PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA: Se hace pblica la adquisicin, transferencia

y extincin de los derechos reales, el primero en surgir fue para inscribir inmuebles
para poner a terceros en conocimiento de la existencia de titulares.
DERECHOS REALES SOBRE COSAS REGISTRABLES: Cuando la ley requiere su
inscripcin de ttulos en el respectivo registro.
La inscripcin registral es modo suficiente para trasmitir o constituir derechos
reales.
DERECHOS REALES SOBRE COSAS NO REGISTRABLES: Cuando los documentos
portantes no acceden a un registro a los fines de inscripcin.
TITULO SUFICIENTE: Acto jurdico revestido de las formas establecidas por la ley, su
finalidad es transmitir o constituir el derecho real.
MODO SUFICIENTE (TRDICION POSESORIA): Se transmiten o construyen los
derechos reales a travs de la posesin. Casos cuando no es necesaria:
1- La cosa es tenida a nombre del propietario y por un acto jurdico pasa el
dominio al que la posea en su nombre.
2- El que la posea a nombre del propietario, pasa a poseerla en nombre de
otro.
3- El poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia y pasando a ser
poseedora nombre del adquiriente.
El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.
INOPONIBILIDAD: La adquisicin o transmisin de derechos reales constituidos no
son oponibles a 3eros interesados y de buena fe, mientras no tengan publicidad
suficiente.
INSCRIPCION CONSTITUTIVA: La registracin es presupuesto necesario y suficiente
para la oponibilidad del derecho real.
LA INSCRIPCION ES DECLARATIVA EN INMUEBLES: Lo que logra la OPONIBILIDAD, no
ayuda a la constitucin del derecho, ni sanea los ttulos.
OPONIBILIDAD: Los 3eros no pueden desconocer la registracin. Un asiento registral
es accesible a los interesados y nadie puede dar buena fe si no ha averiguado su
estado de registro.
CONSTITUCIONALIDAD: Lo doto el nuevo sistema de registro de propiedad inmueble
provincial. Los derechos reales son la figura central del sistema registral.
DERECHO REAL: Establecen entre una persona y una cosa una relacin inmediata.
Es un derecho absoluto.
TITULO: Para la celebracin del acto jurdico (donacin, venta, permuta, etc.)
dependen del objeto sobre el cual cae el derecho real. (en inmuebles es la escritura.
En automotores, buques y aeronaves es necesario formularios que nos proporciona
el registro correspondiente y firmas certificadas. En muebles basta con un acuerdo
verbal o con sealar el objeto y entregar el dinero).
MODO: Segn sobre que objeto cae el derecho podrn ser:
POSESORIO: La cosa es aprehendida y tomada por el nuevo propietario. (inmuebles,
muebles y semovientes). El MODO DE ADQUICION es la posesin.
INSCRIPTORIO: Nace cuando se practique el asiento registral automotores y caballos
pura sangre)

DERECHO PERSONAL U OBLIGACION: Vinculo jurdico entre un deudor y un acreedor.

No hay motivo para un registro de derechos personales, ya que los terceros no
tienen que meterse en la relacin deudor y acreedor.
TITULO: Fuente de la adquisicin del derecho. (contrato verbal, a distancia o por
escritura).
Solo con el nacimiento de la causa nace la obligacin y tiene libertad de formas.
PUBLICIDAD REGISTRAL: Conocimiento permanente y general de hechos jurdicos en
base a la declaracin de un rgano competente, puesta a disposicin del pblico
por los medios previstos por la ley. PUBLICIDAD ES POSIBILIDAD DE CONOCER.
MEDIOS DE PUBLICIDAD:
EXHIBICION DIRECTA DE LIBROS: En la actualidad no se usan para el caso de
INMUEBLES, pero fueron los primeros y si se utilizan en el automotor, que son solo
utilizados por personas habilitadas. (gestores, abogados, martilleros.)
COPIAS:
COPIAS AUTENTICAS O CON VALOR NOTARIAL: Dan fe de su contenido y sirven de
antecedente para celebrar actos jurdicos.
COPIAS SIN VALOR NOTARIAL: Su fin es ser entregada al interesado para una
consulta.
INFORMES: La elabora un registrador, que dar fe del estado de un bien registral de
una persona o cosa, en relacin con los datos existentes en el registro.
CERTIFICADO NOTARIAL Y ANOTACION PREVENTIVA PARA SUBASTA JUDICIAL:
Brindan un informe de las personas y los bienes en relacin, lo que permite
autorizar un acto notarial o subasta. Tambin producen el BLOQUEO REGISTRAL por
contener principio de prioridad.
PUBLICIDAD POSESORIA: Es insuficiente para dar a conocer a la sociedad que el
inmueble se encuentra hipotecado, que monto garantiza, a favor de quien y en
virtud de que obligacin contrada.
MATRICULA: Es la primera inscripcin de que es objeto un inmueble, es la
identificacin del inmueble a lo largo de su vida jurdica. Despus ingresaran tantos
asientos como actos jurdicos se celebren. (cautelares, nuevas titularidades,
cancelaciones, etc.)
USUCAPION O PRESCRIPCION ADQUISITIVA: Posesin publica y pacifica por el plazo
de la ley. Se necesita la sentencia del juez y oficio firmado por el magistrado, se
ordena as la inscripcin a nombre del usucapiente.
VIEJO SISTEMA DE FOLIO CAUSAL: Se debe trasladar el folio causal a una matrcula
o folio real. Lo impulsa el interesado cuando desea asentar una registracin nueva.
EL INMUEBLE NUNCA FUE INSCRIPTO: Se puede dar que son deteriorados o se han
perdido los asientos. Ac se realiza una RECONSTRUCCION DE MATRICULA,
solicitando copia de la escritura donde constan los datos del inmueble y los
derechos reales inscriptos.
SOLICITAR ESTADO JURIDICOS DE BIENES O PERSONAS: Cuando un acto implica
constitucin, modificacin, transferencia o extincin de un derecho real sobre un
inmueble, el escribano o funcionario debe tener a la vista el TITULO.
EXPEDICION: El BLOQUEO REGISTRAL comienza con la expedicin del certificado
(sin importar cuantos das fue solicitado) y en otras cuando llega la solicitud en

mesa de entrada der registro. En el caso de subastas el tribunal debe comunicar su

realizacin de inmediata.
FORMA PROVISIONAL: El registrador observa o rechaza un ttulo lo inscribe, pero de
manera provisional. A la espera de que se subsane la observacin o se interponga
un asunto que permita revertir el asunto, sino se realiza nada queda sin efecto la
inscripcin por CADUCIDAD.
Puede durar aos si acuden a la justicia.
CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Countries, barrios cerrados, barrios privados, clubes de
campo, nuticos, condominios, o cualquier otro emprendimiento urbanstico sin
importar el destino de la vivienda.
CARACTERISTICAS DE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS:
1- Varias parcelas son independientes para la construccin de viviendas
transitorias o permanentes.
2- Una o ms parcelas las destinan para brindarle confort, amenidad y disfrute
a los propietarios del sector residencial.
3- Los propietarios tienen derecho de propiedad, copropiedad y derechos
reales, sobre las parcelas comunes. Y solo pueden enajenar o disponer por
cualquier ttulo de su parcela residencial.
REGIMEN LEGAL: El ordenamiento jurdico obliga a esta clase de urbanizaciones a
someterse a la normativa aplicable al derecho real de propiedad horizontal y no en
el de sociedades annimas como ocurra antes.
ART 2075: Si los conjuntos inmobiliarios se establecen como derechos personales o
donde coexistan ambos se debe adecuar a la normativa de derechos reales.
En provincias y municipalidades tendrn que coordinar y sistematizar, PERO NO
REGLAMENTAR.
CLUBES DE CAMPO: Son los primeros conjuntos inmobiliarios y se localizan en zonas
rurales, constituido por abundantes reas verdes y recreacin, con calles internas
de vinculacin. Predomina la actividad deportiva.
CARACTERISTICAS DE LOS CLUBES DE CAMPO:
1- Los titulares de la vivienda tienen facultad de hacer uso de las instituciones
deportivas, culturales y sociales.
2- El uso de la vivienda es uso exclusivo del titular y el de las instalaciones y
servicios lo comparte con los dems titulares, con ocupantes transitorios.
3- Tambin pueden distinguir entre socios del club y propietarios de parcelas.
4- Dentro de un espacio delimitado hay parcelas de vivienda individual y otras
que la ocupan todos los propietarios.
5- Derecho de admisin: El reglamento de propiedad horizontal puede prever
limitaciones, pero no impedir la libre transmisin y venta de propiedades.
6- Derecho de preferencia: Est prohibido impedir el libre traspaso y
adquisicin de estas unidades funcionales.
BARRIOS CERRADOS: Residenciales, con o sin reas recreativas y con calles de
circulacin privadas. La mayora de los residentes es permanente.
CLUBES DE CAMPO DE CHACRAS O BARRIOS CERRADOS DE CHACRAS: Parcelas de
gran extincin residenciales que tienen como objetivo el CAMPO PROPIO, con
recreacin.
PUEBLOS PRIBADOS O CIUDADES: Gigantescos conglomerados de ms de 400
hectreas.

BARRIOS/PARQUES NAUTICOS, BARRIOS CERRADOS NAUTICOS: Modalidad

urbanstica en contacto con el rio cerca de la casa, su coche y su embarcacin
deportiva.
TODOS LOS INMUEBLES MENCIONADOS CONBINAN DE ALGUN MODO EL DOMINIO
(vivienda) Y EL CONDOMINIO SOBRE CIERTOS ESPACIOS (vas de circulacin, reas
recreativas).
CEMENTERIO PRIVADO: Lugar destinado al descanso de los restos mortales, en su
origen estaban a cargo de autoridades religiosas, pero los cambios polticos
quedaron en manos del estado. Aparecen as los denominados CEMENTERIOS
PUBLICOS, pertenecientes al dominio pblico del estado y especficamente
MUNICIPAL.
En la actualidad el dominio de los cementerios pblicos es un derecho
administrativo MUNICIPAL y tambin de particulares cuando despojan los restos
mortales.
A raz de la escasez de recursos del Estado que colman la capacidad de los
cementerios pblicos es que nacen los cementerios privados, pero tambin por
razones sociales, religiosas, etc. Persiguiendo fines de lucro y permitiendo la polica
mortuoria del estado. Otorgando parcelas a particulares o inhumacin de cadveres
a cambio del pago de un precio.
Los cementerios privados tienen una doble naturaleza (pblica-privada).
Es u derecho real autnomo enumerado con todos los dems, es un inmueble de
propiedad privada afectado a la inhumacin de restos mortales.
MODO DE AFECTACION: El titular de dominio otorga una escritura de afectacin del
inmueble, este se inscribe en el registro de propiedad inmueble con el reglamento
de administracin y uso del cementerio. Y luego de su habilitacin por parte de la
municipalidad local, el cementerio no puede adulterar su destino ni ser gravado con
derecho real de garanta.
El reglamento de administracin y uso deber tener:
1- La descripcin del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio
privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes.
2- Disposicin de rdenes para facilitar los derechos de sepultura el
cumplimiento de las normas legales.
3- Fijacin y formas de pago por administracin y mantenimiento, en periodos
anuales o un pago a perpetuidad.
4- Traslados.
5- Pautas sobre la construccin de sepulcros.
6- Disposiciones sobre restos mortales en sepulturas abandonadas.
7- Normas sobre acceso y circulacin de titulares y visitantes.
8- Constitucin y funcionamiento de los rganos de administracin.
9- Contar con un administrador o encargado que se ocupe de controlar el
correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes. Y que se
cumpla las leyes, reglamentos y dems normativas.
TIEMPO COMPARTIDO (time sharing): Lo que se comparte no es el tiempo sino, el
uso y goce de cosas en periodos diferentes de tiempo. Conocido tambin como:
MULTIPROPIEDAD, CONDOMINIO AFECTADOA DISFRUTE PERIODICOCON
INDIVICION FORSOZA, PLURIPROPIEDAD, MULTIDISFRUTE, DERECHO DE
HABITACION PERIODICA.
Se originan en la necesidad de disponer de servicios de bienes muebles e
inmuebles para el disfrute vacacional sin ser propietarios, si la naturaleza de

estos es compatible con los fines destinados a esa figura jurdica. Es un derecho
real, aunque en otra doctrina se trata de un derecho personal puesto que no
encuentran la relacin directa con la cosa o bien.
Existe tiempo compartido si uno o ms bienes estn afectados a un uso
peridico y por turnos y para brindar las prestaciones compatibles con su
destino. (ALOJAMIENTOS, HOSPEDAJES, COMERCIO, TURISMO, INDUSTRIAS, ETC.)
MODO DE AFECTACION DE BIENES INMUEBLES:
ART 2089: Debe formalizarse por escritura pblica que debe contener los
requisitos establecidos en la normativa especial.
ART 2090: La afectacin debe ser otorgada por el titular del dominio y si no
coincide con la persona del emprendedor, esto debe comparecer a prestar su
consentimiento a la afectacin instrumentada.
Al momento de la afectacin estos bienes deben estar libres de gravmenes y
restricciones, las partes intervinientes (EMPRENDEDOR-PROPIETARIOADMINISTRADOR-COMERCIALIZADOR) no deber estar inhibidas para disponer de
sus bienes.
El propietario podr constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la
inscripcin de la escritura afectada. El instrumento de afectacin debe ser
INSCRIPTO en el Registro de Propiedad y en el Registro Prestadores y
Establecimientos previo a todo anuncio, ofrecimiento o promocin comercial.
Deber contar con un administrador, que puede ser el emprendedor o un
tercero designado por el, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los
usuarios del tiempo compartido.
TITULOS QUE INGRESAN AL REGISTRO: Debe haber una aclaracin previa al
registro se ingresa:
1- El titulo portante del derecho.
2- El formulario donde consta la rogacin.
3- Otros documentos: documentos complementarios. (Certificado de resolucin
judicial que ordena embargos, copias certificadas, etc.)
CONSTITUIR POR ESCRITURA NOTARIAL O RESOLUCION JUDICIAL SEGN
CORRESPONDA: Inscripto alude a derechos reales y anotado a las dems
registraciones. Las situaciones jurdicas que entran deben constar en: Escritura
publica, resolucin judicial o resolucin administrativa.
OFICIAL PUBLICO: Es investido por el Estado para expresar su voluntad con el Poder
Ejecutivo, Legislativo y Judicial. Los escribanos tienen como autoridad el Colegio de
Escribanos de la provincia que corresponda.
COMPETENTE: El funcionario es nombrado bajo los requisitos y procedimientos
legales y debe autorizar el acto mientras se encuentra en funciones.
FUNCIONARIOS JUDICIALES: Son los investidos con potestades judiciales, segn la
ley procesal del lugar. Y producen elementos pblicos judiciales. (Fiscales,
secretarios, jueces de paz, etc.)
FUNCIONARIOS ADMINISTRATIVOS: Pertenecen al Poder Ejecutivo y tienen facultad
de decisin y funciones fedatarias. Algunos cargos son electivos y otros de planta
permanente. (gobernador, intendente, presidente, fuerzas de seguridad, etc.)
ESCRITURA PUBLICA: Es labrada por el notario en su libro de protocolo, tienen
nmero de orden y datos como fecha, localidad y nmero de registro del escribano.

El original queda en el libro de protocolos y las partes se llevan el primer testimonio

(copia autentica). Cuando el escribano se jubila queda en manos del Colegio de
Escribanos.
Escrituras comunes: Acto jurdico entre vivos. (contratos) o de ltima voluntad
(testamento o legado)
Escrituras- Actas: Son constataciones de hechos que el escribano presencia o
realiza (notificacin de despido el domicilio del trabajador)
TENER LAS FORMALIDADES ESTABLECIDAS POR LA LEY Y ESTAR AUTORIZADAS SUS
ORIGINALES O COPIAS POR EL FACULTADO SEGN EL ARTICULO 299 DEL CODIGO
CIVIL Y COMERCIAL LAS ESCRITURAS DEBEN:
1- Llevar nmero de orden correlativo en el protocolo del ao que fueron
labradas.
2-Constar en folios especiales que provee el Colegio de Escribanos a los
notarios, estos estn numerados y contienen un timbrado especial.
3-El protocolo debe llevar un ndice.
4-Estar firmada por todos los que asisten a la audiencia notarial y por el
escribano, quien debe controlar las identidades, escuchar las partes y redactar
un texto. Luego debe leer la escritura a los presentes, antes de la firma. Por
ultimo imprime su firma y sello, dando fe de todo lo que sucedi en su
presencia. Los primeros testimonios y copias no llevan la firma de los
interesados, son TRANSCRIPCIONES.
5-En todos los casos debe constar localidad, fecha, identificacin, firma y sello
del funcionario que dicta la medida. Algunas resoluciones solo constan en el
expediente judicial y otras (sentencias y actos interlocutorios) se firman por
duplicado dejando el original en el juzgado. Los protocolos judiciales son
responsabilidad del secretario, estn enumerados y la serie recomienza de
nuevo todos los aos, peridicamente se archivan y pueden ser consultados por
los interesados.
REVESTIR ELCARACTER DE AUTENTICOS: Es cuando su texto coincide con la
realidad. Los instrumentos pblicos se presumen de autnticos siempre que renan
los siguientes requisitos:
-

APARIENCIA: Se refiere a la grafa: papel, firmas, orden numrico correlativo,

color de tinta que debe llevar, etc. La correccin de los errores debe ser
salvada al final del texto. Y los procedimientos para salvar errores son:
1- ENMIENDA: Se corrige sobre la palabra habitacin y al final del texto
antes de las firmas se consigna la leyenda habitacin.
2- SOBRE RASPADO: Se cubre la palabra errnea con corrector y se escribe
sobre ese espacio. Al final del texto se debe consignar S/R: habitacin;
vale.
3- ENTRE LINEADO: Se agrega al texto una palabra o ms que faltaban, si
no hay lugar se traza una lnea y se escribe entre renglones.
4- TESTEADO: Es un tachado. Cuando una palabra se introduce sin que
correspondiera se traza una raya para invalidarla.

EL REGISTRO OBSERVARA EL TITULO: Si los errores corregidos no son citados al final

del texto o es defectuoso.
EL REGISTRO RECHAZARA EL TITULO: Si la correccin no salvada recae sobre
elementos esenciales como la fecha, lugar, precio que invalide el documento, esto
se denomina NULIDAD INSTRUMENTAL.

REGULARIDAD: Se han cumplido todos los requisitos que la ley ordena para ese tipo
de acto jurdico (forma y fondo)
COMPETENCIA DEL OFICIAL PUBLICO: Todos tienen una competencia delimitada por
el ordenamiento que rige su funcin.
COMPETENCIA MATERIAL: Tipo de cuestiones sobre las que puede actuar.
COMPETENCIA TEMPORAL: Alude al momento en que se labra el acto.
COMPETENCIA TERRITORIAL: Alude al mbito geogrfico.
Los escribanos tienen la competencia que la ley notarial de su provincia les indique.
Los oficiales pblicos tienen la competencia que fije la ley segn la cual han sido
nombrados.
CONSECUENCIAS DE LA PRESUNCION DE AUTENTICIDAD DE LOS INSTRUMENTOS
PUBLICOS:
1- Ni las partes firmantes, ni los 3eros pueden atacar la veracidad de los
enunciados del oficial pblico en relacin a los sucesos que han pasado en
su presencia.
2- Las declaraciones que las partes efecten si son atacables por los 3eros, ya
que esto no le consta al oficial autorizante.
3- Esta proteccin no es absoluta ya que se puede iniciar un juicio o querella de
falsedad de instrumento pblico que tramita por va abreviada o sumaria y
debe resolverla el juez competente.
4- Si la supuesta falsedad tiene lugar en el marco de un juicio iniciado la
querella tramita como un incidente del juicio principal.
HACER FE POR SI MISMOS O CON OTROS COMPLEMENTARIOS: Los instrumentos
pblicos deben basarse por s mismo, debe poder extraerse de su contenido todos
los datos que le permitan comprender el texto. Pero se puede acompaar al
formulario de inscripcin con planos o planillas, relativos al derecho registrado.
SERVIR INMEDIATAMENTE DE TITULO AL DOMINIO, DERECHO REAL O ASIENTO
PRACTICABLE: Del ttulo que se acompaa con el formulario de rogacin, debe
surgir directamente la situacin a registrar.
CERTIFICACION DE FIRMAS: Acta inserta al final de un documento principal, por la
cual el oficial fedatario afirma que los firmantes son quienes dicen ser. Es un
instrumento pblico, pero no transforma al documento al que accede.
ART. 306: JUSTIFICACION DE IDENTIDAD: Debe justificarse por cualquiera de los
siguientes medios:
1- Por exhibicin que haga el escribano de documento idneo. Se debe
individualizar el documento y agregar al protocolo reproduccin certificada
de las partes pertinentes.
2- Por afirmacin del conocimiento por parte del escribano.
INSCRIPCION DE DERECHOS REALES ADQUIRIDOS POR SUBASTAS: Subasta consiste
en un acto procesal que saca una venta forzada y le da al mejor postor el bien
demandado en un marco litigio o extrajudicial.
El ttulo que ingresa al registro est conformado por copias del expediente
autenticadas por el tribunal, de las que surgen las compras por remate, su
aprobacin y la adjudicacin que el juez ordena a favor del adquiriente.
ACTOS PROSECALES PREVIOS A LA SUBASTA:

Decreto que ordena la subasta.

Presentacin al registro de la propiedad dela ANOTACION PREVENTIVA DE
SUBASTA. Lo hace el martillero lo ingresa en el registro y este lo enva al
juez.
Constatacin del estado del inmueble o los bienes de que se trate. Lo realiza
un empleado del Poder Judicial y deben asistir el martillero y los abogados de
las partes.
Publicacin de edictos: Informan al pblico en general del bien a rematar, su
estado, titularidad, etc.
Pedidos de informes sobre deudas por impuestos, tasas, contribuciones,
expensas, etc.

ACTOS PROCESALES DURANTE LA SUBASTA:

-

Lectura del edicto y del oficio de constatacin, a los presentes en la subasta.

Toma de las posturas.
Cobro del porcentaje exigido en la subasta: 20% ms la comisin del
martillero.
Firma de las planillas y acta de subasta (se firma en el juzgado)

ACTOS PROCESALES POSTERIORES A LA SUBASTA:

-

Comunicacin al Registro de la Propiedad de que se realiz la subasta.

Sentencia o auto interlocutorio que aprueba la misma.
Notificacin a los compradores para que abonen el saldo del precio.
Inicio del trmite de inscripcin y toma de posesin.
Formacin de los cuerpos de inscripcin.

CUERPO DE INSCRIPCION: Sucede cuando un inmueble se compra por subasta

judicial.
CEDER DERECHOS ADQUIRIDOS EN SUBASTA: No existe escritura salvo que se
cedan los derechos.
ADJUDICACION JUDICIAL: Los derechos sucesorios se inscriben en una resolucin del
juzgado donde se adjudica el inmueble y no por escritura.
TITULO DE LA SUBASTA: Es el acto de la subasta (venta forzada).
MODO DE LA SUBASTA: Toma de posicin que es llevada a cabo por el adjudicatario
y un oficial de justicia.
SI EL COMPRADOR NO TOMO POSECION: No hay derecho real sino personal.
SI EL COMPRADOR TOMO POSECION: Ya es dueo y titular de un derecho real y
existe la escritura pblica.