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CAPITULO 6
AVALUO DE CONSTRUCCIONES USADAS
Autor: Oscar Borrero Ochoa
Forma parte del libro AVALUO DE INMUEBLES Y GARANTIAS
Generalmente al avaluador se le presenta permanentemente la necesidad de avaluar
construcciones ya existentes que tienen uso de varios aos y presentan mejor o peor
estado de conservacin. Son edificaciones usadas que pierden con el tiempo valor y
por tanto se aplican diferentes mtodos de Depreciacin para llegar al valor actual o
presente.
El punto de partida ser siempre determinar el VALOR DE REPOSICION o Valor de
Construirlo Nuevo. Cuando no es posible determinar el mismo tipo de construccin y
de acabados dado que la construccin es muy vieja y ya no se utilizan los materiales
y sistemas constructivos de antao, entonces se aplica el VALOR DE
SUSTITUCION, es decir se identifica con la construccin actual o moderna ms
semejante por la cual se podra sustituir en caso que se deseara reemplazar por
otra nueva similar. En este segundo caso se determinar el tipo de construccin
nueva que reemplazara la usada o vieja que estamos avaluando.
Tanto el Valor de Reposicin como el Valor de Sustitucin parten del avalo de la
Construccin Nueva que ya analizamos en los captulos anteriores. El avalo de la
Construccin Usada parte del valor determinado para la Construccin Nueva y aplica
un factor de Depreciacin de acuerdo con diferentes mtodos, de tal manera que el
valor actual ser igual a la construccin depreciada ms un valor residual esperado.
Esta relacin se presenta a continuacin:
Vd = Vn [ R + ( 1 R ) ( 1 D ) ]
Siendo Vd el valor depreciado o valor de la construccin usada, Vn el valor nuevo o
costo de reposicin, R el porcentaje no depreciable o residuo, (1-R) el porcentaje
depreciable, y D el porcentaje que se aplica por depreciacin. Se entiende por
porcentaje no depreciable o residuo la parte de la construccin que se puede
rescatar al final de su vida til. En un apartamento podra ser la parte rescatable de
la construccin al final. Como rescatable podra entenderse el valor de la demolicin
o un valor de salvamento de lo que resta al final de la vida til.
1- DEPRECIACION DE INMUEBLES.
Depreciacin es la prdida de valor o de precio en un bien. En el caso de los
inmuebles es la prdida de valor por causa del uso o del tiempo. Existen tres clases
de depreciacin: la depreciacin Fsica o por Edad, la depreciacin por estado de
conservacin y la depreciacin funcional.
La Depreciacin Fsica que corresponde al uso por tiempo, tiene una directa relacin
con la Edad de la construccin. Con el uso de una construccin se presenta un
desgaste que debe ser calculado de acuerdo con la edad de la construccin y el
tiempo esperado de dicha edificacin. SE denomina tambin Depreciacin por Edad.
Intimamente ligada con la anterior es la Depreciacin por estado de conservacin.
Dos construcciones de la misma edad, que tendran la misma depreciacin fsica,
pueden estar en diferente estado de conservacin o mantenimiento.
Se aplica tambin la Depreciacin Funcional que corresponde a la inadecuacin del
inmueble a las expectativas de uso que se requiere. Esta inadecuacin puede
provenir de un mal diseo que no permita su funcionalidad actual. En las
edificaciones viejas se presentan fallas en diseo para los patrones actuales: falta de
bao en la alcoba principal, cocinas con escasa funcionalidad, ingreso a una alcoba
a travs de otra alcoba, ausencia de closet en las alcobas, espacios grandes intiles,
un solo garaje en casas grandes antiguas, manzardas sin escalera adecuada. Esta
Depreciacin Funcional tambin puede sobrevenir de materiales que ya no se usan o
son inadecuados. Esta depreciacin se denomina tambin Depreciacin por
Obsolescencia entendiendo que ob soleo en latn significa fuera de tiempo, fuera
de costumbre. Es una edificacin que tiene un diseo, acabados o funcionalidad que
est fuera del momento o de la costumbre habitacional actual.
2- VIDA DE LAS CONSTRUCCIONES.
Vida fsica : es el tiempo total que dura una construccin. Este periodo puede ser de
varios siglos de acuerdo con la calidad de los materiales. Los castillos europeos
pueden tener 10 siglos o ms de acuerdo con la calidad de materiales con que se
construyeron. Las edificaciones en Amrica datan de la Colonia y en su mayor parte
han tenido que ser reconstruidas como monumentos histricos. La vida fsica de las
construcciones va hasta el momento de su ruina y puede superar 100 o 200 aos
con los materiales que se hacan en dicha poca en nuestras ciudades.
Vida Tcnica: es el periodo que dura una construccin hasta cuando es utilizable en
condiciones normales y no requiera reparaciones substanciales o reconstruccin en
sus partes esenciales. Durante su uso es lgico que se apliquen reparaciones de
mantenimiento o reconstrucciones menores en partes tales como instalaciones
hidrulicas, elctricas, pisos, enchapes, aparatos y equipos. Pero no en la estructura,
cimientos o cubierta. De acuerdo con la experiencia de otros pases la vida tcnica
de las edificaciones se sita entre los 60 y 80 aos. En Colombia aplicamos entre 50
y 60 aos de acuerdo al tipo estable de materiales aplicados. A medida que pase el
tiempo y podamos constatar en qu estado se encuentran edificios de 60 aos
podremos ampliar la vida tcnica de los edificios hasta los 80 aos que aplican en
Brasil, Argentina y Mxico. El criterio del avaluador deber definir el tipo de
construccin y la duracin esperada de la vida tcnica. Este dato es definitivo porque
es la base para aplicar la depreciacin de una construccin.
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Vida Econmica : es el periodo que dura una edificacin para el uso econmico que
fue construida, es decir hasta cuando es rentable mantener su explotacin como
edificacin. Cuando se hace una casa se destina a la habitacin de familias y tanto
su uso como su explotacin es la vivienda familiar o el alquiler para dicho uso. Pero
cuando la zona o la calle se vuelven comerciales, carece de sentido continuar con el
uso de vivienda y podra trasformarse en local comercial o en casa para oficinas.
Asimismo es posible que la casa ya no tenga utilidad mantenerla como edificacin y
dado el uso del sector sea ms conveniente demolerla para dar paso a un edificio
nuevo. Su vida econmica ha terminado y la construccin carece de valor,
adquirindolo el lote que servir para el nuevo edificio.
3- METODOS DE DEPRECIACION.
Existen mltiples mtodos para estimar la depreciacin de los inmuebles. No se debe
confundir la depreciacin inmobiliaria con la depreciacin contable o con fines
fiscales que en general tienen un fin diferente. Mientras la depreciacin contable es
acelerada a 20 aos o menos con el fin de aumentar los gastos y disminuir las
utilidades para pagar menos impuestos, en la depreciacin inmobiliaria nos vamos a
60 o ms aos adaptndonos mejor a la realidad de las edificaciones.
Los diferentes mtodos buscan acercarse lo ms posible a la verdadera realidad.
Deben aplicarse frmulas matemticas que tratan de acercarse al esquema real.
Existen mtodos empricos, mtodos tcnicos de depreciacin fsica y mtodos
econmicos de depreciacin. Entre los mtodos empricos estn los que consideran
que la propiedad bien conservada mantiene su eficiencia y capacidad de renta sin
importar la edad o estado de conservacin. Es un criterio errneo que desconoce el
castigo que da el mercado al uso y estado de los inmuebles, tal como se aplica en
maquinaria, equipos y vehculos.
Otros peritos utilizan la intuicin para fijar arbitrariamente la depreciacin, por simple
inspeccin ocular sin anlisis ulterior. Durante una poca se aplic un mtodo
denominado de la Suma de los dgitos anuales que consiste en considerar una serie
de N fracciones, cuyo denominador es la suma de 1 hasta N siendo la vida prevista
para la propiedad. El numerador de la fraccin para cada ao es la expectativa de
vida restante o remanente. Ejemplo: para un bien con vida til de 6 aos, el
denominador ser la suma de la progresin de aos esperados, es decir 21 y el
numerador ser la suma de aos faltantes. As para el tercer ao sera : (6+5+4) / 21
= 71.4%. Para el primer ao sera 6 / 21 = 28.5%. Este mtodo ha sido desechado
porque tiene una acelerada depreciacin al comienzo y pequea al final.
Los mtodos ms empleados para la Depreciacin de orden fsica los describimos a
continuacin :
Mtodo de la Lnea Recta
Mtodo de Parbola de Kuentzle
Mtodo de Ross
Mtodo de Heidecke para el Estado de Conservacin.
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Para tener un decrecimiento reducido en los primeros aos, Kuentzle propone una
ecuacin y lnea parablica que se presenta en el grfico 14 y corresponde a esta
relacin:
D = ( E / Vt) 2
Ejemplos: Con vida tcnica de 50 aos analizaremos los mismos casos de la lnea
recta:
a) Edad: 10 aos. D = ( 10 / 50 )2 = 4%
b) Edad: 20 aos. D= ( 20 / 50 )2 = 16%
c) Edad: 35 aos.
D = ( 35 / 50 ) 2 = 49%
Como se ve es mucho menos acelerada que la lnea recta, pero para muchos peritos
es demasiado lenta en los primeros 20 aos. Por ello Ross propone un mtodo
intermedio.
6 METODO DE ROSS.
Busca un promedio de los dos mtodos anteriores con el fin de obtener una
depreciacin no tan acelerada como la Lnea Recta, ni tan lenta como el Mtodo
Parablico de Kuentzle. Puede verse en el grfico 15 que se trata de una
depreciacin intermedia entre los dos mtodos anteriores. Su ecuacin sera:
D = [ ( E / Vt ) + ( E / Vt ) 2 ]
Ejemplos: con la misma vida tcnica y edad de los casos anteriores tendremos:
a
b
c
Ntese que los clculos de los ejemplos anteriores los hemos hecho directamente
sobre los porcentajes para que el lector no se confunda.
Este mtodo de Ross es el ms recomendado en Amrica y en Latinoamrica para
los avalos de las construcciones usadas. En Colombia es el utilizado por los peritos
y por las Lonjas de Propiedad Raz ya que es fcil de calcular y promedia los
tradicionales de la Lnea Recta y el de la Parbola. No presenta ninguna dificultad
para su clculo y facilita el uso por el avaluador. Por dcadas la depreciacin anual
es como sigue:
Primeros 10 aos : 1.2 %
Aos 10 a 20 : 1.6 %
Aos 20 a 30 : 2.0 %
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Aos 30 a 40 : 2.4 %
Aos 40 a 50 : 2.8 %
Con respecto a la lnea recta uniforme, la depreciacin de Ross es lenta en los
primeros 10 o 20 aos y acelerada en los ltimos 20 aos.
7 DEPRECIACION
HEIDECKE.
POR
ESTADO
DE
CONSERVACION.
METODO
DE
El Mtodo de Ross nos permite depreciar por edad una construccin. Pero con la
misma edad es posible que una construccin est mejor conservada que otra. El
estado de conservacin lo verifica el avaluador mediante la visita ocular. No se debe
dejar llevar de las apariencias, ya que existen elementos constructivos que inducen a
pensar que la construccin est en grave deterioro y solamente se trata de
reparaciones menores. Un breve repaso de los costos de construccin o reparacin
nos pueden indicar cmo calificar una construccin usada:
a
Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciacin por mal estado de
conservacin. Esta depreciacin se aade a la depreciacin por edad encontrada por
el mtodo de Ross.
TABLA DE HEIDECKE
Estado
(Calificacin)
1
Condiciones Fsicas
Nuevo, no requiere reparacin
1.5
2
Requiere reparaciones
de poca importancia
Clasificacin
Coeficiente
(%)
Optimo
0.0
Muy bueno
0.032
Bueno
2.52
79
6
2.5
3
Intermedio
Necesita reparaciones sencillas
3.5
4
Necesita importantes
reparaciones
4.5
5
Para demolicin
8.09
Regular
18.10
Deficiente
33.20
Malo
52.60
Muy malo
72.20
Sin valor
100
82
9