Direitos reais de gozo

Propriedade
comum definir a propriedade como o direito real mximo,
quer no sentido de ser o direito real com o maior contedo
possvel, quer no sentido de ser o mais importante.
Assume-se como o paradigma no apenas dos direitos
reais, mas dos direitos subjectivos em geral.
Contedo direito propriedade:
Faculdades de uso, fruio e disposio do direito, de modo
pleno e exclusivo (1305). No uso compreendem-se todas
as modalidades de aplicao directa da coisa. A fruio
compreende a percepo de todos os frutos e produtos de
uma coisa. J a disposio compreende, quer a
transformao da coisa, quer a sua alienao ou onerao.
Contedo da propriedade sobre as guas 1385ss.
Caractersticas do direito propriedade:
o Cariz ilimitado: propriedade abrange uma serie ilimitada
de faculdades, permitindo ao proprietrio ao apenas excluir
os outros de qualquer ingerncia em relao coisa, mas
tambm dispor dela como quiser, sem outras restries que
no as que resultam da lei ou respeito de outros direitos
subjectivos. Proprietrio tem poderes indeterminados sobre
a coisa
o Exclusividade: direito propriedade no necessita de
concorrer com qualquer outro direito incidente sobre a
coisa, sendo assim um direito de gozo exclusivo,
independente de qualquer outro direito real
o Elasticidade: proprietrio pode privar-se ou ser privado de
alguma das faculdades integrantes do seu direito, em que o
seu domnio fica reduzido mas o direito de propriedade
mantm-se potencialmente intacto, recuperando a sua
integral extenso logo que se extingam os vnculos ou
limitaes. Permite que o direito possa ver o seu contedo

sucessivamente comprimido e dilatado, medida que vo

sendo constitudos e extintos nus e limitaes.
Formas de aquisio especificas da propriedade: (para alem
das comuns aos direitos reais)
1. Ocupao: 1318 - animais e outras coisas moveis que
nunca tiveram dono, ou foram abandonados, perdidos ou
escondidos; coisas imveis so consideradas patrimnio do
Estado (1345). Em relao s coisas perdidas ou
escondidas, uma vez que os proprietrios no perdem o seu
direito, a situao no normalmente de ocupao, mas
antes de achamento. Nestes casos existe apenas
possibilidade de ocupao, no caso de animais selvagens
(1320) e de animais ferozes fugidos (1321).
Natureza voluntria da ocupao, qualificada como um acto
jurdico. No exigida inteno aquisitiva especifica, sendo
consequentemente a ocupao um acto jurdico simples
(295).
2. Achamento: 1323 e 1324 - coisas que o dono perde ou
escondeu. Uma vez que ainda no se verificou um acto
voluntario dirigido extino da propriedade, esta ainda
no se perdeu, pelo que a sua aquisio pelo achado
sujeita a um regime particular.
Animais e coisas moveis perdidas 1323; tesouros
1324.
3. Aquisio dos imveis pelo Estado: 1345. A tese
maioritria defende a existncia de uma reverso
automtica para o Estado, passando os imveis a partir do
momento em que se desconhece o seu dono, a fazer parte
do seu domnio privado (M. Cordeiro). Oliv. Ascenso: 1345
instituiria apenas uma simples presuno da propriedade
do Estado, que qualquer pessoa poderia elidir, uma vez que
a aquisio pelo Estado verifica-se nos termos gerais da
usucapio. Pensamos ser a primeira posio a correcta:
1345 dispensa o Estado de preencher os requisitos da

usucapio; tal no impede, no entanto, a sua aquisio

posterior pelos particulares, quando estes invoquem a
usucapio.
Natureza do Direito de propriedade:
- Teoria do domnio/ do senhorio: toma-se em considerao
as faculdades que sobre a coisa so atribudas ao seu
titular. Concepo quantitativa, identificando a propriedade
o direito mais amplo que se pode ter sobre as coisas.
Concepo dominante: Oliv. Ascenso; Carvalho Fernandes.
Menezes Cordeiro: usufruturio tem mais poderes sobre a
coisa que o proprietrio; acaba por definir a propriedade
como a permisso normativa plena e exclusiva de
aproveitamento de uma coisa corprea.
Consideramos a propriedade como: direito real que permite
ao seu titular, dentro dos limites da lei, o aproveitamento
pleno e exclusivo de todas e quaisquer utilidades
proporcionadas por uma coisa corprea.
- Teoria da pertena/da sujeio: toma-se em considerao
a relao que se estabelece entre a pessoa e a coisa.
Concepo qualitativa, expressando a relao de
subordinao da coisa ao seu titular. Sendo mais antiga,
no tem hoje praticamente defensores.
Propriedade horizontal
1414ss faz coexistir sobre o mesmo edifcio dois tipos de
faculdades distintas dos condminos: as faculdades
correspondentes propriedade exclusiva sobre uma fraco
autnoma do prdio e as faculdades correspondentes
compropriedade sobre as partes comuns do edifcio.
Evoluo histrica: associada ao xodo das populaes
rurais para as cidades a partir do sc. XIX, que levou ao
crescimento das cidades, em extenso e altura. Esta ltima
gerou a necessidade de atribuir a propriedade separada do
seu andar a cada proprietrio, que o que est na base do
surgimento do instituto.

Entre ns, a propriedade horizontal aparece, depois de uma

breve meno nas Ordenaes Filipinas, regulada pela
primeira vez no CC 1867.
Requisitos legais:
Para se poder constituir um edifcio em propriedade
horizontal, necessrio que o mesmo possa ser dividido em
fraces e que estas sejam susceptveis de constituir
unidades independentes.
Art.1414 apenas prev a constituio do condomnio em
relao a um edifcio, admitindo o 1438-A que este regime
seja aplicado a conjuntos de edifcios contguos
funcionalmente ligados entre si pela existncia de partes
comuns. Inversamente, a lei nada refere quanto
possibilidade de um mesmo edifcio se constiturem vrios
condomnios; igualmente nada se diz em relao
possibilidade de agrupamento de vrios condomnios no
mbito de um condomnio complexo.
1415 exige que as fraces autnomas sejam idneas a
constituir objecto do gozo exclusivo por parte dos
condminos.
Partes comuns do prdio:
1421: obrigatoriamente comuns (n1) ou presuntivamente
comuns (n2): as primeiras so fundamentais para o uso
comum do prdio, no sendo possvel estipular a sua
atribuio em propriedade exclusiva a qualquer condmino;
em relao s segundas vigora apenas ma presuno,
podendo o titulo constitutivo dispor de forma diferente. A lei
admite que este possa afectar o uso exclusivo de um dos
condminos certas zonas de partes comuns (n3), caso em
que, apesar de essa parte se manter comum, fica afecta
utilizao exclusiva de um condmino.
A presuno de comunho ilidvel, podendo a iliso
resultar do titulo constitutivo ou das prprias caractersticas
do imvel (ex: lugares de estacionamento).
Constituio da propriedade horizontal:
1517\1 a propriedade horizontal pode ser constituda por
negocio jurdico, usucapio, deciso administrativa, ou

deciso judicial proferida em aco de diviso da coisa

comum ou em processo de inventrio. 1526 - realizao de
uma construo sobre edifcio alheio, ao abrigo de um
direito de superfcie. Os factos jurdicos que determinem a
constituio de propriedade horizontal esto sujeitos a
registo (2\1, b) CRP).
Negcio jurdico:
- mortis causa (testamento 2204ss)
- inter vivus
- contrato, caso da diviso amigvel da coisa 1413\1;
- negocio jurdico unilateral, caso de ser o proprietrio nico
do prdio a promover a sua constituio em propriedade
horizontal.
Em ambos os casos, o negocio constitutivo de propriedade
horizontal dever ser celebrado por escritura publica ou
documento particular autenticado.
O negocio jurdico constitutivo de propriedade horizontal
pode ser objecto de uma obrigao voluntariamente
assumida, designadamente no mbito de um contratopromessa incidente sobre fraco autnoma a constituir.
obrigao do promitente vendedor exercer as diligencias
necessrias relativas constituio da propriedade
horizontal e obteno da correspondente licena de
utilizao.
O negocio jurdico unilateral sujeito a uma condio
suspensiva de verificao da alienao de uma das fraces
a terceiro, uma vez que s haver constituio da
propriedade horizontal a partir do momento em que haja
fraces pertencentes a proprietrios diversos. At l, o
dono do prdio permanece como seu proprietrio pleno.
Usucapio: neste caso verificar-se- normalmente
apenas em relao a uma fraco autnoma. Pressupe,
naturalmente o preenchimento em relao s fraces
autnomas dos requisitos do 1415. No caso contrario, a
usucapio implicar apenas a constituio de uma situao
de compropriedade.

Deciso judicial: 1417

- aco de diviso da coisa comum
- processo de inventrio
- execuo especifica de um contrato promessa de compra
e venda de uma fraco autnoma de edifcio, ainda no
sujeito a este regime (830)
A propriedade horizontal s poder ser constituda se as
fraces autnomas satisfizerem os requisitos do 1415.
Construo sobre edifcio alheio: 1526 - propriedade
horizontal constituda em resultado de um facto complexo
de formao sucessiva: o negocio constitutivo de um direito
de superfcie relativo construo sobre edifcio alheio e a
realizao de construo sobre o edifcio ao abrigo desse
direito.
Ttulo constitutivo:
Acto modelador do estatuto da propriedade horizontal e as
suas determinaes tm natureza real 1418\1.
Art.59 e 62 Cdigo Notariado.
A inscrio do titulo constitutivo no registo predial obriga a
estabelecer uma descrio genrica do prdio (82\2 CRP) e
uma descrio subordinada de cada fraco autnoma
(83\1).
Caso sejam incumpridos os requisitos legais para a
constituio do prdio em propriedade horizontal a
consequncia a nulidade do titulo constitutivo e a sujeio
do prdio ao regime da compropriedade.
O titulo constitutivo igualmente nulo no caso de faltar a
especificao exigida pelo 1418\1 ou no for coincidente
com o fim referido no n2\a) com o que foi fixado no
projecto aprovado pela entidade publica competente
(1418\3).
Tm legitimidade para arguir a nulidade do titulo os
condminos e tambm o MP (1416\2).

Regulamento do condomnio: para alm do titulo

constitutivo, a propriedade horizontal regulada pelo
regulamento do condomnio, que disciplina o uso, fruio e
conservao das partes comuns, e das fraces autnomas.
1429-A\1; 1418\2,b; 1429-A\2.
Poderes dos condminos: 1420 - cada condmino
considerado proprietrio exclusivo da sua fraco e
comproprietrio das partes comuns do prdio, sendo o
conjunto dos direito considerado como incndivel, no
podendo ocorrer a sua alienao separada ou a renuncia s
partes comuns. A propriedade horizontal no um mero
somatrio destes dois direitos, mas uma figura autnoma.
o Poderes relativos fraco: por fora da qualificao dos
poderes relativos fraco como propriedade exclusiva,
deveriam ser atribudos ao condmino, de modo pleno e
exclusivo, os poderes de uso, fruio e disposio da
fraco (1305). manifesto, porm, que tal no sucede,
em virtude das limitaes aos poderes dos condminos.
H um direito de uso extremamente limitado em virtude de
terem de respeitar o fim a que a fraco se destina
(1422\2, b); a fruio no absoluta, uma vez que o
condmino pode obter frutos civis atravs do arrendamento
da fraco, mas no o pode fazer para qualquer fim; os
poderes de transformao so tambm limitados uma vez
que no podem prejudicar a segurana, a linha
arquitectnica ou o arranjo esttico do edifcio (1422\2,a).
Assim, os poderes dos condminos sobre as suas fraces
so muito inferiores aos poderes que o proprietrio
possuiria sobre as mesmas partes do edifcio, se este no
estivesse constitudo em propriedade horizontal.
o Poderes relativos s partes comuns: embora se admita a
renncia
liberatria
na
compropriedade,
esta

expressamente
excluda
na
propriedade
horizontal
(1420\2). Enquanto que o comproprietrio tem direito de
preferncia e pode solicitar a diviso da coisa comum, o
mesmo no sucede com o condomnio (1423).

1420\1, in fine: permite a qualquer dos condminos a

servir-se das partes comuns, contando que no as
empregue para fim distinto daquele a que elas se destinam,
nem prive os outros condminos do uso a que igualmente
tm direito (1406\1).
A lei admite que o titulo constitutivo afecte a um dos
condminos o uso exclusivo de certas zonas das partes
comuns (1421\3). Nessa situao, j se deve considerar
existir posse exclusiva desse condmino sobre aquela parte
do prdio.
Limitaes aos poderes dos condminos: 1422\1 os
condminos esto naturalmente sujeitos a todas as
restries que incidem sobre os proprietrios dos imveis
(1346ss). Em relao s partes comuns, vm a ser
aplicadas as restries resultantes do regime de
compropriedade (1422\1, in fine).
Alm disso, surgem limitaes especificas aos direitos dos
condminos que no se verificam na propriedade em geral
(1422\2).
Obrigaes dos condminos:
1. Encargos de conservao, uso e fruio das partes
comuns: 1424\1 pagos pelos condminos em proporo
do valor das suas fraces. Excepes: n3 e 4.
Compete ao administrador cobrar as receitas e efectuar
despesas comuns 81436\1,d). Quando se trate de
reparaes indispensveis e urgentes nas partes comuns,
estas podem ser levadas a efeito por iniciativa de qualquer
condmino (1427).
2. Pagamento de servios de interesse comum pagas
pelos condminos em proporo do valor das suas fraces
(1424\1, in fine + 1424\2).
3. Seguro de condomnio seguro obrigatrio contra o risco
de incndio do edifcio, quer quanto s fraces autnomas,

quer relativamente s partes comuns (1429\1 e 2), que

deve ser objecto de actualizao anual
4. Encargos com inovaes: so consideradas inovaes as
obras que impliquem alteraes na forma ou substancia do
imvel. Dependem da aprovao da maioria dos
condminos (1425\1), no sendo permitidas nas partes
comuns do edifcio sempre que sejam susceptveis de
prejudicar a utilizao, por parte de algum dos condminos
(1425\2).
As despesas com inovaes ficam a cargo dos condminos
(1426\1 e 1424), nelas participando tambm os
condminos que no aprovaram a inovao. Admite-se que
estes ltimos deixem de contribuir para essas despesas se
a recusa for judicialmente havida como fundada (1426\2
quando as obras sejam de natureza volupturia ou no
sejam proporcionadas importncia do edifcio).
Administrao das partes comuns do edifcio: 1430\1:
rgo deliberativo (assembleia de condomnio) e rgo
executivo (administrador do condomnio). Atravs destes
so exercidas todas as competncias do condomnio
relativas s partes comuns. Esta competncia no se
estende s fraces autnomas, as quais constituem
propriedade exclusiva de cada condmino.
A obrigao que incide sobre o conjunto dos condminos
relativamente administrao das partes comuns, torna-os
naturalmente
responsveis
se,
por
deficiente
administrao, o prdio vier a causar danos a terceiros. A
culpa presume-se (493\1).
Assembleia de condminos: rgo deliberativo composto
por todos os condminos (1430\2). Compete assembleia
tomar posio sobre todas as questes relativas s partes
comuns, encarregar o administrador de executar as suas
deliberaes e fiscalizar a sua actividade, quer atravs da
aprovao das suas contas (1431), quer revogando os seus
actos por via de recurso (1438).

A assembleia pode deliberar se estiverem presentes

condminos que perfaam a maioria dos votos
representativos do capital investido (1432\3); na falta
desse qurum, 1432\4. J as deliberaes que caream de
ser aprovadas por unanimidade podem ser aprovadas por
unanimidade dos condminos presentes, desde que estes
representem dois teros do capital investido (1432\5).
Administrador: funes previstas no 1436, assim como
outras constantes de outros preceitos legais, e ainda as
funes que venha a ser encarregado pela assembleia. O
cargo remunervel, tanto podendo ser desempenhado por
um condmino como por um terceiro (1435\4). eleito
pela assembleia, sendo o perodo de funes de um ano
renovvel. Se a assembleia no eleger, ser o
administrador nomeado pelo tribunal a requerimento de
qualquer dos condminos.
Funes do administrador, alem da convocao da
assembleia (1436\a):
- administrao corrente das partes comuns do prdio
1436, c, f, g, m)
- gesto financeira do condomnio 1436, b, d, e)
- funes de execuo 1436, l, h)
- poderes de representao do conjunto dos condminos
1436 i); 1437.
O administrador pode ser exonerado pela assembleia ou
pelo tribunal, a requerimento de qualquer condmino,
quando pratique irregularidades ou aja com negligencia
(1435\2). No entanto, as suas funes s cessam com a
eleio ou nomeao do seu sucessor (n5). 38