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La Redaccin.
4.5- Ejemplo de
Informe de Tasacin
A modo de ejemplo de una pieza de redaccin jurdica, veremos a
continuacin un modelo de informe de tasacin, aportado por la profesora
Cristina Gonzlez Unzueta
Documentacin utilizada:
Planos:
Estar comedor
Cocina-lavadero
independiente
con muebles de calidad
estndar bajo mesada y alacenas. El agua caliente se provee a
travs de termotanque.
Balcn
Superficie cubierta:
De uso exclusivo: 51,60 m2.
De dominio comn de uso exclusivo: 4,20 m2 (balcn)
De dominio comn de uso comn: 5,94 m2 (palier), 24,02 m2 (muros ). Las
dimensiones de los ambientes son las mnimas exigibles para los
distintos usos.
Las condiciones de iluminacin y ventilacin son correctas.
La organizacin funcional (interrelacin entre ambientes) adecuada.
Caractersticas constructivas: responde a las generales ya enunciadas. En
este caso los pisos son cermicos de 0,20 x 0,20 m. Las instalaciones estn
embutidas. Se ha previsto una conexin para calefactor en el
estar- comedor. Se abastece de gas envasado de tubos de 45 kg.
Estado de conservacin: bueno.
Estado de mantenimiento: muy bueno.
Condiciones adversas: se observan algunas baldosas desprendidas en
los pisos, hecho que se podra atribuir a posibles movimientos de
contraccin y dilatacin de la estructura. Aparentemente es un
problema que afecta a varios edificios.
Antecedente n 1:
Se trata de una oferta.
Monto solicitado: $ 220.000,00
Datos proporcionados por la Inmobiliaria de Mapfre.
Ubicacin: calle Bertn, M 35 (esquina) - Ro Ceballos (a una cuadra del
Supermercado Buenos Das). Forma parte de un barrio de viviendas
construidas por el Gobierno Provincial.
Superficie del terreno: 300,00 m2. Dimensiones del terreno: 12,00 m x
25,00 m.
*El lote se encuentra muy por debajo de las dimensiones exigidas para la
zona por la normativa municipal.
Superficie cubierta: a la superficie original se le anex una ampliacin de
aproximadamente 60,00 m2. Total: 110,00 m2
Locales que la componen: en PB estar, comedor, cocina, dos dormitorios y
bao original. En PA. Un dormitorio y bao. Se ha construido una cochera
de rollizos para 2 autos y una pequea pileta de natacin.
Superficie libre: de reducidas dimensiones. No queda margen para algn
futuro crecimiento de la vivienda.
Construccin de calidad media estndar.
Antecedente n 2:
Oferta. Datos proporcionados por la Inmobiliaria Riveros Ruta n 20
Km.6,5 Ro Ceballos Monto solicitado: $ 85.000,00. Ubicacin: calle
Sauces 1200 Ro Ceballos
Superficie del terreno: 360,00 m2. Dimensiones del terreno: 12,00 m x
30,00 m. Superficie cubierta aproximada: 60,00 m2.
Locales que la componen: estar comedor cocina, 2 dormitorios y bao.
Faltan terminaciones. Construccin de calidad regular. Aunque el mayor
valor corresponde al lote, la vivienda no es desechable y podra constituir
un comienzo para cualquier adquirente que busca la independencia
y posibilidades de ampliacin que no le ofrece un departamento.
Antecedente n 3:
Venta. Datos proporcionados por la inmobiliaria Riveros, Ruta n 20, Km.
6,5 Ro Ceballos.
Monto de la operacin: $ 100.000,00.
Fecha de la operacin: mediados de octubre aproximadamente. Ubicacin:
calle Los Espinillos entre Jos Ingenieros y San Martn Superficie del
terreno: 396,00 m2.
Dimensiones del terreno: 12,00 m x 33,00 m. Superficie cubierta
aproximada: 60,00 m2
Locales que la componen: Estar comedor cocina, dos dormitorios
y bao.
Construccin media estndar. El terreno, la ubicacin y los servicios,
constituyen un atractivo para adquirentes con escasas posibilidades de
inversin inicial pero que encuentran en este tipo de inmuebles
la posibilidad de radicarse en esta ciudad.
Juicio Crtico
Los Mtodos de valuacin empleados y los resultados obtenidos a travs
de su aplicacin, permiten ratificar el criterio adoptado para la presente
valuacin: la demanda de inmuebles en Ro Ceballos, en general,
se encuentra dirigida prioritariamente a viviendas individuales ubicadas
en lotes que permitan algn crecimiento adaptado a los posibles
cambios
de requerimientos
familiares y a la construccin de
infraestructura que facilite las actividades de expansin al aire libre
(quincho, pileta, etc.). La tipologa de monoblocks con departamentos,
ms all del valor de la ubicacin del Complejo Habitacional de
Viviendas Puntanas, limita absolutamente ese crecimiento y expansin
acotando la demanda por parte de adquirentes de nivel socioeconmico
medio.
Lo expresado constituye un fuerte elemento de desvalorizacin en
las unidades tasadas que ven restringido de manera importante el
segmento de mercado en que mayoritariamente se encuadran.
Bibliografa
GONZLEZ UNZUETA, Cristina. Informe de Tasacin de Inmueble Urbano.
Desarrollado para SAM de Redaccin Jurdica.
www.uesiglo21.edu.ar
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