Desenho urbano e ideologia na Marginal Pinheiros

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ALEXANDRE HEPNER
DESENHO URBANO, CAPITAL E IDEOLOGIA EM SO PAULO

CENTRALIDADE E FORMA URBANA NA MARGINAL DO RIO PINHEIROS
Dissertao apresentada Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo

para a obteno do ttulo de mestre em Arquitetura e Urbanismo
rea de Concentrao: Paisagem e Ambiente

Orientador: Prof. Dr. Slvio Soares Macedo
So Paulo
2010
AUTORIZO A REPRODUO E DIVULGAO TOTAL OU PARCIAL DESTE TRABALHO, POR QUALQUER MEIO
CONVENCIONAL OU ELETRNICO, PARA FINS DE ESTUDO E PESQUISA, DESDE QUE CITADA A FONTE.
E-MAIL: hepnerz@yahoo.com.br
HEPNER, Alexandre
Desenho urbano, capital e ideologia em So Paulo: centralidade e forma urbana na
Marginal do Rio Pinheiros / Alexandre Hepner
So Paulo, 2010
334 p.: il.
Dissertao (Mestrado rea de Concentrao: Paisagem e Ambiente) Faculdade
de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo
Orientador: Silvio Soares Macedo
1. Desenho urbano. 2. Paisagem. 3. Mercado imobilirio. 4. reas centrais
FOLHA DE APROVAO
Alexandre Hepner
Desenho urbano, capital e ideologia:
Centralidade e forma urbana na Marginal do Rio Pinheiros
Dissertao apresentada Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

da Universidade de So Paulo para a obteno do
ttulo de mestre em Arquitetura e Urbanismo
rea de Concentrao: Paisagem e Ambiente
Orientador: Prof. Dr. Slvio Soares Macedo
Aprovado em:
Banca Examinadora
Prof. Dr.
Instituio:
Assinatura:
Prof. Dr.
Instituio:
Assinatura:
Prof. Dr.
Instituio:
Assinatura:
Este trabalho no teria sido possvel sem o apoio de um grande nmero de pessoas, dentre os quais
colegas, amigos e familiares. Expresso aqui os meus mais sinceros agradecimentos a todos os que
contriburam ao longo deste processo.
Agradeo em especial ao meu orientador, Prof. Dr. Silvio Soares Macedo, que me acompanhou no
apenas ao longo do desenvolvimento desta dissertao de mestrado, mas tambm desde a graduao na
FAU-USP, quando comecei a dar meus primeiros passos na direo desta pesquisa. Seu suporte, crticas e
pacincia foram vitais para que este trabalho encontrasse seu caminho.
Agradeo tambm aos professores Joo Sette Whitaker Ferreira e Ana Ceclia de Arruda Campos, pela
cuidadosa crtica e pelos valiosos comentrios oferecidos ao avaliarem este texto. A este importante auxlio,
soma-se ainda a inspiradora influncia exercida pelos seus trabalhos.
A convergncia de temas entre esta pesquisa e as pesquisas desenvolvidas pelos meus colegas Bruna
Benvenga e Sidney Vieira propiciaram interessantes discusses, pelas quais devo agradecimentos. Ao meu
colega Denis Cossia, agradeo tambm pelo valioso apoio tcnico e pelo companheirismo. Ao Ulisses
Sardo, agradeo pelo cuidado, preciso e pacincia com o qual me auxiliou na produo dos modelos
eletrnicos que integram esta pesquisa.
O suporte oferecido pela KV Arch foi essencial para a realizao deste trabalho. Agradeo no apenas
o apoio dos arquitetos Jorge Knigsberger e Gianfranco Vannucchi, mas tambm a oportunidade de
experimentar, em primeira mo, o desafio de trabalhar na interseco entre a arquitetura e o desenho urbano,
e de testar os limites da prtica do arquiteto na cidade do mercado imobilirio. Aos meus colegas Pilar
Lorenzo, Ricardo Gonalves, Matheus Alves, Ana Luiza Ralston, Alexandre Kuroda e Lilian Parrado agradeo
pelos produtivos debates que guiaram nossa produo cotidiana e que de certa forma permeiam este
trabalho. Agradeo tambm consultoria dos arquitetos Alexandre Daud e Liliane Caparelli, cujo
conhecimento incomparvel sobre os meandros da legislao urbana de So Paulo me foi extremamente
relevante.
Agradeo arquiteta Marilena Fajersztajn, da EMURB, pela entrevista concedida, pelo interesse neste
trabalho e pelo material cedido que foi to til para esta pesquisa.
Aos meus colegas Rafael Brych e Joo Paulo Payar, agradeo pela complementariedade de nossas
discusses sobre a prtica do projeto, e pela vontade incansvel de intervir positivamente em nossas cidades.
Aos meus amigos Guilherme Ieno, Lus Fernando Alonso, Marcos Contieri, Pedro Thevenard, Rafael
Faria e Ramn Cao, agradeo pelas reunies de segunda-feira, cujos debates permitiram ampliar a base
interdisciplinar deste trabalho. Aos meus amigos Dionsio Gutierres, Felipe Maierhofer e Pedro Malina,
agradeo pela perseverana em continuar o projeto que comeamos juntos.
Agradeo ao apoio e compreenso de minha famlia, especialmente de minha me Sonia e minha
irm Adriana, que pacientemente conviveram com os hbitos curiosos que uma pessoa desenvolve quando
est escrevendo uma dissertao de mestrado.
Enfim, palavras no so suficientes para expressar a gratido que sinto pelo apoio de minha esposa
Ananda, que alm de me oferecer seu carinho e compreenso infinitos, abriu para mim as portas de reas do
conhecimento que, sozinho, eu no teria tido coragem de desbravar. Sua inteligncia, esprito crtico e
vontade de mudar o mundo so a melhor fonte de inspirao que eu poderia desejar.
Agradecimentos
Agradecimentos
Resumo
HEPNER, Alexandre. Desenho urbano, capital e ideologia em So Paulo: centralidade e forma urbana
na Marginal do Rio Pinheiros. 2010. 220 f. Dissertao (Mestrado) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo,
Universidade de So Paulo, So Paulo, 2010.
A partir da dcada de 1970, iniciou-se em So Paulo um processo de expanso e deslocamento de

atividades do setor de servios, que antes se localizavam quase exclusivamente no Centro da cidade e no
entorno da Av. Paulista, rumo regio do vale do Rio Pinheiros. Ao longo deste perodo, as antigas reas de
vrzea do rio transformaram-se em espaos de intensa valorizao imobiliria, marcados pela presena de
modernos edifcios de escritrios, hotis de padro internacional e numerosos shopping centers. Esta paisagem
emergente destaca-se pelo seu poderoso valor simblico, sendo considerada por muitos como um dos
principais cartes-postais de So Paulo no incio do sculo XXI. Alm disso, estas centralidades empresariais
e de negcios so apresentadas por setores da mdia, da poltica e da academia como o elo que conecta So
Paulo aos plos centrais do sistema capitalista financeiro e informacional no contexto contemporneo da
globalizao econmica. Segundo este discurso, a Marginal Pinheiros um espao urbano cujas funes
estariam mais estreitamente relacionadas aos centros de negcios de outras importantes cidades
globalizadas do que ao restante da prpria metrpole em que est inserida. No entanto, o forte carter
ideolgico deste discurso mascara diversas contradies subjacentes ao processo de urbanizao que
produziu estas reas, desviando a ateno acerca do carter sistematicamente excludente das polticas e
investimentos pblicos concentrados nesta regio da cidade, em detrimento de outras regies mais carentes de
infra-estrutura e servios pblicos. Neste trabalho, analisamos como a imagem e a forma urbana destes
espaos utilizada como um elemento importante deste discurso, cujo efeito mais perverso o de reforar
relaes de dominao e segregao social na cidade de So Paulo. Conforme pretendemos demonstrar, para
que a imagem da cidade possa assumir este papel como elemento de uma ideologia, so articulados esforos
para organizar a produo imobiliria de modo a desenhar a paisagem de acordo com estas expectativas. Este
se trata, efetivamente, de um processo de desenho urbano cujos objetivos so o fortalecimento da imagem
simblica da Marginal Pinheiros como um prspero, sofisticado e inovador centro de negcios de nvel
internacional. Para a compreenso deste processo, torna-se necessrio valer-se do instrumental analtico da
rea de estudos do Desenho Urbano, o qual tem sido, a nosso ver, pouco avanado no Brasil durante as duas
ltimas dcadas. Assim sendo, neste trabalho empreendemos um resgate terico e metodolgico desta rea de
estudos, de modo a empreg-la para contribuir com a anlise das transformaes recentes do espao urbano
da Marginal Pinheiros atravs de um ponto de vista alternativo.
Palavras-chave: desenho urbano, paisagem, mercado imobilirio, legislao urbana, ideologia
Abstract
HEPNER, Alexandre. Urban design, capital and ideology in So Paulo: centrality and urban form in
Marginal Pinheiros. 2010. Dissertation (Master) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de So
Paulo, So Paulo, 2010.
Since the 1970s, the city of So Paulo has experienced a process in which most of its service sector
activities, which were previously located almost exclusively in the old Downtown and in Paulista Ave., have
been expanding or relocating towards the region surrounding the Pinheiros River valley. Throughout this
period, the former lowland areas along the river have become areas of intense real estate valorization, marked
by the presence of modern office buildings, international-standard hotels and several new shopping malls. This
emerging landscape is recognized for its powerful symbolic value, and is considered by many as one of the
major "postcards" of So Paulo at the turn of the century. Moreover, these corporate and business centralities
are presented by sectors of the media, politics and academic community as the link that connects So Paulo to
the central nodes of the capitalist financial and informational system in the current context of economic
globalization. According to this discourse, Marginal Pinheiros is an urban space whose functions are more
closely related to other business centers in major "globalized" cities, than to the rest of the metropolis in which
it is located. However, the strong ideological character of this discourse masks several of the contradictions
underlying the urbanization process through which these areas were produced, diverting attention from the
systematic exclusionary character of public policies and investments that were concentrated in this region of
the city, to the detriment of other areas in greater need of infrastructure and public services. This dissertation
analyzes how the image and urban form of these spaces are used as an important element of this discourse,
whose most perverse effect is the reinforcement of social domination and segregation in So Paulo. As we
intend to demonstrate, the creation of a landscape that can assume this role as an element of ideology requires
articulated efforts to organize real estate developments in order to design urban space according to these
expectations. This is indeed a process of urban design, whose aim is to strengthen the symbolic image of
Marginal Pinheiros as a prosperous, sophisticated and innovative international-grade business center. In order
to understand this process, it is necessary to rely on the analytical tools provided by the academic field of
Urban Design, which have been, in our view, relegated to ostracism in Brazil during the last two decades.
Therefore, we intend to revisit urban design both theoretically and methodologically, adopting its critical
standpoint for the analysis of the recent transformations of Marginal Pinheiros urban space.
Resumo / Abstract
Key words: urban design, landscape, real estate market, urban legislation, ideology
Sumrio
Agradecimentos..................................................................................................................................... 1
Resumo ................................................................................................................................................. 2
Abstract ................................................................................................................................................. 3
Sumrio ................................................................................................................................................. 4
Lista de tabelas ...................................................................................................................................... 7
Introduo ............................................................................................................................................. 9
Captulo 1: Consideraes preliminares sobre o lugar do Desenho Urbano no Brasil .......................... 15
Captulo 2: Desenho urbano: conceito e teorias .................................................................................. 23
2.1. A forma urbana .................................................................................................................... 23
2.2 Desenho urbano: definies .................................................................................................. 28
2.3 A dimenso pblica do desenho urbano................................................................................ 31
2.4 A prtica do desenho urbano................................................................................................. 35
2.5 O desenho urbano como processo ........................................................................................ 40
2.6 Desenho urbano e ideologia.................................................................................................. 43
Captulo 3: Desenho urbano: estudo metodolgico ............................................................................. 49
3.1. Desenho urbano: abordagem metodolgica ......................................................................... 50
3.2. Desenho urbano: abordagem epistemolgica ....................................................................... 51
3.3. Desenho urbano: abordagem pragmtica ............................................................................. 59
3.4. Desenho urbano: abordagem crtica ..................................................................................... 62
Captulo 4: Desenho urbano, capital e ideologia ................................................................................. 67
4.1 Espao e sociedade ............................................................................................................... 67
4.2 Produo, consumo e estrutura urbana.................................................................................. 72
4.3 A mquina de crescimento urbana ..................................................................................... 80
4.4 Ideologia e a questo da imagem da cidade .......................................................................... 85
4.5 A forma urbana como produto .............................................................................................. 89
4.6 As empresas e o consumo do espao urbano......................................................................... 95
4.7 Concluso: a forma hbrida da centralidade empresarial ..................................................... 103
PARTE II ...................................................................................................................... 109

Captulo 5: Marginal Pinheiros: Anlise da forma urbana .................................................................. 109
5.1 Setor Vila Olmpia ............................................................................................................... 120
5.1.1 Paisagem urbana ...................................................................................................... 123
5.1.2 Uso do solo .............................................................................................................. 124
5.1.3 Volumetria ............................................................................................................... 124
5.1.4 Espaos pblicos ...................................................................................................... 125
5.1.5 Parcelamento do Solo .............................................................................................. 125
5.1.6 Padro figura-fundo .................................................................................................. 126
5.1.7 Espaos livres privados ............................................................................................. 126
5.1.8 Morfologia urbana .................................................................................................... 127
5.1.9 Processo de verticalizao ....................................................................................... 130
5.2 Setor Av. Lus Carlos Berrini / Av. Chucri Zaidan ................................................................. 134
5.2.1 Paisagem urbana ...................................................................................................... 137
5.2.2 Uso do solo .............................................................................................................. 138
5.2.3 Volumetria ............................................................................................................... 139
5.2.4 Espaos Livres .......................................................................................................... 140
5.2.5 Parcelamento do solo ............................................................................................... 141
5.2 Setor Verbo Divino / Alexandre Dumas ............................................................................... 152
5.3.1 Paisagem urbana ...................................................................................................... 155
5.3.2 Uso do solo .............................................................................................................. 156
5.3.3 Volumetria ............................................................................................................... 156
5.3.4 Espaos pblicos ...................................................................................................... 157
5.3.5 Parcelamento do solo ............................................................................................... 157
Sumrio
Captulo 6: Desenho urbano e legislao em So Paulo .................................................................... 166

6.1. O papel da legislao urbana no processo de desenho urbano........................................... 166
6.2. Efeitos da legislao sobre a forma urbana ......................................................................... 171
6.3. Legislao e forma urbana em So Paulo............................................................................ 177
Captulo 7: O processo de desenho urbano na Marginal do Rio Pinheiros ......................................... 187
7.1 A cidade avana rumo ao rio............................................................................................... 187
7.2 O contexto do zoneamento de 1972 ................................................................................... 193
7.3 As empresas chegam Marginal Pinheiros .......................................................................... 207
7.4 A Bratke-Collet e a Avenida Eng. Lus Carlos Berrini............................................................ 209
7.5. O So Paulo Office Park ..................................................................................................... 223
Captulo 8: O atual contexto do desenho urbano em So Paulo ........................................................ 233
8.1 O Plano Diretor Estratgico de 2002 e o novo zoneamento de 2004 ................................... 233
8.2 As condicionantes da forma urbana e as incongruncias do desenho urbano em So Paulo 250
8.3 O caso de Nova York: desenho urbano como poltica de incentivos ................................... 259
8.4 A rea de Interveno Urbana: uma escala abandonada ..................................................... 266
8.5 As contradies do modelo das Operaes Urbanas ........................................................... 268
Consideraes Finais: A construo da hegemonia no desenho urbano da Marginal ......................... 280
Referncias ........................................................................................................................................ 287
Crditos das fotos .............................................................................................................................. 299
Apndice Evoluo da forma urbana na Marginal Pinheiros ........................................................... 301
Tabela 1: Abordagem epistemolgica para o Desenho Urbano Quadro Sinptico
p. 58
Tabela 2 - Edifcios Certificados pelo Ncleo de Real Estate
p. 100
Tabela 3 - Quadro sinptico dos contextos do mercado e regulatrio na consolidao da Marginal Pinheiros
p. 115
Tabela 4 Categorias de uso estipuladas pela Lei de Zoneamento de 1972 (Lei 7.805/72)
p. 196
Tabela 5 Zoneamento de uso e ocupao do solo de 1972(Lei 7.805/72)
p. 197
Tabela 6 - Taxa de Ocupao Mxima, por Zona e por C.A., calculada atravs da Frmula de Adiron
p. 202
Tabela 7 Complementaes posteriores da Lei de Zoneamento de 1972
p. 204
Tabela 8 - Empreendimentos no permetro original do So Paulo Office Park
p. 229
Tabela 9 Categorias de uso estabelecidos pela Lei de Zoneamento de 2004 (Lei 13.885/04)
p. 237
Tabela 10 - Zoneamento de Uso e Ocupao do Solo (Lei 13.885/04)
p. 241
Tabela 11 - Tabela de equivalncia do CEPAC na Operao Urbana Faria Lima
p.277
Lista de tabelas
Lista de tabelas
Nota metodolgica:
Neste trabalho, foram utilizados como referncia muitos textos de autoria estrangeira, alguns dos quais levaram muitos anos para
serem traduzidos para o portugus. Por este motivo, h uma disparidade muito grande entre o ano da verso brasileira e o ano em
que o texto foi originalmente escrito. Alm disso, mesmo entre os textos que foram consultados em sua lngua original, pode haver
tambm um espao de tempo muito grande entre o ano da verso consultada e o ano da primeira edio.
Para no se perder a noo cronolgica da idade de algumas destas referncias, optamos em alguns casos por informar as duas
datas, a da verso consultada e a da verso original. Nestes casos, colocamos primeiro a data da verso consultada, e em seguida a
data da verso original entre colchetes, por exemplo: MARX, 2008 [1859]: 160.
Os crditos das imagens encontram-se no final deste trabalho.
Introduo
O presente trabalho busca aproximar um campo terico pouco
desenvolvido no Brasil a um objeto de estudo que tem recebido grande
ateno por uma srie de autores (e tambm pela mdia e pela sociedade
em geral), visando que a introduo de mais um ponto de vista alternativo
possa contribuir para a discusso corrente.
O objeto a que nos referimos o conjunto de algumas das mais
significativas transformaes da paisagem urbana de So Paulo ocorridas ao
longo das duas ltimas dcadas do sculo XX e comeo do sculo XXI,
sobretudo em algumas regies de intensa valorizao imobiliria onde se
concentram atividades empresariais e de negcios, localizadas ao longo das
margens do Rio Pinheiros. Esta regio, marcada pela presena de modernos
edifcios de escritrios, hotis sofisticados e grandes shopping centers,
considerada por muitos como um dos principais cartes-postais da So
Paulo do sculo XXI. Mais do que isso, encarada por alguns como o elo
1
que relaciona So Paulo a um emergente sistema de cidades-globais ,
responsveis por abrigar as atividades que sustentam as operaes mais
avanadas do capitalismo financeiro e informacional. Trata-se de um
espao urbano cujas funes estariam mais estreitamente relacionadas aos
centros de negcios de outras cidades globalizadas do que ao restante da
prpria metrpole em que esto inseridos.
2
3
O argumento de que em So Paulo desdobra-se a consolidao de uma centralidade global tem sido
responsvel por garantir volumosos fluxos de investimentos pblicos e privados em sua infra-estrutura e na
produo de um farto estoque de reas construdas de escritrios e de todas as outras atividades que oferecem
suporte aos mesmos, tais como hotis, flats, centros de compras, casas de espetculos, residncias de alto padro
etc. Esta reestruturao do espao urbano provocada pela pujante atividade imobiliria no se encerra em si
mesma e possui reflexos para praticamente a totalidade da metrpole.
1. Imagem fotogrfica de satlite da

cidade So Paulo noite. O Centro da
cidade (1), a Av. Paulista (2) e o
contorno da Marginal Pinheiros (3) so
claramente distinguvel como as
maiores concentraes de luz.
Este processo de reestruturao do territrio, assim como as aes polticas, dinmicas econmicas e
formulaes ideolgicas que operam nos bastidores, tm recebido bastante ateno por parte de diversos
2
estudiosos, atravs de abordagens variadas. No entanto, acreditamos que um importante aspecto deste processo
tem sido relegado a um segundo plano e seria merecedor de uma anlise mais pormenorizada. Referimo-nos
aqui ao processo de transformao da forma urbana propriamente dita, compreendida, neste sentido, como o
conjunto de propriedades fsico-ambientais do espao urbano. Em geral, o espao urbano visto como produto
Introduo
A teoria de que o capitalismo contemporneo estrutura seu sistema produtivo atravs de uma rede de cidades globais, as quais
abrigam as empresas de tecnologia de ponta do setor tercirio avanado foi formulada e propagada por autores como Friedman
(1986), Sassen (1991), Castells (1999), entre diversos outros. Crticas contundentes importao deste modelo para o contexto
brasileiro, marcadamente ao seu aspecto ideolgico foram formuladas por Arantes, Vainer e Maricato (2000); e Ferreira, (2007).
Abordaremos a discusso em profundidade mais adiante.
2
Sobre este processo, destacamos os trabalhos de Nobre (2000); Villaa (2001); Fix (2001; 2007); Koulioumba (2002); Ferreira (2007),
entre outros.
resultante do embate entre foras polticas e econmicas, o qual se d atravs de uma srie de conflitos entre
agentes variados cujas aes so perpetradas em busca da satisfao de interesses individuais ou (menos
comumente) da defesa de interesses coletivos. Neste embate h agentes fortes e fracos, alguns com conscincia
clara de seu papel e objetivos e outros nem tanto; h uma infinidade de estratgias e construes ideolgicas
que, postas em prtica, acabam traduzindo-se na consolidao de formas urbanas especficas. A maioria dos
esforos investigativos empreendidos at ento tem buscado compreender este processo de transformao
urbana atravs do estudo dos agentes e das aes que o delineiam (sejam estas objetivas ou subjetivas, explcitas
ou implcitas), ou atravs de anlises sobre a reordenao da estrutura territorial-espacial da cidade (funes,
atividades, valorizao imobiliria etc). O argumento aqui presente, contudo, o de que a forma urbana
geralmente tomada como dado; isto , a forma urbana encarada como algo que est a e basta olhar para ela
para reconhec-la. Neste sentido, a paisagem urbana tem servido apenas como mera ilustrao ou testemunho
material de processos exclusivamente sociais, polticos ou econmicos que so, por sua natureza, abstratos e
intangveis.
Este status que o espao urbano recebe como objeto esttico e meramente ilustrativo omite a
complexidade de significados presentes na forma urbana e prejudica a possibilidade de reconhecermos nela
outros valores que tomem parte no processo que pretendemos estudar. Sabemos que a ao social d forma ao
espao; estud-la permite compreender de que maneira esta forma dada, sob que motivaes e com quais
objetivos. Mas o espao tambm detm influncia sobre a sociedade, estabelecendo, assim, uma relao
dialtica que, acredita-se, tem sido estudada apenas parcialmente. Com o intuito de colaborar com uma viso
alternativa, nos dedicamos aqui a um estudo desta relao, para o qual atentamos necessidade de nos voltar
disciplina que conhecemos como Desenho Urbano.
Dizemos que o Desenho Urbano, no Brasil, encontrava-se em estado de ostracismo, porque, apesar do
corpo terico existente sobre o mesmo no ser de maneira alguma desprezvel, h quase duas dcadas no
ocorrem contribuies significativas para a disciplina. Tampouco o desenho urbano tem sido empregado ou
mesmo considerado pela administrao pblica como metodologia possvel para lidar com o problema de
controlar o aspecto fsico-ambiental de nossas cidades. At mesmo na academia, a disciplina tem sido apenas
ocasionalmente revisitada por um autor ou outro, na maioria das vezes apenas de maneira tangencial. Constatase, inclusive, que no meio profissional dos arquitetos e urbanistas o desenho urbano tambm muitas vezes
confundido com apenas uma de suas partes que lhe so tomadas pelo todo, como, por exemplo, o desenho de
3
arruamentos ou de mobilirio urbano.
Este estado de relativo abandono torna o desenho urbano um campo disciplinar que sofre de uma perene
crise de identidade. Esta crise decorrente, entre outros motivos, das inmeras definies, por vezes
conflitantes, formuladas para delimitar os fundamentos, metodologias e objetivos do desenho urbano. Contudo,
como se pretende demonstrar no decorrer deste trabalho, esta dificuldade de definio no torna sua prtica
menos relevante nem menos premente para compreender, subsidiar e orientar a ordenao do espao urbano.
Podemos citar, por exemplo, o trabalho de Mascaro, 2005 (projeto e detalhamento de loteamentos e parcelamentos de acordo com
critrios tcnicos de drenagem, geometrizao das vias e proviso de infra-estrutura); Rubenstein, 1992 (tratamento paisagstico,
arquitetnico e desenho de mobilirio para centros comerciais e ruas pedestrianizadas); e Arandeses, 1999 (desenho e manuteno de
espaos pblicos de acordo com parmetros de performance). Apesar do carter assumidamente tcnico destes trabalhos, e de
nenhum deles pretender oferecer alguma definio efetiva sobre o que desenho urbano, por outro lado todos afirmam tratar sobre
desenho urbano sem indicar o carter parcial de suas abordagens.
10
Em linhas gerais, entende-se que o desenho urbano o campo disciplinar responsvel pelo estudo da
forma e do espao urbano e da maneira como estes so produzidos pela sociedade, assim como pela interveno
ocasional ou sistmica neste processo. O escopo de atuao prtica do desenho urbano, sem intentar delimitarlhe uma escala-padro de operao, est entre o planejamento urbano e a arquitetura. Sob este ponto de vista,
temos que o planejamento urbano usualmente pretende abarcar a totalidade do urbano, englobando dimenses
scio-econmicas e polticas, mas usualmente detendo-se em abordar o espao urbano de maneira abstrata
atravs da definio de zonas, ndices, coeficientes etc, os quais so pouco eficazes para determinar, ou sequer
influenciar, o aspecto final da forma urbana. No outro extremo do espectro temos a arquitetura, cuja atividade
profissional, na maneira como praticada nos moldes contemporneos, destina-se a determinar o aspecto fsico
dos edifcios ou, em certos casos, de um conjunto de edifcios. Neste contexto, a prtica corriqueira do arquiteto
tem, por si s, pouca ou nenhuma autoridade sobre a forma urbana, especialmente quando esta encarada
como resultante da totalidade das infinitas intervenes arquitetnicas individuais que ocorrem em uma cidade
de modo geralmente desconexo.
Nesta lacuna entre a atuao das duas reas surge um espao frtil para a atuao de uma disciplina que
intente possibilitar maior controle sobre a forma fsica das cidades do que o planejamento urbano
contemporneo permite dentro de sua esfera de atuao, sem sermos, no entanto, obrigados a recorrer aos
ultrapassados projetos modernistas/ funcionalistas que buscavam submeter a totalidade da cidade a um nico
desenho coeso e inflexvel, muitas vezes imposto de forma autoritria e desrespeitosa ao seu processo evolutivo
natural.
Resumidamente, as duas principais caractersticas do desenho urbano so sua postura interdisciplinar,
tanto nas atividades de anlise quanto nas de implementao, e sua preocupao essencialmente fsico4
ambiental . A interdisciplinaridade aqui considerada como imprescindvel para abarcar completamente as
dimenses diversas da forma urbana, e como veremos mais adiante, estabelece laos com cincias que vo
desde a sociologia, economia e geografia, at a psicologia, antropologia, filosofia, esttica e estudos ambientais,
apenas para enumerar algumas.
O desenho urbano, no entanto, uma rea de estudo pouco aprofundada no Brasil (apesar de ter ocorrido
uma produo acadmica volumosa durante a dcada de 1980, que no teve continuidade nas dcadas
seguintes). Este relativo abandono talvez possa ser um indicador de que o desenho urbano realmente seja pouco
ou nada efetivo enquanto poltica pblica, sendo uma forte prova disso o seu pouco reconhecimento por parte
dos urbanistas brasileiros (ainda que no mundo anglo-americano possvel que as pessoas estejam convencidas
do contrrio, dada a maior popularidade da disciplina). Talvez, ainda, o desenho urbano possa se prestar a
propsitos ainda pouco investigados. Esta questo abre margem para investigao e a isto que este trabalho se
prope: uma revisitao terica do desenho urbano e um exerccio de sua transposio para a anlise de um
conjunto de transformaes urbanas em curso na cidade de So Paulo.
DEL RIO, 1990: 51.
Introduo
Assim sendo, este trabalho assume para si certa natureza metalingustica. Ao mesmo tempo em que
adotar um ou mais mtodos de desenho urbano para se analisar a forma urbana, estes mesmos mtodos sero
postos como alvo de anlise. A finalidade aqui tanto a de compreender as propriedades da forma urbana que
se consolida na regio da Marginal Pinheiros desde os anos 1970, quanto a de avaliar a efetividade do desenho
11
urbano como estrutura analtica e como instrumento potencial para intervir neste processo, ou mesmo em
qualquer outro processo de transformao urbana.
Com este intuito, esta obra ser dividida em duas partes, cada uma com quatro captulos. A primeira parte
tratar de um estudo terico da rea do desenho urbano, buscando relacion-lo com as questes centrais deste
trabalho: suas relaes com o capital e com a ideologia na produo do espao. A segunda parte do trabalho
busca empregar de maneira crtica o contedo desenvolvido na primeira parte para analisarmos a transformao
da paisagem da Marginal Pinheiros.
Na Parte I, o primeiro captulo desenvolve um resgate da produo terica e acadmica da rea do
desenho urbano desenvolvida no Brasil nas ltimas dcadas. Apesar de o desenho urbano ter recebido
significativa ateno por parte de acadmicos e pesquisadores durante a dcada de 1980, nas dcadas seguintes
a rea entrou em um perodo de ostracismo, sobre o qual tentamos levantar algumas suposies.
No segundo captulo, discutimos de maneira mais ampla os fundamentos tericos e conceituais da rea
do desenho urbano. Ao resgatar diferentes definies acerca deste campo disciplinar, buscamos identificar como
este se insere em trs instncias: como uma rea de estudo, como uma rea de prtica profissional, e como um
processo que transcorre historicamente na produo das cidades.
No terceiro captulo, nos dedicamos a entender como o desenho urbano pode ser empregado como uma
ferramenta de anlise do espao urbano, contrapondo quatro abordagens desenvolvidas por diferentes autores.
De acordo com as finalidades e posicionamentos destas abordagens, classificamo-as como representativas de
quatro diferentes orientaes: metodolgica, epistemolgica, pragmtica ou crtica.
No ltimo captulo da primeira parte, nos dedicamos a estudar a relao do desenho urbano com os
conflitos existentes na produo do espao. Para tanto, adotamos a perspectiva crtica do materialismo histrico,
com nfase sobre os conflitos entre as classes sociais na busca por valores de uso e valores de troca no espao
urbano. Em seguida, relacionamos o papel do desenho urbano como mediador deste conflito, apontando para
suas possveis relaes com a ideologia como instrumento de dominao.
Na Parte II, nos voltamos ao estudo de caso da Marginal Pinheiros. No captulo 5, apresentamos os
resultados da pesquisa de campo sobre a morfologia urbana desta rea, destacando as caractersticas de uso do
espao, volumetria dos edifcios, formas de parcelamento do solo, e articulao do sistema de espaos livres. O
objetivo deste captulo o de aproximar o leitor da realidade material atual desta regio da cidade de So Paulo,
servindo de base para a anlise que empreendemos nos captulo seguintes.
2. (pg. oposta)
A ponte estaiada Octvio Frias de
Oliveira, inaugurada em 2008,
uma das mais recentes adies
paisagem da Marginal Pinheiros. O
valor simblico deste novo marco
urbano representativo dos esforos
pblicos e privados realizados para
projetar uma imagem global, sofisticada e cosmopolita da cidade de
So Paulo.
12
O captulo 6 dedicado a um estudo do papel da legislao urbana como intermediadora da relao

entre o poder pblico e o mercado imobilirio na produo do espao em So Paulo. Buscamos relacionar,
ainda, o contedo da legislao com as formas urbanas efetivamente produzidas como resultado de sua
aplicao, identificando os seus efeitos intencionais ou casusticos sobre o processo de desenho urbano.
Os dois ltimos captulos buscam analisar criticamente o processo de desenho urbano atravs do qual a
Marginal Pinheiros assumiu sua forma atual. Para tanto, dividimos estes processos entre duas fases: a primeira, na
qual a forma urbana resultante quase exclusivamente da ao do mercado imobilirio; e a segunda, na qual
despontam diferentes modos de articulao entre a administrao pblica e o mercado. Com isso, pretendemos
demonstrar como estas articulaes permitiram ao mercado superar seus limites naturais sobre o controle do
processo de desenho urbano, invertendo as relaes de poder pblico/privado sobre a imagem da cidade.
13
Introduo
14
Captulo 1
Consideraes preliminares sobre o lugar do Desenho Urbano no Brasil
O desenho urbano, enquanto campo disciplinar ligado ao urbanismo e aos estudos scio-espaciais,
nunca foi exatamente muito popular entre o corpo tcnico-cientfico no brasileiro. Durante a dcada de
1980 houve incremento importante graas s trs edies do Seminrio sobre desenho urbano no Brasil
(SEDUR), sediados na Universidade de Braslia e organizados por pesquisadores desta instituio,
1
respectivamente em 1984, 1986 e 1988. Os trs seminrios congregaram naquela poca contribuies
importantes de diversos estudiosos da rea de urbanismo e planejamento urbano, muitos dos quais haviam
entrado em contato com a disciplina em cursos de ps-graduao nos Estados Unidos e na Inglaterra. Os
anais destes eventos so, passado j um quarto de sculo, provavelmente a principal compilao em lngua
portuguesa de artigos referentes a este campo disciplinar.
J naquele momento, contudo, o desenho urbano era encarado por setores da academia como um
modismo anglo-americano, importado e passageiro, e portanto no merecedor de grande legitimidade
acadmica. Esta resistncia ao desenho urbano no de nenhuma maneira incompreensvel se
considerarmos o contexto do perodo, no qual o movimento de ruptura com o modernismo que se articulava
na fase ps-Braslia exigia uma total sada de cena da questo formal do mbito do planejamento urbano. Eis
o porqu de as idias vinculadas ao desenho urbano serem vistas por alguns como apenas mais uma
desculpa para se fazer arquitetura grande, de modo a submeter a cidade novamente mcula do
formalismo. De fato, a descrena na capacidade (ou na utilidade) de se impor algum controle ou conferir
algum desenho forma urbana, sentimento dominante naquele momento, havia sido comentada j na
apresentao de Carlos N. F. dos Santos aos trabalhos do I SEDUR:
A maioria dos desenhadores tornou-se mais realista que o rei. Para que no se pensasse que
acreditavam existir algum poder na ponta de suas lapiseiras, trataram de quebr-las e jog-las fora. [...].
Ajudamos a complicar, a burocratizar os procedimentos. Planos urbanos, planos habitacionais viraram
coisas gordas, prolficas, inacessveis. Cheios de dados, diagnsticos, mtodos, recomendaes e leis, no
2
fechavam em nada. Eram carentes de desenho.
1
2
TURKIENICZ (org.), 1984; TURKIENICZ & MALTA (orgs.), 1986.

SANTOS, 1984: 6.
Captulo 1
O SEDUR representava assim uma iniciativa de retomar a dimenso fsico-espacial que se encontrava
praticamente abandonada desde ento na prtica do planejamento no Brasil, o qual infelizmente no
podemos dizer que tenha ocorrido com algum sucesso, pois poucos so os reflexos perceptveis sobre a
maneira como este continuou sendo praticado no perodo que se segue. Apesar das importantes
contribuies tericas do perodo (em especial, SANTOS & VOGEL, 1981; TURKIENICZ, 1984; BATISTA,
1984; HOLANDA, 1984; KRAFTA, 1986; e principalmente, DEL RIO, 1990), o desenho urbano conquistou
pequena penetrao na academia e ainda menor nos rgos pblicos ligados ao planejamento.
15
Podemos somente conjeturar sobre o porqu de o desenho urbano ter obtido apenas to tmidas
repercusses no Brasil. A primeira hiptese deve-se a um motivo aparentemente pouco relevante, mas que
mais significativo do que se possa imaginar, que a barreira que a distncia lingstica impe sobre a
3
transmisso das idias. No apenas decorrente, obviamente, do fato de os principais textos a respeito do
assunto (pelo menos na maneira como este foi formulado originalmente) estarem na lngua inglesa e at hoje
a maioria no ter sido devidamente traduzida para o nosso idioma, mas tambm pela prpria dificuldade
que encontramos ao transpor o conceito de urban design para o portugus. Apesar de as origens exatas do
termo urban design nos serem perdidas, reconhecido que o termo tenha sido cunhado no incio da dcada
de 1950 nos Estados Unidos, sendo que em 1956 registrou-se um dos primeiros usos oficiais da expresso
com a realizao da First Urban Design Conference, que contou com a presena de importantes arquitetos
4
e tericos como Jane Jacobs, Edmund Bacon, Charles Abrams e Josep Llus Sert.
Ainda que a expresso urban design traduza-se usualmente como desenho urbano, a idia contida
no ato do design perde-se enormemente ao tomarmos o termo desenho, que possui uma conotao muito
mais limitada, atrelada a uma atividade de cunho exclusivamente artstico e livre da maioria das
complexidades inerentes ao assunto que discutiremos. Tampouco podemos traduzi-la alternativamente para
projeto urbano, enfatizando assim o aspecto tcnico-propositivo da atividade, pois da obtm-se outro
sentido completamente diferente e que, como demonstraremos mais adiante, nocivo para a manuteno
5
de seu significado original. Esta dificuldade de se encontrar um sinnimo altura real e j foi enfrentada
na traduo de alguns importantes textos da literatura urbanstica para a lngua portuguesa, em detrimento
dos leitores, os quais sequer tomam conhecimento de tais incongruncias. Apenas para citar trs exemplos
dos mais relevantes, percebemos que a expresso urban design traduzida por desenho urbano em Morte
e vida das grandes cidades; por projeto urbano em Condio Ps-moderna; e permanece como design
6
urbano em A imagem da cidade.
Assim sendo, somos levados a crer que exista pouco consenso a respeito do que realmente o urban
design, ou pelo menos de qual seria o termo mais adequado para referir-se ao mesmo no Brasil. Adotaremos
no mbito deste trabalho a expresso desenho urbano para tratar sobre o mesmo, da mesma maneira
como empregada nos longnquos SEDUR e tambm naquela que consideramos a principal obra de autoria
A relao entre a linguagem e a construo das idias discutida pelo filsofo alemo Heidegger. Segundo ele, o pensamento
do indivduo seria delimitado pela sua capacidade de dar nomes a objetos e conceitos, ou seja, a linguagem impe os limites
atravs dos quais uma idia pode ser concebida: a palavra que concerne ao ser de uma coisa vem a ns a partir da linguagem,
se todavia prestarmos ateno ao ser prprio desta. O homem comporta-se como se ele fosse o criador e o mestre da linguagem,
quando esta que o governa. (HEIDEGGER, 1951) Partindo deste argumento, Heidegger busca demonstrar como as coisas
existem independentemente de que se tenha dado um nome a elas. Esta idia pode ser facilmente ilustrada quando nos
remetemos palavra saudade, cujo sentido fundamental no possui uma traduo direta para a lngua inglesa, da mesma
maneira como temos dificuldade em abarcar o sentido de design em nosso prprio idioma.
4
MUMFORD, 2008.
5
Enquanto defendemos que o desenho urbano trata-se essencialmente de um processo de carter amplo, abrangncia holstica e
foco sobre a dimenso pblica da cidade, o projeto urbano (apesar de tambm poder possuir todas estas caractersticas) muitas
vezes , to somente, uma interveno restrita e pontual. Tal simplificao no se trata apenas de uma incongruncia semntica,
pois, por detrs desta transposio de significados, reside um disfarado e sutil interesse ideolgico de se transformar uma prtica
na outra.
6
Respectivamente, JACOBS, 2000 [1961]: 420; HARVEY, 1992 [1989]: 91; LYNCH, 1997 [1960]:129.
16
nacional a respeito do tema, Introduo ao Desenho Urbano no Processo de Planejamento, que completa
agora duas dcadas sem que provavelmente nenhum outro texto o tenha superado em relevncia nesta rea.
No obstante, necessrio esclarecer que a transposio do urban design de suas razes estrangeiras para o
contexto brasileiro no deve ser encarada como mais um episdio clssico de subordinao intelectual
periferia-centro. Como nota Schwarz, ao longo de sua reproduo social, incansavelmente o Brasil pe e
repe idias europias, sempre em sentido imprprio. nesta qualidade que elas sero matria e problema
8
para a literatura. Trazemos aqui tona, ento, a possibilidade de que o desenho urbano tenha atravessado
as fronteiras nacionais atravs de uma antropofagia incompleta, e esteja, portanto, sendo interpretado na
maior parte do tempo em um sentido tambm imprprio. Propomos, assim, torn-lo matria e problema do
presente estudo.
necessrio neste primeiro momento empreender um esforo de resignificao do termo desenho
dentro de nossa prpria cultura. Apenas a partir da que se torna possvel extrair os significados latentes e
potenciais que se esconderiam detrs de uma leitura mais superficial, construindo assim um sentido mais
claro para o prprio desenho urbano. Para tanto, recorremos a um texto do arquiteto Joo Vilanova Artigas,
intitulado O desenho, no qual o autor busca demonstrar a maneira como o desenho, atravs da histria,
tem atuado como uma linguagem por meio da qual se torna possvel aproximar tcnica e arte para traduzir o
desgnio do homem frente sua viso ideal de mundo:
O desenho como palavra, segundo veremos, traz consigo um contedo semntico extraordinrio.
Este contedo equipara-se a um espelho, donde se reflete todo o lidar com a arte e a tcnica no correr da
histria. [...]
E, mais adiante:
O conflito entre a tcnica e a arte prevalece ainda hoje.
Ele desaparecer na medida em que a arte for reconhecida como linguagem dos desgnios do
homem. [...]
9
Com certeza, a semntica da palavra desenho tende a enriquecer nesta direo.
O que Artigas indica com isto que o desenho seria um meio capaz de conjugar um anseio
expressivo, ou artstico, aplicao de uma tcnica com uma finalidade especfica. Por detrs disto h um
desgnio atuando como fora motivadora. Assim, o desenho permite que um desgnio especfico seja
traduzido atravs do domnio da arte e da tcnica; se dos trs temos apenas dois, de poucos seramos
capazes: a arte o meio pelo qual expressamos o imaginado; a tcnica o meio pelo qual o executamos; e
o desgnio de onde se origina a viso que se pretende materializar.
DEL RIO, 1990.

SCHWARTZ, 2005: 80.
9
Texto apresentado em 1967 por ocasio da aula inaugural ministrada na Faculdade de Arquitetura da USP, e mais tarde
publicado em ARTIGAS, 1967: 109 e 117, respectivamente.
8
Captulo 1
Obviamente Artigas no estava referindo-se neste texto prtica do desenho urbano, mas sim
buscando apresentar aos jovens alunos ingressantes na faculdade uma das dicotomias primordiais da prtica
de arquitetura. Ainda assim, a correlao entre desgnio e desenho essencial para verificarmos os limites
que a prtica de um planejamento urbano desprovido de desenho pode atingir.
17
O planejamento urbano contemporneo, da maneira como tradicionalmente praticado no Brasil,

sob o formato do Plano Diretor (e todos os seus congneres de nomes semelhantes) em uma anlise
generalista e simplificada , organiza o espao urbano em zonas e legisla sobre a maneira como este espao
pode ser ocupado, e que atividades nelas podem ser realizadas. Estabelece densidades populacionais ideais;
define parmetros para a ocupao dos lotes tais como rea mxima construvel, recuos, gabaritos;
determina a proviso de servios pblicos e a aplicao de novos investimentos em infra-estrutura. Tudo isto
feito tomando por base relatrios e diagnsticos complexos que pretendem determinar as mais diversas
carncias e necessidades do espao e da populao urbana; tais dados so processados pelos planejadores
da maneira, acredita-se, mais racional e sistmica possvel.
No entraremos aqui ainda na questo dos conflitos de interesses, favores, posturas ideolgicas,
intervenes polticas e outros fatores que claramente detm seu peso na equao, comumente
transformando-se em empecilhos para a mquina monoltica que se pretende o tradicional planejamento
urbano estatal. Mas j nos indagamos: so estes mtodos suficientes para direcionar o desenvolvimento da
cidade rumo a um desgnio de espao urbano ideal? Pois certamente a forma urbana, em seus variados
aspectos, reflete sobremaneira na qualidade de vida dos habitantes, e muito difcil chegar-se a uma forma
sem incluir o desenho no processo. Ainda em tempo: este desgnio, ele existe? Se existe, que desgnio seria
este? Quem o define? Ele coletivamente construdo, cientificamente determinado, ou autoritariamente
imposto? possvel abarc-lo sem um desenho?
A questo do desgnio comentada por Artigas , sem dvida, inerente a atividade do arquiteto, mas
pode tornar-se traioeira quando a transpomos ao contexto do planejamento, uma vez que este lida com
algo que concerne a toda a sociedade (o espao urbano). No toda a sociedade que detm o mesmo poder
de se fazer ouvir pela instncia do planejamento para defender seus prprios desgnios para o espao
urbano. Por mais inofensivas que as indagaes anteriores possam parecer, no podemos discuti-las sem
antes remetermos a um embate que se desdobra no cerne da prtica do planejamento urbano
contemporneo. Se por um lado sugerimos que o planejamento, na forma como praticado atualmente no
Brasil, pouca influncia tem sobre o aspecto fsico-ambiental das cidades (ainda que muitos insistam em
cham-lo de planejamento fsico-territorial), por outro sustentar que o planejamento carece de um
desgnio, ou de um objetivo, uma idia que deve ser manejada com cuidado. A ansiedade por estabelecer
e viabilizar uma soluo formal-espacial para um espao urbano pode facilmente transformar-se em um ato
com vis bastante divergente da inteno original, e confundir-se com uma viso fetichista da cidade ideal
que pode acabar servindo a propsitos parciais e imprevistos.
A viso de que o ato de planejar a cidade exige a adoo de metas claras e a formulao de
estratgias para atingi-las, de maneira semelhante a que se espera de uma empresa competitiva, uma idia
emergente que embasa o conceito do planejamento estratgico. Propagado no Brasil especialmente (mas
no exclusivamente) por urbanistas catales que carregavam como estandarte as transformaes promovidas
10
em Barcelona por ocasio das Olimpadas de 1992. esta forma de planejamento defende a tomada de
decises e adoo de polticas que proporcionem cidade os servios e equipamentos de que necessitem
para aprimorar suas condies de competitividade em um cenrio econmico globalizado.
Projetos urbanos contemporneos.
3. Vila Olmpia, Barcelona
4. Docklands, Londres
5. Puerto Madero, Buenos Aires
18
10
BORJA & FORN, 1996; BORJA & CASTELLS, 1997.
Dentre tais servios poderamos destacar aeroportos internacionais de ltima gerao, conectados aos
centros de negcios atravs de eficientes sistemas de transporte expresso coletivo; infra-estruturas avanadas
de telecomunicao e transmisso instantnea de dados, atravs de sistemas de cabeamento em fibra-tica;
oferta de hotis de luxo para abrigar os executivos em trnsito; oferta de sofisticados equipamentos culturais
e de lazer, tais como museus, casas de espetculo, shopping centers; entre diversas outras facilidades. Somase a isto ainda a busca por um bem intangvel mas no menos poderoso, que a consolidao de uma
imagem simblica de So Paulo como uma cidade moderna, eficiente, globalizada, prspera e conectada
aos setores mais avanados de outras cidades igualmente globalizadas. A construo da imagem simblica
da cidade justamente uma das questes para a qual o desenho urbano ou o projeto urbano pode obter
maior relevncia, e principalmente nesta instncia em que se d, ainda que num nvel possivelmente
inconsciente, o embate na arena do desenho urbano.
O planejamento estratgico encontra parte de seu embasamento terico na reestruturao produtiva
do capitalismo do final do sculo XX, de onde tambm se origina a teoria das cidades globais. A idia de
competio entre cidades na atrao de investimentos e na instalao de empresas do tercirio avanado,
assim como outras proposies semelhantes, bastante sonora e adquiriu especial momento no Brasil com o
impulso proporcionado pela realizao, em 1995, do Seminrio Internacional Centro XXI, que contou com a
presena de alguns de seus principais proponentes como Jordi Borja, Franois Ascher e Nuno Portas,
incluindo tambm um discurso de abertura do ento presidente Fernando Henrique Cardoso. Neste
encontro, especial nfase foi dada ao que se afirmava ser o novo papel assumido pela cidade dentro do
capitalismo globalizado, a qual, pelas palavras de Borja na ocasio, se converte na grande protagonista da
organizao da atividade econmica, porque onde se produzem as sinergias, onde se produz a
possibilidade dos distintos atores econmicos se conectarem entre si, e isto a base da produtividade e da
11
competitividade da economia moderna. Em resposta a este novo protagonismo da cidade como locus
condensador da produo econmica, os urbanistas deveriam empenhar-se em garantir-lhe as condies
ideais para atrair o interesse dos empresrios, o que por sua vez levaria atrao de investimentos externos,
gerao de empregos, e uma economia urbana saudvel.
11
BORJA, 2001: 76.
Projetos urbanos contemporneos.

6. Euralille, Lille
7. Museu Guggenheim, Bilbao
8. Cidade da Msica, Rio de Janeiro
Captulo 1
Destaca-se neste contexto a realizao, em muitas cidades, de diversos projetos urbanos,

intervenes geralmente de grande porte e inegvel valor simblico que surgem com as finalidades mais
diversas, e com variveis graus de sucesso. Alguns projetos destinam-se a reorganizar o uso do espao
urbano e promover a proviso de habitaes (Vila Olmpica de Barcelona), outros destinam-se a reabilitar
reas porturias desativadas e degradas dando espao a outras atividades (Docklands em Londres, Puerto
Madero em Buenos Aires), outros pretendem promover a cidade como um ponto nodal de fluxos
interurbanos (Euralille, em Lille, na frana) ou inseri-las no mapa da produo cultural internacional (Museu
Guggenheim em Bilbao, Cidade da Msica no Rio de Janeiro). Tais intervenes so quase sempre
acompanhadas da inteno de que seus efeitos transcendam seus limites fsicos e promovam transformaes
benignas para o restante da cidade. No entanto, sua realizao muitas vezes acompanhada de polmica,
sendo que muitos destes projetos tm recebido duras crticas por terem contribudo para uma maior
segregao scio-espacial nas cidades e ao deslocamento da populao pobre (processos de elitizao);
19
provocado impactos ambientais negativos; canalizado o uso de recursos pblicos para intervenes
12
privadas; e sobretudo, criado condies para a apropriao individual da valorizao da terra urbana.
Independentemente da ocorrncia de tais efeitos, notvel que a realizao de tais projetos urbanos
confere arquitetura e ao arquiteto uma nova situao de protagonismo na produo do espao urbano,
associada celebrao da grande interveno arquitetnica como uma forma de espetculo. Nan Ellin
comenta que, no contexto da dcada de 1990,
Arquitetos tem sido largamente os responsveis por gerar vises de mudanas, enquanto
planejadores tm tendido a oferecer fragmentadas solues band-aid aps o fato. Esta tendncia dos
arquitetos de serem a vanguarda e os planejadores a retaguarda pode ser atribuda ao temperamento,
treinamento e s condies de suas respectivas prticas profissionais. [...] nesta capacidade, arquitetos tem
reapropriado o papel de urbanista que havia sido deles nos dias dos mestres construtores, antes da
emergncia da profisso de planejador. [...] A elaborao da teoria ps-moderna de desenho urbano, logo,
13
tem andado de mos dadas elaborao da teoria ps-moderna de arquitetura.
Esta retomada de poder por parte dos arquitetos vai na contramo da crise em que o planejamento
urbano encontra-se na ltima dcada do sculo XX, perodo em que o planejador urbano visto como uma
14
figura obsoleta a ser substituda pelo gestor de planejamento estratgico. No entanto, esta ascenso do
arquiteto para detentor das chaves do projeto urbano como soluo para os problemas da cidade coloca em
xeque a idia de desenho urbano enquanto um processo de contornos potencialmente coletivos e
democrticos.
Recuperando a contraposio entre o desenho urbano e o projeto urbano, conceitos que muitas vezes
se misturam, mas cuja diferena um dos cernes do que aqui se discute, tem-se, como vimos anteriormente,
que o desenho urbano , ao mesmo tempo, um campo terico multidisciplinar preocupado com o estudo da
forma urbana e de suas variadas propriedades fsico-ambientais, e uma prtica profissional que se destina a
desenhar o ambiente urbano e considerar maneiras de implementar este desenho atravs de instrumentos
variados que envolvem vrios setores da sociedade em contraste ao carter individualista e muitas vezes
retrico que assume o projeto urbano. Os dois conceitos so comumente enxergados como um s, como se
o ato de projetar (arquitetonicamente) o espao urbano fosse a mesma coisa que implementar uma viso
(desgnio) de espao urbano, ato que envolve a ordenao do espao atravs de uma multitude de
intervenes de natureza pblica ou privada, as quais, do contrrio, geralmente ocorrem de maneira
fragmentada e desconexa.
No se pretende, contudo, sugerir a existncia de uma relao de oposio entre o projeto urbano e o
desenho urbano. As duas prticas podem ser enxergadas como complementares, contanto que com isto no
se incorra em uma supersimplificao do entendimento do desenho enquanto processo (ao passo em que o
projeto urbano poderia ser metaforicamente interpretado como um ato, que pode ou no estar vinculado a
um processo).
12
LUNGO, 2005: 51. Traduo do autor.

ELLIN, 1999: 108. Traduo do autor.
14
ASCHER, 2001(a).
13
20
O desenho urbano busca operar com base em uma viso holstica da cidade, equacionando fatores
to diversos quanto anlises morfolgicas e tipolgicas sobre o espao urbano; estudos psicolgicos e
comportamentais da relao ambiente-indivduo; a estrutura de smbolos e significados presentes na forma
urbana; os processos naturais que se desdobram na cidade; os aspectos econmicos, produtivos e funcionais
do espao; apenas para citar alguns dos quais sero discutidos mais adiante. Ainda assim, no se pode
deixar de reconhecer suas limitaes quando este transposto da teoria prtica, e tampouco se pode
ignorar o fato de que estes mesmos mtodos podem facilmente servir legitimao de um projeto escuso de
cidade, vinculado a interesses dominantes e ignorando interesses coletivos. Estas questes foram justamente
tema de um debate intitulado Limites do desenho urbano, realizado em 1993 durante a 2 Bienal
Internacional de Arquitetura de So Paulo, a qual provavelmente foi uma as ltimas ocasies em que o
desenho urbano foi discutido em peso no Brasil antes de partir para seu ostracismo. Nesta ocasio, Otlia
Arantes apresentou um texto no qual sintetiza de maneira clara tais contradies:
[...] tenho minhas dvidas quanto s chances de o desenho urbano se converter num instrumento
eficiente de desenvolvimento da vida na cidade. A prpria expresso desenho urbano (em lugar de
planejamento), pelo que encerra de restrio, parece anunciar este estreitamento das possibilidades de
mudana real, que no plano ideolgico, como lembrei h pouco, reflete a espcie de renncia a que
obrigou o dbcle irreversvel do Movimento Moderno. Encolhimento que no se deve apenas
interferncia direta dos interesses em jogo, dos verdadeiros agentes urbanos ou promotores do espao
pblico: governos no mais das vezes preocupados em transformar a cidade em imagem publicitria ou
os especuladores imobilirios de sempre (proprietrios, construtoras etc.); qual se somam os limites
naturais da profisso, obrigando a dividir a responsabilidade de qualquer interveno com outros
profissionais; mas, basicamente, imposto pelo rumo atual do capitalismo, cuja mundializao responsvel
em grande parte por uma urbanizao tanto mais intensa e extensa quanto maior o contingente dos
15
nufragos da competitividade mundial.
A experincia nos demonstra, por um lado, as dificuldades enfrentadas pela prtica do desenho
urbano para obter meios de operar junto ao planejamento urbano tradicional; e, por outro, a confuso que
subsiste entre o desenho urbano e o projeto urbano indica que o primeiro tampouco seja praticado em sua
real essncia dentro dos moldes do planejamento estratgico. Alarmantemente, o desenho urbano e toda a
dimenso fsico-ambiental da cidade acaba sendo relegada a um segundo plano, uma vez que no se
encontra sada para o embate polarizado entre dois extremos. De um lado temos aqueles que igualam o
desenho urbano a uma rede mais ou menos articulada de projetos urbanos, acreditando que o projeto
urbano seria efetivamente capaz de agir como catalisador na promoo de uma cidade melhor, com
15
ARANTES, 2001: 122.
Captulo 1
Esta acepo assume por pressuposto a idia de que o desenho urbano teria a pretenso de usurpar o
lugar do planejamento como princpio ordenador do espao urbano, quando na verdade este deveria ser
encarado apenas como mais uma prtica disposio dos urbanistas. No entanto, esta colocao no de
modo algum infundada, pois, como demonstra a autora, inegvel a maneira como o desenho urbano pode
ser sistemtica e ideologicamente apropriado para servir a interesses privados individuais, para apoiar
simbolicamente a manuteno do poder atravs de intervenes urbanas meramente publicitrias, ou para
aprofundar a acumulao capitalista desigual por parte de certos promotores imobilirios.
21
melhores espaos urbanos, sem, contudo, que se tenha clareza sobre como estas intervenes poderiam
faz-lo em uma escala ampla e universal. Para estes, o desenho urbano frequentemente algo que se resolve
em uma prancheta e atravs de vastos investimentos pblicos; ou ento algo que deixado para ser
resolvido pelo mercado imobilirio, o qual muito provavelmente far o que lhe for mais conveniente para
atingir seu objetivo, que, no criemos iluses, no vai muito alm da garantia de melhores condies para a
reproduo do capital. Do outro lado, temos os crticos a esta primeira linha que se tornou hegemnica pelo
mundo afora; para estes, contudo, o desenho urbano muitas vezes visto, na melhor das hipteses, como
uma curiosidade secundria ou uma frivolidade estetizante; na pior das hipteses encarado como mais
uma das ferramentas que servem exclusivamente aos propsitos do primeiro grupo. Abandonado entre estes
dois plos, o potencial do desenho urbano de promover uma cidade melhor, ao menos no que se refere
suas propriedades fsico-ambientais, permanece latente e inatingvel.
22
Captulo 2
Desenho urbano: conceito e teorias
2.1. A forma urbana
A forma das cidades est em constante mutao. Nenhuma cidade possui uma forma nica e
permanente, pois a todo momento novos edifcios esto sendo erguidos e outros esto sendo adaptados
para abrigar nova funes; ou ainda, quando obsoletos ou indesejveis, so derrubados para dar lugar a
novas atividades e novas formas. s vezes as formas permanecem, mas a sociedade lhes confere novos
usos e significados: uma fbrica torna-se um museu, um aterro sanitrio transformado em um parque, de
um palacete feito um cortio. Novas ruas so abertas; as redes de infra-estruturas so ampliadas. Um
terreno baldio ocupado por uma favela e mais tarde surge um shopping center em seu lugar. Os espaos
pblicos assumem propriedades diversas, dependendo de sua gesto por parte da administrao pblica e
das maneiras como a populao apropria-se dos mesmos. Quase tudo , em maior ou menor intensidade,
transitrio, ainda que certos edifcios permaneam a antiga catedral sobrevive intocada por vrios
sculos, testemunhando as mudanas ao seu redor. Mesmo nas raras situaes de cidades cuja forma
fixa no tempo, como o caso de Braslia, ocorre a construo de novos edifcios, e no caso dos que
permanecem, perceptvel que seus usos podem alterar-se no tempo.
Obviamente este processo se d de maneiras e intensidades bem diferentes em cidades diferentes.

Nas cidades europias, por exemplo, que advm de um longo processo de construo e reconstruo, a
fora inercial da histria sentida mais intensamente; as mudanas na forma urbana, em especial nos
centros mais antigos, tendem a ocorrer de maneira lenta e gradual, geralmente enfrentando resistncia por
parte de correntes preservacionistas e exigindo grande deliberao prvia. J nas cidades americanas e
asiticas a herana histrica tem um peso menor e as mudanas ocorrem mais livremente aos sabores do
capital imobilirio, provocando a transformao constante e intensa da forma urbana nos grandes centros.
Paralelamente, o espraiamento da mancha urbana atravs da expanso dos subrbios de classe mdia
norte-americana consolidam formas urbanas fragmentadas e difusas. Nos pases subdesenvolvidos ou em
desenvolvimento, a rpida urbanizao ocorreu muitas vezes numa velocidade brutal, impondo uma srie
de contingncias e a adoo de formas precrias de habitao. Estas formas so tambm transitrias e
mesmo as favelas passam por alteraes em seu tempo de vida, com o constante acrscimo de pavimentos
e melhoria das construes por parte dos seus moradores.
10
9. Florena, Itlia: a paisagem urbana de um

lento processo histrico de consolidao da
cidade.
10. Manhattan, Nova York: bero do arranhacu de escritrios, a paisagem urbana da
rpida verticalizao do sculo XX.
Captulo 2
Mesmo estas constataes, no entanto, so por si mesmas grandes generalizaes; h cidades na

Europa que atravessam transformaes violentas enquanto certamente nos Estados Unidos e no resto do
mundo existem cidades que atravessaram os ltimos sculos com apenas pequenas alteraes em sua
estrutura geral. O que se deve extrair disto que por mais que os espaos fsicos da cidade possam
transparecer uma sensao de permanncia, a sociedade e suas atividades no podem ser impedidas de se
alterarem no tempo, e decerto se alteraro, provocando com isso transformaes na forma e no espao
urbanos.
23
impossvel discutir as transformaes na forma das cidades sem se sustentar sobre alguma
definio do prprio conceito de cidade. A cidade espao fsico, e ao mesmo tempo, uma estrutura ou
organizao social, uma rede de relaes entre indivduos e instituies que se articula espacialmente
sobre um suporte fsico com limites geogrficos. Esta acepo baseia-se na definio oferecida por Henri
Lefebvre, que estabelece a cidade como sendo projeo da sociedade sobre um local, isto , no apenas
sobre o lugar sensvel como tambm sobre o plano especfico, percebido e concebido pelo pensamento,
1
que determina a cidade e o urbano. Assim sendo, a cidade estruturada no apenas pela maneira como
a sociedade se dispe sobre uma estrutura fsica (lugar sensvel), mas tambm pela prpria maneira como a
sociedade interpreta a si mesma como integrante e constituinte de uma cidade. Sob este ponto de vista,
Lefebvre afirma que a cidade seria constituda de uma dupla morfologia (prtico sensvel ou material, de
2
um lado, e social do outro).
11
A morfologia social constituda, entre outros elementos, pelas instituies, empresas, classes
sociais, grupos tnicos, partidos polticos, sistemas produtivos, sistemas de governo, redes de relaes,
conflitos, alianas, religies, crenas, leis, valores morais, tradies e manifestaes culturais da
populao. J a morfologia prtico-sensvel ou material composta pelo ambiente natural e por todas as
intervenes construdas pela atividade humana em uma cidade, as quais se condensam em uma forma
urbana especfica. Os diversos edifcios, casas e monumentos que compem a cidade so todos frutos de
um esforo da sociedade para atender um conjunto especfico de necessidades existentes num dado
contexto, atravs de uma arquitetura (projetada ou no, por um arquiteto ou no) que busca equacionar
dimenses funcionais, tcnicas e estticas.
12
11. Subrbio residencial no sul da

Califrnia, Estados Unidos. O modelo de
urbanizao dispersa consolidou-se
durante o ps-guerra como um tpico
modo-de-vida norte americano.
Entretanto, a forma urbana mais do que apenas a aparncia externa da soma de todos os objetos
assim produzidos. Ela tambm resulta da maneira como estes objetos, ou organizao de objetos,
percebida pela sociedade e pelos significados que lhes so atribudos. A maneira como cada interveno
conjuga-se com seu contexto produz novos significados que vo alm do significado de cada uma das
partes. Assim sendo, a forma urbana no pode ser analisada apenas de maneira objetiva como um objeto
fsico delimitado , mas tambm como uma realidade subjetiva, que possui interpretaes, significados e
valores relativos, e que fruto de uma concepo de um indivduo ou grupo, agindo em concerto ou
no; ou seja, socialmente produzida que lhe deu forma ao longo do tempo. Jos Lamas oferece uma
definio de forma urbana como sendo:
12. La Dfense, em Paris. O moderno

centro empresarial da capital francesa,
construdo a partir da dcada de 1970 na
periferia da cidade, representativo da
incompatibilidade entre os edifcios de
escritrios e os tecidos urbanos histricos.
No entanto, apesar de segregado fora dos
limites de Paris, mantm uma forte relao
simblica com a mesma: o Grande
Arche do centro empresarial apresenta-se
como um espelho o Arco do Triunfo.
Aspecto da realidade, ou modo como se organizam os elementos morfolgicos que constituem e

definem o espao urbano, relativamente materializao dos aspectos de organizao funcional e
quantitativa e dos aspectos qualitativos e figurativos. A forma, sendo o objeto final de toda a concepo,
est em conexo com o desenho, quer dizer, com as linhas, espaos, volumes, geometrias, planos e
cores, a fim de definir um modo de utilizao e de comunicao figurativa que constitui a arquitetura da
3
cidade.
Ainda segundo Lamas, na forma urbana podem ser reconhecidos quatro aspectos distintos:
LEFEBVRE, 2008 [1970]: 62.

Ibidem, 66.
3
LAMAS, 1993: 44.
2
24
O aspecto funcional, o qual est relacionado a funes ou atividades desempenhadas em

determinado espao, incluindo-se tanto atividades bsicas humanas (habitar, trabalhar, circular,
consumir, divertir-se etc.) quanto os usos especficos atribudos aos espaos ou edifcios
(residencial, comercial, industrial, servios, educao, sade etc.);
O aspecto quantitativo, que se relaciona a atributos relativamente objetivos do espao, tais como
suas dimenses fsicas, volumes edificados, distncias, mas tambm a outros mais abstratos tais
como densidades populacionais, intensidades de fluxos, coeficientes de aproveitamento
(construtivo), entre outros; formas de propriedade e, portanto, de parcelamento e de possibilidades
de construo em uma determinada parcela;
O aspecto qualitativo, que segundo o autor tambm poderia ser considerado como ambiental,
refere-se ao tratamento dos espaos, relacionados a condies de conforto humano, tais como
correta insolao, ventilao, controle de rudos, acessibilidade universal, acabamentos e estado de
4
manuteno das pavimentaes, mobilirio urbano etc; e
O aspecto figurativo, relacionado s propriedades estticas do espao urbano na maneira como so

percebidas e interpretadas pelo homem. Cabem aqui noes subjetivas como os conceitos de
belo ou feio, assim como cdigos culturalmente estabelecidos de comunicao esttica.
Estes quatro aspectos no devem ser encarados como dimenses independentes da forma urbana,
pois esto todos intrinsecamente associados. Sua separao tem como objetivo organizar os nveis de
anlise, mas no devem ser tomados desarticuladamente. Por exemplo, h claras relaes entre os
aspectos funcionais e quantitativos: um espao pode abrigar mais ou menos pessoas exercendo as
atividades habitar ou trabalhar; um bairro pode ter mais ou menos estabelecimentos comerciais; edifcios
residenciais de tamanhos maiores ou menores. Vrios aspectos qualitativos tambm podem ser mesurados
quantitativamente, tais como nveis de rudo, intensidade de iluminao, concentrao de poluentes no ar,
entre outras grandezas mensurveis. Da mesma maneira possvel entrelaar aspectos funcionais e
qualitativos: uma indstria poluente ou no-poluente; uma rua comercial barulhenta ou uma vizinhana
residencial tranqila.
Estas correlaes tendem a embaar os limites de cada aspecto, permitindo certa confuso entre
estes, especialmente entre aspectos qualitativos e figurativos, cuja distino por vezes menos clara. Para
elucidar a diferena entre estes dois aspectos, o autor comenta que em formas urbanas e arquiteturas do
passado, encontramos um alto grau de intenes estticas, sem que o seu conforto e qualidade sejam
assinalveis. Inversamente, certos espaos atuais podem ser de qualidade [...], mas sem que por isso
5
mesmo tenham grande interesse esttico. Disto temos que a questo da qualidade do espao (e mesmo as
relaes afetivas ou emocionais que as pessoas estabelecem com o espao urbano) no pode ser avaliada
em somente uma dimenso, pois todos estes quatro aspectos podem se sobressair de maneira mais ou
menos significativa para conferir um carter nico ou especial ao espao urbano. Um bom exemplo disto
so algumas das ruas de intenso comrcio popular do centro de So Paulo, como a Rua 25 de Maro ou a
Atenta-se para o fato de que, apesar de sugerir que o aspecto qualitativo e ambiental da forma urbana possam ser
equivalentes, Lamas centra-se basicamente sobre as condies de conforto ambiental desfrutadas pelo usurio, em nenhum
momento comentando sobre a inter-relao da forma urbana com a dimenso ecolgica, o que nos leva a crer que estes
possam se tratar de aspectos efetivamente distintos.
5
Ibidem, 46.
Captulo 2
25
13
Rua Santa Efignia. Tratam-se de ruas mal-cuidadas, com caladas estreitas e irregulares; edifcios malconservados cujas fachadas esto deterioradas, mofadas ou com a tinta descascando; barulhentas e com
aspecto visual intenso e desorganizada devido pluralidade de placas e cartazes afixados s fachadas das
lojas e aos postes. Sem dvida no poderiam ser consideradas nem de grande qualidade ambiental nem
esttica, mas, em contrapartida, seu pujante aspecto funcional garante com que sejam repletas de
vitalidade e tornem-se importantes para boa parte da populao.
Lamas sugere tambm que a forma esteja relacionada existncia de um desenho (composto de
linhas, espaos, volumes, geometrias, planos e cores) que lhe d origem, e cuja inteno a de definir um
modo de utilizao (pertinente funo do espao ou edifcio) e de comunicao figurativa (pertinente
transmisso de uma imagem ou mensagem esttica). Da possvel aferir que os aspectos funcionais e
figurativos estejam diretamente relacionados finalidade, ou intencionalidade, dos atos que do forma ao
urbano, enquanto os aspectos quantitativos e qualitativos sejam um meio atravs do qual estas finalidades
ou intenes se manifestam. Ningum projeta um edifcio com a finalidade exclusiva de que este seja
amplo e bem iluminado (aspectos quantitativos e qualitativos); mas sim porque, por exemplo, deseja-se ou
necessita-se um edifcio de escritrios de aparncia moderna e imponente (aspectos funcionais e
figurativos), que seja tambm amplo e bem iluminado. Muitas vezes, estes ltimos cuidados inclusive so
impostos pela legislao edilcia vigente.
14
Reconhecer as finalidades que determinam o aspecto funcional de um edifcio tarefa

relativamente simples. extremamente raro, ou mesmo impossvel, que um edifcio possa existir sem que
lhe seja atribuda uma funo, e os prprios tipos usados para classificar um edifcio referem-se, em seu
mnimo denominador, s suas funes: escola, hospital, fbrica, museu, estao de trem, terminal
aeroporturio. As finalidades por detrs do aspecto figurativo so mais difceis de se determinar porque
dependem de interpretaes subjetivas; contudo, geralmente h alguma intencionalidade esttica
identificvel no desenho de um edifcio, geralmente decorrente da concepo de um arquiteto (ou equipe
de arquitetos), da adoo de um estilo arquitetnico corrente, ou da simples reproduo de padres
estticos pr-estabelecidos.
15
Ao transpor a escala de um edifcio para a da forma urbana, a tarefa de reconhecer as finalidades

que determinam os aspectos funcionais e figurativos mesmo de um pequeno trecho de cidade torna-se
significativamente mais complexa.
A primeira pergunta a se fazer se finalidades funcional-figurativas realmente existem nesta escala,
ou seja, se possvel reconhecer alguma intencionalidade racional de um agente individual ou coletivo a
se determinar para a maneira como edifcios, reconhecidos esttica e funcionalmente, se agrupam e se
distribuem em uma cidade. Se intuirmos que haja algum motivo para que um determinado edifcio seja
erguido ao lado de outro com formas e funes especficas, e que a cidade no simplesmente uma
justaposio catica de funes e significados, possvel inferir que o aspecto da forma urbana tambm
seja decorrente de alguma lgica e que contenha em si alguma uma finalidade, inteno ou desgnio a se
determinar.
13. 14. 15. Rua Santa Efignia, em So
Paulo. Enquanto os edifcios degradados e
mal-conservados podem denotar aspectos
ambientais e estticos negativos, o uso do
espao pelo comrcio de eletrnicos revela
um intenso aspecto funcional.
26
Entretanto, estas finalidades no so facilmente discernveis. Sob o ponto de vista funcional, o mais
comum que uma mesma rea urbana rena vrias funes diferentes, tais como habitao, comrcio,
servios, recreao, ainda que em muitos casos haja a predominncia de uma atividade ou outra. Esta
concentrao muitas vezes ocorre mais em decorrncia da dinmica scio-econmica de uma cidade do
que de alguma ao centralizadora que a determine. Por exemplo, mesmo que haja a inteno, por parte
de uma administrao pblica municipal, de que determinada rea da cidade concentre atividades
industriais, o poder ordenador do espao ao seu alcance no capaz de garantir, sozinho, que isto
acontea. Ele pode somente moldar as circunstncias com as ferramentas sua disposio para induzir tal
transformao, atravs de aes como limitar a instalao de indstrias em outras reas da cidade, equipar
a rea em questo com a infra-estrutura diferencial apropriada (tais como fornecimento diferenciado de
energia eltrica e a construo linhas de abastecimento e escoamento da produo - ferrovias, vias
expressas, terminais intermodais), e instituir incentivos fiscais para atra-la quele permetro. Mas a
instalao das indstrias ali depender de infinitos outros fatores, sendo um deles a prpria existncia
recursos e interesses para a construo de indstrias novas ou a mudana de local de indstrias prexistentes que possam ser atradas para a rea em questo.
16
No que tange comunicao figurativa, sendo a forma urbana resultado da ao coletiva de

diversos agentes, esta congrega diversas finalidades estticas e simblicas que revelam idias, anseios,
interesses e concepes da sociedade que a produziu. De maneira geral, o conjunto de todas as imagens,
mensagens e significados presentes na forma urbana, ao serem percebidos a partir de um ponto de vista
social, condensam-se em uma paisagem urbana especfica. Entendemos aqui a paisagem como uma
expresso morfolgica das diferentes formas de ocupao e, portanto, de transformao do meio
6
ambiente, ou seja, no caso da paisagem urbana, como uma expresso das formas da cidade que podem
ser interpretadas de um ponto de vista scio-espacial.
17
Em algumas paisagens sobressaem-se caractersticas estticas harmnicas e convergentes, as quais

emergem de finalidades figurativas estabelecidas em comum acordo, impostas autoritariamente, ou
simplesmente aceitas como paradigma cultural. Nestas ocasies em geral ocorre a consolidao de formas
urbanas figurativamente homogneas, que conferem uma identidade esttica coesa cidade ou trecho
urbano. Exemplos desta ocorrncia podem ser observados, por exemplo, nos antigos centros urbanos
coloniais brasileiros que ainda subsistem relativamente inalterados, como nas cidades histricas mineiras,
ou, em um exemplo mais prximo cidade de So Paulo, no centro histrico de Santana do Parnaba.
Nestas situaes, a coeso esttica decorrente da tradio arquitetnica autctone que gerou tais
assentamentos, aliadas a circunstncias histricas que permitiram ou auxiliaram a sua preservao.
18
muito mais comum, no entanto, que as finalidades funcionais e estticas relativas produo de
um espao urbano especfico sejam conflitantes e divergentes, levando, consequentemente,
consolidao de formas urbanas heterogneas. A ao pulverizada de muitos e diferentes agentes privados,
cada um edificando segundo seus prprios interesses do indivduo que constri a prpria casa at a
6
MACEDO, 1999: 11.
Diferentes tipos de homogeneidade

na forma urbana
16. Tecido urbano histrico
em Santana do Parnaba
17. Bairro-jardim em So Paulo
Captulo 2
A consolidao de uma esttica homognea pode se dar tambm atravs da imposio de um

cdigo normativo que determine regras estticas a serem seguidas, como ocorre, por exemplo, com a
imposio de estilos inspirados na arquitetura tradicional europia em Campos do Jordo e em outras
cidades da Regio Sul brasileira. Em outras situaes, a homogeneidade esttica decorrente de padres
especficos de urbanizao, como no caso dos bairros-jardim implantados pela Cia. City em So Paulo, no
qual o traado orgnico dos arruamentos, a generosa arborizao e ajardinamento dos espaos livres, e a
limitao de controle de gabaritos e recuos, conferem certa unidade figurativa a estes bairros.
18. Arquitetura cnica em Campos do Jordo
27
produo sistemtica promovida pelo mercado imobilirio , leva contraposio, lado a lado, de um
sem-nmero de objetos arquitetnicos variados. A prpria passagem do tempo e o carter incremental das
intervenes no espao urbano tendem a diluir a coerncia geral da forma urbana, pois as necessidades
funcionais, tcnicas construtivas e valores estticos da sociedade tambm tendem a alterar-se com o
tempo.
19
A anlise da forma urbana baseada na identificao de aspectos funcionais, quantitativos,

qualitativos ou figurativos limita-se apenas ao que pode ser extrado atravs de sua observao. Entretanto,
a interpretao destes aspectos depende no somente do observador, mas tambm e principalmente ,
do contexto scio-econmico e cultural, ou seja, da dupla morfologia existente na cidade. Este tipo de
anlise centrada na forma pouco nos informa sobre como estas formas foram produzidas, ou porque foram
produzidas de tal maneira e no de outra, ainda que assim se tenha atingido determinadas intenes
figurativas ou funcionais que possam ser reconhecidas. Neste sentido, a forma urbana deve ser encarada
como resultante de um processo de produo contnuo e geralmente no-uniforme, que se desenvolve
dentro de uma sociedade ao longo do tempo para suprir suas necessidades por espaos urbanos com
diferentes funes e significados.
20
2.2 Desenho urbano: definies

A produo do espao das cidades ocorre de maneira gradativa e nem sempre equilibrada ou
planejada, sendo palco de conflitos e disputas que acabam registrados na forma urbana. Apesar de o
planejamento urbano estatal atuar como um fator de intermediao no processo de produo e
apropriao do espao, sua capacidade de influenciar a maneira como a forma urbana configurada
esbarra em diversas limitaes. Um dos motivos desta limitao decorre, muitas vezes, da prpria maneira
como o espao urbano enxergado pelas entidades planejadoras: um bem abstrato, ainda que de
dimenses definidas e situado geograficamente. Planos diretores e leis de zoneamento quase sempre se
detm apenas em estabelecer limites para a edificao e utilizao do espao privado, tomando por base a
distribuio pretendida de funes e atividades e parmetros de capacidade de suporte da infra-estrutura.
Como h pouco ou nenhum controle sobre o aspecto final da forma urbana (alm da anuncia a alguns
limites geralmente bastante genricos), somos levados a crer que esta seja configurada de maneira aleatria
ou acidental. No entanto, como coloca Jonathan Barnett,
21
A cidade de hoje no um acidente. Sua forma usualmente no-intencional, mas no

acidental. Ela o produto de decises feitas para propsitos nicos e separados, cujas inter-relaes e
efeitos colaterais no tem sido plenamente considerados. O desenho das cidades de hoje tem sido
determinado por engenheiros, peritos, advogados e investidores, cada um tomando decises racionais e
individuais por motivos racionais, mas deixando o desenho da cidade para ser cuidado mais tarde, se o
7
for.
Processos centralizados de desenho urbano
19. Igrejas barrocas simtricas na
Piazza del Popolo, em Roma
20. Superquadras em Braslia
21. Conjuntos habitacionais soviticos
em Bucareste, Romnia
28
BARNETT, 1982: 10. Traduo do autor.
Por mais que o processo de configurao da forma urbana possa transcorrer de maneira
fragmentada e difusa, este obedece a alguma lgica ordenadora, tendo em vista que determinadas formas
atendem determinadas demandas funcionais, figurativas e outras que possam existir. Esta lgica geralmente
no consensual entre os diversos grupos sociais, pois cada um tende a apresentar suas prprias
demandas e sua prpria viso de como estas podem ser satisfeitas, muitas vezes em conflito com a posio
de outros grupos.
22
A maneira como as relaes de poder se estruturam numa sociedade ir refletir na primazia de uma
lgica ou mais lgicas especficas, que podem se desdobrar de maneira mais ou menos centralizada ou
descentralizada, mais ou menos autoritria ou democrtica de acordo com o prprio equilbrio de foras
existente nesta sociedade. Por exemplo, formas urbanas decorrentes de um processo centralizado pela
ao ordenadora de um agente especfico (um governo municipal, uma empresa de urbanizao, um
grande empreendedor imobilirio) tendem a produzir formas mais coesas e de desenho mais facilmente
perceptvel, enquanto processos descentralizados nas mos de diversos agentes desarticulados tendem a
resultar em formas mais difusas e irregulares. Desta comparao, entretanto, no se deve extrair um juzo
de valor: de um lado, processos centralizados tiveram resultados que variam desde a monumentalidade de
conjuntos barrocos at a opressiva monotonia de grandes projetos habitacionais modernistas; de outro
lado, processos descentralizados estiveram presentes tanto na formao de buclicos vilarejos campestres
europeus quanto na de precrios assentamentos de baixa renda nas periferias das metrpoles de pases
subdesenvolvidos.
23
Mesmo que em algumas situaes haja grande centralizao do poder ordenador da forma urbana,
a lgica que rege este processo geralmente permeada por concepes e interesses bastante variados. Na
maioria dos casos, a forma urbana resultado de uma infinidade de decises de agentes pblicos e
privados que incluem locatrios e proprietrios de imveis, investidores, construtores, incorporadores,
projetistas, polticos, empresas concessionrias de servios pblicos, agncias reguladoras, bancos de
investimento, consumidores, apenas para enumerar alguns. Suas decises, algumas pequenas e
corriqueiras, outras grandes e de repercusses dramticas, so influenciadas principalmente por questes
polticas e econmicas, mas tambm sob a influncia de aspectos sociais, culturais, ambientais, tcnicos,
entre inmeros outros. A tendncia a de que o somatrio de todos estes fatores leve consolidao de
formas urbanas que no correspondam integralmente s intenes individuais de nenhum destes agentes,
mas reflitam um pouco de cada um.
24
Isto ocorre lado a lado prpria segregao espacial de classes e grupos sociais entre diferentes
reas da cidade, quando certos espaos tornam-se inacessveis (ou dificilmente acessveis) a certos grupos,
seja pela valorizao imobiliria, pelos altos custos dos bens e servios disponveis, pelo provimento
inadequado de transporte pblico, pela predominncia de funes e atividades social ou economicamente
excludentes queles desprovidos de recursos. A segregao urbana no diz respeito somente separao
Processos descentralizados de desenho urbano

22. Vilarejo de Siat, na Sua
23. Centro de So Paulo
24. Favela da Rocinha, Rio de Janeiro
Captulo 2
H, entretanto, situaes na qual emerge relativo consenso entre os agentes responsveis pela
produo do espao urbano de que, em determinada regio da cidade, certos aspectos funcionais e
figurativos devem prevalecer sobre outros. Isto geralmente ocorre em situaes nas quais um grupo ou
classe social especfico, sendo capaz de exercer uma relao de dominao ou de predomnio sobre
outros grupos e sobre o espao urbano, e dispondo de recursos e influncia para orientar a transformao
da forma urbana, capaz de impor suas prprias intenes, funcionais, figurativas ou outras, ao espao.
29
fsico-geogrfica de classes sociais em reas distintas da cidade, mas tambm imposio de formas
urbanas diferenciadas para uns e outros que suportem a hegemonia econmica, poltica e simblica de
grupos dominantes. Cada regio da cidade justamente reconhecida pela predominncia de certas
funes e significados estticos e pela ausncia de outros, o que significa que uma cidade pode comportar
muitas formas urbanas diferentes.
A compreenso desta lgica que estrutura todo o sistema de tomada de decises referentes, direta
ou indiretamente, forma urbana, de especial interesse para os arquitetos e urbanistas, e h muitas reas
de conhecimento que se debruam sobre o assunto: sociologia, cincia poltica, economia, direito e
geografia so apenas algumas delas. Contudo, nenhuma destas tem por foco central a forma urbana.
Mesmo a arquitetura e o planejamento urbano, reas diretamente relacionadas ao estudo e interveno
sobre a cidade, muitas vezes tomam a forma urbana como apenas um dado perifrico. A arquitetura
concentra-se sobre o estudo e o projeto de edificaes (ou conjuntos de edificaes) individuais, que, em
geral, relacionam-se com a forma urbana apenas como entorno contextual. Por mais que a forma urbana
tenha seu papel na prtica da arquitetura, esta geralmente encarada como pr-existente ao projeto, e no
como resultante do mesmo. J o planejamento urbano abarca todo um sistema de gesto e de tomada de
decises polticas, incorporando uma estrutura operacional administrativa e jurdica para controlar,
organizar e promover o desenvolvimento urbano. Todavia, o planejamento em geral evita adentrar em
questes de aspecto formal que so muitas vezes consideradas como preocupaes estticas externas ao
seu mbito de atuao.
Ao estudo da forma urbana e da maneira como a sociedade a produz e configura, assim como dos
meios de promoo, interveno e ordenao deste processo, d-se o nome de desenho urbano. O
desenho urbano uma rea especfica do urbanismo, distinta do planejamento urbano, mas de tal modo
entremeada ao mesmo, a ponto de obscurecer as diferenas existentes entre ambos.
Vicente del Rio, um dos nicos autores nacionais que se enveredou nesta discusso, define o
desenho urbano como um campo disciplinar que trata a dimenso fsico-ambiental da cidade, enquanto
conjunto de sistemas fsico-espaciais e sistemas de atividades que interagem com a populao atravs de
8
suas vivncias, percepes e aes cotidianas.
Primeiramente, o autor indica que o desenho urbano um campo disciplinar em oposio a uma
nica disciplina , o que indica a existncia de outras disciplinas que lhe sejam subordinadas, sugerindo,
assim, a existncia de uma estrutura de conhecimento que sustente e informe o desenho urbano. Esta
afirmao importante porque, do contrrio, o desenho urbano poderia ser considerado apenas como
resultante de uma abordagem interdisciplinar de outras reas do conhecimento. Mas sob esta definio
temos que, apesar do desenho urbano sustentar-se sobre o conhecimento oferecido por diversas outras
disciplinas (sendo a arquitetura, o paisagismo e o planejamento urbano as trs principais), h uma certa
poro de teoria e de experincia prtica que so intrnsecas e talvez exclusivas sua prtica.
O mago da definio elaborada por del Rio, no entanto, diz respeito a que a organizao do
espao urbano, em suas dimenses fsico ambientais, seja composta por um grupo de sistemas de formas
fsicas e de atividades sociais que podem ser analisados em separado (ainda que jamais isolados uns dos
30
DEL RIO, 1990: 54.
outros). A importncia disto que o reconhecimento destes sistemas permite a estruturao de mtodos
analticos especficos para lidar com cada um e com a relao entre ambos.
Alm disso, esta definio escapa a uma viso reducionista que poderia pretender limitar o desenho
urbano a um estudo apenas sobre as propriedades fsicas de formas construdas, ou ainda a uma viso
funcionalista simplificadora. As atividades, sob este ponto de vista, no so consideradas meramente como
funes distribudas no espao; so sim vistas como manifestaes sociais que interagem ou ainda,
estabelecem uma relao dialtica , com o espao e com a populao atravs de vivncias, percepes
e aes cotidianas. Sugerem-se a relaes entre forma urbana e caractersticas culturais da populao.
Assim sendo, conclumos que o desenho urbano, tanto como um processo de criao quanto como uma
rea de estudo, relaciona sistemas fsico-espaciais, atividades urbanas e manifestaes scio-culturais.
2.3 A dimenso pblica do desenho urbano

A definio de del Rio sintetiza diversos aspectos centrais do desenho urbano, mas existe uma srie
de outras questes importantes que merecem ser colocadas, para as quais faremos referncia a definies
de outros autores. Gosling e Maitland, por exemplo, afirmam que
[...] o desenho urbano preocupa-se com a forma fsica do domnio pblico [public realm] em
uma rea fsica delimitada da cidade, e portanto existe entre as bem-definidas escalas da arquitetura, a
qual concentra-se sobre a forma fsica do domnio privado [private realm] do edifcio individual, e a do
planejamento urbano e regional, que concentra-se sobre a organizao do domnio pblico em seu
9
contexto mais amplo.
9 GOSLING & MAITLAND, 1984: 9. Traduo do autor.

10
A expresso empregada por Gosling e Maitland e por diversos outros autores e que traduzimos como domnio pblico,
corresponde a public realm. A palavra realm bastante rica em significado e no possui uma traduo correspondente exata
em portugus que possa fazer jus ao sentido original. Domnio pblico deve aqui ser interpretado no sentido de dimenso
pblica ou esfera pblica, sugerindo assim uma caracterstica de essncia, e no a existncia de uma relao de dominao
sujeito-objeto.
11
Por espao livre compreendemos todo o espao que no seja ocupado por uma edificao construda, tal como estabelecido
em Macedo (1995).
Captulo 2
Esta definio introduz a discusso um importante aspecto do desenho urbano, que lida com os
conceitos de pblico e privado, ou, mais especificamente, com a existncia na cidade de um domnio
10
pblico (public realm) em oposio a um domnio privado (private realm). O domnio pblico
corresponde a toda a esfera vivencial de natureza pblica existente em uma cidade, ou seja, inclui todos
11
os espaos livres de propriedade pblica da cidade tais como ruas, avenidas, calades, praas e
parques, assim como todos os edifcios de carter pblico como escolas, hospitais, museus, estaes de
trem etc. Adicionalmente, o conceito de domnio pblico pode ainda ser estendido para abarcar todas as
instituies pblicas que existem em uma dada sociedade; entretanto, apesar da relevncia desta esfera, a
31
discusso ser limitada apenas representao fsico-espacial do domnio pblico. Para tanto, adotaremos
12
a idia de domnio pblico fsico.
O domnio pblico fsico no se limita apenas ao espao de propriedade efetivamente pblica que
existe em uma cidade. O espao, para que possa ser reconhecido, precisa de elementos que o contenham.
Numa cidade estes elementos so o relevo, os edifcios, os muros e a vegetao, os quais, com suas massas
construdas ou plantadas, delimitam e configuram os sistemas de espaos livres (pblicos e privados). Estes
elementos tm sua forma e articulao condicionadas, entre outros fatores, pelos modos de propriedade e
apropriao do solo urbano.
Nas sociedades capitalistas em geral, a imensa maioria dos edifcios de uma cidade de
propriedade privada e os espaos que eles encerram em seus interiores correspondem ao domnio privado.
No apenas o interior dos edifcios, mas tambm os espaos livres internos aos lotes urbanos de
propriedade privada fazem parte do domnio privado, apesar de poderem simultaneamente fazer parte do
domnio pblico se foram abertos e acessveis aos transeuntes. Esta contiguidade e sobreposio das duas
esferas faz com que a distino entre ambas perca sua clareza, criando espaos de transio pblicoprivado.
importante frisar que o espao, no que se refere forma urbana, no apenas uma extenso de
rea delimitada em duas dimenses, mas tambm um sistema definido pelas relaes entre espaos livres e
construdos, cheios e vazios, etc. Estas relaes so determinadas tanto pelas dimenses de tais espaos
quanto por outros aspectos, tais como propores, cores, texturas, acabamentos, barreiras, etc. Como o
domnio pblico fsico conformado pela existncia, e pela configurao formal-espacial, dos edifcios de
propriedade privada, tambm h que se atribuir a estes espaos privados uma certa dimenso pblica.
Existe uma interface entre os dois domnios que relevante para ambos.
A existncia desta inter-relao entre o domnio pblico e o domnio privado dentro de uma
sociedade no nenhuma novidade. Um dos aspectos desta relao implica em atribuir propriedade
privada um tipo de funo social, ou seja, a determinao de que a propriedade privada repercute sobre a
esfera pblica e de que estas repercusses so relevantes, e, portanto, passveis de serem submetidas ao
arbtrio do Estado para que este possa garantir sociedade condies ideais de justia e igualdade social.
A funo social implica ao proprietrio privado uma srie de responsabilidades que advm da maneira
como este utiliza, maneja ou gerencia sua propriedade e de quo significativa tal propriedade para o
restante da sociedade. Estas responsabilidades no se limitam apenas ao no-fazer no agir de maneira
nociva coletividade, tal como no construir alm do permitido pela legislao, no poluir, no
ultrapassar parmetros aceitos de incomodidade etc. , mas tambm incluem a prestao do fazer o
dever de exercer a funo social da propriedade em benefcio coletivo , o que significa que a funo
13
social implica na imposio sobre o proprietrio de comportamentos tidos como positivos. Um terreno
urbano provido de infra-estrutura pblica adequada, mas que permanea desocupado com fins
especulativos um dos exemplos mais comuns no qual a propriedade privada no cumpre a funo social
que lhe cabida, situao na qual o Estado deve intervir dentro dos aparatos legais disponveis para levar
esta funo a se concretizar.
12
13
32
LANG, 2005: 7.
INSTITUTO PLIS, 2002: 46.
Se permitirmos que o conceito de funo social da propriedade adote uma dimenso mais ampla do
que esta, ao reconhecermos que a qualidade fsico-ambiental do domnio pblico de uma cidade depende
das formas fsico-espaciais que o domnio privado assume, passamos a reconhecer ento um aspecto
adicional de sua funo social. Seguindo este raciocnio, esta relao espacial se tornaria, a partir da, de
interesse e preocupao do Estado, o qual detm o dever de zelar pelo domnio pblico. A existncia desta
dimenso pblica da propriedade privada urbana relevante pois reflete diretamente sobre a prtica do
desenho urbano e, em ltima instncia, uma das principais fontes de sua legitimidade no nvel de
poltica pblica.
A maneira como cada Estado reconhece e adota o conceito de funo social da propriedade urbana
extremamente varivel e sujeita a paradigmas scio-culturais e ao equilbrio de poder existente dentro
deste Estado. No raro, o poder do Estado pequeno para impor a concretizao da funo social da
propriedade urbana perante o poder acumulado por uma elite dominante. Tal situao pode ainda ser
agravada pela existncia de uma rede de favores e alianas que deturpem a distino entre ambas as
esferas, levando articulao de relaes clientelistas ou patrimonialistas entre Estado e elite, de modo a
perturbar a concretizao da funo social da propriedade. Com este quadro levado ao extremo, arrisca-se
ainda uma inverso de relaes, na qual grupos dominantes apropriam-se da propriedade pblica,
privando-a de sua funo social para servir ao interesse exclusivo destas elites.
No caso do Brasil, o Estatuto da Cidade aprovado em 2001 (Lei Federal n 10.257/01) estabelece
uma srie de procedimentos e ferramentas legais disponveis para as municipalidades lidarem, atravs de
seus Planos Diretores, com a concretizao da funo social da propriedade territorial urbana. Tais
ferramentas em geral estruturam-se atravs da imposio de penalidades ao proprietrio infrator, de modo
a pression-lo a corrigir a inadequao, como o caso do IPTU (Imposto sobre a propriedade predial e
territorial urbana) progressivo no tempo, a ser aplicado at que a situao seja corrigida; ou ento
oferecem meios de facilitar a desapropriao por parte da prefeitura, como o caso do Direito de
Preempo (no qual se exige que o proprietrio oferea o direito de compra primeiro prefeitura caso
pretenda vender seu imvel a um terceiro). No entanto, passada quase uma dcada da aprovao do
Estatuto, possvel constatar que estas ferramentas foram adotadas com baixos graus de efetividade devido
falta de regulamentao adequada e a presses contrrias por parte de grandes proprietrios urbanos.
A qualidade da relao espacial, ambiental e esttica entre o espao particular e o espao pblico
, como vimos, extremamente subjetiva, mas nem por isso menos relevante para o pblico e, assim
sendo, digna de ser considerada como uma funo social. Como a legislao pode definir critrios
Captulo 2
Uma das principais dificuldades para se determinar o cumprimento da funo social da propriedade
territorial urbana reside justamente em estabelecer critrios objetivos para aferir se esta funo concretizase, alm de se realizar a fiscalizao adequada para tanto. Em So Paulo, por exemplo, a Lei de Uso e
Ocupao do Solo (Lei Municipal 13.885/04) determina Coeficientes de Aproveitamento Mnimos para
diferentes zonas, abaixo dos quais se considera que o terreno urbano encontra-se em carter de
subutilizao (a menos que se comprove sua utilizao para usos que no necessitam de edificao, como,
por exemplo, estacionamentos). Ainda que, de fato, haja muitas maneiras de se contornar esta
determinao por exemplo, justamente transformando um terreno especulativo em um estacionamento
no h como negar que tenham sido estabelecidos critrios relativamente objetivos para determinar o
cumprimento de uma funo social da propriedade territorial urbana.
33
objetivos para algo que de natureza to subjetiva? Ao se legislar sobre aspectos relevantes forma
urbana (funcionais, ambientais, figurativos), certamente algumas medidas que podem parecer coerentes
como objeto de polticas pblicas poderiam, por outro lado, ser encaradas como extremamente arbitrrias
e impositivas, sendo ainda altamente questionveis (o uso do edifcio dever promover a intensificao do
uso da rua, esto proibidas as fachadas com ornamentao em estilo ecltico, etc). Certamente
provocariam um sem-nmero de crticas e litgios legais. Em decorrncia disto, o desenho urbano muitas
vezes reduzido e simplificado at no restar pouco mais do que algumas medidas edilcias genricas e de
baixa refutabilidade, ligadas a normas mnimas de ventilao e insolao dos edifcios.
As questes relacionadas ao desenho urbano, assim sendo, raramente so tratadas como elementos
centrais de planos diretores. Isto porque o desenho urbano trata de dimenses da cidade que so
consideradas por demais especficas ou arbitrrias para que possam ser efetivamente aplicadas atravs de
uma legislao de mbito total, ou seja, abarcando a cidade na sua totalidade e em um nico desenho
integrado. Ao invs disso, o desenho urbano geralmente incorporado quando o como mais uma
varivel secundria de polticas pblicas, com carter flexvel e que demanda o desenvolvimento de
solues especficas para contextos locais.
Esta suposta inadequao do desenho urbano escala total da cidade est presente na definio de
Gosling e Maitland, atravs da colocao de que o desenho urbano preocupa-se com a forma fsica do
domnio pblico em uma rea fsica delimitada da cidade. Isto quer dizer que o desenho urbano
prescinde de um recorte urbano especfico, de limites espaciais que podem, dependendo da situao, ser
mais ou menos amplos ou precisos. A rea de ao do desenho urbano pode englobar uma rua, um
conjunto de quarteires, um bairro, um distrito ou mesmo a totalidade da rea fsica da cidade. Pode ainda
se dar sobre uma rea mais ou menos consolidada, ou mesmo uma rea ainda no-urbanizada. Contudo, a
ao interventora do desenho urbano tem sempre recorrido adoo de certos limites, fsicos quanto
setoriais.
Tal postura, no entanto, permite interpretaes equivocadas a respeito dos objetivos do desenho
urbano que acabam levando disseminao de prticas anmalas. Ao assumir a premissa que o desenho
urbano algo para apenas uma parcela definida da cidade, poderamos ser levados a crer que o restante
da cidade pode ser, e certamente acabar sendo, de qualquer jeito.
Um desenho urbano realizado em carter de exceo justamente a negao da utopia que deveria
ser integral ao desgnio ou iderio dos desenhadores. Assim sendo, a questo no de escala ou
dimenso fsica da rea de interveno assumida pelo desenho urbano; trata-se ao invs disto de uma
diferena de escopo existente entre o planejamento e desenho urbano, com o segundo assumindo uma
abordagem diferente e mais direta que o primeiro em relao s particularidades da forma urbana.
A sistematizao do desenho urbano para operar em reas espacialmente delimitadas no significa,
no entanto, que este possa abrir mo de uma viso holstica dos diversos aspectos que conformam a
cidade. O carter no-estrutural do desenho urbano tem frequentemente o levado a traduzir-se em
polticas pblicas que se articulam sob o srio risco da fragmentao e da parcialidade. Este pode ser
encarado como um contra-senso primordial das posturas e objetivos existentes entre o desenho e o
planejamento urbano praticados no Brasil. Se de um lado temos um planejamento urbano que enxerga a
forma urbana de maneira abstrata, do outro temos um desenho urbano que, quando existe, geralmente
34
ignora a cidade que existe alm de um permetro arbitrrio de projeto. Este permetro, muitas vezes,
inclusive delimitado em funo de interesses polticos ou ideolgicos alinhados aos de grupos dominantes.
Por mais que resolver a cidade no seja pretenso da prtica do desenho urbano, uma
conscincia ampla da situao urbana condio primordial para a atividade. Por este motivo, em
oposio idia de que o desenho urbano surja para substituir o planejamento urbano, ambos devem ser
vistos em carter de complementaridade, e no de mtua excluso. De fato, como coloca del Rio, uma
distoro pensarmos em onde deve dar-se o fim do Planejamento Urbano e o comeo do Desenho
Urbano, como muitos buscam saber. O processo de planejamento, ao ser permeado sempre pela
dimenso do desenho, embute um processo constante de idas e vindas do contedo para o continente, do
14
produto para o fato criador.
2.4 A prtica do desenho urbano

Uma das causas da relativa obscuridade terica e metodolgica que reina em relao ao desenho
urbano a falta de clareza sobre suas finalidades prticas gerais. parte da constatao de que o desenho
urbano lida com especificidades da forma urbana, os objetivos e possibilidades oferecidas pela prtica do
desenho urbano so, geralmente, pouco compreendidos mesmo dentro da esfera dos tcnicos urbanistas.
Para esclarecer um pouco mais esta questo, recorremos a uma definio simples e pragmtica, mas de
poder sinttico avassalador, oferecida por Barnett, para o qual o desenho urbano existe no nvel das
polticas pblicas como resposta ao desafio de desenhar a cidade sem que com isso seja necessrio
15
desenhar todos os edifcios.
Desenhar sem determinar uma considerao que carrega em si mesma uma srie de contradies,
e que leva a um dilema fundamental que existe na base do desenho urbano: efetivamente possvel
coloc-lo em prtica de maneira ntegra a uma inteno original? (ou ento: como construir uma boa casa
se no se pode escolher os tijolos?). Uma inteno de desenho provavelmente perde bastante de si mesma
quando transposta realidade e sujeita acomodao de interesses e concepes externas esfera que a
desenhou. O mesmo pode ser dito de um desenho desenvolvido sem grande compreenso do contexto
social ao qual se destina, ou com pouco senso de realidade perante suas condies de implementao.
Sendo grande a distncia entre inteno idealizada e realidade, somos levados a crer que conformar o
desenvolvimento da forma urbana de acordo com um desenho pr-estabelecido talvez seja tarefa
impossvel, a menos que se imponha um controle centralizado e autoritrio. No entanto, a fundamentao
terica do desenho urbano enquanto modo de intervir nas cidades se baseia na assuno de que se a
14
15
DEL RIO, 1990: 57.

BARNETT, 1974: 29.
Captulo 2
Trata-se de uma definio relevante pois, ao mesmo tempo em que estabelece a importncia de se
desenhar a cidade (ou seja, de atribuir uma inteno ou desgnio consciente forma urbana), reconhece a
impossibilidade, impropriedade ou dificuldade de que este desenho, no contexto scio-econmico e
cultural contemporneo, seja estabelecido atravs do controle total e individual de cada um de seus
elementos.
35
cidade construda, logo desenhvel, em que nvel e escala de detalhamento o que se precisa
16
explicitar, desde um ponto de vista epistemolgico at um plano operacional-prtico.
H pouco consenso sobre qual seria a base de conhecimento (epistemolgica) mais apropriada para
subsidiar a prtica do desenho urbano, e tampouco h muita conformidade entre os instrumentos
operacionais que podem ser empregados para tanto. Algumas linhas pretendem atribuir ao desenho urbano
um alto grau de cientificismo objetivo, enquanto outras se sustentam empiricamente em um registro de
situaes de tentativa-e-erro, pretendendo, com isso, estabelecer um conjunto de frmulas ou modelos
17
consagrados para a forma urbana. Entre estes dois extremos, abre-se espao para uma gama variada de
posturas terico-metodolgicas para sustentar a implementao do desenho urbano.
O desenho urbano pode, por exemplo, se efetivar atravs de intensa ao pblica, incluindo
numerosas desapropriaes, obras de infra-estrutura e construo de edifcios de carter pblico. Pode,
alternativamente, sustentar-se exclusivamente pela ao de empreendedores imobilirios privados, agindo
em concerto ou em competio mais ou menos acirrada. Pode ocorrer atravs de parcerias entre agentes
pblicos e privados, com variadas propores de participao e controle do processo por parte de cada
um. Pode se basear em um projeto criteriosamente detalhado, em uma concepo abstrata ou em um
cdigo normativo genrico. Pode ser concebido em carter estritamente tcnico, ideolgico ou mesmo
mercadolgico. Os mtodos so to variados quanto as concepes existentes para a forma urbana. No
entanto, geralmente possvel identificar uma correlao entre a forma urbana idealizada e os mtodos
empregados para sua implementao. Como coloca Llewellyn-Davies,
O desenho urbano rene as muitas vertentes de criao-de-lugar [place-making],
responsabilidade ambiental, equidade social e viabilidade econmica; por exemplo na criao de
lugares de beleza e identidade. O desenho urbano derivado de, mas transcende a, assuntos
relacionados tais como planejamento e polticas de transporte, projeto arquitetnico, desenvolvimento
econmico, paisagismo e engenharia. Ele rene estas e outras vertentes. Em resumo, desenho urbano
18
sobre criar uma viso para uma rea e aplicar habilidades e recursos para realizar esta viso.
Assim sendo, apesar do ponto de partida inicial para a implementao do desenho urbano estar
geralmente vinculado formulao de uma viso para a forma urbana a idia de viso, neste sentido,
podendo ser interpretada de maneira homnima ao sentido de desenho como desgnio , esta viso vazia
se no estiver associada concepo e desenvolvimento de mtodos ou planos factveis (viabilizados por
meio da aplicao de habilidades e recursos) para sua implementao, e que seja apropriado para o seu
contexto scio-econmico. Do ponto de vista operacional, o desenho urbano no se trata apenas de uma
imagem ou de um produto, mas sim de um processo que no pode prescindir da adoo de algum mtodo
para sua implementao.
16
KRAFTA, 1986: 36
Isto comumente acaba levando reproduo arbitrria de solues tidas como de sucesso em um contexto, em outro
diferente, de maneira totalmente inapropriada. Este um dos principais problemas com os manuais de best practices, que
muitas vezes acabam, inadvertidamente, propagando idias e modelos que se pretendem hegemnicos.
18
LLEWELLYN-DAVIES, 2000: 12; apud. LANG, 2005: 6 (grifos nossos). Traduo do autor.
17
36
Em uma situao ideal, o desenho urbano origina-se com uma viso crtica da realidade urbana;
envolve a concepo de um desgnio/desenho alternativo a esta realidade; exige debate e negociao para
que este desenho torne-se uma causa legtima e comum coletividade; demanda a formulao e aplicao
de mtodos variados para implement-lo; e se conclui efetivamente com a materializao espacial deste
desenho. Tal processo deve ainda ser assumido como perpetuamente cclico e contnuo, inerente
construo e reconstruo das cidades: conforme a forma urbana transforma-se, esta provocar o
surgimento de novas vises crticas da realidade da cidade, dando assim reincio ao processo. Esta
natureza cclica advm no apenas da formulao crtica, mas justamente devido s vicissitudes scioculturais que modificam os usos, os valores e as concepes acerca da cidade, impedindo a ascenso de
um desenho urbano ideal a ser atingido.
No entanto, no que se refere ao desenho urbano enquanto objeto de polticas pblicas, o que
ocorre muitas vezes uma lgica inversa: o desenho pensado a partir dos mtodos que esto
tradicionalmente disposio dos tcnicos planejadores, limitando-se, assim, ao estreito horizonte de
possibilidades oferecidas pelas ferramentas j existentes, tais como o zoneamento e os cdigos edilcios.
Partir dos mtodos pr-existentes, ao invs de selecion-los ou desenvolv-los de acordo com um desgnio
alternativo para a cidade e sua forma, impede que sejam pensadas maneiras alternativas de praticar o
desenho urbano.
Quando o desenho urbano parte de uma inteno desatrelada concepo de um mtodo de
implementao, em geral h apenas duas sadas: ou o desenho engavetado como uma proposta irreal,
ou, quando h meios e recursos para tanto, imposto de maneira mais ou menos autoritria, o que
comumente significa esvaziar o espao para o dilogo e para a participao social. Neste segundo caso, o
foco do desenho urbano geralmente no o processo que o produz (e as oportunidades de participao,
contribuio e intermediao da comunidade), e sim o produto final que se materializa com a renovao
do espao urbano.
Esta dicotomia existente no desenho urbano entre produto e processo de implementao, no

entanto, praticamente inexistente no planejamento urbano. O planejamento raramente admite a
existncia de um produto, sendo neste mbito exclusivamente um intermediador de interesses e um
programador de aes e investimentos. O compromisso do planejamento , de maneira bastante geral, o
desenvolvimento urbano equilibrado, socialmente justo, economicamente saudvel e ambientalmente
responsvel. Apesar da amplitude destes objetivos, os atributos fsicos, ambientais e estticos da forma
urbana so preocupaes que quase sempre se encontram fora deste escopo, ou apenas marginalmente
inseridos no mesmo.
Captulo 2
principalmente nesta situao em que o desenho urbano confunde-se com o projeto urbano. O
projeto urbano essencialmente um produto, ao passo em que o desenho urbano mais um processo do
que um produto (no deixando de ser um pouco de ambos), e mesmo enquanto produto, relativamente
flexvel e adaptvel. Apesar de ser geralmente benigno, o projeto urbano tambm quase sempre
unilateral e fruto de uma concepo externa realidade ao qual se destina, e por isso pode ser
considerado, na melhor das hipteses, como apenas uma verso bastante simplificada do processo de
desenho urbano. Na pior das hipteses, o forte carter simblico incorporado por alguns projetos urbanos
acaba prestando-se consagrao de interesses restritos a alguns agentes dominantes, anulando qualquer
possibilidade alternativa de realizao do desenho urbano enquanto processo coletivo e participativo.
37
Ao lidar com esta dimenso especfica da cidade, muitos praticantes ou especialistas do desenho
urbano (que a partir de agora chamaremos de desenhadores urbanos, em correspondncia ao termo
ingls urban designer), ao reconhecerem a importncia do domnio privado para a qualidade geral da
forma urbana, acabam adotando uma postura pragmtica acerca da participao da iniciativa privada no
desenvolvimento urbano. Tal postura deve-se no somente a um alinhamento ideolgico, mas tambm
realidade prtica da profisso: os desenhadores urbanos podem estar tanto vinculados ao setor pblico
quanto ao setor privado, e assim incumbidos de tratar de um domnio ou de outro (pblico ou privado),
respeitando obviamente a interao intrnseca entre ambos que , afinal de contas, o mago do desenho
urbano.
De modo geral, a atividade imobiliria, tida como inerente produo do espao urbano nas
cidades do mundo capitalista contemporneo, vista pelos desenhadores urbanos como um fator que no
pode nem deve ser ignorado e cujo potencial para colaborar com um projeto positivo de cidade deve ser
explorado e incentivado. Os investimentos realizados pelos promotores imobilirios privados no espao
urbano so significativos, e podem de fato contribuir com a melhoria da qualidade fsico-ambiental do
espao urbano como um todo, tendo em vista a relao quase-simbitica entre os domnios pblico e
privado em uma cidade. Por isso, o mercado imobilirio no visto como um antagonista na construo
de uma cidade melhor e mais justa, e sim como um interlocutor que necessita ser equacionado. A
necessidade de se adotar uma viso realista e pragmtica acerca deste assunto significa, segundo Vicente
del Rio, que aquela tradicional postura ingnua, ainda hoje comum e tpica dos arquitetos, que tapam o
sol com a peneira quanto aos processos imobilirios e especulativos, formao e reproduo do lucro nos
projetos urbanos, no pode mais ter vez no campo do Desenho Urbano, sob pena de distanciamento do
19
real e da capacidade de implementao.
Em uma sociedade capitalista, o mercado imobilirio estar sempre presente e operando dentro de
um conjunto de regras pr-definidas, algumas estabelecidas pelo Estado atravs da lei e outras, menos
claras ou previsveis, intrnsecas atividade econmica. Tais regras, se devidamente compreendidas e
articuladas pelos desenhadores urbano, poderiam se prestar a orientar e induzir a atividade de
empreendedores imobilirios para a concretizao de um projeto amplo de cidade, incentivando a
produo de espaos belos, eficientes, socialmente inclusivos e ambientalmente sustentveis. Este efeito
positivo que pode ser provocado pela atividade imobiliria equivaleria, no entanto, ao oposto do que
ocorre hoje em muitas cidades, na qual promotores imobilirios privados se apropriam da renda produzida
pela valorizao de suas propriedades atravs de investimentos pblicos em obras de infra-estrutura
lindeiras. Alternativamente, o que se defende que os efeitos positivos que podem ser produzidos pelos
investimentos privados sejam apropriados coletivamente, no atravs da acumulao desequilibrada de
renda e sim do usufruto de melhor qualidade de vivncia urbana.
Ao reconhecerem que a cidade feita em sua maior parte pela ao do mercado imobilirio, e que
este no pode (ou no deseja) abrir mo da rentabilidade de suas iniciativas, os defensores desta linha de
pensamento so levados a concluir portanto que qualquer inteno de desenho urbano que se pretenda
levar a cabo (e que no se restrinja exclusivamente interveno no espao pblico) deveria incluir a
oportunidade e, se possvel, a otimizao da obteno de lucros por parte destes agentes, uma vez que o
19
38
RIO, 1990: 49.
lucro condio primordial para a atividade econmica. Para tanto, torna-se necessrio compreender a
lgica de funcionamento do mercado imobilirio e estabelecer projetos, regras e planos economicamente
factveis, mas que mantenham seu foco principal na produo de resultados benficos para o domnio
pblico. Assumindo esta realidade, so aceitas e incentivadas a organizao de parcerias pblico-privadas
para a implementao dos projetos, contanto que se tenha bastante clareza sobre quais so os interesses e
as contrapartidas oferecidas pelas partes envolvidas, chegando-se assim a uma relao positiva de
resultados mais/mais entre interesses privados e pblicos, ao invs de uma desequilibrada e injusta
relao mais/menos. O desenho urbano sustentar-se-ia, assim, na imaginao de utopias realizveis.
Esta acepo, apesar de no ser hegemnica dentre os praticantes do desenho urbano, tambm no
20
deixa de ser uma das correntes dominantes. A idia central por detrs desta postura a de que o Estado
deve assumir um papel no apenas de fiscalizador da produo do ambiente construdo, mas tambm de
incentivador da produo desse ambiente rumo a uma viso ou desgnio especfico, o qual, para que possa
exercer real legitimidade, deveria ser coletivamente construdo.
Apesar da popularidade desta idia, ela politicamente ambgua. Ao mesmo tempo em que se ope
a uma concepo neoliberal, reconhecendo a importncia da ao interventora do Estado para intermediar
a produo da forma urbana em prol do interesse coletivo, ela tambm acaba oferecendo uma posio
privilegiada aos interesses dominantes, que sero sempre levados em considerao e jamais sero
totalmente contrariados caso se pretenda concluir com sucesso um processo de desenho urbano que
inclua a sua participao.
Esta contradio fundamental comum e crescente na prtica do desenho urbano. Ao mesmo
tempo em que se advoga a negociao e a conciliao de interesses como caminho adequado para a
transformao da forma urbana, a anuncia a interesses parciais significa que boa parte de seu real
potencial transformador sacrificada na preocupao de que pelo menos alguma mudana seja
efetivamente atingida. O desenho urbano pode, deste modo, prestar-se tanto expresso de um projeto de
carter coletivo e democrtico, quanto ao fortalecimento de coalizes entre poderosos promotores
imobilirios privados e as classes dominantes. Desta maneira, o potencial ambivalente do desenho urbano
simultaneamente conciliatrio e transformador muitas vezes acaba correndo o risco de trair a si mesmo
e redundar na manuteno de tendncias j em curso no espao das cidades. Este um dos principais
motivos pelo qual existe certa resistncia prtica do desenho urbano dentre alguns setores socialmente
engajados do planejamento urbano. Tambm o motivo pelo qual o desenho urbano, especialmente
quando traduzido ao formato de pacote de projetos urbanos, apoiado com entusiasmo por parte de
promotores imobilirios cujos interesses seriam reforados pelos mesmos.
20
Pelo menos segundo alguns autores, como Tibbalds (1992); Madanipour (1997); Lang (2005), entre diversos outros. Lang, por
exemplo, faz uma aluso a esta postura como se tratando da formulao um sistema de varas e cenouras que so colocadas
frente de um burrico, atraindo-o rumo direo desejada (p. 36).
Captulo 2
Para escapar deste dilema, boa parte da bibliografia existente na rea do desenho urbano refugia-se
em uma dimenso exclusivamente instrumental-operacional, sem oferecer maior ateno a questes
relativas a qualquer posicionamento ideolgico ou paradigmtico. Em muitos casos, mesmo a existncia
de tais questes inadvertidamente (ou propositalmente) ignorada. Trata-se de uma espcie de urbanismo
limitado esfera cotidiana da resoluo de problemas prticos, relacionados implementao de projetos,
39
qualificao paisagstica, elaborao de guias de diretrizes ou recomendaes arquitetnicas,

desenvolvimento de legislao normativa especfica forma urbana, obteno de financiamento e
articulao de parcerias, entre outros.
2.5 O desenho urbano como processo

Um dos caminhos possveis para que o desenho urbano possa transcender esta esfera limitada
uma maior tomada de conscincia sobre o seu papel na sociedade. Este papel em geral obscurecido pelo
pouco entendimento que se tem do termo desenho urbano, o qual, acreditamos, empregado
indiscriminadamente para abarcar trs instncias distintas.
A primeira, a qual poderamos caracterizar como sendo analtica, o desenho urbano com o
sentido de estudo sobre a forma urbana, seu processo formativo e evolutivo, suas caractersticas e reflexos
sociais, econmicos, culturais, entre outros aspectos diversos.
A segunda instncia ocorre na forma de interveno sobre a cidade, seja atravs de projetos, planos
ou polticas (pblicas, privadas ou ambas) que tenham como foco a ordenao, transformao ou
preservao da forma urbana. Diferentemente da primeira instncia, na qual a relao entre o desenho
urbano e a cidade distanciada e, no mais possvel, orientada a uma neutralidade acadmica, esta
segunda est atrelada existncia de alguma concepo qualquer que oriente o carter da interveno, o
que significa a adoo de algum referencial terico, ideolgico ou paradigmtico sobre o que bom e o
que ruim para o espao urbano. A existncia de um posicionamento qualquer em relao realidade
primordial nesta instncia, pois necessrio para que se possa identificar os aspectos da cidade que
precisam ser transformados e com quais objetivos. Por este motivo, podemos caracterizar esta instncia
como sendo normativa, uma vez que ela, por sua prpria existncia, incorre na criao de parmetros
valorativos. Segundo Carmona e Tiesdell, visto analiticamente, desenho urbano o processo atravs do
qual o ambiente urbano surge; visto normativamente, ou deveria ser o processo pelo qual surge um
21
ambiente urbano melhor. A instncia normativa provavelmente o sentido mais comum e hegemnico
dado ao desenho urbano, pois nesta situao em que o ato de desenhar mais claramente identificado
e exercido.
Estas duas primeiras instncias encontram-se intrinsecamente relacionadas, pois o ato de intervir
geralmente de algum modo subsidiado pelo de estudar, seja para reforar ou para contrariar concepes
consagradas. Da mesma maneira, o ato de estudar tambm tem no objetivo final de intervir um dos
principais sentidos de sua existncia, uma vez que inegvel o potencial transformador do conhecimento.
A terceira instncia do desenho urbano o seu sentido como processo que transcorre no espao
urbano, o processo atravs do qual as cidades adquirem a sua forma urbana e a transformam ao longo do
tempo, conferindo-lhe usos e significados igualmente transitrios. Este processo de gnese e evoluo da
forma urbana to antigo quanto a prpria existncia das cidades, e ocorre independentemente da
existncia de qualquer estudo ou de qualquer interveno proposital que tenha a forma urbana como foco.
21
CARMONA & TIESDELL, 2007: 1. Traduo do autor.
40
Sob este ponto de vista, o processo de desenho urbano precede sua prpria existncia enquanto campo
disciplinar, e pode ser considerado como um processo civilizatrio to relevante e to natural quanto a
formao da linguagem, da cultura ou do sistema produtivo de um povo.
Esta terceira instncia do desenho urbano provavelmente a menos compreendida, justamente por
que ocorre margem da conscincia e da capacidade de controle dos arquitetos e urbanistas. A maior
parte da literatura existente trata o desenho urbano sob a perspectiva das duas primeiras instncias, ou
seja, como teoria ou metodologia que objetiva a interveno no espao e na forma urbana, mas ignora sua
existncia enquanto processo informal que transcorre constante e continuamente na cidade. Por este
motivo, importante estender o foco do desenho urbano estudo para alm de seu objeto primrio a
forma urbana , para abarcar tambm, e principalmente, o desenho urbano processo. Apenas
entendendo a lgica subjacente a este processo, e identificando as condicionantes sociais, econmicas,
polticas e culturais que nele interferem, que se torna possvel desenvolver novas formas de desenho
urbano interveno que transcendam vises parciais e interesses imediatos. Tal tarefa no se resume a
estudar a evoluo das cidades ou de suas formas; necessrio compreender as foras dialticas que a
moldam, assim como suas motivaes, objetivos e estratgias.
De maneira geral, o processo de desenho urbano pode transcorrer de acordo com duas lgicas
22
distintas:
1) Desenho inconsciente [Unknowing design]: o processo pelo qual as diversas edificaes de
uma cidade so construdas e se acumulam ao longo tempo. Trata-se de um somatrio gradual de
inmeras decises e intervenes, cada qual de escala relativamente pequena ou parcial e consciente de
apenas um escopo limitado das variveis que a conformam e das repercusses que produz. , enfim, um
processo de consolidao ad hoc da forma urbana, na qual cada pedao da cidade gradualmente
construdo de acordo com uma lgica derivada do contexto social, econmico, cultural, legal, institucional
e tcnico vigente no momento da construo, sem conformar-se a uma inteno especfica de desenho
urbano. A conformao a este dado contexto significa que em cada interveno h uma lgica distinta,
portanto no se deve presumir que este se trate de um processo irracional ou catico; esta lgica, no
entanto, raramente est articulada lgica que determina a construo do restante dos edifcios.
Consolida-se, deste modo, um desenho inconsciente, produto de um processo fragmentado e difuso.
O processo de desenho inconsciente comum quase todas as cidades do mundo se no

totalmente, ao menos parcialmente , produzindo resultados s vezes desastrosos; na maioria das vezes,
simplesmente corriqueiros; e, algumas vezes, com caractersticas ambientais e estticas altamente
elaboradas e excepcionalmente apreciadas. O ambiente de algumas destas cidades de desenho
inconsciente incorpora diversas marcas de um longo processo evolutivo histrico e carrega forte carga
22
CARMONA et al, 2003: 55.
Captulo 2
O desenho inconsciente no significa, contudo, que a produo da forma urbana ocorra de maneira
totalmente livre de restries. De fato, boa parte das cidades possui legislaes e cdigos edilcios que
determinam o que pode e o que no pode ser construdo, quais so os usos permitidos em cada regio,
quais so os limites de altura, recuos, rea edificada etc; no entanto, limitar o que pode ser feito no , de
modo algum, o mesmo que determinar ou induzir o que ser construdo.
41
emocional, destacando-se especialmente pela sua diversidade e vitalidade. Tais atributos so bastante
efusivos e intrnsecos comunidade que habita estas cidades, mas no raro tm sido artificialmente
emulados em processos de desenho consciente, com nveis variveis de pertinncia e de sucesso.
2) Desenho consciente [Knowing design]: o processo pelo qual a forma urbana derivada de uma
inteno ou desgnio original que orienta as diversas intervenes que ocorrem no espao urbano. Este
desenho pode se limitar a algumas poucas diretrizes genricas, tal como a adoo de um gabarito comum
de altura para as edificaes ao longo de uma via, ou pode ser extremamente especfico, determinando o
traado das vias e o uso, volumetria, materiais, tcnica construtiva, linguagem arquitetnica, modulao
das fachadas e detalhes de acabamento de cada edificao de um bairro.
O nvel de controle dos resultados de um processo de desenho consciente, ou seja, o nvel de
controle sobre a transformao da forma urbana, pode ser equacionado atravs de duas variveis. A
primeira diz respeito ao nvel de detalhamento previsto para o produto final (ou seja, quais os aspectos
pretendidos para a forma urbana e at que profundidade estes sero pr-definidos de antemo ao processo
de transformao do espao). A segunda varivel se mede pela capacidade de alguma instncia
centralizadora (a administrao municipal, um grande empreendedor imobilirio, ou, como ocorreu nos
casos das Docklands ou de Puerto Madero, uma corporao de carter misto) de impor a adeso e o
respeito ao desenho por parte dos agentes que tomam parte do processo.
Ambas as variveis so geralmente proporcionais, de um lado, ao peso que a forma urbana, atravs
da acumulao de capital que sua produo possibilita e dos significados simblicos que esta capaz de
vincular, representa para a satisfao dos interesses polticos, econmicos, e ideolgicos em jogo. Do
outro, so proporcionais ao poder dos agentes detentores de tais interesses para efetivamente levar o
desenho a cabo. Isto significa que a existncia de um desenho consciente no garante que a forma urbana
se conformar integralmente ao mesmo, pois a transposio da inteno realidade passa por uma srie
de constrangimentos, tais como a disponibilidade de recursos, a efetividade prtica da legislao
urbanstica, e de modo geral do empenho e coeso por parte dos atores envolvidos para perseguir a
adequao das intervenes ao desenho. Alm disso, como a construo da cidade algo que ocorre
atravs de longos perodos de tempo, o contexto scio-econmico, as condicionantes histricas e os
interesses dos agentes envolvidos (assim como os prprios agentes) tendem a se alterar concomitantemente
consolidao da forma urbana, provocando com isso mudanas imprevistas na direo do processo de
desenho urbano.
O desenho consciente pode ser encarado como uma espcie de pacto social estabelecido entre
diversos agentes para direcionar os esforos de produo do espao urbano rumo a um resultado previsto e
aceito. Este pacto pode ser imposto por uma autoridade central ou por um grupo dominante, ou pode se
sustentar em algum tipo de consenso coletivo de que a forma urbana adotada a mais apropriada para a
realidade social que se insere. Um consenso pleno, no entanto, algo praticamente to impossvel de
existir quanto qualquer tipo de unanimidade de opinies dentro de um grupo numeroso de pessoas, uma
vez que depende da acomodao de interesses muito diversos e de concepes que podem ser
contraditrias ou conflitantes. No raro, para que se possa levar a cabo um processo de desenho
consciente torna-se necessrio, como veremos mais adiante, fabricar este consenso por meio de alguma
estratgia que confira legitimidade ao desenho urbano proposto, por exemplo, atravs da validao por
parte de argumentos tcnicos ou de discursos ideolgicos.
42
Estratgias para a legitimao do desenho urbano so usadas tanto pelo setor privado quanto pelo
setor pblico para justificar a forma dada cidade, e s vezes ambas as esferas unem-se na construo de
tais discursos. Um desenho urbano validado atravs do discurso da tcnica pode ser reconhecido, por
exemplo, na forma urbana dos imensos conjuntos habitacionais construdos pelo governo com recursos do
BNH (Banco Nacional de Habitao) na periferia de grandes cidades brasileiras durante os anos 1970.
Neste caso, a implantao indiscriminadamente repetida e montona da mesma tipologia de edifcio
residencial por quilmetros a fio, com pouca ou nenhuma considerao a respeito da topografia ou das
condies naturais do terreno ou ainda acerca das imagens e significados que tais formas representariam
para o tecido social , no se justifica simplesmente pela adequao a um modelo tipolgico habitacional
pavilhonar de vis modernista. A legitimidade de tais projetos sustenta-se tambm atravs da aparente
coerncia do discurso tcnico que defendia a modularidade e a repetio como estratgias de
sistematizao e barateamento das obras, com vias garantir a proviso de habitao para a maior
quantidade possvel de pessoas. O argumento da reduo de custos serviu, ainda, para justificar a grande
distncia destes conjuntos ao centro das cidades, pois em tais localidades haveria a disponibilidade de
terrenos mais baratos. Em ambos os casos o argumento tcnico mascara a existncia de interesses
ideolgicos e econmicos por trs desta proposta. Em relao ao primeiro, h os interesses das elites, que
desejavam distncia destes bairros-dormitrio das classes baixas; em relao ao segundo, destacam-se os
interesses dos proprietrios das terras que se situavam entre a rea anteriormente urbanizada da cidade e
estes novos conjuntos localizados na periferia distante, devido inevitvel valorizao que a expanso da
23
mancha urbana eventualmente provocaria sobre estas propriedades.
2.6 Desenho urbano e ideologia

A iniciativa para criar uma viso para a forma urbana e empenhar-se em sua concretizao ou
seja, a busca por assumir as rdeas, ainda que parcialmente, do processo de desenho urbano no de
monoplio do Estado, apesar deste possuir o controle de diversas ferramentas que servem a tal fim (como,
por exemplo, a legislao e a gesto dos espaos pblicos). Como a cidade composta majoritariamente
por edifcios e espaos de propriedade privada, a forma urbana resultante muito mais da ao dispersa e
fragmentada do mercado imobilirio do que de qualquer capacidade integradora do poder pblico. Sendo
atores importantes na produo do espao urbano, os promotores imobilirios privados podem, e de fato
muitas vezes buscam, implementar sua prpria viso para a cidade em geral, e para a forma urbana em
24
especfico.
A motivao para tanto est associada s prprias regras do sistema competitivo capitalista, a qual
resume-se, em ltima instncia, busca por melhores condies para o acmulo de capital. Isto significa,
entre outras coisas, tornar os produtos imobilirios mais atraentes e valorizados do que os oferecidos pela
concorrncia, o que se d atravs de artifcios que vo desde a adoo de projetos arquitetnicos de boa
qualidade (ou que aparentem boa qualidade) at a realizao de presso sobre a administrao municipal
CAMPOS FILHO, 1989: 54.
Os promotores imobilirios so todos os agentes que de alguma forma promovem o processo de produo do espao
urbano, podendo estes ser pblicos ou privados. Um texto seminal que discute a atuao dos promotores imobilirios dentro
do sistema capitalista Topalov (1974). Em Knox & Ozolins (2000), h uma discusso interessante acerca da influncia que
diversos promotores imobilirios detm no processo de configurao do ambiente construdo.
24
Captulo 2
23
43
para a proviso, no local do empreendimento, de infra-estrutura ou equipamentos pblicos eficientes e

diferenciados em relao queles aproveitados pelo restante da cidade.
Um dos aspectos mais efusivos desta estratgia e talvez tambm um dos mais poderosos a
busca pela construo de uma imagem urbana valorizada e que transmita sensaes de poder, prazer e
prosperidade, com o intuito de convencer o mercado da atratividade dos produtos, seja para consumo ou
investimento. Esta viso pretende transformar no apenas o edifcio, mas tambm a prpria cidade em
produto: o consumidor paga no apenas por um imvel, mas tambm pelo status e pela qualidade de
vida, real ou imaginria, proporcionados pelo espao urbano. Tal projeto de cidade envisionado pelo
mercado imobilirio tende, contudo, a destinar-se apenas queles que podem pagar por ele, o que
significa que nele no h espao para as camadas que no possuam o poder aquisitivo para comprar a
cidade que o mercado oferece.
A construo desta imagem (real ou fictcia) acerca da cidade um processo ideolgico que se
25,
efetiva por meio do desenho urbano, o que significa a existncia de uma relao muito prxima, em So
Paulo e em qualquer outra cidade, entre desenho urbano e ideologia. Sobre a ideologia, Marilena Chau
oferece a seguinte definio:
A ideologia, forma especfica do imaginrio social moderno, a maneira necessria pela qual os
agentes sociais representam para si mesmo o aparecer social, econmico e poltico, de tal sorte que essa
aparncia (que no devemos simplesmente tomar como sinnimo de iluso ou falsidade), por ser o modo
imediato e abstrato de manifestao do processo histrico, o ocultamento ou dissimulao do real.
Fundamentalmente, a ideologia um corpo sistemtico de representaes e de normas que nos ensinam
26
a conhecer e a agir.
A ideologia , assim, uma representao do real, uma verso da realidade historicamente construda
que processada pela conscincia humana e atravs da qual o indivduo interpreta e entende seu mundo.
Isto relevante porque a forma urbana, alm de tambm ser um produto histrico, como vimos imbuda
de imagens, smbolos e significados, aos quais o desenho urbano se presta a interpretar, modificar,
produzir e reproduzir. Como estes significados contribuem para a construo das representaes do
mundo de que se constitui a ideologia, a forma urbana torna-se, a um s tempo, uma manifestao e um
veculo de disseminao e reproduo de ideologias.
Se estabelece, assim, uma relao dialtica entre os processos formativos da ideologia e do desenho
urbano. Vejamos: o desenho urbano, quando ocorre na forma de um processo consciente, a
transposio, da teoria prtica, de uma ideologia (ou do resultado da mediao entre ideologias) acerca
das formas urbanas mais apropriadas para uma sociedade. Quando o desenho urbano ocorre na forma de
um processo inconsciente, ele nada mais do que a sobreposio da expresso de inmeras ideologias
25
Mas no apenas atravs do desenho urbano. Ao mesmo tempo em que importante saber o que desenho urbano, tambm
importante saber o que ele no . Como vimos, o desenho urbano o processo pelo qual surge a forma urbana, mas h
outros processos espaciais que tambm tomam parte na formao das cidades, como, por exemplo, o processo de estruturao
urbana, pelo qual o funcionamento da cidade se articula tal como um sistema. Este processo, que encontra no trabalho de
Villaa (2001) um de seus melhores exemplos, ser relacionado ao desenho urbano no captulo 3.
26
CHAU, 2007: 15 (grifos nossos).
44
acerca da mesma questo, ou seja, a sobreposio de inmeras representaes sobre o real e sobre a
cidade. Tanto mais poderosas forem estas representaes, mais estas se sobreporo s outras,
enfraquecendo-as ou at mesmo silenciando-as.
Independente da existncia de um processo urbano consciente ou inconsciente, ou da combinao
de ambos, estas representaes ficam registradas na forma urbana e so percebidas e processadas pela
sociedade. Por sua vez, a partir destas manifestaes, e de tantas outras que existem alm daquelas
relativas forma urbana, que a sociedade constri sua prpria representao do real, ou seja, sua
ideologia, a qual finalmente se refletir no processo de desenho urbano, fechando assim o crculo desta
dialtica.
O entendimento do processo de desenho urbano como um processo intermediado de representao
ideolgica do real atravs da forma urbana o que nos leva definio final, formulada por Cuthbert,
sobre o conceito de desenho urbano que aqui adotaremos:
Desenho urbano o estudo de como cidades alcanaram sua forma fsica e os processos que
tomam parte para renov-la. Desenho urbano no meramente a arte de projetar cidades, mas o
conhecimento de como as cidades crescem e mudam. o estudo de como as civilizaes escolhem se
representar em forma espacial, e os processos atravs dos quais surgem formas urbanas especficas. [...]
Assim como toda a ao humana imbuda de significado, tambm o so os espaos que habitamos
repletos de valores simblicos, memria coletiva, associao, celebrao e conflito. Finalmente, desenho
27
urbano sobre a transmisso de significados atravs de formas urbanas especficas.
Concludo nosso debate conceitual sobre o desenho urbano, voltemo-nos um pouco ao nosso
objeto de estudo. A regio da Marginal Pinheiros, e de fato todo o quadrante sudoeste da cidade de So
Paulo (rea que engloba quase todos os principais redutos das camadas de alta renda), representativa do
papel da ideologia na produo do espao urbano, e veremos como o processo de desenho urbano inserese na reproduo desta ideologia.
Dentre os atributos da metrpole paulistana que so frequentemente apontados como indicadores

inquestionveis de seu status de cidade global, destacam-se a concentrao de escritrios de empresas
multinacionais, a sada das ultrapassadas indstrias para outras localidades, e, principalmente, a existncia
27
CUTHBERT, 2006: 1 (grifos nossos). Traduo do autor.
Captulo 2
Historicamente, esta regio da cidade sempre desfrutou de um tratamento privilegiado por parte das
polticas pblicas urbanas, contando com maiores investimentos, melhor infra-estrutura e melhores
servios pblicos do que o restante da cidade. Este desequilbrio no se perpetua apenas atravs da presso
explcita exercida pela elite em busca de tais benefcios (e, do outro lado, pela suscetibilidade clientelista e
patrimonialista do aparato pblico). Para que ele se sustente necessrio, a todo momento, legitimar estas
aes atravs do reforo idia de que as melhorias voltadas a estas reas so vitais para a manuteno da
sade econmica, produtiva e fiscal de toda a cidade, uma vez que a principal atividade econmica da
So Paulo em sua fase ps-industrial contempornea so afirmam seus idelogos os segmentos mais
avanados do setor tercirio, que incluem os servios financeiros, informtica, tecnologia,
telecomunicaes e outras atividades de ponta que esto instalados exatamente nestas reas.
45
da moderna centralidade do tercirio avanado junto Marginal do Rio Pinheiros, repleta de edifcios
28
inteligentes semelhantes ao de qualquer outra grande cidade do capitalismo central.
Para manter o status de cidade global perante a ferrenha competitividade com outros centros
urbanos proeminentes, So Paulo deveria continuamente investir na reestruturao e requalificao dessas
regies da cidade, assim como nas infra-estruturas de transporte e telecomunicaes que as servem. Tornase premente o investimento na modernizao de aeroportos, a construo de novas linhas de trem de alta
gerao interligando estas reas aos aeroportos, a implantao de sistemas de cabeamento em fibra ptica,
e a construo de belas pontes estaiadas dignas do carto postal de uma metrpole do sculo XXI. Tudo
para garantir a So Paulo um futuro competitivo frente nova conjuntura econmica global (e
globalizada), algo que, alegam os proponentes desta ideologia, traria cidade significativas vantagens e
benesses.
Este discurso, no que compete produo do espao urbano na regio da Marginal Pinheiros, vem
sendo sistematicamente reforado h mais de duas dcadas pela ao incisiva de setores da poltica e da
mdia que tm bastante a ganhar com a manuteno desta situao, aos quais muito interessa a promoo
do status de So Paulo como uma cidade-global. Esta argumentao tem sido, no entanto,
crescentemente contestada por alguns setores da academia crticos ao carter essencialmente ideolgico e
enviesado de tal discurso, dentre os quais se destaca o trabalho de Ferreira, o qual afirma que
Apoiando-se em algumas constataes de fenmenos reais, porm pouco significativos quanto s
estruturas de produo da cidade (como por exemplo o aumento da oferta de edifcios de comrcio e
servios), construiu-se para So Paulo uma interpretao desses fenmenos segunda a qual eles seriam
um parmetro inconteste para a definio das polticas pblicas. Trata-se tipicamente de um processo
ideolgico, que tenta universalizar a idia de que So Paulo uma cidade-global, generalizando a
situao muito particular de determinadas ilhas da cidade, e legitimando assim os interesses daqueles
29
que ganham com a consolidao destas reas.
O trabalho de Ferreira cuidadosamente desmonta este discurso atravs da exposio de dados

empricos que demonstram que a cidade global no , de fato, to global assim. Partindo de uma srie de
dados demogrficos sobre o emprego e a presena de empresas na cidade de So Paulo, o autor aponta,
por exemplo, para o fato de que o nmero de indstrias, apesar de realmente encontrar-se em declnio,
30
no est diminuindo to vertiginosamente como somos levados a crer. Mais ainda, apesar do setor de
servios estar de fato em crescimento, este crescimento no um fenmeno nem to abrupto nem to
recente, no podendo ser automaticamente creditado conjuntura da globalizao ou mudana do perfil
31
econmico da cidade de So Paulo.
28
importante notar que, assim sendo, a prpria paisagem urbana sistematicamente apresentada como um elemento central
da disseminao desta ideologia.
29
FERREIRA, 2007: 49.
30
Ibidem: 56.
31
Segundo Ferreira, os estabelecimentos voltados ao setor de servios em So Paulo j representavam 40,98% do total de
estabelecimentos em 1985, tendo aumentado para 45,88% em 2000, o que de fato no um aumento to significativo. (p. 57)
46
Outro ponto deste discurso que colocado prova diz respeito ao status hegemnico conferido
centralidade globalizada" da Marginal do Rio Pinheiros em relao aos centros de negcios mais antigos,
como o Centro Velho e a Avenida Paulista. Para demonstrar que esta hegemonia no real, o autor
empreende vrios levantamentos sobre a localizao das empresas do setor tercirio na cidade,
concluindo, atravs de recortes metodolgicos diversos, que a concentrao destes tipos de empresas na
32
regio da Marginal pouco significativa perante os totais das demais regies do municpio.
32
As concluses destes levantamentos so extensas e bastante convincentes justamente pela variedade de bases de dados e de
mtodos empregados para analis-los. FERREIRA, 2007: pp 73-80.
Captulo 2
Como veremos nos prximos captulos, e como tambm j foi apontado por outros autores (mas
no sobre o ponto de vista do desenho urbano), marcante a presena do discurso ideolgico na
produo do espao urbano destinado ao uso e habitao das elites na cidade de So Paulo. A
contribuio que a anlise do desenho urbano pode fazer a de demonstrar, mesmo que de ainda
limitadamente, de que maneiras o espao urbano destas regies, atravs de suas formas e significados,
contribui para a reproduo e disseminao de tais ideologias.
47
48
Captulo 3
Desenho urbano: estudo metodolgico
O desenho urbano existe como um campo disciplinar autnomo e formalmente reconhecido a
pouco mais do que meio sculo. Suas origens remontam a meados da dcada de 1950, quando
movimentos crticos ao urbanismo modernista comearam a despontar em diferentes ambientes
intelectuais, levando ao surgimento de novas abordagens conceituais sobre a cidade que eventualmente
acabariam condensando-se atravs da nascente disciplina do desenho urbano. Assim sendo, o perodo de
existncia do desenho urbano corresponde a uma quantidade de tempo nfima se comparada s origens
milenares de uma rea de conhecimento como a arquitetura, e a apenas uma pequena parcela da idade
que possui o planejamento urbano contemporneo, cujas origens remontam convergncia entre o
pensamento iluminista e os crescentes males ocasionados s grandes cidades pela Revoluo Industrial em
meados do sculo XIX (BENEVOLO, 2001: 69; HALL, 1988: 17). Ainda assim, a contribuio de diversos
autores e correntes de pensamento ao longo das ltimas cinco dcadas construiu uma significativa base
terica e instrumental para o desenho urbano, consolidando-o prtica e academicamente. Com o intuito
de oferecer maiores subsdios ao estudo deste campo disciplinar, este captulo pretende resgatar e
organizar, sucintamente, as principais linhas de pensamento que compem o corpo terico e
metodolgico da disciplina.
O primeiro desafio nesta tarefa o de conferir disciplina do desenho urbano alguma estrutura que
delimite e relacione as diversas vertentes e reas de concentrao que a integram. Como o desenho urbano
um campo disciplinar para o qual convergem elementos de vrias outras disciplinas, muitas vezes
difcil estabelecer, ainda que vagamente, as fronteiras que efetivamente delimitam esta rea do
conhecimento. Uma das principais dificuldades neste sentido advm do carter comumente fragmentado
da bibliografia existente, sendo que boa parte do conhecimento produzido encontra-se mais diretamente
vinculado a outras disciplinas. Alm disso, outros trabalhos relevantes no se assumem originalmente
como integrantes do contexto mais amplo da disciplina do desenho urbano. A incluso oficial de
diversos trabalhos no rol da teoria de desenho urbano se deu, muitas vezes, mais pelo reconhecimento
posterior de estudiosos e praticantes da rea do que pela inteno original dos autores. Esta realidade exige
que, de tempos em tempos, o arcabouo terico do desenho urbano seja condensado e reestruturado em
trabalhos de cunho sinttico, os quais renem e contrapem teorias diversas luz de observaes, fatos e
experincias empricas.
Captulo 3
Por este motivo, partiremos primeiramente da contraposio de alguns destes trabalhos de sntese
que intentaram organizar a disciplina de acordo com uma lgica holstica, mas segundo abordagens
diferentes. Para tanto, destacamos quatro trabalhos relevantes, os quais correspondem, respectivamente, a
abordagens que poderamos classificar (de maneira relativamente vaga, mas suficientemente precisa para
os objetivos do presente trabalho) do seguinte modo: a) metodolgica (DEL RIO, 1990), b) epistemolgica
(MOUDON, 1992), c) pragmtica (CARMONA et al, 2003), e d) crtica (CUTHBERT, 2006).
49
3.1. Desenho urbano: abordagem metodolgica

O trabalho de Vicente del Rio (1990) destaca-se por ser uma das principais contribuies de autoria
brasileira ao campo disciplinar do desenho urbano. Sua publicao representa, de certa maneira, um dos
pontos importantes de um movimento que se desdobrava durante a dcada de 1980 no meio acadmico
da arquitetura e do urbanismo no Brasil, relativo penetrao das idias de desenho urbano originadas no
exterior e ao surgimento de um grupo nacional de pesquisadores e de trabalhos acadmicos devotados ao
assunto, muitos dos quais haviam sido sintetizados nas trs edies do SEDUR (Seminrio sobre Desenho
Urbano no Brasil), realizados em Braslia respectivamente em 1984, 1986 e 1988.
A inteno do trabalho de del Rio , de maneira geral, a de introduzir ao pblico brasileiro o
conceito de desenho urbano como uma modalidade de interveno do planejamento urbano, aspecto este
da atividade de planejamento que era at ento largamente ignorado. Com o objetivo de disseminar o
conhecimento sobre a disciplina e de facilitar a incorporao de suas principais prticas e conceitos
esfera de atuao dos planejadores urbanos, o desenho urbano intencionalmente apresentado de um
ponto de vista vinculado ao processo de planejamento (e, em um sentido mais amplo, relativo dimenso
das polticas pblicas), com grande nfase para as possibilidades e efeitos positivos que uma maior
conscincia sobre este campo disciplinar poderia, na opinio do autor, produzir para as cidades
brasileiras.
Com este intuito, o autor divide o trabalho em trs partes. A primeira apresenta uma explanao
terica e conceitual sobre o desenho urbano, partindo do contexto das transformaes culturais e
ideolgicas ocorridas na dcada de 1960 com a crise do movimento moderno, que acabaria dando origem
disciplina. A segunda parte prope-se efetivamente construo de uma proposta metodolgica para a
prtica do desenho urbano, estruturada em dois aspectos diferentes: um relativo a quatro categorias de
anlise, atravs das quais o espao e a forma urbana podem ser concebidos, analisados, interpretados e
sistematizados; e o outro relativo a procedimentos de implementao do desenho urbano atravs de
diversos instrumentos urbansticos adequados a esta finalidade. Esta proposta metodolgica abarca, assim
sendo, duas modalidades diferentes do desenho urbano, como um modo de estudo sobre a cidade e como
um modo de interveno sobre a cidade. Por fim, na ltima parte so apresentadas trs experincias
relativas prtica do desenho urbano estudadas pelo autor, no caso, uma interveno de desenho urbano
na favela da Mar, no Rio de Janeiro; a introduo de conceitos de desenho urbano em projetos de
estruturao urbana no Rio de Janeiro na dcada de 1980; e o projeto de revitalizao do bairro de Fells
Point, em Baltimore, nos Estados Unidos, relacionado ao processo de revitalizao da orla porturia desta
1
cidade.
Um dos pontos que merecem maior destaque no trabalho de del Rio so as categorias de anlise, as
quais correspondem parte principal de sua proposta metodolgica para o desenho urbano. As quatro
categorias definidas pelo autor tomam por base a hiptese estabelecida pelo psiclogo ambiental David
Canter (1977), segundo a qual o sentido do lugar o aspecto do espao que percebido e interpretado
pelo homem, e atravs do qual o espao desenvolve uma identidade prpria origina-se na interseco de
1
Projeto este criticado por David Harvey (1989) pelo seu carter de estetizao e mercantilizao da histria urbana para fins
comercias, publicitrios e, em ltima instncia, polticos e ideolgicos.
50
trs esferas distintas que so processadas pela conscincia humana: os atributos fsicos dos
espaos, as atividades ou usos que lhes so atribudos, e as concepes ou imagens geradas
sobre estes espaos.
Partindo destas trs esferas, del Rio delimita quatro categorias de anlise, a da
Morfologia Urbana (pertinente aos atributos fsicos do espao urbano), do Comportamento
Ambiental (pertinente s atividades e usos que intermedeiam a relao entre o homem e o
espao urbano), e as categorias da Anlise Visual e da Percepo Ambiental, estas duas
ltimas representando subdivises da esfera relativa s imagens e s concepes acerca do
2
espao.
Focando a questo metodolgica, evita abraar concepes a priori sobre a forma urbana,
esquivando-se, assim, de criar vises dogmticas sobre o que bom ou ruim a respeito do ambiente
urbano. Propositadamente, esta postura no pretende construir nenhuma formulao terica a respeito do
processo de desenho urbano, buscando, ao contrrio, desenvolver to somente um sistema de mtodos
3
analticos sobre a forma urbana e sobre a relao homem-ambiente.
Esferas de conscincia do sentido

do lugar, segundo Canter (1977).
Fonte: DEL RIO, 1990: 70.
Estas categorias de anlise no se limitam apenas compreenso da realidade existente, sendo teis
tambm para a concepo de novas formas urbanas que possam ser interpretadas (e s quais o homem
possa se relacionar e usufruir) de acordo com os objetivos presentes no processo de desenho urbano,
independentemente de qual dos mtodos de anlise for adotado. Cabe atentar, contudo, que a delimitao
destas quatro categorias no uma formulao original de del Rio, pois correspondem a reas do
conhecimento que j existiam de uma maneira relativamente coesa, contando com um amplo
embasamento terico e conceitual desenvolvido por vrios estudiosos ao longo das trs dcadas que
antecedem o trabalho do autor. A sua contribuio corresponde, mais precisamente, maneira como este
conhecimento foi sintetizado e sistematizado de modo a servir como uma estrutura metodolgica para a
incorporao do desenho urbano ao processo de planejamento, considerando, na medida do possvel, as
particularidades da realidade brasileira.
3.2. Desenho urbano: abordagem epistemolgica

4
O trabalho de Moudon considerado como uma proposta de estrutura epistemolgica para o

desenho urbano porque se trata de um esforo de identificar, reunir e sistematizar todas as reas de
concentrao que existem dentro da alada deste campo disciplinar. Por este motivo o ttulo de seu artigo,
Sobre o contedo destas reas ou categorias de anlise discutiremos mais adiante, aps apresentarmos as quatro diferentes
abordagens holsticas destacadas.
3
Del Rio afirma, por exemplo: Venho tentando adotar um enfoque metodolgico que no se concentre em nenhuma teoria
especfica, mas que saiba buscar em vrias delas a complementaridade necessria para a compreenso dos fenmenos
urbanos. O que permeia as teorias adotadas talvez seja a tentativa de buscar sempre dimenses de anlise e atuao sob a
tica do usurio. Ou seja, as formas com que ele v, sente, compreende, utiliza e se apropria da cidade, de sua forma, seus
elementos e suas atividades sociais. (1990: 69)
4
A Epistemologia trata do estudo das estruturas de conhecimento.
Captulo 3
51
Uma abordagem catlica para organizar o que os desenhadores urbanos devem saber precisa ser
compreendido no sentido laico e generalista do termo catlico, que significa algo como abrangente nas
6
simpatias, gostos e interesses . A idia central em tal abordagem afastar o mximo possvel as
convices, concepes e paradigmas individuais e adotar uma viso mais panormica possvel, de modo
a reconhecer as variadas contribuies disciplina e perceber as relaes entre as diversas linhas de
pensamento. Com este intuito, a autora define nove reas de concentrao que de certa maneira sintetizam
o universo do desenho urbano. So estas:
1) Histria urbana: existem inmeras abordagens possveis para se tratar da histria urbana, mas
para o desenho urbano as que mais interessam so aquelas que analisam a estrutura e a forma das cidades,
e os processos pelos quais estas se transformam ao longo do tempo (assim como seus usos, formas e
significados socialmente atribudos). A histria urbana um dos campos de estudo nos quais a
especificidade do contexto de cada cidade toma mais peso como ferramenta de anlise, uma vez que a
histria de cada cidade nica. Como o estudo da histria urbana de uma cidade pode no possuir
qualquer relevncia para a histria de outra, isto acaba exigindo que cada cidade desenvolva o estudo de
sua prpria histria, algo que geralmente empreendido pela comunidade acadmica local.
No entanto, existem alguns trabalhos que intentaram tratar da
Histria da cidade de uma maneira integrativa, identificando as
influncias, continuidades, paralelos, contrastes e semelhanas existentes
no processo de urbanizao e desenvolvimento de vrias cidades. Nestes
casos, o foco de tais estudos no a evoluo das cidades propriamente
ditas, e sim a evoluo do prprio conceito de cidade e de espao
urbano. Embora em alguns casos este tipo de abordagem implique na
adoo de certas generalizaes, uma vez que o escopo mais amplo
impede que se aprofunde nas especificidades de cada cidade, estes
trabalhos so extremamente relevantes, pois permitem a comparao
crtica entre diferentes realidades urbanas.
Estudo histrico da forma urbana de Leiden,

cidade porturia holandesa, sculo XVII.
Fonte: KOSTOF, 1991: 226.
Os estudos mais antigos desenvolvidos nesta rea de concentrao,

como, por exemplo, o trabalho seminal de Lewis Mumford (1961),
buscavam associar os aspectos gerais da Histria de diferentes cidades s
correntes e manifestaes arquitetnicas e urbansticas que nelas
transcorreram. Apesar de alguns destes trabalhos terem assumido, muitas
vezes, uma postura majoritariamente eurocntrica, eles so bastante
relevantes pois serviram como base para as geraes seguintes de estudos,
que procuraram desenvolver outras abordagens em relao Histria das
cidades. Dentre estas diferentes abordagens, destacam-se o trabalho de
Benevolo (1980), o qual confere ateno sobre as relaes histricas entre
a arquitetura e o urbanismo nas cidades ao longo do tempo; Morris
(1979), cujo trabalho concentra-se especificamente sobre a evoluo da
A catholic approach to organizing what urban designers should know. MOUDON, 1992. in: CUTHBERT, 2003. pp. 362386. Traduo do autor.
6
Ibidem, 362.
52
forma urbana de diversas cidades do mundo desde a Antiguidade at o perodo pr-industrial; e Kostof
(1991), o qual intenta elaborar uma tipologia histrica de diversos padres de urbanizao, buscando
relacionar as formas urbanas histricas aos seus significados sociais.
2) Estudos pitorescos: tratam dos atributos visuais das cidades, e, de modo geral, da paisagem
urbana. Apesar de esta rea de estudo possuir razes nos trabalhos de urbanistas do Fin de Sicle
europeu como Camillo Sitte (1889) e Raymond Unwin (1909), as bases dos estudos pitorescos como um
dos primeiros campos de concentrao do desenho urbano foram estabelecidas na dcada de 1960 pelo
7
trabalho pioneiro de Gordon Cullen (1961).
Basicamente, esta rea de estudo busca analisar as relaes de composio visual que existem no
espao urbano, as quais so percebidas conforme um indivduo desloca-se entre as ruas, praas etc. Para
tanto, Cullen desenvolveu o conceito de viso seriada, no qual o espao urbano interpretado de
acordo com a sequncia de efeitos visuais provocados sobre os pedestres, atravs de passagens que podem
ocorrer de maneira brusca ou sutil entre situaes contrastantes de enclausuramento/ amplitude,
proximidade/ distncia, disperso/ concentrao, distante/ prximo, explcito/ implcito, etc.
A abordagem proposta por Cullen surgiu como um dos primeiros movimentos crticos ao urbanismo
modernista praticado hegemonicamente na Europa e nos Estados Unidos at a dcada de 1960, o qual, na
viso deste autor e de seus seguidores, havia negativamente rompido com a idia de tecido urbano
intrnseca s formas de urbanizao tradicionais. No urbanismo modernista, os edifcios inserem-se na
cidade como objetos soltos no espao, ao invs de serem volumes definidores de espaos, a partir dos
quais surgem todos os importantes efeitos visuais identificados pelo autor. Organizados na forma do
movimento townscape, os proponentes da rea dos estudos pitorescos articularam-se ativamente em
crtica ao Modernismo, cimentando as bases para a ecloso do movimento ps-Moderno na dcada
seguinte.
3) Estudos imagticos: inaugurada pelo trabalho de Kevin Lynch (1960), esta rea lida com a
questo dos processos cognitivos associados vivncia e ao reconhecimento do espao urbano.
Diferentemente dos estudos pitorescos, que se concentram sobre os aspectos visuais do espao urbano, os
estudos imagticos concentram-se sobre os processos mentais atravs dos quais as pessoas visualizam,
percebem, identificam e eventualmente compreendem estes espaos.
Uma das principais contribuies desta rea de estudo corresponde idia de que os indivduos
constroem imagens mentais sobre a cidade e sobre os espaos urbanos que so percorridos durante o
cotidiano ou quando se visita um espao novo. Atravs da construo destas imagens mentais, torna-se
possvel para as pessoas se orientarem atravs do espao urbano por meio do reconhecimento de
8
diferentes elementos da paisagem que servem como referncia para as distncias, localidades e direes.
Lynch identifica cinco tipos de referncias que, em conjunto, constituem estes mapas mentais:
Fonte: CULLEN, 1983 [1961]: 19.

7
8
Podemos considerar que esta rea equivale rea de Anlise Visual definida por del Rio (1990).
Podemos considerar que esta rea equivale rea de Percepo ambiental definida por del Rio (1990).
Captulo 3
Anlise da forma urbana atravs do mtodo da

viso seriada, segundo Gordon Cullen (1961).
53
a) Vias: ruas, caladas, ferrovias entre outros caminhos

de locomoo que so percorridos pelos indivduos, servindo
como eixos que conectam um lugar ao outro e a partir dos
quais os outros elementos so reconhecidos;
b) Limites: contornos ou barreiras perceptveis que
marcam os limites de um espao, tais como muros,
construes, montanhas ou o mar. Uma ferrovia, por
exemplo, pode ser tanto uma via para quem a percorre, como
um limite para quem utiliza os espaos lindeiros s linhas do
trem, que no podem ser cruzadas pelos pedestres;
c) Bairros: so pores mais ou menos amplas da
cidade, que podem ser distinguidas por possurem
caractersticas homogneas, criando uma certa sensao de
identidade comum a estes espaos. Os Bairros podem ser
cruzados por Vias, e a transio entre um Bairro e outro pode
ser sutil, ou claramente marcada pela presena de um Limite;
Mapa esquemtico da imagem mental da
cidade de Boston elaborado por Kevin Lynch.
Lynch entrevistou grupos amostrais de
moradores da cidade, buscando identificar
quais os elementos da paisagem da cidade
que vinham mente dos entrevistados
conforme estes descreviam seus trajetos
cotidianos usuais. Com base estatstica nas
respostas obtidas, foi capaz de conferir
diferentes pesos a cada um dos elementos.
Fonte: LYNCH, 1997 [1960]: 168.
Elementos da
imagem da cidade:
a. Vias
b. Limites
c. Bairros
d. Pontos nodais
e. Marcos
Fonte: LYNCH, 1997
[1960]: 52.
54
d) Pontos nodais: tratam-se de locais nos quais as pessoas ou os fluxos convergem, como
cruzamentos de ruas, praas, estaes de trem. Nos Pontos nodais, h a sensao de se estar em um
lugar, cujas caractersticas so reconhecveis e permitem aos indivduos reorientarem seus deslocamentos
de acordo com as Vias que os conectam;
e) Marcos: so objetos peculiares que se distinguem nitidamente na paisagem, como monumentos,
edifcios, torres, montanhas, rvores e outdoors. Como podem ser reconhecidos distncia, servem como
pontos de referncia para a orientao atravs do espao urbano.
4) Estudos ambiente-comportamento: este campo, cujo carter interdisciplinar estabelece fortes
laos com a psicologia e, em menor grau, com a sociologia, estuda a maneira como o espao e sua
configurao formal, funcional e figurativa afeta o comportamento e as relaes sociais que transcorrem
nele e atravs dele. Esta rea encontra-se menos desenvolvida do que as primeiras, mas pode ser bastante
importante para estudarmos o carter de reproduo ideolgica que acreditamos existir no processo de
desenho urbano. Alguns dos trabalhos mais relevantes que podemos destacar nesta rea so os de Jon Lang
9
(1987) e Amos Rapoport (1977).
No campo da psicologia, os estudos comportamentais, ou behavioristas, so s vezes criticados
por tentar determinar, com base em padres recorrentes de comportamento, como as pessoas respondero
a determinados estmulos. Apesar de certos tipos de estmulos ocasionarem reaes reflexas (como a dor
ou a sensao de perigo iminente), tais crticas alegam que os processos psicolgicos que envolvem a
tomada de decises so complexos e dependem tanto da natureza destes estmulos, quanto das
experincias prvias que cada pessoa possui. Como as experincias de vida das pessoas podem ser
completamente diferentes, suas reaes tambm podem ser completamente diferentes, o que em parte
invalida a tese de que certos estmulos provocam determinados comportamentos.
9
Podemos considerar que esta rea equivale rea de Comportamento ambiental definida por del Rio (1990).
No entanto, os estudos ambiente-comportamento tambm

evitam esta abordagem, refutando a idia de que o espao
construdo possa refletir em um determinismo ambiental, segundo o
qual as caractersticas espaciais, visuais, morfolgicas e simblicas
do espaos seriam determinantes sobre o comportamento. Ao invs
disso, promovem-se outras duas correntes, a do possibilismo e a do
10
probabilismo ambiental. O possibilismo afirma que a psicologia
capaz de determinar, a partir da anlise dos processos mentais
envolvidos na cognio e interpretao do espao urbano, qual o
campo de reaes possveis que um dado grupo de indivduos pode
experienciar. Ou seja, o possibilismo afirma ser possvel descartar as
reaes que simplesmente no ocorrem, pois no fazem parte da
estrutura mental daquele grupo, determinando, assim, os limites
comportamentais do grupo em relao quela situao especfica.
O probabilismo busca ir um pouco mais alm, determinando no apenas o campo de possibilidades
de comportamento, mas tambm apontando quais sero os comportamentos mais provveis de serem
assumidos perante dado contexto. Isto possvel atravs da anlise dos filtros e das schematas que as
11
pessoas constroem mentalmente. Os filtrosso uma caracterstica mental socialmente compartilhada
atravs da cultura e dos valores de uma populao, atravs do qual surgem as diferenas entre o mundo
real e o mundo percebido, ou seja, os filtros tem o efeito de reduzir o campo de respostas possveis a
determinados estmulos partir de um viso de mundo socialmente compartilhada.
J as schematas so estruturas mentais desenvolvidas individualmente a partir de experincias
prvias (atravs do registro mental de situaes passadas) e que servem como referncia para decises
futuras, ou seja, so baseados no conhecimento priori que as pessoas possuem sobre algum assunto. As
schematas, em particular, esto estreitamente relacionadas idia de imagem mental desenvolvida por
Lynch, pois correspondem estrutura mental formada atravs do conhecimento acumulado sobre o espao
urbano.
Esquema elaborado por Rapoport

(1977) acerca da aplicao de
filtros mentais no processo
cognitivo de interpretao do
espao, e nas escolhas feitas com
base nestas interpretaes.
Existem filtros cognitivos entre o
mundo real e o mundo
percebido, e filtros decisrios,
baseados em critrios e
expectativas pessoais, entre este
mundo percebido e o escopo
final de escolhas possveis.
Fonte: RAPOPORT, 1977: 40.
10
11
RAPOPORT, 1977: 2.
Ibidem: 42.
Captulo 3
5) Estudos do lugar: esta uma rea que rene vertentes de pensamento bastante diversificadas e de
carter relativamente individualista, que lidam com o aspecto emocional atribudo ao espao que
transcende o mbito do perceptual e do comportamental. Um dos marcos iniciais desta rea o trabalho
de Christian Norberg-Schulz, que desenvolve o conceito de genius loci, ou o esprito do lugar, um
conjunto de caractersticas intrnsecas de um espao que em conjunto conferem-lhe uma identidade
prpria, efetivamente transformando-o em um lugar repleto de significados. Esta corrente de pensamento
assume uma natureza essencialmente fenomenolgica, e concentra-se principalmente sobre o estudo de
ambientes vernaculares e manifestaes culturais.
55
6) Estudos da cultura material: este um ramo da antropologia que se foca sobre

o estudo de objetos como reflexos e instrumentos de culturas e de sociedades. Ao
contrrio das correntes anteriores, que majoritariamente se focam na maneira como os
espaos afetam as relaes sociais, esta linha de pensamento busca analisar os objetos
(desde roupas e utenslios domsticos at o ambiente construdo) para a partir deles
entender a sociedade que os produziu. De todas as reas, esta provavelmente a
menos desenvolvida, especialmente em suas interseces com o desenho urbano. No
entanto, o trabalho de Robert Venturi (1977), que comumente associado teoria psmoderna de arquitetura, pode ser tambm considerado como um estudo de cultura
material: atravs da anlise do contedo e das formas dos cartazes e letreiros dos
cassinos de Las Vegas, Venturi capaz de extrair importantes concluses acerca da
estrutura urbana desta cidade.
Esquema elaborado por Venturi (1977), com base na aplicao da

Semitica (cincia que estuda os processos de comunicao e
significao) para a anlise do espao urbano. Neste esquema, o
autor compara as propores entre o peso visual do sinal, do
smbolo e do edifcio em diferentes tipos de ruas comerciais.
Fonte: VENTURI, 2003 [1977]: 40.
7) Estudos Tipo-morfolgicos: esta rea de concentrao analisa os atributos

fsicos da forma urbana e dos sistemas de relaes espaciais e volumtricas que
estruturam esta forma, incluindo tambm o estudo do processo evolutivo das formas
urbanas ao longo do tempo e dos modos como estas formas so geradas e
transformadas pela sociedade. As primeiras contribuies ao estudo da morfologia
urbana foram desenvolvidas na dcada de 1960 em reao aos efeitos devastadores do
modernismo para o tecido urbano tradicional de algumas cidades histricas europias,
em especial por parte de arquitetos italianos, dentre os quais destacam-se
principalmente as figuras de Aldo Rossi (1966) e de Carlo Aymonino (1975).
Posteriormente, destaca-se tambm a contribuio de Rob Krier (1979).
Uma das principais vertentes do estudo da morfologia urbana est relacionado
ao reconhecimento e sistematizao de elementos tipolgicos constituintes da forma
urbana, tais como tipos de edifcios que incorporam caractersticas de uso e aspecto
semelhantes (edifcios habitacionais, escritrios, lojas, escolas, faculdades, shopping
centers, etc) ou tipos de espaos livres com caractersticas semelhantes (praas,
parques, largos, ruas, avenidas, alamedas). A importncia do reconhecimento destes
elementos tipolgicos reside no fato de que estes so essenciais ao desenvolvimento da
memria coletiva que as comunidades possuem acerca do espao que habitam,
tornando-se condicionantes no apenas do ambiente fsico das cidades, mas tambm
das relaes sociais e do sentido de identidade e de pertencer a um espao e um
12
tempo desfrutado pela populao.
Quadro elaborado por Rob Krier (1979), apresentando

uma srie de variaes tipo-morfolgicas possveis
para o espao de uma praa de formato quadriltero.
Fonte: KRIER, 1979: 30.
12
56
Podemos considerar que esta rea equivale rea de Morfologia urbana definida por del Rio (1990).
8) Estudos Espao-morfolgicos: diferentemente dos estudos tipo-morfolgicos, que

focam a identificao de tipos urbanos recorrentes, os estudos espaos-morfolgicos se
concentram sobre caractersticas fundamentais da geometria urbana. A base terica destes
estudos a existncia, no espao urbano, de elementos ou unidades espaciais que
comportam-se geometricamente de maneiras especficas (as salas dos edifcios, as vias do
sistema de transporte etc), e a maneira como estes elementos de conjugam tida como um
princpio gerador da forma urbana. Os trabalhos de Christopher Alexander (1971, 1977) e
os trabalhos de Hillier & Hanson (1984) e Hillier (1996) so representativos deste grupo
9) Estudos natural-ecolgicos: estes estudos assumem os conceitos da ecologia
urbana como um componente essencial e necessrio do desenho urbano. Essencialmente
interdisciplinares, estes estudos aproximam o desenho urbano biologia, geologia, estudos
climticos e estudos ecolgicos do meio ambiente em geral. A tendncia a de enxergar o
ambiente construdo urbano como um ecossistema misto entre o natural e o artificial, cujo
equilbrio to ou mais relevante vida humana quanto a manuteno dos ecossistemas
naturais. Apesar da recente ateno conferida ao tema da sustentabilidade, este assunto
j vem sendo desenvolvidos h dcadas atravs de trabalhos como os de Ian McHarg
(1971), Anne Spirn (1984) e Michael Hough (1995).
Modelo geomtrico elaborado por Hillier & Hanson (1984),

investigando as possibilidades de configurao espacial
decorrentes de um sistema randmico de expanso modular.
Neste sistema, os espaos construdos (elementos pretos)
intercalam-se com os espaos livres (elementos brancos)
segundo um grupo de regras de associao, exigindo que os
espaos livres sejam contguos (ruas) e permitindo que os
espaos construdos sejam descontnuos uns dos outros
(quarteires).
Fonte: HILLIER & HANSON, 1984: 226.
Proposta de tratamento paisagstico elaborada por Michael

Hough (1985) para um parque linear em Toronto segundo
princpios ecolgicos, objetivando a recuperao do
ecossistema de um charco aps interferncias causadas pela
construo de uma rodovia.
Captulo 3
Fonte: HOUGH, 1995: 65.
57
Tabela 1: Abordagem epistemolgica para o Desenho Urbano Quadro Sinptico

rea de concentrao
Perodo
Principais autores
Contribuio
1) Histria urbana
1920-
Mumford (1961)
Estudo do processo histrico de

transformao da forma urbana
(modificao dos usos, formas e
significados ao longo do tempo)
Morris (1872)
Kostoff (1991)
2) Estudos pitorescos
1950-
Cullen (1970)
Halprin (1966)
Estudo dos atributos visuais da forma

urbana e da paisagem urbana
Sitte (1889)
3) Estudos imagticos
1960-1970
Lynch (1961)
Appleyard (1964)
Ashihara (1983)
4) Estudos ambientecomportamento
1950-
Rapoport (1977)
Gehl (1987)
Lang (1987)
5) Estudos do lugar
1970
Norberg-Schulz (1983)
Whyte (1988)
Estudo do processo cognitivo, atravs

do qual as pessoas visualizam,
percebem, identificam e
compreendem o espao urbano.
Estudo das maneiras como o espao
interfere no comportamento e nas
relaes sociais
Estudo da identidade ou esprito do
lugar, genius loci
Lynch (1980)
6) Estudos da cultura material
1920-
Jackson (1980)
Venturi et al. (1977)
7) Estudos tipo-morfolgicos
1950-
Rossi (1966)
Aymonimo (1975)
Krier (1979)
8) Estudosespao-morfolgicos
1950-
Alexander (1971)
Hillier & Hanson
(1984)
9) Estudos Natural-ecolgicos
1980-
McHarg (1971)
Hough (1984)
Spirn (1984)
Fonte: MOUDON, 1991: 362-386; CUTHBERT, 2006: 253.
58
Estudo do ambiente construdo como

reflexo de culturas e sociedades
Estudo dos atributos fsicos da forma

urbana, dos sistemas de relaes
espaciais e volumtricas, e sua
transformao ao longo do tempo
Estudo das caractersticas
fundamentais e sistemas da
geometria urbana
Estudo das relaes entre os

processos naturais e o ambiente
construdo
3.3. Desenho urbano: abordagem pragmtica

O trabalho desenvolvido por CARMONA et al (2003) resultado de um ambicioso esforo sinttico
que busca conjugar o espectro mais amplo possvel de contribuies tericas e prticas na rea do
desenho urbano, ainda que centrado, na maior parte do tempo, exclusivamente em experincias britnicas
e norte-americanas. Apesar de no pretender oferecer nenhuma nova teoria acerca do desenho urbano, e
tampouco se constituir em algum tipo de guia prtico para a sua implementao, o trabalho assume um
carter essencialmente pragmtico, no sentido em que estruturado e voltado principalmente para orientar
a compreenso e atuao de profissionais no campo do desenho urbano. Neste ponto a orientao
bastante semelhante a do trabalho de del Rio, mas, diferentemente deste, ao invs de focar-se sobre uma
questo metodolgica, ele busca esclarecer, atravs de um extenso registro prtico e terico, como o
desenho urbano interage com a realidade urbana estabelecida, quais so as implicaes de sua prtica e
quais so os entraves e oportunidades mais comuns. Mesmo abstendo-se na maior parte do tempo de
emitir concluses, disseminar concepes prprias ou divulgar valores dogmticos, a abordagem dos
autores bastante clara acerca de suas crenas na finalidade prtica geral da atividade de desenho urbano,
como estes mesmos admitem:
Enquanto o escopo do desenho urbano pode ser amplo e suas fronteiras comumente
embaadas, em seu mago este se trata sobre a criao de lugares para pessoas. [...] Mais
realisticamente, trata-se sobre produzir lugares melhores do que seriam alternativamente produzidos. Esta
desavergonhadamente e desapologeticamente uma conteno normativa sobre o que acreditamos
que o desenho urbano deveria ser, ao invs do que ele em um momento qualquer. Assim sendo ns
consideramos o desenho urbano como uma atividade tica: primeiro, no sentido axiolgico (porque est
intimamente relacionado questes de valores); e, segundo, porque este est ou deveria estar
1
relacionado a valores especficos como justia social e equidade.
A abordagem adotada neste trabalho compreende a transposio do desenho urbano da teoria

prtica, ou da inteno realidade, como um processo no qual tomam parte trs aspectos determinantes: o
contexto de atuao, as dimenses da interveno, e as formas de implementao. Ao isolar e estudar cada
um destes componentes, o trabalho objetiva oferecer um panorama completo da prtica do desenho
urbano.
Pragmtica do processo de desenho urbano,

segundo Carmona et al. (2003)
Fonte: CARMONA et al,, 2003: . iv
a) o contexto local refere-se s determinantes do processo de desenho urbano que so particulares a

um local e uma situao precisos no espao e no tempo, incluindo as caractersticas ambientais, climticas
e o suporte fsico existente em uma rea de interveno; a disponibilidade de recursos e de tecnologia; as
relaes sociais, necessidades materiais, e cultura da populao afetada, entre outros.
1
CARMONA et al, 2003: iv. Traduo do autor.
Captulo 3
Por contexto os autores no se referem, neste caso, exclusivamente realidade material do espao
urbano, mas sim aos fatores que determinam ou influenciam a capacidade, os objetivos e os modos de
interveno sobre a forma urbana, identificando quatro contextos principais que se fazem sentir
concomitantemente: local, global, mercado e regulatrio:
59
b) o contexto global refere-se a condicionantes que, por serem mais abstratas ou estarem mais
distantes do contexto de interveno, so, primeira vista, menos perceptveis, mas nem por isso menos
relevantes. Os autores identificam como principal contexto global a relao, comumente ignorada, entre o
ambiente urbano local e o meio ambiente global, uma vez que nenhum ecossistema opera de maneira
completamente isolada e independente, dependendo do consumo de recursos provenientes do exterior e
produzindo mercadorias, detritos e emisses que tambm transitam de um ambiente a outro. Neste
sentido, a preocupao com o contexto global no mbito do desenho urbano est, segundo os autores, em
grande parte associada questo da sustentabilidade ambiental.
Apesar de reconhecerem que o contexto econmico tambm pode ser encarado como uma
condicionante global, os autores o vinculam esfera do contexto do mercado, por este englobar tanto
aspectos locais quanto globais e tambm por este possuir um carter suficientemente significativo para
justificar estud-lo parte. No entanto, atentamos para o fato de que outros aspectos do contexto global,
que no foram mencionados pelos autores, tambm podem ser extremamente significativos para o
processo de desenho urbano. No caso a influncia de elementos culturais, valores morais, padres de
consumo, discursos e ideologias externos ao contexto local e que so disseminados pela globalizao ou
importados atravs da ao de agentes locais, no necessariamente vinculados ao mercado.
c) o contexto do mercado diz respeito s formas de produo do espao urbano, o qual realizado,
ao menos nas economias capitalistas, principalmente por parte da iniciativa privada. Sendo a produo
imobiliria um aspecto importante do sistema produtivo de uma sociedade, as oportunidades de lucro e os
interesses em jogo normalmente tambm so significativos, o que significa que o funcionamento do
mercado se reflete de maneira expressiva sobre a produo do espao, e, consequentemente, sobre o
processo de desenho urbano. De maneira geral, a produo do espao urbano por parte do mercado
imobilirio ocorre de modo truncado e irregular, sujeita a variaes de oferta e demanda, flutuaes do
capital, dinmicas micro e macroeconmicas, disponibilidade de financiamento pblico e privado,
expectativas de lucratividade dos investimentos, entre outros.
d) o contexto regulatrio, atravs do qual o setor pblico estabelece e fiscaliza a estrutura legal
qual o mercado se submete. O contexto regulatrio influencia a atividade de desenho urbano de duas
maneiras principais: de um lado ela determina as regras do jogo que incidem sobre o mercado, e,
portanto, estabelece os limites atravs dos quais a iniciativa privada pode conduzir o processo de desenho
urbano; do outro lado, ela define as possibilidades e as ferramentas atravs das quais este processo pode
tambm ser conduzido pelo governo atravs do desenvolvimento e execuo de polticas pblicas.
As dimenses do desenho urbano so os aspectos da realidade sobre o qual a atividade de desenho
urbano se manifesta e atravs das quais seus efeitos se fazem sentir. Os autores indicam a existncia de seis
dimenses especficas as dimenses morfolgica, perceptual, social, visual, funcional e temporal ,
algumas das quais podem ser paralelamente relacionadas s quatro categorias de anlise estabelecidas
por del Rio:
a) a dimenso morfolgica diz respeito disposio e configurao espacial e volumtrica da
forma e do espao urbano;
b) a dimenso perceptual diz respeito maneira como o espao urbano se faz percebido por
meio de estmulos aos sentidos humanos, atravs dos quais o espao interpretado;
60
c) a dimenso social trata sobre a relao dialtica atravs da qual as pessoas (e as sociedades)
criam e modificam os espaos, enquanto so, ao mesmo tempo, influenciadas por estes de maneiras
variadas;
d) a dimenso visual trata das propriedades visuais e estticas do espao urbano e de sua relao
com os aspectos culturais de uma sociedade;
e) a dimenso funcional diz respeito a maneira como usos e atividades so atribudos ao espao
urbano e as implicaes sociais e econmicas desta relao;
f) a dimenso temporal trata tanto sobre como o espao urbano moldado pelos ciclos de
atividades humanas, quanto sobre a maneira como o tempo se reflete no processo de desenho urbano,
atravs da modificao dos contextos, dos projetos e das polticas que lhe concernem.
As formas de implementao tratam da maneira como o desenho urbano, uma vez consideradas
as determinantes de seu contexto e definidas as maneiras como cada dimenso ser afetada, ser
transposto da inteno realidade. Este processo nunca ocorre exatamente de acordo com a inteno
original, devido a inmeros fatores, dentre os quais destacam-se a constante transformao do contexto,
que altera continuamente as circunstncias nas quais o desenho urbano desenvolve-se, e as
incongruncias comumente existentes entre as vrias dimenses do desenho urbano. No entanto, o
processo de implementao tambm imperfeito e se d atravs de uma arena na qual interesses e
concepes diversas precisam ser confrontados e equacionados. De maneira geral, os autores dividem o
processo de implementao do desenho urbano em trs aspectos distintos, mas entremeados: de um lado
h o processo de promoo, de controle e de comunicao:
a) o processo de promoo aquele pelo qual se promove a construo e adaptao do ambiente
urbano de modo a atender finalidades diversas, geralmente vinculadas a atividades de natureza econmica
(acumulao de capital por parte da iniciativa privada), social (qualificao de espaos pblicos), ou
ambas (proviso habitacional, etc). Neste processo tomam parte agentes diversos, como incorporadores,
proprietrios de terrenos, agncias de financiamento, investidores, construtores, consultores,
2
consumidores, locatrios, rgos pblicos, concessionrias, planejadores urbanos etc.
b) o processo de controle diz respeito ao papel que o setor pblico assume ao assegurar e manter a
qualidade do ambiente construdo urbano, tratando especificamente de como diferentes instncias
pblicas empregam uma gama de poderes regulatrios para fixar os limites da ao do mercado
A expresso originalmente empregada em ingls pelos autores o termo development, que em portugus usualmente
traduzido, no contexto da atividade imobiliria, como incorporao. importante atentar, contudo, para a sutil diferena de
significado entre os dois termos, assim como entre os termos correlatos developer e incorporador. O developer, no mbito
da atividade imobiliria, quem desenvolve um terreno, dando corpo a um empreendimento, ou seja, incorporando. No
ingls, o ato de incorporar acaba assumindo um sentido naturalmente positivo que normalmente atribudo ao ato de
desenvolver algo; em portugus, em contrapartida, a relao entre incorporar e desenvolver no to direta nem to
explcita. Alm disso, enquanto em portugus a atividade de incorporao , em geral, vinculada exclusivamente ao mbito do
mercado, em ingls o termo development pode ser empregado tanto para caracterizar a ao de incorporadores privados,
quanto, por exemplo, de agncias estatais de promoo habitacional (CARMONA et al, 2003: 220). Por este motivo, optamos
por empregar ao invs disso o termo promoo, referente ao diversificada de uma gama mais ampla de agentes,
identificados por outros autores (TOPALOV, 1974; FERREIRA, FIX, 2007: 24) como promotores imobilirios.
Captulo 3
61
imobilirio e para permitir, induzir e encorajar as formas mais apropriadas de promoo do espao urbano
que visem a melhoria do domnio pblico.
c) o processo de comunicao aquele referente s formas, modos e veculos pelos quais
concepes e projetos de desenho urbano so apresentados, discutidos e deliberados entre os agentes e
audincias pertinentes, informando o processo de tomadas de deciso tanto na esfera pblica quanto na
privada.
A abordagem pragmtica desenvolvida no referido trabalho, no entanto, no deve ser enxergada
negativamente como um tipo de guia prtico para a soluo de problemas em desenho urbano, algo que
ela definitivamente no . Ao invs disso, ela deve ser considerada como um esforo de sistematizar o
conhecimento existente na rea de desenho urbano de uma maneira proativa, focada sobre a real
possibilidade de implementao do desenho urbano como um modo alternativo de interveno sobre o
espao urbano.
Ao organizar o modo de atuao prtica do desenho urbano de acordo com uma sequncia
contexto dimenses de interveno formas de implementao, os autores buscaram interligar, de
uma maneira til, cada uma destas fases do processo s diversas teorias de desenho urbano existentes, tal
qual uma espcie de leitura dirigida. Com isso, esta abordagem busca enfrentar um dos principais
problemas do campo disciplinar do desenho urbano, que a falta de dilogo entre as diferentes correntes
de pensamento, muitas das quais assumem uma instncia autnoma, decorrente de uma literatura que,
alm de dispersa, dissonante e frequentemente pouco objetiva.
3.4. Desenho urbano: abordagem crtica

A abordagem desenvolvida por Alexander Cuthbert (2003, 2006) , como vimos no captulo
anterior, extremamente relevante porque ela busca desafiar a assero tradicional de que o desenho
urbano se trata apenas do estudo da forma e do espao urbano (e de suas transformaes ao longo do
tempo), ou da atividade prtica de interveno consciente e premeditada sobre este processo. Para o autor,
o desenho urbano o prprio processo gradual e perene pelo qual uma sociedade d forma ao espao que
habita, representando a si mesma atravs do ambiente construdo e dos significados e valores que a este se
atribuem.
Este se trata de um posicionamento que o difere da maior parte da bibliografia existente na rea do
desenho urbano, no sentido em que seu foco no se d sobre a cidade ou sobre sua transformao ao
longo do tempo, e nem diretamente sobre as idias, concepes, mtodos ou teorias formuladas a respeito
de tal processo, mas sim sobre como todos estes fatores combinam-se no plano social, econmico,
poltico, cultural e ideolgico de modo a afetar a produo do espao urbano de maneiras complexas e
ainda pouco compreendidas.
A compreenso deste processo de um ponto de vista to abrangente ultrapassa em muito o escopo
limitado da teoria existente na rea de desenho urbano, sendo necessrio, para tanto, amparar-se em
referenciais tericos externos esfera da disciplina. Sob este argumento, Cuthbert recorre economia
62
poltica para servir de base terica sua pesquisa, admitindo a adoo de uma abordagem do ponto de
vista do materialismo histrico para interpretar os fenmenos sociais e econmicos.
Esta busca por um referencial externo advm tambm de um posicionamento crtico em relao ao
corpo terico do desenho urbano, o qual, na opinio do autor, muitas vezes comprometido devido
falta de distino entre a anlise da realidade e a promoo de concepes voltadas para a prtica.
Conforme indica o autor, teoria podem ser alocadas duas tarefas fundamentais, primeiro como
explanao, e segundo como um guia para a praxis. Enquanto no h uma clara e necessria relao entre
estas duas funes, h uma tendncia entre as profisses ambientais em geral, e no desenho urbano em
3
particular, de se conflagrar uma com a outra.
Sendo a teoria (e no necessariamente a teoria em desenho urbano) um elemento central do
trabalho de Cuthbert, sua abordagem pode ser considerada como sendo uma abordagem terica, alm de
crtica. Isto no quer dizer, no entanto, que seu trabalho constitua-se por si mesmo em um tipo de teoria,
tratando-se na verdade de uma leitura direcionada de um amplo referencial terico com o intuito de
esclarecer, sob uma perspectiva marcadamente materialista, um processo ainda pouco compreendido. O
autor admite a seguinte posio:
No minha inteno propor nenhuma nova teoria do desenho urbano. Como veremos, vrios
autores caram nesta armadilha e todos falharam. Enquanto alguns geraram modelos bastante crveis e
admirveis de vrios aspectos do desenho urbano, cada um o fez ao custo de supersimplificar vastamente
interaes essenciais entre as relaes sociais e o processo de desenho. Alm disso, qualquer autor
escrevendo sobre teoria hoje tem de andar numa corda-bamba entre dois antagonismos. De um lado, a
crtica ps-modernista rejeita qualquer tentativa de promover uma teoria integrada, que ser
automaticamente rotulada como estruturalista, totalizante e, portanto, inaceitvel. Do outro, o psmodernismo, rejeitando a idia de estrutura, recai facilmente em uma anarquia intelectual composta de
uma mirade de discursos, vozes e nebulosos outros distintos e concorrentes. [...]
Ao empregar a estrutura intelectual da economia poltica espacial, espero demonstrar uma trama
4
de princpios interconectados que guiaro a evoluo do conhecimento terico em desenho urbano.
Segundo o autor, a teoria existente na rea de desenho urbano pode ser distinguida entre as teorias
5
em desenho urbano e as teorias sobre desenho urbano. A diferena bastante sutil mas concerne ao
mago de praticamente todos os escritos da rea, sendo que uma maior clareza a respeito desta distino
pode provar-se essencial para conferir maior legitimidade ao papel social do desenho urbano.
As teorias em desenho urbano so aquelas que se inserem dentro do prprio contexto da
disciplina e contriburam gradativamente para o seu avano, s vezes complementando trabalhos
anteriores e s vezes abrindo novas frentes de pesquisa. O conjunto total destas linhas de pensamento
pode ser equiparado ao conjunto habilmente sistematizado por Moudon em sua anlise de acordo com a
abordagem epistemolgica.
Captulo 3
CUTHBERT, 2003: 12. Por profisses ambientais o autor se refere denominao corrente, na lngua inglesa, ao grupo das
profisses que lidam diretamente com o ambiente urbano construdo (built environment), no caso, a engenharia, arquitetura,
paisagismo, planejamento urbano, desenvolvimento imobilirio, entre outras.
4
Idem, 2006: prefcio (grifos nossos). Traduo do autor.
5
theories in urban design, and about urban design - 2003: 15.
63
Tais teorias foram hegemnicas entre as dcadas de 1960 e 1990, e, ainda que muitas possam
representar formulaes tericas realmente originais como o caso de autores clssicos como Kevin
Lynch (1960, 1981), Gordon Cullen (1961), Donald Appleyard (1981) e Christopher Alexander (1977,
1987), entre diversos outros , muitas outras se limitaram, na viso do autor, a estabelecer o desenho
urbano apenas em seu carter prtico e operacional, vinculado ao desenvolvimento de ferramentas
metodolgicas em uma perspectiva estreita e tecnocrtica, ou ento se resumiram a tratados normativos e
dogmticos sobre o bom desenho das cidades. Em alguns casos, tais contribuies chegam a se
assemelhar a manuais de rotinas e procedimentos para guiar a implementao de projetos urbanos,
reduzindo o escopo do desenho urbano a questes corriqueiras como a implantao de shopping centers
em entroncamentos rodovirios, o traado de sistemas virios em condomnios residenciais suburbanos, e
o embelezamento de centros comerciais decadentes com desenhos de piso e fachadas ornamentadas.
Em contrapartida, teorias sobre desenho urbano buscariam conectar este campo disciplinar a
horizontes mais amplos, transcendendo os limites tradicionais da prtica para relacion-los a questes
abrangentes e de maior potencial explanatrio sobre a realidade contempornea, particularmente no que
concerne relao entre o processo de desenho urbano e sua conjuntura social, cultural e econmica.
Trata-se, de certa forma, de definir o desenho urbano de fora para dentro, ou seja, a partir de reas do
conhecimento mais amplas do que aquelas que so imediatamente vinculadas ao contexto cotidiano da
prtica. Eis o motivo pelo qual a economia poltica, pela sua abordagem intrinsecamente holstica sobre os
fenmenos scio-econmicos, demonstra-se to til para a reorientao da disciplina do desenho urbano,
pois tal abordagem, segundo do autor, propicia um conjunto extremamente valioso de princpios que
detm um papel sintetizante entre as disciplinas pertinentes ao espao urbano. Atravs de seu foco nosectrio, mantendo-se desprendido de uma nica posio disciplinria qualquer, ela [esta abordagem]
oferece uma lente intelectual atravs da qual a cidade pode ser analisada, debatida e moldada para novos
6
propsitos.
A posio de Cuthbert est tambm associada a uma viso crtica da crescente mercantilizao e
privatizao do espao pblico das grandes cidades contemporneas, conforme interesses privados do
grande capital, que tm passado, cada vez mais, a desenvolver estratgias para se apropriar do processo de
desenho urbano com o intuito de disseminar valores e concepes dominantes, como veremos no prximo
captulo. O autor denuncia o crescente estado de subservincia da prtica do desenho urbano a estes
interesses, especialmente no que concerne educao dos profissionais que atuaro na rea (pelo menos
na Europa e nos Estados Unidos, onde esta educao existe). A formao dos desenhadores urbanos tem se
focado, crescentemente, apenas sobre a dimenso metodolgica e pragmtica, em detrimento de uma
maior conscincia das implicaes sociais do processo de desenho urbano, quadro este que se torna ainda
64
Idem, 2003: 9.
mais alarmante conforme acentua-se a tendncia de universalizao de modelos e padronizao de

7
solues.
A abordagem crtica, assim sendo, confere uma posio central aos conhecimentos que informam o
processo de desenho urbano, e no s habilidades necessrias para a prtica interventora neste processo,
uma vez que estas dependem do contexto e no podem (ou no devem) ser importadas e exportadas
arbitrariamente de um contexto ao outro. O conhecimento, por sua vez, serve para a compreenso dos
contextos (e a partir da para o desenvolvimento de habilidades), e ser tanto mais til quanto maior for sua
capacidade explanatria sobre a realidade urbana e seus sistemas de relaes sociais e econmicas. Com
esta preocupao em mente, o autor constri um arcabouo que busca situar o desenho urbano no
somente em relao ao contedo interno da disciplina, mas sim em relao a outras reas do
conhecimento que tambm competem ao processo de transformao urbana. Para tanto, o autor identifica
8
dez eixos temticos, cada um referente a uma questo central:
1) Teoria: Como podemos compreender o desenho urbano como uma construo terica?
2) Histria: O que podemos aprender a partir da histria sobre o desenho das cidades?
3) Filosofia: Que sistemas de significados informam o processo urbano?
4) Poltica: Que sistemas de valores e compromissos esto envolvidos no desenho das cidades?
5) Cultura: Como a sociedade e a cultura do origem forma urbana?
6) Gnero: Que implicaes o gnero detm sobre o desenho do espao urbano?
7) Ambiente: Que implicaes do mundo natural exerce sobre o processo de desenho?
8) Esttica: Como podemos entender o reino dos sentidos em relao forma urbana?
9) Tipologias: Que formas organizacionais podem ser identificadas no desenho das cidades?
10) Pragmtica: O que os desenhadores urbanos devem saber?
Todos estes dez eixos so integrados de acordo com a perspectiva materialista histrica adotada por
Cuthbert; ou seja, a dimenso socioeconmica considerada como o elemento comum que relaciona
todos os temas. Exatamente por este motivo, que o autor no estabelece eixos separados para tratar do
social ou do econmico, que servem como elemento transversal aos outros eixos. No desenvolvimento
deste trabalho, enquanto procuraremos nos sustentar nos mtodos e conhecimentos providenciados pelas
outras trs abordagens para ampliar nosso entendimento sobre o desenho urbano, a abordagem que servir
como principal orientadora da anlise que desenvolveremos ser a abordagem crtica, tomando por eixo
os aspectos e repercusses scio-econmicos do processo de desenho urbano em So Paulo.
O trabalho de Cuthbert busca [...] refletir a convico de que o desenho urbano um processo totalmente contextual,
portanto a questo da capacitao, a qual tem sempre sido uma obsesso da profisso, torna-se totalmente dependente do
contexto para o desenho. A idia de capacitao no possui significado fora de um ambiente social particular, e dos
constrangimentos da economia, cultura, tecnologia, e local. A idia de que existe um conjunto de habilidades prticas e de
conhecimento padronizado que todos os desenhadores urbanos deveriam possuir deve ser seriamente desafiada. [...] ,
portanto, de extrema importncia que coloquemos nossa nfase no em habilidades centrais, mas em conhecimentos centrais
(a partir de Foucault) sublinhando a relao reflexiva entre atores, processos, conceitos e tradies. (2003:13)
8
Ibidem: 14.
Captulo 3
65
66
Captulo 4
Desenho urbano, capital e ideologia
4.1 Espao e sociedade
Uma maior compreenso sobre a relao entre desenho urbano e ideologia, e num sentido mais
amplo, entre espao e sociedade, so talvez os avanos mais necessrios para resgatar o desenho urbano
de seu atual ostracismo simultaneamente prtico e terico. Apesar da existncia, no campo da teoria, de
relevantes estudos acerca de aspectos scio-econmicos do processo de desenho urbano, de fato a maior
parte da bibliografia tem, tradicionalmente, se limitado a um restrito plano tcnico e metodolgico, o que
pouco contribui para torn-lo uma disciplina menos alienada em relao aos processos conflituosos que
transcorrem na produo do espao urbano. Este estado de alienao criticado por Cuthbert (2003,
2006), que aponta uma necessidade de reorientao tanto da teoria como da prtica do desenho urbano
que apenas poderiam ser atingidas mediante uma viso renovada de sua prpria funo social. Segundo
este autor,
Cuthbert argumenta, com base em um reexame abrangente da bibliografia clssica do desenho

urbano, que a maior parte da fundamentao terica deste campo disciplinar encontra-se extremamente
vinculada a concepes parciais e individualistas acerca da forma e do espao urbano, sejam estas
formuladas com base nas crenas pessoais dos variados autores, em observaes empricas sobre a
evoluo das cidades, ou investigaes de orientao mais cientfica. Ainda que boa parte das teorias
CUTHBERT, 2003: 12. Traduo do autor.
Captulo 4
Definies como as seguintes perfazem quase toda a literatura de desenho urbano: desenho
urbano a arte do projeto tridimensional da cidade em uma escala maior que a de um nico edifcio;
desenho urbano une planejamento, arquitetura e paisagismo extenso em que preenche qualquer
lacuna que possa existir entre elas; desenho urbano aquela parte do planejamento urbano que lida
com a esttica, e que determina a ordem e a forma da cidade; desenho urbano o desenho do arranjo
espacial de atividades e objetos em uma rea estendida, onde o cliente mltiplo, o programa
indeterminado, o controle parcial, e no existe estado de completude; desenho urbano preocupa-se
primariamente com a qualidade do domnio pblico urbano, tanto fsico como social, e a criao de
lugares que as pessoas possam aproveitar e respeitar, a arte do desenho urbano a arte de criar ou
modelar paisagens urbana; e por a vai.
Enquanto a maioria destas colocaes so verdadeiras, elas tambm so, todavia, apenas
trivialmente corretas. [...] A primeira questo a de que nenhuma das definies ou abordagens acima
conectada a alguma realidade social fundamental. De maneira geral elas pretendem definir o desenho
urbano largamente em termos de prtica primeiro, e em nenhum momento de processos sociais,
econmicos e polticos. Sequer elas consideram o desenho urbano em termos de uma filosofia ou
paradigma particular. Em segundo lugar, e consequentemente, elas no podem levar a nenhuma
1
explicao terica significativa para o papel do desenho urbano na sociedade.
67
existentes em desenho urbano possa conferir ateno satisfatria a dimenses sociais, polticas ou
econmicas (e outras quaisquer que extrapolem o mbito restrito da questo espacial), persiste ainda uma
profunda falta de clareza sobre o papel social do desenho urbano, tanto como disciplina acadmica
2
quanto como atividade profissional.
O ponto crtico apontado pelo autor o de que h pouca ou nenhuma considerao para o fato de
que o desenho urbano tambm uma prtica social que pode ocorrer independentemente de que se
escreva ou teorize sobre ela, de modo que h tambm pouca conscincia de que o ato de construir na
cidade (ou seja, a produo do espao urbano) seja invariavelmente um ato de dar forma cidade e, assim
sendo, um ato de desenho urbano. O espao urbano no meramente fabricado tal qual uma mercadoria
numa linha de montagem; sua produo sempre resulta em um desenho, intencional ou no intencional,
que carrega em si significados que esto alm da esfera da dicotomia produo-consumo. Isto quer dizer
que o desenho urbano precisa ser entendido primeiramente como um processo que permeia a dialtica
existente entre a sociedade e o espao, uma vez que atravs do processo de desenho urbano que a
sociedade d forma ao espao, e atravs deste tambm que o espao incorpora significados e transmite
mensagens e valores que podem ser interpretados pela sociedade. Apenas com uma compreenso clara
desta relao que se torna possvel agregar ao processo de desenho urbano seja este consciente,
inconsciente ou um hbrido entre ambos algum sentido filosfico, paradigmtico ou ideolgico, o qual,
do contrrio, produzir efeitos sobre a dimenso social muito alm da compreenso daqueles envolvidos
com a sua prtica. Sem esta clareza, a prtica do desenho urbano realmente possui poucas chances de
tornar-se algo alm de um aparato tcnico-operacional de carter potencialmente enviesado, cuja
3
serventia tende consolidao de uma cidade cativa s aspiraes das ideologias dominantes.
O desenho urbano representa uma rea do conhecimento que se encontra diretamente na
interseco entre as idias de espao urbano e sociedade. Apesar de alegarmos que o desenho urbano,
enquanto campo disciplinar, no tenha sido (pelo menos no contexto brasileiro) apropriadamente
desenvolvido, por outro lado as relaes entre espao e sociedade tm sido objeto de anlise de diversas
correntes de pensamento da economia, sociologia urbana e geografia ao longo do sculo XX. Sobre estes
estudos, os quais podem variar imensamente acerca do peso atribudos influncia de cada um (espao e
sociedade) sobre o outro, Flvio Villaa afirma que
Existe uma tendncia generalizada a se acreditar numa inter-relao profunda entre o espao e
formao social; que as transformaes das estruturas sociais provocam transformaes no espao. Em
2
Em Cuthbert (2006, p. 12), o autor apresenta uma lista com 40 textos que representariam, na sua viso, as bases da literatura
clssica do desenho urbano. Trata-se de um panorama bastante amplo que atravessa mais de quatro dcadas e rene, de certa
maneira, o que poderia ser considerado como o mainstream do desenho urbano. Esta lista conta com uma presena
hegemnica de autores norte-americanos ou britnicos, incluindo uma participao mais reduzida de autores de outras
nacionalidades europias e praticamente nenhum trabalho de fora deste eixo. Dentre estes textos, 15 foram publicados na
dcada de 1960, 11 na dcada de 1970, 6 na dcada de 1980, 7 nos anos 1990 e 1 na primeira dcada do sculo XXI.
3
Sobre a relao dialtica entre espao e sociedade, Lefebvre frisa a importncia de analis-los sempre observando a sua
interdependncia: Se considerarmos a cidade como obra de certos agentes histricos e sociais, isto leva a distinguir a ao e
o resultado, o grupo (ou os grupos) e seu produto. Sem com isso separ-los. No h obra sem uma sucesso regulamentada
de atos e aes, de decises e condutas, sem mensagens e sem cdigos. Tampouco h obra sem coisas, sem uma matria a ser
modelada, sem uma realidade prtico-sensvel, sem um lugar, uma natureza, um campo e um meio. [...] Insistimos muito
neste ponto, metodolgica e teoricamente importante. LEFEBVRE, 2001 [1970]: 54.
68
menor grau, h afirmaes mas poucas demonstraes de que, inversamente, o espao provoca
transformaes no social. [...] As relaes entre, de um lado, a produo, a circulao e o consumo do
espao e de outro os efeitos do espao sobre o social ou melhor, das relaes dialticas entre espao e
4
sociedade constituem o desafio ainda a ser enfrentado pelos estudos socioespaciais.
Villaa indica a existncia de trs esferas principais dos estudos espaciais que tratam sobre a
questo das relaes sociedade-espao. A primeira, originada nos estudos sociolgicos desenvolvidos
durante o perodo entre-guerras pela Escola de Chicago (originalmente sistematizados sob a alcunha de
ecologia urbana), mais tarde desdobrou-se em direo aos trabalhos-chave da sociologia urbana do
incio dos anos 1970 (dentre os quais destacam-se os trabalhos de Lefebvre, 1970, e de Castells, 1972), e
nos anos seguintes desmembrou-se em variadas correntes interdisciplinares interligando sociologia urbana,
economia poltica e geografia. Esta esfera se debrua, entre outras questes, sobre a anlise de como as
transformaes sociais, econmicas e/ou polticas se refletem sobre a produo do espao; entretanto,
segundo o autor, no conferem muita ateno maneira como o espao urbano consumido, e tampouco
discorrem sobre os efeitos do espao sobre a sociedade.
J a segunda esfera, em contrapartida, trata do fenmeno oposto, pertinente aos efeitos do espao
sobre a sociedade. Nesta esfera, cujos estudos so menos numerosos do que a primeira, encontrar-se-ia o
trabalho do prprio Villaa (2001), no qual este autor analisa as maneiras como a segregao scio5
espacial das diferentes classes sociais no espao urbano das grandes cidades brasileiras se presta ao
exerccio da dominao social e da apropriao desigual dos investimentos pblicos sobre o espao
pblico. Neste trabalho, que discutiremos mais adiante, o autor chega concluso de que no a
dominao social que causa a segregao espacial urbana, e sim esta segregao, articulada tanto pelo
meio econmico (o alto custo de acesso moradia e os baixos salrios) quanto pelo meio poltico (a
concentrao de investimentos pblicos em apenas algumas reas da cidade) que oferece suporte para a
manuteno das relaes de dominao. Tratar-se-ia assim, de um reflexo do espao sobre o social: a
segregao espacial servindo como artifcio para viabilizar e fortalecer a dominao social. A esta esfera
poderamos incluir ainda, representando uma abordagem alternativa, parte significativa da literatura da
rea do prprio desenho urbano apresentada no captulo anterior, particularmente aquela inserida nas
reas de conhecimento da Percepo Ambiental e do Comportamento Ambiental. Atravs de um enfoque
prioritariamente psicolgico, tais disciplinas tambm oferecem suporte idia de que o espao incide
sobre a conscincia humana atravs de processos cognitivos, interpretativos e emocionais, repercutindo
consequentemente no apenas sobre o indivduo, mas tambm sobre a sociedade em um sentido mais
amplo.
VILLAA, 2001: 45.

Entendemos a segregao scio-espacial no sentido desenvolvido por Villaa, como a concentrao e isolamento das classes
sociais em setores separados da cidade que desfrutam de nveis desiguais de oferta de infra-estrutura, servios pblicos e
condies de acessibilidade ao restante da cidade.
5
Captulo 4
A terceira esfera identificada por Villaa lida sobre a relao dialtica entre espao e sociedade, ou
seja, sobre a relao pela qual espao e sociedade incidem concomitantemente um sobre o outro
provocando transformaes mtuas. O autor afirma que estes estudos encontram-se em um estgio ainda
rudimentar, citando apenas dois trabalhos sustentados marcadamente na sociologia que, na sua opinio,
teriam avanado nesta direo (SOJA, 1980; e GOTTDIENER, 1985). Apesar de Villaa no considerar que
69
sua prpria contribuio seja integrante deste pequeno grupo, nossa opinio, no entanto, que sua tese de
fato apie a idia da existncia desta relao dialtica espao-sociedade, uma vez que, segundo nossa
leitura, a segregao espacial tanto resultante da dominao quanto a dominao resultante da
segregao, como o prprio autor sugere: este trabalho pretende mostrar que a segregao uma
determinada geografia, produzida pela classe dominante, e por meio da qual essa classe exerce sua
dominao atravs do espao urbano. A segregao um processo necessrio para que haja tal
6
dominao.
O desenho urbano tambm est inserido, acreditamos, nesta dialtica espao-sociedade; seu estudo
pode oferecer fortes subsdios para a compreenso desta relao. Entretanto, poucos trabalhos chegam a
adotar esta abordagem, devido, principalmente, distncia que subsiste entre as cincias sociais o
desenho urbano. A bibliografia disponvel, apesar de sua natureza interdisciplinar, majoritariamente
voltada para a interveno do arquiteto sobre a cidade, e, portanto, tem tradicionalmente se concentrado
exclusivamente sobre o espao, embora vez ou outra despontem referncias esfera social.
Um dos poucos trabalhos da rea de desenho urbano que buscam explicitar a ponte existente entre
os dois, o desenvolvido por Cuthbert, o qual acredita que primazia deveria ser dada a teorias do
desenvolvimento econmico como formativas para o desenho das cidades, e logo para qualquer
7
compreenso significativa do desenho urbano como praxis. Este autor advoga, por conseguinte, uma
aproximao do desenho urbano economia poltica, mais especificamente a uma abordagem
interdisciplinar caracterizada por este como economia poltica espacial, a qual rene contribuies da
geografia, sociologia urbana e da economia.
Cuthbert e Villaa compartilham da adeso a uma perspectiva do ponto de vista do materialismo
histrico para tratar da relao espao-sociedade, perspectiva que pretendemos tambm compartilhar no
presente trabalho.
O materialismo histrico uma postura metodolgica para o estudo da sociedade, da economia e
da histria articulada por Marx (apesar de este jamais ter empregado este termo propriamente dito,
8
referindo-se ao invs disso concepo materialista da histria) . O materialismo histrico toma por base
uma realidade fundamental subjacente da existncia humana, que a necessidade, para a sobrevivncia
do ser humano, da produo e reproduo da base material para a vida. De maneira a realizar a
produo destes requisitos materiais, o ser humano precisa estabelecer relaes sociais bem definidas,
notadamente relaes produtivas. Estas relaes produtivas organizam-se de acordo com um sistema de
diviso do trabalho, na qual as pessoas no apenas desempenham trabalhos diferentes, mas tambm
possuem controle ou acesso diferenciado sobre as ferramentas, mquinas e instrumentos pertinentes
VILLAA, 2001: 46, (grifos nossos). Sobre este assunto, o autor tambm afirma: A concluso espacial, ou melhor, a
concluso sobre o efeito do espao sobre o social, a nosso ver importante, que uma certa geografia, uma certa configurao
espacial, (a segregao) se faz necessria para viabilizar aquela dominao e aquela produo ideolgica. Sem essa
configurao, seria talvez impossvel ou extremamente difcil a dominao e a desigual desapropriao. (p. 46).
Se a segregao espacial produzida pela classe dominante para apoiar sua dominao social, e, concomitantemente, esta
dominao viabiliza a imposio da segregao, verifica-se a, ao nosso ver, uma relao dialtica.
7
CUTHBERT, 2003: 9 (grifos nossos). Traduo do autor.
8
Marx oferece uma explicao sinttica para esta idia em Contribuio para a Crtica da Economia Poltica, texto publicado
originalmente em 1859.
70
execuo do trabalho, os quais so identificados como os meios de produo de uma sociedade. Os

indivduos que detm a propriedade (ou controlam o acesso) sobre os meios de produo encontram-se
em uma posio na qual so capazes de adquirir (comprar) a fora de trabalho de outras pessoas, e
portanto, podem subsistir por meio do trabalho de outras. J o restante dos indivduos, destitudos de
qualquer tipo de propriedade sobre os meios de produo, so forados a vender sua prpria fora de
trabalho para garantir sua sobrevivncia.
A maneira como a sociedade organiza as relaes produtivas evolui com o tempo e articula-se
atravs de diferentes modos de produo, sistemas atravs dos quais o trabalho, os meios de produo e a
sociedade estruturam-se como um todo. Com exceo dos modos mais primitivos de produo (e do modo
teorizado de produo comunista, no qual a propriedade dos meios de produo plenamente coletiva),
todos os outros sistemas que existem ou existiram sustentaram-se na diviso da sociedade em classes, de
acordo com o domnio ou controle de uma classe sobre os meios de produo, e, por conseguinte, sobre
as outras classes: no modo de produo da Antiguidade havia escravos e donos de escravos, no sistema
feudal havia servos e senhores feudais (que exerciam o controle sobre as terras), e no modo de produo
9
capitalista h a classe proprietria ou capitalista, e o proletariado.
Marx identificou as relaes produtivas como sendo a base econmica da sociedade. Isto quer dizer
que o princpio fundamental que rege as relaes sociais a estrutura do modo de produo de uma
sociedade, pois atravs dele que a sociedade garante a reproduo das condies materiais de sua
existncia. A partir da estrutura do modo de produo, ser definida a estrutura do sistema classes, com
base no controle sobre os meios de produo. Sobre esta base econmica, sustentam-se as instituies
polticas, leis, costumes, cultura, idias, moralidade, religio, ideologias e outros aspectos que compem
os modos de conscincia do homem; estes, em conjunto, formam a superestrutura poltica e ideolgica da
sociedade. A superestrutura no apenas um reflexo da base econmica, pois suas caractersticas tambm
10
se refletem no arranjo e no desenvolvimento desta base.
A questo da conscincia humana central teoria marxista, uma vez que a base econmica,
apesar de estabelecer a natureza das relaes produtivas, por si s no capaz de manter a coeso e a
estabilidade da estrutura de classes da sociedade. Pelo contrrio, atravs da superestrutura que as classes
dominantes tornam possvel sua dominao sobre as classes dominadas: por meio da lei, da tradio, da
moralidade e de outras mediaes scio-culturais enfim, da ideologia que os dominados so
11
convencidos de seu lugar natural na estrutura social.
Captulo 4
Resumidamente, a economia poltica identifica como os modos histricos de produo o modo tribal ou primitivo (prhistrico), asitico (relativo s sociedades do Crescente Frtil, na qual o monarca e a classe sacerdotal era proprietria
exclusiva da terra e dos meios de produo), da Antiguidade (relativa s civilizaes greco-romanas, marcadas pelo sistema
escravista), feudal (medieval, baseada no sistema de suserania e vassalagem), e capitalista (com suas fases histricas
mercantilista, industrial e financeira), concebendo ainda a possibilidade de um modo de produo comunista (sustentado na
propriedade coletiva dos meios de produo, que poderia ser alcanada atravs da passagem por um perodo de ditadura do
proletariado).
10
MARX, 2008 [1859].
11
O processo histrico de transio de um modo de produo ao outro exige que a classe dominante seja deslocada por uma
nova classe emergente, derrubando a armadura poltica que impunha as relaes produtivas ultrapassadas, que no mais
correspondem nova conjuntura das foras produtivas, tal qual ocorreu, por exemplo, com a ascenso da burguesia em
detrimento da aristocracia na Revoluo Francesa.
71
Como vimos anteriormente, o desenho urbano tambm um veculo de reproduo de ideologias.

Mais do que isso, ao considerarmos o papel do desenho urbano na configurao dos espaos pblicos das
cidades (o domnio fsico pblico), percebemos que suas repercusses para a realidade social e para as
representaes que incidem sobre esta realidade podem ser extremamente significativas. Dado o papel
central conferido pela teoria marxista ideologia na luta de classes, chegamos concluso de que o
desenho urbano tambm uma importante dimenso de mediao entre o capital e a sociedade civil.
Como Cuthbert afirma,
O desenho urbano um instrumento de polticas de classe tanto quanto um importante mtodo
de controle ou de libertao social. Ele constitui o espao onde ideologias polticas se manifestam em
forma concreta. Se por um lado o papel dos sistemas econmicos em criar estruturas espaciais bem
compreendido, por outro lado como os sistemas ideolgicos fazem o mesmo permanece um campo
relativamente inexplorado. No apenas o espao urbano fornece um teatro para a luta social, como
muitos espaos urbanos notveis podem atestar; ele tambm a representao simblica definitiva dos
conflitos, aspiraes e valores das geraes passadas. A complexa matriz de edifcios e espaos em todas
as grandes cidades envolve-nos com as histrias, filosofias, conscincias, religies, guerras, heris e
12
heronas, as falhas, vitrias e sonhos de nossos ancestrais, todos imortalizados no domnio pblico.
4.2 Produo, consumo e estrutura urbana

O processo de produo do espao urbano permeado por uma imensa e variada quantidade de
conflitos. O acesso desequilibrado aos servios urbanos, aos espaos pblico coletivos, ao sistema de
transporte, a apropriao desigual dos investimentos pblicos, a habitao precria, a segregao scioespacial, a formao de guetos e favelas, so todos representativos de conflitos que atravessam a produo
do espao urbano. A formao de paisagens como a da Marginal Pinheiros, marcada pela excluso das
populaes de baixa renda que ali viviam, pela gentrificao, pelo avano predatrio do mercado
imobilirio, e pela convivncia contraditria entre edifcios ultra-modernos e espaos urbanos residuais e
abandonados, so apenas alguns dos reflexos deste quadro. Como coloca Castells, as
[...] cidades, como toda a realidade social, so produtos histricos, no apenas em sua
materialidade mas em seu significado cultural, no papel que exercem na organizao social, e na vida
das pessoas. A dimenso bsica da mudana urbana o debate conflituoso entre classes sociais e atores
histricos sobre o significado do urbano, a significncia das formas espaciais na estrutura social, e o
13
contedo, hierarquia e destino das cidades em relao estrutura social inteira.
No entanto, o carter mltiplo e disperso deste debate conflituoso acaba ocultando a sua natureza
sistmica subjacente, decorrente de desigualdades sociais e econmicas mais profundas que extrapolam o
contexto local urbano. A compreenso de como tais conflitos se articulam, se refletem na produo do
12
13
72
CUTHBERT, 2006: 80. Traduo do autor.

CASTELLS, 1983: 23 (grifos nossos). Traduo do autor.
espao urbano, e podem ser, por sua vez, agravados ou mitigados por tal processo, exige a adoo de um
mtodo analtico capaz de enxergar atravs de tais contradies, de modo a desvendar a natureza
sistmica de tais conflitos. Um dos modelos mais slidos aquele desenvolvido pelos autores norteamericanos Logan e Molotch (2007 [1987]), que, aproximando a teoria marxista sociologia urbana,
coloca a relao entre a reproduo, no espao urbano, de valores de uso e valores de troca como base
14
dos conflitos que transcorrem na produo do espao urbano. Apresentaremos este modelo mais adiante.
O conceito da diferena entre os valores de uso e os valores de troca foi discutido por Marx em
Contribuio Crtica da Economia Poltica (1859), e mais tarde avanado no primeiro captulo de O
Capital (1867). No cabe aqui aprofundar demais neste assunto, que j foi amplamente dissecado pelas
Cincias Sociais e pela Economia; no entanto, dado o carter interdisciplinar deste trabalho, faz-se
necessrio explanar brevemente tais conceitos. Esquematicamente, temos que o valor de uso de uma
mercadoria advm de sua utilidade inata para um indivduo qualquer, ou seja, representa o uso
propriamente dito que se extrai de algo atravs do consumo, seja de um objeto, um utenslio, um alimento,
uma moradia ou mesmo um espao urbano. J o valor de troca pode ser assumido como a traduo de
um valor de uso para outro valor de uso, o que permite que mercadorias sejam comercializadas em troca
15
de outras mercadorias. O dinheiro (que, conceitualmente, diferente de moeda), neste sentido, tambm
visto como uma espcie de mercadoria: uma mercadoria que serve de parmetro para que todas as outras
16
possam ser comercializadas, isto , modalidades distintas de existncia da mesma magnitude de valor.
A Economia Clssica, originada atravs dos escritos de David Ricardo, assumia que o valor de troca
proporcional quantidade de trabalho (tipo e tempo do trabalho) investida na produo de uma
mercadoria. A referncia de troca entre uma mercadoria e outra, assim, no se d pela relao entre seus
valores de uso (cuja comparao , seno impossvel, geralmente imprpria ou inexata), mas sim pela
diferena de quantidade de trabalho que elas contm em sua produo. Desta forma, o prprio trabalho
em si uma mercadoria, que pode ser trocada tomando por referncia o valor de troca que atravs dele foi
gerado, o que permitiria aos indivduos que no possuem seus prprios meios de produo venderem sua
fora de trabalho de acordo com esta equivalncia.
Uma das principais contribuies de Marx na anlise da relao entre valores de troca e valores de
uso foi a de desafiar esta idia, apontando uma inconsistncia bvia no modelo clssico:
Captulo 4
14
Os conflitos entre os valores de uso e de troca na produo do espao urbanos j haviam sido previamente articulados por
David Harvey (1973, 1982), mas, como veremos mais adiante, em seu trabalho Logan e Molotch avanam a idia para
formular a teoria de como este conflito operado na escala urbana, em cada cidade, por uma espcie de mquina de
crescimento local, atuando em concerto com o grande capital na escala transnacional.
15
A mercadoria valor de uso, seja trigo, tecido, diamante, mquina etc.; ao mesmo tempo, como mercadoria, no valor de
uso. Se fosse valor de uso para seu possuidor, isto , um meio imediato de satisfao de suas prprias necessidades, no seria
mercadoria. Para seu possuidor , ao contrrio, no-valor de uso, ou seja, simples suporte material para o valor de troca, ou
simples meio de troca; e sendo o suporte ativo do valor de troca, o valor de uso chega a ser meio de troca. Para seu possuidor
no valor de uso, porque valor de troca. [...] No sendo valor de uso para seu prprio possuidor, o para os possuidores
das outras mercadorias. Caso contrrio, seu trabalho seria intil e o produto deste no seria uma mercadoria. (MARX, 2008
[1859]: 69.
16
MARX, 2008 [1859]: 159.
73
[...] se o valor de troca de um produto igual ao tempo que contm, o valor de troca de um dia
de trabalho igual a seu produto. Ou o salrio de trabalho deve ser igual ao produto do trabalho. Mas o
caso que sucede o contrrio. Ergo [portanto], essa objeo resolve-se no problema: como que a
produo, sobre a base do valor de troca criado pelo nico tempo de trabalho, conduz ao resultado de
17
que o valor de troca do trabalho menor que o valor de troca de seu produto?
Esta contestao, primeiramente formulada em Contribuio..., desenvolvida mais tarde em O

Capital, rumo formulao do conceito de mais-valia, que corresponde diferena entre o valor de troca
do trabalho e de seu produto, a qual apropriada pela classe proprietria em virtude de seu controle sobre
os meios de produo. A apropriao diferenciada da mais-valia, assim sendo, encontra-se no cerne da
luta de classes e um dos principais fins da dominao de uma classe sobre outra.
Os conflitos entre diferentes grupos sociais acerca dos valores de uso e dos valores de troca do
espao urbano so um elemento significativo do processo de desenho urbano. Mais adiante neste captulo,
buscaremos investigar como os valores de uso podem se tornar poderosos fatores determinantes na
transformao da forma urbana. Neste momento, contudo, nos concentraremos na questo do valor de
troca do espao urbano e como este valor pode ser espacializado na cidade.
18
O mercado imobilirio, e as classes rentistas em geral, engajam-se na comercializao do

espao urbano, e, portanto, o valor de troca desta mercadoria de especial interesse para estes grupos.
No entanto, importante percebermos que o espao urbano no uma mercadoria como todas as outras,
pois no pode ser infinitamente reproduzido em uma linha de montagem; a propriedade imobiliria
precisa sustentar-se sobre um pedao de terra, que um bem finito existente na natureza e no pode ser
artificialmente fabricado. Por mais que se possa ampliar os limites da cidade, o espao fsico existente no
mundo no infinito; a criao de mais espao urbano se d s custas da supresso do espao rural.
Como o suporte fsico de uma cidade no pode ser reproduzido, o que pode ser reproduzido so
apenas os edifcios e funes que ocupam o espao existente nesta cidade; por este motivo a cidade se
constri e se reconstri sobre si mesma ao longo do tempo. Com isso, temos que o solo urbano um tipo
especial de mercadoria, cuja oferta limitada pela prpria natureza. Isto faz com que o mercado
imobilirio se comporte de maneira diferente do que a maioria dos outros mercados, como sugerem Logan
e Molotch:
Talvez a curiosidade fundamental que existe no mercado imobilirio que este inerentemente
monopolista, provendo aos proprietrios, enquanto classe, com o controle completo sobre toda a oferta
desta mercadoria. impossvel surgirem empreendedores adicionais ou qualquer novo produto. O
proprietrio individual possui um monoplio sobre uma subseo do mercado. Todo lote de terra nico
17
MARX, 2008 [1859]: 92. Reforando esta contradio, Marx ainda aponta para as variaes no valor de troca impostas pela
clssica Lei da Oferta e da Demanda, o que acaba aprofundando a diferena entre os valores do trabalho e de seu produto.
18
Entendemos classes rentistas de acordo com a definio desenvolvida por Logan e Molotch (2007 [1987]), como os grupos
sociais que extraem lucro, direta ou indiretamente, da renda da propriedade imobiliria urbana. Esta renda, sumarizada pelos
autores pelo conceito de rent (aluguel), abarca diversas formas de acumulao, efetivadas atravs dos pagamentos que os
compradores de imveis e inquilinos fazem para proprietrios, senhorios, imobilirias, incorporadoras, agncias de
emprstimos, hipotecas, companhias de ttulos, etc.
74
no acesso idiossincrtico que este oferece a outros lotes e usos, e esta sua qualidade marca a sua
19
excepcionalidade enquanto mercadoria.
Assim sendo, como o solo urbano no pode ser reproduzido, no possvel surgirem novos
proprietrios de terrenos, diferentemente do que ocorre com outros tipos de bens, que, ao serem
produzidos, traduzem-se no surgimento de novos proprietrios. Para algum tornar-se proprietrio de um
pedao de terra, necessrio que algum o deixe de ser; a oferta total de terra que existe em um dado
momento sempre constante, e o conjunto de todos os proprietrios de terras existentes naquele momento
exerce o monoplio sobre esta oferta.
Desta maneira, os valores de troca que sustentam as classes rentistas no surgem da produo de
mais solo, j que este no pode ser reproduzido. Ao invs disso, estes valores de troca surgem, como
sugerem estes autores, da intensificao do uso do solo. O solo urbano levado a render mais porque o
mercado imobilirio produz nele espaos urbanos que abrigam usos mais intensos do que os existentes
anteriormente naquele mesmo local; desta diferena de intensidades de uso que surge o valor de troca.
O valor de troca, no entanto, no surge apenas da intensificao quantitativa do uso do espao,
atravs da construo, por exemplo, de edifcios maiores. Como nem todos os tipos de espao possuem o
mesmo valor de troca edifcios residenciais de luxo possuem um valor de troca muito maior do que
edifcios residenciais de baixo padro, mesmo que ambos possuam a mesma rea til , uma das
principais maneiras de fazer aumentar este valor atravs da intensificao qualitativa do espao, ou
seja, atravs da construo de espaos mais valorizados e que respondam a uma demanda de maior poder
aquisitivo. Outra maneira de ampliar o valor de troca atravs da criao de vantagens diferenciais entre
um espao urbano e outro: um edifcio localizado em um local beneficiado por boa infra-estrutura, fcil
acesso e ampla oferta de servios pblicos certamente possuir maior valor de troca do que um edifcio
igual, mas localizado em um local que no desfrute destas mesmas vantagens.
O conceito de estrutura urbana consiste nas relaes existentes entre a totalidade dos vrios
elementos scio-espaciais que constituem uma dada cidade. Para entender a idia de estrutura urbana, fazse necessrio compreender primeiro o conceito geral de estrutura: uma estrutura um sistema composto
de elementos que podem ser reconhecidos separadamente, mas que s podem ser compreendidos atravs
de suas relaes com todo o restante da estrutura. Se um elemento constituinte de uma estrutura deslocase, no ser apenas este elemento que se transformar, mas tambm a estrutura como um todo. Por outro
lado, um elemento pode ser alterado ou substitudo sem alterar o funcionamento do restante da estrutura,
se as relaes que este elemento detm com todos os outros elementos forem mantidas inalteradas.
19
LOGAN e MOLOTCH, 2007 [1987]: 23. Traduo do autor.
Captulo 4
A existncia de vantagens diferenciais entre um espao e outro, todavia, exige que exista um
desequilbrio entre a qualidade destes espaos, o que implica tambm na existncia de grupos
privilegiados e grupos desprivilegiados por esta diferena. Desta maneira, articula-se uma luta entre classes
e grupos sociais em busca da apropriao das vantagens diferenciais oferecidas pelo espao urbano. Esta
luta reflete-se, segundo Villaa (2001), na configurao, em cada cidade, de uma determinada estrutura
urbana.
75
O conceito de estrutura urbana difere-se do conceito j discutido de forma urbana no sentido em

que o primeiro enfoca relaes no espao, ao passo que o segundo enfoca, como vimos, aspectos do
espao. Estas duas dimenses, ainda que diferentes, decerto esto profundamente associadas, tendo em
vista que relaes entre objetos s fazem sentido se forem compreendidos os aspectos que tornam estes
objetos diferentes e nicos, ao passo que as caractersticas de determinados objetos s podem ser
reconhecidas se as contrapusermos s de outros.
No entanto, enquanto possvel delimitar-se arbitrariamente uma rea especfica da cidade para a
anlise de sua forma urbana, a estrutura urbana s pode ser compreendida se analisada considerando-se a
totalidade da cidade. Analisar apenas um elemento segregado de uma estrutura no permite a
compreenso de como esta estrutura funciona e se articula, ou seja, uma estrutura s pode ser
compreendida quando tomada em sua totalidade.
A cidade pode ser entendida como uma estrutura segundo diversos pontos de vista diferentes. Um
tipo de anlise estrutural sobre a cidade bastante comum o estudo do sistema virio urbano, composto de
diferentes categorias de vias que se articulam hierarquicamente de formas variadas, tais como as ruas
locais, arteriais, avenidas, vias expressas, rodovias etc. Villaa, no entanto, chama ateno ao fato de que
esta apenas uma viso parcial sobre a estrutura urbana: trata-se, na verdade, apenas da estrutura do
sistema virio, e no da prpria cidade.
A estrutura urbana propriamente dita, na viso do autor, abarca todo o funcionamento geral da
cidade, ou seja, todas as relaes entre as atividades urbanas, incluindo o trabalho, habitao, lazer,
produo, consumo, circulao, etc. As vias so meramente a parte desta estrutura atravs da qual se
desempenha a atividade de circulao. Sugerir que as vias tenham capacidade estruturadora do espao
urbano significa assumir que as vias possam preceder ou at mesmo determinar os usos e atividades a que
do acesso. Isto corresponderia a uma viso determinista, e geralmente incorreta, do processo de
urbanizao. Por mais que a precedncia das vias aos usos possa ser verdadeira em alguns casos, ruas
surgem apenas atravs de vontade e esforo social, com o objetivo especfico de acessar um lugar prexistente (mesmo que este lugar seja um terreno desocupado que ainda no recebeu seu uso futuro).
Portanto, as vias jamais so construdas se no oferecerem acesso a lugar algum. Da mesma maneira,
sistemas de transporte e comunicao, infra-estruturas de abastecimento de gua e energia eltrica, e redes
de servios urbanos como educao e sade, tambm so comumente vistos como estruturadores do
espao urbano. Contudo, todos estes podem ser considerados, assim como no caso do sistema virio,
dependentes da existncia de atividades urbanas a serem atendidas e apoiadas. Por este motivo, possvel
admitir que sejam to estruturadores quanto estruturados, pelo e no espao urbano.
Na definio de Villaa, para explicar as formas urbanas os bairros, as direes de crescimento, a
forma da mancha urbana, a verticalizao, densidades, etc. indispensvel considerar as relaes de
20
determinado ponto, ou conjunto de pontos, com todos os demais pontos do espao urbano. Sob esta
acepo, a estrutura urbana definida em primeira instncia por relaes locacionais, ou seja, de
20
76
VILLAA, 2001: 24.
21
localizao, existentes entre todos os pontos do espao intra-urbano. A posio geogrfica ocupada por
um edifcio, pessoa ou atividade no espao intra-urbano determina a distncia desta a todas as outras
existentes na cidade, no apenas a distncia fsica, mas tambm o tempo que ser consumido nos
deslocamentos entre um e outro, condicionados pela disponibilidade e convenincia do sistema de
transporte. Alguns pontos da cidade so mais acessveis, e oferecem acesso mais facilitado a outros pontos,
em decorrncia de estarem mais bem localizados e de estarem servidos de melhores e mais eficientes
condies de circulao e deslocamento, tais como vias expressas, ruas com boa manuteno, maior
oferta de linhas de nibus, proximidade rede de metr e trens metropolitanos etc. Nem sempre a posio
mais central a que est sob disputa: ainda que, para algumas atividades, a melhor localizao seja a mais
central possvel, para outras a melhor localizao simplesmente aquela que oferece melhor
acessibilidade a um conjunto de outras atividades associadas, independente de quo centrais sejam estas
localizaes.
Melhores condies de acesso e economia de tempos tornam-se, frequentemente, foco de disputa
entre indivduos e entre classes sociais em uma cidade. Acessar agilmente o local de trabalho, de
consumo, de estudo e de diverso a partir da prpria moradia representa uma vantagem significativa em
contraposio necessidade de atravessar longas distncias e despender grandes quantias de tempo e
energia deslocando-se entre um ponto em outro. A energia pode ser reproduzida, armazenada e
comercializada, mas o tempo um bem inestimvel justamente porque no pode ser reproduzido; o
tempo investido em um deslocamento entre dois pontos jamais poder ser recuperado. O controle sobre o
tempo leva necessidade ou desejo de dispor de melhor acesso no necessariamente de maior
proximidade escola, ao hospital, ao parque e ao shopping center. Contudo, como nem todos podem
desfrutar das mesmas condies, alguns grupos emergem privilegiados em relao a outros de acordo com
a localizao relativa de suas residncias aos outros pontos relevantes vida cotidiana.
Por este motivo, a maneira como se d a distribuio de atividades e de classes sociais no espao
urbano e a acessibilidade geral que cada uma destas desfruta em relao s outras essencial
compreenso da estrutura urbana. A lgica estruturadora do espao urbano resultante da articulao
entre espaos, atividades e populaes. Villaa afirma que estrutura, quando se refere ao espao urbano,
diz respeito localizao relativa dos elementos espaciais e suas relaes, ou seja, dos centros de
negcios (no s o principal, mas tambm os demais), das reas residenciais segregadas e, finalmente, das
22
reas industriais. Os principais elementos estruturadores do espao urbano, so, assim, os bairros e
centralidades definidos neste mbito por seus aspectos funcionais e sociais , e no o sistema virio, cuja
funo apenas a de conectar e quantificar a acessibilidade destes elementos.
Esta concepo sobre a estrutura urbana contraria uma determinao clssica da geografia e dos
estudos regionais de base marxiana, a qual tradicionalmente assume que o espao urbano estruturado
Villaa utiliza o termo espao intra-urbano para referir-se ao espao que delimita uma cidade e s especificidades e
dinmicas existentes no interior da mesma. Apesar de reconhecer a redundncia entre o emprego deste termo em relao
expresso espao urbano, o autor afirma que esta segunda expresso empregada na geografia e nos estudos regionais para
referir-se totalidade dos espaos urbanos existentes em uma regio, ou seja parte urbana do espao regional. Para evitar
ambiguidades entre um conceito e outro, torna-se prefervel especificar o espao interno de uma cidade como sendo intraurbano ao invs de apenas urbano.
22
VILLAA, 2001: 33.
Captulo 4
21
77
pelos modos de produo adotados em uma sociedade. Enquanto, segundo Villaa, esta definio vlida
para o espao regional o espao composto por uma rede de cidades conectadas funcional e
produtivamente, e pelas reas de campo a estas submetidas em uma regio geogrfica , ela no o para o
espao intra-urbano. Na escala regional, os fluxos relacionados produo, ou seja, relacionados
circulao de mercadorias (sejam estas matria-prima, bens industrializados ou fora de trabalho), so
significativos a ponto de tornarem-se estruturadores do espao. J no caso do espao intra-urbano, os
fluxos mais relevantes no so os das mercadorias, e sim os das pessoas.
Ainda que se possa argumentar que o trajeto casa-trabalho de uma pessoa seja um fluxo da
mercadoria fora de trabalho, na cidade ocorrem infinitos fluxos de pessoas que no esto relacionados
diretamente aos modos de produo, e sim aos modos de consumo. Os fluxos em uma cidade esto
vinculados principalmente reproduo da fora de trabalho (da qual o consumo fator primordial), tais
como os fluxos at a escola, o supermercado, o bar e o cinema. Mesmo a circulao casa-trabalho em
uma cidade est muito mais relacionada convenincia do padro de vida do indivduo do que ao
funcionamento do sistema produtivo: o trajeto da moradia indstria ou empresa reflete-se muito na vida
do trabalhador e pouco na reproduo do capital. Assim sendo, a localizao relativa da moradia, do
trabalho e das opes de educao e lazer de uma pessoa so governadas diretamente pela lgica da
otimizao das condies de consumo.
Villaa afirma que a disputa pelas melhores condies de consumo o principal fator que
determina a localizao das centralidades e dos bairros das diferentes classes sociais em uma cidade, ou
seja, a luta de classes determinante sobre a prpria estrutura urbana. As classes dominantes reservam
para si as melhores localizaes e foram a instalao desequilibrada de infra-estruturas de transporte e
servios de maneira a otimizar sua prpria acessibilidade aos pontos que lhe so de interesse, muitas vezes
em detrimento do acesso do restante da populao. Artifcios dos mais variados so empregados com este
fim, desde a especulao imobiliria at articulaes clientelistas entre administrao pblica e classes
dominantes. Alm disso, a manuteno destas condies desequilibradas vista como prpria base da
manuteno do status de classe dominante.
Esta formulao desafia vrias teorias emergentes que apontam a reestruturao do sistema
capitalista mundial como principal causa de diversas transformaes que se desdobram na estrutura
23
urbana das grandes cidades do mundo em desenvolvimento, incluindo no Brasil. Segundo o autor,
para as metrpoles brasileiras e quase certamente para as latino-americanas a fora mais
poderosa (mas no a nica) agindo sobre a estruturao do espao intra-urbano tem origem na luta de
classes pela apropriao diferenciada das vantagens e desvantagens do espao construdo na segregao
espacial dela resultante. Esta [...], uma condio necessria para o exerccio da dominao por meio do
espao intra-urbano. Tal estruturao s remotamente se relaciona com as transformaes por que tem
passado o capitalismo nacional e mundial nas ltimas dcadas. A dominao atravs da estruturao do
23
BORJA e CASTELLS, 1997; ASCHER, 2001(a); SASSEN, 2002; BURDETT e SUDJIC (org.), 2007; entre outros, como j
discutido no Captulo 2.
78
espao intra-urbano visa principalmente apropriao diferenciada de suas vantagens locacionais. Trata24
se de uma disputa em torno de condies de consumo.
Villaa sustenta esta idia por meio de uma extensa pesquisa emprica realizada sobre seis capitais
brasileiras (So Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Salvador e Recife), buscando
identificar, em cada uma delas, como a segregao scio-espacial articulada pelas elites foi determinante
sobre a estrutura urbana. No caso de So Paulo, nosso objeto de estudo, este autor busca explicar essa
segregao sistemtica atravs da observao da expanso da regio mais valorizada da cidade ao longo
do chamado vetor sudoeste, o qual engloba, alm de quase todos os bairros residenciais de classe alta,
todas as regies de concentrao de atividades empresariais, desde o Centro Histrico at as reas de
ocupao mais recente da Marginal Pinheiros, passando pelas avenidas Paulista, Faria Lima e Berrini.
A lgica de expanso/deslocamento das atividades empresariais nesta direo segue, segundo o
autor, uma sequncia de fases em que se articulam relaes de atrao/repulso entre os bairros de
moradia da elite e as centralidades tercirias avanadas. Em um dado momento, os bairros de elite
atraem para perto de si os edifcios de escritrios e os espaos de consumo diferenciado (lojas de grife,
shopping centers etc.); no momento seguinte, os problemas causados pela concentrao excessiva de
atividades e fluxos nestas centralidades (trnsito, barulho, problemas de segurana) repelem os bairros de
elite para locais mais afastados e sossegados. Como as classes dominantes so capazes de exercer maior
influncia sobre a destinao dos investimentos pblicos, garante-se que estes se concentrem, quase
sempre, majoritariamente nas novas fronteiras deste interminvel ciclo de expanso/deslocamento intraurbano. No entanto, independentemente das distncias, em tal processo os espaos de moradia e de
consumo das elites jamais deixam de estar intrinsecamente associados, como explica o autor:
Nem sempre as burguesias procuram o perto em termos de tempos e distncia. s vezes elas se
afastam em busca de lotes grandes e ar puro, por exemplo, mas mesmo quando isso ocorre h limites
para este afastamento. Nesses casos elas buscam trazer para perto de si seu comrcio, seus servios e o
centro que rene os equipamentos de comando da sociedade e isso no por razes simblicas ou de
status, mas pela razo muito prtica de que elas o frequentam intensamente e nele exercem muitos de
25
seus empregos.
24
VILLAA, 2001: 45.

Ibidem, p. 329, grifos nossos.
26
Ibidem, p. 343-352.
25
Captulo 4
Esta explicao formulada e exaustivamente comprovada por Villaa (2001) bastante reveladora
para que se possa entender porque as atividades empresariais em So Paulo tm se concentrado, nas
ltimas dcadas, nas regies da cidade que pretendemos estudar no presente trabalho. Mais do que isso,
ela permite ainda que se compreenda como estas reas se inserem no contexto da estrutura urbana
paulistana e como sua prpria existncia e reproduo exacerbam situaes de excluso e de segregao
scio-espacial. No entanto, esta abordagem muito pouco reveladora sobre a questo do desenho urbano,
e em alguns momentos, ela arrisca subestimar o papel que a forma urbana pode assumir como elemento
de suporte s relaes de dominao. No se trata de uma omisso, uma vez que a importncia do
26
simblico e principalmente do ideolgico resgatada em diversas passagens; entretanto, o consumo do
79
espao encarado, nesta perspectiva, majoritariamente como um meio de satisfao de necessidades

materiais, as quais, por outro lado, tem sido discutidas de maneira relativamente abstrata. Para
avanarmos na compreenso acerca da forma urbana e do processo de desenho urbano que a configura,
torna-se necessrio conferir maior ateno a estas necessidades, dentre as quais, como veremos, as razes
simblicas ou de status figuram proeminentemente.
4.3 A mquina de crescimento urbana

Os autores Logan e Molotch (2007 [1987]) se debruam sobre a questo do simblico e do
emocional no consumo do espao urbano, afirmando que, [...] ao contrrio de muito debate acadmico
neste assunto, colocamos que o uso material do lugar no pode ser desassociado do uso psicolgico; a
rotina diria que torna a sobrevivncia fsica possvel assume significados emocionais atravs desta mesma
27
capacidade de satisfazer os objetivos cruciais da vida. Esta abordagem, desta forma, vai de encontro
teoria de Villaa, reforando a idia de que os conflitos decorrentes do acesso desigual ao consumo do
espao urbano so foras estruturadoras do espao urbano e das relaes sociais que nele se estabelecem.
No entanto, se por um lado o trabalho destes autores no se debrua especificamente sobre a estrutura
espacial da cidade concentrando-se, ao invs disso, numa dimenso scio-econmica mais abstrata ,
por outro lado ela concede um papel privilegiado questo dos valores simblicos e psicolgicos que o
espao urbano manifesta atravs de seu consumo, aspecto este que est profundamente relacionado
temtica do desenho urbano.
Os autores avanaram nesta questo ao buscar identificar quais so os valores de uso representados
pelo espao urbano para diferentes grupos sociais (incluindo valores de uso essencialmente simblicos), e
de que forma a expanso do valor de troca, promovida por certos segmentos da sociedade
particularmente, pelas classes rentistas , podem representar uma ameaa para os valores de uso que
existiam originalmente. Atravs desta abordagem, buscam identificar, por conseguinte, os conflitos entre:
a) o usufruto de valores de uso por parte da populao, e b) a supresso, promovida pelos promotores
imobilirios, destes valores de uso para permitir a produo de maiores valores de troca, com fins de
apropriao da mais-valia (surplus value) resultante de tais investimentos. Com isso, em sua teoria
buscam entender as maneiras pelas quais o espao urbano consumido por diferentes agentes, e as
maneiras pelas quais ele produzido em resposta a tais demandas. Neste modelo, afirmam, o contraste
mais marcante [...] ocorre entre os residentes, que usam o lugar para satisfazer suas necessidades
essenciais de vida, e os empreendedores, que buscam retorno financeiro, ordinariamente alcanado pela
28
intensificao do uso sobre o qual sua propriedade colocada.
27
LOGAN e MOLOTCH, 2007 [1987]: 20. Traduo do autor. Esta abordagem tambm essencialmente alinhada com a
perspectiva do materialismo histrico, uma vez que coloca, como base deste conflito, a luta entre diferentes grupos sociais
pela apropriao diferenciada do espao urbano em busca de ampliar as condies de satisfao de suas necessidades
materiais.
28
Ibidem: 2.
80
Tomando por base a experincia emprica de vrias cidades norte-americanas, os autores

formularam um modelo terico-analtico para investigar a natureza dos conflitos que ocorrem na produo
e no consumo do espao urbano em virtude dos contrastes entre os valores de uso e os valores de troca
que o espao urbano representa para diferentes classes e grupos sociais. Esta abordagem extremamente
pertinente, pois ela, assim como na teoria desenvolvida por Villaa, oferece uma interpretao alternativa
corrente terica dominante na virada do sculo XXI, a qual, como vimos, coloca o fenmeno da
competio entre as cidades globais como principal fora de reordenao territorial urbana nas grandes
29
cidades de todo o mundo.
A teoria das cidades globais se fundamenta no fato de que as empresas, no contexto da
globalizao econmica (e auxiliadas pelo avano tecnolgico representado pela informtica e pelas
telecomunicaes) tm se tornado cada vez mais flexveis em termos de movimentao espacial, podendo
realocar-se facilmente entre uma cidade e outra de acordo com a convenincia e com as oportunidades
30
oferecidas pelas cidades para otimizar as condies de se fazer negcios. Assim sendo, de acordo com
esta teoria, as cidades atualmente se reestruturam em resposta demanda exercida pelas grandes empresas
transnacionais, ou seja, elas se reorganizam para atender a um tipo bastante especfico e sofisticado de
consumo do espao urbano. No entanto, o espao urbano consumido por estas empresas precisa ser
produzido por algum; se de um lado temos o setor pblico respondendo por uma parte significativa desta
produo, atravs da construo de toda infra-estrutura de suporte, tais como aeroportos, monotrilhos,
museus de padro internacional etc., de outro temos o setor privado responsabilizando-se efetivamente
pela produo imobiliria, atravs da construo dos edifcios de escritrios, hotis, shopping centers etc.
Logan e Molotch apontam para o fato de que esta produo imobiliria articulada na escala local
de maneira bem diferente do que o contexto de crescente mobilidade das grandes empresas sugere. Ela se
efetiva, ao invs disso, atravs da ao de agentes bastante fixos no espao, que possuem estreitas
relaes ao contexto local. Segundo os autores, a dinmica da produo imobiliria geralmente encontrase estritamente associada ao contexto de cada cidade, na qual os promotores imobilirios locais
organizam-se como uma espcie de rede de favores e alianas: uma classe rentista composta por
investidores e grandes proprietrios de terra (frequentemente, famlias herdeiras com estreitos laos com a
Neste sentido, o trabalho de Logan e Molotch parte, de incio, sobre uma crtica ao modelo explicativo da Ecologia Humana
oriunda da Escola de Chicago, que buscava interpretar as relaes conflitivas existentes na sociedade de um ponto de vista
meramente comportamental, assumindo a concorrncia entre indivduos como algo natural e que tende eventualmente ao
equilbrio de maneira similar a qual ocorre nos ecossistemas naturais. Buscando evidenciar a contradio essencial deste
modelo, explicam-no da seguinte maneira:
Empreendedores imobilirios buscam satisfazer as necessidades dos consumidores, e os consumidores votam suas
preferncias ao escolher entre produtos conforme os ditames de seu gosto, sempre livres para substituir um produto por outro
conforme o preo, a qualidade ou a utilidade mudam. Bem moda do mercado, compradores usam seu dinheiro para
provocar a alta nos preos das propriedades mais poderosas, as quais, devido ao seu alto custo, vo para os mais aptos dos
consumidores. [...] Terminamos assim na perspectiva ecolgica com uma mo invisvel que assegura o bem maior para o
maior nmero de indivduos como um resultado natural do mecanismo de mercado. (2007 [1987]: 5, traduo do autor).
No entanto, para os autores a falha essencial deste modelo advm do fato de que elas ignoram que os mercados em si
mesmos so o resultado de culturas; mercados esto estreitamente associados a interesses humanos em riqueza, poder e afeto.
[...] Estas foras humanas organizam como os mercados funcionaro, quais sero os preos, assim como a resposta
comportamental aos preos. (p. 9).
30
Verificar o Captulo 2 acerca da teoria das cidades globais.
Captulo 4
29
81
cidade); os quais esto intimamente relacionados com os empreendedores, construtores e incorporadores

locais (que possibilitam na ampliao da renda da terra); que por sua vez possuem estreitos laos com a
classe poltica local (que lhes oferece o adequado suporte da mquina pblica em troca do apropriado
apoio poltico); os quais, por sua vez, esto relacionados mdia local (jornais, rdios, redes de TV) e s
importantes instituies culturais e ideolgicas locais, tais como os museus, a Igreja e as universidades
(que geralmente dependem financeiramente do setor pblico), e por a vai.
Por mais que o grande capital financeiro (que , em essncia, extra-local, voltil e flui com cada
vez maior liberdade de um espao ao outro, de uma cidade outra, de um pas ao outro) venha assumindo
um papel crescente nesta dinmica imobiliria, particularmente atravs da capacidade financiadora dos
bancos e outras instituies financeiras, o mercado imobilirio ainda essencialmente controlado por
agentes intrinsecamente inseridos na escala local. Mesmo quando tomamos em conta a ao de grandes
construtoras e incorporadoras que atuam em escala nacional ou internacional, verifica-se, invariavelmente,
sua associao aos atores locais para garantir o sucesso dos negcios: necessrio o apoio dos grandes
proprietrios locais, que muitas vezes assumem parte dos riscos dos investimentos; a anuncia da classe
poltica local necessria para obter alvars, permisses, investimentos, pblicos etc.; o apoio da mdia
local possui peso significativo para o acesso ao mercado local (particularmente no segmento residencial), e
por a vai. Em decorrncia disto, um modelo de negcios que tem se tornado cada vez mais comum a
associao entre empresas locais e extra-locais, as chamadas joint ventures, que podem acontecer em
diversas escalas que vo do local ao global, passando pelo regional e pelo nacional: uma incorporadora
norte-americana se une a uma construtora brasileira para o projeto de um complexo de uso misto em So
Paulo; uma incorporadora paulista se une a uma construtora regional nordestina para um novo projeto
31
residencial em Fortaleza etc. Para viabilizar seus investimentos, todavia, estas associaes prescindem de
que pelo menos uma de suas partes esteja minimamente articulada coalizo que exerce controle sobre o
contexto local.
Com isso, articula-se na esfera local o que os autores chamam de mquina de crescimento urbana
(urban growth machine), a qual corresponde a uma coalizo que tem o objetivo de promover, a
qualquer custo, a dinamizao do mercado imobilirio, a intensificao do uso do solo urbano nos centros
valorizados, e, enfim, a expanso de valores de troca sobre espaos cujo valor de uso financeiramente
pouco significativo (independente de sua real significncia social como valor de uso para a populao).
Esta exclusiva rede social local congrega uma gama variada de agentes que constitui, de certa forma, uma
espcie de elite paroquial fortemente enraizada na cidade, a qual, ao mesmo tempo em que exerce
relaes de dominao sobre o contexto local, depende de sua coeso interna (do alinhamento de seus
interesses) para a manuteno desta dominao.
Tal constatao exige, no entanto, um aprofundamento do conceito abstrato de classe, permitindo
enxerg-la mais claramente como um grupo de indivduos que freqentam os mesmos espaos sociais (os
mesmos clubes, os mesmos restaurantes, boutiques, escritrios, shopping centers, campos de golfe, sales
de beleza, etc.) e, compartilhando o uso destes espaos, tem em sua manuteno uma causa comum
unificadora. Suas relaes interpessoais no precisam surgir necessariamente de uma conscincia de
classe, apesar de muitas vezes o serem; tais relaes que podem variar da mera convivncia ao afeto e
31
Fix (2007, p. 55) relata uma srie de casos em que grupos nacionais e estrangeiros uniram-se para atuar no mercado
imobilirio de escritrios em So Paulo, apontando os sucessos e fracassos de algumas destas alianas.
82
fraternidade so um subproduto, entre outros fatores, da interdependncia decorrente do uso comum de

tais espaos, os quais exigem certo nvel de organizao social para que se mantenha garantida a sua
exclusividade. Mesmo os segmentos da elite local que aparentemente no tomam parte diretamente da
dinmica imobiliria, como, por exemplo, a elite industrial (que tambm est inserida neste seleto crculo
social), se beneficiam do carter socialmente estabilizador desta coalizo de interesses, uma vez que ela
refora tambm a coeso da classe em outros conflitos que extrapolam a dimenso da produo
imobiliria.
Desta maneira, a dinamizao do mercado imobilirio o crescimento da cidade , por ser
considerada como um meio potencial no apenas para aquecer a economia local, atrair investimentos
externos e projetar externamente a imagem da cidade, mas tambm como um meio de ampliar a produo
dos espaos da diferena destas elites, coletivamente enxergada como benfica especialmente para
os promotores imobilirios que mais lucram com ela , a ponto de tornar-se um objetivo prioritrio da
poltica de classe. Como colocam os autores,
[...] uma questo consistentemente gera consenso entre os grupos de elite local e os separa das
pessoas que usam a cidade principalmente como um lugar para viver e trabalhar: a questo do
crescimento. Para aqueles que contam, a cidade uma mquina de crescimento, uma que pode
aumentar os aluguis agregados e apropriar a riqueza associada para aqueles na posio certa para se
beneficiar. O desejo pelo crescimento cria consenso entre uma ampla gama de grupos de elite, no
importa o quo divididos eles possam estar em outros assuntos. [...]
Embora possam diferir entre quais estratgias particulares iro obter maior sucesso, as elites usam
seu consenso pelo crescimento para eliminar qualquer viso alternativa sobre o propsito do governo
32
local ou o significado de comunidade.
32
LOGAN e MOLOTCH, 2007 [1987]: 50. Traduo do autor.

Sobre a idia de estratgia de classe, Lefebvre afirma: Estratgia de classe tpica significa uma sequncia de atos
coordenados, planificados, com um nico objetivo? No. O carter de classe parece tanto mais profundo quanto diversas
aes coordenadas, centradas sobre objetivos dispersos, convergiram no entanto para um objetivo final. (2008 [1970]: 24).
33
Captulo 4
A mquina de crescimento no pode, contudo, ser interpretada superficialmente como uma

espcie de conspirao que une a elite urbana sob a bandeira de uma nica causa. Sob tal perspectiva,
esta seria uma idia to absurda quanto facilmente refutvel. Ao invs disto, ela deve ser entendida como
uma espcie de conjunto de arranjos scio-polticos sustentados por um relativo consenso de classe
sobre os padres almejados de produo do espao urbano. Ela trata-se, assim, de uma espcie de
33
estratgia de classe. Atravs dela, torna-se possvel formular um modelo analtico que permite entender
como estes arranjos se estabelecem para garantir a manuteno e progresso das condies econmicas e
produtivas que so benficas a apenas parcela da sociedade, em detrimento de outra que tem o seu modo
de vida ameaado. Neste arranjo, tomam parte agentes, grupos e instituies cuja conscincia de tal
processo (e relevncia para o mesmo) extremamente varivel. Alguns destes apiam apenas
indiretamente o funcionamento da mquina, enquanto outros esto mais estreitamente relacionados
dinamizao da produo imobiliria, dela retirando sua principal fatia de lucro. Estes agentes centrais
da mquina de crescimento correspondem queles que extraem sua renda diretamente deste processo de
expanso da produo e intensificao do uso do solo urbano. Buscando identificar estes ltimos e
83
compreender os diferentes papis que estes assumem em tal processo, Logan e Molotch constroem uma
tipologia para classificar os promotores imobilirios da seguinte maneira:
84
a)
empreendedores acidentais: agentes apenas marginalmente inseridos na mecnica da produo

imobiliria, extraindo renda do solo urbano devido a alguma circunstncia fortuita que lhes
colocou no caminho da valorizao do solo urbano. Tratam-se, em essncia, de promotores
imobilirios passivos, em alguns casos herdeiros de propriedades outrora desvalorizadas que
agora se tornaram atraentes devido a alguma mudana no contexto em que se inserem, como
por exemplo a abertura de uma nova avenida, a verticalizao do entorno etc. Em outros casos,
tratam-se de indivduos que adquiriram suas propriedades com determinados propsitos em
relao ao seu uso produtivo (lojas, fbricas, galpes, fazendas) mas que agora tem na renda do
solo urbano (pelo aluguel ou venda) uma oportunidade mais promissora de lucro. Por mais que
estas mudanas possam, por um lado, interferir no modo de vida, nas atividades e no cotidiano
dos proprietrios originais, por outro lado estes acabam tambm se tornando beneficirios de
uma renda que no se originou atravs de seu trabalho. Ao encarar a tendncia de
transformao de seus bairros, tais indivduos encontram-se perante uma srie de dilemas.
Resistir s tendncia do mercado ou entregar o solo para novos usos? Deixar a onda de
valorizao passar ou aproveitar-se da oportunidade de especulao? Partir antes que tais
transformaes do solo possam se tornar um inconveniente (pelo trnsito, barulho etc.) ou
aguardar uma maior valorizao?
b)
empreendedores ativos: tratam-se de investidores que buscam colocar-se propositalmente no

caminho do mercado imobilirio, extraindo renda com a transformao do valor de suas
propriedades. Tais indivduos buscam se antecipar s tendncias de valorizao do solo
urbano, adquirindo terrenos baratos com potencial de valorizao to rpida e intensa quanto
possvel. Com isso, especulam ativamente sobre as aes de outros agentes, tanto pblicos
como privados, tentando prever onde ocorrero as prximas ondas de valorizao para que
possam estar sempre no lugar certo e na hora certa. Tal atividade caracterstica de
investidores de pequeno e mdio porte, que geralmente no so capazes, por si s, de alterar as
condies de valorizao de suas propriedades, dependendo para isso de sua capacidade de
prever corretamente o movimento dos outros tanto dos promotores quanto dos consumidores.
Para tanto, podem depender de extensas conexes sociais, de acesso a informaes
privilegiadas e de conhecimento profundo sobre a economia do local em que atuam para
reduzir seus prprios riscos e potencializar seus ganhos.
c)
especuladores estruturais: este tipo de especulador, diferentemente dos empreendedores ativos,

busca no apenas se posicionar de maneira favorvel para ampliar seu horizonte de lucros; ao
invs disso, seu objetivo o de alterar as prprias condies de produo e consumo do
mercado imobilirio, criando as situaes mais favorveis para si. Ao invs de somente se
antecipar s correntes ou modas do mercado, este tipo de agente busca acumular meios de
controlar, ou ao menos influenciar, o encaminhamento destas tendncias para garantir para si
mesmo as melhores condies de rentabilidade. Ou seja, o especulador estrutural no se limita
a adquirir imveis em reas com previso de valorizao; ele buscar provocar esta valorizao
nas regies da cidade que forem mais convenientes para sua estratgia de negcios.
Os meios para isso se encontram na capacidade de modificar os valores de uso potenciais de

uma determinada rea da cidade, suplementando estes valores por outros mais visados ou que
34
atendam aos anseios de consumidores com maior poder aquisitivo. Para tanto, o especulador
estrutural pode se valer tanto de artifcios mercadolgicos como a propaganda (alterando a
percepo do mercado acerca de um determinado bairro), quanto de artifcios polticos,
interferindo na esfera pblica para que esta conceda condies mais favorveis para a mudana
de valor do solo urbano, seja atravs de investimento em obras pblicas ou de mudanas na
legislao. Por deterem poder ou influncia suficiente para operar nestes nveis, os
especuladores estruturais podem ser considerados como aqueles que efetivamente
comandam a mquina de crescimento urbano, embora representem apenas uma parte deste
conjunto.
4.4 Ideologia e a questo da imagem da cidade

O modelo terico da mquina de crescimento desenvolvido por Logan e Molotch tem sido
empregado para estudar empiricamente as transformaes em curso em diversas cidades do mundo ao
longo das duas ltimas dcadas, principalmente entre acadmicos e pesquisadores que compartilham de
um posicionamento crtico semelhante. Para o caso de So Paulo, tal modelo serviu de referncia,
particularmente, para os trabalhos de Ferreira (2007) e Fix (2007). Ferreira, como vimos anteriormente,
busca desafiar o discurso que qualifica a cidade de So Paulo como uma cidade global, apontando, com
base em dados empricos, que a dinmica econmica da cidade, e de seu mercado imobilirio em
especfico, est muito mais atrelada a um contexto local do que global. O suposto elemento global que
seria to significativo para a economia paulistana (e brasileira) limitar-se-ia, na verdade, a uma fatia muito
menor do que se imagina do setor de comrcio e servios existente na cidade. Alm disso, parcela
significativa das empresas transnacionais instaladas na Marginal Pinheiros, sugere o autor, correspondem
apenas a representaes comerciais locais, sendo pouco expressivas no quadro geral de tais empresas
cujas sedes permanecem nos pases avanados do norte.
O insistente reforo ideolgico deste discurso de So Paulo como uma cidade global, sustentado em
um mito mais amplo do crescimento como desenvolvimento e apoiado por poderosos formadores de
opinio (mdia, governo, comunidade acadmica), revela uma coalizo de interesses que atravessa
diversos setores da elite urbana local. No caso das reas ao longo da Marginal Pinheiros, o autor evidencia
como, atravs deste discurso, legitima-se que tais centralidades recebam vultuosos investimentos
pblicos, que na prtica s favorecem os setores burgueses hegemnicos nas dinmicas de produo da
35
cidade.
Mais adiante veremos como o espao urbano pode oferecer valores de uso contrastantes para diferentes grupos sociais, e
como os promotores imobilirios estruturais operam esta engenharia de valores para substituir certos valores de uso por
outros mais convenientes. Buscaremos demonstrar, inclusive, como a ideologia e o desenho urbano tambm podem ser
considerados como ferramentas teis para atuar nesta instncia, uma vez que atravs destes possvel alterar a aparncia do
espao e as expectativas existentes em relao ao mesmo.
35
FERREIRA, 2007: 219.
Captulo 4
34
85
Fix tambm assume o modelo da mquina de crescimento como uma das bases tericas que
permite compreender as maneiras pelas quais ocorreu, ao longo das ltimas trs dcadas, a produo dos
empreendimentos imobilirios ao longo da Marginal Pinheiros. Neste trabalho, a autora investiga os
fundamentos econmicos que caracterizaram a produo destes espaos, identificando como promotores
imobilirios organizaram-se em diferentes arranjos para viabilizar tais empreendimentos. Identifica, com
isso, quatro perodos que caracterizam a formao das centralidades ao longo da Marginal Pinheiros, de
acordo com a estrutura destes arranjos e com o contexto econmico em que se inserem. Discutiremos esta
periodizao em maior profundidade no prximo captulo.
Outros trabalhos acadmicos (muitos dos quais so anteriores aos de Ferreira e de Fix) que se
debruaram sobre a transformao da paisagem de So Paulo provocada pela expanso do mercado de
edifcios de escritrios ajudam a corroborar a validade da teoria da mquina de crescimento, por mais que
no tenham se embasado nesta teoria, nem a mencionado em algum momento. Ao menos, fortalecem a
pertinncia deste modelo ao verificarem o papel de certos agentes que atuam ou atuaram em So Paulo
com o carter de especuladores estruturais, responsveis por alterar as condies de funcionamento do
mercado imobilirio e de acumulao da renda do solo urbano. Nobre (2000), por exemplo, investiga a
correlao entre o processo de reestruturao econmica mundial ocorrido a partir da dcada de 1970, e a
expanso do mercado de escritrios na Marginal Pinheiros. Apesar de algumas de suas concluses tambm
poderem, com certo esforo, se prestar para apoiar a teoria das cidades globais particularmente no que
diz respeito ao papel atribudo ao grande capital internacional no processo de transformao desta regio
por outro lado o autor um dos primeiros a identificar os principais agentes estruturais deste processo
36
(empresas como Bratke Collet, Birmann, etc.).
Frgoli Jr. (2000) tambm contribui ao analisar a formao de certos arranjos de coalizo entre
promotores imobilirios engajados com a valorizao de determinadas reas da cidade atravs da
formao de associaes. Neste trabalho, o autor compara a formao das centralidades de escritrios do
Centro, da Av. Paulista e da Av. Eng. Lus Carlos Berrini, contrapondo as aes, o perfil e os objetivos das
associaes que se organizaram nestes locais: a Associao Viva o Centro, a Associao Viva a Paulista, e
37
a Associao de Promoo Habitacional. Tais associaes podem assumir um papel especial dentro da
mquina de crescimento: ao mesmo tempo em que possuem significativa capacidade de captao de
recursos privados e podem genuinamente promover a requalificao de espaos urbanos degradados
(particularmente no caso da Associao Viva o Centro), por outro lado, em geral suportam a propagao
do modelo de cidade e de espao urbano que convm aos seus associados.
De modo geral, estes e outros trabalhos, mesmo que no apiem diretamente a idia de que em So
Paulo se articula uma mquina de crescimento urbana, investigam as formas de produo/consumo do
espao urbano em So Paulo e, com isso, trazem luz sobre os efeitos scio-econmicos desta dinmica.
Em quase todas as anlises, torna-se evidente a inteno do mercado imobilirio de transformar em
consenso coletivo a imagem da Marginal Pinheiros, e de outras centralidades de perfil empresarial como as
36
NOBRE, 2000: pp. 152-196.

Enquanto as duas primeiras articulam um misto entre associao empresarial e comunitria, esta ltima corresponde, na
verdade, apenas a um pool de investimento entre empresrios da regio. Seu objetivo primordial era a remoo da favela
Jardim Edith, localizada no encontro do crrego da gua Espraiada com a Av. Berrini; aps o sucesso desta ao a associao
simplesmente se dissolveu.
37
86
avenidas Paulista e Faria Lima, como representativas da pujana econmica e do progresso conquistado
pela cidade de So Paulo. O sucesso e crescimento destas reas passam a se tornar, com isso, uma espcie
de personificao material do desempenho econmico da cidade, algo que sustenta esta ideologia ,
interessaria a toda a cidade e no apenas aos promotores imobilirios diretamente envolvidos com sua
produo.
Muitos destes trabalhos tm buscado demonstrar como a mdia pode apoiar sistematicamente este
discurso, apresentando os espaos das elites como um smbolo da cidade inteira, e mascarando a cidade
real, aquela que traz a incmoda lembrana das periferias desprivilegiadas, das favelas e dos problemas
scio-econmicos que elas evidenciam. Para tanto, uma nfase especial conferida s modernas
centralidades empresariais de So Paulo, as quais vm sendo exaustivamente veiculadas como detentoras
do status de novos centros da cidade, em detrimento do j desgastado Centro antigo, o qual,
abandonado pela burguesia e pelas grandes empresas, tornou-se um centro do comrcio popular e das
instituies pblicas.
Sem pretendermos questionar a legitimidade dos resultados desta eleio, no se

pode deixar de ignorar o fato de que a prpria estrutura de votao j contava com
cartas marcadas devido diferena de escala entre os candidatos. Enquanto a Av.
Paulista representa um importante e amplo conjunto urbano, o nico outro conjunto
urbano que poderia, naquela poca, rivalizar com ela em valor simblico o Centro
antigo estava pulverizado entre oito candidatos diferentes (Catedral da S, Viaduto do
Ch, Teatro Municipal, Mercado das Flores, Ptio do colgio, Edifcio do Banco do
Estado, Faculdade de Direito, e Mosteiro So Bento). Apesar de a quantidade de votos
recebidas por nenhum deles ter sido muito expressiva (com exceo da Catedral da S,
que ficou com a quarta colocao com 93,2 mil votos), quando somados, o total de votos
localizados no Centro superaria a quantidade atribuda Paulista (no total, seriam
cerca de 378,6mil votos). Se por um lado inegvel a grande e legtima relevncia que a
Av. Paulista representa para a identidade da cidade de So Paulo, por outro tambm no
se pode ignorar a convenincia deste resultado para os promotores da campanha, uma
vez que a imagem institucional do Banco Ita fortemente associada da prpria
Divulgao patrocinada pelo Banco Ita do novo

smbolo eleito da cidade de So Paulo.
Fonte: VILLAA, 2001: 347
Captulo 4
Muito antes deste processo de deslocamento da imagem do centro comear a

ocorrer com a Marginal Pinheiros, ele j vinha ocorrendo com a Av. Paulista. Frgoli Jr.
(2000: 134) e Villaa (2001: 346) descrevem, por exemplo, os esforos em torno de uma
campanha pblica promovida em 1990 pelo Banco Ita, com o apoio massivo de
importantes veculos da mdia principalmente da Rede Globo para eleger
democraticamente o espao urbano mais representativo da cidade, ao qual seria
outorgado o ttulo de smbolo de So Paulo. Com uma intensa participao popular,
expressa nos quase um milho e meio de votos contabilizados, o smbolo eleito entre 20
opes como aquele que melhor representaria a cara de So Paulo foi a Av. Paulista,
que recebeu cerca de 332 mil votos. A segunda e terceira colocao ficaram,
respectivamente, com o Parque Ibirapuera e com o Museu do Ipiranga (157,4 mil e 151,3
mil).
87
avenida. Desde 1976 o logo do banco, instalado no relgio luminoso no topo do

38
Conjunto Nacional, figurava como um de seus principais marcos visuais; alm disso, em
1989 (apenas poucos meses antes da realizao da campanha), o Ita havia acabado de
inaugurar o novo edifcio-sede da fundao Ita Cultural, tambm localizado na Paulista.
O fortalecimento do valor simblico da avenida, no entanto, vai muito alm da
promoo da imagem pblica do banco: o que se encontra em jogo a consagrao da
Paulista, provavelmente o mais importante centro empresarial e financeiro da cidade e
do pas, como o novo centro, seno geogrfico, ao menos simblico, da cidade de So
Paulo.
A Av. Eng. Lus Carlos Berrini e, mais tarde, a Av. Naes Unidas (Marginal
Pinheiros), a Vila Olmpia e a nova extenso da Av. Faria Lima tambm viriam a se tornar
alvos cada vez mais frequentes desta representao parcial da cidade; o carter
Primeira edio do telejornal SPTV, apresentado pelos jornalistas
Chico Pinheiro e Mariana Godoy de segunda a sbado ao meio-dia.
O estdio panormico inaugurado pela Rede Globo em 12.05.08,
dois dias aps a abertura da Ponte Octvio Frias de Oliveira, veicula
diariamente a imagem da Marginal Pinheiros como novo smbolo da
cidade de So Paulo.
Em uma entrevista concedida em 07.08.09 ao programa Video
Show, da prpria Rede Globo, sobre a vista do estdio, o jornalista
Chico Pinheiro ofereceu o seguinte depoimento:
[...} Ali em frente voc tem uma srie de prdios da regio mais
sofisticada hoje de So Paulo, a nova Avenida Paulista, que a
Berrini, com prdios chamados prdios inteligentes, carssimos...
voc olhando aqui, voc pensa que est em Chicago, sabe... uma
cidade de primeirssimo mundo.
38
enviesado desta representao sistemtica tem sido bem documentado em diversos

39
trabalhos. Esta insistente celebrao das paisagens de poder e de riqueza que vem se
construindo em So Paulo no se limita s ocasies em que estes locais so o assunto em
pauta; sua insistente exposio por parte da mdia como um elemento do cotidiano
paulistano gradativamente consolida a pretensa naturalidade e universalidade destes
espaos de exceo. Um dos melhores exemplos disso a deciso, por parte da Rede
Globo, de instalar um estdio panormico no ltimo andar de seu novo edifcio-sede,
voltado para a paisagem da Marginal Pinheiros, de onde se avista o rio, a recmconstruda Ponte Octvio Frias de Oliveira, e alguns dos principais edifcios de escritrios
40
da regio, particularmente o Centro Empresarial Naes Unidas. Inaugurado apenas
dois dias aps a abertura da ponte, o estdio utilizado para a gravao ao vivo dos
telejornais Bom Dia SP (transmitido de segunda a sbado s 7:00) e SPTV (exibido em
duas edies, ao meio-dia e s 19:00). Por meio destes programas, tidos como os
principais telejornais de veiculao local da Regio Metropolitana de So Paulo, o
telespectador paulistano recebe diariamente a imagem da Marginal Pinheiros como
pano de fundo para as notcias referentes cidade, trs vezes ao dia.
O logo do banco teve de ser removido do relgio em 2007 em decorrncia da Lei Cidade Limpa (Lei 14.223/06), instituda
pela prefeitura de Gilberto Kassab, que baniu a presena da maioria dos painis publicitrios de toda a cidade para combater
a questo da poluio visual em So Paulo. Mesmo assim, o logo do Ita ainda teve uma sobrevida maior do que a de outros
painis, porque foi inicialmente includo em uma lista de marcos excepcionais que, em carter de exceo, no precisariam
se sujeitar lei justamente devido a sua relevncia para a paisagem da cidade. No entanto, presses contrrias permanncia
do logo (particularmente por parte de outras empresas que se sentiram injustiadas) levou posteriormente retirada deste
carter de exceo, forando sua remoo.
39
Uma representativa compilao de reportagens e capas de revista que veiculam a Marginal Pinheiros como a nova cidade,
a nova cara de So Paulo, etc. pode ser verificada em Fix (2001: 16; e em 2007: 33).
40
A Ponte Octvio Frias de Oliveira foi inaugurada em 10 de maio de 2008. Sua inovadora estrutura estaiada constituiu um
forte marco visual para a regio, destacando ainda mais o carter moderno e sofisticado da Marginal Pinheiros. Sua construo
foi custeada com recursos captados pela Operao Urbana gua Espraiada, a qual discutiremos na prxima parte deste
trabalho. O estdio panormico da Rede Globo, vizinho nova ponte, foi inaugurado apenas dois dias depois; ou seja, a
Globo estava aguardando a finalizao das obras da ponte para que estivesse o completo o novo cenrio de seus telejornais.
88
A ascenso destas novas centralidades da Marginal Pinheiros no entra necessariamente em

conflito com o status anteriormente alcanado pela Av. Paulista. Se por um lado verdade que o mercado
imobilirio provoca certa competio entre o valor dos imveis destas localidades, por outro lado a mdia
colabora com a homogeneizao destas paisagens, todas identificadas como a face moderna de So
Paulo. A polarizao simblica no ocorre to fortemente entre uma e outra destas centralidades
empresariais quanto ocorre entre o conjunto delas e o restante da cidade; isto se verifica nos panfletos
publicitrios das centenas de empreendimentos imobilirios construdos nestas localidades, todos os quais
destacam igualmente a exclusividade e sofisticao de um endereo sobre o outro. A somatria destas
representaes da mdia e da publicidade fortalece ainda mais esta descrio parcial de So Paulo que
s existe como elemento de um discurso. Como aponta Ermnia Maricato,
evidente que a publicidade insistente e a mdia, de um modo geral, tm um papel especial na
dissimulao da realidade do ambiente construdo e na construo da sua representao, destacando os
espaos da distino. evidente tambm que a representao ideolgica um instrumento de poder
dar aparncia de natural e geral a um ponto de vista parcial, que nas cidades est associado aos
41
expedientes da valorizao imobiliria. A representao da cidade encobre a realidade cientfica.
Esta representao da cidade construda pela mdia, particularmente pelos setores da mdia mais
engajados com a mquina de crescimento, tem sido evidenciada por muitos dos diversos trabalhos
crticos aqui apresentados. Entretanto, pretendemos demonstrar que a principal fora desta representao
no est na maneira como os agentes comprometidos com este discurso apresentam a cidade como estes
se apropriam da imagem da cidade e adequam-na para torn-la elemento de uma ideologia. Ela est,
principalmente, na maneira como a cidade apresenta a si mesma: atravs da sua forma urbana.
Antes que a paisagem da Marginal Pinheiros pudesse servir de estandarte para qualquer
representao ideolgica de So Paulo, ela teve primeiramente que ser construda. Sem sua existncia
material, o discurso fica incompleto, no pode haver ideologia que nela se sustente; no entanto, tambm
afirmamos que estes espaos so frutos de uma ideologia, que almeja dar cidade a forma que mais lhe
convm. No se trata de uma contradio; se configura, assim, uma complementaridade entre o discurso
que satisfaz aos interesses do mercado imobilirio, e a forma urbana que este mercado produz. Como
veremos a seguir, a dialtica entre a representao da cidade e a construo da cidade passa pelo processo
de desenho urbano.
Como vimos, a bibliografia crtica tem concedido bastante ateno aos processos de produo e de
consumo do espao urbano. Contudo, uma ateno ainda limitada tem sido concedida ao produto
material destes processos: o espao urbano. Um dos motivos para tanto que os processos de produo e
consumo, na economia poltica, so encarados de uma maneira essencialmente abstrata. Quando Marx
discutiu as relaes produtivas e os modos de produo da sociedade, ele tratava, de maneira abstrata, da
41
MARICATO: 200, 165
Captulo 4
4.5 A forma urbana como produto
89
produo de toda a base material de que necessita esta sociedade, sejam estas mercadorias sapatos, jias,
comida, carros, espao urbano. O foco estava nas relaes de produo e de consumo, e no
42
particularmente nas propriedades das mercadorias que se originam destas relaes. A cor de um sapato,
por exemplo, no tinha praticamente nenhuma relevncia para as relaes produtivas que se estabelecem
para a produo deste sapato.
No entanto, defendemos aqui que as propriedades materiais do espao urbano que socialmente
produzido possuem relevncia inclusive para as relaes sociais que se estabelecem para produzilo/consumi-lo, porque acreditamos, e o campo disciplinar do desenho urbano nos informa, que as
propriedades do espao so elementos relevantes na formao da conscincia humana. O urbanismo, em
essncia, permeado por estas relaes; ele no se resume apenas dimenso esttica e funcional do
43
espao urbano. Diferentemente do planejamento urbano, cuja forma de interveno concentra-se
principalmente sobre os processos de produo e consumo do espao urbano (abordando questes que
vo da apropriao da mais-valia urbana, ao acesso da populao moradia e aos servios urbanos), o
urbanismo, e o desenho urbano em especfico, concentram-se sobre o produto material destes processos,
sobre os modelos e formas de cidade e de espao urbano socialmente produzidos.
De que maneira se deve analisar o espao urbano enquanto produto material de um processo social
de produo/consumo? Quando tratamos de espao urbano, no estamos nos referindo a um espao
urbano especfico e claramente delimitvel (um bairro, uma praa, uma rua, uma avenida), e sim ao
espao urbano, compreendido como um lugar na cidade, que precisa ser observado tomando-se em
44
conta seu significado scio-cultural e suas relaes todos os outros lugares que compem a cidade. No
entanto, ao abordar o espao desta maneira, ainda denota-se uma certa dose de abstrao que vai na
direo contrria ao objetivo de encarar o espao urbano em sua materialidade. Qual o espao urbano
que resulta deste processo de produo/consumo?
Uma maneira desenvolvida para analisar o espao urbano sob esta perspectiva aquela
desenvolvida por Villaa (2001), que sistematiza o espao da cidade de acordo com uma determinada
estrutura urbana, a qual, como vimos, abarca o conjunto das relaes locacionais que existe entre todas as
suas partes. Uma outra maneira alternativa, e que buscamos adotar neste trabalho, atravs do estudo da
forma urbana, ou seja, a questo sobre a qual nos concentramos Qual a forma urbana que resulta deste
processo de produo/consumo?. Para entendermos a forma urbana como um produto, necessrio
entender como ela pode, de um lado, satisfazer determinados valores de uso, e, de outro, gerar valores de
troca, ou seja, como a forma urbana pode assumir aspectos de mercadoria dentro desta lgica produtiva.
Logan e Molotch (2007 [1987]), em seu modelo terico da mquina de crescimento, se
concentram, como vimos, sobre o conflito existente entre os valores de uso que o espao urbano pode
42
Na teoria marxista, todas as mercadorias podem ser sistematizadas tomando por base seus valores de troca e seus potenciais
valores de uso, sendo, portanto, intercambiveis: [...] como as mercadorias so, portanto, apenas dinheiro imaginrio, o
dinheiro a nica mercadoria real. MARX, 2008 [1859]: 160.
43
SOUZA, 2001: 102.
44
Neste sentido, o conceito de genius loci, como elaborado por Norberg-Schulz (1980), til para entender a idia de
lugar no apenas como um conjunto de relaes locacionais no espao urbano (como prope Villaa, 2001), mas tambm
como um conjunto de sensaes, valores e significados incorporados ao lugar, os quais tambm so relevantes para o
entendimento do lugar como mercadoria. Sobre o conceito de genius loci, verificar a pgina 55 do presente trabalho.
90
oferecer para os residentes de um lugar, e a maneira como os promotores imobilirios, ao explorar o lugar
como mercadoria, provocam a eroso destes valores de uso em sua busca da produo de maiores valores
de troca. Apesar de este conflito ser capaz de explicar como um lugar como a Marginal Pinheiros
produzido (explicando o arranjo social que se articula para produzi-lo), ele ainda limitado para explicar
a sua forma urbana. Os valores de troca produzidos a mais-valia extrada atravs da venda e do aluguel
do espao no so suficientes para explicar a forma urbana, ainda que possam explicar os motivos pelos
quais ela transformada. Para entender as transformaes da forma urbana, ao contrrio, necessrio
verificar a quais valores de uso ela atendia originalmente, e a quais valores de uso ela passa a atender
depois de ser transformada atravs da intensificao dos valores de troca.
Segundo Marx, para uma mercadoria existir, necessrio que ela possua um valor de uso e um
valor de troca. necessrio que ela represente um valor de troca para seu possuidor, e que ela represente
um valor de uso para seu consumidor potencial. Se ela no possui, potencialmente, valor de uso para
ningum alm de seu possuidor, ela no poder ser comercializada e, portanto, no uma mercadoria.
Desta maneira, quando o mercado imobilirio produz valores de troca, ele faz isso transformando o
valor de uso do espao urbano: ele toma um espao urbano que tinha um valor de uso pouco expressivo
comercialmente (porque seus usurios, os residentes, no possuem grande poder aquisitivo nem utilizam
seu espao para atividades lucrativas), e produz, sobre este espao, um novo valor de uso que til e
atrativo para algum outro grupo de maior poder aquisitivo (moradores de uma classe social mais abastada,
ou atividades de comrcio e servios que utilizaro o espao para abrigar suas prprias atividades
produtivas), com isso efetivamente elevando o valor de troca do lugar. Em outras palavras, o valor de troca
maximizado quando um valor de uso de pouco valor, como por exemplo o uso de uma casa,
substitudo por um valor de uso valorizado, como o uso de um edifcio de escritrios, um hotel, um
shopping center tipos de espaos que configuram formas urbanas totalmente diferente.
Assim, as caractersticas da forma urbana se explicam muito mais pela mudana nos valores de uso,
do que pelos valores de troca apesar de a busca por valores de troca estarem no mago de sua
transformao , o que refora a idia de Villaa de que o consumo (o usufruto do valor de uso da
mercadoria), e no a produo (a gerao dos valores de uso/troca da mercadoria), a fora que mais
expressivamente age sobre a reconfigurao do espao urbano. No entanto, entender os valores de uso do
espao urbano no se resume a simplesmente verificar qual a atividade que ocupa um determinado
imvel; os valores de uso do espao urbano vo muito alm do uso contido em um dado imvel,
envolvendo o valor de uso representado pelo lugar.
Logan e Molotch nos ajudam a entender quais so os valores de uso que o lugar pode possuir para
diferentes segmentos da sociedade, de acordo com a maneira como cada um destes segmentos se
relaciona com o lugar. Como afirmam os autores,
Captulo 4
O que est em jogo na relao com o lugar pode ser alto, refletindo toda sorte de conexes
materiais, espirituais e psicolgicas com a terra e com os edifcios. [...] Apesar de as conexes com o
lugar poderem variar em intensidade para diferentes classes, idades, gneros, e grupos tnicos, as
91
relaes individuais com o lugar so frequentemente caracterizadas por sentimentos intensos e

45
comprometimento apropriado a um apego social e material multifacetado e de longo de prazo.
Para os residentes, a moradia no representa apenas um teto sob o qual se abrigar; o lugar de
moradia possui valores de uso que vo alm do simples uso do espao fsico. De modo geral, estes valores
de uso podem ser assumidos, em conjunto, como a qualidade de vida usufruda por uma determinada
populao em um determinado local. Uma parte desta qualidade de vida advm, de fato, da prpria
qualidade material da residncia, por meio do conforto que ela oferece, da quantidade de espao, da
qualidade construtiva e arquitetnica do espao construdo. Outra parte propiciada pelas propriedades
ambientais e estticas do bairro (arborizao, clima ameno, etc.), e do suporte que este capaz de oferecer
vida cotidiana, atravs da disponibilidade, nas redondezas, de servios pblicos (escolas, postos de
sade, bibliotecas, parques, etc) e privados (padaria, quitanda, mercado, restaurante, salo de beleza, etc).
No entanto, alguns dos principais valores de uso da moradia advm de caractersticas intangveis,
que so socialmente e psicologicamente construdas. Uma casa tambm um lar, um local onde um grupo
de indivduos construiu sua identidade, sua histria, sua viso de si mesmos; suas paredes so carregadas
de memrias, de dramas e alegrias pessoais e familiares. Esta carga emocional associada ao espao
extremamente importante como valor de uso para um determinado grupo de pessoas, mas totalmente
irrelevante como valor de troca. A questo da identidade, inclusive, transborda os limites da propriedade
individual: comunidades desenvolvem uma identidade local, construda atravs da convivncia, das
histrias compartilhadas, dos elementos comuns do cotidiano que so compartilhados na escala do bairro.
Nos casos de cidades que, historicamente, receberam um grande influxo de imigrantes de origens
diferentes, os bairros em que se concentram estas comunidades imigrantes possuem, como um valor de
uso, a etnicidade a identificao dos indivduos em relao ao grupo ali existente atravs de aspectos
tnicos e culturais compartilhados. Em So Paulo, alguns destes bairros so facilmente identificveis, como
o Bexiga (italianos), Liberdade (orientais) e Bom Retiro (judeus), entre outros.
Os valores de uso associados ao lugar da moradia tambm variam de acordo com a classe e o
grupo social. Um valor de uso que geralmente levado em conta pela maioria das pessoas na escolha do
local de residncia a questo da segurana ali desfrutada. No entanto, classes sociais diferentes
respondem a esta questo de maneiras diferentes: enquanto indivduos de maior poder aquisitivo buscam a
segurana, real ou imaginria, atravs do isolamento em bairros exclusivos, em condomnios fechados, ou
em edifcios (muitas vezes, protegidos por vigilncia 24 horas, cercas eletrificadas, circuito fechado de TV,
etc), as classes de menor poder aquisitivo buscam responder ao problema da segurana atravs das redes
sociais locais, da vigilncia colaborativa entre vizinhos, etc.
Inclusive, as camadas populares, em decorrncia de sua maior vulnerabilidade scio-espacial,
tendem a depender com maior intensidade das redes informais de apoio que surgem na escala da
vizinhana. Nos bairros mais carentes, em meio comunidade local constroem-se relaes de amizade,
ou pelo menos de solidariedade mtua, atravs do apoio entre vizinhos nas tarefas do cotidiano. Mes
cuidam dos filhos uns dos outros, vizinhos ajudam-se mutuamente no processo de auto-construo de suas
moradias; etc. Este sistema de solidariedade de grupo, independentemente de quo sincera ou auto-
45
92
LOGAN e MOLOTCH (2007 [1987]): 18. Traduo do autor.
interessada, constitui-se em um importante valor de uso do lugar de moradia. No entanto, como veremos,
tais valores de uso so minados quando a chegada da especulao e do mercado imobilirio provocam a
valorizao do solo urbano e, consequentemente, a disperso da comunidade.
Para o comrcio, o espao urbano tambm oferece diferentes valores de uso. De modo geral, os
valores de uso que o espao urbano pode oferecer para o comrcio (o qual podemos tambm chamar de
varejo) correspondem existncia, em um determinado lugar, de melhores condies para o sucesso dos
negcios. O espao no um valor de troca para o comrcio, porque no o espao que est sendo
comercializado; ao invs disto, o espao est sendo usado para a realizao de atividades comerciais. Por
isso, as oportunidades de bons negcios so um valor de uso para o comrcio, e no um valor de troca.
Dependendo do tipo de comrcio, os proprietrios de lojas, mini-mercados e outras atividades
comerciais afins podem estabelecer profundas relaes com o contexto urbano no qual esto inseridos. A
qualidade ambiental e esttica do espao urbano no qual o comrcio est instalado podem ser elementos
cruciais para o sucesso dos negcios, e por isso muitas vezes o comrcio local tambm se organiza para
proteger a qualidade (os valores de uso) de tais espaos. Isto ocorre nas mais diversas escalas: desde um
grupo de lojistas de algum cento de bairro que se une para ratear os custos de um vigia noturno, at aes
coordenadas para redesenhar os espaos pblicos de uma rua comercial, como por exemplo no caso da
Rua Oscar Freire, na qual as boutiques de grife que ali se concentram uniram-se para viabilizar a
instalao de mobilirio urbano, paisagismo e at o alargamento das caladas para agradar sua exclusiva
clientela.
A prosperidade do comrcio pode estar intrinsecamente associada ao desempenho econmico da
comunidade local; clientes com maior poder aquisitivo podem consumir mais, o que vantajoso para os
negcios. Assim sendo, muitas vezes os valores de uso do varejo e dos moradores podem ser convergentes.
Entretanto, isto nem sempre verdade; em relao s presses exercidas pelo avano do mercado
imobilirio, o comrcio pode tanto se aliar aos moradores locais (especialmente quando estes constituem
uma clientela assdua e compatvel com o perfil do comrcio), quanto apoiar a chegada dos novos
empreendimentos, os quais possivelmente traro uma clientela mais numerosa ou de maior poder
aquisitivo. O nvel de envolvimento do comrcio neste embate depende muito do quo geograficamente
localizado ele : uma quitanda tem razes muito mais fortes no contexto local do que uma unidade de rede
de lanchonetes fast-food.
Em outros casos, no entanto, o que interessa exatamente o oposto: alguns tipos de varejo buscam
se instalar em locais prximos uns dos outros, formando aglomeraes de comrcio especializado
(clusters, na terminologia corrente). Isto comum em diversos segmentos do comrcio cuja frequncia
de consumo mais esparsa, ou seja, bens que no so de consumo cotidiano, como, por exemplo,
mobilirio, roupas para ocasies especiais, etc. Ao invs de procurarem locais prximos de suas
residncias para adquirir estes produtos, muitas pessoas preferem se deslocar para um local onde estes
Captulo 4
Em muitos casos, o comrcio busca instalar-se em locais distantes de outros estabelecimentos

semelhantes para evitar a competio com concorrentes potenciais, de modo que cada loja, quitanda,
padaria, barbeiro, etc, desfrute de um determinado raio de atendimento no qual se o nico provedor de
determinado bem ou servio. A existncia de uma reserva de mercado pode ser, assim, um valor de uso
relevante para o varejo na escolha de seu ponto de instalao; isto particularmente verdadeiro no caso
do comrcio de nvel local.
93
tipos de estabelecimento estejam concentrados, o que permite comparar mais facilmente os preos, a
qualidade dos produtos, etc. Com isto, acabam surgindo endereos especializados em algum tipo
especfico de comrcio e que atendem a cidade inteira. Muitos so os exemplos existentes em So Paulo:
Rua Consolao (lmpadas e luminrias), Rua Florncio de Abreu (ferramentas), Rua So Caetano (vestidos
de noiva), Rua Oscar Freire (alta costura), Rua Teodoro Sampaio (instrumentos musicais), Praa Joo
Mendes (sebos), Rua Augusta (prostituio), etc. Nestes casos, no apenas a proximidade dos outros
estabelecimentos, mas tambm a prpria reputao do endereo um valor de uso para o comrcio; os
comerciantes usufruem do nome do local para fortalecer os seus negcios.
Em alguns casos ainda, alguns tipos de varejo buscam se localizar prximos de outros tipos de
atividades especficas s quais estes so complementares. Estas sinergias entre determinadas atividades,
atravs das quais se otimiza seu funcionamento e seu potencial de lucro, correspondem a um valor de uso
chamado de economia de aglomerao. o caso, por exemplo, das concentraes de bares e de grficas
ao redor das universidades, ambos os quais atendem clientela de estudantes ali existente. A proximidade
dos alunos , assim, um valor de uso para os bares e para as grficas. Outro exemplo significativo a
concentrao de restaurantes nas cercanias das centralidades de negcios; estes locais recebem
diariamente um grande nmero de trabalhadores e visitantes que dependem de boa oferta de alimentao
no horrio do almoo. Deste modo, a proximidade dos escritrios um valor de uso para os restaurantes,
uma vez que os restaurantes usam a presena dos escritrios para ampliar sua clientela.
No caso da relao restaurantes/escritrios, a sua proximidade inclusive ajuda a explicar as relaes
entre valor de uso e valor de troca do espao urbano. Como o valor de troca dos terrenos nas centralidades
tercirias geralmente muito alto, os restaurantes muitas vezes no conseguem competir com os edifcios
de escritrios na aquisio de espao. A tendncia que, no caso de restaurantes localizados em pontos
visados destas centralidades, a valorizao do solo acabe fazendo com que o valor de troca do imvel
ocupado pelo restaurante acabe ultrapassando em muito o lucro que o restaurante pode obter em
decorrncia de seu valor de uso. Por este motivo, muitas vezes os restaurantes acabam se concentrando,
como veremos, em locais prximos onde determinadas circunstncias atrapalham a valorizao do solo
por exemplo, nos locais onde ocorrem transies abruptas no zoneamento. Onde o zoneamento impede
ou dificulta a verticalizao, as antigas residncias so frequentemente convertidas em restaurantes (ou em
outros tipos de comrcio de que os escritrios necessitem). Nas proximidades da Vila Olmpia, a Rua
Ramos Batista, localizada em uma das extremidades do bairro, um exemplo claro desta situao; nas
proximidades da Berrini, a paralela Av. Nova Independncia cumpre esta funo.
De modo geral, os valores de uso que os residentes e o comrcio buscam na escolha de sua
localizao na cidade ou seja, o seu modo de consumo do espao urbano so relativamente bem
compreendidos. Os moradores, como vimos, procuram ampliar o usufruto de valores de uso que ampliem
sua qualidade de vida (os quais variam entre uma classe e outra); os comerciantes procuram valores de
uso que gerem oportunidades lucrativas para seus negcios. A busca individual por lugares que ofeream
estes valores, contudo, no uma tarefa simples, uma vez que nem sempre fcil identificar os valores de
uso que um lugar oferece muitos deles no so bvios, e exigem certa vivncia no local para serem
percebidos.
A escolha de um lugar, respeitados os limites impostos pelo preo e pelo poder aquisitivo, pode se
embasar em pesquisas, planejamento e decises racionais, mas, na maioria das vezes (e especialmente no
94
caso das residncias), a escolha precisa ser feita com base na percepo que as pessoas desenvolvem sobre
os lugares, a qual , em geral, bastante subjetiva. Comumente, corretores imobilirios so contratados para
respaldar o processo decisrio, ampliar o leque de opes e intermediar as transaes. No entanto, por
mais que o servio oferecido pelos corretores possa fornecer informaes relevantes em relao aos
valores de uso de um imvel (infra-estrutura, localizao, oferta de servios no entorno do imvel), a
prpria lgica de da corretagem centrada objetivamente na comparao de preos, os quais, por sua vez,
so uma representao dos valores de troca e no de uso.
Neste processo de escolha, a forma urbana possui um papel fundamental: atravs das
caractersticas da forma urbana (estticas, funcionais, ambientais) que se torna possvel reconhecer as
qualidades mais subjetivas de um espao urbano. Por isso, os modos de consumo do espao urbano
praticado pelos moradores e pelo comrcio, principalmente o pequeno varejo, ocorrem de maneira
relativamente intuitiva e se traduzem em uma relao bastante estreita com a localidade.
No entanto, os espaos produzidos na Marginal Pinheiros no se destinam ao consumo destes
grupos, e sim a um segmento que provavelmente os mais poderoso tipo de consumidor: o grande capital
financeiro, representado pelas corporaes, as grandes empresas nacionais e multinacionais, e os bancos.
Para entender a forma urbana da Marginal, necessrio entender quais os valores de uso do espao
urbano que so relevantes para este grupo (e quais no so), pois so estes os valores que o mercado
imobilirio produz para atender s necessidades deste seleto tipo de consumidor.
4.6 As empresas e o consumo do espao urbano
Devemos investigar, ento, como a cultura corporativa afeta os modos de consumo do espao
urbano. De modo geral, as grandes empresas, com a globalizao e com o avano das tecnologias de
informtica e telecomunicaes, so extremamente flexveis no espao. Para seu funcionamento, elas
dependem muito pouco de suas relaes com o contexto urbano no qual esto inseridas, uma vez que a
maioria de suas operaes e transaes ocorrem atravs do espao virtual dos meios de comunicao
eletrnicos. Em decorrncia disto, diferentemente dos moradores e do varejo, a dependncia (e,
consequentemente, os laos emocionais que surgem desta dependncia) criados entre uma empresa e seus
vizinhos so praticamente nulos.
46
LOGAN e MOLOTCH, 2007 [1987]: 20.
Captulo 4
As empresas consomem o espao urbano de maneira totalmente diferente do que fazem os

moradores e o comrcio. Alm dos valores de uso que lhes interessam no espao urbano serem outros, a
maneira como estes valores so pesquisados, avaliados e consumidos pelas empresas tambm
extremamente particular a este grupo. Como colocam Logan e Molotch, [...] em contraste com a nossa
extensa informao sobre residentes (baseada em centenas de etnografias e montanhas de resultados de
pesquisas), ns sabemos muito pouco sobre as ligaes das corporaes aos lugares. [...] o estudo da
cultura corporativa apenas recentemente tem ganhado certa ateno, e raramente tem includo uma
46
anlise desta cultura em relao ao espao.
95
Em contraste com o que fazem os moradores e muitos estabelecimentos comerciais, as empresas,

especialmente as multinacionais, evitam criar amarras fortes em relao ao local no qual esto instaladas.
Enquanto muitas pessoas nutrem o sonho da casa prpria, muitas empresas optam deliberadamente por
se instalar em escritrios alugados (algumas vezes, edifcios inteiros), em prol da liquidez de seus
investimentos. A lgica por trs disso que a aquisio do espao fsico representa um investimento
imobilizado que poderia, ao invs disto, ser aplicado nas atividades do chamado core business da
empresa, ou seja, suas atividades centrais, das quais derivam o seu lucro e rendimentos. As vantagens de
47
no se instalar em imvel prprio, segundo especialistas do mercado de real estate, so mltiplas:
a) liberao de capital de giro para investir em expanso ou outras aquisies;
b) no caso das multinacionais, aumento da capacidade das operaes locais da empresa se autofinanciarem, diminuindo os riscos representados pelas atividades naquele pas;
c) reduo do endividamento, uma vez que o capital comprometido no aluguel do espao menor
do que o comprometido na compra;
d) aumento dos ndices de lucratividade da empresa (pela diminuio dos custos fixos);
e) possibilidade de planejamentos tributrios mais eficientes.
Alm destas vantagens de natureza majoritariamente financeira, a instalao em escritrio alugado
e a mobilidade geogrfica que disto decorre, representam tambm vantagens estratgicas. Dependendo da
necessidade por exemplo, no caso de uma crise econmica, ou de uma subsidiria local estar atingindo
resultados abaixo do esperado , torna-se muito mais fcil desmontar o escritrio e mobilizar novamente
os recursos, os quais, do contrrio, estariam fixos no local do escritrio. Justamente nos perodos de
recesso econmica, quando pode tornar-se necessrio para a empresa desfazer-se de seus bens
imobilirios, quando se torna mais difcil e menos lucrativo vend-los. Alternativamente, no caso do
escritrio alugado, mesmo quando a empresa est ancorada ao lugar por contratos de aluguel de longo
prazo, este prazo muitas vezes mais curto do que o tempo que seria necessrio para se desfazer de um
imvel prprio. Alm disso, em alguns casos a simples resciso do contrato de locao, mesmo sob
pesadas multas, pode ser a sada mais interessante para a empresa que precisa remobilizar seu capital.
A mobilidade das empresas se refora no apenas na esfera dos investimentos, mas tambm na
esfera operacional. A flexibilidade operacional das empresas possibilitada pela telecomunicao tambm
ocasiona, em alguns segmentos do setor de servios, a desterritorializao do trabalho, que agora pode
ser executado remotamente atravs de grandes distncias. Esta possibilidade de organizar o trabalho em
tempo real e em uma escala muito maior permite que as empresas se espalhem no apenas ao redor do
globo, constituindo novas subsidirias em outros pases, mas tambm que a sua prpria relao com o
espao urbano torne-se mais difusa. Em algumas empresas, os funcionrios podem trabalhar em casa e
permanecer em contato constante com seus colegas locados nos escritrios, evitando assim a perda de
tempo com deslocamentos desnecessrios. Para as empresas isto tambm pode ser lucrativo, pois assim
evitam-se os custos de abrigar uma parte dos funcionrios em seu prprio espao fsico, o qual pode,
assim, tornar-se menor e mais enxuto. Algumas empresas norte-americanas e europias, principalmente
47
96
ANTUN, 2009: 22.
do setor de informtica, tm at mesmo experimentado a dissoluo do prprio escritrio atravs do

espao urbano, organizando-se em pequenos escritrios satlites nos quais diferentes equipes se renem
para executar o trabalho coletivo de acordo com a necessidade e com a sua proximidade, ao invs de
precisarem estar todos reunidos no mesmo local. Este tipo de reestruturao das empresas parece at
mesmo gerar novos modos de vida e dinmicas de cotidiano para seus funcionrios, como se entende
pela descrio da rotina semanal de um funcionrio da filial holandesa da multinacional de informtica
Sun Microsystems:
Na segunda-feira, o Sunner trabalha em casa e, portanto, evita o
congestionamento do trnsito pela manh, desta maneira economizando
tempo. Informao trocada com seus colegas por e-mail, intranet e
telefone. Depois disso, o dia bastante produtivo e o empregado pode se
concentrar no trabalho, porque no atrapalhado por nenhuma das
interrupes tpicas do escritrio. O intervalo do almoo passado com a
famlia. Na tera-feira, vai a uma reunio com dois colegas no Escritrio
Satlite de Amsterdam. No lounge, prepara-se para se reunir com clientes
mais tarde naquele dia. Depois disso, ainda h tempo para um pouco de
trabalho individual nas estaes de trabalho perifricas projetadas
especialmente para isso. Na quarta-feira, h um dia de reunies de equipe
no Escritrio Central. Depois das reunies de equipe e de departamento, o
Sunner rene-se com membros internacionais de sua equipe virtual
atravs de uma vdeo-conferncia. No final, h uma sesso de
brainstorming, e, ao encerrar-se o dia, um happy-hour social no Grand
Caf do Escritrio Central. Na quinta-feira, nosso Sunner tira um dia de
folga, e na sexta-feira, participa de uma reunio com um cliente no
Escritrio Central e de outra com sua prpria equipe. O tempo restante
entre as reunies usado para trabalho individual. No sbado de manh,
ele acessa a rede remotamente de sua casa, e, em uma atmosfera relaxada,
trabalha em alguns e-mails que no puderam ser respondidos durante a
48
semana.
25
25. Filial da Sun Microsystems em So

Paulo, localizada no So Paulo Office
Park na regio da Verbo Divino.
No entanto, esta descrio de uma empresa livre dos constrangimentos da geografia, e dos limites
impostos pela necessidade de ocupar um espao fsico, est ainda distante de tornar-se uma realidade
universal. A filial da Sun Microsystems em So Paulo, por exemplo (recentemente adquirida pela Oracle,
outra empresa do ramo da informtica), localiza-se no centro empresarial no entorno da Rua Verbo
PIETERS e STORMS, 2002: 38. A identificao do funcionrio pelo adjetivo do nome da empresa (Sunner) revela o
crescente papel que estas empresas podem assumir na construo da identidade de seus funcionrios. Atravs da empresa, o
funcionrio tem acesso a um padro de vida (um cotidiano) exclusivo e que o torna diferente das pessoas com as quais convive
em outras esferas sociais (vizinhana, famlia, comunidade etc.). Assim, a filiao a dada empresa passa a figurar com
proeminncia entre outros elementos da auto-imagem do indivduo, como a nacionalidade, a etnia, a religio, a filiao a um
time de futebol etc. Esta descrio simblica de uma tendncia crescente das grandes empresas adquirirem certos traos de
instituies totais, que correspondem ao conceito formulado por Erving Goffman (2003 [1961]) e discutido por Michel
Foucault (2007 [1975]) a respeito de outros tipos de instituies formadoras de indivduos, como podem ser as escolas, os
presdios e os sanatrios.
Captulo 4
48
97
Divino. O imvel ocupado pela empresa em contrato de aluguel corresponde a um modelo tradicional
do escritrio de office park, que ainda concentra fisicamente a maioria das atividades da empresa. Seus
funcionrios, por mais que possam fazer um uso significativo da possibilidade de trabalhar remotamente
atravs da Internet, ainda se renem diariamente naquele local e enfrentam o trnsito catico de So Paulo
todos os dias, da mesma maneira como o fazem os funcionrios de outras empresas. Desta maneira,
acreditamos que outras necessidades que as empresas podem possuir, como, por exemplo, a necessidade
de marcar simbolicamente a sua presena no espao urbano, contrabalanceiam e continuaro a
contrabalancear esta tendncia de disperso fsica, garantindo a contnua existncia do edifcio de
escritrios como um elemento marcante da paisagem da maioria das grandes cidades.
O fato de as empresas no desenvolverem relaes estreitas com o contexto local no significa que
o lugar no seja relevante para elas. A maioria das empresas escolhe meticulosamente o lugar em que
instalaro seus escritrios, com base em uma srie de fatores. O principal destes fatores , muito
provavelmente, a prpria existncia de oferta de escritrios com as caractersticas apropriadas para as
necessidades da empresa. Os edifcios de escritrios que abrigam grandes empresas precisam responder a
uma srie de requisitos tcnicos sofisticados que so considerados essenciais para o seu funcionamento e
boa performance, como, por exemplo: lajes amplas e desobstrudas, flexibilidade de alterao do lay-out
das plantas, climatizao interna, infra-estrutura moderna de telecomunicaes, cabeamento de fibratica, pisos elevados que permitem rpida manuteno da infra-estrutura, forros modulados, gerao de
energia eltrica independente (em caso de blecautes), recursos avanados de automao predial (controle
remoto ou automtico da infra-estrutura e da climatizao), sistemas avanados de seguro e preveno de
incndios (sprinklers, elevadores de segurana anti-incndio), sistemas de vigilncia (circuito fechado de
TV, sensores, cercas eletrificadas etc), sistemas de economia de energia (elevadores inteligentes, sensores
que desligam as luzes automaticamente nas salas vazia etc.).
A disponibilidade de todos estes recursos (ou de alguns eles) em um edifcio de escritrios constituise em valores de uso para a empresa, e em valores de troca para os promotores imobilirios que os
oferecem. Contudo, nem todas as empresas necessitam (ou esto dispostas a pagar) todos estes recursos, o
que permite ao mercado imobilirio oferecer produtos diferentes para atender s necessidades de empresas
diferentes. Como estes edifcios so extremamente caros de se construir, e no so comercializados da
mesma maneira que outros tipos de imveis (como, por exemplo, as casas e apartamentos, que so
produtos mais genricos e possuem um amplo mercado), o mercado de edifcios de escritrios de alto
padro torna-se um nicho bastante restrito do mercado.
comum que determinadas empresas, especialmente as grandes multinacionais, encomendem a
construo de edifcios que atendam exatamente s suas necessidades, de acordo com uma operao
imobiliria chamada de built to fit, ou seja, construdo para adequar-se. Nestas operaes, a empresa
contratante determina todos os detalhes de que necessita, o promotor imobilirio cuida da execuo do
projeto e da obra, e ento o edifcio alugado atravs de um contrato de longo prazo. Ou seja, at mesmo
no caso de edifcios construdos exatamente de acordo com os desejos das empresas, para elas mais
vantajoso alug-los do que adquiri-los. Em outro tipo de operao imobiliria, chamada de sale and
leaseback, que literalmente significa vender e alugar de volta, as empresas buscam se desvincular das
propriedades imobilirias que j possuam vendendo-as para terceiros (geralmente bancos ou fundos
interessados na possibilidade de investimentos de baixa rentabilidade, mas tambm de pouco risco), e em
seguida alugando-as de volta. Elas podem, inclusive, fazer isso sem sequer precisar alterar sua rotina diria,
98
permanecendo no mesmo local em que estavam situadas, apenas transferindo a propriedade de seus
escritrios.
Nem sempre as empresas podem se dar ao luxo de esperar a construo de um edifcio que
corresponda exatamente s suas especificaes, algo que pode demorar anos para que seja levado a cabo.
Nestes casos, elas precisam alugar escritrios que estejam disponveis dentre a oferta de edifcios j
existentes ou que tenham seu lanamento previsto para um futuro prximo. Em tais situaes, contudo,
elas precisam se certificar de que o edifcio atenda pelo menos a uma srie de parmetros adequados sua
operao, os quais podem variar de acordo com o tamanho, segmento e pas de origem da empresa e de
seus funcionrios.
Para que seus produtos imobilirios possam se adequar s necessidades do maior nmero de
empresas possvel, os promotores imobilirios buscam construir edifcios de escritrios que atendam a
padres internacionais de qualidade e eficincia, os quais so estipulados atravs de sistemas de
certificao. Estas certificaes garantem ao locatrio que o escritrio ou edifcio por ela alugado
compromete-se a atender os padres de que ela necessita. Assim sendo, as certificaes constituem um
valor agregado do edifcio, ou seja, representam mais um valor de uso para as empresas locatrias (ou,
mais precisamente, representam uma garantia de que o edifcio realmente possui os valores de uso
esperados), ao mesmo tempo em que se constituem em valores de troca adicionais.
Outros tipos de certificados que representam valores de uso adicionais so aqueles pertinentes aos
sistemas internacionais de certificao ambiental, como o LEED - Leadership in Energy and Environmental
Design, outorgado pelo GBC - Green Building Council. Estes certificados garantem, entre outras questes,
que o edifcio atinge determinados patamares de eficincia energtica de acordo com diretrizes de
sustentabilidade ambiental, promovendo redues no consumo de energia e, consequentemente, no
impacto ambiental causado pela operao destes edifcios. Dentre os itens avaliados por este tipo de
certificado, encontram-se o emprego de tecnologias e sistemas prediais de conservao de energia, reuso
de gua pluvial, qualidade do ar e at mesmo aes de promoo de modos de vida sustentveis, como,
por exemplo, a instalao de bicicletrios no trreo dos edifcios. De acordo com o atendimento a estes
variados itens, o projeto do edifcio acumula uma diferente pontuao em crditos, podendo ser
49
Este sistema de classificao encontra-se disponvel em < http://www.realestate.br/homesite/site.asp?pag=45&nivel=2>

(acessado em 20.10.10).
Captulo 4
Um dos sistemas de certificao imobiliria mais reconhecidos no Brasil aquele outorgado pelo
Ncleo de Real Estate da Escola Politcnica da Universidade de So Paulo, grupo criado em 1997 por
professores e pesquisadores daquela instituio. Neste sistema, os edifcios so classificados em uma
gradao que vai do nvel AAA (conhecidos como Triple A, que representam os edifcios mais
sofisticados disponveis no mercado), passando pelos nveis AA, A, BBB, BB, B e indo at o nvel C
(edifcios pouco qualificados). Segundo este sistema de classificao, o certificado AAA representa o topo
da escala, compreendendo os empreendimentos que apresentam a mais alta qualidade, no que se refere
aos padres construtivos e de tecnologia de sistemas prediais. O edifcio para ser certificado nessa classe
deve ter projeto inovador, alto nvel de tecnologia embarcada, excepcional padro construtivo,
preocupao com a qualidade do ambiente de trabalho, total controle do usurio sobre seu ambiente,
49
ateno imagem externa da edificao e localizao de destaque dentro da malha urbana.
99
50
Tabela 2 - Edifcios Certificados

pelo Ncleo de Real Estate
Classe
rea Privativa (m)
n de
edifcios
AAA
240.090
AA
62.606
187.077
BBB
17.563
BB
7.910
32.622
37.266
Total
585.133
39
classificado nas categorias Certificado, Silver, Gold e Platinum. A procura pela obteno de
certificados ambientais tem aumentado no mundo todo, particularmente porque muitos dos bancos e
multinacionais que ocupam estes tipos de edifcios tm investido na causa da sustentabilidade como
uma poltica empresarial, e, por este motivo, desejam ter sua imagem associada de um edifcio que v de
encontro aos seus valores institucionais.
Entretanto, tanto no caso do sistema de certificao imobiliria do Ncleo de Real Estate, como no
sistema de certificao ambiental do GBC, bastante difcil (ou caro) atingir os nveis mais altos de
certificao. A lgica primria por detrs da publicidade de qualquer produto geralmente baseia-se, de um
lado, em enaltecer as suas maiores qualidades, e, do outro, escamotear os seus possveis defeitos. Ou seja,
para muitos empreendimentos, obter um certificado de que o edifcio apenas bom quando poderia ser
muito bom ou timo de acordo com estes sistemas de certificao pode muitas vezes ser
desinteressante para o promotor imobilirio, j que isto, apesar de servir como garantia de um determinado
patamar de qualidade, tambm evidencia as imperfeies do produto. Por este motivo, muitas vezes tornase mais interessante investir na imagem de eficincia e sustentabilidade do edifcio do que em
efetivamente atingir todos os quesitos listados por estas certificaes, quando apenas alguns destes itens
seriam suficientes para atender s expectativas dos potenciais locatrios.
Um indicador disto o fato de que, apesar de a certificao do Ncleo de Real Estate ser bem
conhecida no mercado imobilirio brasileiro a ponto da expresso qualidade Triple A j ter se tornado
um jargo corrente , a quantidade de empreendimentos certificados pelo Ncleo (Tabela 2) bastante
pequena se considerarmos a quantidade de edifcios que so lanados no pas todos os anos. Apenas em
51
So Paulo, no perodo entre 1997 e 2007 foram construdos 213 edifcios de escritrios, mas o Ncleo de
Real Estate, ao longo deste mesmo perodo, certificou apenas 39 edifcios no Brasil inteiro, dos quais
apenas oito atingiram o nvel AAA. Em relao certificao LEED, esta aparentemente tem se
disseminado mais rapidamente, possivelmente devido crescente emergncia (e popularidade) da questo
ambiental. Em trs anos de vigncia, 19 empreendimentos j foram certificados dos quais 10 encontramse na cidade de So Paulo , sendo que o GBC informa que h pelo menos outros 99 em processo de
52
certificao. No entanto esta certificao tambm compreende mais tipos de edifcios: dentre os 19
projetos certificados, apenas 10 so edifcios de escritrios, sendo que dentre os certificados restantes
encontram-se escritrios individuais, supermercados e at mesmo uma unidade da rede de lanchonetes Mc
Donalds. Alm disso, apenas um nico empreendimento obteve o certificado no nvel Platinum.
50
O USGBC, Green Building Council dos Estados Unidos, foi fundado em 1993 como uma organizao privada sem fins
lucrativos. A organizao promove sistemas de certificao ambiental para vrias reas da indstria e construo civil, sendo
que uma das principais certificaes o LEED Core & Shell Development, que versa sobre a performance ambiental de
edifcios de escritrios. O certificado pode ser obtido apenas para o envelope do edifcio (shell, ou casca), ou apenas
para a sua ocupao (core, ou ncleo), ou ento para ambos. Isto permite que empresas ocupantes de edifcios nocertificados possam buscar certificar apenas o seu prprio escritrio, ou seja, tratar-se-ia de um andar sustentvel em um
edifcio que no necessariamente tambm o seja. A unidade brasileira do Green Building Council foi fundada em 2007, tendo
sido responsvel pela certificao de alguns importantes edifcios na Marginal Pinheiros e na Av. Berrini, como o Eldorado
Business Tower (junto ao Shopping Eldorado), o Rochaver (conjunto de quatro torres prximas ao Shopping Morumbi, das
quais a ltima ainda est em construo), o Ed. Prosperitas, atual Ed. Eco Berrini (atualmente em construo na avenida de
mesmo nome).
51
Segundo dados da EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio.
52
Informaes disponveis no site do GBC Brasil: <http://www.gbcbrasil.org.br/pt/index.php> (Acessado em 20.10.10).
100
Assim sendo, dado os limites do alcance destas modalidades de certificao, temos que a aparncia
de qualidade e sofisticao dos empreendimentos muitas vezes pode se tornar mais relevante em sua
comercializao, do que a real qualidade que poderia ser relativamente aferida atravs dos mtodos
empregados por estes certificados. Com isso, a aparncia dos edifcios expressa em sua linguagem
arquitetnica, na sua qualidade construtiva, volumetria e insero urbana pode ser assumida como mais
um tipo de valor de uso procurado pelas empresas na busca por espaos de escritrios, j que a fachada
do edifcio representa, de certa maneira, uma das faces pblicas das empresas que o ocupam. Embora a
maioria dos consumidores da variada gama de servios ou produtos existentes no mercado (roupas,
alimentao, eletrnicos, carros etc.) em geral no saiba onde se localizam as sedes das empresas que
produziram tais produtos e, menos provavelmente, saiba qual a aparncia destes edifcios , a
arquitetura ainda assim assume um importante papel na construo da identidade das empresas.
Se, por um lado, normalmente h uma grande preocupao com a qualidade geral da arquitetura
dos edifcios onde as empresas se instalam, isto no significa necessariamente um maior refinamento em
relao interpretao dos significados desta arquitetura. No caso dos edifcios built to suit, ou no
caso de empresas que viabilizam a construo de suas prprias sedes, possivelmente haver maiores
cuidados em relao eleio de determinados estilos arquitetnicos. Em alguns destes casos, as
empresas chegam a apontar os arquitetos que devero se encarregar dos projetos; e, em algumas situaes
ainda mais excepcionais como, por exemplo, no caso do Centro Empresarial do Banco Ita, localizado
junto ao metr Conceio, na zona sul da cidade de So Paulo , a prpria empresa pode se encarregar de
constituir uma equipe interna de arquitetura para cuidar do projeto de acordo com as suas especificaes.
Entretanto, estes casos representam as excees; normalmente, na escolha por um escritrio as empresas
simplesmente estabelecem algumas diretrizes gerais em relao ao tipo de arquitetura considerada como
inadequada, tornando todas as outras possibilidades potencialmente aceitveis. Estas definies so, em
geral, estabelecidas em termos de qualidade da arquitetura e no exatamente acerca do tipo de
arquitetura, ou seja, os quesitos avaliados tendem a ser mais objetivos do que subjetivos, tomando em
considerao, por exemplo, os tipos de materiais de acabamento da fachada (granito, vidro, chapas de
alumnio composto etc.) e o nvel de sofisticao do projeto paisagstico. Em resposta a isto, o mercado
imobilirio estipula a adoo de determinadas linguagens arquitetnicas de acordo com o perfil das
Captulo 4
Poderamos supor, hipoteticamente, que as empresas tenderiam a buscar se instalar em edifcios

cuja arquitetura expressa de alguma maneira seu perfil, seus valores, ou pelo menos certa coerncia com a
imagem que se deseja projetar publicamente. Por exemplo, empresas do ramo de tecnologia poderiam
procurar ocupar edifcios com linguagem arquitetnica contempornea (expressando inovao, audcia,
modernidade), enquanto bancos e seguradoras poderiam procurar edifcios de aspecto robusto ou
imponente (expressando segurana, confiabilidade, solidez), e empresas de advocacia poderiam procurar
edifcios de aparncia clssica (expressando tradio, nobreza de carter etc.). Embora esta suposio
obviamente se trate de uma simplificao quase caricatural, ainda guarda uma parcela de veracidade, uma
vez que estes valores certamente influenciam outros aspectos da imagem das empresas, como o logo, a
linguagem da comunicao visual (cartes de visita, folders etc), e at mesmo o cdigo de vestimenta dos
funcionrios. No entanto, verifica-se que a adequao do perfil da empresa arquitetura do edifcio nem
sempre corresponde realidade; como vimos, muitas vezes a escolha do local depende de diversos outros
fatores (disponibilidade de infra-estrutura adequada, preo, localizao etc.), relegando a linguagem
arquitetnica do edifcio a uma instncia secundria, ou mesmo inexistente.
101
empresas que se deseja atrair para um dado empreendimento. Quanto mais amplo for o espectro de
empresas que se deseja atender, mais genrica tende a ser esta arquitetura, de modo a tornar o edifcio
adequado para o maior nmero possvel de potenciais ocupantes.
Embora, no consumo do espao, haja certa flexibilidade em relao ao tipo de arquitetura a ser
adquirida como valor de uso, por outro lado a questo da localizao tomada com extrema seriedade
pelas empresas. Em geral, o processo de escolha se inicia com a avaliao de critrios prticos, como a
qualidade da infra-estrutura do bairro, as distncias relativas a outros locais relevantes (aeroporto, hotis,
outras empresas), a oferta de servios de apoio nas redondezas, e as condies de acessibilidade do local
em relao ao restante da cidade. Ou seja, em primeira instncia, a localidade tomada como uma
dimenso incidente sobre a performance da empresa, sendo definidora de tempos e custos operacionais.
Neste sentido, a economia de aglomerao pode ser relevante, da mesma maneira como ela para o
varejo: a proximidade de outras empresas parceiras, com as quais ocorre colaborao freqente, pode
aumentar a eficincia das operaes, facilitando a realizao de reunies e a transferncia de material
impresso. o caso, por exemplo, dos escritrios de servios de marketing e de contabilidade, que tendem
a orbitar nas proximidades das grandes empresas que fazem parte da carteira de clientes destes
profissionais. Apesar de no ser uma regra, o mesmo pode ser dito, por exemplo, de alguns escritrios de
servios de arquitetura e engenharia, muitos dos quais buscam se instalar em locais prximos aos
escritrios de construtoras e incorporadoras.
No entanto, apesar de a eficincia ser um aspecto relevante do quesito localizao, uma das
maiores importncias do local encontra-se na questo do valor simblico do espao. A localizao no
determina apenas onde a empresa se encontra no espao; ela tambm representativa da insero da
empresa na sociedade. O valor simblico do espao onde a empresa se localiza incide sobre a sua
imagem pblica, e pode influenciar a percepo de seu status na sociedade e no mercado. Apesar de
algumas empresas optarem por se instalar em office parks isolados em condomnios empresariais
perifricos, muitas outras procuraro se instalar em locais com alta visibilidade, em avenidas importantes
ou junto a paisagens valorizadas e exclusivas, como por, exemplo, em lugares prximos importantes
edifcios pblicos, orla do mar ou s margens de rios, de modo a colocar seus negcios em evidncia.
Diferentemente de outros valores de uso (como, por exemplo, a qualidade da infra-estrutura e da
arquitetura), a localizao um dos poucos atributos de um edifcio que no pode ser reproduzido. Dois
edifcios podem possuir a mesma infra-estrutura (cabeamentos, climatizao, automao predial etc.), mas
jamais podero possuir a mesma localizao. Cada edifcio possui um monoplio sobre a sua localizao
e sobre o conjunto de relaes simblicas e operacionais que aquele lugar estabelece com todos os outros.
Por este motivo, a localizao passa a tornar-se um dos principais alvos de disputa do mercado, sendo
tambm um dos principais fatores na composio dos preos de venda e aluguel dos imveis, e, por
conseguinte, nos valores de troca praticados pelos promotores imobilirios.
Por este motivo, a mquina de crescimento urbana no se devota apenas mera expanso da
oferta de espao construdo em uma cidade; ela se engaja ativamente da construo simblica de novos
lugares e na intensificao do valor simblico de certos lugares j consolidados. Para tanto, ela precisa
interferir na maneira como os lugares so produzidos e na forma como eles so divulgados e percebidos
pela sociedade e pelo mercado. nesta instncia em que o desenho urbano torna-se relevante para os
processos de acumulao da mais-valia da produo do espao.
102
4.7 Concluso: a forma hbrida da centralidade empresarial

Defendemos aqui que a forma urbana das centralidades empresariais decorrente do encontro
entre dois movimentos distintos que ocorrem no seu processo de produo.
O primeiro movimento advm das formas relativamente desorganizadas e competitivas pelas quais
o mercado imobilirio responde demanda das empresas por espao de escritrios. Como vimos, as
empresas buscam determinados valores de uso no espao, e os promotores imobilirios buscam responder
a isto produzindo exatamente os valores de uso que vo de encontro a estas demandas. Ou seja, o
mercado imobilirio investe na produo de valores de uso tais como a eficincia tcnica e a imagem
simblica dos edifcios, pois estes so valores de uso procurados pelas empresas. Por outro lado, o
mercado ignora possveis valores de uso do espao que no sejam procurados pelas empresas, inclusive
suprimindo outros valores que possam conflitar com os primeiros.
Isto ocorre porque as empresas consomem o espao de maneira bastante diferente do que fazem
outros grupos sociais. Diferentemente do que fazem as pessoas quando buscam um novo lugar para morar,
as empresas no saem rua para avaliar a qualidade vivencial do espao pblico de um bairro. Ao invs
disso, as grandes empresas contratam consultorias imobilirias especializadas para levantar, filtrar e
identificar os locais mais adequados para a sua instalao em uma determinada cidade, de acordo com as
suas necessidades tcnicas e perfil comercial. Neste processo, so avaliadas de maneira objetiva as
qualidades do local, considerando a oferta de infra-estrutura urbana, a proximidade de vias expressas de
circulao (preferencialmente oferecendo acesso rpido aos aeroportos de modo a garantir maior
eficincia s viagens dos executivos), a existncia de pontos de interesse nos arredores (hotis, shopping
centers, centro de convenes etc.) e a opinio pblica acerca do status possudo pelo endereo daquele
local.
No modo de consumo praticado pelas empresas, o espao urbano pode ser vivenciado apenas
atravs de fotografias do local, ao invs da real experincia implcita no viver na cidade. No caso da
Marginal Pinheiros, saltam aos olhos a bela e imponente paisagem de edifcios modernos dispostos ao
longo das margens do rio, enquanto outros aspectos negativos da qualidade espacial e ambiental do bairro,
como as caladas esburacadas, os terrenos baldios, os espaos intersticiais sob os viadutos e o mau-cheiro
do rio ficam relativamente ocultos em um segundo plano. Mesmo que os altos executivos se dem ao
trabalho de visitar o lugar para apreci-lo pessoalmente, talvez at se dando conta da perspectiva
enviesada que possuam antes disso, sua capacidade de comparar a qualidade de um dado lugar com
outros lugares de uma mesma cidade que lhes pouco familiar no deixa de ser extremamente reduzida, e
isto inevitavelmente afeta os modos de consumo.
Captulo 4
Estes dados so processados e apresentados aos executivos e diretores das empresas (ou ento aos
setores responsveis pela expanso geogrfica de novos negcios), e muitas vezes as decises so
tomadas exclusivamente dentro de salas de reunies, sem que o local seja visitado nenhuma vez sequer.
Em algumas situaes, especialmente no caso das empresas multinacionais, tais decises podem inclusive
ser tomadas em outros pases, com base nos extensos dados coletados e apresentados pelos consultores,
mas sem que os responsveis pelo processo decisrio final possuam qualquer conhecimento prprio sobre
o contexto local.
103
Em suma, as decises das empresas acerca de seus modos de consumo locacional so feitas
impessoalmente, em uma esfera alheia realidade sensorial da cidade. Para estas empresas, a existncia
de praas e parques nas cercanias, assim como a boa manuteno das caladas elementos que seriam
certamente tomados em considerao na escolha de um indivduo por um local para morar , so de
pouca relevncia.
Assim sendo, o primeiro movimento corresponde produo, praticada naturalmente pelo
mercado imobilirio, de um espao urbano que responda s demandas por valores de uso manifestadas
pelas empresas, atravs da construo relativamente dispersa e competitiva de mais numerosos, maiores,
melhores e modernos edifcios de escritrios. Esta forma de produo pode se dar ao luxo de ignorar, em
um primeiro momento, alguns de seus aspectos negativos, especialmente em relao baixa qualidade do
espao urbano, uma vez que este pouco relevante para o modo de consumo das empresas. Afinal,
embora estes aspectos possam refletir negativamente sobre a imagem de um lugar, neste momento o que
conta a qualidade simblica do espao, e no a sua qualidade vivencial ou ambiental. A baixa qualidade
ambiental de um lugar (poluio do ar, poluio sonora etc.) geralmente pode ser mitigada pelos sistemas
de climatizao artificial dos edifcios. Alm disso, muitas vezes os executivos que efetivamente tomam as
decises acerca da localizao da empresa nunca chegam a vivenciar a realidade do local, j que muitos
podem se locomover na cidade com o uso de helicpteros.
Entretanto, assim como ocorre em muitos outros aspectos do sistema produtivo capitalista, este
primeiro movimento tende eventualmente a voltar-se contra si mesmo, conforme a intensificao do uso
do solo passa a impactar negativamente sobre a cidade, causando congestionamentos, poluio, e
desorganizando a paisagem urbana. Apesar de, em alguns casos, os promotores imobilirios buscarem
solues pontuais para alguns destes problemas atravs da construo de complexos auto-suficientes,
nos quais os funcionrios das empresas podem gozar de oferta de restaurantes, salo de beleza, academia
e outros servios sem precisarem sair do local em que se encontram, isto no resolve o problema das
muitas horas perdidas diariamente no trnsito catico destas regies da cidade.
neste ponto em que o mercado a mquina de crescimento precisa articular um segundo
movimento de organizao da produo do espao urbano, de modo a mitigar os efeitos negativos
causados pelo primeiro movimento. A expresso mais bvia desse segundo movimento pode ser verificada
nas diversas solues paliativas que so constantemente adotadas pela administrao pblica municipal
para resolver o problema do congestionamento, atravs da realizao de novas obras virias para
auxiliar o escoamento do trnsito (novas avenidas, pontes, tneis, viadutos etc.). A regio ao redor da
Marginal Pinheiros conta com inmeros exemplos deste tipo de obra executadas nos ltimos 20 anos a
maior parte durante a gesto do ex-prefeito Paulo Maluf (1993-1996), mas tambm por outras gestes
posteriores , como a extenso da Nova Faria Lima, a abertura da Av. Jornalista Roberto Marinho (antiga
Av. gua Espraiada), o tnel da Av. Juscelino Kubitschek sob o Rio Pinheiros, o tnel Ayrton Senna sob o
Parque do Ibirapuera, os tneis nos cruzamentos das avenidas Rebouas e Cidade Jardim com a Av. Brig.
Faria Lima, o alargamento das ruas Funchal, Olimpadas e Gomes de Carvalho na Vila Olmpia, e a nova
ponte estaiada Octvio Frias de Oliveira.
Apesar de terem sido executadas sob o argumento de que trariam efeitos benficos para toda a
cidade, quase um consenso entre setores crticos o fato de que estas obras tambm possuem um forte
carter clientelista (alm dos vrios indcios de corrupo e superfaturamento associados a muitas delas),
104
provocando a valorizao das propriedades privadas nas regies s quais oferecem acesso. Pelo menos,
nestes termos em que elas so geralmente criticadas. No entanto, seus efeitos vo mais alm da simples
valorizao imediata das propriedades imobilirias da Marginal; na realidade elas possibilitam que a
intensificao do uso do solo nestas reas continue avanando, at o momento em que novas intervenes
se faro necessrias.
Esta questo tem sido bastante estudada pela academia; contudo, este segundo movimento da
produo do espao urbano possui outros aspectos que no tem sido igualmente investigados. Como
vimos, a imagem simblica do espao urbano tida como um valor de uso relevante pelas empresas, o
que a torna, portanto, alvo de ateno por parte do mercado imobilirio. O movimento desordenado da
produo imobiliria tende a irromper a coeso de certas paisagens urbanas, tornando-as indistintas,
confusas ou simplesmente ordinrias. Alm disso, certas partes da cidade tendem a envelhecer,
maculando com isso uma parte de seu valor simblico.
Captulo 4
Para intervir nestas instncias, torna-se necessrio operar na escala do desenho urbano, de modo a
reordenar a produo do espao para proteger ou resgatar o valor simblico destas paisagens. Com este
intuito, a mquina de crescimento cria mecanismos para regular o seu prprio funcionamento, atravs de
articulaes entre as esferas pblica e privada. Por meio destas articulaes, que envolvem polticas
pblicas e aparatos legais especficos, o poder pblico viabiliza a realizao de intervenes de
qualificao no espao pblico que garantem a manuteno do status privilegiado destas reas, ao mesmo
tempo em que media a ao potencialmente dispersa do mercado imobilirio. Como resultado, a forma
urbana destas reas torna-se um hbrido destes dois movimentos, de disperso e de coeso do processo de
desenho urbano. Na prxima parte deste trabalho tentaremos verificar como isto ocorreu em So Paulo ao
longo do processo de consolidao da Marginal Pinheiros.
105
106
107
Captulo 4
108
Captulo 5
Marginal Pinheiros: Anlise da forma urbana
Apesar da presena hegemnica de suas centralidades empresariais, a forma urbana ao longo de
toda a extenso da Marginal Pinheiros bastante heterognea. Ao longo dos 26 quilmetros que separam
seu ponto de origem na Represa Billings at a foz no Rio Tiet, o rio atravessa trechos bastante
contrastantes da cidade de So Paulo. As diferenas so marcantes no apenas no sentido longitudinal do
rio, mas tambm no sentido transversal, pois as duas margens se distinguem tanto em suas funes, quanto
nas formas predominantes de ocupao do solo.
At a dcada de 1970, o vale do Pinheiros era ocupado majoritariamente por reas de vrzea
inundvel, entremeadas por bairros residenciais de mdio e baixo padro. Apenas em alguns poucos
trechos, nas proximidades das pontes Cidade Universitria, Cidade Jardim, Eusbio Matoso e Morumbi,
encontram-se bairros residenciais de elite, urbanizados pela Cia. City no padro dos bairros-jardim,
seguindo o modelo usado em outros bairros mais antigos como o Jardim Europa e o Jardim Amrica. Nas
extremidades norte e sul do rio, nos trechos prximos ao Rio Tiet e s represas, concentravam-se reas
com grandes glebas de uso industrial e galpes.
Entre as dcadas de 1940 e 1970 a empresa Cia. Light, responsvel pela gesto dos recursos
hdricos de So Paulo, realizou seguidas obras de retificao do Rio Pinheiros, drenando as reas
inundveis existentes em ambas as margens. Ao final deste perodo, a Cia. Light, que detinha o monoplio
sobre a propriedade desta vasta poro da cidade, realizou o parcelamento e venda destas terras,
repentinamente dando incio a um novo mercado de terras urbanizveis ao longo do rio.
No incio do sculo XXI, a Marginal Pinheiros desponta como um novo centro de So Paulo, uma
rea de significativo valor simblico expresso em seus modernos arranha-cus, nos numerosos shopping
centers ali existentes, e, mais recentemente, em importantes marcos urbanos a nova ponte estaiada do
Complexo Virio Octvio Frias de Oliveira. Nos prximos captulos, pretendemos estudar como este
processo se desdobrou, assumindo como foco a transformao da forma urbana do vale do Rio Pinheiros.
Para tanto, buscamos identificar como se deu a interao entre o mercado imobilirio e o poder pblico ao
longo deste perodo, visando identificar de que maneira se articularam os arranjos sociais, polticos,
econmicos e legais que promoverem esta profunda transformao.
Captulo 5
No mesmo perodo, a prefeitura de So Paulo havia executado uma srie de obras ampliando a
infra-estrutura viria desta regio, incluindo a Av. Brig. Faria Lima, inaugurada em 1968; a Av. Lus Carlos
Berrini, aberta no incio dos anos 1970; e a Marginal Pinheiros, cuja construo deu-se em fase ao longo
desta dcada. Atrados pela oferta de terrenos amplos e baratos, com acesso facilitado pelas novas
avenidas, e com a anuncia da recm-aprovada Lei de Zoneamento de 1972, alguns empreendedores
imobilirios comearam a investir massivamente na regio, transformando completamente a paisagem
desta parte da cidade ao longo dos ltimos 40 anos.
109
Segundo Mariana Fix, este processo de consolidao da Marginal Pinheiros pode ser dividido em
quatro fases, de acordo com as formas de organizao da produo adotadas pelo mercado imobilirio em
diferentes perodos. O primeiro perodo, que se inicia em 1977 e vai at 1985, corresponde a uma fase
pioneira deste processo, marcada pela ao de um agente de carter estrutural a construtora e
incorporadora Bratke Collet , que produziu no entorno da Av. Eng. Lus Carlos Berrini uma srie de
edifcios de escritrios de mdio porte, efetivamente criando ali um novo endereo para o mercado de
escritrios em So Paulo.
A segunda fase, que vai de 1986 at 1993, corresponde entrada em cena de um novo tipo de
agente neste processo: os fundos de penso, cujo expressivo poder de investimento alterou
significativamente a dinmica do mercado imobilirio da Marginal. Enquanto os primeiros edifcios
construdos pela Bratke-Collet na Berrini foram viabilizados com os recursos somados de muitos
investidores dispersos, nesta fase seguinte ocorre uma entrada de grandes volumes concentrados de
investimento, os quais permitiram a construo de uma leva de mega-empreendimentos na Marginal
Pinheiros durante a dcada de 1990.
Os primeiros empreendimentos construdos como resultado desta associao entre os fundos de
penso e o mercado imobilirio, no entanto, possuam uma escala mais modesta e concentraram-se na
regio no entorno das ruas Verbo Divino e Alexandre Dumas, onde foi construdo o So Paulo Office Park,
um conjunto de catorze edifcios corporativos. A autora identifica a ao de agentes como a incorporadora
Birmann S.A. e a consultora Richard Ellis como os principais promotores imobilirios estruturais
responsveis pela articulao entre o mercado imobilirio e os fundos de penso. Em um momento final
deste perodo, comeam a surgir os primeiros mega-empreendimentos da Marginal, concentrados nas
grandes glebas existentes nas cercanias da Av. Berrini, dentre os quais destaca-se o Centro Empresarial
Phillips, ocupado pela empresa Nestl.
26. (pg. oposta)

Mapa com a sobreposio de foto area da
cidade de So Paulo e o levantamento das
formas predominantes de uso e ocupao do
solo ao longo da Marginal Pinheiros.
Em vermelho, destacamos as regies com
predominncia de atividades de comrcio e
servios existentes neste quadrante da cidade,
de modo a evidenciar as concentraes
existentes no Centro, no entorno da Avenida
Paulista, e ao longo do Rio Pinheiros.
Entre 1994 e 2000 temos um terceiro perodo caracterizado pela produo eufrica de novos
empreendimentos de grande porte, motivados no apenas pela ao dos fundos de penso, mas tambm
pelo contexto da globalizao e da abertura econmica promovida aps o Plano Real. Neste momento,
verifica-se o ingresso no mercado imobilirio brasileiro de empresas estrangeiras atravs da articulao de
joint ventures com promotores imobilirios locais, o que por sua vez provocou uma certa
2
internacionalizao da cultura imobiliria em So Paulo. Esta fase marcada pela construo de outros
mega-empreendimentos na Marginal Pinheiros, como o Complexo World Trade Center e o Centro
Empresarial Naes Unidas, alm de se observar o incio do movimento de disperso das atividades
empresariais na direo norte do rio, com a construo do Ed. Birmann 21, ocupado pela Editora Abril.
No entanto, um dos principais marcos deste perodo foi a rpida verticalizao do bairro da Vila
Olmpia, instigada pelas obras de extenso da Av. Brig. Faria Lima promovidas em 1996 pela gesto do exprefeito Paulo Maluf. Este projeto, cuja inteno original (e no concluda) era a de interligar as avenidas
Faria Lima e Berrini por meio de uma nova conexo viria que cortaria atravs da Vila Olmpia, abriu
este bairro para a ao intensa do mercado imobilirio paulista, o qual promoveu, em um curtssimo
prazo, uma violenta transformao da paisagem daquele local.
1
2
110
FIX, 2007, pp. 32-74.

Ibidem, 55.
7
8
9
6
3
4
10
2
11
1
12
Uso predominante do solo

Residencial horizontal de baixo padro
1 Centro Empresarial So Paulo
7 Vila Olmpia
Residencial horizontal de mdio/alto padro
2 So Paulo Office Park
8 Shopping Iguatemi
Residencial vertical de mdio/alto padro
3 Shopping Morumbi
9 Shopping Eldorado
Comrcio e servios
4 Shopping Market Place
10 Edifcio Birmann 21
Indstrias e galpes
5 Avenida Berrini
11 Shopping Vila-Lobos
Usos especiais
6 Shopping Cidade Jardim
12 Novo conjunto empresarial

junto Ponte Jaguar
Captulo 5
Empreendimentos comerciais e servios marcantes

na regio da Marginal Pinheiros
111
De 2000 em diante, Fix identifica a quarta fase como um momento de estancamento do mercado
imobilirio, parcialmente provocado pela retirada de boa parte da capacidade de investimento
representada pelos fundos de penso, cujo interesse no mercado imobilirio passa a reduzir-se
significativamente neste perodo. Neste contexto, as taxas de vacncia dos escritrios elevam-se
significativamente e diversas empresas do mercado imobilirio entram em declnio, dentre as quais a
prpria Birmann S.A.
Entretanto, no breve perodo transcorrido desde a publicao do trabalho de Fix, talvez possamos
identificar uma nova fase, cuja anlise relativamente dificultada por um contexto macro-econmico
ainda em mutao. A partir de 2006, desponta uma nova fonte de investimentos cuja magnitude
comparvel dos antigos fundos de penso, cuja sada do mercado havia provocado o perodo de
estagnao dos primeiros anos da dcada. Esta entrada repentina de investimentos se viabiliza atravs da
abertura do capital das maiores incorporadoras e construtoras do pas, sinalizando um estreitamento das
relaes entre o capital imobilirio e o capital financeiro. A venda de aes destas empresas na Bolsa de
Valores atraiu um influxo significativo de investimentos na construo civil, alavancando, a partir daquele
ano, um repentino e vertiginoso boom imobilirio em So Paulo.
Concomitantemente, o momento de crescimento econmico do pas levou muitos bancos a
expandir expressivamente a concesso de crdito para o financiamento da compra de imveis. Esta
facilidade de obteno de crdito, acrescida ainda por massivos incentivos do governo federal atravs do
programa Minha Casa Minha Vida, ampliou exponencialmente a capacidade de consumo de imveis do
pas. O efeito fez-se sentir com mais fora no mercado de habitao popular, o qual vinha sendo
negligenciado por dcadas, ao longo das quais se acumulou uma enorme demanda por habitao em todo
o pas. O acesso da populao de baixa renda ao financiamento promovido pelo governo federal
possibilitou uma abrupta expanso da oferta de moradia; no entanto, os efeitos desta revitalizao da
construo civil se fizeram sentir em todos os segmentos do mercado imobilirio, inclusive no exclusivo
mercado de edifcios de escritrio, o que levou a uma nova onda de lanamentos de edifcios de
escritrios na Marginal Pinheiros, especialmente na regio j bastante adensada da Vila Olmpia.
Entretanto, este boom foi logo interrompido em setembro de 2008 em decorrncia da crise
3
financeira iniciada nos Estados Unidos e rapidamente espalhada ao redor do mundo. Em So Paulo, o
sbito clima de efervescncia havia levado muitas incorporadoras a adquirirem, rapidamente, um grande
estoque de terrenos para projetos futuros que, com a crise, no poderiam mais se viabilizar naquele
momento. Isto acabou levando a uma subsequente onda de fuses entre diversas incorporadoras e
construtoras da cidade e do pas, conforme algumas das empresas mais endividadas foram adquiridas por
4
outras que se encontravam mais estveis financeiramente.
Ironicamente, a crise norte-americana iniciou-se justamente em decorrncia do estouro da bolha imobiliria daquele pas,
causada pela expanso descontrolada do crdito imobilirio atravs das hipotecas podres, cujos efeitos rapidamente se
ampliaram para afetar todo o mercado de crdito de modo geral. Ou seja, a crise norte-americana que rapidamente se alastrou
pelo mundo todo, provocando a quebra de vrios bancos, foi provocada por razes no muito diferentes daquelas que haviam
propiciado o boom do mercado brasileiro dois anos antes.
4 Entre 2008 e 2009, por exemplo, a construtora Gafisa adquiriu a construtora Tenda (uma das entusiastas do mercado de
habitao econmica), a incorporadora Brascan (cujo nome alterou-se para Brookfield) adquiriu as construtoras Company e
MB, e outras aquisies, como a da Agra pela Cyrela, chegaram a ser negociadas mas no concludas.
112
A partir de meados de 2009, com a gradual superao do perodo de crise, o mercado volta a se
reaquecer e estes novos conglomerados de empresas retomam gradativamente o ritmo de produo em
andamento antes de 2008. Assim sendo, o perodo de 2006 em diante pode ser identificado como uma
fase na qual se articulam dinmicas inditas no mercado imobilirio de escritrios em So Paulo; todavia,
devido interferncia causada pela crise internacional de 2008, este perodo bastante heterogneo. Em
um curto prazo de menos de cinco anos, encadearam-se momentos de efervescncia do mercado,
recesso, e, enfim, reaquecimento. Alm disso, com a abertura de capital das empresas e, mais tarde, a
onda de fuses e aquisies que se seguiram, ocorrem diversas transformaes na prpria natureza dos
agentes que tomam parte desta dinmica. Por isso, talvez seja muito cedo para caracterizar este perodo,
mas ele certamente se trata de um momento distinto daquele que se verifica no comeo da dcada.
Paralelamente a estas cinco fases que marcam a articulao de diferentes dinmicas imobilirias na
regio da Marginal Pinheiros, existe tambm um contexto regulatrio em mutao, marcado pela evoluo
da legislao urbana de So Paulo. Como veremos mais adiante, a legislao um importante elemento de
mediao entre o mercado e o poder pblico, e incide diretamente sobre o processo de desenho urbano.
Conforme a legislao urbana se transforma, ela modifica tambm os tipos e as formas dos produtos
imobilirios que podem ser produzidos pelo mercado, repercutindo na configurao da forma urbana. Nos
prximos captulos nos aprofundaremos mais intensamente neste assunto, mas neste momento podemos
traar esquematicamente o percurso da legislao urbana em So Paulo em paralelo com os
desdobramentos da dinmica imobiliria da Marginal Pinheiros.
No segundo perodo, que se inicia em meados da dcada de 1980, a legislao passa a incluir
novos mecanismos de articulao pblico-privada, dando incio a um movimento de ruptura com a rigidez
original do PDDI e do sistema de zoneamento. Estas primeiras formas de articulao surgem inicialmente
em 1984 atravs de uma lei municipal que permite a transferncia do potencial construtivo de um lote
para outro no caso de imveis tombados, de modo a se aproveitar o potencial construtivo no-utilizado do
imvel tombado em algum outro lugar. Apesar de sua repercusso no ter sido muito significativa em
relao ao processo de consolidao da Marginal, este mecanismo inaugura um processo de flexibilizao
da legislao para acomodar interesses privados especficos. Em 1986, aprovada uma nova forma de
articulao, originalmente intitulada Lei de Desfavelamento, mas que acabou renomeada para
Operao Interligada. Este instrumento, o qual teve validade at 1998, permitia iniciativa privada
adquirir potencial construtivo adicional em um lote qualquer de sua escolha, mediante a contrapartida de
que fossem construdas habitaes populares em algum outro lugar para abrigar o reassentamento de
populaes faveladas. Como este mecanismo permitia que o zoneamento fosse totalmente contornado em
qualquer lugar que a iniciativa privada propusesse, ele sim foi intensamente utilizado em diversos
empreendimentos imobilirios no apenas na Marginal Pinheiros, mas tambm em toda a cidade ,
especialmente em projetos de grande porte como o caso dos shopping centers.
Captulo 5
De modo geral, as fases identificadas por Fix coincidem vagamente com perodos distintos da
evoluo da legislao urbana em So Paulo. O primeiro perodo, por exemplo, corresponde aos primeiros
anos de vigncia do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado (PDDI), o qual introduziu a primeira Lei
de Zoneamento da cidade de So Paulo. O zoneamento, embora tenha constitudo um importante e
indito marco regulatrio do uso e da ocupao do solo em So Paulo, foi tambm responsvel por
permitir a disperso das atividades de servios para fora do eixo Centro Av. Paulista, dando incio ao
processo de verticalizao da regio do vale do Rio Pinheiros.
113
A terceira fase coincide com o incio das obras de extenso da Av. Brig. Faria Lima. No contexto da
execuo deste projeto, foi introduzida uma nova forma de articulao entre o poder pblico e a iniciativa,
por meio do instrumento chamado Operao Urbana. Embora antes disso a primeira experincia com
este mecanismo tivesse ocorrido sem muita expressividade na regio do Vale do Anhangaba, a partir de
1995 ele foi aplicado na Faria Lima com relativo sucesso ao menos em termos de adeso do mercado
imobilirio para a regio no entorno desta avenida, atravs da Operao Urbana Faria Lima. A idia
bsica por detrs deste mecanismo se sustenta na definio de um permetro dentro do qual a
administrao pblica e o mercado uniriam esforos para promover a viabilizao de medidas de
reestruturao do espao urbano, particularmente atravs da execuo de obras de infra-estrutura viria.
Segundo este mecanismo, o municpio oferece potencial construtivo adicional para os lotes localizados
dentro desta regio, em troca do pagamento de contrapartidas financeiras que devem ser empregadas para
custear as obras propostas, as quais tambm devem estar localizadas dentro deste permetro. Assim, o
mercado imobilirio assume uma parte dos custos da realizao destas intervenes, em troca de ampliar
sua margem de lucros com a obteno de potencial construtivo adicional e com a posterior valorizao
dos imveis aps a concluso das obras. No entanto, apesar de existir uma argumentao de que a
Operaes Urbanas podem promover uma espcie de crculo virtuoso de valorizao do solo e
renovao urbana, por outro lado eles tm servido como um mecanismo para capturar investimentos
pblicos e privados, mantendo-os atrelados quela rea da cidade. No captulo 8 avanaremos na anlise
deste instrumento.
Na quarta fase, h uma coincidncia entre o momento de retrao do mercado imobilirio de
escritrios e a reforma da legislao urbana vigente na cidade de So Paulo. Em 2001, o Congresso
Nacional aprovou a lei do Estatuto da Cidade, o qual, em complementao Constituio de 1988,
introduziu diversos instrumentos legais com o objetivo de avanar a questo do cumprimento da funo
social da propriedade territorial urbana em todo o pas. No ano seguinte, aprovou-se em So Paulo o novo
Plano Diretor Estratgico (PDE), atravs do qual se intentou introduzir a maioria destes instrumentos; alm
disso, este plano promoveu a reviso do zoneamento da cidade, aps mais de 30 anos de vigncia do
modelo anterior. Assim sendo, nesta fase verificam-se profundas mudanas do contexto regulatrio da
produo imobiliria na cidade de So Paulo. No entanto, isto no significa que tenham ocorrido rupturas
em relao aos modelos de articulao desenvolvidos no perodo anterior; ao invs disto, instrumentos
como as Operaes Urbanas expandiram sua atuao, atravs da criao de novas operaes como a
Operao Urbana guas Espraiadas. Alm disso, neste perodo deu-se a consolidao do uso, nestas
operaes, do Certificado de Potencial Adicional Construtivo (CEPAC), um mecanismo que permite a
desvinculao entre o potencial adicional de construo e a propriedade dos imveis. Atravs dele, o
potencial adicional pode ser adquirido por qualquer pessoa e comercializado como se fosse um ttulo da
Bolsa, permitindo especular-se com a sua valorizao de acordo com a demanda e com a valorizao do
solo urbano na regio da Operao.
Na quinta e ltima fase, no se verificam grandes mudanas em relao ao contexto regulatrio,
uma vez que as mudanas recentes introduzidas no perodo anterior ainda se encontram em fase de
consolidao. No entanto, o reaquecimento do mercado imobilirio aps a fase de retrao anterior tem
provocado o fortalecimento de instrumentos como as Operaes Urbanas, uma vez que estas se tratam de
mecanismos dinmicos e que dependem da intensidade de adeso do mercado para o seu
funcionamento.
114
Alm do relativo paralelismo entre as fases da dinmica imobiliria e da evoluo da legislao

urbana em So Paulo, verifica-se que nestes perodos a produo de edifcios de escritrios tendeu a se
concentrar em determinadas regies ao longo da Marginal Pinheiros:
1)
Na primeira fase, a produo em srie de edifcios de escritrios promovida pela BratkeCollet concentra-se no entorno da Av. Eng. Lus Carlos Berrini;
2)
Na segunda fase, ocorre a construo da maior parte do So Paulo Office Park, na regio das
ruas Verbo Divino e Alexandre Dumas;
3)
Na terceira fase, destacam-se duas frontes: de um lado, os mega-empreendimentos

construdos nos grandes terrenos situados na Marginal Pinheiros, prximo Berrini (World
Trade Center, Centro Empresarial Naes Unidas, Torre Plaza Centenrio); e, do outro, d-se
incio rpida verticalizao da regio da Vila Olmpia. Alm disso, nesta fase comea a
ocorrer uma maior disperso de edifcios de escritrios ao longo do Rio Pinheiros na direo
norte (Ed. Birmann 21, Ed. Villa Lobos);
Perodo
Contexto do mercado
Contexto regulatrio
Regio de concentrao de novos

empreendimentos
Empreendimentos mais
significativos
1977-1985
- Ao monopolista da
Bratke-Collet na Berrini
- Plano Diretor de Desenvolv.

Integrado PDDI (1971)
- Lei de Zoneamento (1972)
- Berrini (parte alta)
- edifcios da Bratke Collet na regio

da Berrini
- Shopping Morumbi (1980)
1986-1993
- Fundos de penso em
associao incorporadores
- Parceria entre Birmann S.A.
e Richard Ellis
- Primeiras articulaes pblicoprivadas:

- Transferncia do
direito de construir (1984)
- Operaes Interligadas (1986)
- Berrini (parte alta)

- Verbo Divino / Alexandre Dumas
- So Paulo Office Park (1986-1996)

- Ed. Terra Brasilis (1989)
- Centro Empresarial Phillips (1991)
1994-2000
- Mercado em ritmo ufrico

- Entrada de empresas
estrangeiras no mecado local
- Formao de joint ventures
- Projeto de extenso da
Av. Brig. Faria Lima (1995)
- Abertura da Av. gua Espraiada
- Operao Urbana Faria Lima
(1995)
- Marginal Pinheiros
(prximo Berrini)
- Vila Olmpia
- Nova Faria Lima
- Boom da Vila Olmpia

- World Trade Center (1995)
- Ed. Plaza Centenrio (1995)
- Ed. Birmann 21 (1997)
- Shopping Villa-Lobos (1998)
- Centro Empr. Naes Unidas (1998)
2001-2005
- Sada dos fundos de penso

- Mercado em estagnao
- Estatuto da Cidade (2001)

- Plano Diretor Estratgico (2002)
- Operao Urbana
guas Espraiadas (2001)
- Nova Lei de Zoneamento (2004)
- Adoo do CEPAC na Operao
Urbana Faria Lima (2004)
- Marginal Pinheiros (disperso)

- Berrini (prximo Av. gua Espraiada)
- Av. Chucri Zaidan
- Vila Olmpia
- Sede Bank Boston (2002)

- Hotel Hyatt (2002)
- Continental Square Faria Lima
(2003)
- Millenium Office Park (2004)
- Ed, e-Tower (2005)
- Dasl (2005)
2006-
- Abertura de capital das

principais incorporadoras e
construtoras do mercado
- Crise internacional de 2008
- Onda de fuses e aquisies
- Consolidao da legislao
introduzida no perodo anterior
- Reviso dos estoques de
potencial construtivo dos distritos
prevista para 2009, mas adiada
- Marginal Pinheiros (disperso)

- Berrini (prximo Av. gua Espraiada)
- Av. Chucri Zaidan
- Vila Olmpia
- Rochaver Plaza (2008-2010)

- Shopping Vila Olmpia (2009)
- WTorre JK Santander (2009)
Captulo 5
Tabela 3 - Quadro sinptico dos contextos do mercado e regulatrio na consolidao da Marginal Pinheiros
115
4)
Na quarta fase, prossegue a verticalizao da Vila Olmpia, mas agora com o surgimento de
mega-empreendimentos tambm nesta regio (Continental Square Faria Lima, Millenium
Office Park, Ed. e-Tower); na regio prxima Berrini, ocorre uma expanso dos
empreendimentos de grande porte na direo sul, ao longo da Av. Chucri Zaidan (Sede Bank
Boston, Hotel Hyatt);
5)
Na ltima fase, prossegue a intensificao da Vila Olmpia e do entorno da Berrini, mas agora
contando tambm com a chegada de empreendimentos residenciais de grande porte em meio
aos edifcios de escritrios, incentivados, em parte, pelas Operaes Urbanas vigentes nestas
reas.
Desta maneira, identificamos trs reas que, alm de apresentarem as maiores concentraes de
edifcios de escritrios na regio da Marginal Pinheiros, tambm so representativas de diferentes
momentos da verticalizao desta regio da cidade:
a)
o eixo composto pelas avenidas Berrini Chucri Zaidan;
b)
o ncleo composto pelo entorno das ruas Verbo Divino / Alexandre Dumas; e
c)
o bairro da Vila Olmpia.
Em cada uma destas reas, testemunharam-se diferentes ritmos e dinmicas de produo

imobiliria, resultando em formas urbanas bastante distintas. Neste captulo, empreenderemos uma anlise
da forma urbana destas trs localidades, de modo a subsidiar o estudo do processo de desenho urbano que
pretendemos realizar nos captulos seguintes.
Fonte: EMBRAESP, Buildings.com, e levantamentos de campo
116
117
Captulo 5
118
119
Captulo 5
5.1 Setor Vila Olmpia

Originalmente, a regio da Vila Olmpia era ocupada quase exclusivamente por residncias
horizontais unifamiliares e por galpes fabris, embora j na dcada de 1970 tenham sido construdos
alguns edifcios de escritrios ao redor da Rua Funchal. No entanto, a presena do uso industrial
determinou a constituio de quadras bastante extensas, algumas com 400 ou 500 metros de extenso,
sendo que as ruas compridas e estreitas do bairro foram, em um primeiro momento, evitadas pela
expanso das atividades empresariais na regio do vale do Rio Pinheiros.
Em meados da dcada de 1990, com o projeto de extenso da Avenida Faria Lima, esta regio foi
subitamente colocada no mapa do mercado imobilirio de escritrios, justamente em um momento de
euforia econmica que levou a um processo repentino e intenso de verticalizao do bairro. Os primeiros
edifcios ali construdos destinavam-se principalmente a empresas da rea de tecnologia e informtica, que
se encontravam em franca expanso no perodo de exploso da Internet e das empresas ponto-com. A
correlao entre o bairro e o setor de informtica inclusive rendeu-lhe, na poca, o apelido de Vila do
Silcio, em aluso ao centro tecnolgico localizado no sul da Califrnia que deu origem ao microcomputador de uso pessoal.
A partir do comeo dos anos 2000, alm dos edifcios de escritrios, tambm comearam a surgir
novos mega-empreendimentos corporativos e de uso misto no bairro, especialmente nas glebas
localizadas entre a Rua Funchal e Av. Naes Unidas. Dentre estes, destacam-se o Millenium Office Park
(condomnio corporativo composto por quatro blocos de cinco pavimentos), a sede da Dasl (centro de
compras de artigos de luxo), e o edifcio e-Tower, o qual destaca-se como um importante marco no skyline
da regio por ser bem mais alto que os edifcios vizinhos. Mais recentemente, em 2009 inaugurou-se bem
no corao do bairro o Shopping Center Vila Olmpia, sendo que mais um outro shopping encontra-se em
construo no complexo formado pela Dasl e pela WTorre JK (antigo esqueleto da Eletropaulo,
atualmente ocupado pelo Banco Santander).
120
121
Captulo 5
122
5.1.1 Paisagem urbana

1. Mega-empreendimentos entre
a Rua Funchal e a Av. Naes
Unidas: e-Tower e Millenium
Office Park
2. Edifcios de escritrios
construdos na dcada de
1990 ao longo das ruas
Helena, do Rcio e Fidncio
Ramos
3. Paisagem em transio:
galpes industriais
remanescentes em meio aos
novos edifcios de escritrios
10
4. Alta densidade de ocupao

do solo em ruas estreitas (Rua
Helena)
5. e 6. Espaos particulares de
uso pblico com tratamento
paisagstico sofisticado nos
edifcios Atrium IV e
International Trade Center
7. Usos reminiscentes: galpo
desocupado na Rua Fidncio
Ramos
8. Usos transitrios: casa
noturna demolida na Rua
Gomes de Carvalho
9. Extensas reas muradas em
fundos de lote de condomnios
residenciais (Rua do Rcio)
Captulo 5
10. Paisagem da nova

esplanada aberta na Vila
Olmpia, com o alargamento
das Ruas Gomes de Carvalho
e Olimpadas
123
2
1
2
3
5
3
6
3
7
4
9
5.1.2 Uso do solo

Entre a Marginal Pinheiros concentram-se empreendimentos de
grande porte, como a Torre WT (antiga Eletropaulo, hoje ocupada pelo
Banco Santander) (1), o Shopping Daslu (2), o conjunto Millenium Office
Park (3) e o edifcio e-Tower (4). H ainda uma favela encrustrada em
meio a esses empreendimentos, a favela Coliseu (5).
Na Rua Olimpadas tambm destacam-se empreendimentos de
grande porte, como o Shopping Vila Olmpia (6) e o Continental Square
Faria Lima (7), com hotel e escritrios.
A maior parte do edifcios residenciais esto concentradas nas
proximidades da Rua Ramos Batista e Rua da Alvorada (8).
Na faixa que abrange uma quadra ao longo da Av. dos
Bandeirantes, h uma maior concentrao de usos comerciais e
restaurantes, e ausncia de empreendimento de escritrios ou
residenciais (9).
124
5.1.3 Volumetria
O bairro da Vila Olmpia densamente verticalizado,
especialmente no trecho entre a Av. Juscelino Kubitschek e a Rua
Olimpadas, justamente onde as ruas so mais estreitas e menos
conectadas. (1)
Prximo Marginal h duas torres com cerca de 140m de altura, a
Torre WT e o edifcio e-Tower, cuja visibilidade pouco obstruda
devido ausncia de outras estruturas altas no entorno. Estas duas torres
acabam assumindo o carter de importantes marcos referenciais na
escala da cidade. (2)
O encontro entre a Rua Olimpadas e as ruas que a interceptam
ocorre em ngulo oblquo, gerando lotes de formato triangular. A
implantao de dois edifcios altos localizados nesta rua (o Ed. Atrium VI
e o Continental Square) toma partido deste formato do terreno,
resultando em volumetrias anguladas que reforaram pontos focais do
bairro. (3)
4
3
2
1
3
3
5.1.4 Espaos pblicos
5.1.5 Parcelamento do Solo
A Vila Olmpia possui vrias ruas estreitas e com quarteires

compridos, com poucas conexes entre as ruas paralelas, especialmente
no trecho ao norte da Rua Olimpadas. (1)
Junto marginal existem lotes de dimenses bastante amplas que

antigamente eram ocupados por usos industriais, e hoje abrigam por
empreendimentos de grande porte. (1)
A Rua Olimpadas e as ruas Funchal / Chedid Jafet representam as

espinhas dorsais tanto do sistema virio quanto dos espaos pblicos,
uma vez que o bairro carente de praas. (2)
Na poro ao norte da Rua Olimpadas os lotes possuem em sua

maior parte dimenses mdias, destinadas a edifcios de escritrios. (2)
No entanto, nesta rea h alguns lotes maiores que abrigam
condomnios residenciais com duas ou trs torres. Geralmente estes lotes
maiores atravessam a largura da quadra, com frente para duas ruas, mas
s se abrem para uma delas, resultando em extensas reas muradas. (3)
Ao longo da Rua Ramos Batista e em toda a regio entre a Rua
Olimpadas e a Av. dos Bandeirantes h concentraes de lotes
menores, que abrigam comrcio local e residncias unifamiliares. (4)
Em meio aos escritrios, h ainda a reminiscncia de vilas
residenciais, algumas das quais foram em grande parte convertidas
usos comerciais. (5)
Captulo 5
A orla do Pinheiros e a Av. Marginal so, em grande parte, isoladas

da esfera vivencial do bairro, pois quase todas as ruas transversais
Marginal so interrompidas na rua paralela (Rua Funchal / Av. Chedid
Jafet), e o acesso bloqueado por uma super-quadra ocupada por
empreendimentos de grande porte. (3)
125
3
2
1
2
4
5
6
3
1
1
5.1.6 Padro figura-fundo
5.1.7 Espaos livres privados
A Vila Olmpia densamente construda, e a ocupao horizontal

do bairro relativamente homognea, com os edifcios espaados a
intervalos regulares, especialmente nas ruas ao norte da Rua Olimpadas
e ao longo da Av. Dr. Cardoso de Melo (paralela Av. dos
Bandeirantes). A implantao dos edifcios reflete de forma clara o
traado das ruas e o parcelamento do solo. (1)
De modo geral, quase todos os espaos livres na Vila Olmpia so

privados, pois o espao pblico se limita s ruas e caladas e a duas
pequenas praas no canteiro central da Rua Olimpadas, que servem
como rotatrias. (1) A maior parte dos espaos livres privados bastante
fragmentada e se resume aos recuos dos edifcios, a imensa maioria dos
quais so bastante exguos. Como quase todos os edifcios foram
implantados perpendicularmente s vias, no h grande variao de
formas e reentrncias ao longo das ruas. (2)
No trecho prximo Marginal Pinheiros, a ocupao mais

dispersa e rarefeita, com pouca relao entre os volumes edificados e a
rua. (2)
As ruas Olimpadas e Funchal so as mais largas, e por isso
concentram os espaos livres mais amplos e oferecem as melhores
visuais dos edifcios do bairro. (3)
Nas proximidades da Rua Alvorada a ocupao tambm mais
irregular, devido ao formato angulado dos lotes que se formam no
encontro entre dois traados de vias diferentes. (4)
126
Mesmo onde h espaos livres privados maiores, estes encontramse contidos atrs de muros, principalmente no setor prximo Marginal
e Av. Juscelino Kubitschek. (3) No entanto, h trs situaes nas quais
ocorre grande integrao entre espao livre privado e pblico, com
tratamento paisagstico sofisticado: no grande recuo frontal do edifcio eTower (4); em uma praa corporativa que interliga as ruas do Rcio e
Fidncio Ramos, junto ao empreendimento International Trade Center
(5); e no trreo sob pilotis do edifcio Atrium VI (6).
Captulo 5
5.1.8 Morfologia urbana
127
Vila Olmpia Edifcios de escritrio
Vila Olmpia - Uso residencial
128
Vila Olmpia Hotis, flats e casas noturnas
Captulo 5
Vila Olmpia - Uso comercial
129
5.1.9 Processo de verticalizao

1975-1980
1981-1985
130
1986-1990
Captulo 5
1991-1995
131
1996-2000
2001-2005
132
Captulo 5
2006-2010
133
5.2 Setor Av. Lus Carlos Berrini / Av. Chucri Zaidan

A Av. Eng. Lus Carlos Berrini foi aberta no incio dos anos 1970, aps as obras de construo de
um canal de guas pluviais que tinha a funo de coletar o escoamento dos crregos da regio. Naquele
perodo, o entorno da avenida era ocupado apenas por residncias horizontais de mdio e baixo padro e
por comrcio local. Muitos dos terrenos localizados entre a avenida e o Rio Pinheiros estavam
desocupados, existindo ali vastas extenses de charco sem uso.
O primeiro edifcio de escritrios construdo na regio foi a sede da empresa Tenenge, junto Ponte
do Morumbi, em 1974. No entanto, o perfil da regio apenas comeou a delinear-se como um centro de
negcios com a chegada da construtora Bratke-Collet, que se empenhou em construir uma srie de
edifcios de escritrios na parte alta da avenida, nas cercanias da Praa Gen. Gentil Falco. A construo
destes edifcios se deu de acordo com uma estratgia desenvolvida pela empresa, segundo a qual ela
adquiriu um grande estoque de terrenos no entorno da avenida quando estes ainda estavam
desvalorizados, e passou a constru-los em um ritmo que variava entre um e trs lanamentos ao ano. Ao
longo de trs dcadas, a ao planejada pela construtora resultou em mais de 60 edifcios construdos
segundo esta estratgia, quase todos projetados pelo arquiteto Carlos Bratke, irmo de um dos proprietrios
da Bratke-Collet. Como resultado, o entorno da avenida guarda certa homogeneidade volumtrica e de
linguagem arquitetnica, especialmente no caso dos edifcios construdos na dcada de 1980.
A partir do incio dos anos 1990, comearam a ser construdos novos mega-empreendimentos nos
grandes terrenos vagos ao longo da Marginal Pinheiros. O primeiro empreendimento de destaque foi o
Centro Empresarial Phillips, inaugurado em 1991 e ocupado pela empresa Nestl. Em 1995 e 1998 se
seguiram, respectivamente, os complexos de uso misto do World Trade Center e do Centro Empresarial
Naes Unidas. No comeo da dcada de 2000, aps a remoo da favela Jardim Edith (que ficava
localizada entre as avenidas Berrini e Chucri Zaidan, junto ao crrego gua Espraiada), estes
empreendimentos comearam a se estender na direo sul, com a construo, em 2002, do Hotel Hyatt e
da sede do Bank Boston (atualmente de propriedade do Banco Ita e tambm ocupada pela Nestl). Mais
recentemente, nas cercanias da Berrini vm surgindo tambm novos empreendimentos residenciais de
grande porte, compostos por condomnios de alto padro compostos por duas ou trs torres.
134
135
Captulo 5
136

1. Eixo da Berrini, em direo ao
norte. Contraste entre o tecido
urbano dos dois lados da avenida.
2. Mega-empreendimentos ao longo
da Marginal Pinheiros, prximo
Ponte do Morumbi. Em primeiro
plano, Shopping Market Place e
Condomnio Morumbi. Ao fundo,
Bank Boston, e mais alm, Centro
Empresarial naes Unidas.
10
3. Diferentes tipologias de edifcios

de escritrios, intercaladas por
terrenos desocupados.
4. A paisagem de grande valor
simblico da Berrini destaca-se no
horizonte de So Paulo.
5. e 6. Espaos livres pblicos e
privados cuidadosamente
ajardinados, mas apenas
utilizados pelos carros.
Respectivamente, rotatria em
frente ao Shopping Morumbi, e
circulao interna do Centro
Empresarial Naes Unidas.
7. Interstcios na paisagem: novo
complexo virio onde antes se
encontrava a favela Jardim Edith.
8. Ajardinamento dos edifcios da
primeira fase da Bratke-Collet,
com garagens semi-enterradas
ocultas pelos canteiros elevados.
9. Tecido urbano descontnuo: rua
sem sada nos fundos dos megaempreendimentos.
Captulo 5
10. Extensas reas muradas junto ao

complexo do World Trade Center,
praticamente sem caladas para
acomodar os pedestres.
137
1
17
22
18
10
17
9
8
21
6
19
13
16
19
20
15
12
11
14
5.2.2 Uso do solo

H, de modo geral, um contraste grande entre os usos e as formas
de ocupao no trecho ao longo da Av. Berrini e da Av. Chucri Zaidan.
Ao
redor
da
Chucri
Zaidan
concentram-se
hegemonicamente empreendimentos de grande porte:
quase
- trs mega-lojas de materiais de construo e decorao:

Telhanorte (1), C&C (2), e Etna (3)
- dois shopping centers: Morumbi (4) e Market Place (5)
- edifcios de escritrio: o complexo Rochaver, com quatro torres
(duas ainda em construo) (6), a sede da Vivo Celular, marcada pela
presena de uma torre de telefonia (7), e a torre de 28 pavimentos que
anteriormente pertencia ao Bank Boston (8)
- um grande complexo hoteleiro, pertencente rede Hyatt (9)
- o complexo de estdios da Rede Globo (10)
Ao longo da Berrini ocorre a presena de uma maior variedade de
usos e formas de ocupao (especialmente edifcios de escritrios,
alguns edifcios residenciais, comrcio e restaurantes). Junto Marginal
Pinheiros e prximo ponte Octvio Frias, concentram-se grandes
empreendimentos de uso misto:
138
- o Centro Empresarial Naes Unidas (11), composto por trs

torres (duas destinadas a lajes corporativas e uma ocupada pelo hotel
Hilton)
- o complexo formado pelo shopping center D&D, a torre de
escritrios do World Trade Center e o hotel Gran Meli (12)
Segue-se, em direo ao norte, uma seqncia de edifcios de
escritrios de grande porte: a Torre Philips (ocupada pela Nestl) (13), o
recm-inaugurado Ed. Landmark (14), a sede da Claro celular (15) e o
edifcios Plaza Centenrio, conhecido pelo apelido de Robocop (16).
Ao longo de toda a Berrini encontram-se edifcios de escritrios,
mas h duas maiores concentraes, uma ao norte e outra ao sul (17).
H uma presena reduzida de edifcios residenciais, inclusive de
condomnios de duas ou trs torres, alguns mais antigos (18) e outros
construdos na ltima dcada (19). O mais alto edifcio residencial de
So Paulo, a Torre Mandarim, tambm localiza-se nesta rea (20)
A regio adjacente estao da Eletropaulo apresenta a maior
concentrao de reminiscncias do perodo anterior ao processo de
verticalizao da Berrini: uma concentrao de residncias
unifamiliares (21) e de estabelecimentos comerciais variados no
comeo da avenida (22).
4
3
7
5.2.3 Volumetria
As duas torres de escritrios anexas ao shopping Market Place e a

torre sobre o shopping Morumbi criam um marco no ponto focal do
final da avenida Chucri Zaidan. (1). As outras nicas referncias
verticais neste trecho so o Bank Boston e o hotel Hyatt (2).
A sequncia de edifcios de grande porte composta pelo Centro
Empresarial Naes Unidas, World Trade Center, Torre Phillips,
Landmark e Plaza Centenrio representam uma paisagem marcante,
coesa e de forte valor simblico.(3)
A Torre Mandarim (4), por possuir uma altura bastante superior
que a dos edifcios envoltrios (42 pavimentos), pode ser avistada a
partir de longas distncias. No entanto, sua localizao no centro do
bairro faz com que sua visibilidade seja freqentemente obstruda pela
presena de outros edifcios mais baixos, no se constituindo
efetivamente como um marco referencial.
O restante dos edifcios localizados ao longo da Berrini possui

gabarito semelhante, com pouca variao de altura. Apesar de no ser
mais alto do que seus vizinhos, o Ed. Berrini 500 (5), por ser o primeiro
edifcio que normalmente avistado por quem se aproxima pela Ponte
dos Bandeirantes, assume uma forte presena, sendo associado
entrada da Berrini.
O lado leste da Berrini (6) menos verticalizado que o oeste. No
identificamos motivos para isto na legislao, pois o mesmo
zoneamento incide dos dois lados da avenida (Zona ZM-3b), com
exceo da parte mais ao norte, na altura da estao da Eletropaulo
(ZM-2)
O principal marco referencial da regio na escala da metrpole
a Ponte Octvio Frias (7), mas sua visibilidade bastante obstruda pelo
Centro Empresarial Naes Unidas ao norte e pelo complexo Bank
Boston / Hyatt ao sul. De maneira geral, ela vista por quem circula de
carro pela Marginal e pela Av. Jornalista Roberto Marinho, mas muito
pouco por quem circula p pelo bairro.
Captulo 5
O mapa de volumetria da Berrini revela de maneira ainda mais

clara os contrastes entre os trechos da Berrini e da Chucri Zaidan. A
Berrini densamente verticalizada, enquanto a ocupao na Chucri
Zaidan majoritariamente horizontal.
139
1
6
6
9
5
2
8
4
5.2.4 Espaos Livres

O principal elemento ordenador do espao deste trecho urbano
o prprio eixo da Berrini / Chucri Zaidan (1). A avenida larga, com
quatro faixas em cada sentido e canteiro central com aproximadamente
6 metros de largura. A maior parte dos deslocamentos longitudinais
internos dinmica do bairro se do pela Berrini e no pela Marginal,
devido ao nmero reduzido de acessos que esta ltima dispe.
A malha viria entre a parte norte da Berrini e a Marginal forma
uma retcula de quadras retangulares com aproximadamente 100 x
200m (2). No entanto, ao sul da rua Flrida a retcula se interrompe,
dando espao a uma grande quadra praticamente impermevel
circulao, tanto de veculos como de pedestres (3). O nico modo de
ir da Berrini Marginal atravs das passagens possibilitadas pelo
Centro Empresarial Naes Unidas (4).
Na altura da Chucri Zaidan, praticamente desaparecem as ruas de
carter local destinadas circulao de pedestres (5). De fato, h nesta
rea poucas atividades que atraiam a circulao de pedestres: a maioria
das pessoas vai s compras nos shoppings e nas mega-lojas de
carro.Os nicos fluxos mais intensos ocorrem entre a sede da Vivo
Celular e o Shopping Market Place na hora do almoo, e entre todos
estes empreendimentos e os pontos de nibus na Berrini pela manh e
no fim da tarde.
140
Diferentemente da Vila Olmpia, o entorno da Berrini conta com

diversas praas. De modo geral, h trs tipos de praas na regio:
- Pequenas praas localizadas ao longo da Av. Berrini, que servem
como respiros para os transeuntes e como zonas de amortecimento
entre a avenida e os empreendimentos (6).
- Praas de maior porte nas sees internas ao bairro, de carter
mais acolhedor e que promovem a permanncia dos usurios por meio
de farta arborizao e proviso de bancos (7). Estas praas, no entanto,
se prestam apenas contemplao, no incentivando outras atividades
de carter comunitrio, com exceo de ocasionais feirinhas.
- Praas corporativas de carter semi-pblico, localizadas no
Centro Empresarial Naes Unidas (8) e no Rochaver (9 - a do
Rochaver no consta na planta pois foi inaugurada aps a execuo
do levantamento de campo).
4
2
5.2.5 Parcelamento do solo
A regio da Chucri Zaidan parcelada exclusivamente em lotes

de grande propores, antigamente desocupados ou ocupados por
galpes e usos industriais, e atualmente abrigando empreendimentos de
grande porte (1).
A faixa ao longo da Marginal Pinheiros, na altura da Berrini,
apresenta lotes em geral de dimenses maiores do que aqueles
localizados na prpria avenida ou nas ruas internas do bairro (2).
Captulo 5
Ao longo da Berrini so comuns lotes de mdio porte que abrigam

torres individuais (a maioria de escritrios) (3), mas h tambm
agrupamentos de lotes pequenos que abrigam comrcio e restaurantes,
especialmente nas ruas de carter mais local (4). De maneira geral, os
lotes menores so mais comuns no lado leste da avenida e os maiores
no lado oeste, onde h tambm maior verticalizao.
141
3
1
2
6
5
6
6

O padro figura-fundo refora ainda mais os contrastes entre a
situao da Berrini e a situao da Chucri Zaidan.
Na Chucri Zaidan as manchas edificadas so grandes e esparsas,
devido presena, principalmente, das mega-lojas e dos shopping
centers(1). Percebe-se que, exceo do corredor conformado entre os
dois shoppings (2), os espaos livres neste trecho so amplos e difusos,
sem estabelecer relaes de confinamento ou de cheios e vazios em
relao s reas edificadas. possvel perceber tambm que muitas das
construes esto anguladas em relao ao espao livre, uma
decorrncia da opo por alinhar a massa edificada s linhas de diviso
entre os lotes ao invs de alinh-las ao leito pblico (3) (verificar lotes
angulados na planta de parcelamento).
Na Berrini h uma sensao maior de desenho do espao, com a
definio bastante clara do corredor ao longo da avenida (4). Percebese ainda que quanto menor as edificaes, mais claramente estas
transparecem os contornos das quadras; no entorno dos
empreendimentos de maior porte a relao entre o espao livre e o
traado das ruas comea a ficar menos perceptvel (5).
Os espaos livres referentes s praas podem ser claramente
reconhecidos nesta planta, onde percebemos como os limites destes
espaos so configurados pelos edifcios envoltrios (6).
142
4
1
5
2
3

Os espaos livres privados so mais extensos, porm menos
expressivos funcional e visualmente nos grandes empreendimentos da
Chucri Zaidan, pois so ocupados em quase sua totalidade por
estacionamentos descobertos (1). H tambm neste trecho alguns
terrenos ainda desocupados (2).
Nas proximidades da ponte Octvio Frias e da Av. Jornalista
Roberto Marinho percebemos alguns terrenos aparentemente vazios.
Eles eram at 2009 ocupados pelos trechos remanescentes da favela
Jardim Edite, cuja remoo havia sido iniciada h mais de dez anos por
ocasio da abertura da Av. guas Espraiadas (hoje Roberto Marinho)
(3).
Captulo 5
No maior terreno desocupado na Berrini (4) est sendo edificado

um enorme edifcio de escritrios, o Berrini Eco Tower, cujo porte
rivalizar com o da Torre Norte do Centro Empresarial Naes Unidas.
Em frente Torre Mandarim h um terreno no-construdo que abriga
uma quadra de futebol utilizada por uma associao de bairro (5).
143
144
145
Captulo 5
Berrini - Edifcios de escritrio
Berrini - Uso residencial
146
Berrini - Hotis e flats
Captulo 5
Berrini - Uso comercial
147
1975-1980
1981-1985
148
1986-1990
Captulo 5
1991-1995
149
1996-2000
2001-2005
150
Captulo 5
2006-2010
151
5.2 Setor Verbo Divino / Alexandre Dumas

A regio no encontro da Marginal Pinheiros com as ruas Verbo Divino e Alexandre Dumas,
localizada no bairro da Granja Julieta, correspondia at meados da dcada de 1980 a uma nica grande
gleba com cerca de 150.000 m de rea, ocupada apenas por alguns galpes industriais. O nico
empreendimento de maior destaque localizado naquela regio correspondia primeira unidade da rede de
hipermercados Carrefour no Brasil, inaugurada em 1975. No entanto, a partir de 1985, um grupo de
promotores imobilirios composto pelas incorporadoras Birmann S.A. e Brascrow, pelo banco Crefisul e a
empresa inglesa de consultoria imobiliria Richard Ellis se uniu para promover a construo de um novo
empreendimento empresarial de grande porte na gleba vizinha ao Carrefour, chamado de So Paulo Office
Park.
Para a construo deste empreendimento, o grupo inaugurou um novo modelo de negcios, no
qual buscavam captar recursos em fundos de penso interessados em investir no mercado imobilirio de
escritrios. A proposta apresentada para os fundos de penso consistia em firmar acordos de aluguel de
longo prazo com grandes empresas, preferencialmente multinacionais, que estivessem interessadas em
alugar edifcios de escritrios de alta qualidade para instalar suas filiais no Brasil. Desta maneira, a
estratgia consistia em formar pares entre empresas interessadas em alugar, e fundos de penso
interessados em investir.
Com isso, a gleba foi parcelada em terrenos de grande porte, nos quais foram construdos, ao longo
de dez anos, uma srie de catorze edifcios corporativos. O modelo do empreendimento seguia o conceito
dos office park norte-americanos, composto por edifcios de baixo porte imersos em meio reas
ajardinadas e bolses de estacionamento.
Dentre os trs setores analisados neste trabalho, a regio da Verbo Divino/Alexandre Dumas pode
ser considerada como a que possui a forma urbana mais homognea, justamente por ter sido planejada por
um nico grupo que detinha o controle total de toda a rea urbanizada.
152
153
Captulo 5
154

1. Edifcios corporativos do So
Paulo Office Park, imersos em
amplos lotes densamente
arborizados.
2. No entorno do So Paulo
Office Park, surgem
condomnios residenciais que
tambm seguem o baixo
gabarito da altura da regio.
3. Transio entre o entorno
residencial de baixa densidade
e os edifcios de escritrio.
10
4. A regio da Verbo Divino

incorpora uma paisagem
pouco densa e relativamente
homognea em suas formas de
ocupao.
5. e 6. Tecido urbano do Office
Park. Apesar da grande
qualidade ambiental do bairro,
propiciada pela densa
arborizao e ajardinamento
dos empreendimentos, a
relao dos edifcios com o
entorno muito tnue,
esmaecendo o sentido de
urbanidade ali existente.
7. Tecido urbano do entorno,
com pacatas ruas residenciais.
8. Converso das residncias
lindeiras ao empreendimento
em restaurantes e servios de
apoio.
Captulo 5
9. Novo condomnio
residenciais no entorno do
Office Park.
9. Descontinuidade entre
tecidos urbanos nos limites do
So Paulo Office Park.
155
5.3.2 Uso do solo
1
1
O mapa de uso do solo do setor Verbo Divino/

Alexandre Dumas apresenta uma clara separao
funcional entre a rea originalmente ocupada pelos
edifcios de escritrio do So Paulo Office Park (1) e as
quadras envoltrias, muitas das quais ainda mantm um
forte carter de bairro residencial, com presena
significativa de residncias unifamiliares e comrcio
local (2). Muitas das casas localizadas prximas das vias
principais e dos edifcios de escritrios foram
convertidas em restaurantes (3).
1
1
1
1
1
6
2
6
Junto Marginal Pinheiros, destacam-se dois

empreendimentos de maior porte: a Central de
Processamento de Dados do Banco do Brasil (4), e uma
unidade da rede de hipermercados Carrefour (5).
Em alguns dos terrenos localizados ao sul da rua
Verbo Divino, os quais eram anteriormente ocupados
por usos industriais, foram construdos condomnios
residenciais compostos por edifcios de cerca de 8
pavimentos (6).
5.3.3 Volumetria
4
1
3
156
O gabarito geral das edificaes ao redor das ruas

Verbo Divino e Alexandre Dumas relativamente
baixo, sendo que os primeiros edifcios do So Paulo
Office Park, construdos durante a dcada de 1980,
possuem, em mdia, apenas 3 ou 4 pavimentos (1).
Edifcios posteriores, completados no incio da dcada
de 1990, como o caso do Deutsche Bank (2) e do
conjunto Birmann 11 e 12 (3), so mais altos, com 9 e
12 pavimentos, respectivamente.
Como comum ao conceito de office park, a
altura dos edifcios no vista como um item necessrio
valorizao da imagem simblica das empresas ali
instaladas. As estruturas mais altas do entorno so, de
fato, os edifcios residenciais localizados nas franjas
do bairro, em especial dois condomnios compostos por
duas torres cada, um deles com edifcios de 27
pavimentos (4) e o outro de 20 pavimentos (5). O
restante do bairro marcado por ocupaes horizontais
(6).
5.3.4 Espaos pblicos

Ao contrrio do que ocorre no eixo Berrini /
Chucri Zaidan, onde o traado virio estruturado
principalmente pelas avenidas que correm paralelas
Marginal Pinheiros, neste setor os principais eixos so as
prprias ruas Verbo Divino (1) e Alexandre Dumas (2),
as quais correm transversalmente Marginal. Isto
confere um certo sentido de referncia aos
deslocamentos pelo bairro, que vo para a Marginal
ou vm da Marginal.
Os quarteires junto Marginal Pinheiros (3),

assim como as quadras ocupadas pelos empreendimentos do So Paulo Office Park (4), so bastante
extensos e exigem que os pedestres caminhem longas
distncias para contorn-los.
5
3
1
A malha urbana reticular alinhada com a Rua

Alexandre Dumas significativamente interrompida na
Rua Verbo Divino (5), a qual oferece poucas conexes
com outras ruas na direo sul.
5.3.5 Parcelamento do solo
De modo geral, o parcelamento do solo no eixo

Verbo Divino/ Alexandre Dumas marcado pelo
contraste, de um lado, entre os lotes de grandes
dimenses, ocupados pelos edifcios de escritrios (1),
pelo Carrefour (2) ou pelos condomnios residenciais
(3), e, do outro, pelos agrupamentos de lotes pequenos
ocupados pelas residncias unifamiliares e comrcio
local (4). H poucos lotes de tamanho intermedirio e
h pouca mistura entre os lotes grandes e pequenos.
1
3
1
4
1
4
Captulo 5
157

A anlise do padro figura-fundo do setor Verbo
Divino / Alexandre Dumas revela que, apesar de a
maioria
das
edificaes
estarem
alinhadas
ortogonalmente, h pouca relao entre o traado das
ruas e os espaos livres definidos pelas massas
construdas. A maioria dos edifcios de escritrios foi
implantada de maneira isolada no meio do lote, e
bastante recuada em relao s ruas. De certo modo, os
muros e gradis que cercam estes lotes possuem maior
efeito de configurao espacial sobre os espaos livres
do que as edificaes propriamente ditas.

No bairro h uma total ausncia de praas, sendo
que os espaos livres pblicos restringem-se aos das
prprias ruas e caladas. No entanto, o baixo gabarito
mdio dos volumes construdos, os grandes recuos das
edificaes em relao rua, e a farta arborizao
(tanto das ruas quanto dos jardins dos edifcios do office
park), conferem uma certa atmosfera de parque ao
bairro, compensando parcialmente a escassez de reas
pblicas. Apesar dos espaos livres privados estarem
quase sempre vedados circulao pblica, a
integrao visual entre espaos privados e pblicos
grande devido ao uso comum de gradis visualmente
permeveis como elemento de fechamento dos lotes.
158
Captulo 5
159
Verbo Divino / Alexandre Dumas

Edifcios de escritrio

Uso residencial
160

Hotis e flats
Captulo 5
Uso comercial
161
1975-1980
1981-1985
162
1986-1990
Captulo 5
1991-1995
163
1996-2000
2001-2005
164
Captulo 5
2006-2010
165
Captulo 6
Desenho urbano e legislao em So Paulo
6.1. O papel da legislao urbana no processo de desenho urbano
Inmeros fatores incidem e influenciam o processo de desenho urbano, refletindo, direta ou
indiretamente, sobre a maneira como a forma urbana se transforma e se consolida. Padres estticos
correntes, estilos arquitetnicos, tcnicas construtivas, oscilaes na disponibilidade de materiais e
recursos, as estratgias e produtos adotados pelo mercado imobilirio, a difuso de novos padres de
consumo, a conjuntura econmica, entre muitos outros aspectos acabam, de uma forma ou de outra,
deixando sua marca sobre a forma da cidade. A maneira como estes variados aspectos efetivamente se
conjugam, no entanto, est intrinsecamente relacionada existncia e execuo dos conflitos em torno da
produo do espao urbano e, como vimos, das formas de apropriao dos valores de uso e de troca que
dela emergem. Neste contexto, a legislao urbana consiste em um importante elemento de mediao
destes conflitos, uma vez que atravs desta que so determinadas as regras do jogo do processo de
produo do espao da cidade, e, consequentemente, do processo de desenho urbano.
De fato, a legislao urbana um dos principais, se no o mais importante, meio atravs do qual o
poder pblico capaz de exercer o papel de ordenador do desenvolvimento scio-espacial urbano, assim
como do espao e da forma urbana. Apesar do papel relevante que assumem a gesto, os programas de
investimentos e as obras pblicas (de infra-estrutura, espaos livres, e outros tipos de equipamentos de uso
pblico como escolas e postos de sade), a legislao urbana que efetivamente ordena e regulamenta a
atividade de construo da cidade por parte da sociedade civil e do mercado imobilirio.
De modo geral, algumas das principais atribuies da legislao urbana so determinar quais
atividades podem ser realizadas em quais locais da cidade, e em quais condies; estabelecer a maneira
como a propriedade territorial urbana pode e no pode ser parcelada, edificada, ocupada, utilizada e
comercializada; definir normas e diretrizes para a construo e operao das edificaes; entre outras.
Apesar de diversas destas questes estarem atreladas a quesitos de carter essencialmente tcnico (tais
como parmetros de salubridade e eficincia, anlises de sobrecarga das redes de infra-estrutura,
normatizao edilcia etc), muitos outras, se no a maioria, dependem significativamente de critrios
subjetivos, vinculados uma dada realidade scio-poltica e cultural, onde coexistem concepes e
interesses diversos acerca dos modelos ideais de desenvolvimento urbano e dos processos mais adequados
para atingi-los.
Por mais que a legislao desde os instrumentos mais abrangentes, como o plano diretor ou o
zoneamento de uso e ocupao do solo, at as mais especficas normas edilcias, como as que estipulam
exigncias de aerao e insolao dos ambientes internos dos edifcios possa estar amparada pelo aval
166
cientfico do discurso competente de tcnicos, engenheiros e urbanistas, inegvel o fato de que, em

ltima instncia, as disposies da legislao so sempre fruto de opes, as quais emergem de um
processo legislativo permeado pelos interesses de agentes que variam enormemente em peso poltico e
capacidade de representao e reivindicao. Alm disso, como o contexto e as circunstncias que
envolvem a legislao alteram-se constantemente, esta tambm est sujeita aos efeitos da passagem do
tempo, de maneira que algumas leis tornam-se obsoletas ou inadequadas em relao realidade sobre a
qual dispem, levando necessidade da atualizao ou alterao de leis ultrapassadas e da criao de
novas leis para lidar com questes anteriormente ausentes.
Assim sendo, a legislao no deve ser encarada como um conjunto atemporal, abstrato e
idealizado de normas e regras que se materializa a partir do nada para regulamentar a ao dos diversos
agentes que interagem em meio ao mercado e sociedade. A legislao , ao contrrio, um instrumento
dinmico e perpetuamente sujeito acomodao de interesses e concepes que se alteram com o tempo:
ela , antes de tudo, o resultado de um embate entre foras, uma interface atravs da qual interesses
diversos so confrontados e eventualmente equilibrados dentro de limites tidos como socialmente e
politicamente aceitveis.
No caso especfico da legislao urbana, esta encontra-se historicamente atrelada aos padres
aceitos por uma sociedade como as situaes-limite na qual a ocupao e a realizao de atividades nos
espaos da cidade no interferem ou interferem apenas dentro de um limite aceitvel com a fruio
geral do espao urbano. Benevolo, por exemplo, relaciona as origens do direito urbanstico e do
planejamento urbano contemporneo aos males produzidos como resultado do crescimento catico e
desordenado da cidade da Revoluo Industrial inglesa de meados do sculo XIX, cujas conseqncias
concretas saltam a seus olhos e a seu nariz: a insalubridade, o congestionamento, a feira. Sobre este
contexto, o autor comenta acerca da funo da autoridade pblica, como pode ser observado no excerto
abaixo.
J que os males dizem respeito cidade em seu conjunto, os remdios devem ser igualmente de
ordem geral, e competem autoridade pblica, no aos particulares. Por conseguinte, essa situao,
nascida da confiana na liberdade ilimitada dos indivduos e da falta de meios tradicionais para controle
pblico, impele as autoridades, irresistivelmente, a intervirem de outro modo, impondo novas limitaes
2
s iniciativas imobilirias particulares
A legislao urbana, desta forma, tem sua origem na necessidade de submeter o comportamento
dos indivduos que agem e transformam o espao urbano em busca da satisfao de seus interesses
Captulo 6
O discurso competente, segundo Marilena Chau (2007 [1982]) uma forma de manifestao da ideologia atravs da
reivindicao, por parte de grupos especficos de especialistas, tcnicos e cientistas de diversas reas, de uma legitimidade
exclusiva para tratar dos assuntos que lhe competem. Segundo a autora, [...] o discurso competente o discurso institudo.
aquele no qual a linguagem sofre uma restrio assim resumida: no qualquer um que pode dizer a qualquer outro qualquer
coisa em qualquer circunstncia. (CHAU, 2007 [1982]: 19) Atravs da defesa do discurso competente, excluem-se as
pessoas comuns (que no dominam os lxicos e protocolos do meio tcnico) da esfera decisria associada prtica de uma
dada rea do conhecimento, no caso, o urbanismo e o planejamento urbano. O discurso competente , portanto,
essencialmente tecnocrtico e potencialmente autoritrio.
2
BENEVOLO, 2001: 74, grifos nossos.
167
particulares a um conjunto de regras que resguarde um padro mnimo consentido de qualidade

ambiental e de vivncia urbana. Por este motivo, a legislao urbana evolui ao longo do tempo, em virtude
principalmente de trs fatores contextuais que esto em constante transformao: as mudanas nos
interesses e no comportamento dos agentes que constroem a cidade (e do tipo de espao que eles
produzem); as mudanas nos padres socialmente aceitos e desejados para a qualidade scio-espacial e
ambiental da cidade; e os diferentes desfechos dos conflitos decorrentes do confronto entre aes
particulares e expectativas coletivas. Disto, temos que qualquer legislao poder ser apenas to boa ou
to efetiva quanto as vises que a sociedade que originou tais leis possui sobre a cidade e sobre o espao
urbano, e de sua capacidade de avanar com esta viso perante o enfrentamento dos interesses
particulares que lhe so contrrios.
No que tange ao desenho urbano, contudo, a legislao tem, na maioria das vezes, sua funo
restrita a um mnimo denominador comum que traa a linha entre o aceitvel e o inaceitvel,
raramente havendo, salvo algumas excees, oportunidade para se almejar a transformao da cidade
rumo a alguma vaga viso a respeito do que seria desejvel.
Desde sua origem, a legislao urbanstica surgiu muito mais como um instrumento disciplinatrio
que objetivava, em ltima instncia, evitar situaes socialmente, economicamente e ambientalmente
negativas ou mesmo catastrficas, ao invs de uma ferramenta para auxiliar o surgimento de uma cidade
ideal. Apesar de, em sua essncia, a atividade de planejamento urbano assumir como premissa o uso da
legislao para induzir ou incentivar a consolidao de resultados previstos e desejados, o mais comum
que o conjunto das leis urbanas represente, de certa maneira, um grande compndio da cidade que no
3
queremos: seu carter essencialmente disciplinatrio avana quase sempre a reboque do agravamento
das situaes que demandam novas formas de controle ou interveno. Isto perceptvel, ao verificarmos
esquematicamente a trajetria histrica da legislao urbana de So Paulo: os primeiros cdigos
urbansticos surgem no final do sculo XIX com um perfil essencialmente edilcio e sanitarista, ainda
bastante genrico (apenas buscando evitar a insalubridade das construes); mais tarde, na primeira
metade do sculo XX, passa a incluir medidas fragmentadas de controle da ocupao do territrio, tais
como a restrio da verticalizao fora dos limites do centro urbano e a restrio de usos noresidenciais nos bairros-jardins mais abastados (resguardando assim a qualidade ambiental desfrutada pela
elite urbana); e apenas na dcada de 1970, atravs da adoo de um plano diretor e um zoneamento
global, admite a necessidade de um disciplinamento do uso e ocupao do solo na escala total da
4
cidade.
O resultado disto para o desenho urbano que a legislao acaba comumente tornando-se uma
espcie de emaranhado de normas que dispem apenas indiretamente sobre um ou outro aspecto
pertinentes produo da forma urbana, sem que em nenhum momento se possa, de fato, contemplar
No entanto, este nem sempre o esprito de todas as legislaes urbanas. Algumas, especialmente as mais recentes, procuram
se posicionar ao menos em inteno de modo propositivo acerca da cidade, ao invs de apenas como instrumento
disciplinatrio. Segundo o Instituto Plis (2002, p. 21), o esprito das ferramentas urbansticas introduzidas Estatuto da Cidade
(Lei Federal 10.257/01), se propem a auxiliar os municpios a formular Planos Diretores que almejem a cidade que
queremos, ao invs da cidade que no queremos.
4
Sobre a evoluo da legislao e do planejamento urbano na cidade de So Paulo, verificar Wakisaka, 1991; Taralli, 1993;
Rolnik, 1997; Feldman, 2005.
168
alguma inteno clara de desenho para a cidade ou parte dela uma vez que a legislao surge apenas
para evitar a cidade indesejada e no para promover a cidade desejada. Consolida-se, assim, a hegemonia
de determinadas intenes parciais e de disposies genricas e frequentemente contraditrias. No
entanto, da aplicao desta rede dispersa e fragmentada de restries urbansticas e da maneira como
os agentes produtores do espao urbano aquiescem, enfrentam ou contornam estas restries de acordo
com seus interesses que efetivamente a cidade acaba constituindo sua forma urbana.
Isto significa que o processo de construo da cidade , em larga medida, regido por regras cuja
implicao para o desenho urbano pouco compreendida, uma vez que h pouca relao entre a
inteno das leis (cuja maioria destina-se a evitar as situaes intolerveis), e a forma urbana que se
consolida como resultado de sua aplicao. Tal quadro torna-se mais complexo na medida em que se
considera a natureza gradual e fragmentada do processo de construo da legislao, cujas leis, variando
enormemente em termos de autoria, objetivos e disposies, vo sendo agregadas em ritmos variados e
irregulares ao longo do tempo. Isto, por sua vez, acaba traduzindo-se num processo de desenho urbano
descompassado em relao s regras que o regem, j que a legislao em um momento induz certas
formas de ocupao do lote, para em outro momento evit-las ou mesmo proibi-las. Soma-se a esta
questo, ainda, a distncia que comumente acaba existindo entre a cidade descrita na lei e a cidade real,
uma vez que as leis nem sempre so seguidas risca, devido tanto s contingncias materiais das classes
de baixa renda, cujos espaos so sistematicamente excludos da cidade formal, quanto em decorrncia
de desvios de comportamento do mercado imobilirio, nas situaes em que este se vale de
estratagemas (ou mesmo da lenincia e da corrupo) para aproveitar-se das brechas na lei.
A legislao, sendo um objeto dinmico e socialmente produzido, encontra-se continuamente sob
alvo de debate e sujeito ao questionamento, negociao e intermediao por parte do mercado, da
sociedade civil, e do Estado. A legislao, assim, serve como um importante testemunho dos conflitos
acerca da produo do espao urbano; Rolnik, por exemplo, afirma que
mais alm do que definir formas de apropriao do espao permitidas ou proibidas, mais do que
efetivamente regular a produo da cidade, a legislao urbana age como marco delimitador de fronteiras
de poder. A lei organiza, classifica e coleciona os territrios urbanos, conferindo significados e gerando
noes de civilidade e cidadania diretamente correspondentes aos modos de vida e micropoltica
familiar dos grupos que estiveram mais envolvidos em sua formulao. Funciona portanto, como
5
referente cultural fortssimo na cidade, mesmo quando no capaz de determinar sua forma final
ROLNIK, 2007: 13, grifos nossos.
Captulo 6
Assim sendo, a legislao, independentemente de sua capacidade de traduzir-se da maneira

prevista sobre a produo da forma urbana, , por si s, uma representao da idia de cidade que emerge
do confronto e da negociao entre grupos que se empenham para promover seus prprios modelos e
concepes, dentre os quais podemos destacar os tcnicos urbanistas da administrao pblica, os
polticos, os movimentos sociais e os agentes do mercado. , tambm, uma manifestao das relaes de
poder entre todos estes grupos, uma vez que a legislao nica e se aplica a todos, mas no elaborada
por todos.
169
Coletivamente, a lei se legitima pela sua aparente neutralidade, mas de fato ela depende totalmente
das fronteiras de poder dos agentes envolvidos em sua formulao. A neutralidade da lei , assim, uma
espcie de ideologia, uma representao de um consenso de equidade e justia em relao ao uso e
apropriao do espao urbano. A conscincia deste aspecto fundamentalmente ideolgico da legislao
de grande relevncia para o estudo do processo de desenho urbano, pois demonstra as relaes existentes
entre o desenho, as leis que o produzem (ou permitem sua produo), e os agentes aos quais tal desenho
interessa.
Por um lado, a legislao urbana representa, de certa maneira, o modelo de cidade e de espao
urbano que uma sociedade almeja. Por outro, ela revela tambm manifestaes de poder e dominao,
uma vez que h uma inegvel relao entre o que determinado pela legislao e as concepes dos
grupos que usufruem de uma maior capacidade de presso, influncia ou persuaso junto ao poder
pblico sobre o processo de formulao e aprovao das leis. Esta relao ser to mais profunda quanto
maior for a susceptibilidade do Estado a prticas clientelistas e patrimonialistas em seu relacionamento
com as elites dominantes. Isto decerto no quer dizer que a legislao seja elaborada em servio exclusivo
das elites; contudo, ela geralmente o estar na mesma medida em que esta for capaz de conferir uma aura
de legitimidade a seus propsitos, atravs da transformao de seus prprios interesses nos interesses da
maioria. A ideologia toma parte central neste processo, uma vez que, segundo Chau,
[...] atravs da ideologia, so montados um imaginrio e uma lgica da identificao social com
a funo precisa de escamotear o conflito, dissimular a dominao e ocultar a presena do particular,
6
enquanto particular, dando-lhe a aparncia do universal.
Desta maneira, setores das classes dominantes particularmente aqueles engajados com a
mquina de crescimento urbana se empenham em estreitar as relaes entre a legislao urbana e suas
prprias ideologias sobre a forma e o espao urbano. Esta convergncia torna-se fundamental para a
manuteno do sobre a produo da cidade, pois atravs do controle das representaes de como a
cidade deve ser, que se torna possvel controlar a maneira como ela efetivamente acaba vindo-a-ser. E
neste processo o controle sobre a imagem da cidade sobre o processo de desenho urbano assume um
papel central, uma vez que a imagem da cidade exerce importncia sobre a construo dos modos de
conscincia dos indivduos que nela habitam.
Como vimos, a legislao urbana tradicional, sustentada apenas em instrumentos coercitivos e
disciplinatrios clssicos tal qual, por exemplo, o zoneamento, concentra-se quase exclusivamente sobre
o que a cidade e sua forma no podem ser. No se deve entender disso que, por excluso, ela tambm
indique o que a cidade pode ser, e muito menos o que ela deveria ser. Excetuando-se as situaes
proibidas pela legislao (a instalao de usos em local proibido, construo de reas ou alturas superiores
s permitidas etc), ainda assim as opes disposio dos promotores imobilirios so quase infinitas,
mesmo que limitadas por questes de ordem tcnica (que determinam o que possvel de se construir),
econmica (que determinam o que mais conveniente de se construir) ou scio-cultural (que determinam
o que mais adequado de se construir). Ou seja, a legislao apenas revela o que uma sociedade, em
termos urbansticos, probe a si mesma de construir; por outro lado, ela pouco representa o que esta
6
170
CHAU, 2007 [1982]: 32.
mesma sociedade elege como sendo a forma urbana mais apropriada para si mesma. Isto d liberdade para
que, no espao urbano, inmeras concepes de cidade se confrontem e que algumas eventualmente
triunfem sobre outras, independentemente do que preconizado pela legislao e pelo planejamento
urbano.
Estes conflitos acerca da construo da imagem da cidade tornam-se mais evidentes exatamente nas
reas onde as oportunidades de investimentos e lucros para o mercado imobilirio so maiores e os
interesses em jogo so, por conseguinte, mais significativos. Os centros de negcios de uma cidade so
exemplos emblemticos de tais espaos, onde o grande interesse imobilirio, decorrente da demanda por
espaos com alto valor de troca, aliada ao valor simblico de endereos prestigiados, ocasiona nveis de
valorizao dos terrenos e dos imveis muito alm do que ocorre no restante da cidade. Por este motivo,
tais reas da cidade so, e quase sempre foram, palco de forte presso por parte do mercado para a
aprovao de leis e projetos que reforcem seu carter especial e exclusivo, ampliando as possibilidades de
acumulao provenientes dos vultuosos empreendimentos que dominam estes espaos. Tambm por este
motivo, estudar a relao entre a evoluo da legislao urbana e da forma urbana destes centros pode
levar a concluses reveladoras sobre a relao entre os interesses pblicos e privados nestas reas, e sobre
a maneira como estes se articulam na conduo do processo de desenho urbano, de construo da forma e
da imagem da cidade. Portanto, o estudo da evoluo da forma urbana consolidada ao longo da Marginal
Pinheiros ser desenvolvido luz da evoluo da legislao, destacando-se os pontos no qual a legislao
determinante sobre a forma, e os pontos nos quais os interesses por detrs de certas formas so
determinantes sobre as mudanas na legislao.
6.2. Efeitos da legislao sobre a forma urbana
instrumentos informativos: referem-se aos meios e sistemas de divulgao empregados pela

administrao pblica para informar a populao e o mercado a respeito de assuntos pertinentes ao
planejamento e gesto da cidade. Podem variar desde informes bastante concisos sobre as reas
que recebero obras ou investimentos especficos, at amplas aes educativas e de
conscientizao sobre problemas como a coleta seletiva do lixo, cuidados com as reas de
mananciais, acesso poltica habitacional etc. Em relao ao desenho urbano, os instrumentos
informativos so relevantes porque atravs destes que podem ser explicitadas as intenes do
poder pblico em relao transformao da forma urbana, de modo que os outros agentes que
participam deste processo possam interagir, alinhando-se a favor ou contrariamente s aes
programadas.
Captulo 6
Para que se possa compreender a maneira como a legislao urbanstica interfere sobre o processo
de desenho urbano, necessrio verificar de que maneiras ela pode ser determinante ou no sobre a
configurao fsico-espacial da cidade. Marcelo Lopes de Souza (2001: 217) elabora uma classificao na
qual identifica cinco diferentes modalidades de instrumentos urbansticos que influenciam de maneiras
diferentes os agentes modeladores do espao urbano, de acordo com a sua abordagem e objetividade.
So estes:
171
instrumentos coercitivos: so instrumentos que determinam os limites legais das atividades dos
agentes modeladores da cidade. Os cdigos de obra, o zoneamento e os ndices urbansticos que
lhe esto associados, tais como recuos, gabaritos, taxas de ocupao, coeficientes de
aproveitamento, etc, so todos coercitivos: eles estabelecem os limites gerais para as formas de
construo e para o uso e ocupao do solo, proibindo as situaes no-conformes. O poder dos
instrumentos coercitivos est na negao e supresso das atividades e aes consideradas
inaceitveis, mas seu poder de promoo de aes desejveis bastante limitado.
instrumentos estimuladores: referem-se s medidas que buscam incentivar o comportamento ou a

ao de determinados agentes em uma direo especfica, rumo a um resultado desejado. Os
exemplos mais simples de instrumentos estimuladores so os incentivos fiscais que buscam
promover a renovao de um bairro degradado ou atrair atividades especficas para um
determinado distrito. Os instrumentos estimuladores podem estar associados a outros tipos de
instrumentos, especialmente instrumentos coercitivos, que associam a proibio de uma dada ao,
ao estmulo a alguma outra ao alternativa. Um exemplo deste tipo de instrumento na legislao
urbanstica de So Paulo a antiga Frmula de Adiron (aprofundada mais adiante), que, associada
ao zoneamento, tinha a funo de estimular a verticalizao em determinadas zonas da cidade.
Outro exemplo de instrumento estimulador so as Operaes Urbanas Consorciadas, que tm o
efeito de estimular a atividade do mercado imobilirio em reas especficas da cidade, oferecendo a
possibilidade de flexibilizao dos limites impostos pelo zoneamento em troca de contrapartidas
7
financeiras a serem aplicadas em obras de melhorias da infra-estrutura pblica na mesma rea.
instrumentos inibidores: so instrumentos que buscam limitar o escopo de ao dos agentes que
modelam o espao urbano, sem necessariamente representarem medidas expressamente coercitivas.
Apesar de no proibirem certas situaes, eles geram presso contrria para impedir que estas
aconteam. Muitos destes instrumentos lidam especificamente com a questo do enfrentamento
especulao imobiliria. Um exemplo o IPTU progressivo no tempo, que, como vimos, pode ser
aplicado aos imveis que no cumpram sua funo social de acordo com as especificaes da
legislao, inibindo assim a continuidade deste tipo de situao. O mesmo vale para outros
instrumentos que determinam a ameaa de desapropriao ou que exigem
parcelamento/edificao compulsrios, todos os quais buscam inibir a especulao com o solo
urbano. Outro caso de instrumento inibidor so as Zonas de Especial Interesse Social (ZEIS), que
apesar de teoricamente buscarem estimular a construo de moradias para a populao de baixa
renda, acabam muitas vezes tendo, na verdade, a funo de inibir a atividade do mercado
imobilirio e, assim, impedir a valorizao excessiva do solo urbano, especialmente no caso das
ZEIS localizadas em bairros degradados (mas providos de boa oferta de infra-estrutura) na regio
central da cidade.
outros instrumentos: so aqueles que possuem efeito sobre o processo de transformao da cidade
sem que necessariamente influenciem de maneira explcita o comportamento dos agentes que
tomam parte deste processo. Ou seja, no so informativos, coercitivos, estimuladores nem
Apesar de esta ser a premissa bsica das Operaes Urbanas Consorciadas, veremos mais adiante que seus efeitos so bem
mais complexos e muitas vezes desviam-se do propsito original, invertendo a lgica que as fundamentam.
172
inibidores, mas mesmo assim constituem-se em ferramentas que oferecem suporte ao da

administrao pblica municipal. Um exemplo deste tipo de instrumento o direito de preempo,
que confere municipalidade a prioridade de compra sobre imveis privados que podero ser teis
para a instalao de infra-estrutura e equipamentos pblicos. Apesar de, de certa forma, o direito de
preempo poder acabar inibindo a comercializao de um terreno, no este o seu objetivo.
Outros exemplos de instrumentos que divergem das outras categorias so aqueles de carter
essencialmente arrecadatrio, como as contribuies de melhoria que buscam captar parte da
valorizao das propriedades privadas decorrentes de benfeitorias pblicas especiais.
Esta classificao bastante til para entender como a legislao interage de diferentes maneiras
com os agentes que participam do processo de desenho urbano, incentivando certos comportamentos, e
inibindo ou proibindo outros. No entanto, ela pouco precisa para auxiliar na compreenso de como, por
meio desta interao, a legislao incide especificamente sobre a configurao fsico-morfolgica da
cidade, ou seja, sobre a forma urbana.
O segundo aspecto, que poderamos chamar de estrutural, diz respeito maneira como as
diferentes atividades, espaos e edifcios iro se distribuir e se articular atravs do espao urbano,
configurando assim a forma urbana de modo a determinar a estrutura fsico-espacial da cidade. Trata-se,
neste caso, das disposies da legislao que transcendem o mbito do lote individual, ou seja,
consideram as relaes existentes entre um lote e outro, entre os espaos privados e pblicos, entre as
atividades urbanas e a infra-estrutura que oferece suporte s mesmas, etc. Esta estruturao controlada
principalmente pelo zoneamento de uso e ocupao do solo cuja funo principal a de estabelecer os
usos e a intensidade de ocupao permitida em cada regio da cidade , a qual geralmente (mas no
sempre) est vinculada a um conjunto de intenes estabelecidas atravs de um plano diretor. O
zoneamento no , todavia, o nico instrumento que detm a funo de estruturar a distribuio de usos e
atividades na cidade, sendo que os planos diretores, os planos de execuo de obras pblicas, os projetos
de reordenao urbanstica e de expanso ou ampliao da malha viria tambm repercutem de maneira
significativa na estrutura geral da cidade. Alm disso, particularmente a partir de dcada de 1980, diversas
cidades no Brasil e no mundo tm passado a desenvolver novas formas de articulao pblico-privada
atravs de instrumentos especiais que permitem, por exemplo, flexibilizar intencionalmente o zoneamento
Captulo 6
De maneira geral, a legislao urbana repercute, esquematicamente, sobre dois aspectos distintos
da forma urbana. O primeiro aspecto, que poderamos chamar de tipolgico, diz respeito maneira
como os lotes urbanos so ocupados e edificados, produzindo, assim, diferentes tipos de edificaes. Tal
aspecto surge conforme os parmetros urbansticos impostos sobre o uso e a edificao de cada lote tais
como os tipos de atividades permitidas, os coeficientes de aproveitamento, afastamentos obrigatrios,
gabaritos, faixas de doao, taxas de ocupao e de permeabilidade, entre outros contribuem para a
consolidao de formas volumtricas e tipolgicas especficas. Tais restries so geralmente estabelecidas
atravs de normas edilcias que podem estar compiladas atravs de um Cdigo de Obras, referenciadas
em um grupo de normas tcnicas, ou espalhadas em diversas leis diferentes (ou todas as trs opes) , e
tambm atravs da conformidade s caractersticas estipuladas para cada tipo de zona de acordo com o
zoneamento de uso e ocupao do solo.
173
mediante contrapartidas (financeiras ou urbansticas) oferecidas pela iniciativa privada, com o intuito de
8
promover transformaes especficas em determinadas reas da cidade.
De certa maneira, podemos dizer que o aspecto tipolgico, relativo s formas de ocupao dos
lotes e quadras, define as caractersticas dos vrios elementos que constituem a forma urbana no caso, os
edifcios e os espaos entre os edifcios , enquanto o aspecto estrutural destaca-se pela funo de
ordenar estes tipos e suas relaes, dispondo-os atravs do espao urbano e estruturando as articulaes e
conexes existentes entre eles.
Ambos os aspectos, tipolgico e estrutural, so bastante relevantes no que concerne ao
processo de desenho urbano, e esto intrinsecamente associados entre si. Se possvel, no mbito do
planejamento urbano, definir que em uma determinada regio da cidade pretende-se promover a
concentrao de um tipo especfico de edifcio, isto somente ocorre porque a lei oferece meios para: a)
determinar as formas de uso e ocupao dos lotes mais adequadas (aspecto tipolgico); e b) induzir a
instalao destes edifcios em locais ou regies especficas do espao urbano (aspecto estrutural). Ao
estabelecer limites especficos para o uso, a altura e a rea dos edifcios em uma regio da cidade, a
legislao busca induzir que nestas reas se sobressaiam tipos diferentes de edifcios e,
consequentemente, formas urbanas distintas , tanto no que concerne aos usos (edifcios de escritrios,
residenciais, condomnios, casas, etc) quanto no que concerne configurao morfolgica e arquitetnica
dos mesmos (edifcios altos, baixos, alinhados rua, recuados, geminados, soltos em meio ao lote,
volumes monolticos ou fragmentados, etc.).
O aspecto tipolgico tambm est profundamente relacionado s formas de parcelamento e
apropriao do solo existentes em uma cidade, pois quesitos tais como coeficientes construtivos, taxas de
ocupao e recuos levam a resultados morfolgicos que dependem completamente das dimenses e da
configurao geomtrica dos lotes urbanos, e no dependem praticamente em nada da localizao efetiva
destes lotes na cidade. Se, por exemplo, forem determinadas as mesmas restries para a ocupao de dois
lotes vizinhos, mas as dimenses e formatos destes lotes forem totalmente diferentes, as formas que
podero se materializar em cada um como resultado da aplicao da legislao tambm podero ser
completamente diferentes. Inversamente, lotes localizados em locais diferentes mas que tenham as mesmas
dimenses e sobre o qual incidem os mesmos tipos de restries oferecem praticamente as mesmas
possibilidades de formas de ocupao. Assim sendo, no que diz respeito ao processo de desenho urbano,
em alguns casos as caractersticas fsicas dos lotes urbanos podem acabar representando um fator
determinante muito mais significativo do que as restries impostas pela legislao.
J o aspecto estrutural da legislao produz resultados que podem acabar dependendo muito mais
de outros fatores. As variaes de custo do solo, a disponibilidade de infra-estrutura e servios de apoio, e
a disponibilidade de lotes urbanos com as caractersticas apropriadas para cada tipo de empreendimento
(tanto no que se refere s suas propriedades fsicas, geomtrica, etc, como s caractersticas do local e do
contexto em que esto situados) muitas vezes so mais determinantes sobre a forma da cidade do que a
simples adequao ao estabelecido por instrumentos urbansticos como o zoneamento. Em um caso no
qual um lote apresente todos os atributos adequados instalao de um empreendimento de interesse do
Em So Paulo, um dos mais importantes instrumentos deste gnero so as Operaes Urbanas Consorciadas, sobre as quais
trataremos em profundidade mais adiante.
174
mercado imobilirio, mas o zoneamento inibe ou impede a sua instalao, provavelmente se articular um
conflito entre os interesses do mercado e a administrao pblica que impe tal zoneamento. Nestes
casos, comum que a legislao assuma, na mente do empreendedor, a aparncia do elo fraco do
dilema: ao se comparar quesitos como a localizao, o contexto urbano, a oferta de infra-estrutura e o
zoneamento de um terreno urbano, o zoneamento que afinal uma formulao abstrata e distante da
realidade fsico-material cotidiana aparenta ser o problema mais passvel de ser enfrentado e contornado.
Dobrar as restries da legislao urbana pode demandar certo nvel de articulao poltica, mas alterar o
contexto urbano de um empreendimento exige que a cidade seja praticamente reinventada. Por este
motivo, o aspecto estrutural da legislao o qual normalmente torna-se alvo de enfrentamento por
parte do mercado, em uma arena em que os interesses de ordem poltico-econmica se contrapem
razo de ordem tcnica.
Em decorrncia disto, no mbito do planejamento urbano o aspecto tipolgico da legislao
urbana , de fato, geralmente encarado como uma questo mais tcnica, enquanto o aspecto estrutural
, por outro lado, considerado tambm (e principalmente) como uma questo poltica. Esta nfase sobre a
dimenso poltica do aspecto estrutural decorre de sua relao mais direta com conflitos existentes entre
diferentes modelos e concepes de cidade, e com conflitos em torno da acumulao e reproduo do
capital resultantes da produo do espao urbano.
O aspecto estrutural da legislao urbana o que mais diretamente traduz um projeto especfico
de cidade, e, por este motivo, a correlao entre tal aspecto e a prpria atividade de planejamento urbano
imediata e bastante bvia. J o aspecto tipolgico, representado pelos parmetros urbansticos, tende a
permanecer relegado a um segundo plano meramente instrumental, o que de certa forma revela a
9
importncia secundria comumente conferida forma urbana no mbito do planejamento. Esta diferena
de nfase evidenciada por Souza, quando este comenta que
Em contraste com outros instrumentos, como os zoneamentos, os quais, muitas vezes carregam
um indisfarado contedo poltico-ideolgico, ao promoverem segregao, ou, ao contrrio, incluso, os
parmetros urbansticos no possuem, em si mesmos, uma vocao progressista ou conservadora. Eles
expressam, simplesmente, aspectos da densidade urbana e das formas espaciais. (...) Mais fortemente do
que ocorre com outros instrumentos, o uso que deles for feito, isto , a maneira como, uma vez
regulamentados, condicionarem a ocupao do solo, que ir se mostrar benfico caso permita a
manuteno de densidades e tipologias compatveis com a boa qualidade de vida ou malfico o que
ocorrer se servir de respaldo para uma ocupao que conduza saturao dos equipamentos urbanos,
ao comprometimento da beleza cnica e a problemas ambientais. Sendo bastante singelos e de natureza
Captulo 6
Isto revela uma interessante contradio. A rea de conhecimento e de atuao profissional englobada pela atividade de
planejamento urbano essencialmente multidisciplinar, envolvendo no apenas a arquitetura e o urbanismo, mas tambm o
direito, as cincias sociais, economia, geografia, etc. A viso de que o urbanismo deve ocupar uma posio central no
planejamento urbano comumente questionada pelos profissionais de outras reas, que classificam esta concepo como uma
modalidade de planejamento estritamente fsico-territorial (e portanto omissa na dimenso scio-econmica; vide SOUZA,
2001: 123-131). No entanto, surpreendente o quanto o prprio planejamento fsico-territorial pode ser to pouco fsico,
uma vez que mesmo nele as preocupaes com a forma urbana so relegadas a um plano to secundrio.
175
puramente formal, os parmetros urbansticos so inteiramente plsticos, podendo servir s

10
intencionalidades mais dspares.
Disto, subentende-se que, na viso do autor, os parmetros urbansticos (aspecto tipolgico) so

desprovidos de um contedo poltico-ideolgico, o qual, por outro lado, estaria explcito no zoneamento
(aspecto estrutural). O sentido ideolgico vinculado aos parmetros urbansticos surgiria apenas da
maneira como a construo da cidade responde a tais parmetros, e por eles condicionada. Apesar de
considerarmos esta afirmao correta, no se pode ignorar que a resposta dada a tais parmetros depende
diretamente dos valores para eles fixados e da maneira como estes se combinam e se sobrepem, o que
significa que mesmo os dispositivos de aparncia mais incua, como por exemplo os recuos ou gabaritos,
tambm podem guardar em si uma dimenso poltico-ideolgica que geralmente ignorada. Alm disso, a
prpria existncia e adoo de um tipo de parmetro urbanstico ou outro j carrega em si uma carga
ideolgica. Por exemplo: independente de uma cidade adotar um coeficiente de aproveitamento com um
valor X ou Y, o prprio fato do coeficiente existir significa que, naquela cidade, considera-se que a
densidade construtiva uma qualidade importante do ambiente urbano, e que precisa, portanto, ser
submetida ao controle pblico. Ao passo em que, em outra cidade, o controle pode ser feito apenas por
meio de recuos, gabaritos, etc, significando que, nesta outra cidade, o controle sobre a volumetria do
espao construdo considerada mais relevante do que sobre a densidade construtiva propriamente dita.
O debate urbanstico concentra-se, entretanto, de maneira muito mais significativa sobre o aspecto
estrutural da legislao do que sobre seu aspecto tipolgico. Diferenas de opinio a respeito de quais
regies da cidade devem ter seu zoneamento modificado para permitir novos usos, ou sobre quais bairros
devem receber maiores investimentos em obras de infra-estrutura (que, apesar de seu aspecto tcnico, so
decises eminentemente polticas), normalmente atraem muito mais ateno e suscitam muito mais
polmica ou controvrsia do que diferenas de opinio acerca, por exemplo, das dimenses estipuladas
para o recuo lateral das edificaes na zona ZM-3a ou na zona ZM-3b (questes que aparentam ser
exclusivamente tcnicas, apesar de no o serem).
Esta diferena de escala e, diga-se talvez, de glamour ou dramaticidade entre certos
aspectos da legislao acaba levando articulao de certa hierarquia entre os aspectos que recebero
maior ateno no debate urbanstico corrente, e os que sero simplesmente aceitos de maneira
relativamente automtica, por serem considerados como meros detalhes tcnicos ou burocrticos da lei.
Para o desenho urbano, contudo, tanto a lgica do lote-a-lote (tipolgica) quanto a lgica da escala urbana
e metropolitana (estrutural) so relevantes. A forma urbana resulta tanto das grandes decises quanto das
pequenas, e, como veremos nos prximos captulos, algumas vezes pequenos detalhes da lei que
normalmente passam despercebidos acabam tendo grande poder sobre a maneira como a forma urbana
acaba se configurando. Em geral, ignora-se o fato de que a imagem da cidade, assim como todos os efeitos
de propagao ideolgica, de representaes de excluso ou de incluso que esta imagem pode veicular,
dependem tanto do aspecto estrutural da legislao como do tipolgico. Por este motivo, para que se
possa verificar mais claramente como a legislao influencia o processo de desenho urbano, necessrio
estar atento tanto para um quanto para o outro.
10
176
SOUZA, 2001: 220.
6.3. Legislao e forma urbana em So Paulo

A forma urbana do Centro de So Paulo distinta da forma urbana de outras reas que tambm
concentram edifcios de escritrios e atividades empresariais e financeiras, como a Av. Paulista, a Av. Faria
Lima ou as reas ao longo da Marginal Pinheiros. A anlise da produo destas centralidades deve se dar
partir de um ponto de vista histrico, uma vez que as diferenas entre as formas de uma e de outra se
devem a muitos fatores intrinsecamente ligados conjuntura histrica em que estas reas foram
verticalizadas. Ao se comparar, simultaneamente, a forma urbana de cada uma destas reas e a legislao
urbana vigente no perodo em que cada uma foi construda, torna-se possvel identificar, ainda que
superficialmente, quais aspectos da forma so de alguma maneira determinados pela legislao.
Ao se percorrer estas duas trajetrias paralelas (a da forma urbana e a da legislao), fica clara a
tendncia de a legislao evoluir ao menos em inteno, seno em efetividade em seu nvel de
complexidade e em seu carter normativo e disciplinatrio, ainda que em um momento ou outro possam
ocorrer certos retrocessos. Tal verificao pode, primeira vista, soar um pouco bvia: idealmente,
conforme a cidade cresce e se torna mais densa e complexa, a legislao passa a lidar com um nmero
maior de problemas decorrentes de maiores distncias, maiores densidades, maiores demandas, etc. Alm
disso, o refinamento tcnico e instrumental disposio dos urbanistas e legisladores (e dos promotores
imobilirios que respondem a tal legislao) tambm evolui com o tempo, o que, teoricamente, permite
uma maior preciso nas exigncias edilcias e urbansticas e em sua fiscalizao.
A legislao paulistana de fato tornou-se, ao longo do tempo, muito mais restritiva, ou, pelo menos,
muito mais precisa em seus critrios restritivos no que tange forma urbana. Isto poderia nos levar a crer
que a legislao tambm vem se tornando um elemento cada vez mais determinante sobre a forma urbana,
tornando os rumos do processo de desenho urbano mais controlados (e controlveis) por parte do poder
pblico. Isto, no entanto, uma inverdade. As formas que surgem de um nmero maior de restries
Captulo 6
Disto, primeira vista verifica-se que, tanto em seu aspecto tipolgico quanto estrutural, a
legislao aparentemente caminha na direo de ampliar o controle pblico sobre a forma da cidade,
atravs de maiores restries sobre as formas de uso e ocupao do solo. Na dcada de 1920, por
exemplo, as restries que incidiam sobre a ocupao dos lotes no Centro de So Paulo apenas tratavam
sobre poucas questes, tais como o alinhamento das edificaes rua e o gabarito mximo de altura dos
edifcios, alm de algumas poucas normas edilcias que tratavam das dimenses de poos de iluminao e
ventilao. Ao passo que, no incio do sculo XXI, as restries para a ocupao dos lotes so
extremamente numerosas. Apenas para listar algumas que dependem diretamente do zoneamento:
categorias de uso permitidas e proibidas, tamanho mnimo dos lotes, recuos de frente, lateral e fundos,
gabaritos de altura, coeficiente de aproveitamento mnimo, bsico e mximo, outorga onerosa do direito
de construir, taxas mximas de ocupao e de permeabilidade do solo, parmetros de incomodidade de
uso, entre outras. A estas ainda se somam outras restries de carter edilcio contidas no Cdigo de Obras
e em outras normas tcnicas, dentre as quais incluiem-se exigncias para as dimenses mnimas dos
cmodos, dimensionamento mnimo das aberturas, faixas de aerao e ventilao das edificaes,
propores de largura e profundidade das reentrncias nas fachadas, dimenses mximas para os terraos,
abas, marquises, reas de pilotis, platibandas, quantidade e dimenses das escadas de emergncia, dutos,
reservatrios, etc.
177
normativas nem por isso so mais previsveis ou propositais, porque muitas restries, tais como a
imposio de coeficientes de aproveitamento e taxas de ocupao, permitem solues formais variadas, ao
invs de respostas nicas. Esta multiplicao de possibilidades leva a uma ampliao do horizonte de
decises que precisam ser tomadas no desenvolvimento de um projeto. Inversamente, menos restries
simplificam a gama de possibilidades existentes, tornando os resultados formais mais bvios, menos
variados, e, enfim, mais previsveis.
A capacidade de prever como o mercado imobilirio, e a iniciativa privada em geral, podem
responder legislao urbana um elemento essencial para que se torne possvel o desenvolvimento de
um processo de desenho urbano consciente (e, na melhor das hipteses, democraticamente dirigido pelo
11
poder pblico). Se a municipalidade incapaz de prever, minimamente, como o mercado ir construir a
cidade em resposta legislao, ento impossvel elaborar uma legislao que atenda a um desgnio, a
um desenho previsto e consentido coletivamente. Nestes casos que ocorre o desenho urbano
inconsciente: a cidade se configura (se desenha) seguindo as regras impostas pela legislao, mas estas
regras tem pouca conexo com qualquer desenho previsto. Quando o nico desenho capaz de ser previsto
aquele da interveno pontual, desenhada unilateralmente (seja pela via pblica ou pela via privada), o
conceito de desenho urbano acaba sendo reduzido para igualar-se ao de projeto urbano, com o desenho
urbano perdendo seu carter de processo coletivo para se limitar ao estreito horizonte do projeto de
exceo.
Prever completamente como transcorrer a construo da cidade s possvel em uma economia
absolutamente centralizada, na qual o mercado se reduz a um pequeno grupo de monoplios agindo em
unssono, ou ento em uma economia totalmente estatizada, na qual o governo responsvel por todas as
decises. Em ambos os casos, inclusive, para se controlar totalmente o desenho da cidade seria necessrio
suprimir a ao difusa da sociedade civil (a construo de moradia prpria, pequeno comrcio, etc). No
mundo capitalista, no entanto, predominam as economias de mercado, voltadas competio livre entre
empresas e indivduos, com o Estado intervindo para garantir o direito de acesso a liberdades individuais
(as quais muitas vezes se restringem suposta liberdade de escolhas de consumo, especialmente no caso
das economias neoliberais), e para mitigar a formao de cartis e monoplios. Neste sistema, a produo
do espao urbano compartilhada por inmeros agentes (empresas, indivduos, instituies) que no agem
coordenadamente, e para que a administrao pblica possa deter algum controle sobre o processo de
desenho urbano necessrio entender quais os interesses destes agentes para que suas aes se tornem
minimamente previsveis.
Prever o comportamento de cada empresa ou indivduo na construo da cidade pode ser tarefa
impossvel, mas ainda assim existe certa previsibilidade em relao a alguns dos interesses particulares do
empreendedor imobilirio tpico, seja este o incorporador, o construtor, ou o revendedor. Na maioria dos
casos, e especialmente nas regies mais valorizadas da cidade, h uma espcie de fato consumado
praticamente invarivel: quase sempre vantajoso para o empreendedor que o edifcio (o produto) atinja
o mximo de rea construda permitida pela legislao, tanto no caso dos edifcios residenciais, como nos
de escritrio, shopping centers e na maioria dos empreendimentos comerciais.
11
Por processos de desenho urbano consciente e inconsciente, nos referimos ao sentido desenvolvido no captulo 2,
pginas 41 e 42.
178
Quanto maior a rea construda de um edifcio, maior ser a diluio dos custos fixos de
reproduo do empreendimento, tais como o preo do terreno, do projeto e da campanha publicitria, o
que otimizar a lucratividade por metro quadrado construdo. A exceo a esta regra fica apenas no caso
de projetos especiais, como escolas, clnicas, templos e outros tipos de uso em que a proporo ideal entre
a rea do terreno e a rea construda nem sempre aquela fixada como limite mximo pela legislao,
devido necessidade de construes trreas, abundncia de espaos abertos, ou instalao de
equipamentos especiais. Mesmo nestes ltimos casos, contudo, a prpria valorizao do solo acaba agindo
como uma forma de presso econmica para que tais atividades se transfiram para outro local, liberando
seus terrenos para usos que no desperdicem o potencial construtivo de lotes valorizados.
Dentre todas as economias que um maior aproveitamento do potencial construtivo do lote pode
acarretar para o empreendedor imobilirio, a mais significativa a do custo do terreno. Alm de
representar um custo substancial na execuo do empreendimento, este valor independe do que ser
efetivamente construdo (apesar do custo do terreno variar de acordo com a possibilidade de verticalizao
conferida pelo zoneamento). Por sua vez, o custo do projeto arquitetnico (e dos projetos complementares)
varia de acordo com a dimenso da rea projetada, mas no proporcionalmente, o que faz cair seu peso
proporcional na conta final conforme aumenta da metragem do projeto.
J o investimento feito na campanha publicitria pode, em geral, ser melhor aproveitado em um
empreendimento maior do que em um menor. Considerando-se que uma campanha publicitria pretenda
atingir um determinado pblico alvo de consumidores que existe em uma cidade (definido, atravs de
pesquisas de mercado, por faixa de renda, faixa etria, localizao, etc.), temos que este pblico tem um
tamanho mais ou menos determinado e a mesma campanha que atinge este pblico pode promover a
venda de mais ou menos unidades; isto pode possibilitar uma maior diluio do custo da campanha nos
empreendimentos de maior porte. Inversamente, um produto maior tambm permite uma campanha
maior, e portanto mais efetiva.
Tudo isto aponta para o fato de que o mercado busca, quase sempre, extrair o maior
aproveitamento possvel do potencial construtivo do lote ao menos quando h demanda de consumo
para isso , e a administrao pblica pode inclusive alterar significativamente a dinmica do mercado
imobilirio conforme potenciais de aproveitamento maiores ou menores so fixados para diferentes reas
da cidade atravs do zoneamento (tambm dentro de certos limites: oferecer um coeficiente de
aproveitamento mais alto em uma periferia distante e pouco atrativa no ir necessariamente despertar o
interesse do mercado imobilirio naquela regio). A busca, por parte do mercado, pelo esgotamento
completo do potencial construtivo dos lotes valorizados , inclusive, uma constante histrica que pode ser
verificada, e que tem importantes reflexos sobre o processo de desenho urbano em So Paulo.
Captulo 6
Tambm na construo, o aumento do tamanho de um empreendimento pode gerar economias de

escala na execuo das obras. A principal economia est na aquisio de material de construo, que
geralmente pode ser negociado a menores preos com os fornecedores, de acordo com o tamanho das
encomendas. Alm disso, a mobilizao de equipamentos pesados como guindastes, escavadeiras, etc.
para uma obra pode tornar-se mais econmica nos empreendimentos de grande porte devido reduo da
sua taxa de ociosidade, uma vez que, nos casos de vrios edifcios em um mesmo canteiro de obra, a
construo pode ser organizada em fases tal qual em uma linha de montagem, ou seja, as mquinas ficam
menos tempo ociosas, intercalando uma tarefa outra.
179
27, 28.
Forma urbana do Centro Velho de So Paulo.
O traado tortuoso das antigas ruas da cidade
colonial deu origem a quadras-blocoscom
formatos geomtricos irregulares.
Alm disso, a verticalizao desta rea, tendo
ocorrido entre as dcadas de 1910 e 1950,
atravessa diversos perodos diferentes de
vigncia da legislao urbana de So Paulo.
Isto se traduziu na justaposio de edifcios
com altura e estilos arquitetnicos bastante
diferentes uns dos outros, resultando em uma
forma urbana complexa, apesar da relativa
homogeneidade dos alinhamentos imposta
pelo modelo das quadras-bloco.
28
27
Tomemos, por exemplo, a morfologia urbana tpica do Centro de So Paulo, marcada pela presena
de quadras-bloco densamente construdas, cujos edifcios ocupam quase totalmente seus lotes. Apesar
de muitas quadras estarem eventualmente incompletas, e de haver certa variao de formas e gabaritos
em decorrncia da sobreposio de edifcios mais ou menos antigos (erguidos sob legislaes diferentes),
estas quadras relativamente homogneas foram, em sua maior parte, edificadas na primeira metade do
sculo XX sob a vigncia de legislaes menos restritivas do que as existentes atualmente. De um lado, a
lei permitia a ocupao quase total do lote, e impunha apenas um gabarito mximo de altura; do outro, ao
empreendedor imobilirio interessava construir neste lote tanto quanto lhe fosse possvel, uma vez que os
terrenos do Centro eram valorizados e havia demanda. O resultado previsvel: todo o envelope virtual
(que resulta do formato geomtrico do lote e do gabarito de altura) acaba sendo preenchido. Quando o
mesmo ocorre em todos os lotes, o resultado morfolgico no nenhum outro seno aquele que j era
previsto, a quadra-bloco densamente edificada.
A formao das quadras-bloco do centro de So Paulo no ocorreu por acidente, como um
resultado imprevisto da legislao. Ela foi concebida e promovida com a inteno de alavancar a
transformao da imagem da cidade de So Paulo do sculo XIX, um provinciano ncleo colonial de
casebres colados ao cho, rumo cidade rica do caf e do comrcio, construda em referncia ao modelo
urbano europeu, na qual a morfologia da quadra-bloco era, e em muitos casos ainda , a forma urbana
predominante. A legislao no apenas permitiu, como incentivou que isto ocorresse: partir de 1929, por
180
29
29.
Forma urbana do Centro Novo de So Paulo,
cuja verticalizao inicia-se partir de
meados da dcada de 1920, acelerando-se na
dcada seguinte.
Apesar da semelhana entre as tipologias de
edifcios existentes nos dois lados do Centro,
h contrastes sensveis entre a morfologia
destas duas reas. A forma urbana do Centro
Novo, marcada pelas ruas mais amplas,
arejadas e de traado ortogonal, nas quais,
durante os anos ureos do Centro haviam de
lojas de grifes e produtos importados, transparecem um sentido de ordem e sofisticao
contrastante com as abarrotadas e tortuosas
ruas do Centro Velho.
30.
Prdio escalonados tpicos do Centro de So
Paulo, na Rua So Bento, decorrentes da
aplicao de artifcio do Cdigo de Obras de
1929 para aumentar a altura dos edifcios.
12
exemplo, um novo Cdigo de Obras passou a determinar alturas mnimas para as novas construes na
rea do Tringulo histrico no Centro Velho, que variavam entre 3 e 9 pavimentos, dependendo da largura
da rua, o que de fato acabou forando a verticalizao.
30
12
Lei 3.427/29, conhecida como Cdigo de Obras Arthur Saboya.

Instrumento introduzido atravs do Ato de Consolidao do Cdigo de Obras Arthur Saboya (1934). Somekh (1997) indica
um paralelo entre este mecanismo e o Building Code de Nova York (1916), cdigo que promoveu a consagrao do modelo
do edifcio escalonado naquela cidade.
13
Captulo 6
Como veremos mais adiante, ao longo do tempo a legislao urbana em So Paulo passou
gradativamente a incorporar mais modalidades de restries para a ocupao dos lotes. At os anos 1950,
as nicas restries verticalizao se do por meio de frmulas que estabeleciam a relao da altura dos
edifcios em funo da largura da rua, e, em carter excepcional, algumas ruas especficas tinham um
gabarito mximo de altura fixo, independentemente do uso de tais frmulas. Ainda assim, apesar desta
legislao ser pouco refinada em termos de complexidade, ela detinha um grande poder de desenho
sobre a forma dos edifcios, especialmente atravs de um artifcio introduzido a partir de 1934 durante
13
uma reviso do Cdigo de Obras. Este mecanismo permitia que os edifcios atingissem uma maior altura
do que seria normalmente permitido, caso sua forma fosse escalonada de acordo com uma linha
imaginria, traada partir do alinhamento do lado oposto da rua e passando sobre o ponto mximo de
altura da fachada frontal. Os resultados da aplicao deste artifcio podem ser reconhecidos em inmeros
edifcios localizados no Centro de So Paulo.
181
No entanto, com o crescimento da cidade e a intensificao da

verticalizao, estas restries passaram a ser consideradas como insuficientes
para lidar com os problemas causados pelo adensamento construtivo, tanto no que
se refere ao congestionamento e sobrecarga da infra-estrutura (decorrentes da
intensificao de usos), quanto em relao insalubridade das edificaes, que
ainda no contavam com condies adequadas de ventilao e aerao, situaes
agravadas com a multiplicao dos edifcios residenciais a partir da dcada de
1940 em bairros fora do Centro, como na Vila Buarque e em Higienpolis.
31
Consequentemente, nos anos 1950 so adotadas duas novas modalidades

de restries que tiveram grande impacto sobre a lgica de ordenamento da forma
urbana em So Paulo: a Taxa de Ocupao (T.O.) e os Coeficientes de
Aproveitamento (C.A.), introduzidas, respectivamente, pelas Leis 4.615/55 e
5.261/57. A Taxa de Ocupao define a porcentagem da rea mxima de projeo
horizontal do lote que pode ser ocupada pela edificao, enquanto o Coeficiente
de Aproveitamento determina a rea mxima de edificao que pode ser
construda em proporo rea do lote.
31. Verticalizao do bairro de Higienpolis,
cuja forma urbana rompe com o modelo das
quadras-bloco em prol do modelo de
torres soltas.
A lei de 1955 determina uma Taxa de Ocupao mxima de 1/3 para o uso residencial e de 2/3
para os outros usos (comercial e industrial), enquanto a lei de 1957 estabelece o Coeficiente de
Aproveitamento mximo equivalente a 4 vezes a rea do terreno para os edifcios residenciais e 6 para os
edifcios comerciais. Em ambos os casos, estas restries so relativas apenas ao uso do lote,
independentemente de sua localizao na cidade, o que evidencia ainda uma desvinculao com a idia
de zoneamento, que apenas adotada plenamente no incio da dcada de 1970.
Entretanto, estes novos gneros de restries ocupao dos lotes inicialmente enfrentaram
resistncia por parte de grupos defensores do acirramento da verticalizao e do adensamento da cidade
de So Paulo, no somente por parte daqueles que obviamente tinham muito a ganhar com isso (os
promotores imobilirios), mas tambm por parte de representantes do meio tcnico, poltico e intelectual
14
que acreditavam no adensamento como um modelo urbano apropriado para a cidade de So Paulo. No
entanto, a taxa de ocupao e o coeficiente de aproveitamento eventualmente acabaram se consolidando
como importantes ferramentas de controle sobre o desenvolvimento da cidade, sendo incorporadas de
15
maneiras cada vez mais restritivas em praticamente todas as legislaes posteriores. Em especial, o
Coeficiente de Aproveitamento amplamente considerado como um dos mais importantes instrumentos de
conteno do adensamento construtivo, porque apenas atravs dele que se pode limitar
quantitativamente e com exatido a rea passvel de ser construda em um terreno. Por este motivo, ele
tambm extremamente til para disciplinar o funcionamento do mercado imobilirio, j que o valor de
troca dos terrenos passa a estar diretamente atrelado capacidade de aproveitamento dos lotes
determinada por este coeficiente.
14
Uma das mais clebres figuras que inicialmente se colocou contra a imposio de coeficientes de aproveitamento restritivos
foi o prefeito Prestes Maia, cuja viso para So Paulo, como explicitada em seu Plano de Avenidas de 1930, divergia da idia
de enfrentamento ao adensamento e verticalizao.
15
Salvo algumas excees, como no caso da sublevao do Coeficiente de Aproveitamento para o valor 6 em toda a rea da
cidade no perodo entre 1966 e 1972, independentemente do uso do lote.
182
A aplicao destes dois dispositivos urbansticos (Taxa de ocupao e Coeficiente de

Aproveitamento) produziu mudanas drsticas sobre a morfologia urbana de So Paulo. Seu principal
efeito foi a ruptura com o modelo das quadras-blocos, iniciando uma transio rumo a um novo modelo
de cidade constitudo por torres soltas umas das outras, separadas pela introduo, na legislao, da
exigncia de recuos entre as edificaes. Em um primeiro momento, a legislao exigia somente a adoo
de recuos pouco extensos, permitindo que os edifcios fossem implantados bastante prximos uns dos
outros. A verticalizao de bairros residenciais como Higienpolis, ocorrida a partir da dcada de 1950,
representativa desta fase.
32
Nos anos seguintes, novas exigncias mais restritivas ocupao dos lotes foram acrescentadas
legislao, gradualmente ampliando a separao entre os edifcios. A verticalizao da Avenida Paulista,
ocorrida com maior intensidade entre as dcadas de 1960 e 1980 (mas iniciada ainda em meados da
dcada de 1950, e se estendendo at o comeo do sculo XXI), atravessa diferentes perodos de vigncia
da legislao, o que pode ser constatado pelas diferentes tipologias de edifcios ali existentes, para os quais
foram adotados diferentes ndices urbansticos ao longo do tempo.
Os recuos e gabaritos, enquanto estabeleciam um envelope virtual que podia ser plenamente
construdo, tinham grande poder de determinao sobre a forma da cidade. Atualmente, este envelope
virtual s passvel de ser parcialmente preenchido, em propores estabelecidas de acordo com as taxas
de ocupao e coeficientes de aproveitamento; dentro deste envelope, podem ser construdos edifcios
mais altos, mais baixos, mas esbeltos, mais robustos, etc. (ou seja, de formas variadas), contanto que no
ultrapassem a metragem permitida pelos coeficientes. A maneira como cada edifcio ocupa seu envelope
depende, assim, muito mais do produto a ser comercializado do que da legislao.
Os recuos e gabaritos, deste modo, perderam boa parte de sua relevncia para o processo de
desenho urbano. De determinantes da forma urbana, tornaram-se apenas limitadores das interferncias que
um edifcio pode eventualmente causar aos edifcios vizinhos, por evitarem a proximidade das edificaes
aos limites de seus lotes. O poder de determinao morfolgica destes dispositivos, contudo, no foi
substitudo por outros dispositivos com objetivo semelhante; a forma urbana, que antes era
significativamente determinada pela legislao (e, indiretamente, pela administrao pblica, portanto),
passa a ser determinada majoritariamente pelo mercado e pelos tipos de edifcio que ele produz. Deste
quadro, disseminou-se a forma predominante de edifcio existente em So Paulo, indiscriminadamente
reproduzida pelos quatro cantos da cidade: a torre solta em meio ao lote.
32. Av. Paulista. Seu processo de verticalizao

atravessa o perodo de vigncia de diversas
legislaes urbanas, incluindo o Cdigo de Obras
de 1937, o Cdigo de Obras de 1954, a Lei de
Zoneamento de 1972 e a Lei de Zoneamento de
2004.
Captulo 6
Os mritos desta evoluo da legislao so indiscutveis no que se refere ao fortalecimento do

controle urbanstico sobre a densidade da cidade, alcanada atravs do controle unitrio sobre a
densidade de ocupao de cada lote. No entanto, em relao ao controle sobre a forma urbana, os
resultados da aplicao das taxas de ocupao e coeficientes de aproveitamento so ambguos. Se de um
lado os antigos recuos e gabaritos utilizados na consolidao do Centro de So Paulo eram dispositivos
restritivos de carter essencialmente geomtrico e formal, de outro lado as taxas de ocupao e
coeficientes de aproveitamento so dispositivos essencialmente abstratos, cujas implicaes para a forma
urbana so apenas indiretas. Enquanto a forma urbana do Centro, anteriormente aplicao destes
dispositivos, se consolidava de acordo com um modelo morfolgico consentido e bastante previsvel, aps
a sua adoo, paradoxalmente, esta previsibilidade se diluiu.
183
Alguns dispositivos de induo da forma urbana subsistem neste perodo, mas seu poder de
determinao sobre a forma menor, e seus efeitos acabam por reforar uma tendncia que determinada
pelo mercado, como, por exemplo, o incentivo oferecido pelo zoneamento de 1972 aos edifcios altos e
16
esbeltos com grandes reas livres internas ao lote. H, assim, uma clara transio no enfoque da
legislao urbana, com um fortalecimento de seu controle sobre as densidades construtivas e sobre a
valorizao do solo, e um enfraquecimento de seu aspecto determinante sobre a forma urbana. Isto
representa uma mudana de paradigma, com a predominncia, no que concerne morfologia urbana, de
dispositivos de carter quantitativo sobre outros de carter qualitativo, uma vez que a importncia dada
pela lei quantidade de rea construda em um lote sobrepuja as preocupaes a respeito das formas
edificadas. Controlar a distribuio de potenciais construtivos na cidade representa um avano no controle
da extrao de mais-valia sobre a terra urbana, mas isto veio ao custo da diluio do controle sobre o
processo de desenho urbano, e dos significados que dele emergem atravs da forma urbana.
Esta mudana de foco no exatamente uma questo negativa. Ela coerente com a evoluo geral
da prtica do planejamento urbano no Brasil e no mundo, em que o estreito horizonte da abordagem
exclusivamente fsico-territorial do planejamento abre espao, pelo menos em inteno, para a incluso de
novas dimenses, sensveis aos conflitos scio-econmicos que tomam parte na produo do espao
urbano. Isto no quer dizer, contudo, que ampliar o foco do planejamento deva obrigatoriamente exigir
que se d as costas ao seu antigo enfoque clssico, o tratamento da forma urbana. A forma urbana ,
pelo seus efeitos sobre a cultura e sobre os modos de conscincia dos habitantes da cidade, uma dimenso
extremamente relevante para a realidade social urbana. Esta importncia, entretanto, se d no nvel do
implcito, do qualitativo e do subliminar, e no no nvel do explcito, do quantitativo e do superficial, e por
isso geralmente permanece dissimulada.
No se defende aqui uma regresso situao promovida pela legislao antiga e pelo ultrapassado
urbanismo sanitarista-estetizante. Mesmo que as legislaes de outrora tenham sido eficientes para
configurar a forma urbana de acordo com determinados modelos, estes modelos hoje no so mais
pertinente. No entanto, a legislao urbana que existe atualmente em So Paulo abdicou da eficcia que as
antigas leis possuam em relao ao processo de desenho urbano, deixando em seu lugar um vcuo que
vem sendo preenchido pelo mercado imobilirio. Ou seja, o que se busca evidenciar que a evoluo
histrica da lei provocou uma transferncia de poder acerca do desenho urbano e, consequentemente, da
imagem da cidade, o qual abandonou o mbito da administrao pblica para se depositar mais
intensamente sobre as mos do mercado.
Se a imagem da cidade antes emanava significativamente da forma urbana da legislao, hoje ela
advm da forma urbana que o mercado constri segundo sua prpria concepo de cidade, dentro de uma
legislao que, no tratamento da forma urbana, excessivamente abstrata e imprecisa. Segundo Macedo,
como resultado da replicao deste modelo, hoje So Paulo tem uma paisagem homognea e uma
morfologia previsvel, na qual focos de renovao e mutao aparecem de maneira relativamente
17
imprevisvel em relao s normas e regulamentao. Uma das regies da cidade em que estes focos de
16
Tais incentivos se davam, entre outros meios, atravs de um dispositivo desta lei conhecido como Frmula de Adiron, o
qual permitia um aumento do coeficiente de aproveitamento do lote (C.A.) para alm dos limites estipulados pela legislao,
mediante a diminuio da taxa de ocupao.
17
MACEDO, 2009: 91; grifos nossos.
184
renovao e/ou mutao se concentram corresponde justamente aos locais onde o mercado imobilirio
tem interesse em produzir significados e modelos que se distinguem em relao ao restante da cidade,
destacando simbolicamente sua sofisticao e exclusividade. Toda a regio empresarial ao longo da
Marginal Pinheiros, cuja verticalizao inicia-se a partir da dcada de 1970, um exemplo desta cidade
cuja imagem um meticuloso produto do mercado.
Captulo 6
Esta tendncia de abdicao do poder pblico sobre a imagem da cidade manifesta-se ao longo de
toda a segunda metade do sculo XX, e, na passagem para o sculo XXI, ela passa a ser exacerbada ainda
mais intensamente atravs de novas formas de articulao pblico-privadas promovidas atravs de
Operaes Urbanas. Essa transferncia de poder conveniente ao mercado imobilirio e s elites urbanas,
pois o controle sobre a imagem da cidade tambm um instrumento til disseminao de ideologias que
fortalecem a segregao e a dominao no espao urbano. Veremos, adiante, como a histria da evoluo
da legislao urbana em So Paulo tambm a histria desta transferncia de poder sobre a imagem da
cidade.
185
186
Captulo 7
O processo de desenho urbano na Marginal do Rio Pinheiros
7.1 A cidade avana rumo ao rio
At meados da dcada de 1960, praticamente toda a regio ao longo da margem leste do Rio
Pinheiros era ocupada exclusivamente por loteamentos residenciais, com algumas concentraes de
carter industrial ao norte, na regio da Lapa e de Vila Leopoldina, e ao sul, em Santo Amaro, nas
cercanias do crrego Jurubatuba. Haviam tambm extensas reas desocupadas, dominadas pela presena
de charcos e matagais, e algumas reas ocupadas de forma precria por populaes de baixa renda, em
especial nas proximidades dos crregos e reas mais suscetveis a inundaes.
A propriedade dos terrenos ainda no-loteados estava concentrada nas mos de alguns poucos
proprietrios, como resultado do monoplio fundirio articulado dcadas antes pela Cia. Light, empresa
concessionria responsvel pelo fornecimento de energia eltrica em So Paulo. Esta empresa de capital
canadense, criada em 1899, era responsvel tambm pela operao do sistema de transporte coletivo de
bondes da cidade de So Paulo, alm da construo das estaes de produo e redes de distribuio de
energia eltrica. Um dos projetos de gerao de energia eltrica para a cidade de So Paulo, o Projeto da
Serra, consistia no bombeamento, por meio de um sistema de barragens e estaes elevatrias, das guas
do Rio Tiet atravs da Serra do Mar para a Usina Hidroeltrica Henry Borden, em Cubato, cuja
construo foi iniciada em 1925. Para conduzir as guas do Tiet rumo serra, fizeram-se necessrias a
construo de obras que tinham a funo de inverter o fluxo das guas do Rio Pinheiros, contendo-as na
Represa Billings.
Nos anos seguintes, aps a concluso das obras de retificao do Rio Pinheiros, a rea da vrzea
inundvel de seus antigos meandros havia sido significativamente reduzida, mas o controle sobre as terras
envoltrias havia permanecido nas mos da Light. Como essas reas no eram mais to necessrias para a
gesto dos recursos hdricos, isto permitiu que alguns trechos fossem eventualmente vendidos em grandes
glebas para permitir sua urbanizao por parte da iniciativa privada.
Uma das principais aquisitoras dos terrenos que pertenciam Light foi a Cia. City, empresa que
havia sido responsvel por realizar o loteamento e urbanizao de diversos bairros-jardins de alto padro,
Captulo 7
A rea sob jurisdio da Light para este projeto correspondia a toda a extenso da faixa de vrzea
inundvel do Rio Pinheiros, o que significa que a rea sob domnio da empresa seria tanto maior quanto
maior fossem as cheias do rio. Em 1929, uma grande enchente inundou uma ampla extenso das margens
do rio, incluindo no apenas as reas dos assentamentos populares, mas tambm alguns dos bairros de
residncia da elite como o Butant e o Morumbi, que j estavam sendo ocupados na poca. Odete Seabra
(1987) indica esta enchente como resultante da interferncia das obras da Light, qualificando-a como
criminosa, uma vez que a empresa, ao manter os reservatrios cheios mesmo na poca das chuvas,
causou uma cheia muito acima do esperado e garantiu para si uma poro de terra muito maior do que lhe
seria de direito.
187
como o Jardim Europa, o Jardim Amrica e o Pacaembu, e que mais tarde viria a lotear extensas reas nas
1
cercanias do rio, como o caso do Alto de Pinheiros. A transferncia desta larga poro de terras entre as
duas empresas no se trata de mera coincidncia, uma vez que, segundo Souza (1988), as Cia. City e Light
compartilhavam diversos acionistas e inclusive membros de seus conselhos diretores, que detinham
2
interesse no sucesso combinado de ambas.
No entanto, na maioria das outras situaes a Light era relutante em transferir a propriedade de suas
terras ao longo do Rio Pinheiros, especialmente nos casos em que a prefeitura necessitava de espaos para
a instalao de obras de infra-estrutura, novos arruamentos e pontes, nos quais a cesso, teoricamente,
deveria ser feita desoneradamente. Em 1945, por exemplo, o prefeito Prestes Maia requisitou Cia. Light
que cedesse uma faixa de 40 metros ao longo do rio para a construo de uma avenida marginal, como
parte de seu Plano de Avenidas (ou seja, a idias das Avenidas Marginais vinha desde o plano original dos
anos 1930), mas as terras haviam se tornado propriedade particular do trust, que entendia que sua
obrigao era a de apenas reservar aquela poro de terra, no de ced-la gratuitamente e muito menos de
3
fazer obras de aterro e terraplenagem. Este imbrglio perdurou por 10 anos, quando finalmente em 1955
foi lavrado acordo que transferia a faixa em que seria construda a Marginal para a administrao
municipal. No entanto, a presso exercida pelo municpio para a cesso de cada vez mais espao para a
construo de alas de acesso, trevos, viadutos, etc. comeou a representar uma ameaa aos interesses da
empresa, que decidiu vender rapidamente e em grandes lotes as propriedades que lhe restavam (deixando
assim o problema da desapropriao para ser resolvido entre a prefeitura e terceiros). Isto, por sua vez,
4
resultou na concentrao de imensas glebas nas mos de poucos proprietrios particulares, o que foi
conveniente para que, a partir da dcada de 1970, estas reas se demonstrassem apropriadas para a
instalao dos empreendimentos de grande porte que viriam a surgir ali.
33. (pgina oposta)

Foto area da regio da
Marginal Pinheiros em 1958.
Fonte: Multispectral / Base / Geoportal.
O marco inicial do processo de converso das margens do Rio Pinheiros em uma centralidade de
comrcio e servios de alto padro foi a inaugurao, em 1966, do Shopping Iguatemi, tido como o
5
primeiro shopping center do Brasil. O empreendimento foi construdo em um terreno localizado na Rua
Iguatemi, adjacente ao bairro do Jardim Europa, no lugar onde antes havia uma antiga chcara pertencente
famlia Matarazzo. Apesar de no estar localizado exatamente s margens do Pinheiros, a regio plana e
alagadia em que se situa era, at ento, imediatamente associada imagem indesejada de proximidade
A Cia. City, cujo nome completo era City of So Paulo Improvements and Freehold Land Company Ltd., foi criada em
1912. Entre seus criadores est a figura de Horacio Belfort Sabino, grande proprietrio de terras que havia promovido o
arruamento da regio imediatamente ao sul da Paulista, a qual recebeu um traado marcado por vias ortogonais, onde se
encontram as alamedas Santos, Ja, Itu, Franca, Tiet e Lorena, e as ruas transversais Augusta, Haddock Lobo e Bela Cintra. O
sucesso do empreendimento levou-o a associar-se a outros investidores para a criao da Cia. City, buscando ainda
financiamento na Bolsa de Londres atravs do banqueiro belga Edouard Fontaine de Lavelye. A tomada de capital no valor de
2 milhes de libras permitiu a aquisio da vasta extenso de terras que seguiam na direo da baixada do Rio Pinheiros, onde
foram instalados os bairros do Jardim Europa e Jardim Amrica. Para a elaborao do projeto de urbanizao do Jardim Europa,
foi contratado o urbanista ingls Raymond Unwin, expoente do movimento das Garden City inglesas que havia sido
discpulo de Ebenezer Howard. (TOLEDO, 1996: 109).
2
SOUZA, 1988: 60.
3
FIX, 2001: 85.
4
SEABRA, 1987: 252.
5
BRUNA & VARGAS, 2010: 113. No entanto, cabe notar que o cobiado ttulo de primeiro shopping center do Brasil
tambm reivindicado pelo Shopping Mier, no Rio de Janeiro, inaugurado em 1963.
188
189
Captulo 7
do rio, ainda que tambm vizinha ao nobre loteamento da Cia. City. Assim como outros dentre os
primeiros empreendimentos instalados na ainda inspita regio, o Shopping Iguatemi envolveu certa
dose de risco por parte de sua idealizadora, a construtora Alfredo Mathias, que de incio teve certa
dificuldade para encontrar investidores interessados em seu projeto.
34 e 35. O Shopping Iguatemi em dois

momentos: aps a inaugurao, no final
da dcada de 1960, e em 2010.
34
O entrave encontrava-se principalmente no fato de que muitos acreditavam, naquele momento, que
a idia de um centro comercial fechado em um edifcio com lojas no iria parecer atraente o suficiente
para levar os consumidores que freqentavam as finas lojas localizadas na Rua Augusta a se deslocarem
at um ponto to afastado. Naquele perodo, o prprio conceito de shopping center era algo
praticamente desconhecido no pas, e mesmo as galerias comerciais do Centro de So Paulo ainda eram
bastante recentes (algumas das mais famosas haviam sido inauguradas poucos anos antes, como a Galeria
Metrpole, de 1960, e a Galeria Nova Baro, de 1962). Alm disso, os lojistas nutriam certo preconceito
em relao a este tipo de empreendimento, pois acreditavam que os visitantes no se disporiam a
caminhar at as lojas do fundo, o que gerou certa disputa pelas lojas localizadas prximas da entrada e
deixou as mais distantes inicialmente vazias (nas galerias do Centro geralmente havia um percurso que
ligava uma rua outra acomodando um fluxo contnuo; assim, no existia a parte dos fundos). Para
conseguir viabilizar o projeto, foram realizados churrascos de divulgao no prprio canteiro de obras,
6
onde eram vendidas cotas ideais do empreendimento.
Quando inaugurado, o Shopping Iguatemi possua cerca de 33.000 m da rea
construda, com 75 lojas, 2 lojas-ncora, 2 salas de cinema e 576 vagas de
estacionamento, quase todas descobertas (algumas se encontravam no recuo frontal,
que foi posteriormente consumido com o alargamento da Rua Iguatemi). Conforme a
regio envoltria foi se desenvolvendo nas dcadas seguintes e o Iguatemi foi
gradativamente consagrando-se como um dos principais espaos de consumo de luxo
da cidade, o empreendimento passou a receber diversas reformas e ampliaes.
Passadas quatro dcadas de sua inaugurao, o tamanho do Shopping j havia
praticamente triplicado para cerca de 110.000 m construdos, com 320 lojas, 4 lojas7
ncora, 5 cinemas e 1850 vagas. Para abrigar todos estes veculos, foram construdos
pavimentos de estacionamento acima dos trs pavimentos comerciais, o que
aumentou bastante o volume construdo do edifcio, tornando seu aspecto
arquitetnico mais prximo do modelo de caixote tpico dos projetos dos shopping
centers construdos em So Paulo nas dcadas seguintes.
35
Cabe atentar que a grande ruptura em termos comerciais entre o Shopping

Center Iguatemi e as galerias do Centro da cidade a sua relao com o conceito do
mall suburbano norte-americano, implantado em pontos perifricos da cidade e
destinado a ser facilmente acessvel atravs do uso do automvel, ampliando
VEJA SO PAULO, 23.04.2008. A maioria dos primeiros proprietrios eram pessoas fsicas que haviam investido no projeto
antes de sua construo. Com o sucesso do empreendimento, partir de 1978 o Grupo Jereissate, pertencente famlia de
mesmo nome, passou gradativamente a adquirir as partes dos outros proprietrios. Com a aquisio, em janeiro de 2008, de
aes referentes a 11% do Shopping que pertenciam a um dos ltimos grandes proprietrios individuais, o Grupo Jereissate
finalmente tornou-se o scio majoritrio do empreendimento, detendo o controle de 53% das aes.
7
BRUNA & VARGAS, 2009: 113.
190
enormemente o raio de atendimento do empreendimento. Naquela

poca, o local era visto como uma localizao quase perifrica em
relao centralidade exercida pelas lojas do Centro e dos Jardins, apesar
de estar localizado junto aos bairros nobres da regio. No entanto,
controversamente o Shopping Iguatemi no dispunha, em sua inaugurao,
de uma via de acesso adequada ao porte do empreendimento.
Este problema, contudo, foi resolvido apenas dois anos aps a
inaugurao do Shopping, pois em 1968 deram-se incio s obras de
alargamento da Rua Iguatemi, com o intuito de transform-la em uma nova
avenida de grande porte. A inteno era a abertura de um novo eixo virio
paralelo ao Rio Pinheiros, distante deste cerca de 800m, conectando o
CEAGESP at a zona sul de So Paulo (a Marginal Pinheiros ainda no
existia, sendo inaugurada tambm no incio da dcada de 1970). Para
possibilitar este alargamento, aprovou-se durante a gesto do prefeito Brig.
Faria Lima (1965-1969) a Lei 7.104/68, que determinava o alargamento da
Rua Iguatemi para 40 metros e sua extenso em direo ao norte at a Av.
Pedroso de Morais, e na direo sul at a Av. dos Bandeirantes. No entanto,
o projeto foi realizado apenas parcialmente, construindo-se apenas o trecho
entre o Largo da Batata e a Av. Nove de Julho, justamente a parte que fazia
interface com o Jardim Europa, o loteamento mais nobre dentre as reas
atravessadas pelo projeto. Tal fato refora a idia das atividades centrais
terem uma tendncia de instalao nas proximidades dos bairros de classe
8
alta, uma vez que a obra arbitrariamente excluiu os trechos que
cruzariam os bairros menos abastados.
36
36. Edifcios de escritrios construdos na Av.

Brig. Faria Lima durante a dcada de 1970.
At meados da dcada de 1960, a nica regio da cidade de So Paulo marcada pela presena de
edifcios de escritrios era o Centro. Mesmo na Av. Paulista, que j contava com a presena de alguns
edifcios residenciais de grande porte desde o incio da dcada anterior, a construo de edifcios de
escritrios era at ento proibida, sendo autorizada apenas a partir de 1969, por meio da Lei 7.257/69. Isto
significa que a verticalizao das duas avenidas para o mercado de escritrios ocorreu simultaneamente e
AKAMINE, 1998: 52.
Captulo 7
As obras foram concludas j na gesto seguinte, do prefeito Paulo Maluf (1969-1971, primeiro
prefeito nomeado pelo governo militar; viria a governar novamente em 1993-1997), que decidiu mudar o
nome da avenida em homenagem ao seu antecessor. Diferentemente do que ocorreu com a Av. Paulista,
que havia sido aberta no final do sculo XIX como um loteamento residencial da elite cafeeira e apenas
mais tarde foi transformando-se em um centro de negcios, a Av. Brig. Faria Lima havia sido pensada
desde o incio como uma avenida destinada a abrigar grandes edifcios de escritrios, gozando inclusive
de legislao especial que exigia recuos mais generosos e marquises em alguns trechos, como as existentes
nos edifcios prximos ao cruzamento com a Av. Rebouas. Disto resultou a construo de um padro de
edifcio composto por um volume de embasamento que ocupa toda a frente do lote (geralmente
abrigando lojas ou uma galeria comercial), acima do qual se erguia o volume de uma torre recuada.
191
que, de certa maneira, os dois endereos concorriam entre si. O tipo de

empreendimento que veio a instalar-se em cada avenida, contudo,
indicativo da diferena de perfil que se consolidou em cada uma: a
Av. Paulista, pela sua localizao privilegiada no espigo central, pela
maior proximidade ao Centro antigo, e pela presena de importantes
instituies pblicas e culturais tais como o MASP, garantiu que ali os
terrenos fossem efetivamente mais caros e atrassem a instalao de um
nmero maior de sedes de bancos e outras instituies financeiras, que
estavam mais propensas a arcar com os custos. Enquanto isso, na Av.
Brig. Faria Lima a presena de sedes de bancos era menor, com uma
maior proporo de edifcios de escritrios com unidades destinadas
locao para empresas.
37
37. Edifcios de escritrios construdos na

Av. Pulista durante a dcada de 1970.
192
A forma urbana das duas avenidas difere bastante em relao s

ruas do Centro e em relao a outras avenidas de verticalizao mais
antiga, como, por exemplo, a Av. So Lus ou a Av. Nove de Julho. Este
contraste se deve, em parte, ao fato de que os processos de
verticalizao da Paulista (para escritrios) e da Faria Lima se iniciaram
quase ao mesmo tempo em que foram aprovados o Plano Diretor de
Desenvolvimento Integrado PDDI, em 1971 (Lei 7.668/71), e a Lei
Geral de Zoneamento que o acompanha (Lei 7.805/72) ao passo que as
outras reas verticalizaram-se majoritariamente na vigncia da legislao
anterior, que impunha parmetros urbansticos bastante diferentes.
7.2 O contexto do zoneamento de 1972

Como vimos, desde 1966 o coeficiente construtivo padro adotado em So Paulo equivalia a 6
vezes a rea do terreno, um valor relativamente generoso e que permitia um adensamento construtivo
9
significativo. As reas da cidade passveis de verticalizao de acordo com este ndice no estavam
mapeadas; ao invs disso, o que era mapeado pela legislao eram justamente as reas em que a
verticalizao e a instalao de usos no-residenciais eram proibidas ou restringidas, com o objetivo de
resguardar as reas residenciais de elite dos efeitos negativos que poderiam ser causados por estas
transformaes. Este mapeamento das reas restringidas foi feito ao longo do tempo, tal qual uma concha
de retalhos que era periodicamente ampliada conforme a necessidade de proteger uma rua ou outra. Este
mtodo de proteo atravs de um zoneamento parcial era possibilitado por uma antiga lei de 1931 (o
Ato 127, incorporado posteriormente como o artigo 40 da Lei 3.571/37), que permitia prefeitura
designar, atravs de decretos, certas ruas ou zonas como de carter estritamente residencial, impedindo
assim a instalao de outros usos.
No entanto, esta prtica casustica e pouco estruturada, de cunho intrinsecamente clientelista,
gradativamente passou a demonstrar-se insuficiente para lidar com a intensificao do crescimento de So
Paulo. A cidade crescia em uma velocidade maior do que podia ser regulamentado por uma srie de
decretos esparsos, exigindo uma ampliao da capacidade de controle sobre a transformao do tecido
urbano. A resposta inicialmente dada a este problema foi a aprovao de leis que determinavam
zoneamentos parciais para setores especficos da cidade, cada um contendo diretrizes urbansticas para a
rea que abarcavam, sem estarem, todavia, articulados a uma viso de conjunto mais ampla. Novamente,
as reas contempladas por este zoneamento fragmentado e incompleto englobavam apenas interesses
setoriais de bairros isolados (especialmente de alto padro), conforme pode ser constatado por vrias leis
aprovadas entre 1967 e 1971, como o caso das leis 7.134/68 (subdistrito de Indianpolis), 7.251/69
(margens do Tiet), 7.434/70 (bairros de Santo Amaro e Ibirapuera), 7.648/71 (bairros dos Jardim Amrica e
Jardim Paulista), 7.654/71 (bairro de Pinheiros).
A aprovao do PDDI em 1971, e da Lei Geral de Zoneamento no ano seguinte, invalidaram todas
estas leis parciais e finalmente instituram um sistema compreensivo, no sentido em que, diferentemente
dos modelos predecessores, o zoneamento agora compreende a totalidade da cidade em um s sistema.
O coeficiente geral de valor 6, entretanto, no pode ser, por si s, tomado de maneira absoluta como um valor alto (ou
mesmo baixo). A aplicao do coeficiente de aproveitamento sempre relativa a um dado contexto urbano, aos padres
construtivos/morfolgicos existentes em um cidade, e disponibilidade de infra-estrutura que possa oferecer suporte
apropriado a uma dada densidade construtiva, que, alm disso, no necessariamente est atrelada densidade populacional.
Se tomarmos o Centro Velho de So Paulo, por exemplo, h quadras (construdas antes da legislao adotar o conceito do
C.A.) que atingem o coeficiente 16. Em Nova York, a legislao urbana permitia, mesmo na dcada de 1990, a construo
com at o coeficiente 18 em determinadas reas. O coeficiente geral 6 s pode ser considerado alto em So Paulo partir do
momento em que estabeleceu-se um certo consenso no meio urbanstico de que esta densidade construtiva superior
capacidade de suporte da infra-estrutura da cidade. Tal consenso reflete-se no fato de que o CA adotado para os edifcios
residenciais antes de 1966 equivalia a 4, e sua elevao para 6 era considerada como um retrocesso da lei, ocasionado pela
presso dos interesses do mercado imobilirio.
Captulo 7
193
Segundo Sarah Feldman (2005), o processo de elaborao e aprovao da Lei de Zoneamento no

se deu de uma hora para outra. Ele representa um desdobramento de um processo iniciado 25 anos antes,
quando, em 1947, foi elaborado um primeiro anteprojeto de lei visando o zoneamento geral da cidade, de
autoria de funcionrios do Departamento de Urbanismo da prefeitura, rgo recm-criado especificamente
para tratar desta questo. A proposta de 1947, contudo, nem chega a ser apresentada Cmara e, em
1949, inicia-se um novo estudo por parte de uma comisso composta por vereadores, funcionrios do
Departamento de Urbanismo, e representantes da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, do
Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) e do Instituto de Engenharia, incumbida de atualizar o j defasado
Cdigo de Obras da cidade de So Paulo, datado de 1929.
Nesta ocasio, pretendia-se que o zoneamento fizesse parte do novo Cdigo de Obras, fato que
demonstra uma aproximao, naquele momento, do zoneamento ao universo das normas tcnicoedilcias, em detrimento de seu entendimento como uma ferramenta dinmica de planejamento urbano
que resulta de um processo no apenas tcnico, mas tambm, e principalmente, poltico. No entanto, o
novo Cdigo de Obras aprovado em 1954 tendo seu captulo sobre o zoneamento excludo, adiando
novamente a questo. Um novo projeto de lei de zoneamento apresentado em 1955, mas novamente
no consegue ser aprovado. Na dcada de 1960, consultorias especializadas foram contratadas pela
prefeitura para desenvolver estudos que ofereceriam suporte elaborao do plano diretor e do
zoneamento de So, mas estas tambm esbarram no adiamento da questo, que continua sendo protelada
indefinidamente. Finalmente, em 1967 um novo rgo, o Grupo Executivo de Planejamento (GEP),
criado pelo governo municipal com a incumbncia de elaborar o plano diretor, que aprovado em 1971
na forma do PDDI. Assim sendo, apesar da necessidade de um zoneamento em So Paulo apenas ter sido
atendida em 1972, na verdade ele j vinha sido discutido sem sucesso muito antes disso. Esta longa
trajetria permite compreender como o PDDI, em sua origem, carrega ao mesmo tempo conceitos
aparentemente inovadores e conceitos que j estavam profundamente enraizados no pensamento
urbanstico municipal nas duas dcadas anteriores, como, por exemplo, a proteo de bairros exclusivos
da elite perante a ameaa da verticalizao. Ou seja, apesar de sua aparncia de inovao, o PDDI
carrega uma forte inrcia em relao ao que j existia antes dele.
A aprovao do PDDI em 1971 aconteceu durante um dos perodos mais autoritrios da ditadura
militar. Muito provavelmente, um dos motivos que tornou sua elaborao possvel naquele momento devese ao fato de o cargo de prefeito estar sendo ocupado pelo engenheiro Francisco Figueiredo Ferraz, que,
por possuir uma mentalidade relativamente progressista e por ser simptico s reivindicaes dos
urbanistas em relao carncia de um plano para So Paulo, ofereceu respaldo sua to adiada
10
elaborao. Entretanto, o plano foi elaborado a portas fechadas dentro do ambiente tcnico da prefeitura,
de forma pouco transparente e praticamente sem nenhuma participao da sociedade civil organizada, o
que acabou redundando em seu teor altamente tecnocrtico. A Cmara dos vereadores daquela poca, por
estar envolta pelo contexto de intimidao/cooptao caracterstico do perodo da ditadura militar, pouco
10
O prefeito Figueiredo Ferraz, por suas diferenas de alinhamento com o governo estadual, foi inclusive afastado de seu cargo
ainda na metade do mandato, sendo substitudo em seguida por Miguel Colassuono. Um dos motivos que serviu como bode
expiatrio para o afastamento do prefeito foi o seu apoio ao polmico projeto de modificao da Av. Paulista, que receberia
uma pista expressa semi-enterrada para separar o fluxo de passagem do fluxo local de veculos. Este projeto, apesar de j
iniciado, logo abortado pelo prefeito sucessor, e a parte concluda adaptada para servir de ala de ligao entre as avenidas
Paulista e Consolao.
194
discutiu ou contestou as propostas do PDDI, que foi aprovado de maneira relativamente automtica
exatamente como foi formulado pelo executivo. Assim sendo, apesar do PDDI representar um avano no
sentido de ampliar a regulamentao da produo do espao urbano em So Paulo, o contexto histrico
de sua aprovao minou qualquer possibilidade de maior participao democrtica em sua elaborao.
O plano de 1971 pretendia, em tese, incorporar um carter amplo e de longo prazo, abraando
uma viso holstica da cidade de So Paulo e assumindo o objetivo, de acordo com o seu primeiro artigo,
de ordenar e disciplinar o seu desenvolvimento fsico, econmico, social e administrativo, de forma a
11
propiciar o bem estar da comunidade. Para tanto, foram definidas metas que deveriam ser concretizadas
num prazo de trs, cinco e dez anos para a implantao de diversos servios pblicos, dentre os quais
equipamentos de educao, sade, sistema virio, circulao e transportes (transportes coletivos, rede de
metr, terminais rodovirios e estacionamentos pblicos), e infra-estrutura de saneamento (rede de coleta
de esgotos, de distribuio de gua, energia e gs, drenagem, coleta de lixo, iluminao pblica). O plano,
contudo, enfatizava o planejamento da rede infra-estrutural do municpio em detrimento de outros
12
aspectos de desenvolvimento scio-econmico, que foram relegados a um segundo plano.
As diretrizes propostas pelo PDDI para ordenar o desenvolvimento da cidade de So Paulo
pretendiam favorecer a construo de um modelo urbano-estrutural descentralizado, que promovesse a
distribuio das atividades e funes centrais multipolarmente, visando, segundo Wakisaka, o
descongestionamento do centro principal e a estruturao e autonomizao de plos regionais e subregionais, reduzindo os deslocamentos e o percurso da populao entre habitao, trabalho, plos
13
comerciais e equipamentos sociais. Alm disso, admitia a inteno de estimular o adensamento das
reas que j dispunham de infra-estrutura e equipamentos pblicos e desmotivar o parcelamento e
consolidao de reas que no dispusessem das benfeitorias necessrias.
Estas intenes expressas no PDDI de dotar a cidade de So Paulo com uma estrutura hierrquica
de plos de crescente centralidade pretendiam ser alcanadas por meio da adoo de um zoneamento,
ou seja, o zoneamento era visto como um elemento central da concretizao do plano. Assim sendo, em
teoria o zoneamento surge no apenas como um instrumento de controle, mas sim como um instrumento
que, acreditava-se, representava um caminho para a efetivao das intenes de definidas no plano. Como
coloca Feldman,
O processo de elaborao de uma lei geral de zoneamento, em So Paulo, no se caracteriza
apenas pela idia de estreita relao entre plano e zoneamento, mas, fundamentalmente, pela
11
Lei Municipal 7.668 de 30 de novembro de 1971. Captulo I, artigo 1.

O carter tecnocrtico do PDDI mais tarde o revelaria como no mais do que uma cartilha de intenes vazias. Aps
transcorridas cerca duas dcadas de sua aprovao, comearam a se articular movimentos de reivindicao, encabeados pela
mdia local (particularmente pelo jornal A Folha de So Paulo), pela formulao de um novo plano diretor, sob o argumento de
que o PDDI estaria tornando-se obsoleto.
Sobre sua suposta obsolescncia, Villaa comenta com ironia: Esse plano jamais foi usado, mesmo porqu no tinha como ser
usado j que era um punhado de generalidades sem condies de aplicao. De seus 57 artigos, apenas trs tinham condies
de serem usados (...). Fora isso, este plano jamais serviu para nada! Que mal pode provocar a obsolescncia de um plano 90%
do qual nunca serviu para nada? Como pode tornar-se obsoleto, algo que jamais foi usado? Como pode morrer algo que jamais
viveu? (2005: 11).
13
WAKISAKA, 1991, p. 38.
Captulo 7
12
195
transposio para o zoneamento dos objetivos do plano. Difunde-se, portanto, uma viso de zoneamento
que faz referncia a um modelo de cidade, a um zoneamento considerado instrumento, por si s, capaz
14
de efetivar os objetivos do plano.
O novo sistema de zoneamento proposto pelo PDDI estabelecia um conjunto de oito zonas a serem
mapeadas abrangendo todo o territrio da cidade, e a Lei de Zoneamento fixava as caractersticas destas
zonas, determinando os usos nelas permitidos e seus respectivos parmetros urbansticos. A demarcao
dos permetros destas, todavia, seria revisada logo no ano seguinte pela Lei 8.001/73, absorvendo algumas
alteraes que se julgaram necessrias.
Basicamente, o PDDI estipulava uma srie de categorias de uso que classificam a gama de
atividades urbanas existentes, organizando-as de acordo com cinco categorias: residencial - R, comercial C, Industrial - I, Servios - S, e Institucional - E (Tabela 4). O sistema de oito zonas determinava quais os
usos permitidos em cada uma, de acordo com o perfil que lhe foi atribudo, conforme as seguintes
definies: uma zona estritamente residencial no-adensvel (Z1); duas zonas predominantemente
residenciais, (Z2 e Z3, sendo a primeira no-adensvel e a segunda adensvel); duas zonas de uso
misto comercial e residencial, adensveis em crescentes intensidades (Z4 e Z5); e duas zonas fabris,
sendo uma predominantemente industrial e a outra, estritamente industrial (Z6 e Z7). A ltima zona (Z8)
seria dividida em diversas subcategorias, para contemplar todos os numerosos casos excepcionais, tais
como equipamentos pblicos e outros usos especiais. A Lei de Zoneamento estabelecia em maior
profundidade as caractersticas destas oito zonas, estipulando seus parmetros urbansticos tais como
dimenses mnimas dos lotes, recuos de frente, laterais e fundos, taxa de Ocupao e Coeficiente de
Aproveitamento (Tabela 5).
Tabela 4 Categorias de uso estipuladas pela Lei de Zoneamento de 1972 (Lei 7.805/72)
Categoria
Usos
Categoria
Usos
R1
Residncia unifamiliar
S2
Servios diversificados
R2
Residncia multifamiliar, vrias no lote
S3
Servios especiais
R2.01
Unidades agrupadas horizontalmente
I1
Indstrias no incmodas, at 500 m
R2.02
Unidades agrupadas verticalmente
I2
Indstrias diversificadas
R3
Conjunto residencial com C1 e S1
I3
Indstrias especiais, mais 5000 func..
C1
Comrcio varejista local, at 250 m
E1
Instituio de mbito local, at 250 m
C2
Comrcio varejista diversificado
E2
Instituio diversificada at 2500 m
C3
Comrcio atacadista
E3
Instituies especiais
S1
Servios de mbito local, at 250 m
E4
Usos especiais
14
196
Fonte: SEMPLA
FELDMAN, 2005: 120.
Tabela 5 Zoneamento de uso e ocupao do solo de 1972(Lei 7.805/72)

Categorias de uso permitidas
Zonas
de uso
Fonte: SEMPLA
Caractersticas de dimensionamento, ocupao e aproveitamento do lote

Recuos Mnimos
Frente
mnima
rea
mnima
de
Fundos
Taxa de
Ocup.
Mxima
(T.O.)
Coef. de
Aprov.
Mximo
(C.A.)
Usos conformes
Sujeitas a controle
especial
Z1
R1
E1
10m
250m
5m
1,5m apenas 3m de ambos

de um lado
os lados
5m
0,5
1,0
Z2
R1, R3, C1, I1, S1,

E1
C2, S2, E2, E3, E4
10m
250m
5m
1,5m apenas 3m de ambos

de um lado
os lados
5m
0,5
1,0*
Z3
R1, R2, R3, C1, I1,

E1, C2, S2
S3, E2, E3,E4
10m
250m
5m
3m de ambos os lados
5m
0,5
2,5**
Z4
R1, R2, R3, C1, C2,

I1, S1, S2, E1, E2
C3, I2, E1
10m
250m
5m
3m de ambos
os lados
5m
0,7
3,0**
Z5
R1, R2, R3, C1, C2,

I1, S1, S2, E1, E2
E3, E4
10m
250m
3m de ambos 3m acima
os lados
do 2 Pav
0,8
3,5**
Z6
C1, C2, C3, I1, I2,

S3
R1, R2, R3, S1, S2,

E1, E2, E3, E4
20m
1000m
10m
10m
0,7
1,5
Z7
I1, I2, I3, C3, S3
C1, C2, S1, S2, E1,

E2, E3, E4
50m
5000m
10m
10m
0,5
0,8
Z8
de
Frente
Laterais
At o2 Pav.
Acima do2
Pav.
Estabelecidos para cada caso
* O C.A. pode ser ampliado at 2,0 mediante reduo da T.O., de acordo com art. n 24.
** O C.A. pode ser ampliado at 4,0 mediante reduo da T.O., de acordo com art. n 24.
O pessoal do Secovi teve uma participao intensa. Eu chamava o pessoal l... Eles tinham um
grupo que eles tinham nomeado que fazia uma reunio por semana comigo, para ir discutindo, passo a
passo, cada artigo da lei, O Secovi acompanhou artigo por artigo, e discutamos intensamente. Nem
Captulo 7
De modo geral, a principal mudana introduzida pela lei de 1972 foi a drstica reduo do
coeficiente de aproveitamento geral 6 para valores bem mais baixos (variando de 1 a 4), estipulados de
acordo com cada uma das zonas. Esta reduo foi um dos poucos pontos de contenda entre a
administrao pblica e o mercado, uma vez que reduzia drasticamente as possibilidades de verticalizao
existentes na maior parte da cidade. No entanto, esta mudana desfavorvel aos interesses do mercado no
recebeu grande enfrentamento, porque o setor imobilirio j havia, de certa maneira, consentido com a
nova lei mesmo antes de sua aprovao. Feldman, em entrevista realizada com o arquiteto Benjamin
Adiron Ribeiro (um dos tcnicos da administrao municipal que encabearam a elaborao do plano),
revela como um dos principais rgos de representao do mercado, o Sindicato das Empresas de Compra
e Venda, Locao e Administrao de Imveis (Secovi) do Estado de So Paulo, gozou de acesso
privilegiado ao poder pblico durante este processo:
197
sempre concordavam [...]. Mas no fim eles colaboraram. No atrapalharam, eles ajudaram, sinceramente,
15
eles ajudaram.
No que se refere distribuio destas zonas no espao urbano, o seu mapeamento refora a
inteno de descentralizar a ocupao do territrio promovendo a formao de novos ncleos de
atividades centrais espalhados pelo espao urbano. Para este efeito, foi estabelecida uma espcie de
hierarquia de ncleos, organizada de acordo com o mapeamento das zonas Z3, Z4 e Z5. A zona Z5, que
permite a ocupao mais intensa do solo, e portanto representa a principal centralidade, foi delimitada
apenas para a regio do Centro da cidade e para o entorno imediato da Av. Paulista, correspondendo a
pouco mais do que 1% da rea urbanizada total da cidade. No caso do Centro, mesmo a permissividade
da Z5 (onde era admitido um coeficiente de aproveitamento 4 e uma taxa de ocupao de at 80%) ainda
representava uma regulamentao muito mais restritiva do que aquelas vigentes outrora, que chegaram a
permitir a consolidao de quadras na qual este coeficiente equivaleria a quase 20. Assim sendo, o nico
espao da cidade que de fato representa a forma urbana da Z5 a Av. Paulista.
J as zonas Z3 e Z4 foram demarcadas na forma de manchas espalhadas pela cidade, com uma
quantidade menor de manchas Z4 e mais numerosa de manchas Z3. A inteno era que estas reas se
consolidassem como subcentros ou centros de bairro da cidade, e portanto foram delimitadas em
pontos nos quais se considerou que a infra-estrutura urbana ofereceria maior capacidade de adensamento,
e em localidades que serviriam para atender a regio envoltria provendo comrcio e servios
progressivamente mais especializados. Por este motivo, contudo, muitas das Z3 e Z4 foram delimitadas em
reas que j davam sinais de concentrar atividades comerciais e usos mais intensos do solo, o que
significou em muitos casos, que a demarcao somente serviu para confirmar tendncias pr-existentes, ao
invs de promover uma real reestruturao destes plos. A Z4 abrangia uma rea significativamente maior
que a Z5 cerca de 3,5% da rea urbanizada de So Paulo , compreendendo regies de consolidao
relativamente antiga, como Higienpolis, Bela Vista, os Jardins e Cerqueira Csar, e tambm alguns dos
principais centros de bairro, como Pinheiros, Lapa, Santana e Santo Amaro. J a Z3 era mais dispersa, e
16
representava cerca de 6% do total da rea urbanizada.
importante atentar que quase todas as zonas permitem uma grande variedade de categorias de
uso, enquanto que h apenas uma nica zona realmente monofuncional, a Z1, na qual se permitiam
apenas residncias horizontais unifamiliares (R1), e, em carter excepcional, usos institucionais de
pequeno porte (E1). As reas delimitadas como Z1 correspondem quase exatamente aos exclusivos bairrosjardins de altssimo padro localizados na regio sudoeste da cidade, principalmente aqueles urbanizados
pela Cia. City. A criao de uma zona exclusiva para estes bairros, em que praticamente nada alm de
portentosas manses poderiam ser construdas, serviu como forma de perpetuar a proteo destas reas da
maneira como j era efetivado pelos antigos zoneamentos parciais que precedem ao zoneamento de 1972.
15
Adiron Ribeiro, 1996, apud. FELDMAN, 2005: 275. Feldman tambm indica que, por outro lado, outros rgos de classe que
eram tradicionalmente consultados em relao questes pertinentes ao planejamento urbano, como a FAU-USP, o Instituto
de Engenharia e o IAB, tiveram uma participao extremamente reduzida. Para a autora, (...) a colaborao dessas entidades
[o Secovi] no passou de uma reproduo das prticas que desde incio marcaram a legislao de zoneamento: as decises
tomadas, surdina, com os verdadeiros interessados na legislao. (p. 276).
16
WAKISAKA, 1991.
198
199
Captulo 7
De fato, algumas questes referentes regulamentao da Z1, por atingirem diretamente a qualidade de
vida das elites, acabaram inclusive causando reaes mais significativas do que se viu em relao a outras
medidas impopulares, como a reduo geral dos coeficientes de aproveitamento. Por exemplo, a lei de
1972 originalmente permitia a instalao na Z1 de consultrios e escritrios individuais de profissionais
liberais, caso estes estivessem conjugados moradia. No entanto, os moradores destes bairros, que no
desejavam ser perturbados pela movimentao que poderia ser causada pela circulao dos clientes e
funcionrios destes escritrios, se posicionaram contra esta medida. No ano seguinte implementao do
zoneamento, por ocasio da aprovao de sua reviso (Lei 8.001/73), estas reivindicaes foram
prontamente atendidas, e a autorizao a estes usos foi revogada.
As nicas outras zonas que apontavam para uma especializao funcional mais explcita eram as
zonas Z6 e Z7, as nicas que comportavam usos industriais de maior porte (I2 e I3). A demarcao da Z6
concentrou-se nas proximidades do Rio Tiet e ao longo das ferrovias. H tambm algumas reas
delimitadas como Z6 na parte sul da Marginal Pinheiros, englobando algumas das glebas que, como
vimos, pouco antes disso haviam pertencido Light. Todavia, se por um lado os usos industriais estavam
limitados s Z6 e Z7, isto no quer dizer que estas reas obrigatoriamente viriam a concentrar tais usos,
uma vez que outros usos ali tambm eram permitidos, at mesmo na Z7, a qual, teoricamente, deveria ser
uma rea estritamente industrial. Na Z6, inclusive, eram autorizados at mesmo usos residenciais,
mediante um ambguo controle especial.
Estes controles especiais, que eram exigidos para a instalao de alguns usos especficos em certas
zonas, se tratavam, na realidade, apenas de algumas exigncias mais restritivas em relao aos recuos, os
17
quais deveriam ser mais generosos no caso de determinados usos. Estas exigncias podiam, na maioria
dos casos, ser facilmente atendidas, sendo que sua funo prtica real era a de servir como estratgia para
barrar a mudana de usos em edificaes antigas, j que em alguns casos estas edificaes podiam atender
as exigncias de seu uso original mas no as referentes ao novo uso pretendido.
Mesmo uma anlise bastante superficial das caractersticas das zonas criadas em 1972 permite
perceber que na verdade elas eram pouco especializadas funcionalmente, particularmente no que diz
respeito s categorias de uso nelas permitidas, com exceo, como vimos, da Z1. A possibilidade de obter
autorizaes mediante a conformidade aos controles especiais significava, na prtica, que quase
qualquer uso poderia acabar se instalando em quase qualquer lugar, ainda que a legislao de fato
intentasse induzir a instalao de certos usos em certos lugares. Os edifcios de escritrios, por exemplo,
que foram classificados como categoria de uso S2, podiam ser implantados em todas as zonas (menos na
Z1), sendo automaticamente aceitos nas zonas Z3, Z4 e Z5 e sujeitos ao controle especial nas zonas Z2,
Z6 e Z7. Como veremos mais adiante, muitos dos primeiros empreendimentos de escritrios que surgiram
na regio da Marginal Pinheiros foram implantados inclusive nestas ltimas zonas.
A mancha de verticalizao que foi gradativamente surgindo nesta rea, particularmente na
regio da Av. Eng. Lus Carlos Berrini, perpassava trechos de Z2, Z3, Z4 e Z6, sendo que a implantao
dos edifcios de escritrios simplesmente podia se acomodar aos parmetros urbansticos de todas estas
zonas, exibindo caractersticas morfolgicas e de ocupao dos lotes quase indistinguveis. Isto quer dizer
que, paradoxalmente, a introduo do zoneamento que teoricamente ampliaria o controle sobre o uso
17
200
FELDMAN, 2005: 271.
do solo acabou tendo o efeito de abrir quase toda a cidade

de So Paulo para o mercado imobilirio, provocando, ao invs
de um processo de nucleao estruturada, um processo de
disperso. A concentrao de usos acabou ocorrendo apenas
nos locais e das maneiras que eram convenientes ao mercado,
como a transformao da paisagem junto ao Rio Pinheiros pode
atestar.
A grande desprivilegiada neste processo acabou sendo a

Z2, que corresponde mais genrica das zonas. Na Z2
podiam se instalar quase todos os usos, mas seu baixo
coeficiente de aproveitamento fez com que estas reas no
usufrussem da mesma valorizao proporcionada pelo
zoneamento em outras reas. Os habitantes da Z2, ao mesmo
tempo em que no tinham seu espao residencial protegido da
presena de outros usos da mesma maneira como ocorre na
elitizada Z1, tambm no partilharam do processo de
valorizao de seus terrenos como ocorreu na maior parte das
Z3, Z4 e Z5. Isto se torna evidente ao se observar que a Z2 foi
mapeada por excluso: as Z2 so as reas que no se
enquadram em nenhuma das outras zonas, ou seja, so as reas
Captulo 7
Neste sentido, a atribuio de diferentes coeficientes de

aproveitamento mximo para cada zona acabou atuando como
um fator muito mais significativo na ordenao das atividades no
espao urbano do que o prprio zoneamento de usos.
Entretanto, ao invs desta diviso ocorrer de acordo com os tipos
de atividades, ela se deu, em grande medida, pelo perfil scioeconmico destas atividades. Isto foi ocasionado pela diferena
nos valores dos terrenos que era provocada pelo fato de alguns
desfrutarem de um potencial de verticalizao mais alto do que
outros: como nas Z3, Z4 e Z5 os terrenos tinham maior
potencial de verticalizao do que na Z2, estas reas passaram a
ser mais cobiadas pelo mercado. Estas diferenas de potencial,
por sua vez, levaram ao surgimento, nas zonas mais
adensveis (especialmente nas situadas na regio sudoeste da
cidade, que historicamente correspondem ao reduto das classes
de alta renda), de um nmero significativamente maior de
edifcios de apartamento de alto padro e, no caso do entorno
da Marginal Pinheiros, de edifcios de escritrios. Assim sendo, o
zoneamento, em sua inteno de organizar usos e formas de
ocupao, tambm acabou indiretamente estabelecendo o valor
do solo, o que por sua vez serviu para aprofundar a segregao e
a estratificao social existente entre as regies da cidade.
201
da cidade que restaram, apesar de corresponderem quase 80% do total da rea urbanizada de So
Paulo. Ao passo que a Z2 uma das menos presentes na oeste da cidade, ela quase hegemnica nas
zonas norte e leste, que possuem um perfil scio-econmico mais popular.
Tabela 6 - Taxa de Ocupao Mxima,

por Zona e por C.A., calculada atravs
da Frmula de Adiron
Coeficiente de Aproveitamento (C.A.)
Zonas
2,5
3,0
3,5
4,0
Z3
0,5
0,34
0,25
0,2
Z4
0,7
0,7
0,47
0,35
Z5
0,8
0,8
0,8
0,54
Apesar de o zoneamento pretender induzir diferenciaes entre as vrias reas da cidade, ele por
outro lado tambm teve um forte efeito de homogeneizao da forma urbana. Em relao ao parcelamento
do solo, por exemplo, estipulou-se em todas as zonas, com exceo da Z6 e Z7, que os lotes deveriam
possuir frente mnima de 10 metros e rea mnima de 250m. Novamente, esta uma exigncia de carter
excludente, uma vez que boa parte dos lotes residenciais horizontais de renda baixa (e mesmo os de renda
mdia) possua dimenses menores do que estas, especialmente em relao medida de frente dos lotes,
18
que geralmente gira em torno dos 5 metros. Isto significa que havia um claro esforo de promover o
remembramento de lotes quando da construo de novas edificaes, o que por sua vez quase sempre
provocaria a expulso de uma parte da populao, agravando indiretamente o efeito de gentrificao nas
mudanas de uso do solo.
O principal instrumento de homogeneizao da forma urbana em So Paulo, no entanto,
corresponde ao dispositivo proporcionado pelo artigo 24 da Lei de Zoneamento, popularmente conhecido
como Frmula de Adiron, em referncia ao tcnico responsvel pela sua elaborao. Este mecanismo
permitia que nas Z3, Z4 e Z5 (cujos coeficientes de aproveitamento mximo equivaliam, respectivamente,
2,5 , 3, e 3,5) tivessem seu C.A. ampliado para at 4 mediante a reduo progressiva da taxa de
ocupao, calculada de acordo com a seguinte frmula:
c = (T / t) + (C - 1)
onde:
T = Taxa de Ocupao mxima pr-definida pela lei
C = Coeficiente de Aproveitamento mximo do lote pr-definido pela lei
t = Taxa de Ocupao mxima a ser adotada
c = Coeficiente de Aproveitamento mximo a ser adotado
Esta frmula exprime claramente a inteno de incentivar um modelo tipolgico especfico de

edifcio as torres altas e esbeltas isoladas no meio do lote , consequentemente liberando a maior
quantidade de rea livre possvel no interior dos lotes, j que, conforme aumenta o valor do coeficiente de
aproveitamento, a taxa de ocupao mxima se reduz sensivelmente. Portanto, para se explorar todo o
potencial construtivo do terreno at o ndice 4, era necessrio atender a uma taxa de ocupao mxima de
valor bastante reduzido, o que acabava conformando espaos livres internos ao lote de dimenses
considerveis. A relao entre C.A. e T.O. mximos resultantes da aplicao da frmula resultava em
valores que oscilavam, em cada zona, em torno daqueles indicados na (Tabela 6).
18
Esta discrepncia fica clara quando comparamos a exigncia de rea mnima dos lotes em So Paulo com aquela estipulada
pela Lei Federal de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/79), que foi aprovada posteriormente e vale para todo o Brasil.
Esta lei estabelece que os lotes tero rea mnima de 125m e frente mnima de 5m, salvo quando a legislao estadual ou
municipal determinar maiores exigncias (Art. 4 inciso II), ou seja, as dimenses mnimas fixadas em So Paulo
correspondiam ao dobro do estipulado no restante do pas.
202
Esquema de acrscimo de potencial

construtivo atravs da Frmula de Adiron
Simulao da Aplicao da Frmula na Z3
em um terreno de 2.000m
Taxa de ocupao - 50%

Coef. de Aproveitamento - 2,5
Total de pavimentos: 5
Pavimentos de bnus: 0
rea total: 5.000m

Coef. de Aproveitamento - 3
rea total: 6.000m

Coef. de Aproveitamento - 3,5
rea total: 7.000m

Coef. de Aproveitamento - 4
Pavimentos de bnus: 7,5
rea total: 8.000m
A aplicao da Frmula de Adiron na Z3, por exemplo, significava que, enquanto nesta zona
normalmente seria possvel construir empregando um C.A. de 2,5 e uma T.O. de 0,5, caso o
empreendedor estivesse disposto reduzir a T.O. para apenas 0,2 (ou seja, somente um quinto da rea do
lote), ele poderia atingir o C.A. 4, o que representaria um aumento de 60% na quantidade permitida de
rea construda. Como vimos anteriormente, o aumento do potencial construtivo do lote , em geral, um
interesse preponderante na atividade imobiliria, ou seja, o incentivo suficientemente vantajoso para no
passar ignorado pelo mercado. De fato, o incentivo era empregado quase sempre que possvel, quando a
geometria do lote e a planta do edifcio permitiam.
rea normalmente autorizada

pelo zoneamento
rea adicional obtida atravs da
reduo da Taxa de Ocupao
Os efeitos da aplicao desta frmula sobre a paisagem urbana de So Paulo foram poderosssimos,
ainda que comumente subestimados. Sendo este dispositivo da lei um de seus nicos elementos que de
fato exerce um carter determinante sobre a forma urbana (uma vez que ele incentiva um tipo de
ocupao do solo ao invs de outro), ele tambm um dos poucos que incorporaram alguma espcie de
partido urbanstico, simbolizando uma clara opo de incentivo cidade dos espiges em detrimento
de outras formas urbanas mais horizontais e compactas. Esta opo revela o entendimento, por parte dos
tcnicos que elaboraram a legislao, de que uma cidade com espaos livres mais generosos entre os altos
edifcios seria melhor do que uma cidade com edifcios mais baixos, porm com menos espaos livres
Captulo 7
O uso desta frmula tambm permitia, segundo o mesmo artigo da lei, que o coeficiente de
aproveitamento da Z2 fosse elevado, no caso de edifcios residenciais que tivessem mais de 50 unidades
de apartamento, de seu valor original (equivalente a 1) at o dobro disso (ou seja, 2), mediante a reduo
da taxa de ocupao de 0,50 para 0,25. Isto quer dizer que a Z2 era, de fato, realmente genrica, porque
nem mesmo sua condio de zona de baixa densidade era fixa, podendo ser contornada atravs da
verticalizao para apartamentos.
203
entre eles. Porm, a preocupao com o desenho urbano se encerra neste ponto; como destaca Macedo,
seria de se esperar que tal cdigo tambm garantiria a qualidade dos espaos livres; entretanto, ele apenas
garante a existncia de espaos livres atravs dos ndices [...], os quais na realidade padronizam os espaos
19
livres.
Nos anos aps a aprovao do Zoneamento de 1972, atravs das leis 8.329/75, 8.769/78, 9.049/80,
e 11.158/91, onze novas zonas (Z9 Z19) foram incorporadas s oito primeiras, alm de inmeros
subgrupos e variaes para a Z8, que rege sobre todas as situaes especiais. O principal objetivo destas
novas zonas era o de estabelecer faixas de transio entre as oito zonas originais, e, portanto, estas
assumiram parmetros urbansticos com valores intermedirios aos pr-existentes (Tabela 7).
Tabela 7 Complementaes posteriores da Lei de Zoneamento de 1972
Fonte: SEMPLA
Caractersticas de dimensionamento, ocupao e aproveitamento do lote

Recuos Mnimos
Frente
mnima
Coef. de
Aprov.
Mximo
(C.A.)
Sujeitas a controle
especial
Z9
R1, R2
E4
10
250
5m
1,5 m, apenas
de um lado
3 m de ambos
os lados
5m
0,5
1,0
Z10
R1, R2, R3
E4
10
250
5m
1,5 m, apenas
de um lado
3 m de ambos
os lados
5m
0,5
2,5
At o2 Pav.
R1, R2, R3, C1,

C2, E2, S2, E3, E4
E1, S1
10
250
5m
1,5 m, apenas
de um lado
3 m de ambos
os lados
5m
0,5
1,0
Z12
R1, R2, R3, C1,

C2, E1, S1, S2
10
250
5m
1,5 m, apenas
de um lado
3 m de ambos
os lados
5m
0,5
2,5
Z13
R1, R2, R3, C1,

C2, S2, E2, E3, E4
S1, E1
10
250
5m
1,5 m, apenas
de um lado
3 m de ambos
os lados
5m
0,5
1,0 ou
2,5**
Z14
R1, C1, S1, S2,

E1, E2
E4
25
2.000
10 m
3 m de ambos os lados
10 m
0,26
0,26
Z15
R1
E4
50
5.000
10 m
10 m
0,12
0,12
Z16
C2, S1, S2, E1
E4
50
5.000
10 m
10 m
0,1
0,2
Z17
R1, R2, R3, C1,

E1, S1, S2
E4
100
5m
1,5 m, apenas
de um lado
3 m de ambos
os lados
5m
0,5
1,0***
Z18
R1, R2, R3, C1,

S1, E1, C2
E2, S2, E4
100
5m
1,5 m, apenas
de um lado
3 m de ambos
os lados
5m
0,5
1,0***
Z19
R1, R2, C1, C2,

S1, S2, I1, E1
E2, E3, E4
10
250
5m
5m
0,6
2,5
8.769/78
Z11
9.049/80
de
Frente
Taxa de
Ocup.
de
Mxima
Acima do2 Pav. Fundos (T.O.)
Laterais
Usos conformes
E2, E3, E4
*Lei 11.158/91
** regra especial vinculada rea do terreno e T.O. adotada
*** altura mxima dos edifcios = 25 m ou 8 pavimentos
19
204
rea
mnima
8.328/75
N DA LEI
Categorias de uso permitidas

Zonas
de uso
MACEDO, 2009: 94.
A criao destas zonas, no entanto, refora o carter elitista do zoneamento, pois elas lidam, em sua
maioria, com a transio entre a Z1 e outras zonas, ampliando a proteo destes bairros ao criar reas de
amortecimento em suas adjacncias. As zonas Z9, Z10, Z13, Z17 e Z18 cumprem todas esta funo,
criando diferentes gradaes de densidade e de usos que so, de maneira geral, menos restritivas do que a
Z1, mas mais restritivas do que as demais zonas. A Z9 quase idntica Z1, com a diferena de que
tambm permite a existncia de residncias geminadas. A Z10, que se localiza majoritariamente junto a
outras Z1 nos bairros de Alto de Pinheiros, Brooklin e Moema, predominantemente residencial, mas
permite verticalizao, admitindo um coeficiente de aproveitamento de 2,5. A Z13, localizada apenas em
alguns loteamentos no Alto da Lapa e no Alto de Pinheiros, permite mais variaes de uso (comrcio local,
etc.), mas nela vigora uma regra especial que determina diferentes coeficientes de aproveitamento de
acordo com o tamanho do lote, podendo este coeficiente ser 1 ou 2,5. J A Z17 e a Z18 tambm permitem
uma maior variao de usos, assemelhando-se s caractersticas da Z2, mas nelas vigoram um gabarito
mximo de altura de 25m (98 pavimentos) para todas as edificaes, impedindo assim que estruturas altas
sombreiem a vizinhana.
O problema da proximidade com a Z1 inclusive levou criao de novas modalidades de
zoneamento, organizadas na forma de corredores classificados como subtipos da Z8. Estes corredores se
justificaram como necessrios, por exemplo, para lidar com a situao particular da Av. Faria Lima, que
possua caractersticas de centralidade de alta densidade, mas era flanqueada em seus dois lados por
trechos de Z1, especialmente ao norte da avenida, onde se encontra o Jardim Europa. O problema
existente nesta situao que dois usos muito diferentes edifcios de escritrios e residncias de alto
padro conviviam na mesma quadra, cada um voltado a um dos lados do quarteiro, o que no se
enquadrava lgica do zoneamento. O mtodo originalmente adotado para a demarcao do zoneamento
baseava-se na definio de manchas delimitadas pelos logradouros pblicos da cidade, ou seja, cada
quadra precisava estar inteiramente inserida dentro de uma nica zona. O limite entre uma zona e outra
no poderia ser traado por dentro de um quarteiro, utilizando-se as divisas de lote como marcao, pois
estes lotes poderiam ser eventualmente remembrados e, neste caso, estariam inseridos ao mesmo tempo
em duas zonas diferentes.
As demais zonas cumpriam a funo de lidar com a situao de contextos especficos locais. A
zona Z12 era uma zona predominantemente residencial de densidade mdia, localizada na regio da Bela
Vista, entre o Centro e a Av. Paulista. Suas caractersticas eram bastante semelhantes s da Z3, sendo que
ambas possuam o coeficiente de aproveitamento equivalente a 2,5. Diferentemente da Z3, contudo, na
Z12 no se podia utilizar o benefcio da Frmula de Adiron para ampliar este coeficiente. Alm disso,
havia algumas restries adicionais em relao aos usos permitidos.
Captulo 7
Para solucionar esta questo, foram estabelecidas zonas especiais cuja demarcao se dava
linearmente ao longo de uma rua ou avenida, atingindo todos os lotes com frente voltada para este
logradouro, e sobrepujando o zoneamento estabelecido nas quadras adjacentes. Desta maneira, uma
quadra de Z1 poderia ter uma de suas faces inserida em outra zona, como ocorre na Faria Lima, que foi
demarcada como sendo um Z8-CR3. A Z8-CR3 corresponde a uma faixa de 50 metros de largura para
cada lado da avenida (contando a partir do alinhamento dos lotes com a rua), nas quais valiam parmetros
urbansticos semelhantes ao da Z4, ou seja, permitindo alta densidade e variedade de usos.
205
As zonas Z11, Z14, Z15 e Z16 concentravam-se nas regies prximas ao entorno dos mananciais,
junto s Represas Billings e Guarapiranga. A zona Z11 era bastante semelhante Z2 em sua
permissividade de usos, mas nela tambm no se permitia o aumento do coeficiente de aproveitamento, e
alguns usos tidos como inadequados proximidade das represas so proibidos. J as zonas Z14, Z15 e Z16
permitiam apenas ocupaes extremamente rarefeitas, com densidade de ocupao baixa, coerente com a
situao de transio entre a zona urbanizada e a zona rural do municpio. Sua funo era a de propiciar a
instalao de chcaras e clubes. Na Z14 permitiam-se residncias e comrcio local, enquanto na Z15 eram
apenas permitidas residncias e na Z16 eram apenas aceitos clubes de regatas e de veraneio anexos s
represas. Estas zonas, no entanto, foram historicamente pouco policiadas em sua ocupao, o que acabou
viabilizando que extensas reas de assentamentos precrios e favelas nelas se instalassem
clandestinamente.
Esquema elaborado por Macedo
(1987), apresentando diferentes
formas de verticalizao propiciadas
em nas zonas Z2, Z3, Z4 e Z17.
206
Enfim, a zona Z19, foi a ltima a ser criada, em 1991. Sua demarcao concentrou-se ao longo do
ramal leste do metr, incentivando densidades mais altas e a instalao de comrcio e servios nas
cercanias das estaes, com o intuito de promover o desenvolvimento de novas sub-centralidades na
regio Leste da cidade.
7.3 As empresas chegam Marginal Pinheiros

O zoneamento de 1972 foi o instrumento soberano de ordenao do
territrio da cidade de So Paulo por mais de trs dcadas, tendo vigorado at o
ano de 2004, quando se instituiu um novo sistema de zoneamento. Como vimos,
no entanto, neste perodo ele possibilitou uma grande disperso de diferentes usos e
atividades atravs da maior parte do territrio da cidade, e neste contexto que se
insere o processo de transformao da Marginal Pinheiros em uma centralidade
empresarial e corporativa.
38
O primeiro empreendimento empresarial a se instalar nas margens do Rio

Pinheiros foi o Centro Empresarial So Paulo (CENESP), cuja construo iniciou-se
em 1973, ou seja, logo aps a adoo do novo zoneamento. O local selecionado
para a sua instalao, uma colina na margem oeste do rio, prxima Ponte Joo
Dias, encontrava-se em um ponto extremamente afastado na regio sul da cidade,
distanciado, em linha reta, quase 15 km do Centro. Esta rea encontrava-se
demarcada no zoneamento como Z6, portanto tratava-se de uma rea
predominantemente industrial, onde no se esperava que ocorresse a instalao de
escritrios, o que atesta a possibilidade de disperso das atividades centrais que
se possibilitou a partir deste perodo.
O CENESP foi idealizado pelo grupo Bunge y Born, uma gigantesca holding
argentina que detinha o controle de vrias empresas brasileiras, dentre as quais a
S.A. Moinho Santista (produo de gros), Sanbra (indstria alimentcia) e Coral
(tintas). As sedes destas empresas encontravam-se no Centro Velho, mas o grupo
desejava reuni-las em um nico empreendimento mais moderno, motivo pelo qual
se deu incio construo do centro empresarial.
A regio selecionada para abrig-lo era, naquele momento, ainda considerada como relativamente
inspita devido sua urbanizao esparsa, mas por outro lado os terrenos eram baratos e tambm j era
perceptvel certo deslocamento de outras empresas rumo regio sul de So Paulo, motivos que levaram o
grupo a apostar na localizao escolhida. Apesar do risco envolvido com a implantao de um
empreendimento de porte considervel em uma localidade to afastada pois se imaginava que os
diretores e funcionrios dos possveis inquilinos poderiam no se dispor a deslocar-se at a regio , a
previso de instalao das empresas do prprio grupo significava que muitas das lajes j nasceriam com a
ocupao garantida, tornando o projeto economicamente vivel.
38. O Centro Empresarial So Paulo,

implantado sobe uma colina junto a
uma curva do Rio Pinheiros,
constitui um ponto focal ao longo do
eixo do rio.
20
A Lubeca teve mais tarde o seu nome mudado para Panamby Empreendimentos Imobilirios, em decorrncia de seu
envolvimento com a incorporao do bairro residencial de alto padro do Panamby, tambm localizado prximo Marginal
Pinheiros.
Captulo 7
Para comandar sua construo, a Bunge y Born criou a empresa Lubeca Empreendimentos
20
Imobilirios, que at hoje responsvel pela administrao condominial do CENESP. O projeto
arquitetnico foi encomendado a um arquiteto carioca, Joo Henrique Rocha, indicado pela construtora
207
39
Alfredo Mathias a mesma responsvel pela construo do Shopping

Iguatemi , cuja proposta previa edifcios de 8 pavimentos com planta
quadrada e ncleo central. As lajes seriam bastante amplas, permitindo sua
ocupao por uma nica empresa ou a subdiviso em at quatro unidades
por pavimento; os maiores pavimentos permitiriam uma rea privativa til
de at 2.844m, tamanho que at hoje encontra poucos concorrentes em
So Paulo, pois mesmo os maiores empreendimentos raramente atingem
este tamanho de laje.
39. Regio da Marginal Pinheiros onde o Centro Empresarial So Paulo foi

implantado, em 1973.
Fonte: Arquivo Bunge y Born
O projeto destacava-se ainda pela adoo de tecnologias de infraestrutura predial bastante inovadoras para a poca, que pretendiam oferecer
aos inquilinos do centro empresarial servios exclusivos que no poderiam
ser encontrados em praticamente nenhum outro local da cidade, ou mesmo
do Brasil. O maior diferencial a existncia, entre cada pavimento, de
interandares, pavimentos tcnicos com 2 metros de p-direito por onde
passam todas as instalaes hidrulicas, eltricas e de telefonia. Estes
interandares serviam, a um s tempo, de forro de teto para os pavimentos
imediatamente abaixo e de piso elevado para os andares acima, permitindo
a circulao independente dos tcnicos de manuteno: uma lmpada
queimada poderia ser imediatamente trocada sem causar qualquer
interrupo aos funcionrios das empresas condminas. Nem mesmo nos
edifcios mais modernos atualmente construdos em So Paulo, que dispem
de avanadas tecnologias de sistemas prediais (que incluem forro e piso
elevado modulares), existem sistemas similares a este, que hoje seriam
considerados inviveis devido ao seu alto custo.
O CENESP foi inaugurado em 1976 com a concluso de cinco de seus sete blocos, e imediatamente
ocupado pelas empresas do grupo argentino, que tambm incluam outras subsidirias como a Fbrica de
Tecidos Tatuap, Santista Txtil, Serrana e Quimbrasil. A Rhodia, nica empresa no filiada ao grupo que
tambm se instalou ali desde a inaugurao, adquiriu um dos edifcios, e outro foi mais tarde ocupado
parcialmente pelas empresas multinacionais Abderson Clayton, Gessy Lever e Ingersoll-Rand. Os ltimos
dois blocos foram inaugurados em 1985 e em 1988, e atualmente o complexo abriga mais de 50 empresas
de grande porte, como a American Express, Mercedes-Benz, Johnson & Higgins, Black & Decker, Brahma,
21
e Kodak, entre outras.
Com uma rea total de 400.000m construdos, o CENESP no foi somente um dos primeiros
empreendimentos localizados na Marginal Pinheiros, mas tambm permanece at hoje como sendo o
22
maior deles. Atualmente, concentra uma populao de 10 mil funcionrios e uma mdia de outros 5 mil
visitantes dirios. No entanto, apesar de o centro empresarial ser largamente considerado como um dos
23
pioneiros da ocupao do vale do Pinheiros , seu efeito de induo da transformao da rea
21
FIX, 2001: 88.

Segundo afirma a prpria empresa, o CENESP o maior centro empresarial da Amrica Latina. Informao disponvel em
<http://www.centroempresarial.com.br>.
23
FIX, 2001: 15; FRGOLI JR, 2000: 186.
22
208
imediatamente envoltria foi muito pequeno. Apesar de seu efeito de

atrao de outras empresas na direo sul poder de fato ser discutido,
diferentemente das formas de ocupao que comearam a ocorrer neste
perodo em outras reas um pouco mais ao norte do rio, como na Av.
Eng. Lus Carlos Berrini, a regio do CENESP no assumiu caractersticas
de centralidade urbana. Isto porque ele foi concebido desde o incio
como um office park suburbano, tal qual o modelo de edge city que
viria a se tornar comum na periferia de muitas cidades norte-americanas.
No se imaginava ento que a cidade (no sentido, restrito, de
centralidade empresarial valorizada) iria eventualmente avanar at
aquele local, e desta forma ele foi pensado como uma unidade autnoma
e independente que oferecia, em seu interior, todos os servios de apoio
que seriam necessrios ao seu funcionamento. Desde sua inaugurao, o
complexo j contava em seu interior com cinco restaurantes, quatro
agncias bancrias, servio mdico e barbearia. Hoje ele possui
praticamente um shopping center privativo, com 54 lojas, 32 restaurantes
e 9 agncias bancrias, alm de um centro de convenes e de servios
de tratamento esttico e at de exames laboratoriais.
40
40. Praa interna do Centro Empresarial Naes

Unidas, com jardim sobre laje deestacionamento.
7.4 A Bratke-Collet e a Avenida Eng. Lus Carlos Berrini

41
41. Usina Elevatria de Traio, responsvel por

controlar o sentido do fluxo das guas do Rio Pinheiros.
Captulo 7
A formao de uma centralidade urbana de carter empresarial nas

proximidades da Marginal Pinheiros s veio a se concretizar de fato
atravs do processo de verticalizao do entorno da Av. Eng. Lus Carlos
Berrini. Esta avenida, que viria a se tornar um dos endereos mais
disputados do mercado de edifcios de escritrios em So Paulo, foi
inaugurada no incio dos anos 1970 em decorrncia da concluso das
obras de abertura do Dreno do Brooklin. Aberto pela Cia. Light, trata-se
de um canal artificial de drenagem que corre paralelo ao Rio Pinheiros,
cuja construo se fez necessria para que a empresa pudesse aprimorar o
controle do fluxo do rio. A Light era capaz de controlar a direo de
escoamento das guas do Pinheiros (em direo ao rio Tiet ou Represa
Billings, dependendo da quantidade de gua armazenada no reservatrio)
por meio de diferenas de nvel provocadas pela Usina de Traio, que
havia sido inaugurada em 1940 em um ponto intermedirio do rio; no
entanto, os crregos da regio (particularmente o crrego das guas
Espraiadas e o crrego Jurubatuba), por desaguarem no trecho do rio entre
a usina e a Represa Billings, interferiam neste sistema, diminuindo a sua
eficincia. A funo do dreno era a de coletar as guas destes crregos e
direcion-las para um ponto do Pinheiros anterior Usina de Traio.
209
Com o dreno inaugurado, a prefeitura pavimentou suas laterais, abrindo assim uma nova avenida
que era, naquele momento, desproporcional em relao ao pouco movimento gerado no seu entorno,
tendo em vista que ali s haviam residncias horizontais e terrenos vagos. Os nicos indcios de
verticalizao que surgiram nestes primeiros anos da Berrini foram dois conjuntos de edifcios residenciais
de aspecto modernista, todos com cerca de 14 pavimentos (um conjunto com quatro edifcios e o outro
com dois), localizados nas cercanias da Praa Gen. Gentil Falco. No entanto, a recm-inaugurada
avenida, que avanava da Vila Funchal em direo ao sul at a ponte do Morumbi, viria a atrair a ateno
de um grupo interessado em promover a transformao da rea, composto pela empresa de incorporao e
construo Bratke-Collet e suas subsidirias, de propriedade dos primos Roberto Bratke e Francisco Collet.
42. Torres gmeas ocupadas pela antiga sede

da Tenenge, atualmente com sua ocupao
subdividida na forma de condomnio.
42
A transformao da Berrini em geral imediatamente associada s aes planejadas pela BratkeCollet, que entre meados da dcada de 1970 e o final da dcada de 1990 ergueu mais de 50 edifcios de
escritrios no entorno da avenida. No entanto, o primeiro edifcio comercial que surgiu nesta regio na
verdade foi construdo antes da chegada desta construtora. Trata-se da sede da construtora Tenenge,
inaugurada em 1974 ao lado da Ponte do Morumbi, ou seja, na extremidade sul da avenida (no trecho que
hoje corresponde Av. Chucri Zaidan). A Tenenge, criada em 1955, era ento uma empresa de grande
porte dedicada construo industrial pesada, atuando no segmento de siderurgia e gerao de energia
eltrica, sendo responsvel pela construo de quase um tero do parque hidreltrico brasileiro, alm de
diversas refinarias e plos petroqumicos. Sua sede, projetada pelo escritrio de arquitetura Botti Rubin, era
composta por um complexo de trs edifcios, sendo que o primeiro, inaugurado em 1974, possui 7
pavimentos, e os outros dois, inaugurados em 1977, formam um par de torres gmeas de 21 pavimentos,
unidas em seu topo pela plataforma de um heliponto. Muito provavelmente, estas duas torres so as
primeiras estruturas altas que surgiram no trecho sul da Marginal, exceo de outros edifcios que foram
construdos neste mesmo perodo nas proximidades da Ponte Eusbio Matoso.
Da mesma maneira que o projeto do CENESP, o complexo da Tenenge tambm foi
construdo em um local inserido na zona Z6 (predominantemente industrial), o que refora o
fato de que o zoneamento pouco pesou na escolha do local de instalao de tais
empreendimentos, sendo muito mais relevantes outros fatores como a oferta de terrenos
amplos e baratos, com acesso facilitado pela via expressa da Marginal. No entanto,
diferentemente do outro centro empresarial, a sede da Tenenge tinha uma rea muito menor
(cerca de 22.000m de rea til), e assim sendo no se constituiu em um complexo autosuficiente. Sua presena demandava a existncia de outras atividades de apoio que no eram
atendidas pelo prprio complexo, o que de certa forma acabou dando incio a uma (ainda
incipiente) dinamizao e diversificao do entorno.
O complexo da Tenenge teve o projeto paisagstico de seus espaos livres elaborado
por Burle Marx, que props um sofisticado desenho de piso e jardins, condizente com a
valorizao da imagem corporativa desejada pela empresa para sua prpria sede. J o CENESP
possui dois espaos livres principais: um jardim sobre laje entre os edifcios, com um desenho
genrico de canteiros, simples e pouco elaborado, e uma rea arborizada de bosque nas
partes externas do complexo, que tem a funo de servir como uma faixa de amortecimento
entre o centro empresarial e o entorno. Em nenhum destes dois espaos, o desenho do espao
livre se sobressai da mesma maneira como ocorre no projeto de Burle Marx para a Tenenge.
210
Esta diferena entre o perfil do tratamento dos espaos livres dos dois projetos relevante para
ilustrar o contraste existente entre os empreendimentos construdos pelas prprias empresas para abrigar
suas sedes e os empreendimentos construdos para venda e locao, que correspondem imensa maioria
dos que foram construdos na Berrini durante as duas dcadas seguintes. Comparativamente, enquanto a
imagem do complexo da Tenenge estava intrinsecamente associada imagem da prpria empresa, o
CENESP, por abrigar uma multiplicidade de empresas que possuem perfis variados, confere uma menor
identidade ao tratamento de seus espaos livres (mesmo sem abrir mo do uso de acabamentos de boa
qualidade), pois neste projeto se busca uma associao menos direta entre a imagem do espao construdo
e a imagem das empresas inquilinas. O mesmo pode ser dito acerca da linguagem arquitetnica dos
edifcios, apesar das diferenas, neste caso, no serem to explcitas quanto em relao ao projeto
paisagstico. O CENESP, contudo, deve ser considerado como um caso intermedirio uma vez que o
mesmo grupo que o construiu pretendia ocup-lo parcialmente , ou seja, nele ainda no h a mesma
desvinculao entre a arquitetura e a identidade das empresas ocupantes, o que comum aos edifcios
produzidos pelo mercado imobilirio exclusivamente para comercializao.
A relao entre identidade da empresa e tratamento do espao livre tambm fica clara ao se
observar os desdobramentos posteriores da trajetria da sede da Tenenge. Em 1986, a Tenenge foi
absorvida pelo Grupo Odebrecht, que transferiu as atividades administrativas para outro local, deixando os
edifcios vagos. Com isso, o complexo foi transformado em um condomnio (Condomnio Conjunto
Morumbi), e seus pavimentos foram subdivididos em unidades para locao. A ocupao dos edifcios
acabou sendo pulverizada entre vrias empresas e, consequentemente, a imagem corporativa
proporcionada pelo paisagismo de Burle Marx passou a ser menos relevante do que a necessidade de
expanso das vagas de veculos do condomnio. Com isso, os jardins acabaram sendo removidos para dar
lugar a uma laje impermeabilizada de estacionamento.
O CENESP e a sede da Tenenge so, contudo, apenas dois casos isolados de instalao de
empreendimentos empresariais na regio da Marginal Pinheiros, servindo somente como um dos primeiros
indcios do deslocamento de grandes empresas do setor tercirio para esta parte da cidade. A profunda
transformao que viria a ocorrer ali nos anos seguintes deve-se de maneira muito mais significativa s
aes programadas pela Bratke-Collet, que sistematicamente alteraram a paisagem da regio com a
construo seriada dos edifcios de escritrios projetados pelo arquiteto Carlos Bratke, irmo de Roberto
Bratke. A histria da Berrini, inclusive, est intrinsecamente associada com a parceria entre este arquiteto e
a construtora.
Projeto paisagstico para

a Sede da Setenge.
Fonte: Arquivo Botti Rubin
24,
24
BRATKE, in: WISSENBACH, 1999.
Captulo 7
Segundo relata o arquiteto Carlos Bratke, em meados da dcada de 1970 seu irmo, que havia
reunido certo capital atravs de investimentos na bolsa de valores, decidira investir no mercado da
construo civil e convidou-o para desenvolver projetos para a recm-formada construtora da famlia.
Desde o princpio havia a inteno de a construtora especializar-se na rea de edifcios de escritrios, pois
na opinio dos scios o mercado era, na poca, carente neste setor; havia tambm a inteno de esquivarse da concorrncia com outras construtoras maiores e mais tradicionais que j dominavam o mercado de
edifcios residenciais.
211
43
O primeiro edifcio de escritrios construdo pela Bratke-Collet foi o Ed. Aeroporto I, situado na Rua
Funchal e inaugurado em 1974. O endereo escolhido para este primeiro projeto, no entanto, ainda no
estava exatamente atrelado estratgia de localizao desenvolvida posteriormente pela empresa,
devendo-se a um motivo mais prosaico: este lote estava disponvel porque havia sido oferecido famlia
Bratke como pagamento de uma dvida.
43. Ed. Aeroporto I, primeiro edifcio

construdo pela Bratke-Collet, em 1974.
Planta do Ed. Aeroporto I.
Apesar de ainda no estar localizado na Berrini propriamente dita (e sim na Vila Olmpia), o edifcio
j apresentava diversas das caractersticas que seriam comuns aos projetos construdos posteriormente no
entorno desta avenida, tais como a altura mdia de 12 pavimentos; a planta livre desobstruda por
pilares; e, particularmente, a linguagem arquitetnica do projeto, marcada pela reduo dos caixilhos na
fachada e pelo uso de materiais de acabamento rstico e barato como a massa raspada. A adoo deste
partido projetual j revela a inteno estratgica, adotada desde o incio, de oferecer um produto
imobilirio diferenciado em relao aos que existiam em outras localizaes como a Av. Paulista e a Av.
Faria Lima. Estes endereos mais nobres representavam um alto custo de instalao com o qual nem todas
as empresas podiam ou estavam interessadas em arcar. A idia da Bratke-Collet era atender este nicho
especfico do mercado de edifcios de escritrios, geralmente empresas de porte ou rendimento menor do
que as que dominavam o cenrio das outras avenidas mais valorizadas, oferecendo-lhes edifcios com
plantas flexveis girando entre 300 e 400m de rea e com solues tcnicas mais modernas por preos
menores, o que era possvel uma vez que o custo do solo era menor e as tcnicas construtivas adotadas
eram mais econmicas. As empresas que vieram a se instalar nestes edifcios eram, em um primeiro
momento, quase todas escritrios administrativos de indstrias pequenas e mdias, que no se importavam
com o status menos enobrecido da regio. Em seguida, viriam empresas de advocacia, publicidade,
engenharia, etc.; em suma, escritrios de profissionais liberais que tambm fugiam dos altos preos dos
aluguis da Paulista e da Faria Lima.
A Bratke-Collet ergueria mais dois edifcios na Rua Funchal (Ed. Concorde e o Ed. Aeroporto II,
respectivamente, de 1976 e 1977), movendo ento seu foco na direo sul para a Av. Eng. Lus Carlos
Berrini, onde se concentraria o restante de quase toda a sua produo de edifcios de escritrios. Esta
transio se deve identificao da Berrini como uma localizao privilegiada que poderia eventualmente
comportar um grande nmero de empreendimentos e ainda ser valorizada pela imagem da prpria avenida
(e pela maior capacidade de acesso que esta oferecia), ao passo que na Vila Olmpia a maioria das ruas
eram estreitas e aparentavam-se inadequadas para este propsito. Na Berrini seria possvel construir mais
eficazmente a imagem de uma nova localizao atrativa para escritrios na cidade de So Paulo. Esta idia
expressa pela Bratke-Collet, de modo a ressaltar seu pioneirismo com um tom quase messinico:
Fonte: Arquivo Bratke-Collet
L do alto do prdio que haviam terminado na rua Funchal, os jovens arquitetos do Mackenzie,
Roberto Bratke e Francisco Collet, avistaram uma grande rea e tiveram uma viso.
Uma viso de futuro.
Era uma regio de vrzea, prxima marginal Pinheiros, que ligava nada a coisa alguma. Mas
para aqueles jovens empreendedores, era exatamente o que procuravam: terrenos baratos em uma regio
25
com timo potencial.
25
212
< http://www.bratkecollet.com.br/nossahistoria.php> (acessado em 05.07.10, grifos do autor)
Segundo a narrativa apresentada pela prpria empresa, a Berrini havia sido praticamente
descoberta por seus scios, como se, antes disso, ela pairasse em alguma espcie de terra incgnita,
metaforicamente avistada no horizonte do topo da gvea de uma caravela (na verdade um edifcio de
escritrios). No entanto, o verdadeiro pioneirismo da empresa reside no no fato de terem identificado o
potencial desta rea barata e de urbanizao pouco consolidada, e sim na estratgia desenvolvida para
garantir a sua transformao sistemtica atravs da produo seriada de edifcios de escritrios.
Fujimoto (1994) caracteriza as atividades da Bratke-Collet na Berrini como uma forma
monopolista de produo do espao urbano. Isto se deve ao fato de que a estratgia adotada pela
construtora para viabilizar seu projeto e ampliar seus lucros envolveu a aquisio de muitos terrenos no
entorno da Berrini quando estes ainda estavam desvalorizados, ou seja, antes do incio da construo dos
edifcios. Para tanto, iam de porta em porta entre as residncias da regio, oferecendo-se para adquirir os
terrenos a preos modestos, sendo que seus proprietrios sequer podiam imaginar a transformao que se
previa para aquela regio, e, consequentemente, a vertiginosa valorizao pela qual suas propriedades
passariam. Desta maneira, a Bratke-Collet conseguiu armazenar um estoque de cerca de 30 terrenos na
regio, praticamente garantindo o controle exclusivo da verticalizao da Berrini pelo menos at o incio
dos anos 1990, quando finalmente comearam a surgir na regio empreendimentos de outras construtoras.
Este estoque de terrenos foi sendo consumido gradualmente ao longo de vrios anos, de acordo com a
capacidade de absoro do mercado e com o capital de giro disponvel para a empresa. Trata-se, assim, de
uma ao que envolveu um planejamento de longo prazo, como indica o arquiteto Carlos Bratke:
44
44. Ed. Concorde, inaugurado na Vila Olmpia

em 1976.
S tem uma coisa onde ningum mete o bedelho: o prdio de escritrios. O cara aplica e depois
aluga. E verdade, em especial h uns 15 anos, quando comeamos aqui: eles nem sabiam onde era o
prdio.
Da comeou todo o planejamento da Berrini. A gente no podia fazer prdio de escritrios na
Paulista, no centro da cidade, porque a se entrava numa briga de foice com a Lindenberg, com a Gomes
de Almeida Fernandes [atual Gafisa] etc. E um terreno na avenida Paulista custava uma fortuna. Ento
fomos procurar uma zona onde os terrenos eram baratos e comeamos a fazer l. [...] A ele [Roberto
Bratke, irmo de Carlos] arrumou uns amigos, eu outros, e fizemos o prdio. Depois comeou a
ocupao da Berrini, uma avenida que j existia mas no tinha movimento nenhum. O terreno aqui saa
26
muito barato, custava 100 dlares o metro quadrado. Hoje vale uns 5 mil, 6 mil. E tinha muito terreno.
A viabilizao do projeto conjunto para a Berrini dependeu de maneira crucial da capacidade da

empresa de origens familiares para captar recursos com investidores. Uma vez que os edifcios de
escritrios eram destinados quase exclusivamente locao, o retorno dos investimentos s ocorria aps a
26
BRATKE, in: WISSENBACH, 1999: 27. (grifos nossos)
Planta do Ed. Concorde (1976).

Fonte: Arquivo Bratke-Collet
Captulo 7
Assim sendo, de certa maneira a Bratke-Collet desde o incio j havia formulado uma viso mais ou
menos completa de sua estratgia e de seu projeto para a Berrini. Para otimizar esta operao, a BratkeCollet precisava tambm se assegurar do controle de todo o processo, desde a aquisio do terreno at a
captao de investimentos, a construo e a comercializao, motivo pelo qual a empresa desmembrou-se
em outras trs: a Braco S/C Ltda. (incorporadora de capitais), a prpria Bratke-Collet (construtora) e a F.
Collet S/C Ldta. (empreiteira de mo-de-obra).
213
concluso das obras, diferentemente do que ocorre em empreendimentos destinados venda, que podem
ser comercializados ainda na planta. Assim sendo, era necessrio tambm minimizar a necessidade de
investimento inicial. Uma das solues arranjadas para tanto, por exemplo, foi a de adquirir os terrenos
seguintes atravs de acordos de permuta, nos quais os proprietrios cediam seus terrenos em troca de cotas
que equivaliam a 25% da rea do novo edifcio. Uma vez adquiridos os terrenos, para custear a execuo
das obras foi necessrio convencer os investidores a apostarem no projeto, e para tanto, principalmente
nos primeiros anos, as conexes sociais das famlias Bratke e Collet se revelaram essenciais (ele arrumou
uns amigos, eu outros).
Para aumentar a atratividade dos empreendimentos para estes investidores, a construtora tambm
adotava uma estratgia de incorporao que visava minimizar os riscos individuais que precisavam ser
assumido, diluindo-os entre todos os investidores atravs da centralizao das operaes de locao. Cada
membro do grupo de investidores de um dado empreendimento era proprietrio de uma cota do edifcio,
geralmente correspondendo a um pavimento, ou a uma unidade, no caso de projetos com mais de uma
unidade por andar. No entanto, quando o edifcio era inaugurado, caso algum andar no encontrasse
rapidamente um locatrio e permanecesse vazio, o prejuzo no cairia apenas sobre seu proprietrio
individual. Como a Bratke Collet centralizava a locao atravs dela, a renda do aluguel de todos os
andares era rateada entre todos os investidores, na forma de um pool de investimento. Apenas quando o
prdio estivesse completamente ocupado que se encerravam estes rateios e cada proprietrio recebia o
contrato individual de sua unidade. E mesmo assim, a Bratke-Collet ainda permanecia vinculada ao
empreendimento, como responsvel pela administrao condominial. Com este sistema, foi possvel para a
empresa manter um padro constante de captao de recursos, construo e incorporao, permitindo um
ritmo de lanamentos que girava entre dois ou trs novos edifcios a cada ano.
Croquis de Carlos Bratke

demonstrando o conceito de
ncleos de servios perifricos
como torres anexas ao edifcio.
Fonte: WISSENBACH, 1999: 14.
214
O primeiro edifcio inaugurado na Berrini foi o Ed. Bandeirantes (1977), seguido pelos edifcios
Morumbi (1977), Fortaleza e Urca (1978). Segundo o arquiteto, o principal diferencial entre os edifcios de
escritrios construdos pela Bratke-Collet na Berrini e os edifcios de escritrios mais antigos localizados
em outras regies de So Paulo era a busca pela planta livre, que permitia uma ocupao flexvel e
facilmente adaptvel, de maneira a refletir a prpria flexibilidade crescente das empresas. Conforme as
empresas crescem ou diminuem seus quadros ou se transferem de lugar a outro, a flexibilidade de uso dos
espaos passa a se tornar mais relevante e seus projetos buscavam atender a esta necessidade, por meio de
plantas com grandes vos livres que variavam entre 10 e 12 metros, estendendo-se em lajes de 40, 50 ou
at 60 metros de comprimento. Ao invs do tradicional sistema de lajes e vigas, a soluo tcnica adotada
para vencer estes vos empregou lajes nervuradas protendidas, que dispensavam a instalao de forros no
teto. As luminrias e a fiao eltrica eram todas embutidas nas prprias lajes.
Para liberar completamente a planta, os pilares e os ncleos de circulao vertical e servios eram
posicionados na periferia do edifcio, e no no centro como era mais usual antigamente. Estes ncleos na
periferia, que abrigavam copa, sanitrios, depsitos e salas de manuteno do ar-condicionado,
constituam-se em elementos fechados, enquanto o restante da laje, onde se encontrava efetivamente a
rea de trabalho da empresa, correspondia a um retngulo com generosas aberturas para o exterior. Estes
ncleos fechados eram tratados como torres anexas ao corpo central do edifcio, e por se tratarem de
ambientes compactos, permitiam a adoo de volumetrias menos usuais, marcadas por ngulos agudos ou
por volumes curvos. Segundo a descrio do prprio arquiteto acerca de sua obra, isto permitia um maior
potencial de expresso plstica:
45
46. Ed. Morumbi (1977).
47. Ed. Fortaleza (1978).
Torres dispostas ao redor do volume principal da edificao produziram muito menos uma
esttica fachadista do que a exuberncia volumtrica. A riqueza dos volumes compensa, no aspecto, o
menor gasto com esquadrias e materiais especiais de revestimento. [...] Uma zona inteira construda desta
forma, como no caso da Berrini, acaba constituindo-se em um ncleo homogneo, onde o
relacionamento formal entre os prdios estabeleceu o padro do bairro do Brooklin para alguns anos. So
27
esculturas utilitrias.
claramente perceptvel a adoo de uma linguagem arquitetnica comum entre estes primeiros
edifcios, mas ao mesmo tempo tambm possvel perceber uma certa evoluo entre eles, conforme a
experimentao projetual de Carlos Bratke encaminhava-se rumo a uma maior acomodao entre o
conceito dos produtos imobilirios e do projeto arquitetnico. No primeiro projeto construdo na Vila
Olmpia, o Ed. Aeroporto I, a planta ortogonal e o ncleo ainda localizado no centro da laje,
impedindo a juno das duas unidades do pavimento em uma unidade nica. J no projeto seguinte, o Ed.
27
Ibidem, 88.
48. Ed. Urca (1978).
Plantas: Arquivo Bratke-Collet
Captulo 7
45. Ed. Bandeirantes (1977).
215
49. Ed. Gvea (1983).
50. Ed. Flrida (1983).
51. Ed. Ucha Borges (1987).
52. Ed. Baronesa de St. Seve (1992)
Concorde, o ncleo permaneceu na posio central, mas a planta foi angulada para permitir a juno das
duas unidades, alm de ampliar a complexidade volumtrica do edifcio. No entanto, a geometria
angulada acabou gerando uma planta de ocupao difcil, com espaos em formato triangular cujo
aproveitamento relativamente complicado.
Nos projetos posteriores, implantados na Berrini, a soluo de deslocar o ncleo para a periferia da
planta aparece de forma mais clara, assim como comea uma separao mais evidente entre a geometria
ortogonal do espao de escritrios e a geometria angulada das torres de servios. Nos edifcios Morumbi e
Fortaleza, todos os ambientes de apoio foram condensados em um nico ncleo, destacado do volume
principal e unido a este por uma espcie de ponte. J nos edifcios Bandeirantes e Urca, o ncleo foi
subdividido em torres de apoio menores e espalhadas ao redor da parte principal da planta. No Ed. Urca,
estas torres assumem uma geometria angulada, enquanto no Ed. Bandeirantes as torres se assemelham a
cilindros seccionados, em ambos os casos conferindo um aspecto de complexidade formal ao mesmo
tempo em que mascarando uma planta essencialmente retangular. Esta organizao esquemtica das
plantas, com a laje ortogonal no centro destinada aos escritrios e os diversos ncleos de apoio
distribudos ao seu redor, ser adotada em diversos projetos posteriores, com geometrias e resultados
formais bastante variados. Os edifcios Gvea (1983), Flrida (1983), Palmares (1985), Morumbi Plaza
216
(1985), Ucha Borges (1987), Brasilinterpart (1987), Roberto Sampaio Ferreira (1988), City Salem (1990) e
Baronesa de St. Seve (1992) so todos exemplos da aplicao deste modelo.
Apesar das diferenas entre estes vrios projetos, ao mesmo tempo h tambm uma pronunciada
homogeneidade entre eles. A altura da maioria dos edifcios varia entre 10 e 12 pavimentos, e os materiais
de acabamento usados nas fachadas so recorrentes, como a massa rstica raspada, a caixilharia escura
com vidro fum e, em alguns projetos, brises de argamassa armada. Apesar destes edifcios no serem
muito altos, so frequentemente usados artifcios para acentuar a sensao de verticalidade. Os volumes
das torres de servios so marcadamente verticais, e os peitoris entre as janelas dos escritrios so
pintados de preto para dar a impresso de comporem um nico rasgo vertical na fachada. Estas
recorrncias revelam a inteno de, ao mesmo tempo em que cada edifcio recebe um projeto
diferenciado, em conjunto eles formam uma espcie de famlia, tal qual um bairro deliberadamente
planejado.
A abrangncia do planejamento que de fato existiu no desenvolvimento destes projetos , contudo,
relativa. De um lado, havia, de fato, a inteno de produzir edifcios que tivessem, cada um, uma
identidade prpria, mas que tambm estivessem articulados a um mesmo padro arquitetnico e
morfolgico. Por terem sido viabilizados de acordo com a disponibilidade de financiamento, os edifcios
foram construdos ao longo de muitos anos e, com isso, tiveram de responder s mudanas de contexto
local, econmico, tcnico e esttico-cultural. Os edifcios foram sendo projetados apenas conforme iam
sendo viabilizados, ou seja, no havia um projeto prvio para o conjunto, apenas um conjunto geral de
intenes, que em determinados momentos foram tambm se transformando, tanto em relao ao
programa dos edifcios, quanto s tcnicas construtivas e linguagem arquitetnica.
Ou seja, conforme o bairro foi se transformando, de um lado a populao de consumidores crescia

e, de outro, a oferta de espao para comrcio local (restaurantes, lanchonetes, farmcias, etc.) ia
desaparecendo, pois estava sendo substituda por edifcios; eventualmente, a instalao de comrcio no
nvel trreo dos edifcios passou a se demonstrar economicamente vantajosa. Estas lojas, no entanto,
surgiram apenas em alguns poucos edifcios porque, por outro lado, o mercado de espaos de escritrios
carrega certo estigma em relao aos edifcios que possuem lojas no trreo, pois estes teoricamente
aparentariam um nvel inferior a outros destinados exclusivamente ao uso empresarial. Quando existe
28
Ibidem, 28.
Captulo 7
Por exemplo, praticamente todos os edifcios construdos at meados da dcada de 1990 tinham o
trreo sobre pilotis. Esta soluo permitia aproveitar o trreo como estacionamento, reduzindo a
necessidade de garagens subterrneas, que eram particularmente caras de se construir devido ao solo
encharcado por causa da proximidade do rio. Inclusive, em muitos edifcios o subsolo era apenas
parcialmente enterrado, ou seja, o trreo ficava cerca de 1,20m acima do nvel da rua, exigindo a
construo de canteiros elevados junto calada. Em algumas ruas, o transeunte caminha sempre
flanqueado por estes canteiros. Em outros edifcios, o mezanino (1 pavimento) tambm era destinado
garagem, e os escritrios surgiam apenas a partir do 2 pavimento. Entretanto, a transformao do bairro ao
longo do tempo foi provocando alteraes na destinao destes espaos, segundo comenta Carlos Bratke,
no incio voc no tinha razo para projetar uma loja embaixo do prdio, aqui s tinha borracheiro.
28
Agora as lojas valem uma fortuna.
217
53. Ed. Ars / Oswaldo Bratke (1986).
54. Ed. City Salem (1990).
55. Ed. Plaza Centenrio (1995).
56. Ed. Bolsa de Imveis do

Estado de So Paulo (1997)
espao para lojas no trreo dos edifcios, ele na maioria das vezes ocupado por agncias bancrias ou
outras atividades aparentemente mais nobres; restaurantes e lanchonetes acabam surgindo apenas em
imveis horizontais, geralmente em antigas residncias adaptadas para este novo uso.
Outra mudana ocorrida ao longo do tempo nos projetos de Bratke para a Berrini corresponde
evoluo da linguagem arquitetnica adotada, principalmente com a incluso de novos materiais no
acabamento das fachadas, mas tambm em relao ao alinhamento estilstico geral da produo do
arquiteto. Os primeiros edifcios guardavam uma relao estreita com o brutalismo da escola paulista,
marcadamente pela nfase na estrutura aparente, pelo emprego de acabamentos rsticos e pelos volumes
de aspecto robusto. Entretanto, desde esta primeira fase Bratke j era considerado como um crtico do
brutalismo paulista, devido sua oposio ao excessivo dogmatismo desta escola.
No incio dos anos 1990, que podem ser assinalados como a transio para a segunda fase da
verticalizao da Berrini (discutida mais adiante), a linguagem do arquiteto se amplia pela adio de cores
(Ed. Ars, 1986; Ed. Berrini Lavra, 1995), e pelo uso de novos materiais nas fachadas, como revestimentos
cermicos (Ed. City Salem, 1990; Ed. Alana II, 1994), fachadas-cortina de vidro (Ed. Brumadinho, 1990; Ed.
Baronesa de St. Seve, 1992), e, mais tarde, pelo uso entusistico de chapas de alumnio composto (Ed.
218
Plaza Centenrio, 1995; Ed. Bolsa de Imveis do Estado de So Paulo, 1997). Nesta
fase, ao mesmo tempo em que a arquitetura de Bratke passa a ser considerada
como mais rebelde em relao aos cnones do mainstream da arquitetura
paulista, ela tambm passa a ser vista como de alinhamento mais comercial,
caracterizada por uma profuso de acabamentos e elementos arquitetnicos
ambguos que a marcariam como representante de uma espcie de corrente ps29
moderna assimilada. Contudo, apesar das significativas mudanas estilsticas
gradualmente incorporadas aos projetos de Bratke, pelo menos at meados da
dcada de 1990 a homogeneidade morfolgica dos edifcios da Berrini se mantm,
garantindo certa uniformidade da paisagem, seno arquitetnica, ao menos
volumtrica. Esta uniformidade viria a ser rompida apenas com a chegada dos
novos mega-empreendimentos localizados junto Marginal Pinheiros, que
rompem com a escala dos edifcios anteriores.
Em relao paisagem urbana, o efeito exercido pela Bratke-Collet na
produo do espao da Berrini extrapola o mbito dos empreendimentos
individuais, afetando praticamente toda a conjuntura do bairro, incluindo,
indiretamente, a oferta de comrcio e de servios de apoio. Esta forma de produo
monopolista da Bratke-Collet no entorno da Berrini representa um dos casos mais
prximos a um processo completo de desenho urbano relativamente consciente
que ocorreu em So Paulo. A concentrao da propriedade dos terrenos nas mos
da empresa permitiu que a forma urbana da Berrini fosse produzida
unilateralmente, controlada praticamente por um nico agente privado, que foi
capaz de orquestrar o processo de desenho urbano hegemonicamente e de
acordo com suas prprias expectativas. Isto permitiu um controle quase pleno no
apenas sobre o tipo de espao que ali se produziu, mas tambm sobre a
transformao da prpria imagem e identidade do bairro que se formava.
29
FRGOLI JR, 2000: 183.
Apesar das transformaes na

linguagem arquitetnica de Carlos
Bratke ao longo do tempo, os
edifcios projetados na Berrini
compartilham de uma identidade
comum, decorrente da
homogeneidade morfolgica destes
edifcios, conforme se pode
verificar nos croquis do arquiteto.
Fonte: WISSENBACH, 1999: 12.
Captulo 7
O sucesso comercial dos empreendimentos da Bratke-Collet na Berrini no se deve apenas

identificao de um nicho promissor do mercado imobilirio, nem somente estratgia planejada para a
aquisio e desenvolvimento dos terrenos. Tampouco se pode creditar o sucesso comercial desta
localizao simplesmente pela lgica da economia de aglomerao produzida pela concentrao de
edifcios de escritrios em um mesmo local, e nem pela sua proximidade aos valorizados redutos da elite
paulistana em bairros vizinhos como o Brooklin, Chcara Flora e Morumbi. Um dos principais diferenciais
desta regio da cidade e que at hoje representa um forte atrativo o seu aspecto simblico de espao
controlado e planejado, direcionado para promover a produtividade, a eficincia e o convvio
harmonioso entre as empresas. Mais tarde, quando a Berrini comeou efetivamente a se consolidar como
uma nova centralidade empresarial, esta identidade foi ainda acrescida pelos valores do status, da
exclusividade e da sofisticao inerentes a um espao disputado e disponvel apenas queles capazes de
arcar com seu custo elevado. Alm disso, nesta nova centralidade empresarial, as empresas no precisam
conviver com a interferncia de outras atividades indesejadas ou de manifestaes populares como ocorre
no Centro da cidade ou na Av. Paulista.
219
Esta identidade no um acidente. Ela um meticuloso subproduto do processo de desenho urbano

promovido pela Bratke-Collet e pela arquitetura de Carlos Bratke, atravs da construo de edifcios de
escritrios que eram, figurativamente, diferentes do restante da cidade e ao mesmo tempo semelhantes
entre si. Este efeito to significativo que a regio da Berrini passou a ser ocasionalmente chamada pela
imprensa de bairro Bratke ou Bratkelndia; ou seja, a identidade da avenida acabou tornando-se
intrinsecamente associada da prpria empresa, o que, comercialmente, lhe foi bastante benfico. No
toa que a sede da Bratke-Collet (e do escritrio de arquitetura de Carlos Bratke) situa-se na Berrini em um
dos mais vistosos edifcios construdos pela prpria empresa na dcada de 1980, o Ed. Oswaldo Bratke
(antigo Ed. Ars, 1986), o que fortalece ainda mais a estreita ligao entre a construtora e a avenida. Esta
associao direta entre a identidade do espao urbano e do agente imobilirio que o produziu no ,
todavia, um simples reflexo do carter monopolista de sua atividade. Tivesse a Bratke-Collet construdo
uma srie de edifcios bastante diferentes, sem caractersticas homogneas entre si, no seria possvel
identific-los to claramente como frutos da ao de um mesmo empreendedor. Raros so os casos em
que, como neste, exista uma relao to estreita entre o desenho urbano e a performance comercial de um
agente imobilirio. Neste sentido, a produo da Bratke-Collet no resulta apenas de uma ao de carter
estratgico, mas tambm ideolgico: no processo de construo de uma nova imagem da Berrini, h uma
realidade original da avenida e uma representao de outra realidade que lhe sistematicamente
sobreposta, at que se torna quase impossvel distinguir entre uma e outra.
Um aspecto que torna o processo de desenho urbano da Berrini ainda mais relevante o fato dele
ter ocorrido, em sua origem, praticamente sem o reconhecimento ou a aquiescncia do poder pblico,
diferentemente do que ocorrera no passado em outras reas da cidade. Enquanto no caso da Paulista e da
Faria Lima a consolidao destas avenidas como centralidades empresariais foi abraada e promovida pela
municipalidade, que buscou conferir ateno especial qualificao do espao pblico destas avenidas,
no caso da Berrini a prefeitura permaneceu praticamente alijada de todo o processo, exceo do
investimento inicial (e provavelmente no-intencional) representado pela abertura da prpria avenida. De
fato, nem mesmo o zoneamento era, a princpio, particularmente favorvel s intenes da Bratke-Collet
para a verticalizao da avenida. Apesar de alguns trechos da Berrini estarem, de fato, inseridos na Z4
(zona mista de alta densidade), outros trechos faziam parte da Z3, da Z2 ou da Z6, que eram menos
apropriadas para verticalizao. A disponibilidade dos terrenos para construo, naquele momento, pouco
tinha a ver com o zoneamento que incidia sobre eles; a Bratke-Collet havia adquirido-os muito mais em
funo do preo e da predisposio de seus proprietrios venda do que pela zona em que estavam
inseridos. Dentre os quinze primeiros edifcios erguidos pela construtora na Berrini, um estava inserido na
Z6, nove na Z3 e apenas cinco na Z4, o que indica que no houve um direcionamento explcito para se
construir primeiramente nos terrenos da Z4, mais propcios verticalizao.
Ao invs disso, o critrio adotado foi construir primeiro nos terrenos localizados na prpria avenida
e apenas mais tarde nas suas travessas ou paralelas, independente da zona em que se encontravam: em
1982, quando foi inaugurado o primeiro edifcio localizado fora da Berrini (Ed. Panamby, na Rua Geraldo
Flausino Gomes), j haviam sido construdos oito edifcios que tinham a Berrini como endereo. Ou seja, o
acesso e visibilidade privilegiados proporcionados pela avenida so mais relevantes para a escolha da
localizao dos empreendimentos do que as restries do zoneamento, o que indica que, mesmo na
escala interna do bairro, o zoneamento pouco efeito teve sobre a organizao das atividades.
220
Por outro lado, possvel destrinchar os edifcios da Bratke-Collet para se

verificar como o zoneamento influenciou a sua produo, tanto em relao ao
projeto quanto ao processo de incorporao. Apesar das diferenas de volumetria
e arquitetura existentes entre os vrios edifcios da Berrini, muitos destes se
adequam a uma tipologia recorrente, que resulta da aplicao de uma mesma
frmula para lidar com os limites impostos pelo zoneamento.
Como vimos, uma das estratgias empregadas para a aquisio dos terrenos
era permut-los com seus proprietrios por 25% da rea do edifcio que seria
construdo. Este valor no arbitrrio; como o zoneamento permitia a construo
com, no mximo, o coeficiente de aproveitamento 4, permutar 25% do edifcio
equivalia ao coeficiente 1, ou seja, uma rea igual rea do terreno. Assim, se um
proprietrio cedia 1.000m de terreno em permuta (que permitiam construir at
4.000m com o coeficente 4), ele recebia de volta 1.000m de rea de edifcio, e o
seu lucro era a transformao do valor de um terreno bruto no valor de uma
mesma rea em escritrios acabados. A Bratke Collet e seus investidores ficavam
com a rea restante, ou seja, 3.000m para comercializao.
1. Situao original
2. Terrenos permutados
Esta permuta, no entanto, gerava uma complicao. Quando o edifcio

estivesse totalmente alugado, cada investidor tornava-se proprietrio de uma
quantidade de pavimentos, ao invs de simplesmente proprietrio de uma cota
geral do edifcio. Isto exigia que o nmero de pavimentos fosse um mltiplo de 4,
para que o proprietrio do terreno pudesse ficar com 25% do prdio sem que fosse
necessrio subdividir as unidades. Isto explica, em parte, porque dentre os dez
primeiros edifcios construdos pela Bratke-Collet, nove deles tinham 12
pavimentos: 3 deles seriam permutados ao proprietrio e 9 seriam colocados para
locao.
3. Parcela do edifcio
oferecida em permuta
4. Repetio da estratgia
de permuta para o restante
dos terrenos
Captulo 7
Isto reflete a aplicao de uma frmula geral, repetida exaustivamente e

que funcionava mais ou menos da seguinte maneira: cinco lotes residenciais com
aproximadamente 10 metros de frente e 25 de fundo (um tamanho padro do
loteamento residencial feito no entorno da Berrini) eram remembrados, totalizando
um terreno de 50 x 25m, e 1250m de rea. Digamos que estes lotes estivessem
localizados na Z4, que corresponde ao caso mais permissivo da Berrini. Na Z4, o
C.A. permitido equivalia a 3 com taxa de ocupao 70%, mas o C.A. podia ser
aumentado at 4, caso a T.O. fosse reduzido para 35% atravs da aplicao do
mecanismo da Frmula de Adiron (Pg. 202). Um terreno de 1250m com T.O. de
0,35 permite um edifcio com no mximo 435m de projeo horizontal, o que era
adequado para o tamanho de laje de escritrios pretendido pela Bratke Collet
como produto a ser comercializado. Com C.A. 4, seria possvel construir at
5.000m de rea computvel, que divididos em 12 pavimentos, consistiriam em
lajes de cerca de 415m, ou seja, prximo ao produto pretendido (lajes com cerca
de 400m), e dentro do limite imposto pela taxa de ocupao.
221
No entanto, se esta conta fechava de maneira praticamente perfeita na Z4, na Z3 a conta era mais
complicada. Para atingir o coeficiente 4, nesta zona era necessrio diminuir a taxa de ocupao para
apenas 20% atravs da Frmula de Adiron, o que, em um mesmo terreno de cinco casinhas (com cerca
de 1250m de rea) representava apenas 250m de projeo para a instalao do edifcio, o que era uma
rea muito pequena para o edifcio de escritrios. Isto exigia a aquisio de terrenos maiores e a conta
acabava invariavelmente piorando. Ou seja, o zoneamento, por estabelecer parmetros urbansticos
diferentes para trechos da mesma avenida, gerou uma situao desfavorvel s intenes da Bratke-Collet
e de seu arquiteto, que, como vimos, desejavam construir edifcios volumetricamente semelhantes. Sobre
estes entraves, Carlos Bratke comenta:
Voc tem que fazer uma ginstica para conseguir combinar esse prdio com o outro que voc j
fez, tentar uma boa proporo e a comea um problema que de legislao. Um urbanismo feito dentro
da prefeitura por gente que nunca sentou numa prancheta para projetar coisa alguma. Um planejamento
30
de funcionrio pblico muito precrio...
Este comentrio, primeira vista, sugere um embate direto entre a instituio do zoneamento e a
atividade imobiliria, como se este, por minar a capacidade inata do bom projeto que pode nascer da
iniciativa privada, fosse negativo ou contraditrio. Ao criticar um urbanismo feito dentro da prefeitura por
gente que nunca sentou numa prancheta, encontra-se implcita uma de duas idias: o bom urbanismo
deveria ser feito fora da prefeitura, ou seja, pelo mercado; ou ento, pelo menos por pessoas que j tenham
sentado numa prancheta e, portanto, compreendessem a realidade do mercado e de seus interesses, sendo
capaz de produzir um urbanismo que no lhe fosse contraditrio.
Esta idia coerente ao considerar-se que, na viso da Bratke-Collet, o que se fez na Berrini no foi
meramente a construo de prdios, e sim a construo da prpria cidade; este processo teria sido
concebido e executado quase exclusivamente pela iniciativa privada. No entanto, a crtica do arquiteto
no se trata exatamente de um ataque existncia do zoneamento per se, nem idia de se impor algum
tipo de limitao sobre os interesses primrios do mercado imobilirio (que, em ltima instncia,
resumem-se extrao da maior mais-valia possvel do solo urbano). Ao invs disso, ele de certa forma
retrata o conflito existente entre o modelo urbano preconizado por um zoneamento tecnocrtico, e outros
modelos urbanos possveis, os quais na viso do arquiteto no necessariamente seriam mais servis ao
mercado e nem menos adequados para a populao em geral. Um dos principais pontos de conflito
identificados por Bratke a prpria Frmula de Adiron, como se depreende de outro comentrio seu:
O esprito predominante dos construtores era aproveitar ao mximo o lugar, sugar tudo o que
podiam, o que resultou nessa cidade meio disforme, com uma forte agressividade e semeada de bolses.
[...] Se eu pudesse mudar o zoneamento, mexeria na zona 2, que o grande oceano onde esto essas
ilhas desiguais. Os autores do zoneamento eram pessoas elitistas que permitiram que se construsse duas
vezes a rea do terreno para prdios de apartamentos, mas usando s 25% de projeo. Disso resultam
pirulitos altssimos, caros e desumanos, essa projeo deveria ser mudada para incrementar a construo
31
de prdios mais baixos, de quatro ou oito pavimentos.
30
31
222
BRATKE, in: WISSENBACH, 1999: 27.

Ibidem, 28.
Para Bratke, este instrumento da legislao, alm de atrapalhar as contas dos projetos na Berrini,
tambm seria negativo por incentivar irrestritamente uma nica tipologia especfica de edifcio, em
detrimento de outras tipologias que poderiam tambm ser benficas para a cidade. Este incentivo cego ao
modelo do edifcio alto e esbelto, ou seja, ao espigo intensamente verticalizado, era, para o arquiteto,
totalmente inadequado. Este padro podia ser apropriado para o edifcio residencial de alto padro, com
poucos apartamentos por andar e grande altura; porm, no caso de edifcios residenciais com muitas
unidades por pavimento ou no caso de edifcios de escritrios, que geralmente possuem reas de laje
maior, esta situao acaba sempre gerando complicaes. No caso da Berrini, um dos diferenciais
pretendidos para os edifcios que eles pudessem abrigar unidades de escritrios espaosas, ou seja, com
uma maior rea de projeo horizontal, o que consequentemente significava uma maior taxa de ocupao
dos lotes. Isso ia na direo contrria da legislao, que oferecia um maior coeficiente de aproveitamento
apenas para os projetos que adotassem taxas de ocupaes menores. Nestas situaes, havia apenas duas
sadas: abrir mo do coeficiente mximo; ou ento construir em lotes grandes o suficiente para abrigar um
edifcio de grande projeo horizontal e ainda assim sobrar 80% do lote desocupado, o que geraria uma
forma urbana rarefeita e inadequada ao modelo de bairro desejado pela Bratke-Collet.
7.5. O So Paulo Office Park
A idia de instalar um shopping center naquela localidade havia surgido mais de dez anos antes,
quando, em 1971, o grupo norte-americano SEARS, atuante na rea de comrcio varejista, adquiriu o
terreno j com a inteno de instalar ali um empreendimento deste gnero. No entanto, de maneira
semelhante ao ocorrido no caso do Shopping Iguatemi, naquele momento havia grande resistncia dos
potenciais lojistas para se instalar em local to afastado, o que acabou atrasando sua construo em
praticamente uma dcada. O shopping center apenas viria a ser viabilizado no incio dos anos 1980
57
57. Shopping Morumbi atualmente, aps

obras de expanso concludas em 2007
que envolveram a construo de uma torre
de escritrios anexa ao empreendimento.
Captulo 7
A ao sistemtica promovida pela Bratke-Collet a partir de meados da dcada de

1970 no entorno da Av. Eng. Lus Carlos Berrini representa o primeiro estgio da
transformao da paisagem do vale do Rio Pinheiros em uma moderna centralidade
empresarial. No entanto, mesmo com o surgimento do crescente nmero de edifcios de
escritrios, esta regio ainda era relativamente pouco integrada dinmica das
atividades centrais do restante da cidade, no sentido em que seu carter de centralidade
(de destinao de deslocamentos no espao urbano) limitava-se, praticamente, apenas
aos funcionrios das empresas que estavam ali instaladas. Esta situao passa a alterar-se
de maneira mais significativa aps 1982, com o surgimento do Shopping Morumbi, que
na poca de sua inaugurao era o maior shopping center do pas. Localizado junto
Ponte do Morumbi, no entroncamento da Av. Chucri Zaidan (extenso sul da Berrini)
com a Av. Roque Petroni Jr., o novo shopping center assume um papel de importante
centro de consumo e lazer no somente em um mbito local, mas efetivamente na escala
metropolitana, o que levou ampliao e diversificao do pblico que freqenta a
regio, fortalecendo, com isso, seu crescente carter de centralidade urbana.
223
quando a empresa Multi Shopping (atual Multiplan) e o Banco Bozano

Simonsen (hoje extinto, adquirido pelo Banco Santander) interessaram-se pelo
32
empreendimento.
58
A localizao do Shopping Morumbi assinalava uma espcie de faixa

de transio entre o nascente centro de negcios da regio da Berrini e as
reas mais ao sul, ocupadas predominantemente por indstrias e galpes,
instalados nas grandes glebas reminiscentes do parcelamento das terras da Cia.
Light. Alguns destes terrenos, contudo, encontravam-se ainda totalmente
desocupados, existindo em seu lugar apenas charcos e pntanos que se
interpunham entre o rio e outras reas esparsamente ocupadas por residncias
horizontais de classe mdia e mdia-baixa.
58. Centro de Processamento de Dados do Banco do Brasil,

no encontro da Rua Verbo Divino com a Av. Naes Unidas.
Apesar de tratar-se de uma rea ainda mais distante do centro

tradicional do que a Berrini, aquela localizao tambm dava sinais de que
poderia concentrar edifcios de escritrios, algo evidenciado pela instalao,
em meados da dcada de 1970, do Centro de Processamento de Dados do
Banco do Brasil no encontro da Marginal Pinheiros com a Rua Verbo Divino.
Projetado pelo escritrio carioca MMM Roberto, expoente da arquitetura
modernista brasileira, o CPD do Banco do Brasil ocupou um edifcio de
formato cilndrico que, apesar de no ser muito alto (apenas oito pavimentos),
despontava na paisagem predominantemente horizontal da regio devido
sua volumetria inusitada.
A construo do edifcio do Banco do Brasil naquela localidade representativa do incio de um

processo de migrao/expanso de empresas que tinham sede no Centro da cidade rumo Marginal
Pinheiros, sendo este banco a primeira grande instituio financeira a instalar suas atividades junto ao rio
(no ano seguinte, este movimento seria seguido pelo Unibanco, que ocupou uma grande torre junto
Ponte Eusbio Matoso, mais ao norte). No entanto, importante notar que, por outro lado, o carter das
atividades destinadas quela regio neste primeiro momento detinham um status inferior quelas
instaladas no Centro. O CPD era visto como uma atividade administrativa de carter perifrico e que
consumia muito espao, sendo, portanto, inadequada a sua permanncia junto sede do banco,
localizada na Rua Lbero Badar, em frente ao Ed. Martinelli. O CPD foi instalado naquela localidade
distante justamente porque alia havia a disponibilidade de terrenos amplos e baratos, em um local
apropriado para esta atividade que dispensava proximidade s atividades de gerncia de alto nvel do
banco.
Alguns edifcios de escritrios surgiram nas proximidades do CPD nos anos seguintes, como o Ed.
Verbo Divino (1982, 11 pavimentos) e o Ed. Nova So Paulo (1982, 9 pavimentos). Como sugere o nome
deste ltimo edifcio, os empreendedores que investiam nesta regio buscavam repetir, de certa maneira, a
frmula desenvolvida pela Bratke-Collet para a Berrini, compartilhando tambm da inteno de produzir
uma nova localidade, uma nova So Paulo, moderna e diferenciada. As linhas futuristas do projeto
desenvolvido pelo arquiteto Dcio Ottoni para o edifcio Nova So Paulo, por exemplo, so
32
224
NOBRE, 2000: 171.
59
representativas de um certo sentimento de audcia e pioneirismo que se

buscava imprimir nestes empreendimentos. A inteno por detrs disso era a
de atrair empresas que se identificassem com estes valores, pois o prprio
gesto de instalar-se em uma regio distante e ainda pouco consolidada
tambm exigia destas empresas, presumia-se, uma certa dose de audcia ou
pioneirismo.
Entretanto, estes primeiros empreendimentos instalados nas cercanias
da Rua Verbo Divino careciam de uma estratgia sistemtica para a sua
produo como a que se viu na regio da Berrini. Alm disso, diferentemente
do tipo de edifcio que se construiu naquela avenida, estes empreendimentos
tinham lajes bem mais amplas (neles, a rea locvel por pavimento
corresponde ao triplo da mdia dos primeiros prdios da Berrini), e, portanto,
pretendiam atrair empresas de um porte muito maior, o que acabava
reduzindo o nicho de mercado que atendiam.
Neste quesito, contudo, estes edifcios acabavam competindo com o CENESP, que no ficava muito
distante e oferecia muitas outras benesses dentro do imenso complexo, como auditrio, centro de compras
etc. O peso desta competio foi sentido, por exemplo, quando a empresa multinacional Gessy-Lever, que
havia se comprometido a ocupar o Ed. Nova So Paulo, decidiu na ltima hora mudar-se para o CENESP,
deixando vrias lajes desocupadas. Para prospectar novos inquilinos para substitu-la, a prpria GessyLever acabou contratando os servios de uma empresa inglesa de consultoria imobiliria chamada Richard
Ellis (atual CB Richard Ellis), que havia recentemente aberto uma filial em So Paulo.
59. Ed. Nova So Paulo (1982).
Mais tarde, a Richard Ellis acabaria assumindo um papel crucial na transformao do eixo da Verbo
Divino, com o surgimento, partir de 1985, do So Paulo Office Park (SPOP). Ocupando uma enorme
gleba vizinha ao CPD do Banco do Brasil, este empreendimento consistiu em um grande conjunto de
catorze edifcios corporativos, que podem, de certa maneira, ser considerados como o segundo estgio da
33
expanso do mercado de escritrios na regio da Marginal Pinheiros. Como veremos, contudo, este
empreendimento configurou-se atravs de um processo de desenho urbano extremamente diferente
daquele que ocorreu na Berrini, resultando em uma forma urbana de caractersticas bastante contrastantes.
As intenes iniciais da Brascrow para esta gleba, no entanto, no puderam se concretizar

imediatamente, devido dificuldade de obteno de investimentos para um empreendimento que era,
naquele momento, considerado de alto risco. O enorme terreno permaneceu vazio por mais dez anos,
com exceo do hipermercado que foi construdo na parte do terreno junto Marginal, operado pela rede
33
NOBRE, 2000: 175.
Captulo 7
A gleba de cerca de 150.000m na qual se construiu o So Paulo Office Park foi adquirida em 1975
pela empresa Brascrow Indstria e Comrcio Ltda, ligada incorporadora norte-americana Trammel Crow.
Antes disso, ela havia pertencido ao Grupo Ultra (controlador das empresas Ultralar e Ultragaz), que as
havia adquirido durante o desmonte das terras da Light, tendo construdo ali um conjunto de galpes. A
inteno inicial da incorporadora Brascrow era erguer naquele terreno um grande complexo composto por
um hipermercado, um hotel e oito edifcios de escritrios.
225
34
Carrefour. Somente em 1985, com a associao da Brascrow ao Banco Crefisul, que passou a deter a
propriedade de 50% destas terras, seria possvel dar desdobramento aos planos de construir edifcios de
escritrios naquela rea.
Pouco antes da unio entre estas duas empresas, o Banco Crefisul havia sido abordado pela
empresa Arbi S.A. Comrcio e Empreendimentos, incorporadora pertencente famlia Birmann e (at
ento) especializada no mercado residencial, com uma proposta de novo modelo de negcio imobilirio.
A proposta consistia na construo de um estoque de edifcios de escritrios de alto padro (com sistemas
de ar condicionado central, lajes amplas, piso modular elevado etc.) destinados locao exclusiva para
uma nica empresa. A construo destes edifcios poderia ser viabilizada com a entrada de recursos
provenientes de fundos de penso interessados em realizar investimentos com rentabilidade fixa e
35
garantida. Os Birmann haviam percebido que, naquele momento, diversos fundos de penso tinham
interesse em expandir seus portflios atravs de investimentos em imveis, mas para isso era necessrio
garantir que estes imveis teriam um aluguel de alto valor e baixo risco, algo que poderia ser viabilizado
atravs de contratos de locao de longo prazo para empresas de grande porte que necessitavam de
espaos de escritrios especializados para suas sedes.
Os fundos de penso so empresas que administram as contribuies previdencirias de
funcionrios de grandes empresas, tanto pblicas como privadas. Estes fundos muitas vezes acumulam um
capital extremamente vultuoso, representando, ao lado dos bancos, alguns dos mais poderosos investidores
existentes no mercado financeiro. Como seu objetivo final , em ltima instncia, garantir a penso
previdenciria de seus contribuintes, em geral estes fundos se interessam em oportunidades de
investimentos de baixo risco e de rentabilidade no necessariamente entre as mais altas disponveis,
contanto que haja garantia de retorno de longo prazo que possibilite honrar seus compromissos
previdencirios. So, portanto, investimentos conservadores, de carter menos especulativo do que os
inflamveis mercados de aes, os quais, apesar de apresentarem alta rentabilidade, por outro lado
apresentam tambm altos riscos.
O mercado imobilirio, por apresentar oportunidades para este tipo de investimento mais
conservador, ia de encontro aos interesses dos fundos de penso, o que explica a sua entrada massiva no
setor a partir do incio dos anos 1980. Segundo Fix, no incio da dcada seguinte os fundos de penso
brasileiros chegariam a deter 22% de seus ativos investidos em imveis, muitos dos quais pertencentes ao
36
mercado de edifcios de escritrios da Marginal Pinheiros. Enquanto o So Paulo Office Park representa
uma das primeiras experincias dos fundos de penso com investimentos deste gnero, mais tarde este
modelo de negcio se repetiria, como veremos, na construo dos mega-empreendimentos no entorno
da Av. Berrini e na rpida verticalizao da Vila Olmpia durante a dcada de 1990.
34
Inaugurada em setembro de 1975, esta unidade do Carrefour tida como o primeiro hipermercado do Brasil. Sua
inaugurao, alardeada na capa de jornais da poca (Folha de So Paulo, 05.09.1975), representava a chegada de um tipo
indito de comrcio varejista, que permitia acesso a um novo padro internacional de consumo. Na fachada do hipermercado,
pendurou-se uma faixa com os dizeres Vive la difference, ilustrando a diversidade de oferta de produtos disponveis, ao
mesmo tempo em que sublinhando a identidade francesa (estrangeira) da rede.
35
FIX, 2007: 44.
36
Ibidem, 69.
226
O negcio imobilirio proposto pela Arbi consistia, assim sendo, na construo de edifcios
adequados para servirem como sede para grandes empresas, o que levou idia da construo de um
empreendimento no modelo de office park, no qual cada empresa ocuparia seu prprio edifcio. O
conceito de office park, como vimos, trata-se de um complexo empresarial suburbano tpico nos Estados
Unidos desde a dcada de 1960, no qual empresas ocupavam edifcios baixos e modernos com amplas
lajes de escritrios, cercados por reas verdes e por bolses de estacionamento. Este tipo de
empreendimento demonstrava-se especialmente adequado para as grandes empresas que desejavam
abandonar as reas centrais das grandes cidades norte americanas, onde os edifcios estavam ficando
velhos e obsoletos, e os aluguis cada vez mais caros. Em contrapartida, nos subrbios estavam sendo
construdos edifcios modernos com lajes amplas e flexveis, e com aluguis significativamente mais
baratos. Alm disso, os office parks adequavam-se ao modo de vida dos prprios funcionrios destas
empresas, que tambm moravam nos subrbios e portanto desfrutavam de uma maior acessibilidade do
que em relao aos abarrotados centros urbanos.
A gleba de propriedade da Brascrow e do Crefisul, por sua localizao e tamanho, demonstrava-se
extremamente favorvel para a instalao de um empreendimento deste gnero, e os diretores da Arbi, que
37
conheciam este terreno por j terem sido acionistas do banco, sabiam disso. Quando esta empresa
decidiu diversificar seus negcios para a rea de empreendimentos comerciais, foi criada uma segunda
empresa, que recebeu o nome de Birmann S.A. Comrcio e Empreendimentos. Com o Banco Crefisul
responsvel pelo financiamento, e a Brascrow e a Birmann responsveis pela incorporao, para completar
a estratgia formulada pelo grupo restava a tarefa de casar os inquilinos potenciais com os fundos de
penso interessados em realizar os investimentos apropriados para cada edifcio. Entretanto, para conseguir
isto faltava ao grupo o know-how especializado das reas de planejamento estratgico, marketing e
vendas que seriam necessrios para viabilizar a execuo de um empreendimento de acordo com os
elevados padres internacionais de qualidade que as empresas multinacionais buscavam.
37
Ibidem, 44.
NOBRE, 2000: 175.
39
FIX, 2000: 46.
38
Captulo 7
Neste momento entra em cena a consultoria imobiliria da Richard Ellis, que j vinha promovendo
entusiasticamente a Marginal Pinheiros como a frente mais promissora do mercado imobilirio
38
paulistano. Fundada em 1773, esta empresa detinha larga experincia com o mercado de escritrios de
vrios pases, e, em especial, por ter sido consultora de muitas empresas multinacionais na expanso
internacional de seus escritrios, j era conhecida por diversas das multinacionais recm-chegadas no
Brasil. A prpria idia de construir um empreendimento de acordo com o modelo do office park moderno
e diferenciado teria sido introduzida ao grupo pela Richard Ellis, que formulou a estratgia de desenvolver
o negcio na forma de pacotes. Segundo Fix, esses pacotes eram propostas de empreendimentos,
vendidas para os futuros inquilinos e compradores dos edifcios. O arranjo separava a propriedade do uso
39
do edifcio: os empreendimentos eram vendidos para os investidores e alugados para grandes empresas.
O pacote era vantajoso para os dois lados. Os fundos de penso obtinham investimentos seguros e
relativamente rentveis, e as empresas locatrias podiam desfrutar de edifcios-sede feitos praticamente sob
medida para suas necessidades, sem que fosse necessrio efetivamente compr-los, o que foraria uma
imobilizao indesejada de seu capital.
227
60
Implantao dos cinco primeiros

edifcios do So Paulo Office Park,
construdos entre1984 e 1987.
Fonte: Revista Projeto, 1987.
61
60. Sede da Deloitte, 1986 (ocupado anteriormente pela

empresa Arthur Andersen). Este foi o primeiro edifcio do So
Paulo Office Park construdo no sistema de contrato casado
entre um locatrio e um fundo de penso.
61. Edifcios Birmann 11 e 12, projetados em parceria entre o

escritrio de arquitetura norte-americano RKTL Associates e o
brasileiro Pontual Associados. Estes foram os ltimos edifcios
construdos dentro da rea original do So Paulo Office Park,
em 1996.
O primeiro edifcio do So Paulo Office Park no seguiu este modelo de negcio, tendo sido
negociado diretamente com a ocupante, a empresa norte-americana de tecnologia hospitalar Becton
Dickinson, que adquiriu o edifcio em que viria a se instalar. Contudo, quase todos os edifcios que se
40
seguiram foram arranjados de acordo com o sistema de pacotes. O primeiro negcio articulado desta
maneira foi estabelecido com a empresa norte-americana de consultoria financeira Arthur Andersen, que
se disps a assinar um contrato de locao futura, o que representava um compromisso da empresa para
alugar seu edifcio-sede quando este ficasse pronto. Com esta garantia de retorno certo, o fundo de penso
da empresa IBM foi facilmente atrado a aderir ao negcio, entrando com o capital que viabilizou a
incorporao realizada em parceria entre a Brascrow, a Birmann e a Richard Ellis. Nos anos seguintes,
sucessivos pares de locatrios/fundos de penso permitiram a construo seriada dos outros edifcios do
So Paulo Office Park, cuja rea original estaria totalmente ocupada em 1996, de acordo com a Tabela 8.
O sucesso desta estratgia de negcio levaria o So Paulo Office Park a transbordar a rea de sua
gleba original, com a construo, n o seu entorno, de outros edifcios que seguiam o mesmo modelo de
office park, tais como a sede da Dow Qumica (1987), e os edifcios Birmann 22 (1993), Birmann 23
(1996) e Birmann 26 (1997). Isto fez com que os limites do SPOP se tornassem mais difusos do que eram
originalmente, o que tornou menos evidente a transio entre o empreendimento e o seu entorno.
Planta tipo da sede da Becton Dickinson,

primeiro edifcio construdo no So
Paulo Office Park (1985).
Fonte: Revista Projeto, 1987.
228
40
A maioria dos empreendimentos foram viabilizados seguindo estritamente esta frmula, com a definio de uma empresa
ocupante e de um fundo de penso investidor (ou grupo de fundos). No entanto, houveram algumas excees: a) um dos
edifcios foi erguido com capital privado de Olavo Setbal, dono do Banco Ita; b) os edifcios da empresa txtil Paramount
Lansul foram construdos com capital desta empresa para uso prprio; c) dois edifcios foram erguidos com capital da prpria
incorporadora Brascrow, sem participao dos fundos de penso; d) o Centro Empresarial Transatlntico foi construdo pela
Hochtief com capital privado para locatrios diversos; e e) os edifcio Birmann 11 e 12 possuem vrias empresas inquilinas ao
invs de uma nica.
Tabela 8 - Empreendimentos no permetro original do So Paulo Office Park

Ocupante atual** (e original*)
Segmento do ocupante**
Ano*
Promotor*
Proprietrio*
rea locvel**
Becton Dickinson
Tecnologia hospitalar e
equipamentos mdicos
1984-1985
Brascrow / Birmann /
Richard Ellis
Becton Dickinson
3.345 m
Deloitte
(Arthur Andersen)
Consultoria e auditoria
financeira
1984-1986
Richard Ellis
Fundao Previdenciria
IBM
4.500 m
Sun Microsystems
(Poliolefinas)
Informtica
1984-1986
Richard Ellis
Olavo Egydio Setbal
2.200 m
Deloitte
(Atlantis)
financeira
1985-1987
Richard Ellis
Instituto Aerus de
Seguridade Social
3.078 m
Merck, Sharp & Dohme

(Tudor Marsh)
Indstria farmacutica
1985-1987
Richard Ellis
Ceres / Fundao Embrapa

2.628 m
/ Embrater
Pfizer (Sade)
Indstria farmacutica
1987-1989
Richard Ellis
ITAUSA
7.452 m
Paramount Lansul (Blocos A e B)
Indstria txtil
1988-1989
Paramount Lansul
Paramount Lansul
6.993 m
16.607 m
AD 2200
(Deutsche Bank)
Banco / outros
1988-1990
Birmann / Richard Ellis
Ceres / Fund. Embrapa /

Embrater / Fund. do BNH
Accenture
(Arthur Andersen)
Servios de consultoria e
tecnologia
1990-1991
Brascrow / Richard Ellis
Brascrow
4.520 m
Centro Empresarial Transatlntico
Variado
1988-1991
Hochtief
Clube Transatlntico
14.728 m
Deloitte
financeira
1990-1991
Brascrow / Richard Ellis
Brascrow
2.241 m
Phillips
(Birmann 10)
Eletrnicos
1990-1992
Birmann
SISTEL - Fundao de
Seguridade Social
9.669 m
Birmann 11 & 12
Variado
1994-1996
Birmann
Birmann / Fiber Previ /

Previcat / FUNCEF
20.565 m
Em relao ao processo de desenho urbano que o configurou, o So Paulo Office Park apresenta
inmeras caractersticas que o tornam um caso nico na cidade de So Paulo. De certa maneira, o SPOP
tambm diferente da imensa maioria dos office parks construdos pelo mundo afora. Tipicamente, os office
parks so pensados como uma unidade suburbana autnoma, geralmente na forma de um condomnio
fechado, acessvel por auto-estradas expressas. O acesso a estes empreendimentos normalmente
controlado, e a circulao dentro deles se d por vias particulares, comumente de traado orgnico, que
conectam os edifcios e seus respectivos bolses de estacionamento. Apesar de muitos contarem com no
mais do que uma dezena de edifcios, outros podem ocupar reas imensas com vrios hectares,
conjugando, inclusive, sistemas de subcondomnios. Provavelmente, o mais famoso exemplo de
complexo composto por conjuntos de office parks integrados o Vale do Silcio, na Califrnia, formado
desde os anos 1950 ao redor do campus da universidade de Stanford, que desde aquele perodo j vinha
Captulo 7
Fonte: *NOBRE, 2000: 180; **www.building.com
229
62
62. Aglomerao de edifcios de

escritrios em San Jos, no Vale do
Silcio: espao urbano descontnuo,
fragmentado entre conjuntos de
office parks autnomos.
41
se destacando como pioneira na rea de pesquisas de tecnologia e informtica. Nos Estados Unidos,
inclusive, podem at mesmo ser encontradas paisagens contnuas totalmente compostas apenas por
aglomeraes de office parks, como o caso do Research Triangle Park, importante plo tecnolgico
42
localizado no estado da Carolina do Norte. Conceitualmente, os office parks podem ser definidos como
(...) a hibridizao dos modelos da cidade-jardim e do campus universitrio anglo-saxnico. Eles
adotam do primeiro os edifcios horizontais e a ateno aos espaos livres como formas de moldar o
ambiente, e do segundo as construes autnomas. Em suma, os parques so distritos temticos de peas
arquitetnicas autnomas, dispostos ao redor de bolses de estacionamento e servios comunais,
43
situados nos pontos mais acessveis da malha de vias metropolitanas.
Diferentemente de outros empreendimentos em So Paulo que tambm se aproximam do modelo

do office park, como o CENESP ou outros complexos posteriores como o Amrica Business Park (2003,
localizado prximo Ponte do Morumbi) ou o Millennium Office Park (2004, localizado na Vila Olmpia),
o SPOP um loteamento, e no um condomnio fechado. A estrutura morfolgica tpica dos office parks
remete, geralmente, muito mais ao modelo da superquadra modernista do que aos tecidos urbanos
tradicionais, nos quais preserva-se a clssica relao rua-ambiente construdo. No SPOP, contudo, o que
existe um hbrido destes dois modelos. Por se tratar de um loteamento, as ruas entre os edifcios so
41
O Vale do Silcio conhecido internacionalmente por ter sido o epicentro da revoluo propiciada pela expanso da
informtica, do computador de uso pessoal e da Internet, tecnologias desenvolvidas por pesquisadores e ex-alunos da
Univerisdade de Stanford. O nome dado ao vale faz aluso principal matria-prima empregada na produo do microchips.
No vale localizam-se a sede de muitas das maiores empresas do ramo de informtica, como a Intel (microprocessadores),
Apple (computadores, multimdia, sistemas operacionais), Hewlett-Packard (hardware e perifricos), Adobe, Oracle, Nvidia
(softwares), Yahoo e Google (provedores de busca e servios on-line).
42
No Research Triangle Park encontra-se a maior unidade de R&D (Research & Development) da IBM, que concentra mais de
11 mil funcionrios.
43
EAQUIAGA, 1998: 9.
230
pblicas. Alm disso, seu traado ortogonal uma extenso das ruas do bairro vizinho, a Chcara Santo
Antnio. Cada quadra do SPOP representa um dos lotes do empreendimento, e tem seu prprio controle
de acesso independente. Tecnicamente, para ir de um edifcio do SPOP ao outro, o transeunte sai do office
park, atravessa o espao pblico da rua e entra de novo na outra quadra do office park. A experincia de
transitar pelo SPOP, assim sendo, muito mais prxima do caminhar em um bairro comum do que no
ambiente autnomo e controlado de um office park tradicional.
Por outro lado, os edifcios do SPOP, que na maioria tm entre trs e quatro pavimentos, so
implantados com grandes recuos em relao rua, soltos no meio de seus amplos lotes. Entre o edifcio
e a rua existem bolses de estacionamento e grandes reas ajardinadas, s vezes com vegetao bastante
densa, o que acaba camuflando o edifcio com o intuito de conferir-lhe o mesmo nvel de privacidade que
desfrutaria caso estivesse em um condomnio fechado. Assim sendo, estes edifcios tem pouco ou nenhum
efeito de definio de espao, ou seja, a relao entre espao livre e espao construdo bastante difusa.
Os gradis dos empreendimentos, contnuos e homogneos em todo o permetro dos quarteires, acabam
exercendo muito mais poder de configurao sobre o sistema de espaos livres pblicos do que os
prprios edifcios.
Isto representa um forte contraste em relao ao

desenvolvimento da Berrini e, mais tarde, da Vila Olmpia, nas
quais a centralidade empresarial se sobreps em ritmos graduais,
irregulares e no-planejados sobre tecidos urbanos que
originalmente abrigavam outros usos. O processo de
transformao gradual destes outros bairros exigiu repetidos
remembramentos de lotes que anteriormente abrigavam
residncias ou outras atividades. Nestes outros locais, entre um
edifcio de escritrio e outro, comum sobreviverem algumas
casas, lojinhas, sobrados adaptados para restaurantes, enfim, os
resqucios do bairro que ali havia antes da chegada dos
escritrios. Na regio do SPOP isto no acontece; entre os
escritrios h apenas jardins e estacionamentos, pois antes de sua
chegada no havia nada ali, apenas uma imensa gleba
desocupada. Assim sendo, no h ali as marcas de uma outra
cidade que vai sendo gradativamente suprimida. A cidade surge
apenas nas franjas do conjunto, na transio entre o office park e
os bairros residenciais do entorno. Neste sentido, o processo de
desenho urbano do So Paulo Office Park foi o mais completo e
63. Paisagem do So Paulo

Office Park e de seu entorno.
63
Captulo 7
Apesar de os edifcios do SPOP terem sido projetados ao longo de mais de uma dcada por vrios
escritrios de arquitetura diferentes, entre os quais Ottoni Arquitetos Associados, Rino Levi Arquitetos
Associados, Edison Musa & Jaci Hargreaves, Pontual Associados, e a empresa norte-americana RKTL
Associates, h uma marcada homogeneidade no conjunto. Esta homogeneidade decorrente de dois
fatores. Em primeiro lugar, o empreendimento contou com um planejamento centralizado pela Richard
Ellis, que tinha a inteno de ater-se a um projeto pr-definido e relativamente coerente para o office park.
Em segundo lugar, todo o conjunto foi implantado praticamente em uma nica grande gleba,
propositalmente parcelada e loteada com o fim de abrigar o SPOP.
231
consciente de praticamente toda a regio da Marginal Pinheiros, pois no teve de enfrentar a

coexistncia com a cidade original.
O SPOP tambm um exemplo de como o zoneamento pode, em certos casos, definir o uso dos
espaos da cidade no pelo o que ele efetivamente determina ou incentiva, e sim pelo o que ele deixa de
incentivar ou determinar. Toda a regio do office park estava inserida na Z6, a zona de uso
predominantemente industrial, cujo coeficiente de aproveitamento mximo estabelecido pela lei equivalia
a 1,5. Ou seja, no se trata de uma regio exatamente propcia para a instalao de edifcios de escritrios.
No entanto, o modelo de empreendimento preconizado para o SPOP eram os edifcios baixos, destinados
para sedes de corporaes ou grandes empresas, com amplas lajes que podiam chegar at 1.000 ou
1.200m de rea, preferencialmente cercados de jardins. Ou seja, no se trata de um aproveitamento muito
intenso do solo.
Na maioria das outras zonas da cidade, como a Z2, Z3 ou Z4, isto corresponderia a no aproveitar
todo o potencial construtivo disponvel dos terrenos, especialmente no caso da Z3 e da Z4, onde a
legislao, atravs da Frmula de Adiron, premiava a verticalizao com acrscimos de potencial
construtivo (na Z2 tambm, mas apenas para edifcios residenciais). Em outras palavras, construir edifcios
com caractersticas de office park em outras zonas significaria a mesma coisa que desperdiar potencial
construtivo, o que seria normalmente considerado anti-econmico. As outras zonas eram ainda menos
apropriadas: a Z5 estava quase esgotada no centro da cidade e na Av. Paulista alm do preo do solo ser
caro demais para esta modalidade de uso , e a Z1, estritamente residencial, obviamente no podia abrigar
este tipo de empreendimento.
As nicas zonas que restavam para a instalao de um office park eram justamente a Z6 e a Z2,
sendo que na Z6 era possvel um aproveitamento um pouco melhor do que Z2 (C.A. 1,5 ao invs de
apenas 1). Apesar de teoricamente destinar-se indstria, a Z6 tinha exatamente o C.A. adequado para a
intensidade de ocupao prevista para um office park, e, ademais, tambm concentrava as grandes glebas
que empreendimentos deste tipo necessitam. A regio do entorno da Verbo Divino era uma mancha de Z6
desocupada e localizada bem no caminho da valorizao do solo da Marginal Pinheiros, o que de certa
forma explica sua escolha para abrigar o SPOP. Por este motivo, o zoneamento acabou induzindo o
surgimento do office park naquela localidade de uma maneira praticamente no-intencional, pela excluso
de outras possibilidades igualmente vantajosas em outros locais da cidade.
232
Captulo 8
O atual contexto do desenho urbano em So Paulo
8.1 O Plano Diretor Estratgico de 2002 e o novo zoneamento de 2004
Em 2002, durante o mandato da prefeita Marta Suplicy (2001-2004), foi aprovada a Lei 13.430/02,
atravs da qual se estabeleceu o novo Plano Diretor Estratgico (PDE) para o municpio de So Paulo, cuja
vigncia prevista de dez anos. Trata-se de um plano de extrema relevncia, no apenas por ter sido o
primeiro plano diretor aprovado em So Paulo em mais de trinta anos, mas tambm por ter sido o primeiro
plano diretor debatido e aprovado em carter democrtico.
Como vimos, o plano diretor anterior, o PDDI (Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado),
aprovado em 1971, havia sido elaborado pelo poder executivo e aprovado praticamente sem discusso
pela Cmara Municipal, uma prtica corriqueira durante o regime militar. Alm do carter antidemocrtico atravs do qual o PDDI foi aprovado, destaca-se o fato de que ele foi muito pouco efetivo,
sendo que uma de suas nicas utilidades prticas foi a de colocar em vigor a Lei de Zoneamento aprovada
no ano seguinte, a qual, de fato, teve algum efeito sobre a ordenao da cidade (ainda que este efeito
tenha sido justamente o de disseminar uma forma urbana difusa, genrica e descentralizada, conforme
discutimos no captulo anterior).
A aprovao do PDE em 2002, assim sendo, representa uma espcie de divisor de guas para a
trajetria do planejamento urbano no municpio de So Paulo, aps uma longa sequncia de planos
frustrados, ignorados e/ou irrelevantes. Sua importncia, inclusive, reforada pelo fato deste plano ter
sido elaborado logo aps a aprovao, em 2001, do Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/01), o qual
regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituio Federal de 1988, referentes poltica urbana. A
tramitao do Estatuto da Cidade no Congresso Nacional foi um processo que se estendeu ao longo de
onze anos, devido enorme quantidade de lutas e disputas em torno de seu contedo, principalmente no
que diz respeito polmica questo da funo social da propriedade urbana.
Captulo 8
Durante a gesto de Mrio Covas, ltimo prefeito nomeado durante a ditadura militar (1983-1985),
um novo plano foi elaborado, mas a Cmara no o discutiu nem o aprovou, e o plano foi simplesmente
engavetado. O prefeito seguinte, Jnio Quadros (1986-1988), apesar de ter sido o primeiro prefeito eleito
aps a ditadura, fez aprovar um plano elaborado sob sua gesto usando-se do artifcio do decurso de
prazo, uma ttica tpica do governo militar para contornar a necessidade de aprovao pelo poder
legislativo. Ou seja, seu plano foi aprovado sem nenhuma discusso; alm disso, teve pouqussimo efeito
prtico. Durante o mandato da prefeita Luza Erundina (1989-1992) formulou-se um novo plano, mas a
Cmara, aps discuti-lo, no o aprovou. Por fim, nas gestes que a seguiram, de Paulo Maluf (1993-1996)
e de seu pupilo Celso Pitta (1997-2000), como era do feitio destes prefeitos, esqueceu-se completamente o
assunto do plano diretor, passando-se a intervir na cidade assumidamente de acordo com a convenincia
das circunstncias.
233
O Estatuto da Cidade introduziu e regulamentou uma srie de instrumentos urbansticos que podem
ser usados pelas prefeituras de todo o pas para garantir que se cumpra a funo social do solo urbano em
seus municpios, oferecendo novos meios para enfrentar problemas como a especulao imobiliria e a
irregularidade fundiria. Dentre os instrumentos apresentados pelo Estatuto, destacam-se o parcelamento
ou edificao compulsrios, o IPTU Progressivo, as Operaes Urbanas Consorciadas, o direito de
1
preempo, a transferncia do direito de construir, a outorga onerosa do direito de construir, entre outros.
Alguns destes instrumentos, como vimos, j vinham sendo empregados pioneiramente em So Paulo
antes mesmo da aprovao do Estatuto, como o caso das Operaes Urbanas, por exemplo.
Praticamente todos os mecanismos introduzidos pelo Estatuto foram integrados poltica urbana do
municpio atravs do PDE. Alguns destes instrumentos possuem um carter especialmente progressista,
com potencial para promover transformaes scio-espaciais positivas, como o caso do
parcelamento/edificao compulsrios e do IPTU progressivo, os quais oferecem suporte administrao
pblica no combate especulao. Tratam-se, essencialmente, de ferramentas de enfrentamento a
prticas nocivas do mercado imobilirio, especificamente por parte de proprietrios que especulam com o
solo urbano em prol da valorizao de suas propriedades e em detrimento de sua funo social. No
entanto, para serem colocados em prtica, necessitam de vontade poltica para enfrentar os interesses em
jogo; o IPTU progressivo, por exemplo, levou quase nove anos para ser regulamentado em so Paulo,
2
tendo sido aprovado apenas em julho de 2010.
Por outro lado, nem todos os instrumentos introduzidos pelo Estatuto e incorporados pelo PDE
compartilham deste mesmo esprito de enfrentamento a interesses dominantes; de fato, alguns deles se
prestam a avanar a capacidade de articulao entre a iniciativa privada e o poder pblico em torno de
3
supostas causas comuns, como o caso das Operaes Urbanas Consorciadas. Em comparao com o
IPTU progressivo, cuja luta em torno de sua aprovao arrastou-se por anos a fio, as Operaes Urbanas
(particularmente aquelas localizadas onde h maior interesse imobilirio) tem sido at mesmo encaradas
com receptividade por parte do mercado, pelas oportunidades que representam; mais adiante
investigaremos o porqu disto.
Alm da introduo deste conjunto de novos instrumentos urbansticos, o PDE tambm determinou
a reformulao do zoneamento de So Paulo, que foi efetivada em 2004 atravs da nova Lei de
Zoneamento (Lei 13.885/04). Esta nova lei aboliu o sistema de zoneamento vigente desde 1972 e instituiu
um novo sistema, o qual, apesar de manter algumas semelhanas com o modelo antigo (particularmente
em relao ao mapeamento das zonas), introduz uma srie de novidades relevantes.
1
No nos deteremos em discutir todos estes instrumentos; o faremos apenas na medida em que forem relevantes para a
questo do desenho urbano. Para maiores informaes acerca destes do Estatuto da Cidade, verificar INSTITUTO PLIS, 2002.
2
Segundo a lei aprovada (Lei 15.234/10), a prefeitura poder, nas Zonas de Especial Interesse Social (ZEIS) e no permetro da
Operao Urbana Centro, aplicar o IPTU progressivo no tempo sobre os imveis que encontram-se em situao de
subutilizao. Por subutilizao, compreendem-se os imveis cuja rea construda no atinja ao menos 20% da rea do lote.
O valor do IPTU poder ser dobrado anualmente, at atingir a alquota de 15% (anteriormente a alquota mxima era de
apenas 1,8%), at que a situao seja regularizada.
3
O Estatuto da Cidade define as Operaes Urbanas da seguinte maneira: Considera-se operao urbana consorciada o
conjunto de intervenes e medidas coordenadas pelo Poder Pblico municipal, com a participao dos proprietrios,
moradores, usurios permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcanar em uma rea transformaes urbansticas
estruturais, melhorias sociais e valorizao ambiental.
234
A primeira diferena em relao ao modelo anterior que o PDE,

antes da elaborao da Lei de Zoneamento, estabeleceu algumas
diretrizes gerais ao dividir o municpio entre duas macrozonas, a
Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana (rea urbanizada da
cidade), e a Macrozona de Proteo Ambiental (rea da cidade onde se
encontram situaes ambientalmente sensveis, em especial as reas no
entorno dos mananciais). O intuito desta diviso foi fortalecer o controle
da urbanizao nas reas de risco ambiental, as quais foram
sistematicamente deixadas de lado pela administrao pblica ao longo
das ltimas dcadas enquanto eram irregularmente ocupadas por favelas
e assentamentos precrios.
A inteno por detrs da adoo deste sistema de macroreas a

de orientar a execuo da poltica urbana, mas, em termos de regulao
do uso e ocupao do espao, este sistema praticamente irrelevante,
pois se sobrepe ao Zoneamento de Uso e Ocupao do Solo que foi
elaborado no ano seguinte. De certa maneira, a utilidade do primeiro foi
apenas a de servir de subsdio para a elaborao do segundo.
Ao que pese, no final, a irrelevncia prtica deste
macrozoneamento preliminar, por outro lado relevante apontar que de
acordo com ele, praticamente toda a rea ao longo da Marginal
Pinheiros (incluindo a Vila Olmpia, o entorno da Berrini e o ncleo da
Verbo Divino) foi enquadrada na Macrorea de Reestruturao e
Requalificao. Ou seja, mesmo dadas as inmeras intervenes e obras
pblicas j realizadas nesta rea, esta ainda permanece, sob o PDE,
como uma rea prioritria de investimentos que auxiliem nesta dita
requalificao. Enquanto isso, ironicamente a favela de Paraispolis
a maior favela de So Paulo foi inserida na Macrorea de Urbanizao
Consolidada, ou seja, para o PDE a regio da Berrini carente de
requalificao, mas a favela Paraispolis no.
1. Centro.
2. Eixo Vila Olmpia /
Berrini / Verbo Divino
3. Favela de Paraispolis
Captulo 8
A macrozona urbana foi, por sua vez, subdividida em quatro

macroreas, tomando por referncia o estgio de urbanizao em que
cada uma se encontrava, para definir os objetivos gerais da poltica
urbana a ser aplicada em cada uma. Ou seja, o PDE teoricamente
assumiu como ponto de partida do zoneamento no o disciplinamento
explcito do uso e ocupao do solo (como ocorre no modelo clssico
de zoneamento), mas sim a demanda de cada parte da cidade por
diferentes tipos de interveno urbanstica. Dentre as quatro
macroreas, h uma gradao que vai das reas mais consolidadas at
as que ainda esto em vias de urbanizao, de acordo com a seguinte
diviso: 1) Macrorea de Urbanizao Consolidada, 2) Macrorea de
Reestruturao e Requalificao; 3) Macrorea de Urbanizao em
Consolidao; e 4) Macrorea de Urbanizao e Qualificao.
Macroreas
segundo o PDE
235
Apesar destas contradies to trgicas quanto absurdas, o PDE tambm traz inovaes
verdadeiramente positivas, como, por exemplo, a adoo do conceito de solo criado, um assunto
polmico que j se encontrava em discusso no meio urbanstico h muitos anos e que foi finalmente
4
regulamentado pelo Estatuto da Cidade. A idia por detrs deste conceito presume que o direito
propriedade do solo urbano no deve implicar em diferentes direitos de se construir, como era
determinado, por exemplo, pelo antigo zoneamento de So Paulo. Como vimos, pela legislao antiga,
diferentes imveis usufruam de um coeficiente de aproveitamento mais alto ou mais baixo dependendo da
zona em que estivessem inseridos. A simples diferenciao entre a capacidade de aproveitamento entre
uma zona e de outra incorria na valorizao diferenciada destas propriedades, ou seja, neste modelo a
administrao pblica gerava valor para alguns enquanto privava outros do mesmo direito.
Em contrapartida, a idia do solo criado introduzida pelo PDE defende a adoo de um nico
coeficiente de aproveitamento geral para toda a cidade (chamado de Coeficiente de Aproveitamento
Bsico). A construo acima deste coeficiente seria permitida nas zonas em que a administrao pblica
considerasse possvel e conveniente, atravs da determinao de um Coeficiente de Aproveitamento
Mximo superior ao coeficiente Bsico. A construo acima do Bsico, at o limite do Mximo,
ficaria condicionada ao pagamento de uma taxa definida como a outorga onerosa do direito de
construir. Alm disso, visando o cumprimento da funo social da propriedade urbana, o PDE instituiu
um Coeficiente de Aproveitamento Mnimo, abaixo do qual se consideraria que a propriedade encontrase em estado de subutilizao, ao qual seria passvel a tomada de medida atravs de outros instrumentos
(como o IPTU progressivo) para ocasionar a realizao do uso.
No entanto, a definio de um valor para o Coeficiente Bsico em So Paulo foi palco de intensa
disputa, uma vez que a inteno original da prefeitura era a de instituir o mesmo valor equivalente a 1 para
a cidade inteira (ou seja, uma vez a rea do terreno), ao que o mercado imobilirio (organizado atravs de
seus rgos de representao, como o SECOVI) posicionou-se ferrenhamente contra. A sada desta disputa
foi uma meia-soluo, na qual algumas zonas teriam o Coeficiente Bsico fixado no valor 1, e outras
aquelas nas quais o interesse imobilirio maior , teriam o Coeficiente Bsico fixado no valor 2. Como
veremos mais adiante, devido aplicao combinada de outros instrumentos da legislao (como nas
Operaes Urbanas, por exemplo), esta diferenciao entre os coeficientes bsicos acaba aprofundando
ainda mais a desigualdade entre uma rea e outra, pois a diferena a ser paga em outorgas ou
contrapartidas financeiras entre uma zona e outra pode aumentar ou diminuir de maneira praticamente
exponencial dependendo deste coeficiente.
Alm de a nova Lei de Zoneamento de Uso e Ocupao do Solo introduzir as questes da funo
social da propriedade e da outorga do direito de construir ao fixar trs coeficientes de aproveitamento
diferentes para cada zona (Mnimo, Bsico e Mximo) , tambm foi alterada a abordagem do zoneamento
em relao classificao dos usos e atividades. A princpio, na nova lei ocorre uma mudana de foco
sobre a organizao dos diferentes usos, rumo a uma nfase sobre o uso residencial. Enquanto a legislao
antiga tinha a inteno de organizar as atividades urbanas atravs de uma pronunciada distino entre as
diversas categorias de uso (residencial, comercial, servios, industrial e institucional), a nova lei
4
O conceito de solo-criado vinha sendo discutido no Brasil pelo menos desde 1976, quando um grupo de tericos das reas
do Urbanismo e do Direito registraram seu apoio a este instrumento atravs de um documento denominado Carta de Embu.
(GRAU, 1977).
236
simplesmente separa os usos entre residencial (R), no-residencial (nR) e industrial (Ind). Desta maneira, o
novo zoneamento teoricamente confere prioridade proteo do uso residencial, enquanto todos os outros
usos no-residenciais so classificados de acordo com o nvel de incomodidade que estes representam
para o residencial. A descrio destas categorias de uso pode ser verificada na Tabela 9.
Fonte: SO PAULO, 2004(a)
Categoria
Ttulo
Descrio
Usos permitidos
R1
Residencial unifamiliar
Uma unidade habitacional por lote
Casa individual
R2h
Residencial coletivo
horizontal
Conjunto de duas ou mais unidades

habitacionais, agrupadas
horizontalmente ou superpostas
Casas geminadas, casas superpostas, vilas, conjunto residencial vila
R2v
Residencial coletivo vertical
Conjunto com mais de duas unidades

habitacionais, agrupadas verticalmente
Edifcios de apartamentos ou conjuntos residenciais verticais em condomnio
nR1
Usos no residenciais
compatveis
Atividades compatveis com a

vizinhana residencial
Comrcio de abastecimento de mbito local, comrcio diversificado, servios

pessoais, servios profissionais, servios tcnicos de confeco ou
manuteno, servios de educao, servios sociais, associaes
comunitrias, servios de hospedagem ou moradia, servios da administrao
e servios pblicos
nR2
tolerveis
Atividades que no causam impacto

nocivo vizinhana residencial
Comrcio de alimentao ou associado a diverses, comrcio especializado,

oficinas, servios de sade, estabelecimentos de ensino seriado, servios de
lazer cultura e esportes, locais de reunio ou eventos, servios de
armazenamento
nR3
especiais ou incmodos
Atividades potencialmente geradoras

de impacto urbanstico ou ambiental
Usos especiais, empreendimentos geradores de impacto ambiental,

empreendimentos geradores de impacto de vizinhana
nR4
compatveis com o
desenvolvimento sustentvel
Atividades que podem ser implantadas

em reas de preservao, conservao
ou recuperao ambiental
Atividades de pesquisa e educao ambiental, atividades de manejo

sustentvel, ecoturismo, uso institucional,
Ind1a
Usos industriais compatveis
Atividades equivalentes ao uso nR1 em

termos de nveis de incomodidade e
condies de instalao e
funcionamento
Confeco de artigos de vesturio e acessrios, fabricao de artefatos de

papel, fabricao de equipamentos de comunicaes, fabricao de
mquinas para escritrio e equipamentos de informtica, fabricao de
equipamentos de instrumentao mdico-hospitalares
Ind1b
Usos industriais tolerveis
Atividades equivalentes ao uso nR2 em

termos condies de instalao e
funcionamento
Fabricao de produtos alimentcios e bebidas, fabricao de produtos txteis,

fabricao de produtos de plstico, fabricao de produtos de madeira,
fabricao de peas e acessrios para veculos, fabricao de mveis
Ind2
Usos industriais incmodos
Atividades que envolvam processo

produtivo que implique na fixao de
padres especficos em termos de
localizao, grau de incomodidade e
de poluio ambiental
Fabricao de produtos do fumo, fabricao de produtos txteis, edio,

impresso e reproduo de gravaes, fabricao de produtos qumicos,
fabricao de artigos de borracha, fabricao de produtos de minerais no
metlicos, metalurgia bsica, fabricao de mquinas e equipamentos,
fabricao e montagem de veculos
Ind3
Usos industriais especiais
Atividades cujo desenvolvimento possa

causar prejuzo sade, segurana,
ao bem-estar pblico e integridade
da flora e fauna regionais
Fabricao de produtos alimentcios, curtimento e outras preparaes de

couro, fabricao de celulose, fabricao de coque, refino de petrleo,
elaborao de combustveis nucleares,
Captulo 8
Tabela 9 Categorias de uso estabelecidos pela Lei de Zoneamento de 2004 (Lei 13.885/04)
237
Alm de precisarem se conformar ao zoneamento, a lei tambm exige que os usos no-residenciais
se adquem ao tipo de via no qual pretendem se instalar. Ou seja, alguns usos no-residenciais
considerados demasiadamente incmodos ou impactantes sobre a vizinhana e sobre o trnsito da regio
so proibidos ou limitados em determinados tipos de via, dependendo da zona em que se encontram. Com
este intuito, todas as vias (ruas, avenidas, estradas) do municpio de So Paulo foram classificadas de
acordo com quatro nveis hierrquicos: a) vias locais; b) vias coletoras; c) vias estruturais N3 (nvel trs); e
d) vias estruturais N1 e N2 (nveis 1 e 2).
Para cada zona foram definidos diferentes parmetros de incomodidade aceitos em cada categoria
de via, os quais definem os tipos de usos aceitos em cada uma, segundo uma ordem crescente de
permissividade que varia das vias locais (mais restritas) at as vias estruturais (mais permissivas). Assim
sendo, trata-se de uma mudana importante em relao ao antigo zoneamento, pois implica na adio de
mais um fator a capacidade de suporte das vias na organizao das atividades no espao urbano. Isto
representa um avano, pois, no sistema antigo, as zonas eram encaradas como manchas homogneas
dentro das quais o mesmo tipo de ocupao seria considerado adequado, independentemente da diferena
entre a capacidade de suporte das vias existentes dentro de uma mesma zona.
De modo geral, o novo zoneamento institui uma maior desvinculao entre o uso do solo e os
ndices urbansticos. No sistema antigo, dependendo do uso do edifcio a ser construdo em uma
determinada zona, eram aplicados diferentes ndices (recuos, gabaritos, etc), e isto representava um
problema para o caso de edificaes que passavam por mudana de uso. Com a mudana de uso,
edificaes que foram construdas regularmente s vezes tornavam-se irregulares, pois no se adequavam
aos ndices relativos ao novo uso. No novo sistema, os ndices urbansticos variam apenas de acordo com
a zona e a via, e so independentes do uso; os usos so controlados atravs de seus parmetros de
incomodidade, que tambm variam por zona e por via; mas no h vinculao entre usos e ndices.
Uma das principais inovaes propostas pelo novo zoneamento o carter descentralizado que se
pretendeu conferir ao seu processo de elaborao. Este carter advm da inteno, contida no PDE, de
propor um novo modelo de descentralizao do planejamento urbano, no qual diversas das instncias
decisrias que permaneciam concentradas nas mos da prefeitura seriam transferidas esfera local dos
bairros atravs das subprefeituras. Assim sendo, por determinao do PDE, todas as subprefeituras foram
incumbidas da responsabilidade de elaborar, no prazo de um ano aps a aprovao do plano diretor, seu
prprio Plano Regional Estratgico (PRE). Para tanto, deveriam tambm buscar a participao da populao
local atravs da realizao de assemblias pblicas, de modo que as intervenes propostas e a reviso do
zoneamento refletissem demandas e interesses coletivos daqueles distritos. Aps o decorrer deste prazo, o
contedo dos PREs seriam ento integrados reviso do PDE e Lei de Zoneamento.
Desta maneira, atravs dos PREs as subprefeituras assumiram a incumbncia de formular um plano
local de obras e intervenes urbansticas, inclusive com autonomia para alterar o zoneamento e os
ndices urbansticos conforme apropriado. Por este motivo, uma mesma categoria de zona pode possuir
ndices diferentes dependendo da subprefeitura; uma mesma zona pode admitir um determinado
coeficiente de aproveitamento em uma subprefeitura, e um coeficiente diferente na rea de outra. A
inteno por detrs disso a de afinar o zoneamento para que este passe a dar conta de diferentes
contextos de uma maneira mais apropriada, em contraste com o esprito generalista que possua o
zoneamento antigo.
238
Zoneamento definido pela Lei

de Uso e Ocupao do Solo
(Lei 13.885/04)
Captulo 8
escala 1:125.000
239
O novo zoneamento prope 25 zonas de uso diferentes, uma significativa reduo em relao aos
76 tipos que existam anteriormente (apesar de a lei antiga conter apenas 19 zonas principais, na verdade
5
o nmero total chegava a 76 se forem considerados todos os subtipos da antiga Z8). As zonas mais
relevantes em relao ao disciplinamento do uso e ocupao do solo, pois cobrem a maior parte da rea
da cidade, se enquadram dentre cinco tipos: Zona Exclusivamente Residencial (ZER), Zona Mista (ZM),
Zona de Centralidade Polar (ZCP), Zona de Centralidade Linear (ZCL), e Zona Predominantemente
industrial (ZPI). Cada uma destas zonas possui um grupo de subcategorias (por exemplo, ZER-1, ZER-2,
ZER-3, ou ZCPa, ZCPb) de acordo com a densidade demogrfica e construtiva pretendida para cada rea,
expressa atravs da adoo de diferentes parmetros urbansticos (particularmente, diferentes coeficientes
de aproveitamento). Estas cinco zonas principais (e suas subcategorias), alm de serem as mais
representativas do novo zoneamento, so quase exclusivamente predominantes ao longo da parte da
6
Marginal Pinheiros estudada neste trabalho. Os atributos destas zonas podem ser conferidos na Tabela
10.
Como pode ser observado, alguns dos atributos das zonas foram definidos de maneira centralizada
pelo PDE, como os tipos de uso residencial aceitos e os coeficientes de aproveitamento mnimos e
mximos. Outros atributos foram delimitados dentro de uma gama de variao pr-estabelecida pelo PDE,
dentro da qual as subprefeituras poderiam estabelecer os valores que considerassem mais apropriados,
como o caso do coeficiente de aproveitamento mximo. Para alguns atributos, como por exemplo a taxa
de ocupao do lote, foram feitas recomendaes gerais, mas as subprefeituras detinham autonomia para
desviar destes valores se assim optassem (a maioria se ateve s recomendaes); por fim, alguns atributos
como o gabarito de altura mxima poderiam variar mais livremente, de acordo com as caractersticas de
cada regio da cidade. Nesta tabela, optamos por apresentar os ndices urbansticos adotados nas
subprefeituras de Pinheiros e de Santo Amaro, onde se encontram as reas de estudo deste trabalho, sendo
possvel verificar como em alguns casos h diferenas entre os ndices adotados em cada uma das
subprefeituras para cada zona.
Dentre as zonas remanescentes (no includas na Tabela 10), uma parte lida especificamente com a
questo do impacto ambiental em reas sensveis, e so exclusivas Macrozona de Proteo Ambiental.
As zonas que abrangem reas de urbanizao mais consolidada seguem aproximadamente a mesma
hierarquia do primeiro grupo, mas acrescentam consideraes especiais ao uso e ocupao do solo, alm
de possurem ndices urbansticos mais restritos. No sistema de classificao do zoneamento, estas zonas
so caracterizadas pelo sufixo -p, que indica o carter de Proteo Ambiental: ZER-p, ZM-p, ZCP-p e
ZCL-p (no existe ZPI-p, devido incompatibilidade do uso industrial com estas reas). Alm disso, para
ordenar a ocupao das reas no entorno dos mananciais, foram criadas trs outras zonas que determinam
diferentes nveis de manejo ambiental: ZPDS (Zona de Proteo e Desenvolvimento Sustentvel), ZLT
(Zona de Lazer e Turismo), e ZEP (Zona Especial de Proteo).
5
SO PAULO, 2004 (a).

Nem o PDE nem a Lei de Zoneamento apresentam, em nenhum momento, estas zonas como sendo as principais, evitando
subentender que exista qualquer tipo de hierarquia entre as zonas; ou seja, perante a lei, todas as zonas seriam igualmente
importantes. No entanto, todas as outras zonas so caracterizadas por algum tipo de especificidade (ambiental, de
preservao cultural, etc), enquanto estas zonas, alm de abarcarem a maior parte da cidade, so essencialmente genricas.
atravs destas cinco zonas que a atuao do mercado imobilirio em So Paulo efetivamente disciplinada; as outras zonas,
por representarem maiores entraves para o mercado, so frequentemente excludas da rea de ao do mesmo.
6
240
Tabela 10 - Zoneamento de Uso e Ocupao do Solo (Lei 13.885/04)
Fonte: SO PAULO, 2004(a)
Coef. de Aproveitamento
Usos
n mx. de
residenciais habitaes
Mnimo Bsico Mximo*
permitidos
/m
Caractersticas de dimensionamento e ocupao dos lotes

Taxa de
Ocupao
Mxima**
Taxa de
Permeabilidade
Mnima**
Lote
Mnimo
(m)**
Frente
mnima
(m)**
Gabarito de
altura mx.
(m)**
Zona
Caractersticas
ZER-1
Zona Estritamente Residencial

densidade demogrfica baixa
R1 e conj.
res. vila
0,0042
0,05
1,0
1,0
0,50
0,30
250m /
500m
10 m
10 m
ZER-2

densidade demogrfica mdia
R1, R2h
0,0100
0,05
1,0
1,0
0,50
0,30
250 m
10 m
10 m
ZER-3

densidade demogrfica alta
R1, R2h,
R2v
0,0125
0,05
1,0
1,0
0,50
0,30
250 m
10 m
15 m
ZPI
Zona Predominantemente Industrial
R1, R2h
0,10
1,0
1,5
0,70
0,15
500 m
15 m
15 m /
sem limite***
ZM-1
Zona Mista de densidade

demogrfica e construtiva baixa
R1, R2h,
R2v
0,20
1,0
1,0
0,50
0,15
125 m
5m
9 m / 25 m /
sem limite***
ZM-2

demogrfica e construtiva mdia
R1, R2h,
R2v
0,20
1,0
1,0 - 2,0
0,50 /
0,70***
0,15
125 m
5m
15 m /
25 m***
ZM-3a

demogrfica e construtiva alta
R1, R2h,
R2v
0,20
1,0
1,0 - 2,5
0,50
0,15
125 m
5m
sem limite
ZM-3b

demogrfica e construtiva alta
R1, R2h,
R2v
0,20
2,0
2,0 - 2,5
0,50
0,15
125 m
5m
sem limite
ZCPa
Zona de Centralidade Polar
R1, R2h,
R2v
0,20
1,0
1,0 - 2,5
0,50 /
0,70***
0,15
125 m
5m
25 m /
sem limite***
ZCPb
Zona de Centralidade Polar
R1, R2h,
R2v
0,20
2,0
2,0 - 4,0
0,15
125 m
5m
sem limite
ZCLa
Zona de Centralidade Linear
R1, R2h,
R2v
0,20
1,0
1,0 - 2,5
0,50 /
0,70***
0,15
125 m
5m
15 m / 25 m /
sem limite***
ZCLb
Zona de Centralidade Linear
R1, R2h,
R2v
0,20
2,0
2,0 - 4,0
0,70
0,15
125 m
5m
sem limite
ZCLz
Zona de Centralidade lindeira ou

interna s ZER
R1, R2h,
R2v
0,05
1,0
1,0
0,50
0,30
250 m
10 m
10 m
0,70
* Valores definidos pelo PDE, sujeitos alterao por parte das subprefeituras quando da elaborao dos PREs.
** Valores deixados cargo das subprefeituras na elaborao dos PREs. Como estes valores variam entre uma subprefeitura e outra, apresentamos os valores definidos pelas
subprefeituras de Pinheiros e Santo Amaro, nas quais localizam-se as reas de estudo analisadas neste trabalho (especificamente,Vila Olmipia e eixo Berrini-Chucri Zaidan na
Subprefeitura de Pinheiros, e ncleo da Verbo Divino na Subprefeitura de Santo Amaro).
Captulo 8
*** Estes valores apresentam mltiplas opes porque os valores adotados diferem entre as subprefeituras de Pinheiros e de Santo Amaro.
241
Alm destas zonas, foi criado um grupo de Zonas Especiais para lidar com diferentes situaes
excepcionais, como no caso de imveis tombados e tecidos urbanos histricos (ZEPEC Zona Especial de
Preservao Cultural), reas com caractersticas ambientais relevantes (ZEPAM Zona Especial de
Preservao Ambiental), reas dedicadas atividade agrcola (ZEPAG Zonas Especiais de Produo
Agrcola e de Extrao Mineral), ou equipamentos pblicos especiais (ZOE Zona de Ocupao
Espacial). Estas zonas so bem menores em rea, e sua insero na cidade se d de maneira pontual.
Por fim, uma das principais inovaes do novo zoneamento a criao de uma nova categoria de
zona, a Zona Especial de Interesse Social (ZEIS). O objetivo destas zonas a de promover a interveno
em reas degradadas, ocupadas irregularmente ou subutilizadas, com nfase sobre a questo da promoo
7
habitacional. As ZEIS se dividem entre quatro subcategorias:
ZEIS 1 - reas ocupadas por populao de baixa renda, abrangendo favelas e loteamentos precrios,
onde h interesse em se promover a recuperao urbanstica, regularizao fundiria e produo
de moradia popular;
ZEIS 2 reas com glebas ou terrenos no-edificados ou subutilizados, propcios para urbanizao
e construo de Habitao de Interesse Social (HIS) ou do Mercado Popular (HMP);
ZEIS 3 - reas com predominncia de terrenos ou edificaes subutilizados, situados em reas

dotadas de infra-estrutura, servios urbanos e oferta de empregos (ou seja, a maioria das quais
localizadas em reas centrais degradadas), onde h interesse de promover a construo de
Habitao de Interesse Social (HIS) ou do Mercado Popular (HMP);
ZEIS 4 - glebas ou terrenos no edificados e adequados urbanizao, localizados em reas de

proteo aos mananciais, propcios para urbanizao e construo de Habitao de Interesse Social
(HIS) ou do Mercado Popular (HMP). Ou seja, iguais s ZEIS-2, mas localizadas em reas
ambientalmente sensveis.
Apesar de sua inteno de lidar com a questo historicamente negligenciada dos assentamentos
precrios e da carncia de moradia popular em So Paulo, efetivamente as ZEIS surtiram poucos resultados
desde sua criao. Em relao s ZEIS-1, seu mapeamento serve basicamente para manifestar o
reconhecimento de onde se encontram as favelas e assentamentos precrios que necessitam de
interveno pblica. Em relao s outras categorias, sua principal funo a de delimitar uma espcie de
reserva de rea para futuros projetos habitacionais, os quais tambm dependem, essencialmente, de ao
do setor pblico para serem levados cabo. O efeito prtico das ZEIS , em ltima instncia, o de
congelar os preos do solo, uma vez que estas inibem o uso da propriedade para fins imobilirios,
facilitando a eventual aquisio dos terrenos pela prefeitura ou pelas companhias pblicas de habitao.
A criao das ZEIS pode ser considerada, ao menos em esprito, como um dos elementos mais progressista do PDE. As
caractersticas de cada uma so descritas em maior detalhe no artigo 171 do Plano Diretor Estratgico. (Lei 13.430/02). As
definies de HIS (Habitao de Interesse Social) e HMP (Habitao de Mercado Popular) encontram-se no artigo 146. HIS, em
suma, so unidades com no mximo 50m de rea til e destinadas moradia de famlias com renda inferior a seis salrios
mnimos; HMP so unidades com no mximo 70m de rea til e destinadas moradia de famlias com renda inferior a
dezesseis salrios mnimos.
242
No caso da ZEIS-3, existe uma inteno mais explcita de que o

mercado imobilirio tome parte na proviso de habitao, uma vez que a
localizao central destes terrenos s vezes pode ser considerada
comercialmente atraente. No entanto, a ZEIS-3 comumente vista pelo
mercado como um entrave, pois ela vincula a obrigao de prover 50%
da rea construda como HIS; na maioria das vezes, as ZEIS so apenas
8
ignoradas pelo mercado imobilirio. Contudo, em situaes nas quais
estas se situam no caminho da valorizao imobiliria, o mercado pode
inclusive articular-se contrariamente ZEIS, procurando contorn-la de
alguma maneira, alguns casos at mesmo com anuncia do poder
executivo, como tem ocorrido, por exemplo, no caso do Projeto Nova
9
Luz, no Centro de So Paulo.
Zonas especiais de interesse social

definidas pelo PDE
Apesar das importantes inovaes propostas pelo novo

zoneamento, cabe indagarmos o quo profunda realmente a ruptura em
relao ao sistema antigo. Se de um lado a nova legislao trs
significativas mudanas como, por exemplo, a descentralizao e
tentativa de democratizao do processo de formulao do zoneamento,
a criao das Zonas Especiais, o fortalecimento do controle sobre o
impacto ambiental da ocupao do solo, e a desvinculao entre o
zoneamento de usos e os ndices urbansticos , por outro lado h
tambm uma srie de continusmos que foram mantidos.
Uma rpida anlise sobre as cinco zonas principais permite
perceber seus claros paralelos com as zonas do sistema antigo. O paralelo
mais bvio, e que salta facilmente aos olhos, a reciprocidade entre a
ZER (Zona Exclusivamente Residencial) e a antiga Z1: ambas so um
reflexo do carter exclusivo e altamente protegido conferido aos
Captulo 8
H algumas notveis excees, como, por exemplo, um conjunto habitacional

lanado pela construtora Tenda na Rua 25 de Janeiro, no Bom Retiro, construdo no
permetro de uma ZEIS-3 e que teve todas as suas unidades vendidas em tempo recorde.
Entretanto, mesmo quando o mercado imobilirio busca atender ao segmento
econmico (o eufemismo corrente para popular), muitos dos empreendimentos
encontram-se em reas de ZM da periferia, ao invs de em reas de ZEIS.
9
HEPNER, 2006(b). Neste caso, a administrao dos prefeitos Jos Serra / Gilberto
Kassab (2005-2008, 2009-), pretendendo adotar a revitalizao do bairro da
Cracolndia como carro-chefe da poltica urbana de suas gestes, criou atravs de um
Decreto de Utilidade Pblica o Projeto Nova Luz (Decreto 46.291/05), atravs do qual
os imveis localizados dentro do permetro estabelecido pelo decreto lei poderiam ser
desapropriados e transferidos iniciativa privada. Alm disso, o projeto prev uma srie
de incentivos fiscais para atrair empresas de comunicao e tecnologia a se instalarem
na regio. No entanto, na mesma rea h uma ZEIS-3 demarcada pelo PDE, o que
impede a instalao destas atividades (ou pelo menos as limita a no mximo 50% da
rea construda, j que o restante precisa ser HIS). Ou seja, a prpria administrao
pblica viu-se frustrada pela existncia da ZEIS, e articulaes vm sendo realizadas na
Cmara Municipal para anul-la.
243
bairros residenciais de elite (particularmente, os bairros-jardins). A ZER-1 possui quase os mesmos atributos
urbansticos de sua antecessora em relao proteo dos s residncias horizontais de alto padro, e o
seu desenho abarca quase as mesmas reas protegidas pelo zoneamento antigo. Ou seja, a situao
historicamente construda de privilgio e isolamento destas reas se mantm da mesma maneira. At
mesmo as antigas faixas de transio da antiga legislao (Z8-CR1) sobreviveram, atravs da ZCLz
Zona de Centralidade Linear em ZER, um tipo de ZCL que ocorre apenas contiguamente (ou internamente)
Zonas Exclusivamente Residenciais. Sua funo a de permitir que uma maior variedade de usos se
instale regularmente em determinadas vias que cercam ou atravessam as ZER, como, por exemplo, os
showrooms, galerias e lojas de decorao existentes nas avenidas Brasil e Cidade Jardim, e na Al. Gabriel
Monteiro da Silva.
A ZM (Zona Mista) encontra o seu paralelo na antiga Z2. Especialmente as subzonas ZM-1 e ZM-2
(de baixa e mdia densidade, respectivamente) so, como a Z2 era, a zona da generalidade; como seu
prprio nome indica, no so funcionalmente especializadas uma vez que so mistas e permitem
diversos usos ; mas, por outro lado, tambm no permitem o nvel de adensamento alcanado em outras
zonas de maior densidade, portanto. Assim como sua antecessora, a ZM tambm a zona mais comum,
cobrindo a maior extenso da cidade em relao s outras. Estrategicamente, nos mapas produzidos pela
prefeitura para a Lei de Zoneamento, ao invs da ZM ser deixada em branco (como a Z2 era
tradicionalmente apresentada), ela foi pintada de cinza, o que mascara o fato de que estas reas ainda so
consideradas como as restantes do zoneamento.
A ZCP (Zonas de Centralidade Polar) e a ZM-3 (Zona Mista de alta densidade) cumprem, de certa
maneira, o papel das antigas Z3, Z4 e Z5. So as zonas que permitem o maior adensamento, e o seu
mapeamento reflete a geografia das zonas antigas; na realidade, estas zonas permaneceram mais ou menos
10
onde j estavam, apesar de haver ocorrido certa expanso destas reas. J as ZCL (Zonas de Centralidade
Linear) correspondem s antigas Z8-CR3, que possuam a funo de ordenar a verticalizao ao longo de
avenidas que atravessam territrios contrastantes, como o caso j exemplificado da Av. Faria Lima. Suas
caractersticas morfolgicas so muito parecidas com a das antigas: permitem uma verticalizao at com
coeficiente de aproveitamento 4, ao longo de faixas de 40 ou 50 metros de largura partir do alinhamento
da avenida. No caso das ZCL, contudo, houve, uma multiplicao mais acentuada de ocorrncias; esse
tipo de centralidade linear era anteriormente considerado como um caso relativamente excepcional, mas
tornou-se comum com o novo zoneamento na maioria das grandes avenidas. Enfim, a ZPI (Zona
11
Predominantemente Industrial), corresponde quase integralmente s antigas Z6 e Z7.
10
TAKAESU, 2007: 14.

Oficializar o paralelo entre as zonas antigas e as zonas novas eventualmente tornou-se uma necessidade para a prefeitura,
pois muitas leis antigas ainda em vigor (por exemplo, leis que lidam com a instalao de usos especficos como escolas, hotis
e hospitais) referenciam as o zoneamento antigo. Caso no houvesse uma correspondncia entre as zonas, seria necessrio
reeditar todas estas leis. O Decreto 45.276/05 estabelece a correspondncia da seguinte maneira:
11
244
ZER-1
Z1, Z15
ZM-1
Z2, Z9
ZER-2
Z1
ZM-2
Z2, Z11, Z13, Z17, Z18 ZCPa
ZM-3b
Z2
ZCLb
Z3, Z4, Z5, Z10, Z12, Z8-CR3
ZER-3
Z1, Z8-CR6
ZM-3a
Z2, Z19
Z2
ZPI
Z6, Z7
ZCLa
Z3, Z4, Z5, Z10 ,Z12 ZCPb
Z3, Z4, Z5, Z10, Z12
Assim sendo, ao mesmo tempo em que introduziu diversas inovaes, o novo zoneamento deve ser
entendido mais como uma evoluo, do que uma ruptura em relao ao sistema antigo. Em relao ao
controle da forma urbana, suas limitaes no so muito diferentes das que j existiam, e apesar de o novo
sistema incluir uma srie de medidas que pretendem mitigar a natureza homogeneizante" das zonas
(como, por exemplo, a nova importncia dada capacidade de carga das vias), a generalidade , no
fundo, um elemento intrnseco de praticamente qualquer sistema de zoneamento, especialmente um que
necessite ordenar uma cidade grande e complexa como So Paulo, e ser, ao mesmo tempo, minimamente
compreensvel e acessvel populao.
No que o novo zoneamento seja livre de qualquer inteno de desenho urbano: de modo geral, a
nova legislao busca, manifestamente, promover um modelo de forma urbana mais compacta, revertendo
o modelo de altas torres soltas no meio do lote que foi incentivado em So Paulo por mais de trinta anos. A
primeira medida que reflete isto de maneira mais bvia a profuso de zonas que adotam gabaritos
mximos de altura algumas limitando a altura mxima das edificaes a apenas 9, 15 ou 25 metros de
altura , algo que praticamente no ocorria no zoneamento antigo, no qual apenas a Z1 e algumas de suas
zonas de amortecimento impunham limitaes sobre a altura das edificaes. A adoo dos gabaritos
tem forado, em algumas reas da cidade, ao mercado imobilirio desenvolver novas tipologias de
edifcios residenciais de oito pavimentos, em contraste com os antigos espiges difundidos por toda a
cidade. Alm da adoo dos gabaritos, em algumas reas ocorreu uma significativa reduo do coeficiente
de aproveitamento mximo, o que reduz a intensidade da ocupao do solo praticada nestes bairros.
Os estoques de potencial construtivo foram estabelecidos em quantidades diferentes para cada

distrito e dividem-se entre um estoque residencial e um estoque no residencial disponvel em cada
distrito. De modo geral, o estoque residencial sempre maior que o no-residencial (apenas em dois
distritos, Liberdade e Limo, o estoque no-residencial maior); alm disso, o estoque menor nas regies
j muito densas (como nos distritos da S e Repblica, no Centro), e nas periferias, onde h pouco
interesse pela aquisio de potencial construtivo adicional. A mdia de estoque entre todos os distritos de
So Paulo gira em torno de 70.000m para o uso residencial e 30.000m de uso no-residencial; no
entanto, a variao entre os distritos enorme. Enquanto em alguns dos distritos mais afastados, como
12
Mais adiante apresentaremos como ocorre o clculo da contrapartida financeira que deve ser paga pela concesso da
outorga onerosa, o qual varia entre cada regio da cidade de acordo com diversos fatores.
Captulo 8
Outra importante ferramenta de controle da verticalizao se d atravs da outorga onerosa do

direito de construir. O PDE exige o pagamento de uma contrapartida financeira para a concesso da
outorga do direito de construir acima dos limites determinados pelo coeficiente de aproveitamento bsico
(at o coeficiente mximo). Alm da arrecadao da outorga corresponder a uma importante fonte de
recursos para a prefeitura, ela tambm serve como um instrumento de controle do adensamento, uma vez
que a oferta de potencial construtivo no ilimitada: o PDE estipulou a existncia de estoques de
12
potencial construtivo que podem ser outorgados em cada distrito da cidade. Ao controlar a quantidade
mxima de potencial construtivo que pode ser adquirida, teoricamente a prefeitura seria capaz de impedir
o adensamento excessivo de cada regio acima de um limite pr-estabelecido e condizente com a
capacidade de suporte da estrutura existente. Com isso, uma vez exaurido o estoque disponvel, a
legislao no permite que mais potencial construtivo seja adquirido naquela regio, pelo menos at que
uma nova lei revise o estoque para o perodo seguinte.
245
Marsilac, Parelheiros e Graja, simplesmente no h estoque (j que a falta de interesse imobilirio

tornaria o estoque intil de qualquer forma), no distrito do Tatuap (uma das regies de mais intensa
atividade imobiliria em So Paulo) o estoque de 350.000m para uso residencial e 120.000m para o
usos no-residenciais. Na regio da Vila Olmpia e da Berrini, as quais fazem parte do distrito de Itaim
Bibi, o estoque de 170.000m (residencial) e 90.000m (no-residencial), enquanto na regio do ncleo
da Verbo Divino, que faz parte do distrito de Santo Amaro, o estoque de 250.000m (residencial) e
100.000m (no-residencial).
O estoque total da cidade de aproximadamente 7 milhes de metros quadrados para o uso
residencial, e 2,85 milhes de metros quadrados para os usos no-residenciais. Tratam-se de cifras to
altas, que tornam difcil para que um interlocutor leigo visualize o quanto elas representam em termos de
espao urbano construdo. Em um clculo grosseiro, se assumirmos que a rea computvel mdia de um
edifcio de escritrios de cerca de 10.000m (mdia estimada para a regio da Berrini nos ltimos 30
anos, de acordo com os empreendimentos registrados no Apndice deste trabalho), e assumindo os
coeficientes de aproveitamento bsico (2) e mximo (4), cada edifcio consome em mdia 5.000m de
potencial construtivo adicional. Assim, estaramos falando, caso todos os estoques fossem consumidos
integralmente, de cerca de 570 edifcios de escritrios de grande porte a serem construdos em So Paulo
para o prazo de vigncia destes estoques, os quais, segundo determina o PDE, deveriam ter sido revisados
13
aps sete anos. Para os edifcios residenciais, ento, cujo estoque de potencial construtivo quase duas
vezes e meia maior, estaramos possivelmente falando de milhares de edifcios.
A realidade, no entanto, aparentemente no to extrema; o potencial adicional consumido na
cidade inteira at meados de 2010 equivale a cerca de 37% do estoque disponvel para o uso residencial e
14
apenas 25% para o uso no-residencial. Todavia, este consumo tambm no uniformemente distribudo
e concentra-se nas regies mais valorizadas pelo mercado imobilirio, de modo que os estoques ainda
permanecem praticamente intocados em alguns distritos, mas j se esgotaram em outros. O estoque
residencial, por exemplo, j est esgotado nos distritos da Bela Vista, Cambuci, Belm, Mooca, Lapa, Vila
Leopoldina, Jaguar e Morumbi. O estoque no-residencial est esgotado na Mooca, no Morumbi e na Vila
Andrade. O esgotamento dos estoques de um distrito, em tese, deveria corresponder ao que a prefeitura
considera o limite mximo de adensamento admissvel para aquela localidade, e portanto deveria ser tida
como alarmante, pois indica que a infra-estrutura local estaria em vias de encontrar-se sobrecarregada.
13
A estes edifcios, somar-se-iam ainda os que foram construdos nas reas de Operao Urbana, que no fazem parte desta
soma total, pois consomem potencial construtivo especfico das Operaes, ao invs do estoque geral da cidade. O PDE havia
determinado que os estoques deveriam ser revistos em 2009, mas como o assunto bastante polmico as entidades do
mercado imobilirio pressionam para que estes sejam elevados, enquanto movimentos sociais e associaes de bairro
pressionam para que sejam mantidos a Cmara decidiu adiar a discusso para depois do ano eleitoral.
14
Segundo dados da Prefeitura de So Paulo. O estoque de potencial construtivo consumido mensalmente atualizado e
divulgado pela prefeitura em seu website, de modo que o mercado imobilirio possa monitorar a disponibilidade de potencial
restante. O Secovi organiza uma compilao mensal destes dados, indicando as porcentagens consumidas e disponveis em
cada distrito. Material disponvel em <http://www.secovi.com.br/geosecovi/index.php?id=12> (acessado em 20.10.10).
246
Estoque de potencial adiconal construtivo

por distrito disponvel em outubro de 2010.
Captulo 8
Fonte: Secovi.
247
64
65
64 e 65. Diferentes verses do mesmo

projeto (escritrios e residencial)
desenvolvidas pelo escritrio de
arquitetura Knigsberger Vannucchi,
devido ao esgotamento repentino do
potencial adicional construtivo noresidencial no distrito do Morumbi em
novembro de 2009.
Fonte: Arquivo Knigsberger Vannucchi
Verifica-se, contudo, que o consumo dos estoques de potencial no tem representado um

indicador muito til para as aes da administrao municipal, o que nos leva ao questionamento acerca
dos critrios que foram utilizados para dimensionar tais estoques. Segundo o PDE (artigo 199), uma srie
de dados foram empregados para tanto: dados demogrficos do ano 2000; dados de mobilidade da
populao, baseada na pesquisa de origem-destino realizada em 1997 pelo Metr; dados anuais sobre a
rea construda no Municpio, segundo o cadastro do IPTU do perodo entre 1991 e 2000; e outros tantos
dados sobre a oferta de espaos pblicos, volume de trfego das vias estruturais, capacidade de suporte do
sistema de transporte pblico de massa, infra-estrutura de gua e esgoto, entre outros. Entretanto, em
nenhum momento a lei explica como estes dados foram relevantes para o dimensionamento dos estoques,
e nem de que maneira eles foram empregados para tanto; ou seja, at que os critrios sejam plenamente
esclarecidos, compreende-se que haja pelo menos um elemento de arbitrariedade nestes valores.
Se por um lado a existncia dos estoques estabelece um teto para o adensamento construtivo de
cada distrito, por outro lado eles tambm podem servir, ironicamente e em contrariedade ao seu
propsito original , como um estmulo para a intensificao da atividade imobiliria em certas regies
onde o mercado competitivo. Como a oferta de potencial construtivo limitada, ela pode acabar
tornando-se objeto de disputa entre promotores imobilirios concorrentes, os quais se apressaro para
garantir uma parcela deste estoque para si. Como a outorga no pode ser efetuada sem que pelo menos um
projeto seja protocolado na prefeitura, a tendncia que, nas regies onde h atratividade para novos
empreendimentos mas o estoque de potencial disponvel no muito grande, a incorporao de novos
projetos seja acelerada ao invs de inibida. No distrito de Morumbi, por exemplo, onde o estoque noresidencial era bastante pequeno (apenas 10.000m), a incorporadora Lindencorp contratou o escritrio de
arquitetura Knigsberger Vannucchi para desenvolver o projeto de um edifcio de escritrios e consultrios
mdicos a ser implantado na Av. Oscar Americano, nas cercanias do Hospital So Lus. Como naquela
zona havia a exigncia de um gabarito mximo de 25m de altura, a tipologia adotada foge ao padro de
edifcios de escritrios tpico em So Paulo, tratando-se ao invs disso de um edifcio mais baixo e amplo,
com um ptio interno ao bloco. O projeto foi desenvolvido em um curto prazo, pois sabia-se que o
estoque disponvel acabaria rapidamente; entretanto, quando se deu a entrada do projeto legal na
prefeitura, o estoque de potencial que ainda estava disponvel poucos dias antes havia se esgotado; em
conseqncia disso, o projeto precisou ser alterado para um edifcio residencial.
248
Este ocorrido indicativo da dificuldade de se dimensionar de maneira apropriada os estoques de

potencial construtivo de uma regio. Se os estoques forem muito grandes, isto pode incorrer em dois
problemas diferentes: em primeiro lugar, caso sejam efetivamente consumidos, podero ocasionar o superadensamento construtivo da regio (e todos os problemas de sobrecarga da infra-estrutura que dele
decorrem); em segundo, caso sejam to grandes que fujam realidade da produo imobiliria da cidade,
eles tornam-se pouco efetivos. Qual a utilidade de um limite to distante que no pode ser
realisticamente atingido? Neste caso, o limite de estoque perde sua relevncia, uma vez que o ritmo de
produo imobiliria se mantm exatamente o mesmo.
Por outro lado, se os estoques forem muito pequenos, isto tambm pode ocasionar dois outros
problemas. Primeiro, como vimos, um estoque pequeno pode provocar o aceleramento do ritmo de
construo na regio, enquanto o mercado compete para usufruir do pouco estoque disponvel. Caso os
valores fixados para os estoques fossem permanentes, este fato seria pouco significante, j que a rea total
construda do bairro no se alteraria no futuro; entretanto, como o prprio PDE prev que os estoques
sejam periodicamente revisados, isto significa que, em cada perodo de vigncia destes estoques, a
competio acirrada pode provocar que eles sejam sejam sempre consumidos na sua totalidade. Em
segundo lugar, se um distrito oferece um estoque menor do que sua infra-estrutura poderia suportar
adequadamente, isto significa que a mesma atividade imobiliria que poderia estar ocorrendo ali foi
desviada para outra regio, na qual talvez possa ocorrer um adensamento excessivo que venha a se refletir
negativamente. Ou seja, os estoques devem ser pensados como um sistema, atravs do qual o mercado
pode ser induzido (ou at forado) a migrar de uma regio outra conforme a disponibilidade de potencial
construtivo.
Apesar de os estoques de potencial construtivo poderem ser, de fato, uma ferramenta til para o
controle do adensamento construtivo na escala dos distritos, na prtica eles so pouco efetivos como um
instrumento de desenho urbano, pois, novamente, trata-se de um mecanismo essencialmente abstrato e
pouco vinculado realidade material da cidade. Simplesmente controlar a quantidade mxima de espao
construdo em uma determinada rea no significa que este espao ter uma melhor qualidade ambiental,
esttica ou espacial.
Captulo 8
Para lidar com estas questes, a legislao necessita de instrumentos apropriados para configurar a
forma urbana em uma escala mais prxima do edifcio, da rua e do pedestre. Ou seja, necessrio
desenvolver apropriadamente tanto os aspectos estruturais da legislao urbana (dos quais o zoneamento
e os estoques de potencial construtivo so um exemplo), quanto os seus aspectos tipolgicos (captulo 6,
pg. 173). Contudo, como vimos, os ndices urbansticos tais como recuos, taxas de ocupao, etc
(exemplos de aspectos tipolgicos) so bastante limitados neste sentido; enquanto eles podem garantir o
atendimento a certas condies mnimas de afastamentos, aerao, permeabilidade do solo, e controlar,
entre outros problemas, a interferncia entre volumes construdos, sua utilidade como qualificadores do
espao urbano pode ser muito varivel.
249
8.2 As condicionantes da forma urbana e as incongruncias do desenho urbano em So Paulo

Um dos principais problemas em relao ao aspecto tipolgico da legislao urbana em So
Paulo advm do fato de que, mesmo com as mudanas introduzidas pelo PDE e pelo novo zoneamento, os
vrios critrios que determinam a forma dos volumes construdos encontram-se espalhados entre diversas
leis, muitas das quais se contradizem em esprito ou em contedo. Ou seja, os elementos condicionantes
da forma urbana esto dispersos no labirinto da legislao, e, por isso, no agem em unssono; o
resultado disso uma srie de incongruncias entre as intenes da lei e os seus resultados, os quais se
refletem em um processo de desenho urbano igualmente incongruente.
Como vimos, o PDE possui uma inteno, ainda que difusa, de promover uma morfologia urbana
mais compacta, como pode ser verificado pela adoo, em diversas das novas zonas, de gabaritos
mximos de altura bastante restritivos (variando de 9 a 25 metros). Esta determinao vai em direta
oposio ao modelo preconizado pelo antigo zoneamento, que incentivava as altas torres com baixas taxas
de ocupao do solo, especialmente atravs do uso do mecanismo da Frmula de Adiron. Portanto seria
de se esperar, quase como uma obviedade, que a nova legislao cancelasse a validade deste mecanismo,
j que ele totalmente contrrio ao esprito da nova lei.
Contudo, espantosamente no foi isto que aconteceu; a Frmula de Adiron sobreviveu no PDE,
podendo ser usada para aumentar o Coeficiente de Aproveitamento Bsico dos edifcios residenciais de 1
15
at 2 mediante a reduo da taxa de Ocupao. Como esta frmula era um dos instrumentos mais
queridos do mercado imobilirio, j que atravs dela era possvel contornar os limites do coeficiente de
aproveitamento vigente na Z2 (a qual abarcava a maior parte da cidade), em fim de contas no to
surpreendente que este mecanismo tenha conseguido manter sua sobrevida na nova legislao. O que
mais incompreensvel, no entanto, que, ao invs da frmula ter sido atrelada a alguma das novas zonas
(como na ZM, por exemplo), o PDE determina que sua aplicao se d de acordo com o permetro das
antigas Z2, Z11, Z13, Z17 e Z18. Com isso, quando um projeto protocolado no APROV (o Departamento
de Aprovao de Edificaes da Secretaria de Habitao de So Paulo), necessrio informar a zona atual
e a zona antiga em que este projeto se encontra. Isso quer dizer, em outras palavras, que o fantasma do
antigo zoneamento literalmente sobrevive dentro da nova Lei de Uso e Ocupao do Solo, j que nem
mesmo os antigos mapas podem ser descartados, uma vez que necessrio consult-los para a aplicao
desta frmula.
A legislao urbana de So Paulo est repleta de outras incongruncias como esta, nas quais leis
com propsitos opostos conflitam entre si. Particularmente, os pontos de desencontro mais comuns se do
16
entre o PDE e o Cdigo de Obras do municpio, o qual 10 anos mais antigo do que o primeiro. Para
entender de que maneira a legislao condiciona a forma urbana, necessrio entender o processo atravs
do qual os empreendimentos imobilirios assumem sua forma, pois a tendncia o mercado buscar
sempre explorar as situaes-limite permitidas em lei, de modo a ampliar o lucro atravs do maior
aproveitamento possvel do solo urbano.
15
16
250
Segundo os artigos 166 e 297 do PDE (Lei 13.430/02).

O Cdigo de Obras do municpio de So Paulo regulamentado pela Lei 11.228/92 e pelo Decreto 32.329/92.
O ponto de partida para qualquer empreendimento imobilirio a verificao do potencial

construtivo do lote, tanto atravs dos coeficientes de aproveitamento, quanto da existncia de estoque de
potencial disponvel naquele distrito. As incorporadoras desenvolvem um mapeamento da cidade que
cruza os coeficientes de aproveitamento disponveis, com os preos dos terrenos e as tendncias de
consumo do mercado, para identificar as localizaes mais promissoras para novos empreendimentos. Se
um terreno no apresenta um potencial construtivo satisfatrio, ele em geral preterido em favor de outro
terreno mais promissor. Uma vez que o terreno selecionado, e que o empreendedor, com base em
pesquisas de demanda de mercado, j definiu o produto imobilirio a ser construdo naquele terreno
(apartamentos com um, dois, trs dormitrios, pequenos conjuntos de escritrios, lajes corporativas, etc),
geralmente um escritrio de arquitetura especializado em atender o mercado imobilirio contatado para
desenvolver um estudo de viabilidade legal.
No estudo de viabilidade, o escritrio de arquitetura verifica se naquela localizao, e com a
geometria do lote, possvel implantar um edifcio com as caractersticas do produto requisitado pelo
incorporador. Este processo geralmente precisa ser feito da maneira mais gil possvel, muitas vezes de um
dia para o outro, porque os empreendedores tm pressa em decidir se iro fazer uma oferta ao proprietrio
do terreno ou se iro partir para outro terreno mais vantajoso. Como os terrenos mais promissores
geralmente tambm so os que esto em maior evidncia em uma dada localidade, muito comum que
mais de um incorporador esteja considerando adquirir o mesmo terreno, ao mesmo tempo; s vezes o
mesmo escritrio de arquitetura contatado por diferentes empresas para desenvolver o estudo de
viabilidade de um mesmo terreno. Portanto, devido velocidade do processo, em geral estes escritrios de
arquitetura possuem um arquivo com centenas de modelos de plantas acumulados ao longo dos anos; ao
invs de iniciar um novo projeto do zero, comum, neste primeiro momento, que se busque reaproveitar
uma planta antiga, apenas realizando as modificaes necessrias para que o projeto se encaixe no
terreno.
As primeiras restries a serem respeitadas, alm dos coeficientes de aproveitamento, correspondem
aos recuos obrigatrios, gabarito de altura e a taxa de ocupao. A taxa de ocupao mxima geralmente
de 50%, mas em algumas zonas possvel chegar a at 70%. O recuo mnimo frontal sempre
equivalente a 5 metros em So Paulo, e os recuos laterais e de fundos so dispensados em volumes
construdos com at 6 metros de altura; acima disso, o recuo lateral e de fundos passa a ser de 3 metros.
Alm disso, para edificaes mais altas, h uma frmula de progresso dos recuos de acordo com a altura
17
do edifcios, que varia da seguinte forma:
R = (H-6) / 10
onde:
R = largura do recuo
17
Artigo 186 da Lei de Uso e Ocupao do Solo (Lei 13.885/04)
Captulo 8
H = altura do edifcio
251
Alm dos ndices urbansticos que constam do zoneamento (coeficiente de aproveitamento, taxa de
ocupao, recuos e gabaritos), os dois principais condicionantes da forma do edifcio advm do Cdigo de
Obras. So estes a Faixa Livre A e o Espao I, os quais regulamentam, respectivamente, as exigncias
em relao aerao e insolao dos edifcios. A Faixa Livre A corresponde a um afastamento
obrigatrio que se faz necessrio ao redor de um volume construdo para permitir que o ar possa circular
ao seu redor. As dimenses desta faixa so proporcionais altura do edifcio, sendo calculadas atravs da
18
seguinte frmula:
A = 3 + 0,35 (N - 14)
onde:
A = largura da Faixa de Livre A, em metros
N = somatria de todos os ndices n de todos os pavimentos, contados do
trreo at o ltimo andar
O ndice n de cada andar equivalente a:
n = 1, quando 2,00m < d < 3,00m;
n = 1 + 1/3 (d - 2), quando d < 2,00m;
n = 1 + 1/3 (d - 3), quando d > 3,00m;
onde d = ao desnvel, em metros, de um pavimento at o pavimento seguinte
A funo da Faixa A muito parecida com a dos recuos obrigatrios estipulados pelo PDE. De
modo geral, ambas as restries servem para verificar a distncia que um edifcio deve manter entre si e os
limites do lote; a nica diferena que a Faixa A tambm deve ser obedecida no caso de existirem dois
edifcios no mesmo lote. Nestes casos, cada edifcio deve ter a sua Faixa A respeitada, e a faixa de um
edifcio no pode invadir a faixa do outro, de modo que a distncia mnima entre eles ser a soma das
Faixas A de cada um. A sobreposio destas duas frmulas (dos recuos e da Faixa A) um pouco confusa,
porque, dependendo da altura do edifcio, um dos dois parmetros ser mais restritivo que o outro. De
modo geral, em edificaes com at 24 pavimentos, os recuos so mais restritivos do que a Faixa A (nesta
altura, o recuo equivale a 6,60m, e a Faixa A equivale a 6,50m); acima de 24 pavimentos, a Faixa A tornase mais restritiva que os recuos. A diferena entre ambos, contudo, no muito significativa
J o Espao I tem a funo de garantir condies mnimas de insolao para o interior dos
edifcios. No entanto, ele apenas exigido para os edifcios residenciais; ou seja, no caso dos edifcios de
escritrios, bastam ser atendidas as exigncias de aerao, enquanto as de insolao so dispensadas. O
Espao I trata-se de um requisito de aplicao relativamente complexa, que depende da seguinte frmula:
I = 3 + 0,70 (Ni - 8)
onde:
Ni = somatria do ndices n de todos os pavimentos a partir do primeiro
pavimento a ser insolado, at o andar considerado
18
252
De acordo com o Anexo 10 do Decreto 32.329/92.
O valor de I corresponde ao raio de um semicrculo horizontal que precisa ser

implantado, dentro dos limites do lote, com pelo menos um de seus lados tocando as
aberturas que precisam ser insoladas em todos os cmodos onde h permanncia prolongada
(salas e quartos). A lgica por detrs desta exigncia a de que o sol precisa de pelo menos
um cone de espao livre, atravs do qual os raios de sol podem atingir as janelas durante
uma quantidade mnima de tempo por dia. Entretanto, a lei tambm inclui vrios mecanismos
que permitem considerar o rebatimento deste semicrculo para os fundos do lote atravs de
arcos de projeo que no possuem absolutamente nada a ver com a maneira como os raios
de sol se comportam na realidade, o que torna este instrumento excessivamente tcnico, de
difcil aplicao, e, em ltima instncia, pouco til para efetivamente garantir boas condies
de insolao, uma vez que ele no leva em considerao a orientao das fachadas. Alm
disso, o atendimento do Espao I pode ser opcional em algumas situaes; a lei afirma que,
no caso de cmodos que no so atendidos por este semicrculo, ele pode ser substitudo por
climatizao artificial.
Ainda assim, o Espao I uma das exigncias mais complicadas de serem atendidas
na implantao dos edifcios, pois nem sempre possvel encaixar este semicrculo dentro
dos limites do lote, especialmente em lotes muito estreitos ou exguos. Em alguns casos,
quando impossvel atender a esta exigncia, o lote acaba tornando-se inapropriado para a
construo de edifcios residenciais, sendo possvel apenas aproveit-lo para edifcios de
escritrios, para os quais a legislao no faz a mesma exigncia. Isto ocorre com maior
freqncia em bairros de verticalizao mais antiga, nas quais existem apenas poucos lotes
horizontais remanescentes que no tm como ser remembrados a outros lotes vizinhos, o que
explica parcialmente o surgimento de edifcios de escritrios em bairros cujo perfil
predominantemente residencial, como Higienpolis e Perdizes.
Estudo de viabilidade das faixas de iluminao e

aerao de um de condomnio residencial.
Fonte: Arquivo Knigsberger Vannucchi
De modo geral, se atravs do estudo de viabilidade legal desenvolvido pelo escritrio de arquitetura
for demonstrado que possvel atender s exigncias do coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupao,
recuos, aerao e insolao, atendendo tambm s caractersticas do produto pr-definido, isto torna o
empreendimento legalmente vivel. O empreendedor prossegue em seguida ao estudo de viabilidade
econmica, no qual elaborado um oramento prvio dos custos de construo do estudo desenvolvido
pelos arquitetos. Este oramento ento comparado com as expectativas do VGV Valor Geral de Vendas
do empreendimento, estimado atravs de projees do valor de venda mdio do m daquele tipo de
produto naquela regio. Caso a lucratividade do empreendimento esteja dentro do nvel esperado, o
empreendedor pode dar incio aquisio do terreno e incorporao do capital para investimento no
empreendimento. Enquanto isso, os arquitetos do prosseguimento ao desenvolvimento do projeto, com
Captulo 8
Paralelamente, lotes de grandes dimenses so um grande filo para o mercado de edifcios

residenciais, no apenas devido popularidade do conceito de condomnio clube (no qual diversas
torres compartilham o uso de uma variada gama de equipamentos coletivos instalados no trreo, como
piscina, sauna, academia, salo de festas, salo gourmet, etc), mas tambm porque os grandes lotes so os
que oferecem o melhor aproveitamento de rea para os edifcios residenciais, justamente porque possvel
sobrepor os Espaos I de um edifcio sobre o outro. Em decorrncia disto, por exemplo, se trs edifcios
residenciais forem implantados em um mesmo lote, eles quase sempre consumiro menos rea de terreno
do que se forem implantados cada um em um lote separado.
253
66
66. Condomnio Camp Life, na Vila

Olmpia, trs torres, 27 pavimentos.
67. Condomnio Flrida Penthouse,
nas proximidades da Berrini, duas
torres, 28 pavimentos.
68. Condomnio Olimpic, prximo
Rua Alexandre Dumas, duas
torres, 27 pavimentos.
67
68
prioridade para o desenvolvimento do projeto legal a ser protocolado na Secretaria de Habitao, uma
vez que o processo de aprovao s vezes pode ser moroso e atrasar o lanamento do empreendimento.
Este processo de linha de montagem dos empreendimentos imobilirios, no entanto, reflete-se na
recorrncia das formas de alguns tipos de edifcios, pois certos detalhes da legislao acabam
frequentemente induzindo s mesmas solues de determinados aspectos arquitetnicos. Por exemplo, se
analisarmos os edifcios residenciais inaugurados nos ltimos dez anos nas regies da Vila Olmpia, Berrini
e Verbo Divino, possvel constatar que a maior parte deles, alm de estarem agrupados em condomnios
de trs torres, possuem quase sempre 27 ou 28 pavimentos (condomnios Camp-Life e Atmosfera na Vila
Olmpia, Flrida Penthouse e Humanari no entorno da Berrini, e Olimpic na regio da Verbo Divino).
Porque a recorrncia deste nmero especfico de pavimentos? Ela no advm de nenhum gabarito mximo
de altura, nem de nenhum instrumento da legislao criado com a inteno de limitar a altura dos edifcios
a este nmero de andares.
O motivo, na verdade, um detalhe bastante prosaico do Cdigo de Obras, que exige, para os
edifcios residenciais, que seja acrescida uma segunda escada de emergncia caso a altura do edifcio
ultrapasse 80 metros (o que justamente equivale a cerca de 27 pavimentos). Como as construtoras
normalmente optam por evitar o custo adicional desta segunda escada, a altura dos edifcios quase sempre
fica atrelada a este limite. As excees surgem, em geral, no caso de terrenos que so grandes demais para
um nico edifcio, mas pequenos demais para que neles caibam duas torres, o que acaba forando que o
edifcio ganhe mais altura para consumir todo o potencial construtivo daquele terreno. Um dos exemplos
mais claros desta situao o Ed. Mandarim, na regio da Berrini, o qual, com 38 pavimentos, o edifcio
residencial mais alto da cidade: como no lote no seria possvel implantar duas torres, acabou-se optando,
neste caso, por um edifcio mais alto. Mas no caso de terrenos amplos, nos quais a margem de manobra
254
maior, h grandes chances de que as torres tero 27 pavimentos. Uma observao mais
detalhada dos condomnios-clube disseminados por todos os cantos da cidade permite perceber
como este nmero quase cabalstico se repete inmeras vezes, em decorrncia de um aspecto
totalmente inexpressivo da lei. Ou seja, enquanto de um lado urbanistas podem gastar horas a fio
pensando em complexos mecanismos para induzir diferentes formas urbanas, de outro lado uma
norma edilcia de escopo bem limitado pode acabar provocando um efeito poderosssimo, nointencional e praticamente aleatrio sobre o processo de desenho urbano da cidade toda.
69
Em contraste a estes detalhes da legislao que possuem grande poder sobre a forma
urbana, podemos observar como algumas polticas sofisticadas de incentivo a determinadas
formas de ocupao do lote podem produzir resultados praticamente nulos. Por exemplo, uma das
poucas iniciativas da nova lei de zoneamento que vo diretamente de encontro questo do
desenho urbano foi a introduo de incentivos a edifcios que ofeream uma maior integrao
entre o espao pblico e o espao privado. A idia, vagamente inspirada em uma ferramenta de
19
desenho urbano chamada incentive zoning, que, por meio de alguns incentivos relativos
concesso da outorga onerosa do direito de construir, seja promovido o uso pblico de espaos
de propriedade privada internos aos lotes, em uma condio caracterizada como espaos
privados de uso pblico. Com este intuito, foram introduzidos dois novos instrumentos: um para
incentivar a abertura de galerias comerciais no trreo dos edifcios, e outro para incentivar a
abertura do espao livre interno ao lote, na forma de praas intra-lote (institudos,
respectivamente, pelos artigos 195 e 196 da Lei 13.885/04).
Em uma cartilha desenvolvida pela prefeitura de So Paulo para explicar o novo
zoneamento de maneira mais acessvel ao pblico leigo, estes instrumentos foram apresentados
como incentivadores de Prdios Cidados, em referncia contribuio positiva ao sistema de
20
espaos livres pblicos que estes tipos de edifcio podem representar. Para exemplificar ambos
os casos, a cartilha faz referncia a dois exemplos existentes na Av. Paulista, que poderiam ser
considerados como prdios cidados exemplares: o Conjunto Nacional, como referncia de
galeria comercial aberta ao pblico, e o Conjunto da Caixa Econmica Federal (cujo nome oficial
Cetenco Plaza), como referncia de praa de uso pblico. O intuito por detrs da criao destes
incentivos seria, em teoria, promover que mais espaos como estes sejam includos nos projetos
de edifcios de escritrios construdos em So Paulo para os prximos anos.
70
69. Galeria comercial do Conjunto Nacional.

70. Praa do conjunto Cetenco Plaza, na Av. Paulista.
19
O incentive zoning uma ferramenta de desenho urbano criada nos anos 1960 em Nova York, e que tem sido utilizada
com muito sucesso naquela cidade e em outras cidades norte-americanas como um instrumento de qualificao do espao
pblico e de integrao entre o espao pblico e o privado. Discutiremos esta ferramenta em profundidade mais adiante.
20
SO PAULO, 2004(a): 27.
Captulo 8
Apesar de existirem outros exemplos deste tipo de espao na cidade de So Paulo,

possvel verificar uma tendncia destes surgirem cada vez com menor frequncia. As galerias
comerciais, comuns no Centro de So Paulo, na Av. Paulista, e, em menor intensidade, no trecho
antigo da Av. Faria Lima, so praticamente inexistentes nas reas de estudo delimitadas neste
trabalho. O uso das galerias comerciais est diretamente atrelado intensidade de uso das ruas
pelos pedestres; em geral, as pessoas no saem de carro para ir a uma galeria, apesar de o
255
71
fazerem para ir a um shopping center. No contexto da Marginal Pinheiros, onde a circulao de

pedestres desincentivada a todo momento pelas caladas esburacadas, pelo sistema de transporte
coletivo precrio, e pelo mau-cheiro do rio, as galerias encontram uma sria dificuldade para se
proliferarem. Em contrapartida, o modelo consagrado o espao enclausurado e isolado do
shopping center, do qual o entorno prximo da Marginal conta com sete exemplares, tendo mais
dois atualmente em construo.
Esquemas elaborados pela Prefeitura de So Paulo
para explicar a poltica de incentivo aos Prdios
Cidados, atravs de bnus de potencial adicional
construtivo concedidos s tipologias de galerias
comerciais e praas corporativas.
No entanto, verifica-se que, quantitativamente, estes
bnus no correspondem ao apresentado.
Fonte: So Paulo, 2004(a)
Em relao integrao dos espaos privados aos pblicos, So Paulo conta com alguns
bons exemplos relativamente recentes, como o Brascan Century Plaza, no Itaim, e o International
Trade Center, na Vila Olmpia. Apesar de ser possvel argumentarmos que, nestas praas
corporativas, o esprito pblico e democrtico das praas tradicionais seja parcialmente esmaecido
pela nfase na cultura de consumo e pela excluso da presena de indivduos indesejados, por
outro lado elas so uma inegvel melhoria em relao ao que seria, alternativamente, uma cidade
21
somente de muros e cercas eletrificadas.
No entanto, algumas das antigas praas corporativas que antes eram smbolos deste tipo de
espao, como o Brasilinvest Plaza na esquina das avenidas Rebouas e Faria Lima, e o prprio
Cetenco Plaza na Paulista, tem sido progressivamente reapropriadas pelo uso particular, atravs
da construo de guaritas, da instalao de novos gradis e do impedimento do acesso durante o
perodo noturno. Alm disso, novos espaos altamente qualificados paisagisticamente, como por
exemplo os exuberantes jardins da antiga sede do Bank Boston, na Marginal Pinheiros, so criados
j totalmente segregados do acesso pblico, quando poderiam ser acessveis aos pedestres que
circulam pelo local.
71. International Trade Center, na Vila Olmpia.

72. Brascan Century Plaza, no Itaim.
Assim sendo, a preocupao em incentivar este tipo de espao pertinente, uma vez que a
integrao do domnio privado ao domnio pblico tida como qualificadora do ambiente urbano.
Contudo, uma anlise mais profunda dos mecanismos de incentivo propostos pela lei de
zoneamento permite verificar como na verdade eles so pouco eficazes, justamente por serem
pouco atrativos. Vejamos como estes incentivos funcionam:
21
256
Para uma anlise das praas corporativas existentes em so Paulo, consultar HEPNER, 2006(a).
72
a)
No caso das galerias comerciais, o empreendimento deve possuir pelo menos duas frentes
(ou seja, um lote de esquina ou que ligue duas ruas paralelas), de modo que os pedestres
possam atravess-lo internamente para ir de uma rua outra. Nestes casos, concedido
um acrscimo de rea computvel sem que seja necessrio pagar pela outorga onerosa,
equivalente a 50% da rea coberta que for destinada livre circulao de pedestres no
trreo.
rea adicional
obtida atravs de
incentivo
Faamos uma breve simulao (A): digamos que um terreno possua 2.500m
(dimenses de 50 x 50m, medidas adequadas para um edifcio de escritrios de mdio
porte), e seus coeficientes de aproveitamento sejam bsico = 2 e mximo = 4, totalizando
10.000m como a rea computvel mxima do edifcio, dos quais 5.000m precisariam ser
adquiridos atravs da outorga onerosa (equivalente diferena entre os coeficientes bsico
e mximo). Digamos ainda que este seja um edifcio de 10 andares, sendo que cada andar
possui 1000m, ou seja, estamos tratando de um edifcio relativamente baixo e com uma
ampla rea de trreo, apropriada para abrigar uma galeria comercial.
b)
No caso das praas privadas de uso pblico, o incentivo determina que pelo menos 50%
da rea de um lote com mais de uma frente seja deixada completamente livre para acesso
e circulao de pedestres. Isto, por si s, j relativamente difcil de se obter, uma vez
que as taxas de ocupao em So Paulo variam entre 50 e 70%, ou seja, o espao noconstrudo encontra-se geralmente na faixa de 30-50% da rea do lote. Alm disso, uma
parte deste espao livre precisa ser usada pelos recuos laterais, corredores de servio,
rampas de acesso s garagens, etc. Ou seja, para ser possvel deixar uma praa contgua
com 50% da rea do lote, preciso diminuir bastante a taxa de ocupao, para algo em
torno de 30-35%. O incentivo nestes casos tambm equivale a um desconto na outorga
onerosa, equivalente a 50% da rea da praa que for deixada livre para circulao de
pedestres.
Faamos outra breve simulao, tomando como base o mesmo terreno do exemplo
anterior (B). Digamos agora que nossa torre possua o formato de 25 x 25m (625m de
rea), o que representa uma taxa de ocupao de apenas 25%, deixando espao suficiente
para uma praa de livre acesso que represente 50% da rea do terreno, ou seja, 1250m.
Neste caso, o incentivo ser de 50% da rea da praa, o que equivale a 625m, a mesma
rea de um pavimento. Isto quer dizer, em outras palavras, que mais um pavimento
poder ser construdo sem o pagamento da outorga. Em termos prticos, isto representa
uma economia de cerca de 6,25% do total da rea do edifcio, ou seja, este incentivo
relativamente mais interessante que o incentivo anterior, mas mesmo assim no to
significativo.
Simulao (A): aplicao do mecanismo de

incentivo a galerias comerciais, de acordo
com o artigo 195 da Lei de zoneamento.
rea adicional
obtida atravs de
incentivo
Simulao (B): aplicao do mecanismo de

incentivo a praas de acesso pblico, de acordo
com o artigo 196 da Lei de zoneamento.
Captulo 8
Se a parte de livre circulao da galeria consumir metade da rea do trreo,

deixando apenas a outra metade para abrigar o hall do edifcio e as lojas (ou seja, estamos
novamente sendo bastante generosos com o espao livre), teremos uma galeria de 500m.
Para esta galeria, o incentivo ser de 50% da rea de livre circulao do trreo, ou seja,
somente 250m em desconto na outorga onerosa, o que equivale apenas 5% do total da
outorga, e 2,5% da rea total do edifcio.
257
Apesar de no serem to expressivos em relao rea total do edifcio, estes incentivos ainda
assim poderiam representar um ganho adicional na conta final do empreendimento. Por que, ento,
afirmamos que eles no so atraentes? Em primeiro lugar, h uma srie de complicaes adicionais que
precisam ser levadas em considerao. Por exemplo, no caso das praas intra-lote, a lei ainda exige que
uma condio a mais para conceder o incentivo: necessrio averbar em cartrio um termo de
compromisso, garantindo que este espao permanecer aberto para livre circulao, no podendo ser
fechado por grades, guaritas, ou novos elementos construdos. Trata-se de uma preocupao pertinente da
lei, uma vez que necessrio garantir a manuteno das condies pelas quais o incentivo foi concedido.
No entanto, se pensarmos que os edifcios so construdos para serem comercializados para terceiros
(vendidos ou alugados outras empresas), isto significa que o empreendedor imobilirio no pode se
comprometer pela maneira como o espao ser gerido pelo ocupante. Uma opo seria acrescentar esta
condio ao contrato de aluguel, mas, em contrapartida, a principal preocupao do promotor imobilirio
(assim como de qualquer comerciante) a de agradar ao seu cliente, e no de trazer-lhe empecilhos
adicionais. Por isso, mesmo que se possusse a inteno de manter a praa aberta, comprometer-se com
isso em nome de terceiros nem sempre uma alternativa vivel.
Alm disso, uma das principais preocupaes dos promotores imobilirios a agilidade do processo
de desenvolvimento dos empreendimentos, uma vez que atrasos na entrega das obras geralmente incorrem
na necessidade do pagamento de multas ou compensaes para os clientes. Por isso, busca-se garantir o
maior controle possvel sobre todos os processos envolvidos, do projeto construo. Os prazos de
aprovao legal do projeto pela prefeitura so geralmente encarados como externalidades, sendo uma das
poucas fases sobre as quais o controle dos prazos no possvel; por isso, para evitar imprevistos, evita-se
a todo custo a necessidade de obter qualquer tipo de aprovao especial. Na poltica do incentive
zoning de Nova York, foram definidos critrios bastante objetivos para a aprovao dos projetos, atravs
de um sistema chamado de as of right (conforme o direito), no qual o simples cumprimento dos
critrios garante uma aprovao expedita. Como na legislao urbana de So Paulo estes incentivos so
considerados casos de exceo, sua aprovao exige avaliao pela Cmara Tcnica de Legislao
Urbanstica (CTLU), o que pode causar o prolongamento indesejado do prazo de aprovao, fazendo com
que estes pequenos incentivos tornam-se ainda menos interessantes.
Contudo, o principal motivo pelos quais estes incentivos no so atraentes o simples fato de que
eles so intercambiveis pelo pagamento da outorga onerosa. Como veremos a seguir, o modelo novaiorquino, o incentive zoning possibilita ultrapassar os coeficientes mximos estipulados pelo zoneamento,
o que significa que a adeso aos incentivos permite a construo de edifcios maiores, refletindo-se em um
aumento do lucro real do empreendimento. Em So Paulo, no entanto, estes incentivos no mudam em
absolutamente nada a rea que pode ser construda; eles apenas incorrem em descontos de outorga. Ora,
para os empreendedores muito mais fcil simplesmente comprar o direito construtivo atravs da
outorga, do que precisar adequar o projeto a estas exigncias adicionais, averbar termos de compromisso
em cartrio e se sujeitar a longos prazos de aprovao.
A prefeitura no mantm um registro dos edifcios que tenham recebido este tipo de incentivo, o
que por si s j representa um problema, uma vez que isto impede que seja feito qualquer tipo de
fiscalizao para conferir se as condies de acesso livre estariam sendo mantidas. Entretanto, em consulta
aos tcnicos do APROV-2 (seo do Departamento de Aprovao de edificaes responsvel pela anlise
de todos os edifcios de escritrios construdos em So Paulo), verificou-se que nenhum deles se recordava
258
22
de que este incentivo jamais tenha sido usado por qualquer empreendimento desde a sua criao. Apenas
uma arquiteta afirmou que se lembrava de um caso no qual o solicitante havia tentado empregar este
artifcio da lei, mas, mediante as diversas complicaes envolvidas, acabou desistindo de obter o incentivo
(o que no provocou nenhuma modificao do projeto; simplesmente no se obteve o desconto na outorga
onerosa). Ou seja, em So Paulo, desde quando foi aprovado o novo zoneamento, no foi construdo
nenhum Prdio Cidado; alm disso, a prefeitura no havia formulado nenhum mecanismo para avaliar
a efetividade desta poltica de incentivos, a qual, como vemos, foi nula.
Assim sendo, percebemos que, no que diz respeito ao desenho urbano na cidade de So Paulo, a
legislao urbana extremamente incongruente. Alguns elementos da lei trabalham diretamente contra o
efeito de outros; certos detalhes incuos da lei refletem-se de maneira totalmente desproporcional na
forma urbana; e, enquanto isso, as poucas iniciativas tomadas de maneira consciente para qualificar a
integrao entre os espaos pblicos e privados da cidade atingiram resultados pfios.
Dentre os fatores que contribuem para esta situao, temos, de um lado, o carter tecnicista e
excessivamente compartimentado da legislao, na qual um trecho da lei totalmente insensvel ao outro.
Mesmo com a nova lei de zoneamento, que intentou reorganizar trinta anos de leis acumuladas e
dispersas, verificamos que este carter fragmentado ainda se mantm. Do outro lado, temos uma
dificuldade histrica da legislao urbana e do mercado imobilirio encontrarem pontos de equilbrio no
qual o efeito de ambos seja sinrgico sobre o processo de desenho urbano. Ao invs disso, testemunha-se
uma longa relao de enfrentamento na qual o mercado busca desafiar constantemente as brechas da lei,
enquanto a legislao tradicionalmente tecnocrtica, ininteligvel e ineficaz para incentivar bons
resultados espaciais urbanos.
8.3 O caso de Nova York: desenho urbano como poltica de incentivos

A abordagem contraditria que dada questo do desenho urbano pela legislao urbana em So
Paulo se torna ainda mais evidente quando a contrapomos a outros modelos que avanaram de maneira
diferente sobre esta questo. Como pretendemos demonstrar, apesar de uma parte deste problema estar
relacionado falta de domnio tcnico sobre as metodologias do desenho urbano, a raiz destas
contradies encontra-se em um problema ainda mais profundo, que a falta de clareza sobre o papel do
Estado e da iniciativa privada no processo de desenho urbano.
Os instrumentos de incentivo s galerias e s praas privadas de uso-pblico introduzidos pela nova
lei de zoneamento em So Paulo foram inspirados no modelo do incentive zoning criado em Nova York
23
como parte da Zoning Resolution de 1961. Apesar de, como vimos, os resultados da aplicao destes
22
Segundo entrevista realizada com a arquiteta Silvia Helena de Lima, tcnica do APROV-2, em.20.07.2010.
A Zoning Resolution foi uma grande reviso feita sobre o antigo zoneamento de Nova York, o qual havia sido formulado em
1916, sendo, provavelmente, o zoneamento mais antigo de que se tem registro. Esta lei considerada como um divisor de
guas na legislao urbana de Nova York, no apenas pela introduo do conceito de incentive zoning, mas tambm por
representar uma total mudana de paradigma em relao forma urbana, abandonando o antigo modelo dos arranha-cus
escalonados em prol de uma nova nfase sobre a abertura de espaos livres pblicos.
Captulo 8
23
259
instrumentos terem sido, at agora, praticamente nulos em So Paulo, em Nova York eles tiveram grande
sucesso, tendo promovido, ao longo de quatro dcadas, a criao de mais de 100 praas nos distritos
centrais daquela cidade, classificadas legalmente como privately owned public spaces.
O conceito bsico por detrs deste instrumento mais ou menos o mesmo que se tentou aplicar em
So Paulo, no qual determinadas formas de ocupao do lote so incentivadas por meio da concesso de
potencial construtivo adicional. No entanto, h diversas diferenas entre os dois modelos; a primeira e
talvez mais importante que este incentivo no intercambivel por nenhum outro artifcio, de modo que
o nico meio de se ultrapassar o coeficiente mximo institudo pelo zoneamento atravs da adeso a
estes incentivos (ou seja, atravs da proviso de espaos pblicos qualificados). Como a aquisio de
potencial adicional de extremo interesse para o mercado imobilirio, desta maneira a legislao
consegue, metaforicamente, tornar a cenoura suficientemente apetitosa para atrair a ateno o burrico.
Em Nova York, as densidades construtivas permitidas pelo zoneamento, e praticadas habitualmente
pelo mercado imobilirio, so muitas vezes superiores quelas adotadas em So Paulo, o que dificulta um
pouco a comparao do peso destes incentivos. Enquanto em So Paulo o teto do Coeficiente de
Aproveitamento tem permanecido fixo no ndice 4 h quase quarenta anos, em Nova York o Floor Area
24
Ratio (FAR) , em mdia, equivalente ao ndice 6 nos bairros residenciais, podendo chegar 10, 12 ou
15 em determinadas centralidades, e atingindo um pico de 18 no centro financeiro do Downtown de
Manhattan. Atravs dos incentivos propostos pelo incentive zoning, o Floor Area Ratio pode ser elevado
em diferentes intensidades dependendo da zona, podendo chegar at 21 na regio do Downtown, o que
representa um aumento de quase 15% da rea computvel. Apesar de densidades desta magnitude serem
totalmente impraticveis em So Paulo dadas as grandes diferenas entre a estrutura urbana das duas
cidades , importante reconhecer a importncia que dada a estes incentivos, uma vez que eles
permitem um aumento substancial da rea construda em troca da qualificao do espao pblico.
Assim sendo, uma das grandes diferenas entre o uso desta ferramenta em Nova York e o que se
tentou fazer em So Paulo, encontra-se no fato de que os incentivos oferecidos ali so concesses reais,
baseadas em uma clareza sobre quais so os interesses em jogo e sobre o equilbrio entre as contrapartidas
oferecidas, tanto pelo setor privado quanto pelo setor pblico. Como a administrao pblica est disposta
a oferecer incentivos significativos, o nvel de comprometimento que se espera dos empreendedores
imobilirios tambm alto. Para que possam usufruir destes incentivos, os projetos devem se adequar a
uma srie de especificaes tcnicas que definem a quantidade de espao e o nvel de qualidade oferecida
pelo projeto, determinando-se com preciso as contrapartidas que sero concedidas em troca.
Estas especificaes se baseiam na definio de diferentes tipologias de espao pblico, para as
quais foram definidas uma srie de atributos que precisariam ser atendidos. Quando a lei foi criada em
1961, ela determinava apenas duas tipologias, relativamente semelhantes s da atual lei paulistana: a
plaza (praa interna ao lote) e a arcade" (arcada coberta, contgua fachada do edifcio). No entanto,
ao invs de simplesmente determinar plaza" como uma praa de uso pblico, tal qual consta no
zoneamento de So Paulo, a legislao norte-americana vai em grande detalhe para determinar as
caractersticas deste espao, definindo-o da seguinte forma:
24
O Floor Area Ratio (FAR) corresponde ao termo empregado nos Estados Unidos para designar o Coeficiente de
Aproveitamento.
260
uma rea acessvel ao pblico a qualquer horrio [...] aberta e continua ao longo da linha de
frente de um lote, com no menos do que 3 metros de profundidade (medidos perpendicularmente
linha de frente), com uma rea de no menos do que 70 m, [...], com nenhum ponto mais do que 1,5
metros acima ou 3,6 metros abaixo do nvel da rua, desobstruda desde seu ponto mais baixo at o
cu.25
73
A lei inclusive entre em detalhes relativos ao mobilirio urbano que pode ser instalados nesse local,
permitindo que neles sejam instalados arbustos ou trelias, lonas ou copas de rvores, gradis no menos do
que 50% abertos e no excedendo 1,15 m de altura, mastros de bandeiras, terraos ou prticos, degraus, fontes
ornamentais ou esttuas, ou balces abertos. A contrapartida legal oferecida pela administrao municipal
para os projetos que atendessem a todas estas especificaes corresponde a um acrscimo substancial do
potencial construtivo do empreendimento, em direta proporo rea da plaza". Este acrscimo tambm
varia de acordo com a zona em que se encontra o projeto, sendo maior nas zonas mais densas e menor
nas menos densas. Por exemplo, nas zonas onde o ndice FAR (coeficiente de aproveitamento)
equivalente a 15, so oferecidos 10m adicionais de potencial construtivo para cada 1m de plaza". Na
zona de FAR equivalente a 10, esta proporo cai para 6m para cada 1m de plaza, e nas zonas de FAR 6,
eram acrescidos apenas 4m para cada 1m destinado ao pblico.
Em comparao, em So Paulo o incentivo oferecido de apenas 0,5m para cada 1m de praa, e
este bnus apenas equivale a uma reduo do custo da outorga onerosa, e no a um aumento real de
potencial construtivo. Alm disso, como os critrios de qualificao do espao urbano so
meticulosamente detalhados pela lei em Nova York, a aprovao expedita, pois se sustenta no conceito
de validao as of right como vimos, conforme o direito. Caso os tcnicos responsveis pela
aprovao verifiquem que o projeto est em acordo com estes critrios, no necessrio submet-lo
aprovao atravs de conselho; ou seja, a qualificao do espao pblico passa a ser encarada como um
quesito tcnico, tal qual outros tipos de exigncias urbansticas e edilcias.
74
A segunda tipologia de espao livre, a arcade, era definida pela lei como uma rea contnua e
aberta para uma rua ou plaza, livre e no obstruda at uma altura de no menos que 3,65 m [...], acessvel
26
ao pblico a qualquer hora . O bnus oferecido em troca da arcada era menor que aquele oferecido em
troca da plaza, mas ainda assim era substancial: 3m adicionais de potencial construtivo para cada 1m de
arcada nas zonas de alta densidade, ou ento 2m adicionais em outras zonas.
muito difcil estimar monetariamente o quanto o ganho destes espaos representa para a cidade,
especialmente porque, mesmo sendo atendidas todas as especificaes da lei, isto no significa que estes
espaos sero necessariamente agradveis e intensamente aproveitados pelos pedestres. Segundo Jon
25
KAYDEN, 2000, p. 11. Traduo do autor. As medidas so dadas em ps (foot), mas por convenincia as apresentamos aqui
convertidas (e arredondadas) para o sistema mtrico.
26
Ibidem, p. 12.
73. Plaza em frente ao Marine

Midland Bank Building, aprovada em
1967 atravs do "incentive zoning. A
escultura de Isamu Noguchi, intitulada
Red Cube, foi instalada em 1973.
74. Arcade sob o edifcio One
Financial Square, construdo em 1987
no waterfront do Downtown de
Manhattan.
Captulo 8
A Zoning Resolution tambm determinava um teto para o acrscimo de potencial que um

empreendimento poderia receber atravs da construo de plazas e arcadas, que equivalia a 20% da FAR
original. Portanto, nas zonas de FAR 15, este valor poderia ser aumentado at 18; nas zonas de FAR 10,
poderia ser ampliado at 12, e nas zonas de FAR 6, poderia atingir at 7,2.
261
Kayden, autor que empreendeu uma reviso crtica do incentive zoning, na

poca em que a lei foi aprovada, este instrumento era visto como um artifcio
extremamente lucrativo pelos empreendedores imobilirios; um estudo
estimava que a proporo entre o valor do bnus de rea edificvel adicional e
o custo de construo da plaza era de 48 para 1. Alm disso, os requisitos
administrativos e de projeto para a obteno deste bnus eram relativamente
pouco exigentes. Uma plaza de acordo com as especificaes da lei poderia ser
to simples quanto uma superfcie plana de concreto em frente ou prxima a
27
um edifcio.
75
Assim sendo, nos anos seguintes foi-se gradativamente percebendo que,

apesar de a lei definir com exatido todas as circunstncias em que um espao
no poderia ser qualificado como uma plaza, ela tambm no dizia como a
plaza deveria ser, permitindo o surgimento de espaos to genricos que
dificilmente poderiam ser aproveitados para um real uso pblico. Segundo
Kayden, quando o incentive zoning foi originalmente formulado, este
preconizava o alcance de dois objetivos:
76. Paley Park, precursor do conceito de pocket park.
[...] garantir melhor aerao e insolao no nvel da rua, e criar espaos livres que poderiam ser
utilizados pelo pblico. O primeiro objetivo foi atingido em muitos dos casos, empurrando os edifcios
para o fundo de seus lotes. (...) Entretanto, foi feito terrivelmente pouco para que o segundo objetivo fosse
atingido. Embora alguns empreendedores fossem alm dos requisitos definidos pela Zoning Resolution,
mobiliando espaos funcionais e at mesmo agradveis, a maioria dos empreendedores simplesmente
seguiam a lei ao p da letra, comprometendo-se estritamente com os requisitos legais mnimos. As
plazas podiam estar abertas e acessveis ao pblico, corresponder ao dimensionamento requerido, estar
desobstrudas com exceo dos objetos permitidos, e ainda assim serem completamente inutilizveis em
28
qualquer sentido funcional .
No entanto, no mesmo perodo tambm surgiram alguns bons exemplos de espaos privados
dedicados fruio dos pedestres, inclusive alguns que foram abertos sem nem mesmo participar do
programa de incentivos. O exemplo mais famoso o Paley Park, projeto construdo em 1967 que
inaugurou o conceito de pocket park, ou parque de bolso. Trata-se de uma pequena rea arborizada
com cerca de 400m de rea (aproximadamente 13m de frente por 30m de fundo), localizada poucos
passos da sofisticada Quinta Avenida. O espao mobiliado com vrias mesas e cadeiras, e nos fundos
uma cascata artificial ajuda a criar uma atmosfera destacada do denso contexto urbano do entorno.
Localizada num lote de propriedade particular, sua construo foi idealizada pelo empresrio William
Paley, que contratou o renomado escritrio de arquitetura paisagstica Zion & Breen para elaborar o
projeto.
27
28
262
Ibidem, p. 13.
Ibidem, p. 16.
Quando foi construdo, o Paley Park foi aclamado como um nobre gesto
filantrpico por parte de seu idealizador, especialmente considerando-se que o
preo do m nas cercanias da Quinta Avenida um dos mais caros do mundo.
Apesar de ter sido nomeado em homenagem ao homem que pagou a conta, o
Paley Park difere bastante de outros espaos do mesmo gnero, nos quais a imagem
do projeto vigorosamente atrelada do edifcio de que faz parte, de modo a
garantir certo controle psicolgico sobre o espao. Neste caso, o pocket park
apresenta-se praticamente como uma entidade independente, que no pertence a
nenhum particular e sim cidade, apesar dos custos de manuteno serem arcados
pelo proprietrio.
76
Em resposta a este projeto, a Comisso de Planejamento Urbano novaiorquina decidiu reavaliar os resultados de sua poltica de incentive zoning, criando,
entre 1968 e 1973, novas tipologias mais complexas e exigentes de privately
owned public spaces que poderiam ser construdas em troca de outros tipos de
bnus.
A primeira tipologia a ser acrescentada era apenas uma variao de uma das categorias j
existentes, definida como uma elevated plaza ou praa elevada. Basicamente, trata-se de uma praa
situada em desnvel em relao ao nvel da rua, permitindo aproveitar a cobertura de construes trreas
para ampliar a quantidade de espao disponvel para os pedestres. Como se considerava que nem todos os
locais seriam apropriados para uma praa elevada, o bnus no seria concedido automaticamente a
qualquer projeto que correspondesse a estas exigncias, sendo necessria a obteno de uma aprovao
especial; alm disso, esta categoria s seria aceita nas zonas de alta densidade, onde julgava-se que a
carncia por espaos livres era maior. O bnus oferecido para esta categoria equivalia a 10m de potencial
construtivo adicional para cada 1m de plaza elevada.
76. Mirante pblico no edifcio 55 Water Street.
Nos anos seguintes foram elaboradas mais quatro categorias novas. Duas delas representam outras
variaes da plaza, a sunken plaza e a open air concourse, criadas, respectivamente, em 1971 e
1973. A primeira trata-se simplesmente de uma praa rebaixada, enquanto a segunda era um espao
similar primeira, mas com a funo especfica de estabelecer uma conexo entre a rua e uma estao de
metr no subsolo. Para este segundo caso, havia um conjunto de regras relativamente complexas que
precisavam ser seguidas, relativas s dimenses mnimas das reas de circulao de pedestres.
Resumidamente, o open air concourse deveria ser dividido em dois setores, um mezzanine portion
(trecho de mezanino) e um street level portion (trecho no nvel da rua), cada um com um com uma rea
mnima e interligados por escadarias com, no mnimo, 3 metros de largura. Havia ainda a necessidade de
Captulo 8
Entretanto, apenas um nico projeto de plaza elevada foi aprovado at hoje, o 55 Water Street, cuja
construo concluiu-se em 1972. Localizada em cima do volume de embasamento do empreendimento,
ela pode ser acessada a partir da rua por meio do uso de escadas rolantes. Contudo, por um longo perodo
o local permaneceu relativamente abandonado, porque a maioria dos transeuntes que passa pelas
proximidades simplesmente no toma conhecimento de sua existncia. Apenas em 2005, aps ter sido
considerado por vrios anos como um espao subutilizado, passou por uma reforma com o intuito de
torn-lo mais visvel e acessvel aos pedestres, convertendo-se depois disso em um importante mirante
pblico para a observao do Rio Hudson.
263
que trechos deste espao fossem destinados locao de pequenos espaos

comerciais e lojas de convenincia para os usurios do metr. A
complexidade deste tipo de espao provavelmente resultou no fato de que
apenas um open-air concourse foi aprovado durante a vigncia da lei,
localizada sob o trreo do edifcio Citigroup Center, construdo em 1978. O
bnus dado para estas duas tipologias tambm equivale a 10m para cada 1
m.
77
Em 1969 criou-se mais uma nova categoria, a through block arcade

(arcada atravs de quarteiro). Trata-se de uma arcada que atravessa o trreo
do edifcio e articula uma conexo entre duas ruas, de modo semelhante s
galerias de So Paulo. Para qualificar-se nesta categoria, necessrio que o
espao possua largura e altura mnimos equivalentes a 6 metros. O bnus
conferido a este tipo de espao corresponde ao dobro do bnus dado por
uma arcada convencional, ou seja, 6m de potencial construtivo adicional
para cada 1m.
77. IBM Plaza, um dos mais
intensamente utilizados covered
pedestrian spaces de Nova York.
A ltima categoria, criada em 1970, recebeu o nome de covered pedestrian space (espao
coberto para pedestres). Conceitualmente a mais inovadora, trata-se da nica categoria que permite a
criao de espaos in-doors (ou seja, internos a um volume construdo), cuja funo deve ser a de
aprimorar o sistema de circulao dos pedestres e oferecer aos transeuntes um abrigo protegido das
intempries. Estes espaos podem tanto ser fechados ou abertos, contanto que sejam facilmente acessveis
ao pblico, fiquem abertos entre as sete da manh e a meia-noite, e contenham reas de estar com mesas e
cadeiras que no interfiram na circulao de pedestres. Alm disso, devem ter uma rea mnima de 300m,
uma altura mnima de 9 metros e uma largura mnima, de 6 metros.
No entanto, o carter mais relevante desta ltima tipologia que ela buscava mitigar a interferncia
abusiva que os prprios empreendimentos causavam sobre este tipo de espao, os quais deveriam ser
devotados fruio pblica, e no ao suporte das atividades privadas ali presentes. Com este intuito, a
categoria previa restries ao uso da rea ao redor destes espaos, exigindo a existncia de
estabelecimentos comerciais destinados ao pblico, como pequenas lojas e cafs, e proibindo a existncia
de atividades montonas como bancos, agncias de emprstimos e seguradoras. Os bnus concedidos
como contrapartida abertura destes espaos variavam de acordo com a qualidade do projeto, sendo os
mais elevados dentre todas as categorias: 11m por 1m para espaos que atingem os requisitos mnimos;
14m por 1m quando, adicionalmente, o espao completamente vedado e climatizado; e 16m por 1m
quando, alm disso, o espao articular uma conexo com o metr.
Alguns espaos pblicos de grande qualidade arquitetnica foram providos atravs desta
modalidade, como o IBM Plaza, uma praa coberta com 1000m de rea e 20 metros de altura, vedada por
paredes de vidro e com projeto paisagstico sofisticado. Outro exemplo a galeria Sony Building, anexa
ao famoso edifcio-sede da AT&T projetado por Phillip Johnson em 1983 (atualmente adquirido pela Sony),
localizada prximo da movimentada regio da Times Square. No entanto, independentemente dos
cuidados da lei para que estes espaos no correspondessem a um mero saguo de shopping center,
inegvel a explorao do carter mercadolgico destas praas, uma vez que ambas so empregadas para
ampliar a visibilidade e a insero pblica destas empresas.
264
Em ltima instncia, a poltica desenvolvida em Nova York no possui nada de revolucionrio. Ao

mesmo tempo em que ela busca garantir uma maior qualificao do domnio pblico da cidade,
promovendo uma maior integrao entre os espaos pblicos e os espaos privados, ela tambm atende
aos propsitos do mercado imobilirio, ao ampliar os horizontes de acumulao atravs da concesso de
bnus em potencial construtivo. Os espaos livres semi-pblicos que dela se originam podem resultar
em contribuies singelas qualidade da vivncia urbana, mas tambm podem resultar em espaos
altamente estetizados e esterilizados, onde a convivncia entre os indivduos insistentemente mediada
29
pela marca patrocinadora do espao.
78
Em uma cidade com tantas urgncias graves como a cidade de So Paulo, onde boa parte da
populao vive em condies precrias, com ausncia de saneamento e dependendo de um sistema de
transporte coletivo ineficiente, preocupar-se com o embelezamento das reas onde o mercado
imobilirio concentra justamente os seus maiores investimentos pode parecer uma prioridade ftil e sem
sentido, que s aprofunda as desigualdades existentes entre as duas faces da cidade.
Contudo, como veremos a seguir, esta preocupao com a qualidade dos espaos da elite est
arraigada na estrutura de planejamento urbano historicamente construda em So Paulo, e, diferentemente
do modelo existente em Nova York, quem onerado com os custos desse embelezamento frequentemente
o pblico e no os promotores imobilirios. Enquanto no modelo do incentive zoning nova-iorquino, a
prefeitura quem comanda as benesses que o mercado ir produzir atravs da concesso de incentivos,
em So Paulo, particularmente atravs do mecanismo das Operaes Urbanas, o mercado quem
comanda o programa de melhorias, atravs da compra de Certificados de Potencial Adicional
Construtivo (CEPAC).
78. Covered pedestrian space

junto ao Sony Building.
Na barganha envolvida no incentive zoning, o poder pblico quem concede a vantagem

(potencial construtivo), e a iniciativa privada quem assume a tarefa (abrir e qualificar praas privadas
para o uso pblico). Nas Operaes Urbanas de So Paulo, apesar de a barganha tambm envolver a
concesso de potencial construtivo, no fundo o mercado quem oferece a vantagem (dinheiro) e a
administrao pblica quem executa a tarefa (construir obras pblicas como avenidas, tneis, pontes
estaiadas, etc).
Captulo 8
29
O uso da expresso espao semi-pblico foi evitada at agora neste trabalho, devido sua enorme impreciso e potencial
enviesamento. Aqui a empregamos com o intuito de evidenciar as contradies existentes neste tipo de definio: o que o
espao semi-pblico? Ele semi-pblico ou semi-privado? Onde esto as fronteiras de poder nestes espaos? Por isso,
preferimos nos ater expresso espaos privados de uso pblico. Apesar de o uso ser aberto ao pblico, estes espaos no
deixam em nenhum momento de ser privados, mas podem deixar de ser pblicos a qualquer instante.
265
8.4 A rea de Interveno Urbana: uma escala abandonada

Um dos principais problemas do desenho urbano em So Paulo que averiguamos at agora o
carter generalista com o qual a legislao trata da configurao morfolgica do espao urbano.
Verifica-se que o dilogo entre o aspecto estrutural e o aspecto tipolgico da legislao muito tnue,
de modo que h pouca consistncia no trato da forma urbana em uma escala intermediria, que no
nem a do lote, e nem a da cidade. As relaes entre os volumes construdos, e entre estes volumes e o
espao livre pblico, precisa ser tratada por mecanismos especficos que operem nesta escala especfica,
mas a legislao e o planejamento urbano em So Paulo (e no Brasil) sempre foram muito escassos neste
tipo de abordagem. Quando existe este tipo de preocupao, geralmente ela se d por meio de projetos
urbanos realizados em carter de exceo, e no por mecanismos sistmicos de grande abrangncia. A
dificuldade, de fato, est em desenvolver instrumentos que tratem da escala local do espao urbano, mas
que possam se articular com grande amplitude, de modo que no se tornem mais um instrumento de
agravamento da desigualdade existente entre diferentes partes da cidade.
O PDE buscou enfrentar este problema atravs de dois instrumentos diferentes: as reas de
Interveno Urbana (AIU), e as Operaes Urbanas Consorciadas (OU). As reas de Interveno Urbana
so um conceito indito, enquanto as Operaes Urbanas so uma continuao do modelo de articulao
pblico-privada inaugurada pela prefeita Luza Erundina (Operao Urbana Anhangaba), e consagrada
pelo prefeito Paulo Maluf (Operao Urbana Faria Lima).
As reas de Interveno Urbana correspondem a trechos da cidade cujas dimenses podem variar
bastante, mas, em geral, abrangem no mais do que um conjunto de alguns quarteires. Justamente por
possurem estas dimenses, as AIUs podem ser consideradas como algumas das situaes mais propcias
para a execuo de intervenes que lidem diretamente com a questo do desenho urbano, pois
correspondem justamente escala na qual a forma urbana pode ser configurada tomando em conta as
especificidades do local, mas de uma maneira que ultrapassa o contexto do lote urbano individual. De
30
modo geral, existem quatro tipos de AIUs:
AIUs ao redor de Parques Lineares: o PDE estipula que, ao longo de crregos e outras linhas de
sistema de drenagem de guas pluviais, sejam constitudos Parques Lineares, cujo objetivo tanto o de
proteger a permeabilidade do solo, quanto ampliar a oferta de reas verdes da cidade de So Paulo. A rea
urbana no entorno destes parques, compreendida dentro de uma faixa de 200 metros (ou seja, uma faixa
de aproximadamente dois ou trs quarteires), classificada como rea de Interveno Urbana.
AIUs ao redor do sistema de transporte pblico coletivo: as reas localizadas ao longo dos
principais eixos de transporte de massa da cidade, devido sua alta capacidade de suporte e
acessibilidade, podem ser propcias para o incentivo do adensamento e da implantao de novos projetos.
Desta maneira, o PDE define como reas de Interveno Urbana uma faixa de 300 metros (3 ou 4
quarteires) ao longo das linhas de transporte pblico coletivo de massa, e as reas contidas dentro de um
crculo de 600 metros de raio (de 6 a 8 quarteires) ao redor das estaes de trem e de metr. Alm disso,
estas AIUs so uma das nicas reas da cidade nas quais o PDE permite que o Coeficiente de
30
266
Determinadas pelo artigo 221 do PDE (Lei 13.430/02)
Aproveitamento Mximo dos lotes ultrapasse o teto histrico do valor 4, contanto que o Coeficiente de
Aproveitamento Bruto da rea (que inclui as ruas, praas, etc) no ultrapasse o valor 4. Em alguns lugares
da cidade de So Paulo, isto poderia permitir a construo de edifcios usando at mesmo um Coeficiente
31
de Aproveitamento Mximo de valor 8, ou seja, o dobro do que habitualmente permitido.
AIUs para a ampliao da rede viria e de transporte coletivo: estas tratam-se de reas nas quais
esto previstas a construo de novas obras pblicas de grande porte, que demandaro a reordenao
espacial do entorno. Sua funo tanto a de possibilitar a execuo das obras, quanto a de ordenar a
ocupao do entorno aps a sua concluso.
AIUs demarcadas pelas subprefeituras na elaborao dos PREs: diferentemente das outras AIUs, que
so demarcadas de maneira relativamente automtica de acordo com a sua proximidade a situaes
preexistentes, estas AIUs foram delimitadas especificamente pelas subprefeituras durante o
desenvolvimento dos Planos Regionais Estratgicos. Por este motivo, elas so sensveis s condies e aos
problemas locais, e portanto talvez possam ser consideradas como as mais importantes AIUs. Elas
abrangem desde plos de centralidade local que necessitem de reordenamento especial, quanto reas
degradadas ou abandonadas com alto potencial de transformao.
A Lei de Zoneamento estipula que cada uma das AIUs devero ser regulamentadas atravs de
Projetos Urbansticos Especficos (PUE), os quais no devem ser entendidos como projetos urbanos no
32
sentido mais limitado do termo, uma vez que no tratam apenas da configurao espacial destes espaos.
Ao invs disso, os PUE poderiam ser realmente considerados como uma vertente de desenho urbano, uma
vez que, de acordo com a lei, de sua atribuio determinar praticamente todas as condies urbansticas
daquele permetro: os instrumentos de poltica urbana a serem empregados na rea, os ndices
urbansticos, o programa de obras pblicas, a soluo habitacional para a populao que precise ser
relocada em decorrncia das obras, e o tratamento paisagstico do espao livre destas reas. A lei oferece
aos PUEs at mesmo o poder de redesenhar o traado das quadras e das vias existentes inseridas dentro de
seu permetro. Ou seja, a legislao oferece um amplo espao de manobra para que o desenho urbano
possa ser empregado para o reordenamento destas reas, todas as quais necessitam de intervenes
condizentes com o seu carter especial.
No entanto, apesar de existirem, ao todo, mais de 800 reas de Interveno Urbana na cidade de
So Paulo, at 2010 absolutamente nenhuma havia sido regulamentada atravs do desenvolvimento de
algum Projeto Urbanstico Especfico. Apesar de alguns dos elementos associados s AIUs terem de fato
sido executados pela prefeitura (como, por exemplo, os Parques Lineares, muitos dos quais realmente
foram levados a cabo pela Secretaria do Verde e do Meio Ambiente), as intervenes de desenho urbano
que deveriam ter-lhes acompanhado jamais se realizaram. Isto significa que este instrumento existe apenas
como um bem intencionado elemento da legislao, o qual infelizmente no capaz de se concretizar em
decorrncia de inmeros fatores, dentre os quais os mais bvios so a falta de vontade poltica, o
Captulo 8
31
O uso deste mecanismo, o qual encontra-se no artigo 226 do PDE, coerente com a linha de pensamento urbanstico do
Transit Oriented Development, no qual as ocupaes de maior densidade devem ser condicionadas proximidade ao
sistema de transporte de massa. Hepner, 2006, desenvolve uma simulao do uso deste mecanismo no entorno da Estao da
Luz.
32
Artigo 30 da Lei de Uso e Ocupao do Solo (Lei 13.885/04)
267
despreparo dos quadros tcnicos para trabalhar com intervenes de desenho urbano, e a concorrncia
com outros instrumentos mais cmodos como as Operaes Urbanas.
No entanto, talvez o fracasso das AIUs tambm possa ser atribudo a outros dois fatores: em
primeiro lugar, a relativa desimportncia, conferida por quase todo o meio tcnico crtico do
planejamento urbano, ao desenho urbano como um instrumento til de transformao scio-espacial
urbana; este pensamento vai de encontro ao estado de abandono no qual se encontra este campo
disciplinar no Brasil, conforme discutimos no captulo 1. Em segundo lugar, est a prpria ingenuidade
megalomanaca da nova legislao, ao sugerir que seria possvel, em uma cidade com uma tradio
urbanstica to frgil como a de So Paulo, que mais de 800 projetos urbansticos especficos pudessem
simplesmente surgir de uma hora para outra. Obviamente, estes projetos no poderiam ser desenvolvidos
todos ao mesmo tempo, mas em nenhum momento o PDE estabelece metas para que eles sejam
executados e nem critrios para organizar a ordem de prioridade com a qual este desafio representado
pelas inmeras AIUs deveria ser enfrentado. Metaforicamente, as AIUs j haviam perdido a guerra antes
mesmo de a batalha comear.
8.5 As contradies do modelo das Operaes Urbanas

Em meados da dcada de 1980, uma srie de movimentos distintos comea a provocar uma
mudana de paradigma na orientao do planejamento urbano em todo o mundo. No campo terico e
cultural, o pluralismo advogado pelo movimento ps-moderno j havia dado incio, na dcada anterior, ao
questionamento da pertinncia do modelo totalizante e monoltico do plano diretor modernista,
materializado em So Paulo na figura do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado de 1971. Este
movimento crtico ao modernismo converge, em uma esfera mais ampla, com a ascenso do modelo
econmico neoliberal nos Estados Unidos e na Inglaterra. O rgido plano modernista era visto, pelos
entusiastas do neoliberalismo, como mais uma faceta do Estado pesado. Segundo esta perspectiva, a
rigidez do controle estatal, inclusive no planejamento das cidades, representava um entrave s
possibilidades de desenvolvimento propiciadas pela nova economia.
Ambos os movimentos alavancaram uma maior participao do setor privado no desenho das
cidades, contrabalanada por uma retrao do poder pblico, como se verifica em alguns grandes projetos
urbanos construdos em diversas cidades do capitalismo central a partir dos anos 1980, das quais as
Docklands de Londres e o Battery Park City de Nova York so, provavelmente, alguns dos exemplos mais
conhecidos. Tais projetos inauguram um modelo de transferncia de poder da administrao municipal a
corporaes mistas de redevelopment, as quais se encontram no limiar entre o pblico e o privado,
contando com poderes do primeiro, com capital do segundo e com interesses mistos.
No contexto brasileiro, este tendncia de maior participao do privado na esfera pblica leva ao
surgimento de novas formas de articulao pblico-privada previstas na legislao urbana. Esta nova
interface aberta na legislao vista como um escape rigidez dos planos diretores, permitindo uma
maior e mais flexvel interao entre as esferas pblica e privada. Tal articulaes, acreditava-se,
possibilitariam ao poder pblico promover solues mais amplas aos problemas da cidade, ao mesmo
tempo em que se abririam novas fronteiras de empreendedorismo iniciativa privada.
268
Dentre estas novas frmulas de articulao, encontra-se o

conceito de Operao Urbana. Introduzido pela primeira vez em
So Paulo durante a gesto de Mrio Covas, elas foram includas no
Plano Diretor desenvolvido por aquela prefeitura (com vigncia
prevista para o perodo 1985-2000) como uma forma de articulao
que visava aes concentradas de rgos pblicos e privados, com
objetivo de acelerar a implantao de propostas de importncia
33
estrutural do Plano Diretor. Ou seja, em sua origem elas haviam
sido pensadas como um instrumento de apoio execuo de objetivos
do plano dentre os quais constavam projetos para novos
equipamentos comunitrios, infra-estrutura de transporte e programas
habitacionais , fazendo-se valer, para tanto, da coordenao de
esforos entre entre a administrao pblica e a iniciativa privada. O
plano estabeleceu 35 propostas de Operao Urbana, algumas das
quais localizadas em reas carentes como So Miguel ou Paraispolis,
e outras em antigas reas industriais passveis de reestruturao, como
Barra Funda e Vila Maria. No entanto, o conceito permaneceu apenas
como inteno, pois este plano diretor no foi aprovado pela Cmara,
sendo engavetado logo em seguida.
Na gesto seguinte, do prefeito Jnio Quadros, a idia de parceria pblico-privada contida
originalmente na Operao Urbana seria resgatada no sentido inverso, com a iniciativa privada
apresentando prefeitura uma proposta de articulao para a realizao de um tipo de projeto
completamente diferente. Originalmente levada ao prefeito pelo arquiteto Jlio Neves, na condio de
representante do mercado imobilirio, o projeto intitulado Bulevar Zona Sul propunha a execuo de um
projeto virio que abriria uma nova avenida cortando o bairro da Vila Olmpia, interligando, com um
traado sinuoso, as avenidas Faria Lima e Berrini. Este projeto se apresentava como uma reviso
urbanstica, desenvolvida pelo prprio arquiteto, do traado original proposto para a Av. Brig. Faria Lima,
34
o qual havia sido determinado por uma lei de 1968, mas executado apenas parcialmente.
Em vermelho, traado proposto

originalmente pelo projeto Bulevar
Zona Sul, de autoria do arquiteto Jlio
Neves. O traado sinuoso corta atravs
do tecido urbano original, unindo a
Avenida Brig. Faria Lima diretamente
Av. Eng. Lus Carlos Berrini.
Fonte: Revista Construo So Paulo,
maro de 1993.
O projeto previa que no apenas a rea referente ao traado da nova avenida, mas tambm todas as
quadras ao seu redor deveriam ser desapropriadas e reurbanizadas, o que inclua, no total, mais de 2.100
35
lotes. A comercializao dos terrenos junto iniciativa privada tornaria possvel financiar os custos da
obra, ou seja, a idia que o investimento feito pela prefeitura fosse resgatado atravs do repasse dos
terrenos ao mercado imobilirio, desta maneira desonerando o poder pblico. Para tanto, seria criada
uma Operao Urbana para esta rea que permitiria a ao articulada da prefeitura empenhando sua
autoridadepara efetuar as desapropriaes, e a iniciativa privada entrando com o investimento
necessrio.
33
MONTANDON e SOUZA, 2007: 83.

O traado da Av. Faria Lima havia sido estipulado pela Lei municipal 7104/68, no qual se previa que a avenida deveria se
iniciar na Praa Panamericana e seguir em linha reta at interceptar a Av. dos Bandeirantes. No entanto, o projeto foi
executado apenas parcialmente, estendendo-se somente ao longo do trecho entre o Largo da Batata, em Pinheiros, e a Av.
Cidade Jardim.
35
FIX, 2003: 100.
Captulo 8
34
269
Obviamente, o mercado imobilirio teria muito a ganhar com este projeto, tendo em vista as
perspectivas de valorizao do solo que certamente decorreriam da abertura de uma nova avenida que
interligaria dois dos principais plos de atividade imobiliria da cidade. Apesar do crescente status da
Berrini, promovido pelo sucesso dos empreendimentos da Bratke-Collet, esta avenida ainda era vista, em
meados da dcada de 1980, como uma rf em relao ao restante das reas valorizadas dos eixos
Paulista Faria Lima. Conect-la mais nitidamente a este eixo iria provocar a valorizao no apenas da
prpria rea do Bulevar Zona Sul, mas praticamente de todo o vetor da Berrini.
Apesar de o projeto proposto por Jlio Neves no ter sido levado a cabo durante o governo de Jnio
Quadros, no Plano Diretor elaborado pela sua gesto (e aprovado em 1988 por decurso de prazo)
lanaram-se as bases para a redefinio do conceito de Operao Urbana, definido agora como ao
36
conjunta dos setores pblico e privado, destinadas melhoria do padro de urbanizao. Ou seja, com a
sutil diferena de que agora este modelo de parceria teria como foco a realizao de projetos urbansticos,
simplesmente; no como um instrumento para atingir objetivos fixos no plano. Com isso, a Operao
Urbana poderia deixar de ser um meio para se constituir como um fim em si mesma.
Durante a gesto de Luza Erundina, este instrumento foi finalmente inaugurado atravs da
37,
Operao Urbana Anhangaba que tinha como objetivo promover a requalificao deste espao pblico
localizado no Centro da cidade. Aprovada em 1991 com uma vigncia prevista de trs anos, esta
Operao previa estmulos para atrair novos empreendimentos para a regio central de So Paulo, atravs
da concesso de acrscimos de potencial construtivo, em troca do pagamento de contrapartidas
financeiras que seriam investidas na execuo do projeto de reestruturao paisagstica do Vale. No
entanto, os resultados alcanados por esta Operao foram praticamente desprezveis, sendo que ao longo
de sua existncia apenas um nico empreendimento foi realizado. Segundo depoimento da arquiteta
Marilena Fajersztajn, integrante da equipe da Empresa Municipal de Urbanizao (Emurb) que participou
da elaborao do projeto de lei da Operao, na poca ela havia sido encarada dentro da prefeitura mais
38
como uma experincia acadmica do que efetivamente como uma poltica pblica ambiciosa.
No entanto, na gesto seguinte, do prefeito Paulo Maluf, a Operao Urbana seria utilizada como
um alicerce para resgatar o projeto do Bulevar Sul. Em 1993, o prefeito anunciou que as obras
inacabadas de extenso da Faria Lima seriam retomadas, respaldando-se na antiga lei de 1968 para servir
como argumento da necessidade de concluso das obras. Tal deciso suscitou grande polmica, conforme
os moradores da rea temiam que o projeto original de Jlio Neves fosse retomado, causando a
desapropriao de milhares de residncias. Os moradores das regies afetadas pela extenso das duas
extremidades da avenida se organizaram em resposta, criando o movimento de bairro Pinheiros Vivo e a
Associao Vila Olmpia Viva, de modo a posicionar-se contra a execuo do projeto.
Como resultado desta celeuma, o projeto original foi revisto pelo prprio arquiteto, agora com a
participao dos rgos apropriados da prefeitura (Sempla e Emurb). Ao invs de propor a desapropriao
das quadras no entorno, a interveno deveria conter-se apenas ao prprio traado das vias, e o projeto foi
veiculado como uma proposta de criao de um eixo virio secundrio paralelo Marginal Pinheiros,
36
Lei 10.676/88.
Lei 11.090/91
38
Entrevista concedida em 04.08.10.
37
270
estendendo-se desde o encontro com o Rio Tiet, ao norte, at a regio do Shopping Morumbi, ao sul. Para
39
custear as obras, foi prevista a criao da Operao Urbana Faria Lima, que se utilizaria de mecanismos
de articulao similares queles propostos pela Operao Urbana Anhangaba. Atravs desta Operao
seria possvel iniciativa privada adquirir potencial adicional construtivo acima dos limites estabelecidos
pelo zoneamento, sendo possvel atingir o Coeficiente de Aproveitamento Mximo de valor 4 em qualquer
ponto da Operao Urbana, independente da zona. Alm disso, a Operao tambm previa oferecer
outros incentivos, como o direito de mudana de uso ou de acrscimo na Taxa de Ocupao permitida,
mediante contrapartidas financeiras. Ou seja, basicamente, no permetro da Operao seria possvel
comprar excees na legislao. Os recursos captados desta maneira, por sua vez, seriam empregados
para custear as desapropriaes necessrias e as obras de abertura da avenida.
Para tanto, a lei originalmente estabelecia a criao de Certificados de Potencial Adicional
Construtivo (CEPAC), os quais seriam postos venda de acordo com um estoque mximo da Operao, e
poderiam ser utilizados a qualquer momento para obteno de potencial construtivo adicional em algum
lote localizado dentro da rea da Operao. Alm disto, estes certificados poderiam ser livremente
adquiridos e comercializados como ttulos imobilirios, independentemente de seus portadores
possurem alguma propriedade dentro da rea da Operao, o que efetivamente desvinculava o direito de
construir da propriedade do solo urbano. Por meio do CEPAC, um indivduo poderia ser proprietrio do
direito de construir dentro da rea da Operao sem que possusse um terreno ali, podendo vender este
direito a um empreendedor imobilirio interessado em utiliz-lo em algum projeto.
Desta forma, a prefeitura poderia vender os ttulos antes da realizao das obras, de modo a obter o
capital necessrio para a execuo das mesmas sem que fosse necessrio comprometer a receita da
prefeitura. A idia por detrs disso que assim a arrecadao da Operao poderia se antecipar aos
investimentos, ao passo que estes ttulos seriam atraentes ao investidor porque, teoricamente, os ttulos se
valorizariam na mesma proporo que a valorizao do solo. Como os CEPACs eram colocados venda
antes das obras, um investidor poderia adquiri-los enquanto estivessem desvalorizados e vend-los mais
40
tarde depois que a realizao das obras provocasse a valorizao das propriedades. Ou seja, em sua
origem o CEPAC j se justificava justamente pelo seu potencial especulativo, permitindo inclusive que a
especulao imobiliria se ampliasse para a esfera da especulao financeira, um a vez que poderia estar
totalmente desatrelada da atividade imobiliria.
39
Aprovada pela Lei 11.732/95.

No entanto, veremos mais adiante que no foi isto o que acabou efetivamente ocorrendo, pois a valorizao dos CEPACs
ocorreu de maneira totalmente desvinculada da valorizao do solo nas Operaes Urbanas.
40
Captulo 8
No entanto, na poca da aprovao da Operao Urbana Faria Lima, no havia lastro jurdico
que permitisse prefeitura emitir papis da natureza do CEPAC, uma vez que no havia clareza sobre
como estes certificados poderiam ser comercializados e nem sobre como os recursos arrecadados seriam
geridos. Tal atribuio da prefeitura no estava prevista na Constituio de 1988, o que tornava a emisso
dos CEPACs inconstitucional. A emisso do CEPAC apenas tornou-se legalmente vivel a partir de 2001,
depois que o Estatuto da Cidade regulamentou seu uso em nvel federal. Como resultado, o CEPAC foi, em
um primeiro momento, utilizado apenas como medida de converso entre o potencial adicional
concedido pela prefeitura e as contrapartidas financeiras a serem oferecidas pela iniciativa privada. O
271
CEPAC viria a tornar-se moeda corrente na Operao Urbana Faria Lima somente a partir de 2004,
quando a sua lei foi revisada para inclu-lo.
A Operao Urbana Faria Lima originalmente determinava a criao de dois permetros, sendo um
deles considerado como a rea Diretamente Beneficiada, e o outro, como a rea Indiretamente
Beneficiada. O primeiro inclua o entorno mais prximo do traado da avenida, enquanto o segundo
abarcava uma rea mais ampla ao redor da primeira. Para cada uma destas duas reas, foram definidos
diferentes critrios para a participao das propostas de novos empreendimentos, sendo que as propostas
na rea Diretamente Beneficiada contavam com facilidades de aprovao, enquanto as propostas
realizadas para o permetro indireto tinham de se sujeitar aprovao especial por conselho. Alm disso,
na rea Diretamente Beneficiada, como se pretendia incentivar um maior adensamento, o potencial
construtivo adicional era ofertado a um menor custo do que na rea indireta.
Do ponto de vista da atratividade ao mercado imobilirio, a Operao Urbana
Faria Lima teve um sucesso vastamente superior ao da Operao Urbana
Anhangaba. Segundo relatrio da Prefeitura de So Paulo publicado em outubro de
41
2000, aps cinco anos de vigncia, j haviam sido aprovadas 85 propostas (de um
total de 140 apresentadas), as quais converteram-se num aporte de R$168 milhes
(uma mdia de quase R$2 milhes por proposta). Entretanto, ao considerar-se o nvel
de investimento pblico comprometido para a viabilizao do projeto, a quantia
arrecadada est muito aqum do que foi investido na rea da Operao. Segundo o
mesmo relatrio, as obras virias exigiram um investimento de cerca de R$ 150
milhes, e as desapropriaes envolvidas custaram cerca de R$ 120 milhes. Ou seja,
de um total de R$ 270 milhes, cinco anos mais tarde ainda faltavam serem
compensados aproximadamente R$ 102 milhes, o que corresponde a quase 40% do
que foi investido, sem considerarem-se ainda os reajustes do perodo.
rea de abrangncia original da

Operao Urbana Faria Lima.
Em laranja, a rea Diretamente
Beneficiada, e, em amarelo, a rea
Indiretamente Beneficiada.
Fonte: EMURB
O relativo sucesso da Operao Urbana Faria Lima tem sido tradicionalmente

creditado atratividade que este mecanismo representa para a iniciativa privada, mas,
na realidade, a atratividade no est efetivamente na Operao em si, e sim na rea
da sobre a qual a Operao rege. A Faria Lima j era uma rea valorizada pelo
mercado imobilirio muito antes da criao da Operao Urbana, sendo que o efeito
do projeto no foi a de alterar nenhum processo de estruturao urbana, apenas
fortalecer uma tendncia que sempre existiu de concentrao do mercado imobilirio
nesta rea. A Operao simplesmente abriu mais territrio para a atuao do
mercado atravs da extenso da avenida, permitindo ainda que os lucros fossem
maximizados pela subverso dos limites de aproveitamento do solo estabelecidos pelo
zoneamento.
41
272
PREFEITURA DE SO PAULO, 2000, p. 3.
42
Comparativamente, a Operao Urbana gua Branca, que foi criada no

mesmo ano que a Operao Urbana Faria Lima, foi considerada por muito
tempo como um fracasso, pois nos seus primeiros sete anos de vigncia, apenas
um nico projeto foi aprovado. Inclusive, este empreendimento, composto por
quatro torres de escritrios construdos pela construtora Ritti, enfrentou um
perodo inicial de vacncia que comprometeu a sua lucratividade, simplesmente
porque no havia demanda para aquele tipo de empreendimento naquele local e
43
naquele momento. A capacidade da Operao Urbana para alterar qualquer
uma destas circunstncias foi, e ainda , praticamente nula. Apenas a partir de
2002, com o aquecimento do mercado imobilirio de edifcios residenciais nesta
rea da cidade, e com o incio do projeto de construo do novo Shopping
Bourbon, a Operao Urbana gua Branca passou a ser considerada como
atrativa, tendo recebido 31 propostas desde ento.
Se de um lado a Operao Urbana apresenta-se como uma clara
ferramenta arrecadatria e de incentivo intensificao do uso do solo, do
ponto de vista urbanstico seus resultados so discutveis. Em primeiro lugar, em
relao ao programa de investimentos pblicos, a prioridade foi sempre dada s
obras de virias e outros tipos de intervenes de alta visibilidade, em
contraposio s obras sociais comumente postergadas ou simplesmente
ignoradas. Para ampliar a sua prpria legitimidade, as Operaes Urbanas
sempre incluram em seu programa de investimentos obras de cunho social,
muitas vezes voltadas a proviso de moradia popular, mas que so
sistematicamente deixadas de lado durante o andamento da Operao.
79
79. Este conjunto de quatro edifcios de escritrios foi durante sete anos o
nico projeto aprovado na Operao Urbana gua Branca, em contraste a
os mais de 80 projetos aprovados na Operao Urbana Faria Lima no
mesmo perodo.
80
Em 1993, no programa de obras originalmente proposto pela Operao

Urbana Faria Lima ainda antes de sua aprovao, j constava a instalao de um
terminal de nibus no Largo da Batata, obra que vem se arrastando h mais de
quinze anos e apenas este ano est em vias de ser concluda. Ao passo que as
obras virias, mesmo sendo muito maiores e mais custosas, foram executadas
rapidamente. Alm disso, a Lei da Operao Urbana Faria Lima prev que 10%
de sua arrecadao seja investida em habitao popular para as comunidades
habitando em situao precria dentro da rea da Operao. No interior do
permetro da Operao existiam duas favelas, a Favela do Crrego Uberaba,
perto da Av. Santo Amaro, e a favela Coliseu, na Vila Olmpia. Trata-se de um
nmero to inexpressivo para o tamanho da rea em questo, que a Operao
Lei 11.774/95.
Alm disso, este empreendimento um claro exemplo da inconsistncia urbanstica da Operao Urbana. Naquele
momento, a Operao exigia que o empreendimento efetivasse a sua contrapartida atravs da doao de uma parcela de
terreno para execuo de alguma obra pblica, ao invs do pagamento de contrapartidas financeiras, como ocorre na Faria
Lima. Como resultado, o empreendimento encarregou-se da abertura de uma nova avenida nos fundos de seu lote que leva de
nenhum lugar a lugar algum, e serve apenas para dar acesso ao prprio empreendimento.
43
80. Contraste entre a Favela Coliseu e o

empreendimento Millenium Office Park,
na Vila Olmpia
Captulo 8
42
273
Programa de investimentos definido

originalmente para a Operao
Urbana Faria Lima, em 1993.
274
foi forada a importar favelas de fora do seu permetro apenas para constar no plano de
intenes,como o caso da Favela Panorama e da Favela do Real Parque. No entanto,
mesmo dentre as duas favelas localizadas no prprio permetro da operao, nenhuma das
duas jamais recebeu nenhum projeto habitacional. A primeira foi removida para realizar a
extenso da Av. Hlio Pellegrini, e a segunda ainda encontra-se na Vila Olmpia, apesar de
que seus barracos tem sido gradualmente removidos. Em contraste, vrios milhes
arrecadados pela Operao Urbana foram gastos em 2004 para a construo de dois tneis
no cruzamento das avenidas Rebouas e Cidade Jardim com a avenida Faria Lima, que nem
estavam previstos no programa original de obras.
81
Alm disso, do ponto de vista do desenho urbano, a Operao tambm muito

limitada. Em contraste com a meticulosa poltica de incentivos aos espaos livres particulares
de uso pblico adotada em Nova York, as disposies urbansticas contidas na Operao
Urbana Faria Lima so poucas e inexpressivas. Algumas questes so abordadas inclusive de
maneira to simplista, que chegam a beirar o caricatural. Por exemplo, a Operao Urbana,
baseada na idia de que marquises so um elemento qualificador do espao urbano, e
buscando resgatar as marquises das galerias construdas na parte antiga da Faria Lima
durante a dcada de 1970, exigia que os empreendimentos a serem construdos na parte
nova da avenida possussem marquises de trs metros de largura em todo o seu alinhamento
frontal. Mas esta exigncia era pouco elaborada tecnicamente, e pouco sensvel ao fato de
que os novos edifcios atuais no possuam galerias comercias e nem eram mais construdos
no alinhamento da avenida. Como resultado, e apenas para atender estritamente a exigncia
da lei, em vrios edifcios foram construdas prgolas que seguem literalmente o alinhamento
frontal, e no correspondem em absolutamente nada ao tipo de uso do espao que se
esperava.
82
Outro problema original da Operao Urbana Faria Lima o fato de que, apesar da
rea dela ser bastante extensa e diversificada, ela era tratada de maneira totalmente
homognea ao longo das reas diretamente e indiretamente beneficiadas. Ou seja, tratase de uma abordagem que no levava em considerao as diferenas entre os tecidos
urbanos por ela compreendida, de modo a orientar diferentes formas de interveno em cada
contexto especfico. Quando sua lei foi revisada em 2004, intentou-se enfrentar este
problema atravs de uma nova diviso em subpermetros, dividindo a rea da Operao em
quatro ncleos: Pinheiros, Faria Lima, Hlio Pellegrini e Vila Olmpia.
A
o
Captulo 8
Marquises nos projetos construdos

na regio da Nova Faria Lima:
81. Ed. Faria Lima Financial Center
82. Ed. Birmann 29
83. Ed. Birmann 31
83
275
i
Ao invs da Operao definir apenas um estoque de potencial adicional geral para a
totalidade do seu permetro, estipulou-se um estoque residencial e um estoque no
residencial para cada uma destas reas, de acordo com as expectativas de adensamento
desejadas para cada uma. Por exemplo, no ncleo Hlio Pellegrini determinou-se um
estoque maior de potencial residencial, enquanto na Vila Olmpia foi definido um maior
estoque no-residencial. Alm disso, cada uma destas quatro reas foi subdividida em reas
menores, de acordo com os tipos predominantes de uso e ocupao do solo ali existentes.
Para cada uma destas reas, foram definidos diferentes fatores de converso do CEPAC em
metros quadrados de uso residencial ou no-residencial (Tabela 11), de modo que alguns
tipos de usos custam mais caro em CEPAC em alguns lugares, e mais barato em outros. A
inteno por detrs disso era a de incentivar a instalao de certos usos em determinadas
reas e desmotivar sua instalao em outras, em uma vaga tentativa de desenhar a
ocupao destes bairros. No entanto, estas diferenas entre os fatores de converso no se
demonstraram suficientes para direcionar o tipo de empreendimento construdo em cada
local; de modo geral simplesmente foram mantidas as mesmas tendncias que j se
registravam nestas localidades.
Subpermetros da Operao Urbana Faria Lima. A

regio da Vila Olmpia corresponde ao
Subpermetro 4b..
276
Ao invs da Operao definir apenas um estoque de potencial adicional geral para a totalidade do
seu permetro, estipulou-se um estoque residencial e um estoque no residencial para cada uma destas
reas, de acordo com as expectativas de adensamento desejadas para cada uma. Por exemplo, no ncleo
Hlio Pellegrini determinou-se um estoque maior de potencial residencial, enquanto na Vila Olmpia foi
definido um maior estoque no-residencial. Alm disso, cada uma destas quatro reas foi subdividida em
reas menores, de acordo com os tipos predominantes de uso e ocupao do solo ali existentes. Para cada
uma destas reas, foram definidos diferentes fatores de converso do CEPAC em metros quadrados de
uso residencial ou no-residencial (Tabela 11), de modo que alguns tipos de usos custam mais caro em
CEPAC em alguns lugares, e mais barato em outros.
PERMETRO
COLUNA A
SETOR 1 Pinheiros
SETOR 2 Faria Lima
SETOR 3
Hlio
Pelegrino
SETOR 4
Olimpadas
COLUNA C
Equivalncia de 1 CEPAC em
2
m de terreno para taxa de
ocupao adicional (acima
de 50% at 70%)
Residencial
Com/Serv
Residencial
Com/Serv
1a (frente F. Lima)
1,2
0,8
1,2
0,8
1b
1,8
1,5
1,6
1,2
1c
2,6
1,7
2,6
1,7
1d
2,8
1,8
2,3
1,5
2a
0,8
0,5
1,5
0,8
0,5
2b
0,9
0,6
1,5
0,9
0,6
2c
1,1
0,8
1,5
1,2
0,8
2d
1,3
0,5
1,5
0,8
0,5
2e
1,8
1,2
1,5
1,8
3a
1,2
0,8
1,5
1,2
0,8
3b
1,2
1,5
1,2
0,8
3c
2,5
1,5
1,5
3d
1,5
1,5
1,5
Setor
COLUNA B
Equivalncia de 1
2
CEPAC em m de
rea de terrreno
referente a mudana
de uso e parmetros
urbansticos
Sub Setores
Equivalncia de 1 CEPAC em m
de rea adicional de construo
computvel
3e
2,5
1,5
1,5
2,3
1,5
4a
0,9
0,6
0,9
0,6
4b
0,9
1,4
0,9
4c
1,2
1,8
1,2
4d
1,5
Captulo 8
Tabela 11 - Tabela de equivalncia do CEPAC na Operao Urbana Faria Lima
277
84
A inteno por detrs disso era a de incentivar a instalao de certos usos em determinadas reas e
desmotivar sua instalao em outras, em uma vaga tentativa de desenhar a ocupao destes bairros. No
entanto, estas diferenas entre os fatores de converso no se demonstraram suficientes para direcionar o
tipo de empreendimento construdo em cada local; de modo geral simplesmente foram mantidas as
mesmas tendncias que j se registravam nestas localidades.
A principal diferena causada pela Operao Urbana Faria Lima nos tipos de empreendimentos
construdos no seu permetro corresponde, na verdade, a um aumento significativo da escala destes
projetos, uma vez que o incentivo ao Coeficiente de Aproveitamento 4 permitiu a construo, ali, de uma
nova leva de mega-projetos, principalmente na regio da Vila Olmpia. Se durante a dcada de 1990 a
maioria dos edifcios de escritrios ali construdos possua entre 12 e 15 pavimentos e lajes variando entre
500 e 600m, a partir do ano 2000 passam a despontar edifcios de porte bem superior, dentre os quais
destacam-se o complexo de uso misto Continental Square Faria Lima, o edifcio e-Tower, e o condomnio
corporativo Millenium Office Park. Mais recentemente, o antigo esqueleto do edifcio da Eletropaulo, cuja
construo havia sido abandonada no incio da dcada de 1990, foi adquirido pela construtora WTorre,
que concluiu a construo do edifcio com um novo projeto arquitetnico. No restante do terreno,
encontram-se ainda em construo um shopping center, uma segunda torre de escritrios, e, em uma fase
posterior est prevista tambm a construo de um hotel. No total, este empreendimento consumiu
sozinho quase metade do total de potencial construtivo adicional utilizado at hoje na Vila Olmpia.
86
85
Mega-empreendimentos na Vila Olmpia

84. Ed. e-Tower
85. Continental Square Faria Lima
86. Complexo WTorre / Dasl Implantao
87. Millenium Office Park
278
87
Se por um lado a Operao Urbana propiciou, atravs dos incentivos a estes novos
empreendimentos, uma transformao intensa da paisagem, o tratamento dado por este instrumento
questo do desenho dos espaos pblicos , de certa forma, precrio. Em relao forma urbana, a lei da
Operao estabelece poucas diretrizes efetivamente urbansticas, limitando-se a algumas exigncias
arbitrrias acerca de recuos especiais em determinadas ruas, e outras questes similarmente pouco
relevantes para o processo de desenho urbano. Em contrapartida, ela oferece inmeras possibilidades de
flexibilizao do zoneamento: permitindo atingir o Coeficiente de Aproveitamento Mximo 4 em qualquer
lugar da Operao; permitindo acrscimos na Taxa de Ocupao at 70%, quando o mximo
normalmente apenas 50%; e permitindo a instalao de usos e atividades onde no seria normalmente
permitido. Ou seja, neste sentido as Operaes Urbanas de fato no so um instrumento de desenho
urbano, se prestando, inversamente, a funcionar como uma ferramenta de contra-desenho.
Captulo 8
Isto no quer dizer, contudo, que elas no incidam sobre o processo de desenho urbano; na
verdade, elas o fazem transferindo o poder sobre o desenho urbano da esfera pblica para a esfera privada.
Elas concedem aos mega-empreendimentos que dominam a paisagem da Marginal todos os meios para
que estes se viabilizem, desde a flexibilizao da legislao urbana de uso e ocupao do solo, at a
execuo das obras de infra-estrutura de que tais projetos necessitam para o seu funcionamento. Em
contrapartida, tais projetos se fecham cidade, diluindo o sentido de urbanidade presente no espao
pblico atravs da construo de uma forma urbana fragmentada e descontnua.
279
Consideraes Finais
A construo da hegemonia no desenho urbano da Marginal
A ocupao da Marginal Pinheiros por edifcios de escritrios comeou, como vimos, atravs da
ao dispersa de um ou outro promotor imobilirio, e resultou no surgimento, em um primeiro momento,
de um punhado de empreendimentos empresariais esparsos, como o caso da sede da Tenenge, do Centro
Empresarial So Paulo e do Centro de Processamento de Dados do Banco do Brasil. Quando foram
construdos, tais empreendimentos estabeleceram uma relao ainda muito tnue com o lugar no qual se
encontravam. A relao destes edifcios com o espao urbano envoltrio admitia o prprio carter
perifrico de tais empreendimentos; eles poderiam estar situados ali, da mesma maneira como poderiam
estar situados em qualquer outro lugar igualmente perifrico. As condies que definiram sua localizao
se originavam, especificamente, na disponibilidade de terrenos grandes e baratos; os nicos fatores
locacionais que tiveram algum peso na seleo de seus endereos foram a proximidade de uma grande
avenida expressa (no caso, a Marginal Pinheiros), e uma vaga proximidade a bairros residenciais de alto
padro que se concentravam neste quadrante da cidade.
A produo em srie dos edifcios da Bratke-Collet no entorno da Berrini, e a construo do So
Paulo Office Park na regio da Verbo Divino, deram incio a um processo de formao de um novo lugar
em So Paulo: uma aglomerao, ou conjunto de aglomeraes, relativamente organizadas de edifcios de
escritrios que estabeleciam relaes funcionais, espaciais e simblicas entre si. Esta nova forma urbana
organizada, assim como a economia de aglomerao que resultou da concentrao de escritrios,
representava valor de uso adicional para as empresas que ali se instalavam, e por isso era interessante
como valor de troca para os promotores imobilirios que se organizaram para cri-la.
Podemos dizer que a aglomerao de escritrios na Marginal representou, naquele momento, o
surgimento de uma nova centralidade na cidade de So Paulo? Apenas parcialmente. Do ponto de vista
funcional, a concentrao de edifcios de escritrios realmente pode ser encarada como uma nova
centralidade de atividades empresariais, da mesma maneira como um centro de bairro pode ser encarado
como uma centralidade de comrcio local, e uma rua de comrcio especializado pode ser encarada como
uma centralidade para aquela atividade especfica. No entanto, enquanto encaradas no sentido pleno de
centralidades urbanas, espacialmente e simbolicamente estas concentraes de escritrios da Marginal
Pinheiros no poderiam ainda se comparar s centralidades consolidadas do Centro e da Av. Paulista.
O Centro, mesmo atravessando um processo de abandono e de degradao fsica, no deixava de
incorporar simbolicamente em sua forma urbana a identidade de centro principal, lugar para onde
converge a vida pblica da cidade, expressa tanto nos seus arranha-cus mais marcantes (Ed. do Banespa,
Ed. Itlia) quanto nos edifcios antigos, nos monumentos, nas praas, nas sedes dos rgos pblicos, na
catedral, nas manifestaes e protestos populares. Na Av. Paulista, apesar de esta ser o resultado de um
desdobramento do Centro (pronunciadamente dominado pelo capital financeiro e seus arranha-cus),
historicamente se constituiu, tanto por iniciativa pblica quanto privada, uma forma urbana que expressa
um sentido de centralidade coletiva. No apenas os edifcios de escritrios, mas tambm as caladas
largas, o antigo desenho de piso em mosaico portugus (atualmente removido), o MASP, o parque do
Trianon, a linha verde do metr, a corrida de So Silvestre, a festa de Reveillon, as comemoraes das
280
vitrias na Copa do Mundo, e, mais recentemente, a Parada do Orgulho Gay, todos celebram a Av.
Paulista como um lcus central da vida pblica em So Paulo. Este inegvel carter de centralidade, e o
valor simblico que lhe implcito, representam um valor de uso extremamente relevante para todas as
empresas que fazem da Paulista seu endereo.
Na forma urbana das centralidades de escritrios da Marginal, no se verifica este sentido mais
amplo de centralidade como um nodo convergente de representaes da sociedade. Entretanto, por outro
lado estes espaos so inegavelmente um local de convergncia de fluxos, e concentram atividades
produtivas que no podem deixar de ser consideradas como centrais. Mesmo admitindo que uma
centralidade urbana no precisa, necessariamente, representar um centro para todo o espectro de classes
de uma sociedade (algo com o que relutamos em concordar), o carter apenas parcial de centralidade da
Marginal transparece em sua forma urbana incompleta, dispersa e fragmentada.
Em sua gnese, os centros empresariais da Marginal Pinheiros foram pensados muito mais como
enclaves perifricos do que como espaos de centralidade. O modelo que serviu de referncia para este
tipo de urbanizao foram os office-parks e edge cities norte-americanos, situados nas periferias das
grandes cidades, e conectados a estas atravs de redes de vias expressas. O conceito de edge-city, que
poderia ser traduzido simultaneamente como cidade-borda e como cidade-limite, uma idia que
guarda em si uma srie de contradies intrnsecas, pois est ao mesmo tempo no limite da cidade e do
1
urbanismo (city-edge), e na sua vanguarda (cutting-edge) No limite da cidade, porque estes espaos se
ausentam a ela, sendo construdos fora de suas bordas; no limite do urbanismo, porque esta forma de
urbanizao dispersa subverte as relaes de contiguidade que compem uma cidade; e na sua vanguarda,
porque suas imagens vo de encontro ao imaginrio do moderno e do sofisticado.
Originalmente, este tipo de urbanizao no limite surgiu como um resultado da migrao, nas
cidades norte-americanas, da populao de classe mdia e alta que abandonava os congestionados e
decadentes centros das cidades em direo aos subrbios em busca de melhor qualidade de vida. No
entroncamento das estradas que conectam estes subrbios uns aos outros e antiga cidade, comearam a
surgir os centros comerciais (hipermercados, malls, shopping centers, strip centers), espaos que atendiam
a demanda de consumo da populao residente. Lefebvre foi um dos primeiros a notar a tendncia destes
centros comerciais comearem a se converter, com o deslocamento das empresas para os subrbios, em
um outro tipo de centro:
1
2
CHARLESWORTH, 2005:
LIMA, 2005.
Consideraes Finais
Este modelo de urbanizao dispersa resultou, nos Estados Unidos, na formao de enclaves
administrativamente autnomos das cidades ao redor das quais eles orbitam, nos quais a dimenso
democrtica da vida urbana se esvanece em prol da hegemonia dos promotores imobilirios que criaram
2
tais lugares, e das empresas que os ocupam. Ao mesmo tempo em que seus edifcios contemporneos
transparecem um sentido de modernidade, estes enclaves so, urbanisticamente, um apndice da
cidade, um local segregado, estetizado e esterilizado. Nos interstcios entre uma edge-city e outra, entre
um office park e outro, a cidade se interrompe e a urbanidade desaparece.
281
O ressurgimento arquitetnico e urbanstico do centro comercial d apenas uma verso apagada

e mutilada daquilo que foi o ncleo da antiga cidade, ao mesmo tempo comercial, religioso, intelectual,
poltico, econmico (produtivo). [...] A criao que corresponde a nossa poca, as suas tendncias, no
seu horizonte (ameaador) no seria o centro de decises? Este centro que rene a formao e a
informao, as capacidades de organizao e de decises institucionais surge como projeto, em vias de
3
realizao, de uma nova centralidade, a do poder
Desta maneira, a transio dos centros comerciais perifricos para os novos centros empresariais,
que abrigam as atividades econmicas centrais do capitalismo financeiro e informacional, representam
no s uma reorganizao geogrfica intra-urbana das atividades produtivas, mas tambm um
deslocamento do eixo de poder para fora da cidade rumo periferia segregada e dispersa. Como algumas
das principais instncias decisrias do capitalismo contemporneo concentram-se nos escritrios das
grandes corporaes, o isolamento das empresas nas edge-cities representam tambm um isolamento que
pode ser interpretado como uma forma de encastelamento do poder nestes novos espaos.
A Marginal Pinheiros no plenamente um centro, mas ela tambm no plenamente uma
periferia; ela , simultaneamente, um hbrido de ambos. Ela est inserida em meio cidade; se em esprito
ela nasceu como um prottipo de edge-city, na prtica o seu isolamento perifrico no se conclui. Em
decorrncia de um processo histrico, sua construo se deu sobre a cidade pr-existente, e no sobre a
tbula-rasa que o subrbio norte-americano. Neste sentido, convivem, no mesmo espao e em constante
atrito, duas realidades diferentes: de um lado, a cidade original, que funcionalmente mista (residncia,
comrcio, indstria, lazer, etc) e socialmente diversificada (classes sociais diferentes, habitando uma gama
variada de bairros ao longo da Marginal); e, de outro, a centralidade do tercirio avanado, que
funcionalmente restrita (somente h espao para os edifcios de escritrios e as atividades que lhes
apiam), e socialmente segregada (destinada exclusivamente ao trabalho e consumo das elites). Os valores
de uso que serviam aos antigos residentes so diferentes dos que servem aos novos escritrios, e estes
valores conflitam entre si; o choque entre ambos passa a representar um entrave para a expanso dos
valores de troca almejados pelo mercado imobilirio.
Por isso, h um esforo organizado pelos promotores imobilirios que produziram a Marginal
Pinheiros para completar esta paisagem, suprimindo a presena da cidade que ali existia anteriormente.
A partir deste ponto, este movimento passa a no se resumir apenas a um processo de intensificao do
uso do solo com fins de acumulao de capital, como ocorrera anteriormente. Para ultrapassar esta nova
barreira acumulao representada pelo confronto com a cidade existente, a mquina de crescimento
precisa alterar o significado deste espao e no apenas a intensificar o seu uso.
Como o isolamento perifrico do centro de decises da Marginal no pde se concretizar, porque
esta no se trata de uma rea suburbana, a sada promov-la como um novo centro de facto: a nova
verso do centro principal da cidade. Para tanto, preciso transformar sua forma urbana rumo a uma
imagem coerente com o que se espera de um centro empresarial de alto nvel, e, portanto, torna-se
imprescindvel se livrar das marcas insistentes da catica cidade pr-existente.
282
LEFEBVRE, 2008 [1970]: 20.
Ou seja, preciso no apenas expulsar os sobrados, os botecos, as borracharias e o mercadinho da

esquina, algo que o mercado capaz de resolver por si s; mas tambm expulsar as favelas, melhorar a
infra-estrutura e requalificar os espaos pblicos, e para tanto se torna necessria a participao da
administrao pblica. Diferentemente do que ocorreu em um primeiro momento, no qual
empreendedores como a Bratke-Collet, a Birmann e a Richard Ellis valeram-se da passividade do setor
pblico para criar um novo lugar na cidade de acordo com os seus interesses, para consolidar estes
novos lugares em um segundo momento a ao pblica passa a se tornar um elemento necessrio desta
estratgia.
Alm das questes que exigem diretamente a interveno da esfera pblica (no caso, o tratamento
do espao pblico e as obras de infra-estrutura), o desafio inclui o problema de organizar o processo de
desenho urbano. O mercado capaz de fazer isto at certo ponto, e seu sucesso , em geral, proporcional
ao quo centralizado ele se encontra nas mos de poucos agentes. Ou seja, o monoplio facilita o controle
sobre o processo de desenho urbano, mas a competio capitalista o dificulta. Por exemplo, enquanto o
solo da Berrini era barato e a Bratke-Collet no tinha concorrentes competindo pelo mesmo espao,
adquirir um amplo estoque de terrenos e erigir um espao urbano ordenado de acordo com a viso da
empresa foi uma tarefa possvel. Posteriormente, com a valorizao do solo (ocasionada pela prpria ao
da empresa) e a atrao de outros promotores imobilirios concorrentes, este ordenamento torna-se mais
difcil e a coeso da forma urbana passa a se diluir.
Para resgatar a possibilidade de controle do processo de desenho urbano por parte da mquina de
crescimento, surge assim a necessidade de a produo do espao urbano ultrapassar os limites da lgica
de mercado, baseada essencialmente na competio, dando origem a novas formas de coalizo entre estes
agentes. Dentre estas novas formas de coeso temos, de um lado, a formao de associaes empresariais
de bairro, devotadas ao aprimoramento das condies de exclusividade destas centralidades, e, de outro,
uma maior interpenetrao dos interesses do capital privado nas instncias pblicas de gesto e
planejamento urbano, de modo a imiscuir as distines entre os interesses destas duas esferas.
Apesar do intenso valor simblico da paisagem construda ao longo de trs dcadas pelo mercado
imobilirio na Marginal Pinheiros, este espao da cidade at pouco tempo atrs carecia de um verdadeiro
smbolo que representasse as aspiraes da So Paulo do sculo XXI, uma cidade que se pretende
integrada escala global dos centros decisrios da globalizao. Atravs da Operao Urbana gua
Espraiada, foi possvel convergir interesses do capital e da poltica para produzir este novo smbolo,
materializado na forma da Ponte Estaiada Octvio Fria de Oliveira.
Consideraes Finais
Um dos principais desafios que se colocam ao sucesso desta coalizo passa a figurar no plano da
ideologia, na representao da cidade, a qual demanda a criao de novos mecanismos econmicos e
urbansticos (pblicos e privados) que possibilitem uma convergncia entre esta representao e o
processo de desenho urbano na maneira como ele de fato ocorre. Trata-se, enfim, da construo de uma
hegemonia sobre o processo de desenho urbano. Tal hegemonia vai alm da simples segregao scioespacial urbana, e passa a inferir sobre o prprio significado da cidade, atravs da construo de novos
smbolos que representam uma imagem to ideal quanto irreal da cidade.
283
Rapidamente este smbolo foi unanimemente adotado pelos mais variados grupos sociais como
uma manifestao desta nova verso de So Paulo. Para uma cidade que no possua nem Torre Eiffel,
nem Esttua da Liberdade, nem Cristo Redentor, uma estrutura de carter icnico como a ponte estaiada
funciona quase como a criao de um novo logotipo, uma marca da cidade instantaneamente
reconhecvel e que pode ser eficientemente difundida mundo afora. Ela o espetculo que pretende
colocar So Paulo no centro das atenes de um palco internacional, ou pelo menos convencer-nos do
lugar de So Paulo neste palco. Para uma cidade que se pretende global ao menos no discurso que move
as engrenagens de sua mquina de crescimento, a carncia por um smbolo espetacular representava um
persistente entrave s ambies nobilirquicas da cidade de So Paulo por um lugar ao sol na restrita
rede de centros de ponta do capitalismo.
Ao longo deste trabalho, buscamos demonstrar como o conflito em torno de valores de troca e
valores de uso do espao urbano tomam parte do processo de configurao da forma urbana. O mercado
imobilirio busca, atravs da intensificao do uso do solo, ampliar os valores de troca do espao. Ele faz
isso no apenas atravs do adensamento do espao, mas atravs da produo de valores de uso mais
exclusivos e mais sofisticados, incorporando a eles o carter da exceo, do excesso e da diferena. Ao
compreendermos o papel que um cone como a ponte estaiada assume neste processo, podemos entender
como o espetculo , na verdade, mais uma forma da mercadoria. Como coloca Debord,
Pgina oposta:
Trs instncias nas quais a Ponte estaiada
Octvio Frias de Oliveria foi adotada por
diferentes grupos sociais com propsitos
diversos, mas todos eles delineando o poder
simblico deste cone.
88. Anncio publicitrio de empreendimento
imobilirio veiculado na Revista Veja (edio de
07.07.10), no qual a proximidade ponte
promovida como fonte valor agregado.
A ponte como mercadoria.
89. Painel confeccionado pelo pintor pop-art
Lobo, distribudo como carto postal aos
visitantes da Casa Cor edio 2010. A ponte
paira proeminentemente sobre os smbolos
menores de So Paulo.
A ponte como espetculo.
90. Painel de divulgao de um congresso sobre
Urbanismo no Brasil realizado em Chicago em
outubro de 2010. A ponte como smbolo.
O espetculo a outra face do dinheiro: o equivalente geral abstrato de todas as mercadorias. O

dinheiro dominou a sociedade como representao da equivalncia geral, isto , do carter
intercambivel dos bens mltiplos, cujo uso permanecia incomparvel. O espetculo seu complemento
moderno desenvolvido, no qual a totalidade do mundo mercantil aparece em bloco, como uma
equivalncia geral quilo que o conjunto da sociedade pode ser e fazer. O espetculo o dinheiro que
apenas se olha, porque nele a totalidade do uso se troca contra a totalidade da representao abstrata. O
espetculo no apenas o servidor do pseudo-uso, mas j em si mesmo o pseudo-uso da vida.4
No apenas a ponte estaiada, mas toda a paisagem historicamente construda da Marginal Pinheiros
se coloca como uma espcie de espetculo. Atravs dela, se pretende construir um imaginrio, uma
representao da cidade como algo alm do que ela . A manuteno das polticas pblicas de exceo
que permitiram que este espao fosse construdo, monopolizando recursos pblicos durante vrias gestes
municipais, se sustentou sobre um discurso da cidade de So Paulo na luta pelo status de cidade global. O
discurso alimentou a produo do espao, que por sua vez fortaleceu o peso do discurso atravs da
configurao de evidncias simblicas da pertinncia deste discurso.
Desqualificar a idia de que So Paulo seja (ou possa vir a ser) uma cidade global independente
de seu nvel na suposta hierarquia das cidades globais uma proposio que esbarra em uma srie de
dificuldades. Se por possvel demonstrar como o carter global das atividades econmicas e da
5
produo imobiliria em So Paulo na verdade bastante incipiente, por outro lado, a imagem do global
registrada no espao urbano extremamente persistente.
4
5
284
DEBORD, 1997, p. 34. (grifos nossos)

FERREIRA, 2007: pp. 73-80.
Consideraes Finais
88
90
89
285
Por mais que a fatia real representada pelas empresas transnacionais do setor tercirio avanado
,
possa ser mais limitada do que se imagina a aparncia de sua relevncia econmica outra. Neste sentido,
pouco importa que os escritrios da Marginal Pinheiros abriguem apenas pequenas filiais das
multinacionais; na imagem da cidade est marcada ali a presena da multinacional inteira. Em outras
palavras, a ideologia das cidades globais precisa apenas que se veja a ponta do tentculo; ela no
precisa que o polvo inteiro esteja presente.
O resultado material desta produo imobiliria a forma urbana da Marginal Pinheiros
transparece claramente uma identidade global, expressa nos modernos edifcios de escritrios que
dominam seu skyline. Na formao da conscincia do habitante de So Paulo (seja este encarado como
cidado, ou reduzido ao seu conveniente papel social de consumidor ou de eleitor), a paisagem global
da cidade mais forte do que qualquer outra evidncia do contrrio poderia ser. Como elemento de um
discurso, se a cidade parece global, porque, de certa forma, ela ; se no parecesse, no poderia ser.
Aparentemente, mais fcil tirar So Paulo do global do que tirar o global de So Paulo.
286
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SO PAULO, Prefeitura Municipal. PRE Planos Regionais Estratgicos Subprefeitura de Pinheiros. So Paulo:
Prefeitura Municipal de So Paulo, 2004. (b)
SO PAULO, Prefeitura Municipal. PRE Planos Regionais Estratgicos Subprefeitura de Santo Amaro. So
Paulo: Prefeitura Municipal de So Paulo, 2004. (c)
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Crditos das fotos
Pg 118 Google Earth

Pg. 121: Silvio Macedo, 2005
1) Google Earth
Pg. 122: 1) Silvio Macedo, 2005
Pg. 13: 2) Marcos Leal, 2009
2) Silvio Macedo, 2005
Pg. 18: 3) Sergi Larripa, 2005 (fonte: Wikimedia Commons)
4) Alexandre Hepner, 2010


Pg. 123: 5) Alexandre Hepner, 2010
Pg. 19: 6) Ad62, 2007 (fonte: Wikimedia Commons)
7) Ardfern, 2010 (fonte: Wikimedia Commons)
8) Osmar Carioc, 2010 (fonte: Wikimedia Commons)

Pg. 24: 11) Jetson Green, 2006 (fonte: Wikimedia Commons)
12) Pline Photo, 2006 (fonte: Wikimedia Commons)

Pg. 135:
Silvio Macedo, 2005
Pg. 26: 13, 14 e 15) Alexandre Hepner, 2006
4) Quisbo, 2008 (fonte: Wikimedia Commons)
20) Augusto Areal, 2007 (fonte: Wikimedia

Commons)
21) Tim Cannock, 2006 (fonte: Wikimedia Commons)
Pg. 29: 22) Ramon Cahenzli, 2006 (fonte: Wikimedia
Commons)
24) Paula le Dieu, 2006 (fonte: Wikimedia Commons)

8) Ananda Grinkraut, 2010
Pg. 153: Silvio Macedo, 2004
PARTE II:
Pg 117 Andy, 2009 (fonte: Wikimedia Commons)

4) Anthony Argus, 2008
Crdtios das fotos
Pg. 9:
299
Pg. 155: 5) Ananda Grinkraut, 2010
56) Ariosto Moreira, 2008

(fonte: Wikimedia Commons)

Pg 189: Base, 1958
Pg. 190: 34) s/ autor ~1970 (fonte: Shopping Iguatemi)
Pg. 208: 39) s/ autor, 1973 Fonte: Arquivo Bunge y Born
Pg. 212: 43) Arquivo Bratke-Collet, s/ d.
47) Arquivo Bratke-Collet, s/ d.
48) Alexandre Hepner, 2010.
51) Arquivo Bratke-Collet, s/ d.
300
Pg. 223: 57) Arquivo Multiplan, s/d.

Pg. 228: 60) Ananda Grinkraut, 2010
Pg. 230: 62) Bill Stanford, s/d. (fonte: Wikimedia Commons)
Pg. 248: 64) Fonte: Arquivo Knigsberger Vannucchi
65) Fonte: Arquivo Knigsberger Vannucchi
Pg 254: 66) Silvio Macedo, 2010
67) Carlos Refinnetti, s/d. (fonte: Wikimedia
Commons)
Pg 255: 69) Alexandre Hepner, 2004
Pg 261: 73) Scott Murphy, s/d. (fonte: Wikimedia Commons)
74) Scott Murphy, s/d. (fonte: Wikimedia Commons)
Pg 262 75) Silvio Soares Macedo, 2005.
Pg 263 76) Municipal Art Society, 2005.
Pg 264 77) Silvio Soares Macedo, 2005.
Pg 265 78) Gwathmey Siegel, 2005. (fonte: Wikimedia
Commons)
Apndice
Apndice Evoluo da forma urbana na Marginal Pinheiros
301
Vila Olmpia 1976-1980

,
Ed. Aeroporto I
1975
N de pavimentos: 9
rea locvel: 4.410 m
Ed. CURT
Ed. Concorde
1976
N de pavimentos: 12
rea locvel: 4.716 m
1975
N de pavimentos: 4
rea locvel: 4.360 m
Ed. Aeroporto II
1977
N de pavimentos: 12
rea locvel: 4.137 m
Ed. Quilombo
Ed. Wilson Mendes
Caldeira 1979
N de pavimentos: 15
rea locvel: 16.797 m
1979
N de pavimentos: 12
rea locvel: 3.600 m
2
3
4
6
1976
1
1977
3
1978
4
1979
1980
5
Apndice
303
Ed. Francisco Lopes
1983
N de pavimentos: 15
Ed. Braslio Machado

Neto 1984
Ed. Beira-Rio
1984
N de pavimentos: 12
rea locvel: 3.434 m
N de pavimentos: 16
Ed. Wysling
1984
N de pavimentos: 10
rea locvel: 4.970 m
Ed. Almar
Ed. Funchal
1984
N de pavimentos: 12
rea locvel: 5.760 m
1985
N de pavimentos: 13
rea locvel: 5.200 m
Ed. Camargo Corra
1985
N de pavimentos: 14
5
7
1
2
1981
1982
1983
1984
1
304
1985
2
1 Ed. Pedro Aristides

Bourdon 1987
N de pavimentos: 9
rea locvel: 2.400 m
Ed. Erika
1987
N de pavimentos: 12
rea locvel: 5.500 m
Ed. Tenerife - Bloco A
1988
N de pavimentos: 13
rea locvel: 4.004 m
Ed. Real Park
1989
N de pavimentos: 12
rea locvel: 3.110 m
Ed. Atlanta
Ed. Dornier Merkur
Ed. Atrium I
1990
N de pavimentos: 13
rea locvel: 6.500 m
1990
N de pavimentos: 11
rea locvel: 5.500 m
1989
N de pavimentos: 18
rea locvel: 1.820 m
3
4
1
1986
1987
1988
1
1989
3
1990
4
305
6
8
13
11
12
10
3
14
4
1991
1992
1
306
1993
5
1994
1995
8
10
11
12
13
14
Sede Eletropaulo
(Incompleto) 1991
N de pavimentos: 23
8 Trade Tower Service

& Business
1994
N de pavimentos: 13
rea locvel: 4.980 m
Ed. Setin Tower
Ed. Madison Building
1991
N de pavimentos: 17
rea locvel: 4.675 m
1991
N de pavimentos: 6
rea locvel: 8.429 m
10
Ed. Atrium II
1994
N de pavimentos: 11
rea locvel: 4.408 m
Ed. Mary Kay
1994
N de pavimentos: 4
rea locvel: 2.500 m
Ed. Telemar - Pegasus
Ed. GBC
1991
N de pavimentos: 2
rea locvel: 1.900 m
1992
N de pavimentos: 10
rea locvel: 2.800 m
11
12
Ed. Hyatt
1995
N de pavimentos: 12
rea locvel: 2.700 m
Ed. Royal Park
1995
N de pavimentos: 12
rea locvel: 2.700 m
Ed. Miziara
1992
N de pavimentos: 16
rea locvel: 2.880 m
13
Aurlia Office Tower
1995
N de pavimentos: 13
rea locvel: 3.240 m
Ed. Mykonos
1992
N de pavimentos: 15
rea locvel: 8.581 m
14
Ed. Olmpia Park
1995
N de pavimentos: 14
rea locvel: 6.020 m
307
Work Place Funchal
Ed. Atrium III
1996
N de pavimentos: 19
rea locvel: 5.700 m
1996
N de pavimentos: 11
rea locvel: 5.359 m
8 Ed. Business Center

Vila Olmpia 1998
9 The Manager Office

Service 1998
N de pavimentos:
13rea locvel: 3.640 m
N de pavimentos: 13
rea locvel: 4.836 m
Ed. Midas
1996
N de pavimentos: 14
rea locvel: 5.200 m
Ed. Montreal
1997
N de pavimentos: 13
rea locvel: 5.564 m
7 Flat Mercure The

Sede Banco Industrial 6 Ed. Business Center
Gomes de Carvalho 1997 Must 1998
do Brasil 1997
18
N de pavimentos: 18
144 apartamentos
N de pavimentos: 15
rea locvel: 8.939 m
N de pavimentos: 4
rea locvel: 3.108 m
19
17
23
16
12
11
29
22
6
30
4
9
15
10
26
25
27
20
24
14
13
28
21
1996
1997
1
308
1998
4
1999
8
10
11
12
13
14
15
2000
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
11
10
Ed. Olmpia Tower - II
1998
N de pavimentos: 12
rea locvel: 2.880 m
17
New Century Office
1999
N de pavimentos: 12
rea locvel: 2.520 m
24
So Paulo Trade
Building 2000
N de pavimentos: 15
rea locvel: 5.700 m
11
Via Funchal
1998
Casa de espetculos
Capacidade: 4.000 pessoas
18
Ed. Delta One
1999
N de pavimentos: 12
rea locvel: 2.808 m
25
Ed. Francisco Mello

Berrini 2000
N de pavimentos: 18
rea locvel: 7.632 m
12
Ed. Atrium IV
1998
N de pavimentos: 14
rea locvel: 5.600 m
19
Ed. Atrium V
1999
N de pavimentos: 14
rea locvel: 8.177 m
26
Hotel Meli Confort

AT ITC 2000
N de pavimentos: 22
308 apartamentos
13
Maximum Office
14
Network Empresarial
1998
N de pavimentos: 15
rea locvel: 7.110 m
1998
N de pavimentos: 15
rea locvel: 8.820 m
20
21
Ed. Pilar
1999
N de pavimentos: 13
rea locvel: 6.240 m
27 International Trade
Center Business 2000
N de pavimentos: 18
rea locvel: 8.316 m
Ed. Net Office

Empresarial 1999
N de pavimentos: 11
rea locvel: 4.884 m
28
Ed. Olympic Tower
2000
N de pavimentos: 9
rea locvel: 4.966 m
15
Palazzo Mona Lisa
16
Ed. Four Seasons
1998
N de pavimentos: 16
82 apartamentos
1999
N de pavimentos: 12
rea locvel: 2.880 m
22
23
Ed. Menphis Office
Mercure The World

Executive Flat 1999
1999
N de pavimentos: 12
rea locvel: 2.880 m
N de pavimentos: 27
324 apartamentos
29
30
Ed. Ufficio 2000
2000
N de pavimentos: 12
rea locvel: 2.880 m
Ed. Palladio
2000
N de pavimentos: 16
rea locvel: 7.360 m
309
1 Hotel Estanplaza
Funchal 2001
Itaim Office Tower
N de pavimentos: 17
170 apartamentos
Ed. Dakota
2001
N de pavimentos: 13
rea locvel: 5.200 m
Ed. Ufficio Olympia
2002
N de pavimentos: 10
rea locvel: 4.017 m
2001
N de pavimentos: 12
rea locvel: 2.400 m
17
New Avenue
2002
N de pavimentos: 12
rea locvel: 2.016 m
23
Ed. Milan Head

Office 2002
Ed. Tenerife - Bloco B
2002
N de pavimentos: 16
rea locvel: 6.784 m
N de pavimentos: 15
rea locvel: 5.400 m
3
13
8
22
12
11
10
14
26
24
19
16
20
15
25
7
18
21
2001
2002
1
310
2003
4
10
11
2004
12
13
14
2005
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
Loft Office So Paulo
2002
N de pavimentos: 7
rea locvel: 3.150 m
15
Millennium Office Park
Ed. Helena Milan
2002
N de pavimentos: 10
rea locvel: 2.180 m
16
Ed. Atrium VI
10
Ed. Solar Alvorada
2002, residencial
N de pavimentos: 20
80 apartamentos
17
Ed. Minneapolis
2004
N de pavimentos: 14
rea locvel: 5.083 m
2004 (4 blocos)
N de pavimentos: 5 (x4)
2004
N de pavimentos: 19
22
23 Ed. Augusto de Arruda 24 Ed. Aspen

2005
Botelho Filho 2005
Atrium VII
2005
N de pavimentos: 14
rea locvel: 6.086 m
N de pavimentos: 11
rea locvel: 2.497 m
N de pavimentos: 13
rea locvel: 3.964 m
11
Long Stay World Class
2002, residencial (2 blocos)

N de pavimentos: 23
276 apartamentos
18
Vila Daslu
2005
Loja de artigos de luxo
rea locvel: 4.800 m
25
Ed. Brasiliana
2005
N de pavimentos: 14
rea locvel: 5.390 m
12
Ed. One Hundred
2003
N de pavimentos: 11
rea locvel: 5.326 m
19
Ed. e-Tower
2005
N de pavimentos: 35
26
13 Continental Square
Faria Lima 2003
14 Hotel Caesar Business

Faria Lima 2003
N de pavimentos: 16
N de pavimentos: 16
214 apartamentos
20
Ed. Boulevard Sul
2005
N de pavimentos: 19
rea locvel: 8.041 m
21
Ed. Olmpia Top Office
2005
N de pavimentos: 9
rea locvel: 3.240 m
Ed. Olympia Ville
2005, residencial
N de pavimentos: 13
52 apartamentos
311
3
9
16
10
4
11
12
15
14
13
7
2006
1
312
2007
2
2008
6
2009
9
11
12
2010
13
14
15
16
1 Ed. Vila Olmpia

Corporate Plaza 2006
N de pavimentos: 21
rea locvel: 9.640 m
Ed. Olimpadas 242
2008
N de pavimentos: 10
rea locvel: 5.052 m
14
WTorre JK - Santander
2009
N de pavimentos: 34
Cond. Atmosfera

N de pavimentos: 27/26
212 Apartamentos
Ed. Capital Center
2008
N de pavimentos: 13
rea locvel: 9.178 m
15
Ed. Atrium IX
2010
N de pavimentos: 12
rea locvel: 5.412 m
Cond. Camp-Life

N de pavimentos: 27
324 Apartamentos
10
The Taj Office Tower
2008
N de pavimentos: 18
rea locvel: 7.920 m
16
Ed. Atrium VIII
2006
N de pavimentos: 8
rea locvel: 4.663 m
11
Olympia Self Living
2008, residencial
N de pavimentos: 17
66 Apartamentos
Ed. Celebration
2006
N de pavimentos: 14
rea locvel: 5.620 m
12
Ed. Advanced Tower
2008
N de pavimentos: 18
rea locvel: 7.129 m
Cond. Edge
2007 (2 blocos)
N de pavimentos: 18
144 Apartamentos
13
Olmpia Trade Center
2007
N de pavimentos: 17
Shopping Vila Olimpia
2009
rea total: 86.308 m
The Triumph
2010
N de pavimentos: 16
rea locvel: 8.000 m
313
Av Eng. Lus Carlos Berrini 1976-1980
Sede Tenenge
1977 (2 torres)
N de pavimentos: 21
Ed. Bandeirantes
1977
N de pavimentos: 12
rea locvel: 2.976 m
Ed. Morumbi
1977
N de pavimentos: 12
rea locvel: 2.400 m
Ed. Urca
1978
N de pavimentos: 12
rea locvel: 3.168 m
Ed. Fortaleza
Ed. Carmel
1979
N de pavimentos: 12
rea locvel: 2.568 m
1978
N de pavimentos: 12
rea locvel: 3.660 m
Ed. Granville
1980
N de pavimentos: 12
rea locvel: 2.568 m
5
4
2
7
1976
1977
1978
1
314
1979
4
1980
6
Shopping Morumbi 1982
N de pavimentos: 3
rea total: 207.712 m
Ed. Panamby
1982
N de pavimentos: 14
rea locvel: 6.188 m
Ed. Gvea
Ed. Flrida
Ed. Indeca
Raul da Cunha Bueno
1983
N de pavimentos: 12
rea locvel: 3.528 m
1983
N de pavimentos: 12
rea locvel: 3.948 m
Paulista de Seguros III
1984
N de pavimentos: 15
1983
N de pavimentos: 12
rea locvel: 3.600 m
1983
N de pavimentos: 12
rea locvel: 4.137 m
Ed. Morumbi Plaza
1985
N de pavimentos: 11
Ed. St. Thomas
10
1984
N de pavimentos: 8
rea locvel: 1.024 m
Ed. Palmares
1985
N de pavimentos: 12
rea locvel: 3.192 m
11 Ed. Centenrio
(Sede Claro Celular) 1985
N de pavimentos: 4
rea locvel: 8.480 m
9
7
4
11
3
10
8
1981
1982
1983
1
1984
3
1985
7
10
11
315
12
2
6
7
11
10
13
1
15
9
14
16
1986
1987
1
316
1988
2
1989
4
1990
7
10
11
12
13
14
15
16
Ed. Oswaldo Bratke
1986
N de pavimentos: 5
rea locvel: 980 m
8 Torre Naes Unidas

Centro Adm Phillips 1989
N de pavimentos: 21
15
Ed.Brumadinho
Ed. J. Uchoa Borges
1987
N de pavimentos: 12
rea locvel: 3.456 m
Ed.Hayde Ferraz de
Camargo 1989
N de pavimentos: 12
rea locvel: 4.284 m
16
Ed. Brasilinterpart
1987
N de pavimentos: 17
10
Ed. Del Telecom
1989
N de pavimentos: 6
rea locvel: 1.100 m
Ed. Roberto Sampaio

Ferreira 1988
N de pavimentos: 15
rea locvel: 8.800 m
11
Ed. Terra Brasilis
1990
N de pavimentos: 17
rea locvel: 4.250 m
Ed. Jafet
1988
N de pavimentos: 12
rea locvel: 4.272 m
12
Ed. Gold Center
1990
N de pavimentos: 13
rea locvel: 4.030 m
Ed. Tapajs
1988
N de pavimentos: 12
rea locvel: 2.400 m
13
Ed. City Salem
1990
N de pavimentos: 12
rea locvel: 3.696 m
Ed. Arandu
1989
N de pavimentos: 11
rea locvel: 5.588 m
14
Ed. Paulo Gini
1990
N de pavimentos: 8
rea locvel: 1.800 m
Ed. Amaro
1990
N de pavimentos: 6
1990
N de pavimentos: 12
rea locvel: 4.283 m
rea locvel: 1.320 m
317
13
6
10
12
7
8
11
5
2
1991
1992
1
318
1993
3
1994
6
1995
8
11
12
13
EdAlana I
1991
N de pavimentos: 10
rea locvel: 1.880 m
Ed. Alana II
1994
N de pavimentos: 13
rea locvel: 3.796 m
Ed. River Park
1991
N de pavimentos: 15
rea locvel: 7.995 m
Ed. Brasif
1995
N de pavimentos: 13
rea locvel: 4.446 m
Beatriz Monteiro de
Carvalho 1992
N de pavimentos: 12
rea locvel: 3.648 m
10
Complexo World
Trade Center 1995
N de pavimentos: 25
Ed. Naes Unidas III
1992
N de pavimentos: 16
rea locvel: 8.960 m
11
Ed. Berrini Lavra
1995
N de pavimentos: 11
rea locvel: 2.200 m
Ed. Baronesa
de St Seve 1992
N de pavimentos: 12
rea locvel: 4.080 m
12
Ed. Plaza Centenrio
1995
N de pavimentos: 32
Ed. Morumbi Square
1993 (2 blocos)
N de pavimentos: 7/11
rea locvel: 9.976 m
13
Ed. Maria Ceclia da

Cunha Bueno 1993
N de pavimentos: 8
rea locvel: 1.360 m
Shopping Market Place 1995
N de pavimentos: 3
rea total: 93.210 m
319
Berrini Trade Center
1996
N de pavimentos: 16
rea locvel: 5.056 m
24
Ed. Luxor Center
Ed. Aruanda
1996
N de pavimentos: 14
rea locvel: 4.200 m
1996
N de pavimentos: 12
rea locvel: 1.606 m
Ed. Sudameris
1996
N de pavimentos: 12
rea locvel: 6.180 m
Ed. Berrini 901
1996
N de pavimentos: 8
rea locvel: 5.788 m
7 Ed. Liberty Seguros

Hotel Estanplaza
Naes Unidas 1996 1996
N de pavimentos: 16
111 apartamentos
N de pavimentos: 14
rea locvel: 7.280 m
21
15
20
1
16
9
2
10
27
22
4
23
18
13
3
17
25
320
1997
2
1998
10
11
12
13
14
19
1999
15
16
17
18
19
28
7
1996
12
26
11
14
2000
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Market Place Tower I
1996
N de pavimentos: 16
15
Centro Empr. Naes

Unidas - T. Oeste 1998
N de pavimentos: 27
22
Hotel Meli Confort

WTC Brooklin 1999
N de pavimentos: 18
224 Apartamentos
Ed. Century Plaza
1997
N de pavimentos: 18
rea locvel: 3.600 m
16
Pres. Arthur Bernardes
1998
N de pavimentos: 18
rea locvel: 4.356 m
23
Ed. Berrini Sul
1999
N de pavimentos: 13
rea locvel: 3.900 m
10
Ed. Itamambuca
1997
N de pavimentos: 11
rea locvel: 4.906 m
17
Ed. Eng. Jorge Oliva
1998
N de pavimentos: 13
rea locvel: 3.640 m
24
Market Place Tower II
2000
N de pavimentos: 18
11
Imperial Berrini
Offices 1997
N de pavimentos: 14
rea locvel: 9.100 m
18 Hotel Parthenon
Royal Brooklin 1998
N de pavimentos: 24
125 apartamentos
25
Hotel Estanplaza
Berrini 2000
N de pavimentos: 16
130 Apartamentos
12
Hotel Blue Tree

Towers Berrini 1997
N de pavimentos: 22
184 apartamentos
19
Ed. Palace Berrini
1998
N de pavimentos: 10
rea locvel: 9.640 m
26
Ed. Attili Tinelli
2000
N de pavimentos: 11
rea locvel: 5.500 m
13 Bolsa de Imveis do
Estado de So Paulo 1997
14
Ed. Berrini 550
N de pavimentos: 20
1997
N de pavimentos: 15
rea locvel: 8.820 m
20
21
Estdios Rede Globo
1999
Complexo de estdios
27
Ed. Olympic Tower
2000
N de pavimentos: 13
rea locvel: 4.264 m
Centro Empr. Naes

Unidas - T. Norte 1999
N de pavimentos: 34
28
Ed. Berrini 500
2000
N de pavimentos: 17
321
2
8
3
4
21
20
16
10
13
1
15
14
5
17
18
11
7
19
12
2001
2002
1
322
2003
2
2004
8
10
11
12
2005
13
14
15
16
17
18
19
20
21
Ed. James Watt
2001
N de pavimentos: 13
rea locvel: 2.438 m
Sede Vivo Celular
2003
N de pavimentos: 7
15
Centro Empr. Naes

Unidas - T. Sul 2004
N de pavimentos: 18
3 Hotel Hyatt
Ed. Bank Boston
(Ita Personalit) 2002 2002
N de pavimentos: 25
Ed.Alice Maria
Sampaio Ferreira 2003
N de pavimentos: 12
rea locvel: 6.916 m
16
Ed. Plaza I
2004
N de pavimentos: 18
N de pavimentos: 21
466 Apartamentos
10
Hotel Gran Estanplaza

So Paulo 2003
N de pavimentos: 16
209 Apartamentos
17
Ed. Igarat
2004
N de pavimentos: 17
rea locvel: 7.500 m
Hotel Hilton
2002
N de pavimentos: 28
485 Apartamentos
11
Hotel Victorian Plaza

Berrini 2003
N de pavimentos: 8
128 Apartamentos
18 Centro Empr. Joo

Domingues Arajo 2005
N de pavimentos: 16
Ed. Itaj
2002
N de pavimentos: 16
rea locvel: 5.504 m
12
Ed. Ronaldo Sampaio

Ferreira 2003
N de pavimentos: 14
19
Ed. Itamarac
2005
N de pavimentos: 13
rea locvel: 4.992 m
Ed. Mapfre
2002
N de pavimentos: 22
rea locvel: 8.578 m
13
Etna Megastore
2004
Loja de decorao
20
C&C Megastore
2005
Material de construo
rea locvel: 8.500 m
Tryp Berrini Hotel
2002
N de pavimentos: 20
200 Apartamentos
14
EdBerrini 1681
2004
N de pavimentos: 15
rea locvel: 8.599 m
21
Telhanorte
2005
Material de construo
rea locvel: 8.370 m
323
20
15
4
14
5
6
3
19
18
11
2
10
8
12
13
16
17
2006
2007
1
324
2008
3
2009
4
2010
10
11
12
13
14
15
16
17
18 19 20
Ed. Berrini 1511
2006
N de pavimentos: 17
rea locvel: 6.304 m
Cond. Humanari
2008, residencial
N de pavimentos: 26
3 torres, 294 apartamentos
Ed. Mandarim
2006, residencial
N de pavimentos: 38
334 apartamentos
Loja Hyundai
2009
Concessionria de veculos
rea locvel: 1.420 m
3 Ed. Jornalista Roberto

Marinho Globo 2007
RochaVer Plaza
Torre A 2008
N de pavimentos: 9
rea locvel: 4.300 m
N de pavimentos: 18
10
11
Ed. Berrini Plaza
2009
N de pavimentos: 17
rea locvel: 6.690 m
RochaVer Plaza
Torre B 2008
N de pavimentos: 18
12 NYC Duplex Berrini

Ed. Landmark
Naes Unidas 2009 2009, residencial
N de pavimentos: 14
N de pavimentos: 17
268 apartamentos
Torre Morumbi
2008
N de pavimentos: 17
rea locvel: 6.304 m
13
Ed. Igarassu
7 Florida Penthouse
Smart Living 2008
N de pavimentos: 32 / 29
2 torres, 305 apartamentos
14
2009
N de pavimentos: 20
Ponte Octvio Frias

de Oliveira 2009
15
RochaVer Plaza
Torre D 2010
N de pavimentos: 8
16
Ed. Berrini Park
2010
N de pavimentos: 16
rea locvel: 6.129 m
17
Ed. Jatob Green Park
2010
N de pavimentos: 8
18
Ed. Eco Berrini
2011
N de pavimentos: 32
19
Ed. E-Office
2011
N de pavimentos: 27
20
RochaVer Plaza
Torre C 2012
N de pavimentos: 32
325
Verbo Divino / Alexandre Dumas 1975-1980
2
Centro de Processamento de dados do banco do
Brasil
Carrefour
1975
Hipermercado
1976
N de pavimentos: 8
1976
1
326
1977
2
1978
1979
1980
Edifcio Verbo Divino
1982
N de pavimentos: 11
Ed. Carrefour
1982
N de pavimentos: 3
rea locvel: 2. 970 m
Ed. Paul Harris
1982
N de pavimentos: 10
rea locvel: 3.880 m
Datamec
1984
N de pavimentos: 8
rea locvel: 3.200 m
Becton Dickinson
1985
N de pavimentos: 2
rea locvel: 2.286 m
Cond. Verbo Divino
1985
N de pavimentos: 2
rea locvel: 2.264 m
5
6
1981
1982
1983
1
1984
1985
4
327
10
4
6
11
1986
1987
1
328
1988
4
1989
7
1990
8
10
11
Cond. Jeanne DArc
1986, residencial
N de pavimentos: 18
72 apartamentos
Deloitte (antiga Arthur Andersen)
Deloitte (Atlantis)
1987
N de pavimentos: 3
rea locvel: 3.078 m
3 Oracle - Sun Microsystens (antiga Poliolefinas)

1986
N de pavimentos: 3
rea locvel: 2.200 m
Merck, Sharp & Dohme (antiga Tudor Marsh)
1987
N de pavimentos: 4
rea locvel: 2.628 m
1986
N de pavimentos: 3
rea locvel: 4.500 m
Dow Qumica
1987
N de pavimentos: 4
rea locvel: 9.600 m
Paramount Lansul - Bloco A
1988
N de pavimentos: 3
rea locvel: 3.339
Pfizer (antiga Sade)
1989
N de pavimentos: 4
rea locvel: 7.452 m
Paramount Lansul
Bloco B 1990
N de pavimentos: 7
rea locvel: 3.654 m
10
AD 2200 (antigo Deutsche Bank)
1990
N de pavimentos: 8
11
Accenture (antigo Arthur Andersen bloco B)
1990
N de pavimentos: 3
rea locvel: 4.520 m
329
Centro Empresarial
Transatlntico 1991
Cond. Champs Elisee
N de pavimentos: 7
Deloitte
Corporate Plaza
1991, residencial (9 blocos) 1991

N de pavimentos: 8
N de pavimentos: 18
288 apartamentos
1992
N de pavimentos: 3
rea locvel: 2.241 m
Ralph Rosemberg
1992
N de pavimentos: 12
rea locvel: 6.480 m
Birmann 10 (Phillips)
1992
N de pavimentos: 8
rea locvel: 9.669 m
1991
1992
1
330
1993
4
1994
7
Jatob - Birmann 22
1993
N de pavimentos: 5
rea locvel: 6.670 m
1995
Birmann 11 & 12
1996
N de pavimentos: 11 / 12
Birmann 23
1996
N de pavimentos: 3
rea locvel: 4.996 m
Cond. Quartier Vert

N de pavimentos: 17
120 apartamentos
Birmann 26
1997
N de pavimentos: 3
rea locvel: 3.426 m
8 Transamerica Flats
Naes Unidas 2000
Master Tower
1999
N de pavimentos: 14
rea locvel: 4.900 m
7 Mercure Apartments
Naes Unidas, flat 2000
Ed. Stelvio Mazza
1999
N de pavimentos: 14
rea locvel: 3.696 m
N de pavimentos: 11
141 apartamentos
8
9
N de pavimentos: 13
143 apartamentos
9 Blue Tree Towers

Naes Unidas 2000
N de pavimentos: 14
170 apartamentos
4
2
1996
1997
1
1998
3
1999
2000
5
331
Aliana So Paulo Plaza
2001
N de pavimentos: 14
rea locvel: 6.997 m
Santo Antnio Bloco 2
2003
N de pavimentos: 4
rea locvel: 5.285 m
Dumas Tower
4 Ed. Terrao Paulistano

2003
N de pavimentos: 3
rea locvel: 1.050 m
2003
N de pavimentos: 16
rea locvel: 8.048 m
Ed. Cardinal
2003
N de pavimentos: 6
rea locvel: 2.100 m
Tryp Naes Unidas
2004, hotel
N de pavimentos: 20
400 apartamentos
Cond. Granja Julieta

N de pavimentos: 20
160 apartamentos
6
8
Estanplaza Boutique Hotel
2005
N de pavimentos: 15
150 apartamentos
2
1
2001
2002
1
332
2003
2004
2
2005
6
Hotel Blue Tree Premium Verbo Divino
2006
N de pavimentos: 8
380 apartamentos
Condominio Reserva Granja Julieta (8 blocos)
2007
N de pavimentos: 8
240 apartamentos
3 Olimpic Chc. Santo

Antnio (2 blocos) 2009
N de pavimentos: 28
220 apartamentos
3
2
1
2006
2007
1
2008
2
2009
2010
3
333
1) Arquivo Bratke Collet, s/d
10) Fonte: Buidings.com.br, s/d
13) Arq. Knigsberger Vannucchi
Crditos das fotos - Apndice

Pg. 1:

Pg. 2:
Pg. 3:
Pg. 5:
334
Pg. 6:
Pg. 8:
Pg. 7:
Pg. 9:
Pg. 15: 1) Arquivo Bratke Collet, s/d
Pg. 18: 1) Fonte: Buidings.com.br, s/d
11) Arq. Knigsberger Vannucchi
13) Arquivo Multiplan

Apndice
335
9) Arquivo Francisco Spadoni
15) Arquivo Aflalo & Gasperini



336

2) Arquivo MCAA
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Desenho urbano e ideologia na Marginal Pinheiros

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DELETAR ESTA FOLHA

DESENHO URBANO, CAPITAL E IDEOLOGIA EM SO PAULO

Dissertao apresentada Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo

rea de Concentrao: Paisagem e Ambiente

Dissertao apresentada Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

A partir da dcada de 1970, iniciou-se em So Paulo um processo de expanso e deslocamento de

Palavras-chave: desenho urbano, paisagem, mercado imobilirio, legislao urbana, ideologia

PARTE II ...................................................................................................................... 109

5.3.6 Padro figura-fundo .................................................................................................. 158

Captulo 6: Desenho urbano e legislao em So Paulo .................................................................... 166

Tabela 1: Abordagem epistemolgica para o Desenho Urbano Quadro Sinptico

Tabela 2 - Edifcios Certificados pelo Ncleo de Real Estate

Tabela 5 Zoneamento de uso e ocupao do solo de 1972(Lei 7.805/72)

Tabela 7 Complementaes posteriores da Lei de Zoneamento de 1972

Tabela 8 - Empreendimentos no permetro original do So Paulo Office Park

Tabela 10 - Zoneamento de Uso e Ocupao do Solo (Lei 13.885/04)

Tabela 11 - Tabela de equivalncia do CEPAC na Operao Urbana Faria Lima

1. Imagem fotogrfica de satlite da

DEL RIO, 1990: 51.

O captulo 6 dedicado a um estudo do papel da legislao urbana como intermediadora da relao

TURKIENICZ (org.), 1984; TURKIENICZ & MALTA (orgs.), 1986.

DEL RIO, 1990.

O planejamento urbano contemporneo, da maneira como tradicionalmente praticado no Brasil,

BORJA & FORN, 1996; BORJA & CASTELLS, 1997.

BORJA, 2001: 76.

Projetos urbanos contemporneos.

Destaca-se neste contexto a realizao, em muitas cidades, de diversos projetos urbanos,

LUNGO, 2005: 51. Traduo do autor.

ARANTES, 2001: 122.

Obviamente este processo se d de maneiras e intensidades bem diferentes em cidades diferentes.

9. Florena, Itlia: a paisagem urbana de um

Mesmo estas constataes, no entanto, so por si mesmas grandes generalizaes; h cidades na

11. Subrbio residencial no sul da

12. La Dfense, em Paris. O moderno

Aspecto da realidade, ou modo como se organizam os elementos morfolgicos que constituem e

LEFEBVRE, 2008 [1970]: 62.

O aspecto funcional, o qual est relacionado a funes ou atividades desempenhadas em

O aspecto figurativo, relacionado s propriedades estticas do espao urbano na maneira como so

Reconhecer as finalidades que determinam o aspecto funcional de um edifcio tarefa

Ao transpor a escala de um edifcio para a da forma urbana, a tarefa de reconhecer as finalidades

No que tange comunicao figurativa, sendo a forma urbana resultado da ao coletiva de

Em algumas paisagens sobressaem-se caractersticas estticas harmnicas e convergentes, as quais

MACEDO, 1999: 11.

Diferentes tipos de homogeneidade

A consolidao de uma esttica homognea pode se dar tambm atravs da imposio de um

18. Arquitetura cnica em Campos do Jordo

A anlise da forma urbana baseada na identificao de aspectos funcionais, quantitativos,

2.2 Desenho urbano: definies

A cidade de hoje no um acidente. Sua forma usualmente no-intencional, mas no

BARNETT, 1982: 10. Traduo do autor.

Processos descentralizados de desenho urbano

DEL RIO, 1990: 54.

2.3 A dimenso pblica do desenho urbano

9 GOSLING & MAITLAND, 1984: 9. Traduo do autor.

2.4 A prtica do desenho urbano

DEL RIO, 1990: 57.

Esta dicotomia existente no desenho urbano entre produto e processo de implementao, no

RIO, 1990: 49.

qualificao paisagstica, elaborao de guias de diretrizes ou recomendaes arquitetnicas,

2.5 O desenho urbano como processo

CARMONA & TIESDELL, 2007: 1. Traduo do autor.

O processo de desenho inconsciente comum quase todas as cidades do mundo se no

CARMONA et al, 2003: 55.