AVALUO No.

001R288-C-95-2016
EL INFRASCRITO VALUADOR AUTORIZADO POR EL MINISTERIO DE FINANZAS PBLICAS
JUAN HERMINIO CELIS MARTNEZ CON EL NMERO DE REGISTRO 288C95, NIT 1628410, No. TEL. 4104-0895, CORREO ELCTRONICO constconcema@hotmail.com, CON
DIRECCIN PARA RECIBIR NOTIFICACIONES VEINTIOCHO CALLE, VEINTE GUION TREINTA
Y UNO ZONA CINCO, de conformidad del Decreto Ley 15-98 del Congreso de la Repblica
numeral 5, inciso 3 Ley del Impuesto nico Sobre Inmuebles, practic avalo de tipo fiscal al
inmueble ubicado en el municipio de Fray Bartolom de las Casas del departamento de Alta
Verapaz, a solicitud del Abogado y Notario Ramiro Antonio Caldern Rodas, colegiado No. 7786,
Director de Sucesin Intestada Extra Judicial de Juan Jos Garca Rivera con DPI No.
25729296900101 y NIT 38579-4.
CERTIFICA
Que el Avalo Fiscal fue practicado al inmueble que se identifica con las siguientes caractersticas:
Ubicacin: La finca rustica San Simn se encuentra ubicada a una distancia en lnea recta de 14
kilmetros con 703.28 metros del parque central del municipio de Fray Bartolom de las Casas,
departamento de Alta Verapaz. Por la carretera asfaltada de la Franja Transversal del Norte
llegando a la entrada de la finca Canaleo se encuentra a una distancia de 22 kilmetros del
municipio de Fray Bartolom de las Casas y a 5 kilmetros del municipio de Raxruh, en ambos
casos se llega a la entrada de la finca Canaleo para encaminarse a un camino de terracera que
sirve de servidumbre de paso con una distancia de 2 kilmetros con 330 metros. (Ver plano de
Ubicacin adjunto).
Cdigo Catastral:
Datos Registrales:
Registro de la Propiedad Inmueble:
Finca Rustica No....
1,063,
Folio...280,
Libro67 de Alta Verapaz,
rea
Registrada..4902,267.68
m,
rea
Medida....4902,268.71
m,
Propiedad deJuan Jos Garca
Rivera, segn ltima inscripcin de dominio.
Datos Matriculares:
Matricula fiscal..16 009430,
Registro No..Fca. No. 1063-280-6716,
rea
Inscrita4902,267.68
m,
rea
Medida....4902,268.71
m,
Valor encontrado en libros....Q 70,000,
Titular de Matricula fiscal...Juan Jos Garca Rivera,
Datos del Titular:
Nombre..Juan Jos Garca Rivera
Direccin13 Av. 25-10 zona 5, Colonia 25 de Junio, Guatemala
DPI No..2572929690101
NIT...38579-4

Caractersticas Generales del Inmueble:

Topografa: Finca rustica moderadamente inclinada con pendientes que van del 0% al 20%.
Mecanizado..Por la clase de suelo no se puede mecanizar
Vas de acceso: Del municipio de Raxruh por la carretera de la Franja Transversal del Norte se
recorren 5 kilmetros hacia el Este encontrando la entrada de la finca El Canaleo de ah hacia el
Norte por carretera de terracera de una sola va con una longitud de 3 kilmetros con 135 metros
se llega a la finca El Triunfo en la cual se embarca para recorrer una distancia de 3 kilmetros con
248.3707 metros sobre el ro Sebol, llegando al rancho patronal. Del municipio de Fray Bartolom
de las Casas, se recorre una distancia de 26 kilmetros de terracera y se llega al micro
parcelamiento San Simn La Bota, caminando durante 30 minutos por veredas para ubicarse en el
rancho patronal.
Ranchos: En el inmueble existen un rancho patronal con paredes de madera sin forro de un solo
ambiente, piso de tierra y cubierta de lmina, una bodega de medicinas con paredes de madera sin
forro de un solo ambiente, piso de tierra y cubierta de lmina, una bodega de vaqueros con
paredes de madera sin forro de un solo ambiente, piso de tierra y cubierta de manaca, dos ranchos
con paredes de madera sin forro de dos ambientes, piso de tierra y cubierta de manaca con las
siguientes reas.
rea rancho patronal =38.52 m,
rea bodega medicinas =15.57 m,
rea rancho No. 1 =37.67 m,
rea rancho No. 2 =28.53 m,
rea bodega de vaqueros =20.94 m
Uso del suelo: Pecuario con 1579,439.00 m de pasto natural, no existiendo ningn otro cultivo,
el resto del inmueble se encuentra como tierra ociosa.
rea potrero No. 1=321,420.00 m
rea potrero No. 2=119,414.00 m
rea potrero No. 3=118,786.00 m
rea potrero No. 4=139,480.00 m
rea potrero No. 5=118,786.00 m
rea potrero No. 6=125,773.00 m
rea potrero No. 7=139,748.00 m
rea potrero No. 8=90,836.00 m
rea potrero No. 9=125,700.00 m
rea potrero No. 10=139,748.00 m
rea potrero No. 11=139,748.00 m,
rea no trabajada=3322,828.68 m.
Agua: En el inmueble se encuentra el ro Sebol con una longitud de 6 kilmetros con 583.6587
metros, clasificndola de abundante, en el uso actual, el ganado es el que usa las aguas del ro
para tomar, y se utiliza para transporte dentro de la finca.
Pedregosidad: 100% de su superficie, segn el perfil del terreno se logr establecer que existe un
cascajo debajo de la capa vegetal.

Servicios: No posee ninguna clase de servicio como energa elctrica, agua potable, ni drenaje
pluvial o sanitario.
rea
m,
rea
m,

Registrada:..4902,267.68
Medida:.4927,914.02

Clase de suelo: El predio tiene una clase de suelo VI, con una profundidad de 10 a 15 cm. y
textura arcillosa.
Inundable: En tiempo de invierno el suelo se mantiene inundado en un 20% a un 30% del rea
total del predio.
Caractersticas del Entorno Fsico:
Condicin vas de acceso: En el sector hay vas terrestres y fluviales, en la terrestre se realiza
por Fray Bartolom de las Casas a una distancia de 26 kilmetros carretera clase 6 revestimiento
suelto transitable todo el tiempo de terracera, llegando al centro del micro parcelamiento San
Simn
la
Bota, para luego tomar una vereda clase 8 a pie durante 30 minutos llegando al rancho patronal.
Las salidas terrestres que tena la finca por el micro parcelamineto San Simn la Bota ya no
existen, por haber sido tomadas por los dueos de las diferentes parcelas. De Raxruh se
recorren 5 kilmetros sobre la Franja Transversal del Norte carretera clase 2 llegando a la entrada
de la finca El Canaleo, para tomar una carretera clase 7 de terracera transitable todo el ao con
una distancia de 3 kilmetros con 135 m. para luego embarcarse por el ro Sebol recorriendo una
distancia de 3 kilmetros con 248.37 metros llegando al rancho patronal.
Transporte: De Fray Bartolom de las Casas al micro parcelamiento San Simn La Bota, hay
transporte directo una vez a la semana, ya sea en micro bus o en pick up. Por Raxruh hay micro
buses todos los das hacia la entrada de la finca El Canaleo, de ah hay que entrar a pie o en
carro agrcola y se recorre una distancia de 3 kilmetros con 135 metros y luego embarcarse por el
ro Sebol recorriendo una distancia de 3 kilmetros con 248.37 metros.
Servicios: En el rea se carece de energa elctrica, agua potable, drenaje sanitario y pluvial y
telfono fijo, la nica seal que se recibe en el rea es de una compaa de telefona mvil y hay
otra compaa que se recibe la seal en las partes altas.
Drenajes: Existen en el rea drenajes naturales para el agua pluvial pero en la gran mayora del
rea no existen.
Clima: Predominante clido hmedo, las estaciones son dos, poca seca entre los meses marzo,
abril y mayo, poca lluviosa el resto del ao, la temperatura promedio es de 25C, la mnima
extrema 14C y la mxima extrema 38C, la precipitacin pluvial entre los 2,000 y 3,000 milmetros
al ao.
Cultivo predominante: En la actualidad hay tres cultivos predominantes los cuales son pasto
natural, pasto cultivado, palma africana.
Agua potable: No hay
Relieve: Moderadamente inclinado que posee pendientes de 0% al 12 % aproximadamente.

Caractersticas de las construcciones: En el entorno son ranchos de madera sin forro, piso de
tierra y cubiertas de manaca o lmina de cinc. Existe una carretera que es servidumbre de paso
para la finca El Triunfo tipo 7 transitable cualquier poca del ao.
Tasacin: En la seccin de valores catastral se tiene valor por metro cuadrado de la tierra para
esta zona de Q0.00/m (Se adjunta certificacin de valor emitido por la Municipalidad de Fray
Bartolom de Las Casas).
Mtodo de Valuacin Utilizado:
Para determinar el valor del terreno y la construccin, se utilizaron respectivamente el mtodo de
Anlisis de Ventas y el Valor de Reposicin. Los valores unitarios aplicados son producto de un
estudio del mercado inmobiliario realizado en zonas homogneas econmicas y fsicas, valores
unitarios que de conformidad con lo que establece el Manual de Valuacin Inmobiliaria han sido
ajustados para aplicacin fiscal mediante Acuerdo del Consejo Municipal y modificado por factores
de acuerdo a las caractersticas intrnsecas del terreno.

Avalo del Terreno:

Clculo valor del terreno
Valor base=Q0.10/m
Valor
comercial
Q/m

Factor de
modificacin

Valor
comercial
ajustado

rea del
terreno

Valor del terreno

comercial

Extensin

Q/m

0.10

4,902,267.68

0.10

Q 490,226.77

Se adjunta certificacin de valor emitido por la Municipalidad de Fray Bartolom de Las Casas .

Avalo de la Construccin:
Clculo valor de las construcciones
Rancho patronal con lmina de cinc potrero No. 2
Valor base=Q175.00m
Tipologa constructiva
Descripcin

Categora

Valor base
Q/m

Edad
aos

Ajuste por edad

categora

Valor base
ajustado Q/m

rea construccin
m

Rural

Baja

175.00

175.00

38.52

Bodega Medicinas con lmina de cinc potrero No. 2

Valor base=Q175.00m

Valor
construccin
Q

6741.00

Tipologa constructiva
Descripcin

Categora

Valor base
Q/m

Edad
aos

Ajuste por edad

categora

Valor base
ajustado Q/m

rea construccin
m

Rural

Baja

175.00

10

0.71

124.25

15.57

Valor
construccin
Q

1934.57

Rancho No. 1 con manaca potrero No. 2

Valor base=Q150.00/m
Tipologa constructiva
Descripcin

Categora

Valor base
Q/m

Edad
aos

Ajuste por edad

categora

Valor base
ajustado Q/m

rea construccin
m

Rural

Baja

150.00

0.93

139.50

37.67

Valor
construccin
Q

5,254.97

Rancho No. 2 con manaca potrero No. 2

Valor base=Q150.00/m
Tipologa constructiva
Descripcin

Categora

Valor base
Q/m

Edad
aos

Ajuste por edad

categora

Valor base
ajustado Q/m

rea construccin
m

Rural

Baja

150.00

150.00

28.53

Valor
construccin
Q

4,279.50

Bodega de vaqueros con manaca potrero No. 2

Valor base=Q150.00/m
Tipologa constructiva
Descripcin

Categora

Valor base
Q/m

Edad
aos

Ajuste por edad

categora

Valor base
ajustado Q/m

rea construccin
m

Rural

Baja

150.00

10

0.71

106.50

20.94

Valor
construccin
Q

2,230.11

Avalo del camino:

Calculo valor del camino
Costo unitario Q45.00/m
Tipologa constructiva
Clase

Tipo

Terracera

Valor base Q/m

Ajuste por edad

categora

Valor base
ajustado Q/m

Longitud
carretera m

Valor
construccin

45.00

1.00

45.00

259.00

11655.00

Se adjunta certificacin de valor emitido por la Municipalidad de Fray Bartolom de Las Casas.

Avalo del cultivo:

Clculo valor del rea cultivada
Cultivo permanente pasto natural
Valor base=Q0.01m
Tipologa constructiva
Descripcin

Categora

Valor base
Q/m

Rural

Regular

0.01

Ajuste por
edad
categora

Valor base
ajustado
Q/m

rea del
cultivo m

Valor cultivo

0.01

1579,439.00

Q 15794.39

Se adjunta certificacin de valor emitido por la Municipalidad de Fray Bartolom de Las

Casas.

Resumen de Valores:
Valor terreno

490,226.77

Valor cultivo

15,794.39

Valor construcciones

20,440.15

Valor camino

11,655.00

Valor total comercial

538,116.31

Factor de descuento 75%

403,587.23

134,529.08

Valor modificado
Redondeo valor fiscal

Q 134,529.00

El valor fiscal del inmueble asciende a la cantidad de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL
QUINIENTOS VEINTE Y NUEVE QUETZALES CON CERO CENTIMOS.
0Declaro y juro que los datos consignados en el presente avalo son verdaderos se
encuentran ajustados a las normas y procedimientos del vigente Manual de Valuacin
Inmobiliaria.

Ing. Juan Herminio Celis Martnez

Lic. Ramiro Antonio Caldern Rodas

Galera de Fotografas:

Carretera de entrada por la Finca

El Canaleo

Carretera de salida por la Finca

El Canaleo

Carretera entrada al
Micro Parcelamiento San Simn la
Bota

Carretera de salida del

Micro parcelamiento San Simn la
Bota

Cerco vereda a pie va

Micro parcelamiento San Simn la Bota

Puente vereda a pie va

Micro parcelamiento San Simn la Bota

Puente vereda a pie del micro

Vereda del micro Parcelamiento

Parcelamiento San Simn la Bota

Fachada rancho patronal

San Simn la Bota

Interior rancho patronal

Fachada rancho No. 1

Interior rancho No. 1

Fachada rancho No. 2

Interior rancho No. 2

Fachada bodega de vaqueros

Fachada bodega de medicinas

Vista de potrero pasto natural

Interior bodega de vaqueros

Interior bodega de medicinas

Vista de potrero pasto natural

Vista de potrero pasto natural

Vista ro Sebol