TASACION REGLAMENTARIA DE PREDIO URBANO

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PROPIETARIO

: Sra. Flor de Jesus Ricardina Jeremias

UBICACIN

PERITO VALUADOR

: Ing. SARMIENTO DIAZ Persy Paul

Ing. TAIPE JEREMIAS Angel Julhino

VALOR TOTAL DEL PREDIO:

FECHA DE TASACIN

Manzana R Lote 22 , Urbanizacin Las Laderas ,

Distrito de Puente Piedra, Provincia de Lima.

S/. 119920.10

: Al 30 / ABRIL / 2016

TASACIN REGLAMENTARIA DE PREDIO URBANO

_____________________________________________________________________
INDICE GENERAL
Pgina
1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1
1.2
1.3
1.04
1.05
1.06
1.07
1.08
1.09
1.10
1.11
1.12
1.13
1.14
1.15
1.16
1.17

Nombre del propietario

Persona que solicita la Tasacin
Objeto de la Tasacin
Metodologa Reglamentacin
Fecha de la Tasacin
Ubicacin
Linderos y permetro
rea del terreno
Zonificacin y uso actual del predio
Infraestructura de Servicios Urbanos
Descripcin de la Distribucin de las Plantas
Caractersticas Tcnicas de la Edificacin
Edad de las Edificaciones
Estado de Conservacin
Servidumbres
Titulacin e Inscripcin Registral
Observaciones

2.0 VALUACION
:
2.1
2.2
2.3
2.4

Valor del terreno

Valor de las Edificaciones
Valor de las Obras Complementarias de las Instalaciones Fijas y Permanentes
Valor Total del predio

3.0 ANEXOS

TASACIN REGLAMENTARIA DE PREDIO URBANO

_____________________________________________________________________

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO
El propietario del Predio es el Sra. Flor de Jesus Ricardina Jeremias
1.02 PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIN
La Tasacin ha sido solicitada por la UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERA.
1.03 OBJETO
El objeto de la presente Tasacin es determinar el Valor del Predio Urbano con fines de
Prstamo Hipotecario solicitado por el propietario.
1.04 METODOLOGA Y REGLAMENTACION
La norma aplicada en ste caso es el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.
El mtodo utilizado, de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, es el de
la Tasacin Directa, es decir basada en el Valor de Reposicin del Predio Urbano
Los precios a utilizarse en la Valuacin son los que corresponden a los Aranceles para los
terrenos y Valores Unitarios Oficiales para la edificacin
1.05 FECHA DE LA TASACION
La fecha establecida para la Tasacin es al 30 / Abril / 2016
1.06 UBICACIN
El Predio se ubica en la Avenida --------, No. ---, Lote 24, Mz. R, Urbanizacin Las
Laderas de Chilln , en el Distrito de Puente Piedra, Provincia y Departamento de Lima.
En el Anexo I se muestra el Plano de Ubicacin
1.07 LINDEROS Y PERIMETRO
El PREDIO tiene acceso a la va pblica por un solo frente que es la Av. A .
Los Linderos y Medidas Perimtricas son los siguientes:

Por el frente, con la calle 24, con 6.00 Mts.

Por la derecha, con propiedad de terceros, con 22 Mts.
Por la izquierda, con propiedad de terceros, con 22 Mts.
Por el fondo, con propiedad de terceros, con 6.00 Mts.

1.08 AREA DEL TERRENO

El rea del terreno encerrada dentro del permetro es de: 122 metros cuadrados
1.09 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO
.De acuerdo a su ubicacin y los planos respectivos, corresponde al predio la Zonificacin
R-3
El inmueble tiene dos plantas y el uso actual es de Vivienda.
1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DE LA ZONA
El inmueble cuenta con las respectivas Obras de Habilitacin Urbana como son los
servicios pblicos de Agua Potable, Desage, Electricidad, Telfono y Televisin por
Cable. Asimismo, tiene
Pistas
y Veredas de concreto en Regular estado de
conservacin.

1.11 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS

El inmueble es una Casa-Habitacin que presenta dos plantas:
Cuadro de reas:
rea Techada (m2) rea Libre (m2)
1er. Piso :
2do. Piso :

108
108

8
0

rea Ocupada (m2)

100
0

PRIMERA PLANTA
Consta de: Ingreso principal, Car-Port, Jardn exterior, Recibo, Bao de Visita , Escritorio
Escalera de acceso a la 2da. Planta, Sala, Comedor, Cocina, Terraza, Jardn
Interior, Cuarto y Bao de Servicio.
SEGUNDA PLANTA
La presente propiedad es una vivienda conformado por dos pisos de altura con el
segundo piso semi-construido. La vivienda cuenta con garaje, hall de acceso, comedor,
cocina y 1 bao en el primer piso; 3 dormitorios, 2 baos y estar en el segundo piso.
1.12 CARACTERISTICAS TCNICAS DE LA EDIFICACIN
De acuerdo a la inspeccin ocular, la edificacin corresponde a una estructura de dos
plantas, del tipo de Muros Portantes y elementos de Concreto Armado
ARQUITECTURA
Sobre el terreno descrito se proyecta la construccin de una vivienda tipo habitacin
El ingreso principal est ubicado frente a la calle 24. La distribucin de los ambientes de
los departamentos se detalla en los planos adjuntos.

ESTRUCTURAS
La edificacin ser con Sistema de Albailera Confinada, (columnas y vigas de amarre
con losa aligerada de 20 cm.), se utiliz concreto de resistencia fc 210 Kg/cm2 reforzado
con acero, muros de ladrillo King Kong de 18 huecos de arcilla hecho a mquina.
Todo el proceso constructivo est sujeto a las normas y especificaciones tcnicas del
Reglamento Nacional de Edificaciones vigente.
INSTALACIONES SANITARIAS
Los baos, cocina y patio lavandera contarn con redes de agua fra.
La red de desage interior se distribuir a travs de montantes de 4 hasta su conexin
con la red pblica.
INSTALACIONES ELCTRICAS
La vivienda cuenta con un medidor Trifsicos independiente. Tambin cuenta con tablero
general con llaves termo magnticas.
1.13 EDAD DE LA EDIFICACIN
De acuerdo a la informacin disponible, la Edad que corresponde a la Edificacin es de
27 aos
1.14 ESTADO DE CONSERVACION
De la Inspeccin ocular se desprende que el Predio Urbano se encuentra en un estado de
conservacin estimado como REGULAR para ambas plantas.
1.15 SERVIDUMBRES
En este predio, no se presenta la situacin de Servidumbres
1.16 TITULACION E INSCRIPCION REGISTRAL
El inmueble se encuentra inscrito en el registro de Predios de Lima con nmero
P01067863.
La titulacin est saneada legalmente, no estando afectado por ningn Gravamen ni otros
factores que afecten el Valor del Predio.
1.17 OBSERVACIONES

2.00 VALUACIN
2.1 VALOR DEL TERRENO
Tasacin Reglamentaria
Al no contar con el Valor Arancelario del Terreno Urbano, adoptamos el valor que
correspondan a otro terreno, el cual tiene la misma zonificacin y uso, con similares
obras de infraestructura urbana y esta prximo al terreno en materia de tasacin.
VUT= 1000 soles/m2
-Tasacin reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a va pblica:
rea del terreno: AT=122 m2
Frente del terreno: f=6m
AT > 3*f2
132 > 3(6)2
132 > 108
Por lo tanto el Valor del terreno es: VT= 0.5*VUT*(AT+ 3*f2)
VT= 0.5*1000*(132+108)
VT= 120,000.00 soles
VT= 120,000.00/3.34 = $ 35,928.14
Tasacin Comercial
Para la determinacin del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el
estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
Segn los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado en
La Calle N 24 se le asigna un valor unitario de terreno de US $ 100 /m.
Por lo tanto en aplicacin del artculo II.F.37 del Reglamento Nacional de Tasaciones del
Per, tenemos:

VT = 122 m x US$ 100 /m

VT = US $ 12 200 = 12 200 *3.35
VT = S/ 40 870.00

2.2 VALOR DE LA EDIFICACION

Tasacin Reglamentaria
Para Lima Metropolitana
-ESTRUCTURAS
*Muros y Columnas: Albailera confinada, columnas y vigas de amarre
*Techos:
Losa aligerada de 20 cm

1C 203.02
2C 149.76

-ACABADOS
*Pisos:
Cemento pulido
*Puertas y Ventanas: Puertas de madera caoba y ventanas de fierro
*Revestimientos:
Tarrajeo frotachado con pintura lavable
*Baos:
Bao con maylica blanca parcial

3H
4E
5F
6E

21.57
63.39
55.97
14.94

-INSTALACIONES SANITARIAS Y ELECTRICAS

*Agua Fra, Corriente trifsica y Telfono

7G 29.76
----------------------

COSTO TOTAL POR METRO DE AREA TECHADA

(1C, 2C, 3H, 4E, 5F, 6E, 7G)
AREA TECHADA:
-Primer Piso:
108m2
-Segundo Piso: 108m2
Depreciacin:
-Material predominante:
-Estado de conservacin:
-Edad de la edificacin:

Concreto
Regular
27 aos

Tabla N1 RNT para viviendas

Depreciacin: D= 22%
Valor de la Edificacin
-Primer Piso:
VE= 108*538.41-(22/100)*108*538.41 = 45,355.66
-Segundo Piso: VE= 108*538.41-(22/100)*108*538.41 = 45,355.66
TOTAL
90 711.32
Este valor es para el 30 de Octubre del 2015

538.41

-ndice de Precios del Consumidor 30 octubre 2015: IPC1= 120.82

-ndice de Precios del Consumidor 30 abril 2016: IPC2= 123.19
VE= 83,991.96*(123.19/120.82) = $ 85,639.54
Tasacin Comercial

De acuerdo a las caractersticas constructivas y de acabados de la edificacin y al cuadro de valores

unitarios Comerciales de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitarios de edificacin de S/
538.41/m , el mismo que aplicado al rea techada respectiva y teniendo en cuenta el factor de
correccin por depreciacin , dan a la edificacin el valor de:
-Primer Piso:
VE= 108*538.41-(22/100)*108*538.41 = 45,355.66
-Segundo Piso: VE= 108*538.41-(22/100)*108*538.41 = 45,355.66
TOTAL
90, 711.32

2.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO

TASACION REGLAMENTARIA
-Valor del Terreno:
-Valor de la Edificacin:
-Valor Total del Predio

35,928.14
90, 711.32
$126,639.46

TASACION COMERCIAL
-Valor del Terreno:
-Valor de la Edificacin:
-Valor Total del Predio

40 870
90, 711.32
$131,581.32

Para determinar el valor comercial del Predio Aplicaremos un factor de correccin de 1.25 ; teniendo
en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien materia de
valuacin ; por lo tanto:
VCP = VTP x 1.25
VCP = S/ 131,581.32x1.25
VCP = S/164 476.65 ;
por redondeo: VCP = S/ 164,477