Contenido

INTRODUCCION............................................................................................... 7
REGISTRO DE PREDIO...................................................................................... 9
ASPECTOS GENERALES............................................................................... 9

I.
1.

Estructura del Registro de Propiedad Inmueble.................................................9

2.

Actos y contratos se inscriben o anotan en el Registro de Propiedad Inmueble:........10

3.

Principios que son aplicables al registro de predios.........................................10

3.1 P. de tracto sucesivo............................................................................ 10
3.2 P de legalidad..................................................................................... 11
3.3

P de oponibilidad............................................................................. 11

3.4 P de prioridad excluyente.......................................................................11

4.- Registro de predios.................................................................................. 12
5.- Integracin de registro de predios................................................................12
6.- Estructura de una partida registral de un predio................................................12
7.- Requisitos del asiento de inscripcin............................................................14
8.- Elementos de registro de predio...................................................................15
8.1 Elementos descriptivos fundamentales de un predio son:................................16
II. INMATRICULACIN...................................................................................... 17
1 Inmatriculacin o ingreso de un predio en el registro...........................................17
1.1 Que es un predio no inscrito?................................................................17
1.2 Definicin de inmatriculacin o primera inscripcin.......................................18
1.3 inmatriculacin de inmuebles..................................................................19
1.4 Qu se requiere para inmatricular un predio?.............................................19
1.5 Para la inmatriculacin de predios no se requieren ttulos con antigedad de cinco
aos cuando se trate de:................................................................................ 19
1.6 Doble inmatriculacin (o duplicidad de partidas)...........................................20
1.7 Catastro............................................................................................ 21
1. 7.2 Casos que requieren el informe tcnico de catastro....................................22
III.- HABILITACIONES URBANAS.........................................................................24
IV INDEPENDIZACIN...................................................................................... 24
1.

Concepto............................................................................................ 24

2. El registrador al independizar un predio, debe sealar:........................................24

3. Requisitos que debe contener el ttulo para que d mrito a la independizacin..........25
4.

Ttulo suficiente para la independizacin de un predio urbano.............................25

5. Ttulo suficiente para la inscripcin de la independizacin de un predio urbano por

regularizacin de edificaciones........................................................................... 26
6.

Ttulo para inscribir la independizacin de un predio rural..................................26

7.

Inscripcin de la independizacin...............................................................27

V. ACUMULACIN........................................................................................... 27
1. Concepto............................................................................................... 27
2.

Requisitos de la acumulacin....................................................................27
2.1 Para la acumulacin de predios rurales se requiere:.......................................28

VI DECLARATORIA DE FBRICA.........................................................................29
1.

Concepto............................................................................................ 29

2.

Requisitos........................................................................................... 30

3.

Modalidades de licencia de edificacin regula la Ley N 29090.............................30

2.1 Proyectos de edificaciones que se podrn acoger a la modalidad A: Aprobacin

automtica................................................................................................. 31
2.1 Edificaciones que se podrn acoger a la modalidad B: Aprobacin automtica con
firma de profesionales responsables..................................................................32
2.3 edificaciones que se podrn acoger a la modalidad C: Aprobacin con evaluacin
previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones tcnicas................................33
2.4 edificaciones que se podrn acoger a la modalidad D: Aprobacin con evaluacin
previa de comisin tcnica.............................................................................. 33
3. Una vez culminada la obra cmo se obtiene su conformidad?..............................34
4.

Ttulo suficiente para la inscripcin de la declaratoria de fbrica..........................35

5.

Procedimientos regula la Ley N 27157.........................................................36

6. Requisitos para que proceda la inscripcin de la regularizacin de edificaciones

construidas................................................................................................... 36
7.

La declaratoria de fbrica es un acto de disposicin o de administracin?.............36

8. A efectos de la declaratoria de fbrica se requiere la intervencin de todos los titulares

dominales?................................................................................................... 38
9. Puede solicitarse el saneamiento de titulacin con posterioridad a la regularizacin de
la fbrica?..................................................................................................... 39
VII. RECTIFICACIN DE REAS Y LINDEROS.........................................................39
1.

Concepto rectificacin y delimitacin de reas y linderos...................................40

2.

Judicialmente la demanda de rectificacin y delimitacin de reas y linderos...........40

3.

Cundo procede la rectificacin del rea de un inmueble?................................42

4. Qu se requiere para rectificar una habilitacin urbana con variacin del rea y
descripcin de los lotes?................................................................................... 42
5. La rectificacin de las medidas perimtricas se puede hacer en mrito a los
documentos emitidos por las entidades generadoras de catastro?.................................43

6. Si segn el rea de Catastro el mbito de la partida matriz es menor a la que se seala

en el ttulo procede la rectificacin?....................................................................43
7............................................................................................................ 43
8. Quines deben intervenir para que proceda la rectificacin de reas y linderos de un
terreno?....................................................................................................... 43
9. Para rectificar el rea de un predio urbano se debe seguir el procedimiento de la Ley N
27333? 43
VIII. TTULO DE DOMINIO............................................................................... 44

Prescripcin adquisitiva de dominio............................................................44

1.- Concepto.............................................................................................. 44
2.

Requisitos Prescripcin adquisitiva de dominio..............................................44

2.1 Respecto de la solicitud.........................................................................45
2.2 Las siguientes pruebas de posesin sern requeridas por la Notara..................46

3.

Calificacin registral............................................................................... 46

4. La prescripcin adquisitiva desde cundo genera efectos?.................................46

5. En la inscripcin de una prescripcin adquisitiva de dominio el registrador debe evaluar
la adecuacin del ttulo con los asientos registrales?.................................................47
6.
Para anotar previamente el inicio del procedimiento de prescripcin adquisitiva por
va notarial debe presentarse copia certificada de la solicitud?....................................47
7. Se requiere la habilitacin urbana del predio para iniciar un procedimiento de
prescripcin adquisitiva por va notarial?...............................................................47
8. Proceder la inscripcin de una prescripcin adquisitiva a pesar de que exista error en
el rea, linderos y medidas perimtricas del inmueble?...............................................47
9. Qu debe verificar el registrador en los ttulos de prescripcin adquisitiva notarial?. . .48
7.

Para inscribir una prescripcin adquisitiva es necesario valorizar el inmueble?......48

8. Si el predio adquirido por prescripcin est registrado a favor de un tercero, qu se

requiere para que se inscriba a favor del prescribiente?...........................................48
9. Qu efectos produce la oposicin formulada con posterioridad al otorgamiento de la
escritura pblica de prescripcin adquisitiva notarial?...............................................49
11. Cul es el objetivo de que el Registro comunique a las municipalidades los actos de
prescripcin adquisitiva?.................................................................................. 49

Titulo supletorio.................................................................................... 49

1.

Concepto............................................................................................ 49

2.

Procedencia......................................................................................... 50

3.

Tramite notarial..................................................................................... 50

IX.CONTRATOS.............................................................................................. 50

Contrato arrendamiento...........................................................................50

1.

Es necesario inscribir el contrato de arrendamiento en la Sunarp?......................50

2.

Estos aspectos forman parte de todo contrato de arrendamiento, el cual 2..............50

3. Qu requisitos debe cumplir el contrato de arrendamiento para que sea inscrito en el

Registro?................................................................................................... 52
4. Cul es el efecto de la inscripcin del contrato de arrendamiento?.....................52
5. En el contrato de arrendamiento celebrado por una sociedad conyugal como
arrendataria, debern intervenir ambos cnyuges?...............................................52

Contrato de opcin................................................................................. 53

1.- concepto.............................................................................................. 53
2.- Qu se requiere para la inscripcin del contrato de opcin?...............................53
X. SITUACIN JURDICA EXCLUIDAS DEL REGISTRO...............................................54
1. posesin............................................................................................... 54
IX. CARGAS Y GRAVAMEN............................................................................. 54
1.

Concepto............................................................................................ 54

2. Son inscribibles las cargas y gravmenes impuestos por el testador sobre la legtima
que le corresponde a sus herederos forzosos?........................................................55
3.

Para la reduccin del gravamen, qu formalidades debe tener el ttulo?................55

4. Los gravmenes sobre las cuotas ideales de los copropietarios se deben trasladar a
los bienes resultantes de la divisin y particin?......................................................56

Hipoteca................................................................................................. 56
1.- concepto.............................................................................................. 56
2. Requisitos para la Constitucin de una hipoteca................................................56
3. Requisitos para la Cancelacin de hipoteca por declaracin de acreedor..................57

4. Requisitos para la Cancelacin de una hipoteca por caducidad conforme a la Ley N 26639
.................................................................................................................. 58
5. Para constituir la hipoteca se requiere el concurso de voluntades del acreedor y el
deudor?....................................................................................................... 58
6.

Es posible hipotecar parte de un inmueble?.................................................58

7.

Qu debe contener el asiento de inscripcin de una hipoteca?...........................59

Anticresis............................................................................................... 59
1.

Concepto............................................................................................ 59

2.

Qu debe contener el asiento de una anticresis?...........................................60

X. BLOQUEO REGISTRAL............................................................................. 60
.............................................................................................................. 60
1.

Qu es el bloqueo registral y cul es el ttulo que da mrito a la anotacin del bloqueo?

60

2. La solicitud de bloqueo registral dirigida por el notario est sujeta a calificacin?......61

3.

Si la partida registral est bloqueada, proceder la anotacin de un embargo?.......61

4.

Qu comprende la calificacin del bloqueo registral?......................................61

6.

El bloqueo es una simple reserva de prioridad?.................................................61

7.

El plazo del bloqueo registral se computa en das calendario o hbiles?.....................61

8.

Procede el bloqueo despus de transcurrido el plazo de vigencia?...........................61

9.

El notario que formaliza el contrato puede ser distinto al que solicit el bloqueo?...........62

XI CONCLUSIONES......................................................................................... 63
XII BIBLIOGRAFIA.......................................................................................... 64

INTRODUCCION

El Sistema Nacional de los Registros Pblicos est conformado por cuatro grandes Registros:
1) Registro de Personas Naturales; 2) Registro de Personas Jurdicas; 3) Registro de Propiedad
Inmueble; y 4) Registro de Bienes Muebles. Cada uno de estos Registros, a su vez, est
integrado por otros Registros segn los actos, bienes o derechos materia de inscripcin.
El Registro de Propiedad Inmueble unifica el Registro de Predios, el Registro de Buques, el
Registro de Embarcaciones Pesqueras, el Registro de Aeronaves, el Registro de Naves, el
Registro de Derechos Mineros y el Registro de Concesiones para la Explotacin de los Servicios
Pblicos.
En el presente trabajo nos ocuparemos puntualmente del Registro de Predios, que es el de
mayor importancia puesto que la inscripcin de la propiedad inmueble permite a las personas
obtener seguridad jurdica en los derechos que adquieran sobre los inmuebles, ya que con la
sola inscripcin sern oponibles a los terceros evitando su desconocimiento y afectacin por las
personas, pues el asiento registral produce certeza y genera todos sus efectos mientras que no
se rectifique o se declare judicialmente su nulidad.
Lamentablemente, no todas las personas pueden acceder a la proteccin que le otorga el
Registro, debido a que no conocen las formalidades que se requieren para la inscripcin de sus
derechos o simplemente por la falta de cultura registral.

REGISTRO DE PREDIO
I.

ASPECTOS GENERALES

1. Estructura del Registro de Propiedad Inmueble

. El Sistema Nacional de los Registros Pblicos (Sunarp) est
conformado por cuatro grandes Registros:

2) Registro de
Personas
Jurdicas
3) Registro de
Propiedad
Inmueble,

1) Registro de
Personas
Naturales;

4) Registro de
Bienes Muebles

Cada uno de estos Registros, a su vez, est integrado por otros Registros segn los actos,
bienes o derechos materia de inscripcin.
En relacin al Registro de Propiedad Inmueble, cabe sealar que el literal c) del artculo 2 de
la Ley N 26366 modificado por el artculo 1 de la Ley N 27555 de 15/06/2002, establece que el
mencionado Registro unifica a: el Registro de Predios; el Registro de Buques; el Registro de
Embarcaciones Pesqueras; el Registro de Aeronaves; el Registro de Naves; el Registro de
Derechos Mineros, y el Registro de Concesiones para la Explotacin de los Servicios Pblicos.
Registro de Predios, que es sin duda el de mayor importancia dentro del mbito del Registro
de Propiedad Inmueble. Al respecto, es pertinente mencionar que el actualmente denominado
Registro de Predios, tal como lo dispone la Ley N 27555, unifica en un solo Registro al que
fuera el tradicional Registro de Propiedad Inmueble, con el Registro Predial Urbano y con la
Seccin Especial de Predios Rurales. En otras palabras, estos tres Registros forman lo que
ahora se conoce como el Registro de Predios.

2. Actos y contratos se inscriben o anotan en el Registro de

Propiedad Inmueble:
De conformidad con el artculo 2019 del Cdigo Civil, los actos
inscribibles en este Registro son:
a)

Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten

los derechos reales sobre inmuebles.

b)

Los contratos de opcin.

c)

Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

d)

El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de

los actos o contratos registrados.

e)

Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.

f)

Los contratos de arrendamiento.

g)

Los embargos y demandas verosmilmente acreditados.

h)

Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos

inscribibles.
i)

Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.

Por otra parte, el Reglamento de Inscripciones del Registro Predios aprobado por la Res. N
248-2008-SUNARP/SN, regula los requisitos para la inscripcin de los diferentes actos o
derechos en el Registro de Predios, las formalidades de los documentos que dan mrito a las
inscripciones, el contenido de los asientos registrales y los procedimientos previstos en otras
normas de carcter registral.
3. Principios que son aplicables al registro de predios
Son aplicables los principios registrales contenidos en el Cdigo Civil y en el Reglamento
General de los Registros Pblicos.
3.1 P. de tracto sucesivo
Las inscripciones de inmuebles en el Registro de Predios, se efectan dentro de una
secuencia de adquisiciones y transmisiones sin que haya ruptura de continuidad. En otras
palabras solo se puede transmitir o gravar registralmente lo que se encuentra inscrito.
Todo derecho que pretende ser transferido o gravado sin que conste inscrito no podr ser
trasferido o gravado. En aplicacin de este principio el registrador pedir que se encuentre

inscrito previamente el derecho donde emana (inscripcin del derecho de

propiedad de quien transfiere, afecta o grava el inmueble).
3.2 P de legalidad
En el derecho registral el Principio de Legalidad tiene un matiz
especial, ya que el legislador lo ha inmerso dentro la calificacin registral (de
ah que muchos lo denominan principio de Calificacin) y nos dice que esta
deber respetar el cumplimiento de las formalidades establecidas por la norma.
3.3 P de oponibilidad
Este principio no ha sido tomado por la norma rectora registral
(Reglamento General de los Registro Pblicos) pero si es regulado en el libro
de Registros Pblicos de Cdigo Civil Peruano. Conocido en la doctrina por la oponibilidad
de lo inscrito frente a lo no inscrito. Como se puede deducir este principio establece que todo lo
inscrito se opone ante lo no inscrito y a la inversa lo no inscrito es inoponible a lo inscrito. Pero
esta oponibilidad se refiere a una muy concreta, especficamente cuando existe una
confrontacin de derechos.
3.4 P de prioridad excluyente

En este caso el principio nos sirve de herramienta para que el

registrador excluya algn ttulo pendiente de inscripcin que sea
incompatible con alguno previamente ingresado. Puede darse el caso
que se ingrese un ttulo (titulo 1) donde se solicite la transferencia por compra venta de la casa A,
y con posterioridad se ingrese un segundo ttulo (titulo 2) donde se solicite la transferencia
por donacin de la casa A. En este caso el registrador advertir la existencia de dos ttulos
de transferencia de propiedad que recaen sobre un mismo bien. Segn la apreciacin del
registrador pueden ocurrir varios supuestos en aplicacin a este principio. Lo ms comn es
que el registrador observe el ttulo 2 dicindole al administrado que no podr ser inscrito el
ttulo debido a que existe un ttulo pendiente de inscripcin, y por lo tanto depender de este
(titulo 1) para que pueda o no ser inscrito el segundo. Otro de los casos ms comunes se
presenta cuando existen distintos embargos e hipotecas que deben ser anotados o
inscritos dentro de una misma partida registral, en especial con referente a remates judiciales
de embargos pero con la existencia de crditos preferentes como hipotecas inscritas
preferentes.
Es necesario sealar que por la aplicacin de este principio se produce el cierre de la
partida registral en caso de la existencia de derechos o actos incompatibles con el
derecho o acto inscrito en el Registro.
4.- Registro de predios
Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que
recaen sobre predios a los que se refiere el artculo 2019 del Cdigo
Civil, normas administrativas y dems normas especiales.
5.- Integracin de registro de predios
El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales, provenientes de
los registros que le dan origen as como por los asientos que en l se extiendan, organizados
mediante un sistema automtico de procesamiento de datos.
Por cada predio se abrir una partida registral en la cual se extendern todas las
inscripciones que a este correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se
extender un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extendern unos a
continuacin de otros, consignando el rubro y la numeracin correlativa correspondiente
precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro,
salvo que se trate de ttulos compatibles.

No procede la apertura de una partida registral para la anotacin preventiva de un acto o

derecho que no puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposicin expresa.
6.- Estructura de una partida registral de un predio
Teniendo en cuenta que por cada inmueble se apertura una partida registral en la que se
extienden todas las inscripciones que corresponden al predio, dichas partidas registrales estn
conformadas por seis rubros:
a)

Antecedente dominial, en el que se indicar el nmero de la partida de la cual proviene o

la circunstancia de constituir la primera inscripcin.

b)

Descripcin del predio, en el que se extendern los asientos correspondientes a su

ubicacin geogrfica, rea, linderos y dems datos fsico materiales del predio, sus
modificaciones, as como otras circunstancias conforme a la normativa vigente.
c)

Ttulos de dominio, en el que se extendern los asientos correspondientes a traslaciones

del derecho de propiedad y dems actos que constituyan, modifiquen o extingan la titularidad
dominial.
d)

Cargas y gravmenes, en el que se registrarn, segn los casos, los bloqueos, las

hipotecas, medidas cautelares y dems cargas y gravmenes; as como los otros actos que por
disposicin expresa deban inscribirse en este rubro.
e)

Cancelaciones, en el que se extendern los asientos que contengan las extinciones de

las inscripciones a que se refiere el rubro d).

f)

Otros, en el que se extendern los asientos relativos a los actos inscribibles en el

Registro de Predios, que por su naturaleza no corresponda extenderse en los dems rubros.
Las anotaciones preventivas se extienden en el rubro de cargas y gravmenes, salvo
aquellas a que se refieren los literales c) y d) del artculo 65 del Reglamento General de los
Registros Pblicos, las que se extendern en el rubro que corresponde a la inscripcin definitiva.
Cuando por error se hubiese extendido un asiento en un rubro distinto de aquel en el que
debi practicarse, prevalecer la naturaleza del acto, sin perjuicio de proceder a su rectificacin
de conformidad con lo dispuesto en el Reglamento General de los Registros Pblicos.

Tratndose de partidas provenientes de otras, en la partida que se genere se proceder a

trasladar las cargas y gravmenes vigentes y aquellas que pese a haber caducado requieran
rogatoria expresa para su cancelacin, salvo que no afecten al predio inscrito en dicha partida.
7.- Requisitos del asiento de inscripcin
El asiento de inscripcin en el Registro de Predios, sin perjuicio de los requisitos especiales
que para cada clase de acto determine el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
contendr:
a)

La naturaleza y la extensin o alcances del acto o derecho que se inscribe;

b)

La existencia de condicin, plazo, limitacin, as como los dems datos relevantes para

el conocimiento de terceros, cuando consten en el ttulo y siempre que por s mismos no den
lugar a asientos independientes;
c)

El precio o la valorizacin, cuando corresponda;

d)

La designacin de la persona a cuyo favor se extiende la inscripcin y la de aqulla de

quien procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los casos en los que se transfiera
cuotas ideales deber precisarse dicha circunstancia, as como hacerse mencin expresa del
transferente.
Cuando se trate de persona natural se indicar los nombres y apellidos, nacionalidad en
caso de no ser peruana, el estado civil y el nmero de documento de identidad o la circunstancia
de ser menor de edad. Si el adquirente es casado, la indicacin de haber adquirido el predio en
calidad de propio, de ser el caso;
En los casos en que la adquirente es la sociedad conyugal se indicar dicha
circunstancia as como los datos de cada cnyuge conforme al prrafo anterior.
Tratndose de personas jurdicas, se indicar su denominacin o razn social y la partida
registral del registro de personas jurdicas donde corre inscrita, de ser el caso;
e)

La indicacin precisa del documento en el que consta el acto o derecho materia de

inscripcin;
f)

El nombre del juez, funcionario pblico o notario que autorice el ttulo en mrito del cual

se efecta la inscripcin y, cuando corresponda, el del verificador.

En los asientos de inscripcin relativos a predios ya registrados se omitirn las circunstancias
que ya consten en la partida.
La Sunarp podr establecer formatos predeterminados que permitan ingresar los datos
relevantes del asiento de inscripcin en el sistema automtico de procesamiento de datos.
8.- Elementos de registro de predio

PUNTO DE
REFERENCIA

MEDIDAS
PERIMETRI
CAS

ELEMENTO
S DE LA
DESCRIPCI
ON

LINDEROS

AREA O CABIDA

8.1 Elementos descriptivos fundamentales de un predio son:

LINDEROS: son los confines o limites colindantes de una finca con otra, cuya
descripcin en el ttulo hace, precisamente, que se delimite la lnea poligonal
que encierra la superficie del terreno. Esta superficie encerrada constituye la
CABIDA O AREA.

CABIDA O AREA. Es la superficie del terreno, que debe ser necesariamente

expresada en el sistema mtrico decimal, que tienen carcter oficial en nuestro
pas desde una Ley dictada el 16 de diciembre de 1862.

A las cabidas y linderos debe agregrsele un elemento descriptivo adicional:

MEDIDAS PERIMETRICAS: consiste en la expresin numrica de los linderos y

de las distintas vicisitudes de estos. En este caso
estamos ante un procedimiento de linderacin
(permtasenos este neologismo) realizado por medio
de unidades de medida (metros lineales) que tiene
como finalidad expresar numricamente la lnea ideal
o polgono que abarca una determinada porcin de la superficie terrestre.

Los elementos descriptivos sealados requieren de un:

PUNTO DE REFERENCIA: permite ubicar el terreno en la

realidad fsica y desarrollar la labor de medicin y
linderacin. En efecto si contamos solo con la cabida, los
linderos y las medidas perimtricas, pero no con el punto

de referencia, entonces resulta IMPOSIBLE localizar el predio dentro de la

superficie terrestre, pues simplemente tendramos unos datos de medicin que
no se podran homologar por falta de datos.
En la prctica, el punto de referencia que se utiliza es muy variado y depende del carcter
urbano o rural de la finca.

POR EJEMPLO:

En los predios urbanos es muy comn utilizar la calle, la manzana, o el lote, o la numeracin
del inmueble, lo que permite contar con un punto de referencia con elevado grado de precisin.

La cuestin se complica, sin embargo, en el mbito

rural, pues all no existen calles ni numeracin. En tal caso,
el puno de referencia pueden ser accidentes geogrficos
notables, tales como una montaa, un rio, un barranco,
etc.; tambin puede utilizarse obras humanas o
construcciones, tales como estaciones elctricas, postes
de alta tensin, ductos de hidrocarburos, puentes,
carreteras u otros. A falta de estos accidentes geogrficos u pobras humanas, la descripcin en
los ttulos de propiedad se complica sobre manera, pues en tal circunstancia, es muy probable
que se utilicen descripciones meramente literarias referidas al nombre de los colindantes o a
realidades materiales del terreno que son cambiantes y que no prestan seguridad alguna. Aqu
podemos encontrar las remisiones a acequias, bosques, lneas de rboles, canales, alguna
piedra notable, etc.

II. INMATRICULACIN
1 Inmatriculacin o ingreso de un predio en el registro
1.1 Que es un predio no inscrito?
El registro de propiedad inmueble (hoy: registro de predios)
se cre en nuestro pas mediante la emblemtica Ley de 2 de
enero de 1888, promulgada por el Presidente Andrs Avelino
Cceres.
A pesar del tiempo transcurrido, an existen grandes extensiones de propiedad territorial que
no han sido inmatriculadas, es decir, que nunca han tenido acceso a la vida registral. Por
consiguiente, todos los actos de mutacin jurdico- real sobre dichas fincas se realizan al margen
e independientemente del Registro.
Es comn que muchas fincas INSCRITAS hayan sido objeto de independizaciones,
subdivisiones o transferencias dominicales que no llegaron al registro en tal caso, las fincas
forman parte de un rea de mayor extensin ya registrada. En este punto, se debe tener en
consideracin que el Registro de Predios se encuentra organizado en base del FOLIO REAL
(artculo 4 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, de 2008, en adelante), es decir,
cada predio da lugar a la apertura de una partida u hoja de inscripcin en forma exclusiva, y en la
cual se inscriben todos los actos que a l correspondan. Este hecho excluye la posibilidad que
puedan abrirse dos partidas para una finca o para una porcin de ella, por cuanto en ese caso el

Registro arrojara una informacin falsa y engaosa, en tanto los interesados tendran
inscripciones diversas y contradictorias sobre un mismo inmueble, lo cual socavara el
fundamento mismo de la institucin registral, cual es, otorgar publicidad y seguridad jurdica con
justicia a la contratacin y al trfico. Por esta razn, una vez inmatriculado un inmueble, todos
los catos o contratos relativos a la totalidad o fraccin de dicho predio se inscriben en la misma
partida registral. En ningn caso, proceder abrir una nueva partida registral aun cuando se
tratase de la porcin menor de un inmueble inscrito con mayor rea o cabida.
1.2 Definicin de inmatriculacin o primera inscripcin
La inmatriculacin es el ingreso de una finca al registro, es
decir, se trata de la primera inscripcin referida a un inmueble
determinado, con lo cual este comienza su vida o historia registral.
En nuestro ordenamiento, solo se inmatricula un predio cuando
sobre este existe un derecho; nunca se inmatricula "en abstracto",
es decir, cuando el predio est en condicin de vacante o con "dueo desconocido". La
inmatriculacin no se produce con la sola existencia del y el titular que lo ostenta.
La inmatriculacin es la primera de dominio de un inmueble, es decir el ingreso de un
inmueble por primera vez al Registro Pblico, en virtud de la titularidad con antigedad por un
periodo ininterrumpido de cinco aos.
La primera de dominio o inmatriculacin es exclusiva y excluyente, ya que una unidad
inmobiliaria puede tener solo una inmatriculacin, la misma que impide extender otra referente al
mismo inmueble en partida distinta.
Cul es el derecho o derechos que sirven de base a la inmatriculacin de una finca?
El articulo 167 RIRP dice que la inmatriculacin se realiza con la primera inscripcin de
dominio, salvo disposicin distinta. Por tanto, el derecho de propiedad es el que sirve de base
para la inmatriculacin, y de lo cual se deduce en sentido contrario que no puede inmatricularse
una finca a travs de un derecho real limitado sobre esta. Por ejemplo: usufructo.
Las consecuencias de la inmatriculacin son las siguientes:" la primera de dominio es
exclusiva y excluyente. Quiere ello decir que un inmueble solamente puede tener una inscripcin
y que la misma inscripcin impide extender cualquier otra referente al mismo inmueble en partida
distinta". En tal sentido, la primera inscripcin de dominio exige que el predio no figure
objetivamente inscrito con anterioridad, pues de lo contrario la primera inscripcin no podra
practicarse.

1.3 inmatriculacin de inmuebles

La inmatriculacin de inmuebles constituye el ingreso de un predio al Registro, que se efecta
en el sistema registral peruano a travs de la primera inscripcin de dominio, entendida esta
como (...) aquel asiento que carece de soporte causal en otro anterior (...), el cual est
expresamente exceptuado de la aplicacin del principio de
tracto

sucesivo conforme al artculo 2015 del Cdigo Civil y cuyos

medios

inmatriculadores se encuentran previstos en el artculo 2018

del

mismo Cdigo; resultando de su propia naturaleza y

concepto, que una inmatriculacin no puede extenderse
respecto a un inmueble que ya cuenta con antecedentes
registrales, puesto que al existir una partida en la que consta inscrita

la misma rea,

no podra abrirse una nueva que desconozca los efectos de los asientos

preexistentes, los que se encuentran legitimados conforme al artculo 2013 del Cdigo
sustantivo, salvo que se declare judicialmente su nulidad.
1.4 Qu se requiere para inmatricular un predio?
De acuerdo al artculo 2018 del Cdigo Civil para la primera inscripcin de dominio, se debe
exhibir ttulos por un perodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios.
1.5 Para la inmatriculacin de predios no se requieren ttulos con antigedad de cinco
aos cuando se trate de:
a) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y Ley N 27333, escritura pblica o formulario
registral de formacin de ttulos supletorios;
b) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y Ley N 27333, escritura pblica o formulario
registral de declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio;
c) Resolucin que disponga la primera inscripcin de bienes de dominio pblico o dominio
privado del Estado o, la incorporacin o reversin de un predio al dominio del Estado de acuerdo
a disposiciones especiales;
d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculacin del territorio de comunidades
campesinas;
e) Resolucin judicial de adjudicacin del predio por remate;

f) Otros que la ley determine.

1.6 Doble inmatriculacin (o duplicidad de partidas)
La inmatriculacin de una finca en el Registro implica un riesgo de lesin de otras
titularidades jurdicas.

Cuando se ha abierto ms de una partida registral para el mismo bien mueble o inmueble, la
misma persona jurdica o natural, o para el mismo elemento que determine la apertura de una
partida registral. Adems, se diferencia la duplicidad de partidas idnticas, la duplicidad de
partidas con inscripciones compatibles y la duplicidad de partidas con inscripciones
incompatibles.
Esta dems decir que los verdaderos problemas se presentan en este ltimo supuesto, cuyo
trmite es el siguiente: una vez descubierta la duplicidad, se ordenara la anotacin de este hecho

en la partidas involucradas, debiendo ser notificada dicha resolucin a todos los titulares
registrales, as como publicada en el diario y en otro de mayor circulacin, transcurrido seis
meses desde la ltima publicacin se dispondr el cierre de la hoja registral menos antigua,
siempre que no haya oposicin de parte interesada, para lo cual se tiene el plazo de seis meses.
Sea que cierre o no la partida registral, dependiendo de si hay oposicin, sin embargo, el registro
no dilucida la propiedad, lo que se reserva al poder judicial
1.7 Catastro

Censo estadstico de los bienes inmuebles de una determinada poblacin que contiene la
descripcin fsica, econmica y jurdica de las propiedades rsticas y urbanas. "el catastro
constituye la base sobre la cual se distribuye el impuesto de bienes inmuebles y es utilizado por
la administracin pblica en la elaboracin de proyectos de obras pblicas"
1.7.1 Se requiere informe previo del rea de catastro en los
siguientes casos:
a. Inmatriculaciones.
b. Acumulacin e Independizacin de predios que no provienen de
lotizaciones o habilitaciones urbanas inscritas.
c. Inscripcin de perimtricos de posesiones informales por entidades con facultades de
saneamiento.
d. Lotizacin de posesiones informales por entidades con facultades de saneamiento.
e. Rectificacin, modificacin, delimitacin o determinacin de reas, linderos o medidas
perimtricas de predios.
f. Las anotaciones preventivas contempladas en el artculo 138 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, siempre que versen sobre una parte del predio inscrito y el
ttulo cuente con los planos respectivos. En su caso, tambin las solicitudes de inscripciones
definitivas, cuando el Registrador advierta que esta ha variado en relacin a la contenida en las
anotaciones preventivas de las que derivan.

h. Inscripcin de Recepcin de Obras, en el supuesto que en la recepcin de obras se vare

el rea, linderos y medidas perimtricas de los lotes preindependizados, cuyo dominio se
encuentre anotado a favor de terceros, conforme se regula en el artculo art. 42 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios.
i. Los actos a los que se refiere el artculo 133 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios, siempre que cuenten con los planos correspondientes.
k. Las servidumbres que recaen sobre derecho de concesiones y la correlacin de los predios
afectados tal como se regula en la Directiva N 006-2011-SUNARP/SA.
l. Inscripciones de las reas naturales protegidas y la correlacin de los predios afectados tal
como se regula en la Directiva N 01-2012-SUNARP/SA.
m. Otros supuestos que otras normas determinen.
Recepcionado el ttulo, y dentro de las 48 horas como mximo, el Registrador remitir al rea
de catastro los ttulos que requieran informe tcnico para su inscripcin.
Es obligacin de los Registradores Pblicos comunicar las incorporaciones o modificaciones
de predios que se inscriban, tengan o no informe tcnico del rea de Catastro, a fi n de que las
referidas reas actualicen su Base Grfica Registral.
1. 7.2 Casos que requieren el informe tcnico de catastro
Los ttulos en virtud de los cuales se solicita la inscripcin de un acto o
derecho que importe la incorporacin de un predio al Registro o su
modificacin fsica, se inscribirn previo informe tcnico del rea de Catastro.
La Sunarp podr determinar los casos de modificacin fsica que no requieran
dicho informe, en atencin a la capacidad operativa de las reas de Catastro.
El rea de Catastro verificar los datos tcnicos del plano presentado, de
conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos
estrictamente tcnicos donde se determine la existencia o no de superposicin de partidas, as
como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizar nicamente sobre la
base de la informacin grfica con la que cuente el rea de Catastro, bajo responsabilidad.
El informe del rea de Catastro es vinculante para el registrador. En su caso, en la esquela de
observacin o tacha se consignar nicamente los defectos u obstculos tcnicos advertidos por
el rea de catastro. No obstante, el registrador no tomar en cuenta aspectos contenidos en el
informe de Castrato que no se cian a lo establecido en el prrafo anterior Inscritos los actos a

que se refiere el primer prrafo, haya o no mediado informe tcnico, se comunicar al rea de
Catastro a fin de que esta actualice su base de datos.
Cuando las oficinas registrales involucradas pertenezcan a ms de una Zona Registral,
actualizada la base de datos de la Zona Registral en la que se inmatricul el predio, el jefe del
rea de catastro remitir la informacin grfica del predio inmatriculado al jefe del rea de
catastro de la otra Zona Registral.
1.7.3 Para la inmatriculacin de predios catastro deber emitir algn informe?
S, para la inmatriculacin de predios se requiere el informe tcnico del rea de Catastro en el
cual se debe determinar si el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de
acuerdo a la base grfica con la que cuenta el rea de Catastro.
En caso el informe tcnico seale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra
inscrito ello no impedir la inmatriculacin del predio. Asimismo, si el informe determina el predio
ya se encuentra inscrito pero el ttulo tenga mrito suficiente para cancelar el asiento a favor del
titular registral que figura en el Registro.
1.7.4 Alcances del carcter vinculante del informe emitido por el rea de catastro
El informe del rea de catastro es vinculante para el registrador, siempre que se refiera a
aspectos estrictamente tcnicos. El registrador debe distinguir en su contenido los aspectos
tcnicos que s lo vinculan, y otros aspectos de aplicacin e interpretacin de normas jurdicas,
que no le competen a dicha rea, sino de manera indelegable y exclusiva al registrador pblico.
1.7.5 El rea de catastro no puede exigir otros documentos adems de los prescritos
por el reglamento de inscripciones del registro de predios
El rea de Catastro est impedida de solicitar la presentacin de documentos distintos o
adicionales a los taxativamente prescritos por el Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, o las normas legales pertinentes, para emitir sus informes tcnicos.
1.7.6 el predio a inmatricular est ubicado en el mbito territorial de ms de una oficina
registral
En los casos en los que el predio est ubicado en el mbito territorial de ms de una Oficina
Registral, la inmatriculacin se realizar en cualquiera de ellas a solicitud del interesado, salvo
que se trate del territorio de comunidades campesinas o nativas, en cuyo caso la inmatriculacin

se realizar en la Oficina Registral del domicilio de la comunidad. En este supuesto, el

registrador requerir informe tcnico a las reas de catastro de las oficinas registrales
involucradas.

III.-

HABILITACIONES URBANAS

La habilitacin

urbana es el proceso de

convertir un terreno rstico o eriazo en urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad,

de distribucin de agua y recoleccin de desage, de distribucin
de energa e iluminacin pblica, pistas y veredas.
Adicionalmente el terreno podr contar con redes para la
distribucin de gas y redes de comunicaciones. El proceso de
habilitacin requiere efectuar aportes gratuitos para los fines de
recreacin pblica, que son reas de uso pblico irrestricto; as como para servicios pblicos
complementarios que son reas edificables que constituyen bienes de dominio pblico del
Estado.

IV INDEPENDIZACIN
1. Concepto
La independizacin es una operacin propiamente registral, consistente en la separacin de
una parte de la finca inmatriculada, para formar esta, por si sola, una finca independiente.
Decimos que se trata de una "operacin registral" por cuanto es el
Registro el encargado de evaluar su procedencia a travs de una
solicitud de inscripcin. La segregacin material de una finca,
determinante de una posterior segregacin registral, es una operacin
bastante frecuente y responde a la idea de atomizacin de la propiedad,
en paulatina fragmentacin por necesidades sociales (escasez del suelo disponible), econmicas
(bsqueda de menor costo de la vivienda) y familiares (divisin de masa hereditaria).

2. El registrador al independizar un predio, debe sealar:

El registrador, al independizar, sealar que el terreno independizado form parte de otro
inscrito anteriormente. Asimismo, dejar constancia en la partida matriz de la independizacin
realizada.
En el caso de que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fbrica inscrita
debe describirse la fbrica correspondiente a cada lote a independizar.
3. Requisitos que debe contener el ttulo para que d mrito a la independizacin
Todo ttulo que da mrito a la independizacin debe contener el rea de
cada uno de los predios que se desmembran y, en su caso, el rea
remanente, con precisin de sus linderos y medidas perimtricas,
acompaando los documentos exigidos para cada tipo de predio.
Cuando como consecuencia de la independizacin solicitada se genere
un rea remanente en la que existan porciones que no guarden continuidad, se entender que la
rogacin comprende tambin la independizacin de cada una de dichas porciones, siempre que
el dominio de las reas remanentes corresponda al mismo propietario y no existan restricciones
para su independizacin.
4. Ttulo suficiente para la independizacin de un predio urbano
La independizacin de un predio urbano, con edificacin o sin ella, se
efecta por el solo mrito de los siguientes documentos:
a)

Resolucin municipal de subdivisin y plano respectivo en el que

debe precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno

de los predios resultantes;
b)

Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia

negativa de catastro a que se refiere el D. S. N 002-89-JUS, segn sea el caso;

c)

Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el

consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite de subdivisin, en

caso de copropiedad.
Cuando la resolucin municipal autoriza la subdivisin de predios configurados como quinta,
para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el
reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad comn o el reglamento interno de
independizacin y copropiedad. Para la inscripcin del reglamento interno no constituir acto
previo la declaratoria de fbrica.
No se requerir la resolucin municipal de subdivisin cuando la independizacin se origina
en la desacumulacin de predios, siempre que estos retornen a su descripcin primigenia. En
este caso bastar la solicitud con firma certificada del propietario.
Tratndose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de
saneamiento, la independizacin se realizar en mrito a los documentos que establezcan las
normas especiales pertinentes.
5. Ttulo suficiente para la inscripcin de la independizacin de un predio urbano por
regularizacin de edificaciones
Para la inscripcin de las subdivisiones efectuadas dentro del
procedimiento de regularizacin de edificaciones a que se refiere la Ley N
27157 y la Ley N 27333, solo se deber presentar formulario registral o
escritura pblica acompaada de los siguientes documentos:
a) Plano de independizacin en el que conste el rea, linderos y medidas perimtricas tanto
de la porcin a independizar como del rea remanente;
b) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios.

6. Ttulo para inscribir la independizacin de un predio rural

La independizacin de predios rurales se realiza en mrito a documento privado otorgado por
el propietario, con firma certificada por notario, en el que se precisarn el rea de cada uno de
los predios que se desmembran y, en su caso, el rea remanente, con precisin de sus linderos
y medidas perimtricas, acompaando los certificados o planos segn los casos siguientes:
a) Cuando el predio a independizar se encuentra en un rea donde el organismo competente
ha culminado el proceso de levantamiento catastral, se requerir la presentacin del certificado
catastral a que se refiere el D. Leg. N 667, emitido por el rgano competente, tanto del rea a
independizar como del rea remanente;
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea en el que el rgano
competente no ha culminado el proceso de levantamiento catastral, slo se requerir la
presentacin del certificado catastral a que se refiere el D. Leg. N 667, del rea a independizar,
acompaado del plano perimtrico y memoria descriptiva del rea remanente, firmado por
verificador;
c) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea no catastrada, pero
cuenta con plano catastral, se requiere la presentacin del plano catastral en el que conste el
rea a independizar, acompaado de los planos perimtricos de sta y del rea remanente
firmados por verificador con su respectivo cuadro de datos tcnicos en el que se indique el rea,
linderos y medidas perimtricas de los predios resultantes. El plano perimtrico del rea a
independizar debe estar visado por el rgano competente;
d) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea no catastrada y no
cuenta con plano catastral, se requiere la presentacin del plano perimtrico en coordenadas
oficiales, con su respectivo cuadro de datos tcnicos y memoria descriptiva firmados por
verificador, donde se indique el rea, linderos y medidas perimtricas, tanto del rea
independizada como del rea remanente, acompaada del documento expedido por el rgano
competente que acredite que se trata de un predio ubicado en rea no catastrada y que no
cuenta con planos catastrales.
7. Inscripcin de la independizacin
Para la inscripcin de la independizacin no solo se exige la presentacin de la solicitud del
propietario sino tambin tratndose de predios urbanos, es indispensable la autorizacin de la
subdivisin otorgada por la municipalidad competente, debiendo adjuntarse, asimismo, el plano y
cdigos catastrales de los terrenos resultantes; conformando todos estos documentos el ttulo
que dar mrito a la inscripcin de la subdivisin e independizacin del terreno.

V. ACUMULACIN
1. Concepto
Es una operacin propiamente registral consistente en la reunin o
agrupacin de dos o ms fincas inmatriculadas para formar una nueva
finca registral.
Es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efecta
comprendiendo en una sola, dos o ms partidas independientes relativas a otros tantos predios.
Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios
acumulados, mediante anotacin que consigne la partida en la cual quedan acumulados.
2. Requisitos de la acumulacin
Para que proceda la acumulacin de inmuebles se requiere que:
a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin
solucin de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio
exclusivo en un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn,
cuando constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de tales
secciones est determinada por la existencia de dicho rgimen;
b) Pertenezcan al mismo propietario;
c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mrito a documento privado con firma
certificada notarialmente que contendr el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de
los predios, con indicacin de la partida registral donde corren inscritos y el rea, linderos y
medidas perimtricas del predio resultante, indicndose su nueva denominacin, de ser el caso;
d) Se presente plano de acumulacin autorizado por el profesional competente, salvo que los
predios materia de acumulacin hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y sta retome su
descripcin primigenia.
Si la fbrica inscrita en alguna de las partidas cuya acumulacin se solicita no contase con
informacin grfica en el Registro, debe graficarse en el plano el rea o reas ocupadas por la
fbrica;
e) Se presente el plano y cdigo de referencia catastral del predio resultante o la constancia
negativa de catastro a que se refiere el D.S. N 002-89-JUS, segn sea el caso, salvo se trate de
acumulacin de unidades inmobiliarias sujetas a los regmenes regulados en la Ley N 27157.

Tratndose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, el documento

a que se refiere el literal c) ser otorgado por el funcionario autorizado, el que no requerir
legalizacin notarial.
En el caso de solicitudes formuladas por entidades con facultades de saneamiento, la
acumulacin se realizar en mrito a los documentos que establezcan las normas especiales
pertinentes.
2.1 Para la acumulacin de predios rurales se requiere:
La acumulacin de predios rurales se realiza en mrito a documento privado otorgado por el
propietario, con firma certificada por notario conteniendo la descripcin de las parcelas que se
acumulan y de la parcela resultante, siempre que:
a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solucin de continuidad,
salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn, cuando constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de tales
secciones est determinada por la existencia de dicho rgimen;
b) Pertenezcan al mismo propietario;
c) Se acompae los certificados o planos segn los casos siguientes:
- Cuando los predios materia de acumulacin se encuentran ubicados en un rea en la que el
organismo competente ha culminado el proceso de levantamiento catastral, se requerir la
presentacin de los certificados catastrales a que se refiere el D. Leg. N 667, emitidos por el
rgano competente, tanto del predio resultante como de los predios que se acumulan;

Cuando los predios materia de acumulacin se encuentran ubicados en un rea en la

que el organismo competente no ha culminado el proceso de levantamiento catastral,
se requerir la presentacin del certificado catastral a que se refiere el D. Leg. N
667 del predio resultante, acompaado del plano perimtrico de acumulacin firmado
por verificador y visado por el rgano competente, con su respectivo cuadro de datos
tcnicos en el que se indique el rea, linderos y medidas perimtricas de los predios
que se acumulan, salvo que dicha informacin se encuentre contenida en el plano

perimtrico;
Cuando los predios objeto de acumulacin se encuentran ubicados en un rea no
catastrada, pero cuentan con plano catastral, se presentar el plano catastral del
predio resultante y el plano perimtrico de acumulacin firmado por verificador y
visado por el rgano competente, con su respectivo cuadro de datos tcnicos en el

que se indique el rea, linderos y medidas perimtricas tanto de los predios que se

acumulan como del predio resultante;

Cuando los predios objeto de acumulacin se encuentran ubicados en un rea no
catastrada y no cuentan con plano catastral, se presentar el plano perimtrico de
acumulacin con su respectivo cuadro de datos tcnicos firmados por verificador, en
el que se indique el rea, linderos y medidas perimtricas tanto de los predios objeto
de acumulacin como del predio resultante, visado por el rgano competente.

VI DECLARATORIA DE FBRICA
1. Concepto
La mayora de personas no sabe lo que es una
declaratoria de fbrica. Su solo nombre nos puede
confundir y suponer que nada tiene que ver con
nuestras casas. Nada ms alejado de la realidad.
Formular una declaratoria de fbrica es declarar ante la ley la existencia de una construccin.
Esto significa que todo lo que edifiquemos en nuestro terreno o casa, si tiene un ttulo inscrito en
Registros Pblicos, tambin debe inscribirse.
Cuando uno quiere vender un segundo o tercer piso de una casa, previamente debe inscribir
la construccin (fbrica) y luego independizarla. A partir de ese momento podr vender por
ejemplo su tercer piso, con o sin aires, dependiendo de cmo est inscrito el predio. Eso le va a
permitir transferirlo ms rpido y su propiedad se valorizar ms por estar saneada.
2. Requisitos
1.- Formato de solicitud de inscripcin debidamente llenado y
suscrito.
2.- Copia del documento de identidad del presentante, con la
prrroga o constancia de haber sufragado en las ltimas elecciones
o haber solicitado la dispensa respectiva.
3.- Formulario nico Oficial (Parte 1 y 2) a que se refiere la Ley
N 27157; o segn corresponda:
a) Formulario Registral aprobado por la SUNARP en el caso de regularizacin de
edificaciones a que se refiere la 27157, aprobado por D.S. 008-2000-MTC b) Formulario
Registral a que se refiere la 5 Disposicin Final del D.Leg. 667; o

c) Documento correspondiente de acuerdo a las disposiciones vigentes a la fecha de la

declaratoria.
4.- Plano de ubicacin y localizacin, y plano de distribucin por pisos o niveles, firmado por
verificador de ser el caso.
Tratndose de regularizacin de ampliacin, modificacin, o demolicin parcial (Ley 27157),
deber acompaarse adems plano de distribucin en el que se visualice los ambientes
eliminados o modificados.
5.- Tratndose de regularizacin de edificaciones debe acompaarse el informe tcnico del
verificador responsable y el certificado de parmetros urbansticos y edificatorios.
6.- Pago de derechos registrales.
7.- Otros, segn calificacin registral y disposiciones vigentes.
3.

Modalidades de licencia de edificacin regula la Ley N 29090

Las modalidades de licencia que regula la Ley N 29090 y su reglamento son:

Modalidad A: Aprobacin automtica, para la cual solo se requiere la presentacin, ante la
municipalidad competente, del formulario nico acompaado de los requisitos establecidos en la
presente ley. El cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago de la liquidacin respectiva, y
a partir de este momento se podrn iniciar las obras.
Modalidad B: Aprobacin automtica con firma de profesionales responsables para la cual
solo se requiere la presentacin, ante la municipalidad competente, del formulario nico
acompaado de los requisitos establecidos en la presente ley. El cargo de ingreso constituye la
respectiva licencia, previo pago de la liquidacin respectiva, y a partir de este momento se
podrn iniciar las obras.
Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por revisores urbanos o
comisiones tcnicas, para la cual slo se requiere la presentacin, ante la municipalidad
competente, del formulario nico acompaado de los requisitos establecidos en la ley. El cargo
de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago de la liquidacin respectiva, y a partir de
este momento se podrn iniciar las obras.

Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de comisin tcnica, el trmite se inicia con
el ingreso de los requisitos establecidos para esta modalidad en el artculo 16 de la ley a la
municipalidad de la jurisdiccin, la que, luego de ser cancelados los derechos de trmite y de
revisin, convocar a la comisin tcnica, en un plazo no mayor a cinco (5) das tiles.
La comisin dispondr de veinte (20) das tiles para edificaciones, para la evaluacin
correspondiente. Para obtener la licencia de edificacin mediante el procedimiento administrativo
de aprobacin con evaluacin previa por parte de la respectiva comisin tcnica y con aplicacin
del silencio administrativo positivo, se requiere la presentacin, ante la municipalidad
competente, del formulario nico acompaado de los requisitos establecidos en la ley.
2.1 Proyectos de edificaciones que se podrn acoger a la modalidad A: Aprobacin
automtica
Se sujetan a esta modalidad:
a) La construccin de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m construidos, siempre que
constituya la nica edificacin en el lote.
b) La ampliacin de una vivienda unifamiliar, cuya edificacin original cuente con licencia de
construccin o declaratoria de fbrica y la sumatoria del rea construida de ambas no supere los
200 m.
c) La remodelacin de una edificacin, sin modificacin estructural ni aumento de rea
construida.
d) La construccin de cercos de ms de 20 hasta 1,000 metros de longitud; se entiende por
cerco frontal todo elemento de cierre de uno o ms frentes de una propiedad.
e) La demolicin total de edificaciones, siempre que no requieran el uso de explosivos.
f) Las obras menores, es decir, las que se ejecutan para modificar una edificacin existente y
no altera sus elementos estructurales ni su funcin. Puede consistir en una ampliacin o
remodelacin que tenga un rea inferior a 30 m de rea techada de intervencin o un valor no
mayor a 6 UIT.
g) Las obras de carcter militar de las Fuerzas Armadas y las de carcter policial de la Polica
Nacional del Per, as como de los establecimientos penitenciarios que debern ejecutarse con
sujecin a los Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano.
No estn consideradas en esta modalidad:
i) Las obras de edificacin en bienes inmuebles que constituyan Patrimonio Cultural de la
Nacin declarado por el Instituto Nacional de Cultura - INC, e incluidas en la lista de bienes
inmuebles y ambientes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueolgico, para

los fines a que se contrae el artculo 29 de la Ley N 28296, Ley General del Patrimonio Cultural
de la Nacin.
ii) Las edificaciones que requieran la ejecucin de stanos o semistanos, o una profundidad
de excavacin mayor a 1.50 m y colinden con edificaciones existentes.
2.1 Edificaciones que se podrn acoger a la modalidad B: Aprobacin automtica con
firma de profesionales responsables
Se sujetan a esta modalidad:
a) Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar o multifamiliar de hasta cinco (05) pisos
o condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar de hasta cinco (05) pisos, siempre que el
proyecto tenga un mximo de 3,000 m de rea construida.
b) La construccin de cercos mayores a 1,000 m de longitud.
c) Las edificaciones que pudiendo estar consideradas en la Modalidad A, requieran la
ejecucin de stanos o semistanos, o una profundidad de excavacin mayor a 1.50 m y
colinden con edificaciones existentes.
No estn consideradas en esta modalidad las obras de edificacin en bienes inmuebles que
constituyan Patrimonio Cultural de la Nacin declarado por el INC, e incluidas en la lista de
bienes inmuebles y ambientes considerados como patrimonio cultural monumental y
arqueolgico, para los fines a que se contrae el artculo 29 de la Ley N 28296, Ley General del
Patrimonio Cultural de la Nacin.
2.3 edificaciones que se podrn acoger a la modalidad C: Aprobacin con evaluacin
previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones tcnicas
Se sujetan a esta modalidad:
a) Las edificaciones para fines de vivienda multifamiliar y/o condominios que incluyan
vivienda multifamiliar de ms de 5 pisos y/o ms de 3,000 m de rea construida.
b) Las edificaciones para fines diferentes de vivienda a excepcin de las previstas en la
modalidad D.
c) Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
d) Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles previamente
declarados.

e) Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversin y salas de

espectculos, que individualmente o en conjunto cuenten con un mximo de 30,000 m de rea
construida.
f) Las edificaciones para mercados que cuenten con un mximo de 15,000 m de rea
construida.
g) Locales para espectculos deportivos de hasta 20,000 ocupantes.
h) Todas las dems edificaciones que no se encuentren contempladas en las modalidades A,
B y D.
2.4 edificaciones que se podrn acoger a la modalidad D: Aprobacin con evaluacin
previa de comisin tcnica
Se sujetan a esta modalidad:
a) Las edificaciones para fines de industria.
b) Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversin y salas de
espectculos, que individualmente o en conjunto cuenten con ms de 30,000 m de rea
construida.
c) Las edificaciones para mercados que cuenten con ms de 15,000 m de rea construida.
d) Locales de espectculos deportivos de ms de 20,000 ocupantes
3. Una vez culminada la obra cmo se obtiene su conformidad?
Una vez culminada la obra se deber presentar a la municipalidad con los siguientes
documentos:
Para la modalidad A:
a) Formulario nico, debidamente sellado con la recepcin y el nmero de expediente
asignado, es decir, la licencia de edificacin.
b) En el caso que el titular del derecho a edificar sea una persona distinta a quien inici el
procedimiento de edificacin, deber presentar los documentos sealados en los literales b. o c.
del artculo 16 de la Ley N 29090.
c) En caso que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, deber acreditar la
representacin del titular.
d) En los casos de persona jurdica se acompaar la vigencia del mandato correspondiente.
e) Plano de ubicacin, plano en planta de la obra ejecutada y declaratoria de fbrica. En el
caso de ampliaciones o remodelaciones de inmuebles que cuenten con licencia o declaratoria de

fbrica anterior, el plano de planta desarrollado sobre copia del plano de la edificacin anterior,
con indicacin de las obras nuevas ejecutadas.
f) Comprobante de pago por derechos de conformidad de obras.
Para las modalidades B, C y D:
a) Formulario nico, debidamente sellado con la recepcin y el nmero de expediente
asignado, es decir, la licencia de edificacin.
b) En el caso que el titular del derecho a edificar sea una persona distinta a quien inici el
procedimiento de edificacin, deber presentar los documentos sealados en los incisos b) o c)
del artculo 16 de la Ley N 29090.
c) En caso que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, deber acreditar la
representacin del titular.
d) Planos de replanteo en obra de los planos de arquitectura y declaratoria de fbrica
otorgada por el constructor, en original y cuatro (4) copias impresas ms una (1) copia digital.
e) Boletas de habilitacin de los profesionales que suscriben los documentos sealados en el
literal d).
f) Comprobante de pago por derechos de conformidad de obras.
Todos los requisitos antes enumerados tienen la condicin de declaracin jurada de las
personas que los suscriben; por tanto, el funcionario municipal que los reciba slo se limitar a
verificar, en el acto de presentacin, que los documentos coincidan con los antes sealados.
Para el caso de la modalidad A, sellar y firmar cada uno de los documentos presentados,
tanto los originales como las copias. Este acto constituye la conformidad de obra de edificacin y
autoriza la inscripcin registral de la declaratoria de fbrica.
Para el caso de las modalidades B, C y D, el funcionario municipal que recibi los
documentos remitir el expediente al rgano municipal encargado del control urbano para que,
en un plazo no mayor a quince (15) das calendario:
a) Verifique que los planos de replanteo en obra, del proyecto arquitectnico y la declaratoria
de fbrica, correspondan a la licencia otorgada;
b) Efecte la inspeccin de las obras ejecutadas; y,
c) Anote, suscriba y selle en el formulario nico la conformidad.
Este acto constituye la conformidad de obra de edificacin y la declaratoria de fbrica.
Documentos que dan mrito a su inscripcin registral.
En el caso de que en las modalidades B, C y D, la municipalidad no se pronuncia respecto a
conformidad se puede aplicar el silencio administrativo positivo?

Transcurridos los quince (15) das calendario, sin que se otorgue la conformidad, se aplicar
el silencio administrativo positivo.
Para tal efecto, el interesado remitir a la municipalidad respectiva, una carta notarial
acompaando copia del documento en el que conste el sello de recepcin de los documentos
presentados para la conformidad de obra.
4. Ttulo suficiente para la inscripcin de la declaratoria de fbrica
El Formulario nico de Edificacin, una vez sellado, tiene calidad de instrumento pblico y
constituye ttulo suficiente para inscribir la respectiva declaratoria de fbrica.
En el caso de la aplicacin del silencio administrativo positivo, el cargo de carta dirigida a la
municipalidad en la que se le pone en conocimiento el vencimiento del plazo de 15 das para que
se pronuncie sobre la conformidad de obra constituye ttulo suficiente para su inscripcin
registral.
No obstante, lo dispuesto en los prrafos precedentes, los propietarios y/o constructores
pueden optar por extender la declaratoria de fbrica mediante escritura pblica si as conviniese
a su derecho.
Cabe mencionar que en el caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad comn, el formulario debe contener la especificacin de los bienes y servicios
comunes y de propiedad exclusiva, independizacin, reglamento interno y junta de propietarios,
que se inscribe en el registro respectivo.
No ser necesaria la obtencin de la conformidad de obra
5. Procedimientos regula la Ley N 27157
La Ley N 27157 ordena los procedimientos de regularizacin de edificaciones construidas
hasta el 20 de julio de 1999, y rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn.
6. Requisitos para que proceda la inscripcin de la regularizacin de edificaciones
construidas
En caso de que el administrado requiera solicitar licencia de edificacin en va de
regularizacin, iniciar el procedimiento presentando a la municipalidad respectiva, adems de
los documentos que se establecen en el artculo 47 del Reglamento de la Ley N 29090, los
siguientes documentos:
a) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios.
b) Documentacin tcnica compuesta por:
- Plano de ubicacin y localizacin, segn formato.

- Planos de arquitectura firmados por el profesional constatador.

- Memoria descriptiva.
c) Carta de seguridad de obra, firmada por un ingeniero civil colegiado.
La municipalidad comparar la edificacin con los planos presentados, verificando que se
cumplan con los parmetros urbansticos y edificatorios aplicables al inmueble en la fecha de
ejecucin de la obra o en todo caso los parmetros vigentes en lo que favorezca a la edificacin
a regularizar.
Si el resultado de la verificacin es No Conforme, se emitir la respectiva resolucin, la cual
ser notificada al administrado, procediendo a la demolicin de la edificacin de conformidad con
lo previsto en el artculo 93 de la Ley N 27972, Ley Orgnica de Municipalidades.
Si el resultado de la verificacin es Conforme, la municipalidad liquidar los derechos y
multas a que hubiere lugar, los que debern ser cancelados por el administrado para la emisin
de la Resolucin de Regularizacin de la Edificacin. El valor de la multa ser equivalente al
10% del valor de la obra a regularizar.
7. La declaratoria de fbrica es un acto de disposicin o de administracin?
En los supuestos de actos de modificacin de declaratoria de fbrica e independizacin se
requiere que se acredite facultades de disposicin dado que, mediante la modificacin del rea
techada y ocupada de una edificacin, se est modificando sustancialmente la composicin del
inmueble.
La declaracin de fbrica tiene la naturaleza de un acto de administracin, por lo que
tratndose de un predio perteneciente a una comunidad bienes puede ser realizada por cualquier
de los cnyuges o por cualquiera de los copropietarios.

Acordar la regularizacin de la fbrica

Cuando la junta de propietarios de una edificacin sujeta al Rgimen de Propiedad Exclusiva

y Propiedad Comn acuerda la regularizacin de fbrica, no es necesario que intervengan los
titulares registrales del predio; sin embargo, para proceder a inscribir la regularizacin de la
fbrica las personas que no aparecen con dominio inscrito, debern acreditar e inscribir su
derecho de propiedad sobre el bien.

cuadros comparativos de los planos de localizacin y ubicacin

El cuadro comparativo que aparece en el plano de localizacin y ubicacin de una edificacin

en tanto sirve para confrontar los ndices urbansticos y edificatorios, proporcionados por el
certificado de parmetros, con los ndices resultantes del proyecto, debe ser llenado con datos

precisos en cifras para que el registrador pueda verificar el cumplimiento de los parmetros
establecidos.

En el plano de ubicacin y localizacin no se grafican los aleros se podr

observar?

Estando graficada en el plano de ubicacin y localizacin, el predio en funcin de su

ubicacin y del rea techada, no es necesario que los aleros sean visibles grficamente, en tanto
estn contenidos en el rea techada.
Para la regularizacin de la declaratoria de fbrica los planos deben tener las firmas
legalizadas de los propietarios?
No es necesario que los planos de localizacin y ubicacin se presenten con firmas
legalizadas por notario de los propietarios

cuadro normativo comparativo

El Cuadro Normativo Comparativo previsto en el artculo 64.2 del D.S. N 008-2000-MTC,

debe constar en el plano de ubicacin y contener la integridad de los ndices edificatorios
previstos en el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, no existiendo razn legal
alguna para omitir cualquiera de ellos.

El certificado de parmetros urbansticos y edificatorios

El certificado de parmetros urbansticos y edificatorios constituye un documento

complementario al ttulo materia de inscripcin de la modificacin y ampliacin de fbrica; siendo
el documento principal en que se sustenta dicha inscripcin el Formulario Registral de
Regularizacin.
(Ley N 27157) que contiene la informacin relativa al acto materia de inscripcin, donde
consta la intervencin del titular de dominio del predio y del verificador con las respectivas firmas
legalizadas ante notario.
La subdivisin de un predio urbano en reas menores a las permitidas por el Reglamento
Nacional de Construcciones
El supuesto de hecho para proceder a la subdivisin o fraccionamiento de predios urbanos
sin autorizacin de la municipalidad respectiva, es que se trate de regularizaciones tramitadas al
amparo de las Leyes Ns. 27157 y 27333, es decir, que se pretenda inscribir, va regularizacin,
una declaratoria de fbrica, demolicin, prescripcin adquisitiva o ttulo supletorio que recaiga
sobre predios urbanos, por lo que no corresponde a las instancias registrales la calificacin de si
el rea de los sublotes cumplen con las especificaciones contenidas en el Certificado de
Parmetros Urbansticos y Edificatorios, por cuanto ello constituye funcin especfica de los

verificadores responsables conforme se desprende del artculo 9.1 del Reglamento de la Ley N
27157.

la funcin del verificador responsable

En la declaratoria de fbrica, reglamento interno e independizacin tramitada dentro de un

procedimiento de regularizacin, el verificador es quien bajo su responsabilidad profesional,
organiza y tramita el expediente de regularizacin, constata la existencia y caractersticas de la
edificacin, el cumplimiento de las normas y parmetros urbansticos y edificatorios y confirma
que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad fsica del terreno y la
edificacin.
8. A efectos de la declaratoria de fbrica se requiere la intervencin de todos los
titulares dominales?
La declaratoria de fbrica formaliza un acto que importa disposicin del bien, por cuanto
mediante la construccin de una edificacin se modifica sustancialmente la composicin del
inmueble, requirindose la intervencin de la totalidad de los titulares domnales.
En la declaratoria de fbrica de un bien sujeto al rgimen de copropiedad deben intervenir
todos los copropietarios?
En el formulario sobre regularizacin de declaratoria de fbrica de conformidad con los
alcances de la Ley N 27157 y su Reglamento, deben intervenir todos los copropietarios del bien.
La anterior disposicin no se aplica si la fbrica o la demolicin que se quiere regularizar fue
efectuada cuando el bien no perteneca a los copropietarios.
Edificaciones que pueden regularizarse segn la Ley N 27157
Mediante la Ley N 27157 se estableci un procedimiento simplificado para la regularizacin
de edificaciones concluidas hasta el 20 de julio de 1999, el que se efecta a travs del
Formulario Registral (FOR), el cual conjuntamente con la documentacin que le sirve de
sustento, tiene mrito suficiente para su inscripcin registral.
Las edificaciones de los predios rsticos ubicados en zonas urbanas
Para inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre el predio ubicado en zona
urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rstico en el Registro de Predios, no se
requiere de Resolucin de Alcalda que declare la habilitacin urbana de oficio, siendo suficiente
acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad
correspondiente.
El procedimiento de regularizacin de edificaciones

El Ttulo I de la Ley N 27157, publicada el 20/07/1999, y en la seccin primera de su

reglamento aprobado por el D.S. N 008-2000-MTC, publicado el 17/02/2000, se regul el
procedimiento de regularizacin de edificaciones construidas o demolidas antes del 21/07/1999,
sin contar con licencia de construccin y/o conformidad de obra, o que no cuenten con
declaratoria de fbrica, independizacin o reglamento interno. Este procedimiento de
regularizacin no requiere de aprobacin municipal, y se realiza a travs del formulario registral
(FOR), con la participacin de un verificador responsable.
9. Puede solicitarse el saneamiento de titulacin con posterioridad a la
regularizacin de la fbrica?
No existe impedimento para que posteriormente a la regularizacin de fbrica, se solicite el
saneamiento de titulacin, no siendo necesario que se tramite ante el mismo notario que
certifique las firmas puestas en el FOR y la documentacin complementaria.

Para regularizar una edificacin de propiedad de un incapaz

Cuando un predio es de propiedad de un incapaz no se requiere autorizacin judicial para

efectos de inscribir declaracin de fbrica va regularizacin amparada en la Ley N 27157.

VII. RECTIFICACIN DE REAS Y LINDEROS

1. Concepto rectificacin y delimitacin de reas y linderos

Es el proceso legal mediante el cual el poseedor o propietario de un inmueble acuden ante un
juez para solicitar cualquiera de las siguientes acciones:

Que determine legalmente cuales son las reales dimensiones de un inmueble

Ocurre muchas veces que las medidas reales de un predio no se corresponden con las que
se encuentran descritas en el ttulo de propiedad o en los registros pblicos. Por ello, se hace
necesario recurrir a esta herramienta legal, a efectos de que el juez DECLARE mediante una
resolucin judicial, cuales son las reales dimensiones del inmueble para que de esta manera
exista plena coincidencia entre medidas fcticas del terreno y lo sealado en el ttulo.

Que fije los lmites claros que separan nuestro inmueble de los predios colindantes

Ocurre que muchas veces existen discrepancias con los propietarios de los predios
colindantes relativas a cul es la autntica dimensin de cada predio. Por ello, este caso,
cualquiera de los propietarios o poseedores, pueden acudir ante el juez para que mediante una
resolucin judicial fije cuales son las medidas que le corresponde a cada predio.
La rectificacin de reas se puede tramitar por la va judicial o por la va notarial. No existe
diferencia sustantiva entre el procedimiento de una va y al otra. La diferencia ms resaltante
radica en que la va notarial es ms gil que la judicial.
RECTIFICACI
ON
NOTARIAL

RECTIFICACI
ON JUDICIAL

2. Judicialmente la demanda de rectificacin y delimitacin de reas y linderos

Debe contar con la siguiente estructura:

requisitos generales de la demanda

1.

Indicar el nombre del juez competente que llevara el caso

2.

La identificacin del demandante (documento de identidad, domicilio y nombre) y de los

demandados, quienes deben de ser los propietarios o poseedores de los predios colindantes.
3.

Indicar la pretensin, es decir, que es lo que se le est pidiendo al juez. para el caso se

debe indicar que es lo que se solicita es la rectificacin de reas y linderos.

4.

La exposicin de loa fundamentos de hecho y derecho que sustentan la pretensin.

5.

Los medios probatorios pertinentes.

Requisitos especiales de la demanda

Adems, el cdigo civil seala que la demanda de rectificacin de reas y linderos debe
contar con los siguientes requisitos especiales:
1. se debe indicar el tiempo que el demandante haya posedo el predio; la fecha y forma en
la que el poseedor o propietario hayan adquirido el inmueble; as como LOS NOMBRES Y EL

LUGAR EN QUE SE NOTIFICARA A LOS PROPIETARIOS U OCUPANTES DE LOS BIENES

COLINDANTES.
2. Se debe inscribir el inmueble de la manera ms exacta
posible. Adems, deben acompaarse: los planos de ubicacin
perimtrica, la descripcin de edificaciones existentes, suscritas
por ingeniero o arquitectos colegiado y debidamente visados por la
municipalidad correspondiente.
3. la declaracin testimonial de por lo menos 3 personas mayores de 25 aos.
Una vez reunidos todos los requisitos, la demanda debe ser firmada por el demandante y su
respectivo abogado.

REQUISITOS PARA LA RECTIFICACION Y DELIMITACION DE AREAS Y

LINDEROS

Los requisitos que deben reunirse para llevar a cabo un proceso de rectificacin de reas y
linderos son los siguientes:
1.

Redactar la demanda adecuadamente, cumpliendo con todos los requisitos exigidos por

la ley .
2.

Certificacin municipal de la persona que figura como poseedora del bien.

3.

Certificacin registral que acredite que el bien inmueble no se encuentra inscrito

4.

La declaracin testimonial de no menos 3 ni ms de 6 personas mayores de 25 aos, sin

perjuicio de los dems medios probatorios.

Los trmites para rectificacin y delimitacin de reas y linderos

Los trmites para la rectificacin de reas y linderos inician con la interposicin de la

demanda. No olvidemos que dicha demanda se interpone ante el juez competente y en contra de
los propietarios o poseedores de los predios colindantes.
Admitida la demanda, la ley otorgara a los demandados 10 das para la contestacin de la
misma. Adems de ello, nuestro cdigo seala que, aunque se conozca el nombre de los
colindantes, el juez dispondr la publicacin de un extracto de la demanda por tres veces en un
intervalo de 3 das.
Una vez hecha la contestacin, el juez evaluar las pruebas pertinentes en una audiencia de
pruebas la cual deber ser programada en un plazo de 20 das.

Tras escuchar a las partes y habiendo evaluado las pruebas, el juez dictara sentencia en un
plazo de 25 das, contados a partir de la culminacin de la audiencia de pruebas.
La sentencia, podr ser apelada por cualquiera de los demandados y para ello contar con el
plazo de 5 das a partir del da siguiente de la notificacin.
3.

Cundo procede la rectificacin del rea de un inmueble?

Cuando el error del rea consignada en la partida se origine en un
errneo clculo aritmtico, deducible a partir de las medidas de los linderos,
procede la rectificacin respectiva, para lo cual solo se requiere la
comprobacin de tal circunstancia.
4.

Qu se requiere para rectificar una habilitacin urbana con

variacin del rea y descripcin de los lotes?

Para efectos de rectificar una habilitacin urbana que implique la variacin en el rea y
descripcin de los lotes conformantes de la urbanizacin, no es suficiente la resolucin expedida
por la autoridad municipal competente, sino tambin deber adjuntarse el instrumento pblico
que plasme la conformidad de los propietarios de los lotes en el caso que hayan sido transferidos
a favor de terceros. Adems, de conformidad con el principio de titulacin autntica, para efectos
de inscribir la rectificacin de la habilitacin urbana deber adjuntarse la copia certificada por
funcionario competente de la resolucin municipal que autorice dicho acto
5. La rectificacin de las medidas perimtricas se puede hacer en mrito a los
documentos emitidos por las entidades generadoras de catastro?
No pueden rectificarse los asientos registrales inexactos relativos a las medidas perimtricas
de un predio en mrito a los documentos emitidos por las entidades generadoras de catastro,
requirindose en caso de predios urbanos ceirse al artculo 13 de la Ley N 27333 o acogerse
al procedimiento de saneamiento previsto en el D.S. N 005-2006-JUS.

6. Si segn el rea de Catastro el mbito de la partida matriz es menor a la que se

seala en el ttulo procede la rectificacin?
No constituye obstculo para la inscripcin de la rectificacin de rea el informe de catastro
que concluya que el mbito de la partida matriz es menor al mbito geogrfico que se seala en
el ttulo de rectificacin de rea.
7.

Cmo se rectifican los errores de clculo aritmtico en los linderos?

De acuerdo con el artculo 10 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,

concordado con lo sealado en el artculo 85 del TUO del Reglamento General de los Registros
Pblicos, procede rectificar las inexactitudes respecto a informacin tcnica de un predio, en
mrito a los certificados catastrales emitidos por las entidades pblicas competentes, siendo que
esta deber ser procesada por la oficina de catastro de la oficina registral respectiva.
8.

Quines deben intervenir para que proceda la rectificacin de reas y linderos de

un terreno?
Es procedente la rectificacin del rea y linderos de las porciones de un terreno previamente
independizadas, siempre que en el instrumento pblico intervengan todos los propietarios y que
el rea total se mantenga inalterable.
9.

Para rectificar el rea de un predio urbano se debe seguir el procedimiento de la

Ley N 27333?
Es inscribible la rectificacin del rea de un predio urbano en mrito al plano y memoria
descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los
mecanismos rectificatorios previstos por el artculo 13 de la Ley N 27333, si el error surgi del
equivocado o inexacto clculo de su rea, siempre que el rea de Catastro determine que los
linderos, medidas perimtricas y ubicacin espacial del predio no han sufrido variacin alguna.

VIII. TTULO DE DOMINIO

Prescripcin adquisitiva de dominio

1.- Concepto
Artculo 950 del C.C..- Prescripcin adquisitiva La propiedad inmueble se adquiere por
prescripcin mediante la posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante diez
aos. (Prescripcin larga) Se adquiere a los cinco aos cuando median justo ttulo y buena fe.
(Prescripcin corta).

El notario es competente para declarar la prescripcin adquisitiva

larga. Se tramita como asunto no contencioso de conformidad la ley
26662. De existir oposicin se suspende el procedimiento, teniendo
que seguirse la va judicial.

2. Requisitos Prescripcin adquisitiva de dominio

Deber presentarse una solicitud escrita autorizada

por un abogado colegiado. (firmada por los interesados)

La solicitud debe ser firmada por tres testigos

mayores de 25 aos, con domicilio en el Callao. (presentando

copia de sus Documentos de Identidad)

En la solicitud de indicarse los predios colindantes, adems de sus datos de inscripcin

registral, nombre y domicilio de sus propietarios. Estos datos son necesarios dado que el Notario
est obligado a notificarlos.

En el caso sea una Persona Natural quien prescriba, deber adjuntar copia de su

Documento de Identidad. Si acta en representacin de otra Persona Natural, deber adjuntar un

certificado de Vigencia de Poder (con antigedad no mayor a 30 das) expedido por los Registros
Pblicos.

En el caso de Personas Jurdicas, el representante deber adjuntar la copia de su

Documento de Identidad. Adicionalmente, deber presentar el Certificado de Vigencia de Poder,

con antigedad no mayor a 30 das naturales, que acredite sus facultades de representante.

Deber presentarse la Copia Literal completa de la Partida Registral del Inmueble de una

antigedad no mayor a 30 das.

Si en la partida registral aparece el inmueble como rstico o sin la habilitacin urbana, se

deber presentar el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios o Certificado de

Zonificacin emitidos por la Municipalidad, en el que conste zonificacin urbana.

Si la descripcin actual de inmueble (Municipal o en otros documentos) difiere de la

partida registral, se deber acompaar certificado de numeracin emitido por la Municipalidad

respectiva.

Si el inmueble figura en la partida registral como terreno: se deber acompaar un

Formulario de Regularizacin (Ley N 27157) completo y en tres ejemplares, otorgado por

Ingeniero Civil o Arquitecto Verificador registrado en la SUNARP, que contenga la Declaratoria de

Fbrica de la edificacin efectuada.

Si el inmueble figura en la partida registral con edificacin inscrita: acompaar

Formulario Regularizacin Ley N 27157 completo y en tres ejemplares, otorgado por

Ingeniero Civil o Arquitecto Verificador registrado en la SUNARP, que contenga la modificacin
de la edificacin inscrita.

Si la Prescripcin ser en un rea no independizada que forma parte de un inmueble de

mayor extensin, debe acompaar memoria descriptiva y planos de ubicacin y distribucin,

autorizados por un Verificador inscrito en la SUNARP, en los que se detalle el rea, linderos y
medidas perimtricas, tanto del rea materia de prescripcin como del rea remanente.
2.1 Respecto de la solicitud

El escrito debe indicar en forma precisa la forma en que se

adquiri la posesin del inmueble.

Los testigos debern declarar bajo juramento que les consta que

los solicitantes se encuentran en posesin del inmueble materia de

prescripcin en forma continua, pacfica y pblica, por ms de 10 aos.

En la solicitud debe indicarse todos los titulares que aparecen con derechos inscritos en

la partida registral, precisando su domicilio para efectos de su notificacin.

En caso se indique se desconoce el domicilio de uno o ms titulares registrales, debe

declararse bajo juramento en la solicitud que se ha efectuado todas las gestiones destinadas a
ubicar su domicilio, sin haberlo podido ubicar, solicitando expresamente su notificacin por la va
edictal. Acompaarn, en este caso, Constancias expedidas por el RENIEC, respecto a los
titulares registrales que no han podido ser ubicados.

En el caso que el Titular Registral sea una persona jurdica, se acompaar Copia literal

completa de la partida registral de la persona jurdica. En caso que se indique desconocer su

domicilio se acompaar copia literal del ttulo archivado que dio lugar a la ltima inscripcin, y
se efectuar declaracin igual a la efectuada respecto a personas naturales.
2.2 Las siguientes pruebas de posesin sern requeridas por la Notara

Constancia de Posesin expedida por la Municipalidad correspondiente.

Planos de ubicacin y perimtrico visado por la Municipalidad correspondiente.

De indicar en la solicitud que ha adquirido la posesin en virtud de un contrato, se

deber acompaar el contrato respectivo.

Recibos de pago del Impuesto Predial de los 10 ltimos aos.

Recibos de pago de los Servicios de Luz, Agua y Telfono referidos a los ltimos 10

aos.

En caso que se pretenda sumar plazos posesorios de ocupantes anteriores, se deber

acompaar un documento en que conste la transferencia de posesin, el cual como mnimo debe
ser documento con firmas legalizadas.

Otros como Documentos de Identidad, Recibos de Pago a instituciones Financieras,

Partidas de Nacimiento en los que se indique como Direccin el inmueble materia de

prescripcin.
3. Calificacin registral
NOTIFICACIN: En el caso de la tramitacin notarial de la prescripcin adquisitiva de
dominio, compete al notario comprobar la situacin de posesin del solicitante y legitimar esta
situacin de hecho, siendo responsable de los actos procedimentales establecidos en la ley; por
lo tanto, el Registrador no se encuentra facultado para cuestionar los aspectos referidos al acto
de notificacin de la solicitud de prescripcin adquisitiva de dominio, siendo que este aspecto
queda reservado al notario. Res. 536-2007-SUNARP-TR-L
4. La prescripcin adquisitiva desde cundo genera efectos?
De acuerdo con lo expresado por Manuel Albaladejo (Derecho
Civil, 3 edicin, tomo III, vol. I, citado por Avendao, Jorge. Derechos
Reales - PUCP), si bien la adquisicin se produce al cumplirse el
plazo que, en cada caso, la ley marca, sin embargo tiene efectos
retroactivos que alcanzan hasta el momento en que empez a usucapirse. Es decir, el
usucapiente se convierte en titular del derecho al final del plazo, pero este le es reconocido como
si le correspondiese desde el principio, efecto retroactivo que viene exigido por el propio papel
que la usucapin desempea, ya que consolida los actos que como titular del derecho (sin serlo),
realiz el usucapiente durante el transcurso de la posesin; pues sin tal efecto de la adquisicin,
aquellos actos seran atacables en cuanto realizados por quien no tena derecho a verificarlos.
(Res. N 109-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).

5. En la inscripcin de una prescripcin adquisitiva de dominio el registrador debe

evaluar la adecuacin del ttulo con los asientos registrales?
Se encuentra dentro del mbito de la calificacin registral del ttulo que contiene la
declaracin de adquisicin de la propiedad mediante prescripcin, la evaluacin de la
adecuacin del ttulo presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el
proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de dominio
cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastar constatar que el referido titular aparezca
como demandado o emplazado en el proceso respectivo. (Res. N 003-2008-SUNARP/PT.
Criterio vinculante).
6.

Para anotar previamente el inicio del procedimiento de prescripcin adquisitiva

por va notarial debe presentarse copia certificada de la solicitud?

El notario es competente para declarar la prescripcin adquisitiva larga. Se tramita como
asunto no contencioso de conformidad la ley 26662. De existir oposicin se suspende el
procedimiento, teniendo que seguirse la va judicial.
La solicitud de anotacin preventiva a la que se refiere el D. S. N 008-2000-MTC
(Reglamento de la Ley N 27157) no conlleva necesariamente la presentacin de la copia
certificada de la peticin de prescripcin adquisitiva presentada ante el notario, toda vez que la
norma no exige que se acompae dicho documento en la solicitud de anotacin preventiva
presentada por este ltimo ante el registro.
7. Se requiere la habilitacin urbana del predio para iniciar un procedimiento de
prescripcin adquisitiva por va notarial?
Para que proceda la tramitacin del procedimiento de prescripcin adquisitiva de la propiedad
en la va notarial es necesario que el terreno cuente por lo menos con la aprobacin del proyecto
de habilitacin urbana, resultando necesario que adjunte al ttulo un documento fehaciente que
acredite dicha situacin.
8. Proceder la inscripcin de una prescripcin adquisitiva a pesar de que exista
error en el rea, linderos y medidas perimtricas del inmueble?
La inscripcin de la rectificacin de rea, linderos y medidas perimtricas solicitada no puede
admitirse al Registro si no se encuentra sustentada en ttulo alguno; siendo procedente la

inscripcin de la prescripcin adquisitiva, lo que podr efectuarse siempre que el recurrente se

desista de su rogatoria parcialmente en cuanto a la rectificacin.
9. Qu debe verificar el registrador en los ttulos de prescripcin adquisitiva
notarial?
No corresponde a las instancias registrales verificar el cumplimiento y validez de los actos
procedimentales previos a la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva de dominio ni el
fondo o motivacin de la misma. En cambio, s corresponde a las instancias registrales verificar
la competencia del notario. (Res. N 770-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/
Tribunal/sumillas_2006.htm).
En el caso de la tramitacin notarial de la prescripcin adquisitiva de dominio, compete al
notario comprobar la situacin de posesin del solicitante y legitimar esta situacin de hecho; por
lo tanto, el registrador no se encuentra facultado para cuestionar a quin o a quines se les
deber notificar la solicitud de prescripcin adquisitiva de dominio, siendo que este aspecto
queda reservado al notario. (Res. N 716-2006-TR-L. www.
sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
Se encuentra dentro del mbito de calificacin registral, la evaluacin de la adecuacin del
ttulo presentado con el antecedente registral, lo cual implica que necesariamente debe
establecerse que el procedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio y la declaracin final de
propiedad se haya efectuado contra determinado titular registral en el caso de que el predio se
encuentre inscrito. (Res. N 697-2005- SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).

7.

Para inscribir una prescripcin adquisitiva es necesario valorizar el inmueble?

No existe sustento legal de requerir la valorizacin del inmueble en la inscripcin de
prescripcin adquisitiva de dominio, por cuanto es un acto invalorado.

8.

Si el predio adquirido por prescripcin est registrado a favor de un tercero, qu

se requiere para que se inscriba a favor del prescribiente?

En los casos que el predio est inmatriculado a favor de tercero, la inscripcin posterior se
extender con el consentimiento del titular registral, o en su defecto, con la acreditacin de que
este ha sido vencido en juicio

9.

Qu efectos produce la oposicin formulada con posterioridad al otorgamiento

de la escritura pblica de prescripcin adquisitiva notarial?

La oposicin producida en fecha posterior al otorgamiento de la escritura pblica de

prescripcin adquisitiva notarial, no enerva la validez del ttulo inscribible.
11. Cul es el objetivo de que el Registro comunique a las municipalidades los actos
de prescripcin adquisitiva?
Al haberse trasladado al Registro la obligacin de comunicar las inscripciones referidas a la
regularizacin de edificaciones, prescripcin adquisitiva y otros actos (artculo 10 de la Ley N
27333), el objetivo perseguido por la norma, es decir, que la municipalidad competente tome
conocimiento de dichas inscripciones para los fines catastrales y tributarios, se cumplir
independientemente de si el expediente ha sido presentado al Registro por el notario o las
personas legitimadas.

Titulo supletorio

1. Concepto
El titulo supletorio es el mecanismo que utiliza
el propietario de un inmueble NO INSCRITO que
carece de documentos escritos comprobadores del
dominio, en consecuencia, requiere de un ttulo
subsidiario que reemplace lo que no tiene, ya sea porque nunca lo tuvo, o porque se le
extraviaron aquellos instrumentos que contenan los actos adquisitivos.
Recurdese que esta figura se encuadra dentro del mbito de los bienes inmuebles que
nunca ha accedido al Registro, por tanto, no resulta extrao que sus transferencias se hayan
realizado clandestinamente, sin intervencin de notarios, a travs de simples documentos
privados o mediante acuerdos verbales amparados con la posesin. En estas difciles
condiciones, resulta entendible que le propietario del inmueble no cuente con los documentos
originales, y ante la falta de intervencin notarial se descarta la posibilidad de obtener traslados o
copias autenticadas.
Si el solicitante no cuenta con ttulo de propiedad sobre el inmueble no inscrito, entonces el
nico elemento que juega a su favor es la posesin.

2. Procedencia

rta
P
m

lo
e
n
u
c
is
d
p
.
q

3.
3.
3.
3.
Tramite notarial
Se presentan 3 supuestos:

a) Acreditacin de
posesin por 5
aos;

b) El solicitante
tiene ttulo que
obra
en
instrumento
pblico pero ste
no
tiene
antigedad de 5
aos

c) El solicitante
tiene ttulo que
obra
en
documento
privado este ttulo
debe
tener
la
antigedad de 5
aos.

IX.CONTRATOS

Contrato arrendamiento

1. Es necesario inscribir el contrato de arrendamiento en la Sunarp?

Es preocupacin de todo arrendador si su inquilino cumplir por ejemplo, el plazo del
contrato y dejar el inmueble al vencimiento, o, si har modificaciones no autorizadas al
predio que puedan devaluarlo, o que pague puntualmente la renta.
2. Estos aspectos forman parte de todo contrato de arrendamiento, el cual 2

a)
Certificando
las
firmas notarialmente en
el
documento
respectivo, o,

b) Elevando a escritura
pblica
la
minuta
correspondiente;
en
este ltimo caso es
factible
inscribir
el
arrendamiento
en
la
Sunarp.

Sin embargo, la inscripcin no coadyuva en nada al cumplimiento de los trminos contractuales;

las partes deben cumplirlas simplemente porque lo han suscrito.
La razn de inscribir el arrendamiento est en "oponer" a los dems los efectos jurdicos del
contrato.
Ejemplo: Quien alquila un bien por 10 aos busca que se
respete su calidad de inquilino por todos, incluso por quien
compra el bien durante la vigencia del contrato, lo cual es
posible, debiendo dicho comprador respetar los 10 aos del

. plazo si as consta inscrito. Si por el contrario, el contrato no

estuviera inscrito, el nuevo propietario podra desalojar al
inquilino desconociendo su calidad de tal en tanto no estuvo
publicitado en la partida registral.

Los artculos 1708 y 1709 del cdigo civil, segn los cuales, si el arrendamiento no ha sido
inscrito, el adquirente puede darlo por concluido, en cuyo caso empero el arrendador responder
por los daos y perjuicios irrogados al inquilino. En cada caso tendr que evaluarse si se opta
por la inscripcin o no.

3. Qu requisitos debe cumplir el contrato de arrendamiento para que sea inscrito

en el Registro?
Para que el contrato de arrendamiento sea inscrito deber
cumplir los siguientes requisitos:
-

Constar en escritura pblica.

Contener las generales de ley de las partes contratantes.

Sealar la ubicacin y descripcin del inmueble, indicndose la partida registral en la

cual se encuentra registrado el inmueble objeto de la hipoteca.

-

El arrendador deber ser el propietario registral del inmueble inscrito.

Si se acta mediante representante, se tendr que indicar la partida registral en la que

consta inscrito el poder siendo necesario tener facultades de administracin.

-

Se debe sealar con claridad la periodicidad de la renta, es decir, si se va a pagar de

manera quincenal, mensual o anual.

4. Cul es el efecto de la inscripcin del contrato de arrendamiento?
La inscripcin del contrato de arrendamiento se encuentra protegida por el principio de fe
pblica registral, no pudindole afectar la posterior resolucin del contrato de compraventa, por
el cual los compradores adquirieron su derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado.
5. En el contrato de arrendamiento celebrado por una sociedad conyugal como
arrendataria, debern intervenir ambos cnyuges?
Como regla general, nuestro ordenamiento positivo exige la participacin conjunta de los
cnyuges para la celebracin de actos referidos a los bienes de la sociedad conyugal, por lo que
no puede presumirse que la celebracin de un contrato mediante el cual se toma en
arrendamiento un bien inmueble se encuentre necesariamente comprendido dentro de los
supuestos de administracin ordinaria de los bienes de la sociedad conyugal.

Contrato de opcin

1.- concepto
Seala que Nuestro Cdigo Civil ha hecho bien en denominar
contrato de opcin al convenio en virtud del cual una de las partes
tiene el derecho de elegir entre celebrar o no el contrato definitivo.
Tambin, seala que el contrato de opcin, es un negocio jurdico
bilateral, tiene una parte llamada concedente (optado), que es
quien emite una propuesta de contratar, que deviene de irrevocable
por efecto del acuerdo de voluntades; y otra, optante que tiene el
derecho de optar entre aceptar o no la propuesta en el plazo determinado por las parte o por la
ley.
2.- Qu se requiere para la inscripcin del contrato de opcin?
El contrato de opcin debe contener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo;
por lo tanto, tratndose de una opcin de compra, el inmueble deber estar determinado o debe
haberse establecido las reglas necesarias y suficientes para que con posterioridad al momento

de la celebracin del contrato el optante pueda determinar el bien. (Res. N 122-2006-TR-A.

www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).

X. SITUACIN JURDICA EXCLUIDAS DEL REGISTRO

1. posesin
En el artculo 2021 CC seala en forma categrica que la posesin no es inscribible. La sola
posesin genera sola un situacin provisional que no puede ser opuesta a la propiedad o a los
otros derechos reales. El poseedor no es protegido contra la intervencin ajena, sino solo
provisionalmente en tanto se trate de actos de despojo o perturbacin. En nueva cuenta, la
posesin como hecho no puede acceder al registro, pues su existencia, conservacin y extincin
depende de la realidad fctica, esto es de ser poseedor, y no de contar con un ttulo. Si tenemos
en cuenta que en el registro se inscriben ttulos que dan origen a derechos reales se entiende
claramente que el simple hecho posesorio no afecta las titularidades jurdicas, ni otorga
oponibilidad alguna al mero poseedor, quien siempre ser vencido frente al propietario o frente a
cualquier otro portador de un derecho real. La posesin es evidentemente un hecho, por lo cual
el registro le est vedado.

IX. CARGAS Y GRAVAMEN

1. Concepto
Guillermo Cabanellas, en su Diccionario de Derecho Usual, define a la carga como todo
tributo o gravamen que se impone a una persona o cosa. Asimismo, se entiende a la carga como
toda obligacin que se contrae por razn de estado, empleo u oficio; condicin natural en un
contrato, estipulada por las partes; y, servidumbre, censo, hipoteca u otro gravamen real sobre
inmuebles.
Cabanellas define al gravamen como toda carga u obligacin que pesa sobre alguien, que
ha de consentir una cosa o beneficio ajeno. Igualmente, seala que gravamen es el derecho real
o carga que se impone sobre un inmueble o caudal. En la primera acepcin, el gravamen es

personal, y es preferible hablar de obligacin; en la segunda, el gravamen es real. En Derecho

fiscal, gravamen equivale a contribucin o impuesto.
Por su parte, el Diccionario Enciclopdico Omeba
define etimolgicamente a la carga como equivalente a
peso (cosa que hace peso). Asimismo, seala que a la
palabra carga se le ha dado varias acepciones, por
ejemplo, la carga del matrimonio o de la sociedad conyugal
o testamentaria. La carga implica siempre una
heterodeterminacin. Nunca es carga si es, meramente,
inters, tampoco si es libertad absoluta.
En este diccionario se define al gravamen, en su acepcin general, como una carga,
bonitaria o personal que vincula o sujeta a una persona, o cosa, a otra persona o al Estado.
En conclusin, tal como podemos observar, en la bibliografa citada se consideran a la carga
y al gravamen como sinnimos, lo cual ocurre tambin a efectos registrales.
2. Son inscribibles las cargas y gravmenes impuestos por el testador sobre la
legtima que le corresponde a sus herederos forzosos?
El testador puede establecer cargas y gravmenes respecto a la parte de su libre
disposicin, mas no resulta legal hacerlo sobre la parte de la legtima que corresponde a un
heredero forzoso. En tal sentido, al no estar establecida la parte de la mejora dada al heredero
como liberalidad dentro del tercio de libre disposicin, sobre la que s se podra establecer
condicin o cargo de no disposicin, y ms an cuando el inmueble se encuentra sujeto al
rgimen de copropiedad, resulta imposible que acceda al registro el ttulo calificado.
3. Para la reduccin del gravamen, qu formalidades debe tener el ttulo?
En una reduccin del gravamen, necesariamente el ttulo debe indicar ya sea el monto en
que se reduce el gravamen o el nuevo monto en el que queda establecido. As, mientras en una
cancelacin total podra omitirse el monto del gravamen que se cancela, bastando con indicar
otros datos que permitan identificar la hipoteca que se cancela, ello no es posible en una
reduccin parcial, pues de omitirse no podra establecerse cul es el monto subsistente del
gravamen.

4. Los gravmenes sobre las cuotas ideales de los copropietarios se deben trasladar
a los bienes resultantes de la divisin y particin?
Los gravmenes que afecten la cuota ideal de uno de los copropietarios de un bien deben
trasladarse a todas las partidas registrales resultantes de la divisin y particin de dicho bien

Hipoteca

1.- concepto
La hipoteca es una garanta real que en el
derecho peruano recae sobre bienes
inmuebles y para su constitucin es necesario
que se inscriba en el Registro de Predios de

los

Registros Pblicos. Por la hipoteca se afecta

un

inmueble en garanta del cumplimiento de

cualquier obligacin propia o de un tercero. La
hipoteca no determina la desposesin y
otorga al acreedor los derechos de
persecucin, preferencia y venta judicial del
bien hipotecado. El derecho real de hipoteca nace con su inscripcin en el Registro de Predios.
2. Requisitos para la Constitucin de una hipoteca

Solicitud de inscripcin de ttulo (formulario de distribucin gratuita en las oficinas de

la Sunarp) debidamente llenada y firmada por el presentante.

Copia simple del documento de identidad del presentante, con la constancia de haber
sufragado en las ltimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.

Parte notarial de la escritura pblica que contenga la constitucin de hipoteca.

Formulario Registral certificado por notario, en el que conste la constitucin de la

hipoteca (solo si el valor del inmueble no supera las 20 Unidades Impositivas
Tributarias UITs).

Pago de derechos registrales.

3. Requisitos para la Cancelacin de hipoteca por declaracin de acreedor

1) Solicitud de inscripcin de ttulo (formulario de distribucin gratuita en las oficinas de la

Sunarp) debidamente llenada y firmada por el presentante.
2) Copia simple del Documento Nacional de Identidad (DNI) del presentante, con la
constancia de haber sufragado en las ltimas elecciones o habersolicitado la dispensa
respectiva.
3) Parte notarial de la escritura pblica o formulario registral certificado por notario.
4) El documento debe contener la declaracin del acreedor levantando la hipoteca o
indicando que la obligacin garantizada se ha extinguido. Asimismo, se debe indicar de
manera precisa el asiento y partida registral (tomo y foja, ficha o partida electrnica) en
donde se encuentra registrado el gravamen.
5) Pago de derechos registrales
IMPORTANTE: El parte notarial de la escritura pblica de constitucin ocancelacin de la
hipoteca debe ser tramitado a travs de una notara o por un tercero autorizado por
notario,conforme a la sptima disposicin complementaria, transitoria y final del Decreto
Legislativo N 1049.
Si se trata de testimonios expedidos por el Archivo General de la Nacin o de Partes
solicitados ante Cnsul del Per en el extranjero, en el traslado debe constar la autorizacin de
la persona que va a presentar el documento al Registro (Sunarp).

4. Requisitos para la Cancelacin de una hipoteca por caducidad conforme a la Ley

N 26639

- Solicitud de inscripcin de ttulo (formulario de distribucin gratuita en las oficinas de la

Sunarp) debidamente llenada y firmada por el presentante.
- Copia simple del Documento Nacional de Identidad (DNI) del presentante, con la constancia
de haber sufragado en las ltimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.
- Declaracin jurada con firma certificada por notario o por el fedatario de la oficina registral
en la que expresamente se indique la fecha del asiento de presentacin que origin la inscripcin
de la hipoteca, as como el tiempo transcurrido, el cual debe ser mayor a 10 aos contados
desde la fecha de la inscripcin del gravamen o desde la fecha de vencimiento del crdito
garantizado, segn corresponda.
- Pago de derechos registrales.
5.

Para constituir la hipoteca se requiere el concurso de voluntades del acreedor y

el deudor?
No necesariamente, pues no existe impedimento jurdico alguno para que una persona
constituya una hipoteca de manera unilateral; vale decir, que garantice un crdito sin la
participacin del acreedor. En ese sentido, es vlido el acto por el cual una persona grava un
inmueble, a ttulo de hipoteca, sin la intervencin del acreedor, para garantizar una obligacin
propia o ajena, siempre que cuente con las facultades para ello y que se cumplan los requisitos
previstos en la ley.
As por ejemplo, si bien no lo dice expresamente la ley, resulta posible constituir una hipoteca
a travs de un testamento (mortis causa). De igual manera, en la Ley de Ttulos Valores (Ley N
27287) se ha previsto la posibilidad de constituir hipotecas unilateralmente a travs del Ttulo de
crdito hipotecario negociable, como veremos ms adelante.
6.

Es posible hipotecar parte de un inmueble?

La garanta hipotecaria, en principio, debe extenderse a la totalidad de un inmueble

perfectamente determinado y a sus accesorios (artculo 1101 del Cdigo Civil). Sobre el
particular, es conveniente tener en cuenta, adems, que las partes que integran un bien no
pueden ser objeto de derechos singulares. (Artculo 887 del Cdigo Civil).

Sin embargo, es vlido el pacto por el cual se hipoteca una parte de algn inmueble, siempre
y cuando la misma pueda ser debidamente determinada e individualizada, tanto en el ttulo
constitutivo como al momento de la inscripcin registral; esta situacin se verifica, por ejemplo,
cuando se independiza una seccin que fsicamente forma parte de un inmueble.
7.

Qu debe contener el asiento de inscripcin de una hipoteca?

En el asiento de inscripcin de la hipoteca se consignar:

a)

El monto del gravamen o, en su caso, el criterio establecido para su determinacin.

b)

La constancia de que la obligacin que garantiza es determinada o determinable.

c)

La fecha de vencimiento del plazo del crdito garantizado, cuando conste en el ttulo.

En los casos de constitucin de hipoteca de predio cuya edificacin no se encuentra inscrita,

no constituye obstculo para la inscripcin que en el ttulo se haya consignado que la edificacin
tambin es objeto de la hipoteca.

Anticresis

1. Concepto
La palabra anticresis deriva del griego anti que
significa contra, y chresis que significa uso. La
Anticresis, tal como es definida en el Cdigo Civil
Peruano, consiste en la entrega de un inmueble en
garanta de un prstamo de dinero, concediendo al
poseedor el derecho de explotarlo y percibir sus
frutos.
La anticresis se presenta como una esencia del
sostenimiento convenido entre sujetos que desean
beneficiarse de mutuo acuerdo, en tal sentido las
partes adquieren derechos y obligaciones establecido por la ley. Lo que se quiere en s, es
especificar que la institucin anticresis, dada su antigedad conlleva a una obsolescencia para el
derecho moderno, lo cual acarreara en una limitacin en el avance de la ciencia del derecho.
2. Qu debe contener el asiento de una anticresis?
En el asiento de inscripcin de la anticresis se expresar:

1
2
El monto de la
deuda
garantizada

3
La renta del
inmueble y la
tasa de inters
que se pacte.

La fecha de
vencimiento de
la deuda
garantizada.

X. BLOQUEO REGISTRAL

1. Qu es el bloqueo registral y cul es el ttulo que da mrito a la anotacin del

bloqueo?
El bloqueo registral tiene por finalidad asegurar la inscripcin de los actos o contratos
presentados con la solicitud efectuada por el notario en el aviso respectivo.
El ttulo que da mrito a la anotacin del bloqueo registral es la copia certificada o fedateada
de la minuta que contiene el derecho adquirido y las firmas de las partes contratantes. En ese
sentido, la parte interesada se asegura de que en la partida registral de inmueble no se inscriba
ningn derecho que se oponga al suyo durante el plazo de vigencia del bloqueo. Dicho plazo es
de sesenta (60) das computados a partir del ingreso al Registro del aviso que d el respectivo
notario.
2. La solicitud de bloqueo registral dirigida por el notario est sujeta a calificacin?
No existe alguna prohibicin legal para que el registrador no pueda calificar la solicitud de
bloqueo registral, pues la calificacin de dicho acto est encuadrada dentro de la funciones del

registrador, quien tiene la obligacin de verificar las exigencias de capacidad, legalidad y

requisitos de validez especificados en el artculo 2011 del Cdigo Civil. Esto es as porque los
efectos de la inscripcin del acto o contrato a que se refiere el aviso notarial se retrotraern a la
fecha y hora del asiento de presentacin de la solicitud de bloqueo registral.
3. Si la partida registral est bloqueada, proceder la anotacin de un embargo?
No es procedente la anotacin de un embargo respecto de una partida registral que se
encuentra bloqueada, pues el bloqueo debe garantizar
al contratante que se ampara en su beneficio, adems
de la reserva de la prioridad y de la imposibilidad de
ser perjudicado por actos posteriores respecto a su
vigencia. Esto ha sido sealado expresamente por el
artculo 104 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, el cual dispone que durante la
vigencia del bloqueo no podr inscribirse ni anotarse preventivamente ningn acto o derecho
incompatible con aquel cuya prioridad se ha reservado.
4.

Qu comprende la calificacin del bloqueo registral?

La calificacin del bloqueo registral comprende la del acto material contenido en la minuta.
(Res. N 327-99-ORLC/TR. Criterio vinculante Data 35,000. G.J.).
6.

El bloqueo es una simple reserva de prioridad?

La anotacin de bloqueo no es una simple reserva de prioridad de rango, razn por la cual la
posterior calificacin de la escritura pblica correspondiente no podr ser denegada bajo el
argumento que el acto anotado no resultaba vlido o eficaz o no se adecuaba a la partida
registral.
7.

El plazo del bloqueo registral se computa en das calendario o hbiles?

El plazo de 60 das del bloqueo registral, establecido en el artculo 2 del Decreto Ley N
18278, debe ser computado en das hbiles.
8.

Procede el bloqueo despus de transcurrido el plazo de vigencia?

El bloqueo puede anotarse inclusive despus de transcurrido el plazo de vigencia cuando no

haya podido anotarse dentro de dicho plazo por suspensin o prrroga del asiento de
presentacin. En este caso, para que el ttulo definitivo goce de los efectos del bloqueo, debe
presentarse dentro de los 60 das hbiles contados desde la fecha del asiento de presentacin
del bloqueo.

9.

El notario que formaliza el contrato puede ser distinto al que solicit el bloqueo?

No existe impedimento legal para que el notario que formaliza el contrato sea uno distinto al
que solicit el bloqueo.

XI CONCLUSIONES

El Registro tiene por objeto publicitar la situacin jurdica de los inmuebles en

general. Es, as, de suma importancia para todos, toda vez que: Es la institucin
jurdica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o
contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial Escritura
pblica) establecida por la ley o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento
privado (determinado por la ley), buscan garantizar sus derechos frente a terceros.

Hemos demostrado que la finalidad del Registro de Predios radica en la

proteccin de los derechos de propiedad a travs de la oponibilidad generada por la
publicidad registral que esta institucin otorga, que genera seguridad jurdica
(predictibilidad) sobre los derechos publicitados

Se nos hizo complicado pero no imposible realizar este trabajo, por lo cual hemos
aprendido a conocer que figuras son inscribibles, que se requiere para ello y la
importancia del caso.

XII BIBLIOGRAFIA

Gunther Gonzales Barron / Trato de derecho Registral

Juan Carlos Esquivel Oviedo/ Gua prctica de inscripcin de la propiedad inmueble

Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su Vinculacin con el

Registro de Predios
Ley de regulacin de habilitaciones urbanas y de edificaciones
Aprueban el Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley N 27157,
Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de
Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de

Propiedad Comn
https://es.scribd.com/doc/101256429/Manual-Servicios-Registrales
http://faolex.fao.org/docs/pdf/per114772anx.pdf
http://www.pebalsj.org/LAPOSESIONINFORMALYELSANEAMIENTOFISICODEASE
NTAMIEN file:///C:/Users/Cristina/Downloads/Publicaci

%C3%B3ndePleno115.pdfTOSHUMANOS.pdf
https://www.sunarp.gob.pe/ECR/Publications/FRegistral/FRegistral1-dic2002.pdf