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STJOTribunaldaCidadania
Osconflitosnacompraevendadeimveis
01/03/201508:00
Acompraevendadeimveisassuntoquetrazansiedadeamuitosbrasileiros.Dvidassobreo
financiamento ou a comisso de corretagem, atrasos na entrega da obra, resciso contratual e
falsas promessas da publicidade levam milhares de pessoas a discutir suas demandas nas
instnciasdoJudicirio.
A soluo para muitos desses conflitos j est pacificada na jurisprudncia. Outras vo se
construindo a partir de cada caso. O Superior Tribunal de Justia (STJ) tem um rico acervo de
decises sobre questes imobilirias que pode auxiliar o consumidor na hora de buscar seus
direitos. So, principalmente, julgados da Terceira e da Quarta Turma do tribunal, especializadas
emmatriasdedireitoprivado.
Uma das principais decises do STJ nesse campo a que considera o Cdigo de Defesa do
Consumidor(CDC)aplicvelaoscontratosdecompraevendadeimveis,desdequeocomprador
sejaodestinatriofinaldobem.possvelaaplicaodoCDC,inclusive,emrelaocorretora
imobiliriaresponsvelpelarealizaodonegcio(REsp 1.087.225).
A Terceira Turma entende que o CDC atinge os contratos nos quais a incorporadora se obriga a
construir unidades imobilirias mediante financiamento (AREsp 120.905). Incorporadora aquela
que planeja, vende e divulga o empreendimento, diferente da construtora, que muitas vezes
apenasexecutaaobra.
DeacordocomaLei4.561/64,quedispesobreocondomnioemedificaeseasincorporaes
imobilirias,aatividadedaincorporadorapromovererealizaraconstruo,paraalienaototal
ouparcial,deedificaesouconjuntodeedificaescompostasdeunidadesautnomas.
O STJ entende que o contrato de incorporao, no que tem de especfico, regido por essa lei,
massobreeletambmincideoCDC,queintroduziunosistemacivilprincpiosgeraisquerealam
a justia contratual, a equivalncia das prestaes e o princpio da boaf objetiva (REsp
1.006.765).
Equivalnciadasprestaes
O cidado pode pedir a resciso do contrato e a restituio dos valores pagos por no ter mais
condies de suportar o pagamento das prestaes acordadas. A extino do negcio justifica a
reteno, pelo vendedor, somente de parte das parcelas pagas, para compensar os custos
operacionaisdacontratao(REsp 907.856).
Nojulgamentodeumrecurso,otribunaladmitiuquearetenoatingisse25%domontantepago
peloadquirente,masnoovalortotal,comodesejavaaincorporadora.Aclusulacontratualque
previaaretenototalfoijulgadaabusiva.
AsformasecondiesdarestituioemcasoderescisoforamdefinidaspelaSegundaSeodo
STJ em processo julgado nos termos do artigo 543C do Cdigo de Processo Civil (recurso
repetitivo). De acordo com a Seo, abusiva clusula que determina a restituio dos valores
devidossomenteaotrminodaobraoudeformaparcelada,nocasoderesoluodecontratode
promessadecompraevenda,porculpadequaisquercontratantes.
A devoluo dos valores somente aps o trmino da obra retarda o direito do consumidor
restituio da quantia paga, em violao ao artigo 51, II, do CDC. Constitui ainda vantagem
exageradaparaofornecedor,conformeoincisoIVdomesmoartigo.
Havendo resoluo do contrato, segundo a Seo, deve ocorrer a imediata restituio das
parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa
aodesfazimento(REsp 1.300.418).
Publicidadeenganosa
Para o STJ, a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato, e suas promessas
devemsercumpridas.Umdosprocessosjulgadosnacortetratavadocasoemquevriaspessoas
compraram diversos imveis sob a promessa de que seria constitudo um pool hoteleiro.
Entretanto,vendidaapropostadehotel,ocorreuinterdiopelaprefeituraemvirtudedealicena
serapenasresidencial.
A empresa vendedora adotou medidas para tentar superar a interdio, remodelando o projeto

anunciado, o que no satisfez os compradores. O STJ entendeu que era cabvel indenizao por
lucroscessantesedanomoral(REsp 1.188.442).
O jornalista Biasi Buggiero, no livro Questes Imobilirias, afirma que, no af de acelerar as
vendas,svezesoprprioincorporadorouaagnciadepublicidadeprometecaractersticasqueo
prdio no ter. comum o uso da expresso terceiro dormitrio opcional para uma
dependncia que, no projeto aprovado pela prefeitura, aparece como despensa. comum ainda
haverincoerncianareaexternaanunciada.
Otribunaljenfrentouinmerasdiscussesenvolvendoreadegaragem.Umadvidacomum
saber se integra ou no a unidade vendida. A concluso dos ministros que o anncio deve
informar claramente uma possvel integrao, de modo que os consumidores no tenham dvida
quanto ao tamanho real do apartamento uma aplicao do princpio da transparncia, previsto
noCDC(REsp 1.139.285).
Indenizaoporatraso
ParaoSTJ,oatrasonaobrageradireitoaindenizao.Aconstrutoradevepaglanostermosdo
contrato assinado entre as partes, bem como deve suportar os danos materiais decorrentes, tal
como o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o perodo ou,
ento,dovalorcorrespondenteaoalugueldoimvel.
Atualmente, algumas decises tm restringido a condenao por danos morais por entender que
se trata de mero aborrecimento. O dano moral, para o STJ, no presumido nessas situaes.
Dependedeprovasdequeofatogerousofrimentopsicolgico.
Mas a jurisprudncia predominante estabelece que, havendo atraso na entrega do imvel, h
possibilidade de cumulao da multa prevista em contrato com indenizao por perdas e danos,
inclusivelucroscessantes(AREsp 521.841).
Jurosnop
O STJ entendeu ainda que no ilegal ou abusiva a clusula constante de contrato de compra e
vendadeimvelemconstruoqueprevaincidnciadejuroscompensatriossobreosvalores
de prestaes anteriores entrega das chaves. Tratase dos chamados juros no p, conforme
jargodarea.
Como regra, na incorporao imobiliria, o pagamento pela compra de um imvel deve ser
vista. No entanto, o incorporador pode oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante
parcelamentodopreo,atqueoimvelsejaentregue.Osjuroscompensatrioscobradosantes
daentregadoimvelquesochamadosjurosnop.
OsministrosdaSegundaSeo,compostapelaTerceiraeQuartaTurmas,entenderamem2012,
por maioria de quatro votos a trs, que, sendo facultada ao consumidor a aquisio do imvel a
prazo, legtima a cobrana dos juros, desde que estabelecida no contrato. O objetivo
asseguraroequilbriofinanceiro,quedevesermarcadopelaequivalnciadasprestaes.(EREsp
670.117)
Comissodecorretagem
Abusos na cobrana de comisso de corretagem em contratos de compra e venda tambm
provocammuitasdemandasnoJudicirio.
Segundoajurisprudnciadotribunal,onusdacorretagemcabevendedora,salvonahiptese
deoconsumidorcontratarocorretorparapesquisareintermediaranegociao.Emumadeciso,
o STJ determinou a diviso solidria da comisso entre vendedor e comprador. "Em regra, a
responsabilidade pelo pagamento da comisso do vendedor contudo, considerando os
elementosdosautos,justificaseadistribuiodaobrigao"(Ag 1.119.920).
ParaoSTJ,incabvelacomissoquandoonegcionofoiconcludopordesistnciadaspartes,
noatingindoseuresultadotil(AREsp 390.656).Emdecisoproferidaemumrecurso,arelatora,
ministra Nancy Andrighi, explica que, aps o Cdigo Civil de 2002, pela disposio contida no
artigo725,possvelacomissoemcasodearrependimento.
Pelo novo cdigo, o julgador deve refletir sobre o que resultado til a partir do trabalho de
mediao do corretor. A mera aproximao das partes para iniciar o processo de mediao da
compranojustificaopagamentodecomisso.
A ministra Andrighi disse que comum, aps o pagamento de pequeno sinal, as partes pedirem
certides umas das outras a fim de verificar a convenincia de efetivamente levar o negcio
adiante, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequao do imvel ou mesmo de
evico.
Essasprovidncias,segundoaministra,encontramsenocampodastratativas,eanorealizao
do negcio por fora do contedo de uma dessas certides implica mera desistncia, no
arrependimento,sendo,assim,inexigvelacomissoporcorretagem(REsp 1.183.324).

PesquisaPronta
Na pgina da Pesquisa Pronta, o leitor encontrar pesquisas previamente elaboradas pela
SecretariadeJurisprudnciadoSTJsobrealgunsdostemasmencionadosnestetexto.Umadelas
trata da responsabilidade civil pelo descumprimento de prazo para entrega de imvel objeto de
contratodecompraevenda.
Processos: REsp 1087225 AREsp 120905 REsp 1006765 REsp 1300418 REsp 1188442 REsp
1139285AREsp521841EREsp670117Ag1119920AREsp390656REsp1183324
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19962014SuperiorTribunaldeJustia.Todososdireitosreservados.Reproduopermitidasecitadaafonte

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