G1 T43: LOS DERECHOS REALES. PROPIEDAD Y POSESIN.

LOS DERECHOS
REALES RESTRINGIDOS. LOS DERECHOS REALES DE GARANTA. SU
PROTECCIN EN EL REGISTRO CIVIL. LAS OBLIGACIONES PECUNIARIAS

1. Introduccin: derechos reales:

- Concepto
- Clasificacin: propiedad v. drchos reales: goce, garanta, adquisicin
- Rasgos
2. Propiedad:
- concepto doctrinal
- concepto legal: 348 Cc
- CE y propiedad: art. 33 CE
- Adquisicin de la propiedad: 609 Cc: originarios y derivativos
3. Posesin:
- concepto doctrinal
- legal o clases: art. 430 Cc natural/civil;
art. 431 Cc nombre propio/ajeno
art. 447 Cc dueo/ dueo
art. 433 y 434 Cc buena f/ mala f
- Adquisicin: 443 Cc Capacidad y 438 Cc tipos
- Proteccin: interdictal, accin publicana, presunciones posesorias
- Extincin: 460 Cc y 461 Cc
4. Derechos reales restringidos:
- concepto
- usufructo: 467 Cc concepto; 468 forma; 518 extincin
- Uso y habitacin: 524 Cc caractersticas; 529 extincin
- Servidumbre: 530 Cc concepto; 536 legales y voluntarias
- Censos: 1604 Cc concepto y clases
5. Derechos reales de garanta:
- concepto, caractersticas, clases
- Prenda
- Hipoteca inmobiliaria
- Anticresis
- Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento
6. Proteccin en el Registro de la propiedad:
- generalidades, naturaleza de la inscripcin y
otros registros.
7. Obligaciones pecuniarias:
- clases: de suma, de especie monetaria, de moneda individual.
- nominalismo, pago de deudas de dinero.
8. Conclusin

ALBURQUERQUE
ACADEMIA GUADALUPE
1

1. INTRODUCCIN: LOS DERECHOS REALES:

1. CONCEPTO: El concepto clsico de Derecho Real es un poder directo e inmediato que se ejerce sobre una
cosa que concede a su titular un seoro pleno (propiedad) o parcial (Derechos Reales en cosa ajena).
2. CLASIFICACIN:
1.

La propiedad: Derecho real por excelencia. El mximo grado de poder sobre una cosa que se reconoce a
su titular.

2.

Derechos reales en cosa ajena, restringidos o limitados: que coexisten con el de propiedad en la cosa:
A) Derechos reales de goce:
1.

Usufructo

2.

Uso y habitacin

3.

Servidumbres

4.

Censos

B) Derechos Reales de garanta o realizacin de valor

1.

Prenda

2.

Hipoteca

3.

Anticresis

C) Derechos de adquisicin:
1.

Tanteo

2.

Retracto

3. RASGOS ESENCIALES:
i)

Por su objeto - los derechos reales son derechos que recaen siempre sobre una cosa corporal.

ii) Por el poder que atribuyen: se dice que los derechos reales conceden a su titular/es la exclusividad de no

ser perturbado por nadie en el uso y disfrute de los mismos.

iii) Por su eficacia: se trata de los derechos absolutos, puesto que son ejercitables erga omnes.
iv) Por la importancia de la ley en su configuracin - son derechos cuya regulacin viene en todo caso

establecida por ley, quedando su contenido bajo la aplicacin del principio de orden pblico.
v) Por los modos de originarse: hay que mencionar que los derechos reales requieren siempre un ttulo

legalmente establecido y precisan de un modo especfico en su ejecucin (traditio).

vi) Por la proteccin registral que reciben: decir que los derechos reales estn amparados por la publicidad

registral que otorga su inscripcin en el Registro de la Propiedad; esta afirmacin, no obstante, necesita de
dos matizaciones:
1.

Salvo hipoteca (s tiene carcter constitutivo), en el resto de los casos la inscripcin carecer de
valor constitutivo.

2.

nicamente son inscribibles aquellos derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles

2. PROPIEDAD.
1. CONCEPTO DOCTRINAL.
--- Albadalejo: el poder jurdico pleno sobre una cosa en virtud del cual sta queda sometida directa
y totalmente a nuestro seora exclusivo.
2. CONCEPTO LEGAL
Art.348: La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las
establecidas en las leyes.
El propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.
Tres notas claves pues:
a) Capacidad para gozar de la cosa
b) El derecho a disponer de la misma, hasta el punto de enajenarla, gravarla, transformarla e incluso destruirla
c) El poder para reivindicar el objeto sujeto o propiedad caso de haber sido privado de su posesin
3. LA CONSTITUCIN ESPAOLA Y LA PROPIEDAD:
1.

Art.33 CE: tras reconocer el derecho de la propiedad y proceder a sancionar su funcin social
dentro del Ordenamiento Jurdico especial, afirma en forma genrica que nadie podr ser privado
de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pblica o inters social, y siempre
mediando la correspondiente indemnizacin y de conformidad con lo dispuesto en las leyes. - la
funcin social de estos derechos delimitar su contenido, de acuerdo con las leyes.

4. ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD:
El precepto fundamental es el art.609 CC:
1.

Ocupacin: la propiedad se adquiere por la ocupacin.

2.

la propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la Ley, la
donacin, la sucesin testada e intestada, y como consecuencia de ciertos contratos mediante la
tradicin

3.

pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin.

As, el artculo recoge la divisin tradicional entre los modos originarios de adquisicin y los modos
derivativos.
a) Modos originarios: ocupacin y usucapin. la ocupacin sera la forma originaria de adquirir la propiedad
sobre una cosa, ya que otorgara aqulla con independencia de cualquier otro derecho anterior (libre de toda
carga).
b) Modos derivativos: ley, donacin, sucesin testada e intestada. Mientras que el prrafo 2 recogera los
modos derivativos, llamados de esta manera porque haran adquirir una propiedad fundada en un derecho
precedente que posea otra persona, estando aqulla por tanto sujeta a las mismas caractersticas, cargas, etc
que presentaba para el dueo precedente; entre ellos estn:
1.

La Ley: dentro de la cual se incluyen tambin los usufructos legales, las hipotecas legales y las
servidumbres legales.
3

2.

Los modos de adquirir a ttulo gratuito: sucesin mortis causa y donacin.

3.

La adquisicin por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin

Quedara as para el final, la prescripcin, forma de adquisicin de la propiedad recogida en el prrafo 3 del
Art.609 CC; la cual como nota diferenciadora, es propia y exclusiva de los derechos reales.
c) Contenido: facultades de libre disposicin, libre aprovechamiento, de accesin, de posesin exclusiva y
reivindicacin.

3. LA POSESIN:
1. CONCEPTO DOCTRINAL: Puig Pea:
a)

Un seoro sobre cosa.

b) Una situacin jurdicamente tutelada en la que una persona que tiene una cosa o ejercita un derecho

acta sobre los mismos como si fuera su verdadero titular.

2. REGULACIN LEGAL O CLASES: el CC no da definicin, solo diferencia entre civil y natural en 430.
a) Posesin natural y civil: Posesin natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una
persona. Posesin civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intencin de haber la cosa o el derecho
como suyos (art.430).
b) Posesin en nombre propio y en nombre ajeno: la posesin se ejerce en las cosas o en los derechos por
la misma persona que los tiene o los disfruta o por otra en su nombre (art.431).
c) Posesin en concepto de dueo y en concepto distinto al de dueo: La posesin de los bienes y derechos
puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueo, o en el de tenedor de la cosa o derecho para
conservarlos y disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona. Art.447: Slo la posesin que se
adquiere y se disfruta en concepto de dueo puede servir de ttulo para adquirir el dominio.
d) Posesin de buena y mala fe: Se reputa poseedor de buna fe el que ignora que en su ttulo o modo de
adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa poseedor de mala fe el que se halla en caso contrario (art.433).
La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba (art.434).
3. ADQUISICIN DE LA POSESIN.
Capacidad: art.443: Los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesin de las cosas, pero necesitan
de la asistencia de sus representantes legtimos para usar de los derechos que de la posesin nazcan a su favor.
Art.438 CC: La posesin se adquiere por la ocupacin material de la cosa o derecho posedo, o por el hecho
de quedar stos sujetos a la accin de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales para
adquirir tal derecho.
En definitiva:
1.

La ocupacin

2.

La tradicin

3.

La ley

4.

La resolucin judicial

4. LA PROTECCIN DE LA POSESIN: el CC contempla 3 vas:

a) La proteccin interdictal: art.446: todo poseedor tendr derecho a ser respetado en su posesin y si fuere
inquietado en ella, deber ser amparado o restituido por los medios que las leyes del procedimiento establecen.
Estos medios son los interdictos de retener y recobrar la posesin regulados en la LEC.
b) La accin publicana: recogida en el art.445 CC y que simplificando al mximo consiste en que cuando
concurren dos poseedores, se preferir en primer lugar al que posea la cosa en ese momento; en su defecto, al
ms antiguo, y sino al de mejor ttulo.
c) Las presunciones posesorias: entre las que destacan, la presuncin de buena fe (art.434) la permisin de
continuidad del ttulo posesorio (art.436) la de legitimidad posesoria (art.448 y 464) y la de continuidad en
la posesin (art.459)
5. EXTINCIN DE LA POSESIN: 4 causas del art. 460 Cc.
Art. 460 Cc: el poseedor puede perder su posesin:
1.

Por abandono de la cosa

2.

Por cesin: hecha a otro (bien a ttulo oneroso bien a ttulo gratuito).

3.

Por destruccin o prdida total: de la cosa, o por quedar sta fuera del comercio

4.

Por la posesin de otro: an contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesin hubiere
durado ms de 1 ao.

Finalmente, sealar que la posesin de la cosa mueble no se entiende perdida mientras se halle bajo el poder
del poseedor, aunque ste ignore accidentalmente su paradero (art.461).
4. LOS DERECHOS REALES RESTRINGIDOS:
1. CONCEPTO: Los derechos reales restringidos, tambin llamados derechos reales limitados o derechos
reales en cosa ajena, parten en general de un presupuesto comn y caracterstico, cual es que la titularidad o
propiedad del objeto que es causa del derecho en cuestin recae sobre una persona distinta del que lo ostenta.
Dos grandes categoras: de disfrute y de garanta, pasemos a analizar los de disfrute.
LOS DERECHOS DE DISFRUTE: que son aquellos derechos que procuran a su titular un beneficio
inmediatamente extrado de la cosa o alguna parcial utilidad, entre ellos estn:
2. EL USUFRUCTO: remitmonos al art.467 CC el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con
la obligacin de conservar su forma y sustancia a no ser que el ttulo de su constitucin o la ley autoricen
otra cosa.
La doctrina ha sealado que no estamos ante un verdadero deber strictu sensu, sino ms bien ante un lmite
al poder que confiere el derecho al usufructuario:
1.

Conservar la sustancia - prohbe al usufructuario consumirla o destruirla

2.

Conservar la forma: prohbe alterar el destino econmico de la cosa

Digamos, adems, que el rgimen jurdico del usufructo ser el fijado en su constitucin, y que solamente en
defecto de aqul o no siendo suficiente lo en l contenido regirn las disposiciones del CC.
5

Constitucin: intervienen los siguientes elementos:

-. Elementos personales: son el nudo propietario y el usufructuario.
-. Elementos reales: el usufructo puede constituirse sobre cosas y sobre derechos, siempre que estos ltimos no
sean personalsimos o intransmisibles
-. Elementos formales: la forma vara segn el ttulo de constitucin del usufructo: art.468 distingue entre:
usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en
ltima voluntad, y por prescripcin. SI recae sobre inmuebles, ser preciso, para su eficacia contra terceros, la
inscripcin en el Registro de la Propiedad.
Extincin - art.518 CC:
1.

La muerte del usufructuario

2.

La expiracin del plazo por el que se constituy o el cumplimiento de la condicin resolutoria

incluida en el ttulo

3.

La reunin del usufructo y de la propiedad en la misma persona

4.

La renuncia del usufructuario

5.

La prdida total de la cosa objeto del usufructo

6.

La resolucin del derecho del constituyente

7.

La prescripcin del propio derecho.

3. EL USO Y LA HABITACIN: art.524. El primero da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena
aquellos que basten a las necesidades del usuario y de su familia aunque sta aumente; por su parte, la
habitacin da a quien tiene ese derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para s y
para las personas de su familia. En cuanto a la extincin, ambos derechos se extinguen por las mismas causas
que el usufructo, y adems, por abuso grave de la cosa o de la habitacin (art.529 CC). Los derechos de uso
y habitacin se extinguen por las mismas causas que el usufructo y adems por abuso grave de la cosa y de la
habitacin.
4. LAS SERVIDUMBRES: conforme CC, la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en
beneficio de otro perteneciente a distinto dueo; as, el inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre
se llamar predio dominante y el que la sufra, predio sirviente. Es el derecho a una utilizacin concreta y
limitada de una fina ajena.
Concepto: Art.530 definicin = La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en
beneficio de otro perteneciente a distinto dueo.
Clases:
1.

Servidumbres prediales (cuando recaen sobre un fundo) y servidumbres personales (cuando

recaen sobre una persona)

2.

Servidumbres voluntarias y servidumbres legales

3.

Servidumbres positivas (cuando consisten en un dejar hacer) y servidumbres negativas (basadas

en la prohibicin de hacer algo en un determinado predio).
6

4.

Servidumbres continuas y servidumbres discontinuas o a intervalos.

5.

Servidumbres aparentes y servidumbres no aparentes.

Constitucin: art.536 Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios.
Aqullas se llaman legales y stas voluntarias.
4. LOS CENSOS:
Concepto: art.1604 dice textualmente: Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles
al pago de un canon o pensin anual en retribucin de un capital que se recibe en dinero o del dominio
pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.
Caracteres:
1.

Derecho real, aunque el cdigo lo regule en el libro IV al ocuparse de las obligaciones y contratos

2.

Derecho real inmobiliario - recae necesariamente sobre bienes inmuebles

3.

Es un derecho real perpetuo pero redimible a voluntad del censatario

Clases, los artculos 1605,6 y 7. Regulan los censos enfitutico, consignativo y reservativo.
5. LOS DERCHOS REALES DE GARANTA:
1. CONCEPTO: Puig Pena: aquellos que tienen por fin conceder al titular la facultad de provocar la venta
de una cosa determinada para, con su valor, reintegrarse del crdito, en el caso de que el deudor haya
incumplido su obligacin.
2. CARACTERSTICAS:
i)

Derechos accesorios: que presuponen una relacin jurdica principal a la que sirven de aseguramiento

ii) Ausencia de disfrute de la cosa

iii) Pueden provocar la extincin del derecho de propiedad, en vista de la potestad de su titular de realizar el

valor de la cosa.
3. CLASES: la prenda, la hipoteca inmobiliaria y la anticresis.
4. LA PRENDA: se configura como un derecho real de garanta mobiliaria que exige un desplazamiento
posesorio, en tanto que el constituyente de la misma cede la posesin del objeto a la otra parte, conservando,
eso s en todo momento la propiedad de la cosa pignorada.
Caracteres:
-. Desplazamiento posesorio: aunque debe recaer siempre sobre bien mueble.
-. Accesoriedad: pues sigue las vicisitudes del crdito en cuya garanta se ha constituido.
-. Indivisibilidad.
-. Carcter de contrato real: dado que para su perfeccionamiento la prenda exige la entrega de la cosa
5. LA HIPOTECA INMOBILIARIA: regulada por ley especial. Se configura como un derecho de garanta
inmobiliaria que no exige desplazamiento posesorio, en tanto en cuanto sujeta directa o indirectamente los
bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de las obligaciones para cuyo

efecto fue constituida; por otro lado, y para que quede vlidamente constituda, se requiere su otorgamiento en
escritura pblica y su inscripcin en el Registro de la Propiedad (forma constitutiva).
Cabe mencionar que a la hipoteca son aplicables las causas generales de extincin de derechos, as como las
derivadas de la necesidad de cancelacin de la inscripcin.
6. LA ANTICRESIS: por ella, el acreedor adquiere el derecho a percibir los frutos de un inmueble de su
deudor con la obligacin de aplicarlos al pago de sus intereses si se debieran, y despus a el capital de su
crdito (art.1881 CC). Pero como la prenda y la hipoteca, es tambin un derecho de realizacin de un valor,
de modo que, incumplida la obligacin garantizada, el acreedor puede pedir la venta del inmueble para el pago
de dicha obligacin.
7. Finalmente, mencionar la existencia de las llamadas garantas reales mobiliarias sin desplazamiento: la
HIPOTECA MOBILIARIA y la PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO, reguladas por la Ley de Hipoteca
Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesin de 16 de diciembre de 1954. Esta ley ha supuesto la
superacin de la divisin entre bienes muebles e inmuebles a efectos de constitucin de garantas. La ley
presenta un carcter casustico muy marcado, estableciendo qu bienes pueden ser objeto de una u otra. Ambas
recaen sobre bienes muebles, la distincin radica en que la Hipoteca mobiliaria recae sobre bienes con perfecta
identificabilidad registral, mientras que la prenda sin desplazamiento son de imperfecta identificabilidad.
HIPOTECA MOBILIARIA: es el derecho real por el que, mediante la inscripcin en el Registro
correspondiente, se sujetan directa o indirectamente determinados bienes muebles ajenos, que continan en
poder de su dueo, al pago de un crdito pecuniario, cualquiera que sea su poseedor.
PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO: con este nombre se designa aquella figura jurdica por la cual, mediante
la inscripcin en el Registro correspondiente se confiere al acreedor una facultad, a modo de derecho real de
garanta, para el cobro de un crdito pecuniario, sobre ciertos bienes muebles ajenos que, situados en un lugar
determinado, continuarn en poder de su dueo en concepto de depsitos.
6.- SU PROTECCIN EN EL REGISTRO CIVIL ESPAOL
La proteccin de los adquirentes de derechos reales se realiza a travs de formas de publicidad y apariencia,
que permiten conocer, a aquellos, quienes son los titulares de los derechos cuya adquisicin pretenden y cual
es el estado jurdico de los bienes, en orden a su libertad o gravamen, para de este modo dar seguridad y
eficacia a su trfico.
En materia de bienes inmuebles se ha optado por un instrumento de publicidad y control del trfico ms
perfecto: la institucin del Registro de la Propiedad.
El Cdigo civil en su art.605 y la Ley Hipotecaria art 1.1 sealan: el Registro de la Propiedad tiene por
objeto la inscripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre
bienes inmuebles. En base a ello podemos definir el Registro como la institucin administrativa que tiene
por objeto la publicidad oficial de las situaciones jurdicas relativas a los bienes inmuebles. Este

organismo garantiza la veracidad y exactitud de la informacin que proporciona, aunque no coincida con la
realidad extrarregistral.
6-1. Naturaleza de la inscripcin:
Declarativa:

La constitucin, modificacin, transmisin o extincin de un derecho real opera fuera del

Registro, en la vida civil. El Registro slo hace constar aquello que ha ocurrido fuera de los libros registrales.
De ah que la inscripcin sea en principio meramente declarartiva.
Constitutiva: Aqu la inscripcin no se limita a publicar la mutacin jurdico-real sino que coopera a ella de
modo que sin inscripcin no tiene lugar. Este carcter constitutivo es excepcional y slo opera en la hipoteca y
en el derecho de superficie.( art.1875C.c y art.145 L.H).
Obligatoria: No tiene ms particularidad que la existencia de un imperativo legal que obliga a practicar la
inscripcin, sin repercusin alguna en la mutacin jurdico- real que proclaman. As por ejemplo algunas
obligaciones impuestas a las corporaciones locales por la legislacin sobre rgimen local en materia de
inscripcin de inmuebles y derechos reales que les pertenecen.
6.2.- Otros registros:
En la actualidad ha tenido lugar un aumento de valor de los bienes muebles, en ocasiones tan valiosos o ms
que los inmuebles (maquinaria industrial, buques, aeronaves...).
En definitiva, los derechos reales sujetos a un rgimen de publicidad registral no son slo los inmobiliarios,
sino tambin ciertos derechos mobiliarios sobre bienes de fcil individualizacin y existencia duradera.
Las ventajas de la publicidad registral han originado la proliferacin de registros pblicos para aquella clase de
bienes muebles:

Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento

Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles

Registro de la Propiedad Intelectual

Registro de la Propiedad Industrial

7.- LAS OBLIGACIONES PECUNIARIAS

Una de las hiptesis ms importantes de prestacin es la que consiste en la entrega de una suma de dinero,
dado que el dinero es el instrumento por excelencia de intermediacin en los cambios.
7.1. CLASES:
-.

Deuda de suma: es la genuina deuda pecuniaria. En ella los signos o piezas monetarias son indiferentes

desde el punto de vista de la obligacin, con tal que posean curso legal.

El deudor est obligado a

proporcionar al acreedor la suma de dinero que sea la sealada en la obligacin.

-.

Deudas de especie monetaria: deudas de suma en las que se ha concretizado la especie monetaria con la

que debe hacerse el pago. Nuestro CC alude a estas deudas en el art.1170 cuando dice que el pago de la
obligacin de dinero ha de hacerse en la especie pactada.
-.

Deudas de moneda individual: en ellas no existe un deber de devolver una suma de dinero, considerado

como un bien fungible, sino las especficas monedas en que la obligacin debe ser cumplida. No hay pues
estrictamente obligacin pecuniaria, al haberse determinado la moneda como objeto y no gnero.
7.2. DEVALUACIN DE LA MONEDA Y EL PRINCIPIO DE NOMINALISMO: El problema ms grave
que plantean las obligaciones pecuniarias es la prdida del valor adquisitivo del dinero. Una de las soluciones
es el nominalismo - deudor tendr que entregar la suma fijada nominalmente, independientemente de las
variaciones de su poder adquisitivo.

El Cc no establece este criterio explcitamente, sin embargo, la

jurisprudencia se ha inclinado reiteradamente por este criterio. Y el art. 1754.2 Cc aplica un criterio
nominalista al pago de cosa fungible o metal no amonedado. Adems las clusulas de estabilizacin son
frecuentemente incluidas como medidas de correccin del nominalismo.
7.3. EL PAGO DE LAS DEUDAS DE DINERO:
Art.1170 CC: el pago de las deudas de dinero deber hacerse en la especie pactada y, no siendo
posible entregar la especie, en la moneda de plata u oro que tenga curso legal en Espaa.
La obligacin accesoria del pago de intereses no se impone de forma automtica. Unicamente se da cuando:
- as se pact convencionalmente.
- cuando se haya constitudo en mora conforme al 1108 Cc.
art.1108 la indemnizacin de daos y perjuicios, no habiendo pacto en contra-rio, consistir en el pago de
los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el inters legal.

Finalmente mencionar que se prohbe la usura desde 1908 (ley Azcrate).

8.- CONCLUSIN

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