Servio Pblico Federal

Universidade Federal Rural da Amaznia

Instituto Scio-Ambiental e dos Recursos Hdricos

AVALIAES E PERCIAS DE
PROPRIEDADES RURAIS

Prof. Jos Maria Hesketh Condur Neto

Engenheiro Agrnomo
CREA 3898-D I Regio
IAPEP 72

2006

-21.

O IAPEP/IBAPE-PA. ........................................................................................................................................................................................................................ 4

2.
2.1.
2.2.

3.

INTRODUO................................................................................................................................................................................................................................... 5
CONCEITOS BSICOS............................................................................................................................................................................................................ 6
MTODOS DE AVALIAO................................................................................................................................................................................................ 7
2.2.1.
O MTODO COMPARATIVO (OU THE SALES COMPARISON APPROACH) ........................................................................................ 8
2.2.2.
O MTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH)..................................................................................11
2.2.3.
EXISTE AINDA UM TERCEIRO MTODO, NO TO DIFUNDIDO, QUE O RESIDUAL.........................................................14

A AVALIAO DAS TERRAS NUAS PELO MTODO COMPARATIVO ...................................................................................................................14

CARACTERSTICAS FSICAS DAS TERRAS..................................................................................................................................................................15
PRESSUPOSIES PARA A CLASSIFICAO POR CAPACIDADE DE USO ..................................................................................................16
CARACTERIZAO DAS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO .........................................................................................20
3.3.1.
GRUPO A .........................................................................................................................................................................................................................21
3.3.2.
GRUPO B .........................................................................................................................................................................................................................23
3.3.3.
GRUPO C .........................................................................................................................................................................................................................25
3.3.4.
EQUIVALNCIA ENTRE DENOMINAO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE
CAPACIDADE DE USO ................................................................................................................................................................................................................26
3.4.
VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNO DE SUA CAPACIDADE DE USO.................................................................................................27
3.4.1.
QUADRO: RESUMO DA VARIAO DO TIPO E DA INTENSIDADE MXIMA DE UTILIZAO DA TERRA
SEM RISCO DE EROSO ACELERADA EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE
KOZMA (1984). .................................................................................................................................................................................................................................27
3.4.2.
CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO MENDES
SOBRINHO........................................................................................................................................................................................................................................28
3.4.3.
CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO VEGNI-NERI - 1976.....................29
3.4.4.
VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VRIOS
AUTORES...........................................................................................................................................................................................................................................30
3.4.5.
VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E LIMITAES
DO SOLO ...........................................................................................................................................................................................................................................32
3.4.6.
RELAES ENTRE AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE, EXPRESSAS PELAS DIFERENTES
COMBINAES DE UNIDADES DE MAPEAMENTO E CLASSES DE DECLIVE, COM AS NECESSIDADES DE
PRTICAS CONSERVACIONISTAS E OS PROVVEIS VALORES RELATIVOS DAS TERRAS (MUNICPIO DE
PIRACICABA/SP, ELABORADO POR FRANA, 1983)......................................................................................................................................................34
3.5.
VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNO DE SUA SITUAO E VIABILIDADE DE CIRCULAO.................................................35
3.6.
ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAO E VIABILIDADE DE CIRCULAO...................................................36
3.7.
AVALIAO DE TERRAS NUAS - METODOLOGIA RECOMENDADA ..........................................................................................................36
3.7.1.
TABELA 1 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS
SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO KOZMA......................................................................................37
3.7.2.
TABELA 2 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS
SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO FRANA ....................................................................................37
3.7.3.
TABELA 3 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS
SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO O INCRA....................................................................................38
3.7.4.
TABELA 4 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS
CONSIDERANDO A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO, SEGUNDO FRANA.............................................................38
3.7.5.
TABELA DE PREOS DE TERRAS PARA A REGIO GEO-ECONMICA DE VALORES PARA MARO DE
1999
39
3.8.
PESQUISA DE TERRAS - HOMOGENEIZAO E SANEAMENTO DAS AMOSTRAS................................................................................40
3.9.
A INFLUNCIA DA DIMENSO (OU DE OUTROS FATORES) NA AVALIAO DAS TERRAS NUAS ..............................................43
3.10.
EXEMPLO USANDO REGRESSO..................................................................................................................................................................................43
3.10.1. QUADRO RESUMO......................................................................................................................................................................................................43
3.10.2. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSO DAS REAS .................................................................44
3.11.
EXEMPLO USANDO ESTATSTICA DESCRITIVA:...................................................................................................................................................46
3.11.1. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSO DAS REAS .................................................................46
3.11.2. QUADRO RESUMO COM O VALOR POR HECTARE CORRIGIDO PELA INFLUNCIA DA DIMENSO DA
REA 49
3.1.
3.2.
3.3.

4.

AVALIAO DE BENFEITORIAS: REPRODUTIVAS E NO REPRODUTIVAS....................................................................................................50

AVALIAO DE BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (CULTURAS).....................................................................................................................51
4.1.1.
AVALIAO DE UM POMAR DE LARANJA .....................................................................................................................................................53
4.1.2.
AVALIAO DE UM CAFEZAL..............................................................................................................................................................................57
4.1.3.
AVALIAO DE UMA CULTURA DE SERINGUEIRA...................................................................................................................................60
4.1.4.
AVALIAO DE FLORESTAS PLANTADAS .....................................................................................................................................................62
4.1.5.
TABELA AVALIATRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS.....................................................................................................................64
4.1.6.
AVALIAO DE UMA CULTURA DE CANA-DE-ACAR .........................................................................................................................64
4.1.7.
AVALIAO DE CULTURAS TEMPORRIAS ..................................................................................................................................................67
4.1.8.
AVALIAO DE PASTAGENS ................................................................................................................................................................................70
4.1.9.
RESUMO DOS GASTOS COM OPERAES E MATERIAIS: ESTIMATIVA DE CUSTOS DE FORMAO DE
PASTAGEM POR HECTARE.......................................................................................................................................................................................................73
4.1.10. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAO DE PASTAGEM/HA (SEM DESMATAMENTO) SEGUNDO
CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PG. 190/198) ...................................................................................................................................75
4.1.11. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAO DE PASTAGEM/HA (COM DESMATAMENTO) SEGUNDO
CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PG. 190/198) ...................................................................................................................................76
4.2.
AVALIAO DE BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS (CONSTRUES RURAIS)...............................................................................76
4.2.1.
RAZO DE DEPRECIAO EM FUNO DO TIPO DE CONSTRUO.............................................................................................77
4.2.2.
FATORES DE DEPRECIAO EM FUNO DO TIPO DE CONSTRUO E DA IDADE: ...........................................................78
4.2.3.
NDICES DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL...................................................................................................................................79
4.1.

5.

AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS AGRCOLAS....................................................................................................................................79

6.

AVALIAO DE SEMOVENTES (REBANHOS)..................................................................................................................................................................81

7.

AVALIAO DE MATAS NATURAIS......................................................................................................................................................................................81

-38.
8.1.
8.2.
8.3.
8.4.
9.

APRESENTAO DE LAUDOS E NVEIS DE PRECISO DAS AVALIAES......................................................................................................83

APRESENTAO DOS LAUDOS DE AVALIAO ..................................................................................................................................................83
AVALIAO DE PRECISO RIGOROSA......................................................................................................................................................................84
AVALIAO DE PRECISO NORMAL..........................................................................................................................................................................85
AVALIAO EXPEDITA .....................................................................................................................................................................................................85
BIBLIOGRAFIA................................................................................................................................................................................................................................85

10.

EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAO..............................................................................................................................................................................88

10.1.
I - CONSIDERAES PRELIMINARES..........................................................................................................................................................................91
10.2.
II. PROCEDIMENTOS METODOLGICOS AVALIATRIOS...............................................................................................................................91
10.2.1. A. TERRA NUA ..............................................................................................................................................................................................................91
10.2.2. B. BENFEITORIAS........................................................................................................................................................................................................92
10.3.
III. VISTORIA ...........................................................................................................................................................................................................................92
10.3.1. LOCALIZAO .............................................................................................................................................................................................................92
10.3.2. SOLOS ...............................................................................................................................................................................................................................93
10.3.3. CULTURAS ......................................................................................................................................................................................................................93
10.3.4. REBANHOS.....................................................................................................................................................................................................................94
10.3.5. CONSTRUES ............................................................................................................................................................................................................94
10.4.
IV. AVALIAO ......................................................................................................................................................................................................................94
10.4.1. IV.1. TERRA NUA..........................................................................................................................................................................................................94
10.4.2. IV.1.A. DETERMINAO DO VALOR UNITRIO DA TERRA NUA .......................................................................................................94
10.4.3. IV.1.A.1. SELECIONAMENTO DE DADOS.........................................................................................................................................................94
10.4.4. IV.1.A.2. TRATAMENTO DE DADOS....................................................................................................................................................................95
10.4.5. IV.1.A.3. DADOS COLETADOS E CLCULOS ...................................................................................................................................................96
10.4.6. HOMOGENEIZAO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS ...................................................................................................108
10.5.
TABELA PARCIAL DE PREOS DE TERRAS - $/HA - MUNICPIO DE - OUT./19.....................................................................................110
10.5.1. IV.2. BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS - CONSTRUES.............................................................................................................110
10.5.2. IV.3. BENFEITORIAS REPRODUTIVAS - CULTURAS ..................................................................................................................................111
10.5.3. IV.4. SEMOVENTES - REBANHO DE GADO DE CORTE ..........................................................................................................................112
10.5.4. V. VALOR DO IMVEL............................................................................................................................................................................................113
10.5.5. VI. ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E DO VALOR ENCONTRADO ....................................................................................113
10.5.6. VII. ENCERRAMENTO.............................................................................................................................................................................................113

11.

LEGISLAO PROFISSIONAL................................................................................................................................................................................................114
11.1.
AVALIAES E PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGNCIAS LEGAIS......................114

-4-

O IAPEP/IBAPE-PA.

O Instituto de Avaliaes e Percias de Engenharia do Par IAPEP/IBAPE/PA

um rgo de classe formado por profissionais de Engenharia, Arquitetura,
Agronomia e tambm empresas que atuam na rea das AVALIAES E PERCIAS DE
ENGENHARIA em nosso Estado.
Trata-se de uma entidade sem fins lucrativos que tem por objetivo congregar
tais profissionais promovendo intercmbio e difuso de informaes e avanos
tcnicos, elaborando normas, defendendo interesses profissionais e morais dos seus
associados, promovendo cursos de formao bsica e avanados no seu campo,
organizando ainda congressos, cursos, ciclos de estudos, simpsios, conferncias,
reunies, seminrios, painis de debates e outros eventos.
Em sua sede rua Dr. Moraes, n. 194, 2 andar, CEP 66035-080, Belm, PA,
mantm atualizado banco de dados com elementos do mercado imobilirio da
Capital e Municpios do Interior, alm de biblioteca especializada para consultas,
venda de livros e apostilas que abordam matrias relacionadas Percia e
Avaliaes.
Alguns dos cursos ministrados pelo IAPEP/IBAPE-PA:
9

Curso de Avaliao de Imveis Rurais (em elaborao);

Curso de Avaliaes e Percias de Engenharia;

Curso de Percia, Auditoria e Gesto Ambiental;

Curso de Percias Criminais (em elaborao);

-5-

INTRODUO

O objetivo deste trabalho o de fornecer aos profissionais atuantes na rea,

ou queles que desejam iniciar, uma compilao dos diversos trabalhos existentes na
rea de avaliao de Imveis Rurais, sendo todas as fontes utilizadas citadas no final
desta.
No temos nenhuma pretenso de publicar um trabalho definitivo sobre o
assunto. Este trabalho visa facilitar e difundir os conhecimentos j publicados de
diversos profissionais, trabalhos estes que se encontram avulsos por todo o Pas, a
fim de que os avaliadores tenham cada vez mais segurana na determinao de
valores justos, prximos da perfeio.
Os imveis de destinao rural podem ser definidos como terras que possuem
uso agropecurio e/ou florestal.
A determinao do valor destas propriedades inclui, alm claro das terras,
todas as benfeitorias nelas existentes, os recursos hdricos e recursos naturais, desde
que estes ltimos no sejam includos como riquezas minerais.
A determinao dos valores das riquezas minerais no sero includas no valor
de propriedades rurais neste trabalho por serem matria estranha a este profissional
e, especfica de engenheiros de minas, gelogos e outros.
No entanto, o valor destas jazidas deve ou no ser includo no valor das
propriedades dependendo dentre outros fatores, da existncia de alvar de
explorao.
Para a determinao do valor destas propriedades deve ser definido um
procedimento, onde so seguidos regras e fatores que no so os usualmente
empregados na avaliao de imveis urbanos.
Para a avaliao de propriedades com fins rurais faz-se necessrio, e isto nos
soa bvio, que o profissional tenha conhecimentos de engenharia agronmica e/ou
florestal e/ou zootcnica, alm dos conhecimentos gerais de engenharia de
avaliaes e do mercado imobilirio rural.
A legislao que regulamenta esta atividade est no anexo IV deste trabalho
em artigo escrito pelo CREA/SP.

-6-

CONCEITOS BSICOS

Segundo nos ensina o prof. Demtrio (1991) do ponto de vista jurdico, terra
(ou "bem-de-raiz") pode ser conceituada como qualquer poro da superfcie
terrestre sobre o qual podem ser exercidos os direitos de propriedade que dizem
respeito no somente rea da superfcie, mas tambm a coisas tais como a
cobertura vegetal natural, as construes e outras benfeitorias feitas pelo homem e
aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfcie, tais como plantaes e
pedreiras, por exemplo.
O conceito econmico de terra, segundo Barlowe (1972) muito amplo
abrangendo o somatrio dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem,
sobre os quais a possesso de qualquer poro da superfcie terrestre permite
controle.
Subdivide-se a terra como: espao, natureza, fator de produo, bem de
consumo, situao, propriedade e capital, cujas definies so:
Terra como espao - espao cbico (jazidas minerais) e espao acima da
superfcie (construes e exploraes agrcolas);
Terra como natureza - ambiente natural determinado pelas condies
climticas, topogrficas e edficas;
Terra como fator de produo - fonte natural de alimentos, fibras, materiais
de construo, minerais e outras matrias primas utilizadas na sociedade moderna.
Est estreitamente ligado ao conceito de terra como "bem-de-consumo";
Terra como situao - modernamente, grande importncia atribuda ao
conceito de terra como situao, isto , sua localizao em relao a mercados, vias
de acesso e outros aspectos scio-econmicos. Em avaliao de imveis rurais a
situao do imvel aparece, em escala de grandeza, logo aps a capacidade de uso,
na estimativa do valor das terras;
Terra como propriedade - tem conotaes com os direitos e responsabilidades
que indivduos ou grupos exercem sobre a posse e uso da terra.
como:

1.1.2. Os imveis rurais so subdivididos segundo a Lei n. 8.629 de 25/02/93

Art. 4 Para os efeitos desta lei, conceituam-se:

I - Imvel Rural - o prdio rstico de rea contnua, qualquer que seja a sua localizao, que se
destine ou possa se destinar explorao agrcola, pecuria, extrativa vegetal, florestal ou
agroindustrial;
II - Pequena Propriedade - o imvel rural:
a) de rea compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) mdulos fiscais;
III - Mdia Propriedade - o imvel rural:
a) de rea superior a 4 (quatro) e at 15 (quinze) mdulos fiscais;

-7-

MTODOS DE AVALIAO

Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho a determinao

do valor de mercado de um imvel, ou seja, o valor onde o proprietrio e o vendedor
esto interessados em vender/comprar, mas no esto obrigados, nada mais bvios
que esta determinao parta de valores oferecidos e/ou transacionados no livre
mercado imobilirio.
Quais so estas informaes?
Normalmente, o mercado fornece os valores de venda e os valores de
arrendamento.
Desta forma, criaram-se, basicamente dois mtodos para a determinao do
valor de venda de imveis de destinao rural.
O Mtodo Comparativo (ou The Sales Comparison Approach), que
como o prprio nome diz, visa determinar o valor baseando-se na comparao direta
com outros imveis ofertados ou transacionados no mercado, efetuando-se claro, a
correo devida das diferenas entre eles.
O outro seria a Mtodo da Renda (ou The Income Capitalization
Approach) que se baseia na capitalizao de um rendimento anual, obtido no
mercado, para determinar-se o valor total da propriedade.

-8-

O MTODO COMPARATIVO (ou The Sales Comparison Approach)

Depende da coleta dos elementos no mercado imobilirio da regio, os quais

devem ser verificados e analisados atravs de uma vistoria aos imveis ofertados ou
vendidos, quando possvel. Quanto mais precisa a descrio dos elementos a serem
utilizados, menor a margem de erro na transposio destes.
O prprio nome da metodologia est se auto explicando atravs da
comparao entre diversos imveis existentes na mesma regio geo-econmica do
imvel avaliando, iremos determinar o valor de um determinado imvel.
A dificuldade deste mtodo consiste exatamente na comparao. Sabe-se que
as fazendas tm caractersticas distintas, como: reas cultivadas; quantidade e
tamanho de benfeitorias no reprodutivas; produes diferentes; tipos de solos;
disponibilidade de gua; cobertura vegetal natural (matas) etc.
Devido a estas, e muitas outras, diferenas entre as diversas fazendas, a
comparao somente vivel quando as propriedades so semelhantes. Mesmo
assim, encontramos diferenas quanto aos tipos de solos (ocorrncia); produes;
construes etc.
Assim, para permitir uma comparao entre dados semelhantes e
posteriormente, homogeneiz-los, a metodologia recomenda que se separem as
terras do restante da composio do imvel, que podemos apresentar da seguinte
forma:
A partir do valor total do imvel faz-se a decomposio em valor das terras e
valor das benfeitorias existentes (com valor comercial).
IMVEL RURAL
composio
TERRAS

CULTURAS

terras cultivveis
terras cultivveis em alguns casos
terras no cultivveis

bens que geram rendimentos

pastagens, caf, cana, laranja
fruticultura, cult. anuais, etc.

CONSTRUES

SEMOVENTES

parte do processo produtivo

galpes, silos, armazens, cercas,
casas, currais, estradas, etc.

rebanhos
gado leiteiro, de corte, equinos,
sunos, caprinos, piscicultura, etc.

MQUINAS

PRODUTOS

motores, implementos
tratores,
mquinas de benefcio, etc.

adquiridos ou produzidos
sementes, fertilizantes,
colheitas armazendas, etc.

RECURSOS
NATURAIS

Outros

Matas, capoeiras, campos,

Nascentes e cursos dgua,

Ativo ou passivo ambiental,

Documentao, etc.

-9-

Tendo em vista este procedimento separao do valor da terra das

benfeitorias quando da utilizao deste mtodo so avaliados, normalmente, os
seguintes itens separadamente:
TERRAS - so avaliadas em funo de sua capacidade de uso, localizao e
outros fatores, porm sem vegetao e sem benfeitorias, dentro do conceito de
Terra Nua;
Neste ponto o engenheiro precisa de muita cautela. No h consenso sobre a definio de
terra nua, como se pode ver a seguir.
TERRA NUA conceitos:
O INCRA, atravs da sua Instruo Normativa 08/93, em seu Anexo II, item 4.1, dizia:

"Considera-se terra nua a terra com suas acesses naturais, nos termos dos
artigos 43, inciso I, e 64 do Cdigo Civil. Entende-se portanto por acesses naturais
tudo o que se encontrar incorporado a terra sem a interveno do proprietrio".
Artigo 43: "So bens imveis:";
Inciso I: "O solo com a sua superfcie, os seus acessrios
e adjacncias naturais, compreendendo as rvores e frutos
pendentes, o espao areo e o subsolo.
Artigo 64: "No se consideram benfeitorias os
melhoramentos sobrevindos coisa sem a interveno do
proprietrio, possuidor ou detentor.

Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem imvel e o segundo, de forma no muito clara, define
benfeitoria.
A Constituio Federal, no seu artigo 184 diz que os imveis desapropriados sero indenizados em ttulos da dvida
agrria e as benfeitorias teis e necessrias em dinheiro, mas em nenhum momento se refere definio de terra nua.
Podemos deduzir que o que no seja benfeitoria til e necessria seria terra nua?
O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei 8.629/93 em nenhum momento deixam claro o conceito de terra nua.
A medida provisria 2183-56, de 24/8/2001, diz o seguinte:

Art. 3 - Os artigos 2, 6, 7, 11, 12, 17 e 18 da Lei n. 8.629, de 25 de

fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alteraes:
Art. 12. Considera-se justa a indenizao que reflita o preo atual de
mercado do imvel em sua totalidade, a includas as terras e acesses
naturais, matas e florestas e as benfeitorias indenizveis, observados os
seguintes aspectos:
I - localizao do imvel;
II - aptido agrcola;
III - dimenso do imvel;
IV - rea ocupada e ancianidade das posses;
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservao das benfeitorias.
1 Verificado o preo atual de mercado da totalidade do imvel, procederse- deduo do valor das benfeitorias indenizveis a serem pagas em
dinheiro, obtendo-se o preo da terra a ser indenizado em TDA.
2 Integram o preo da terra as florestas naturais, matas nativas e
qualquer outro tipo de vegetao natural, no podendo o preo apurado
superar, em qualquer hiptese, o preo de mercado do imvel .

dvidas.

Ou seja, por fora de medida provisria,

Concluindo, recomendamos que conste no seu laudo e/ou parecer tcnico a definio de terra nua, para evitar

RECURSOS NATURAIS (desde que no j no tenham sido considerados

junto com a terra nua) - tudo aquilo que pode ser considerado como ddiva da
natureza que se encontra sobre o solo, fixado ou no a ele, ou mesmo logo abaixo
da superfcie e que possa ser extrado para vender ou ser usado na propriedade tais

- 10 -

como: matas e capoeiras (madeira e lenha), pedreiras e cascalheiras, jazidas

diversas, nascentes e quedas d'gua;
CULTURAS (capital fundirio produtivo) - abrangem todas as inovaes
introduzidas no imvel rural capazes de proporcionar rendimentos atravs da venda
de seus produtos: reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados, culturas
permanentes (cafezais, pomares etc.);
CONSTRUES (capital fundirio auxiliar) - abrangem todas as inovaes
introduzidas no imvel rural que no proporcionam rendimentos prprios, embora
contribuam para o xito das exploraes. o caso das edificaes em geral (casas,
galpes, estbulos, pocilgas, currais e outras) e dos chamados melhoramentos
fundirios (trabalhos de conservao do solo, sistemas de irrigao e drenagem,
audes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no prprio
solo);
SEMOVENTES (capital de explorao fixo, vivo) - animais de lide e auxiliares
e os produtores (ou de rendimento);
MOTORES, MQUINAS E IMPLEMENTOS - abrange veculos, tratores,
mquinas de benefcio, motos-bombas, arados, grades, ferramentas e utenslios,
arreios, mobilirio e outros (capital de explorao fixo, inanimado);
PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS - inclui os produtos adquiridos no
comrcio (sementes, mudas, fertilizantes, corretivos, raes, produtos fitossanitrios,
combustveis e lubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda no vendidos
como colheitas pendentes ou armazenadas, sementes, estrume e outros (capital de
explorao circulante).
Desta maneira separando as terras dos demais componentes do imvel
podemos nos permitir homogeneizar os dados, para determinar um valor para a
situao paradigma desejada.
Normalmente o valor das terras (que a varivel dependente ou explicada)
flutua em funo de alguns fatores (denominados variveis independentes ou
explicativas), como por exemplo:

IMVEL

TERRA

CAPACIDADE
DE USO

LOCALIZAO
RELATIVA

BENFEITORIAS

COBERTURA
FLORSTICA

DIMENSO
ETC.

Os procedimentos para a homogeneizao a partir destes dados sero

apresentados nos captulos mais adiante neste trabalho.

- 11 -

O MTODO DA RENDA (ou The Income Capitalization Approach)

Depende da anlise dos balanos dos ltimos anos (3 a 5) da propriedade e

da aplicao, sobre a mdia dos rendimentos lquidos, de uma taxa de capitalizao.
Os problemas neste caso so dois: o nmero reduzido de imveis com balanos
confiveis e bem estruturados e a taxa a ser aplicada.
Neste mtodo relaciona-se o valor da terra diretamente com a sua capacidade
de produo de renda (encontrada atravs de anlise do imvel dentro da regio e
das possibilidades de explorao existentes).
Este mtodo parte do pressuposto que o preo de uma propriedade rural est
relacionado com a renda que ela capaz de produzir capitalizada, ou seja:
VI =

R
x 100 =
i

onde:
VI = VALOR DO IMVEL (definir classe, situao, com ou sem benfeitorias,
mecanizada ou no etc.).
R = RENDA/ha =
i = TAXA DE CAPITALIZAO =

EXEMPLO: avaliao de uma propriedade cultivada com cana de acar. Para determinar a
renda lquida mdia da rea iremos utilizar a produtividade mdia real segundo a safra atual, a
saber:
Modalidade
1 ano
Cana de ano e meio 138,60
(tonelada/ha)
Cana de ano (tonelada/ha)
91
Mdia (tonelada/ha)
114,80

2 ano
103,10

3 ano
103,50

4 ano
94,50

5 ao 8 anos
63,60

Mdia
100,66

103,10
103,10

103,50
103,50

94,50
94,50

63,60
63,60

91,14
95,90

Assim, a produo mdia na rea em estudo de:

Produo mdia = 95,90 tonelada/ha
Deste valor resulta como renda bruta para a rea em questo, pela cotao da cana de acar
definida em Portaria da Secretaria da Agricultura em vigor R$ 17,20/tonelada. o total de R$
1.649,48/ha.
A despesa mdia ser considerada conforme clculos discriminados em planilha de custos prpria
da propriedade, a seguir:

- 12 Discriminao

Unid.

Preo
Unit.
(R$)
14,34
16,17
15,21
15,46
19,90
16,04
1,94

1
ano
Qtde.
1
1,6
3
1,2
1,8
1
1

Custo
(R$)

2
ano
Qtde.
1

Custo
(R$)

enleiramento e queima de palha

hm
14,34
14,34
subsolagem
hm
25,87
arao
hm
45,63
calagem
hm
18,55
gradagem pesada
hm
35,82
gradagem niveladora
hm
16,04
demarcao de curvas
hh
1,94
de nvel/carreadores
reforma de terrao
hm
15,21
1,5
22,82
TOTAL PREPARO DE SOLO
181,01
14,34
sulcamento e adubao
hm
16,84
2
33,68
corte e limpeza de mudas
hh
1,94
25
48,50
distribuio de toletes
hh
1,94
13
25,22
transporte p/ distrib. de mudas
hm
13,54
5
67,70
picamento de toletes
hh
1,94
13
25,22
cobertura com terra
hm+hh
16,37
1,2
19,64
aplicao de herbicidas
hm+hh
18,77
1
18,77
1
18,77
TOTAL PLANTIO
238,73
18,77
capina manual
hh
1,94
10
19,40
8
15,52
cultivo (trplice operao)
hm+hh
18,49
1,7
31,43
conservao de carreadores
hm
13,83
0,6
8,30
0,6
8,30
controle de formigas
hh
1,94
1,6
3,10
1,6
3,10
TOTAL TRATOS CULTURAIS
30,80
58,36
calcrio dolomtico + frete
t
30,00
2
60,00
adubo 05.20.20
t
320,00
0,5
160,00
adubo 20.00.20
t
314,45
0,1
31,45
0,5
157,23
TOTAL FERTILIZANTES
251,45
157,23
mudas
t
28,00
13
364,00
TOTAL MUDAS
364,00
herbicida Gesapax 500
l
7,60
5
38,00
5
38,00
formicida mirex S
kg
6,00
0,7
4,20
0,7
4,20
TOTAL DEFENSIVOS
42,20
42,20
transporte interno
hm
14,03
1,5
21,05
0,6
8,42
SUBTOTAL SEM COLHEITA
1.129,24
299,31
corte empreitado
t
3,07
115
352,44
103
316,52
catao de pedaos
hh
1,97
4
7,88
4
7,88
carregamento/reboque
t
0,79
115
90,69
103
81,45
transporte para Usina
t
1,00
115
114,80
103
103,10
TOTAL CORTE, CARREGAMENTO E TRANSPORTE
565,81
508,95
outros custos (5%)
84,75
40,41
TOTAL GERAL (em R$)
1.779,80
848,67
Fonte: Caderno de Preos para Avaliao de Culturas Perenes/CESP (adaptado para Jun/98)

3
ano
Qtde.
1

1
8
1,7
0,6
1,6

0,5

5
0,7
0,6
104
4
104
104

Custo
(R$)
14,34
14,34
18,77
18,77
15,52
31,43
8,30
3,10
58,36
157,23
157,23
38,00
4,20
42,20
8,42
299,31
317,75
7,88
81,77
103,50
510,89
40,51
850,71

4
ano
Qtde
1

1
8
1,7
0,6
1,6

0,5

5
0,7
0,6
94,5
4
94,5
94,5

Custo
(R$)
14,34
14,34
18,77
18,77
15,52
31,43
8,30
3,10
58,36
157,23
157,23
38,00
4,20
42,20
8,42
299,31
290,12
7,88
74,66
94,50
467,15
38,32
804,78

5
ano
Qtde
1

1
8
1,7
0,6
1,6

0,5

5
0,7
0,6
63,6
4
63,6
63,6

Custo
(R$)
14,34
14,34
18,77
18,77
15,52
31,43
8,30
3,10
58,36
157,23
157,23
38,00
4,20
42,20
8,42
299,31
195,25
7,88
50,24
63,60
316,98
30,81
647,10

- 13 -

Os custos mdios sero calculados como segue, admitindo para os 6, 7 e 8 cortes os mesmos
custos do 5 corte:

1779,80 + 848,67 + 850,71 + 804,78 + 647,10 + 647,10 + 647,10 + 647,10

= 859,04/ha
8
Disto resulta como renda lquida mdia: R$ 1.649,48 R$ 859,04 = R$ 790,44/ha
Ser adotada a taxa de renda de 4,00% ao ano. Tal taxa tambm confirmada em diversas
publicaes, que se referem a imveis rurais, como sendo igual a 4,00% ao ano, valor este que
iremos adotar como taxa de renda para o imvel em questo, plantado com cana de acar.
Assim, o valor da terra pelo mtodo da renda resulta igual a:

VI =

R
x 100
i

onde:
VI = valor do imvel, considerando a terra Classe I e IIe, situao tima (neste exemplo, so os
solos encontrados no imvel avaliando, que produziu a renda considerada a seguir) com as
benfeitorias reprodutivas e no reprodutivas existentes;
R = renda lquida mdia por hectare para a rea avalianda = R$ 790,44/ha
i = taxa de capitalizao para imveis rurais = 4,00%
do que resulta:
VI =

R$ 790,44/ha
x 100 = R$ 19.761,00/ha
4,00

Lembramos que este valor corresponde ao da terra com cana de acar e demais benfeitorias
existentes, como as estradas e sistema de fertirrigao, do que resulta, para a rea do imvel,
como valor do imvel:
V IMVEL = R$ 19.761,00/ha x 1.031,00 ha = R$ 20.373.591,00 R$ 20.375.000,00
Note que no apresentamos justificativas para a taxa de 4,00% ao ano. No
apresentamos simplesmente porque no existem estudos tcnicos, embasados
estatisticamente que informem qual a taxa de renda para imveis rurais.
Assim, devido falta de trabalhos publicados relacionados com este tema,
podemos nos permitir sugerir o seguinte: sempre que o profissional elaborar um
laudo atravs do mtodo comparativo ele pode determinar a renda lquida possvel
da referida propriedade. Com estes dois valores podemos calcular a taxa de renda
atual daquele imvel com suas caractersticas espelhadas na avaliao. Uma taxa
mdia, resultado de diversas verificaes na mesma regio, pode ento ser utilizada
e justificada em outros laudos onde a avaliao ser feita utilizando-se tambm do
mtodo da renda.
Podemos acrescentar a ttulo de exemplo: em determinada regio as
propriedades so comercializadas pelo valor mdio de 100 sacas de soja/hectare
para terras prprias cultura, que se enquadrariam na Classe II/III de capacidade
de uso. A renda lquida obtida nestas reas estimada em 3 sc./hectare, resultando,
neste caso, numa taxa de capitalizao de 3,00% ao ano, muito inferior a qualquer

- 14 -

taxa de rendimento existente no mercado, explicando talvez a estagnao do

mercado imobilirio de imveis rurais quando da coleta destes dados.

Existe ainda um terceiro MTODO, no to difundido, que o RESIDUAL.

Em poucas palavras, resume-se na comparao de valores unitrios de

imveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou no) com outros sem estas,
determinando-se assim, o valor de mercado daquelas.
mais indicado para a verificao do resultado encontrado atravs dos outros
dois mtodos citados, normalmente por ns utilizado para comprovao dos valores
encontrados. Esta realizada atravs da comparao, por exemplo, da mdia
encontrada em propriedades destinadas pecuria extensiva (poucas benfeitorias e
pastagens apenas) com outra mdia de imveis com monoculturas (cana de acar),
sendo que a diferena seria entre as mdias seria o valor da cultura de cana.
Como j comentado, recomenda-se o uso deste como aferidor para uso do
avaliador.

A Avaliao DAS TERRAS NUAS PELO MTODO COMPARATIVO

A avaliao consiste, utilizando um exemplo muito simplista, na transposio

de uma srie de ofertas e/ou transaes de imveis para o local do imvel avaliando,
utilizando-se para isto da homogeneizao dos elementos atravs de fatores que
exercem influncia no valor das terras.
Independente do mtodo a ser adotado ou da adoo de ambos, deve-se
coletar, para a avaliao de uma propriedade rural os seguintes dados bsicos do
imvel avaliando:
caractersticas fsicas;
situao (caractersticas da vizinhana);
benfeitorias;
tipo e volume da produo (receita e despesa);
referncias de vendas antecedentes etc.
Para a aplicao do mtodo comparativo, faz-se necessrio definir quais os
fatores que exercem influncia no valor e a seguir determinar como transporta-los
para um imvel padro.
Este procedimento torna-se mais preciso quando da aplicao de inferncia
estatstica, quando se pode determinar o grau de influncia de cada fator para a
regio em estudo.

- 15 -

Os principais fatores podem ser resumidos como:

os tipos de solos (caractersticas fsicas);
as distncias em relao a centros consumidores e/ou compradores ou de
influncia na regio (situao);
as dimenses das reas, e
Dependendo da regio em estudo, podem existir outros fatores, como por
exemplo:
potencial hdrico (volume de cursos dgua nas propriedades capacidade de
irrigao para zonas de orizicultura ou em regies de clima seco);
cobertura florstica (regies de fronteira agrcola, onde o valor da mata est
embutido no valor da terra, podendo at depreci-la) etc.
A seguir passaremos a analisar separadamente os principais itens.

CARACTERSTICAS FSICAS das terras

No exame das propriedades rurais o engenheiro ter que observar certas

caractersticas fsicas que so importantes para a fixao do valor.
Isto se deve principalmente devido ao fato de que as terras possuem
denominaes regionais que no permitem a qualquer profissional determinar com
preciso sobre qual tipo de solo estamos falando, como por exemplo encontramos
em So Paulo as seguintes definies (fonte: Instituto de Economia Agrcola):
TERRA DE CULTURA DE PRIMEIRA

so as terras potencialmente aptas para culturas anuais, perenes e outros usos, que
suportam um manejo intensivo de prticas culturais, preparo de solo etc. So de terras
de produtividade mdia a alta, mecanizveis, planas ou ligeiramente declivosas e os
solos so profundos e bem drenados.
TERRA DE CULTURA DE SEGUNDA

so as terras que apesar de serem aptas para culturas anuais, perenes e outros usos
apresentam limitaes bem mais srias que a terra de cultura de primeira. Podem
apresentar problemas para mecanizao, devido a uma declividade mais acentuada,
porm os solos so profundos, bem drenados, de boa fertilidade, podendo necessitar,
s vezes, de algum corretivo. Pelas restries apresentadas, so terras que no devem
ser utilizadas com culturas anuais continuamente. Prestam-se porm, explorao de
plantas perenes e pastagens que proporcionem proteo ao solo.
TERRA PARA PASTAGEM

nesta categoria devem ser consideradas as terras imprprias para culturas, mas
potencialmente aptas para pastagem e silvicultura. So terras de baixa fertilidade,
planas ou acidentadas com exigncias quanto s prticas de conservao e manejo de
simples a moderadas, considerando o uso indicado.

- 16 -

TERRA PARA REFLORESTAMENTO

so terras imprprias para culturas perenes e pastagens, mas potencialmente aptas para
a silvicultura e vida silvestre, cuja topografia pode variar de plana a bastante
acidentada e podem apresentar fertilidade muito baixa.
TERRA DE CAMPO

so terras com vegetao natural, primria ou no, com possibilidades restritas de uso
para pastagem ou silvicultura, cujo melhor uso para o abrigo da flora e da fauna.
Visando evitar que tais denominaes resultassem em dvidas e procurando
trabalhar com informaes tcnicas, procurando assim definir um critrio capaz de
caracterizar os diversos tipos de terras, de tal forma que se tenha capacidade de
aderir-lhe um valor econmico, sem possibilitar outras interpretaes as normas
chegaram a concluso que o mais adequado utilizao da classificao por
classes de capacidade de uso.
Este critrio est baseado na Capacidade de Uso da Terra, III aproximao,
publicada no Manual Para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e Classificao de
Terras no Sistema de Capacidade de Uso.
Neste, as terras esto divididas em trs grupos principais. Estes em oito
classes de capacidade de uso e estas em at quatro subclasses cada (exceo
classe I).
Os Grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das
terras. As Classes baseadas no grau de limitao de uso e as Subclasses na natureza
da limitao de uso.
Existem ainda as Unidades de capacidade de uso que no fazem parte deste
estudo.
Para possibilitar o enquadramento das terras nesta Classificao seria
recomendvel que o profissional tenha em mos a anlise dos solos do imvel
avaliando ou ento que tenha conhecimentos de pedologia para, atravs de uma
vistoria, detalhar os principais solos.
A seguir apresentamos conhecimentos bsicos necessrios para se trabalhar
com as terras classificando-as em funo de sua capacidade de uso.

Pressuposies para a classificao por capacidade de uso

Segundo Lepsch (1983) toda classificao tcnica deve ser apoiada em

determinado nmero de pressuposies, estabelecidas em funo dos objetivos que
se tem em vista e das condies scio-econmicas da rea de trabalho. A seguir
transcrevemos estas pressuposies:
A classificao de capacidade de uso das terras, desenvolvida para auxiliar o
planejamento de prticas de Conservao do solo, deve ser feita atravs da
Interpretao de levantamento do meio fsico efetuado no campo. Ela baseada em
combinaes de efeito do clima, caractersticas e propriedades da terra relacionadas
com os riscos de eroso, limitaes de uso, capacidade produtiva e manejo do solo.

- 17 -

So consideradas como permanentes, dentre outras: o declive, textura, profundidade

efetiva do solo, efeitos anteriores da eroso, permeabilidade, capacidade de
reteno de gua, tipo de argilo-minerais. Arbustos, rvores ou tocos possveis
de serem removidos e deficincias de fertilidade do solo que podem ser
normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcrio ou gesso) e
adubos, no so consideradas como caractersticas permanentes. Em
resumo, as condies temporrias, ainda que possam ser importantes para o
planejamento, no servem de base classificao. (GRIFAMOS)
Ao proceder classificao, tem-se que levar em conta o nvel de manejo
referente ao grau de utilizao das tcnicas agrcolas comprovadas pela
experimentao e pesquisa agronmica, e que refletem determinado grau de
aplicao de capital e de tecnologia.
Supe-se um nvel de manejo moderadamente alto, que seja praticvel dentro
das possibilidades dos agricultores mais esclarecidos do Pas. Muitas vezes, terras
consideradas prprias para culturas na classificao de capacidade de uso
(especialmente classes de I a IV) podem no ser a um nvel de manejo menos
desenvolvido, com reduzida aplicao de capital e tecnologia, pode ser adequado do
ponto de vista conservacionista, porque no usa maquinas agrcolas que revolvem o
solo tornando-o mais suscetvel eroso; contudo, isso no deve ser levado em
conta na classificao da terra na capacidade de uso, porque, na maioria das vezes,
ela s solicitada, ou empregada, para atender a agricultores com razovel nvel de
esclarecimento e capital, que empregam comumente maquinas agrcola.
Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso podem ser
similares apenas no que diz respeito ao grau de limitao de uso para fins agrcolas
e/ou risco de depauperamento do solo, quando cultivadas. Uma classe pode estar
presente em diferentes tipos de solos, e muitos destes podem requerer uso e
manejo diferentes. Por essa razo, generalizaes seguras sobre tipos mais
apropriados de cultivos e necessidades de manejo no podem ser feitas ao nvel de
classe, sem se tomar em conta todas as caractersticas e propriedades dos solos
(para isso, geralmente necessrio determinar a unidade de capacidade de uso).
A classificao da capacidade de uso no um grupamento de acordo com o
uso econmico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de aquisio. Contudo,
as classes apresentam um ordenamento decrescente das possibilidades dos
aproveitamentos mais intensivos da terra, sem risco de depauperamento intensivo
do solo, e por isso, em uma mesma regio em idnticas condies de localizao, a
terra cuja capacidade de uso permite possibilidade de aproveitamento mais intensivo
e que propicia ao proprietrio maior liberdade de escolha de uso, tem, geralmente,
mais valor. O uso econmico depende das caractersticas scio-econmicas,
culturais e da tecnologia agrcola adotada nas diversas regies, e assim,
muitas terras da classe III ou IV, adequadas para vrios usos, inclusive
para cultivos anuais, podem ser mais economicamente utilizadas para
pastagens ou reflorestamento, do que para cultivos intensivos. Da mesma
forma, terras da classe iv, mas altamente produtivas para culturas perenes
(caf, por exemplo), podem ter maior preo de compra e venda que terras
das classes III ou II, na mesma regio, mas menos produtivas. Em regies
tradicionalmente pecurias, observam-se terras da classe vi, com boas

- 18 -

pastagens naturais obtendo preos mais elevados que terras da classe III,
com pastagens naturais de baixa qualidade. (GRIFAMOS)
Nenhuma relao implcita, ou suposta, entre classes de capacidade de uso
e relao custo/beneficio dos empreendimentos agrcolas. A classificao de
capacidade de uso no uma avaliao de produtividade para cultivos especficos.
As classes de capacidade de uso de I a IV distinguem-se umas das outras pelo
somatrio de restries e/ou riscos de depauperamento do solo que afetam suas
exigncias de manejo para uso, sustentado por longo perodo com cultivos perenes
ou pastagens, diferenas em sistemas de manejo recomendados podem ser maiores
entre os solos de uma mesma classe, do que entre solos de classes diferentes.
Por sistemas de manejo, entende-se a combinao de praticas agrcolas
aplicadas a determinado tipo de explorao, recomendadas para dado nvel de
manejo, ao alcance dos agricultores. A classe de capacidade de uso no deve ser
determinada em funo dos sistemas de manejo recomendados. Assim, as classes II,
III ou IV podem ou no exigir as mesmas praticas quando usadas para culturas
anuais, enquanto as classes de I a VII podem ou no necessitar do mesmo sistema
de praticas quando usadas para pastagens, naturais ou formadas, e reflorestamento;
da mesma forma, pastagens em classes I, II, III e IV podem ou no necessitar de
um mesmo sistema de manejo.
A gua sobre a superfcie do solo, ou excesso de gua no perfil, a falta de
gua para produo adequada, a presena de pedras, de sais solveis e/ou sdio
trocvel, como tambm o risco de inundao, no so considerados como limitaes
permanentes quando sua remoo ou preveno praticvel, caso em que a
execuo tida como melhoramento menor, o que implica em condies de solos
tais que tornem possvel a remoo da limitao, com recursos que podem ser
financiados individualmente pelo proprietrio das terras. (GRIFAMOS)
Terras passveis de serem melhoradas, com recursos do proprietrio, por
obras de drenagem, irrigao, remoo de pedras, de excesso de sais ou sdio
trocvel, proteo contra inundaes, ou seja, por melhoramentos menores, so
classificadas de acordo com suas limitaes continuas de uso e/ou risco de
depauperamento, como se os melhoramentos j estivessem implantados e em uso.
O custo inicial de sistemas, proteo e melhoramento em glebas individuais no
influencia na classificao. O fato de certos solos planos muito produtivos, mas mal
drenados, estarem nas classes II, III ou IV, indica os diferentes graus de limitao
permanente, para o uso e/ou risco de depauperamento. Somente onde no for
possvel melhoramento menor as terras devem ser classificadas de acordo com as
limitaes presentes de uso.
Terras que j estiverem drenadas ou irrigadas so agrupadas de acordo com
as limitaes permanentes de solo e clima, e com os riscos que afetam os seus uso
sob o sistema presente de melhoramentos j executados e possveis de serem ainda
incrementados.
A capacidade de uso de determinada rea s pode ser mudada quando so
instalados grandes projetos de recuperao (melhoramentos maiores), que vo
transformar permanentemente as limitaes de uso ou reduzir por longos perodos

- 19 -

os riscos de deteriorao do solo ou dano nos cultivos ou, ainda, quando ocorrem
mudanas para pior, de difcil soluo, como nos depsitos de eroso ou
desbarrancamentos extensos. No primeiro caso (mudana para melhor), esto
includos os polders ou estruturas para controle de inundaes, sistemas de
drenagem, suprimento de gua para irrigao, remoo de pedras e nivelamento de
terrenos com voorocas, em larga escala. Pequenas barragens, terraos ou prticas
de conservao do solo sujeitas a mudanas em sua eficcia em um curto perodo de
tempo no esto includos nesta suposio. No segundo caso (mudana para pior)
esto includos os desastres ocasionais por grandes inundaes ou trombas d'gua.
(GRIFAMOS)
Os grupamentos em capacidade de uso esto sujeitos a mudanas medida
que novas informaes tcnicas sobre o comportamento dos solos se tornem
disponveis. (GRIFAMOS)
Distncias de mercados, tipos de estradas, tamanho de glebas, localizao em
funo das demais reas, recursos e habilidade de indivduos que operam na lavoura
e caractersticas de direito de propriedade no so critrios para a classificao da
capacidade de uso.
Terras com topografia suave, mas com limitaes fsicas moto mecanizao,
tais como reas pedregosas, ou de drenagem invivel, em que espcies comumente
cultivveis s podem ser plantadas e colhidas manualmente, no so colocadas nas
classes I, II ou III. Essas reas, caso possam ser utilizadas para culturas perenes ou
anuais, podem ser enquadradas na classe IV, definida como prpria para cultivos
ocasionais, ou em extenso limitada. Contudo, isso no significa que equipamento
mecnico no possa ser usado em algumas terras das classes V, VI e VII.
Terras classificadas como apropriadas para culturas podem tambm ser
utilizadas para pastagens, reflorestamento e proteo da vida silvestre. Contudo,
outras terras so apenas prprias para florestas ou proteo da vida silvestre;
outras, ainda, prestam-se exclusivamente vida silvestre, recreao e proteo de
mananciais.
Agrupamentos de terras para a finalidade exclusiva de uso com pastagens ou
com reflorestamento podem incluir vrias classes de capacidade de uso. Nesses
casos especficos, a classificao da capacidade de uso pode no apresentar
vantagens, j que a separao das terras em tantas classes e subclasses
desnecessria. Tambm para a explorao exclusiva com cultivos anuais ou perenes
(monoculturas), tal classificao pode no ser a mais indicada. Ela de aplicao
mais recomendvel para exploraes diversas, sob vrias intensidades de uso, ou
exploraes mistas (que incluam culturas anuais, perenes, pastagens e
reflorestamento).
Observaes acuradas, experincias e dados de pesquisas so normalmente
usados como auxlio para enquadrar os solos nas classes e subclasses de capacidade
de uso. Nos locais em que os dados de resposta dos solos aos diferentes sistemas de
manejo estejam faltando, o enquadramento nos grupamentos de capacidade de uso
feito com base nas interpretaes de suas caractersticas e propriedades, de
acordo com os princpios gerais de uso e manejo desenvolvidos para solos similares,
em outras localidades.

- 20 -

Caracterizao das classes e subclasses de capacidade de uso

Segundo Lepsch (Manual para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e

classificao de Terras no Sistema de Capacidade de Uso; 1983), para caracterizao
das classes e subclasses de capacidade de uso deve-se conhecer:
As possveis utilizaes que se podem aplicar ao solo (grupos);
As prticas de controle de eroso e as prticas complementares de
melhoramentos (classes);
E as limitaes do solo (subclasses).
As utilizaes que se podem aplicar ao solo foram divididas em:
GRUPO A: Terras passveis de serem utilizadas com culturas anuais, perenes, pastagens e/ou reflorestamento e
vida silvestre (comporta as classes I, II, III e IV).
GRUPO B: Terras imprprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas para pastagens e/ou
reflorestamento e/ou vida silvestre, porm cultivveis em casos de algumas culturas especiais
protetoras do solo (comporta as classes V, VI e VII).
GRUPO C: Terras no adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens ou reflorestamento, porm
apropriadas para proteo da flora e fauna silvestre, recreao ou armazenamento de gua
(comporta a classe VIII).

As prticas de controle eroso (exemplos: terraceamento, plantio e cultivo

em nvel, faixas de reteno ou de rotao e canais divergentes) e as prticas
complementares de melhoramentos (exemplos: calagem, adubaes qumicas,
adubao verde, rotao de culturas, subsolagem, drenagem, diviso e manejo de
pastagens) foram divididas em oito classes designadas por algarismos romanos:
GRUPO A
CLASSE I: terras cultivveis, aparentemente sem problemas especiais de conservao.
CLASSE II: terras cultivveis com problemas simples de conservao.
CLASSE III: terras cultivveis com problemas complexos de conservao.
CLASSE IV: terras cultivveis apenas ocasionalmente ou em extenso limitada, com srios problemas de
conservao.
GRUPO B
CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, sem necessidade de prticas
especiais de conservao, cultivveis apenas em casos muito especiais.
CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, com problemas simples de
conservao, cultivveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo.
CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento, com problemas
complexos de conservao.

- 21 -

GRUPO C
CLASSE VIII: terras imprprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir apenas
como abrigo e proteo de fauna e flora silvestre, como ambiente para recreao, ou para fins de
armazenamento de gua.

E, as limitaes do solo, por sua vez, foram divididas em quatro subclasses,

designadas pelas seguintes letras:

e: pela eroso presente e/ou risco de eroso;

s: relativas ao solo;
a ou w: por excesso de gua; e
c: climticas.
A natureza da limitao representada por letras minsculas, de modo que a
subclasse representada pelo algarismo romano da classe seguido da letra que
designa a limitao (exemplo: IIIe = classe III com problema de eroso).
O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o
paramtrico e o sinttico. Basicamente, pode-se dizer que o primeiro, paramtrico,
classifica as terras com base nica na limitao mais severa que possui e o segundo,
sinttico, de acordo com o somatrio dos graus de limitaes e aptides do solo.
Com base no critrio paramtrico, Mendes Sobrinho & Yamanaka sugeriram
uma rgua para Classificao de terras. A principal vantagem deste critrio que,
uma vez estabelecida a tabela, ou chave (o que requer do profissional um processo
subjetivo, mas habilidoso) ela pode ser aplicada de tal forma que diferentes
operadores possam obter resultados consistentes em um mesmo trato de terra.
A seguir apresentamos, conforme Classificao do Manual para Levantamento
Utilitrio do Meio Fsico e Classificao de Terras no Sistema de Capacidade de Uso
(1983), as caracterizaes das classes e subclasses de capacidade de uso:

GRUPO A
Classe I

so terras que tm nenhuma ou somente muito pequenas limitaes permanentes ou riscos de depauperamento.
So prprias para culturas anuais climaticamente adaptadas, com produo de colheitas entre mdias e
elevadas sem prticas ou medidas especiais de conservao do solo. Normalmente, so solos profundos, de fcil
mecanizao, com boa reteno de umidade no perfil e fertilidade de mdia a alta. So reas planas ou com
declividades muito suaves, sem riscos de inundao e sem grandes restries climticas. No h afloramentos
de rocha, nem o lenol de gua permanentemente elevado ou qualquer outra condio que possa prejudicar o
uso de mquinas agrcolas. Dependendo de bons sistemas de manejo, podem mesmo ser cultivadas com plantas
que facilitem a eroso, como o algodo, milho ou mandioca, plantadas em linhas retas, sem perigo aprecivel
de eroso acelerada.
As prticas comuns de melhoria e manuteno da fertilidade do solo, inclusive a rotao de culturas e
aplicao de corretivos e fertilizantes, devem ser usadas nas terras da classe I. Esta classe no admite
subclasses.

- 22 Classe II

Consiste em terras que tm limitaes moderadas para o seu uso. Esto sujeitas a riscos moderados de
depauperamento, mas so terras boas, que podem ser cultivadas desde que lhes sejam aplicadas prticas
especiais de conservao do solo, de fcil execuo, para produo segura e permanente de colheitas entre
mdias e elevadas, de culturas anuais adaptadas regio.
A declividade j pode ser suficiente para provocar enxurradas e eroso. Em terras planas, podem requerer
drenagem, porm sem necessidade de prticas complexas de manuteno dos drenos. Podem enquadrar-se
nessa classe tambm terras que no tenham excelente capacidade de reteno de gua. Cada uma dessas
limitaes requer cuidados especiais, como arao e plantio em contorno, plantas de cobertura, cultura em
faixas, controle de gua, proteo contra enxurradas advindas de glebas vizinhas, alm das prticas comuns
referidas para a classe I, como rotaes de cultura e aplicaes de corretivos e fertilizantes. A classe II admite
as seguintes subclasses:
Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavemente ondulado, oferecendo ligeiro a
moderado risco de eroso (classe de declive entre 2 e 5%);
Subclasse IIs: terras produtivas, planas ou suavemente onduladas, com ligeira limitao pela
capacidade de reteno de gua, ou baixa saturao de bases (carter
distrfico), ou pouca capacidade de reteno de adubos (baixa capacidade de
troca);
Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, com ligeiras restries de drenagem ou
excesso de gua, sem riscos de inundao, mas, uma vez instalado o sistema de
drenos, de fcil manuteno e, a probabilidade da salinizao, pequena;
Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ou suavemente onduladas, com ligeiras
limitaes climticas (seca prolongada at trs meses).
Classe III

so terras que quando cultivadas sem cuidados especiais, esto sujeitas a severos riscos de depauperamento,
principalmente no caso de culturas anuais. Requerem medidas intensas e complexas de conservao do solo, a
fim de poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com produo mdia a elevada, de culturas anuais
adaptadas.
Esta classe pode apresentar variaes (subclasses), de acordo com a natureza do fator restritivo de uso. Os
principais fatores limitantes so: a declividade (moderado), drenagem deficiente, escassez de gua no solo
(regies semi-ridas no irrigadas) e pedregosidade. Freqentemente, essas limitaes restringem muito a
escolha das espcies a serem cultivadas, ou a poca do plantio ou operaes de preparo e cultivo do solo. A
classe III admite as seguintes subclasses:
Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declive entre 5 e 10%), relevo
suavemente ondulado a ondulado, com deflvio rpido, com riscos severos
eroso sob cultivos intensivos, podendo apresentar eroso laminar moderada
e/ou sulcos superficiais e rasos freqentes, tambm em terrenos com declives da
classe entre 2 e 5% e solos muito erodveis, como aqueles com mudana textural
abrupta;
Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas com fertilidade muito baixa
(carter lico) ou limitadas ainda por: profundidade efetiva mdia, ou
drenagem interna moderada a pobre; ou risco acentuado de salinizao, ou
dificuldades de preparo do solo devido presena de pedras ou argilas
expansivas (carter vrtico);
Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitaes moderadas por excesso de gua, mas
sem riscos freqentes de inundaes: a drenagem possvel, mas, sua
manuteno complexa;
Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente onduladas, com moderadas limitaes
climticas, como a escassez de gua em regies semi-ridas.

- 23 Classe IV

so terras que tm riscos ou limitaes permanentes muito severas quando usadas para culturas anuais. Os
solos podem ter fertilidade natural boa ou razovel, mas no so adequados, para cultivos intensivos e
contnuos. Usualmente, devem ser mantidas com pastagens, mas podem ser suficientemente boas para certos
cultivos ocasionais (na proporo de um ano de cultivo para cada quatro a seis de pastagem) ou para algumas
culturas anuais, porm com cuidados muito especiais.
Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive ngreme, eroso severa, obstculos
fsicos, como pedregosidade ou drenagem muito deficiente, baixa produtividade, ou outras condies que as
tornem imprprias para o cultivo motomecanizado regular.
Em algumas regies, onde a escassez de chuvas seja muito sentida, de tal maneira a no serem seguras as
culturas sem irrigao, as terras devero ser classificadas na classe IV. so previstas as seguintes subclasses:
Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de eroso para cultivos intensivos,
geralmente com declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%),
com deflvio muito rpido, podendo apresentar eroso em sulcos superficiais
muito freqentes, em sulcos rasos freqentes ou em sulcos profundos
ocasionais; tambm o caso de terrenos com declives da classe entre 5 e 10%,
mas com solos muito suscetveis eroso, tais como os Podzlicos com
mudana textural abrupta;
Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva rasa, ou apresentando pedregosidade
(30-50%), com problemas de moto mecanizao, ou ainda com pequena
capacidade de reteno de gua aliada a problemas de fertilidade (como no
caso das Areias Quartzosas);
Subclasse IVa: solos midos, de difcil drenagem, dificultando trabalhos de moto mecanizao e
ainda com outra limitao adicional, tal como risco de inundao ocasional,
que impede cultivo contnuo;
Subclasse IVc: terras com limitaes climticas moderadas a severas, ocasionando perodos
prolongados de seca, no sendo possveis colheitas em anos muito secos, ou
ento com risco ocasional de geada.

GRUPO B
Classe V

so terras planas, ou com declives muito suaves, praticamente livres de eroso, mas imprprias para serem
exploradas com culturas anuais, e que podem, com segurana, ser apropriadas para pastagens, florestas ou
mesmo para algumas culturas permanentes, sem a aplicao de tcnicas especiais.
Embora se apresentando praticamente planas e no sujeitas eroso, no so adaptadas para explorao com
culturas anuais comuns, em razo de impedimentos permanentes, tais como muito baixa capacidade de
armazenamento de gua, encharcamento (sem possibilidade de ser corrigido), adversidade climtica, freqente
risco de inundao, pedregosidade ou afloramento de rochas. Em alguns casos, possvel o cultivo exclusivo de
arroz; mesmo assim, risco de insucesso pelas limitaes advindas principalmente do risco de inundao. O
solo, entretanto, tem poucas limitaes de qualquer espcie, para uso em pastagens ou silvicultura. Podem
necessitar de alguns tratos para produes satisfatrias tanto de forragens como de arbustos e rvores.
Entretanto, se tais tratos forem dispensados, no sero sujeitas eroso acelerada. Por isso, podem ser usadas
permanentemente sem prticas especiais de controle de eroso ou de proteo do solo. so previstas para a
classe V as seguintes subclasses:
Subclasse Vs: terras planas no sujeitas eroso, com deflvio praticamente nulo, podendo
apresentar como limitaes os seguintes fatores: muito baixa capacidade de
armazenamento de gua, drenagem interna muito rpida ou muito lenta,
pedregosidade ou rochosidade intensa e problemas advindos de pequena
profundidade efetiva;

- 24 -

Subclasse Va: terras planas no sujeitas eroso, com deflvio praticamente nulo, severamente
limitadas por excesso de gua, sem possibilidade de drenagem artificial e/ou
risco de inundao freqente, mas que podem ser usadas para pastoreio, pelo
menos em algumas pocas do ano;
Subclasse Vc: terras planas com limitaes climticas severas, com longos perodos de seca e/ou
risco freqente de geada, neve ou ventos frios.
Classe VI

Terras imprprias para culturas anuais, mas que podem ser usadas para produo de certos cultivos
permanentes teis, como pastagens, florestas e algumas permanentes protetoras do solo, como seringueira e
cacau, desde que adequadamente manejadas. O uso com pastagens ou culturas permanentes protetoras deve
ser feito com restries moderadas, com prticas especiais de conservao do solo, uma vez que, mesmo sob
esse tipo de vegetao, so medianamente suscetveis de danificao pelos fatores de depauperamento do solo.
Normalmente as limitaes que apresentam, so em razo da declividade excessiva ou pequena profundidade
do solo, ou presena de pedras impedindo emprego de mquinas agrcolas. Quando a pluviosidade da regio
adequada para culturas, as limitaes da classe VI residem em geral, na declividade excessiva, na pequena
profundidade do solo ou na pedregosidade. Nas regies semi-ridas, a escassez de umidade, muitas vezes, a
principal razo para o enquadramento da terra na classe VI, que apresenta as seguintes subclasses:
Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou, eventualmente, com culturas permanentes
protetoras do solo, como por exemplo: seringueira, cacau ou banana), so
medianamente suscetveis eroso, com relevo ondulado e declividades
acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%, ou entre 5 e 10% para solos
muito erodveis), propiciando deflvio moderado a severo; dificuldades severas
de moto mecanizao, pelas condies topogrficas, com risco de eroso que
pode chegar a muito severo; presena de eroso em sulcos rasos muito
freqentes ou sulcos profundos freqentes;
Subclasse VIs: terras constitudas por solos rasos ou, ainda, com pedregosidade (30-50%) e/ou
rochas expostas na superfcie. Outra condio que pode caracteriz-las a
pequena produtividade dos solos, como no caso das Areias Quartzosas em
terrenos no planos;
Subclasse VIa: solos muito midos, com pequenas ou nulas possibilidades de drenagem artificial,
acarretando problemas moto mecanizao, agravados por certa
suscetibilidade eroso ou recebimento de depsitos erosivos oriundos de reas
vizinhas;
Subclasse VIc: terras com limitaes climticas muito severas, a ocasionar seca edafolgica
muito prolongada que impea o cultivo mesmo das plantas perenes mais
adaptadas.
Classe VII

Terras que, por serem sujeitas a muitas limitaes permanentes, alm de serem imprprias para culturas
anuais, apresentam severas limitaes, mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo, pastagens
e florestas. Sendo altamente suscetveis de danificao, exigem severas restries de uso, com prticas
especiais. Normalmente, so muito ngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda com
deficincia de gua muito grande.
Os cuidados necessrios a elas so semelhantes aos aplicveis classe VI, com as diferena de poder ser
necessrio maior nmero de prticas conservacionistas, ou que estas tenham que ser mais intensivas, a fim de
prevenir ou diminuir os danos por eroso. Requerem cuidados extremos para controle da eroso. Seu uso, tanto
para pastoreio como para produo de madeira, requer sempre cuidados especiais. Suas subclasses so as
seguintes:
Subclasse VIIe: terras com limitaes severas para outras atividades que no florestas, com risco
de eroso muito severo, apresentando declividades muito acentuadas (mais de
40% de declividade) propiciando deflvios muito rpidos ou impedindo a moto
mecanizao; presena de eroso em sulcos muito profundos, muito freqentes;

- 25 -

Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade), com associaes rochosas,
solos rasos a muito rasos ou, ainda, com agravante de serem constitudas por
solos de baixa capacidade de reteno de gua;
Subclasse VIIc: terras com limitaes climticas muito severas, a exemplo das terras situadas em
regies semi-ridas, em locais onde a irrigao seria imprescindvel, mas
impraticvel.

GRUPO C
Classe VIII

Terras imprprias para serem utilizadas com qualquer tipo de cultivo, inclusive o de florestas comerciais ou
para produo de qualquer outra forma de vegetao permanente de valor econmico. Prestam-se apenas para
proteo e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de recreao e turismo ou armazenamento de gua em
audes.
Consistem, em geral, em reas extremamente ridas, ou acidentadas, ou pedregosas, ou encharcadas (sem
possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial), ou severamente erodidas ou encostas rochosas, ou, ainda
dunas arenosas. Inclui-se a a maior parte dos terrenos de mangues e de pntanos e terras muito ridas, que
no se prestam para pastoreio. so possveis as seguintes subclasses:
Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives extremamente acentuados e deflvios
muito rpidos, a expor os solos a alto risco de eroso inclusive a elica, como
o caso das dunas costeiras; presena de processos erosivos muito severos,
inclusive voorocas;
Subclasse VIIIs: terras constitudas por solos muito rasos e/ou com tantas pedras a afloramentos
de rocha, que impossibilitem plantio e colheita de essncias florestais;
Subclasse VIIIa: reas planas permanentemente encharcadas, como banhados ou pntanos, sem
possibilidade de drenagem ou apresentando problemas srios de fertilidade, se
drenados, como no caso dos solos Tiomrficos;
Subclasse VIIIc: terras com limitaes climticas muito severas, como as das reas ridas, que
no se prestam mesmo ao pastoreio ocasional.

Alm das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que no

possibilitam o desenvolvimento de vegetao: so reas denominadas tipos de
terreno. Entre elas, enquadram-se os afloramentos contnuos de rochas, areias de
praias, reas escavadas pelo homem etc.
Pode-se atravs de chaves de solos montar para cada regio a equivalncia
entre a denominao usual e as respectivas classes, como o quadro a seguir:

- 26 EQUIVALNCIA ENTRE DENOMINAO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE

CAPACIDADE DE USO

SOLOS

CARACTERSTICAS DO
SOLO
TEXTURA

GRAUS DE LIMITAO

Declivida horizonte horizonte textura fertilidade

de %
A
B

LE
Latossolo
verm. esc.
PVln
Podzol
TE1 terra
roxa
TE2 terra
roxa
AL aluviais

0-3

GH

0-3

Gley

3-8

Argiloso argiloso

3-8

Argiloso

nula

0-3

nula a
lig.
Argiloso argiloso nula

3-8

Argiloso argiloso

FONTE: DINIZ (1997)

med.

nula

CLASSE

relevo

Prof.
efetiva

ligeira

nula a
ligeira

Nula

nula

nula

nula a
ligeira

ligeira

nula a
ligeira
nula

Nula

nula

nula

nula

II

Nula

nula

nula

nula a
ligeira
nula

nula

Nula

nula

nula

nula

nula

II

ligeira a
ligeira a
moderada moderada

nula

nula

moderada

Moderada

nula

nula

moderada

nula
nula

Indefinida indefinida ligeira moderad

a
aa
modera forte
da
Indefinida indefinida nula a ligeira a
ligeira moderad
a

nula a
ligeira
nula

nula

drenagem pedrego eroso

sidade

de
CAPAC
impediment DE USO
os a
mecaniza
o
nula
II

ligeira a
moderada

- 27 -

VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNO DE SUA CAPACIDADE DE USO.

O valor da terra est diretamente relacionado com o aproveitamento

permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietrio/explorador. Isto
significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo este e
quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valor deste.
Este maior valor pode ser comparado, no quadro a seguir, classe I, que
permite qualquer tipo de uso com as menores limitaes.

QUADRO: RESUMO DA VARIAO DO TIPO E DA INTENSIDADE MXIMA DE UTILIZAO DA TERRA SEM

RISCO DE EROSO ACELERADA EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO
DE KOZMA (1984).

SENTIDO DO AUMENTO DA INTENSIDADE DE USO

SENTIDO
DAS
APTIDES

CLASSE
S DE
CAPACI
E DAS
LIMITAES DADE
DE USO

VIDA
SILVES
TRE E
RECRE
AO

CULTIVO
OCASION
AL OU
LIMITADO

SILVICULTURA
PASTOREIO
LIMITADO

MODERADO

INTENSIVO

CULTIVO INTENSIVO
PROBLEMAS DE
CONSERVAO
COMPLEXO

SIMPLES

I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII

SUB-UTILIZAO
DA TERRA

AUMENTO DAS
LIMITAES E DOS
RISCOS DE USO

MXIMA UTILIZAO
RACIONAL DA TERRA

AUMENTO DA
ADAPTABILIDADE E DA
LIBERDADE DE ESCOLHA DE
USO

SOBRE
UTILIZAO
DA TERRA

NO
APARENTE

- 28 -

Deve-se dispensar uma ateno especial com relao propriedades de

grande porte com infra-estrutura adequada e acima da mdia da regio.
Normalmente os melhoramentos aplicados aos solos podem eliminar fatores
restritivos como eroso, fertilidade etc. o que permitir classific-lo em uma
subclasse de maior valor. Este o nico meio de incluir a aplicao de tecnologia no
valor da terra. Os demais melhoramentos advindos desta infra-estrutura como
timas pastagens, culturas de alta produtividade sero avaliados especificamente
quando da determinao do valor daquelas, onde devero ser considerados aqueles
itens que significam a "plus valia" por hectare deste imvel com relao outras
propriedades.
Pelo mesmo quadro pode-se concluir que o valor ir decrescer a medida que
diminui a adaptabilidade e liberdade de escolha de uso e aumentarem as limitaes
e os riscos de uso.
Este fato levou diversos profissionais atuantes na rea a procurar relacionar
um valor relativo cada Classe de Uso escalonando estas, em ordem decrescente s
exploraes rurais capazes de refletir, com aprecivel margem de segurana, a renda
da terra de cada classe de uso'.
Esta idia foi proposta pelo engenheiro agrnomo Octvio Teixeira Mendes
Sobrinho, que ento confeccionou a tabela a seguir. Nesta pode-se notar que o valor
relativo mencionado foi expresso em porcentagem.

Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe segundo mendes sobrinho

CLASSES DE
USO
I
II
III

IV
V
VI

VII

VIII

CRITRIO
terras para culturas, sem problemas de conservao,
fertilidade, exige adubao de manuteno, renda lquida
de orizicultura
terras de culturas, com pequenos problemas de
conservao, fertilidade exige prticas simples
(nivelamento), renda lquida de orizicultura
terras de culturas, com srios problemas de conservao,
fertilidade exige prticas complexas (terraceamento),
renda lquida de orizicultura
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens
(3 anos),sem problemas de conservao, renda
lquida de agricultura em 1 ano associada
de pastagem em 4 anos
terras s de pastagens, sem problemas de conservao,
renda lquida de pecuria leiteira
terras s de pastagens, pequenos problemas de
conservao, fertilidade exige prticas simples, renda
lquida de pecuria leiteira
terras de florestas, srios problemas de conservao,
fertilidade exige prticas complexas (estradas de acesso),
renda lquida de
explorao silvcola
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas
de conservao, renda lquida de eventual
explorao pisccola

FONTE: MENDES SOBRINHO

ESCALA DE
VALOR (%)
100
95
75

55
50
40

30

20

- 29 -

As exploraes rurais que refletem a renda lquida de maior rentabilidade para

cada Classe foram definidas para uma poca e regio pr fixadas e no devem ser
seguidas como nicas. Para cada regio pode-se adaptar estas rendas, seguindo os
padres locais prprios.

Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe segundo VEGNI-NERI - 1976

CLASSES DE
USO

CRITRIO

ESCALA DE VALOR

RENDA LQUIDA DA AGRICULTURA SEM DESPESAS DE

PRTICAS ESPECIAIS DE MELHORAMENTO E/OU PROTEO
DO SOLO
RENDA LQUIDA DA AGRICULTURA
SUJEITA A DESPESAS COM PRTICAS CONSERVACIONISTAS
SIMPLES
RENDA LQUIDA DA AGRICULTURA,
SUJEITA A DESPESAS COM PRTICAS CONSERVACIONISTAS
INTENSIVAS
RENDA LQUIDA DE CULTURAS EM UM ANO,
ASSOCIADAS COM PASTAGENS EM QUATRO ANOS (PECURIA
LEITEIRA DO TIPO MDIO)
RENDA LQUIDA DE PASTAGENS (pecuria leiteira do tipo mdio),
SEM DESPESAS COM PRTICAS ESPECIAIS
RENDA LQUIDA DE PASTAGENS (pecuria leiteira do tipo mdio),
SUJEITA A DESPESAS COM PRTICAS CONSERVACIONISTAS EM
PASTAGENS
RENDA LQUIDA DE EXPLORAO FLORESTAL
(EUCALIPTO PARA LENHA)
RENDA LQUIDA DE UMA EVENTUAL
EXPLORAO PISCCOLA

I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII

1,00
0,95
0,75
0,55
0,50
0,40
0,30
0,20

Fatores de Ponderao

Fatores de Ponderao x Classes de Capacidade de Uso

120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%

y = 0,0057x - 0,1693x + 1,1991

2
R = 0,9834

II

III

IV

VI

VII

VIII

Classes de Capacidade de Uso

FONTE: VEGNI-NERI

Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados com

base em extensa pesquisa de propriedades vendidas ou venda para uma regio.
Outros autores tambm procederam aos mesmos clculos, em outras regies,
chegando a valores diversos, reunidos pelo engenheiro agrnomo, professor da
Escola Superior de Agricultura 'Lus de Queiroz', USP, Geraldo Vitorino Frana, a
seguir apresentados:

- 30 Valores Mdios Percentuais em funo das Classes de Capacidade segundo vrios autores

CLASSES DE
CAPACIDADE
DE USO

VALORES RELATIVOS EM PORCENTAGEM

Borgonovi

Marques

Vegni-Neri

Souza

Mdias

I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII

100
80
64
51
41
33
26
21

100
67
44
30
20
13
9
6

100
95
75
55
50
40
30
20

100
80
60
52
44
28
14
7

100
80
61
47
39
29
20
13

FONTE: FRANA

Borgonovi
100
y = 1,2024x 2 - 21,845x + 119,64
R2 = 0,999

80
60
40
20

VIII

VII

VI

IV

III

II

Marques
100
80

y = 148,94e-0,4023x
R2 = 0,9999

60
40
20

VIII

VII

VI

IV

III

II

Souza
100

y = 0,5893x 2 - 18,22x + 115,09

R2 = 0,9895

80
60
40
20

VIII

VII

VI

IV

III

II

- 31 -

Mdias
100

y = 1,1369x 2 - 22,292x + 119,95

R2 = 0,9968

80
60
40
20

VIII

VII

VI

IV

III

II

Uma das razes para as diferenas entre os diversos autores, segundo o

professor Frana, a no considerao, por nenhum destes, das naturezas das
limitaes, ou seja, das Subclasses de Capacidade de Uso. Outra razo seriam as
condies regionais prprias de cada estudo. O esquema a seguir proposto por
Lepsch et alii (1983) resume as principais caractersticas a serem observadas nas
classes, subclasses e unidades:

CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS

CLA

SSES

SUBCLASSES

UNIDADES

DECLIVE ACENTUADO
DECLIVE LONGO
MUDANA TEXTURAL ABRUPTA
EROSO LAMINAR
EROSO EM SULCOS
EROSO EM VOOROCAS
EROSO ELICA
DEPSITOS DE EROSO
PERMEABILIDADE BAIXA
HORIZONTE A ARENOSO

I
II
e

III

POUCA PROFUNDIDADE EFETIVA

TEXTURA ARENOSA NO PERFIL
PEDREGOSIDADE
ARGILAS EXPANSIVAS
BAIXA SATURAO EM BASES
ALUMNIO TXICO
BAIXA CTC
SULFATOS CIDOS /SULFETOS
SATURAO COM SDIO
SALINIDADE; e CARBONATOS

IV
s

V
VI

a
LENOL FRETICO ELEVADO
RISCO DE INUNDAO
SUBSIDNCIA EM SOLOS ORGNICOS
DEFICINCIA DE OXIGNIO NO SOLO

VII
c

- 32 -

SECA PROLONGADA
GEADA
VENTOS FRIOS
GRANIZO

VIII

Segundo o mesmo autor, quando numa mesma classe de capacidade de uso

ocorrem duas ou mais limitaes de mesmo grau (ou seja, subclasses de capacidade
de uso), a dificuldade de corrigi-las ou mant-las sob controle diminui na seguinte
ordem:
e > w (a) > s > c

onde:
e = eroso ou risco de eroso;
w (a) = excesso de gua (ou deficincia de oxignio);
s = limitaes inerentes ao solo e;
c = limitaes devidas ao clima.
Ou seja, eroso apresenta o maior grau de limitao, enquanto que o clima o
menor.
Com este refinamento, a definio da natureza das limitaes, lcito admitirse uma variao entre os valores relativos de cada classe de capacidade de uso, de
acordo com as subclasses, variao essa que da ordem de 10 a 15%.
Com base nestes argumentos, Frana organizou a tabela apresentada a
seguir, na qual so propostos os valores relativos das classes e subclasses de
capacidade de uso, utilizados na regio de Piracicaba. Para outras regies deve-se
verificar se os valores relativos correspondem realidade, caso contrrio, faz-se
necessrio a adoo justificada de novos valores relativos.

Valores Mdios Percentuais em funo das Classes de Capacidade de Uso e Limitaes do Solo

Classes de Capacidade
I

Valores Relativos
100

II

80

III

61

IV

47

39

VI

29

Subclasses Capacidade

Valores Relativos

I
IIs
IIe
IIe,s
IIIs
IIIw
IIIe
IIIe,s
IVs
IVe
IVe,s
Vw
VIe
VIe,s

100
88
80
74
68
64
60
56
50
47
44
39
32
26

- 33 -

VII

20

VIII

13

VIIe
VIIe,s
VIII

23
17
13

FONTE: FRANA

Frana
100
90

y = 0,0628x - 6,1186x + 100,29

2
R = 0,9911

80
70
60
50
40
30
20
10

VIII

VII e, s

VII e

VI e, s

VI e

Vw

IV e, s

IV e

IV s

III e, s

III e

III w

III s

II e, s

II e

II s

Para a Classe I no so admitidas subclasses e, para a Classe VIII no foi

detectada nenhuma variao no valor em funo das limitaes de uso.
Desta forma temos definidos os valores relativos para as classes e subclasses
de capacidade de uso de solo. O outro fator que influi no valor a situao do
imvel, que analisaremos a seguir.

- 34 RELAES ENTRE AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE, EXPRESSAS PELAS DIFERENTES

COMBINAES DE UNIDADES DE MAPEAMENTO E CLASSES DE DECLIVE, COM AS NECESSIDADES
DE PRTICAS CONSERVACIONISTAS E OS PROVVEIS VALORES RELATIVOS DAS TERRAS
(MUNICPIO DE PIRACICABA/SP, ELABORADO POR FRANA, 1983).

CLASSES
CLASSES E UNIDADES DE
DE
SUBCLASSES MAPEAMENTO DECLIVE
I
LR e 1
< 2% a 5%
LE d
< 2%
II s
LV d 1
< 2%
II e
LR e 1
5 a 10%
LE d
2 a 5%
II e, s
LV d 1
2 a 5%
LV d 2
< 2%
III s
LV d 3
< 2%
III w

Hi

< 2% a 5%

III e, s

LR e 1
LE d
LV d 1
LV d 2
LV d 3

10 a 15%
5 a 10%
5 a 10%
2 a 5%
2 a 5%

IV s

LR e-L

2 a 10%

IV e

LR e 1
LE d
LV d 1
LV d 2
LV d 3

IV e, s

PV d
LR e 2

Vw

Hi

III e

VII e

LE d
LV d 1
LV d 2
LV d 3
PV d
LR e 2
Li b
Li ar
LV d 3
PV d

VII e, s

Li ar

VIII

Li ar

VI e

VI e, s

UTILIZAO E PRTICAS CONSERVACIONISTAS

NECESSRIAS
culturas com prticas normais de cultivo

VALORES
RELATIVOS
EM %
100

culturas com prticas simples de melhoramento do solo

88

culturas com prticas simples de controle da eroso

culturas com prticas simples de controle da eroso combinadas com
prticas simples de melhoramento do solo

80
74

culturas com prticas intensivas de melhoramento do solo

68

culturas com prticas intensivas de controle de excessos de gua

temporrios

64

culturas com prticas intensivas de controle da eroso, isoladas ou em

combinao com prticas simples de melhoramento do solo

60

culturas com prticas intensivas de controle da eroso combinadas com

prticas intensivas de melhoramento do solo
culturas ocasionalmente, com prticas complexas de melhoramento do
solo

15 a 45%
10 a 15% culturas ocasionalmente, com prticas complexas de controle da eroso
10 a 15% combinadas com prticas simples ou intensivas de melhoramento do solo;
recomendvel a rotao de culturas com pastagens
10 a 15%
10 a 15%
culturas ocasionalmente, com prticas complexas de controle da eroso
5 a 10%
combinadas com prticas complexas de melhoramento do solo;
10 a 15%
recomendvel a rotao de culturas com pastagens
culturas apenas eventualmente, mediante a instalao e manuteno de
sistemas de drenagem artificial e plantio de espcies e variedades
< 2% a 5% adaptadas a solos midos; mais compatvel com a formao de pastagens
utilizando forrageiras adaptadas a solos com excesso de gua
15 a 45%
15 a 45%
desaconselhvel a utilizao com culturas, mas compatvel com a
10 a 15%
formao de pastagens, silvicultura e abrigo da vida silvestre, com
10 a 15%
restries moderadas devidas ao risco de eroso
10 a 15%
15 a 45%
como a anterior, mas com maiores restries, principalmente para a
5 a 10%
silvicultura, em virtude da pouca profundidade do solo
5 a 10%
15 a 45%
imprprias para culturas, mas adaptveis para pastagens, florestas e
15 a 45%
refgio da vida silvestre, com srias restries devidos ao alto risco de
eroso
compatveis somente com pastagens, florestas e abrigo da vida silvestre,
10 a 15%
com srias restries pelo risco de eroso e solos rasos e pedregosos
compatveis apenas para abrigo de vida silvestre, com severas restries
45 a 70% pelo risco de eroso e solos rasos e pedregosos, renda lquida de eventual
explorao pisccola

56
50

47

44

39

32

26
23
17
13

- 35 -

VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNO DE SUA SITUAO E VIABILIDADE DE Circulao

Situao, ou localizao, o segundo item que tambm exerce influncia

significativa no valor da terra nua.
O critrio de julgamento da localizao de um imvel rural refere-se,
principalmente, qualidade dos acessos e proximidade dos mercados
consumidores dos produtos explorados. Esta proximidade, entretanto, no se mede
em metros ou poucos quilmetros. Muitas vezes, distncias entre duas propriedades
superiores a 50 Km no correspondem a qualquer diferena de valor.
Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique explorao
pecuria de grande porte, localizada no limite urbano de uma cidade bastante
populosa, que no possua entretanto, um frigorfico, em cotejo com outra
propriedade submetida mesma explorao e possuindo as mesmas caratersticas,
porm afastada vrios quilmetros do permetro urbano, contando com a
proximidade de um frigorfico capaz de absorver a sua produo. Certamente a
segunda propriedade ter um valor superior primeira, para aquele tipo de
explorao.
A quantificao destas diferenas pode ser resumida pelo trabalho do
engenheiro agrnomo Octvio Teixeira Mendes Sobrinho, que assim se manifesta
sobre o problema:
"... A longa vivncia de mais de 30 anos no mister de perito avaliador nos
habilitou, atravs do contnuo exerccio, aquilatar as implicaes econmicas entre a
situao do imvel e o valor da propriedade. Sucessivos levantamentos de vrios
milhares de laudos avaliativos e o seu cotejo, elaborados ao longo do tempo
mencionado, quer para financiamento agropecurio, com garantia hipotecria da
propriedade (Banco do Brasil) quer para desapropriaes por utilidade pblica
(aproveitamento hidreltricos), nos forneceram vasto cabedal de elementos,
permitindo: ordenao de seis categorias de situaes da propriedade rstica, com
base, sobretudo, nas classes de estradas; e o estabelecimento de uma escala
refletindo a relao existente entre a situao do prdio rstico e seu valor".
DISTO CONCLUI-SE QUE, O ITEM A SER OBSERVADO COM MAIOR CUIDADO
A CLASSE DAS ESTRADAS OU, TIPO DE ESTRADA, VINDO EM MENOR
IMPORTNCIA A DISTNCIA E A PRATICABILIDADE.
O quadro a seguir, organizado pelo engenheiro Hlio de Caires sintetiza a
soluo proposta pelo engenheiro Octvio T. Mendes Sobrinho.

- 36 -

ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAO E VIABILIDADE DE Circulao

SITUAO

Tipo de estrada

CIRCULAO
Importncia das
distncias

Praticabilidade
durante ano

Escala de
valor (%)

TIMA

Asfaltada

Limitada

Permanente

100

MUITO BOA

Primeira classe no
asfaltada

Relativa

Permanente

95

BOA

no pavimentada

Significativa

Permanente

90

DESFAVORVEL

estradas e servides
de passagem

fechos nas servides

vias e distncias se
eqivalendo
distncias e classes
se eqivalendo

sem condies
satisfatrias
problemas srios
na estao
chuvosa
problemas srios
mesmo na seca

PSSIMA

fechos e
interceptadas por
crregos sem pontes

80
75

70

FONTE: CAIRES

Devemos lembrar que est tabela tambm, a exemplo daquelas de classes de

capacidade de uso, foi elaborada a partir de dados de mercado para uma
determinada regio e poca. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e
algumas regies, mas no significa que representa o Brasil rural. Como exemplo
podemos citar trabalho realizado recentemente onde no foram detectadas em nvel
de mercado imobilirio, diferenas de valores por hectare para terras com frente
para asfalto ou com frente para estradas de terra de boa qualidade.

Avaliao DE TERRAS NUAS - metodologia recomendada

Iremos nos concentrar no mtodo Comparativo Direto proposto pelo

engenheiro Mendes Sobrinho, o qual parte do pressuposto de que os principais
fatores determinantes do valor da terra em uma propriedade rural so:
a capacidade de uso dos diversos solos;
a situao do imvel em relao s zonas de influncia da regio.
J mostramos neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde, os
diferentes tipos de solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados com
valores relativos expressos em porcentagem.
Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localizao do imvel
com valores relativos tambm expressos em porcentagem.
O engenheiro agrnomo Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma (1984),
baseando-se nos estudos de Mendes Sobrinho, montou uma nova tabela,
relacionado as Classes de Capacidade de Uso com a situao da propriedade,
resultando disto, coeficientes para cada tipo de solo e situao.

- 37 -

Com isto, depois de determinado o valor de uma CLASSE x SITUAO de

solo, atravs de uma simples multiplicao pode-se encontrar os valores das demais
categorias de solos.
TABELA 1 - FATORES DE Ponderao NA Obteno DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E Situao segundo kozma

CLASSES
SITUAO

I
100%

II
95%

III
75%

IV
55%

V
50%

VI
40%

VII
30%

VIII
20%

tima - 100%

1,000

0,950

0,750

0,550

0,500

0,400

0,300

0,200

muito boa 95%

0,950

0,903

0,713

0,523

0,475

0,380

0,285

0,190

boa - 90%

0,900

0,855

0,675

0,495

0,450

0,360

0,270

0,180

desfavorvel - 80%

0,800

0,760

0,600

0,440

0,400

0,320

0,240

0,160

m - 75%

0,750

0,713

0,563

0,413

0,375

0,300

0,225

0,150

pssima - 70%

0,700

0,665

0,525

0,385

0,350

0,280

0,210

0,140

FONTE: KOZMA

Do mesmo modo procedeu o professor Frana quando relacionou tambm as

diferentes classes de solo com as diversas situaes possveis.

TABELA 2 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO segundo frana

CLASSES
SITUAO

I
100%

II
80%

III
61%

IV
47%

V
39%

VI
29%

VII
20%

VIII
13%

tima - 100%

1,000

0,800

0,610

0,470

0,390

0,290

0,200

0,130

muito boa 95%

0,950

0,760

0,576

0,447

0,370

0,276

0,190

0,123

boa - 90%

0,900

0,720

0,549

0,423

0,351

0,261

0,180

0,117

desfavorvel - 80%

0,800

0,640

0,488

0,376

0,312

0,232

0,160

0,104

m - 75%

0,750

0,600

0,458

0,352

0,292

0,218

0,150

0,098

pssima - 70%

0,700

0,560

0,427

0,329

0,273

0,203

0,140

0,091

FONTE: FRANA

Tambm podemos acrescentar a tabela utilizada pelo INCRA - Instituto

Nacional de Colonizao e Reforma Agrria, na instruo normativa n. 08/93
(Sistemtica de Desapropriao por Interesse Social), cujos valores so:

- 38 TABELA 3 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO segundo o incra

CLASSES
SITUAO

I
100%

II
90%

III
75%

IV
65%

V
55%

VI
45%

VII
35%

VIII
30%

tima - 100%

1,000

0,900

0,750

0,650

0,550

0,450

0,350

0,300

muito boa 95%

0,950

0,855

0,710

0,617

0,522

0,427

0,332

0,285

boa - 85%

0,850

0,765

0,637

0,552

0,467

0,385

0,297

0,255

regular - 70%

0,700

0,630

0,525

0,455

0,385

0,315

0,245

0,210

desfavorvel - 60%

0,600

0,540

0,450

0,390

0,305

0,270

0,210

0,180

m - 50%

0,500

0,450

0,375

0,325

0,275

0,225

0,175

0,150

FONTE: INCRA - I.N. 8/93

Como se pode notar, as tabelas utilizaram apenas as Classes de Capacidade

de Uso, enquanto que, o prof. Frana j sugeriu que as diferenas entre as diversas
tabelas pode ser resultante, em parte, da no utilizao das subclasses.
Assim, ele sugeriu a incluso, na tabela anterior, das subclasses de
capacidade de uso, resultando ento a tabela a seguir.

TABELA 4 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS considerando

A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO, segundo frana
SITUAO

I
100%

IIs
88%

IIe
80%

IIe,s
74%

IIIs
68%

IIIw
64%

CLASSES E SUBCLASSES
IIIe IIIe,s
IVs
IVe IVe,s
60% 56% 50% 47% 44%

Vw
39%

VIe
32%

VIe,s
26%

VIIe
23%

VIIe,s
17%

VIII
13%

tima
100%

1,00

0,88

0,8

0,74

0,68

0,64

0,6

0,56

0,5

0,47

0,44

0,39

0,32

0,26

0,23

0,17

0,13

Muito boa
95%

0,95

0,836

0,76

0,703

0,646

0,608

0,57

0,532

0,475

0,447

0,418

0,37

0,304

0,247

0,219

0,162

0,123

Boa
90%

0,90

0,792

0,72

0,666

0,612

0,576

0,54

0,504

0,45

0,423

0,396

0,351

0,288

0,234

0,207

0,153

0,117

Desfavorve 0,80
l 80%

0,704

0,64

0,592

0,544

0,512

0,48

0,448

0,4

0,376

0,352

0,312

0,256

0,208

0,184

0,136

0,104

M
75%

0,75

0,66

0,6

0,555

0,51

0,48

0,45

0,42

0,375

0,353

0,33

0,293

0,24

0,195

0,173

0,128

0,097

Pssima
70%

0,70

0,616

0,56

0,518

0,476

0,448

0,42

0,392

0,35

0,329

0,308

0,273

0,224

0,182

0,161

0,119

0,091

Com base neste quadro, o trabalho do avaliador torna-se mais rpido, uma
vez determinado o valor unitrio bsico para uma determinada situao x classe.
Supondo uma pesquisa onde um imvel foi vendido e tem um solo
classificado como classe IIIe, situao boa (ndice 0,540), pelo valor de $
2.000,00/ha. O imvel paradigma foi pr definido como sendo classe VIe, situao
desfavorvel (ndice 0,256). A utilidade da tabela acima de permitir a
homogeneizao dos dados, ou seja, a partir da informao do imvel vendido,
podemos determinar o valor de outro da seguinte forma:

- 39 -

Homogeneizao:
q = Vv x

IP
=
IE

sendo:
q = valor unitrio homogeneizado para o imvel paradigma = procurado
Vv = valor vista do imvel vendido ou valor vista descontado o fator
oferta do imvel existente no mercado = $ 2.000,00/ha
IP = ndice de classe de capacidade de uso das terras (VIe) e situao
(desfavorvel) do imvel paradigma, retirado da tabela 4 = 0,256
IE = ndice de classe de capacidade de uso das terras (IIIe) e situao (boa)
do imvel obtido no mercado imobilirio, retirado da tabela 4 = 0,540
do que resulta substituindo na frmula:
q = $ 2.000,00/ha x

0,256
= $ 948,14/ha para classe VIe, situao
0,540

desfavorvel.
A partir deste valor e admitindo como sendo a tabela de Frana adequada ao
local em estudo, resultam como os demais valores das terras existentes na regio:

TABELA DE PREOS DE TERRAS PARA A REGIO GEO-ECONMICA DE Valores para MARO de 1999

IIe
80%

IIe,s
74%

IIIs
68%

IIIe
60%

IIIe,s
56%

IVs
50%

IVe IVe,s Vw
47% 44% 39%

VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII

32% 26% 23% 17% 13%

Muito boa

95% 2.815 2.604 2.393 2.111 1.970 1.759 1.654 1.548 1.372 1.126

915

809

598

457

Boa

90% 2.667 2.467 2.267 2.000 1.867 1.667 1.567 1.467 1.300 1.067

867

767

567

433

Desfavor.

80% 2.370 2.193 2.015 1.778 1.659 1.481 1.393 1.304 1.156

948

770

681

504

385

75% 2.222 2.056 1.889 1.667 1.556 1.389 1.306 1.222 1.083

889

722

639

472

361

Pssima

70% 2.074 1.919 1.763 1.556 1.452 1.296 1.219 1.141 1.011

830

674

596

441

337

DEVEMOS LEMBRAR SEMPRE QUE ESTAS TABELAS, COMO J

DEMONSTRADO, TEM VALORES DIFERENTES, DEPENDENDO DA REGIO E DA
POCA EM QUE FORAM REALIZADAS, OU SEJA, NO RECOMENDAMOS A ADOO
DE NENHUMA DAS TABELAS LISTADAS NESTE TRABALHO SEM QUE ANTES SEJA
FEITA UMA VERIFICAO ATRAVS DE DADOS DE MERCADO, PLENAMENTE
JUSTIFICADA, DE QUE A MESMA RETRATA O FUNCIONAMENTO DO MERCADO DE
TERRAS AGRCOLAS.
Da mesma forma, esta classificao de solos por capacidade de uso no
implica necessariamente a ocorrncia de todas as classes em todas as regies deste

- 40 -

Pas, sendo perfeitamente possvel montar-se a equao das classes apenas com
aquelas que encontramos no local analisado.
Verifique outro exemplo no ANEXO I desta apostila.

PESQUISA DE TERRAS - homogeneizao e saneamento das amostras

O mtodo comparativo tem como fonte de dados os imveis que foram

negociados ou esto em oferta no mercado imobilirio.
Ao mesmo tempo, este mtodo trabalha com valores de TERRA NUA, que no
esto disponveis, uma vez que as propriedades so negociadas com as respectivas
benfeitorias, lgico.
Desta forma, faz-se necessrio que os procedimentos para determinao do
valor da TERRA NUA tenham especial ateno do engenheiro avaliador.
O primeiro passo identificar na regio onde se localiza o imvel avaliando os
limites que caracterizam os mesmos traos geo-econmicos, com a finalidade de
delimitar a rea de abrangncia da pesquisa.
Assim, no caso da propriedade em estudo estar situada numa regio de
explorao de pastagens extensivas, a pesquisa concentrar-se-ia at os limites desta
zona de explorao.
Depois, a classificao de solos regional encontrada (solos de cultura, solos de
primeira, solos de cerrado, solos mecanizveis, solos de pastagens etc.) deve ser
transformada para a classificao por capacidade de uso das terras, conforme j
explicado em captulos anteriores.
Definidos estes critrios, digamos bsicos, iremos agora analisar as
informaes que nos so fornecidas pelos profissionais que trabalham na
comercializao de imveis.
Estas, por sua vez, definem as propriedades de forma geral, com rea total,
reas plantadas, culturas existentes, benfeitorias no reprodutivas, rea imprprias
para agricultura, reas de reserva legal etc.
Os critrios para obteno destes dados devem ser prprios do pesquisador e
adaptados a cada regio em que se est trabalhando.
Uma vez obtida a informao, deve-se, sempre que possvel e/ou necessrio,
fazer-se uma vistoria no imvel negociado ou ofertado, para conferir ou tirar duvidas
quanto aos dados fornecidos.
Como a fonte de pesquisa no nos fornece diretamente o valor da TERRA
NUA, principalmente, porque este item no comercializado isoladamente e
portanto, a definio de seu valor somente pode ser feita por um engenheiro
avaliador, devemos antes de iniciar a homogeneizao dos diversos dados, retirar o
valor das benfeitorias daqueles dados existentes no mercado imobilirio.

- 41 -

Isto significa dizer que, imprescindvel uma pesquisa a mais completa e

detalhada possvel, com a descrio das produes de culturas, taxas de lotao de
pastagens, estado de conservao de construes etc. a fim de que estes itens
possam ser avaliados e assim, DEDUZIDOS DO VALOR TOTAL DO IMVEL
NEGOCIADO, GERANDO DESTA FORMA UM NOVO DADO EQUIVALENTE AO QUE
SERIA A TERRA NUA.
Alm da deduo do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que tem
valor numa comercializao normal) devemos atentar para o fato de que, para
aqueles dados que esto venda (ofertas) existe o que se convencionou denominar
FATOR ELASTICIDADE, isto , aquela margem de negociao entre o preo pedido e
o efetivamente transacionado.
Em perodos normais, entenda-se onde a oferta e a procura so equivalentes,
esta margem seria de 10% sobre o valor total do imvel, devendo-se atentar que
esta margem pode ser maior (ex.: 20, 30, 40, 50%) quando o nmero de imveis
ofertados maior que o nmero de compradores, ou menor no caso contrrio (ex.:
sem margem de negociao).
A verificao desta margem feita comparando-se diversas ofertas com vrias
negociaes efetivamente realizadas.
Colocando nmeros nesta teoria teramos, supondo uma fazenda de 100,00
hectares

venda
por
$ 1.000.000,00 que tivesse benfeitorias no valor de $ 200.000,00 resultaria o
seguinte unitrio:

($1.000.000,00 x 0,90) - $ 200.000,00

= $ 7.000,00 / ha
100,00 ha
Cabe aqui o seguinte comentrio. Encontraremos em diversos trabalhos,
inclusive deste signatrio tal expresso de forma diferente, onde primeiro retiramos
o valor das benfeitorias e depois descontamos os 10% da margem de negociao,
no entanto, conforme observaes, chegamos a concluso de que este procedimento
descontava a margem tambm do valor das benfeitorias, que so avaliadas pelo
valor de venda diretamente, no cabendo portanto a aplicao da elasticidade. Isto
facilmente perceptvel quando desenvolvemos matematicamente a equao da forma
como era utilizada anteriormente:

($1.000.000,00 - $200.000,00) x 0,90 ($1.000.000,00 x 0,90) - ($200.000,00 x 0,90)

=
=
100,00 ha
100,00 ha

$900.000,00 - $180.000,00
= $ 7.200,00 / ha
100,00 ha
Assim, entendemos como correto o primeiro critrio apresentado, ou seja:

($1.000.000,00 x 0,90) - $ 200.000,00

= $ 7.000,00 / ha
100,00 ha

- 42 -

Uma vez determinado o valor unitrio de TERRA NUA, podemos agora

comparar diversos imveis ofertados ou negociados com uma situao paradigma,
que normalmente a propriedade avalianda. Para tanto devemos homogeneizar os
valores encontrados (sempre que possvel a totalidade de informaes disponveis no
mercado que atendam s exigncias dos nveis de preciso da NBR 8799/85),
conforme o exemplo a seguir apresentado.
Supondo que a fazenda acima possui 40 hectares de solos classe IIIe,
situao boa e 60 hectares de solos classe Va, situao boa, a situao paradigma
possui solos classe I, situao tima, e utilizando-se dos dados propostos na tabela
do prof. Frana, onde os ndices respectivos so: classe IIIe, situao boa = 0,54;
classe Va, situao boa = 0,351; classe VIIe, situao muito boa = 0,219, resulta,
como NDICE MDIO PONDERADO PARA O IMVEL OFERTADO:
ndice ponderado =

40,00 ha x 0,54 + 60,00 ha x 0,351

= 0,427
100,00 ha

E, o valor deste imvel transportado para a situao paradigma ser igual a:

$ 7.000,00 x

1,000
= $ 16.393,44/ha
0,427

V terra = $ 16.393,44/ha para o imvel paradigma que possui solos classe I,

situao tima
Seguindo o mesmo procedimento para os demais dados coletados resultar
um conjunto de valores (quadro resumo) todos para um determinado tipo de solo e
situao (paradigma) que iro gerar um valor mdio (mdia aritmtica) ao qual
iremos aplicar os um dos tratamentos estatsticos recomendados no captulo
ESTATSTICA BSICA APLICADA ENGENHARIA DE AVALIAES desta
apostila, ou seja, vamos determinar um intervalo de 30% entorno da mdia e
eliminar os valores fora desta faixa, encontrando a mdia saneada:
QUADRO RESUMO
ELEMENTO
10
2
7
8
3
11
6
4
1
9
5
12
TOTAL

R$/ha (q)
5.515,68
6.148,78
6.438,97
6.811,10
7.189,03
7.333,81
7.696,06
8.154,53
8.482,26
8.925,32
14.220,68
16.393,44
103.309,66

rea (ha)
200,00
180,00
245,00
350,00
250,00
220,00
290,00
150,00
150,00
400,00
230,00
100,00

A mdia entre os valores acima igual $ 8.609,14. Eliminando-se os

elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em torno desta mdia,

- 43 -

LIMITE INFERIOR: 8.609,14 x 0,70 = 6.026,40

LIMITE SUPERIOR: 8.609,14 x 1,30 = 11.191,88
ou seja, os elementos de n. 5, 10 e 12, obteremos um novo conjunto,
homogneo, cuja mdia, dita saneada, igual a $ 7.460,00. Este o valor unitrio
bsico para a terra Classe I, Situao tima, em apreo.
a influncia da dimenso (ou de outros fatores) na avaliao das terras nuas

Aos dois fatores j citados, capacidade de uso das terras e situao, pode-se
juntar um terceiro, que seria a dimenso das propriedades, pois se sabe que imveis
rurais tem variaes significativas no tamanho. Tambm lembramos que,
dependendo da regio existiro outros fatores, como potencial de irrigao,
pluviosidade, porcentagem de rea com cobertura florstica natural (mata nativa)
etc., cuja homogeneizao poder ser feita utilizando-se da mesma seqncia
sugerida a seguir.
No recomendamos a aplicao indiscriminada de tabelas onde se fixa limites
de reas aderindo a cada um deles um valor relativo sem antes constatar na regio
como se comporta o mercado imobilirio.
E isto relativamente simples de ser elaborado. A metodologia a mesma
utilizada para verificar-se na cidade se os ndices de zoneamento correspondem ao
mercado ou se j esto diludos nos valores, sugerida pelo eng. Jos Fiker.
Deve-se no entanto, aplicar tal correo somente quando o nmero de
elementos disponveis for estatisticamente conveniente, no sendo recomendada,
pelo simples bom senso, a homogeneizao pela rea atravs deste mtodo para
pesquisas com menos de 20 (vinte) elementos.

EXEMPLO USANDO REGRESSO

Elaboramos uma pesquisa, que homogeneizada para a Classe IIIe,s de

Capacidade de Uso das Terras e Situao Boa, apresentou o seguinte:

QUADRO RESUMO

ELEMENTO N.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Vha (q)
CLASSE IIIe,s - SITUAO
BOA
R$ 108,52
R$ 348,50
R$ 570,80
R$ 260,00
R$ 574,50
R$ 202,19
R$ 280,00
R$ 275,00
R$ 264,88
R$ 696,20
R$ 368,81
R$ 344,71
R$ 338,60

rea (ha)
515,2700
384,5400
610,2628
720,0000
315,0850
730,9300
774,0000
994,0000
358,1600
653,4000
437,9360
290,4000
148,6360

- 44 -

ELEMENTO N.
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42

Vha (q)
CLASSE IIIe,s - SITUAO
BOA
R$ 248,80
R$ 370,50
R$ 132,47
R$ 369,70
R$ 379,68
R$ 284,76
R$ 547,99
R$ 210,00
R$ 659,70
R$ 217,15
R$ 490,70
R$ 863,30
R$ 107,94
R$ 260,00
R$ 104,97
R$ 408,90
R$ 738,00
R$ 309,00
R$ 366,40
R$ 701,90
R$ 100,46
R$ 138,91
R$ 832,20
R$ 210,00
R$ 327,10
R$ 204,00
R$ 373,00
R$ 884,50
R$ 724,56

rea (ha)
268,6200
363,0000
605,0000
653,4000
484,0000
820,0000
484,0000
725,6800
629,2000
983,0000
169,4000
193,6000
459,8000
760,5000
968,0000
150,0000
242,0000
680,0000
995,0000
240,0000
605,0000
726,0000
193,6000
726,0000
484,0000
387,2000
670,0000
300,0000
156,0000

Podemos determinar a equao ajustada para esta amostragem, que

representar a variao do valor/ha em funo da rea das amostras:

QUADRO RESUMO EM ORDEM crescente segundo a Dimenso DAS REAS

ELEMENTO N.
13
29
42
24
25
36
33
30
14
12
41
5
9
15
2
39
11
26
20
18
38
1
16

Vha (q)
CLASSE IIIe,s SITUAO BOA
R$ 338,60
R$ 408,90
R$ 724,56
R$ 490,70
R$ 863,30
R$ 832,20
R$ 701,90
R$ 738,00
R$ 248,80
R$ 344,71
R$ 884,50
R$ 574,50
R$ 264,88
R$ 370,50
R$ 348,50
R$ 204,00
R$ 368,81
R$ 107,94
R$ 547,99
R$ 379,68
R$ 327,10
R$ 108,52
R$ 132,47

rea (ha)
148,6360
150,0000
156,0000
169,4000
193,6000
193,6000
240,0000
242,0000
268,6200
290,4000
300,0000
315,0850
358,1600
363,0000
384,5400
387,2000
437,9360
459,8000
484,0000
484,0000
484,0000
515,2700
605,0000

- 45 -

ELEMENTO N.
34
3
22
10
17
40
31
4
21
35
37
6
27
7
19
28
23
8
32

Vha (q)
CLASSE IIIe,s SITUAO BOA
R$ 100,46
R$ 570,80
R$ 659,70
R$ 696,20
R$ 369,70
R$ 373,00
R$ 309,00
R$ 260,00
R$ 210,00
R$ 138,91
R$ 210,00
R$ 202,19
R$ 260,00
R$ 280,00
R$ 284,76
R$ 104,97
R$ 217,15
R$ 275,00
R$ 366,40

rea (ha)
605,0000
610,2628
629,2000
653,4000
653,4000
670,0000
680,0000
720,0000
725,6800
726,0000
726,0000
730,9300
760,5000
774,0000
820,0000
968,0000
983,0000
994,0000
995,0000

Inserindo estes dados na planilha eletrnica (Microsoft Excel 97) e utilizando

o recurso "anlise de dados" no menu "ferramentas", item "regresso", temos como
resultado:
Arquivo = Apostila - homogeneizao de rea por regresso.xls
Traduzindo, este procedimento nos apresenta um modelo matemtico cujo
resultado expresso na forma de uma equao:
y = -0,4557x + 625,01
onde:
y = valor em R$/ha previsto
x = rea em ha
do que resulta, considerando a rea do imvel como de 215,00 ha de solos
Classe IIIe,s Situao Boa:
y = -0,4557(215 ha) + 625,01 = R$ 527,03/ha
Valor este correspondente a uma terra enquadrada como CLASSE IIIe,s,
SITUAO BOA que foi definida como paradigma.
Uma vez encontrado este valor, podemos agora avaliar os solos da
propriedade avalianda, que aps a vistoria, foram definidos como sendo:
35,00 ha de solo Classe IIe, situao boa; 80,00 ha de solo Classe IIIe,s,
situao boa e; 100,00 ha de solo Classe VIIe,s, situao pssima.
Como a homogeneizao da pesquisa resultou no valor unitrio para um solo
Classe IIIe,s, situao Boa, faz-se necessrio transportar os valores para os solos da
propriedade avalianda. Assim, temos, como valor dos solos do imvel:

- 46 -

A: 35,00 ha de solo Classe IIe, situao boa - valor relativo igual a 0,720 (vide
tabela 4 anterior):
V TERRA NUA = 35,00 ha x $ 527,05 x

0,720
=
0,504

V TERRA NUA = $ 26.352,50

B: 80,00 ha de solo Classe IIIe,s, situao boa - valor relativo igual a 0,504
(vide tabela 4 anterior):
V TERRA NUA = 80,00 ha x $ 527,05 x

0,504
=
0,504

V TERRA NUA = $ 42.164,00

C: 100,00 ha de solo Classe VIIe,s, situao pssima - valor relativo igual a
0,119 (vide tabela 4 anterior):
V TERRA NUA = 100,00 ha x $ 527,05 x

0,119
=
0,504

V TERRA NUA = $ 12.444,24

Do que resulta, como valor total dos solos da propriedade avalianda, o
somatrio dos valores de cada tipo, ou seja:
V = $ 26.352,50 + $ 42.164,00 + $ 12.444,24 = $ 80.960,74 $ 81.000,00
V TOTAL DA TERRA NUA = $ 81.000,00

EXEMPLO USANDO ESTATSTICA DESCRITIVA:

Na falta da planilha eletrnica, podemos sugerir o uso de classes de

freqncia.
Iremos dispor os elementos do exemplo anterior em ordem crescente
segundo sua rea total, como no quadro a seguir:

QUADRO RESUMO EM ORDEM crescente segundo a Dimenso DAS REAS

ELEMENTO N.
13
29
42
24
25
36
33
30
14

Vha (q)
CLASSE IIIe,s SITUAO BOA
R$ 338,60
R$ 408,90
R$ 724,56
R$ 490,70
R$ 863,30
R$ 832,20
R$ 701,90
R$ 738,00
R$ 248,80

rea (ha)
148,6360
150,0000
156,0000
169,4000
193,6000
193,6000
240,0000
242,0000
268,6200

- 47 -

ELEMENTO N.
12
41
5
9
15
2
39
11
26
20
18
38
1
16
34
3
22
10
17
40
31
4
21
35
37
6
27
7
19
28
23
8
32

Vha (q)
CLASSE IIIe,s SITUAO BOA
R$ 344,71
R$ 884,50
R$ 574,50
R$ 264,88
R$ 370,50
R$ 348,50
R$ 204,00
R$ 368,81
R$ 107,94
R$ 547,99
R$ 379,68
R$ 327,10
R$ 108,52
R$ 132,47
R$ 100,46
R$ 570,80
R$ 659,70
R$ 696,20
R$ 369,70
R$ 373,00
R$ 309,00
R$ 260,00
R$ 210,00
R$ 138,91
R$ 210,00
R$ 202,19
R$ 260,00
R$ 280,00
R$ 284,76
R$ 104,97
R$ 217,15
R$ 275,00
R$ 366,40

rea (ha)
290,4000
300,0000
315,0850
358,1600
363,0000
384,5400
387,2000
437,9360
459,8000
484,0000
484,0000
484,0000
515,2700
605,0000
605,0000
610,2628
629,2000
653,4000
653,4000
670,0000
680,0000
720,0000
725,6800
726,0000
726,0000
730,9300
760,5000
774,0000
820,0000
968,0000
983,0000
994,0000
995,0000

A seguir divide-se em classes fixando-se os limites de cada uma conforme

observao e prtica do profissional ou adotando os sugeridos por outras tabelas
existentes para uma verificao.
Apenas como exemplo, podemos sugerir o seguinte:
Para a fixao do nmero de Classes, necessrio primeiro a determinao
do nmero de intervalos para o conjunto de elementos coletados, que segundo a
Frmula de Sturges igual (existem outras frmulas para determinar este intervalo):
n = 1 + 3,3 log N =
onde:
n = n. de intervalos procurado
N = n. de observaes
n = 1 + 3,3 log 42 = 6,35 6
Determinado o nmero de intervalos, devemos determinar o Intervalo entre
as Classes, ou seja:

- 48 -

I=An=
Onde:
I = Intervalo de classes procurado
A = Amplitude = Maior Valor - Menor Valor = 995,00 - 148,6360 = 846,3640
n = n. de intervalos = 6
I = 846,36406 = 141,0607 142,00

- 49 -

Desta forma podemos ordenar as Classes, donde conclumos que existe uma
influncia da dimenso da rea no valor unitrio por hectare, que deve ser corrigida,
atravs dos ndices (tomou-se como base a 1 classe):
De (ha)
148,00
290,00
432,00
574,00
716,00
858,00

At (ha)
290,00
432,00
574,00
716,00
858,00
1.000,00

Mdia/ha
R$ 594,11
R$ 427,37
R$ 306,67
R$ 401,42
R$ 230,73
R$ 240,88

rea Mdia
195,76
342,63
477,50
638,28
747,89
985,00

ndice
1,00
1,39
1,94
1,48
2,57
2,47

=594,11427,37
=594,11306,67
=594,11401,42
=594,11230,73
=594,11240,88

Em seqncia basta corrigir na pesquisa anterior os unitrios tendo como

base a classe com ndice 1,00, do que resultar um novo conjunto do qual iremos
calcular o valor unitrio de terra nua para o local em apreo:

QUADRO RESUMO com o valor por hectare corrigido pela influncia da dimenso da REA

ELEMENTO N.

Vha (q)
Classe IIIe,s; Boa

rea (ha)

ndice de correo

13
29
42
24
25
36
33
30
14
12
41
5
9
15
2
39
11
26
20
18
38
1
16
34
3
22
10
17
40
31
4
21
35
37

R$ 338,60
R$ 408,90
R$ 724,56
R$ 490,70
R$ 863,30
R$ 832,20
R$ 701,90
R$ 738,00
R$ 248,80
R$ 344,71
R$ 884,50
R$ 574,50
R$ 264,88
R$ 370,50
R$ 348,50
R$ 204,00
R$ 368,81
R$ 107,94
R$ 547,99
R$ 379,68
R$ 327,10
R$ 108,52
R$ 132,47
R$ 100,46
R$ 570,80
R$ 659,70
R$ 696,20
R$ 369,70
R$ 373,00
R$ 309,00
R$ 260,00
R$ 210,00
R$ 138,91
R$ 210,00

148,6360
150,0000
156,0000
169,4000
193,6000
193,6000
240,0000
242,0000
268,6200
290,4000
300,0000
315,0850
358,1600
363,0000
384,5400
387,2000
437,9360
459,8000
484,0000
484,0000
484,0000
515,2700
605,0000
605,0000
610,2628
629,2000
653,4000
653,4000
670,0000
680,0000
720,0000
725,6800
726,0000
726,0000

1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,39
1,39
1,39
1,39
1,39
1,39
1,39
1,94
1,94
1,94
1,94
1,94
1,94
1,48
1,48
1,48
1,48
1,48
1,48
1,48
1,48
2,57
2,57
2,57
2,57

Valor
Homogeneizado
*
R$ 338,60
R$ 408,90
R$ 724,56
R$ 490,70
R$ 863,30
R$ 832,20
R$ 701,90
R$ 738,00
R$ 248,80
R$ 479,15
R$ 1.229,46
R$ 798,56
R$ 368,18
R$ 515,00
R$ 484,42
R$ 283,56
R$ 715,49
R$ 209,40
R$ 1.063,10
R$ 736,58
R$ 634,57
R$ 210,53
R$ 196,06
R$ 148,68
R$ 844,78
R$ 976,36
R$ 1.030,38
R$ 547,16
R$ 552,04
R$ 457,32
R$ 668,20
R$ 539,70
R$ 357,00
R$ 539,70

- 50 -

ELEMENTO N.

Vha (q)
Classe IIIe,s; Boa

rea (ha)

ndice de correo

6
27
7
19
28
23
8
32
MDIA

R$ 202,19
R$ 260,00
R$ 280,00
R$ 284,76
R$ 104,97
R$ 217,15
R$ 275,00
R$ 366,40
R$ 385,70

730,9300
760,5000
774,0000
820,0000
968,0000
983,0000
994,0000
995,0000

2,57
2,57
2,57
2,57
2,47
2,47
2,47
2,47

Valor
Homogeneizado
*
R$ 519,63
R$ 668,20
R$ 719,60
R$ 731,83
R$ 259,28
R$ 536,36
R$ 679,25
R$ 905,01
R$ 594,08

* por exemplo, se o elemento n. 27 tivesse uma rea entre 148 e 290

hectares seu valor unitrio seria de R$ 668,20/ha em vez de R$ 260,00/ha para uma
rea de 760,50 ha.
A mdia entre os elementos homogeneizados de R$ 594,08. Eliminando-se
os dados discrepantes, acima e abaixo de um intervalo igual ao desvio padro, ou
seja:
Limite inferior: R$ 594,08 - R$ 256,42 = R$ 337,66
Limite superior: R$ 594,08 + R$ 256,42 = R$ 850,50
RESULTA UMA NOVA MDIA, DITA SANEADA, CUJO VALOR IGUAL A R$
597,50/HA. ESTE VALOR VLIDO PARA REAS COM SOLOS CLASSE IIIe,s,
SITUAO BOA, COM DIMENSES ENTRE 148,00 A 290,00 HECTARES.

AVALIAO DE CULTURAS E BENFEITORIas

As benfeitorias podem ser divididas em, como j explicamos no comeo deste

trabalho:
CULTURAS (capital fundirio produtivo)
abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural capazes de
proporcionar rendimentos atravs da venda de seus produtos, como:
reflorestamentos,
pastos cultivados ou melhorados,
culturas anuais
culturas perenes e semi-perenes
canaviais,
cafezais,
pomares etc.

- 51 -

BENFEITORIAS (capital fundirio auxiliar)

abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural que no
proporcionam rendimentos prprios, embora contribuam para o xito das
exploraes. o caso das:
edificaes em geral
casas,
galpes,
estbulos,
pocilgas,
currais e outras
e dos chamados melhoramentos fundirios, como:
trabalhos de conservao do solo,
sistemas de irrigao e drenagem,
audes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no
prprio solo.
A seguir, iremos detalhar a metodologia para determinao do valor de
mercado de cada uma destas benfeitorias.

AVALIAO DE culturas

As culturas permanentes existentes em uma propriedade rural, podem ter

finalidade comercial, ou simplesmente se constiturem em plantaes domsticas,
que no integram a explorao econmica do imvel. Em funo da finalidade, ser
feita a escolha dos critrios de avaliao.
Para avaliao de CULTURAS DOMSTICAS o critrio empregado dever
ser o de reposio, isto , avaliao pelo custo de formao. O custo de formao
compreende o custo da muda e das despesas necessrias ao plantio e
manuteno, at a idade em que se iniciaria nova produo, caso o pomar ou a
rvore j estivesse em produo, caso contrrio, at a idade em que a avaliao esta
sendo feita.
O critrio para avaliao de CULTURAS COMERCIAIS dever contemplar,
alm do valor da reposio, o valor econmico do p. Os dados necessrios para o
clculo devem ser obtidos segundo a produtividade da prpria propriedade, ou nos
estudos publicados pelo Instituto de Economia Agrcola da Secretaria de Agricultura
de So Paulo, ou equivalentes em outros Estados, devendo-se atentar-se para o fato
de que estes estudos baseiam-se numa produtividade pr determinada, que deve ser

- 52 -

equipara produo do imvel em estudo. Em outras palavras, sugerimos cuidado

quando da adoo de tabelas com valores mdios de produo, uma vez que cada
imvel tem produtividade nica.
Pastagem artificial considerada como cultura comercial, observando-se as
mesmas normas para sua avaliao.
Segundo a NORMA BRASILEIRA PARA AVALIAO DE IMVEIS RURAIS, NBR
14653-3, no que se refere avaliao de culturas temos o seguinte:

10.3.1. Deve ser empregado o mtodo da capitalizao da renda para a identificao

do valor econmico.
10.3.2. No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantao,
recomenda-se utilizar, alternativamente ao mtodo da capitalizao da renda, o custo
de implantao, includos os custos diretos e indiretos.
10.3.3. Nas pastagens, emprega-se o custo de formao, com a aplicao de um fator
de depreciao decorrente da diminuio da capacidade de suporte da pastagem.
10.3.3.1. Tambm pode ser utilizado o valor presente lquido dos valores mdios
regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condies, pelo perodo restante
de sua vida til, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra.

A seguir transcrevemos alguns comentrios do Eng. Agr. Adilson Jos

Magossi, publicados no trabalho Mtodos para avaliao de Florestas Artificiais.
Um anlise mais aprofundada do assunto e, considerando o princpio bsico
da engenharia de avaliaes, que visa determinar o valor otimizado do bem
considerado, pode-se distinguir uma nica metodologia bsica.
Admitindo-se o princpio bsico de se calcular o valor otimizado do bem, resta
uma nica frmula de clculo, que aquela que considera o valor integral da
produo, ou seja, visa calcular o LUCRO CESSANTE do bem produtivo considerado.
Alis, na prpria Norma Brasileira publicada, embora com redao (algo)
confusa, o princpio estabelece que os casos das florestas podiam receber
tratamento idntico; ora, o item que trata das culturas permanentes e temporrias e
o item que trata das essncias florestais, ou seja, os dois itens em conjunto
englobam todos os tipos de culturas e, estabelece como mtodo avaliatrio o
mtodo do valor econmico que visa calcular o somatrio dos rendimentos lquidos
esperados, ou seja, o mtodo do lucro cessante.
Por outro lado, as vezes no se conhece o ciclo vegetativo da cultura e, nesse
caso, a avaliao, suprindo essa deficincia, poder ser efetivada atravs de uma
variante do mtodo do valor econmico, que o mtodo que engloba o custo de
formao (atualizado para a data da avaliao) e o valor do rendimento lquido
deixado de auferir durante o perodo da formao e reposio.

- 53 -

Neste ponto, o Eng. Magossi sugere um texto substitutivo para a Norma,

texto este que, embora represente fielmente a inteno da Norma, estabelece, de
forma mais clara a metodologia a ser empregada na avaliao de culturas.
Na avaliao de culturas, ser adotado o mtodo do valor econmico, que
visa calcular o valor presente dos rendimentos lquidos esperados, deduzido das
despesas vincendas e, submetido a um coeficiente de risco.
No caso de no se conhecer o ciclo da cultura, o valor econmico ser
calculado atravs do somatrio do valor atual do custo de formao, acrescido do
valor presente das expectativas de receitas durante o perodo de formao,
devidamente compensadas as receitas intermedirias e submetidas a um coeficiente
de risco.
No caso de se avaliarem culturas no recomendveis para o local, dever ser
considerado apenas e to somente, o valor atual do custo de formao.
Nesse texto, verifica-se que existe um mtodo bsico para avaliao, que
aquele que prev o clculo do valor com base no rendimento integral da cultura,
uma vez que se procura o valor de um bem produtivo.
Subsidiariamente, quando no se conhece o ciclo econmico vegetativo da
cultura pode-se calcular seu valor por um mtodo que visa uma perfeita
recomposio do patrimnio, calculando todos os custos envolvidos, aos quais se
acrescentam as receitas deixadas de auferir durante o perodo necessrio a essa
recomposio.
Um terceiro mtodo seria vlido apenas e to somente, nos caso de culturas
no-adaptveis ao local, nas quais nunca haveria uma produo regular.
Em resumo, a avaliao de culturas dever ser feita, sempre que possvel, por
um nico mtodo e, quando no houver condies de se aplicar tal metodologia,
estar-se-ia prevendo uma metodologia perfeitamente adequada.
Lembramos novamente que os custos de formao devem ser equiparados
produtividade da propriedade. Exemplo: um determinado estudo apresenta um custo
de formao de $ 1.000,00/ha considerando uma expectativa de produo de 100
ton./ha; a utilizao deste custo em uma propriedade com produo de 50 ton./ha a
estaria supervalorizando, enquanto que outra com produo de 150 ton./ha a
subvalorizaria.

AVALIAO DE UM POMAR DE LARANJA

Primeiramente deve-se buscar na propriedade os dados agronmicos

necessrios. Neste caso: espaamento (212 ps/ha ou 47,17 m/p), produtividade
mdia (560 caixas/ha) e formao (perodo de formao) de 4 anos.
Segundo a NBR 8799/85, item 9.2.2.4: "Na avaliao de culturas perenes e
temporrias comerciais, em produo, deve ser empregado o mtodo de custo de
reposio acrescido do valor econmico da plantao. Este dever ser equiparado ao

- 54 -

valor presente dos rendimentos lquidos das safras correspondentes ao nmero de

anos menos um, necessrios para que a plantao atinja a poca de produo da
espcie, multiplicado por um coeficiente de risco, adicionando-se, quando for o caso,
o rendimento lquido da safra pendente de fato, na ocasio da avaliao, deduzidos
os custos vincendos da mesma".
A expresso algbrica que melhor traduz o texto da Norma :
V = CF + VE
sendo:
CF = custo de formao (reposio);
VE = valor econmico da plantao.
No caso de um pomar de laranja em produo, no seu quinto ano, COM A
COLHEITA PENDENTE na poca da avaliao, temos:
V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1
onde:
CF = custo de formao, ou seja, somatrio das despesas do 1 ao 4 ano -

eqivale ao termo custo de reposio;

(RL x Fa x r) = eqivale ao valor presente dos rendimentos lquidos das safras

correspondentes ao nmero de anos menos um, necessrios para que a plantao
atinja a poca de produo da espcie, multiplicado por um coeficiente de risco,
acrescido do rendimento lquido da safra pendente de fato, na ocasio da avaliao,
deduzidos os custos vincendos da mesma.
O nmero de anos menos um, significa que, est sendo descontado o ltimo
ano do perodo de formao da cultura porque, neste ano j existe uma produo
razovel.
RL1 = rendimento lquido da safra pendente de fato, na ocasio da avaliao
Os componentes deste valor econmico da plantao podem ser definidos
como sendo:
RL = renda lquida obtida em uma safra mdia;
Fa = inverso do FATOR DE VALOR FUTURO PARA PAGAMENTO NICO,
correspondente ao nmero de anos menos um necessrios para que a plantao
atinja a poca de produo da espcie;
r = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques de pragas e
molstias, fenmenos climticos (geada, ...) alm de perturbaes na
comercializao da fruta.
Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formao e da
renda lquida obtida em uma safra mdia.

- 55 -

custo de formao do 1 ano

custo de manuteno do 2 ano
custo de manuteno do 3 ano
custo de manuteno do 4 ano
custo de formao do 1 ao 4 ano
custo de manuteno anual com o pomar em produo
preo mdio recebido pelo produtor

$ 676,75/ha
$ 378,37/ha
$ 558,42/ha
$ 731,83/ha
$ 2.345,37/ha
$ 782,89/ha
$ 2,30/cx.

Do que resulta, considerando os dados agronmicos da cultura, mdios da

regio quando no existirem dados relativos da propriedade em estudo:
renda bruta total:
560 cx./ha x $ 2,30/cx. = $ 1.288,00/ha
despesas de manuteno = $ 782,89/ha
e, a renda lquida ser de:
RL = $ 1.288,00 - $ 782,89 = $ 505,11/ha

Definido o valor do custo de formao e da renda lquida, devemos equiparar

a valores de hoje, descontada uma taxa de juros mdia (sendo que a mais
usualmente adotada a definida pela poupana, ou seja, 6,00% ao ano), os valores
das rendas lquidas futuras.
rural.

Tambm pode ser adotada como taxa de juros o valor desta para crdito

Assim, o fator de valor presente para trs safras, calculado com base em uma
taxa de 6% a.a. igual a:

(1+ i) N - 1
=
Fa =
(1+ i) N x i
O fator [(1 + i)n - 1] [(1 + i)n x i] denominado FATOR DE VALOR
PRESENTE PARA UMA SRIE UNIFORME DE RENDIMENTOS FUTUROS, utilizado para
o clculo num regime de capitalizao a Juros Compostos, onde, ao final de cada
perodo de capitalizao (n), os juros so incorporados ao capital, passando a render
juros no perodo seguinte (juros sobre juros).
(1 + 0,06) 3 - 1
Fa =
= 2,6730
(1 + 0,06) 3 x 0,06

Resta agora, definir a taxa de risco a ser adotada. Normalmente, esta varia
entorno de 5 a 10%.
A taxa de risco, de ataques de pragas e molstias, possveis quedas de preos
e ainda, as despesas eventuais, neste caso, pode ser adotada como sendo igual a
10%. Pode-se tambm utilizar-se a taxa de risco de seguro das culturas.
E, o VALOR DO POMAR EM PRODUO COM A COLHEITA PENDENTE, ser
dado por:

- 56 -

V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 =

V = [$ 2.345,37/ha + ($ 505,11/ha x 2,6730 x 0,90)] + $ 505,11/ha =
V = [$ 2.345,37/ha + $ 1.215,14/ha] + $ 505,11 =
V = $ 4.065,62/ha ou $ 19,18/p com produo mdia de 2,64 cx./p

Outro exemplo de clculo do valor de um pomar, em outro perodo de

formao seria de:
por:

O valor de um pomar no 5 ano com a colheita recm realizada ser dado

V = CF + (RL x Fa x r) =
V = $ 2.345,37 + ($ 505,11 x 2,6730 x 0,90) =
V = $ 3.560,51/ha ou $ 16,79/p
OUTRO EXEMPLO:

O VALOR DE UM POMAR NO 5 ANO, COM A COLHEITA RECM REALIZADA,

SABENDO-SE QUE O CICLO DA CULTURA, NA PROPRIEDADE EM ESTUDO DE 15
ANOS. SABE-SE TAMBM QUE A PRODUO DE 560 CX./ha AT O 10 ANO E
DEPOIS CAI 10% AO ANO AT A COLHEITA FINAL NO 15 ANO.
neste caso, conforme recomendao das Normas, quando conhecido o ciclo
da cultura, iremos adotar o mtodo do valor econmico.
V = (RL6 ao 10 ano x Fa6 ao 10 ano x r) + (RL11 x Fa11 x r) + (RL12 x Fa12 x r) +
(RL13 x Fa13 x r) + (RL14 x Fa14 x r) + (RL15 x Fa15 x r) =
RL6 ao 10 ano = renda lquida mdia do 6 ao 10 ano = (560 cx./ha x
2,30/cx.) - 782,89/ha = $ 505,11
Fa6 ao 10 ano = fator de valor presente do 6 ao 10 ano = [(1 + 0,06)5 - 1]
[(1 + 0,06)5 x 0,06] = 4,2124
RL11 = renda lquida do 11 ano = 560 cx./ha x 0,9 = (504 cx./ha x 2,30/cx.)
- 782,89/ha = $ 376,31
Fa11 = fator de valor presente do 11 ano = 1(1 + 0,06)6 = 0,7050
RL12 = renda lquida do 12 ano = 504 cx./ha x 0,9 = (453 cx./ha x 2,30/cx.)
- 782,89/ha = $ 259,01
Fa12 = fator de valor presente do 12 ano = 1(1 + 0,06)7 = 0,6650
RL13 = renda lquida do 13 ano = 453 cx./ha x 0,9 = (408 cx./ha x 2,30/cx.)
- 782,89/ha = $ 155,51
Fa13 = fator de valor presente do 13 ano = 1(1 + 0,06)8 = 0,6274

- 57 -

RL14 = renda lquida do 14 ano = 408 cx./ha x 0,9 = (367 cx./ha x 2,30/cx.)
- 782,89/ha = $ 61,21
Fa14 = fator de valor presente do 14 ano = 1(1 + 0,06)9 = 0,5919
RL15 = renda lquida do 15 ano = 367 cx./ha x 0,9 = (330 cx./ha x 2,30/cx.)
- 782,89/ha = $ -23,89
Fa15 = fator de valor presente do 15 ano = 1(1 + 0,06)10 = 0,5584
Substituindo:
V = (505,11 x 4,2124 x 0,9) + (376,31 x 0,7050 x 0,9) + (259,01 x 0,6650 x
0,9) + (155,51 x 0,6274 x 0,9) + (61,21 x 0,5919 x 0,9) + (-23,89 x 0,5584 x 0,9) =
V = $ 2.434,37/ha.
Casos excepcionais devem ser analisados especificamente, atendendo-se
sempre s recomendaes das Normas.

AVALIAO DE UM CAFEZAL

Primeiramente deve-se buscar na propriedade em estudo os dados

agronmicos necessrios, neste caso: densidade (1.300 plantas/ha ou 7,69 m/p),
produtividade mdia (30 sacas de 60 Kg beneficiadas/ha) e formao (perodo de
formao de 2 anos e meio).
A expresso algbrica que melhor traduz o texto da Norma :
V = CF + VE
sendo:
CF = custo de reposio;
VE = valor econmico da plantao.
No caso de um cafezal em produo, no seu quinto ano, com a colheita
pendente na poca da avaliao, temos:
V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 =
meio

CF = custo de formao, ou seja, somatrio das despesas do 1 ao 2 ano e

(RL x Fa x r) + RL1 = eqivale ao valor presente dos rendimentos lquidos das

safras correspondentes ao nmero de anos menos um, necessrios para que a
plantao atinja a poca de produo da espcie, multiplicado por um coeficiente de
risco, acrescido do rendimento lquido da safra pendente de fato, na ocasio da
avaliao, deduzidos os custos vincendos da mesma.

- 58 -

O nmero de anos menos um, significa que, est sendo descontado o ltimo
ano do perodo de formao da cultura porque, neste ano j existe uma produo
razovel.
RL1 = rendimento lquido da safra pendente de fato, na ocasio da avaliao
Os componentes deste valor econmico da plantao podem ser definidos
como sendo:
RL = renda lquida obtida em uma safra mdia;
Fa = fator de valor presente das safras correspondentes ao nmero de anos
menos um necessrios para que a plantao atinja a poca de produo da espcie;
r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e
molstias, fenmenos climticos (geada, ...) alm de perturbaes na
comercializao da fruta.
Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formao e da
renda lquida obtida em uma safra mdia.

- 59 -

custo de formao do 1 ano

custo de manuteno do 2 ano e meio
custo de formao do 1 ao 2 ano e meio
custo de manuteno. anual com o cafezal em produo
preo mdio recebido pelo produtor (caf fino para exportao)

$ 1.235,00/ha
$ 793,00/ha
$ 2.028,00/ha
$ 1.470,00/ha
$ 68,56/sc.

Do que resulta, considerando os dados agronmicos da cultura, mdios da

regio quando no existirem dados relativos da propriedade em estudo:
renda bruta total:
30 sc./ha x $ 68,56/sc = $ 2.056,80/ha
despesas de manuteno = $ 1.470,00/ha

e, a renda lquida anual ser de:

RL = $ 2.056,80 - $ 1.470,00 = $ 586,80/ha/ano
ou, a renda lquida semestral de:
RL = $ 586,80/ha 2 = $ 293,40/ha/semestre

Definido o valor do custo de formao e da renda lquida, devemos equiparar

a valores de hoje, descontada uma taxa de juros mdia, os valores das rendas
lquidas futuras.
Assim, o fator de valor presente para uma safra e meia, calculado com base
em uma taxa de 6% a.a. ou 2,96% por semestre igual a, considerando o perodo
em semestres:
Fa = [(1 + 0,0296)3 - 1] [(1 + 0,0296)3 x 0,0296] = 2,83
Resta agora, definir a taxa de risco a ser adotada. Normalmente, esta varia
entorno de 5 a 10%.
A taxa de risco, de ataques de pragas e molstias, possveis quedas de preos
e ainda, as despesas eventuais, neste caso, pode ser adotada como sendo igual a
10%.
E, o valor do cafezal em produo com a colheita pendente, ser dado por:
V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 =
V = [$ 2.028,00/ha + ($ 293,40/ha x 2,83 x 0,90)] + $ 586,80/ha =
V = [$ 2.028,00/ha + $ 747,29/ha] + $ 586,80 =
V = $ 3.362,09/ha ou $ 2,59/p em produo.

- 60 AVALIAO DE UMA CULTURA DE SERINGUEIRA

Primeiramente deve-se buscar na propriedade em estudo os dados

agronmicos necessrios, neste caso: densidade (400 plantas/ha em sangria, em um
seringal adulto), produtividade mdia (equivalente a 1.200 Kg/ha de borracha seca)
e formao (perodo de formao de 7 anos), com explorao de cultura intercalar
do 1 ao 4 ano de milho, ocupando 60% da rea.
O sistema de explorao em meia espiral, com a sangria efetuada na
mesma planta a cada trs dias, totalizando 84 sangrias efetivas/ano, no perodo de
Outubro a Julho, necessitando para tanto de um sangrador para cada 4,5 hectares.
Emprega-se ainda seis estimulaes qumicas no ano, durante a produo, com
ethrel a 2,5% e 11,0 gramas por planta por aplicao.
A expresso algbrica que melhor traduz o texto da Norma :
V = CF + VE
sendo:
CF = custo de reposio;
VE = valor econmico da plantao.
No caso de um seringal em produo, no seu dcimo ano, aps o perodo de
colheita, na poca da avaliao, temos:
V = CF + (RL x Fa x r) =
CF = custo de formao, ou seja, somatrio das despesas do 1 ao 6 ano
(RL x Fa x r) = eqivale ao valor presente dos rendimentos lquidos das safras
correspondentes ao nmero de anos menos um, necessrios para que a plantao
atinja a poca de produo da espcie, multiplicado por um coeficiente de risco.
O nmero de anos menos um, significa que, est sendo descontado o ltimo
ano do perodo de formao da cultura porque, neste ano j existe uma produo
razovel.
Os componentes deste valor econmico da plantao podem ser definidos
como sendo:
RL = renda lquida obtida em uma safra mdia;
Fa = fator de valor presente das safras correspondentes ao nmero de anos
menos um necessrios para que a plantao atinja a poca de produo da espcie;
r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e
molstias, fenmenos climticos (geada, ...) alm de perturbaes na
comercializao do produto.
Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formao e da
renda lquida obtida em uma safra mdia.

- 61 -

custo de formao do 1 ano

custo de manuteno do 2 e 3 ano
custo de manuteno do 4 ano
custo de manuteno do 5 e 6 ano
custo total de formao
custo de manuteno anual
preo mdio recebido pelo produtor

$ 1.324,00/ha
$ 559,00/ha
$ 647,00/ha
$ 713,00/ha
$ 3.243,00/ha
$ 1.356,00/ha
$ 1,25/kg de bs

Do que resulta, considerando os dados agronmicos da cultura, mdios da

regio quando no existirem dados relativos da propriedade em estudo:
renda bruta total:
1.200 kg bs/ha x $ 1,25/kg de bs = $ 1.500,00/ha
despesas de manuteno = $ 1.356,00/ha

e, a renda lquida ser de:

RL = $ 1.500,00 - $ 1.356,00 = $ 144,00/ha

Definido o valor do custo de formao e da renda lquida, devemos equiparar

a valores de hoje, descontada uma taxa de juros mdia (sendo que a mais
usualmente adotada a definida pela Constituio, ou seja, 12,00% ao ano), os
valores das rendas lquidas futuras.
Assim, o fator de valor presente para seis safras futuras, calculado com base
em uma taxa de 6% a.a. igual a:
Fa = [(1 + 0,06)6 - 1] [(1 + 0,06)6 x 0,06] =
Fa = 4,9173
Resta agora, definir a taxa de risco a ser adotada. Normalmente, esta varia
entorno de 5 a 10%.
A taxa de risco, de ataques de pragas e molstias, possveis quedas de preos
e ainda, as despesas eventuais, neste caso, pode ser adotada como sendo igual a
10%.

- 62 -

E, o valor do seringal em produo com a colheita j realizada, ser dado por:

V = CF + (RL x Fa x r) =
V = $ 3.243,00/ha + ($ 144,00/ha x 4,9173 x 0,90) =
V = $ 3.880,28/ha ou $ 9,70/p em produo.

AVALIAO DE FLORESTAS PLANTADAS

De acordo com trabalho do engenheiro Adilson Jos Magossi, pelo mtodo do

valor econmico, a frmula avaliatria bsica bastante simples e, pode ser
representada pela expresso:
V = RL x A x r =
onde:
V = valor econmico procurado
RL = renda lquida esperada, ou soma das rendas lquidas esperadas durante
a vida econmica da cultura.
A = fator de antecipao da receitas, ou seja, fator de valor presente das
receitas futuras.
r = coeficiente de risco, compreendendo a possibilidade de perda da cultura
ou de queda no preo de venda, por poca de explorao.
No caso concreto de eucalipto, que se trata de cultura que permite a
explorao econmica por trs ou quatro cortes sucessivos, o segundo membro da
frmula compreende trs ou quatro termos (no caso de bosques explorados sob
outros regimes de cortes ou com outras produes mdias esperadas, deve-se
adaptar os clculos mostrados a seguir):
V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r)
A produtividade (exemplo fictcio) esperada para eucalipto destinado a
produo de celulose de:
Para o primeiro corte
Para o segundo corte
Para o terceiro corte

390 estreos/ha aos 05 anos;

480 estreos/ha aos 10 anos;
400 estreos/ha aos 15 anos;

Considerando a frmula bsica avaliatria, entende-se que, para um bosque

no primeiro ano aps o plantio, o Valor Econmico ser expresso da seguinte forma:
V1 = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r)
A renda lquida 1 (RL1) representada pela produtividade mxima esperada
no primeiro corte, que de 390 st/ha, aos 5 anos.

- 63 -

A renda lquida 2 (RL2) representada pela produtividade mxima esperada

no segundo corte, que de 480 st/ha, aos 5 anos, aps o primeiro corte.
A renda lquida 3 (RL3) representada pela produtividade mxima esperada
no terceiro corte, que de 400 st/ha, aos 5 anos, aps o segundo corte.
O fator de antecipao 1 (A1) representado pela deduo de antecipao de
capital pelo tempo necessrio, para que a renda lquida 1 se torne vivel.
O primeiro corte e, conseqentemente, a primeira renda lquida,
correspondente ao volume esperado de 390 st/ha, s ser efetiva aos 5 anos;
porm, como a cultura tem apenas 1 ano de idade (premissa), ento, o fator de
antecipao 1 (A1) ser igual ao resultado da expresso matemtica:
A1 = 1(1+i)4, sendo i a taxa de retorno de capital considerada, que igual a
8% anual e, 4 resultado de 5 anos - 1 ano (premissa).
A1 = 1(1+0,08)4 = 0,7350
O fator de antecipao 2 (A2) representado pela deduo de antecipao de
capital pelo tempo necessrio, para que a renda lquida 2 (RL2) se torne vivel, o
que ocorrer apenas aos 9 anos (4 para o primeiro corte + 5 para a brotao).
Este fator de antecipao ser calculado pela expresso:
A2 = 1(1+0,08)9 = 0,5002
O fator de antecipao 3 (A3) representado pela deduo de antecipao de
capital pelo tempo necessrio, para que a renda lquida 3 (RL3) se torne vivel, o
que ocorrer apenas aos 14 anos (4 para o primeiro corte + 5 para a segunda
brotao + 5 para a terceira brotao).
Este fator de antecipao ser calculado pela expresso:
A3 = 1(1+0,08)14 = 0,3405
O coeficiente de risco estimado em 10%.
Dessa forma, considerando p o preo da madeira ou produto florestal
esperado, a frmula ficar:
V1 = [(RL1 x A1) + (RL2 x A2) + (RL3 x A3) + (RL3 x A3)] x r =
V1 = [(390 x p x 0,7350) + (480 x p x 0,5002) + (400 x p x 0,3405)] x 0,90 =
V1 = [(390 x 0,7350) + (480 x 0,5002) + (400 x 0,3405)] x 0,90 x p =
V1 = 597 x p
Para uma floresta com 2 anos de idade, a frmula avaliatria ser:
A1 = 1(1+0,08)3 = 0,7938 [5 anos para primeiro corte - 2 anos (idade da
floresta avalianda) = 3 anos]

- 64 -

A2 = 1(1+0,08)8 = 0,5402 [10 anos para segundo corte - 2 anos (idade da

floresta avalianda) = 8 anos]
A3 = 1(1+0,08)13 = 0,3677 [15 anos para segundo corte - 2 anos (idade da
floresta avalianda) = 13 anos]
do que resulta:
V2 = [(390 x 0,7938) + (480 x 0,5402) + (400 x 0,3677)] x 0,90 x p =
V2 = 644 x p
Como todos os valores envolvidos se constituem em constantes, com exceo
do preo, podem-se tabelar todas as frmulas avaliatrias para todos os anos
viveis, a saber:
TABELA AVALIATRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS

IDADE
1
2
3
4
5

1 CORTE
597
644
696
751
786

2 CORTE
497
537
580
623
645

3 CORTE
245
265
286
308
333

Com o auxilio da tabela de avaliao de bosques de eucaliptos, explorados

pelo regime de talhadia - obteno de madeira para fins energticos ou obteno de
polpa para o fabrico de papel, de autoria do engenheiro agrnomo Adilson Jos
Magossi, torna-se bastante simples a determinao do Valor Econmico de um
bosque, pois basta o seguinte procedimento:
1. enquadra-se o bosque na situao tcnica padro, segundo a idade de
plantio ou da brotao.
2. procura-se na tabela, o fator correspondente.
3. multiplica-se o fator tabelado pelo preo vigente, obtendo-se, por fim, o
valor do bosque por unidade de rea.
O preo bsico, obtido atravs de pesquisa indicou o valor bsico de $ 5,27/st
para madeira em p destinada a produo de celulose, logo, o valor do bosque ser
igual a:
V = 597 x $ 5,27 = $ 3.146,19/ha.

AVALIAO DE UMA CULTURA DE CANA-DE-ACAR

No caso de cana de acar, onde a produo j ocorre no mesmo ano

agrcola, os dados publicados como custo de formao, na verdade representam os
custos de formao e de manuteno.
Desta forma, o mtodo mais indicado por se tratar de uma cultura que possui
um ciclo conhecido e esperado, o mtodo econmico.

- 65 -

Assim, teremos, para cana de primeiro ano, perodo da colheita:

V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) =
RL1 = renda bruta no primeiro ano - custos de colheita
A1 = 1
RL2 = renda bruta no segundo ano - custos operacionais no segundo ano
A2 = 1(1+i)N = 1(1+0,12)1 = 0,8928
RL3 = renda bruta no terceiro ano - custos operacionais no terceiro ano
A3 = 1(1+0,12)2 = 0,7972
RL4 = renda bruta no quarto ano - custos operacionais no quarto ano
A4 = 1(1+0,12)3 = 0,7118
r = taxa de risco = 5% = 0,95
No caso de cana recm implantada, deve-se deduzir de RL1 o custo
operacional de manuteno no primeiro ano.
Assim, como exemplo, admitindo cana de primeiro ano, recm implantada,
temos (admitindo, como exemplo, que na regio em estudo, efetua-se normalmente
apenas quatro cortes na cana):
Custos operacionais da propriedade em estudo.
primeiro ano, produtividade esperada: 100t/ha
custos de manuteno
custos de colheita
custos totais

$ 412,00/ha
$ 81,00/ha
$ 493,00/ha

segundo ano, produtividade esperada: 78t/ha

custos de manuteno
custos de colheita
custos totais

$ 348,00/ha
$ 56,00/ha
$ 404,00/ha

terceiro ano, produtividade esperada: 65t/ha

custos de manuteno
custos de colheita
custos totais

$ 332,00/ha
$ 47,00/ha
$ 379,00/ha

quarto ano, produtividade esperada: 60t/ha

custos de manuteno
custos de colheita
custos totais
Preo mdio recebido pelo produtor

$ 331,00/ha
$ 44,00/ha
$ 375,00/ha
$ 8,71/ton.

- 66 -

Do que resulta, como Valor Econmico da cultura:

V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) =
RL1 = renda bruta no primeiro ano - custos de manuteno e colheita no
primeiro ano =
RL1 = 100t/ha x $ 8,71 - $ 493,00 = $ 378,00/ha
A1 = 1(1+0,12)1,5 = 0,8437 (18 meses)
RL2 = renda bruta no segundo ano - custos de manuteno e colheita no
segundo ano =
RL2 = 78t/ha x $ 8,71 - $ 404,00 = $ 275,38/ha
A2 = 1(1+0,12)2,5 = 0,7533
RL3 = renda bruta no terceiro ano - custos de manuteno e colheita no
terceiro ano =
RL3 = 65t/ha x $ 8,71 - $ 379,00 = $ 187,15/ha
A3 = 1(1+0,12)3,5 = 0,6726
ano =

RL4 = renda bruta no quarto ano - custos de manuteno e colheita no quarto

RL4 = 60t/ha x $ 8,71 - $ 375,00 = $ 147,60/ha
A4 = 1(1+0,12)4,5 = 0,6005
r = taxa de risco = 5% = 0,95
do que resulta,

V = [($ 378,00 x 0,8437) + ($ 275,38 x 0,7533) + ($ 187,15 x 0,6726) + ($

147,60 x 0,6005)] x 0,95 =
V = $ 703,83/ha.
Outros exemplos de avaliao de cultura de Cana de Acar:
Para cana logo aps a colheita do segundo corte:
V = (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) =
RL3 = renda bruta no terceiro ano - custos de manuteno e colheita no
terceiro ano =
RL3 = 65t/ha x $ 8,71 - $ 379,00 = $ 187,15/ha
A3 = 1(1+0,12)1 = 0,8929

- 67 -

ano =

RL4 = renda bruta no quarto ano - custos de manuteno e colheita no quarto

RL4 = 60t/ha x $ 8,71 - $ 375,00 = $ 147,60/ha
A4 = 1(1+0,12)2 = 0,7972
r = taxa de risco = 5% = 0,95
do que resulta,
V = [($ 187,15 x 0,8929) + ($ 147,60 x 0,7972)] x 0,95 =
V = $ 270,53/ha.
Para cana no terceiro corte, em fase de colheita:
V = (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) =
RL3 = renda bruta no terceiro ano - custos de colheita no terceiro ano =
RL3 = 65t/ha x $ 8,71 - $ 47,00 = $ 519,15/ha
A3 = 1,0000

ano =

RL4 = renda bruta no quarto ano - custos de manuteno e colheita no quarto

RL4 = 60t/ha x $ 8,71 - $ 375,00 = $ 147,60/ha
A4 = 1(1+0,12) = 0,8928
r = taxa de risco = 5% = 0,95
do que resulta,
V = [($ 519,15 x 1,0000) + ($ 147,60 x 0,8928)] x 0,95 =
V = $ 618,38/ha.

AVALIAO DE CULTURAS TEMPORRIAS

Para culturas temporrias, temos, segundo s Normas:

Na avaliao de culturas perenes e temporrias comerciais, em produo,
deve ser empregado o mtodo de custo de reposio acrescido do valor econmico
da plantao. Este dever ser equiparado ao valor presente dos rendimentos lquidos
das safras correspondentes ao nmero de anos menos um, necessrios para que a
plantao atinja a poca de produo da espcie, multiplicado por um coeficiente de
risco, adicionando-se, quando for o caso, o rendimento lquido da safra pendente de
fato, na ocasio da avaliao, deduzidos os custos vincendos da mesma.

- 68 -

Ou seja, o critrio o mesmo utilizado para culturas perenes.

A expresso algbrica que melhor traduz o texto da Norma :
V = CF + VE
sendo:
CF = custo de reposio;
VE = valor econmico da plantao.
Os componentes deste valor econmico da plantao podem ser definidos
como sendo:
RL = renda lquida obtida em uma safra mdia;
Fa = fator de valor presente da safra futura e;
r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e
molstias, fenmenos climticos (geada, ...) alm de perturbaes na
comercializao do produto.
Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formao e da
renda lquida obtida em uma safra mdia.
4.1.6.1. Exemplo: CULTURA DE MILHO
trao motomecanizada, produo de 80 sacas de 60 Kg/ha.

custo de formao =
custos de colheita =
custos totais =
preo mdio recebido pelo produtor =

$ 203,80/ha
$ 86,10/ha
$ 289,90/ha
$ 5,55/sc.

Do que resulta, considerando os dados agronmicos da cultura, mdios da

regio quando no existirem dados relativos da propriedade em estudo:
renda bruta total:
80 sc./ha x $ 5,55/sc. = $ 444,00/ha
despesas = $ 289,90/ha
e, a renda lquida ser de:
RL = $ 444,00 - $ 289,90 = $ 154,10/ha

O Fator de Valor Presente ser calculado considerando que restava quando da

avaliao, um ms para a colheita (1,06(1360) - 1 x 100 = 0,016% a.d.)
Fa = (1+0,00016)-30 = 0,9952
E, o valor da cultura de milho, ser dado por:

- 69 -

V = CF + (RL x Fa x r) =

- 70 -

V = $ 203,80/ha + ($ 154,10/ha x 0,9952 x 0,95) =

V = $ 349,49/ha.

AVALIAO DE PASTAGENS

A seguir reproduzimos parte do trabalho publicado pela CESP sobre o tema.

Na agropecuria, a formao de pastagem e sua manuteno em bom estado
torna-se vital para se atingir ndices desejveis socialmente de produtividade do
rebanho. Qualquer fazenda de criao deve ter, obrigatoriamente, uma rea
significativa de pastagem formada, conduzida segundo mtodos modernos, para
tornar-se econmica.
Existem centenas de variedades de pastagens, adaptveis s mais diversas
condies de solo e clima que se verificam no Brasil. Nas regies de cerrados, que
cobrem grandes propores territoriais do centro oeste, a introduo de cultivares de
gramneas conhecidas genericamente como Brachiaria, possibilitou o surgimento de
uma pecuria organizada na forma empresarial, com excelente rendimento, em
reas onde h poucos anos prevalecia o latifndio improdutivo.
A pastagem uma cultura perene e o seu cultivo representa o embasamento
da pecuria de corte e de leite, que constituem a principal fonte de protena para a
alimentao humana.
A formao de pastagem obedece as mesmas fases da formao de qualquer
outra cultura: limpeza do terreno, preparo do solo, semeadura e manuteno. A
colheita e armazenagem para uso no perodo de entressafra utilizado em apenas
algumas regies do globo. No Brasil as condies climticas permitem o pastejo
durante o ano todo e, com raras excees e em pequena escala, o excedente do
perodo de brotao intensiva destinada ao preparo de feno, para prevenir de
alimento os animais no inverno, quando as pastagens ressecam e perdem a
palatabilidade e o valor nutritivo.
A manuteno da pastagem em bom estado de pastejo requer custos
elevados, pela forma de utilizao do pasto, em que os animais cortam a parte area
com os dentes e pisoteiam as touceiras, mantendo-as rasteiras, enquanto os
vegetais que no servem para pastejo so recusados e crescem, concorrendo com a
pastagem, no consumo de nutrientes e gua existentes no solo, tendo que ser
roados com freqncia, para permitir o vicejamento das espcies aproveitveis
pelos animais.
Na formao da pastagem o solo deve ser preparado de forma a se eliminar a
maior porcentagem possvel da vegetao rasteira nativa, concorrente com a espcie
semeada. conveniente a explorao por um perodo mnimo de dois anos
consecutivos com a agricultura, antes de semear a pastagem, visando, com os
cultivos, eliminar as razes remanescentes no solo, evitando as futuras brotas das
espcies indesejveis.

- 71 -

Os fazendeiros que no tem rebanho suficiente para lotar suas invernadas

arrendam o excedente de rea formada com pastagem exigindo uma lotao
mxima de nmero de cabeas por hectare, procurando evitar a degradao precoce
das invernadas.
Na avaliao de uma pastagem devem ser considerados os aspectos relativos
topografia do terreno, aos aspectos de conservao do solo, a natureza do
desmatamento e preparo do solo; aos anos de uso do solo com cultivos anteriores;
as espcies de cultivares; ao estado de conservao da pastagem e sua capacidade
de suporte, em cabeas/ha/ano.
As pastagens tradicionais formadas h algumas dcadas foram cultivadas em
terreno coberto de matas virgens, que foram derrubadas a machado e queimadas,
em alguns casos foram feitas roas caipiras antes da semeadura.
Em outros casos efetuou-se agricultura rotineira e espoliativa at a
degradao do solo, quando, como ltima alternativa veio a explorao da pecuria.
A pecuria moderna adota diversos mtodos para cultivar o capim. Na regio
amaznica onde a cobertura natural do solo a mata, as rvores e os arbustos so
derrubados e queimados indiscriminadamente, para limpar o terreno, numa ao
predadora, antisocial e criminosa dos latifundirios gananciosos que procuram lucro
fcil e enriquecimento rpido.
Nas regies de cerrado, a vegetao derrubada por correntes, tracionadas
por tratores potentes, em seguida enleirada. O terreno arado e gradeado para
ser semeado. Em muitos casos o pecuarista efetua a correo da acidez do solo e
aduba-o, prevendo melhor vicejamento da pastagem, formao de maior volume de
massa verde e incorporao de micronutrientes para os animais.
As terras de campo, com predominncia de vegetao rasteira, prescindem da
ao do corrento, bastando a arao-gradeao com grade pesada e a semeadura
de cultivares nobres, em substituio ao capim nativo.
OPERAES DESTINADAS A FORMAO DE PASTAGEM
Nas regies onde a cobertura de matas, as operaes so as seguintes:
explorao de madeira - consiste na retirada das madeiras teis, para serraria
ou para construes de benfeitorias no prprio estabelecimento;
Derrubada da vegetao inaproveitvel para a explorao da madeira, com
emprego de serra eltrica manual, machados e foices;
Queima da vegetao seca - esta operao anti-social, constitui crime
contra a natureza e forma de calcinar o hmus do solo, acelerando sua degradao.
No entanto, ainda a forma utilizada em larga escala. Aps a queimada, planta-se
milho, arroz, algodo, soja e outras culturas por algum perodo, objetivando a
eliminao das coivaras e a obteno de produto para amortecer os custos do
desbravamento.
AQUISIO DE SEMENTES E SEMEADURA

- 72 -

O fazendeiro geralmente procura economizar na formao da sua fazenda

efetuando por parte as tarefas. No incio j prepara canteiros com as variedades de
pastagens que deseja cultivar e anualmente colhe sementes e semeia nas reas
destinadas pastagem.
Os tocos, remanescentes das primitivas rvores grossas, so eliminados ao
longo dos anos.
Os terrenos cobertos com vegetao de cerrado, cerrado e croa ou mata
seca, para explorao de gros ou fibra, necessita de correo da acidez e
adubao, mas como esses insumos so caros, principalmente o transporte do
calcrio, procurando conter gastos, o fazendeiro evita estes dispndios. O terreno
ento, desbravado, arado uma ou duas vezes e semeado com a semente de
pastagem. Somente alguns piquetes, para tropa, so adubados.
PREPARO DO SOLO
O terreno tem que ser convenientemente preparado para o plantio. Esta
atividade efetuada com emprego de grade-arado pesada. Efetuam-se duas ou trs
operaes de arao-gradeao (com intervalos de 30 a 40 dias), para eliminar o
mximo de razes remanescentes. conveniente a catao das razes afloradas, para
ocorrer melhor perfilamento da pastagem.
Quando o solo vem sendo cultivado com alguma espcie anual, para seu
preparo basta uma gradeao com grade simples.
No estado de So Paulo normal o arrendamento do solo para culturas
anuais, por geralmente 05 anos. Neste caso indispensvel o uso de corretivos e
adubos, pois o solo j est vem equilibrado.
SEMEADURA
Para semear, a semente deve ser adquirida de procedncia idnea, de firma
registrada nos rgos oficiais e que sejam fiscalizadas por tais rgos e, que
ofeream sementes certificadas, cujo certificado garanta a qualidade, o cultivar e o
poder germinativo.
As sementes coletadas no campo, produzidas sem os cuidados necessrios
so de menor preo, mas alm de ser necessrio maior volume para plantar, pode
ocorrer m germinao e conseqente m formao da pastagem, exigindo-se novas
operaes de preparo do solo e novos gastos com sementes, alm da perda de um
ano agrcola.
Cada espcie tem um preo de mercado, que vria tambm conforme a
origem e qualidade da semente e conseqentemente a quantidade usada na
semeadura por hectare.
O plantio pode ser feito com semeadoras em conjunto com culturas anuais
(milho, arroz), sendo que aps o ciclo colhe-se o produto e fica a pastagem
praticamente formada. Outra prtica bastante adotada a lano por meios
mecnicos e por ltimo a manual.

- 73 -

No caso de capineiras (napier) planta-se em sulcos, prtica similar ao plantio

da cana-de-acar.
Existe tambm o plantio por mudas, prtica adotada para alguns tipos de
gramneas (grama estrela, Mato Grosso etc.).
Cerca de 15 dias aps a semeadura ocorre a germinao e com 06 meses a
pastagem est formada, em ponto de pastoreio.
de pleno conhecimento do pecuarista que a correo da acidez do solo
aumente consideravelmente a produo de massa verde e que a adubao eleva,
vantajosamente, a quantidade e a qualidade do alimento para os animais, alm de
fornecer planta os elementos essenciais, aproveitveis pelo rebanho na produo
de produtos animais.
As divises de pastagens, em invernadas ou piquetes, so programadas de
acordo com o manejo que se pretende imprimir ao rebanho. Animais de boa
linhagem, saudveis e produtivos requerem pastagem bem formada, tecnicamente
conduzida, mantida em condies de propiciar bom alimento, facilitando rapidez na
transformao da massa verde em carne, leite, e outros produtos.
Um projeto de formao e manuteno de pastagem deve prever a otimizao
da concentrao cabea/hectare, a um ndice econmico por um longo perodo para
o fazendeiro, para que ele assegure safras anuais e obtenha lucro.
CUSTO DE FORMAO DE PASTAGEM
A avaliao objetiva determinar os valores necessrios e suficientes para a
reposio integral do objeto avaliando, acrescentando-se-lhe, quando for o caso, o
valor econmico ou renda deixada de auferir.
Na avaliao de pastagem adota-se o mesmo mtodo empregado para as
culturas temporrias, o qual se baseia no valor econmico do produto a ser obtido,
deduzidas as despesas vincendas. No caso desta cultura, no havendo parmetro
para medir o seu preo de venda, uma vez que no praxe oferecer venda o feno
resultante da pastagem colhida e preparada, para consumo no local onde se
encontre o animal consumidor. O aluguel de pastagem inclui, obrigatoriamente, o
aluguel da rea onde ela se encontra fixada, para onde o animal ter que ser levado
para pastar. Neste caso, determina-se apenas o custo de formao e tratando-se de
pastagem no primeiro ano de formao, acresce-se a renda deixada de auferir
durante o perodo de formao.

RESUMO DOS GASTOS COM OPERAES E MATERIAIS: ESTIMATIVA DE CUSTOS DE FORMAO DE

PASTAGEM POR HECTARE

ITENS
DESTOCA
LIMPEZA DO SOLO/CATAO

ARAO
CALAGEM
GRADEAO (2X)
SEMEADURA/ADUBAO
TRATOS CULTURAIS

MO DE OBRA
TRATORISTA
COMUM
1,0
0,7
2,0
0,2
0,4
0,13
0,2
0,25
1,5

TRATOR

ARADO

GRADE

DISTRIB
CLCAREO

0,7
0,2
0,4
0,13
0,2
0,25

SEMEADURA
ADUBAO

CARRETA

0,2
0,4
0,13
0,2
0,25

- 74 TOTAL DE DIAS
CUSTO DIRIO

4,5

1,88

1,88

0,4

0,2

0,13

0,25

0,2

DESPESAS COM OPERAES

subtotal

MATERIAIS
ITENS
CALCRIO
SEMENTES
SUPERFOSFATO SIMPLES
MIREX
SEMENTES DE LEGUMINOSAS

UNIDADE
TON.
KG
TON.
KG
KG

QUANTIDADE
1
6,8
0,1
2
4

VALOR UNITRIO

VALOR TOTAL

Assim, o valor econmico da pastagem representado pela soma do custo de

formao ou reposio, com valor do aluguel correspondente pastagem
semelhante, durante o perodo necessrio formao.
No h que se falar em coeficiente de risco, pois no h renda direta.

- 75 -

ESTIMATIVA
DE
CUSTO
DE
FORMAO
DE
PASTAGEM/ha
(SEM DESMATAMENTO) segundo CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PG. 190/198)

DISCRIMINAO

GRADAGEM PESADA
CONSERVAO DO SOLO
DISTRIBUIO DE CALCRIO +
MDO
GRADAGEM NIVELADORA
SEMEADURA E ADUBAO
(TERENCE)
CAPINA MANUAL
CONTROLE DE FORMIGAS
TOTAL OPERAES
SEMENTES
CALCRIO DOLOMTICO + FRETE
ADUBO FOSFATADO (SS)
FORMICIDA MIREX S
TOTAL MATERIAIS
ALUGUEL DE PASTAGEM
(20%@/CB.)
TOTAL GERAL

UNIDADE
OPERAES
HM
HM
HM

PREO
UNITRIO

QUANTIDADE CUSTO

18,88
11,15
12,77

1,50
0,60
0,60

28,32
6,69
7,66

HM
HM

13,86
0,80

0,80
4,00

11,09
3,20

HH
HH

0,80
0,80

4,00
0,50

3,20
0,40
76,52

MATERIAIS
KG
TON.
TON.
KG

3,50
30,00
168,00
6,00

9,00
1,50
0,17
0,60

31,50
45,00
28,56
3,60
108,66

OUTROS
MS

5,88

6,00

35,28
220,46

ESTADO DA PASTAGEM
CONSERVAO
VALOR

TIMO
BOM
REGULAR
MAU
PSSIMO
220,46 (1,00) 176,37 (0,80) 132,28 (0,60) 88,18 (0,40) 44,09 (0,20)

O estado de conservao da pastagem funo da presena direta dos

seguintes itens: ervas daninhas; falhas na formao ou claros na pastagem;
ocorrncia de eroso; presena de cupinzeiros ou sauveiros; baixo nvel de manejo
como, por exemplo, excesso de pastoreio, que diminui a vida til da pastagem;
ausncia de piqueteamento (diviso da pastagem) denotando explorao extensiva,
onde a tecnologia baixa; aspecto vegetativo ruim, quando as plantas j no
atingem a altura mdia da espcie.

- 76 -

ESTIMATIVA
DE
CUSTO
DE
FORMAO
DE
PASTAGEM/ha
(COM DESMATAMENTO) segundo CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PG. 190/198)

DISCRIMINAO

DESMATAMENTO
(CORTE/ENLEIRAMENTO)
CONSERVAO DO SOLO
GRADAGEM PESADA
GRADAGEM NIVELADORA
DISTRIBUIO
SEMENTE/FERTILIZANTE
CAPINA MANUAL
ROAGEM (2 X)
CONTROLE DE FORMIGAS
TOTAL OPERAES
SEMENTES
ADUBO FOSFATADO (SS)
FORMICIDA MIREX S
TOTAL MATERIAIS
ALUGUEL DE PASTAGEM
(20%@/CB.)
TOTAL GERAL

UNIDADE

PREO UNITRIO

QUANTIDADE

CUST
O

OPERAES
HM
23,30

4,00

93,20

HM
HM
HM
HM

11,15
18,88
13,86
12,77

0,60
1,50
0,80
1,00

6,69
28,32
11,09
12,77

HH
HH
HH

0,80
0,80
0,80

3,00
0,50
0,50

2,40
0,40
0,40
183,69

MATERIAIS
KG
TON.
KG

3,50
168,00
6,00

9,00
0,17
0,60

31,50
28,56
3,60
63,66

OUTROS
MS

5,88

6,00

35,28
282,63

ESTADO DA PASTAGEM
CONSERVAO
VALOR

TIMO
282,63 (1,00)

BOM
226,10
(0,80)

REGULAR
169,58 (0,60)

MAU
113,05 (0,40)

PSSIMO
56,53 (0,20)

O estado de conservao da pastagem funo da presena direta dos

seguintes itens: presena de ervas daninhas; falhas na formao ou claros na
pastagem; ocorrncia de eroso; presena de cupinzeiros ou sauveiros; baixo nvel
de manejo como, por exemplo, excesso de pastoreio, que diminui a vida til da
pastagem; ausncia de piqueteamento (diviso da pastagem) denotando explorao
extensiva, onde a tecnologia baixa; aspecto vegetativo ruim, quando as plantas j
no atingem a altura mdia da espcie.

AVALIAO DE benfeitorias no reprodutivas (CONSTRUES RURAIS)

As NORMAS da ABNT preconizam que as construes devem ser avaliadas da

seguinte forma:
9.2.2.1. As avaliaes das construes (edificaes e instalaes) so feitas atravs de oramentos qualitativos
e quantitativos ou com o emprego de custos unitrios oriundos de tabelas, desde que provenientes de
fontes fidedignas e obrigatoriamente mencionadas.
9.2.2.2. A depreciao das construes e das instalaes deve levar em conta os aspectos fsicos e funcionais,
com a considerao da vida til, aparente e provvel, bem como do estado de conservao.

Do texto da Norma pode-se concluir que, a formula bsica para determinao

do valor das construes pode ser expressa como:

- 77 -

Custo unitrio por m x rea total x depreciao fsica e funcional

Sendo que, o custo unitrio determinado atravs de oramentos ou de

tabelas previamente testadas e aprovadas e a depreciao deve considerar o estado
fsico, funcional e o estado de conservao.
Para o caso da depreciao o ilustre engenheiro Adilson Magossi sugere que,
para instalaes rsticas a no aplicao do critrio linear em funo da idade
aparente e da vida til presumvel, recomendando, unicamente, o emprego do
critrio baseado no estado de conservao do bem avaliando. Os fatores por ele
recomendados so:
Estado de conservao
timo
bom
regular
precrio
mau
pssimo

Exemplos de caractersticas
Nova
Necessita pintura
+ Troca de telhas
+ Trincas
+ Problema estrutural
Sem condies de reforma

Fator de depreciao
1,00 (100%)
0,80 (80%)
0,60 (60%)
0,40 (40%)
0,20 (20%)
0,00 (0%)

Uma segunda opo de depreciao a tabela linear, elaborada pelos peritos

judiciais para a capital de So Paulo, que considera a vida til provvel e aparente
do imvel, portanto, no seria a recomendvel no caso de imveis no meio rural.
Abaixo reproduzimos a tabela:
COEFICIENTES DE DEPRECIAO
Kd = (1 - R)n
onde:
Kd = coeficiente de depreciao
n = idade
R = razo de depreciao

razo de depreciao em funo do tipo de construo

barracos
residncias proletria, rstica/mdio comercial
residncias mdio superior/luxo
apartamentos e escritrios
armazns e indstrias
construes de madeira

4,0%
1,5%
2,0%
2,5%
1,5%
4,0%

- 78 Fatores de depreciao em funo do tipo de construo e da idade:

1,0

1,5

2,0

R
2,5

1
0,990
0,985
0,980
0,975
2
0,980
0,970
0,961
0,951
3
0,970
0,955
0,942
0,927
4
0,960
0,941
0,923
0,903
5
0,951
0,927
0,904
0,881
6
0,942
0,913
0,886
0,858
7
0,932
0,900
0,868
0,834
8
0,923
0,886
0,851
0,816
9
0,914
0,873
0,834
0,796
10
0,904
0,860
0,818
0,776
15
0,860
0,798
0,738
0,683
20
0,818
0,739
0,667
0,602
25
0,778
0,686
0,604
0,530
30
0,740
0,636
0,546
0,467
35
0,703
0,589
0,493
0,389
40
0,669
0,546
0,446
0,362
45
0,636
0,507
0,402
0,319
50
0,605
0,470
0,364
0,280
55
0,575
0,436
0,333
0,240
60
0,548
0,405
0,298
0,218
FONTE: Estudo Edificaes - Valores de Venda - 1987

3,0

3,5

4,0

0,970
0,941
0,913
0,885
0,858
0,832
0,807
0,783
0,760
0,758
0,633
0,543
0,466
0,400
0,343
0,294
0,254
0,217
0,190
0,160

0,965
0,931
0,898
0,867
0,837
0,807
0,789
0,757
0,726
0,700
0,586
0,490
0,410
0,342
0,287
0,240
0,201
0,168
0,141
0,117

0,960
0,922
0,884
0,849
0,815
0,782
0,751
0,721
0,692
0,664
0,542
0,442
0,360
0,294
0,240
0,195
0,159
0,130
0,106
0,086

A adoo de uma ou outra tabela depende do aspecto considerado na

observao das construes, bem como da verificao junto ao mercado local se
esta corresponde realidade imobiliria.
A norma refere-se tambm a uma depreciao funcional, a qual, entendemos
como sendo aquela derivada a funcionalidade da benfeitoria dentro do contexto da
atividade econmica do imvel e da regio. Como exemplo podemos citar uma
propriedade com uma quantidade de construes destinadas produo de caf, s
que a atividade hoje resume-se a explorao de cana de acar, tanto no imvel em
estudo como em toda a regio, sendo o plantio de caf invivel devido a problemas
de mo de obra e condies de clima e solo.
Neste caso, a anlise da funcionalidade destas construes deve abranger
alguns itens: podem ser utilizadas para outra atividade dentro do imvel? Em caso
positivo, quanto em termos de capacidade operacional? Em caso negativo, tem valor
como material usado para aproveitamento em outras benfeitorias? A resposta a
estas perguntas e lgico, outras que forem condizentes com o problema, que
determinar a funcionalidade da construo.
Outra questo seria tambm o dimensionamento e capacidade operacional
com relao ao tamanho do imvel e respectiva produo. Por exemplo, silos com
capacidade muito superior a capacidade de produo no imvel, e sem condies de
armazenar produes de terceiros. Neste caso, a depreciao funcional seria em
funo da porcentagem utilizada atualmente.
Juntando a depreciao fsica proposta por Magossi podemos sugerir o
seguinte quadro onde a depreciao funcional tambm considerada:

- 79 ndices de depreciao fsica e funcional

DEPRECIAO FUNCIONAL
DEPRECIA
O FSICA

100%
utilizada
ou tima

75%
utilizada
ou mdia

50%
utilizada
ou regular

20%
utilizada ou
valor residual

timo 100%

1,00

0,75

0,50

bom 80%

0,80

0,60

0,40

0,16

Regular 60%

0,60

0,45

0,30

0,12

Precrio 40%

0,40

0,30

0,20

0,08

mau 20%

0,20

0,15

0,10

0,04

0,20

Assim, o valor das construes ser dado pela seguinte expresso:

Custo unitrio por m x rea total x depreciao fsica e funcional

Para a determinao da Custo Unitrio por metro quadrado, alguns autores j

elaboraram trabalhos onde eram especificados os valores bsicos para diversos tipos
de construes encontradas no meio rural comumente.

AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS agrcolas

As Normas especificam que:

9.2.4. Equipamentos - A avaliao deve ser feita pelo Mtodo Direto, com citao obrigatria das
fontes de consulta. A depreciao deve levar em conta, alm dos aspectos mencionados em
9.2.2.2, o eventual obsoletismo, a manuteno e as condies de funcionamento.

A avaliao de mquinas e equipamentos agrcolas deve ser feita pelo mtodo

comparativo direto, com citao das fontes.
No caso de no ser possvel a aplicao deste mtodo por falta de elementos
comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se utilizar entre outros o
critrio sugerido pelo Eng. Victor C. Fillinger que consiste, resumidamente em:
Fixa-se o preo do equipamento novo, atravs de pesquisa de mercado;
Determina-se primeiro sua vida til provvel do bem, com base em tabelas
publicadas (vide livro Engenharia de Avaliaes, pginas 130/132);
a seguir, calcula-se a razo de depreciao anual e;
por ltimo a taxa de depreciao pela idade do equipamento.
Um exemplo deste critrio seria:

- 80 -

Para um determinado tipo de bem, por exemplo veculos utilitrios, temos

(dados retirados dos livros Avaliaes para Garantias e Engenharia de Avaliaes,
PINI):

veculos utilitrios
maquinrio e equipamento agrcola em geral,
(incluindo silos para gros, cercas e obras)
edificaes rurais (somente estruturas para fins
especiais e algumas instalaes para pesquisa ou
armazenamento, porm no os edifcios e seus
componentes estruturais)

Perodo de Depreciao (anos)

Limite
Mdia
Limite Superior
Inferior
3
4
5
8

10

12

20

25

30

Ou seja, mquinas e equipamentos deste tipo, tm sua vida til, estimada em

no mximo igual ao limite superior, o que corresponde um depreciao anual de:
D = 100A =
onde:
D = percentual anual de depreciao
A = nmero de anos previsveis de vida til
A idade limite superior no significa que o equipamento com idade maior que
este no tenha valor de mercado. Este limite serve para determinar a depreciao
anual do equipamento. Assim para veculos utilitrios temos:
D = 1005 anos = 20,00% ao ano
Desta forma, considerando a idade dos equipamentos, o valor ser depreciado
em, fazendo uso do mtodo do valor decrescente (Diminisching Balance Method):
Kd = (1 - R)N =
onde:
Kd = coeficiente de depreciao
R = razo de depreciao = 20,00 % ou 0,20
N = idade do equipamento (em anos)
do que resulta:
Kd = (1 - 0,20)N
N
idade (anos)
1,0

Kd
0,8000

- 81 -

5,0
20,0

0,3277
0,0115

Outra tabela que fornece vida til de mquinas e equipamentos rurais :

ESPECIFICAO

ANOS

ESPECIFICAO

ANOS

encanamento de rede de gua

10

plaina

15

trator de roda ou esteira

10

colhedeira de algodo

microtrator

grade de dente ou mola

20

trator de lavoura de arroz

segadeira de pastagens

10

colhedeira automotriz

13

ceifadeira

12

polvilhadeira

10

plantadeira

10

carrinho de terreiro

sub-solador

colheitadeira automotriz

10

debulhadeira de milho

10

colheitadeira rebocada

10

desintegrador de rao

20

caminho

picadeira de forragens

15

carroa

10

motor eltrico

15

carro de bois

10

serraria

20

carreta de trator

15

pulverizador

10

arado de disco ou aiveca

15

ensiladeira

grade de discos

15

ordenhadeira

10

semeadeira de linhas

15

roadeira

10

semeadeira de pastagens

20

secador de cereais

10

cultivador

12

adubadeira

escarificador

ancinho

12

FONTE: DAUDT (96)

AVALIAO DE semoventes (rebanhos)

A avaliao de animais de trabalho e rebanhos ou criaes (gado, cavalos,

peixes, crustceos etc.) tambm deve ser feita pelo mtodo comparativo direto, com
citao das fontes consultadas.
Por exemplo, um rebanho de gado de corte: animais destinados engorda
sero avaliados pelo peso (valor da arroba); animais destinados reproduo e
bezerros pelo valor unitrio, e assim por diante.
Para animais de elite ou de raa a avaliao tambm deve ser feita por
comparao, tomando-se os cuidados necessrios se forem utilizados dados de
leiles (forma de pagamento, genealogia etc.).

AVALIAO DE MATAS NATURAIS

A aplicao das recomendaes a seguir deve ser utilizada apenas quando o

valor das matas naturais j no tiver sido includo no valor da terra nua.

- 82 -

A avaliao de matas naturais ou nativas deve, em primeiro lugar, atender ao

pr-requisito de ser passvel de explorao atravs de autorizao do rgo
fiscalizador, com a apresentao do alvar.
Uma vez atendido este, a avaliao feita atravs de inventrio florestal da
rea para determinao do volume e tipo de madeira existente, conforme
recomendao da NBR 8799/85:
9.2.2.7. Na avaliao de culturas perenes e temporrias comerciais e de essncias florestais, pode ser, tambm,
empregado o mtodo residual, quando possvel obter, na mesma regio, dados de mercado
comparveis e confiveis.

O mtodo residual aqui indicado consistiria em, determinado o volume de

madeira explorvel, quantificar o tempo e o custo necessrio para a retirada desta,
atravs de um nico corte. Lembramos que o custo relativo sempre ao mercado
consumidor e especial ateno ao tempo, uma vez que o prprio mercado
consumidor tem uma capacidade de absoro da matria prima atravs da lei de
oferta e procura.
A determinao do volume de madeira existente pode ser feito atravs da
seguinte frmula:
V=

x DAP x H x FF x FE =

onde:
V = Volume de madeira em st/rvore.
DAP = Dimetro altura do peito mdio.
H = A altura comercial mdia do povoamento.
FF = O fator de forma do tronco, devido ao espaamento e espcie
empregada.
FE = O fator de empilhamento para o povoamento em estudo.
Desta forma, utilizando da frmula do valor econmico, teramos:
VE = RL x A x r
sendo:
VE = valor econmico do povoamento
RL = renda lquida, obtida pela venda da madeira deduzidos os custos de
explorao e transporte..
A = fator de valor presente (a mesma frmula utilizada no clculo de
reflorestamentos artificiais) determinado em funo do tempo necessrio para a
retirada de toda a madeira da rea em funo da capacidade de absoro do
mercado e outros fatores que afetam a atividade de explorao da mata.

- 83 -

R = fator de risco.
No caso de no existir alvar de explorao da madeira, a mesma deixa,
lgico, de ter valor comercial em uma transao de compra e venda de propriedades
rurais, como volume de madeira.
Nestes casos, a anlise deve envolver diversas variveis, como:
valorizao real que a mata exerce no entorno devido preservao de
nascentes e diminuio dos riscos de depauperao do solo entre outros;
se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal n. 4771 de
15/09/1965 com a nova redao dada pela Lei Federal n. 7803 de 18/07/1989 que
impe a Reserva Florestal Legal (RFL), caso contrrio, se est atendendo Lei
Federal n. 8171 de 17/01/1991, art. 99, que obriga ao proprietrio rural, quando for
o caso, a recompor, mediante o plantio, em cada ano, de pelo menos um trinta avos
da rea total para complementar a referida RFL;
gastos para manuteno da rea ocupada pela mata natural;
sequestro de carbono etc.
Lembramos que as recomendaes acima no esgotam o assunto,
extremamente complexo, e que merece uma, voltamos a repetir, anlise individual e
criteriosa de especialista no assunto.

apresentao de laudos e nveis de preciso DAS AVALIAES

De acordo com a NBR 8799/85, na apresentao dos laudos de avaliao

devem constar obrigatoriamente o seguinte:

Apresentao dos laudos de avaliao

interessado, pessoa fsica ou jurdica que encomendou o trabalho;

proprietrio, quando possvel;
objetivo do trabalho, segundo informao de quem o solicitou;
nvel de preciso da avaliao, com indicao da categoria em que se
enquadra, segundo a Classificao do captulo 7 das normas;
pressupostos, que compreendem a caracterizao, individualizao e estado
do imvel;
vistoria, completa do imvel, com o mximo de detalhes possveis;
pesquisa de valores, com a indicao da fonte e dos elementos necessrios
para sua comprovao;

- 84 -

mtodos e critrios utilizados, com a justificativa da escolha;

homogeneizao dos elementos pesquisados, com o atendimento s
prescries referentes ao nvel de preciso da avaliao;
determinao do valor final, com a indicao da data de referncia;
concluses, com os fundamentos resultantes da anlise final;
data, da vistoria e do laudo, nome, assinatura, nmero de registro no CREA e
credenciais do avaliador; e
anexos, com plantas, documentao fotogrfica, pesquisa de valores e outros.
Os nveis de preciso da avaliao esto condicionados a confiabilidade e ao
tratamento dos elementos pesquisados, sendo as avaliaes classificadas em trs
nveis:

Avaliao de preciso rigorosa

neste nvel de avaliao esto expressamente caracterizados cada um dos

elementos que contribuem para formar a convico do valor, impondo-se ainda que:
a confiabilidade de cada um dos elementos utilizados seja assegurada quanto,
idoneidade e completa identificao das fontes de informao; sua atualidade;
ao detalhamento da descrio das suas caratersticas; sua semelhana com o
imvel objeto da avaliao, no que diz respeito situao, destinao, forma, ao
grau de aproveitamento, s caractersticas fsicas e adequao ao meio,
devidamente verificados.
a confiabilidade do conjunto de elementos que atendem aos requisitos da
alnea A seja assegurada por, uniformidade dos elementos entre si; nmero da
dados de mesma natureza, efetivamente utilizados, maior ou igual a cinco.
o tratamento dispensado aos elementos, para torna-los homogneos,
possibilite conferir aos mesmos, equivalncia financeira, nos casos de valor a prazo,
mediante a transformao em valor vista, pelo desconto composto dos juros
usuais, acrescidos da previso de inflao, inferida com base nos doze meses
anteriores; equivalncia no tempo, mediante a transposio dos valores dos
elementos, considerando-se a desvalorizao monetria e a valorizao efetiva dos
imveis, inferida e justificada esta ltima por equao de regresso; equivalncia de
situao, pela transposio dos elementos, obedecendo a critrios tecnicamente
consagrados e que se comprovam por instrumental matemtico; equivalncia da
caractersticas, usando-se critrios tcnicos comprovados, coeficientes, ndices,
fatores, grficos ou tabelas, sempre com a citao da fonte e dos pressupostos
tericos de sua elaborao, que devem ser especficos ao tipo do imvel objeto da
avaliao.
as taxas de capitalizao, quando empregados mtodos indiretos, sejam
justificadas e comprovadas estatisticamente.

- 85 -

em casos de insuficincia de eventos de mercado de imveis assemelhados

contemporneos, sejam utilizados dados pretritos, corrigidos monetariamente e
considerada a sua valorizao real, mediante tratamento estatstico-econmico e
abordagem dedutiva fundamentada teoricamente, por modelo matemtico, nestes
casos cotejando-se com elementos contemporneos colhidos em mercados
equivalentes.
o valor arbitrado pelo avaliador esteja compreendido por um intervalo de
confiana mximo de 80 %, em torno do valor mais provvel calculado atravs de
mtodo estatstico e, nos casos de regresso, testada a hiptese da sua existncia
pela anlise da varincia ao nvel de confiana mnima de 90%.
o valor final seja o resultado do uso de mais de um mtodo, sempre que
possvel e/ou necessrio, com atendimento dos requisitos de preciso exigidos nos
itens anteriores. Na impossibilidade do uso de mais de um mtodo ou no caso da
adoo do resultado obtido em apenas um deles, obrigatria a justificao
fundamentada.

avaliao de preciso normal

neste nvel de avaliao os elementos que contribuem para formar a

convico de valor, esto indicados de forma resumida ou que, respeitados os
demais, atendem apenas parcialmente aos seguintes requisitos das avaliaes de
preciso rigorosa:
quanto atualidade dos elementos;
quanto semelhana dos elementos com o imvel objeto da avaliao, no
que diz respeito situao, destinao, forma, grau de aproveitamento,
caractersticas fsicas e ambincia, devidamente verificados;
quanto confiabilidade do conjunto de elementos, assegurada por,
homogeneidade dos elementos entre si; contemporaneidade; nmero de dados de
mesma natureza, efetivamente utilizados, maior ou igual a cinco;
quando do emprego de mais de um mtodo, o valor final dever estar contido
entre os valores extremos encontrados.

avaliao expedita

estas avaliaes se louvam em informaes e na escolha arbitrria do

avaliador, sem se pautar por metodologia definida nesta Norma e sem comprovao
expressa dos elementos e mtodos que levarem convico do valor.

BIBLIOGRAFIA
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- 86 -

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Savietto, C., Caderno de Preos para Avaliao de Culturas Perenes, CESP/SP, 1997.
Triola, M. F., Introduo Estattica, 7 edio, Rio de Janeiro, LTC - Livros Tcnicos e Cientficos
Editora S.A., 1999.
Vegni-Neri, G. B. dei, Avaliao de Imveis Urbanos e Rurais, 4 edio, So Paulo, Ed. Nacional,
1979.

- 88 -

ANEXO I DA APOSTILA

exemplo DE LAUDO DE AVALIAO

observao: NO UM MODELO.
CADA PROFISSIONAL DEVE TER O SEU PRPRIO
MODELO E ESTILO.

Todos os elementos e dados so fictcios

- 89 -

EMPRESA
A/C: Dr.

AVALIAO
DATA
RR$ 0.000.000,00

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA,

engenheiro agrnomo, Membro Titular do
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de
Engenharia de So Paulo e da American Society
os Farm Managers and Rural Appraisers, em
ateno a expressa solicitao de Vossa
Senhoria, para a DETERMINAO DO VALOR
DE VENDA DE IMVEL, a seguir descrito, aps
realizar os necessrios estudos, levantamentos,
vistorias e pesquisas, vem, mui atenciosamente,
apresentar o resultado de seu Trabalho,
consubstanciado no seguinte

LAUDO DE
AVALIAO

- 90 -

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 12 (DCIMA SEGUNDA) VARA DE SO

PAULO

PROCESSO N.
INDENIZAO

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA,

infra assinado, engenheiro agrnomo, CREA
n. 060.165.612.6, ASSISTENTE TCNICO
DA AUTORA nos autos da Ao de
DESAPROPRIAO promovida por
XXXXX XXXXX XXXXXX contra YYYYYY
YYYYY YYYYYY, discordando das
concluses do nobre perito judicial Eng. ,
vem, mui respeitosamente, apresentar a
Vossa Excelncia o seguinte

LAUDO DIVERGENTE

- 91 -

I - CONSIDERAES PRELIMINARES

Versa o presente trabalho sobre a determinao do valor de venda do seguinte bem

imvel:
Imvel de uso rural, Fazenda , situada no Municpio de , Estado de .
Entende-se por valor de mercado de um bem, a sua expresso monetria terica e

mais provvel, uma data de referncia, numa situao em que as partes,

conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua
transao, no estejam compelidas negociao, no mercado vigente naquela data.
Esta expresso monetria corresponder teoricamente, em condies rotineiras e
normais de mercado, ao preo mdio que seria obtido em negociaes que
atendessem lei da oferta e da procura por elementos amostrais semelhantes.
QUADRO RESUMO
VALOR TOTAL
RR$ 1.721.000,00
Data de referncia (ms/ano)
ii. PROCEDIMENTOS METODOLGICOS AVALIATRIOS
a. Terra nua

Para uma melhor compreenso da sistemtica a ser adotada na avaliao da terra,

apresentaremos um suscitado resumo sobre quais so as normas que regem as
avaliaes.
A norma oficial de avaliao de imveis rurais para o Brasil a NBR 8799/85, de
autoria da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, (ABNT).
Esta NBR 8799/85 valida para todo o territrio nacional, por isso mesmo seu
carter e geral abrangente, assim, para cada regio, como a prpria NBR
recomenda, devero ser levadas em considerao particularidades dessa regio. Esta
Norma substituiu a antiga NB 613/81, tambm da ABNT.
Como a prpria Norma recomenda, para a sua aplicao necessrio consultar
tambm a Lei Federal n. 4.504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o Manual
Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA/MA): Decretos
legislativos n. 20 de 08/05/56 e n. 67 de 30/11/60.
Exatamente por seu carter de unanimidade e de oficializao pelos Tribunais, essa
Norma tem sido usada sem restries em todo o Estado.
Alm desta, tambm existe a Norma Bsica para Percias de Engenharia do
IBAPE/SP, aprovada em Agosto de 1994, a qual fixa procedimentos para elaborao
de laudos. Neste caso, o captulo que nos interessa corresponde ao item 6.4.6.
Requisitos Complementares Envolvendo Imveis Rurais.
Adotaremos portanto na presente avaliao basicamente as recomendaes contidas
na NBR 8799/85 e nas Normas do IBAPE/SP. Uma cpia das citadas NORMAS
acompanham este trabalho como ANEXO.

- 92 b. BENFEITORIAS

A avaliao das benfeitorias, ser feita basicamente a partir de trs pontos:

1 Da atualizao do trabalho "avaliao de Benfeitorias no Reprodutivas" de autoria do Eng.
Mitsuo Ohno, publicado pela CESP, Centrais Eltricas de So Paulo S/A, atravs dos Oramentos
para cada tipo de Construo;
2 Quando tratarem-se de Construes no padronizadas ou no previstas no trabalhos citados
acima, ser feita a avaliao atravs do mtodo do custo, onde determinado o custo de
reposio da benfeitoria por determinao do Custo Unitrio Bsico de construo junto a
escritrios de engenharia, Casas da agricultura, Cooperativas e outros, baseando-se nas Tabelas
de Composies de Preos para Oramentos sugeridas pelo trabalho do Eng. Ohno.

Para culturas, lavouras, pastagens e outras, ser utilizado o mtodo do valor

econmico, conforme recomendao da NBR 8799/85 da ABNT, a qual prescreve:
1 Na avaliao das culturas perenes domsticas, deve ser empregado o mtodo de custo de
reposio (de formao), computando-se o custo da muda e as despesas relativas ao plantio e
manuteno, at a poca que se deveria iniciar a produo, acrescido do valor lquido das safras
perdidas neste perodo, sempre que houver valor econmico significativo na regio.
2 Na avaliao de culturas perenes e temporrias comerciais, em produo, deve ser empregado o
mtodo de custo de reposio acrescido do valor econmico da plantao. Este dever ser
equiparado ao valor presente dos rendimentos lquidos das safras correspondentes ao nmero de
anos menos um, necessrios para que a plantao atinja a poca de produo da espcie,
multiplicado por um coeficiente de risco, adicionando-se, quando for o caso, o rendimento lquido
da safra pendente de fato, na ocasio da avaliao, deduzidos os custos vincendos da mesma.
3 Na avaliao de essncias florestais homogneas ser considerado o valor econmico da
plantao, que, no caso, pode ser equiparado ao valor presente do rendimento lquido dos
desbastes peridicos vincendos e do corte final.
4 Os casos indicados nos itens 2 e 3, podero receber idntico tratamento metodolgico desde que
sejam conhecidos os ciclos e a vida de cada espcie de cultura.
5 Na avaliao de culturas perenes e temporrias comerciais e de essncias florestais, pode ser,
tambm, empregado o mtodo residual, quando possvel obter, na mesma regio, dados de
mercado comparveis e confiveis.
6 A avaliao de culturas anuais comerciais deve ser feita mediante a apurao do custo de
reposio, acrescido do valor econmico da plantao. Este valor equiparado ao valor presente
de rendimentos lquidos da safra pendente, no momento da avaliao, deduzidos os custos
vincendos da mesma e multiplicados por um coeficiente de risco.
iii. VISTORIA
LOCALIZAO

O imvel vistoriado, Fazenda , esta situado no Municpio de e Comarca de , estado

de , e contem benfeitorias.
O acesso ao imvel feito pela estrada vicinal, de terra, que liga o municpio de ao
de .
Dista cerca de 3,0 Km do centro da cidade de e faz parte de zona rural, com
ocupao predominante de grandes propriedades.
A explorao agrcola principal da regio a cana de acar, encontrando-se
tambm, em menor escala, a explorao de laranja e de gado de corte/leite.
A estrada que faz o acesso ao imvel, a partir da rodovia vicinal, de terra batida e
permite o trnsito local durante todo o ano, inclusive de caminhes canavieiros,

- 93 -

classificando o imvel como de SITUAO MUITO BOA, com importncia relativa

das distncias.
A propriedade possui relevo suave ondulado, a eroso moderada e est
parcialmente controlada com obras de conteno (terraceamento e curvas de nvel).
Os recursos hidrogrficos so abundantes no imvel, possuindo diversas nascentes e
cursos de gua.
A infra-estrutura pblica disponvel no local compe-se de redes de energia
eltrica, telefnica e escola de 1 grau. Possui ainda servios de conservao e
limpeza das estradas, sendo servido por companhias de transporte coletivo municipal
e intermunicipal.

SOLOS

A rea total da propriedade de 222,00 ha (duzentos e vinte e dois hectares) e seus

principais solos esto divididos como segue:
100,00 ha:

Classe de capacidade de uso IIe,s, com eroso em sulcos ocasionais, declividade

aproximada de 10%, drenagem moderada, fertilidade mdia baixa, risco de inundao
ausente, pedregosidade ausente, profundidade de 50 a 100 cm. Possui cercas de
diviso internas.

75,00 ha

Classe de capacidade de uso IIIe,s, com eroso laminar moderada, declividade

aproximada de 10%, drenagem moderada a pobre, fertilidade baixa, risco de inundao
ausente, pedregosidade ausente, profundidade em torno de 50. Possui cercas de
diviso internas.

35,00 ha

Classe de capacidade de uso Vw, com eroso suave no influenciando, declividade

aproximada de 3%, drenagem interna muito rpida, com baixa capacidade de
armazenamento de gua, fertilidade mdia baixa, pedregosidade presente,
profundidade efetiva pequena.

12,00 ha

Classe de capacidade de uso VIIe,s, com eroso severa em sulcos profundos,

declividade aproximada de 40%, fertilidade mdia baixa, com baixa capacidade de
reteno de gua, pedregosidade em torno de 60%, profundidade em torno de 30 cm.
Possui cercas de diviso internas.

As suas ocupaes principais so distribudas da seguinte forma, segundo

levantamento em anexo:
CULTURAS

100,00 ha de CANA DE ACAR, com aspecto produtivo razovel e estado

nutricional bom. Estgio atual de pr colheita, com produes estimadas de 108 t/ha
para cana de 1 ano, 90 t/ha para cana de 2 ano, 80 t/ha para cana de 3 ano, 67
t/ha para cana de 4 ano e 57 t/ha para o 5 ano, ocupando uma rea distribuda
em: 35,00 ha com cana no 1 corte; 25,00 ha no 2 corte; 15,00 ha no 3 corte;
15,00 ha no 4 corte; 10,00 ha no 5 corte.
60,00 ha com pomar de LARANJA, com aspecto produtivo e nutricional bom,
com produo esperada de 636 cx./ha no 4 e no 5 ano; 742 cx./ha a partir do 6
ano. Estgio atual de ps colheita, ocupando uma rea distribuda em: 35,00 ha no
6 ano e 25,00 ha no 5 ano.

- 94 -

50,00 ha de PASTAGEM de Brachiaria decumbens, implantada sem desbravamento

necessrio, com boa formao e boa manuteno, com taxa de lotao de 1
cabea/ha, considerada adequada para a regio;
4,00 ha ocupados pelas benfeitorias e;
8,00 ha ocupados por mata natural (rea de preservao permanente).
REBANHOS

A propriedade possui ainda um rebanho de gado de corte, raa Nelore, composto de:
300 cabeas de boi em regime de engorda, peso mdio de 17 arrobas; 100 cabeas
de garrotes; 50 cabeas de bezerros; 150 cabeas de vaca gorda, peso mdio de 16
arrobas.
CONSTRUES

SEDE: Trata-se de uma residncia construda em alvenaria, com revestimentos nas paredes e pisos,
com pintura ltex, com forro de madeira (tipo macho e fmea), com cobertura de telhas de barro,
com instalaes eltricas e hidrulicas completas. Enquadra-se como tipo construtivo mdio superior,
em bom estado de conservao. composta de sala de estar, sala de jantar, sala de jogos, escritrio,
3 dormitrios, 3 sutes, 2 banheiros, cozinha e despensa. REA CONSTRUDA: 445,00 m
CASAS DOS FUNCIONRIOS: Tratam-se de residncias construdas em alvenaria, com
revestimentos nas paredes e pisos cimentados lisos, com pintura ltex, sem forro, com cobertura de
telhas de barro, com instalaes eltricas e hidrulicas simples. Enquadra-se como tipo construtivo
proletrio, em estado de conservao regular. so compostas de sala, 2 dormitrios, banheiro,
cozinha e despensa. REA CONSTRUDA TOTAL: 320,00 m
CURRAL: Construdo com cerca de madeira de lei, com 5 tbuas e moures a cada 4 metros. Est
em estado de conservao regular. 80,00 metros lineares.
PAIOL (TULHA): Fechamento lateral de madeiramento serrado, cobertura de telhas de barro, piso
cimentado liso, sem forro. Em estado de conservao precrio. REA CONSTRUDA TOTAL: 120,00
m
CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com moures de madeira espaados de 2,5 m cada, com 4 fios
de arame farpado, estado de conservao e manuteno bons. 10.000 metros lineares.
IV. AVALIAO
IV.1. TERRA NUA

Para a avaliao do terreno recomendam as Normas o mtodo comparativo direto e

o critrio do valor mdio do hectare.
IV.1.A. DETERMINAO DO VALOR UNITRIO DA TERRA NUA
IV.1.A.1. SELECIONAMENTO DE DADOS

Foram escolhidos dados preenchendo as seguintes condies:

1. Exclusivamente de locais pertencentes mesma regio do imvel avaliando, dando preferncia
elementos com os mesmos tipos de solos.
Neste caso, os solos da propriedade avalianda na rea exproprianda, enquadram-se na Classe de
Capacidade de Uso das Terras, correspondente ao ..., com relevo ondulado, identificado como ...,
situao ....

- 95 -

IV.1.A.2. TRATAMENTO DE DADOS

Para a presente pesquisa foram seguidos os ditames recomendados pela NORMA NBR 8799 - NORMA
PARA AVALIAES DE IMVEIS RURAIS, da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, ABNT,
utilizando-se o Mtodo Comparativo Direto e o Nvel de preciso foi para avaliao de preciso ... . Os
elementos coletados foram identificados e plotados em planta parcial rodoviria do Municpio de , na
escala 1:75.000 (ANEXO).
A HOMOGENEIZAO UTILIZOU COMO ELEMENTO PARADIGMA: REAS RURAIS, SEM
BENFEITORIAS, COM APROVEITAMENTO AGROPECURIO, ENQUADRADAS NA CLASSE I
DE CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS, SITUAO TIMA.
1. FATOR DE FONTE (OFERTA): obtido atravs de um desconto de 10% para compensar a
elasticidade natural das ofertas.
2. PREO PADRO (q): obtido obedecendo aos critrios das Normas para Avaliaes, fazendo-se a
correo da(s):
SITUAO: em funo da tabela criada pelo engenheiro Hlio de Caires a partir da proposio do
engenheiro Otvio Teixeira Mendes Sobrinho;
CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: a partir da escala de valores da
curva de preos proposta pelo engenheiro Geraldo V. Frana, considerando as subclasses de
capacidade de uso, por representar a regio geo econmica do Municpio em estudo, a seguir
apresentada;

- 96 -

Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticas considerando a subclasse de

capacidade de uso e situao, segundo frana
SITUAO

I
100%

IIs
88%

IIe
80%

IIe,s
74%

IIIs
68%

IIIw
64%

CLASSES E SUBCLASSES
IIIe IIIe,s
IVs
IVe IVe,s
60% 56% 50% 47% 44%

Vw
39%

VIe
32%

VIe,s
26%

VIIe
23%

VIIe,s
17%

VIII
13%

tima
100%

1,00

0,88

0,8

0,74

0,68

0,64

0,6

0,56

0,5

0,47

0,44

0,39

0,32

0,26

0,23

0,17

0,13

Muito boa
95%

0,95

0,836

0,76

0,703

0,646

0,608

0,57

0,532

0,475

0,447

0,418

0,37

0,304

0,247

0,219

0,162

0,123

boa
90%

0,90

0,792

0,72

0,666

0,612

0,576

0,54

0,504

0,45

0,423

0,396

0,351

0,288

0,234

0,207

0,153

0,117

Desfavorve 0,80
l 80%

0,704

0,64

0,592

0,544

0,512

0,48

0,448

0,4

0,376

0,352

0,312

0,256

0,208

0,184

0,136

0,104

M
75%

0,75

0,66

0,6

0,555

0,51

0,48

0,45

0,42

0,375

0,353

0,33

0,293

0,24

0,195

0,173

0,128

0,097

Pssima
70%

0,70

0,616

0,56

0,518

0,476

0,448

0,42

0,392

0,35

0,329

0,308

0,273

0,224

0,182

0,161

0,119

0,091

BENFEITORIAS: atravs dos valores unitrios do trabalho elaborado pelo engenheiro Mitsuo Ohno
publicado pela CESP, atualizado para a data da avaliao pelos ndices PINI deduzindo-se a
depreciao em funo da idade aparente e estado de conservao;
CULTURAS: atravs dos valores unitrios oriundos do trabalho "Avaliaes de propriedades rurais:
avaliao de Culturas - Desenvolvimento e Mtodos" dos engenheiros Adilson Magossi e Miguel
Kozma;
DATA: a atualizao no foi efetuada pois todos os elementos foram cotados em dlar americano,
cmbio comercial;
DIMENSO: no caso de verificada a existncia de influncia da rea no valor unitrio, ser feita a
devida correo aps a homogeneizao dos itens acima, com a adoo de ndices devidamente
demonstrados neste laudo.

IV.1.A.3. DADOS COLETADOS E CLCULOS

- 97 -

01: MUNICPIO
REA TOTAL: 150,00 hectares ou 61,98 alqueires
SOLOS: 50,00 ha
SITUAO:

muito boa

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO:

IIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: FERTILIDADE: mdia; PROFUNDIDADE: de 1 a 0,5 m;

PERMEABILIDADE: moderada; DRENAGEM: boa; INUNDAO: inexistente; PEDREGOSIDADE: menos
de 1%; DECLIVIDADE: 2 a 5%; EROSO LAMINAR: restam 15 a 25 cm Hz A; EROSO EM SULCOS:
rasos ocasionais; RELEVO: suave; TEXTURA: mdia.
SOLOS: 100,00 ha
SITUAO:

muito boa

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO:

IIIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: FERTILIDADE: baixa; PROFUNDIDADE: de 1 a 0,5 m;

PERMEABILIDADE: lenta; DRENAGEM: fraca; INUNDAO: inexistente; PEDREGOSIDADE: menos de
1%; DECLIVIDADE: 5 a 10%; EROSO LAMINAR: restam 5 a 15 cm do Hz A; EROSO EM SULCOS:
mdios ocasionais; RELEVO: ondulado; TEXTURA: mdia.
OFERTA: R$ 895.350,00 vista
INFORMANTE: Sr. Otvio Manoel de Silveira - Imobiliria Sergipe, fone 00.0000.
LOCALIZAO: Partindo-se da igreja matriz, sentido bairro Jurumirim, seguindo a estrada da Represa,
passando a linha, direita, encontra-se a propriedade.
BENFEITORIAS: O imvel no possui benfeitorias com valor comercial, tendo em vista sua finalidade
de uso.
CLCULOS
SITUAO e CLASSE
ndice ponderado deste elemento

[(0,57 x 100) + (0,76 x 50)] 150 ha = 0,633333

Fator de homogeneizao
Vv = R$ 895.350,00 x 0,90 = R$ 805.815,00
q = R$ 805.815,00150,00 x 1,578947(no obrigatrio) =

q = R$ 8.482,26/ha

1,00 0,633333 = 1,578947

- 98 -

02: MUNICPIO
REA: 220 ha
OFERTA: R$ 1.050.000,00 vista
INFORMANTE: Sra. Olga - Imobiliria Unimveis, fone 00.0000.
LOCALIZAO: reas rurais.
SOLOS: 220 ha
SITUAO:

muito boa

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO:

IIIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:
BENFEITORIAS.
180 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa
manuteno.
V = R$ 140,78/ha x 180 ha = R$ 25.340,00
CLCULOS

NA = 0,57
R$1.050.000,00 25.340,00 / 220 ha = R$ 4.657,55/ha

- 99 -

03: MUNICPIO
REA: 180 ha
OFERTA: R$ 774.400,00 vista
INFORMANTE: Sr. Paulo Antnio Davi, Imobiliria Central, fone 00.0000.
LOCALIZAO: Partindo-se do ginsio de esportes, sentido bairro Itapema, percorre-se 5 Km, a
direita encontra-se a propriedade.
SOLOS: 70 ha
SITUAO:

boa

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO:

IIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:
SOLOS: 110 ha
SITUAO:

boa

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO:

IIIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:
BENFEITORIAS:
A) 1 casa tipo proletrio, de tijolos, paredes de 1/2 tijolo, sem revestimento, sem pintura,
madeiramento serrado, cobertura de telhas de barro, piso de cimento, sem forro, sem instalao
hidrulica, sem instalao eltrica, em mau estado de conservao e com idade aparente de 25 anos.
rea construda de 40 m.
V = R$ 105,76/m x 0,50 x 40,00 m = R$ 2.115,20
Uso atual das terras com pastagens cultivadas.
B) 140 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa
manuteno.
V = R$ 140,78/ha x 140 ha = R$ 19.709,00
CLCULOS

- 100 -

04: MUNICPIO
REA: 200 ha
OFERTA: R$ 955.000,00 vista
INFORMANTE: Sr. Joo - Imobiliria Cidade das Rosas, fone 00.0000.
LOCALIZAO: reas rurais.
SOLOS: 200 ha
SITUAO:

muito boa

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO:

IIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:
BENFEITORIAS.
150 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa
manuteno.
V = R$ 140,78/ha x 150 ha = R$ 21.117,00
CLCULOS

- 101 -

05: MUNICPIO
REA: 250 ha
OFERTA: R$ 1.397.200,00 vista
INFORMANTE: Sr. Paulo Antnio Davi, Imobiliria Central, fone 00.0000.
LOCALIZAO: Partindo-se do centro da cidade percorre-se a estrada do motel, aps 2 Km encontrase a propriedade do lado do mesmo.
SOLOS: 150 ha
SITUAO:

muito boa

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO:

IIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:
SOLOS: 100 ha
SITUAO:

muito boa

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO:

IIIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:
BENFEITORIAS.
200 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa
manuteno.
V = R$ 140,78/ha x 200 ha = R$ 28.156,00
CLCULOS

- 102 -

06: MUNICPIO
REA: 400 ha
OFERTA: R$ 2.070.000,00 vista
INFORMANTE: Sr. Durval Xavier - corretor, fone 00.0000.
LOCALIZAO: reas rurais.
SOLOS: 400 ha
SITUAO:

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO:

IIIs

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:
BENFEITORIAS.
300 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa
manuteno.
V = R$ 140,78/ha x 300 ha = R$ 42.234,00
CLCULOS

- 103 -

07: MUNICPIO
REA: 150 ha
OFERTA: R$ 734.600,00 vista
INFORMANTE: Sr. Otvio Manoel de Silveira - Imobiliria Sergipe, fone 00.0000.
LOCALIZAO: Partindo-se do centro da cidade, sentido bairro Galo, 2 Km do centro, esquerda
encontra-se a propriedade.
SOLOS: 50 ha
SITUAO:

muito boa

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO:

IVe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:
SOLOS: 100 ha
SITUAO:

muito boa

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO:

IIIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:
BENFEITORIAS.
100 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa
manuteno.
V = R$ 140,78/ha x 100 ha = R$ 14.078,00
CLCULOS

- 104 -

08: MUNICPIO
REA: 350 ha
OFERTA: R$ 1.811.000,00 vista
INFORMANTE: Sr. Geraldo - Prefeitura - Setor de Cadastro, fone 00.0000.
LOCALIZAO: reas rurais.
SOLOS: 350 ha
SITUAO:

boa

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO:

IIe,s

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:
BENFEITORIAS.
300 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa
manuteno.
V = R$ 140,78/ha x 300 ha = R$ 42.234,00
CLCULOS

- 105 -

09: MUNICPIO
REA: 230 ha
OFERTA: R$ 1.372.800,00 vista
INFORMANTE: Sr. Paulo Antnio Davi, Imobiliria Central, fone 00.0000.
LOCALIZAO: reas rurais.
SOLOS: 230 ha
SITUAO:

muito boa

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO:

Va

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:
BENFEITORIAS.
180 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa
manuteno.
V = R$ 140,78/ha x 180 ha = R$ 25.340,00
CLCULOS

- 106 -

10: MUNICPIO
REA: 245 ha
OFERTA: R$ 1.365.000,00 vista
INFORMANTE: Sr. Ambrsio Marques Fregolente - A.F.M. imveis, fone 00.0000.
LOCALIZAO: reas rurais.
SOLOS: 245 ha
SITUAO:

muito boa

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO:

IIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:
BENFEITORIAS.
210 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa
manuteno.
V = R$ 140,78/ha x 210 ha = R$ 29.563,00
CLCULOS

- 107 -

11: MUNICPIO
REA: 290 ha
NEGCIO REALIZADO: R$ 1.730.000,00 vista
INFORMANTE: Sr. Otvio Manoel de Silveira - Imobiliria Sergipe, fone 00.0000.
LOCALIZAO: reas rurais.
SOLOS: 290 ha
SITUAO:

muito boa

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO:

IIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:
BENFEITORIAS.
240 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa
manuteno.
V = R$ 140,78/ha x 240 ha = R$ 33.787,00
CLCULOS
NA = 0,76
R$ 1.730.000,00 R$ 33.787,00 = R$ 1.696.213,00 / 290 = R$ 5.849,01/ha
0,76 -> R$ 5.849,01
0,63 -> x = R$ 4.332,88/ha
Classe 1 tima R$ 7.696,06/ha

- 108 HOMOGENEIZAO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS

QUADRO RESUMO
ELEMENTO
1
2
3

R$/ha (q)ClasseI
R$ 8.482,26
R$ 7.333,81
R$ 6.148,78

R$/ha(0,563)
4.778,03
4.128,94

3.461,76

rea (ha)
150,00
220,00
180,00

4
5
6
7
8
9
10
11

R$ 5.515,68
R$ 7.189,03
R$ 8.925,32
R$ 8.154,53
R$ 6.811,10
R$ 14.220,68
R$ 6.438,97
R$ 7.696,06

3.105,33
4.047,42
5.024,96
4.591,00
3.834,64
8.006,24
3.625,14
4.332,88

200,00
250,00
400,00
150,00
350,00
230,00
245,00
290,00

A mdia entre os valores acima igual R$ 7.901,47. Eliminando-se os

elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em torno desta mdia,
LIMITE INFERIOR: R$ 7.901,47 x 0,70 = R$ 5.531,03
LIMITE SUPERIOR: R$ 7.901,47 x 1,30 = R$ 10.271,91
ou seja, os elementos de n. 4 e 9, obteremos um novo conjunto,
homogneo, cuja mdia, dita saneada, igual a R$ 7.460,00. Este o valor
unitrio bsico para a terra Classe I, Situao tima, em apreo.
Aplicando-se a esse resultado o intervalo de confiana de 80% (segundo as
Normas Brasileiras, NBR 8799/85) sobre a mdia simples j determinada neste
laudo, pode-se enquadrar o laudo no nvel de preciso rigorosa.
Assim:
e = [tn-1, X2] x

s
n

onde:
n = n. de elementos da pesquisa saneada = 9
tn-1, X2 = 20% (incerteza) retirado da TABELA 1 = 1,40
s = desvio padro sobre o conjunto saneado = {[ (Xi - X)] (n - 1)}0,50 =
$ 935,57 (coeficiente de variao de = $ 935,57 $ 7.460,00 = 0,1254 ou 12,54%)

- 109 -

TABELA 1: Valores Percentis (tp) para distribuio de Student, com v graus de

liberdade
(v = N - 1). Tabela retirada do livro Princpios de Engenharia de Avaliaes, de

autoria do Eng. Alberto Llio Moreira, ed. EN-HAP/PINI, 1984.

Nveis de
Confiana
Percentis

99%

98%

95%

90%

80%

t0,995

t0,99

t0,975

t0,95

t0,90

63,66
9,92
5,84
4,60
4,03
3,71
3,50
3,36
3,25
3,17
3,11
3,06
3,01
2,98
2,95
2,92
2,90
2,88
2,86
2,84
2,576

31,82
6,96
4,54
3,75
3,36
3,14
3,00
2,90
2,82
2,76
2,72
2,68
2,65
2,62
2,60
2,58
2,57
2,55
2,54
2,53
2,326

12,71
4,30
3,18
2,78
2,57
2,45
2,36
2,31
2,26
2,23
2,20
2,18
2,16
2,14
2,13
2,12
2,11
2,10
2,09
2,086
1,960

6,31
2,92
2,35
2,13
2,02
1,94
1,90
1,86
1,83
1,81
1,80
1,78
1,77
1,76
1,75
1,75
1,74
1,73
1,729
1,725
1,645

3,08
1,89
1,64
1,53
1,48
1,44
1,42
1,40
1,38
1,37
1,36
1,36
1,35
1,34
1,34
1,34
1,333
1,330
1,328
1,325
1,282

v
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20

Do que resulta:

e = 1,40 x

935,57
9

e = 1,40 x 311,86 = $ 436,60

e, o intervalo de confiana ser de:
Limite Inferior do Intervalo de Confiana = $ 7.460,00 - $ 436,60 = $
7.023,40
Limite Superior do Intervalo de Confiana = $ 7.460,00 + $ 436,60 = $
7.896,60
o que define sobre a mdia encontrada de $ 7.460,00, a um nvel de
confiana de 80%, o campo de arbtrio variando de $ 7.023,40 a $ 7.896,60 (5,85%
sobre a mdia), e permite enquadrar o laudo no nvel de preciso rigoroso segundo
a NBR 8799/85 da ABNT.

- 110 -

TABELA PARCIAL DE PREOS DE TERRAS - $/ha - MUNICPIO DE - OUT./19..

SITUAO

TIMA
1,00
MUITO
BOA 0,95

I
1,00

IIe,s
0,74

IIIe,s
0,56

5.244,38

3.968,72

CLASSES
IV
0,47

Vw
0,39

VI
0,29

VIIe,s
0,17

VIII
0,13

7.460,00
7.087,00

2.763,93

1.204,79

A expresso do valor da terra nua ser:

VT = (S1 x q1) + (S2 x q2) + (S3 x q3) + (S4 x q4) =

A expresso do valor da terra nua ser:

VT = (S1 x q1) + (S2 x q2) + (S3 x q3) + (S4 x q4) =

onde:
S1 = rea de classe IIe,s, situao muito boa = 100,00 ha
q1 = unitrio bsico de pesquisa = $ 5.244,38
S2 = rea de classe IIIe,s, situao muito boa = 75,00 ha
q2 = unitrio bsico de pesquisa = $ 3.968,72
S3 = rea de classe Vw, situao muito boa = 35,00 ha
q3 = unitrio bsico de pesquisa = $ 2.763,93
S4 = rea de classe VIIe,s, situao muito boa = 12,00 ha
q4 = unitrio bsico de pesquisa = $ 1.204,79
do que resulta:
VALOR TOTAL DA TERRA NUA
$ 933.287,03
IV.2. BENFEITORIAS no reprodutivas - construes

Segundo o trabalho de engenheiro Mitsuo Ohno e pesquisa realizada junto

Associao dos Engenheiros do Municpio, os valores unitrios para as edificaes
encontradas so iguais a:
sede
casa dos funcionrios
curral
paiol
cercas

R$ 386,00/m
R$ 208,00/m
R$ 75,00/ml
R$ 185,00/m
R$ 1,76/ml

O valor das benfeitorias, considerando a rea construda de cada unidade, a idade

aparente e o fator obsolescncia que da resulta, ser de:
VALOR DAS CONSTRUES
R$ 199.472,00

- 111 iv.3. benfeitorias reprodutivas - CULTURAS

Foi adotado o mtodo do custo de reproduo para a cana de acar e para o pomar
de laranja, contabilizando-se o capital atual existente e as receitas lquidas futuras,
de acordo com o estgio em que se encontra a cultura e das expectativas de
produo futuras. Para a pastagem baseou-se na determinao das despesas
efetuadas para a reproduo da pastagem, depreciando-se este valor em funo de
suas condies atuais. Os clculos encontram-se no ANEXO deste laudo. Os valores
totais so iguais a:
V CANA DE ACAR
ANO
1
2
3
4
5

Produo
Ton./ha
108
90
80
67
57

CUSTO DE PRODUO POR FASE (R$/ha)

GASTOS
GASTOS
GASTOS FINAIS
INICIAIS INTERMEDIRIOS
(COLHEITA)
869,77
30,61
366,04
227,39
24,52
303,03
227,39
24,52
270,48
227,39
24,52
228,17
227,39
24,52
195,62

PREO MDIO RECEBIDO PELO PRODUTOR

TAXA DE CAPITALIZAO AO ANO
TAXA DE RISCO

CUSTOS
TOTAIS
1.266,42
554,95
522,40
480,08
447,53

R$
15,00/ton.
12,00%
5,00%

V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) + (RL5 x A5 x r)

A = 1(1+i)N

rea no 1 corte, 35 ha x R$ 2.979,77/ha

R$ 104.291,95

rea no 2 corte, 25 ha x R$ 2.242,45/ha

R$ 56.061,25

rea no 3 corte, 15 ha x R$ 1.636,88/ha

R$ 24.553,20

rea no 4 corte, 15 ha x R$ 1.083,61/ha

R$ 16.254,15

rea no 5 corte, 10 ha x R$ 626,41/ha

V CANA DE ACAR

R$ 6.264,10

R$ 207.424,65

- 112 -

V POMAR DE LARANJA
custo de formao do 1 ano
custo de manuteno do 2 ano
custo de manuteno do 3 ano
custo de manuteno do 4 ano
custo de formao do 1 ao 4 ano
custo de manuteno anual com o pomar em
produo
custos de colheita
preo mdio recebido pelo produtor
taxa de capitalizao ao ano
taxa de risco

R$ 676,75/ha
R$ 378,37/ha
R$ 558,42/ha
R$ 731,83/ha
R$ 2.345,37/ha
R$ 782,89/ha
R$
R$

0,80/cx.
2,30/cx.
12,00%
10,00%

V = CF + (RL x Fa x r)
Fa = [(1 + i)n - 1] [(1 + i)n x i] =
rea no 6 ano, 35 ha, produo mdia de 742 cx./ha (R$ 3.058,95/ha)

R$ 107.063,25

rea no 5 ano, 25 ha, produo mdia de 636 cx./ha (R$ 2.715,25/ha)

R$ 67.881,25

V POMAR DE LARANJA

R$174.944,50

V PASTAGEM
PASTAGEM: 35,00 ha x R$ 140,78/ha =

R$ 4.927,30

V CULTURAS = V CANA DE ACAR + V POMAR DE LARANJA + V PASTAGEM =

VALOR DAS CULTURAS
R$ 387.296,45
iv.4. semoventes - rebanho de gado de corte

Foi adotado o mtodo comparativo direto, ou seja, pesquisa junto ao mercado de

frigorficos e a publicao Preos Agrcolas, da FEALQ/CEPEA e USP/ESALQ/DESR dos
preos mdios da arroba de boi e vaca.
Segundo pesquisa junto ao frigorfico X (fone n. , Sr. ), frigorfico Y (fone n. , Sr. )
e a publicao Preos Agrcolas (n. , de ), para a regio em estudo, temos os
seguintes valores mdios:
Boi = R$ 24,30/@; Garrote = R$ 189,63/cab.; Bezerro = R$ 144,24/cab.; Vaca
Gorda = R$ 21,13/@, do que resulta, como valor das criaes:
V CRIAES = (300 cab. x 17 @/cab. x R$ 24,30/@) + (100 cab. x R$ 189,63/cab.) + (50 cab. x R$
144,24/cab.) + (150 cab. x 16 @/cab. x R$ 21,13/@) = R$ 200.817,00
VALOR DAS CRIAES
R$ 200.817,00

- 113 v. valor do IMVEL

O valor do imvel ser igual soma dos valores:

DA TERRA NUA
DAS CONSTRUES
DAS CULTURAS
E DAS CRIAES

R$
R$
R$
R$

IMVEL

933.287,03
199.472,00
387.296,45
200.817,00

R$1.720.872,48

VALOR DO IMVEL
DATA DA AVALIAO
NVEL DE PRECISO

R$ 1.721.000,00
(um milho setecentos e vinte e um mil reais)
VI. anlise do mercado IMOBILIRIO e do valor encontrado

O mercado da regio possui um grande nmero de imveis ofertados, sendo a

velocidade de venda dos mesmos considerada lenta, demorando na mdia de seis
meses a um ano entre a oferta e a efetiva venda.
O valor encontrado se analisado isoladamente pode parecer alto quando comparado
pesquisa de valores, no entanto, o imvel possui uma infra estrutura superior ao
padro da regio, com aplicao de tecnologia de ponta e produtividades
consideradas elevadas em funo do tipo de explorao.
Conforme a Norma nos permite, o valor encontrado pode variar em at 6,20%
(campo de arbtrio, veja o item HOMOGENEIZAO E SANEAMENTO DOS DADOS
AMOSTRAIS neste laudo) sobre o valor encontrado, ou seja, de R$ 1.614.298,00 at
R$ 1.827.702,00.

VII. ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente laudo que consta de 18

(dezoito) folhas impressas eletronicamente de um s lado, numeradas, timbradas e
rubricadas, sendo esta ltima datada e assinada. Acompanham N anexos.
So Paulo, data.

- 114 -

ANEXO II DA APOSTILA
LEGISLAO PROFISSIONAL
AVALIAES E PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGNCIAS
LEGAIS

AUTOR: CREA-SP
TRANSCRIO DE ARTIGO PUBLICADO NO JORNAL DO ADVOGADO, N. 194 RGO OFICIAL DA ORDEM DOS ADVOGADOS DO BRASIL, SECO DE SO PAULO.
I. QUALIFICAES PROFISSIONAIS DO PERITO
A constituio Federal atual incluiu no inciso XIII do artigo 5 que: livre o
exerccio de qualquer trabalho, ofcio ou profisso, atendidas as qualificaes
profissionais que a Lei estabelecer, o que demonstra que o privilgio profissional
no de todos, mas daqueles que vierem a ser qualificados com as vantagens
incomuns: o privilgio de exclusividade.
A alterao introduzida no artigo 145 do Cdigo de Processo Civil, pela Lei n. 7.270,
de 10 de Dezembro de 1984, privilegia o trabalho dos peritos judiciais, quando
dispe que sero escolhidos entre os profissionais de nvel universitrio,
devidamente inscritos no rgo de classe competente, que devero comprovar
especialidade na matria sobre a qual devero opinar mediante certido do
mencionado rgo profissional. Somente nas localidades onde no houver
profissionais qualificados, que preencham tais requisitos, a ento a indicao dos
peritos ser de livre escolha do juiz. Esta excepcionalidade no ocorre no Estado de
So Paulo.
II. AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA SO DE COMPETNCIA DE
PROFISSIONAL HABILITADO
A engenharia de avaliaes e percias uma atividade profissional que vem
evoluindo muito nos ltimos anos, destacando-se na rea tecnolgica atravs de seu
desenvolvimento, de forma transparente, no meio das entidades de classe,
despertando o interesse nesse crescente mercado de trabalho.
Os trabalhos de avaliaes e percias devem obedecer rigorosamente s normas
tcnicas, principalmente com o advento da Lei 8.078, de 11 de Setembro de 1990,
que criou o Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor.
A partir desta Lei, o no atendimento de normas tcnicas considerado prtica
abusiva, prevista no art. 39 - inciso VIII da referida Lei: Colocar no mercado de
consumo qualquer produto ou servio em desacordo com as normas expedidas pelos
rgos oficiais competentes ou, se normas especificas no existirem, pela Associao
Brasileira de Normas Tcnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional
de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial - CONMETRO.

- 115 -

Em consonncia com este dispositivo legal, deve-se verificar que todas as normas
brasileiras relativas avaliao dispem que a determinao desse valor de
responsabilidade exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos CREAs Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.
A legislao especifica consagra tal privilgio, o que se acha disposto na Lei Federal
n. 5.194, de 24 de Dezembro de 1966, nos seus artigos 3, 6, 7, 13 e 15 dos
quais transcrevemos:
Art. 7 - As atividades e atribuies profissionais do engenheiro, do arquiteto e do
engenheiro agrnomo consistem em:
c) estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, pareceres e divulgao tcnica
Art. 13 - Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de
engenharia, de arquitetura e de agronomia, quer pblico, quer particular, somente
podero ser submetidos a julgamento das autoridades competentes e s tero valor
jurdico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta Lei.
O Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CONFEA,
regulamentou o assunto na Resoluo n. 345/90, publicada no DOU de 02 de
Agosto de 1990 - Seo 1 - pgina 14737, na qual merecem especial destaque os
artigos 1, 2, 3, 4 e 5, dos quais transcrevemos:
Art. 3 - Sero nulas de pleno direito as percias e avaliaes e demais
procedimentos indicados no artigo 2 quando efetivados por pessoas fsicas ou
jurdicas no registradas nos CREAs.
Art. 4 - Os trabalhos tcnicos indicados no artigo anterior, para sua plena validade,
devero ser objeto de Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) exigida pela Lei
n. 6496, de 07 de Dezembro de 1977.
III. IMPUGNAO DE LAUDO
O Cdigo de Processo Civil deixa taxativo que as percias sejam elaboradas por
profissionais. Quando essas percias dependerem de conhecimentos tcnicos e
cientficos inerentes a uma determinada profisso, somente podero ser feitas por
profissional habilitado. Por isso o CREA-SP tem constantemente se manifestado
sobre o cumprimento dos imperativos legais, referentes ao exerccio da profisso,
quando da nomeao de peritos ou admisso de assistentes, tendo em vista que
seu dever fiscalizar a atividade de seus prprios registrados, em defesa da
sociedade, velando pela qualidade tcnica do trabalho que realizam e pela fiel
observncia de um comportamento tico compatvel.
O CREA-SP entende que a elaborao de laudos de avaliaes e percias de
engenharia por pessoas no registradas neste rgo so nulas de pleno direito,
entendimento este que est em total consonncia com decises do Poder Judicirio,
atravs de farta jurisprudncia que tomamos a liberdade de transcrever:

- 116 -

Exerccio indevido da funo de perito - avaliador - multa.

No licito proceder as percias em quaisquer avaliaes sem o concurso de
profissionais habilitados, salvo em se tratando de local no interior, em que no
encontrem profissionais. (Tribunal Federal de Recursos. Agravante: CREA-SP, Agravo
de petio n. 22.181, Relator: Ministro Henrique Dvila).
Desapropriao de rea suburbana promovida pela COHAB/RS. Nomeao
de perito legalmente qualificado - laudo nulo.
Em principio, nas desapropriaes de imveis deve ser nomeado perito (e assistentes
tcnicos) o profissional habilitado do artigo 7, letra c, da Lei 5.194/66, que regula
o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo e
obedecidas as disposies da Resoluo n. 218, de 29/06/73, do CONFEA, que
disciplina o exerccio das diferentes modalidades profissionais. (Tribunal de Justia
do Rio Grande do Sul. Apelao Cvel 33.448. relator: Des. Athos Gusmo Carneiro).
Nomeao de perito sem registro no CREA - inadmissibilidade - recurso
promovido.
A nomeao de perito judicial deve recair em profissional habilitado, a teor da Lei
que regulamenta o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro
agrnomo (Lei 5.194/66), para que os trabalhos realizados venham a ter validade
jurdica (art. 13). Exerce ilegalmente qualquer das profisses referidas quem no
possua registro no CREA. (Tribunal de Justia de Santa Catarina. Apelao Cvel n.
2.663. relator: Des. Joo Martins).
Perito - avaliaes de imveis - necessidade de nomeao de engenheiro
ou arquiteto - aplicao da Lei n. 5.194/66.
Versando a percia em avaliaes de bens imveis, o perito nomeado deve ser
engenheiro ou arquiteto, em conformidade com o art. 7, letra c, da Lei n.
5.194/66, no tendo valia o laudo elaborado por quem no dispe de formao
profissional tcnica a respeito da questo. (Tribunal de Alada do Paran. Apelao
Cvel n. 3.519/66. relator: Juiz Maranho de Loyola).
RECOMENDAES FINAIS
O CREA-SP, vista de todo o exposto, recomenda a todos aqueles que se valeram
dos servios profissionais de um perito ou assistente tcnico ateno para os
seguintes aspectos:
Que o profissional tenha comprovado, atravs de Certido, ter nvel universitrio, e
estar devidamente registrado no seu Conselho Profissional, bem como quite com sua
anuidade (art. 145 e do CPC);
Que na referida Certido estejam elencadas as suas atribuies profissionais
(conhecimentos especficos), compatveis com a matria sobre a qual ir opinar
(idem);

- 117 -

Em se tratando de avaliaes de imveis e percias de engenharia, o profissional,

alm da comprovao de habilitao no CREA, dever quando da apresentao do
laudo apresentar cpia da ART - Anotao de Responsabilidade Tcnica,
devidamente preenchida e recolhida, em atendimento ao disposto no art. 1 da Lei
federal n. 6.496, de 07 de Dezembro de 1977, que define para os efeitos legais os
responsveis tcnicos.
Alm dos engenheiros, arquitetos e engenheiros agrnomos, esto sujeitos ao
registro no CREA, a sua fiscalizao, os seguintes profissionais: meteorologistas,
gegrafos e gelogos.
Objetivando maior divulgao da legislao pertinente ao Sistema CONFEA/CREAs, o
CREA-SP, atravs do seu Departamento Jurdico, coloca-se disposio de todos os
que julguem necessria a obteno de maiores subsdios, incluindo jurisprudncia
relativa matria.
CREA-SP: Av. Brigadeiro Faria Lima, 2614; Tel.: 815.4466 - R. 137; So
Paulo - SP.

- 118 -

LITERATURA RECOMENDADA
ABUNAHMAN, Srgio Antonio. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes. So Paulo: PINI, 1999. 307p.
AMERICAN INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS. The Appraisal of Rural Property. Chicago/USA, 1983. 434p.
ANAIS DO SIMPSIO SOBRE ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS (Coordenador: Valdemar Antonio Demtrio).
Piracicaba: FEALQ, 1995. 191p.
ARAGO, Severiano. Honorrios Periciais e sua Liberao Parcial. Caderno Brasileiro de Avaliaes e Percias, So Paulo:
ABRAPE, v. 7, n. 77, p.167-70, nov. 1995.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS (ABNT). Avaliao de imveis rurais: NB-613/80. So Paulo, 1980.
ASSOCIAO DOS ENGENHEIROS AGRNOMOS DO ESTADO DO PAR (AEAPA). Tabela de honorrios mnimos
profissionais. Belm, 1992.
CABALLER, Vicente. Valoration agraria: teoria y practica. 3 ed. Madrid: MP, 1993, 380p.
CASTRO, Orlando Ferreira de. Deontologia da Engenharia, Arquitetura e Agronomia. Goinia: CREA, 1995, 527p.
CHEDE, Gil Jos. Avaliao de Mquinas e Equipamentos. In: Curso de Avaliaes de Bens. X COBREAP Congresso
Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias. Porto Alegre: IBAPE, 1999. 69p.
CONDUR, Jos Maria Pinheiro. Avaliao de propriedades rurais. Belm: AGRIMAZNIA, 17p., 1985.
CONDUR NETO, Jos Maria Hesketh. Sistema Internacional de Unidades (SI): utilizao em trabalhos tcnicos e cientficos.
Belm: FCAP. Servio de Documentao e Informao, 1999. 24p.
CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA (CONFEA). Leis - Decretos e Resolues. 3 ed.
Braslia, 1987.
CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA (CREA). Tabela de honorrios mnimos
profissionais e Ato n 010 de 30 de setembro de 1992. Belm, 1992, 83p.
CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA (CREA). Manual de orientao profissional:
ttulos, atribuies e atividades. Belo Horizonte, 1993, 244p.
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliaes: uma introduo metodologia cientfica. So Paulo: PINI, 1998. 251p.
DAUDT, Carlos Drio Lopes. Avaliao de imveis rurais - terra nua; ranking de solos. Caderno Brasileiro de Avaliaes e
Percias. So Paulo: ABRAPE, v. 4, n. 41, p.127-134, nov. 1992.
DAUDT, Carlos Drio Lopes. Curso de avaliao e percia de imveis rurais. Braslia: ABEAS, 1995, 84p.
DAUDT, Carlos Drio Lopes. Metodologia dos Diferenciais Agronmicos na Vistoria e Avaliao do Imvel Rural. Porto Alegre:
CREA/RS, 1996. 127p.
ESCRITRIO TCNICO DE AGRICULTURA BRASIL-ESTADOS UNIDOS. Manual Brasileiro para Levantamento da
Capacidade de Uso da Terra. III aproximao julho de 1971. Rio de Janeiro: IBGE, 1971. 435p.
ESTATUTOS do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia. Caderno Brasileiro de Avaliaes e
Percias, So Paulo: ABRAPE, v. 7, n. 79, p.227-261, jan. 1996.
FERNANDES, Jos Fonseca. Avaliao de propriedades rurais. In: AVALIAES PARA GARANTIAS, So Paulo: PINI, 1983,
216p., p.123-126.
FIKER, Jos. Avaliao de imveis: manual de redao de laudos. So Paulo: PINI, 1994, 119p.
FILLINGER, Victor Carlos. Vida til de mquinas, equipamentos e instalaes. In: AVALIAES PARA GARANTIAS, So
Paulo: PINI, 1983, 216p., p.173-179.
GUIMARES, Jorge Artur Rodrigues. Guia de Avaliao, Caderno Brasileiro de Avaliaes e Percias, So Paulo: ABRAPE, v.
4, n. 45, p.219-230., mar. 1993.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA. Norma bsica para percias de engenharia do
IBAPE/SP. Caderno Brasileiro de Avaliaes e Percias. So Paulo: ABRAPE, v. 7, n. 75, p.79-98., set. 1995.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA. Departamento de So Paulo. Regulamento de
Honorrios. So Paulo, 1994, 2p.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA. Anais do X COBREAP Congresso Brasileiro de
Engenharia de Avaliaes e Percias. Porto Alegre: IBAPE, 1999.
INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATSTICA. Manual Tcnico de Uso da Terra. Rio de Janeiro: IBGE, 1999.
58p. (Manuais Tcnicos em Geocincia, 7).

- 119 -

INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATSTICA. Normas de Apresentao Tabular. Rio de Janeiro: IBGE, 1993.
61p.
LOCH, Carlos. Curso de avaliao de imveis rurais. In: CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAES E
PERCIAS, 8., 1995, Florianpolis. Anais...Florianpolis: ICAPE, 1995, 8p.
MACHADO, Cludio Rossi. Avaliao de Recursos Naturais e Meio Ambiente. In: X COBREAP Congresso Brasileiro de
Engenharia de Avaliaes e Percias. Porto Alegre: IBAPE, 1999. 38p.
MAGNOU, Eduardo. Importancia de la valuacin en el crdito pignoraticio. Caderno Brasileiro de Avaliaes e Percias. So
Paulo: ABRAPE, v. 4, n. 38, p.35-60., ago. 1992.
MAGOSSI, Adilson Jos. Avaliao de imveis rurais. In: Avaliaes para Garantias, So Paulo: PINI, 1983, 216p., p.127-161.
MAIA NETO, Francisco. Laudo pericial, a importncia de uma apresentao didtica. Caderno Brasileiro de Avaliaes e
Percias. So Paulo: ABRAPE, v. 4, n. 39, p.80-82., set. 1992.
MARTINS, Domingos Mota, S LEITO, Andr Castelo Branco de. Processo computadorizado para avaliao de culturas. In:
CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS, 8., 1995, Florianpolis.
Anais...Florianpolis: ICAPE, 1995, p.404-12.
MEDEIROS JNIOR, Joaquim da Rocha. Mtodos avaliatrios: diretos x indiretos. Caderno Brasileiro de Avaliaes e Percias,
So Paulo: ABRAPE, v. 4, n. 42, p.147-152., dez. 1992.
MEDEIROS JUNIOR, Joaquim da Rocha & FIKER, Jos. A Percia Judicial Como redigir laudos e argumentar dialeticamente.
So Paulo: PINI, 1996. 138p.
MENDONA, Marcelo Corra. Engenharia Legal: Teoria e Prtica Profissional. So Paulo: PINI, 1999. 214p.
MENDONA, M.C.; SOLLERO FILHO, M.; CURI, E.; AGUIAR, J.B.; QUEIROGA, H.S.; MAIA, E.A.; AQUINO, R. de;
RESENDE, O. de; CANADO, J.M. de M. Fundamentos de Avaliaes Patrimoniais e Percias de Engenharia Curso
bsico do IMAPE. So Paulo: PINI, 1998.316p.
MILUZZI, Reinaldo. Problemas existentes nos laudos de peritos e assistentes tcnicos em face do cdigo de processo civil.
Caderno Brasileiro de Avaliaes e Percias. So Paulo: ABRAPE, v. 4, n. 42, p.154-157., dez. 1992.
MOREIRA FILHO, Ib Ilha. Laudo Pericial de uma rea de terras de 4.500 hectares - 1 Parte. Caderno Brasileiro de
Avaliaes e Percias, So Paulo: ABRAPE, v. 4, N. 47, p.275-296., mai. 1993.
MOREIRA FILHO, Ib Ilha. Laudo Pericial de uma rea de terras de 4.500 hectares - 2 Parte. Caderno Brasileiro de
Avaliaes e Percias, So Paulo: ABRAPE, v. 4, n. 48, p.307-331., Jun. 1993.
MOREIRA, Alberto Llio. Princpios de engenharia de avaliaes, 3 ed. rev. ampl. So Paulo: PINI, 1995, 379p.
PELLEGRINO, Jos Carlos. Avaliao de Propriedades Rurais. In: AVALIAES PARA GARANTIAS, So Paulo: PINI, 1983,
216p., p.115-122.
RAMOS, Tnia Magda Matsumo Albino. Avaliao de Imveis Rurais. In: Curso de Avaliaes de Bens. X COBREAP
Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias. Porto Alegre: IBAPE, 1999. 24p.
RIBEIRO, Jos Ronan Simes. Perito judicial - uma honrosa funo. Caderno Brasileiro de Avaliaes e Percias, So Paulo:
ABRAPE, v. 4, n. 41, p.123-125., nov. 1992.
SAVIETTO, Clemente. Avaliao de culturas: eucalipto - cana de acar - pastagem. In: CONGRESSO BRASILEIRO DE
ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS, 8., 1995, Florianpolis. Anais.... Florianpolis: ICAPE, 1995, p.190-198.
TOLEDO, Flvio Godoy de. A informatizao da avaliao de mquinas e equipamentos. Caderno Brasileiro de Avaliaes e
Percias, So Paulo: IBAPE, v. 7, n. 81, p.332-8., mar. 1996.
TOSH, Dennis S. & RAYBURN, William B. Uniform Standarts of Professional Appraisal Practice: Applying the Standards.
Chicago: REAL STATE EDUCATION COMPANY, 1999. 186p.

- 120 -

ANEXOS
TABELAS PARA CONHECIMENTO DOS SOLOS
(Daudt, 1995)
1.

Tabela de interpretao de anlise qumica dos solos

Caractersticas

Unidade de medida

Smbolo

Frteis

Infrteis

Capacidade de troca de ctions

mE/100g

-4

Soma de bases

mE/100g

-3

Alumnio trocvel

mE/100g

Al

-0,3

+4

Ca + Mg trocveis

mE/100g

Ca + Mg

-2

Potssio

ppm

135

-45

Fsforo

ppm

30

-10

Sodificao

-Na

-10

+50

Distrofismo

50

-35

2.

Classificao de solo mineral

Classe
Argiloso
Siltoso
Arenoso
Fragmentos grosseiros
Mataces
Tipo de terreno

3.

Tamanho das partculas

(mm)
0 a 0,002
0,002 a 0,02
0,02 a 2
2 a 200
+ de 200
vista desarmada

Classificao do solo orgnico

Classe
Elevados teores
Mdios teores
Baixos teores

% de M. Orgnica

% de Argila

+18
12 a 18
-12

+60
0 a 60
<0

- 121 -

VIDAS TEIS DE ALGUNS BENS COMUMENTE ENCONTRADOS NOS

IMVEIS RURAIS
(Daudt, 1995)

Especificao

CONSTRUES
Alvenaria de tijolo coberto c/ telhas
Madeira coberto com telhas
Barro coberta com telhas
Barro coberta com sap
Banheiros carrapaticidas e sarnicidas
Barragem com taipa de alvenaria
MELHORAMENTOS
Linha luz/telefone c/ poste de madeira
Linha luz/tel c/ poste de ferro/concreto
Cerca de pau-a-pique
Cerca de arame
Encanamento de rede de gua
Cerca eltrica
Seringas, troncos, bretes, mangas
Aude e bebedouro c/ taipa de terra
Aude e bebedouro c/ taipa alvenaria
ANIMAIS DOMSTICOS
Reprodutor bovino
Matrizes bovinas
Reprodutor equino
Matrizes equinas
Sunos
Ovinos
Animal de trao
Animal de montaria
MQUINAS E EQUIPAMENTOS
Trator de rodas ou esteira
Microtrator
Trator de lavoura de arroz
Colheitadeira automotriz
Colheitadeira rebocada
Caminho
Carroa
Carro de bois
Carreta de trator hidrulica
Carreta de trator c/ pneus

Anos

25
15
10
5
30
50
30
50
10
10
10
10
20
25
50
8
10
8
10
4
8
12
8
10
7
7
13
10
5
10
10
15
15

Especificao

MQUINAS E EQUIPAMENTOS
Ancinho
Arado de discos ou aiveca
Grade de discos
Semeadeira de linhas
Semeadeira de pastagens
Cultivador
Plaina
Colhedeira de algodo
Grade de dentes ou mola
Segadeira de pastagens
Ceifadeira
Plantadeira
Sub-solador
Debulhadeira de milho
Desintegrador de rao
Picadeira de forragem
Motor eltrico
Serraria
Pulverizador
Ensiladeira
Polvilhadeira
Ordenhadeira
Carrinho de terreiro
Roadeira
Encerado de lona
Secador de cereais
Sacaria de colheita em uso
Adubadeira
Cesto de animais (jac)
Escarificador
Rodo
Arreiamento de qualquer natureza

Anos

12
15
15
15
20
12
15
8
20
10
12
10
5
10
20
15
15
20
10
7
10
10
8
10
6
10
1
8
2
6
2
6

- 122 -

Tabela estimativa do Valor Residual do Equipamento

aps depreciado

Equipamento

(%) Residual

Automvel

13,2

Camioneta

10,0

Jipe

21,2

Caminho mdio com carroceria

9,1

Caminho mdio com basculante

11,1

Caminho grande com carroceria

16,7

Caminho grande com basculante

8,9

P carregadeira de pneus - pequena

7,5

P carregadeira de pneus grande

9,2

Trator de esteiras pequeno

12,8

Trator de esteiras com lmina mdio

20,0

Trator de esteiras com lmina grande

20,0

Trator de esteiras com escarificador e lmina grande

20,0

Trator agrcola de pneus

9,8

Caminho fora de estrada

9,7

Retroescavadeira de pneus

10,0

Moto-serra gasolina

0,0

Fonte: CHEDE, G.J. Avaliao de mquinas e equipamentos. IBAPE. 1999.

- 123 -

Durao mdia de Mquinas e Equipamentos Rurais

Itens
TRATORES
De rodas
De esteiras

Durao
em
anos
10
10

VECULOS

Caminho
Carroa
Carro de bois
Carreta de trator
IMPLEMENTOS DE TRATOR
Arado de discos
Grade de discos
Semeadeira
Cultivador
Plaina
Ancinho
Colheitadeira de algodo
Colheitadeira de milho
Combinada automotriz
Combinada rebocada
Grade de dentes
Colheitadeira de forragens
Ceifadeira

10
10
10
15
15
15
15
12
15
12
8
10
10
10
20
10
12

Itens

Durao
em
anos

OUTROS IMPLEMENTOS
Arado aiveca
Grade de discos
Plantadeira
Planet
Bico de pato

10
12
10
8
5

DIVERSOS
Mquina de caf
Mquina de debulhar milho
Desintegrador
Picadeira de forragem
Motores eltricos
Serraria
Pulverizador
Polvilhadeira
Carrinho terreiro
Encerado
Saco colheita
Jac
Rodo

30
20
20
15
15
20
10
10
8
6
3
2
2

Durao mdia de Construes e Melhoramentos

Rurais
Construes
Parede de tijolos, taipa, coberta com telhas
Parede de madeira, coberta com telhas
Parede de barro, coberta com telhas
Parede de barro, coberta com sap
Piso de tijolo, cimentado

Durao em anos
50
30
20
10
50

Melhoramentos
Linha de fora, luz, telefone com postes de madeira
Linha de fora, luz, telefone com postes de ferro ou concreto
Cercas de pau a pique
Cercas de arame
Rede de gua (encanamento)
Cerca eltrica

Durao em anos
30
50
20
25
30
15

Fonte: CHEDE, G.J. Avaliao de mquinas e equipamentos. IBAPE. 1999.

- 124 -

Tabela estimativa de vida til em funo do nmero de

horas de trabalho anual

Mquina, Veculo ou Equipamento

Vida til (horas)

Automvel

8.000

Consumo de
horas/ano
1.300

Camioneta

8.000

1.300

Jipe

8.000

1.300

Caminho mdio com carroceria

8.000

1.350

Caminho mdio com basculante

8.000

1.200

Caminho grande com carroceria

8.000

1.500

Caminho grande com basculante

8.000

1.500

P carregadeira de pneus - pequena

9.000

1.400

P carregadeira de pneus grande

10.000

2.000

Trator de esteiras pequeno

10.000

1.800

Trator de esteiras com lmina mdio

10.000

2.000

Trator de esteiras com lmina grande

10.000

2.000

Trator de esteiras com escarificador e lmina grande

10.000

2.000

Trator agrcola de pneus

8.000

1.000

Caminho fora de estrada

10.000

2.000

Retroescavadeira de pneus

9.000

2.000

Moto-serra gasolina

6.000

500

Fonte: CHEDE, G.J. Avaliao de mquinas e equipamentos. IBAPE. 1999.

- 125 -

Avaliao dos Graus de Limitao dos solos para Classificao de terras segundo a Classe de Capacidade de Uso
Caractersticas dos Solos
Smbolo

Solos

Classe de
declividad
e
(%)

Graus de Limitao

Textura
Textura Fertilidad
e
Horiz.
A

Horiz.
B

Relevo

Prof.
Efetiva

Drenage
m

Pedregosidad
e

Eroso

Imped.
Mecaniza
o

GRAUS DE LIMITAO:
N = nulo

L = ligeiro

M = moderado

F = forte

DINIZ, J. Manual para Classificao da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliao de Imveis Rurais 1 Aproximao CESP 1997.

Classe de
Capacidad
e
de Uso

- 126 -

Classificao da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliao

Caractersticas dos Solos
Unidade
GeoMorfolgica Smbolo

GRAUS DE LIMITAO:

Solos

Textura
Horiz. Horiz.
A
B

Graus de Limitao
Fertilidad
e

UNIDADES GEOMORFOLGICAS:

N = Nulo

CH = Chapada (Colinas)

L = Ligeiro

LB = Lombadas

M = Moderado
F = Forte

AB = Abaciados
DM = Dique Marginal

Textur
a

Relevo Eroso

Drenage
m
Interna

Classe
Impedimento
de
Profundidad

Capacidade
e
Mecanizao
De Uso
Efetiva

TEXTURA:
aren = arenosa
md = mdia

arg = argilosa
ind = indiscriminada

DINIZ, J. Manual para Classificao da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliao de Imveis Rurais 1 Aproximao CESP 1997.

- 127 -

Interpretao da Anlise de Solo

PARMETRO

Fsforo (P) *
Acidez
Potssio Trocvel (K)
Magnsio Trocvel (Mg)
Alumnio Trocvel (Al) **
CTC ou T
Saturao de Bases (V)
Enxofre (S) ***
* Extrator Resina

EXPRESSO

CLASSIFICAO
Muito Baixo

Baixo

Mdio

Alto

Muito Alto

g/cm3

0 - 6

7 - 15

16 - 40

41 - 80

> 80

pH em CaCl2
pH em H2O

> 6,0
> 6,6

5,6 - 6,0
6,2 - 6,6

5,1 - 5,5
5,7 - 6,1

4,4 - 5,0
4,9 - 5,6

< 4,4
< 4,9

meq/100 cm3

0,01 - 0,07

0,08 - 0,15

0,16 - 0,30

0,31 - 0,60

> 0,60

meq/100 cm3

< 0,4

0,4 - 0,8

> 0,8

meq/100 cm3

< 0,3

0,3 - 0,6

> 0,6

meq/100 cm3

< 2,5

2,5 - 5,0

5,1 - 15,0

15,1 - 50,0

> 50,0

< 25

25 - 50

51 - 70

71 - 90

> 90

gSO4/cm3

< 5

5 - 10

11 - 15

> 15

** Extrator KCl 1N

*** Extrator Acetato de Amnio 0,5N em cido Actico 0,25N

Relao Solo : Extrator 1:2,5

DINIZ, J. Manual para Classificao da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliao de Imveis Rurais 1 Aproximao CESP 1997.

- 129 -

EXEMPLOS DE AVALIAO PARA CULTURAS

(de acordo com CAMARGO LIMA, 1995)

Avaliao de um pomar de laranja

EXEMPLO 1 Obter o valor atual de um pomar de laranja, anterior primeira safra.
Atravs de uma vistoria pormenorizada na propriedade avalianda busca-se as informaes relevantes (dados agronmicos e
econmicos) necessrios. No exemplo presente estas informaes so as seguintes:

i. Densidade de Plantio
ii. Produtividade Mdia Esperada
iii. Horizonte de Produo (formao/ declnio)
iv. Perodo de Formao
v poca da Avaliao
vi. Preo da Caixa de Laranja (no pomar)
vii. Ponto de Nivelamento do Pomar
viii. Quadro Financeiro (Fluxo de Caixa Esperado)

212 plantas/ha
560 caixas/ha
9 anos
4 anos
5 ano (anterior 1
safra)
R$ 2,30
9 ano (a partir de sua implantao)

Fluxo financeiro utilizado na avaliao de um pomar de citros

Custo de Formao/Produo (R$)
Custo
Receita
Perodo de Formao
Perodo de Produo
Total
Bruta
Implantao
Manuteno
Manuteno
(1+...+4)
(1)
(2)
(3)
(4)
0
376,65
- 376,75
1
300,00
- 300,00
2
378,37
- 378,67
3
558,42
- 558,42
4
731,83
- 731,83
5
782,89
- 782,89
1.288,00
6
782,89
- 782,89
1.288,00
7
782,89
- 782,89
1.288,00
8
782,89
- 782,89
1.288,00
9
782,89
- 782,89
1.288,00
Fluxo total lquido ao final de 9 anos (ponto de nivelamento)
180,18
Fonte: Dados hipotticos
Nota: A sobra positiva, acima do ponto de nivelamento, no ser considerada na avaliao.
Anos

Receita
Lquida
Total
- 376,75
- 300,00
- 378,67
- 558,42
- 731,83
505,11
505,11
505,11
505,11
505,11

O problema em apreo envolve dois aspectos econmicos importantes:

Primeiro:
Os desembolsos (Despesas de Investimentos) at o 4 ano, se aplicados alternativamente no mercado financeiro, produziriam juros na
razo de 6 % a.a. (Caderneta de Poupana). Esse rendimento alternativo estabelece um Custo de Oportunidade para o capital
investido. Entendemos, assim, que para cada desembolso, corresponda um montante ao final de (n - t) perodos, devendo ser
considerado no custo de formao do pomar em apreo.
Segundo:
Embora a Constituio de 1988 estabelea um teto 12 % a.a. para a taxa de juros bancrios, nosso entendimento que sua adoo
(mesmo que justificada) seja motivo de controvrsias pois, a nica alternativa de rendimento garantida pelo governo federal a
Caderneta de Poupana, com rendimento anual de 6 %. Desta maneira, conforme a NBR 8799/85, a expresso algbrica que melhor
traduz o texto da Norma :
VAP = CFP + VEP
Onde:
VAP = Valor Atual (na data de elaborao do laudo) do pomar avaliando
CFP = Custo de Formao [Custo de Implantao (CI) + Custo de Manuteno (CM) + Custos de Oportunidade dos Desembolsos
Efetuados ou Juros Produzidos (J) Taxa (i)]. Depreende-se assim que o Custo de Formao estabelecido com base na seguinte
expresso:

n-t

CFP = CIt . (1 + i)

CM
t =0

n-t

t . (1 + i)

- 130 No caso presente temos, ento;

5

CFP = 376,75 . (1,06) + 300,00 . (1,06) + 378,37 . (1,06) + 558,42 . (1,06) + 731,83 . (1,06)
CFP = R$2.736,74 / ha

(Os juros mais os valores desembolsados, estabelecem, ao final do perodo analisado, um Montante, razo pela qual na frmula,
n
utilizamos o fator de valor futuro (1,06) , diretamente sobre estes desembolsos)

VEP = Valor Econmico do Pomar avaliando, obtido atravs da expresso,

VEP = RL .

(1 + i ) n 1

n
i .(1 + i )

-r.

(1 + i ) n 1

n
i .(1 + i )

Onde:
RL = Fluxo de Receitas Lquidas Futuras, RL = RL1 = RL2 = ... = RLn, com t = 0, 1, 2,...,n, perodos.
r = Coeficiente de risco associado a queda de no Fluxo de Receitas Lquidas decorrentes de queda na produo e/ou reduo no
preo do produto no mercado. Normalmente atribui-se uma taxa de 10% varivel risco.

(1 + i ) n 1

n
i .(1 + i )

= Fator de Valor Presente para uma srie uniforme de pagamentos (ou rendimentos) futuros

Reorganizando os termos da expresso, obtemos:

VEP = (1 r) . RL .

(1 + i ) n 1

n
i .(1 + i )

Para o exemplo presente, temos ento;

VEP = (1 0,10) . 505,11 .

(1 + 0,06) 4 1

4
0,06.(1 + 0,06)

= R$1.575,23

Lembrando, portanto, da equao, teremos o valor atual, para o pomar avaliando de:
VAP = CFP + VEP = 2.736,74 + 1.575,23 = R$4.311,97 / ha
A mesma metodologia poder ser utilizada na avaliao de um pomar em datas diferentes, anteriores ao perodo de formao ou
posteriores primeira safra.

- 131 -

EXEMPLO 2 Utilizando-se dos dados do exemplo anterior, obter o Valor Atual de Pomar,
admitindo-se que a avaliao esteja sendo feita logo aps efetuada a primeira colheita.
No exemplo anterior tnhamos um custo de formao de:
CFP = R$2.736,74 / ha
Para obtermos o valor econmico do pomar, bastar, portanto, descontar a Receita Lquida proveniente da primeira safra. Ou seja,
basta fazer:

VEP = (1 0,10) . 505,11 .

(1 + 0,06) 3 1

3
0,06.(1 + 0,06)

= R$1.215,15

Teremos portanto,
VAP = CFP + VEP = 2.736,74 + 1.215,15 = R$3.951,89 / ha

EXEMPLO 3 A partir dos dados do exemplo 1, obter o Valor Atual de um Pomar no 2 ano de
formao.
Lembrando que o pomar em formao comear a produzir no 4 ano de sua formao teremos, neste caso, o Custo de Formao
ser dado apenas pelo Custo de Implantao mais o Custo de Manuteno do primeiro ano, ou seja:
5

CFP = 376,75 . (1,06) + 300,00 . (1,06) = R$882,92 / ha

Entretanto, para cobrir os investimentos efetuados, sero necessrias duas safras futuras, considerando a produtividade de 560
caixas/ha, ao preo de R$2,30 / caixa. Termos, portanto:

VEP = (1 0,10) . 505,11 .

(1 + 0,06) 2 1

2
0,06.(1 + 0,06)

= R$833,46 / ha

O Valor Atual do Pomar ser portanto:

VAP = CFP + VEP = 833,46 + 882,92 = R$1.716,38 / ha

EXEMPLO 4 Supondo que, na regio do imvel avaliando, a vida til de um pomar seja de 10
anos. O Valor Atual de um Pomar no incio do 10 ano, ser dado por:
Neste caso no considerado o custo de formao, uma vez que o pomar encontra-se no final de sua vida til. Logo, se a avaliao
efetuada numa data anterior a ltima safra, o Valor Atual do Pomar ser dado apenas por:

VAP = VEP = (1 0,10) . 505,11 .

(1 + 0,06) 1 1

1
0,06.(1 + 0,06)

= R$428,87 / ha

- 132 -

Florestas Plantadas
Avaliao de florestas artificiais
De acordo com MAGOSSI (1991), pelo mtodo do Valor Econmico, a frmula avaliatria pode ser representada pela seguinte
expresso algbrica:
n

VEF = (1 r) .

RL
t =0

1
(1 + i ) n t

Onde:
VEF = Valor Econmico para a Floresta em apreo
RL = Renda Lquida Esperada, ou soma das Rendas Lquidas Futuras
RLF = p . q
3
p = Preo pago ao produtor por um metro cbico (m ) de madeira
q = Quantidade de metros cbicos de madeira produzida em 1 ha

1
(1 + i ) n t

= Fator de Valor Presente para as Receitas (diferentes) Lquidas Esperadas

r = Coeficiente de Risco de Mercado (queda de preos), admitindo-se 5% a 10%

t = t = 0, 1, 2, ..., n perodos
i = Taxa de juros (6 % a.a.)

EXEMPLO 5 : Sabendo-se que o preo pago ao produtor de madeira de R$5,27/m3, para uma
floresta de eucalipto, destinada a produo de celulose, obter seu valor econmico, no perodo t
= 0, sabendo-se que a produtividade mdia esperada em 4 cortes, em intervalos regulares de 5
em 5 anos, de:
0 - 5 anos
5 - 10 anos
10 - 15 anos
15 - 20 anos

1 corte
2 corte
3 corte
4 corte

390 m / ha
3
300 m / ha
3
220 m / ha
3
180 m / ha

Colocando o preo do metro cbico (m ) em evidncia e reorganizando os termos da expresso do valor econmico da floresta temos:

VEt=0 = 0,90 . 5,27 .

180
220
300
390
+
+
+

.
20
15
10
(1,06)
(1,06)
(1,06) 5
(1,06)

VEt=0 = R$2.878,38 / ha

EXEMPLO 6 :Considere-se a plantao anterior, aps o primeiro corte, no perodo t = 5,

sabendo-se que a produtividade mdia esperada nos prximos 3 cortes, em intervalos regulares
de 5 em 5 anos, de:
5 - 10 anos
10 - 15 anos
15 - 20 anos

2 corte
3 corte
4 corte
3

300 m / ha
3
220 m / ha
3
180 m / ha

Colocando o preo do metro cbico (m ) em evidncia e reorganizando os termos da expresso do valor econmico da floresta temos:

VEt=0 = 0,90 . 5,27 .

180
220
300
+
+
.

15
10
(1,06)
(1,06) 5
(1,06)

VEt=0 = R$2.002,21 / ha

- 133 -

Culturas Temporrias
AVALIAO DE CULTURAS TEMPORRIAS
De acordo com a NBR 8799/1985, na avaliao de culturas perenes e temporrias comerciais, em produo, deve ser empregado o
mtodo do custo de reposio, acrescido do valor econmico da plantao. Este dever ser equiparado ao valor presente dos
rendimentos lquidos das safras correspondentes ao nmero de anos menos um, necessrios para que a plantao atinja a poca de
produo da espcie, multiplicado por um coeficiente de risco, adicionando-se, quando for o caso, o rendimento lquido da safra
pendente de fato, na ocasio da avaliao, deduzidos os custos vincendos da mesma.

Tem-se, portanto, a seguinte expresso, utilizada na obteno do valor atual da cultura anual:
VA = CF + VE
Onde:
CF = Custo de Formao e/ou reposio da cultura [Custo de Implantao (CI) + Custo de Manuteno (CM) + Custos de
Oportunidade dos Desembolsos Efetuados ou Juros Produzidos (J) Taxa (i)]. Dado que os desembolsos com a implantao e
manuteno, se aplicados alternativamente no mercado financeiro, produziriam os juros (J), temos ento que:
n

CFcap = CF . (1 + i)
CFcap =

Custo de formao capitalizado no instante em que se efetua a avaliao.

VE = Valor econmico para a cultura em apreo

VE = (1 r) . RLt .

1
(1 + i ) n t

RLt = Renda lquida esperada, ou soma das rendas lquidas futuras

Onde:
pt = Preo pago ao produtor na poca t (safra)
qt = Produo esperada na poca t (kg/ha)
Dt = Despesas de colheita, armazenagem, transporte, entre outras
r = Taxa de risco associado possveis quedas de produtividade e/ou risco de comercializao, admitido como 5%

1
(1 + i ) n t

= Fator de valor presente para a receita futura

- 134 -

EXEMPLO 7 Obter o valor econmico de 1 ha de milho, no instante t = 3 meses aps o plantio,

sabendo-se que:
i.
ii.
iii.
iv
v
vi.
vii.

ciclo da cultura
custo de formao
despesas com colheita
preo recebido pelo produtor
produtividade
data da avaliao
taxa de juros (poupana)

140 dias ps plantio

R$203,80 /ha
R$86,10 / ha
R$5,55 / sc de 60 kg
80 sc /ha
90 dias ps plantio
6 % a.a.

a. taxa de juros equivalente

id = 360

(1,06) 1

. 100 = 0,016% a.d.

b. custo de formao
90

CFmilho = 203,80 . (1,00016)

R$206,76

c. valor econmico

VEmilho = (1 0,05) .

86
,
10

203
,
80
80.5,55.

50
(1,00016)

d. valor atual de 1 ha de milho

VAmilho = CFmilho + VEmilho = R$357,32 / ha

R$150,56 / ha

- 135 -

Avaliao de Pimenta-do-Reino
EXEMPLO 8 Avaliao de um pimental em produo
Dados Agroeconmicos relevantes:
i. Densidade de Plantio
ii. Produtividade Mdia Esperada
iii. Horizonte de Produo (formao/declnio)
iv. Perodo de Formao
v. poca da Avaliao
vi. Preo da Pimenta-do-reino (produtor)
vii. Quadro Financeiro (Fluxo de Caixa Esperado)

1.500 ps / ha
3.000 kg / ha
9 anos
1 ano
6 ano (anterior 5 safra)
R$1,50 / kg

Fluxo financeiro utilizado na avaliao de uma plantao de Pimenta-do-reino

Custo de Formao/Produo (R$)
Custo
Receita
Perodo de Formao
Perodo de Produo
Total
Bruta
Implantao
Manuteno
Manuteno
(1+...+4)
(1)
(2)
(3)
(4)
0
6.000,00
- 6.000,00
1
3.000,00
- 3.000,00
2
2.012,00
- 2.012,00
3.520,00
3
2.012,00
- 2.012,00
3.520,00
4
2.012,00
- 2.012,00
3.520,00
5
2.012,00
- 2.012,00
3.520,00
6
2.012,00
- 2.012,00
3.520,00
7
2.012,00
- 2.012,00
3.520,00
8
2.012,00
- 2.012,00
3.520,00
9
2.012,00
- 2.012,00
3.520,00
Fluxo total lquido ao final de 9 anos
3.064,00
Fonte: Dados hipotticos
Nota: A sobra positiva, acima do ponto de nivelamento (6 ano), no ser considerada na avaliao.
Anos

viii. Ponto de nivelamento do pimental

ix. Taxa de Juros

Receita
Lquida
Total
- 6.000,00
- 3.000,00
1.508,00
1.508,00
1.508,00
1.508,00
1.508,00
1.508,00
1.508,00
1.508,00

6 ano (a partir de sua implantao)

6% a.a. (poupana)

O Valor Atual do Pimental ser dado por:

VAP = CFP + VEP
Onde:
VAP = Valor Atual (na data de elaborao do laudo) do plantio avaliando
CFp = Custo de Formao [Custo de Implantao (CI) + Custo de Manuteno (CM) + Custos de Oportunidade dos Desembolsos
Efetuados ou Juros Produzidos (J) Taxa (i)]. Depreende-se assim que o Custo de Formao estabelecido com base na seguinte
expresso:
n

n-t

CFP = CIt . (1 + i)

CM
t =0

n-t

t . (1 + i)

Observao: Como na data da avaliao do pimental j foram efetuadas quatro (4) safras, devemos obter o montante destas safras
(devidamente capitalizadas) e descont-las do Custo de Formao do Pimental. Este montante dado pela equao:

MRL = RL .

(1 + i ) t 1

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Onde:
MRL = Montante para a Renda Lquida do Pimental at a data de avaliao
RL = Fluxo de Renda Lquida
t = Nmero de Rendas (ou perodos) obtidas desde o incio da produo (2 ano) at a data da avaliao (6 ano).

Teremos ento:
n

n-t

CFP = CIt . (1 + i)

CM t

n-t

. (1 + i)

- RL .

t =0

(1 + i ) t 1

CFP = 6000 . (1 + 0,06) + 3000 . (1 + 0,06) - 1508 .

(1 + 0,06) 4 1

0,06

CFP = R$5.928,87 / ha
VEP = Valor Econmico do Pimental avaliando, obtido atravs da expresso,

VEP = (1 r) . RL .

(1 + i ) n 1

n
i .(1 + i )

Onde:
RL = Fluxo de Receitas Lquidas Futuras, RL = RL1 = RL2 = ... = RLn, com t = 0, 1, 2,...,n, perodos.
r = Coeficiente de risco associado a queda de no Fluxo de Receitas Lquidas decorrentes de queda na produo e/ou reduo no
preo do produto no mercado. Normalmente atribui-se uma taxa de 10% varivel risco.

(1 + i ) n 1

n
i .(1 + i )

= Fator de Valor Presente para uma srie uniforme de pagamentos (ou rendimentos) futuros

Para o exemplo presente, e considerando as receitas futuras at o ponto de nivelamento, teremos portanto:

VEP = (1 0,10) . 1.508,00 .

(1 + 0,06) 4 1

4
0,06.(1 + 0,06)

= R$4.702,84 / ha

Lembrando, portanto, da equao, teremos o Valor Atual para o Pimental avaliando de:
VAP = CFP + VEP = R$10.631,71 / ha