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Planeamento e regulao de equipamentos

privados de uso colectivo em Portugal: o centro
comercial no centro do planeamento urbano
Research May 2015
DOI: 10.13140/RG.2.1.2659.4722

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1 author:
Miguel Silva Graa
University of Coimbra
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Planeamento e regulao de equipamentos privados de uso colectivo

em Portugal: o centro comercial no centro do planeamento urbano
Miguel Silva Graa*

Resumo
Os centros comerciais so hoje um dos elementos mais marcantes da cidade contempornea,
assim como um dos lugares-chave do quotidiano dos seus utilizadores. Porm, estes raramente
so tomados em conta na definio de estratgias e polticas urbanas; ainda que sejam, como
muitos equipamentos de cariz pblico, ns condensadores de semelhante intensidade na
"peregrinao" urbana dos seus actores.
Portugal - onde no incio da dcada de 2000 existiam j 745 centros e galerias comerciais,
onde encontramos a maior proporo europeia de utilizadores de centros comerciais entre os 15
e os 34 anos (juntamente com a Sucia) e a maior percentagem de rea bruta locvel por
habitante do Sul da Europa (juntamente com a Frana) - no ser indiferente a este processo
global. Este ser alis um fenmeno indiscutivelmente marcante em contexto nacional, como
demonstram os cerca de 2 milhes de utilizadores por ms que visitam cada um dos dois
maiores centros comerciais das reas Metropolitanas de Lisboa e Porto.
Apesar de frequentemente rodeados de alguma polmica, pouca tem sido a literatura
especfica produzida sobre o seu impacto territorial ou regulao econmica e urbanstica.
Ainda que alguns estudos abordem a sua implantao no contexto portugus, geralmente com
um enfoque sobre o aparecimento e expanso do prprio fenmeno; escassas sero as
referncias relativas a estas tipologias comerciais ao nvel do planeamento urbano. Sendo, por
um lado, totalmente inexistentes na maior parte dos estudos recentes, produzidos sobre os seus
territrios metropolitanos (Atlas da AML, Lisboa 2020, Programa Territorial de
Desenvolvimento 2007-2013 da AMP); e, por outro, raras ao nvel dos Instrumentos de Gesto
Territorial, apenas sendo identificveis algumas aluses em documentos recentes produzidos ao
nvel regional (reviso PROT-AML e PROT-Norte) e estando totalmente ausentes aos nveis
nacional, especial, municipal ou local.
O objectivo desta comunicao ser precisamente abordar a problemtica da avaliao do
impacto territorial destas tipologias no panorama nacional - procurando aferir onde e porque se
instalam, que alteraes provocam e inclusive, no actual cenrio de crise econmica, que efeitos
podero provocar o seu fecho -, com vista a tentar contribuir para a incluso desta problemtica
nos instrumentos de gesto e planeamento do territrio, assim como traar recomendaes para
o planeamento e regulao deste tipo de equipamentos privados de uso colectivo em Portugal.
Palavras-chave: planeamento e regulao econmica e urbanstica; equipamentos privados de
uso colectivo; centros comerciais; Portugal
* Arquitecto. Professor Auxiliar Convidado do Departamento de Engenharia Civil da Universidade de Coimbra (DEC - UC).
Membro integrado do Centro de Investigao em Engenharia Civil do Departamento de Engenharia Civil da Universidade de
Coimbra (CIEC/DEC - UC) / Rua Lus Reis Santos, Plo II da Universidade, 3030-788 Coimbra / Tel: (+351) 239 797 100 / Tim:
(+351) 91 291 68 41 / Email: miguel.graca@dec.uc.pt.

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Primeiro e ultimo nome do(s) autor(es)

1. Introduo:
Hoje, incontestavelmente, a condio da cidade contempornea exprime-se atravs de um
territrio organizado em rede e marcado pelos seus eixos de mobilidade. Acompanhando a
emergncia desta "nova condio urbana", veremos como surgem para alm da tradicional
rede de espaos pblicos um conjunto de "outros lugares", que se assumem como ns das
paisagens metropolitanas nos quais se implantam.
Este fenmeno, comum a maior parte das reas urbanas europeias e igualmente visvel em
Portugal, ver-se- materializado num hiper-texto de equipamentos ldico-comerciais como
campos de jogos, kartdromos, piscinas, discotecas, parques infantis, pavilhes de espectculos,
estdios, parques temticos ou plos de indstrias criativas que criaro o campo de aco dos
usos de uma cultura ps-urbana, condensada no tempo e dispersa no espao.
Entre estes, uma tipologia ter uma peculiar representatividade urbana: o centro comercial.
E, no apenas por ser hoje um dos elementos mais marcantes da cidade contempornea ou um
lugar incontornvel da prpria actividade do consumo. Mas tambm porque, ao ocupar papis
que antes apenas estavam reservados aos domnios pblicos da cidade, se tornou num dos
lugares-chave da vida quotidiana dos prprios cidados.
Mas, se ir ao shopping experincia de todos, a discusso do papel hoje desempenhado
pelos centros comerciais , todavia, um tema controverso. Criticados por uns (Jackson, 1985;
Whyte, 1988; Sorkin, 1992; Davis, 1992; Ghirardo, 1996; Elin, 1997) que os consideram
responsveis pelo declnio dos centros das cidades e do seu comrcio tradicional ou que
desconfiam do carcter alienante e securizado dos seus ambientes sofisticados de consumo e
apreciados por outros (Crawford, 1992; Rybczynski, 1995; Amendola, 1997; Koolhaas, 1997;
Leong, 2001) que os consideram elementos potenciadores de dinmicas urbanas positivas,
acumulando a mais-valia de representarem lugares onde tudo se encontra acessvel num mesmo
local de uma forma confortvel, protegida e segura estes espaos constituem hoje,
independentemente da forma como seja encarada a crescente afirmao do seu papel, uma das
mais destacadas peas da cidade contempornea.
E se o centro comercial se define, indiscutivelmente, como um conjunto de estabelecimentos
comerciais, planeado, promovido e gerido de forma unificada1. E se na gnese do centro
comercial, enquanto frmula retalhista, se encontra indubitavelmente subjacente uma inteno
de concentrao comercial, com vista maximizao do lucro. Porm, hoje, estes no so
apenas espaos destinados ao consumo.
Condensando elevados fluxos de visitantes e fortes nveis de intensidade de uso, os centros
comerciais so tambm tendencialmente lugares de passeio, de cio e de lazer.
Cumulativamente a uma oferta concentrada de lojas e servios, cada vez mais, marcam presena
nestes formatos um conjunto de novas valncias ldicas, recreativas e culturais, com um
objectivo assaz claro: criar espaos amigveis e convidativos permanncia e ao consumo.
1

Mais precisamente, a primeira tentativa de definio do termo "centro comercial" seria proposta pelo Urban Land Institute (ULI)
que, em 1957, caracterizaria um shopping center enquanto um grupo de estabelecimentos comerciais arquitectonicamente
unificado, construdo num local planeado, promovido, possudo e gerido como uma unidade, cuja localizao, dimenso e tipo de
lojas que alberga, se encontram intimamente relacionados com a rea de mercado que serve. Frequentemente, estes
empreendimentos fornecem no local ou na sua proximidade um parque de estacionamento, adequado ao nmero e tipo de
estabelecimentos (Cf. SIMMONS, James The Changing Pattern of Retail Location. [Cit. por Salgueiro, Teresa Barata Novas
formas de comrcio. Finisterra: Revista Portuguesa de Geografia. Lisboa. Volume XXIV, n. 48 (1989), p. 152]).

Encontro Annual da Ad Urbem 2012 A PROGRAMAO NA GESTO TERRITORIAL

Ttulo/Subttulo da Comunicao
Primeiro e ultimo nome do(s) autor(es)

Figuras 1 e 2: "Centro Colombo (Lisboa)" e "Via Catarina (Porto)"

Imagens cedidas por Sonae Sierra

Encontro Annual da Ad Urbem 2012 A PROGRAMAO NA GESTO TERRITORIAL

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Primeiro e ultimo nome do(s) autor(es)

Nos ambientes cenogrficos e onricos das suas "ruas" e "praas" como nas da cidade
histrica, densa e compacta vagueia-se, come-se, bebe-se, descansa-se e consome-se
smbolos e mercadorias. E, por conseguinte, visit-lo tambm de algum modo ir ao
center.
Mas, para alm de constituir uma expresso particular do mercado de retalho onde so
mostrados, experimentados e vendidos produtos, assim como suportados usos, funes e
actividades que antes estavam reservados esfera dos espaos pblicos urbanos o centro
comercial , ele prprio, um cone destacado do panorama europeu contemporneo.
Num territrio que cresce, marcado pela descontinuidade tanto fsica, do seu tecido
urbano fragmentado e disperso, como relacional, fruto dos avanos no campo das
telecomunicaes e de novas formas de sociabilidade independentes da proximidade geogrfica
veremos assim afirmar-se, sobre a prpria estrutura urbana, uma malha de equipamentos
privados de uso colectivo, na qual a tipologia do centro comercial ser uma das suas mais
representativas rtulas.
Todavia, por consistir num corpo hbrido onde se rene um palimpsesto de ofertas, funes
e actividades, o centro comercial apresentar-se- na sua essncia como um objecto heterodoxo e
contraditrio. Lugar de negcio, mas tambm de cio. Aberto ao uso, mas fechado sobre si
mesmo. Pblico nos seus hbitos, mas privado na sua dominialidade. Focalizado nas
experincias individuais de consumo dos seus utilizadores, mas dirigido a pblicos e volumes
de distribuio massivos. Amplo na sua abrangncia geogrfica, mas pormenorizado no detalhe
da sua escala. Generalista nas suas temticas, mas representativo para o imaginrio de cada
utilizador.

2. A evoluo do panorama retalhista portugus e o centro comercial em contexto

europeu
Apresentando as mais diversas tipologias, reas e ofertas de servios, os centros comerciais
representam actualmente um lugar central no quotidiano urbano da Europa. Em mdia, um
cidado europeu visita-os 17 vezes por ano ou seja, aproximadamente, de 3 em 3 semanas
gastando em mdia, 1 hora e 30 minutos em cada visita, e apenas em 25% dos casos com a
inteno de comprar um produto especfico (Cushman & Wakefield, Healey & Baker, 2004).
E Portugal, onde encontramos a maior proporo europeia de utilizadores de centros
comerciais entre os 15 e os 34 anos (juntamente com a Sucia) e a maior percentagem de rea
bruta locvel por habitante do Sul da Europa (juntamente com a Frana), no ser indiferente a
este processo global (Cushman & Wakefield, Healey & Baker, 2004).
Sendo este alis, actualmente, um fenmeno indiscutivelmente marcante em contexto
portugus, como demonstram os cerca de 26 milhes e 21 milhes de visitantes anuais
(equivalentes a cerca de 2 milhes de utilizadores por ms), que detm respectivamente o
Centro Colombo e o NorteShopping, sem dvida os mais expressivos exemplos das reas
Metropolitanas de Lisboa e Porto (Jones Lang LaSalle, 2008).

Encontro Annual da Ad Urbem 2012 A PROGRAMAO NA GESTO TERRITORIAL

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Desde o aparecimento dos primeiros exemplos, no incio da dcada de 1970, at ao final da

primeira dcada de afirmao deste fenmeno, surgiriam primeiramente 48 destas tipologias
comerciais em Portugal (Pinto, 1985). J numa segunda fase, entre 1980 e 1990, este nmero
aumentaria para 417 unidades e, em 2000 ano do ltimo levantamento estatstico, a nvel
nacional, efectuado neste sector os exemplos acumulados ao longo de uma terceira fase de
expanso desta frmula retalhista, somariam j 789 centros comerciais em Portugal Continental
(OC, 2000).
Tal como no resto da Europa, veremos emergir, nos anos 1970, os primeiros exemplos em
contexto portugus, inicialmente materializados tanto em empreendimentos de pequena
dimenso, em localizaes urbanas centrais; como enquanto galerias de lojas associadas a
hipermercados, geralmente localizados fora dos permetros urbanos e equipados com grandes
bolsas de estacionamento. Nos anos 1980, de uma forma geral, surgiriam as primeiras tipologias
integradas, assim como assistiramos ao aparecimento dos primeiros empreendimentos de
influncia regional. Porm, apenas a partir dos anos 1990, se assistiria ao aparecimento de
conjuntos comerciais de maior dimenso e influncia geogrfica, tanto em localizaes
perifricas e extra-urbanas, como inseridos em conjuntos histricos e associados a operaes de
regenerao urbana. Tal como se multiplicariam, a partir do incio da dcada de 2000, um
conjunto de formatos hbridos e outras tipologias especializadas, como os retail parks e os
factory outlet centers. Ou se evidenciaria, nesta quarta fase de evoluo do fenmeno, uma
tendencial utilizao deste tipo de equipamentos enquanto elemento central de estratgias de
planeamento e reconverso urbanstica. Oscilando as duas principais tendncias, de uma forma
geral, entre as reestruturaes dentro de ncleos mais consolidados e a construo de novas
unidades de grande e mdia dimenso, geralmente urbanisticamente isoladas, profusamente
tematizadas e privilegiando localizaes prximas de eixos rodovirios principais.
E se em Portugal existiam, no incio dos anos 2000, um total de 61 centros comerciais com
mais de 5.000 m somando no seu conjunto cerca de 1,4 milhes de m de rea bruta locvel
(Cushman & Wakefield, Healey & Baker, 2002) este seria um nmero que registaria uma
tendncia de aumento progressivo ao longo desta dcada; e que atingiria, em 2009, mais de 160
conjuntos comerciais de dimenso mdia ou superior, detendo no seu conjunto mais de 3,3
milhes de m de rea bruta locvel (Aguirre Newman, 2009). Demonstrando que em Portugal
apesar de uma conjuntura econmica internacional desfavorvel se conservaria mesmo
assim, em finais da dcada de 2000, uma evoluo positiva do nmero de aberturas de novos
centros comerciais de mdia e grande dimenso.
Analogamente, ao longo desta dcada, a tendncia geral na Europa seria de continuao de
crescimento, inicialmente a um ritmo mais intenso e, de forma mais moderada, medida que se
aproximava o final da dcada de 2000. Pois, se em 2008, inaugurariam mais de 8 milhes de m
de rea bruta locvel construda confirmando, pelo terceiro ano consecutivo, um incremento
da prpria taxa de crescimento mdia deste sector por outro lado, em 2009, assistiramos a
um desaceleramento significativo desta mesma taxa de crescimento ao longo de todo o
continente europeu (Jones Lang LaSalle, 2009). Ainda que inaugurando, neste ano, cerca de 7
milhes de m de novos centros comerciais e atingindo, no final desta dcada, os totais de rea
bruta locvel deste sector, valores que excederiam j os 128,3 milhes de m de rea bruta
locvel.

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Primeiro e ultimo nome do(s) autor(es)

Figura 3: "Crescimento dos Centros Comerciais na Europa (milhes de m2 )"

Shopping Center Development Report: Europe, Cushman & Wakefield (2012)

Figura 4: "Percentagem de visitantes dos centros comerciais na Europa, por faixa etria"
Where People Shop, Cushman & Wakefield, Healey & Baker (2004)

Figura 5: "Nmero de visitantes anual (milhes)"

Evoluo da Oferta de Retail em Portugal, Jones Lang LaSalle (2007).

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Resultado, acima de tudo, de um aumento continuado do nmero de centros comerciais na

Europa e espelhado numa significativa mdia europeia de 225,6 m de rea bruta locvel por
cada 1.000 habitantes, que encontraramos em finais da dcada de 2000; assim como nos
expressivos 271 m de rea bruta locvel por cada 1.000 habitantes com que nos depararamos
em Portugal, valor acima da prpria mdia europeia (Cushman & Wakefield, 2010).
Presenciaramos, todavia, por toda a Europa durante os anos de 2011 e 2012 a um
claro decrscimo no ritmo de aberturas, ainda que se observando um ligeiro acrscimo da rea
bruta locvel total na Europa; resultado, na generalidade, no de novos investimentos
imobilirios neste sector, mas da abertura de projectos em pipeline, iniciados antes do incio da
dcada e inaugurados nestes ltimos dois anos (Cushman & Wakefield, 2012). Especificamente
em Portugal, apenas seriam inaugurados, em 2011, 113.900 m2 de rea bruta locvel, um valor
que corresponde a pouco mais de um tero da mdia dos anos anteriores (Revista Imobiliria,
2012); e durante o ano de 2012 apenas assistiramos abertura de um conjunto comercial de
dimenso mdia ou superior o retail park Multiusos Oriente, em Loures, com 6.400 m2 de
ABL , tendo sido canceladas ou encontrando-se em suspenso a abertura de vrios centros
comerciais por todo o pas, como so disso exemplo o Vivaci Beja, o vora Shopping, o Frum
Setbal ou do Dolce Vita Braga, cuja data de abertura foi j adiada trs vezes.
A quebra do ritmo de aberturas no ser porm um fenmeno que esvaziar as praas dos
maiores centros comerciais portugueses. Pois, ainda que este seja um cenrio econmico que
afecte todo o sector, dos promotores aos lojistas, e o prprio poder de compra do consumidores
destas superfcies comerciais, tal no implicar como alis continua a ser visvel nos altos
nveis de intensidade de uso e fluxos de pessoas que estes espaos continuam a deter
actualmente que estes ltimos se deixem de ser um dos locais predilectos dos seus
utilizadores.
J, por outro lado, o actual e transversal contexto de crise econmica implicar sim uma
clara mudana na forma como os utilizadores se relacionam com os centros comerciais. No s
induzindo modificaes ao nvel dos hbitos dos consumidores, com menos poder de compra,
que se tornaro mais sensveis ao uso do que ao consumo; como ao nvel da sua imagem e
representatividade urbanas, afectadas por uma visvel conteno do ritmo de aberturas previstas
e mesmo pelo fecho de vrias unidades, demonstrando que os shopping centers no so
frmulas imutveis e permanentes, mas antes consistem em peas de durao limitada que
possivelmente, tal como as instalaes fabris de outros tempos, podero vir a ser ainda os
futuros brownfields de expanses e reconverses urbanas de uma cidade por vir.
A actual conjuntura proporcionar, assim, a introduo de novas problemticas ao nvel do
planeamento urbanstico actual. Isto , mais do que apenas abordar a problemtica da avaliao
do impacto territorial destas tipologias no panorama nacional procurando aferir onde e
porque se instalam e que alteraes provocam a sua implantao especfica convir, no
actual cenrio de crise econmica, reflectir sobre os efeitos podero provocar o seu fecho. Por
isso, mais do que nunca far sentido tentar pensar como ser possvel incluir esta problemtica
nos instrumentos de gesto e planeamento do territrio, assim como pensar que linhas
orientadoras devem guiar o planeamento e regulao deste tipo de equipamentos privados de
uso colectivo em Portugal.

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3. Planeamento e regulao de centros comerciais em Portugal

Porm, apesar do inegvel impacto territorial que os centros comerciais detiveram e detm
ao nvel da inter-relao entre a sua macro-localizao e a prpria expanso urbana em Portugal,
estes raramente foram ou so actualmente tomados em conta na definio de estratgias e
polticas urbanas, encontrando-se geralmente afastados do processo de planeamento do
territrio; ainda que representem, tal como outros equipamentos de cariz pblico como
escolas, centros de sade ou parques urbanos ns condensadores de idntica intensidade na
"peregrinao" urbana dos seus actores.
Igualmente, ainda que frequentemente rodeados de alguma polmica, pouca tem sido a
literatura especfica produzida sobre centros comerciais e, particularmente, relativa ao estudo da
sua macro-localizao, impacto territorial ou regulao econmica e urbanstica. Alguns foram
os estudos que abordaram a sua implantao no contexto portugus, geralmente com um
enfoque sobre o aparecimento e expanso do prprio fenmeno. Por um lado, evidenciando a
rea Metropolitana de Lisboa (Salgueiro, 1989, 2004; Cachinho, 1991, 1999; Louro, 2004) e a
rea Metropolitana do Porto (Fernandes, 1992, 1997; Graa, 2010); e, por outro, dedicados
caracterizao da realidade nacional como um todo (OC, 2000; GEPE, 2001; INE, 2003).2
Todavia, ao contrrio do que seria de esperar, encontraremos raras referncias ou anlises
produzidas pela administrao central e local que aprofundem a importncia deste
fenmeno e da sua distribuio territorial, ainda que a actividade do consumo e a tipologia do
centro comercial, em particular, constituam vectores de peso nos fluxos e geometria das redes
urbanas contemporneas das reas de influncia destas duas cidades.
Por exemplo, a nvel local nas informaes publicadas on-line, em papel ou afixadas em
edital pelas Cmaras Municipais e Juntas de Freguesias das suas reas metropolitanas no
encontraremos informao caracterizadora que v para alm de algumas listagens incompletas
ou desactualizadas do universo de centros comerciais existentes, centrando-se a maior parte da
informao produzida sobre o seu sector comercial ao nvel de detalhe do estabelecimento 3, o
que no se configura de interesse para este estudo, especificamente sobre a temticas dos
conjuntos comerciais.
Se procurarmos a nvel supra-local, por exemplo, nos documentos caracterizadores das
reas Metropolitanas de Lisboa ou do Porto ou mesmo nos estudos publicados por estes
organismos como o Atlas da rea Metropolitana de Lisboa4 ou o Programa Territorial de
2

Igualmente, enquanto fontes de interesse complementar, encontraremos para alm deste conjunto de estudos desenvolvidos por
diferentes investigadores, tanto sobre a generalidade do panorama portugus, como especificamente sobre as reas metropolitanas
em causa um vasto universo de relatrios e comunicados peridicos dos promotores e empresas de consultadoria internacionais
dos sectores imobilirios e retalhista, de onde possvel tambm retirar um sem nmero de dados valiosos para a caracterizao do
panorama retalhista portugus. De entre os vrios promotores e empresas de consultadoria do sector, destacaramos os relatrios
produzidos nomeadamente pela Aguirre Newman, AC Nielsen, CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, Europe Real Estate, ING
Real Estate, Jones Lang LaSalle ou Larry Smith, entre outros; alguns dos quais se encontram listados nas referncias bibliogrficas
deste artigo.
3
Sendo vulgarmente o enfoque da informao virado para a fiscalizao do ramo da restaurao e bebidas, feiras, mercados e venda
ambulante, cujo garante do cumprimento da regulamentao , alis, uma das competncias prprias das Cmaras Municipais.
4

O Atlas da rea Metropolitana de Lisboa consiste numa edio publicada pela rea Metropolitana de Lisboa (AML)
desenvolvida em colaborao com o Departamento de Geografia e Planeamento Regional da Faculdade de Cincias Sociais e
Humanas da Universidade Nova de Lisboa e coordenada por Jos Antnio Tenedrio cuja totalidade da cartografia foi no mbito
do Sistema Metropolitano de Informao Geogrfica. Esta publicao divide-se em vrios captulos correspondentes aos diversos
vectores de anlise desta unidade territorial: Introduo; Enquadramento Histrico; Enquadramento Geogrfico; Geografia Fsica;
Morfologia da Paisagem; Uso e Ocupao do Solo; Populao; Habitao; Actividades Econmicas; Cultura; Patrimnio e

Encontro Annual da Ad Urbem 2012 A PROGRAMAO NA GESTO TERRITORIAL

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Figura 6: "Tipologias de Consumo na rea Metropolitana de Lisboa: Centros Comerciais na AML em 2002"
Margarida Louro, www.cidade.consumo (2004).

Figura 7: "Distribuio dos centros comerciais da rea Metropolitana do Porto"

Miguel Silva Graa, Shopping (&) Center: sobre o consumo, a cidade e os centros comerciais em Portugal e na Europa (2010).

Identidades; Mobilidade e Transportes; Ordenamento e Planeamento; Sustentabilidade; e Futuro. Note-se, porm, que no captulo
sobre "Actividades Econmicas" no constam qualquer referncias sobre as tipologias especficas dos centros comerciais, nem sobre
a sua distribuio territorial.

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Desenvolvimento 2007-2013 5 da rea Metropolitana do Porto no encontraremos

igualmente nenhumas referncias significativas a esta temtica, nem mesmo qualquer
enquadramento territorial deste fenmeno. O que, ressalvando obviamente o facto, de no ser da
competncia destes organismos a elaborao de estudos sobre tipologias comerciais, se afigura
apesar de tudo como um fenmeno que marca hoje indelevelmente o panorama urbano destas
cidades e por isso digno de referncia na caracterizao das suas estruturas territoriais.
Se, por outro lado, ultrapassarmos este nvel de anlise e procurarmos a nvel regional nos
documentos estratgicos elaborados pelas respectivas Comisses de Coordenao e
Desenvolvimento Regional de Lisboa e Vale do Tejo (CCDR-LVT) e Norte (CCDR-N) j
comearemos a encontrar algumas referncias a esta temtica. Como, por exemplo, no Plano
Regional de Ordenamento do Territrio da rea Metropolitana de Lisboa (PROT-AML)6 em
vigor (2002), na Proposta de alterao do PROT-AML (2011) 7 em reviso ou nos trabalhos

O Programa Territorial de Desenvolvimento da rea Metropolitana do Porto (AMP) consiste num documento que aprova a
estratgia de desenvolvimento territorial para o perodo 2007-2013, e as respectivas prioridades relativas ao investimento a realizar
pelos municpios, a serem co-financiados pelos fundos europeus, no perodo de programao definido pelo Quadro de Referncia
Estratgico Nacional (QREN 2007-2013). O documento estruturado em seis captulos, iniciando por enquadrar e por referenciar as
orientaes, o mbito e objectivos e as condicionantes estruturantes da contratualizao nos dois primeiros captulos. No terceiro
captulo inscreve-se uma breve referncia estratgia para o perodo de programao entre 2007-2013, e sua articulao com a
estratgia do Programa Operacional Regional do Norte 2007/2013 (ON.2 - O Novo Norte). No quarto captulo descreve-se a
estrutura da Subveno Global, no quinto captulo apresentam-se o plano de investimento, e no sexto captulo as respectivas
disposies de implementao. Por fim, apresenta-se, em anexo, uma listagem de elementos complementares a esta proposta, cujos
contedos acompanham, sustentam e fundamentam a presente proposta. Note-se, porm, que no captulo sobre "Competitividade e
Inovao" ou os pontos sobre "Mobilidade Urbana" ou "Conectividade do Sistema Urbano Regional" no constam em nenhumas
das propostas qualquer referncias sobre o papel, atractividade ou actual distribuio territorial das tipologias especficas dos centros
comerciais.
6
O Plano Regional de Ordenamento do Territrio da rea Metropolitana de Lisboa (PROT-AML) consiste num documento
estratgico que define as linhas orientadoras de desenvolvimento territorial para a rea Metropolitana de Lisboa e que destaca como
prioridades a sustentabilidade ambiental, a qualificao metropolitana, a coeso scio-territorial e a organizao do sistema
metropolitano de transportes. A sua elaborao foi inicialmente determinada pelo Governo atravs da Resoluo do Conselho de
Ministros n. 21/89, de 15 de Maio estabelecendo a composio da comisso consultiva, posteriormente alargada a outras
entidades. Todavia a sua elaborao foi apenas concluda em finais de 1998, pela Comisso de Coordenao da Regio de Lisboa e
Vale do Tejo (CCDRLVT), atravs de uma equipa constituda por tcnicos do organismo e por consultores externos. Durante o
perodo de elaborao, o PROT-AML foi adaptado, tanto na forma como no contedo, legislao entretanto publicada,
nomeadamente a Lei n 48/98, de 11 de Agosto, e o Decreto-Lei n. 380/99, de 22 de Setembro, assim como nova realidade
urbanstica, econmica e social da regio metropolitana, que conformaram a prpria estrutura e contedo do Plano. A aprovao do
PROT-AML deu-se na reunio de Conselho de Ministros de 7 de Fevereiro de 2002 e foi publicado em Dirio da Repblica (I
Srie-B), pela Resoluo de Conselho de Ministros n. 68/2002, de 8 de Abril.
7
Em 2008, o Governo deliberaria alterar o Plano Regional de Ordenamento do Territrio da rea Metropolitana de Lisboa (PROTAML) em vigor, atravs da Resoluo do Conselho de Ministros n. 92/2008, de 5 de Junho. O processo de reviso em curso do
PROT-AML teria como objectivo redelinear as actuais estratgias de planeamento integradas face a um conjunto expectvel de
alteraes territoriais significativas, entre as quais a mudana de localizao do novo aeroporto de Lisboa, em conjunto com o
projecto de linhas ferrovirias de alta velocidade, as plataformas logsticas e o Projecto do Arco Ribeirinho Sul, que prev a
requalificao urbanstica de grandes reas de Almada, Seixal e Barreiro assim como a adopo de novas linhas gerais de
interveno para o planeamento escala municipal, dado conformidade legislao aplicvel entretanto em vigor. Aps a sua
elaborao, a Proposta de alterao do PROT-AML, acompanhada do respectivo Relatrio Ambiental do Plano e Parecer Final da
Comisso Consultiva, seria submetida a discusso pblica, entre 22 de Novembro de 2010 e 31 de Janeiro de 2011; estando estes
documentos disponveis para consulta no site da Comisso de Coordenao e Desenvolvimento Regional de Lisboa e Vale do Tejo
(CCDR-LVT), em <www.ccdr- lvt.pt>. Em 14 de Abril de 2011, a CCDR-LVT apresentaria ento Secretria de Estado do
Ordenamento do Territrio e das Cidades a proposta final de alterao do Plano Regional de Ordenamento do Territrio da rea
Metropolitana de Lisboa (PROT-AML). Porm, pelo facto das Opes estratgicas de base econmica da referida proposta de
alterao do PROT-AML estarem fortemente ancoradas a um conjunto de investimentos pblicos em infra-estruturas como o
Novo Aeroporto Lisboa (NAL), a Nova Travessia do Tejo e o projecto da Rede Ferroviria de Alta Velocidade que entretanto
seriam adiados ou mesmo abandonada a ideia da sua concretizao; a prpria Proposta de alterao do PROT-AML veria adiada a
sua implementao. Mais recentemente, em 5 de Julho de 2012, o Secretrio de Estado do Ambiente e do Ordenamento do
Territrio assinaria o Despacho n. 10079/2012, com vista ao reincio dos trabalhos preparatrios para a reviso das opes
estratgicas de base territorial e a actualizao do modelo territorial, por parte da CCDR-LVT; mais concretamente com vista a
fundamentar os termos de referncia do processo de reviso, nos termos do n. 7 do artigo 96. do Decreto-Lei n. 380/98, de 22 de
Setembro, conjugado com artigo 55. do mesmo diploma legal, na sua actual redaco.

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preparatrios do Plano Regional de Ordenamento do Norte (PROT-Norte)8 (2008), documentos

estratgicos publicados respectivamente por estes ltimos dois organismos.
Porm, se nos primeiros dois documentos encontramos a recomendao para que os
Instrumentos de Planeamento Territorial (IPT) devam "localizar em carta as concentraes
comerciais grossista e grandes superfcies retalhistas, bem como as acessibilidades, os
transportes e as infra-estruturas de apoio com elas relacionadas"9 (PROT-AML em vigor), ou o
reconhecimento de se assistiu a "uma revoluo no sector de distribuio com o crescimento das
grandes superfcies e a construo de centros comerciais, os maiores dos quais na periferia da
cidade"10 (Proposta de alterao do PROT-AML); no encontraremos todavia eco, tanto desta
recomendao do plano em vigor, como desta preocupao expressa no plano que supostamente
o ir substituir, junto das vrias entidades municipais, supra-municipais ou regionais da rea
Metropolitana de Lisboa que apesar de serem conhecedoras destas localizaes e elaborarem
pareceres em matria de autorizao de estabelecimentos e grandes superfcies comerciais
no desenvolveram at hoje esforos no sentido de publicar qualquer cartografia relativa aos
padres de localizao destas tipologias comerciais.
J nos trabalhos preparatrios do Plano Regional de Ordenamento do Norte (PROT-Norte),
encontraremos, por exemplo, referncias vrias a esta temtica no Relatrio Sntese sobre o
Modelo Territorial do Arco Metropolitano do Porto 11; que refere no seu captulo sobre a
estrutura territorial do Arco Metropolitano "Estrutura: Rede viria e polaridades funcionais"
que entre os padres mais evidentes do ncleo duro da rea Metropolitana do Porto, se
encontra subjacente uma estruturao urbana baseada numa "elevada densidade de suportes
virios auto-estradais, e pela presena das principais infra-estruturas logsticas: porto, aeroporto
e principais concentraes de actividades da fileira logstica e grandes superfcies e centros
comerciais"12. Realando assim a importncia destas tipologias comerciais e do fenmeno do
8

O Plano Regional de Ordenamento do Territrio do Norte (PROT-Norte) consiste num instrumento que define as opes
estratgicas no que respeita ao ordenamento do territrio, convertidas num modelo de organizao da Regio Norte de Portugal,
cuja proposta de reviso se encontra em fase de concluso, aguardando aprovao governamental. Constituem objectivos centrais da
adopo do PROT-Norte promover e reforar a coeso territorial da Regio do Norte, contrariando as assimetrias intra-regionais, a
competitividade social e econmica, a equidade territorial e social de acesso a bens, servios e oportunidades, a proteco dos
recursos naturais e culturais, a eficcia e racionalidade do uso do solo, e a melhoria do sistema urbano metropolitano e regional. O
PROT-Norte est a ser elaborado em cumprimento da Resoluo de Conselho de Ministros n. 29/2006, de 23 de Maro, e o seu
perodo de discusso pblica teve incio no dia 8 de Julho prolongando-se inicialmente at 7 de Setembro e depois prorrogado pela
Declarao de rectificao n. 1829/2009, publicada no Dirio da Repblica n. 147 2. srie, de 31 de Julho de 2009, at ao dia 9
de Setembro de 2009". A proposta do PROT-Norte foi durante este perodo colocada discusso pblica e disponibilizada on-line,
assim como os seus demais documentos complementares Sumrio Executivo, Parecer Final da Comisso Mista de Coordenao
(CMC) do PROT-Norte e respectivo Relatrio de Ponderao, Relatrio Ambiental e Resumo no Tcnico de Avaliao Ambiental
Estratgica, Relatrio e Programa de Execuo do Plano e Relatrios Temticos de Caracterizao e Diagnstico (Estrutura
Biofsica do Territrio e Valorizao do Patrimnio Natural; Patrimnio Construdo e Cultural; Riscos Extensivos; Riscos
relacionados com o Interface Terra/Mar; Estrutura de Povoamento, Sistema Urbano e Articulao Territorial; Acessibilidade,
Mobilidade e Logstica; Espao(s) Rural(is): Novos Paradigmas; Ordenamento Agrcola, Florestal e Desenvolvimento Rural;
Estruturao do Litoral; Ambiente Urbano; Redes e sistemas Equipamentos; Redes e sistemas Saneamento Bsico / Ciclo da
gua; Estruturas e Dinmicas Produtivas; Sistemas Energticos; Recursos Geolgicos e Hidrogeolgicos; Turismo e Termalismo;
Novas Tecnologias de Informao e Comunicao; Enfoque sub-regional do Arco Metropolitano; Enfoque sub-regional de Trs-osMontes e Alto Douro; e Enfoque sub-regional do Minho-Lima).
9
Cf. alnea d) do ponto 2.7.1 (Actividades Econmicas) do captulo 2 (Normas especficas), constantes na parte IV (Normas
orientadoras) do PROT-AML, publicado em Anexo Resoluo de Conselho de Ministros n 68/2002, de 8 de Abril.
10

Cf. Cenrios de desenvolvimento para a rea Metropolitana de Lisboa no horizonte 2020 (Parte I). In Relatrio do Plano Proposta de alterao do PROT-AML. Lisboa: CCDR-LVT, Maro de 2009, p. 5
11

De notar que o Arco Metropolitano, unidade territorial de referncia deste estudo, se refere a um territrio mais alargado que a
rea Metropolitana do Porto (AMP), alargando o universo das NUTS III do Grande Porto e Entre Douro e Vouga, pertencentes a
esta ltima unidade territorial, s NUTS III do Cvado (com 6 municpios somando 1.246 km de rea total e 393.064 habitantes em
2008), do Ave (com 10 municpios somando 1.245 km de rea total e 524.589 habitantes em 2008) e do Tmega (com 13
municpios somando 2.621 km de rea total e 560.782 habitantes em 2008).
12

Cf. Relatrio Sntese - Modelo Territorial: Arco Metropolitano do Porto. CEAU-FAUP, Maro 2009, p. 13.

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consumo na reorganizao territorial. Encontraremos, igualmente, referncias a uma

caracterizao deste territrio como uma sobreposio de "texturas" caracterizadas como
"padres de relativa homogeneidade/descontinuidade territorial" e estruturas ou
"suportes infraestruturais de mobilidade, ns, nucleaes urbanas", entre os quais se incluem os
centros comerciais e outros equipamentos com elevado potencial de polarizao, enquanto focos
de concentrao de funes direccionais de grande escala e de forte gerao de atractibilidade e
de mobilidade13. A relao entre a rede viria arterial e estes elementos polarizadores,
denominados como materiais pesados14 da urbanizao, alis um outro aspecto enfatizado
neste relatrio que atribui a estes plos a capacidade de se constiturem enquanto catalisadores
de padres estruturantes de urbanizao desta rea metropolitana.
Porm, para alm das referncias presentes nestes trs documentos supracitados, no
encontraremos a nvel regional outros documentos estratgicos recentes onde constem quaisquer
referncias sobre as tipologias especficas dos centros comerciais, nem sobre a sua distribuio
territorial. Como o caso do "Lisboa 2020: Uma Estratgia de Lisboa para a Regio de Lisboa"15
que, apesar de pretender elaborar um diagnstico e uma reflexo da sua actual situao, assim
como uma proposta de viso, eixos estratgicos e projectos estruturantes para o territrio
metropolitano de Lisboa tendo como horizonte o ano de 2020, no far uma nica referncia
problemtica do fenmeno do consumo, nem influncia territorial destas tipologias comerciais
na rea Metropolitana de Lisboa.
Se, por outro lado, procurarmos a nvel nacional, informao caracterizadora das reas
Metropolitanas de Lisboa e Porto relativamente implantao do centro comercial nestes
territrios especficos, j encontraremos alguns dados, ainda que desactualizados, com
suficiente detalhe e abrangncia com vista a caracterizar os seus padres de localizao como
os j anteriormente referidos "Centros Comerciais em Portugal: conceito, tipologias e dinmicas
de evoluo", do Observatrio do Comrcio (OC, 2000), o "Comrcio e Distribuio: os centros
comerciais no horizonte 2010" do Gabinete de Estudos e Prospectiva Econmica (GEPE, 2001)
ou "O Perfil das Grandes Unidades Comerciais em Portugal: 1993-2001", do Instituto Nacional
de Estatstica (INE, 2003) assim como conseguiremos encontrar informao, que apesar de
actualizada, se apresenta todavia sob a forma de bases de dados parciais ou sem qualquer tipo de

13

Cf. Relatrio Sntese - Modelo Territorial: Arco Metropolitano do Porto. CEAU-FAUP, Maro 2009, pp. 18-19.
Entendendo-se por materiais pesados segundo o "Relatrio Sntese - Modelo Territorial: Arco Metropolitano do Porto",
elaborado pelo Centro de Estudos de Arquitectura e Urbanismo (CEAU) da Faculdade de Arquitectura da Universidade do Porto
(FAUP) "a aglomerao de funes de elevado carcter polarizador, indutoras de mobilidade, e com uma dimenso excepcional
(mega-estruturas)", subdivididos em trs grupos distintos: "1) Os servios avanados e/ou de grande escala (hospitais centrais,
universidades, centros e grandes superfcies comerciais, servios avanados prestados s empresas). Exemplos: zona da Asprela,
centro do Porto, rea da Boavista, Zona Industrial de Ramalde (pelo seu potencial futuro no eixo Boavista-Aeroporto), Sr da Hora,
Arrbida, Gaia-Shopping, etc.; 2) Actividades e infra-estruturas logsticas. Exemplos: Leixes-Aeroporto, Gates, zonas industriais
de Gaia entre o IC2 e o IP1, Alfena, etc.; 3) actividades industriais com mistura de armazenagem e logstica. Exemplos: Refinaria,
Zona Industrial da Maia, eixo da N14/N13, Zona Industrial de Vila do Conde (Lactogal/Mindelo), Zonas Industriais de Gaia, etc.
Fora do ncleo central, podem-se observar tambm as maiores concentraes industriais nos Vale do Sousa e Ave". Identificando,
este mesmo relatrio, o eixo litoral (Gaia, travessia da Arrbida, Zona Industrial Ramalde, Leixes, Aeroporto) como a maior rea
de concentrao destes "materiais pesados" na rea Metropolitana do Porto, em si, pontuada por um nmero significativo interfaces
logsticos e de transitrios, centros comerciais e infra-estruturas de armazenagem (In Relatrio Sntese - Modelo Territorial: Arco
Metropolitano do Porto. CEAU-FAUP, Maro 2009, pp. 46-47).
14

15

O documento "Lisboa 2020: Uma Estratgia de Lisboa para a Regio de Lisboa" foi elaborado pela CCDR-LVT em 2007, no
contexto do planeamento estratgico e com vista ao novo perodo de programao financeira da Unio Europeia para o perodo
2007- 2013 (QREN) e sintonizada com a chamada Agenda de Lisboa, dando prioridade aos domnios da cincia, tecnologia e
inovao, ambiente e qualificao dos recursos humanos. O objectivo deste documento estratgico ser assim definir uma viso e
um conjunto de eixos estratgicos e projectos estruturantes para o desenvolvimento da rea Metropolitana de Lisboa, no perodo de
2007 a 2013.

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Vias e materiais pesados

Figura 8: " Vias e materiais pesados - Padres estruturantes da urbanizao (manchas, ns e eixos urbanos)"
Relatrio Sntese - Modelo Territorial: Arco Metropolitano do Porto, CEAU-UP (2009)

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georreferenciao a saber, as "Listagens das Autorizaes concedidas ao abrigo da Lei n.

12/2004, de 30 de Maro", da Direco-Geral das Actividades Econmicas (DGAE)16, ou os
anurios da Associao Portuguesa de Centros Comerciais (APCC) onde, respectivamente,
apenas se contemplam os conjuntos comerciais sobre os quais foi emitida uma autorizao
desde 2004 ou apenas consta informao sobre os centros comerciais que so seus associados17.

4. Consideraes finais
Independentemente de serem ou no tratados na literatura especfica da sua rea disciplinar,
de serem tomados em conta ou no nos instrumentos de gesto e planeamento do territrio ou
mesmo de como sejam encaradas as diferentes formas de uso destes equipamentos comerciais,
mais ou menos hbridos, que encontraremos presentes na cidade contempornea, este constitui
hoje, acima de tudo, um tema inultrapassvel da prpria discusso em torno da actual condio
do espao urbano contemporneo. At porque o confronto entre a efectiva relevncia que a
actual rede tradicional de espaos pblicos detm no universo de utilizadores que destes se
apropriam e o crescente xito e tendencial relevncia estruturadora de uma rede emergente de
elementos privados de uso colectivo, representa precisamente um dos pontos de viragem da
matriz de uma nova condio urbana que se alicera, alternativamente, numa estrutura
relacional e hipertextual de fluxos e ns, na qual os prprios conceitos de urbanidade e
centralidade se encontram redefinidos.
Assim, a questo no apenas definir com exactido o que hoje ou no cidade, ou se o
centro comercial faz parte integrante ou no deste territrio. O que j no conseguimos
desligar estes dois fenmenos. A vida urbana confunde-se com a experincia do consumo e
ambas fazem hoje parte da mesma paisagem. Pois dificilmente conseguimos imaginar o centro
comercial sem um contexto urbano com o qual se relacione, nem a cidade contempornea sem o
admirvel mundo novo do consumo do centro comercial.
Perante um cenrio em que o fenmeno da expanso e consolidao destas tipologias em
Portugal se encontra, apesar de tudo, estudado; resta porm reflectir como podemos contribuir
para o planeamento e regulao deste tipo de equipamentos privados de uso colectivo em
Portugal, com vista tanto a melhor programar a cidade por vir, como a "reurbanizar" (Portas et
al, 2003) as reas urbanas, peri-urbanas e extra-urbanas do territrio existente.
E se um facto indiscutvel que os centros comerciais so elementos urbanos cuja macrolocalizao segue claramente dois vectores fundamentais, a saber: a expanso da malha urbana e
a rede de acessibilidades que a suporta; e que encontramos pertinente bibliografia sobre a
caracterizao e identificao das principais problemticas e desafios que assolam o territrio
urbano nacional (Portas et al, 2003, 2011; Domingues, 2006); existe porm claramente um
16

Desde a entrada em vigor da Lei n. 12/2004, de 30 de Maro, seriam sendo progressivamente publicadas on-line no site da
Direco-Geral das Actividades Econmicas (DGAE) as "Listagens das Autorizaes concedidas ao abrigo da Lei n. 12/2004,
de 30 de Maro", onde se encontram listados tanto os conjuntos comerciais, como os estabelecimentos de comrcio a retalho ou
estabelecimentos de comrcio por grosso com mais de 6.000 m aos quais foram concedidas autorizaes de instalao ou
modificao das suas frmulas comerciais.
17

Mais precisamente, fazem parte da Associao Portuguesa de Centros Comerciais APCC 56 Associados que representam um
total de 69 centros comerciais, 23 galerias comerciais ancoradas em Hipers e Supermercados e 16 Retail Parks e Factory Outlets em
operao com uma rea Bruta Locvel total de 2.817.628 m2.

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dfice no levantamento destes equipamentos e sua integrao nos modelos de caracterizao do

territrio, ao nvel da administrao central e local, facto que devia ser antes de tudo colmatado
por estas entidades, com vista a incluir esta problemtica nas suas linhas orientadoras de aco
sobre o territrio.
Por outro lado, o facto dos centros comerciais estarem geralmente afastados dos modelos de
apoio deciso no planeamento territorial; ao contrrio dos equipamentos de cariz pblico
sobre os quais encontraremos relevantes modelos caracterizadores (Antunes, 2000, 2004;
Bigotte, 2005) no contribui igualmente para a incluso deste tema nos instrumentos de
gesto e planeamento; sendo esta uma rea de investigao que em Portugal, em conjunto com
outras dedicadas ao estudo de outros equipamentos privados de uso colectivo, deveria ter uma
especial ateno da parte dos vrios organismos responsveis pelas polticas de ordenamento do
territrio e regulao da actividade retalhista em Portugal, assim como pelas entidades
reguladoras deste sector (CCDRs, DGOTDU, DGAE, etc.), com vista a adequar os impactos
deste tipo de equipamentos s polticas programadas e em vigor.
Por fim, o facto do prprio conceito de centro comercial deter uma definio tipolgica e
jurdica simultaneamente desactualizada (Portaria n. 424/85)18 e desestabilizada por sucessivas
disposies regulamentares no vinculativas (Decreto-Lei n. 190/89 19, Decreto-Lei n.
218/9720, Lei n. 12/200421, Decreto-Lei n. 21/200922); contribui largamente para um claro

18

Em termos legais, o conceito de centro comercial em Portugal foi pela primeira vez definido em 1985, pela na Portaria n. 424/85,
de 5 de Julho, enquanto "o empreendimento comercial que rena cumulativamente os seguintes requisitos:
1) possua uma rea bruta mnima de 500 m e um nmero mnimo de doze lojas, de venda a retalho e prestao de servios, devendo
estas, na sua maior parte, prosseguir actividades diversificadas e especializadas;
2) todas as lojas devero ser instaladas com continuidade num nico edifcio ou em edifcios ou pisos contguos e interligados, de
molde a que todas usufruam de zonas comuns privativas do centro pelas quais prioritariamente o pblico tenha acesso s lojas
implantadas;
3) o conjunto do empreendimento ter de possuir unidade de gesto, entendendo-se por esta a implementao, direco e
coordenao dos servios comuns, bem como a fiscalizao do cumprimento de toda a regulamentao interna; 4) o perodo de
funcionamento (abertura e encerramento) das diversas lojas dever ser comum, com excepo das que pela especificidade da sua
actividade se afastem do funcionamento usual das outras actividades instaladas.
19
Em 1989, o crescimento acentuado do sector retalhista mais concretamente das tipologias do "hipermercado" e do "centro
comercial", altura duas frmulas comerciais estreitamente associadas ter os seus primeiros reflexos no plano legislativo, com a
publicao do Decreto-Lei n. 190/89, de 6 de Junho. Diploma no qual, pela primeira vez, se junta definio de centro comercial
sem que a primeira tenha sido revogada um conceito prximo, o de "grande superfcie comercial" e se estabelecem regras
especficas de licenciamento para a instalao desta tipologias 19, definidas como "infra-estruturas de comrcio a retalho com uma
superfcie comercial til superior a 3.000 m", sendo contabilizadas para efeito do clculo desta rea, como integrando o mesmo
estabelecimento, todas as construes e instalaes contguas e interligadas directamente ou por acessos comuns.
20
Em 1997, atravs do Decreto- Lei n. 218/97 de 20 de Agosto que revoga o diploma anterior, proposta ainda uma nova definio
esta todavia j no coincidente com o conceito de "centro comercial" definindo uma nova tipologia apelidada de "unidade
comercial de dimenso relevante (UCDR)", procurando reenquadrar a noo de tipologia comercial de grande dimenso, passando
de uma abordagem centrada na dimenso da rea de venda de cada estabelecimento considerado isoladamente, para uma abordagem
na dimenso e poder de compra e venda das estruturas empresariais, traduzida na apreciao da rea de venda acumulvel,
independente da dimenso especfica de cada estabelecimento. O diploma classificar assim como unidade comercial de dimenso
relevante (UCDR), o "estabelecimento, considerado individualmente ou no quadro de um conjunto pertencente a uma mesma
empresa ou grupo, em que se exerce a actividade comercial", o qual conforme o tipo de oferta deveria cumprir um conjunto de
requisitos de dimensionamento mnimo.
21
Em 2004, sem que tenha igualmente ocorrido a revogao da Portaria n. 424/85 de 5 de Julho, assistiremos introduo de ainda
um novo conceito este bastante prximo ao de centro comercial agora designado como "conjunto comercial" atravs da Lei n.
12/2004, de 30 de Maro, que estabelece o regime de autorizao a que esto sujeitas a instalao e a modificao dos
estabelecimentos de comrcio a retalho e de comrcio por grosso em livre servio e a instalao dos conjuntos comerciais. Neste
diploma, que surge devido necessidade de regular os diversos formatos comerciais existentes altura no panorama comercial
portugus, define-se como conjunto comercial, "o empreendimento planeado e integrado, composto por um ou mais edifcios nos
quais se encontra instalado um conjunto diversificado de estabelecimentos de comrcio a retalho e de prestao de servios quer
sejam ou no propriedade ou explorados pela mesma entidade, que preencha cumulativamente os seguintes requisitos: disponha de
um conjunto de facilidades concebidas para permitir a uma mesma clientela o acesso aos diversos estabelecimentos; seja objecto de
uma gesto comum responsvel, designadamente pela disponibilizao de servios colectivos, pela instituio de prticas comuns e
pela poltica de comunicao e animao do empreendimento".

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dfice na sua regulao que, erodida por variadas mudanas legislativas, torna manifesta a sua
falta de conexo com actuais polticas urbansticas e territoriais. Razo pela qual, pensar em que
moldes pode ser feito o planeamento e regulao dos centros comerciais em Portugal ser,
tambm, colocar um enfoque na sua clarificao tipolgica e jurdica e reforo dos mecanismos
de regulao econmica, com vista sua articulao com estratgias e polticas urbanas
existentes.
Por todas estas razes urge hoje, mais do que nunca, elaborar recomendaes para o
planeamento e regulao de centros comerciais e outros equipamentos privados de uso colectivo
em Portugal; no s com vista a contribuir para o debate sobre a incluso deste tipo de
equipamentos enquanto problemtica do planeamento e regulao do territrio, como com a
inteno de promover a efectiva articulao, com os instrumentos de gesto territorial
existentes, deste tipo de elementos urbanos que marcam hoje os centros e periferias de todas as
cidades de mdia e grande dimenso em Portugal, e que no podemos continuar a ignorar.

22

Em 2009, publicado o Decreto-Lei n. 21/2009 de 19 de Janeiro, que altera mais uma vez o regime de licenciamento dos
estabelecimentos de comrcio a retalho e conjuntos comerciais, encontrando-se abrangidos por este diploma, entre outros, os: "a)
Estabelecimentos de comrcio a retalho, isoladamente considerados ou inseridos em conjuntos comerciais, que tenham uma rea de
venda igual ou superior a 2.000 m; b) Estabelecimentos de comrcio a retalho, isoladamente considerados ou inseridos em
conjuntos comerciais, independentemente da respectiva rea de venda, que pertenam a uma empresa que utilize uma ou mais
insgnias ou estejam integrados num grupo, que disponham, a nvel nacional, de uma rea de venda acumulada igual ou superior a
30.000 m; c) Conjuntos comerciais que tenham uma rea bruta locvel igual ou superior a 8.000 m". Neste diploma, que revoga a
Lei n. 12/2004, de 30 de Maro, encontraremos de novo a referncia definio de "conjunto comercial", idntica do diploma que
este prprio revoga, consistindo assim a inovao deste diploma, na proposta de uma classificao por tipologias enquadradas em
duas grandes categorias "centro comercial tradicional" e "centro comercial especializado" de acordo com o padro europeu
em vigor em matria de definies de centros comerciais.

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Encontro Annual da Ad Urbem 2012 A PROGRAMAO NA GESTO TERRITORIAL

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