NORMA

BRASILEIRA

ABNT
NBR 16280

PRIMEIRA EDIO
18/03/2014

VLIDA A PARTIR DE
18/04/2014

Reforma em edificaes - Sistema de gesto de reformas - Requisitos

Reforma em edificaes - Sistema de gesto de reformas - Requisitos

Prefcio
Introduo

1
Escopo
2
Referncias
3
Termos e
4
Requisitos para a gesto da reforma - Organizao de diretrizes
5
Requisitos para realizao de reformas em edificaes
5.1 Requisitos gerais
5.2 reas privativas
5.3 reas comuns
6
Incumbncias ou encargos
6.1 Responsveis legais da edificao
6.1.1 Antes do incio da obra de reforma
6.1.2 Durante as obras de reforma
6.1.3 Aps as obras de reforma
6.2.0 Proprietrio de unidade autnoma, quando edificao em condomnio
6.2.1 Antes do incio da obra de reforma
6.2.2 Durante as obras de reforma
6.2.3 Aps as obras de reforma
7
Requisitos para a documentao das obras de
7.1 Arquivo
7.2 Registros

Bibliografia

Anexos

Anexo A (informativo) Modelo orientativo para realizao de obras de reforma em edificaes
(ver Tabela A.1)

Anexo B (informativo) Modelo de fluxo de gesto de obra de reformas de edificaes

Tabela

Tabela A.1 - Modelo com exemplos no restritivas para os sistemas das edificaes

Prefcio

A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) o Foro Nacional de Normalizao. As
Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB),
dos Organismos de Normalizao Setorial (ABNT/ONS) e das Comisses de Estudo Especiais
(ABNT/CEE), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos
setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades,
laboratrios e outros).

Os Documentos Tcnicos ABNT so elaborados conforme as regras da Diretiva ABNT, Parte 2.

A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) chama ateno para a possibilidade de que
alguns dos elementos deste documento podem ser objeto de direito de patente. A ABNT no deve
ser considerada responsvel pela identificao de quaisquer direitos de patentes.
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A ABNT NBR 16280 foi elaborada no Comit Brasileiro de Construo Civil (ABNT/CB-02), pela
Comisso de Estudo de Reformas em Edificaes (CE-O2:124.17). O Projeto circulou em Consulta
Nacional conforme Edital n 10, de 10/10/2013 a 08/12/2013, com o nmero de Projeto
02:124.17-001.

Introduo

O tema reforma de edificaes assume relevncia na sociedade medida que, com a existncia
de demanda, do crescimento das cidades e urbanizao de novas regies. passa a ser atividade a
ser disciplinada na sua forma de gesto.

O envelhecimento das obras construdas impe determinados processos, por segurana, perda
de funo ou qualidade que devem ser conduzidas com base em requisitos bem definidos.
Mudanas econmicas e culturais trazem necessidades que podem levar a processos de alterao
das construes. Contudo, estas transformaes devem preservar a segurana das edificaes,
seus usurios e o entorno por ela impactados. Obviamente, em toda atividade existe a presena
do elemento risco" que, nas anlises de gesto, deve ser tratado adequadamente.

As edificaes cumprem funes de servio definidas em projeto. Contudo, ao longo do tempo de
servio, existiro necessidades de ajustes, adequaes a novas demandas e at mesmo
recuperao de suas propriedades tcnicas.

O valor agregado s edificaes, seja econmico ou social, normalmente evidenciado por
caractersticas que sustentam as atividades humanas de forma estruturada, passando por
geraes e fazendo histria.

Reforma em edificaes - Sistema de gesto de reformas - Requisitos

1 Escopo

Esta Norma estabelece os requisitos para os sistemas de gesto de controle de processos,
projetos, execuo e segurana, incluindo meios principalmente para:

a) prevenes de perda de desempenho decorrente das aes de interveno gerais ou
pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificao;

b) planejamento, projetos e anlises tcnicas de implicaes da reforma na edificao;

c) alterao das caractersticas originais da edificao ou de suas funes;

d) descrio das caractersticas da execuo das obras de reforma;

e) segurana da edificao, do entorno e de seus usurios;

f) registro documental da situao da edificao, antes da reforma, dos procedimentos
utilizados e do ps-obra de reforma;

g) superviso tcnica dos processos e das obras.

Esta Norma se aplica, exclusivamente, s reformas de edificaes.
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2 Referncias normativas

Os documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao deste documento. Para
referncias datadas, aplicam-se somente as edies citadas. Para referncias no datadas,
aplicam-se as edies mais recentes do referido documento (incluindo emendas).

ABNT NBR 5671, Participao dos intervenientes em servios e obras de engenharia e
arquitetura

ABNT NBR 5674, Manuteno de edificaes - Requisitos para o sistema de gesto de
manuteno

ABNT NBR 9077, sadas de emergncias em edificaes

ABNT NBR 12721, Avaliao de custos unitrios de construo para incorporao imobiliria e
outras disposies para condomnios edifcios - Procedimento

ABNT NBR 14037, Diretrizes para elaborao de manuais de uso, operao e manuteno das
edificaes - Requisitos para elaborao e apresentao dos contedos

ABNT NBR 15575 (todas as partes), Edificaes habitacionais - Desempenho

3 Termos e definies

Para os efeitos deste documento, aplicam-se os termos e definies das ABNT NBR 14037, ABNT
NBR 12721, ABNT NBR 15575, ABNT NBR 5671 e ABNT NBR 5674, e os seguintes.

3.1
conservao
conjunto de operaes que visa reparar, preservar ou manter em bom estado a edificao
existente

3.2
edificao
produto constitudo de um conjunto de sistemas, elementos e componentes estabelecidos e
integrados em conformidade com os princpios e tcnicas da engenharia e da arquitetura

3.3
empresa capacitada
organizao ou pessoa que tenha recebido capacitao, orientao e responsabilidade de
profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado, conforme
ABNT NBR 5674

3.4
empresa especializada
organizao ou profissional liberal que exera funo na qual so exigidas qualificao e
competncia tcnica especficas, conforme ABNT NBR 5674

3.5
reforma de edificao
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alterao nas condies da edificao existente com ou sem mudana de funo, visando
recuperar, melhorar ou ampliar suas condies de habitabilidade, uso ou segurana, e que no
seja manuteno

4 Requisitos para a gesto da reforma - Organizao de diretrizes

Os servios de reforma devem atender a um plano formal de diretrizes, que contemple:

a) preservao dos sistemas de segurana existentes na edificao:

b) apresentao de toda e qualquer modificao que altere ou comprometa a segurana da
edificao ou do seu entorno anlise da incorporadora/construtora e do projetista,
dentro do prazo decadencial (legal). Aps esse prazo, um responsvel tcnico designado
pelo responsvel legal deve efetuar a anlise;

c) meios que protejam os usurios das edificaes de eventuais danos ou prejuzos
decorrentes da execuo dos servios de reforma e sua vizinhana;

d) descrio dos processos de forma clara e objetiva, atendendo aos regulamentos exigveis
para a realizao das obras e sua forma de comunicao;

e) quando aplicvel, o registro e a aprovao nos rgos competentes e pelo condomnio,
exigidos para sua execuo;

f) definio dos responsveis e suas atribuies em todas as fases do processo;

g) previso de recursos para o planejamento da reforma: materiais, tcnicos, financeiros e
humanos, capazes de atender s interferncias nos diferentes sistemas da edificao e
prover informaes e condies para prevenir ou mitigar os riscos;

h) garantia de que a reforma no prejudica a continuidade dos diferentes tipos de
manuteno das edificaes, aps a obra.

5 Requisitos para realizao de reformas em edificaes

5.1 Requisitos gerais

O plano de reforma deve ser elaborado por profissional habilitado por apresentar a descrio de
impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificao, e por encaminhar o
plano ao responsvel legal da edificao em comunicado formal para anlise antes do incio da
obra de reforma. O plano deve atender s seguintes condies:

a) atendimento s legislaes vigentes e normas tcnicas pertinentes para realizao das
obras;

b) estudo que garanta a segurana da edificao e dos usurios, durante e aps a execuo
da obra;

c) autorizao para circulao, nas dependncias da edificao, dos insumos e funcionrios
que realizaro as obras nos horrios de trabalho permitidos;

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d) apresentao de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referncias tcnicas, quando
aplicveis;

e) escopo dos servios a serem realizados;

f) identificao de atividades que propiciem a gerao de rudos, com previso dos nveis de
presso sonora mxima durante a obra;

g) identificao de uso de materiais txicos, combustveis e inflamveis;

h) localizao e implicaes no entorno da reforma;

i) cronograma da reforma;
j) dados das empresas, profissionais e funcionrios envolvidos na realizao da reforma;

k) a responsabilidade tcnica pelo projeto, pela execuo e pela superviso das obras,
quando aplicvel, deve ser documentada de forma legal e apresentada para a nomeao
do respectivo interveniente;
l) planejamento de descarte de resduos, em atendimento legislao vigente;
m) estabelecimento do local de armazenamento dos insumos a serem empregados e resduos
gerados;
n) implicaes sobre o manual de uso, operao e manuteno das edificaes, conforme
ABNT NBR 14037, e na gesto da manuteno, conforme a ABNT NBR 5674, quando
aplicvel.

5.2 reas privativas

As adequaes tcnicas ou reformas em reas privativas da edificao que afetem a estrutura, as
vedaes ou quaisquer sistemas da unidade ou da edificao devem atender aos requisitos de

5.1 e ser comprovadamente documentadas e comunicadas ao responsvel legal da edificao
antes de seu incio.

5.2.1 Caso no seja autorizado pelo responsvel legal, o trnsito nas reas comuns do edifcio
dos insumos e funcionrios que atuaro na obra, deve ser apresentada justificativa tcnica ou
legal ao solicitante.

5.2.2 A autorizao por parte do responsvel legal da edificao quanto ao trnsito nas reas
comuns do edifcio dos insumos e funcionrios que atuaro na obra no substitui as aprovaes
legais, nem representa o compartilhamento de responsabilidade legal pela realizao da
reforma.

5.2.3 Durante a realizao das obras de reforma, todos os sistemas de segurana da edificao
devem permanecer em funcionamento ou, se necessrio, devem ser previstos sistemas
alternativos.

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5.2.4 No pode ocorrer obstruo, mesmo que temporria ou parcial, das sadas de emergncia
da edificao. Caso necessrio, devem ser criadas rotas de fuga e sadas de emergncia
compatveis com a ABNT NBR 9077, que devem ser implementadas antes do incio da reforma.

5.2.5 Durante a realizao dos servios devem ser implementados controles que validem as
condies de terminalidade ou recebimento das etapas da obra, de modo a garantir o
cumprimento dos requisitos legais e as especificaes elencadas no plano, observadas as
condies apresentadas no escopo da obra a ser realizada.

5.2.6 Se for constatada a alterao do escopo da reforma, a obra deve ser imediatamente
interrompida e proibido o acesso de materiais e funcionrios. Toda a documentao deve ser
submetida nova anlise e aprovao, e, somente aps a autorizao do novo escopo, a obra
pode ser retomada. Quando a obra interferir nos aspectos de segurana e uso da edificao,
aes tcnicas, legais e emergenciais cabveis devem ser tomadas. No obstante, as medidas para
recuperao e restauro da segurana devem ser acionadas.

5.3 reas comuns

Alm do prescrito em 5.2, todas as reformas devem atender s normas tcnicas existentes e
legislaes vigentes, bem como devem ser alinhadas ao plano de gesto de manuteno,
conforme ABNT NBR 5674. Devem tambm atender aos requisitos de registros e arquivamento
das documentaes.

6 Incumbncias ou encargos

6.1 Responsvel(is) legal(is) da edificao

6.1.1 Antes do incio da obra de reforma

Cabe ao responsvel legal da edificao o seguinte:

a) disponibilizar os requisitos e aes necessrias para realizao de reformas alm das
previstas na conveno de condomnio e regimento, quando condomnio, (por exemplo,
documentos exigveis, horrio de trabalho, trnsito de insumos e prestadores de servio,
entre outros);

b) requerer a necessria atualizao do manual de operao, uso e manuteno da
edificao, observadas as normas pertinentes vigentes;

c) receber as documentaes ou propostas da reforma;

d) encaminhar a proposta de reforma para anlise tcnica e legal;

e) formalizar, com base na anlise, resposta solicitao nos seguintes termos e
justificativas (aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado);

f) autorizar a entrada na edificao de insumos e pessoas contratadas para realizao dos
servios de reforma somente aps atendimento a todos os requisitos do plano de
reforma;

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g) promover a comunicao e disseminao entre os demais usurios sobre as obras de
reforma na edificao que estiverem aprovadas.

6.1.2 Durante as obras de reforma

a) verificar ou delegar a terceiros o devido atendimento ao plano de reforma, para assegurar
condies necessrias realizao segura das obras;

b) cumprir e fazer cumprir as deliberaes em relao s obras aprovadas, em atendimento
conveno, ao regimento interno e s determinaes da assembleia, quando
condomnio;

c) tomar as aes legais necessrias, sob qualquer condio de risco iminente para a
edificao, seu entorno ou seus usurios.

6.1 .3 Aps as obras de reforma

a) vistoriar ou delegar para terceiros as condies de finalizao da obra concluda;

b) receber o termo de encerramento das obras emitido pelo executante e o manual
atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037;

c) encerrada a obra nos termos descritos em 6.1.3 (b), cancelar as autorizaes para entrada
e circulao de insumos ou prestadores de servio da obra;

d) arquivar toda a documentao oriunda da reforma, includo o termo de encerramento das
obras emitido pelo executante, conforme Seo 7.

6.2 Proprietrio de unidade autnoma, quando edificao em condomnio

6.2.1 Antes do incio da obra de reforma

Encaminhar ao responsvel legal da edificao o plano de reforma e as documentaes
necessrias que comprovem o atendimento legislao vigente, normalizao e regulamentos
para a realizao de reformas.

6.2.2 Durante as obras de reforma

Diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurana e para que
atenda a todos os regulamentos.

6.2.3 Aps as obras de reforma

Atualizar o contedo do manual de uso, operao e manuteno do edifcio e o manual do
proprietrio, nos pontos em que as reformas interfiram conforme os termos da ABNT NBR
14037. No caso de inexistncia deste manual da edificao reformada, as intervenes que
compem a reforma devem ter o manual de uso, operao e manuteno elaborado conforme a
ABNT NBR 14037.

7 Requisitos para a documentao das obras de reforma

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7.1 Arquivo

Toda a documentao das obras de reforma deve ser arquivada como parte integrante do
manual de uso, operao e manuteno da edificao, ficando sob a guarda do responsvel legal.
Toda documentao da gesto da reforma deve ter os controles necessrios para identificao,
armazenamento, proteo, recuperao, reteno e disposio dos registros, conforme 6.1.3 d).

Quando solicitada, a documentao deve estar disponvel e prontamente recupervel, aos
proprietrios, condminos, construtor/incorporador e contratado, quando pertinente.

O responsvel legal deve manter a guarda da documentao referente s reformas e transfer-la
integralmente e formalmente ao seu sucessor.

7.2 Registros

Devem ser mantidos registros legveis e disponveis para prover evidncias da realizao das
obras segundo os planos de reforma aprovados.

Os registros devem conter no mnimo:

a) identificao da obra de reforma e data;

b) estabelecer a forma de arquivamento dos registros e garantia da sua integridade pelo
prazo legal;

c) documentao fornecida em atendimento a 5.1.

Anexo A
(informativo)

Modelo orientativo para realizao de obras de reforma em edificaes (ver Tabela A.1)

Tabela A.1 - Modelo com exemplos no restritivos para os sistemas das edificaes

SISTEMA
Equipamentos
Industrializados

Hidrossanitrio

ATIVIDADE
Qualquer reforma para instalao de equipamentos industrializados, com
caractersticas diferentes das previstas originalmente em projeto
Reforma para continuidade de uso do equipamento
Qualquer reforma para alterao do sistema ou adequao para instalao de
equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado
Reforma de dispositivos com manuteno das caractersticas originais

Preveno e
combate a incndio
Instalaes
eltricas

Qualquer reforma para alterao do sistema ou adequao para instalao de

equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado
Reforma de dispositivos com manuteno das caractersticas originais
Qualquer reforma para alterao do sistema ou adequao para instalao de
equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado

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RESPONSVEL
Empresa
especializada
Empresa
capacitada
Empresa
especializada
Empresa
capacitada
Empresa
especializada
Empresa
capacitada
Empresa
especializada

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Reforma de dispositivos com manuteno das caractersticas originais

Instalaes de gs

Qualquer reforma para alterao do sistema ou adequao para instalao de

equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado
Reforma de dispositivos com manuteno das caractersticas originais

Dados e
comunicao

Automao

Qualquer reforma para alterao do sistema ou adequao para instalao de

equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado
Reforma de dispositivos com manuteno das caractersticas originais
Qualquer reforma para alterao do sistema ou adequao para instalao de
equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado
Reforma de dispositivos com manuteno das caractersticas originais

Ar-condicionado,
ventilao,
exausto

Novos
componentes
edificao

Revestimentos

Qualquer reforma para alterao do sistema ou adequao para instalao de

equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado
Reforma de dispositivos com manuteno das caractersticas originais
A instalao de qualquer componente edificao, no previsto no projeto
original ou em desacordo com o manual de uso, operao e manuteno do
edifcio ou memorial descritivo
Qualquer obra que implique alterao de reas da edificao ou da unidade
autnoma

Esquadrias e
fachada-cortina

Estrutura

Empresa
especializada
Empresa
capacitada
Empresa
especializada
Empresa
capacitada
Empresa
especializada
Empresa
capacitada
Empresa
especializada
Empresa
capacitada

Empresa
especializada

Troca de revestimentos desde que no sejam utilizados marteletes ou

ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior

Empresa
capacitada

Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto

impacto. para retirada do revestimento anterior

Empresa
especializada

Qualquer reforma para substituio ou que interfira na integridade ou na

Impermeabilizao proteo mecnica
Vedao

Empresa
capacitada

Empresa
especializada

Qualquer reforma que interfira na integridade, alterao de disposio

original, retirada ou insero de novos elementos

Empresa
especializada

Qualquer reforma, para alterao do sistema ou adequao para instalao

de esquadrias ou fachada-cortina e seus componentes com especificao
diferente a originalmente projetada

Empresa
especializada

Reforma ou substituio de componentes com manuteno das

caractersticas originais
Qualquer interveno em elementos da estrutura, como:

- furos e aberturas
- alterao de seo de elementos estruturais
- alterao do carregamento previsto no projeto
- que implique aumento ou reduo de carga
- reforos estruturais
- recuperao estrutural
- restauro estrutural
- alterao de rea construda
- alterao da funo ou uso da edificao ou de partes
- remoo ou acrscimo de paredes

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Empresa
capacitada

Empresa
especializada

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Empresas especializadas apresentam anotaes de responsabilidade tcnica sobre os trabalhos
executados. Estes documentos classificam as atividades e informam o nome do profissional
responsvel por elas.

Os trabalhos em altura possuem regulamentao especfica nos termos da legislao vigente

Anexo B
(informativo)

Modelo de fluxo de gesto de obras de reformas de edificaes

Bibliografia

[1] Norma regulamentadora do Ministrio do Trabalho e Emprego NFi-35. Trabalho em altura

ABNT NBR 16.280:2014

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