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Mdulo 4

La Redaccin.

4.5- Ejemplo de
Informe de Tasacin
A modo de ejemplo de una pieza de redaccin jurdica, veremos a
continuacin un modelo de informe de tasacin, aportado por la profesora
Cristina Gonzlez Unzueta

Informe de Tasacin de Inmueble


Urbano
Profesional tasador: Juan Prez. Matr. 055
Fecha de la tasacin: noviembre de 2008

Datos del Inmueble:


Tipologa: Vivienda colectiva Depto. sometido a Rgimen de Divisin en
PH
Edificio: tres plantas de departamentos, sin ascensor.
Ubicacin relativa de la unidad: Edificio n 10 - 1 piso Depto. n 6
Frente- Unidad funcional 01 02 s/ Plano de divisin en PH.
Ubicacin del edificio: Complejo habitacional de viviendas Barrio Modelo
Crdoba

Informacin catastral (segn plano municipal):


Seccin: 140
Manzana: 1
Parcelas: 1 y 3.

Documentacin utilizada:
Planos:

Municipales: A nombre de: Viviendas Personal Civil de la


Nacin Sociedad Civil - Relevamiento de Edificios n 8, 9, 10 y 11,
con Permiso de construccin n 254 de fecha 16 de marzo de 2000.

De divisin en PH: Plano n 1/168/01 y 1/121/04 confeccionado


por el Agr. G. Arias Aprobado por la Direccin de Geodesia y
Catastro el 3/11/03

Lminas n 4/10 (Plantas ) y n 9/10 ( Superficies)

Anlisis de la zona en que se emplaza el inmueble:


El Complejo se encuentra ubicado en Ro Ceballos distante
aproximadamente 16 Km. de la ciudad capital de Crdoba. Se trata de un
Municipio relativamente joven que se destaca por la belleza natural de su
entorno paisajstico, enmarcado al Norte por un cordn montaoso
bajo, por la abundancia de verde natural con predominio de especies
autctonas y las excelentes condiciones de accesibilidad desde y hacia el
centro de la Capital que concentra el mayor porcentaje de las
actividades institucionales, comerciales, laborales en general y de
entretenimiento de sus habitantes. De acuerdo a la normativa
municipal vigente, los lotes en general son amplios (un lote tipo para la
zona tiene 20,00m de frente por 50,00 m. de fondo). Cuenta con servicios
de energa elctrica, agua potable, alumbrado pblico, telfono, TV por
cable, recoleccin de residuos domiciliarios
y como obra pblica
reciente la red cloacal que ir reemplazando progresivamente a los
pozos absorbentes que hasta ahora constituan el medio de eliminacin
y tratamiento de aguas servidas. El servicio de transporte pblico de
pasajeros es adecuado en este sector Ro Ceballos .Las caractersticas
mencionadas constituyen un fuerte atractivo para numerosas familias
residentes en el ejido municipal de la ciudad capital que aspiran a un
modo de vida ms distendido, con posibilidades de expansin al aire libre

y a escasa distancia de sus lugares de trabajo. De hecho se observa una


permanente migracin de la ciudad Capital a este Municipio, lo que se
trasunta en un crecimiento sostenido desde el punto de vista inmobiliario,
con valores de las propiedades en alza. Se destacan las viviendas
unifamiliares en terrenos de aproximadamente 1000,00 m2, con cierres
perimetrales constituidos por cercos verdes (tambin por exigencia
municipal), de buena calidad en lneas generales en cuanto a diseo y
materiales y con superficies cubiertas importantes. Se han
construido algunos grupos de viviendas de carcter masivo en lotes
de menores dimensiones, pero no es la imagen urbana predominante.
El municipio cuenta con un equipamiento comercial e institucional bsico
en expansin, concentrado sobre la ruta que es va de ingreso y paso a
otras localidades serranas.

Anlisis del inmueble tasado:


El Complejo habitacional: est constituido por 13 edificios de tres plantas
cada uno con cuatro departamentos por planta, todos ellos de
2 dormitorios. El proyecto original prev un total de 16 edificios. El bloque
14 se encuentra en proceso de construccin.
Cantidad de unidades: 12 por edificio.
Antigedad: los edificios se construyeron en distintas etapas a partir del
ao 1989 aproximadamente. El edificio n 10 data del ao 1998
1999 aproximadamente segn los datos del Plano Municipal de
Relevamiento correspondiente.
Infraestructura instalada: energa elctrica, agua potable, gas natural (no
todos los edificios se han conectado a la red), gas envasado con bateras de
2 tubos de 45 kg. por unidad, TV por cable, red cloacal recientemente
inaugurada. Al respecto cabe consignar que este Complejo sufre desde sus
comienzos serios problemas de contaminacin que impacta en las zonas
aledaas por deficiente funcionamiento de los pozos spticos
originales. Cabe la posibilidad de lograr una solucin gradual a
medida que se efectivicen las conexiones a la nueva red.
Ubicacin en el terreno: el conjunto est conformado, como se ha
dicho, por bloques bajos de diseo compacto, distribuidos en el terreno de
manera tal que conservan una distancia adecuada entre unos y otros,
rodeados por espacios verdes parquizados, con abundante vegetacin
autctona y en buen estado de mantenimiento. Cuenta con un
acceso peatonal sobre Ruta principal, una calle vehicular con alumbrado
pblico, desde la misma Ruta, que se bifurca facilitando el ingreso a los
distintos bloques. Como factor desfavorable se seala que, al no

haberse previsto zonas para guardar vehculos particulares, algunos


propietarios han construido grupos de cocheras apareadas, de mediana
calidad algunas, precarias otras, en sectores que impactan negativamente
en el conjunto.
Estado de conservacin: no es uniforme en la totalidad de los bloques.
Algunos de los edificios ofrecen mejor imagen en cuanto a conservacin y
mantenimiento, hecho coincidente en gran medida con la edad de las
construcciones.
Vistas: es un factor importante de valorizacin del Conjunto. La belleza
paisajstica natural del entorno de los edificios crea un medio por dems
atractivo para la vida de sus habitantes. Aunque estas caractersticas se ven
desvalorizadas por la tipologa adoptada. La demanda en Ro Ceballos se
orienta, sin dudas, hacia las viviendas individuales, con espacios
verdes propios. El concepto de viviendas colectivas es contradictorio con la
disponibilidad de tierras que hay en el Municipio y con el tipo de vida que
se busca al residir en l como opcin ante una ciudad que expulsa por su
saturacin, su crecimiento catico y desordenado y
valores
inmobiliarios altos que no se reflejan en la calidad de las construcciones.
Caractersticas constructivas generales: para la totalidad de los edificios
se adopt el sistema tradicional (estructura de HA a la vista, muros
perimetrales de ladrillo visto con junta tomada, tabiques internos
revocados y pintados, techos inclinados a cuatro aguas con
cubierta de tejas cermicas). La carpintera es de chapa pintada con
puertas placas y hojas de aluminio natural en ventanas y puertas balcn.
Los revestimientos son de azulejos de 0,15 x 0,15 sobre mesadas de
cocinas y baos. Los pisos son cermicos. Los paramentos interiores de
los muros de cierre exteriores estn terminados con revoque completo
y pintura al ltex al igual que los cielorrasos.
Caractersticas de la unidad inspeccionada (Edificio n 10, 1 piso, Depto
n 6, Unidad funcional 01-02):
El hall de ingreso al edificio es amplio, luminoso y en buen estado de
mantenimiento, con escalera de madera sobre estructura metlica. En
cada nivel se ubican 4 departamentos.
El departamento inspeccionado se compone de los siguientes locales:

Estar comedor

Cocina-lavadero
independiente
con muebles de calidad
estndar bajo mesada y alacenas. El agua caliente se provee a
travs de termotanque.

Bao con lavatorio, inodoro, bidet y receptculo para ducha.

Dos dormitorios sin placard.

Placard nico en el paso de acceso a dormitorios y bao.

Balcn

Superficie cubierta:
De uso exclusivo: 51,60 m2.
De dominio comn de uso exclusivo: 4,20 m2 (balcn)
De dominio comn de uso comn: 5,94 m2 (palier), 24,02 m2 (muros ). Las
dimensiones de los ambientes son las mnimas exigibles para los
distintos usos.
Las condiciones de iluminacin y ventilacin son correctas.
La organizacin funcional (interrelacin entre ambientes) adecuada.
Caractersticas constructivas: responde a las generales ya enunciadas. En
este caso los pisos son cermicos de 0,20 x 0,20 m. Las instalaciones estn
embutidas. Se ha previsto una conexin para calefactor en el
estar- comedor. Se abastece de gas envasado de tubos de 45 kg.
Estado de conservacin: bueno.
Estado de mantenimiento: muy bueno.
Condiciones adversas: se observan algunas baldosas desprendidas en
los pisos, hecho que se podra atribuir a posibles movimientos de
contraccin y dilatacin de la estructura. Aparentemente es un
problema que afecta a varios edificios.

Metodologa adoptada para la


valuacin de la Unidad n 6
Como ya se ha dicho, la tipologa adoptada en el Complejo resulta
totalmente atpica en un Municipio que se distingue y atrae por la amplitud
de sus lotes con viviendas individuales y una importante disponibilidad de
tierras.
El mejor mtodo para obtener el Valor de Mercado de un inmueble urbano
es el que utiliza la va comparativa con bienes de similares caractersticas y

similar ubicacin que hayan sido objeto de ventas recientes o por lo


menos constituyan ofertas al momento de llevar a cabo la tasacin. Esos
valores conocidos se constituyen en referencias vlidas para conocer el
valor zonal de las propiedades del sector.
Lo ideal sera poder comparar el inmueble tasado con otros departamentos
similares. Como no es posible encontrar bienes con estas caractersticas
tipolgicas, se adopta como criterio acudir a antecedentes similares
en cuanto a ubicacin, caractersticas constructivas, superficie cubierta y
nivel socioeconmico aunque se trate de viviendas individuales. Al
respecto cabe sealar que, a juicio del tasador, nadie pagar por un
departamento en Ro Ceballos ms de lo que pagara por una vivienda de
la misma superficie, de calidad media y con similar ubicacin pero con
la gran ventaja de la privacidad que ofrece una vivienda individual y no
colectiva.

Antecedente n 1:
Se trata de una oferta.
Monto solicitado: $ 220.000,00
Datos proporcionados por la Inmobiliaria de Mapfre.
Ubicacin: calle Bertn, M 35 (esquina) - Ro Ceballos (a una cuadra del
Supermercado Buenos Das). Forma parte de un barrio de viviendas
construidas por el Gobierno Provincial.
Superficie del terreno: 300,00 m2. Dimensiones del terreno: 12,00 m x
25,00 m.
*El lote se encuentra muy por debajo de las dimensiones exigidas para la
zona por la normativa municipal.
Superficie cubierta: a la superficie original se le anex una ampliacin de
aproximadamente 60,00 m2. Total: 110,00 m2
Locales que la componen: en PB estar, comedor, cocina, dos dormitorios y
bao original. En PA. Un dormitorio y bao. Se ha construido una cochera
de rollizos para 2 autos y una pequea pileta de natacin.
Superficie libre: de reducidas dimensiones. No queda margen para algn
futuro crecimiento de la vivienda.
Construccin de calidad media estndar.

Pese a las mejoras sobre la construccin original la imagen del inmueble


sigue respondiendo a las caractersticas de vivienda masiva, en s misma y
por su entorno.

Antecedente n 2:
Oferta. Datos proporcionados por la Inmobiliaria Riveros Ruta n 20
Km.6,5 Ro Ceballos Monto solicitado: $ 85.000,00. Ubicacin: calle
Sauces 1200 Ro Ceballos
Superficie del terreno: 360,00 m2. Dimensiones del terreno: 12,00 m x
30,00 m. Superficie cubierta aproximada: 60,00 m2.
Locales que la componen: estar comedor cocina, 2 dormitorios y bao.
Faltan terminaciones. Construccin de calidad regular. Aunque el mayor
valor corresponde al lote, la vivienda no es desechable y podra constituir
un comienzo para cualquier adquirente que busca la independencia
y posibilidades de ampliacin que no le ofrece un departamento.

Antecedente n 3:
Venta. Datos proporcionados por la inmobiliaria Riveros, Ruta n 20, Km.
6,5 Ro Ceballos.
Monto de la operacin: $ 100.000,00.
Fecha de la operacin: mediados de octubre aproximadamente. Ubicacin:
calle Los Espinillos entre Jos Ingenieros y San Martn Superficie del
terreno: 396,00 m2.
Dimensiones del terreno: 12,00 m x 33,00 m. Superficie cubierta
aproximada: 60,00 m2
Locales que la componen: Estar comedor cocina, dos dormitorios
y bao.
Construccin media estndar. El terreno, la ubicacin y los servicios,
constituyen un atractivo para adquirentes con escasas posibilidades de
inversin inicial pero que encuentran en este tipo de inmuebles
la posibilidad de radicarse en esta ciudad.

Ninguno de los Antecedentes seleccionados gozan de la calidad de


vistas y entorno paisajstico natural que ofrece el terreno del
Complejo habitacional.

Se realizaron consultas acerca de los valores de venta de


departamentos de similares caractersticas ubicados en edificios de
tres plantas sin ascensor, en zonas aledaas al centro de la ciudad
capital. Tratndose de edificios nuevos, por los departamentos
de dos dormitorios, con 60 m2 de superficie cubierta, a
estrenar, se solicita un monto aproximado de $ 180.000,00.. Esta
es una referencia a tener en cuenta al momento de ponderar la
actitud que adoptara un posible inversor de nivel socioeconmico
medio en busca de vivienda nica. Ante tipologas similares, muy
probablemente optara por la ubicacin en la ciudad capital, por
razones de economa en tiempo y gastos de traslado.

Vale tambin como dato curioso del comportamiento de la


demanda de estos departamentos en Ro Ceballos el comentario
realizado por uno de los profesionales responsables
de la
construccin de los tres ltimos edificios: entre los adquirentes
de algunos de los departamentos de estos Monoblock se
encuentran personas que residen habitualmente en grandes
ciudades ( ej. Bs. As. ) y adquieren estas unidades para usarlas
como cabaas de fin de semana que a la par que les garantizan un
cierto grado de seguridad, ofrecen una ubicacin en un
entorno con excelentes visuales. Segn el mismo informante se
habra pagado por alguno de ellos alrededor de $ 90.000,00. Es una
referencia vlida como techo de valores de venta, que indica un
segmento de mercado inusual para la zona, con un poder
adquisitivo ms alto que el comn, pero que no alcanza para definir
de manera predominante el perfil del adquirente habitual,
mucho ms acotado en sus ingresos.

Este dato ser tomado en cuenta para calcular el valor del


departamento tambin mediante la aplicacin del Mtodo del
Costo de Reposicin Depreciado (Norma TTN 14.x ) adems del
Mtodo Comparativo.

Para realizar las comparaciones entre el Consecuente y sus Antecedentes,


a travs de Coeficientes de Homogeneizacin, se utilizan las planillas del
Tribunal de Tasaciones de la Nacin ( Norma TTN 6.x ).`El principio en que
se basan las Planillas comparativas es el siguiente: los coeficientes de
homogeneizacin surgen de la comparacin de cada una de las
caractersticas principales del bien a tasar con las de los antecedentes. Si
el antecedente fue correctamente seleccionado como exponente de
ese segmento de mercado y por l se solicita un determinado valor

unitario siendo como es y con las caractersticas que tiene, si sus


caractersticas fueran idnticas al bien a tasar, el mercado
solicitara
este valor transformado, que incorpora adems la
reduccin por contraoferta.( Norma TTN 6.2 ).

Valuacin del Inmueble


Conforme el Valor Zonal Promedio obtenido se adopta como precio del m2
para el inmueble tasado: $ 1400,00
Superficie cubierta homogeneizada del inmueble tasado: 53,70 m2
53,70 m2 x $ 1400,00 = $ 75.180,00
EL VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE TASADO ES DE: $.75.000,00
(SETENTA Y CINCO MIL PESOS ).

Juicio Crtico
Los Mtodos de valuacin empleados y los resultados obtenidos a travs
de su aplicacin, permiten ratificar el criterio adoptado para la presente
valuacin: la demanda de inmuebles en Ro Ceballos, en general,
se encuentra dirigida prioritariamente a viviendas individuales ubicadas
en lotes que permitan algn crecimiento adaptado a los posibles
cambios
de requerimientos
familiares y a la construccin de
infraestructura que facilite las actividades de expansin al aire libre
(quincho, pileta, etc.). La tipologa de monoblocks con departamentos,
ms all del valor de la ubicacin del Complejo Habitacional de
Viviendas Puntanas, limita absolutamente ese crecimiento y expansin
acotando la demanda por parte de adquirentes de nivel socioeconmico
medio.
Lo expresado constituye un fuerte elemento de desvalorizacin en
las unidades tasadas que ven restringido de manera importante el
segmento de mercado en que mayoritariamente se encuadran.

Bibliografa
GONZLEZ UNZUETA, Cristina. Informe de Tasacin de Inmueble Urbano.
Desarrollado para SAM de Redaccin Jurdica.

www.uesiglo21.edu.ar

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