INTRODUCCIN

En el desarrollo de este trabajo de investigacin hemos estudiado e investigado

la institucin del Derecho Registral y su aplicacin, prctica. Este Derecho se
encuentra dentro de una de las ramas del Derecho en general, como lo es, la
rama
Civil,
que
viene
desde
del
Derecho
Civil
Romano.
El Derecho Registral como una parte del Derecho Civil es una institucin
garante de la Propiedad inmueble el cual est regulado en nuestro Cdigo Civil
a partir del captulo IV el cual se denomina "Del Registro de la Propiedad Raz e
Hipotecas" en este sentido nuestro trabajo realizado en el carcter
eminentemente Registral e incorporado a lo que es el Derecho Civil.
Con nuestro trabajo, pretendemos aporrar un material de consulta crtico
constructivo, en el sentido de que a travs de ello exponemos como en nuestro
medio es regulado el Derecho inmobiliario, por ser de vital importancia la
propiedad privada y porque ello influye en el desarrollo de los Estados. As
mismo pretendemos exponer los motivos del por cri en la inscripcin de
documentos la mora existente en el Registro de la propiedad.
En cuanto a la inscripcin de los diferentes ttulos instrumentos registrales, lo
mismo el funcionamiento y organizacin del registro en la primera seccin del
centro.
El problema que hemos investigado lo constituye el derecho y su aplicacin
prctica, en vista de que en nuestra realidad jurdica existe un retraso
exagerado en cuanto a registro se refiere de los instrumentos o ttulos
inscribibles, con ello hemos logrado conocer los motivos por los cuales se debe
la mora, ya que sta atenta contra la propiedad inmobiliaria en algunos casos
pues el usuario se frustra cuando no obtiene una inscripcin oportuna, no
determinando con cuales son los motivos de dicho retraso y los cuales son falta
de mobiliario, equipo y personal adecuado, una infraestructura no suficiente,
etc.
En el desarrollo de nuestro trabajo hemos analizado del Derecho Registral y su
aplicacin prctica desde el punto de vista del derecho en s, analizando su
regulacin legal, organizacin, principios y ttulos o instrumentos inscribibles
en
el
Registro
de
la
propiedad.
As mismo, el estudio lo hemos comprendido a partir del ao de mil
novecientos ochenta hasta la poca actual, y est referido a lo que es el
Registro de la propiedad Raz e Hipotecas de la Primera Seccin del Centro por
ser una institucin de mayor afluencia de usuarios y con mayor cantidad de
trabajo.
En cuanto a los alcances de nuestro tema de investigacin, lo enmarcamos al

aspecto organizativo del Registro, es decir cmo est constituido el Registro a

nivel general y en especial la primera seccin del centro en ello se trata las
oficinas registrales, nmero de registradores y unidades del registro, que
procedimiento se emplean en la inscripcin de los distintos ttulos o
Instrumentos
inscribibles.
En cuanto a las limitaciones, no hemos hecho referencia al aspecto econmico
en forma especfica puesto que solo ello nos conllevara a. un estudio a nivel
ms especializado, por supuesto que s hemos tocado puntos que
consideramos muy importantes para que formen parte del tema investigado.
As mismo limitamos nuestra investigacin a no ser referencia al campo ya que
nos interesamos solo al Derecho Registral y su aplicacin prctica
constituyendo un estudio eminentemente jurdico prctico y por constituir ste
un
derecho
garante
de
la
propiedad
privada.
Continuando con el desarrollo de nuestro trabajo, optamos por el sistema de
hiptesis general, y que se enmarca a todo el contenido del presente problema
a investigar el cual consiste en el por Qu y cmo se aplica el derecho registral
en
la
prctica.
En cuanto a la metodologa, nuestro trabajo de investigacin optamos basarla
en informacin documental, la cual es informacin secundaria de algunos
autores, cdigos y leyes vigentes que tienen regulacin directa en materia
registral as mismo hemos obtenido informacin primaria a travs de la
encuesta y entrevista de empleados y usuarios del registro de la Propiedad
Raz
e
Hipotecas
de
la
Primera
Seccin
del
Centro.
Se presentan los datos obtenidos a travs de la encuesta y entrevista los
cuales muestran la informacin, la cual es procesada con el objeto de que nos
refleje un resultado ya sea positivo o negativo en cuanto a la hiptesis
planteada.
En el ltimo captulo, exponemos las conclusiones y recomendaciones a las
cuales hemos llegado dando una respuesta al por qu de nuestra investigacin
y las respuestas que damos a la problemtica existente en el Registro.
Al final incluimos los anexos los cuales contienen los cuestionarios de encuesta
y entrevista y la tabulacin de los mismos y la bibliografa utilizada como
material de apoyo en la elaboracin del presente trabajo de seminario.
_________________________________________
CAPTULO

MARCO DE REFERENCIA
1.1.

ANTECEDENTES

DE

LA

INVESTIGACIN

Se hace necesario hacer una bsqueda sobre los antecedentes bibliogrficos

del Derecho Registral y especficamente del Registro de la Propiedad Raz e
Hipotecas. Por ello se ha tenido que recurrir a los Autores Universales y
Nacionales que se han dado a la escribir sobre el Derecho Registral.
ARGUETA, RENE ROLANDO, present su tesis doctoral que escribi en el ao de
1976, sobre Derecho Registral, contenido doctrinario y prctico en la
Legislacin Salvadorea, este hace un anlisis del tema del Derecho Registral,
en El Salvador. Tambin detalla los diversos asientos en el Registro de la
Propiedad y algunas consideraciones de orden prctico y proyectos de Ley de
Registro
Inmobiliario
en
El
Salvador.
BARRIERE, JORGE ALBERTO, tesis Doctoral Derecho Registral, la que versa
sobre los modos de adquirir, instrumentos que se inscriben en el Registro de la
Propiedad y Comentarios acerca de cada caso referente a determinado
instrumento y como es tratado por otras Legislaciones diferentes a las nuestras
y
como
se
aplica
el
Derecho
Registral
objetivamente.
Derecho adquirir, instrumentos que se inscriben en el Registro de la Propiedad
I.

FRANCISCO,

FONTBONA

J.

GARCIA

CONI,

RAUL

R.

Francisco I. J. Fontbona y Ral R. Garca Coni, autores del libro "La Seguridad
del mercado de Hipotecas frente a los sistemas Registrales de Amrica Latina
escrita en Buenos Aires en el ao de 1971, en el que incluye diciendo que el
mercado de hipotecas ser ms atrayente y ms fluido, cuanto mayor sea la
seguridad jurdica que le ofrezca la Legislacin hipotecaria y su rgimen de
Publicidad
registral.
CAMPOS ENRIQUE E. Tesis presentada para obtener su doctorado en el ao de
1935, sobre Somera consideraciones acerca del Registro de la Propiedad
Inmueble en el que hace referencia a las funciones del Registro de la
Propiedad Inmobiliaria, los diferentes sistemas registrales y el procedimiento
que
se
requiere
para
realizar
una
inscripcin.

MONTES, ANGEL CRISTOBAL, monografa, "El Tercero Registral en el Derecho

Venezolana que trata en su captulo II Ambito y razn del ser de la proteccin
Registral, pg. 34 tema importante para nuestro tema de investigacin porque
sabemos la garanta frente a terceros que ofrece el registro de la Propiedad
raz.
ROCA SASTRE, (RAMON MARIA,) Jurisprudencia Registral (1953) contiene una
coleccin de Resoluciones de la Direccin General de los Registros y del
Notariado referente a los registros de la propiedad y mercantil recopilado
ordenado y complementados o sea su ndice para facilitar su manejo.

VAQUERANO, ISABEL "Implantacin del Acta Torrens en El Salvador" Tesis

presentada para la obtencin al grado de doctorado, en el ao 1918, la cual,
presenta un aporte en cuanto a la regulacin de un mejor sistema de
inscripcin de los bienes inmuebles, como una seguridad econmica social, y
jurdica
del
Estado.
1.2.

MIARCO

HISTORICO.

El Estudio del Derecho Registral nos obliga a remontarnos al inicio de la

existencia de la humanidad, tratando de descubrir donde nacen los elementos
que constituyen el Derecho de Propiedad y Registro de la propiedad.
No es posible que el Derecho de Propiedad naciera en las tribus que vivieron de
la caza y la pesca, ni en los pueblos nmadas que se dedicaban al pastoreo. El
Derecho de Propiedad nace cuando la agricultura llega a su desarrollo ms o
menos
completo.
Los primeros vestigios, respecto al control de la propiedad los encontramos en
los pueblos egipcios, asirios y babilonios, pues en ellos existieron verdaderos
catastros en donde se anotaban las distintas mutaciones a la propiedad.
Grecia: puede decirse que en Grecia se sentaron las bases de los principios
que en materia de derecho haba de servir a la legislacin universal aqu nace
la venta, la donacin, el seguro martimo, el prstamo, el mutuo hasta llegar a
la
hipoteca.
(1)
Con el deseo de proteger el crdito territorial, debido a la facilidad con que los
deudores defraudaban a los acreedores, ya que la garanta hipotecaria
constituida sobre los inmuebles era generalmente ignorada por todos aquellos
que no fuesen los mismos contratantes que haban intervenido en el acto o
contrato, fue que pensaron en corregir aquel defecto, haciendo pblico el
gravamen
por
medio
de
una
tablilla
o
lpida.
(2)
Algunos historiadores sealan que fue una ley de Solon, la que mand a poner
seales en las fincas gravadas, en las que se consignaban las cargas,
colocndolas en las partes ms visibles de las fincas o terrenos gravados a
efecto
de
que
fuesen
generalmente
conocidas.
Estas tablillas eran hechas de barro de arcilla que fueron conocidas como
Ostraka, posteriormente como papiros y en la regin del Atica fueron llamadas
Piedras
Haroi.
(3)
En Egipto: Se distinguen dos pocas la Greco Egipcia y la Egipcia Romana. (4)
En la primera, el historiador, consideraba que la compra-venta hipotecaria se
perfeccionaba por la inscripcin de la enajenacin previa, la percepcin del
impuesto
correspondiente,
teniendo
aquella
carcter
constitutivo.

En la segunda; acta Urcicino Alvarez, el llamado Registro de Documentos

nacido en virtud de exigencias de tributacin fiscal cuyo registro, tena una
doble finalidad, la de archivo y la de informacin y publicidad. En el primer
siglo de la denominacin romana se sita la Institucin Biblioteca relativa a la
adquisicin de los bienes inmuebles que constituyen un verdadero registro de
inmuebles con fines catastrales y sin antecedente pre romanos.
En Roma: Los Romanistas Coviello y Gianturco, sostienen que en el Derecho
Romano, la publicidad no slo fue desconocida, sino que ni siquiera era puesta
en prctica una normal publicidad en las transacciones inmobiliarias. Tenan los
romanos formas solemnes y pblicas frente a terceros, si esto era as, si exista
un desconocimiento total de la publicidad, en sentido genrico, con mayor
razn quedaba desechada la implantacin de un sistema Registral de efectos
publicitarios.
(5)
En el Derecho Germnico: La propiedad comenz, siendo colectiva de la tribu,
por virtud de distribuidores sucesivas naci la propiedad privada de la casa y el
terreno ajeno, la posesin temporal de la parte que se atribuye a cada uno en
el campo comn y contina siempre la parte que conserva el carcter colectivo
y
as
llegar
hasta
la
propiedad
individualizada.
El verdadero antecedente del Registro de la Propiedad es que las transmisiones
inmobiliarias y la constitucin de gravmenes se hacan en forma solemne y
simblica, acostumbrndose a tomar nota del acto de la transferencia en los
archivo judiciales y ms tarde en un libro de registro, estos libros pasan a ser
prueba, despus a declarar y por ltimo a constituir los derechos a que se
refieren.
En Espaa: La Corte de Madrid de 1528, dictaron la pragmtica de 1539
complementada por el que en su da dict Felipe II en 1558 a peticin de la
Corte de Valladolid, creando lo que se llam registro de Censos y Tributos.
Ese pragmtico ordenaba que se llevase en cada ciudad o villa, donde hubiese
cabeza de Jurisdiccin, un libro en el que se registrasen o tomaren razn de las
ventas de inmuebles, hipotecas imposiciones de censos y tributos. (7)
La pragmtica de 1768 que dict Carlos III llamada oficios o contaduras de
hipotecas sustituidas del antiguo registro de censo y tributos, mediante dicha
pragmtica se instaura un sistema de registracin de determinados actos
relativos a cargas y gravmenes, siendo su contenido relativo a: organizacin a
cargo de escribanos de ayuntamiento: actos tales como: Imposiciones, ventas
y retenciones de censos y tributos, venta de bienes races basados en cargas,
fianzas en que se hipotecan en tales bienes, modo de llevar los oficios, la toma
de razn se haca en el lugar de situacin de la finca gravada y los datos en
virtud
de
la
copia
del
instrumento.

Es hasta el 8 de febrero de 1861 que entra en vigencia la Ley Hipotecaria

Espaola creando un Registro de la Propiedad bajo los principios de publicidad
y especialidad, ya no es un registro parcial sino que abarca el dominio y dems
derechos reales impuestos sobre fincas. Posteriormente se trat de incluir esta
ley hipotecaria al Cdigo Civil suscitndose diversas doctrinas al respecto, las
cuales no se comentan por considerar que estn fuera de nuestro estudio; lo
que si merece mencionar es el hecho de que la concepcin del registro como
institucin de publicidad no fue elaborado por la Ley Hipotecaria del 8 de
febrero de 1861, sino por el Cdigo Civil, de donde pas a la Ley el 21 de abril
de
1909
y
a
la
Ley
del
16
de
diciembre
de
1909.
En los pases de habla hispana la evolucin de este derecho ha sido
marcadamente influenciado por las reales pragmticas espaolas, por la ley
hipotecaria de 1861 de Espaa, por los Cdigos Civiles de Francia, Espaa y
Chile
y
por
los
diversos
sistemas
registrales.
La historia de nuestro derecho registral salvadoreo inicia con la creacin del
cdigo civil decretado por el Capitn General Gerardo Barrios el 23 de agosto
de 1859, el cual entr en vigencia a partir de mayo de 1860 es en este cdigo
en el ttulo 39 del libro cuarto se crean las llamadas notorias de hipotecas
fundamento principalmente en el art. 2336, el cual prescriba: en cada capital
de departamento habr un registro de hipotecas y estar a cargo de algn
escribano pblico nombrado por el presidente de la Repblica. Los escribanos
llevaban un libro en donde tomaban razn de todos los instrumentos pblicos
que contenan expresa hipoteca, el cual deba foliarse de mismo modo que los
registros
o
protocolos
de
los
otros
escribanos.
Los escribanos de hipotecas deban ser de honradez y probidad conocidas, y
poseer una propiedad raz ubicada en algn punto del respectivo departamento
de valor de dos mil pesos por lo menos. En los departamentos donde por falta
de escribanos de las calidades dichas no puedan establecerse los registros, se
haran las inscripciones en la notara del departamento ms inmediato.
El juez de primera instancia de la capital del departamento respectivo, era el
encargado de poner firma entera al principio de la primera pgina del libro, y
media al final de la ltima, rubricando todas las otras. La inscripcin de la
hipoteca contena: el nombre, apellido y domicilio del acreedor y su profesin si
alguna tena y las mismas generales del deudor, y a los que como apoderados
o representante legales de cada uno se haba designado, la fecha, con
expresin de hora, da , mes y ao de la inscripcin y la firma del anotador.
Fue hasta el 11 de marzo de 1873 que el mariscal Santiago Gonzlez decret la
primera ley hipotecaria llamada tambin cdigo hipotecario conformado por
383 artculos, el cual derog todas las disposiciones relativas a anotacin y
cancelacin de hipotecas contenidas en el cdigo civil de 1860 pero esta
derogativa no tuvo aplicacin prctica pues las notaras de hipotecas
continuarn
sus
funciones.

Posteriormente nace una segunda ley Hipotecaria la cual fue promulgada el da

quince de marzo de 1881, emitida por decreto de la Cmara de Senadores y
aprobada por la Cmara de Diputados el da veintiuno del mismo mes y ao, la
cual en su artculo uno estableca un Registro General de la Propiedad
inmueble, de toda la repblica, estableciendo una oficina en las tres zonas del
pas, una en la sede de la capital de la repblica, otra en Santa Ana y otra en
San Miguel; as como tambin los Registros dependeran del Ministerio de
Justicia y se ordenaba la creacin bajo el mismo Ministerio, de una Direccin
General del Registro de la Propiedad y de las Hipotecas sealaban tambin que
el Registro se dividira en dos secciones, una en que se titular la Propiedad y
otra
de
las
Hipotecas,
cada
uno
con
libros
diferentes.
Esta Ley de 1881 fue sustituida por la Ley Reglamentaria de Registro Pblico,
decretada el 28 de febrero de 1884 bajo la administracin del Dr. Rafael
Zaldvar, lo trascendental de esta Ley es que se adopt en forma clara el
sistema
de
folio
Personal
que
persiste
hasta
la
fecha.
La Ley de 1884 fue sustituida por la Ley reglamentaria de Registro Pblico,
decretada el 28 de febrero de 1884 bajo la administracin del Dr. Rafael
Zaldvar, lo trascendental de esta Ley es que adopt en forma clara el sistema
de
folio
Personal
que
persiste
hasta
la
fecha.
La Ley de 1884 fue sustituida por la Ley de Registro de la propiedad Raz e
Hipotecas y su Reglamento decretado el 14 de mayo de 1897 y publicada en el
Diario Oficial del 25 de junio del mismo ao, el proyecto de esta Ley fue
elaborado por una comisin de juristas integrada por los Doctores Ricardo
Moreira y Teodosio Carranza quienes reformaron varios artculos del Cdigo
Civil y recomendaron la inclusin de esta Ley, como parte del mismo cdigo.
1.3

MARCO

DOCTRINARIO

CONCEPTUAL

Con el objeto de tener una idea clara y certera de algunos conceptos utilizados
en la presente investigacin, presentamos a continuacin la definicin dada por
algunos
autores
y
luego,
como
lo
consideramos.
DERECHO.
Manuel Osorio lo define Tomando en sentido etimolgico derecho proviene de
las voces Latina derectum y dirigiere (conducir, enderezar, gobernar, regir,
llevar rectamente una cosa hacia un trmino o lugar sealado, guiar
encaminar).
En consecuencia en sentido lato quiere decir recto, igual seguido sin torcerse a
un lado ni a otro mientras que en sentido restringido en tanto como Jus (V) por
eso de esta expresin latina se ha derivado para nuestro idioma otros muchos
vocablos jurdicos lo referente o ajustado al derecho jurisconsulto que se aplica

a quien, con el correspondiente profesa la ciencia del derecho. (8)

Segn Cabanellas El Derecho expresa rectitud, el proceder honrado, el anhelo
de justicia y la regulacin equitativa en las Relaciones humanas. (9)
Vamos a entender por derecho, aquel conjunto de normas jurdicas,
sistematizadas, bilaterales que regulan el comportamiento humano.
REGISTRO

DE

LA

PROPIEDAD

Es definido por Guillermo Cabanellas, fundamental en la proteccin del dominio

y adems Derechos reales a cargo de la oficina de igual nombre y reflejada en
los libros y asientos correspondientes donde se anota o inscribe lo relacionado
con la creacin, modificacin, transmisin y extincin de tales derechos para
constancia
difusa
eficacia
entre
terceros.
(10)
En cambio Manuel Osorio lo define como institucin destinada a suscribir la
titularidad y condiciones de dominio de un inmueble determinado a efecto de
la contratacin sobre el mismo y como garanta para las partes contratantes no
slo en lo que se refiere al bien en s mismo, sino tambin en el Registro de los
Derechos
reales
que
pesan
sobre
el
inmueble.
(11)
INSTRUMENTO del Latn Instruere, instruir. Documento o escrito que da fe de
un
hecho
o
manifestacin.
(12)
Para Manuel Osorio 2documento o escrito que da fe de un hecho o
manifestacin de todo aquel que atestigua algn hecho o acto. (13)
Vamos a entender como: instrumento aquel documento jurdico que contiene
actos o declaraciones de voluntad celebrados entre partes o por una sola,
como en los testamentos que se han otorgado con las formalidades de Ley.
DERECHO

CIVIL

Para Guillermo Cabanellas es definido como El conjunto de preceptos que

determinan y regulan las relaciones jurdicas entre los miembros de una familia
y los que existen entre los individuos de una sociedad para la proteccin de los
intereses particulares concernientes a su persona y bienes. (14)
Osorio Manuel lo define como aquel Derecho donde se regulan los requisitos
generales de los actos jurdicos privados, la organizacin de la familia y de la
propiedad
privada.
(15)
Vamos a entender como Derecho civil aquel conjunto de normas jurdicas que
regulan las relaciones jurdicas entre los particulares y la relacin de estos con
el
Estado.
HIPOTECA

Guillermo Cabanellas lo define as: Como accin o efecto de poner una cosa
debajo de otra, de sustituirla, aadirla o emplearla, de esta manera, hipoteca
viene a ser lo mismo que cosa puesta para portones, apoyar y asegurar una
obligacin
(16)
Para Manuel Osorio, los define como El Derecho Real que se constituye sobre
bienes inmuebles, para garantizar con ellos la efectividad de un crdito en
dinero a favor de otras personas generalmente el inmueble gravado es
propiedad del deudor, pero tambin una persona que no es la deudora puede
constituir hipotecas sobre un inmueble suyo para responder de la deuda de
otra
persona.
(17)
INSCRIPCIN
Segn Manuel Osorio, Accin y efecto de inscribir o inscribirse, tomar razn en
algn registro de los documentos o las declaraciones que han de asentarse
segn
las
leyes
(18)
Segn Guillermo Cabanellas, anotacin, matrcula, afiliacin o ingreso en
determinadas Asociaciones constancia escrita en una oficina pblica (19)
Consideramos como inscripcin la accin de anotarse en un Registro para que
quede constancia de un acto o hecho para que produzca efectos sean jurdicos
o
de
otra
naturaleza.
INMUEBLE
Para Guillermo Cabanellas lo define como substantivo, uno cualquiera de los
bienes inmuebles, predios urbanos o finca rstica en concreto, en su
aceptacin
adjetivo,
inmobiliario
(20)
Para Joaqun Escriche, considera inmueble inmueble los bienes que no pueden
ser transportados de un lugar a otro, como los edificios y heredades (21)
Vamos a considerar como Inmueble, aquellos bienes races que no pueden ser
movidos de un lugar a otro como lo menciona Cabanellas predio urbano o
finca y Escriche Edificios y Heredades en ese sentido son los bienes
inmobiliarios
o
sea
los
que
no
se
pueden
mover.
1.4

MARCO

NORMATIVO

LEGAL

En esta parte del trabajo de investigacin haremos referencia de las distintas

normas y disposiciones legales que contienen la regulacin del presente tema.
En la Constitucin de El Salvador, ttulos V orden Econmico en su Art. 105
establece "El estado Reconoce, fomenta y garantiza el derecho de propiedad
privada sobre la tierra rstica ya sea individual, cooperativa o con cualquier
otra forma asociativa, los propietarios de tierra rstica cuya extensin sea

mayor de doscientos cuarenta y cinco hectreas, tendrn derechos a

determinar de inmediato la parte de la tierra que desean conservar,
segregndola e inscribindola por separados en el correspondiente registro de
la
Propiedad
raz
e
hipotecas.
En el Cdigo Civil de El Salvador, Ttulo VI De la Tradicin y del Registro de la
Propiedad Raz e Hipotecas. Art. 651 y 667 establece 2la tradicin del dominio
de los bienes races y de los Derechos reales construidos en ellos, salvo las
excepciones Legales y se efectuar por medio de un instrumento pblico en
que el tradente exprese transferir al dominio y el adquiriente recibirla.
En la Ley de la Direccin General de Registro Captulo I, en su Art. 22 establece
De toda de negativa de inscripcin de un documento provedo por un Registro
de la Propiedad raz e Hipotecas, cualquiera que sea su fundamento, podr el
interesado recurrir ante la direccin general de Registro, dentro de los treinta
das hbiles subsiguientes, a aquel en que se le notifique la providencia que
deniegue la inscripcin, siempre y cuando la de negativa de inscripcin, haya
sido por una falsa o mal calificacin del instrumento presentado a juicio del
Registrador y que se refiere a las cuestiones de fondo del instrumento.
(1) Implantacin del Acta Torrens. En EL Salvador, T.D. Isabel Vaquerano, Pg. 9
(2) Ligeras Observaciones a la Ley de Registro de la Propiedad. Raz e
Hipotecas
Vigente.
T.D,
-F
Rodolfo
Jimnez.
Pg.
1
(3) Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral, Jos Mara Chico y Ortiz, y Juan
Francisco
Bonilla
Encina,
Pg.
12
(4) Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral, Jos Mara Chico y Ortiz, y Juan
Francisco
Bonilla
Encina,
Pg.
12
(5) Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral, Jos Mara Chico y Ortiz, y Juan
francisco
Bonilla
encina,
Pg.
12
y
siguientes.
(6) Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral, Jos Mara Chico y Ortiz, y Juan
francisco
Bonilla
encina,
Pg.
35,
36
(7) Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral, Jos Mara Chico y Ortiz, y Juan
francisco
Bonilla
encina,
Pg.
35,
36
(8) Manuel Osorio (Editorial Heliasta SRI. Buenos Aires, Argentina pg. 389
(9) Guillermo Cabanellas Editorial Heliasta SRL. Buenos Aires, Argentina Pg. 99
(10) Cabanellas Guillermo. Diccionario enciclopdico de Derecho usual Pg. 95
Tomo
IV
(11)
Manuel
Osorio,
Ob.
Cit.
Pg.
655
(12)
Cabanellas
Guillermo
Ob.
Cit.
Pg.
448
(13)
Manuel
Osorio,
Diccionario
Editorial
Heliasta
Buenos
Aires
(14)
Cabanellas
Guillermo
Ob.
Cit.
Pg.
111
(15)
Manuel
Osorio,
Ob.
Cit.
Pg.
231
(16) Torres Cabanellas Guillermo. Diccionario Jurdico Elemental. Heliasta S.R.L.
pg.
147
(17)
Manuel
Osorio,
Ob.
Cit.
Pg.
352
(18)
Manuel
Osorio,
Ob.
Cit.
Pg.
387
(19)
Guillermo
Cabanellas
Ob.
Cit.
Pg.
331

(20)
Guillermo
Cabanellas
Ob.
Cit.
(21) Joaqun Escriche. Editorial Temis Ltda. 1977 pg. 94
CAPTULO

Pg.

426
II

ORGANIZACIN DEL REGISTRO

2.1. EL REGISTRO DE LA. PROPIEDAD A NIVEL DE TODA REPBLICA.
El Registro de la propiedad Raz e Hipoteca es una unidad constituida por todo
el Estado y es general para toda la propiedad inmobiliaria, comprendiendo no
slo los actos de dominio, sino tambin todos aquellos actos v contratos que en
una u otra forma afectan a aquel y que tenga relacin inmediata y directa con
el Dominio y dems derechos reales, comprendiendo la capacidad civil de las
personas.
El Registro est organizado y funciona por medio de oficinas diseminadas en
todo el territorio nacional; por ley se establece que en cada cabecera
departamental habr una oficina de Registro de la propiedad Raz e Hipotecas,
cosa que todava no se logra, y que el Organo ejecutivo puede formar
secciones que comprendan dos o ms departamentos. Art. 673 del cdigo Civil,
Art. 1 del Reglamento de la Ley de Reestructuracin del Registro de la
Propiedad
Raz
e
Hipotecas.
Actualmente en El Salvador se cuenta con 10 secciones u oficinas del Registro
distribuidas de la siguiente manera: La primera seccin de occidente; con Sede
en la ciudad de Santa Ana cabecera del Departamento del mismo nombre.
La Segunda Seccin de Occidente: Con Sede en la ciudad de Ahuachapn,
cabecera departamental, su Jurisdiccin comprende el departamento de
Ahuachapn.
Tercera Seccin de Occidente: Con Sede en la ciudad de Sonsonate, cabecera
Departamental y su Jurisdiccin Comprende el Departamento del mismo
nombre.
Primera. Seccin del Centro: Con Sede en la ciudad de San Salvador, cabecera
departamental, y capital de la Repblica, su Jurisdiccin comprende los
departamentos
de
San
Salvador
y
Cuscatln.
Segunda Seccin del Centro: Con sede en la ciudad de San Vicente, Cabecera
departamental y su Jurisdiccin comprende los Departamentos de San Vicente
y
Cabaas.
Tercera Seccin del Centro: Con sede en la ciudad de Zacatecoluca cabecera
departamental
y
comprende
el
Departamento
de
La
Paz.

Cuarta Seccin del Centro: Con sede en la ciudad de Nueva San Salvador,
llamada tambin Santa Tecla, cabecera Departamental y su jurisdiccin
comprende
el
Departamento
de
La
Libertad.
Quinta seccin del Centro: Con sede en la ciudad de Chalatenango cabecera
departamental y comprende el Departamento del mismo nombre.
Primera seccin de oriente. Con sede en la ciudad de San Miguel, cabecera
departamental y su jurisdiccin comprende los Departamentos de San miguel,
La
Unin
y
Morazn.
Segunda Seccin de Oriente: Al inicio tuvo por sede la ciudad de Jucuapa y el
cinco de enero de mil novecientos cincuenta y uno se cambia a la ciudad de
Santiago de Mara y su jurisdiccin comprende el Departamento de Usulutn,
siendo esta la excepcin en donde la oficina del Registro no est ubicada en la
Cabecera del departamento, no obstante de mandarlo as el Art. 1 del
Reglamento de la Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e
Hipotecas. La razn de que esta oficina no haya funcionado en la cabecera
departamental no tiene ninguna fundamentacin. Pero se cree que ha influido
cuestiones de ndole poltico y la facilidad de acceso a dicha ciudad.
Como se observa existen oficinas de Registro exclusivamente para cada
jurisdiccin departamental y otras que abarcan varios departamentos, cuestin
que est permitido por la Ley. Al facultar a Organo Ejecutivo para formar
secciones de dos o ms departamentos o para cada uno de los departamentos
que comprende una seccin. Art. I inc. (2) del Reglamento de la Ley de
Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas. Las oficinas del
Registro se componen de las siguientes secciones: Art. 674 cc. y 35 de la Ley
de Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas.
1.
2.
3.

Seccin

de

la

Seccin
Seccin

Propiedad
de
de

Raz.
Sentencias
Hipotecas.

En la actualidad se han establecido para las instituciones de crdito, dos

secciones
ms.
1.
2.

Seccin
Seccin

de

Crdito
de

a
anotaciones

la

produccin.
preventivas.

En la Seccin de la Propiedad Raz, se inscribirn Art. 686 Civil el dominio y

todos los dems derechos reales tales como: uso, habitacin, usufructo,
herencia, servidumbre, Prenda hipoteca art. 567, Inc 2 c, as, como
arrendamiento,
anticresis.
Seccin de Hipotecas, comprende todo lo relativo del derecho real de hipotecas
como
son:
Constitucin,
modificacin,
traspaso,
cancelacin,
etc.

La Seccin de Crditos a la produccin, comprende los casos de los crditos

contemplados
en
el
Art.
1143
del
Cdigo
de
Comercio.
La seccin de Anotaciones Preventivas, comprende: embargos, prevenciones
judiciales,
prevenciones
a
crdito.
Esta seccin quedar comprendida en las anteriores, de acuerdo a la materia
sobre la que se hace la prevencin; en la prctica se llevan libros exclusivos de
anotaciones preventivas, inclusive independientes para instituciones
crediticias, sin distinto de jurisdicciones departamentales en las diferentes
oficinas. Esta seccin la encontramos en la prctica; la ampara la seccin 6,
libro 2 del Cdigo Civil y el numeral 5 del Art. 10 del Reglamento de Registro
de
la
Propiedad
Raz.
2.2.

LAS

OFICINAS

DEL

REGISTRO

Para que exista un buen funcionamiento administrativo y laboral, las oficinas

del Registro estarn integradas por Jefes de Unidades, las cuales tiene tareas
especficas, es decir que cada unidad tendr sus propias atribuciones, las
cuales son: Diario, Administrativo, Catastro, Microfilm, Despacho de
Documentos, Encuadernacin, Archivo de Documentos, Archivo de Folios
Reales, Indice y certificaciones, los regula el Art. 5 del Reglamento de la Ley de
Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas.
UNIDAD

DEL

DIARIO

Esta unidad tiene como funcin principal asegurar el cumplimiento al principio

de Prioridad. Art. 13 Reglamento del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas,
712 C.C. y 10 de Ia Ley de Reestructuracin del. Registro de Ia Propiedad Raz e
Hipotecas.
Esta unidad est encargada de recibir los documentos y asentarlos por orden
cronolgico
en
los
libros
del
Diario
de
presentacin.
Esta unidad tiene un procedimiento sencillo de recibir los solo se entrega un
comprobante numerado correlativamente del 1 al 5000 y el nmero del libro
Diario correspondiente, el cual la persona que recibe el documento slo le pone
la
fecha
de
recibido.
Segn l. Art. 10 del Reglamento de la Ley de Reestructuracin del Registro de
la Propiedad Raz, establece "en cada oficina del Registro se podr llevar un
solo Diario para asentar en forma unitaria, cronolgica y consecutiva, toda
clase de documentos, siempre ocasione atraso en la prestacin de servicios.
Las razones de apertura y de cierre de operaciones del da que se asienten
el Libro Diario sern firmados por el jefe de la unidad respectiva. En
recepcin de documentos, la hora para iniciarlo, lo fija La Direccin General
Registro, que por lo general es de ocho de la maana a doce del medioda y

en
la
de
de

una
UNIDAD

tres

de
DE

la

tarde.
CALIFICACION

En esta Unidad la responsabilidad est a cargo de un registrador auxiliador

quien velar por el cumplimiento del principio de legalidad y esta unidad es
llamada en la prctica como clula Registral y habrn cuentas sean
necesarias
para
el
buen
desarrollo
de
la
actividad
registral.
El Registrador es la persona que tiene la funcin de registrar y que tiene bajo la
responsabilidad la clula, es responsable de las disciplinas y capacidad tcnica
de un determinado nmero de empleados que realizan la labor de marginar,
confrontar, mecanografiar, hacer autos, resmenes y control de los
documentos que se originan a la clula para su inscripcin. El jefe de la unidad
de
calificacin
ser
el
registrador
jefe
de
la
oficina.
El registrador realizar la calificacin del instrumento a ms tarde dentro de los
seis das siguientes, a la fecha en que le hubiere sido entregado para tal efecto.
Si del examen resultare que el documento adolece de defectos subsanales o
carece de alguna de las formalidades que las leyes exigen, el registrador
suspender el proceso de su inscripcin definitiva y lo enviar al archivo
correspondiente.
Si el documento adolece de nulidad absoluta, el registrador denegar la
inscripcin
y
notificar
su
resolucin
al
interesado.
Esta unidad desde el punto de vista jurdico es la principal unidad, ya que en
ella se realiza el verdadero trmite de inscripcin, art. 13 y 33 del Reglamento
de
la
Propiedad
Raz
e
Hipotecas.
UNIDAD

DE

FOTOCOPIAS.

En esta unidad se transcriben en forma mecanizada todos los documentos

objeto de inscripcin con la finalidad de conservar la literalidad de las mismas
art. 16 del Reglamento de Reestructuracin del Propiedad Raz e Hipotecas.
Esta unidad que es creada por decreto legislativo nmero mil ochocientos
setenta y tres de fecha veinticuatro de junio de mil novecientos cincuenta y
cinco y entr en vigencia el primero de julio del mismo ao, y nicamente en la
primera seccin del centro, posteriormente se dictaron Decretos legislativos
que autorizaron el sistema de fotocopia en las dems oficinas registrales del
pas.
UNIDAD

DE

MICROFILM

Surge con la implementacin del sistema de folio Real, el 16 de mayo de 1986

con el fin de darle mayor seguridad y conservacin de la informacin registral,

art. 17 del Reglamento de reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e
Hipotecas. Actualmente solo en la primera Seccin del Centro existe microfilm.
UNIDAD DE CERTIFICACIN. Es la encargada mediante interesado de hacer del
conocimiento de terceros en forma autntica la informacin que consta en los
asientos
y
documentos
registrales.
Esta unidad se encuentra bajo la responsabilidad de un Registrador auxiliar
quien tiene la obligacin de autorizar con su firma las constancias y
certificaciones
que
expida.
En la prctica se extienden certificaciones extractadas, certificaciones literales,
informes judiciales, razn por certificacin; la certificacin extractada como su
nombre lo indica es un extracto de la inscripcin que comprende el nmero de
inscripcin, rea del inmueble si tiene gravamen que afecte al inmueble, etc.,
la certificacin literal, es una copia fiel de la inscripcin del inmueble, los
informes judiciales son solicitados por los jueces, y la razn por certificacin,
procede cuando un documento se encuentra inscrito pero est extraviado el
documento original, se solicita una escritura de reposicin a la Corte Suprema
de Justicia, esta se presenta a la seccin de Certificaciones para que certifiquen
la referida escritura, este trmite se hace cuando una inscripcin se va a
traspasar a favor de los herederos y el documento inscrito a favor del causante
se encuentra extraviado, pues cuando se hace un traspaso de esta naturaleza
se presenta la declaratoria de herederos y la escritura a favor del causante.
Arts. 18, 34, 108, 109, 110, 111 y 112 del Reglamento de la Ley de
Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas.
UNIDAD

DE

ENCUADERNACIN

Esta unidad tiene como funcin ordenar, empastar y restaurar los folios que
conforman los diversos tomos del Registro art. 19 del Reglamento de la Ley de
Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas
UNIDAD

DE

ARCHIVO

DE

DOCUMENTOS

Esta unidad, tiene bajo su responsabilidad la guarda de los documentos,

inscripcin se ha suspendido porque adolece de requisitos que segn la ley son
subsanales.
UNIDAD

DE

ARCHIVO

DE

FOLIOS

REALES

Su funcin principal es la guarda de los expedientes del folio real, prestar el

expediente al usuario cuando lo solicite pero siempre dentro de la oficina que
ocupa esta unidad pues el interesado por ningn motivo puede sacarlo de este
lugar. Art. 21 del Reglamento de la Ley de Reestructuracin del Registro de la
Propiedad
Raz
e
Hipotecas.

UNIDAD

DE

DESPACHO

DE

DOCUIMENTOS.

Esta unidad es responsable de la entrega de los ttulos a las personas autorizas

para su retiro del Registro quienes son el dueo del documento de este, o la
persona que lo haya presentado o a quien fuere autorizado por cualesquiera de
estas personas mediante escrito autenticado, en esta unidad los documentos
inscritos se archivan por tomo y se firma la retirada del documento en un libro
de sacas, Art. 22 y 105 del Reglamento de la Ley de Reestructuracin del
Registro
de
la
Propiedad
Raz
e
Hipotecas.
UNIDAD

DE

CATASTRO

JURIDICO

En. esta unidad se elaboran las fichas de catastral en las cuales se asentaran
los datos de aquellos documentos inscritos en los que se constituya o
modifique el dominio sobre inmuebles; esta unidad realiza su labor en estrecha
relacin con el catastro nacional llevada Por el Instituto Geogrfico Nacional, su
objetivo es que haya una concordancia real entre los inmuebles que conforman
el territorio nacional y su documentacin registral, art. 231 del Reglamento
Reestructuracin
del
Registro
de
la
Hipotecas.
UNIDAD

ADMINISTRATIVA

Esta unidad sirve de apoyo a la funcin del registrador jefe a las otras unidades
de la oficina registral, pues de ella dependen directamente la atencin al
pblico, el buen servicio de las unidades de microfilm, encuadernacin, archivo
de folios reales, Art. 24 del Reglamento de la Ley de Reestructuracin del
Registro
de
la
Propiedad
Raz
e
Hipotecas.
UNIDAD

DE

INDICE

La responsabilidad de esta unidad es mantener actualizada la informacin de

las propiedades de inmuebles que poseen las personas naturales o jurdicas y
as poder facilitar al interesado localizar los datos contenidos en sus asientos.
Art. 25 del Reglamento de la Ley de Reestructuracin del Registro de la
Propiedad
Raz
e
Hipotecas.
2.3.

LIBROS

DEL

REGISTRO

Libros que se llevan en cada oficina de registro. Art. 10 de del Reglamento de la

Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas
Con la implementacin de la Ley de Reestructuracin del Registro de la
Propiedad Raz e Hipotecas en su art. 10 establece que se llevar un slo libro
Diario para asentar en forma unitaria, cronolgica y Consecutiva la recepcin
de toda clase de documentos, pero esta disposicin solo tiene vigencia en la
seccin del centro, a excepcin de esta disposicin, en esta seccin se llevan

todos

los

libros

como

en

las

restantes

oficinas

registrales.

Art. 10 del Reglamento de la Ley de Reestructuracin del Registro de la

Propiedad
Raz
e
Hipotecas
1
Libro
En este 'Libro se anota por orden cronolgico todos los daros relativos a. la
identificacin del instrumento como son: nombre de la persona que lo
presenta, hora de presentacin, clase de instrumento y fecha de otorgamiento
o expedicin, persona o autoridad que autoriza el acto o contrato el pago de
los
derechos
registrales
Y
la
fecha
de
presentacin.
En

las

oficinas

registrales

se

llevan

los

siguientes

libros:

1. Un Libro Diario de asiento de presentacin de propiedad que comprende

tambin
sentencias.
2.

Libro

Diario

de

asientos

de

presentacin

de

Hipotecas.

3. Libro Diario de asientos de presentacin de crditos a la Produccin.

4.

Libro

Diario

de

asientos

de

presentacin

de

embargos.

A cada instrumento anotado se le asigna un nmero correlativo que le

corresponde en estos libros para facilitar el trabajo y la fcil identificacin del
documento
en
el
proceso
de
inscripcin.
5. Libro de Inscripcin de Propiedad. Se van formando por la tcnica de
encuadernacin de las copias fotostticas de los instrumentos incluyendo en
ella la autorizacin de la inscripcin, siguiendo una numeracin correlativa,
anotando en el mismo documento el nmero de inscripcin, folio, y
departamento constituyendo en este asiento la verdadera inscripcin registral,
en los casos en las cuales la mala impresin del instrumento haga difcil su
reproduccin en las fotocopiadoras se har en una forma manual art. 58 inc. 2
de la Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas.
6. Libros de Registro de Hipotecas por Departamento: Estos libros se forman y
se llevan de igual manera que los libros de registro de la Propiedad; se
inscriben las hipotecas y todos los actos y contratos que se refieren a ellas.
7. Libro de Registro de Anotaciones Preventivas: se forman y se llevan,
actualmente,
de
la
misma
manera
que
los
anteriores.
8. Libros ndices de la Propiedad por orden alfabtico: Son libros de gravado
corriente, divididos en tres columnas verticales, se llevan en orden alfabticos
en atencin al primer apellido del titular de la inscripcin, destinando varios
folios de las letras del alfabeto, as en la primera columna se anota, el nombre

del titular, en la segunda, nmero, folios, libro y departamento en que se ha

hecho la inscripcin y en la tercera, el nmero, folio, libro y departamento de la
inscripcin por la cual se extinguen y cancela. En la prctica este ndice
funciona tambin a travs de tarjetero o fichero, llevndose una tarjeta o ficha
para cada inscripcin de propiedad siempre por orden alfabtico del titular,
para la perfecta coordinacin que debe existir entre el Catastro y el Registro.
En el Registro de la Propiedad Raz e Hipoteca de San Salvador, los libros
ndices de propiedad no tienen mucha relevancia prctica pues las consultas
sobre inscripciones se hacen en el tarjetero o fichero, por medio del empleado
encargado. Este ndice funciona y est organizado con bastante perfeccin en
cuanto al ordenamiento alfabtico, y en cuanto al tiempo de efectuar las
Inscripciones, digno de todo elogio, constituyendo con ello un logro ms para la
fe,
puesta
en
el
Registro.
9. Libro de Visitas 0rdinarias o Extraordinarias: Es un libro corriente, se va
formando por las diferentes actas que se levantan al ser visitado el Registro por
un Juez de Primera Instancia, por el Ministro de Justicia o su delegado o por un
Delegado de la Corte Suprema de Justicia, estas visitas pueden ser ordinarias o
extraordinarias se proyecta cree estas visitas sean hechas solo por una
funcionario nombrado por el Ministerio de Justicia, ya que en ellas no son muy
frecuentes. En el Registro de San Salvador, la ltima visita efectuada por
personeros del Ministerio de Justicia fue en 1964 y la ltima realizada por el
Juez Primero de lo Civil de San Salvador fue el 6 de Julio de 1971.
10. Libro de Inventario, Posesiones y excusas: Es un libro de orden
administrativo pues en l se asienta todo lo relativo a inventarios de muebles,
y enseres con que cuentan las oficinas, las entregas y tomas de posesin de los
Registradores propietarios o suplentes, as como tambin se asientan las
excusas
que
tuviera
un
Registrador
para
diferir
el
cargo.
11. Libro de Carteles o edictos: se va formando por los extractos de los carteles
o edictos que son publicados por el. Registrador en l, Diario Oficial, en los
casos determinados por la Ley. Ya no tienen utilidad, pues es difcil que lleguen
a
los
Registros
casos
de
esta
naturaleza.
12. Libros de Conocimientos Sacas o Devoluciones: El Libro de conocimiento en
los Registros. Los libros de Sacas o devolucin libros de rayado corriente y la
forma de llevarlos ha sido muy variada; actualmente estos libros se llevan en
atencin a la manera (propiedad, hipoteca, o certificaciones), en ellos se
anotan, al momento de estar estos los documentos para entrega, el nombre de
la persona que lo present, el nmero de asiento de presentacin, la fecha de
la devolucin o remisin y se exige firma de la persona que lo retira.
13.

Libro

de

Inscripcin

de

Crditos

la

Produccin.

14. Libros llamados de control o archivo: Que son libros o cuadernos informales

que llevan, en la diferentes secciones los empleados individualmente, para

trasladar los documentos de una seccin a otra, para dar informacin de ellos a
las personas que los soliciten y Dara constancia de descargar de su poder los
mismos documentos. Haciendo constar en ellos en todo el proceso de
inscripcin, la fase o el Estado en que se encuentran los documentos.
15.
Libro
de
sentencias
o
Registro
de
Sentencias.
En este libro se inscriben las ejecutorias en virtud de las cuales resulta
modificada la capacidad civil de los titulares de derechos inscritos en el
Registro, como son las ejecutorias que declaran la ausencia o la presuncin de
muerte de alguna persona y quienes son los herederos puestos en posesin
provisional o definitiva de los bienes siempre que el ausente o muerto presunto
fuere titular de derechos inscritos en el Registro. Art. 79, 80, 81, 82 del
Reglamento de la Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e
Hipotecas.
CAPTULO

III

PRINCIPIOS REGISTRALES
a) Como se aplican los principios registrales en la inscripcin de los
documentos.
b)
Regulacin
legal,
normativa
de
los
principios
registrales.
Con el fin de garantizar el fiel cumplimiento de la funcin registral, el registro
deber observar en sus procedimientos el cumplimiento de los principios
generales que rigen el derecho registral, los que encuentran establecidos en el
Cdigo Civil y en el Reglamento de la Ley de Reestructuracin del Registro de
la
Propiedad
Raz
e
Hipotecas
3.1

PRINCIPIO

DE

ROGACION

La inscripcin podr pedirse por quien tenga inters en asegurar el derecho

que se trata de inscribir, o por su representante, mandatario o encargado. Se
presume que el representante del documento tiene poder o encargo para ese
efecto". La sola presentacin del ttulo dar por iniciado el procedimiento
registral, el cual deber ser impulsado de oficio hasta su conclusin.
El procedimiento registral se inicia a instancia de parte con la sola presentacin
para su inscripcin y por ello, se dice rogado, basta al interesado producir el
impulso, siendo el procedimiento de oficio, no se necesita nueva gestin para,
que el registrador ordene, suspenda o deniegue la inscripcin.
El principio de Rogacin tiene su fundamento, pues siendo el Registro una
Institucin Pblica, nuestra al servicio de los particulares, son sos quienes si
desean ser protegidos en sus derechos, pueden acudir, acogindose o no a sus
efectos. Esto es as hasta el grado que aun cuando el derecho se ha extinguido

por ministerio de ley, se necesita la solicitud de parte para proceder a su

cancelacin. Ejemplo: Extincin del derecho de usufructuario, confusin de
derechos,
etc.
Con el supuesto anterior, con la peticin de cancelacin no se desconocen ni se
niegan los efectos extintivos extrarregistrales, sino que de acuerdo con el
principio de Rogacin el Registrador no Puede de oficio cancelar inscripciones,
para ello se necesita manifestacin de voluntad del interesado.
La manifestacin de voluntad-solicitada al Registro, puede ser verbal en este
ltimo caso, puede ir contenida en el instrumento que se presenta o en escrito
separado. La peticin de inscripcin va normalmente acompaada de los
documentos que se presentan, como consecuencia la peticin y La
presentacin
generalmente
son
simultaneas.
Artculo 678 Cdigo Civil y 40 del Reglamento de la Ley de Reestructuracin del
Registro
de
la
Propiedad
Raz
e
hipotecas.
3.2.

PRINCIPIO

DE

PRIORIDAD

Todo documento registrable que ingrese primero el registro, deber inscribirse

con anterioridad a cualquier otro ttulo presentado posteriormente".
Este principio consiste en el aforismo de que quien es Primero en tiempo es
primero en Derecho, es una prioridad formal que da la presentacin del
instrumento.
Por lo tanto cuando hay varios documentos presentados sobre un mismo
inmueble, se inscribir el primero que se ha presentado aunque el
otorgamiento de los posteriores sea anterior al presentado e inscrito, y si
fueren de una misma fecha, se atender a la hora de la presentacin del ttulo
respectivo
en
el
Registro.
Por ejemplo, si se han otorgado dos ventas de un mismo inmueble, uno a las
diez horas del da primero de marzo de este ao; y otro, el quince de junio del
mismo ao y se presenta al Registrador el que se otorg de ltimo, Registro
deber inscribirlo, aunque posteriormente se presenta la que se otorg
primero, de all la importancia de la anotacin de la hora y minutos en los
documentos a la hora de su presentacin ya que de ello puede depender la
impugnacin y nulidad de una inscripcin que viole este principio.
En conclusin este principio obliga a ordenar los derechos sometindolos a un
orden de prelacin regidos por la cronolgica entrada de los instrumentos.
Arts. 680, 712, 728, 730 Cdigo Civil y Artculo 41 del Reglamento de la Ley de
Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas.

3.3.

PRINCIPIO

DE

ESPECIALIDAD

"De acuerdo con este principio, los inmuebles y derechos inscritos en el

Registro debern estar definidos y precisados respecto a su titularidad,
naturaleza,
contenido
y
limitaciones.
La falta de determinacin da lugar a una sancin o sea la nulidad de la
inscripcin y consecuencia su cancelacin, s, resulta una inseguridad absoluta.
Art.
733
Cdigo
Civil.
3.4.

PRINCIPIO

DEL

TRACTO

SUCESIVO

"En el Registro se inscribirn salvo las excepciones legales, los documentos en

los cuales la persona que constituye, transfiera, modifique o cancele un
derecho, sea la misma que aparece como titular, en la inscripcin antecedente
o
en
documento
fehaciente
inscrito.
En conclusin para poder inscribir un instrumento a favor del adquirente es
necesario la inscripcin previa a favor de quien se deriva el derecho".
Ejemplo: A titular conforme al Registro vende a B el inmueble "Alfa" B an sin
ser titular conforme al Registro, por no tener inscrito a su Favor, vende a. C y
sta a su vez hipoteca dicho derecho a D. En este caso ni C ni D, pueden aun
'bir sus derechos mientras B no tenga inscrito el ttulo o instrumento a su favor.
Se inscribirn, sin, antecedentes Inscrito los testamentos, las declaraciones de
herederos, las ventas Judiciales forzarlas y las adjudicaciones o remates en,
juicio
ejecutivo.
3.5.

PRINCIPIO

DE

LEGALIDAD

"De acuerdo con este principio, solamente se inscribirn en el Registro los

ttulos que renan los requisitos de fondo y forma establecidos por Ia Ley. El
Registrador ser responsable, mediante la calificacin de los documentos, del
cumplimento
de
este
principio.
Conforme a este principio, el Registrador slo debe dar cabida para su
Inscripcin a los ttulos que sean vlidos y perfectos y rechazar los que sean
defectuosos o los que aun siendo vlidos contienen derechos que por su
naturaleza
no
sea
registrables.
La funcin calificadora es un acto de Jurisdiccin voluntaria y sta limita a
ordenar,
suspender
o
denegar
la
inscripcin.
Conforme a esta funcin el Registrador debe entrar a examinar las formas
extrnsecas de los instrumentos, la capacidad de los otorgantes y otras causas
legales distintas a los expresados, por lo que de los mismos instrumentos
resulte.

El interesado podr recurrir dentro de los treinta das subsiguientes al de la

notificacin de la negativa de la inscripcin ante la Direccin General de
Registro, por escrito en el que exprese las razones que tenga el interesado para
que
considere
en
debida
la
de
negativa
de
inscripcin.
En todo caso si el interesado no recurre de dicha de negativa, se le cancelara el
asiento de presentacin de dicho instrumento, tal como lo dispone el artculo
24
inciso
segundo.
3.6.

PRINCIPIO

DE

PUBLICIDAD

"En beneficio de todo titular de derecho inscrito en el Registro, la fe pblica

registral protege la apariencia jurdica que muestran sus asientos, contra
impugnaciones
basadas
en
la
realidad
jurdica
extarregistral.
La declaracin judicial de nulidad de una inscripcin no perjudicar el derecho
que con anterioridad a esa declaracin haya adquirido una persona que no ha
sido
parte
en
el
contrato
inscrito.
De

la

fe

pblica

registral

se

deduce

los

aspectos:

a) El Registro es exacto en beneficio del tercero lo que el Registro proclama es

verdad,
cualquiera
que
sea
la
realidad
jurdica.
b) EI Registro es ntegro, es decir, agota la realidad jurdica al hablar de la fe
pblica registral, se hace referencia al valor de la inscripcin tiene con respecto
a terceros. Art. 683. Cdigo Civil y art. 46 del Reglamento de la Ley de
Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas.
3.6.1.

LOS

SISTEMAS

REGISTRALES

Todos los sistemas registrales seguidos en diferentes pases tienen su base, o

se reducen a tres sistemas: El Sistema Alemn, el Sistema Australiano o de
Torrens o acta de Torrens y el Sistema Francs o de transcripciones, a
continuacin
hacemos
un
anlisis
de
cada
uno
de
ellos.
3.

6.

2.

SISTEMA

ALEMAN

Este sistema lleva la combinacin de dos registros, el registro predial o

territorial y el registro catastral primero de ellos registra los inmuebles por
medio de una matrcula en el que se anotan los datos del inmueble y del
propietario, y se anotan todos los actos transfiere o grava el inmueble.
En el registro catastral, se registra la descripcin tcnica del inmueble,
medidas superficiales y lineales, ubicacin, situacin extensin superficial, as
topogrfico. Entre ambos registros existe una completa concordancia pues en
ellos se anotan todas las transformaciones que sobre el inmueble se efecten.

En caso de error por negligencia de los funcionarios registrales el perjudicado

tiene
accin
de
perjuicios
en
contra
del
Estado.
3.6.3.

SISTEMA

AUSTRALIANO

Llamado tambin sistema Torrens o acta Torrens, este registro se hace

mediante la presentacin de dos ttulos idnticos conteniendo un plano del
inmueble, un ttulo queda archivado en el registro y el otro se entrega al
interesado, cuando se efecta un acto sobre el inmueble este se anota en los
dos
ttulos.
En este sistema la funcin notarial no tiene importancia, pues para realizar
cualquier acto o contrato respecto a los inmuebles se realiza mediante
frmulas impresas las cuales junto al ttulo sirven para su inscripcin, en las
frmulas se especifica el contrato que se realiza, la identidad de las otorgantes.
Cuando se extingue el derecho del propietario el ttulo a su favor se cancela y
se extiende un nuevo al adquirente; para reclamarse por la va judicial algn
derecho
este
tiene
que
constar
en
los
dos
ttulos.
3.6.4.

SISTEMA

FRANCES

DE

TRANSCRIPCION

Este sistema consiste en transcribir o copiar el documento en los libros que

lleva la oficina del registro, se critica este sistema porque no ofrece una
seguridad absoluta por tal razn algunos pases lo combinan con el sistema
alemn y australiano por lo que se considera que el sistema francs es un
sistema
mixto.
En nuestro registro se sigue el sistema de transcripciones o Sistema francs
con algunos requisitos del sistema alemn y australiano que dan mayor
seguridad registral.
CAPTULO

IV

DE
LOS
INSTRUMENTOS
Y
INSCRIBEN
EN
EL
REGISTRO
RAIZ E HIPOTECAS

TITULOS
DE
LA

4.1.

TITULO

Previo

DIFERENCIA
al

Documento
Instrumento
Ttulo

desarrollo

ENTRE
del

DOCUMENTO,
tema

definiremos

los

QUE
SE
PROPIEDAD

INSTRUMENTO

siguientes

trminos:

DOCUMENTO:
"Escrito, escritura, instrumento con que se prueba, confirma, demuestra o
justifica una cosa o al menos que se aduce con al propsito. (1)
INSTRUMENTO:
En 'La cuarta de las acepciones acadmicas significa escritura, papel o
documento
con
que
se
justifica
o
prueba
alguna
cosa.
(2)
TITULO:
"Origen o fundamento jurdico de un derecho u obligacin y demostracin
autntica del mismo, se dice por lo comn del documento en que consta el
derecho a una hacienda o predio, demostracin autntica del derecho con que
se
posee
una
hacienda
o
bienes
(3)
En ese sentido hay que tener muy claro que cuando hablamos de documento
ante todo a lo general, o sea a la realidad de documentos como o seran
cualquier escrito y que cuando hablamos de instrumento o ttulo son especies,
formas especficas, por configurarse cada uno de estas en formas particulares
con elementos a diferentes sea por su origen en, cuanto a los instrumentos y
por su otorgamiento en cuanto a los ttulos que en si es el acto o declaracin
de
voluntad
del
titular
de
un
derecho.
Podemos concluir que todo instrumento o todo ttulo es un documento, pero no
todo documento es instrumento o ttulo, y que cuando hablamos de
instrumentos que se inscriben en el Registro de la Propiedad del Cdigo Civil es
taxativo al contener en el artculo 676 cc., que slo podrn inscribirse:
1)
2)

Los
Los

instrumentos
instrumentos

pblicos.
autnticos,

3) Los documentos privados registrados en la alcalda conforme a la ley del. 19

de febrero de 1881, reconocido judicialmente de la manera que expresa el
Cdigo de Procedimientos Civiles o legalizados por notario conforme al Art. 512
de
la
Ley
de
Notariado.
Es importante hacer mencin especial en cuanto a lo que en si es instrumento
art. 267 prc. Nos da una definicin de instrumento pblico lo cual es: Son
aquellos que son extendidos por la persona autorizada por la ley, para cartular
y
en
la
forma
que
la
misma
ley
prescribe.
DOCUMENTO

AUTENTICO:

En el Cdigo Procesal Civil encontramos una definicin de Io que es

instrumento autntico en el art. 260 y dice "Son aquellos expedidos por los

funcionarios: que ejercen un cargo por autoridad pbica en la que se refiere a.

ejercicio
de
sus
funciones".
De lo anterior definicin podemos afirmar que la autenticidad se refiere a la
procedencia de la persona que firma y autoriza el documento por ejercer un
cargo pblico y que puede ser un cargo administrativo o judicial.
Haremos una diferenciacin en cuanto a los instrumentos pblicos y las
autnticas, y esta radica en cuanto que los primeros solo son otorgados por los
notarios y segundos por los funcionarios que desempea un cargo pblico
dentro de la administracin pblica como los alcaldes, registradores, etc.
Veremos ahora la otra clase de documento lo cual es instrumento privado y son
aquellos documentos elaborados por personas particulares o aunque sean
funcionarios pblicos los que elaboran en actos que no son de sus funciones
sino muy apartes. Esta clase de documentos privados pueden llegar a ser
instrumentos pblicos s reconocidos son reconocidos judicialmente conforme a
lo dispuesto en los arts. 264, 261, 73, c.c. y 52 de la Ley del notariado.
Hasta aqu hemos mencionado los instrumentos que se inscriben en el Registro
de la Propiedad Raz e Hipoteca pero en nuestra Legislacin y en la prctica
con frecuencia utilizamos la palabra ttulo por lo que se hace necesario hacer
una aclaracin en cuanto a esta situacin y tal como lo establecimos
anteriormente que ttulo es la causa o razn por medio del cual se adquieren
derechos reales o personales, y que esta causa o razn est incorporada al
instrumento en ese sentido el ttulo y el instrumento forman un solo cuerpo
una sola unidad y para que produzca efectos jurdicos debe de ser otorgados
con los requisitos para cada clase de acto y con las formalidades que la ley
prescribe, con esta aclaracin podemos hablar con claridad y sin confusin
alguna
de
los
instrumentos
o
ttulos.
4.2. CLASES DE TITULOS O INSTRUMENTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE
LA
PROPIEDAD
ART.
6865
C.
a)
Traslaticios
b)
Constitutivos
c)
Modificativos
d)
Declarativos
e)
Reconocimiento
f)
Extincin
o
cancelacin.
a.)

TITULOS

TRASLATICIOS

Esta clase de ttulos o instrumentos dice la Ley art. 686 N 1 Cdigo Civil
suponen un derecho de dominio o posesin existente que se pasa a otro el cual
llega a ser dueo o poseedor mediante la tradicin que en nuestra legislacin
es modo derivado de adquisicin al dominio, posesin y dems derechos, en
este sentido vamos a distinguir que el ttulo en si sera compra venta, permuta
donacin, adjudicacin en pago, dacin, cesin de derechos ya inscritos,

herencia donacin, etc. y que constituye la causa y el traslado del derecho

consiste en la entrega que el dueo de la cosa hace a otro, habiendo por una
parte la facultad e instrumento de transferir el dominio y por otra la capacidad
e intencin de adquirirlo art. 651 C.C. lo cual constituye la tradicin como el
modo
de
transferencia
en
nuestro
medio.
b) TITULO DE CONSTITUCIN O CONSTITUTIVOS: Cuando hablamos de esta
clase de ttulos nos referimos a aquellos ttulos o instrumentos que crean o dan
nacimiento
a
un
derecho
nuevo.
Esta clase de derecho podemos decir que no independientemente, sino que
est dentro de uno que si lo como en el caso de un predio que no tiene acceso
a. la va pblica, entonces necesariamente tiene que crearse una servidumbre
de trnsito, asimismo lo sera un usufructo o hipoteca u otras cosas
semejantes, esta clase de derechos se constituyen por escritura pblica o por
documentos autnticos como lo es la servidumbre establecida judicialmente, o
sea que depende del funcionario que lo expida y que si se inscribe en dicho
registro
de
la
propiedad.
(4)
C)

TITULOS

MODIFICATIVOS:

En esta clase de ttulos lo que hace su acreedor es que a su derecho real lo

puede alterar ya sea ampliando o restringindolo y que siempre conserva su
naturaleza, como en el caso de ampliar hipoteca constituida, usufructo o
derecho
de
habitacin.
(5)
d)

TITULOS

DECLARATIVOS:

Son aquellas clases de ttulos que ponen de manifiesto un derecho dudoso

dndole vida, justificando su existencia ya, sea por voluntad de los inters
actos o por fuerza judicial segn en la forma que ha de aclarase los derechos
dudosos como en los casos de particin judicial, herencia intestada, ttulos
sobre predios urbanos o rsticos, cesin de derechos de herencia (6)
e)
TITULOS
DE
RECONOCIMIENTO:
"Esta clase de ttulos derecho que ya existe en consecuencia, al reconocerse,
existencia, en general, esta clase de ttulos vienen a robustecer derechos ya
inscritos, suponen una inscripcin anterior a nombre del que reconoce o a
formar parte de un tercero ya sea el mismo derecho, u otro menos extenso que
figura como titular o a nombre del mismo, cuyo derecho es reconocido. (7)
e)

TITULOS

DE

CANICELACIN

EXTINCION:

Esta clase de ttulos son aquellos en virtud de los cuales los derechos terminan
y dejan de pertenecer al titular imposibilitndose su goce o ejercicio. La
cancelacin puede tener lugar bien por un acto voluntario como lo sera en el
caso de la constitucin de un usufructo a plazo y las partes convienen en darlo

por terminado antes del lazo o en el caso mismo de una hipoteca por el
cumplimiento de la obligacin principal, por un hecho involuntario como lo
sera la imposibilidad de goce del derecho de usufructo en una finca que se
inunda; por la prdida del derecho como en el caso de la nulidad de una
escritura de constitucin de servidumbre o en el caso de la prdida del derecho
en este caso especial si un incendio destruye la casa dada en derecho real de
habitacin.
(8)
Es necesario hacer mencin que los diferentes instrumentos o ttulos para que
puedan ser inscritos en el Registro de la Propiedad es necesario que estos
deban reunir una serie de requisitos y los cuales se encuentran regulados en el
Art. 62 del Reglamento de la Ley de Reestructuracin del Registro de la
Propiedad
Raz
e
Hipotecas,
que
dice:
"Para que los documentos puedan ser inscritos en el Registro debern cumplir
con
los
siguientes
requisitos:
A) Estar constituidos en escritura pblica, ejecutoria u otro documento
autntico
expresamente
autorizado
por
la
ley.
B) Estar escritos en castellano y en el caso de documentos emanados de pas
extranjeros,
debern
cumplir
con
las
formalidades
de
ley.
C) Estar anotados y salvados ntegramente al final del instrumento, los
borrones, enmendaduras, entrerrenglonaduras, testaduras y cualesquiera
otras,
correcciones.
CH) Contener el nmero de identificacin tributaria de las partes del acto o
contrato.
D) Indicar la situacin del inmueble, incluyendo el Departamento en que est
ubicado.
E) Indicar el numero o matrcula y la submatricula tanto del derecho objeto del
acto
o
contrato.
F) Contener la descripcin del inmueble objeto del acto o contrato. Cuando se
trate de una lotificacin no ser necesario describir el resto cada vez que se
efecte una segregacin, pero deber determinarse la nueva cabida del
inmueble
general.
G)

Expresar

las

medidas

en

el

sistema

mtrico

decimal

H) Cuando se trate del traspaso de derechos proindiviso, deber siempre, darse

la proporcin de los derechos resultantes en relacin con la totalidad, usndose
el sistema de porcentaje; en los derechos existentes antes de la promulgacin
del presente reglamento, el notario har la conversin al sistema sealado,

cuando

fuere

posible.

I) Cualquier otro requisito que sealare la ley, como podemos observar esta
serie de requisitos no son taxativos y no son aplicables de una manera general
a todo documento presentado para inscripcin, sino que segn sea el caso
especfico, as se tomarn en cuenta, y decimos no son taxativos, pues en el
literal i) del artculo en referencia, el legislador hizo un atarrayazo al establecer
cualquier
otro
requisito
que
la
ley
sealare.
Hasta aqu hemos hecho referencia a las clases de instrumentos y ttulos que
se inscriben en el Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, y que segn las
disposiciones legales de carcter registral estos deben de inscribirse en
distintas secciones que se compone el registro, pero as a nivel general en el
registro
de
la
propiedad
se
inscribirn.
(9)
1) Los ttulos o instrumentos en que se reconozca, transfiera, modifique o
cancele el dominio o posesin sobre inmuebles. Ejemplo ttulo de compraventa
de
sus
inmueble
en
el
que
A
vende
a
B
una
casa.
2) Los ttulos o instrumentos en que se constituyen, transfieran, reconozcan,
modifiquen o cancelen, derechos de usufructo, herencia, uso habitacin o
servidumbre
sobre
inmuebles.
3) Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles cuando deben hacerse
valer
contra
terceros,
como
los
declarativos.
Art.
687
C.C.
en
el
Registro
de
sentencias
se
inscribirn:
1) Las ejecutorias en virtud de los cuales resulte modificada la capacidad civil
de
las
personas
2) Las ejecutorias que declaren la ausencia o la presuncin de muerte de
alguna persona y quienes son los herederos puestos en posesin provisional o
definitivo
de
los
bienes.
EN

SECCIN

DE

HIPOTECA

"Art. 736 cc. En el registro de hipoteca se inscribirn los instrumentos en que

se constituye ese gravamen, se transfiera, modifique o cancele"
Asimismo en el Cdigo Mercantil encontramos regulado que en la seccin de
crditos a la produccin se inscribirn los que el registro de la propiedad
correspondiente a la Jurisdiccin que estn ubicados los inmuebles en que
radica
la
prenda,
si
el
prendatario
tuviere
derecho
inscrito.
Ejemplo: "A" es dueo de una finca
Crdito y para ello da en prenda la
seccin de crdito a la produccin
ubicado

situada en Sonsonate y desea obtener un

cosecha, este crdito se va inscribir en la
de la jurisdiccin en donde se encuentre
el
inmueble.

4.3.

EN

LA

SECCIN

DE

ANOTACIONES

PREVENTIVAS

Este caso no lo encontramos regulado en la ley como una seccin sino que es
producto de la prctica jurdica nuestra, el Art. 7191 C.C. Podrn pedir
anotacin. Preventiva de sus respectivos derechos en el registro pblico
correspondiente.
1) El que demandare en Juicio la propiedad de bienes inmuebles la constitucin
de cualquier otro derecho real, la declaratoria de nulidad de un instrumento
relativo al dominio de bienes races, la cancelacin de una inscripcin en el
registro de la propiedad u otorgamiento de una e. que demandare
ejecutivamente el otorgamiento de una escritura de traspaso de dominio de
bienes inmuebles o de la constitucin de un derecho real como en el caso del
usufructo. Ejemplo "A" es dueo de un inmueble y necesita un prstamo para
alguna finalidad, el futuro acreedor hipotecario que es "B" puede pedir que se
anote preventivamente ese derecho en el Registro de Hipotecas. Para
posteriormente conceder el crdito solicitado garantizado con una hipoteca.
El Juez no podr ordenar la anotacin preventiva en cualquiera de los casos
anteriores, sino se le presenta instrumento que se refiera directamente a
inmuebles o demandados, salvo instrumento que segn el artculo 717 C.C. no
exija
el
requisito
de
inscripcin.
2) El que en juicio ejecutivo, de quiebra o de concurso obtuviese embargo de
bienes Races inscritos a favor del deudor. En este caso si el concursado o
celebrado no posee ttulo o instrumento inscrito sobre bienes inmuebles, el
Juez
no
podr
ordenar
preventiva.
3) El que presentare en el oficio del registro algn ttulo de cuya inscripcin no
pueda hacerse definitivamente por falta de formalidades pueden consistir en
falta de sello del notario, firma o anexar vialidades, cuando se trate de
compraventa, esta anotacin tiene un plazo de 90 das segn el art. 723 C.C.
4) El que no pueda obtener definitiva por oposicin de parte en el caso del art.
696
C.C.
Ejemplo "A" es propietario y actual poseedor de un inmueble x, del cual solicita
inscripcin por primera vez por no est registrado anteriormente, en. este caso
el Registrador har saber al pblico la solicitud por cartel que se insertar en el
perodo oficial por tres veces, en dicho cartel se expresar la situacin,
capacidad y linderos del inmueble y el nombre y apellido del solicitante que es
"A" si pasado el plazo de treinta das despus de la ltima publicacin no
hubiere oposicin, el Registrador verificar la inscripcin y har constar el
hecho de que se sigui con el trmite sealado; ms si "B" se opone dentro de
los treinta das al de ltima publicacin, la inscripcin no se verificar y el,
Registrado devolver los documentos al interesado para que ste haga uso de
los
derechos
que
le
correspondan.

La naturaleza de los inmuebles se determinar expresando si son rsticos o

urbanos, y la de los derechos, con el nombre que se les d en el ttulo.
De lo anterior se deduce las siguientes condiciones, en cuanto a la naturaleza
que figura en los numerales primero, segundo y tercero, se refiere a que tal
como lo dice el inciso segundo si son rsticos o urbanos, por la razn que si son
urbanos deber agregarse a la escritura la solvencia municipal.
En cuanto al numeral 4 establece los requisitos en cuanto a que deben
expresarse bien los nombres y apellidos completos a fin de que no haya error
en
cuanto
a
la
identidad
de
los
contratantes.
El- numeral 5, contiene que el instrumento que sea inscrito debe expresar la
clase de ttulo de que se trata si es compra venta, usufructo, donacin o
declaratoria
de
heredero,
etc.
Tambin en el numeral 6 debe establecerse el nombre del notario que autorizo
el ttulo, en razn de que el art. 21 de la ley de la direccin general de Registro
en su inciso segundo establece que el notario se considera interesado y que
puede recurrir de la de negativa de la inscripcin de un ttulo, o por la
responsabilidad de daos o perjuicios que en la elaboracin del instrumento
encierra.
El ltimo numeral expresa que en la inscripcin debe reaccionarse la fecha de
presentacin en expresin de hora, con el objeto, de hacer efectivo el principio
de
prioridad.
(1) G. Cabanellas Guillermo Diccionario Enciclopdico Derecho Usual Tomo III,
21 Edicin, Editorial Heliasta Buenos Aires, Argentina Pg. 120
(2) Osorio, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurdicas Polticas y Sociales
Editorial
Heliasta
S.R.L.
1982
Argentina
Pg.,
519
(3)
Osorio,
Manuel
Ob.
Ct.
Pg.
749
(4) Rivera Argueta, Ren Rolando, Tesis, Doctoral Pg. 126 ao 1976
(5) Rivera Argueta, Ren Rolando. Tesis Doctoral, Pg. 125, ao 1976
(6) Rivera Argueta, Ren Rolando. Tesis Doctoral, Pg. 125, ao 1976
(7)
Dr.
Barriere,
Gua
de
Derecho
registral,
pg.
5
(8)
Ob.
Cit.
Pg.
5
(9) Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad, Raz e Hipotecas, Pg.
177
CAPTULO
ANLISIS
EN
LOS
REAL

V
DEL
PROCEDIMIENTO
SISTEMAS
DE
FOLIO

DE
PERSONAL

INSCRIPCIN
Y
FOLIO

1.

FOLIO

PERSONAL

Se presentan los documentos en la Seccin del Diario, y se le Libra al

Presentante un recibo lo que en la prctica se denomina boleta, conteniendo el
nmero de asiento y del tomo del Libro Diario, la clase de documento, el no,
otorgantes y su valor, la fecha de presentacin y el nombre de quien lo
presenta inmediatamente se pasa a la seccin de microfilm para ser
microfilmado, nicamente en la Primera seccin del centro, se microfilman
todos los documentos real, en las otras secciones no existe microfilm ni
sistema de folio real. Precisamente se anota el nmero de presentacin en el
margen izquierdo del antecedente, luego los documentos son remitidos a
Oficiala, de conformidad al Art. 35 del Reglamento de la Ley de
Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, el jefe de la
Unidad Administrativa es el Oficial Mayor, este lo distribuye a las respectivas
clulas, simultneamente la seccin de archivo lleva el control de la fecha y la
clula a que han sido remitidos los documentos para su inscripcin.
Recibido el documento en la clula, el confrontador coteja el documento con su
antecedente, para verificar si la descripcin tcnica literal del inmueble es la
misma con la del antecedente, as como sus titulares y datos del inmueble,
situacin, extensin, etc. si adolece de errores se remite a archivo, pero si esta
todo en orden el documento se pasa a calificacin con el Registrador de la
Clula, si el documento no tiene observacin de fondo el Registrador le pone la
razn de inscribirse y lo remite a mecanografa para que le elaboren el auto
que ordena la inscripcin el cual firma y sella el Registrado, para
posteriormente remitirlo a seccin de fotocopia, el jefe de esta seccin le
asigna un nmero de inscripcin de folio y del libro en que se inscribir el
documento, estos nmeros se le imprimen en cada folio del documento, si es
traslativo de dominio, el documento se inscribe en los libros de propiedad, si se
trata del gravamen de hipoteca o cancelacin de esta en el libro de hipotecas,
si
es
embargo
en
el
libro
de
anotaciones
preventivas.
El documento con la fotocopia es regresado de nuevo a la clula, para que el
confrontador margine su inscripcin en el antecedente, resumiendo el
contenido del documento con una razn marginal, ejemplo: si se trata de una
compra-venta de un inmueble se pondr al margen del antecedente la
siguiente razn, traspasando por inscripcin nmero cuarenta y ocho del libro
1940, de propiedad a favor de Juan Prez dicha razn el Registrado le pone
media firma, si el documento es traslativo de dominio se remite a la seccin de
Catastro y se le elabora una ficha la cual se enva a la seccin de ndice, esta
seccin lleva un control de las propiedades que poseen las personas ya sean
naturales o jurdicas, una vez elaborada la ficha en catastro, el documento es
enviado a la seccin de despacho de documentos para ser entregado al
usuario, si el documento no es un ttulo traslativo de dominio como la Hipoteca
el documento no va a catastro, sino que directamente es remitido a la seccin
de
Despacho.

PROCESO

DE

INSCRIPCIN

EN

EL

SISTEMA

DE

FOLIO

REAL

El procedimiento prcticamente e es el mismo a excepcin de que cuando el

documento se encuentra en la clula marginadora, se marginar en el
antecedente s est todava en los libros, o si ya ha sido trasladado al folio Real
se marginar en la hoja de anotacin de Presentaciones del expediente del
Folio
Real.
Si el Registrador en la calificacin del documento observa que adolece de
errores de fondo, y forma lo remite al archivo para que sean subsanados por el
interesado, art. 13 del Reglamento de La Ley de Reestructuracin de Registro
de Propiedad Raz e Hipotecas; si el documento rene todos requisitos legales,
el Registrador le da el inscrbase que es una resolucin que le pone al
documento para que posteriormente elaboren el auto y el Resumen este ltimo
debe contener los datos que menciona el art. 56 y 57 de 11 Reglamento de la
Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas dichos
datos son: nmero que corresponde al asiento en la hoja de Resumen, tomo y
asiento de presentacin que corresponde al documento en el Diario, naturaleza
del acto o contrato que en el documento se relaciona, fecha otorgamiento o
expedicin del documento; nombre del notario o funcionario autorizante,
nombre de las partes que intervienen en el acto y de los adquirientes o
beneficiarios de derechos que consten en el documento y su nmero de
identificacin tributaria, nmero de inscripcin del antecedente, extensin
superficial del resto del inmueble en caso de desmembracin, naturaleza y
extensin de los derechos que se inscriben, grado del gravamen, fecha de
caducidad de la anotacin preventiva, cuando la Ley le seale plazo, fecha en
que se practica el resumen, nombre y firma del registrador que autoriza el
resumen, Rollo e imagen en que qued microfilmado el documento que dio
origen
al
asiento.
Posteriormente se remite a fotocopia, le sacan una fotocopia al instrumento
que se inscribe para anexar esta al expediente, luego Oficiala le asigna un
nmero de matrcula el cual consta de dos dgitos que se refieren al Cdigo del
Departamento a que pertenece el inmueble, ejemplo para Departamento de
San Salvador el Cdigo es el CERO UNO; luego siguen seis dgitos primarios
que son propiamente la matrcula asignada al inmueble llamada tambin
Finca y luego tres dgitos que forman la submatrcula, la cual sirve para
identificar si el inmueble pertenece a una o ms personas.
Cuando la Finca pertenezca a una sola persona los dgitos de la sub-matrcula
sern ceros y cuando el inmueble se traspasa a favor de varias personas o se
traspasan derechos proindiviso se abrirn tantos folios auxiliares como copropietarios tengan la finca inscrita ejemplo Juan Prez vende una finca en su
totalidad a 4 personas en proindivisin en un 25 por ciento a cada uno de ellos,
el inmueble est situado en San Salvador en consecuencia los primeros dos
dgitos de la matrcula sern 01 ya que pertenece a San Salvador si fuere la

finca 9548 los siguientes seis dgitos seran: 01-009548, para el folio principal
se le agregan tres ceros, as: 01-009548-000, como hay 4 compradores en el
expediente de la finca madre o folio principal se har constar que hay folios
auxiliares, en el presente ejemplo, la razn ser vase folios auxiliares 001,
002, 003 y 004, ya que son cuatro los nuevos copropietarios del inmueble, el
objeto de esta submatrcula es que el usuario se entere que el inmueble se
encuentra
en
proindivisin
y
que
hay
cuatro
co-propietarios.
Una vez asignada la matrcula, sub-matrcula, nmero de inscripcin y RIF, se
le imprime al documento justamente con la razn de inscripcin. Hecho los
resmenes en las hojas de los folios principal y auxiliarse en su caso se enva a
la Seccin de Fotocopia, le sacan copia al instrumento que se inscribe y regresa
nuevamente a la Clula, le agregan la copia al expediente, de folio real, que
estarn conformado por la Hoja de Presentaciones, el Resumen y la copia del
instrumento que se inscribe y se descarga se remite a microfilm, a fin de
establecer la autenticidad y conformidad de la literalidad del documento
inscrito, si el documento contiene un traspaso de dominio se remite a
CATASTRO, aqu le elaboran una ficha catastral para posteriormente remitir
esta ficha a la seccin de INDICE para que sta lleve un control de las
propiedades que tengan las personas naturales o jurdicas, de castro el
documento pasa a la Seccin de Despacho de Documentos para ser retiradas
por los interesados, si despus de ser microfilmado el documento y no es
traslativo de dominio, como la Hipoteca o Anotacin lo remiten a la seccin de
Despacho para ser retirado.
CAPTULO

VI

ANLISIS
DE
LOS
DATOS
OBTENIDOS
A
TRAVES
DE
LA
ENCUESTA
REALIZADA
A
USUARIOS
DEL
REGISTRO
DE
LA
PROPIEDAD
RAIZ
E
HIPOTECA
DE LA PRIMERA SECCIN DEL CENTRO
La investigacin se realiz en el registro de la primera Seccin del Centro. A un
total
de
treinta
usuarios
de
dicho
Registro.
El derecho registral es obvio que su aplicacin es a nivel general en todo el
territorio salvadoreo, y su buena aplicacin incumbe a todos los usuarios por
lo que la informacin obtenida pudo haberse recopilado en cualquier otra
seccin del registro pero se prefiri en la primera Seccin del Centro y a una
poblacin relativamente baja por la escasa disponibilidad de tiempo del equipo
de
investigacin.
Por otra parte los objetivos de la investigacin estn orientados a estudios y
analizar el derecho registral y su aplicacin prctica a nivel del registro de la
propiedad
de
la
primera
Seccin
del
Centro.
6.1. PRESENTACIN Y ANALISIS DE LOS DATOS OBTENIDOS EN LA ENCUESTA.

En esta parte se presenta el resultado de la investigacin de campo realizada

en el Registro de la propiedad Raz e Hipoteca de la Primera seccin del Centro,
lo que ha permitido obtener resultados relativos a la organizacin registral, a la
capacidad profesional, espacio fsico y aplicacin correcta del derecho registral.
Para recopilar este tipo de informacin fue necesario realizar encuesta por
muestreo y entrevistas informantes claves del Registro de la propiedad.
El objetivo de las encuestas y entrevistas fue con la finalidad de investigar la
aplicacin del derecho registral, la organizacin y funcionamiento del Registro,
permitiendo orientar la comprobacin de la hiptesis del trabajo planteada en
esta investigacin la cual establece La aplicacin correcta y oportuna del
derecho registral en la inscripcin de los diferentes ttulos o instrumentos en el
registro de la propiedad, incide en el derecho de la propiedad inmueble. La
poblacin encuestada asciende a un total de 100 usuarios del registro de la
propiedad Raz e Hipoteca de la Primera Seccin del Centro.
PREGUNTA

En cuanto tiempo cree usted que debera inscribirse, un instrumento en el

Registro
de
la
propiedad.
ALTERNATIVA
RESPUESTA
a)
Ocho
b)
Quince
c) Un mes

DE CIFRA
das 24
das 44
31

PORCENTAJE
(%)
24
44
31

Segn los datos obtenidos un 24% de los usuarios prefieren que la inscripcin
sea en un tiempo de ocho das, un 44% lo prefiere en 15 das y un 31% prefiere
que la inscripcin de los instrumentos sea en un tiempo de un mes.
Lo anterior demuestra estadsticamente que en la inscripcin de los diferentes
instrumentos debera ser en un tiempo prudencial, lo que hace suponer que se
necesitan polticas adecuadas para el mejor desempeo de estos servicios.
PREGUNTA

Cree usted que el registro de la propiedad cuenta con el equipo necesario y

personal
adecuado
para
la
prestacin
de
sus
servicios.
OPCIN

DE CIFRAS

PORCENTAJE

RESPUESTA
Si
No

(%)
20
80

20
80

Segn los datos obtenidos el 20% de los encuestados asegura que si cuenta el
registro con el equipo necesario y el personal adecuado en la prestacin de sus
servicios y un 80% responde que el registro le falta equipo y personal
adecuado
en
la
prestaron
de
sus
servicios.
De lo anterior se establece que la mayora de los encuestados responde a que
el registro carece de los equipos necesarios y personal capacitado para una
prestacin eficiente del servicio prestado por esta institucin lo que hace
suponer que se necesitan reformas que vayan en beneficio del Registro de la
propiedad
inmueble.
PREGUNTA

Fsicamente cree usted que en la actualidad y debido al desarrollo acadmico

sera conveniente que el Registro de la propiedad tuviera un local ms amplio y
cmodo
para
un
mejor
servicio
al
usuario.
OPCIN
RESPUESTA
Si
No

DE CIFRAS
90
10

PORCENTAJE
(%)
90
10

Segn los datos reflejados en el cuadro anterior de la poblacin entrevistada un

90% responde afirmativamente en cuanto que se necesitan locales adecuados
y
un
10%
respondi
negativamente.
De lo anterior es de suponer que en la actualidad se necesita un presupuesto
adecuado y nuevas instalaciones espaciosos, donde el usuario del registro se
sienta cmo lo mismo el personal que ah labora y hacer ms gil la inscripcin
de
los
diferentes
ttulos
o
instrumentos.
PREGUNTA

Cree usted necesario incrementar el personal del registro de la propiedad.

OPCIN
RESPUESTA

DE CIFRAS

PORCENTAJE
(%)

Si
No

55
45

55
45

De los datos reflejados en el cuadro anterior se establece que un 55% cree

necesario un incremento del personal en el registro, mientras que un 45% lo
considera
no
necesario.
De lo anterior se puede establecer que relativamente es necesario el
incremento del personal en el registro lo que hara ms eficiente la inscripcin
de
los
instrumentos.
PREGUNTA

Cree usted que al incrementar el pago de los derechos de registro ayudara a

la
agilizacin
de
la
inscripcin
de
los
documentos?
RESPUESTA

CIFRA

(%)

Si
No

20
40

20
40

Del anlisis obtenido del anterior cuadro se manifiesta que el aumento a los
derechos registrales no ayudara a agilizar la inscripcin de los documentos,
algunos encuestados manifestaron que cuando se aument el arancel al
Registro en 1993, la demora en la inscripcin de los documentos sigui
predominando
en
el
Registro.
6. Qu consecuencia produce el retraso en la inscripcin de los instrumentos?
RESPUESTA

CIFRA

a.
Prdida
de 40
Tiempo
31
prdida
de
Documentos
9
c.
Falta
de
supervisin
de 20
personal
d. Muy poco tiempo
de
atencin
al
pblico

(%)
40
31
9
20

El cuadro anterior nos manifiesta que un 40% de los encuestados considera

que la prdida de tiempo de los empleados es la causa del exagerado atraso en
la inscripcin de los documentos, es complementario a esta respuesta que el
20% de los encuestados son de opinin que el atraso se debe al poco tiempo
que los empleados atienden al pblico, un 9% considera que el atraso se debe
a la falta de supervisin del personal, un 31% es de la opinin que la perdida
de documentos es la causa que genera el atraso en la inscripcin de los
documentos a criterio de nuestro grupo de trabajo consideramos que el atraso
en la inscripcin de documentos se debe a la prdida de tiempo de los
empleados en sus labores y a la gran cantidad de documentos que diariamente
entran
al
registro.
PREGUNTA

Cree usted que se aplica correctamente las leyes en la inscripcin de los

diferentes
instrumentos
en
el
Registro.
OPCIN
RESPUESTA
Si
No

DE CIFRAS
40
60

PORCENTAJE
(%)
40
60

De los contenidos en el cuadro anterior nos manifiesta que un 40% considera

que se aplica correctamente las leyes en la inscripcin de los instrumentos en
tanto que un 60% considera lo contrario, lo que hace suponer que debera
existir un control ms eficaz al revisar la legislacin aplicable y los
procedimientos
utilizados
en
la inscripcin
de
los instrumentos.
PREGUNTA

Para que la inscripcin de los instrumentos se realice en menor tiempo es

necesario:
OPCIN
RESPUESTA

DE CIFRAS

a) Reformar la Ley 72
b) Aumentar el pago
del
derecho
de 10
Registro
18
c)
Capacitar
al
personal

PORCENTAJE
(%)
72
10
18

De la informacin obtenida y reflejada en el cuadro anterior se establece que

un 72% de los encuestados considera necesario reformar la ley, un 10%
considera oportuno aumentar los pagos en el derecho del Registro y un 18%
considera oportuno la capacitacin del personal. En ese sentido se puede
determinar que para que el registro obtenga un funcionamiento eficiente en el
desempeo de la inscripcin de los diferentes instrumentos o ttulo, es
indispensable reformar la ley existente en el sentido de hacerla ms aplicable.

6.2.

INTERPRETACIN

DE

LOS

DATOS

De los datos obtenidos a travs de la investigacin se puede decir que la

hiptesis general de trabajo ha trado comportamiento de acuerdo a lo que
refleja a lo que refleja la variable, esto quiere decir que no se ha logrado a
travs de las diferentes leyes regstrales, tener una regulacin registral amplia
y
suficiente
en
cuanto
al
derecho
inmobiliario.
Es necesario hacer notar que es importante reformar la ley, especficamente
darle ms aplicabilidad, que los procesos de inscripcin sean ms rpidos
siendo posible modernizar el registro, capacitar continuamente a los
empleados para la mejor comprensin de las leyes as como se necesita de una
infraestructura adecuada con Ia que se estara garantizando la propiedad
privada en consecuencia habra mayor seguridad jurdica a todo propietario de
bienes inmuebles.
CAPTULO

VII

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
7.1.

CONCLUSIONES

En base a los anlisis efectuados por el equipo de investigacin, sobre la

informacin recopilada por la encuesta realizada a los usuarios del registro y la
entrevista realizada a informantes claves en la primera seccin del centro
concluimos
de
la
siguiente
forma:
Que en la actualidad en el Registra de la propiedad de la Primera seccin del
Centro, existe demasiado retraso en la inscripcin de los diferentes ttulos o
instrumentos registrables lo cual trae como consecuencias, prdida de tiempo,
documentos
y
alto
costo
al
usuario.
Que el registro de la propiedad Raz e Hipotecas no cuenta con el equipo
necesario ni el personal suficiente capacitado para el desempea de las
actividades pues en, base a la encuesta y entrevista efectuadas, prevalece el
empirismo para el desarrollo de sus funciones de ah que no se preste un buen
servicio al usuario y a la mala aplicacin de la ley, as mismo que la falta de un

adecuado local tambin genera una situacin decepcionante tanto para el

empleado como para el usuario lo que repercute en la actividad registral.
En el registro de la propiedad debido al inmenso trabajo existente creemos que
tambin se debe a que dicha institucin no cuenta con el nmero de
empleados suficientes y calificados para el desempeo de esta labor
importante,
para
que
se
garantice
la
propiedad
inmueble.
Que el derecho registral, no se le da una aplicacin correcta por parte de los
registradores en la prctica pues los datos obtenidos as lo ponen de manifiesto
en ese sentido, creemos esto viola los derechos de los usuarios referente a sus
bienes inmuebles, en ese orden creemos tambin que es importante reformar
la ley que regula a la institucin tanto en lo administrativo como en la cuestin
jurdica, que el personal no est capacitado totalmente en cuanto al ejercicio o
desempeo
de
sus
labores.
7.2.

RECOMENDACIONES.

Consideramos que el registro de la propiedad debe hacerse reformas

encaminadas a la facilitacin de sus funciones y a la prestacin de un mejor
servicio
por
lo
que
hacemos
las
siguientes
recomendaciones:

Reformar las leyes registrales formando un Cdigo especial y que este

contenga tanto la parte objetiva y sustantiva, especfico y congruente en el
que
se
integre
y
unifique
el
Registro.
Dotar al registro de la propiedad de un equipo moderno y una capacitacin
especializada a todos los empleados para un buen funcionamiento, as como el
incremento del nmero de empleados debido a la demanda existente, lo mismo
que
el
registro
cuente
con
un
local
adecuado.
Establecer sanciones administrativas y jurdicas por la retardacin de la
inscripcin
por
negligencia
o
por
desconocimiento
de
la
ley.
Evitar la burocracia que actualmente existe en el registro para la inscripcin de
los instrumentos o ttulos presentados