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DECLARATORIA DE FBRICA
CURSO
: SANEAMIENTO LEGAL DE
INMUEBLES
ALUMNOS
Ayacucho 2016
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AGRADECIMIENTO
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DEDICATORIA
Este trabajo va dedicado a las personas que mas me han
Influenciado en mi vida, dndome los mejores consejos,
guindome y hacindome una persona de bien.
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GLOSARIO
LEY 27157: ley de regularizacin de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de
fbrica y del rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn.
EDIFICACIONES: Las estructuras arquitectnicas que requieren cumplir condiciones mnimas
de habitabilidad para albergar a las personas en el desarrollo de cualquiera de sus actividades.
PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS: Las disposiciones que determinan la
normativa urbanstica y los ndices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o
proyectos urbansticos integrales.
BIEN COMUN: Es el acceso a varias edificaciones (quintas, pasadizo, etc.)
BIEN EXCLUSIVA: Acceso para una sola edificacin
EDIFICACION: Es toda construccin, todo lo que se encuentra construida.
EDIFICIO: Se refiere a una edificacin donde se comparten reas comunes que acceden a
propiedades comunes.
COFOPRI: El Organismo de Formalizacin de la Propiedad Informal (COFOPRI) es un
organismo adscrito al Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento del Per del Per.
CATASTRO: es un registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los
bienes inmuebles rsticos, urbanos y de caractersticas especiales.
ACCESION: El propietario de un bien obtiene o adquiere por ACCESIN lo que se adhiere
materialmente a este (La Propiedad).
PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO: Es el conjunto de actos y diligencias tramitados en las
entidades, conducentes a la emisin de un acto administrativo.
PRE DECLARATORIA DE FBRICA: La anotacin preventiva, en el Registro Pblico
respectivo, de un proyecto de declaratoria de fbrica elaborada a partir de los planos de obra y
especificaciones tcnicas que cuentan con aprobacin municipal.
DECLARATORIA DE FBRICA: Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo
de obra sujeta a este Reglamento. Se realiza mediante una declaracin del propietario, que
cumple las formalidades y trmites establecidos por la Ley
CERTIFICADO DE FINALIZACIN DE OBRA Y DE ZONIFICACIN: Es el documento exigido
por el Art. 31 de la Ley. Es otorgado por la municipalidad y certifica que la obra finalizada
cumple con los parmetros urbansticos y edificatorios vigentes.
CASCO HABITABLE: La edificacin que cuenta con estructuras, muros falsos y/o contra pisos,
techos, instalaciones sanitarias y elctricas, aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteriores,
puerta de bao, y acabados exteriores con excepcin de pintura.
DECLARACIN JURADA: Es la manifestacin personal, verbal o escrita, donde se asegura la
veracidad de esa misma declaracin bajo juramento ante autoridades administrativas o
judiciales.
SERPAR: Es un Organismo Pblico Descentralizado de la Municipalidad
FUO: Formulario nico Oficial
FOM: Formulario Oficial Mltiple
FUE: formulario nico de edificacin
SUNARP: Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos
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NDICE
1.- INTRODUCCIN...6
2.- PRE - DECLARATORIA DE FABRICA ..............7
2.1 CONCEPTO..............7
2.2 REQUISITOS8
2.3 TRAMITES ADMINISTRATIVOS.8
3.- DECLARATORIA DE FABRICA........10
3.1 CONCEPTO...10
3.2 REQUISITOS.11
3.3 TRAMITES12
4.-FINALIZACION DE LA OBRA.......13
4.1 CONCEPTO...13
4.2 REQUISITOS13
4.3 TRAMITESADMINISTRATIVOS..14
5.-FORMATOS...................15
5.1.- PRE DECLARATORIA DE FABRICA........16
5.2.- DECLARATORIA DE FABRICA .......27
5.3.- FINALIZACION DE OBRA.45
6.-CONCLUSION...51
8.-BIBLIOGRAFIAS..52
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INTRODUCCIN
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PRE-DECLARATORIA DE FBRICA
Es un tema registral de producto de un bien o una propiedad, es todo un proceso
administrativo declaratoria de fbrica pieza final en la construccin de un predio urbano.
Por ello se denomina Independizacin para la Construccin de Nuevas Unidades Inmobiliarias
en Aires
Una de las obligaciones inherentes a todo propietario de un inmueble con edificacin consiste
en la realizacin del pre declaratoria de fbrica, la cual se traduce en el acto que tiene por
finalidad el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de construccin o edificacin,
independientemente de la fecha de su construccin.
DERECHO CIVIL
La distincin entre bienes muebles e inmuebles lleva aparejada diferentes consecuencias
jurdicas, entre las que cabe destacar, sin nimo de exhaustividad, las siguientes:
Los bienes inmuebles pueden ser inscritos en un Registro de la propiedad, lo que ofrece una
mayor proteccin a los titulares de derechos sobre los mismos.
NORMAS TECNICAS:
1.- BASE LEGAL
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Ley N 27157
Artculos 15, 17 y 176 del Reglamento General de los Registros Pblicos, aprobado
por Resolucin N 195-2001- SUNARP/SN (23/07/2001); 79 del
TASA
0.77% de UIT por derecho de calificacin y 0.19 % de UIT, seor de lo por derecho de
inscripcin.
PROCEDIMIENTO
REQUISITOS PARA INICIAR EL PROCEDIMIENTO
1. inscripcin en el Registro de Predios
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4.
5.
EN PROCESO DE TRMITE
Pre - Declaratoria de Edificacin (Para Todas las Modalidades: A, B, C y D)
GERENCIA DE DESARROLLO URBANO
1.- Formato de solicitud de inscripcin debidamente llenado y suscrito
2.- Copia del documento de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado en
las ltimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.
3.- Copia certificada del Formulario nico Oficial (FUO) Parte 1
4.- Anexo C del Formulario nico Oficial (FUO) Parte 1
5.- Plano de ubicacin y localizacin, y plano de distribucin que forma parte del expediente de
licencia de obra.
6.- Pago de derechos registrales.
7.- Otros, segn calificacin registral y disposiciones vigentes
RECONOCIMIENTO FSICO LEGAL DE LAS EDIFICACIONES
Verificador
Profesional como arquitecto y /o Ing. Civil
REGULARIZACIN DE EDIFICACIN
Norma aplicable
2.-BASE TCNICA
Que llena el informe de verificacin la como
Planos
Ubicacin
Distribucin
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Quien elabora planes de distribucin para la existencia del edificio para el registro de
edificacin.
Reglamento interno
Sucesin
Copropiedad divisin
EDIFICACIONES NUEVAS
Licencia de edificacin
Regularizacin de FUE
Edificacin
Va municipal
Conformidad de obra fue
Plano de ubicacin
Distribucin
Al unir la partea legal y la parte tcnica las dos partes se forman como un proceso lgico ya sea
municipal o registral declarar el proceso de construccin con un conjunto de proceso de
administracin del proceso constructivo de la declaracin de dicho predio como parte
normativa.
FORMATOS
CAP: El Colegio de Arquitectos del Per.
CIP: El Colegio de Ingenieros del Per.
FOR: El Formulario Registral establecido por la Ley.
FUO: El Formulario nico Oficial establecido por la Ley.
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DECLARATORIA DE FBRICA
Todos nosotros alguna vez hemos odo hablar de la Declaratoria de fbrica, pero no muchos
sabemos para qu sirve o dnde se obtiene, por lo general se lo dejamos al ingeniero,
arquitecto o abogado para que lo regularice.
La Declaratoria de Fbrica es el proceso mediante el cual se declara ante los Registros
Pblicos las caractersticas y detalle de lo construido, la misma que pasa a anotarse en la
Partida Registral del inmueble en el apartado Descripcin del Inmueble.
La Declaratoria de Fbrica se encuentra regulada por la Ley N 27157 promulgada el 20 de
Julio de 1999. Aqu se seala dos tipos de procedimientos para la inscripcin de la
declaratoria, segn la fecha de construccin del inmueble.
PARA INMUEBLES CONSTRUIDOS ANTES DEL 20 DE JULIO DE 1999 SE
NECESITAR:
1. Presentar los Planos de la Construccin ante un Verificador Responsable. Este ltimo es
una persona designada por la por la Superintendencia de Registros Pblicos inscrito en el
ndice de verificadores de la misma.
2. El verificador comprueba que la construccin se adecua a lo consignado en el plano.
3. Esta documentacin se adjunta con el Formulario Registral respectivo y el notario
verificar y certificar bajo su responsabilidad su veracidad. En este formulario especial de
los Registros Pblicos se consigna informacin sobre los solicitantes o representantes de
ser el caso, informacin del inmueble y el acto o contrato que se registra. En este formulario
firma tanto el verificador responsable y los solicitantes, siendo legalizadas sus firmas por el
notario.
PARA INMUEBLES CONSTRUIDOS DESPUS DE 20 DE JULIO DE 1999 SE
NECESITAR:
1. Presentar ante los Registros Pblicos la Licencia de Construccin que en su momento
lo fuera otorgada por la Municipalidad de su jurisdiccin. Esta Licencia de Construccin se la
debe otorgar la municipalidad luego de presentar su proyecto (planos). Cada municipalidad
tiene su propio procedimiento y monto de tasa para la expedicin de la misma.
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TRAMITES ADMINISTRATIVOS
PARA EL EFECTO, PRESENTAR A LA MUNICIPALIDAD LOS SIGUIENTES
DOCUMENTOS:
a) FUO-Parte 2 por triplicado, debidamente llenado y firmado por el propietario y el
profesional responsable de obra, arquitecto o ingeniero civil colegiado.
b) Copia simple del certificado literal de dominio en caso de no haberse presentado con el
FUO-Parte 1.
c) Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin.
d) Planos de localizacin y ubicacin, y de plantas de arquitectura (distribucin) de cada piso,
iguales a los del proyecto que obra en el expediente, o a los de replanteo de ser el caso. Se
presentarn dos copias de cada uno.
e) Hoja de Datos Estadsticos, debidamente llenada, el funcionario municipal competente,
dentro de los tres (3) das hbiles de la presentacin de los documentos indicados y bajo
responsabilidad, sellar y firmar el FUO-Parte2 dando conformidad al trmite. Luego, lo
integrar con el FUO-Parte 1, que se conserva en el expediente de Licencia de Obra y,
finalmente, devolver al propietario dos ejemplares completos del FUO, con las copias
autenticadas de los planos que ste acompa al FUO-Parte2, para que inicie el trmite de la
inscripcin de la Declaratoria de Fbrica, en el Registro Pblico correspondiente.
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FINALIZACIN DE OBRA
Obra finalizada Para efecto del presente Reglamento se considerar que la obra ha finalizado
cuando la edificacin tiene un avance de ejecucin a nivel de casco habitable o cuando la
demolicin haya sido concluida, si fuera el caso.
REQUISITOS
Requisitos para obtener certificado de finalizacin de obra y zonificacin-obras conforme a la
licencia y proyecto:
1. Formulario FOM (FORMULARIO OFICIAL MULTIPLE)
2. Declaracin Jurada firmada por el propietario.
Se denomina declaracin jurada a la manifestacin personal, verbal o escrita, donde se
asegura la veracidad de esa misma declaracin bajo juramento ante autoridades
administrativas o judiciales. Como consecuencia se presume como cierto lo sealado por el
declarante hasta que se pueda acreditar lo contrario.
El propietario, una vez finalizada la obra y antes de iniciar la tramitacin de la declaratoria de
fbrica, deber obtener de la dependencia municipal correspondiente, el Certificado de
Finalizacin de Obra y de Zonificacin establecido en el Art. 31 de la Ley.
En el caso de haberse ejecutado la obra de conformidad con la Licencia de Obra, sin ninguna
variacin en relacin con los proyectos aprobados, el propietario presentar una declaracin
manifestando ese hecho y, de ser el caso, el comprobante de pago del aporte al SERPAR,
cancelado. La dependencia municipal extender automticamente el Certificado de Finalizacin
de Obra y de Zonificacin.
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La municipalidad confrontar los planos de replanteo con los proyectos aprobados que
obran en el expediente, y con la realidad fsica de la obra. De comprobar que
coinciden y que se ha cumplido con los parmetros urbansticos y edificatorios
vigentes, emitir el Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin. Este trmite
se cumplir en un plazo mximo de diez (10) das hbiles desde la fecha de
presentacin de la solicitud, bajo responsabilidad del funcionario municipal
competente.
De constatar la municipalidad que los planos de los proyectos aprobados que obran en
el expediente, o los de replanteo, de ser el caso, no coinciden con la realidad fsica de
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FORMATOS - ANEXOS
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PRE DECLARATORIA DE
FBRICA
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DECLARATORIA DE FBRICA
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FINALIZACION DE LA OBRA
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CONCLUSION
El resultado final de este trabajo concluye que a travs de
todo el procedimiento en el saneamiento fsico legal de
inmueble basado en la ley 27157(ley de regularizacin de
edificaciones), para la realizar la declaratoria de fabrica se
debe seguir con tramites correspondientes segn el
municipio donde este inscrito el predio urbano en donde el
usuario esta facultado para sus futuros procesos
administrativos con su inmueble.
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9.- BIBLIOGRAFA
https://www.miraflores.gob.pe/images/content/web/formularios/fom.pdf
http://www.municieneguilla.gob.pe/descarga/FORMATOS%20OBRAS/FUO
%20Parte%201.pdf
http://www.muniarequipa.gob.pe/tramifacil/licencias/documentos/lconstrruc
cion/LC%20FUO%20parte2.pdf
http://www.muniarequipa.gob.pe/tramifacil/licencias/documentos/lconstrruc
cion/FUE-Anexo%20C-%20Pre-declaratoriadef%C3%A1brica.pdf
http://www.munirimac.gob.pe/munirimac/sites/default/files/FUE_Declaracio
n_Fabrica.pdf
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