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LA PROIP'ffi]JJAO ROMANA

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Los derechos reales sobre la oosn propia coostituyon el derecho de

propiedad o de dominio, que es uno do los ms amplios de los dorechos que puede ser
titular tma persona
La voz propiedad hoce referencia a Jo que pc1tencce a una persona o es
propio de ella. Este trmino denota cierta unidad o adherencia no fsica sino moral, de
las cosas o personas.
En sentido amplio la propiedad es la relacin en que se encuentran las cosas
con las personas, y consiste en la adJ1erencia moral de las primeras respecto de las
segundas

En sentido jurdico es un derecho absoluto que puede ejercer una persona

sobre una cosa.
El derecho de propiedad permite al titular no slo usar y usufructuar de la
cosa sobre la que se ejerce, sino tambin abusar y disponer de ella a voluntad. Es
adems un derecho exclusivo del que slo una persona puede ser propietaria, en la
copropiedad o condominio, es la parte indivisa de cada uno; y por ltimo es un dere.c ho
absoluto e irrevocable.
Por ello, para los romanos que no la definieron, era la Plena In Re Potesras.
Frente a la propiedad estn los denominados j~ra re aliena (servidumbres)
que configuran siempre potestades no plenas sino. liniita<:fas sobre la cosa.
Tambin est la po_sesin que no es un seorio jurdico como la propiedad,
en virtud del cuaJ se puede decir que la cosa es de alguien (esse alicuius. o meum est),

sino un mero seoro de hecho, por el cual tengo una cosa bajo el poder con nimo de
tenerla para si, aunque no sea el dueo.
De acuerdo con lo dicho, vemos que la propiedad es ilimitada en principio,
las limitaciones surgen ya por el ius o por la propia decisin del propietario
La nocin del dominium romano se refiere propiamente a la cosa misma.
de la cual se afirma una cualidad (qualitas), que es la de pertenecer a wia determinada
persona.

Ftif~OPIADORAl

e.E.O.

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As(, ommdo se recfoma en juicio la cosa, l afirma "ser suya la cosa" ,

rom .~'U11m ,:sw (G',1yo); olio supone que, dadas las caractersticas de la cosa, el

,ropfotorio tondru 11U ttprovt:chumi<mto en forma plena in re potestas.

Al cnnliidorar a Ju propiedad como el derecho real tpico que se

prc11e111n en plonitud, <.m ouunf.o atribuyo al propietario todo poder licito de utilizacin

hu11tu la consumuuin do su objuto, se configura como el sefiorfo ms general -en acto

o 011 poh.mc;in-, quu liunc ul titular sobre la cosa y se caracteriza por ser:
V11

tlemc/w ubsaluto, donde aparece la posibilidad jurdica ms amplia

d(: nprovcch11mic11to d1..: las cosas (plena in re potestas); en tal sentido slo el dominium
es absoluto. Se dice quu" quien usa de su propio derecho no daa a nadie" (Paulo) y

rlt1110 ro11Nirll'l'(I qur 110 hace ningn dolo quien usa de su derecho.
Pero ante d mal uso de ese derecho se habla del "mal uso del ius". as

Ouyo hulilfl duJ esclavo maltratado por su duefio y que busca asilo en un templo o en la
<:stutuu dol umpL.Jrador, ante ello, por un Raescrito de Antonio Po; se obliga al dueo a
v1.:ndor el ci,;cluvo..lustiniano le dar. un fundamento pblico: "Pues an la res pblica tiene
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l'fl

rf1"' nadie use mal de su cosa".

Vumos entonces que si bien en los tiempos primitivos la potestas del

luce como soberana, comenzaron a aparecer restricciones cuando ese
~urci<:.io lrulu p1::1rjuicios a terceros

propiul:urio

Tampoco hay que olvidar que la conciencia social jugaba un papel

importante, aqu t!ra de importancia el rol de los censores que tenan a su cargo el

cuidado do las costumbres (cura morum), intervenan en lo casos de gastos irracionales

o JrrcspommbJes,

incluso respecto de los fundos deficientemente trabajados. El

campesino est obligado a trabajar bien el campo de su propiedad y a no descuidarlo. ya

cuo de lo contraro se lo sanciona con la tacha censoria.

Vn derecho exclu~ivo e individual: debe entenderse como que en un

domi:nwm slo puede haber un propietario, y ste excluye a cualquier otro en tal
situacin jurldica.

El propjetario puede impedir, a quienquiera que sea, concurrir en el

ejercicio de los poderes inherentes a la propiedad (ius prohibendi) y en la titularidad de

ellos salvo cuando una misma cosa pertenece, a la vez, a varias personas que ejercen df.
concurrentemente el derecho de propiedad.
En tal supuesto, que configura la copropiedad o condo~inio, cada
copropietario tiene sobre la cosa un derecho individual que recae sobre

una cuota parte

ideal y abstracta del bien en condominio.

Un derecho peroetuo e irrevocable: que . subsiste con independencia del

ejercicio que de l haga su titular, consecuencia del carcter absoluto y exclusivo que
ella presenta, lo cual hace que no se conciba que el propietario que tiene sobre la cosa
el ms amplio seoro,

est obligado a desprenderse de la misma en un tiempo

determinado.
As, en Roma no estuvo admitido constituir un derecho de propiedad ad tempus,
es decir, convenir que vencido cierto tiempo, la cosa adquirida retornara ipso iure al
enajenante.

FOJRMACJION IDSTOR!CA DE JLA PROPIEDAD llW>MANA

En los tiempos antiguos no existe una denominacin especfica para la

propiedad En la Roma primitiva la propiedad habra sido colectiva, ya q~e fueron las
tribus las que poseyeron las tierras para trabajarlas en comn.

La idea de que el terreno fuese primeramente en propiedad o soberana de la

colectividad gentilicia halla confirmacin al encontrarse el mismo hecho cerca de otros
pueblos primitiyos distribuidos en gens a la par del pueblo romana
Propiedad colectiva no significa tambin culttrra y goce en comn del suelo.
juridicamente la propiedad colectiva difiere del condominio En ella no se tiene la
divisn por partes jdeales de la cosa, como ocurre en el condominio.
En el periodo prximo a la fundacin de la ciudad las gens fueron superando
el estado comunitario asignando territorios a cada familia, al adquirir la familia su
preponderancia como ncleo poltico y social, la propiedad se resume en esta
institucin representado por el poder soberano del pater familias.

Cuando va avanzando el derecho romano, se perfila la propiedad pri~ por

concesin graciable del soberano, ya que sobre los bienes inmuebles ninguna OCQJ>aCin
poda crear un poder legal.
Sobre cmo se distribuy la propiedad en Roma hay varias postunis:

 Varr6n: Afma que la misma se lleva a cabo por primera ve

genticas, a cada una de las cuales se les asigna un terreno comn.

Cicern: Sostiene que Numa Pompilio haba hecho una dJvisin posterior de la ti
en forma individual, creando as un tipo de propiedad particular

Pionisio de Halicamaso a:finna que lo distribu~in se efectu por R6rnu1o a favor de

lascurias;-dejando porciones que a.tribuye al culto y las restantes al Estado,

Con el tiempo las treinln curias haban pmlado a integrar el patrimonio de la
familia y luego el de los particulares.

La primitiva propiedad inmueble habra sido dividida en tres partes, una

consagrada al culto de los dioses, otra reservada al Estado y la tercera parte distribuida
entre los particulares.-

ESTJIWCTURA DE LA lP'lROPmJIMJD ROMANA

La institucin propiedad estuvo primeramente regulada por el derecho de los
quiritas, ms adelante cuando el derecho de gentes comenz a ejercer influencia en la
esfera del derecho civil, apareci al lado de la propiedad quiritaria, un tipo de dommo

de ms amplio contenido, la propiedad bonitaria

Con Justiniano lograda la igualdad civil entre ciudadanos y extranjeros,

se

suprimieron las formalidades exigidas para la transmisin del dominio y desapareci la

diferencia entre fundos itlicos y provincias, se rompe el paralelismo entre propiedad
quiritaria yJ,oQ.itar:ia, quedando solo una especie de propiedad

Dominium a iure Ouiritium

Es el verdadero derecho de propiedad, la propiedad romana pm excelencia,

la propiedad Quiritaria; esta especial propiedad fue regulada por el ius civile y cont

con Ja ms amplia tutela legal por medio de la tpica actio in rent. la reinvidicat,o.
Exiga para su existencia que el sujeto titular del derecho fuera un ciudadano

romano, y desde luego, Jibre y sui iuris.

La propiedad quiritaria no era accesible a los extranjeros o peregrinos. que
no podan ser propietarios iure civih.
En cuanto al objeto sobre el que poda recaer el dominio quiri1ario_ si se
trataba de cosas muebles deban pertenecer a la categoria de las res in commercium_ y

(J r::,.it31 : ,3i\L
eran inmuebles slo caba respecto de los fundos itlicos; estos eran, por oposicin a los
fundos provinciales, los situados en Italia o en tierras a las cuales se les hubiese
concedido el privilegio del ius italicum, derecho otorgado fuera de ' Italia a las
provincias conquistadas por los romanos, por cuya virtud quedaban excluidas del pago
de impuestos ordinarios (tifutum) y sus habitantes gozaban de los privilegios y
exenciones que tenan los ciudadanos romanos en Italia.
Se requera por' 1timo, un modo de adquisicin de la cosa objeto de
propiedad quiritaria consagrado por el ius civile, como la mancipatio, la in jure cessio
la usucapio, la adiudicatio y la lex.-

In bonis habere
Esta clase de propiedad, que tuvo reconocimiento legal en el derecho
romano por la accin del pre"t0r, se presentaba ante la falta de alguno de los requisitos
necesarios para la existencia del dominio quiritario.
Si el sujeto era incapaz porque se trataba de un extranjero, si el objeto no
era idneo, como cuando se transmita un fundo situado en suelo provincial, o si el
modo de transmisin no perteneca a los reconocidos en el ius civile, caso :que se usara
la tradtio, se transmita una propiedad imperfecta, ya que no se configuraba el
dominium ex iure quiritiunt
El pretor entendiendo que el rigorismo del derecho civil deba ceder ante

la intencn de las partes de constituir el derecho real de propiedad, unqu faltara

alguno de sus presupuestos formales, admiti que existiera otra propiedad; a la que se
llam genricamente bonitaria o pretoria.
Esta especie de dominio se diversific en tres modos distintos de
propiedad: la propiedad peregrina, la provincial y la bonitaria
En el derecho posclsico, se asiste a un desdibujamiento de la propiedad.
En los tiempos clsicos, los conceptos de dominium. possesio e iura in re
aliena,

aparecan claramente sealados. Pero con el vulgarismo, estas nociones se

muestran mezcladas
Justinano restableci el concepto clsico de propiedad, distinguindola de

la posesin y de los iura in re aliena; existe a su vez un solo concepto de propiedad, ale.

que pueden llegar todos sobre las cosas patrimoniales

Desaparece la cliferencia entre dominium ex iure Quiritium y el habere

bonis.

DISTRIBUCION DE LA PROPIEDAD EN LOS FUNDOS H.ALICOS

A medida que las conquistas romanas se expandieron por Italia, s~ impuso el

principio de que el tenitorio de Jas poblaciones vencidas deban pasar a ser propiedad
del Estado Romano, que distribuy las mismas segn su naturaleza.
Estas tierras conquistadas ubicadas fuera de Roma, pero dentro de la pennsula
itlica constituyeron los llamados Fundos Itlicos.
Adems se distingua entre las tierras cultivadas y no cultivadas. Las primeras se
entregaron en propiedad a los particulares, la distribucin de estas tierras se efectu de
tres formas:
Bajo Tulio HostiJio y sus sucesores hubo repartos gratuitos entre los ciudadanos ms
pobres.

En la poca republicana y comienzo de 1a imperial, los cuestores se encargaron de

hacer la distribucin mediante ventas efectuadas a particulares.
Por ltimo fueron asignadas a los veteranos en recompensa por los servicios prestados
a] Estado o bien a los ciudadanos que se anotaban para fundar colonias
Las Tierras no cultivadas tuvieron un tratamiento distinto, el estado penn.itia a
los ciudadanos tomar la extensin de tierra que desearan., sin determinacin de lmites,
salvo los naturales, y con la obligacin por parte de stos de que las cultivaran y
pagaran un tributo.
Estas excepciones, slo para los ciudadanos romanos, no otorgaban e] derecho
de propiedad, sino slo una posesin que el estado poda revocar a voluntad.
Los fundos no cultivados se encontraban bsicamente en poder de Jos
patricios, esta situacin provoc la reaccin de las clases inferiores, que fueron
apoyadas por el Tribuno de ]a Plebe y para impedir los abusos de la clase dominante
lograron la sancin de las leyes agrarias

La primer ley agraria fue la LEX LECILIA DE A VENTIO PUBLICANDO

(456 a. C), por la que se repartieron tierras pblicas en el Monte Aventino, esto mejor

la condicin de la plebe, pero las continuas guerras causaron nuevamente la ruina de los
pequeos propietarios.

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Esta situacin forz la sancin de la LBX LICINIA AGRARIA (.367 a. C) que

prohibi bajo pena de multa. que ningn ciudadano tuviese ms de 500 espacios de

tierras pblicas.

En el afio 123 a. C. el Tribuno Tiberio G-raco present un proyecto de ley

teniendo por base la 1ex Licinia Agraria, estableciendo la limitacin de los 500 espacios
de tierra y que deban volver a estado todas las tierras pertenecientes a ste. As
introdujo una importante modificacin al transfonnar Ja posesin que sobre las tierras
tena el ciudadano en plena propiedad.

En el ao 113 a. C. e] Tribuno Cayo Graco hizo sancjo:nar otra ley, la

Sempronia Agraria, en la que se reproducan las disposiciones que contena la primera,
pero la oga.rqua patricia impidi que la ley se aplicara y consigui su abolicin.
Alrededor del 109 a. C se sancion otra ley agraria que prohibi las
asignaciones en e] futuro y ratific la transfonnacin de las posesiones existentes en
propiedades privadas, siempre que sus titulares pagaran un canon y sus productos sean
distribuidos entre las ciudades ms pobres.

Las guerras civiles llevaron a la ruina a la propiedad privada, la cual

sufri abusos y confiscaciones pblicas, comenz a abundar la tierra abandonada lo que
hizo efectuar nuevas distribuciones, que se inician con Sylo y culminan con Tito y
Domiciano.
Este ltimo Emperador castig las usurpaciones de los particulares sobre
las par"elas de: tierra que quedaban fuera del trazado regular de las tie~as cultivadas.
En esta epoca desaparecen en Italia los restos de las ti.e~ reservadas al
Estado, ya que comienzan a existir propiedades privadas en poder de particulares que
ejercan sobre ellas todas las facultades del derecho de propiedad.

DISTRIBUCION DE LA PROPIBID>AD EN FUNIDOS PlROV][NCIALJES

Estos eran aquellos conquistados por los romanos fuera de Italia, se impuso el
criterio, salvo los privilegios concebidos a ciertas ciudades, de que el terreno provincial
perteneca al estado por derecho de conquista, y slo poda ser entregado a los
particulares en forma precaria con la obligacin por parte de stos de pagar una renta.
Desde Augusto, los fundos provinciales -. fueron de dos clases: 1)
Emperador y 2) del Senado o del pueblo Romano.

Del

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Las provincias del Emperador eran las que se encontraban en los confines del Imperio
y estaban gobemapas por un funcionario que representaba

al mismo, ~s poseedores

pagaban un tributo que ingresaba al fisco o tesoro del Emperador.

* Las provincias del Senado o del pueblo romano eran gobernadas por Procnsules Y

sus ocupantes abonaban un tributo que ingresaba al tesoro del pueblo.

Con Dioclesiano esta divisin dsaparece, cuando el imperio es' repartido en
cuatro jurisdicciones, todas dependientes de la autoridad imperial.
La naturaleza jurdica por parte de los ciudadanos romanos dio Jugar a
discrepancias ya que los particulares slo tenan la posesin o el usufructo, no pudiendo
detentar la propiedad, ya que sta perteneca al pueblo o al Emperador.
Los ocupantes de los fundos provinciales disfrutaban de una especie de
propiedad imperfecta que les permita transferir sus derechos por actos entre vivos o
mortis causa, o beneficiarse con )a Praescripto Logni Tempus que les hacia adquirir la
propiedad con el paso del tiempo.
Los fundos provinciales se fueron modificando lentamente, ya que los
emperadores concedieron a sus provincias los beneficios del Ius ltalicum que los
asimilaba a los territorios de Italia y les daba el privilegio de la propiedad: romana y la
exencin del impuesto de inmuebles.

Bajo Justiniano, las diferencias entre las tierras de provincia y los fundos
itlicos desaparecen, elevando el rango de la propiedad civil.-

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