arrendamiento; el arrendador es acreedor de la renta que se ha pactado
por el bien y deudor del bien que debe ceder temporalmente en uso al
arrendatario. Este ltimo a su turno, es acreedor del bien materia del
contrato y deudor de la renta convenida. Se trata; por lo tanto, de una
situacin en que ambas partes son, al mismo tiempo, deudor y acreedor de
la otra.
6) Es un contrato oneroso.- Porque en l, tanto el arrendador como el arrendatario
sufren un sacrificio que se compensa con una ventaja. El arrendador pierde
temporalmente el uso del bien a cambio de una renta previamente determinada. El
arrendatario ve disminuido su patrimonio en la renta que entrega al arrendador, lo que
se ve compensado por el uso que se le ha cedido temporalmente del bien.
7)Es un contrato conmutativo.- Desde el momento de la celebracin del
contrato, el arrendador y el arrendatario conocen el sacrificio y la ventaja que
pueden lograr las prestaciones no se encuentran libradas a la suerte, sino
que estn claramente determinadas desde el inicio.
8)Es un contrato consensual y con libertad de forma.- El arrendamiento se
perfecciona con el simple acuerdo de voluntades entre arrendador y
arrendatario.
Las partes pueden adoptar el perfeccionamiento del contrato la forma que
consideren ms conveniente para sus intereses, aunque desde luego y por
razones de probanza es recomendable el empleo dela forma escrita.

9) Es un contrato de tracto sucesivo: La ejecucin de las prestaciones se

produce en el tiempo sin interrupcin alguna, y es por esto que se trata de un

contrato de tracto sucesivo de ejecucin continuada y no peridica.
10)Es un contrato de goce.- Porque supone la cesin temporal al
arrendatario del uso de un bien. La obligacin lgica y natural a la conclusin
del contrato de arrendamiento ser la devolucin del bien al arrendador en el
estado en que se recibi, sin ms deterioro que el de su uso ordinario.
11) Es un contrato de negociacin previa.- En el que ordinariamente se presenta una
primera fase de tratos preliminares entre las futuras partes contratantes, sin que esto
d origen a obligacin alguna, salvo en el caso de ruptura injustificada de las
tratativas, hiptesis en la que corresponder una indemnizacin a cargo del
culpable.

V. SUJETOS Y CAPACIDAD
En el arrendamiento intervienen dos sujetos: el que arrienda el bien, llamado
arrendador o locador; y el que lo toma en arrendamiento, esto es el arrendatario, el
locatario, conductor o inquilino.
El arrendamiento consiste, en principio, en un acto de administracin. Qu se
entiende por tal? Existen autores que buscando la simplicidad manifiestan que "todo
acto que no importa la enajenacin es por esto mismo un acto de administracin". As
se ha pronunciado, entre otros, Laurent.
Basta sealar, por ltimo, que la capacidad de ejercicio de los intervinientes en el
arrendamiento es la mxima exigida para contratar y que nada impide que un
incapaz no -privado de discernimiento pueda tomar en alquiler una bicicleta y
anlogos, pues el ejemplo est comprendido en lo que el artculo 1358 considera como
necesidades ordinarias de la vida diaria.
VI. OBJETO DE LA PRESTACIN

.;

Pueden ser objeto de la prestacin que asume el arrendador o locador, toda clase
de bienes, sean cosas o derechos. La nica limitacin que existe y que es inherente a
la naturaleza es la que concierne al consumo del bien. En efecto, como el
arrendamiento es un contrato de duracin (tracto sucesivo) existe un inevitable deber
de conservacin y el bien que es materia de la prestacin no puede ser sustancialmente
alterado y debe ser devuelto sin otra modificacin que la derivada de su natural
desgaste al trmino del contrato. Si esta obligacin no puede quedar satisfecha por
haberse consumido el bien estaramos en presencia de un contrato distinto, y
generalmente se tratara de una compraventa o un mutuo en especie.

SEGUNDA PARTE
EXGESIS
I.

CONCEPTO

Artculo 1666.- Por el arrendamiento el arrendador se obliga, a ceder

temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.
De la definicin contenida en el artculo bajo comentario se pueden extraer los
siguientes elementos:
1) La obligacin del arrendador de ceder temporalmente al arrendatario el
uso de un bien
Este es el principal deber del arrendador y el que determina la reciprocidad bsica de
las prestaciones de este contrato.
Su obligacin de ceder el bien arrendado, la cumple el arrendador entregando l
bien con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.

2) La obligacin del arrendatario de dar por el uso del bien una cierta renta
convenida
Se trata de una obligacin de prestacin de dar un bien cuyas caractersticas han
sido previamente convenidas y al que se denomina "renta".
10

La renta puede consistir en una determinada suma de dinero, la que la convierte en

una obligacin con prestacin de dar bienes fungibles; o en una parte de los
frutos o productos provenientes del mismo bien, lo que determina que sea una
obligacin con prestacin de dar bienes inciertos (unum de certis); o la entrega de
cualquier otro bien, en cuyo caso la prestacin podr ser de dar bienes ciertos
inciertos, segn corresponda.
La cesin temporal del uso de un bien
El plazo de los arrendamientos de duracin determinada no puede exceder de diez
aos y cuando el bien arrendado pertenece a entidades pblicas o a incapaces el
plazo no puede ser mayor de seis aos.
3) El bien
Pueden ser objeto de la prestacin materia de la obligacin que surge del contrato
de arrendamiento, todo tipo de bienes muebles o inmuebles que se encuentren
en el comercio y que no sean consumibles, ya que es de la esencia de este
contrato, la obligacin por parte del arrendatario de devolver el bien al arrendador
al vencerse el plazo del contrato, en el estado que lo recibi y sin ms deterioro
que el de su uso ordinario. Un bien consumible solo podra ser materia de este
contrato en la medida de que se le arriende para usarlo, por ejemplo, en una
exhibicin (ad pompan vel ostentationem).
El bien que se debe dar en arrendamiento debe estar determinado, ya que es de la
esencia de este contrato la devolucin del mismo bien por parte del arrendatario
al vencimiento del plazo contractualmente establecido.
4) La renta
La forma de pago ser

establecida por las partes en cuotas peridicas

(semanales, quincenales, mensuales, semestrales, anuales etc.), pero no existe

inconveniente para que la renta se pague de una sola vez por adelantado o al
vencimiento del contrato si as lo convienen las partes.
La renta podr pactarse tambin en moneda, extranjera, salvo en el caso de que exista
prohibicin legal para ello.

11

En la hiptesis planteada, el pago deber efectuarse segn lo prescrito por el

artculo 1257 del Cdigo Civil.

Quin puede dar en arrendamiento

Artculo 1667.- Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad
respecto de los bienes que administra.
El dar en arrendamiento es un acto de administracin as considerado desde el
derecho Clsico. Tiene la libre administracin de sus bienes el dominus de los mismos y
por ello no es discutible su capacidad para arrendar.
Los menores capacitados por matrimonios (varones Mayores de diecisis aos y
mujeres mayores de catorce) o por obtener ttulo oficial que les autorice para ejercer
una profesin u oficio (artculo 46 del Cdigo Civil) pueden dar en arrendamiento los
bienes que hayan incorporado a su patrimonio a ttulo oneroso o gratuito.
Tambin puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de -los
bienes que administra. El administrador judicial solo podr dar en arrendamiento
por tiempo indeterminado, para no maniatar a los copropietarios.
Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan
autorizacin judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por ms de tres
aos (artculo 448 del Cdigo CivilLos tutores necesitan tambin autorizacin judicial
concedida previa audiencia del consejo de familia para arrendarlos bienes del menor por
ms de tres aos y hasta un plazo mximo de seis (artculo 532 del Cdigo Civil).
El curador de bienes podr arrendar los mismos s, justificada su necesidad o
utilidad; lo autoriza el juez, previa audiencia del consejo de familia (artculo 602 del
Cdigo Civil).
Quines no pueden tomar en arrendamiento

12

Artculo 1668.- No puede tomar en arrendamiento:

1. El administrador, los bienes que administra.
2. Aquel que por ley est impedido.

El caso del inciso 1 comprende a los padres, tutores, curadores, albaceas,

etc.Hacemos nuestro a este respecto; el comentario que formula Borda respecto del
artculo 1513 del Cdigo Civil argentino, que contiene una prohibicin semejante.
Seala el referido autor que "...el artculo que comentamos refiere la prohibicin al
acto de tomar en arrendamiento en calidad de locatario; pero es de toda evidencia que
la incapacidad tambin se refiere al acto de dar en arrendamiento. No tiene sentido, en
efecto, que la ley prohbe al padre o tutor, albacea, etc., tomar en arrendamiento
bienes de sus representados y les permita arrendarles un bien de su propiedad, pues
aqu tambin se producira la colisin de intereses que justifica y, ms an, hace
necesaria la prohibicin legal" (Guillermo A. Borda, Op. cit., pgina 340).
En este mismo orden de ideas, los artculos 538, inciso 1, y 568 del Cdigo Civil,
prohben a los tutores y curadores tomar en arrendamiento, los bienes del menor.
Copropietario de un bien indiviso

Artculo 1669.- El copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin

consentimiento de los dems partcipes. Sin embargo, si lo hace, el
arrendamiento es vlido si los dems copropietarios lo ratifican expresa o
tcitamente.
El copropietario de un bien no podr: arrendar el bien: para ello se requerir del
acuerdo .unnime de todos los copropietarios: Aqu no existe ningn problema. Pero,
respecto de la parte que le corresponde, podr arrendarla? Evidentemente no
podr hacerlo porque todava no se ha producido la divisin y particin del bien y, por lo
tanto, no se ha objetivado su cuota ideal sobre el mismo. Por ello, el artculo 978 del
Cdigo Civil prescribe que si un copropietario practica sobre el bien (en su totalidad o
en parte del mismo), acto que importe el ejercicio de la propiedad exclusiva dicho

13

acto solo ser vlido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien
practic el acto. Esto no es bice, sin embargo, para que el copropietario pueda
disponer de su cuota ideal sobre l bien, es decir, vender por ejemplo su derecho en
la copropiedad. Arrendar este derecho, en cambio, no tendra porque se arrienda
para usar y en este supuesto el uso es imposible.
Pluralidad de arrendatarios
Artculo 1670.- Cuando se arrienda un mismo bien a dos o ms personas,
se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente
inscrito o, en defecto de inscripcin, al que ha empezado a poseerlo. Si
ninguno ha empezado a poseerlo, ser preferido el arrendatario cuyo ttulo
sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de
fecha cierta.

El Cdigo Civil vigente, en el artculo bajo comentario, ha hecho algunas

innovaciones que guardan relacin con los artculos 1135 y 1136, que resuelven el
problema de la preferencia en caso de concurrencia de acreedores a quienes un
mismo deudor se hubiese obligado a entregar un bien inmueble o mueble,
respectivamente. En ambos supuestos se prefiere al acreedor de buena fe cuyo
ttulo ha sido primeramente inscrito (bienes inmuebles) o a quien el deudor hizo
tradicin (bienes muebles). En defecto de inscripcin o de tradicin se prefiere al
acreedor

cuyo ttulo sea de fecha anterior (bienes inmuebles y muebles). En

ambos casos, prevalece el ttulo que conste de documento de fecha cierta ms

antigua.
El orden de preferencia ser entonces el siguiente:
1) El arrendatario que de buena fe inscriba primeramente su ttulo. De ah la
importancia de que el contrato sea celebrado por escritura pblica (libertad de
forma) y 'anotado en el registro.
2) En defecto de inscripcin, el arrendatario que ha empezado a poseer el bien.
Esta posesin deber ser igualmente de buena fe por razones de principio, y en
este sentido no compartimos la respetable opinin emitida a este respecto por
14

Jorge Muiz Ziches (en el Cdigo Civil, Exposicin de Motivos y Comentarios,

tomo VI, pgina 347).
3) Si ninguno ha empezado a poseerlo:

El arrendatario cuyo ttulo conste en documento de fecha cierta.

El arrendatario cuyo ttulo sea de fecha anterior.

ARRENDAMIENTO DE BIEN AJENO

Artculo 1671.- Si el arrendatario saba que el bien era ajeno, el
contrato se rige por lo dispuesto en los artculos 1470, 1471 y 1472.
En el caso de que el bien sea ajeno y el arrendatario conociese este hecho, el
contrato se regula por las normas pertinentes a la promesa de la obligacin o del
hecho de un tercero. Este puede ser el caso de los depositarios, comodatarios o
administradores que poseen el bien por un ttulo o cargo que no les permite
arrendar el bien o del que sin poseerlo suscribe un contrato arrendndolo.
En los casos mencionados no se tratar de un contrato de arrendamiento sobre
un bien ajeno, sino ms bien de un contrato de promesa de la obligacin de un
tercero. Desde luego, no existe impedimento para que se pacte el hecho de que la
obligacin del promitente pueda ir ms all de la de conseguir la obligacin del
futuro arrendador, aunque en la prctica no sea lo usual.

15

PROHIBICIN DE INNOVACIONES:
Es corriente y normal que el arrendatario sea el Primer interesado en que se
realicen las reparaciones: Sin embargo; puede darse el caso de que no tenga
inters en que lleven a cabo porque importa la privacin del uso del bien o de parte
de l. En este caso no podr oponerse a que sean realizadas, debiendo optar
entre el ejercicio de la accin de resolucin del contrato o la de reduccin de la
renta.
Sin embargo, s tiene derecho a oponerse a que el arrendador realice
innovaciones (ampliar, modificar o embellecer el bien) que disminuyan el uso por
parte del arrendatario.
Toda innovacin que quiera realizar el arrendador, ya-sea para, ampliar, modificar
o embellecer el bien, requerir de la conformidad del arrendatario.
Tratndose de una obligacin de no hacer por parte del arrendador, el
arrendatario, ante el incumplimiento de dicha obligacin, tendr derecho a:
Exigir la ejecucin forzada para impedir que se sigan realizando los
trabajos.
Exigir la destruccin de lo ejecutado o destruirlo por cuenta del arrendador.
En este caso, el juez deber tener en consideracin, si la subsistencia de lo
ya ejecutado ocasiona algn perjuicio al arrendatario, porque de lo contrario
se estara incurriendo en un abuso de derecho, destruyendo intilmente un
bien. Bastara pues, con la suspensin de los trabajos que se estuvieren
ejecutando.
En ambos casos, el-arrendatario tiene derecho a exigir el pago de-la
'correspondiente indemnizacin de daos y perjuicios.
Pedir la resolucin del contrato por incumplimiento de una de las
obligaciones a cargo del arrendador con el pago de los daos y perjuicios.
REPARACIONES
El arrendatario est obligado a dar aviso inmediatamente: al arrendador para que
efecten las reparaciones que requiere el bien. El arrendatario no puede oponerse
a que se ejecuten las reparaciones ya que esto no constituye solamente una
obligacin del arrendador sino tambin un derecho. Seala Borda que: "Se explica
que as sea, porque no hacerlas puede Implicar daos mayores para la cosa o
puede haber un encarecimiento de los materiales o mano de obra perjudicial para
el locador. El locatario pues, est, obligado a permitir que el locador), sus obreros
entren en la finca y realicen los trabajos. Pero si reparaciones interrumpieren el
uso y goce estipulado en todo o en parte. O fueren muy incomodas para el
locatario, .tiene derecho a pedir o bien la cesacin del arrendamiento, o bien una
disminucin proporcionada del alquiler durante el tiempo que duren las
reparaciones"
Este ltimo derecho optativo del arrendatario lo puede hacer valer solamente
cuando para reparar el bien se le impidiese usar una parte del mismo.
16

Impedimento de usar parte del bien.

Artculo 1674.- Cuando para reparar el bien se impide al arrendatario que una
parte de l, este tiene derecho de dar por resuelto al contrato o la rebaja en la
renta proporcional al tiempo y a la parte que no utiliza.

El Cdigo Civil de 1936 trataba este problema en su artculo 1516, el que sealaba
que cuando para reparar la cosa se impida al conductor que use una parte de ella,
se rebajar de la renta una cantidad proporcional al tiempo y a la parte de que no
ha hecho uso.
Este artculo se inspira en un evidente principio de justicia Si el arrendatario
celebra este contrato es justamente para usar el bien arrendado y disponer de l
en su totalidad. Desde el momento en que se le impide usar parte del mismo debe
tener derecho a resolver el contrato para poder arrendar otro bien que le
proporcione el us deseado o, en su defecto, solicitar la rebaja en la renta
proporcional al tiempo y a la parte del bien que no utiliza
Restitucin del bien mueble arrendado
Articul 1675.- El bien mueble . Se debe restituir en el lugar en que fue
entregado, salvo pacto distinto.
Se trata de una obligacin a cargo del arrendatario que debe cumplirse al trmino
del contrato de arrendamiento. Se hace la distincin con relacin a los inmuebles
por la movilidad que caracteriza los bienes muebles, de tal modo que el
arrendatario sin problemas podr trasladar el bien en mencin al mismo lugar en
que le fue entregado.
Pago de renta
Artculo 1676.- El pago de la renta puede pactarse por periodos vencidos o
adelantados. A falta de estipulacin, se entiende que se ha convencido por
periodos vencidos

El pago de la renta es la principal obligacin que genera el contrato de

arrendamiento, a cargo del arrendatario.

17

Arrendamiento financiero
Artculo 1677.- El contrato de arrendamiento financiero se rige por su legislacin
especial y, supletoriamente, por el presente ttulo y los artculos 1419 a 1425, en
cuanto sean aplicables.

El arrendamiento financiero es una institucin que, como seala Escobar Gil,

responde a una necesidad de financiacin pues permite al empresario satisfacer
sus necesidades produccin en momentos en que requiere un rpido
ensanchamiento de su capacidad instan y no cuenta con los recursos adecuados,
o que aun tenindolos le es ms rentable destinan:; a Capital circulante o
reservarlos a otras finalidades, que invertirlos en activos fijos

18

TERCERA PARTE
I.
ANTECEDENTES
HISTRICOS
DEL
ARRENDAMIENTO
FINANCIERO:
Expresa Carlos Vidal Blanco, presidente de la Asociacin Espaola de Leasing.
Esta innovacin en la tcnica financiera, que se ha expandido velozmente desde
los cincuenta de nuestro siglo por todo el mundo de economa occidental, justifica
o fundan su razn de ser, nada menos, que en ideas o planteamientos que ya
haban sido recogi: los pensamientos de Aristteles, quien, en su Retrica, libro I,
captulo V, escribe: La verdadera riqueza consiste en la capacidad para disfrute
usar el bien, no en su propiedad. Cuando una empresa nueva se propone
conquistar un mercado ya establecido media el empleo de un equipo moderno.
II.
ANTECEDENTES DE LA LEGISLACIN PERUANA:
1. El Decreto Ley N 18957 de 14 de setiembre de 1971
Este dispositivo norma la actividad de las empresas financieras. En el artculo 13
de: Decreto Ley se precisan las operaciones que pueden ser realizadas por estas
empresas y ellas no se encontraba el arrendamiento financiero. Es solamente a
partir de la dacin Decreto Ley N 22738 de 23 de octubre de 1979, por medio del
cual se modifican las nc: contenidas en el Decreto Ley N 18957, que se autoriza a
las empresas financieras para puedan poseer maquinarias, equipos y vehculos
destinados al arrendamiento financiero (" artculo 2 del Decreto Ley N 22738 que
sustituye el inciso n) del artculo 13 del Decreta * N 18957), el que consiste
-segn este- en la entrega de los bienes muebles anterior mencionados a un
arrendatario para emplearlos en una actividad econmica, con o sin o para este
ltimo, de adquirirlos al trmino del respectivo contrato.
De esta definicin se deriva los elementos requeridos para poder presentarse
arrendamiento financiero eran los siguientes:
a) Las partes contratantes:
-

Una empresa financiera encargada de adquirir maquinarias, equipos y

vehculos desde al arrendamiento financiero.

El arrendatario que recibe las maquinarias, equipos y vehculos para

emplearlos en actividad econmica.

b) El objeto de la prestacin:
Bienes muebles tales como maquinarias, equipos y vehculos.
La opcin por parte del arrendatario para adquirir al trmino del contrato estos bien
poda establecerse o no. Propiamente, solo en el primer caso caba la calificacin
contrato como uno de arrendamiento financiero.
2. El Decreto Legislativo N 212 de 12 de junio de 1981

19

Esta norma determina el tratamiento tributario del arrendamiento financiero,

precisan: las condiciones y requisitos que debe reunir dicho contrato. El artculo 2
de este Decreto
considera como arrendamiento financiero el contrato mercantil
que tiene por objeto la locacin de bienes muebles o inmuebles adquiridos a
terceros por una empresa locadora para el uso por la arrendataria, mediante el
pago de cuotas peridicas y con opcin a favor de la arrendataria de comprar
dichos bienes por un valor pactado.
De acuerdo con la regulacin establecida en el Decreto Legislativo N 212, los
elementos que se requeran para tipificarse el arrendamiento financiero eran los
siguientes:
a) Las partes contratantes:
- Una empresa locadora
-

La empresa locadora mantiene la propiedad de los bienes materia del

contrato hasta la fecha en que la arrendataria ejercita la opcin de compra
por el valor pactado.

La arrendataria deba ser necesariamente una persona jurdica.

b) El objeto de la prestacin:
Bienes muebles o inmuebles.
i) La forma:
El contrato de arrendamiento financiero deba celebrarse, segn el Decreto
Legislativo N 212, mediante escritura pblica, la que deba inscribirse en el
Registro Pblico pertinente, en la ficha o partida correspondiente a la arrendataria.
III.
Definicin:
Este contrato ha recibido diversas denominaciones: leasing en los Estados Unidos
en Amrica, credit-bail o crdito arrendamiento en Francia, locacin financiera en
Argentina- alquiler industrial, crdito
1. Naturaleza jurdica
Es de suma importancia establecer la naturaleza jurdica del contrato de
arrendamiento financiero, porque ello permitira definir qu normas le son
aplicables. Debido a las peculiaridades de este contrato, la manera cmo se
forma, las obligaciones que surgen de mismo, la posibilidad de ejercitar la opcin
de compra, etc., es que se han planteado una ser de teoras para explicar su
naturaleza jurdica tratando de encuadrarlo en alguna de las figuras: existentes.
A continuacin analizaremos las teoras que pretenden subsumir el contrato c;
arrendamiento financiero en alguna figura jurdica existente.
1.1. Teora del prstamo
Cler y Pfeiffer consideran que el arrendamiento financiero es un contrato de
prstame porque en forma similar a los establecimientos de crdito que prestan
dinero y cobran un inters, las sociedades de leasing prestan unos bienes y
cobran los alquileres
20

1.2. Tora del depsito

El depsito es una modalidad de la prestacin de servicios que consiste en la
obligacin del depositario de recibir un bien para custodiarlo y devolverlo cuando
lo solicite el depositante. Se presume su gratuidad, salvo que, por pacto distinto o
por la calidad profesional, por la actividad del depositario u otras circunstancias, se
deduzca que es remunerado.
IV.
Caractersticas del contrato de arrendamiento financiero
Se trata entonces de un contrato de naturaleza civil o mercantil?
En lo que respecta al contrato de arrendamiento financiero, es un contrato
mercantil porque as lo estable: la legislacin especial, aunque su naturaleza como
tal es perfectamente discutible.
A. Es un contrato tpico
Pues se encuentra regulado por el Decreto Legislativo N 299 que considera
arrendamiento financiero, el contrato mercantil que tiene por objeto la locacin de
bienes muebles o inmuebles por una empresa locadora para el uso por la
arrendataria, mediante pago de cuotas peridicas y con opcin a comprar dichos
bienes.
Hay quienes sostienen que el arrendamiento financiero es un contrato atpico
formado por la suma de una serie de contratos tpicos. Expresan al respecto
Corrales y Garca Borbn que esto los convertira en contratos externamente
conexos, cada uno con su causa propia, pero sin formar un todo regido por un
nexo causal unitario. De esta forma se negara condicin autnoma como negocio
jurdico al arrendamiento financiero, reducindolo a figura de creacin artificial,
obtenida mediante yuxtaposicin de diversos elementos cada uno de los cuales,
examinado en su solitaria entidad, responde a causa distinta y genera derechos y
obligaciones perfectamente determinados y tipificados legalmente
B. Es un contrato principal
Porque no depende de ningn otro celebrado con anterioridad a l. El contrato de
compraventa celebrado por la empresa locadora con un tercero (persona natural o
jurdica para la adquisicin de los bienes que van a ser materia del contrato de
arrendamiento financiero es independiente de este ltimo.
C. Es un contrato complejo
Porque su contenido da lugar a la aplicacin de diversas formas obligacionales. En
l, las prestaciones a cargo de cada una de las partes se presentan de la siguiente
manera: La empresa locadora tiene la obligacin de adquirir determinados bienes
de capital, maquinaria, equipos o inmuebles, segn las indicaciones de la
arrendataria, y entregarlos a esta para su uso, quedando vinculada a su
declaracin de venderle dichos bienes por el valor pactado. A su turno, la'
arrendataria tiene la obligacin de pagar las cuotas peridicas pactadas en el
plazo sealado, devolver el bien dado en uso al vencimiento del plazo o ejercitar la
opcin de compra.
D. Es un contrato constitutivo
21

Por medio del cual se genera una situacin jurdica determinada. En este caso, la
de permitir el uso de los bienes muebles o inmuebles materia del contrato de
arrendamiento financiero por parte de la arrendataria.
E. Es un contrato con prestaciones recprocas
En l, la empresa locadora es deudora del bien mueble o inmueble y acreedora de
la renta sealada en cuotas peridicas, mientras que la arrendataria es deudora
de la renta y acreedora del bien materia del contrato de arrendamiento financiero.
F. Es un contrato oneroso
Los contratos onerosos son aquellos en los cuales cada una de las partes sufre
un sacrificio, que se compensa con una ventaja. En este sentido se ha dicho: que
en esta clase de contratos existe enriquecimiento y empobrecimiento correlativos,
lo que sucede corrientemente aunque no siempre.
G. Es un contrato consensual
Porque se perfecciona por el simple acuerdo de voluntades. El mandato de la ley
para que se celebre el contrato de arrendamiento financiero por escritura pblica ,
debe entenderse como una formalidad adprobationem" ya que la no observancia
de esta forma no ha sido sancionada con nulidad.
H. Es un contrato de tracto sucesivo y de ejecucin continuada
El contrato de tracto sucesivo, que se subdivide en contrato de ejecucin
continuada y peridica, es aquel en el cual la duracin no es simplemente
tolerada sino querida por las partes, de modo tal que su utilidad es proporcional a
ella. Lo fundamental es que la distribucin de la ejecucin est dada en el tiempo y
este es su carcter relevante o esencial.
I. Es un contrato traslativo del uso y disfrute de un bien
Seala Rico Prez que: El leasing es un contrato traslativo del uso y disfrute de
los bienes y eventualmente es ttulo para la adquisicin del dominio por parte del
usuario si, al extinguirse el contrato, opta por ello en virtud de una especfica
clusula contractual
J. Es un contrato celebrado por adhesin
En la generalidad de los casos, el contrato de arrendamiento financiero se
presenta de esta manera, de tal modo que queda perfeccionado con la aceptacin
por parte de la arrendataria de las estipulaciones fijadas por la empresa locadora,
normalmente en formularios impresos.
V.
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO
Como ya se ha sealado anteriormente, se trata de un contrato consensual,
resultado de acuerdo de dos partes (empresa locadora y arrendataria) para crear
una relacin jurdica patrimonial, consistente en la locacin de bienes muebles o
inmuebles por la empresa locadora, adquiridos por esta segn las indicaciones de
la arrendataria, para su uso por la misma, a cambio del pago de cuotas peridicas
y con opcin a favor de la arrendataria de comprar dichos bienes por un valor
22

pactado. En este orden de ideas, el contrato se perfecciona con el consentimiento

que se produce cuando las partes intervinientes manifiestan su voluntad corran de
celebrar el contrato de arrendamiento financiero.
El acuerdo de voluntades debe recaer sobre todos los extremos del contrato: el
bien plenamente identificado, las cuotas peridicas por l uso del bien, la opcin a
favor de la arrendataria de comprar dichos bienes por un valor pactado, el plazo
del contrato y el de, ejercicio de la opcin de compra etc.
1. Elementos personales
Estn dados por las partes intervinientes en el contrato.
1.1.
La empresa locadora
Cuando est domiciliada en el pas deber ser necesariamente una empresa
bancara. financiera, o cualquier otra empresa autorizada por la Superintendencia
de Banca y Seguros, para operar de acuerdo a ley. Si la empresa no es bancara o
financiera deber constituirse como sociedad annima para efectuar operaciones
de arrendamiento financiero. Estas empresas debern cumplir con los requisitos
sealados en el Ttulo 1 - De las empresas arrendadoras- del Decreto Supremo
N 559-84-EFC.
Las empresas de arrendamiento financiero no domiciliadas en el pas que deseen
realizar operaciones de arrendamiento financiero en el mercado interno deben
estar registradas en la Superintendencia de Banca y Seguros.
1.2.
La arrendataria
Segn el Decreto Legislativo N 299 puede ser arrendataria tanto una persona
natural, como una persona jurdica.
1.3. Elementos reales
1.3.1. El bien
Puede ser mueble o inmueble de acuerdo con la enumeracin que de ellos se
hace en los artculos 885 y 886 del Cdigo Civil. Segn lo seala el artculo 4 del
Decreto Legislativo N 299, los bienes materia de arrendamiento financiero,
debern ser plenamente identificados. La locadora mantendr la propiedad de
dichos bienes hasta la fecha en que surta efecto la opcin de compra ejercida por
la arrendataria por el valor pactado. Los bienes materia de arrendamiento
financiero debern ser cubiertos mediante plizas contra riesgo susceptibles de
afectarlos o destruirlos (artculo 6 del Decreto Legislativo N299).
1.4.

Elementos formales
23

La formalidad a la que se refiere el artculo 8 del Decreto Legislativo N 299, en el

sentido de que el contrato de arrendamiento financiero se celebrar mediante
escritura pblica, la cual podr inscribirse, a pedido de la locadora, en la ficha o
partida donde se encuentre inscrita la arrendataria, debe entenderse como una
formalidad adprobationem, de tal manera que las partes pueden compelerse
recprocamente a llenar la formalidad requerida.
1.5.

Elementos especiales

Para la doctrina son elementos especiales del contrato de arrendamiento

financiero la opcin de compra y el plazo, los cuales hacen de este contrato una
figura contractual particular y distinta del arrendamiento.
1.5.1. La opcin de compra
Por la opcin de compra, la arrendataria tiene el derecho exclusivo de ejercitar o
no la opcin con la nica limitacin de que la opcin tendr obligatoriamente
validez solamente durante la duracin del contrato, pudiendo ser ejercitada en
cualquier momento hasta el vencimiento del plazo contractual. El ejercicio de la
opcin no puede surtir efectos antes de la fecha pactada contractualmente
(artculo 7, segundo prrafo, del Decreto Legislativo N 299).
En relacin al precio, el valor que se pacte debe ser realmente el valor residual del
bien.
1.5.2.

El plazo

El plazo del contrato de arrendamiento financiero ser fijado por las partes, las que
podrn pactar penalidades por el incumplimiento del mismo (artculo 7 del Decreto
Legislativo N 299).
2. TIPOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO
2.1. El leasing operativo
El leasing operativo, tambin denominado arrendamiento industrial, es aquel por el
cual "una persona cede el uso y goce de un equipo profesional tipo standard y de
una rpida obsolescencia, durante un tiempo determinado, y en contraprestacin
recibe un canon que se paga en forma peridica, reservndose el cesionario la
facultad de terminar unilateralmente el contrato con un previo aviso al cedente,
cuando las condiciones tcnicas no le sean satisfactorias.
24

2.2.

El leasing financiero

Esta modalidad es la que se conoce propiamente con el trmino de leasing.

El contrato de arrendamiento financiero es definido como un contrato complejo y
autnomo, por el cual, la empresa locadora se obliga a adquirir la propiedad del
bien requerido por la arrendataria y le concede su uso por un periodo determinado,
vencido el cual la arrendataria podr dar por terminado el contrato restituyendo el
bien, continuar en el uso del mismo, de pactarse ello con la locadora, o ejercitar la
opcin de compra que tiene para adquirir el bien por un valor residual. La
arrendataria, por su parte, se obliga a pagar las cuotas peridicas pactadas por el
uso del bien durante la duracin del contrato.
2.3.

El lease back o leasing de retro

Es un contrato por medio del cual la empresa locadora adquiere el bien que tiene
en propiedad la persona con quien va a celebrar el contrato de leasing.
4.

DIFERENCIAS CON OTRAS FIGURAS CONTRACTUALES

4.1.

Con la compraventa a plazos

El arrendamiento financiero no conlleva una transferencia de la propiedad del bien

objeto de la prestacin a favor de la arrendataria. A esta ltima, se le transmite
solamente la posesin del bien, su uso y disfrute, junto con el derecho a ejercitar
la opcin de comprar dichos bienes por el valor residual y en el momento
pactados.
La compraventa a plazos supone desde el inicio, en cambio, la obligacin del
vendedor de transferir la propiedad de un bien al comprador y la del comprador de
pagar su precio en dinero.
4.2.

Con el mandato

El artculo 1790 del Cdigo Civil define el contrato de mandato como aquel por el
cual, el mandatario se obliga a realizar uno o ms actos jurdicos, por cuenta y en
inters del mandante. En el arrendamiento financiero, en cambio, la empresa
locadora celebra el acto jurdico de adquisicin del bien solicitado por la
arrendataria, con el nimo de obtener un inters propio.

25

4.3.

Con el arrendamiento-venta, alquiler-venta o venta-locacin

En el caso del arrendamiento-venta, hay un diferimiento de la transferencia de

propiedad del bien, que se producir nicamente al vencer el contrato, como
consecuencia directa e inmediata del pago de la merced conductiva acordada. En
el arrendamiento financiero, en cambio, la eventual adquisicin del bien se
producir necesariamente como resultado del ejercicio de la opcin de compra.
VI. OBLIGACINES Y DERECHOS DE LAS PARTES
1. Obligaciones de la empresa locadora
Comprar el bien mueble o inmueble de acuerdo con las especificaciones y
al proveedor sealados en el contrato por la arrendataria.
Mantener a la arrendataria en el uso de los bienes en el lugar, forma y
dems condiciones estipuladas en el contrato.
Respetar la opcin de compra a favor de la arrendataria tanto respecto del
valor pactado como en cuanto al plazo concedido para ejercitarla.
2. Obligaciones de la arrendataria
-Usar y disfrutar del bien segn los trminos del contrato (artculo 5, primer
prrafo, Decreto Legislativo N 299).
Pagar las cuotas peridicas establecidas en el contrato de arrendamiento
financiero (artculo 9 del Decreto Legislativo N 299).
Cubrir los bienes materia del arrendamiento financiero mediante plizas
contra riesgo susceptibles de afectarlos o destruirlos (artculo 6, primer prrafo del
Decreto Legislativo N 299).
Responder del dao que pueda causar el bien, desde el momento en que lo
recibe de la empresa locadora (artculo 6, segundo prrafo, del mencionado
Decreto Legislativo N 299, y 23 del Decreto Supremo 559-84-EFC).
Devolver el bien al trmino final del plazo sealado, en caso de que no
ejercite la opcin de compra correspondiente.
3.

Derechos de la empresa locadora

- Fijar las condiciones mnimas del seguro que cubra los bienes contra riesgos
(artculo 6 primer prrafo, del Decreto Legislativo N 299).
- Tener acceso a los fondos promocionales establecidos o que establezcan en el
futuro el Banco Central de Reserva del Per o cualquier otra institucin de crdito,
as como las lneas de intermediacin actuales o futuras, provenientes de
instituciones financieras del pas o del exterior para financiar sus operaciones de
arrendamiento financiero (artculo 14 del Decreto Legislativo N 299).
4.

Derechos de la arrendataria

26

Sealar las especificaciones de los bienes materia del contrato y el

proveedor de los mismos (artculo 5, segundo prrafo, del Decreto Legislativo N
299).
Ejercer contra el proveedor las acciones pertinentes derivadas de los vicios
y daos de los bienes (artculo 5. tercer prrafo, del Decreto Legislativo N 299).
Gozar para los efectos de sus relaciones contractuales con el Estado,
empresas de Derecho pblico, empresas estatales de Derecho privado y
empresas sometidas a regmenes especiales, de los derechos y ventajas que le
corresponderan si fuese propietaria de los bienes que posea en arrendamiento
financiero, con excepcin de los referentes a la disposicin o enajenacin
definitiva o constitucin de gravmenes sobre los mismos (artculo 13 del Decreto
Legislativo N 299).
2.

FIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO

2.1.

Modos normales de extinguir el contrato

El contrato de arrendamiento financiero es de tracto sucesivo y se ejecuta en el

tiempo. Sus obligaciones deben cumplirse en el plazo pactado. Vencido este plazo
se dar la extincin normal del contrato y se puede presentar cualquiera de estas
dos opciones:
2.1.1. No ejercicio por parte de la arrendataria de la opcin de compra
Si la arrendataria no expresa su voluntad de ejercitar la opcin de compra a lo
largo de la duracin del contrato, al vencimiento del mismo se produce la extincin
del contrato de arrendamiento financiero, de pleno derecho.
2.1.2. Ejercicio por parte de la arrendataria de la opcin de compra
La opcin de compra de la arrendataria tiene validez por toda la duracin del
contrato. Esta validez es obligatoria y la opcin de compra puede ser ejercitada en
cualquier momento hasta el vencimiento del plazo contractual. Empero, sus
efectos quedan condicionados al cumplimiento de dicho plazo si se ejercita antes
de su vencimiento.
2.2.

Modos anormales de extinguir el contrato

2.1.1. Resolucin por falta de pago

La falta de pago de dos o ms cuotas consecutivas o el atraso de pago en ms de
dos meses, faculta a la locadora a resolver el contrato (artculo 9, segundo prrafo,
del Decreto Legislativo N 299).
2.2.2. Resolucin expresa del contrato

27

Se puede convenir expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las

partes no cumple determinada prestacin a su cargo, establecida con toda
precisin (artculo 1430 del Cdigo Civil).

28

TERCERA PARTE
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
I.

Obligacin de entrega del bien

Esta es la principal obligacin del arrendador y constituye una prestacin de dar,

que comprende tambin la de conservar el bien hasta su entrega (artculo 1134 del
Cdigo Civil).
La entrega deber ser hecha con todos sus accesorios salvo pacto distinto- en el
lugar y en el estado que las partes hayan convenido.
El arrendador est obligado a entregar el bien en el estado convenido por las
partes de tal modo que pueda destinrsele a la finalidad para la que fue
transferido. Caso contrario, y en virtud del saneamiento, responder frente al
adquirente por la eviccin por los vicios ocultos o por los hechos propios.
El lugar de entrega del bien debe ser el que las partes han acordado. En defecto
de estipulacin debe efectuarse de inmediato donde se celebr el contrato, salvo
que por costumbre tenga que hacerse en otro sitio.
En cuanto al plazo, la entrega debe producirse en el que seale el contrato. Si no
ha sido fijado, tambin tendr que realizarse de inmediato y en el lugar de la
celebracin, salvo que por costumbre se efecte en otro sitio o poca.
El incumplimiento de su obligacin por parte del arrendador autoriza al
arrendatario a:
1) Exigir la ejecucin forzada reclamando el cumplimiento del contrato ante la
autoridad judicial. Simultneamente puede solicitar la indemnizacin por los daos
y perjuicios sufridos
2) Pedir la resolucin del contrato (inciso 5, artculo 1697 del Cdigo Civil).
II. Presuncin del buen estado
Artculo 1679.- Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en
estado de servir y con todo lo necesario para su uso.

Desde luego le asiste al arrendatario el derecho a negarse a recibir el bien cuando

no est en estado de servir a la finalidad que l se propuso y que aparece en el
29

contrato, o si faltan accesorios no excluidos por las partes. Si a criterio del

arrendador la resistencia a la recepcin es injustificada, proceder entonces a la
consignacin del bien, para liberarse de los riesgos.

Obligaciones adicionales del arrendador

Segn el Artculo: 1880, Decimos que tiene una obligacin consistente en

un non/cere, porque el arrendador mantiene al arrendatario en el uso del
bien abstenindose de realizar cualquier acto qu perturbe la posesin
pacifica que est gozando el ltimo de los nombrados. Esto permite que el
arrendatario pueda, inclusive, iniciar interdictos de retener y recobrar, aun
contra el propietario del bien (segundo prrafo del artculo 990 del Cdigo
de Procedimientos Civiles).
El arrendador est obligado a conservar el bien en buen estado para el
arrendatario y a realizar durante el plazo del contrato todas las reparaciones
necesarias para permitirle su uso conforme lo convenido por las partes. En
este orden de ideas, se encontrar sujeto a reparar el bien deteriorado, en
las circunstancias siguientes:
1)
Caso fortuito o fuerza mayor, incluyendo el incendio, por lo que en
principio debe responder el arrendatario, a no ser que pruebe que han
ocurrido por causa no imputable a l.
2)
Por vicios ocultos del bien existentes al momento de la transferencia
y estar obligado al saneamiento respectivo, siempre que estos vicios
hagan carecer al bien de las cualidades prometidas por el transferente, que
le daban valor o hacan apto para la finalidad de la adquisicin. As, podr
plantear la accin resolutoria o la accin estimatoria, las que caducan a los
tres meses tratndose de bienes muebles y a los seis meses, si se refiere a
inmuebles, a contar desde el momento de la recepcin del bien.
3)

Por el deterioro del bien para su uso ordinario.

4)

Por los derechos propios.

Para concluir, el arrendatario debe tolerar los trabajos que se efecten para
introducir las reparaciones necesarias, aunque le sean molestas e importen
la privacin del uso y, en todo caso, podr plantear la resolucin del
contrato o la rebaja en la renta proporcional al tiempo y a la parte que no
utiliza.
30

CUARTA PARTE
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
31

I.

Principales obligaciones del arrendatario:

Segn el artculo 1681:

El inciso 1 establece que el arrendatario est obligado a recibir el bien,
cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedi en el
contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.
La recepcin constituye la contrapartida del deber de entrega que es propio
del arrendador y tiene suma importancia, pues a partir de ella nacen para el
arrendatario diversas responsabilidades y riesgos.
El inciso 2 se refiere al pago puntual de la renta en el plazo y lugar
convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.
Tratndose de un contrato con prestaciones recprocas el arrendatario
podr invocar la excepcin de incumplimiento para el caso de que el
arrendador no satisfaga las obligaciones que le incumben (conservar el bien
arrendado en buen estado, ejecutar las reparaciones necesarias, etc.) y
suspender el pago de la merced conductiva
Segn el inciso 3, el arrendatario debe pagar puntualmente los servicios
pblicos Suministrados en beneficio del bien, con sujecin a las normas
que los regulan. Existe aqu UN error en la redaccin, pues no es el bien
sino la arrendataria quien se beneficia de tales - servicios (electricidad,
telfono, agua, etc.). Esta obligacin no figuraba en el Cdigo Civil de 1936.
Conforme al inciso 4, el arrendatario debe dar aviso de cualquier
usurpacin, perturbacin o imposicin de servidumbre que se intente
contra el bien. Esto es importante para el arrendador, quien podr as
plantear las acciones que correspondan, en defensa de sus intereses.
Conviene hacer presente que en su calidad de poseedor inmediato, el
arrendatario puede utilizar las acciones posesorias y los interdictos,
siempre y cuando se trate de bienes muebles inscritos y de inmuebles.
Inclusive si su posesin es de ms de un ao puede rechazar los
interdictos que se promueven contra l,
Del mismo modo, el arrendatario puede repeler la fuerza que se emplee
contra l y recobrar el bien, sin intervalo de tiempo, si fuese desposedo,
pero en ambos casos debe abstenerse de las vas de hecho no
justificadas por las circunstancias.
El arrendador responder por las perturbaciones de terceros solamente si
ha asumido esta obligacin en el contrato.
2) En virtud del inciso 5, el arrendatario est en el deber de permitir al
32

arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de

siete das. Este inciso tambin es novedoso y est sustentado en la
obligacin de que se use el bien de acuerdo con lo convenido para evitar
as perjuicios ulteriores.
Establece el inciso 6 que el arrendatario est obligado a efectuar las
reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.
Debido a su potencial importancia econmica, resulta particularmente
conveniente que se pacten cuidadosamente cules son las reparaciones
que quedan a cargo del arrendatario, evitando que se confundan con las
del arrendador. En lneas generales, y tomando como base el Cdigo Civil
francs, le tocarn al arrendatario las llamadas reparaciones men
entretiene, es decir, las ordinarias, mientras que al arrendador le
correspondern las importantes o extraordinarias. Como explica Borda,
aunque el concepto en que se basa la separacin de responsabilidad es
claro, la lnea separativa dista mucho de ser precisa.
Por mandato del inciso 7 el arrendatario no debe hacer uso imprudente del
bien o contrario al orden pblico o a las buenas costumbres, pues en una u
otra forma perjudicara los intereses del arrendador, hacindole correr
riesgos a la propiedad o daando su buena imagen, todo lo cual tiene una
repercusin econmica que puede llegar a ser trascendente. Estamos de
acuerdo con Castillo Freyre cuando seala que este inciso debi
contemplar la actividad distinta a la prevista en el contrato
Dispone el inciso 8 que el arrendatario no puede introducir cambios ni hacer
modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador. En efecto, no
debe olvidarse que el arrendatario solo tiene el derecho de usar el bien y
esto no se extiende a su modificacin total ni parcial, que muchas veces
tendra una alta dosis de subjetividad y que en el fondo equivaldra a
desconocer los derechos del arrendador. Este ltimo, en efecto, no tiene por
qu necesariamente estar de acuerdo con esos cambios y por ello la ley
exige su asentimiento, que es expreso y formal (por escrito).
El bien debe ser devuelto:
a)
Al tiempo de vencerse el plazo del contrato. Incurre en mora el
arrendatario, respondiendo por los daos y perjuicios que irrogue por el
retraso doloso o culposo en el cumplimiento de esta obligacin y por la
imposibilidad sobreviniente, aun cuando ella obedezca a causa que no le
sea imputable, desde el momento en que el arrendador exige judicial o
extrajudicialmente la devolucin del bien.
b) En el estado en que lo recibi.

33

Que se hubiere descrito el bien en el momento de la entrega sealando el

estado en
Que se encontraba (bueno, regular, malo). En este caso tendr que
compararse ese estado con el que exista al instante de la devolucin y no
deber tener ms deterioro que su uso ordinario, salvo naturalmente que se
haya pactado de modo distinto.
El inciso 11 le impone al arrendatario cumplir con las dems obligaciones
que establezca la ley o el contrato. En aplicacin del principio de la libertad
contractual, las partes pueden restringir o ampliar las obligaciones que la ley
seala para el arrendador o el arrendatario. Recordemos que segn lo
prescrito por el artculo 1356 del Cdigo Civil, las disposiciones de la ley
sobre contratos son supletorias de la voluntad de las partes, salvo que sean
imperativas.

Reparaciones

En el artculo 1682, conforme a este artculo, el arrendatario est obligado a

dar inmediato aviso al arrendador, sobre las reparaciones que este deba
ejecutar y, de no hacerlo, tendr responsabilidad por los daos y perjuicios
que resulten, habida cuenta de que pudieron ser evitados si el aviso
hubiese llegado en otra oportunidad. La ley no exige que la comunicacin
sea hecha en algn sentido, pero la prudencia aconseja remitirla por la va
notarial o, cuando menos, contra la Firma de un cargo de recepcin.
Puede suceder que, en razn de las circunstancias, las reparaciones
tengan que hacrsele inmediato y sin esperar la toma de conocimiento por
parte del arrendador. En estos casos, la ley le permite al arrendatario
efectuar las reparaciones que se presentan con carcter de urgencia,
teniendo el derecho a que se reembolse su costo y siempre que lo
comunique al arrendador para su comprobacin.

Prdida y deterioro del bien

Segn el Artculo 1683,este numeral impone al arrendatario la obligacin de

resarcir al arrendador por la prdida y el deterioro del bien cuando deriven
de incendio, salvo que pruebe que se ocasionaron por causa no imputable a
l. Respecto de la responsabilidad del arrendatario en caso de incendio
manifiesta de Ruggiero, al comentar el artculo 1589 del Cdigo Civil
italiano: ...esto no quiere significar que el fundamento de la responsabilidad
sea una presuncin de culpa en el inquilino; puesto que el incendio no es en
s y por si un caso fortuito, la ley (si bien en algunos casos considera el
34

incendio como tal) ha querido aqu excluir que la simple. Alegacin del
incendio sirva para exonerar al inquilino, y ha querido agravar su condicin
imponindole la carga de la prueba de una causa del incendio no imputable
a l (los autores no se muestran acordes acerca del modo de construir esta
responsabilidad las relaciones de la norma especial con los principios
generales. Muchos autores franceses la conciben como una presuncin
legal de culpa y como una derogacin de los principios generales)

Seguro contra incendios

Segn el Artculo 1684, este artculo permite eximir al arrendatario de

responsabilidad frente al arrendador, en la pedida de que el bien destruido
o deteriorado por incendio se encuentre asegurado por dicho arrendador o
por cuenta del mismo. Obviamente, la responsabilidad del arrendatario se
mantendr respecto de la parte del bien que no est asegurada. En este
supuesto, se limitar dicha responsabilidad a la diferencia entre la
indemnizacin abonada o por abonar por el asegurador y el dao efectivo.
El segundo prrafo del precepto se coloca en la situacin de que el bien
haya sido valorizado en el contrato de arrendamiento en la misma cantidad
por la que ha sido asegurado. En este caso, el cumplimiento de la
prestacin del asegurador libera de responsabilidad al arrendatario, frente
al arrendador.
En ninguno de los supuestos en que se ha colocado este numeral se puede
pensar que se ha liberado al arrendatario de su responsabilidad. Por el
contrario, de lo que se trata es de evitar que el arrendador cobre por el
mismo motivo dos veces. En este orden de ideas, el asegurador tiene
expedito su derecho, despus de haber pagado al arrendador, para
subrogarse en su lugar y accionar contra el arrendatario.
Pluralidad de arrendatarios, responsabilidad
Segn el Articulo 1685, inspira Este artculo un notorio principio de justicia,
en la medida de que si son varios los arrendatarios, la responsabilidad por
la prdida o el deterioro del bien debe ser compartida. Esta responsabilidad
se distribuir de acuerdo con el valor de la parte del bien que ocupa cada
uno de ellos.
Ahora bien, si se prueba que el siniestro empez en la habitacin o parte
del inmueble arrendado a uno de ellos, este ser el nico responsable. A
falta de esta prueba funciona la presuncin de que todos los arrendatarios
son culpables del siniestro y estn obligados a indemnizar en proporcin a
la parte del bien que ocupan.
35

Este artculo se refiere solamente al caso de pluralidad de arrendatarios de

un bien^ inmueble. Tratndose de bienes muebles ser responsable el
arrendatario que en ese momento^ se encontrase poseyndolo.
Debemos mencionar, por ltimo, que otros cdigos proponen soluciones
distintas esta misma situacin. As tenemos que el Cdigo Civil francs,
para citar un ejemplo, dispone en su artculo 1734 que la responsabilidad
es, en este caso, solidaria y no proporcional al valor9L| de la parte que
ocupen, en el caso de que no se determine dnde comenz el siniestro.
Nosotros, por nuestra parte, consideramos ms justa 1a frmula de nuestro
Cdigo Civil.

Responsabilidad del arrendador

Segn el Articulo 1686, es de justicia que si el arrendador ocupa alguna

parte Del inmueble siniestrado, tenga la responsabilidad que es propia Del
arrendatario y participe en ella con los arrendatarios
Propiamente dichos, en proporcin al valor del bien que utiliza. Ahora bien,
si el incendio se. Inicia en la parte ocupada por el arrendador, este ser el
nico responsable.
Castillo Freyre propone la derogatoria de los artculos 1683, 1684, 1685 y
1686, por estimar que son situaciones que ya estn normadas por el
Cdigo, citando, a este respecto las normas generales de la inejecucin de
obligaciones y los artculos 1138 y 1685, as como los principios generales
de la responsabilidad

Duracin del arrendamiento

Segn el Artculo 1687, La duracin del contrato de saneamiento tiene gran

importancia, en tanto que se trata de un contrato por medio del cual se cede
temporalmente el uso de un bien. Es pues, de la esencia de este contrato
su temporalidad.
El contrato de arrendamiento puede ser de dos clases, en funcin al plazo:
1) de duracin determinada; y 2). de duracin indeterminada. El que sea
Celebrado de este ltimo modo no significa, sin embargo, que se prolongue
sin limit de tiempo para ambas partes: En efecto, cualquiera de ellas
podr ponerle fin cursando el correspondiente avis judicial o extrajudicial a
la otra parte.

Plazo mximo del arrendamiento

36

Segn el Articulo 1688. - Este es uno de los grandes cambios introducidos

en el nuevo Cdigo, pues el derogado no fijaba un plazo mximo para el
arrendamiento de duracin determinada y esto, en la prctica, se traduca
en contratos que podan mantenerse inclusive por generaciones.
Desde luego el plazo de diez aos es de fantasa y pudo ser mayor menor.
Se ha sugerido que sea por 40 aos, lo que nos parece excesivo (Castillo
Freyre, Op. cit., pgina 1008).
Nada impide, por lo dems, renovar el arrendamiento a su vencimiento por
otros diez aos ms y as sucesivamente, pero para ello obviamente ser
indispensable que. Concurran las voluntades de ambas partes.

Arrendamiento de duracin determinada. Presuncin

Segn el Artculo 1689, Cuando las partes no han estipulado nada acerca
de la duracin del contrato de arrendamiento el contrato no deja por ello de
ser vlido, porque como expresa Rezznico aunque la temporalidad del
uso y goce del locatario es de la esencia de la locacin, la designacin o
expresin del plazo no es esencial (Luis Mara Rezznico, Op. cit., pgina
138)
As tenemos que la presuncin mencionada funcionar para el caso de que
el arrendamiento tenga una finalidad especifica entendindose pactado por
el tiempo necesario para llevarla a cabo; y cuando se trate de predios
ubicados en lugares de temporada, de tal modo que se entender que el
plazo del arrendamiento es el de una temporada.

Duracin indeterminada

Segun el Articulo 1690, este numeral, que tiene como precedente al

artculo 1497 del Cdigo Civil de 1936 contempla la situacin de los
contratos de arrendamiento sin plazo ad quem y establece que en esta
hiptesis la ley lo fija relacionndolo con los periodos en que se paga la
merced conductiva. El artculo 1690 supera largamente a su antecesor,
pues este se. Limitaba al alquiler de casas, en tanto que la norma actual es
genrica y cubre, en consecuencia, toda clase de bienes.
En suma, puede afirmarse que lo que el legislador ha hecho es interpretar
la voluntad presunta de los contratantes y que siguiendo los usos y
costumbres empieza por reputar que el arrendamiento de duracin
indeterminada es por meses, pero cuidando de que se consideren otros
periodos. Segn como se efecte el pago de la merced conductiva.

37

Periodos forzosos y voluntarios

Segn el Artculo 1691, Teniendo como punto de partida el principio de la

autonoma de la voluntad, el artculo bajo comentario contempla una
modalidad que concierne a la duracin del contrato de arrendamiento,
permitiendo que se pacten periodos forzosos y voluntarios, y siendo estos
ltimos en beneficio de ambas partes o en favor de solo una de ellas.
Castillo Frcyre denomina a los contratos voluntarios Como optativos
Como los periodos forzosos y voluntarios pueden ser en favor de ambas
partes o de una sola de ellas, es evidente que el artculo 1691 se presta a
un variado abanico de posibilidades. Pondremos algunos ejemplos:
A le arrienda a B una propiedad por cinco aos forzosos, con una
clusula de cinco aos voluntarios a favor, indistintamente de A" y B. Si
antes de los plazos de anticipacin previstos por el artculo 1701 del Cdigo
Civil, ninguna de las partes manifiesta a la otra que el arrendamiento
concluir al vencimiento del plazo forzoso, el voluntario se convertir en
obligatorio para ambas. Pero si una de ellas cursa el aviso en cuestin, el
arrendamiento termina al llegar el vencimiento del plazo forzoso.
A" le arrienda a B una propiedad por cinco aos forzosos, con una
clusula de cinco aos voluntarios a favor de B. Si antes de los plazos de
anticipacin a que se refiere el citado artculo 1701 del Cdigo Civil, B" le
comunica a A su decisin de no hacer uso de los aos voluntarios, el
contrato terminar al vencimiento del plazo forzoso. Como se puede
advertir, en este ejemplo A. es un sujeto puramente pasivo y tendr que
atenerse a lo que resuelva "B, sea para la conversin de los aos
voluntarios en forzosos, lo cual se producir con si silencio; sea para la
terminacin del contrato al llegar a su fin los aos forzosos, si le remite i la
contraparte, con la debida anticipacin, el aviso del acotado artculo 1701
del Cdigo Civil
De los ejemplos que hemos puesto resulta la estrecha correlacin existente
entre el articule bajo comentario y el artculo 1701 del Cdigo Civil.

QUINTA PARTE
SUBARRENDAMIENTO Y CESIN DE ARRENDAMIENTO
38

I.

Subarrendamiento: concepto

Segn el Artculo 1692: El fenmeno de la subcontratacin ha ido

adquiriendo cada vez ms fuerza, al punto de que su estudio no puede
ser soslayado. Destaca Masnatta, el hecho de que ...la contratacin
moderna recurre con frecuencia creciente a nuevas formas tcnicas
para hacer frente a la expansiva circulacin de la riqueza. Una de ellas
es la subcontratacin, fenmeno por el cual un tercero goza las
utilidades de un contrato a cuya conclusin ha sido ajeno (Hctor
Masnatta, El subcontrato", pgina 65). A su vez, Lpez Vilas expresa
que ...la razn y justificacin bsicas que explican la posibilidad del
subcontrato estn en el principio de autonoma de la voluntad, en virtud
del cual el subcontrato viene a ser una alternativa posible que tiene, en
el momento del cumplimiento, quien es parte de ciertos contratos;
alternativa que permite al contratante optar en tales casos por una doble
va: o bien cumplir personalmente sus obligaciones, o bien servirse de
un tercero a travs de un nuevo contrato que surge en el marco de
aquella libertad contractual, de modo que es el tercer subcontratante
quien ejecuta el contenido de aquel, total o parcialmente. El subcontrato
propiamente dicho es ese segundo contrato, resultado de una especfica
utilizacin por el contratante intermediario (parte de ambos contratos) de
su posicin en la relacin jurdica originaria y principal"
El subarrendamiento presenta las siguientes caractersticas o notas
tipificantes:

1)
2)
3)

4)

5)
6)

El arrendatario traspasa total o parcialmente sus derechos a un

tercero
El arrendatario se desposee Del bien, total o parcialmente, segn los
trminos del contrato.
Hay un nuevo contrato (el de subarrendamiento) que si bien se
superpone total o parcial mente al arrendamiento, ni suprime ni
suspende este ltimo.
Las garantas constituidas por terceras personas se mantienen en
virtud de que Subarrendatario y el subarrendatario son deudores
solidarios por mandato de la ley (artculo 1693). La forma del contrato
es libre. En la prctica conviene formalizarlo literalmente.
Es oneroso.
Es derivado y tiene como limites naturales las estipulaciones
contenidas en el contrato de arrendamiento y en particular, su
duracin.

39

Solidaridad

Segn el Artculo 1693, Aun cuando no existe vnculo directo entre el

subarrendatario y el arrendador, este numeral le impone al primero el rigor
de la solidaridad respecto de las obligaciones que tiene el arrendatario
frente al segundo, en el loable propsito de reforzar sus intereses. Expresa
Barbero que "las obligaciones y derechos que incumben al propietario en
relacin con el arrendatario le incumben tambin en relacin al
subarrendatario y las obligaciones y derechos del arrendatario frente al
arrendador tambin le competen al subarrendatario en relacin al
subarrendador.
Si bien el subarrendamiento no confiere al subarrendatario ningn derecho
frente al arrendador, ya que segn qued explicado, el contrato solo lo
vincula con el arrendatario, la solidaridad a que se contrae el artculo bajo
comentario se explica, a criterio de Masnatta. Porque ...existe una
situacin de hecho ineludible: la relacin directa entre el inters del
arrendador y el inters del sublocatario. Estamos en presencia del uso y
goce de una cosa ajena, durante un plazo dado. Esa cosa no solo es ajena
a quien ha de aprovecharla (el subcontratante) sino a quien le ha concedido
es derecho (el sublocador intermediario). La realidad de tales circunstancias
deben revestirse de significacin jurdica y por ende el inters del
arrendador es suficiente para que sea parte* en la situacin jurdica creada.

40

II.

Extincin de subarrendamientos

Artculo 1694.- A la conclusin del arrendamiento se extinguen los

subarrendamientos cuyos plazos no han vencido, dejndose a salvo el derecho
del

subarrendatario

para

exigir

del

arrendatario

la

indemnizacin

correspondiente.

Siendo el subarrendamiento un contrato derivado del arrendamiento y accesorio a

l, a su terminacin se extingue tambin el primero. En el supuesto de que la
conclusin del arrendamiento haya sido motivada por la consolidacin o reunin
en una misma persona (en este caso en la del subarrendador) de la calidad de
arrendador

arrendatario,

deber

entonces

respetarse

el

plazo

del

subarrendamiento \ en virtud de que fue expresin de su voluntad.

Concluyendo, la regla que consagra el artculo 1694 constituye una aplicacin del
principio de que resoluto iure dantis resolvitur et ius accipiens" (resuelto el
derecho del que da, se resuelve tambin el derecho del que recibe). En su parte
final, el precepto deja a salvo el derecho del subarrendatario para hacer
responsable al arrendatario por los perjuicios que sufra como consecuencia de la
terminacin de su contrato. Desde luego, es valor entendido que no habr lugar a
esa reparacin (salvo que as haya sido convenido) si el subarrendatario conoca,
el plazo de duracin del arrendamiento y acept el subarrendamiento por un plazo
mayor.
Artculo 1695.- El subarrendamiento no termina si el arrendamiento cesa
por consolidacin en la persona del arrendatario y del arrendador.

Sabemos que como regla general la existencia del subarrendamiento est

condicionada a la del arrendamiento, de tal manera que la conclusin de este
ultim por cualquier causa determina la finalizacin del primero. Este resultado,
manifiesta Masnatta, ...no adviene porque las causales de extincin son
comunes, sino por cuanto la calidad de contrato dependiente, excluye que el
41

subcontrato pueda sobrevivir, dada la imposibilidad de su ejecucin, sin perjuicio

de Ios efectos que se mantengan entre las partes subcontratantes y de los
resarcimientos a que hubiere lugar (Hctor Masnatta).Distinto es el supuesto de
que se d la consolidacin en la persona del arrendatario, porque esta causa no
impide que el subarrendamiento puede sobrevir. La ejecucin del contrato sigue
siendo, en efecto, posible, y esta vez con mayor sustento, en virtud de haberse
reunido en la persona del arrendatario, la calidad de arrendador.
III.

Cesin del arrendamiento

Artculo 1696.- La cesin del arrendamiento constituye la transmisin de los

derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye
y se rige por las reglas de la cesin de posicin contractual.

Desde la muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que

constituyen la herencia se transmiten a sus sucesores (artculo 660 del Cdigo
Civil), a lo que se agrega que los contratos producen efectos entre las partes que
los otorgan y sus herederos, salvo los derechos y obligaciones no transmisibles
(artculo 1362 del Cdigo Civil). Empero, igualmente pueden transferirse los
derechos y obligaciones que emanan de un contrato de arrendamiento por acto
nter vivos, y a ello se contrae la cesin que contempla el artculo 1696.
Hay

marcadas

diferencias

entre

la

cesin

del

arrendamiento

el

subarrendamiento. En la primera solo tenemos un contrato -el arrendamiento- y el

cambio se presenta en el sujeto arrendatario, producindose una cesin de
posicin contractual. En el subarrendamiento nace - en cambio, un nuevo contrato
como derivacin del arrendamiento y este se mantiene, de donde resulta que se
dan dos contratos sobrepuestos en forma total o parcial, segn que el
subarrendamiento sea de una u otra clase.

42

IV.

Causales de resolucin

Artculo 1697.- El contrato de arrendamiento puede resolverse:

1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes
y adems quince das. Si la renta se pacta por periodos mayores basta el
vencimiento de un solo periodo y adems quince das. Si el alquiler se conviene
por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos.
2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesit que hubiese
contra l sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso
de quince das el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta
devengada.
3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le
concedi expresa o tcitamente, o permite algn acto contrario al orden pblico
o a las buenas costumbres.
4.

Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin

asentimiento escrito del arrendador.

5.

Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus

obligaciones

Este artculo plantea el derecho de las partes de resolver el contrato de

arrendamiento cualquiera de las causales previstas en su texto. Se trata de una
facultad que le corresponde ejercer o no en su momento al arrendador o al
arrendatario, segn sea el caso. Deben mencionar que se puede sealar en el
contrato que este se resolver cuando alguna de las partes no cumple con
determinada prestacin a su cargo (podran ser todas, algunas u otras adicione a
las sealadas en el artculo 1697). En este supuesto, la resolucin se producira
de pleno derecho cuando el interesado comunique a la otra parte su decisin de
hacer valer la clusula resolutoria (artculo 1430 del Cdigo Civil).

43

V.

Resolucin por falta de pago de la renta

Artculo 1698.- La resolucin por falta de pago de la remase sujeta a lo

pactado, pero en ningn caso procede, tratndose de casas-habitacin
comprendidas en leyes especiales, si no se han cumplido por lo menos dos
mensualidades y quince das.
La renta que debe pagar el arrendatario es determinada libremente por las partes,
las A fijarn adems la forma del pago y los efectos de la mora. Esta libertad est,
sin embate limitada por la ley, de tal modo que en los casos de casas-habitacin
comprendidas en le- especiales, no podr plantearse la resolucin por falta de
pago de la merced conductiva, ni

existe cuando menos una mora de dos

mensualidades y quince das. Es preciso entonces, que en estos casos haya

transcurrido ese plazo necesariamente. Esta regla, que tiene con fundamento el
proteccionismo de la ley para el arrendatario de moradas, es de orden pblico y,
de consiguiente, no admite pacto distinto. Cabe sealar que en la actualidad existe
un pequeo grupo casas-habitacin comprendidas en la legislacin especial del
Decreto Ley N 21938 segn la Ley N 28138, mientras para la gran mayora rige
el Cdigo Civil.
Artculo 1699.- El arrendamiento de duracin determinada concluye al
vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso
previo de ninguna de ellas.

El modo normal de concluir un contrato de arrendamiento de duracin

determinada es al vencimiento del plazo establecido por las partes, no siendo
necesario aviso previo de ninguna de ellas. El contrato de arrendamiento tambin
concluir por acuerdo de las partes (mutuo disenso) o por consolidacin cuando
se renen en una misma persona las calidades de arrendador y arrendatario.
VI.

Continuacin del arrendamiento

44

Articulo 1700.- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en

que uso del bien arrendado. No se entiende que hay renovacin tcita, sino la
continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el
arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en cualquier momento.

Expresa Muiz Zichcs que: Este artculo no hace referencia a las garantas
constituidas por terceras personas otorgadas en favor del arrendatario, Debe
entenderse, en consecuencia, que de existir garantas que respalden las
obligaciones de las partes en los contratos cuyo plazo se ve prolongado por
disposicin de la ley, subsistirn hasta la terminacin de la relacin contractual. Sihubiera sido distinta la intencin del legislador, hubiera establecido expresamente,
como lo hizo el artculo 1532 del Cdigo Civil de 1936, la no vigencia de tales
garantas"
VII.

Conversin de periodos voluntarios

Artculo 1701.- En el arrendamiento cuya duracin se pacta por periodos

forzosos para ambas partes y voluntarios a opcin de una de ellas, los periodos
voluntarios se irn convirtiendo uno a uno en forzosos si la partes a la que se
concedi la opcin no avisa a la otra que el arrendamiento concluir al finalizar
los periodos forzosos o cada uno de los voluntarios

El aviso a que se refiere el prrafo anterior debe cursarse con no menos de dos
meses de anticipacin al da del vencimiento del respectivo periodo, si se trata de
inmuebles y de no menos de un mes, en el caso de los dems bienes. En los
contratos de arrendamiento en los que se haya pactado que su duracin se cuenta
por periodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opcin de una de ellas,
los periodos voluntarios se convierten en forzosos cuando la partes contratante a
la que se otorg el derecho de hacer valer la opcin, no avise a la otra que el
arrendamiento concluir al finalizar los periodos forzosos o cada uno de los
voluntarios. El aviso, que puede ser judicial o extrajudicial, debe cursarse
45

tratndose de bienes inmuebles con no menos de dos meses de anticipacin al

da del vencimiento del respectivo periodo y, si se trata de otros bienes, con no
menos de un mes de anticipacin.
Artculo 1703.- Se pone fin a un arrendamiento de duracin indeterminada
dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.

Conforme al nuevo Cdigo Procesal Civil, ya no existe el aviso judicial. El aviso

extrajudicial u otro contratante ponen fin a los prendamientos de duracin
indeterminada. Los arrendamientos sern de este tipo cuando
-Las partes as lo hubieran convenido de acuerdo con lo establecido en el artculo
1687 del Cdigo Civil.
-Vencido el plazo del contrato de arrendamiento de duracin determinada, el
arrendatario permanece en el uso del bien arrendado (artculo 1700).
El aviso extrajudicial puede realizarse mediante cualquier documento. Una carta
simple, por ejemplo, ser suficiente, siempre que vaya en cargo. Sin embargo, por
razones de seguridad jurdica, es conveniente que se efecte por carta notarial.
Articulo 1704.- Vencido el plazo del contrato cursado el aviso de
conclusin del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el
arrendador tiene derecho a exigir su devolucin y a cobrar la penalidad
convenida o, en su defecto, una prestacin igual a la renta del periodo
precedente, hasta su devolucin efectiva. El cobro de cualquiera de ellas
no importar la continuacin del arrendamiento.
Se plantean en este artculo los dos casos que pueden dar lugar a que se curse el
aviso di conclusin del arrendamiento: el del contrato de duracin indeterminada y
el de aquel en que se pact una duracin determinada y producido. El vencimiento
del plazo el arrendatario si mantuvo en la no devolucin del bien por parte del
arrendatario ocasionar que el contrato de duracin determinada se convierte en
uno de duracin indeterminada, al que, pe tanto, se le pone fin dando aviso
extrajudicial al otro contratante.
46

Cursado el aviso extrajudicial, si el arrendatario no restituye el bien tendr el

arrendamiento de haberse pactado esta, cobrar una prestacin igual a la renta
del ltimo periodo, hasta la-entre del bien. Tratndose del contrato que naci como
de duracin indeterminada, hasta que se curse aviso el arrendador cobrar la
renta pactada y de all en adelante solo tendr derecho a penalidad convenida o a
falta de ella a una prestacin igual a la renta del ltimo periodo, has la devolucin
del bien.
En ambos casos, desde el momento en que se da el aviso de despedida, el cobro
de clusula penal y de la prestacin que la sustituye no significar la continuacin
d arrendamiento, pues a este ya se le puso fin mediante dicho aviso.
Se comete un error de tcnica jurdica al referirse el artculo a dos hiptesis en por
separada.
Artculo 1705.- Adems concluye el arrendamiento, sin necesidad de
declaracin judicial, en los siguientes casos:
1. Cuando el arrendamiento sea vencido en juicio sobre el derecho que
terna.
2. Si es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo
devuelva con el fin de repararlo.
3. Por la destruccin total o prdida del bien arrendado.
4. En caso de expropiacin.
5. Si dentro de los noventa das de la muerte del arrendatario, sus
Contempla este artculo otras causales para concluir el arrendamiento sin
necesidad de declaracin judicial.
Articulo 1706.- En todo caso de conclusin del arrendamiento o teniendo el
arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien a disposicin del
arrendador y este no puede o no quiere recibirlo, aquel podr consignarlo.

47

La consignacin del bien arrendado por parte del arrendatario procede cuando
este lo pone a disposicin del arrendador, porque el arrendamiento ha concluido o
el arrendatario tiene derecho para resolverlo.
Artculo 1707.- Desde el da en que el arrendatario efecte la consignacin se
extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnacin a a
consignacin fuese declarada fundada.
Se establece en este artculo el efecto principal de la consignacin del bien
arrendado por el arrendatario. Desde el da que la realiza se extingue su
responsabilidad por la renta. Esto es natural, en virtud de que ya no tiene por qu
estar obligado a cumplir con esta prestacin, pues la correlativa que le daba origen
no se est satisfaciendo (la de usar el bien arrendado).
Artculo 1708.- En coso de enajenacin del bien arrendado se proceder del
siguiente modo:
1.

Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deber respetar el

contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisicin en todos los

derechos y obligaciones del arrendador.
2.

Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por

concluido. Excepcionalmente, el adquirente est obligado a respetar el

arrendamiento, si asumi dicha obligacin.
3.

Tratndose de bienes muebles, el adquirente no est obligado a respetar

el contrato si recibi su posesin de buena fe.

En relacin con la venta del bien arrendado se aplica en nuestra legislacin el
principio del Derecho Romano de que emptio tollit localum, es decir "la venta
rompe el arrendamiento", salvo que estuviese inscrito o el adquirente se hubiese
obligado a respetar el arrendamiento no inscrito. Ejemplos del primer supuesto los
encontramos en los incisos 2 y 3 del artculo bajo comentario (cuando el
arrendamiento no ha sido inscrito y cuando se trata de bienes muebles cuya
posesin ha recibido el adquirente de buena fe). Mientras que constituyen
ejemplos del segundo caso el inciso 1 y la excepcin del inciso 2 del mismo
48

artculo (cuando el arrendamiento ha sido inscrito y cuando el adquirente se oblig

a respetar el arrendamiento no inscrito, respectivamente).
VIII.

INDEMNIZACIN AL ARRENDATARIO-

Artculo 1709.- Cuando concluya el arrendamiento por enajenacin del bien

arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los daos y perjuicios
irrogados al arrendatario.

La enajenacin del bien arrendado perjudica al arrendatario que no haya inscrito

su contrato de arrendamiento. Cuando el contrato concluye por esta causa, el
arrendatario ve frustrado su derecho de seguir usando el bien arrendado durante
el plazo convenido.
Como esta situacin le afecta, tiene derecho a exigir al arrendador el pago de los
daos y perjuicios irrogados.
IX.

HEREDEROS DEL ARRENDATARIO: CONTINUACIN DEL CONTRATO

Articulo 1710.- Si dos o ms herederos del arrendatario usan el bien, y la mitad o

el mayor nmero de ellos no manifiesta su voluntad de extinguirlo, contina el
contrato para estos, sin ninguna responsabilidad de los otros.
En tal caso, no subsisten las garantas que estaban constituidas en favor del
arrendador. Este tiene, sin embargo, el derecho de exigir nuevas garantas; si no
se le otorgan dentro de quince das, concluye el contrato.
Tampoco es causa de conclusin del contrato de arrendamiento la muerte de
cualquiera de las partes contratantes. Si el arrendador fallece, sus herederos
deben respetar el contrato. Si el arrendatario muere y existen dos o ms
herederos del mismo que usan el bien, y la mitad o el mayor nmero de ellos no
manifiesta su voluntad de extinguirlo, contina el contrato para estos. sin ninguna
responsabilidad de los otros. En ese caso, como seala el segundo prrafo del
artculo bajo comentario, no subsisten las garantas que frieron Constituidas en
favor del arrendador, quien tiene el derecho de exigir nuevas garantas. Si no se
otorgan en el plazo de quince das, concluye el contrato. Castillo Freyre propone la
derogatoria del segundo prrafo de este artculo, pues no encuentra su razn de
ser. Nosotros coincidimos con su posicin (Op. cit, pgina 1015).
La solucin dada por el Cdigo Civil peruano es acertada en la medida de que se
protege de esta manera a quienes se encuentran en posesin del bien en virtud de
un contrato, del que si es cierto que no fueron parte, es evidente que el arrendador
lo celebr con el propsito no solo de beneficiarse con su uso, sino de que
tambin se sirvieran del mismo sus herederos que vivan con l. No compartimos,
49

por lo tanto, la solucin de los Cdigos Civil de Argentina, Francia e Italia, que en
sus artculos 1496, 1742 y 1596, respectivamente, establecen que los derechos y
obligaciones que nacen de este contrato se transmiten tanto a los herederos del
arrendador como del arrendatario. Esta solucin no es correcta porque obliga a los
herederos del arrendatario que no se encuentran en uso del bien a dilucidar entre
ellos quin continuar con un contrato de arrendamiento respecto de un bien que
nunca desearon usar.
X.

AUTORIZACION PARA DESOCUPAR EL BIEN

Artculo 1711.- Para desocupar el bien el arrendatario debe previamente

recabar autorizacin escrita de! arrendador o, en su defecto, de la autoridad
respectiva.
Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones ser
responsable:
1.
De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que despus de
la desocupacin hasta que el arrendador tome posesin del bien.
2.
De los daos y perjuicios correspondientes.
Una de las obligaciones fundamentales del arrendatario es la de devolver el
bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo
recibi, sin ms deterioro que el de su uso ordinario.
Esta devolucin puede darse tambin porque el contrato se ha resuelto de
pleno derecho por alguna de las causales previstas en el Cdigo Civil.
En cualquier caso, la devolucin del bien arrendado debe realizarse siguiendo
las formalidades previstas en el contrato. Tratndose de bienes susceptibles de
ser ocupados, como lo son los inmuebles, el arrendatario no puede
desocuparlos sin haber recabado previamente autorizacin escrita del
arrendador o, en su defecto, de la autoridad respectiva. Caso contrario, ser
responsable de la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se
devenguen despus de la desocupacin del bien hasta que el arrendador tome
posesin, de los daos y perjuicios correspondientes y de que un tercero se
introduzca en l.

XI.

LEYES ESPECIALES DE APLICACIN SUPLETORIA

Artculo 1712.- Los contratos de arrendamiento regulados por leyes

especiales se rigen supletoriamente por las normas de este ttulo.
Las normas de este ttulo son aplicables supletoriamente a todos los contratos
de arrendamiento regulados por leyes especiales. Del mismo modo les son
aplicables las disposiciones generales sobre los contratos en virtud de que las
normas del Cdigo Civil se aplican supletoriamente a las relaciones y
situaciones jurdicas reguladas por otras leyes, siempre que no sean
incompatibles con su naturaleza (artculo Di del Ttulo Preliminar).
Este artculo actualmente no tiene virtualidad jurdica, ya que los contratos de
arrendamiento de predios urbanos no estn regulados por leyes especiales,
50

sino por el Cdigo Civil. S sera aplicable a los predios rsticos sujetos a ley
especial.
A continuacin, y a pesar de que en la actualidad la legislacin especial de
inquilinato solo rige residualmente, nos referimos a ella por la importancia que
tuvo en el Per.
XII. LA LEGISLACIN DEL INQUILINATO
A raz de la destruccin que produjo la Primera Guerra Mundial en varios
centros poblados y principalmente en Pars, surgi la necesidad de implantar
un rgimen de emergencia que contemplase el nuevo y grave problema de la
concentracin urbana. Fue as como naci la legislacin de inquilinato, cuyas
normas estn encaminadas a tutelar el inters de las clases populares de
menores recursos econmicos y fomentar, paralelamente, la industria de la
construccin, para salvar la situacin creada por el dficit habitacional. Desde
luego esa legislacin es propia del dirigismo contractual, expresado a travs
del intervencionismo legislativo y reemplaza a las normas de los cdigos civiles
en el rea del arrendamiento de bienes.
En el Per, como en numerosos pases en proceso de desarrollo -y aun en
algunos desarrollados- la legislacin de inquilinato ha dejado de tener su
primitivo carcter coyuntura] y es permanente. Engarzada dentro de una
problemtica sumamente compleja, en la que tienen cabida diferentes
ingredientes (polticos, econmicos y sociales, principalmente), sus normas no
se han caracterizado por su precisin y orden, tal vez con la nica excepcin
del Decreto Ley N 21938, del 20 de setiembre de 1977, ya derogado, el cual, a
pesar de su bondad sistemtica, no result una solucin vlida.
La primera manifestacin de la legislacin especial de inquilinato aparece entre
nosotros con la Ley N 4123, promulgada el 12 de mayo de 1920, que prohibi
el aumento de alquileres de casa-habitacin cuya merced conductiva fuese
inferior a diez libras peruanas.
Por Ley N4226, del 2 de marzo de 1921 fueron suspendidos los juicios de
desahucio de inmuebles habitables, hasta el 30 de setiembre del mismo ao.
La Ley N4524, promulgada el 19 de setiembre de 1922, prorrog los efectos
de la Ley N 4226 hasta el 31 de diciembre de 1923.
La Ley N 4725, del 8 de octubre de 1923, prorrog las normas de la Ley N
4226 hasta el 31 de diciembre de 1924.
La Ley N 4976, promulgada el 29 de noviembre de 1924, prorrog las
disposiciones de la Ley N 4226 hasta el 31 de diciembre de 1925 y declar
vigente durante ese trmino, lo dispuesto en los artculos 2 y 3 de la Ley N
4725.
Posteriormente se dicta la Ley N 6074, del 2 de marzo de 1928, que es la
primera en detenerse en varios aspectos de la problemtica habitacional y
constituye un precedente para, las leyes que se promulgaron con
posterioridad. En efecto, esta ley dispone que el alquiler de las casashabitacin que no exceda de diez libras mensuales no podr aumentarse en
Lima y Callao, esto es, en las ciudades donde existia concentracin urbana. Por
otro lado, los aumentos a la tasa de los alquileres que excedieran de diez libras
mensuales solo podran hacerse en una medida que no fuese mayor del 10%
en cada ao.
El artculo 2 de la Ley N 6074 enumer las causales de desahucio para casashabitacin, como sigue:
51

1)
Falta de pago de la merced conductiva.
2)
Por haber subarrendado el inquilino el inmueble, en todo o en parte, sin
permiso del propietario.
3)
Por haberlo destinado a objeto distinto de aquel para el que fue
alquilado.
4)
Por tener el propietario necesidad de su casa-habitacin para habitarla l
o sus hijos.
5)
Por necesitar el propietario reedificar su.inmueble; siempre que dicha
reedificacin hiciera indispensable la demolicin total.
El artculo 4 autoriz el corte del juicio si el demandado depositaba en el acto
del comparendo la suma adecuada, no gozando de este beneficio el inquilino
reincidente.
Fuera de otras disposiciones, relativas a los efectos de algunas de las causales,
es importante sealar que esta ley fue dictada por un plazo de dos aos
contados desde el 1 de enero de 1928, pues se pens con optimismo que para
esa poca estara resuelta la crisis habitacional existente; y que por su artculo
12 derog las leyes Ns. 4123,4226,4524,4725,4767,4976, 5067,5279 y 5640.
Vencido el plazo de la Ley N 6074, recuper su plena vigencia el Cdigo Civil
de 1852 y luego entr a regir, el Cdigo Civil de 1936, sin la interferencia de
ninguna ley de inquilinato. Esta situacin dur hasta el 20 de octubre de 1938,
en que se promulg la Ley N 8766.
De la parte considerativa de la Ley N 8766 fluye que en esa poca las
viviendas de las ciases media y popular reclamaban imperiosamente la
atencin con la que el Estado encaraba los problemas relacionados con los
artculos de primera necesidad, y que era pblico y notorio que las rentas de
esas viviendas haban experimentado un aumento inmoderado, con alteracin
de los presupuestos familiares, todo lo cual deba ser corregido por la accin
oficial, en defensa del inters general. En efecto, si bien el propietario de un
bien tiene derecho a poseerlo, percibir sus frutos, reivindicarlo y disponer de l
dentro de los lmites de la ley, conforme al artculo 850 del Cdigo Civil de
1936, tambin est sujeto, de acuerdo con el artculo 851 del expresado
Cdigo, a las restricciones que la ley establezca por inters pblico.
Lo primero que destaca en la Ley N 8766 es su temporalidad: su vigencia
qued fijada hasta el 31 de octubre de 1940, siguiendo la tnica de las leyes de
emergencia. Tambin cabe mencionar que su radio de accin se circunscribi a
las provincias de Lima y Constitucional del Callao y que la renta de las casas,
departamentos o piezas destinadas a habitacin, ya alquiladas o que se
alquilasen y que no excediese de cien soles, no sera superior a la vigente el 1
de enero de 1938. Se produjo, en consecuencia, el congelamiento de la merced
conductiva, con el condicionamiento a que se ha hecho mencin.
Por ltimo, y de conformidad con el articulo 8, los locadores no podran iniciar
juicio de aviso de despedida o de desahucio sino por falta de pago de la renta,
por incumplimiento de las otras obligaciones del conductor o por necesidad de
reparar la casa.
Cumplido el plazo de la Ley N 8766 nuevamente se restableci el Cdigo Civil,
lo cual dur hasta fines de 1945, en que la crisis habitacional se hizo ms
aguda y oblig, una vez ms, a utilizar la legislacin de emergencia. En efecto,
el 19 de enero de 1946 se promulg la Ley N 10222, que prohibi el alza de
alquileres de casas-habitacin en toda la Repblica y en su artculo 1 seal
que ser hasta que se dicte la ley definitiva sobre inquilinato, la que deber
52

expedirse dentro de los 60 das siguientes a partir de la fecha de su

promulgacin. Fue necesario que transcurriera ms de 30 aos para que se
diera una ley que tuvo cuando menos esa intencin:
Por el articuio 2 de ia Ley N 10222 se suspendi en toda la Repblica la
tramitacin de los juicios de desahucio y aviso de despedida de casashabitacin pendientes, e inclusive los que estuviesen en estado de ejecucin
de sentencia por cualquier causal, except la referente a falta de pago de la
merced conductiva y necesidad de reconstruccin del inmueble por razn de
insalubridad o para reemplazar la finca por otra de mayor nmero de
departamentos.
El artculo 3 de ia ley dispuso que para sus efectos la casa-habitacin no
perdiera su calidad de tal, aun cuando se ejerciese en ella actividades
industriales, comerciales o profesionales.
''
Finalmente, el legislador no puso plazo y seal en el artculo 4, que las
disposiciones de la ley continuaran vigentes, si por alguna circunstancia no se
votara la ley definitiva .de inquilinato.
La Ley N 10631, promulgada el 20 de julio de 1946. incluy como causal de
aviso de despedida a quien siendo propietario (equivocadamente dice
poseedor) de una sola casa- habitacin, la solicitara para ocuparla.
La Ley N 10716, del 21 de noviembre de 1946, comprendi en las
disposiciones de la Ley N 10222 a los inmuebles urbanos de la Repblica, pero
no ya limitados a casas-habitacin, sino a locales comerciales, industriales,
etc., pues indic que rega cualquiera que fuese el uso que se les diese. En el
artculo 2 dispuso que a partir de la fecha de su promulgacin, la merced
conductiva de tales inmuebles fuera la misma que rega en la fecha de
promulgacin de la Ley N 10222. Conforme al artculo 3, los juicios de
desahucio relacionados con los inmuebles urbanos, cualquiera que fuese el
estado de aquellos y el destino de estos, deban cortarse si no estuviesen
comprendidos en los casos contemplados en las leyes Ns. 10222 y 10631. Por
ltimo, el artculo 4 estableci que a partir de la fecha de promulgacin de la
ley, en caso de subarrendamiento y cualquiera que fuese el uso a que
estuviese destinado el inmueble urbano, la merced conductiva a pagarse por el
subarrendatario no excedera, por ningn concepto, del 15% de la cantidad
pagada por el arrendatario. Se trat de ponerle fin, en consecuencia, a la
especulacin que hacan los arrendatarios a travs del subarrendamiento.
La Ley N 10874, promulgada el 31 de marzo del 947, seal en su artculo
nico, que quien fuese propietario (tambin errneamente dice poseedor) de
ms de, una casa-habitacion, tena derecho a ocupar cualquiera de ellas. Si la
que eligiese estuviese arrendada, gozaba del derecho de iniciar aviso de
despedida, y si no la habitaba despus de la desocupacin y por un plazo no
menor de un ao, era sancionado con multa. Esta ley, como se advierte a
simple vista, ampli los alcances de la Ley N 10631.

53

CONCLUSIN
1. El contrato de arrendamiento juega un papel importante en
nuestra sociedad. Hemos visto que el contrato de arrendamiento al ser en
definicin un contrato por el cual una persona llamada arrendador y la otra
parte el arrendatario, pone temporalmente una cosa a disposicin de otra en
alquiler o la venta. Alquiler, es del tipo de contrato consensual, ya que son
aquellos para cuya validez no se requiere la observancia de una forma, sino
nicamente el consentimiento de las partes, presentes, ausentes, y ya lo
manifiestan de modo expreso o tcito.
2. En un contrato de arrendamiento financiero la principal obligacin de la
empresa locadora es comprar el bien mueble o inmueble de acuerdo con las
especificaciones y al proveedor sealados en el contrato por la arrendataria,
teniendo en consecuencia la arrendataria como obligacin principal el pagar
las cuotas peridicas establecidas en el contrato de arrendamiento
financiero.
3. De acuerdo al artculo 1658 de nuestro ordenamiento civil, la obligacin ms
importante del arrendador en un contrato de arrendamiento es la entrega del
bien arrendado al arrendatario con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y
estado convenidos.
4. En el artculo 1679 del Cdigo Civil de 1984 hallamos una presuncin iuris
tantum, entendindose por tal que, frente a la ausencia de documentacin,
como podra ser un inventario llevado a cabo por peritos sobre el estado en
que se encuentra la cosa locada, se presume, salvo prueba en contrario,
que la cosa entregada en arrendamiento se halla en estado de servir y con
todo lo necesario para el uso a que se destin.

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