DERECHO DE LOS CONTRATOS

Profesora: Mara F. Ordoez

Lizary Mendoza Cceres

2013 5417

TEMA: EL ARRENDAMIENTO
Unidades: 13,14,15,16,17
Valor: 5 Puntos
UNIDAD XIII: EL ARRENDAMIENTO DE COSAS
13.1 FUENTES. DEFINICION. OBJETO TERMINOLOGIA
Definicin: El arrendamiento de cosas es un contrato en virtud del cual una persona llamada
arrendador, se compromete a procurar a otra persona, llamada arrendatario, el goce temporal de
una cosa mediante un precio que se denomina alquiler o renta, dependiendo, que el arrendatario se
compromete a pagarle.
Objeto: El contrato de arrendamiento, puede tener como objeto los siguientes:
1. Muebles inanimados: bicicletas, automviles, vestidos, libros, aparatos de iluminacin,
vagones, etc.
2. Animales, ganado, aparcera de animales.
3. Inmuebles que pueden ser casas o bienes rurales agrcolas, cajas de caudales, etc.
4. Bienes incorporales, derechos: entran en esta categora el arrendamiento o gerencia de un
fondo de comercio, el arrendamiento consentido entre copropietarios de un mismo inmuebles,
no teniendo cada uno de los contratantes mas que un derecho incorporal que no afecta al
inmueble mismo.
Terminologa: La terminologa del contrato de arrendamiento varia segn el objeto sobre el cual
recaiga, en ese sentido podemos obtener la siguientes terminologas atendiendo a la cosa:

Aparcera de ganado el arrendamiento de un ganado para repartir productos o beneficios

del mismo entre el propietario y el que lo cuida o recra.

Alquiler el arrendamiento de una casa, el precio es lo que se le denomina alquiler y el

arrendatario es denominado el inquilino.

Arrendamiento rustico es el arrendamiento de un bien rural, el precio es la renta, el

arrendatario recibe el nombre de rentero.

13.2 NATURALEZA DEL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

El arrendamiento es un contrato consensual porque se formaliza con el solo consentimiento de las
partes solo consensu, es sucesivo de ejecucin continua, en el sentido de que el arrendado debe
asegurar el goce y disposicin de la cosa al arrendatario quien esta obligado a pagar el precio en el
plazo pactado y por ultimo es un contrato intuito personai.

13.3 FORMACION Y PRUEBA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES.

Las condiciones requeridas para la validez y eficacia del arrendamiento se refieren a la forma y a la
prueba, a la capacidad de ambas partes, a la cosa arrendada, al precio, y a la duracin del
arrendamiento.
13.4 FORMA DEL ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento es consensual, se forma por el solo consentimiento de las partes, la
redaccin de un escrito no es necesaria, se puede arrendar tanto por escrito como verbalmente, y
cuando se redacta por escrito no esta sujeto a ninguna formalidad en especifico salvo lo que
concierne a su papel probatorio.
Lo antes dicho no aplica para el arrendamiento rural el cual se estableci que tendr que ser
redactado por escrito, sin embargo esto no es una regla dictada bajo pena de nulidad, en cuyo caso
si no se hace por escrito se entiende que el arrendamiento rural esta hecho para nueve anos con las
clausulas y condiciones de un contrato tipo.
13.5 CAPACIDAD DE LAS PARTES
En cuanto al arrendador, se ha estableci que por encima de los nueve anos el arrendamiento no
puede ser celebrado por un tutor o por el padre administrador legal, en cuanto a l inmueble de una
mujer en rgimen doral, no puede ser dado en arrendamiento por nueve anos o mas sino con
autorizacin del tribunal.
En cuanto a la capacidad del arrendatario, el arrendamiento es un acto de administracin aun
pasando de dieciocho aos.
13.6 LA COSA ARRENDADA
Lo importante aqu es saber que se puede arrendar toda clase de bienes muebles o inmuebles y no
es necesario que el arrendador sea propietario de la cosa dada por el en arrendamiento porque el
contrato no tiende a desplazar la propiedad, en ese sentido un simple tenedor o usufructuario puede
dar un inmueble en arrendamiento sin perjuicio de que sea nulo y sancionado el arrendamiento de
la cosa ajena, siempre y cuando sea dada en arrendamiento por un propietario aparente.
Es importante destacar que la naturaleza de al cosa arrendada influye sobre el arrendamiento que
ser, si es de inmueble si es de fincas rusticas o urbanas etc., el contrato ser diferente.
13.7 EL PRECIO
La existencia del precio es obligatorio, y sobre todo a parte de que exista un precio este debe ser
real y serio, si se ha dado en alquiler un inmueble o cosa por un precio irrisorio, se considerara que
el precio es falso y el contrato de arrendamiento se reputara como prstamo gratuito de comodato.
Sin embargo, aunque si se necesita la existencia de un precio, no es necesario que el precio sea justo
contrario a lo que sucede con la venta inmobiliaria. Tampoco se exige que el precio sea fijado en
dinero y esto es una diferencia con la venta, pues se ha establecido en casos como el arrendamiento
de predios rsticos que se puede pagar con una cantidad determinada de frutos que representen el

valor de las cosas arrendadas, en ese sentido el arrendatario opta por el pago en naturaleza o
especies.
Por ultimo, no se exige tampoco que el alquiler sea fijo, puede ser proporcional a la cifra de negocios
del arrendatario y esto bajo el rgimen de curso forzoso.
13.8 CONTIENDA SOBRE EL PRECIO.
Si hubiere alguna discusin sobre el precio de un arrendamiento que se haya pactado verbalmente y
cuya ejecucin haya comenzado, la prueba se har por el recibo en el caso de que se haya expedido
alguno, de lo contrario se har por el juramente del arrendador, sin embargo, el arrendatario puede
contrariarlo solicitando una estimacin realizada por peritos, cuyos gastos este ultimo quedara en
la obligacin de cumplir, al menos si la estimacin excede del precio que haba el declarado.
13.9 DURACION DEL ARRENDAMIENTO
Las partes son libres de fijar la duracin del arrendamiento hasta el limite de 99 aos, si la duracin
se fijare mas all de este limite, la operacin seria considerada nula, sin que el juez pueda salvarla
reduciendo la duracin y desnaturalizando la convencin.
El arrendamiento consentido por una duracin limitada, pero con facultada indefinida de renovacin
por el arrendatario es considerado como un arrendamiento perpetuo que cae bajo la ley del 1790.
Si el arrendamiento se celebra por vida, puede recaer sobre varias personas hasta el limite de tres
generaciones.
En los casos en que no se haya hecho el contrato por escrito o que el contrato escrito no se refiera a
la duracin del contrato, las reglas varan segn se trate de arrendamiento urbano o rustico, as las
cosas, el arrendamiento de un fundo rural sin escrito se considera hecho por el tiempo necesario par
que el arrendatario recolecte todos los frutos de la heredad arrendada, en el caso del arrendamiento
de un bien urbano se prolonga mientras una de las partes no comunique a la otra su terminacin.
UNIDAD XIV: EFECTOS DEL ARRENDAMIENTO
14.1 OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
El arrendador debe asegurar al arrendatario el goce de las cosas arrendadas durante el tiempo del
arrendamiento, esta obligacin abarca distintas obligaciones que a continuacin enumeraremos.
-

obligacin de entrega de la cosa

obligacin de conservacin
obligacin de garanta

14.2 OBLIGACION DE ENTREGA

El arrendador debe entregar la cosa en buen estado y si fuere necesario deber antes de entregarlo
realizar las reparaciones necesarias.

14.3 OBLIGACION DE CONSERVACION

El arrendatario puede exigir que el arrendador mantenga las cosas arrendadas en buen estado,
pudiendo este en casos de urgencias acudir al juez de los referimientos para solucionar un caso o
pedirle permiso al tribunal para el mismo realizar las reparaciones.
Es importante destacar que ante la negativa del arrendador de conservar las cosas en buen estado el
arrendatario puede negarse a pagar las cuotas en el plazo establecido hasta tanto el arrendador no
haga las reparaciones necesarias o mantenga la cosa en buen estado oponiendo la excepcin non
adimpleti contratus.
Por otro lado, tambin hay que resaltar que no son todas las reparaciones que van por cuenta del
arrendador, hay otras llamadas las reparaciones locativas que son propias del arrendamiento que si
van por cuenta del arrendatario.
Por ultimo, en caso de perdida el arrendador no esta en la obligacin de reconstruir, distinto a lo
que ocurre en materia de alteraciones que el arrendador si tiene la obligacin de asegurar al
arrendatario la permanencia y la calidad de las plantaciones.
14.4 OBLIGACION DE GARANTIA
El arrendador tiene una obligacin de garanta que se puede desglosar en tres garantas principales,
a saber:
1. obligacin de garanta por vicios ocultos, que la cosa pueda adolecer y que impidan al
arrendatario su uso, esta garanta aplica para los vicios ignorados por el arrendador en el
momento de la formacin del contrato, pero no para los que el arrendatario conoca o estaba
en disposicin de conocer y sobre todo para los que tienen carcter publico, destacando que
la garanta puede ser descartada por una clausula expresa o tacita.
2. El arrendador debe garanta por razn de su hecho personal, en el sentido de que no podr
turbar al arrendatario en el goce de que esta obligado a garantizarle, sin embargo se le
permite que cause al inquilino incomodidades para proceder a reparaciones urgentes que no
podra ser diferidas hasta la expiracin del arrendamiento, pero si duran mas de 40 das el
precio del arrendamiento ser disminuido y si las reparaciones hacen el local inhabitable
pueden motivar la recisin del arrendamiento.
3. Por ultimo, es garante de la perturbacin proveniente de un tercero, siempre y cuando estas
perturbaciones sean de derecho no de hecho como lo seria el caso de ladrones, etc., y si sus
esfuerzos son vanos, y se consuma la eviccin estar obligado a indemnizar al arrendatario.
14.5 SANCIONES
La obligacin de garanta comporta diversas sanciones que varan segn los casos, como pueden
citarse la recisin del arrendamiento, reduccin del alquiler o renta, a parte de los daos y perjuicios
a los cuales el arrendatario puede aspirar aun cuando el arrendador hubiera procedido de buena fe
y no hubiera tenido conocimiento de los vicios de que adolece la cosa, adems de los daos y
perjuicios podr oponerle el arrendatario la excepcin non adimpleti contractus en la cual este se

rehsa al pago del alquiler o renta mientras no haya obtenido satisfaccin usando as el derecho de
retencin.
14.6 OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
El arrendatario tambin como el arrendador tiene obligaciones, sin embargo hay que distinguir entre
tres categoras de obligaciones, a saber:
-

Las obligaciones comunes a todos los arrendamientos

Las obligaciones especiales a los arrendamientos urbanos
Las obligaciones que solo interesan a los arrendamientos rsticos

As las cosas, a continuacin profundizaremos en cada una de ellas.

14.7 OBLIGACIONES COMUNES A TODOS LOS ARRENDATARIOS
Estas constituyen como bien explica el titulo las obligaciones que son comunes a todos los
arrendatarios en general sin perjuicio del tipo de arrendamiento de que se trate.
14.8 ENUMERACION
Las obligaciones de todos los arrendatarios en comn se enumeran de la siguiente manera. As las
cosas, el arrendatario debe:
1.
2.
3.
4.

Pagar los alquileres o rentas

Usar la cosa como un buen padre de familia y conforme al destino de la misma.
Velar por la conservacin de la cosa.
Restituirla en cierta poca.

Dicho esto, procederemos a explicar cada obligacin de manera particular.

14.9 OBLIGACION DE PAGAR LOS ALQUILERES O RENTAS.
El pago debe realizarse de acuerdo con los trminos de la convencin, es decir conforme lo pactado,
en las pocas y plazos pactados y convenidos, este debe efectuarse en el domicilio del arrendatario
salvo estipulacin en contrario.
Al precio del arrendamiento se le agregan ciertos accesorios como el impuesto de puertas y ventanas,
tasas locales, y en cuanto a la contribucin territorial esta va por cuenta del arrendador, pero el
arrendatario se hace responsable del incumplimiento del propietario salvo despus su recurso de
repeticin contra el.
14.10 REBAJA DE LAS RENTAS
Esto se da en el arrendamiento de predios rsticos, que el arrendatario puede exigir una rebaja
parcial de las rentas cuando la cosecha pereciere por lo menos en una mitad, sin embargo, no podr
hacerlo si el rentero se encuentra indemnizado por las cosechas de los anos precedentes o se esta
terminando el arrendamiento, o si los casos fortuitos corren a su caro en virtud de una clausula
expresa en el contrato, destacando que esta estipulacin solo se refiere a los casos fortuitos
ordinario, a los verdaderos casos fortuitos que tienen que ver con el cultivo del fundo y que han
tenido que ser considera como por ejemplo son los granizos, el hielo etc., con exclusin de los casos
fortuitos extraordinarios que son los de fuerza mayor.

14.11 OBLIGACION DE USAR LA COSA COMO BUEN PADRE DE FAMILIA Y CONFORME AL DESTINO
DE LA MISMA
Estas obligaciones de las que hablamos aqu tienen naturalezas bien distintas en el sentido que
explicaremos a continuacin.
1. la obligacin del arrendatario de usar la cosa como buen padre de familia, implica que debe
cuidar la cosa y ofrecer los cuidados que esta requiere, no se comportara de esta forma
cuando no hiciera las reparaciones locativas que como bien habamos dichos son las propias
de conservacin y cuidado de la cosa arrendada que corren por su cuenta, si no lo hiciere no
estara actuando como un buen padre de familia.
2. La segunda obligacin de usar la cosa conforme a su destino, implica que no puede transformar
la cosa que le ha sido arrendada a su antojo, por ejemplo un departamento alquilado para la
habitacin de familia no puede ser por la voluntad del arrendatario transformado en un nightclub.
En ese sentido, el arrendatario que faltara a las obligaciones de este genero cometera un abuso
de goce que llevara consigo sanciones como la de restituir a su estado original los lugares
alquilados o una accin en danos y perjuicios segn las circunstancias, as como tambin la
recisin del arrendamiento.
As las cosas, el arrendatario responde a las degradaciones y las prdidas que se producen por el
hecho de las personas que estn en la casa o sus subarrendatarios, en esto se encuentra el
principio de comitente a prepos, que se basa en la responsabilidad por el hecho ajeno que aplica
para el arrendatario, quien debe reparar los danos causados por sus servidores o por las personas
que ha instalado en su departamento.
14.12 REPARACIONES LOCATIVAS
Estas son las obligaciones correspondientes al arrendatario de conservacin de la cosa como bien
habamos mencionado anteriormente, estas corren a cuenta del arrendatario salvo estipulacin en
contraria, y en virtud de la ley dejan de pertenecerle cuando son ocasionadas por vetustez
(antigedad) o fuerza mayor.
14.13 OBLIGACION DE VELAR POR LA CONSERVACION DE LA COSA
Esta obligacin va estrechamente vinculado con la obligacin de restitucin, esto es as porque desde
el momento en que el arrendatario esta eventualmente obligado a restituir los lugares arrendados a
la expiracin del arrendamiento, tiene la posicin del deudor de un cuerpo cierto, en ese sentido
queda comprometida su responsabilidad en caso de prdida o deterioro de la cosa arrendada segn
los trminos del derecho comn, a menos que muestre que el acontecimiento que ocasin la perdida
o deterioro proviene de una causa que no puede serle imputada, que se produjo sin su culpa.
14.14 LA RESPONSABILDIAD DEL ARRENDATARIO EN CASO DE INCENDIO
En esta parte trataremos la responsabilidad en la que incurre el arrendatario en caso de incendio de
la cosa que ha sido arrendada.

14.15 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Este escenario es visto con frecuencia en la practica, es de hecho un escenario bien complejo en el
sentido de que se ponen en causa responsabilidades de ordenes diferentes, el problema aqu es que
hay que determinar en que condiciones y en que medida el arrendatario es responsable respecto al
propietario y mas generalmente respecto al arrendador quien quiera que esa.
14.16 ARRENDATARIO NICO. PRINCIPIO. CONSECUENCIAS.
Visualizando esta situacin desde el escenario en que la cosa incendiada solo comporta un nico
inquilino, la regla y principio es que el arrendatario es responsable del incendio y no delictualmente
sino contractualmente. Pues los incendios son imputables a los ocupantes por consiguientes es
natural el presumir que esos ocupantes incurren en culpa sin llegar a la conclusin de que sean
responsables.
Lo importante aqu es saber que por el hecho de que el arrendatario no pudo cumplir con sus
obligaciones de conservar la cosa y restituir la cosa al final del arrendamiento se convierte
automtica en responsable de la prdida o del deterioro, pues la sola inejecucin es constitutiva de
una culpa, en ese sentido debe ser responsable por ello.
En cuanto a las consecuencias, es importante saber que de la aplicacin al arrendatario en caso de
incendio de al cosa arrendada la responsabilidad contractual de derecho comn hay que concluir que
tambin es aplicable para el arrendamiento de inmuebles y el de muebles, que hace autoridad entre
todas las personas ligadas por un contrato de arrendamiento por ejemplo entre el arrendatario
principal y el subarrendatario, porque esta este obligado respecto al primero con la obligacin de
restitucin, y por ultimo que no tiene aplicacin posible en las relaciones entre personas que no han
tratado en la ocasin de la cosa destruida, como entre vecinos, o entre el nudo propietario y el
locatario, o entre los propietarios y un simple ocupante, miembro de la familia del arrendatario.
En caso de que el arrendatario solo ocupe una parte del inmueble este debe probar que el fuego no
ha sido comenzado por la parte que el habita.
14.17 CIRCUNSTANCIAS EXONERATORIAS
El articulo 1733 del Cdigo Civil Dominicano, establece que es responsable en caso de incendio, a
menos que no pruebe: que el incendio fue causado por caso fortuito, fuerza mayor, o por vicio de
construccin; o que el fuego se comunico por una casa vecina.
Esta lista es limitativa, en ese sentido el arrendatario no podra eximir responsabilidad invocando
otra circunstancia que no sea una de las antes enumeradas, no podr en consecuencia invocar su
ausencia de los lugares arrendados en el momento en que se produjo el incendio o la presencia en el
inmueble de un guardin elegido por el propietario, o alegar que la causa del incendio es
desconocida, destacando que no sucede as en el arrendamiento a colonato parciario el arrendatario
se libra probando que ha velado por la guara y conservacin de la cosa como buen padre de familia.
Algo muy importante es saber que a pesar de que existen estas tres causales de eximentes de
responsabilidad no es meneos cierto que la responsabilidad del arrendatario puede renacer si se
prueba que incurri en una culpa como si el vicio de construccin le fuera imputable y procediese

de la ausencia de una reparacin locativa que a el le incumbiera, o si se hubiese opuesto a la limpieza

de una chimenea provocando as con su obstinacin o negligencia el incendio
14.18 EXTENSION DE LA RESPONSABILIDAD
La indemnizacin del propietario siempre debe ser de orden pecuniario, no puede obligar al locatario
responsable a reconstruir la casa destruida pro el incendio, o sea devolver la cosa incendiada a en
naturaleza, pro la indemnizacin debe ser completa, corresponde no solo al valor de la cosa destruida
sino tambin a la privacin de goce durante el tiempo necesario para la reconstruccin.
14.19 PLURALIDAD DE ARRENDAMIENTO
Este es el caso en que hay pluralidades de arrendatarios o varios inquilinos, un mismo edificio
ocupado por varios renteros, a raz de esta situacin el artculo 1734 dice lo siguiente:
Art. 1734.- Si hay muchos inquilinos, son todos solidariamente responsables del incendio, a no ser
que se pruebe que el incendio empez en la habitacin de uno de ellos, porque entonces ste solo
ser el responsable. O tambin cuando algunos prueben que no pudo tener principio en su casa; pues
entonces stos no son responsables.
En ese sentido, son todos responsables solidarios del incendio, a no ser que se pruebe que el incendio
comenz en la habitacin de uno de ellos, en cuyo caso este seria el solo responsable o por contrario
que algunos de ellos prueben que el incendio no ha comenzado en su habitacin en cuyo caso
quedaran exonerados.
14.20 NATURALEZA Y EXTENSION DE LA RESPONSABILIDAD DE LOS CO-ARRENDATARIOS
Aqu se puede ver que el articulo antes sealado el 1734, estableca la responsabilidad solidaria de
los coarrendatarios, sin embargo esto presento mltiples criticas sobre todo cuando el contrato de
seguro contra incendio llego a ser de uso corriente que ya no exista esa necesidad de dar al
propietario la garanta de solvencia de sus arrendatarios que ofrece la responsabilidad solidaria por
la cual el arrendador podra librarse de la solvencia de unos cobrando en el mas solvente y obteniendo
su pago, desde el momento en que poda dirigirse contra su asegurador la indemnizacin del seguro
relega a segundo plano la indemnizacin de responsabilidad y con ella las garantas concedidas antes
al propietario para la recuperacin de esta ultima indemnizacin, pero en Francia, la ley del 5 de
enero del 1883 modifico el articulo 1734 sustituyendo la responsabilidad conjunta de los coarrendatario a la antigua responsabilidad solidaria, hay siempre responsabilidad colectiva pero no
solidaria, la deuda se divide entre los co-arrendatarios, el principio de la solidaridad se sustituye por
el de la proporcionalidad.
14.21 RESPONSABILIDAD SOLIDARIA
En virtud de lo antes dicho, nuestro cdigo aun mantiene el articulo 1734 que establece la
responsabilidad solidaria, en ese sentido, establece el articulo que Art. 1734.- Si hay muchos
inquilinos, son todos solidariamente responsables del incendio, a no ser que se pruebe que el incendio
empez en la habitacin de uno de ellos, porque entonces ste solo ser el responsable. O tambin
cuando algunos prueben que no pudo tener principio en su casa; pues entonces stos no son
responsables.

14.22 EXTENSION DE LA RESPONSABILIDAD

La ley del 1883 ha suprimido el carcter solidario de la deuda como antes mencionamos, mas no ha
modificado la cifra general. En ese sentido, no puede ya ser cuestin de recurso de locatario a
locatario, toda vez que cada uno no paga mas que su parte , as como que el riesgo del a insolvencia
de uno de los arrendatarios es para el acreedor que no puede dirigirse contra los dems ocupantes.
El principio de la reparacin integral subsiste como anteriormente en el sentido de que el propietario
tiene derecho a la reparacin de todo perjuicio sufrido de suerte que uno de los arrendatarios puede
tener que suministrar una indemnizacin que rebase el valor de la parte del inmueble que el ocupaba,
sobre todo en el caso de que este probado que el fuego se declaro en su departamento, suponiendo
que la casa quede completamente destruida, deber el valor de ella al propietario, sin merma de
mas amplios danos y perjuicios, como por ejemplo por privacin de goce.
UNIDAD XV: OTRAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO Y OTROS TIPOS DE ARRENDAMIENTO
15.1 OBLIGACION DE RESTITUIR LA COSA EN CIERTA EPOCA
Cuando el arrendamiento llega a su fin, el inquilino debe restituir la cosa, no podr librarse de esta
obligacin de restitucin sino en los casos que se pudiere probar que la perdida o deterioro son
debidos a un caso de fuerza mayor o al hecho del arrendador, o el inmueble se ha incendiado en cuyo
caso se regir por las disposiciones del articulo 1733 antes mencionadas.
La restitucin debe hacerse obligatoriamente sobre la cosa que se dio en arrendamiento, en el
estado en que se encontraba al momento de la entrega en goce de la misa, dicho estado se hace
constar frecuentemente por un estado de los lugares que hace constar la situacin inicial de la cosa,
o en su defecto se presume que el arrendatario recibi la cosa en buen estado de reparaciones
locativas, pero esta presuncin es simple y acepta prueba en contrario.
En ese tenor, vemos los artculos 1730 y 1731 del Cdigo Civil Dominicano que rezan de la siguiente
manera:
Art. 1730.- Si se hubiere hecho un estado descriptivo de la localidad entre el arrendador y el
inquilino, debe este devolver la cosa en la misma conformidad que la recibi segn aquel,
exceptundose lo que se haya deteriorado por vejez o causa mayor.
Art. 1731.- Si no se hubiere hecho estado descriptivo de la localidad, se supone que la recibi el
inquilino en buen estado de reparacin locativa, debiendo devolverla en el mismo, salvo si prueba lo
contrario.
15.2 CONSTRUCCIONES Y PLANTACIONES
Este es el escenario en el cual el arrendatario haya efectuado durante el tiempo del arrendamiento,
construcciones y plantaciones, es necesario determinar que pasara con estas al momento de la
terminacin del arrendamiento.
En ese sentido, lo primero a mencionar es que estas cuestiones por lo general se regulan en el
contrato de arrendamiento y deben cumplirse a la letra, en caso de no haberse estipulado debe

hacerse aplicacin a las siguientes reglas, la primera es que la propiedad del suelo absorbe la de las
construcciones y plantaciones y a la que establece el articulo 555 del cdigo civil que reza de la
siguiente manera
Art. 555.- Cuando los plantos, fabricas y obras se hayan hecho por un tercero, y con materiales
suyos, puede retenerlos el dueo del terreno u obligar el tercero a que los retire.
Si el dueo del suelo exige la destruccin de las plantaciones u obras, se ejecutara a expensas del
que las hizo, sin que tenga derecho este a indemnizacin alguna: tambin puede condenrsele a
resarcir, si procede, danos y perjuicios por los menos- cabos que pueda haber experimentado el
dueno de la tierra.
Si el propietario prefiere conservar los plantos o construcciones, deber satisfacer el valor de los
materiales y el precio de mano de obra, sin tener en cuenta el mayor o menor valor que haya podido
recibir el predio; sin embargo, si las plantaciones, fabricas y obras hubieren sido hechas por un
tercero despojado
en juicio, pero que no hubiese sido sentenciado a restituir los frutos, no podr el dueno, en virtud
de su buena fe, pedir la destruccin de las obras o plantaciones referidas; pero tendr la eleccin
entre pagar el valor de los materiales y de la mano de obra, o pagar una cantidad igual al mayor
valor adquirido por la finca.
En cuyo caso el propietario tendr a eleccin entre obligar al arrendatario a desaparecer las obras o
podr conservarlas pero indemnizando al arrendatario quien se considerara que actu de mala fe.
Como las construcciones no pasan al propietario antes de la terminacin del arrendamiento, el
inquilino tendr las siguientes obligaciones:
-

Ser responsable del impuesto territorial hasta la terminacin del arrendamiento.

Puede gravar las construcciones con hipotecas que desaparecern si el arrendador exige la
demolicin.
Las construcciones pueden ser embargadas por los acreedores del arrendatario mas no del
arrendador porque eso no le pertenece.
La venta de las construcciones celebradas por el arrendatario durante el tiempo del
arrendamiento a un tercero es una venta inmobiliaria sujeta al derecho de mutacin que
afecta a semejante operacin y lo mismo hay que decir de la cesin del derecho de
arrendamiento que implica la cesin del derecho a las construcciones.

Por otro lado, cuando el arrendador conserva las construcciones se considera que se beneficia de la
realizacin de una condicin resolutoria con que estaba afectada la propiedad del arrendatario, el
derecho de mutacin referente a la venta inmobiliaria no puede por tanto ser reclamado porque
haba sido regularmente percibido.
15.3 ACCIONES QUE COMPETEN AL ARRENDADOR A LOS FINES DE LA RESTITUCION
A la expiracin del arrendamiento el arrendador dispone para obtener la restitucin de la cosa, de
la accin personal, nacida del contrato de arrendamiento, adems si es propietario podr obrar en
reivindicacin pero deber entonces hacer la prueba de su derecho de propiedad, prcticamente, la

accin personal le es mas cmoda por razn de la facilidad de prueba de que se beneficia, no
teniendo el demandante que probar la existencia del arrendamiento y la llegada del termino.
15.4 OBLIGACIONES ESPECIALES DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS O DE LOS ARRENDAMIENTOS
RUSTICOS
Como bien dijimos, al iniciar el presente estudio los arrendamiento son distintos y se llaman distintos
segn el objeto de la cosa a arrendar, habamos dicho que el arrendamiento rustico es el
arrendamiento de un bien rural, el precio es la renta, el arrendatario recibe el nombre de rentero,
sin embargo tambin hay arrendamientos urbanos, en ese sentido a continuacin estudiaremos cuales
son las obligaciones especiales de los arrendamientos urbanos y rsticos que son los que son los que
recaen sobre una casa o en sentido amplio de locales para la viviendo, o locales para usos
profesionales.
15.5 ARRENDAMIENTOS URBANOS
El articulo 1752 del Cdigo Civil Dominicano reza de la siguiente manera, El inquilino que no provea
la casa de muebles suficientes, puede ser despedido, a no ser que de seguridades bastantes, para
responder del alquiler.
En ese sentido, el arrendatario debe poner en los lugares alquilados muebles bastantes para
responder del pago del alquiler, sabiendo que el arrendador esta provisto de un privilegio que recae
sobre dichos muebles.
En caso de que no se cumpla esa obligacin, el arrendador puede provocar la expulsin del
arrendatario que puede ser ordenara por el juez de los referimientos, sin embargo, el arrendatario
tiene un medio de prevenir dicha obligacin , dando al arrendador otras seguridades capaces de
responder el pago del alquiler en virtud del articulo 1752 antes mencionado que en la parte in fine
establece que a no ser que de seguridades bastantes, para responder del alquiler.
15.6 ARRENDAMIENTOS RUSTICOS
En el caso de los arrendamientos rsticos, el Cdigo Civil asegura por procedimientos diferentes el
pago de las rentas, estos estn contemplados en los artculos 1766 hasta el 1778 del Cdigo Civil
Dominicano, que rezan de la siguiente manera:
Art. 1766.- Si el arrendatario de una heredad rural no la provee con los animales y utensilios
necesarios para su explotacin, si abandona la labor, si no la cultiva como buen padre de
familia, si emplea la cosa arrendada en distinto uso de aquel para que esta destinada, o si
no ejecuta en general, las clausulas del arrendamiento, resultando un perjuicio para el
arrendador, puede este, segn las circunstancias, hacer rescindir el contrato. En el caso de
rescindirse por causa del colono, este queda obligado a danos y perjuicios en la forma
expresada en el articulo 1764.
Art. 1767.- Todo colono de bienes rurales, esta obligado a entrojar en los sitios fijados para
este objeto en el contrato de arriendo.
Art. 1768.- Esta obligado el colono de un predio rural, bajo pena de los danos y perjuicios,
a dar conocimiento al propietario de las usurpaciones que puedan cometerse en el mismo.

Este aviso debe darse dentro del plazo que se concede en caso de emplazamiento, segn la
distancia de los lugares.
Art. 1769.- Si el arrendamiento se hubiese hecho por muchos anos, y en su transcurso se
perdiese la mitad al menos o toda la cosecha, por casos fortuitos, puede el arrendatario pedir
una rebaja en el precio de la locacin, a no ser que quede indemnizado con las cosechas
precedentes. Pero si no se indemnizase por este medio, la rebaja se har al terminar el
contrato, en cuyo tiempo se hace una compensacin de todos los anos de usufructo. Sin
embargo, de esto, el juez puede provisionalmente dispensar al inquilino una parte del precio
de la renta, a pro- porcin de la perdida que haya sufrido.
Art. 1770.- Si la duracin del arrendamiento no fuese sino por un ano, y la perdida lo fuera
de la totalidad de los frutos o al menos de la mitad, quedara el colono exento de una parte
proporcional en el pago de la renta. No puede este exigir ninguna clase de rebaja, si hubiese
sido la perdida menor que la mitad.
Art. 1771.- El colono no puede alcanzar el beneficio de esta re- baja cuando la perdida de
los frutos ha tenido lugar despus de cogidos, a no ser que el contrato de derecho al
propietario a una parte de la recoleccin en naturaleza; en cuyo caso debe el propietario
sufrir su parte en la perdida, suponiendo que el colono no este en mora de entregarle su
parte de cosecha. Tampoco puede el colono pedir rebaja cuando la causa del dao exista, y
era conocida en la poca en que se hizo el arrendamiento.
Art. 1772.- Se pueden poner a cargo del colono los casos fortuitos por una clausula expresa.
Art. 1773.- Esta clausula no comprende sino los casos fortuitos ordinarios, como falta o exceso
de lluvia, descargas elctricas, y otros a que los lugares por su situacin estn sujetos. No
comprende por lo tanto, casos fortuitos extraordinarios, tales como las devastaciones de la
guerra o inundacin a que no este el pas sujeto con frecuencia, a menos que se haya obligado
el inquilino para todos los casos fortuitos previstos e imprevistos.
Art. 1774.- El arrendamiento que se hizo sin escrito de un pre- dio rural, se considera hecho
por el tiempo necesario para que el colono coseche todos los frutos de la heredad. As, pues,
el arrendamiento de una dehesa, de una estancia y de otro cual- quiere predio, cuyos frutos
se cosechen del todo dentro del ano, se considera hecho por este tiempo. Y el de tierras de
labor, donde el colono abra trabajos nuevos se reputa hecho por el tiempo necesario para tres
cosechas.
Art. 1775.- El arrendamiento de predios rurales, aunque se hubiere hecho sin escritura, cesa
de pleno derecho al expirar el tiempo por el cual se reputa hecho segn el articulo precedente.
Art. 1776.- Si a la terminacin del arrendamiento rural hecho por escrito queda y es dejado el
colono en posesin, se realiza entonces un nuevo arrendamiento cuyo efecto queda regulado
por el articulo 1774.
Art. 1777.- El colono saliente debe dejar al nuevo, que le sucede en el cultivo, las habitaciones
limpias y las dems facilidades para los trabajos del ano siguiente; recprocamente, el colono
entrante debe suministrar al saliente sitios propios y dems facilidades para el consumo y
conservacin de forrajes, y para
las recolecciones que queden por hacer. En cualquiera de los dos casos deben conformarse
con el uso establecido en el lugar.
Art. 1778.- El colono saliente debe tambin dejar la paja y abonos del ano, si los recibi
despus de entrar en el disfrute del arrendamiento; y aun cuando no los haya recibido, podr
el propietario retenerlos por la tasacin.

En ese sentido, y modo de resumen el arrendatario debe poner en la granja el ganado y utensilios
necesarios para su explotacin, almacenar las cosechas en los lugares destinados a ello segn el
arrendamiento, bajo pena de todos los danos y perjuicios, debe advertir al propietario de las
usurpaciones que pudieran ser cometidas sobre el fundo, debe cultivar la propiedad como un buen

padre de familia y por ultimo, el arrendatario saliente y el entrante contraen ciertas obligaciones
que tienden a asegurar sin fano y en espritu de equidad la continuidad en la explotacin.
15.7 NATURALEZA DEL DERECHO DEL ARRENDAMIENTO
El derecho de arrendamiento tiene entre otras caractersticas, que entra en los derechos de crdito
y no en la de derechos reales, y que es cesible y de un modo mas general no a unido a la persona de
su titular.
15.8 CARCTER PERSONAL DEL DERECHO DEL ARRENDATARIO
Como bien hablbamos en el acpite anterior, la naturaleza del derecho del arrendatario lo excluye
de los derechos reales y lo encaja dentro de los derechos de crdito en el sentido de que se entiende
que no va unido a la persona de su titular sino que es mas bien un derecho que recae sobre la cosa.
De este criterio se han generado mltiples controversias que estudiaremos a continuacin.
15.9 CONTROVERSIA
El carcter personal o real del derecho del arrendatario ha dado ocasin a una controversia famosa
casi resuelta desde hace mucho tiempo, en el sentido del carcter personal, la opinin opuesta
presentada y defendida por TROPLONG, con demasiada facilidad, se apoya en argumentos bastante
fuerte el carcter real del derecho del arrendatario parece determinado por numerosas
particularidades, argumentos que tras un estudio de su teora se descartan por razones obvias.
Es importante destacar que multitud de consideraciones militan a favor del carcter personal del
derecho del arrendatario, volveremos a encontrarlos al enumerar los intereses que presenta la
cuestin y se comprende por tanto, que este derecho personal haya sido reconocido por la
jurisprudencia.
El carcter real del derecho del arrendatario si ha sido calumniado por la historia, se sita cada vez
mas en el plano de la actualidad, la situacin del arrendatario se fortifica incesantemente a expensas
de la del propietario que se debilita de da en da, incrustado den el inmueble gracias al juego de las
prrrogas, protegidos contra el alza de los alquileres por un legislador siempre favorable a los
deudores, al os que son mas en numero los inquilinos y arrendatarios de predios rsticos tienen
tendencia a considerarse como en su casa en la casa o propiedad ajenas y a comportarse como
titulares de un jus in re de un derecho en la cosa.
Destacando que hay dos textos que han debilitado la teora de la personalidad del derecho del
arrendatario porque otorga a los arrendatarios comerciantes una indemnizacin de eviccin si el
arrendador no consiente en renovar el arrendamiento (ley 30 de junio del 1926, ley sobre la
propiedad comercial) y en segundo lugar la ley de 13 de abril del 1946 sobre el estatuto de os
arrendamientos rsticos ah conferido a los arrendatario el derecho a la renovacin del arrendamiento
y el derecho de preferencia en caso de venta de la propiedad, disposiciones ambas que conducen a
atribuir a los arrendatarios prerrogativas que estn bien prximas a un derecho sobre la cosa.
15.10 INTERES DEL PROBLEMA Y CONSECUENCIA DE LA PERSONALIDAD DEL DERECHO DEL
ARRENDATARIO
La consecuencia de que el derecho del arrendatario sea personal es que desde que este derecho es
personal es invariablemente mobiliario, mientras que si fuera real presentara un carcter
inmobiliario como todos los derechos reales establecidos sobre inmuebles, y no solo eso sino que si
es mobiliario tiene consecuencias corolarios entre otras, tales como:

El derecho arrendatario no pudiera ser susceptible de hipoteca porque los bienes mobiliarios
no pueden ser objeto de hipoteca sino de prenda.
Las acciones ejercitadas con ocasin de la ejecucin del arrendamiento deben ser llevadas
ante el tribunal del domicilio del demandado y no ante el tribunal de donde esta ubicado el
inmueble.
El arrendatario no tiene ni derecho de persecucin ni de preferencia.
Si el arrendatario es perturbado en su goce por un tercero que alega tener algn derecho sobre
la cosa arrendada por ejemplo una servidumbre debe apelar al arrendador en garanta y puede
exigir ser colocado fuera de causa.
La cesin de arrendamiento, esta sometida a las formalidades del articulo 1690 porque el
rgimen instituido por dicho texto es valido para la transferencia de todos los crditos.

UNIDAD XVI: LA CESION DEL ARRENDAMIENTO

16.1 CARCTER CESIBLE DEL DERECHO DEL ARRENDATARIO, QUE NO VA UNIDO A LA PERSONA DE
SU TITULAR
Esto es posible en virtud de que el derecho del arrendatario no es un derecho inherente a la persona,
aun cuando fuera considerado un derecho personal, en ese sentido se presta a diversas combinaciones
jurdicas, sobre todo puede ser objeto de cesin o de subarrendamiento.
16.2 CESION DE ARRENDAMIENTO Y SUB ARRENDAMIENTO
La cesin de arrendamiento y el subarrendamiento, constituyen dos situaciones totalmente distintas
del cdigo civil pero que sin embargo se asimilan en lo referente a que implican la sustitucin del
arrendatario ordinario por un nuevo, estas son la cesin del arrendamiento y subarrendamiento que
ambas implican un nuevo arrendatario. As las cosas es menester hablar sobre la cesin del derecho
de arrendamiento que queda establecida por el articulo 1717 que reza como se establece a
continuacin,
Art. 1717.- El inquilino tiene derecho a subarrendar y ceder el arrendamiento a otro, caso de no
habrsele prohibido esta facultad, lo cual puede hacerse por el todo o parte. Esta clausula es
siempre de rigor.
16.3 COMPARACION ENTRE LA CESION DE ARRENDMAIENTO Y EL SUBARRENDAMIENTO.
CONSECUENCIAS. CRITICAS
La cesin de arrendamiento y el subarrendamiento, se oponen deliberadamente entre si, en cuanto
a su naturaleza jurdica, el subarrendamiento es tambin una locacin un arrendamiento se encaja
dentro del arrendamiento primitivo, pero la cesin de arrendamiento es una cesin de crdito mas
exactamente una cesin de contrato, el arrendatario transmite al cesionario su derecho al
arrendamiento poco mas o menos como un comerciante.
El subarrendamiento implica la existencia de un subcontrato quien lo celebra es calificado como
locatario principal, ni entra que aquel q a quien se le cede se convierte en un subarrendatario, por
contrario el arrendatario que cede su arrendamiento es un cedente, su causahabiente, un cesionario,
en la primera eventualidad, hay dos arrendamientos, arrendamiento y subarrendamiento, en la
segunda no hay mas que uno solo que constituye el objeto de una transferencia a un nuevo individuo
, mientras que el arrendatario principal sigue siendo arrendatario a pesar del subarrendamiento , el
cedente debera lgicamente perder esta calidad que hereda su sustituto, el cesionario.

Dentro de las consecuencias mas caractersticas podemos sealas las siguientes:

-

La cesin de arrendamiento se resuelve en una cesin de derechos y obligaciones y esta

sometida a las formalidades de la cesin de crdito del articulo 1690 del Cdigo Civil, nada de
esto ocurre con el subarriendo que deja subsistir el arrendamiento y las relaciones obligatorias
de el derivadas en la persona del arrendatario primitivo.
Las reglas de la prueba para el arrendamiento se aplican para el subarrendamiento, pero no
en la cesin de arrendamiento, por ser especie de censo de crdito.
Si hay subarrendamiento las clausula del subarriendo puede diferentes de las del arriendo
inicial, mientras que el cesionario ocupa la misma posicin del cedente a quien el ha sucedido.
El subarrendatario puede exigir del arrendatario principal que se le entregue la cosa en buen
estado de reparaciones y que se conserve en el curso del subarrendamiento porque el
arrendatario principal como todo arrendador debe asegurar a su causahabiente el goce los
lugares arrendados, este deber no incumbe en modo alguno al cedente que trasmite sus
derechos tal y como existen y no tiene una obligacin sucesiva de hacer gozar al cesionario.

En cuanto a las criticas podemos sealar que mientras el arrendatario principal despus de
subarrendada la cosa sigue tenido respecto al arrendador primitivo todas las obligaciones nacidas
del contrato que continua a la inversa produciendo derechos en su favor, , debera decidirse que
la cesin de arrendamiento elimina al arrendamiento primitivo de la relacin obligatoria en que
estaba precedentemente comprometido y le hace perder su calidad de arrendatario, la cual pasa
al cesionario. Resultara de esto que el arrendador no podra ya demandarle el pago del precio
del arreando, ni en caso de incendio, la reparacin del dao sufrido, mientras que a la inversa no
estara ya oblgiado para con el a cumplir lo que el arrendamiento le impona y entre otras
obligaciones la de proceder a las reparaciones.
16.4 RELACIONES DEL ARRENDADOR CON EL CESIONARIO O CON EL SUBARRENDATARIO
En caso de dificulta, cuando el arrendador haya aprobado la cesin o el subarriendo, en el supuesto
de que haya sido parte en dichas operaciones, se establecen entre el sustituto y el relaciones
jurdicas directas, de una parte y de la otra nacen obligaciones cuya ejecucin puede ser demandad
por los interesados. Para que estas dificultades surjan, hay que suponer que el arrendador ha
permanecido extrao y no ha ratificado la actuacin, tambin a este respecto , oponerse lgicamente
la cesin de arriendo y subarriendo.
16.5 ACCION DIRECTA
Si el aprendiendo ha sido cedido y ha sido notificada la cesin al arrendador en los trminos
conferidos por la ley, el cesionario se encuentra en sustitucin del arrendatario en consecuencia por
una parte puede demandar al arrendador las reparaciones locativas, por otra parte, el arrendador
tiene contra el una accin directa la misma que se derivaba del contrato de arrendamiento y que le
permitir obtener satisfaccin sobre todo exigir el pago integro del alquiler o renta, ahora en e caso
de sublocacin, la situacin es diferente porque l locatario principal conserva esa calidad y constituye
al parecer como una pantalla entre el arrendador y el subarrendador, estos dos interesados no
deberan poder accionar el uno contra al otro mas que indirectamente
16.6 INTERPRETACION EXTENSIVA
La jurisprudencia interpreta extensivamente la disposicin del articulo 1753, en lo referente a que
los sublocatarios estn con relacin al propietario en la situacin de obligados personales, en ese
sentido y desde ese punto de vista se analiza el caso del incendio de los lugares arrendados y de la
responsabilidad como explicaremos a continuacin.

16.7 INCENCIO DE LOS LUGARES ARRENDADOS

En caso de incendio de los lugares arrendados, el arrendador puede obrar directamente contra el
subarrendatario y pro consiguiente sin sufrir el concurso del os dems acreedores del locatario
principal, importara poco que en el momento del incendio el inmueble estuviese ocupado por el
locatario principal, el subarrendatario esta directamente y personalmente obligado a velar por la
conservacin de los lugares arrendados.
16.8 CLAUSULAS RESTRICTIVAS O EXCLUYENTES DE LA LIBERTAD DE CEDER EL ARRENDAMIENTO
O SUBARRENDAR.
En la practica se ve frecuentemente que los arrendamientos contienen una clausula mas o menos
restrictiva, hasta excluyen de la facultad para el arrendatario de ceder sus derecho o d ejercer la
sublocacin, estas clausulas son perfectamente licitas y eficaces pero su interpretacin ha acarreado
varias dificultades que no esta del todo resueltas y que para comprender su sentido es necesario
saber que en la practica, tales clausulas revisten aspectos distintos y que se clasificacin desde los
dos punto de vistas siguientes.
1. la clausula puede ser prohibitiva o simplemente limitativa, prohibitiva si prohbela
arrendatario sin mas que decir, ceder o subarrendar sus derechos y limitativa o restrictiva si
esta estipulado que el arrendatario no podr ser sustituido por una tercera persona sin haber
contenido el consentimiento expreso que generalmente s por escrito del arrendador, o
tambin que no podr ser sustituido mas que por una persona grata al propietario.
2. Prohibitiva o simplemente limitativa, la clausula puede referirse bien a la cesin del
arrendamiento, bien a la sublocacin, bien a ambas operaciones.
UNIDAD XVII: EXTINCION DEL ARRENDAMIENTO
17.1 CESACION DEL ARRENDAMIENTO
En este capitulo y sus subsiguientes veremos las formas en las que el arrendamiento puede finalizar
y las enumeraremos a continuacin.
17.2 ENUMERACION
El arrendamiento puede finalizar por las siguientes causales:
1. Llegada del termino previsto
2. Por la voluntad de las partes
3. Por la inejecucin de las obligaciones nacidas del arrendamiento, y por la recisin que viene
como consecuencia de ello
4. Por la perdida de la cosa arrendada.
Es importante destacar que aunque el contrato de arrendamiento sea Intuito Persona, es decir que
se hace en calidad de la persona, es importante saber que el contrato de arrendamiento de cosas no
finaliza por la muerte de una de las partes ya sea por el fallecimiento del arrendador ni del
arrendatario, son que por contrario se prolongan o extienden en las personas de sus herederos.

17.3 LLEGADA DEL TERMINO PREVISTO

Lo que explicaremos aqu es bsicamente lo que expresa el articulo 1737 del Cdigo Civil Dominicano
que reza como se describe a continuacin:
Art. 1737.- El arrendamiento termina de pleno derecho a la expiracin del termino fijado, cuando se
hizo por escrito, sin haber necesidad de notificar el desahucio.
De a que entonces podemos extraer que cuando haba sido fijado un termino por la convencin o por
la ley, el arrendamiento cesa de pleno derecho el da en que llega el termino previsto, el articulo
antes descrito establece la necesidad de que se haga por escrito sin embargo un contrato escrito
puede no determinar la duracin de un arrendamiento, sino que se puede fijar verbalmente.
Cuando el termino previsto ha expirado, el arrendamiento cesa sin que haya necesidad de dar aviso
,sin embargo cuando un arrendamiento rural ha sido hecho sin determinacin de plazo, la ley
considera hecho por todo el tiempo necesario para que el arrendamiento recoja todas las cosechas
de la heredad y as lo establece expresamente el articulo 1774. A saber:
Art. 1774.- El arrendamiento que se hizo sin escrito de un pre- dio rural, se considera hecho por el
tiempo necesario para que el colono coseche todos los frutos de la heredad. As, pues, el
arrendamiento de una dehesa, de una estancia y de otro cual- quiere predio, cuyos frutos se cosechen
del todo dentro del ano, se considera hecho por este tiempo. Y el de tierras de labor, donde el
colono abra trabajos nuevos se reputa hecho por el tiempo necesario para tres cosechas. a
Sin embargo, es importnate saber que esta regla debe establecerse en el estatuto del arrendamiento
rustica, en virtud del cual el arrendamiento no finalice hasta antes de un plazo mnimo de nueve
anos, adems el arrendatario tiene derecho en principio a la renovacin de su arrendamiento a menos
que el arrendador en casos limitativamente previstos le notifique la terminacin.
17.4 RENOVACION DEL ARRENDAMIENTO
cuando un arrendamiento llega a su expiracin cada una de las partes tiene la facultad de darlo por
terminado o de renovarlo, la renovacin implica la celebracin de n nuevo contrato, por consiguiente
el acuerdo de dos voluntades y no se podra culpar al arrendador de rehusar la renovacin solicitada
por el arrendatario.
Sin embargo ese derecho de no contratar que tiene el arrendador comporta limites, porque es
susceptible de abuso.
Por otro lado, el propietario puede conjurar la renovacin del arrendamiento, tiene un derecho de
reintegracin, y lo puede ejercer, este derecho constituye un monopolio principal, que le es
reconocido por una serie de eventualidades muy distintas.
17.5 TACITA RECONDUCCION
La tacita reconduccin no es mas que cuando vencido el plazo para terminar el arrendamiento el
arrendatario continua en la cosa y sea dejado en goce los locales arrendados, la ley presume que las
partes han celebrado u n nuevo arrendamiento que se forma por tacita reconduccin. Este fenmeno
jurdico implica que los acontecimientos no desmienten la presuncin llega, y si por ejemplo el
inquilino permanece en contra de la voluntad del arrendador, entonces no se ha configurado esta

figura y menos aun si se le haba notificado el despido, y as lo establece el articulo 1739 del Cdigo
Civil. A Saber:
Art. 1739.- Cuando se haya notificado un desahucio, no puede el inquilino, aunque contine en el
disfrute de la cosa, invocar la tacita reconduccin.
As las cosas, se forma un nuevo arrendamiento que es previsto por el articulo 1738 que establece lo
siguiente, Si al expirar el arrendamiento que se hizo por escriba- t, el inquilino queda y se le deja
en posesin, se realiza un nuevo contrato; cuyo efecto se regula por el articulo 1736, que hace
relacin a los arrendamientos que se hicieron sin escrito.
As las cosas, este Nuevo arrendamiento produce efectos que son regulados por el articulo relativa a
los arrendamientos hechos sin escrito, lo que significa que es considerado como celebrado para una
duracin indetermina, salvo la excepcin de los arrendamientos rsticos que ya hemos explicado aqu
hasta la saciedad.
Se puede decir que el Nuevo arrendamiento obedece pues a un estatuto distinto al arrendamiento
primitiva, el cual en hiptesis, se haba convenido para una duracin determinada. Hay que
verdaderamente un arrendamiento nuevo y el articulo 1740 llega a la conclusin de que la caucin
dada para el arrendamiento primitiva no se extiende a su prolongacin, la tacita reconduccin no le
es oponible y es preciso ciertamente decidir lo mismo para todas las garantas, reales o personales
que haban sido dadas por el arrendatario en consideracin a un arrendamiento cuya duracin haba
sido fijada de modo preciso.
Sin embargo, si hay un Nuevo arrendamiento, es forzoso considerar que ha sido pactado tcitamente
en las mismas condiciones, como por ejemplo de precio, sin lo cual no sabia uno con que solucin
quedarse y esto es lo que establece el articulo 1759. A saber:
Art. 1759.- Si el inquilino de una casa o alojamiento continuase disfrutando su posesin despus de
la terminacin del arriendo hecho por escrito, sin que a esto haya habido oposicin por parte del
arrendador, se considera que lo hace en las mismas condiciones por el termino de tres meses ms,
sin que pueda salir ni ser desahuciado sino despus de notificacin hecha con arreglo a la ley.
17.6 VOLUNTAD DE LAS PARTES, ARRENDAMIENTOS HECHO SIN DETEMRINACION DE DURACION
La eventualidad de la tacita reconduccin no puede suceder en cuanto a los arrendamiento ruarles,
porque la ley en su articulo 1774 establece que se hacen por un tiempo determinado aunque las
partes no hayan explicado sobre ello, lo mismo sucede para los arrendamientos de departamentos
amueblados que el articulo 1758 establece que su duracin en ausencia de establecimiento expreso
ser dejada por un ano un mes y un da segn los caso.
Por otro lado, refiriendo al arrendamiento de duracin indeterminada este finaliza con la
manifestacin que una de las partes le hace al a otra, comporta la recisin por voluntad unilateral.
El despido, debe ser dado cierto tiempo antes del fijado por el arrendamiento sino por el uso, para
las locaciones importantes es de seis meses o de un ano para las pequeas locaciones y para las
locaciones verbales es de tres meses o de seis semana.
Es importante destacar que la ley no establece forma particular para hacer saber la terminacin,
solamente dice que es un acto unilateral y no tiene que ser aceptado por el destinatario.

17.7 INEJECUCION DE LAS OBLIGACIONES NACIDAS DEL ARRENDAMEINTO Y RECISION QUE ES

CONSECUENCIA DE ELLO
como todos o casi todos los contratos sinalagmticos el arrendamiento de cosas comporta el pacto
comisorio del articulo 1184 y que en los trminos del 1741 se resuelve por la culpa respectiva del
arrendador y del arrendatario en el cumplimiento de sus compromisos.
Segn el derecho comn no es una inejecucin cualquiera la que lleve consigo la disolucin del
contrato, son solamente una ejecucin bastante importante, bastante grave, para que la convencin
n oeste en condiciones de alcanzar su objeto, se no ser as el tribunal se contentara, manteniendo
el arrendamiento con condenar a danos y perjuicios que habran de pagarse a la victima de la
inejecucin parcial.
No hay por que decir que la inejecucin no lleva consigo la resolucin del contrato sino en el caso de
que sea injustificada: por ejemplo, el arrendador, que no cumple sus propias obligaciones no podra
quejarse de que el arrendatario le rehusara el pago del alquiler o de la renta y le opusiera as la
excepcin non adimpleti contractus.
17.8 PERDIDA DE LA COSA ARRENDADA
En este sentido debemos distinguir de la perdida total a la perdida parcial:
1. PERDIDA TOTAL: la prdida total de la cosa arrendada produce ipso facto, la recisin del
arrendamiento que finaliza entonces de pleno derecho, sin que el arrendatario pueda conjurar
esa extincin exigiendo del arrendador, o aun proponindole la reconstitucin de la cosa destruida
y no es solamente la perdida por caso de fuerza mayor la que pone as punto final a la operacin,
sino una perdida cualquiera a un imputable al hecho o a la culpa de una de las partes, sin duda
el culpable ser responsable de danos y perjuicios pero el contrato no dejara por ello de quedar
rescindido.
Sin embarro que es importante destacar ciertas situaciones establecidas por el cdigo civil:
-

En trminos del articulo 1722, un inmueble que no es ya susceptible de reparaciones y cuya

demolicin se impone se considera como destruido.
No se distingue entre la perdida material y la perdida jurdica, desde el momento que la cosa
no se presta ya al arrendamiento, si por ejemplo ha quedado fuera del comercio, los
arrendamientos celebrados con anterioridad caen de pleno derecho.
La recisin del arrendamiento por perdida total de la cosa cuadra con la naturaleza del
arrendamiento de cosas que da nacimiento a obligaciones sucesivas, el arrendador debe
asegurar al arrendatario el goce del inmueble en todo momento, su obligacin se renueva sin
cesar, es sucesiva, desde el momento en que la cosa ha perecido esta obligacin carece de
objeto y el contrato queda sin base.
Los riesgos son para el arrendador que no puede exigir ya del arrendatario el pago del alquiler
o de la renta, solucin lgica y conforme al derecho comn.
Los riesgos incumben al deudor de la prestacin que se ha hecho imposible.

2. PERDIDA PARCIAL: si la perdida ha sido parcial abre la ley una adopcin al arrendatario, quien
puede segn las circunstancias, demandar o una disminucin del precio o bien la rescisin misma
del arrendamiento, las palabras segn las circunstancias se refieren a una facultad no solo para
el arrendatario sino tambin para el juez, quien rehusara pronunciar la rescisin si la perdida es
mnima.