AO DE LA CONSOLIDACIN DEL MAR DE GRAU

TEMA:

GARANTA REAL
HIPOTECARIA

CARRERA

ADMINISTRACIN BANCARIA

DOCENTE

ALDANA LPEZ, ALBERTO VIDAL

ALUMNOS :
SEMESTRE :

IV

TURNO

TARDE

Caratula

HUANCAYO PER
2016

DEDICATORIA
A los profesionales que buscan
un futuro mejor para nuestro
pas

que

esfuerzan

por

da

ser

da

se

mejores

profesionales para el orgullo de

sus familias.

NDICE

Caratula................................................................................................................1
Dedicatoria............................................................................................................2
ndice....................................................................................................................3
Introduccin..........................................................................................................4
CAPTULO I
GARANTA REAL HIPOTECARIA
1.1.

ORIGEN......................................................................................................5

1.2.

Hipoteca......................................................................................................7

1.3.

Garanta real:..............................................................................................8

1.4.

Diferencia de la garanta real y la garanta personal:................................8

1.5.

Principales tipos de garanta real...............................................................9

1.6.

Garanta real hipotecaria............................................................................9

1.7.

Caractersticas de los prstamos con garanta real hipotecaria..............11

1.8.

Cuando una vivienda o un inmueble sirve como garanta hipotecaria

pueden darse dos circunstancias relacionadas con la propiedad del bien
hipotecado................................................................................................12

1.9.

Requisitos de la garanta hipotecaria.......................................................13

1.10. Prstamos con garanta real....................................................................13

CONCLUSIONES...............................................................................................15
BIBLIOGRAFA...................................................................................................16
ANEXOS.............................................................................................................17

INTRODUCCIN

La garanta real hipotecaria, es cuando se sujeta un bien o un

derecho a la satisfaccin preferente de una obligacin, de forma que si no
se cumple sta, el bien se vende siguiendo un procedimiento y con el
precio se satisface todo o parte de dicha obligacin.
Las dos garantas reales ms conocidas son la prenda y la hipoteca.
La primera es bsicamente sobre bienes muebles, de manera que se
entregan provisionalmente al acreedor mientras se mantenga la deuda. Si
la obligacin no se cumple, el deudor procede a la venta del bien en
custodia. Por el contrario, la hipoteca es una garanta que se otorga sobre
bienes inmuebles, es decir, viviendas, terrenos, oficinas, etc.
Puede tambin constituirse sobre ciertos derechos reales, como otra
hipoteca, por ejemplo (aunque para evitar complicaciones se har slo
referencia a la constituida sobre inmuebles). Recapitulando, una garanta
hipotecaria es el derecho que se otorga a un deudor, sobre un bien
inmueble, para que en caso de incumplimiento de una obligacin, tenga
preferencia sobre dicho bien, para que este se venda y con el precio se
satisfaga dicha obligacin.
LA ESTUDIANTE

CAPTULO I
GARANTA REAL HIPOTECARIA
1.1.

ORIGEN
La garanta real ms antigua fue la fiducia, segn la cual el deudor
fiduciante, mediante la mancipatio o la in iure cessio, transmita la
propiedad de una cosa al acreedor fiduciario, el cual se obligaba mediante
un pactum fiduciae a retransmitir la propiedad al deudor, cuando ste
pagase la deuda garantizada. La fiducia, si bien cumpla perfectamente su
cometido de garantizar al acreedor, en muchas ocasiones el deudor
quedaba abandonado a la buena fe del acreedor fiduciario que, como
propietario de la cosa, poda enajenarla fraudulentamente a terceros,
incluso antes del trmino en que se entiende incumplida la obligacin.
Pero a pesar de los inconvenientes que planteaba, sigui practicndose
durante toda la poca clsica para desaparecer en Derecho justinianeo.
Tambin muy antiguo es el pignus (prenda) con el que el deudor
garantizaba al acreedor, entregndole, no ya la propiedad como en la
fiducia, sino slo la posesin de una cosa que le perteneca. Tanto uno
como otro responda a una especial idiosincrasia, propia del trfico en el
antiguo Derecho, en el cual, el acreedor se senta ms slidamente
garantizado si tena algo del deudor en sus manos.
Ms adelante, a partir del pignus, surge un nuevo tipo de garanta
real que tiene su origen en el mbito de los arrendamientos rsticos,
donde era frecuente que el arrendador y arrendatario conviniesen que
los invecta
arrendaticio.

et

illata sirviesen

como garanta

del

Los invecta (de inveho=llevar,

pago

del

canon

transportar)

e illata (de infero=penetrar, introducir) eran los animales y aperos de

labranza que el arrendatario llevaba consigo e introduca en el fundo
arrendado para cultivarlo, y que obviamente quedaban en manos del
deudor arrendatario. As el acreedor (arrendador) no tena ni la propiedad
ni la posesin de tales instrumentos de labranza, y slo estaba
garantizado por un acuerdo de garanta sobre los mismos (conventio
pignoris): slo si el arrendatario no pagaba el canon, el arrendador,
mediante el interdicto Salviano, tomaba posesin de los aperos que
garantizaban el cumplimiento de la obligacin.
Ahora bien, el interdicto Salviano solo poda ejercitarse frente al
arrendatario, de tal modo que si los invecta et illata se encontraban en
posesin de un tercero, el arrendador no poda ejercitarlo y quedaba
burlado. Era ilgico. Por ello, sucesivamente se acord una accin
Serviana (la perfil el jurista Servio del S.I. a.C.?) que el arrendador
poda intentar no slo contra el arrendatario, sino frente a cualquiera que
tuviese la posesin o incluso la propiedad de tales invecta. Finalmente,
esta accin, con el nombre de quasi Serviana o hipothecaria, fue
concebida a cualquier acreedor que, sin recibir la posesin de la cosa,
hubiese realizado un pacto de garanta -llamada conventio pignoris, y ms
tarde hypoteca- y su prctica se extendi a todos los otros campos del
Derecho.
Los romanos hablan de datio pignoris para la prenda propiamente
dicha y de conventio pignoris para la hipoteca. A propsito dice Ulpiano
(D. 13, 7, 9, 2): Propie pignus dicimus quod ad creditorem=propiamente

llamamos prenda a lo que pasa al acreedor, e hipoteca cuando no pasa al

acreedor, ni an la posesin.
1.2.

Hipoteca
La hipoteca es un derecho real por el cual un bien, normalmente
inmueble, se afecta en garanta del cumplimiento de una determinada
obligacin, de modo que si sta resulta impagada, el acreedor puede
vender el bien y cobrar su deuda con el producto de dicha venta.
Es la anterior una primera aproximacin al concepto de hipoteca,

a)

que conviene precisar:

La hipoteca es un derecho real de garanta, es decir, que sigue al bien sobre
el que se constituye con independencia de que sea transmitido a un
tercero. Al tratarse de una garanta, adems, debe existir una obligacin

b)

principal cuyo cumplimiento se persigue asegurar.

Es caracterstica esencial de la hipoteca el que el bien permanece en posesin
del deudor (o de la persona a la que lo haya transmitido); a diferencia de
la prenda, que en la mayor parte de los casos desplaza la posesin del

c)

bien, en el caso de la hipoteca ello no es as.

El ejemplo ms claro es el de la persona que solicita un prstamo para comprar
una casa e hipoteca la misma como garanta del prstamo: la casa
contina en posesin del comprador, que normalmente la habr adquirido

d)

para vivir en ella.

En la mayor parte de los casos, el bien hipotecado es un inmueble (aunque
como luego se indicar, resulta tambin posible la hipoteca de bienes

e)

muebles).
El beneficiario de la hipoteca no puede, ante un incumplimiento, vender
directamente

el

bien

hipotecado,

correspondiente juicio su subasta.

1.3.

Garanta real:

sino

promover

mediante

el

La garanta real es cuando el prestatario o deudor ofrece como aval

bienes personales presentes y futuros o bienes procedentes de otra
persona autorizada, para que el crdito le pueda ser otorgado. En este
tipo de garanta el acreedor tiene el derecho o poder sobre el bien
utilizado como aval y en el caso de que se incumpliese el pago por parte
del deudor, el acreedor podra realizar la venta forzosa del bien gravado
para el pago de la deuda contrada.
1.4.

Diferencia de la garanta real y la garanta personal:

En el caso de la garanta real los bienes con los que responde el
deudor son bienes tangibles y personales, en cuanto a la garanta
personal, no se tienen en cuenta ningn bien en concreto, sino que la
propia persona acreedora ofrece una garanta titulo personal de que va a
cumplir con la obligacin, se trata de una garanta ms subjetiva ya que
no existe ningn bien tangible en el que el deudor pueda apoyarse sino
que se trata de un acuerdo de cumplimiento.

1.5.

Principales tipos de garanta real

Garanta hipotecaria: Se trata de aquel tipo de garanta real donde el
bien sujeto a aval suele ser un bien inmueble. El valor del aval ser
tasado para conocer el importe. Si se trata de una vivienda se podr
considerar garanta real generalmente el 80%, si es un local el 60% y si

es suelo el 50%.
Garanta de pignoracin o prenda: En este caso la garanta del
prstamo est constituida sobre bienes o prendas distintos de los
inmuebles que actan como derecho real. Estos bienes tienen que
cumplir una serie de requisitos esenciales para ser aceptado como
avales.

El solicitante del prstamo o la persona a la que se cede la prenda

debe de tener propiedad real sobre la misma.

El bien o la prenda debe de estar libre de cargas y gravmenes.
Otras: Garanta de Valores mobiliarios, de mercaderas,

de

certificaciones de obra, saldo de cuentas de ahorro, imposiciones a

plazo fijo, fondos de inversin, planes de ahorro, etc.
1.6.

Garanta real hipotecaria

Es aquella en la que el deudor ofrece como aval un bien propio o de
otra persona para obtener un crdito. Hay varias modalidades de
garantas reales, siendo la prenda y la hipoteca las ms comunes. La
prenda es una modalidad de contrato mediante el cual un deudor ofrece a
su acreedor un bien mueble para trasmitir seguridad en el crdito y dicho
bien deber restituirse cuando se extinga la obligacin contrada.
La hipoteca se aplica sobre algn bien del deudor o de una tercera
persona, de tal forma que el acreedor es el beneficiario de dicho bien.
Ambas garantas reales estn desarrolladas en una ley hipotecaria. La
garanta real es objetiva, pues se basa en un bien tangible y concreto.
Una garanta real es un contrato o negocio jurdico accesorio que
liga inmediata y directamente al acreedor con la cosa especialmente
sujeta al cumplimiento de una determinada obligacin principal.
Cumplidos los requisitos constitutivos, la garanta real es por s misma un
derecho real.
En los supuestos de garanta real el acreedor est investido de un
poder especial sobre la cosa que asegura su derecho, que engloba la
llamada reipersecutoriedad, que supone un poder especial de restitucin
independiente de los sujetos y situaciones en que la cosa gravada pudiera
encontrarse. La garanta real permite al acreedor propiciar la venta
10

forzosa del bien gravado, para su realizacin y pago de la deuda

garantizada.
a)

Las garantas reales son:

El derecho de retencin, que a la vez es una garanta legal, que en
ciertos casos le permite a un acreedor conservar, mientras que no se

b)

le pague, una cosa perteneciente a su deudor.

La pignoracin, garanta convencional, que le confiere a un acreedor
el derecho de que se le pague con preferencia sobre una cosa que su
deudor le ha entregado como seguridad. Las dos formas de
pignoracin son la prenda, que recae sobre los muebles y la anticresis

c)

que es una garanta inmobiliaria.

El privilegio, garanta legal, derecho de preferencia concedido a

d)

ciertos acreedores por la ley.

La hipoteca, garanta legal, unas veces, y convencional otras que es
la afectacin de un inmueble al pago de un crdito, sin que el

e)

propietario de ese inmueble se haya desprendido de l.

Las garantas reales pueden ser unas veces convencionales, otras
legales; mobiliarias, inmobiliarias, generales y especiales.

1.7.

Caractersticas de los prstamos con garanta real hipotecaria

Se entiende por hipoteca un prstamo que otorga una entidad
financiera con la garanta de algo, normalmente un bien inmueble.
Los prstamos con garanta hipotecaria suponen una oportunidad
para aquellas personas que tienen dificultades para obtener un crdito y
que no pueden justificar unos ingresos peridicos.
En este sentido, tienen la ventaja de permitir obtener una cantidad
superior a la que ofrece un prstamo personal (en algunas ocasiones los
prstamos con garanta hipotecaria se conceden aunque no se haya
pagado la hipoteca en su totalidad). Sin embargo, como norma general

11

los intereses bancarios de la garanta hipotecaria son superiores que los

de un prstamo de tipo personal. Se puede afirmar, por lo tanto, que son
tiles para obtener una importante suma de dinero pero existe el riesgo de
perder el inmueble.
Hay que indicar que el prstamo con garanta hipotecaria es una
operacin financiera con escasos requisitos de contratacin. Adems, no
va acompaado de la obligacin de contratar otros productos vinculados
con el prstamo. Lo pueden solicitar particulares y tambin empresas,
pues la nica condicin que se exige es poner un inmueble como
garanta.
1.8.

Cuando una vivienda o un inmueble sirve como garanta hipotecaria

pueden darse dos circunstancias relacionadas con la propiedad del
bien hipotecado.
Que alguien sea el propietario del bien y que lo est utilizando (por
ejemplo, alguien que viva en su propia casa) o, por otra parte, que alguien
sea el propietario de un bien ya hipotecado con anterioridad por otra
persona y que en su da emple la vivienda como garanta (en este ltimo
caso, la hipoteca se subroga en el momento de adquirir la vivienda).
Por ltimo, los prstamos con garanta hipotecaria incorporan dos
tipos de responsabilidades: la garanta personal del que solicita el
prstamo y la garanta real del inmueble.

1.9.

Requisitos de la garanta hipotecaria

En primer lugar, es accesoria. No es exigible si no existe una
obligacin principal que va a garantizar. Normalmente, la hipoteca
garantiza un prstamo. En la mayora de los casos, este es un prstamo
12

bancario (o hipoteca bancaria) que se otorga precisamente con el fin de

adquirir el inmueble que a su vez va a hipotecarse. Si el prstamo con
garanta hipotecaria no se paga en las condiciones pactadas, el banco
ejecuta la hipoteca, es decir, intenta un procedimiento judicial mediante el
cual se proceder en ltima instancia a vender el inmueble. En segundo
lugar,

debe

constituirse

en

documento

pblico (escritura

pblica,

testamento, documento judicial o administrativo) e inscribirse ste en el

registro de la propiedad: hasta entonces no existe hipoteca.

1.10. Prstamos con garanta real

Cuando hablamos sobre un prstamo

con garanta real nos

referimos a que en el momento de pedir dinero a una entidad bancaria el

prestatario ofrece como garanta de pago una vivienda o un derecho
concreto, a partir de ese momento debemos cumplir regularmente con los
pagos o de otro modo, si no saldamos la deuda el Banco pasara a ser el
propietario de ese bien.
El

mejor ejemplo

de prstamo

con

garanta

real es

el

de

los prstamos hipotecarios en los que se ofrece como garanta una

vivienda y por los cuales el banco difcilmente te dar ms de un 80% del
valor de su tasacin, asegurndose de esta forma la recuperacin e
incluso ganancia si la operacin les sale mal. Gracias a esta garanta tan
slida los bancos consideran que este prstamo es de bajo riesgo y por
esa razn los tipos de inters siempre resultan ms bajos que ofreciendo
otro tipo de garantas, como pasa en los prstamos personales.

13

Por lo tanto los crditos con garanta real son aquellos en los que
ofrecemos alguna de nuestras propiedades o bienes, para que en caso de
impago el banco pueda garantizarse el cobro total del prstamo, ms los
gastos e intereses que pudieran derivarse.
Hasta hace algunos aos era muy comn aportar una casa para
garantizar que en caso de no poder seguir pagando las cuotas del
prstamo, el banco podra quedarse nuestra vivienda para hacer frente a
la obligacin que habamos contrado. Pero debido a que cada da resulta
ms difcil comprar una vivienda, son muchos los prestamistas que han
surgido, y que ofrecen nuevos crditos, que simplemente deben avalarse
con la garanta de un coche que tengamos en propiedad.

14

CONCLUSIONES

1 Despus de un examen exhaustivo de los contratos se llega a la

conclusin de que resulta de gran importancia conocer de manera
completa y profunda todo lo relativo a los Contratos de Garantas, ya
que, este posee una gran importancia entre los contratos de su clase,
porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, adems, porque
constituye la principal forma moderna de adquisicin de riqueza; es
decir, tanto en su funcin jurdica como econmica, debe merecer un
estudio especial.
2 Es aquella en la que el deudor ofrece como aval un bien propio o de otra
persona para obtener un crdito. Hay varias modalidades de garantas
reales, siendo la prenda y la hipoteca las ms comunes.
3 La garanta real es objetiva, pues se basa en un bien tangible y
concreto.
4 Finalmente la hipoteca se aplica sobre algn bien del deudor o de una
tercera persona, de tal forma que el acreedor es el beneficiario de dicho
bien. Ambas garantas reales estn desarrolladas en una ley hipotecaria.

15

BIBLIOGRAFA
1. Blasco Gasc, F.P.: La hipoteca inmobiliaria y el crdito hipotecario.
Editorial Tirant Lo Blanch. Valencia, 2000.
2. O'Callaghan Muoz, J.: Compendio de Derecho Civil. Tomo 3 (Derechos
reales e hipotecario) Edita Edersa. Madrid, 2004.
3. Garca Medina, J.: Hipoteca del aprovechamiento urbanstico. Editorial La
Ley. Madrid, 2008.
4. Snchez Ruiz de Valdivia, I.: La hipoteca y los bienes inmuebles por
destino. Editorial McGraw Hill. Madrid, 1996.
5. Snchez Ruiz de Valdivia, I.: La hipoteca de bienes sujetos a proceso de
urbanizacin y edificacin, Editorial Colegio de Registradores de la
Propiedad y Mercantiles de Espaa 1999.
6. Snchez Ruiz de Valdivia, I.: "La hipoteca constituida sobre una fina (solar)
sobre la que existen edificaciones no declaradas ni mencionadas en la
escritura de constitucin del prstamo hipotecario, RCDI, nm. 662, 2000,
pp. 3097-3142.
7. Snchez Ruiz de Valdivia, I. y Olmedo Cardenete, M.: Desahucios y
Ejecuciones Hipotecarias: un drama social y un problema legal, ed., Tirant
lo Blanch, Valencia, 2014.
8. Snchez Ruiz de Valdivia, I. y Olmedo Cardenete, M.: Mercado Hipotecario
y Segunda Oportunidad para Consumidores/as y Empresarios/as, ed.,
Thomson Reus Aranzadi, S.A. 2015.
9. Garca Medina, J.: Nuevas y especiales formas de garanta en el comercio.
Estudio sistemtico y crtico. Ed. La Ley. Madrid, 2009.
10. Madrid Parra, A.: El mercado hipotecario (EE.UU.-Espaa). Ed. Banco
Hipotecario de Espaa. Madrid, 1988.

16

11. Marshall, W.D.: Mortgage lending. Fundamentals & Practices. Ed. Reston
Publishing Company, Inc. Reston. Virginia, 1.983, pgs. 7, 54, 55, 77-80.

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ANEXOS
Garanta real hipotecaria

Fuente: https://www.google.com.pe/search?
q=garantia+real+hipotecaria&biw=1280&bih
Garanta real hipotecaria

Fuente: www.google.com.pe/search?
q=garantia+real+hipotecaria&biw=1280&

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