EL PROMOTOR

Con este trmino se identifica en trminos generales al propietario del terreno

que contrata la ejecucin de un edificio.
Son caractersticas del promotor las de impulso, organizacin y control de la
edificacin y beneficiario econmico del negocio jurdico de la construccin, por
lo que no pueden tener esta cualidad figuras como las de los agentes de la
propiedad inmobiliaria, que simplemente se limitan a procurar la conclusin de
contratos de venta.
Sin embargo, en ocasiones, los verdaderos promotores de la edificacin,
pretenden escudarse bajo la figura de meros prestadores de servicios de los
adquirentes de viviendas, bajo la denominacin de gestores de servicios o
similares, persiguiendo con ello eludir su responsabilidad en el supuesto de
producirse daos en la edificacin por defectos constructivos.
Por ello, tanto la doctrina como la JTS se han preocupado de de delimitar una
tipologa de promotores inmobiliarios que, en gran parte, ha sido seguida por la
LOE.
Tipologa de los promotores inmobiliarios:
Se desarrolla en la pgina 173 del artculo algunas cuestiones sobre las
responsabilidades en la construccin.
Libro CGPJ Derecho y vivienda. Pginas 133 y ss.
a) en primer lugar se suele hacer referencia a la figura del promotorconstructor, definindolo como aquella persona que ostentando un
derecho sobre el solar que le faculta para ello, impulsa la construccin
de un edificio realizando las labores constructivas bien por s mismo,
bien con el auxilio de otras personas, con el objeto de vender el edificio,
una vez dividido horizontalmente, por unidades privativas, bien se
encuentren stas terminadas bien se halle todava el edificio en
construccin.
b) en segundo lugar se contempla la figura del promotor-vendedor que no
se ocupa de construir personalmente el inmueble, sino que se encarga a
una empresa constructora su realizacin.
c) en tercer lugar se hace referencia a la figura del promotor-mandatario,
que se configura como aqul que se ocupa de programar e impulsar la
edificacin por cuenta del dueo de la obra, realizando todas o algunas
de las actividades necesarias para ello a cambio de una remuneracin.
Es decir, puede colaborar de acuerdo con lo pactado con el dueo de la
obra en la determinacin del tipo de edificacin a realizar, en la
bsqueda y adquisicin del terreno sobre el que ha de edificarse, en la
gestin de su financiacin, en el cumplimiento de las exigencias de
carcter administrativo y urbanstico que requiera la construccin del
inmueble, en la bsqueda, seleccin y contratacin de tcnicos, en el
seguimiento, supervisin y control del proceso de construccin, en el

otorgamiento del ttulo constitutivo de la propiedad horizontal, o en la

venta de los pisos y locales resultantes.
d) por ltimo, se consideran promotores-mediadores a aquellas entidades
cuyo propsito es construir viviendas para sus asociados, sin destinarlas
al trfico. Se tratara de las cooperativas de vivienda o las comunidades
de propietarios para construir.
Concepto jurisprudencial de promotor inmobiliario:
Se desarrolla en las pginas 175 y siguientes del artculo algunas cuestiones
sobre las responsabilidades en la construccin. Libro CGPJ Derecho y
vivienda.
Se hace referencia a la STS de 30 de septiembre de 1991 (RJ 1991\6075)
La funcin dinmica negocial de la construccin cada vez ofrece ms
complejidades, en atencin a todas aquellas personas fsicas y jurdicas que,
en posiciones distintas, cooperan y se convierten en coautores de dicho
negocio, que, precisamente, no cuenta con el ordenamiento jurdico
debidamente detallado y adaptado a la realidad histrica presente.
En este sentido, se puede establecer un amplio arco de intervinientes en las
actividades de la construccin de inmuebles; desde los propietarios del solar,
que constituye el soporte material necesario para levantar la edificacin, los
dueos de la obra, que pueden coincidir con aqullos y con la figura del
promotor-vendedor, entendiendo por tal el que centra toda la actividad
constructora, protagonizndola en primer plano, en razn a sus funciones de
ideacin, planificacin, coordinacin, organizacin, acometida, financiacin y
control del programa de construccin inmobiliaria que pretende llevar a cabo,
de tal manera que su actividad se profesionaliza cada vez ms y culmina con la
comercializacin de lo edificado, en forma de viviendas, locales y toda clase de
aprovechamientos espaciales. No obstante las diligencias de venta no las
asume siempre el promotor, y puede delegarlas en los agentes de la propiedad
inmobiliaria, que vienen a actuar como mediadores, con todo el aparato que se
establece de la publicidad y captacin de clientela.
El referido promotor puede asimismo actuar como constructor o contratar la
labor edificativa con quien rene esta condicin, que, a su vez, cabe realice las
subcontratas parciales para las que est autorizado.
Los problemas de delimitacin de la figura del promotor
-

mandatarios del dueo de la obra

El TS tradicionalmente ha considerado como uno de los factores

identificativos de la figura del promotor la obtencin de un beneficio
econmico. Por esta razn, entiende que no posee la consideracin de
promotor el que, por cuenta del dueo de la obra, realiza alguna gestin de
promocin, pero no interviene en su propio nombre en las diversas
actividades inherentes a la construccin de la edificacin. Estaramos en
presencia de un simple mandatario que, como seala el artculo 1709 del
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Cdigo Civil, se obligara a realizar alguna gestin por cuenta o encargo del
dueo de la obra.
En este sentido, la STS de 23 de diciembre de 1993 (RJ 1993\10111) no
consider promotor al mandatario de quien, sobre terreno propio, va a
edificarse una vivienda para su uso privado.
As seala la sentencia que la improcedencia del empeo que en el mismo se
pone en que se considere promotor a la Caja de Ahorros del Mediterrneo
demandada, cuando la sentencia ha comenzado sus razonamientos
declarando que la misma no efectu en su nombre gestiones propias de
promocin de la vivienda, sino las gestiones necesarias para la constitucin
de la Urbanizacin Gormaig en terrenos de su propiedad en Cocentaina,
vendiendo al seor R. C., entre otros, una parcela de 2.401 metros cuadrados,
tras dotarla de los servicios de electricidad, agua, suministro de energa
elctrica, encintado de aceras, etc., pero sin intervenir, en propio nombre en la
construccin del chalet en el que se han advertido los defectos, el cual se
realiz por los ya dueos de la parcela, aunque la Caja contratase servicios
propiamente constructivos por su encargo actuando como mandatario de
aqullos, situacin que el juzgador estima, razonablemente, que no la incluye
en el crculo de responsables -ex art. 1591 del Cdigo Civil- por los defectos de
la obra alegados por los actores, ya que, segn afirma el Tribunal de instancia
no efectu gestiones de promocin de la vivienda propios de este cometido,
que son los tendentes a coordinar las actividades tcnicas, jurdicas y de
realizacin material por los profesionales que estima adecuados, actuando en
propio nombre, sino limitndose a cumplir un encargo efectuado por quien,
sobre terreno propio va a edificarse una vivienda.
Sin embargo, para que la actuacin como simple mandatario del dueo de la
obra no genere la aplicacin de la responsabilidad por ruina de la edificacin es
preciso que dicha actuacin como mandatario sea realmente de esta
naturaleza, tanto formal como materialmente, es decir que a travs de alguna
formalidad externa de representacin no se encubran verdaderas funciones de
promotor inmobiliario.
Por ello, en diversos supuestos, pese a las manifestaciones de la parte
interesada, el TS ha entendido que se trataba de autnticos promotores que,
para intentar eludir las responsabilidades propias de dicha funcin, ocultaban la
misma bajo diversas apariencias: mandatario de una comunidad para construir,
gestor de la misma, gestor constructivo, etc.
En definitiva, bajo la apariencia de entidades de gestin se ocultaban
autnticos promotores inmobiliarios, ya que desde el primer momento de
captacin de los terceros adquirentes, dichas entidades establecen la
construccin que se har, cmo se har y por quin se har, por lo que aunque
asuman determinadas funciones gestoras de una comunidad, no puede
desconocerse su evidente actuacin como promotoras y, en consecuencia, su
responsabilidad en concepto de tales.

En este sentido podemos citar la STS de 15 de octubre de 1996 (RJ 1996\7111)

que dice el contrato denota que las obligaciones y derechos derivados del
mismo, exceden de las propias de un simple contrato de compraventa y
participan en la ordenacin de la ejecucin de una obra, lo cual se pone
tambin de relieve al suscribir los demandantes con el representante de
Inosa el documento fechado el 27 de junio de 1981 por el que se pactaba el
pago, de forma conjunta, de la parcela y de la ejecucin de la obra sobre la
misma. Estas singularidades llevan a que se estime adecuada la calificacin a
que llega la sentencia de instancia considerando a la recurrente como
interviniente en el proceso constructivo en calidad de funcin equiparada a la
de promotora-vendedora, pues no es posible admitir que por medio de
artificiosidades jurdicas, se pueda eludir la jurisprudencia de esta Sala que
extiende al promotor-vendedor las responsabilidades por vicios ruingenos con
la creencia de figuras interpuestas, sea en forma de gestoras inmobiliarias u
otras semejantes, cuyo propsito, pese a formar parte de una operacin
diseada con la finalidad ltima de vender una casa construida, sea impedir o
traspasar aquellas responsabilidades.
En efecto, las sociedades de gestin inmobiliaria, cuando de hecho son
autnticas promotoras y realizan las funciones propias de dicha consideracin
no pueden quedar excluidas de la responsabilidad del artculo 1591 del CC por
el hecho de interponer, a travs de contratos de adhesin, entre ellas y los
adquirentes de la vivienda, una comunidad para la construccin de la
edificacin.
As, la STS de 3 de octubre de 1996 (RJ 1996\7006)
Tal como se concreta el thema decidendi obliga a examinar el contrato a
que se alude en el motivo primero, para concluir si hay o no interpretacin
errnea y si las proliferantes sociedades de gestin inmobiliaria (as se
autodenominan) deben considerarse o no como promotoras a efectos de la
responsabilidad decenal, dada su clara intencionalidad de quedar excluidas de
la misma.
Lo que contrata Renosa con cada particular es que ste forme parte de una
Comunidad Civil de Propietarios, que se constituir cuando alcance un nmero
determinado de personas y que llevar a efecto la construccin de un Edificio
de 66 viviendas, locales comerciales en planta baja y aparcamientos, pero ya
desde ese momento determina las parcelas en que se va a construir, su
superficie en metros cuadrados y que Renosa se ocupar de forma
exclusiva de la administracin y gestin necesaria para llevar a buen fin dicha
construccin. En el propio contrato se establecen los estatutos de la
Comunidad, con finalidad de comprar y construir hasta que se constituya la
propiedad horizontal, conforme a la Ley 21 julio 1960 (RCL 1960\1042 y NDL
24990) y las normas de Comunidad que expresamente otorgue "Renosa" en
la declaracin de obra nueva, momento en que se adjudicarn a los
comuneros las viviendas y plazas de garaje, de acuerdo con la eleccin
realizada por los mismos en el contrato; y Renosa queda nombrada, con
carcter irrevocable, como administradora, directora, gestora y asesora, con
todas las facultades que han quedado expresadas en este contrato, de las
obras a realizar en los terrenos de las parcelas sitas en el trmino de Zabalarra
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de Durango, fincas nmeros 669 y 1019. A la vista de cuanto antecede es

llano que antes de la firma del contrato por cada cliente captado estn
determinados el solar, proyecto, arquitectos etc..., de manera que se pueden
calcular ingresos, gastos y beneficios para la propia Renosa, que obliga a
firmar el contrato de adhesin-tipo, que tiene confeccionado, a quienes quieran
formar parte de la Comunidad; y, aunque despus figure en los contratos como
representante o mandataria de la misma, es lo cierto que todo lo tena
planeado y que ha impuesto su voluntad en todo lo relativo a la edificacin y
personas fsicas o jurdicas en ella intervinientes, lo que la configura como
promotora, tal como la califica la Audiencia con pleno acierto, sin que la
interposicin de una Comunidad Civil por ella gestada, con carcter obligatorio
para quienes llamados por la propaganda quieren adquirir vivienda sobre plano
y en rgimen de propiedad horizontal, pueda desligarla de tal crculo de
interviniente en el proceso constructivo, sujetos a la responsabilidad regulada
en el art. 1591 del CC, dada la jurisprudencia integradora del promotorconstructor en el citado precepto, a lo que tampoco empece la imposicin de
un poder omnmodo e irrevocable, pues, en realidad, la obra se realiza en su
beneficio (en el caso ms de 35.000.000 de ptas.), la construccin se
encamina al trfico de venta a los terceros captados, a los que se les impone la
constitucin de la Comunidad Civil y el otorgamiento del poder, habiendo
confiado en su prestigio comercial, potenciado por la propaganda que aparece
en autos; fue Renosa quien eligi y contrat a los tcnicos (cmo se
explica en otro caso que antes de visarse el proyecto se pueda vender o
adjudicar vivienda con determinacin del solar, portal, planta y tipo?) aunque
ms tarde aparezca actuando como representante, y, en definitiva, adoptar otro
criterio significara desamparar a los adquirentes de los pisos frente a la mayor
o menor solvencia de los dems intervinientes en la construccin (ver, por
todas, la S. 1 octubre 1991 [RJ 1991\7255], las en ella citadas y, como
posteriores, las de 28 enero y 11 junio 1994 [RJ 1994\575 y RJ 1994\5227],
que ratifican la doctrina). En definitiva: Si a la interpretacin integradora del art.
1591 se ha llegado por aplicacin de los arts 4.1 y 3.1 del CC, tampoco puede
olvidarse que, ante un contrato de adhesin que impone e interpone un poder
omnmodo e irrevocable y una Comunidad de tipo Civil, con el fin de excluirse
de la responsabilidad decenal, ha de aplicarse el art. 6.4 del propio texto
sustantivo, en cuanto dispone que los actos realizados al amparo del texto de
una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurdico, o
contrario a l, se considerarn ejecutados en fraude de ley y no impedirn la
debida aplicacin de la norma que se hubiere tratado de eludir, en igual
medida que el principio de la exigible buena fe, plasmados ambos en el art.
11.2 de la LOPJ (RCL 1985\1578, 2635 y ApNDL 8375) cuando dice que los
Juzgados y Tribunales rechazarn fundadamente las peticiones, incidencias y
excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entraen
fraude de ley o procesal. Y an podra citarse el art. 10, c).3 de la Ley de
Consumidores y Usuarios (RCL 1984\1906 y ApNDL 2943), en cuanto se
introduce un desequilibrio en el contrato en perjuicio del consumidor
destinatario final del inmueble. Dado cuanto antecede, procede rechazar todos
los motivos. El primero porque no hay interpretacin errnea, ni se pueden citar
como infringidos todos los artculos referentes a la interpretacin de los
contratos, su valoracin corresponde a la Sala de instancia y sta busc con
acierto la finalidad teleolgica, sin extender lo pactado a supuestos no

previstos. El segundo porque no pueden discurrir por un mismo motivo el art.

1249 (quaestio facti) y el 1253 (quaestio iuris), ocurriendo que de los
hechos, tal como se han examinado, para analizar el primer motivo, s deriva la
cualidad de promotora para Renosa, que busca fraudulentamente su
exclusin del art. 1591. El tercero y el ltimo, porque ni se infringe dicho
precepto ni la jurisprudencia que incluye en l la figura del promotor, tal como
se ha examinado, en consonancia con las sentencias de esta Sala que tambin
se citan, quedando examinada en el recurso de los arquitectos de solidaridad
respecto a los vicios ruingenos que, en relacin a la culpa, configuran de por
s una violacin del contrato. En definitiva: las sociedades de gestin, cuando
de hecho son autnticas promotoras, segn el sentido jurisprudencial, no
pueden quedar excluidas de la responsabilidad decenal por el hecho de
interponer, mediante un contrato de adhesin, la figura de una Comunidad de
Propietarios, si ello adems, como ocurre en el supuesto de autos, reviste la
finalidad fraudulenta de evitar que se les aplique el artculo 1591 del CC.
La regulacin en la LOE
La LOE es la primera que en el mbito estatal realiza una determinacin de las
circunstancias que deben concurrir en una persona para ser considerada
promotor inmobiliario.
As, el artculo 9 de la LOE se define al promotor como la persona, fsica o
jurdica, pblica o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa,
programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificacin
para s o para su posterior enajenacin, entrega o cesin a terceros bajo
cualquier ttulo.
La LOE ofrece una amplia consideracin de la figura del promotor inmobiliario,
que difiere de la caracterizacin del mismo que vena siendo objeto por parte
de la doctrina y jurisprudencia.
En efecto, con anterioridad a la LOE el concepto de promotor se configuraba
partiendo de dos notas esenciales:
-

la decisin e impulso de la edificacin, con la asuncin de las funciones

de programacin y coordinacin de las operaciones propias del proceso
constructivo
la intencin de obtener un lucro mediante la venta o el arrendamiento de
las viviendas o locales construidos, asumiendo un riesgo empresarial

En la definicin de la LOE se recoge la primera de las notas, pero est ausente

cualquier mencin al nimo de lucro o a la necesidad de profesionalidad o
habitualidad en el trfico inmobiliario como exigencia para que una persona
pueda ser considerada como promotor.
Por lo tanto, desaparecida de la actual definicin legal la exigencia de nimo de
lucro que consideraron determinante la doctrina y jurisprudencia anteriores a
la LOE a los efectos de exigir la responsabilidad del artculo 1591 del Cdigo
Civil al promotor inmobiliario es evidente que en la actualidad las
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cooperativas de viviendas deben considerarse a todos los efectos como

promotores inmobiliarios, pese a que la jurisprudencia anterior, precisamente
por faltar en ellas el nimo de lucro, no las consideraba promotores al efecto de
someterlas a la responsabilidad decenal.
Por otra parte, la redaccin del artculo 9 de la LOE hace que tambin queden
incluidos en la definicin de promotor inmobiliario las personas fsicas que,
individualmente y para satisfacer sus necesidades de vivienda, contraten con
una empresa constructora la realizacin de una edificacin individual.
La consideracin de estas personas fsicas denominadas autopromotores
como promotores inmobiliarios a todos los efectos establecidos por la LOE
supone la imposicin del mismo rgimen de obligaciones, exigencia de
garantas y responsabilidades, lo cual resulta claramente excesivo.
En virtud de ello, el artculo de la Ley 53/2002 de 30 de diciembre (RCL
2002\3081), modific la LOE en el sentido de no exigir a los autopromotores de
una nica vivienda familiar destinada al uso propio la contratacin del seguro
decenal obligatorio.
Finalmente, la LOE considera autnticos promotores a las entidades de gestin
inmobiliaria o frmulas jurdicas parecidas. El artculo 17.4 expresamente se
refiere a estas formas de intentar eludir o traspasar las responsabilidades que
puede generar la promocin inmobiliario a travs de la creacin de una figura
interpuesta, sealando, al igual que lo hizo anteriormente el TS, que la
responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley, se extender a las
personas fsicas o jurdicas que, a tenor del contrato o de su intervencin
decisoria en la promocin, acten como tales promotores bajo la forma de
promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras
figuras anlogas.
Obligaciones del promotor:
Segn el artculo 9.2 LOE son obligaciones del promotor:
a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para
construir en l.
b) Facilitar la documentacin e informacin previa necesaria para la redaccin
del proyecto, as como autorizar al director de obra las posteriores
modificaciones del mismo.
c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones
administrativas, as como suscribir el acta de recepcin de la obra.
d) Suscribir los seguros previstos en el art. 19.
Se establece para los edificios de vivienda la suscripcin obligatoria por el
promotor de un seguro que cubra los daos materiales que ocasionen en el

edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten a la

seguridad estructural en los plazos establecidos por al ley.
En las pginas 127 a 131 del artculo la LOE y derechos de los consumidores
del Libro CGPJ Derecho y vivienda se establece una detallada exposicin de la
obligacin de garanta que se impone al promotor, desarrollando la obligacin
del pago de la prima y las consecuencias de su impago por parte del promotor.
e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentacin de obra ejecutada, o
cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.
Rgimen de responsabilidad del promotor:
La Exposicin de Motivos de la LOE configura el promotor como la persona
fsica o jurdica que asume la iniciativa de todo el proceso y a la que se obliga a
garantizar los daos materiales que el edificio pueda sufrir
Se regula en el artculo 17.3 LOE, al decir que en todo caso, el promotor
responder solidariamente con los dems agentes intervinientes ante los
posibles adquirentes de los daos materiales en el edificio ocasionados por
vicios o defectos de construccin.
La legitimacin del promotor frente al constructor y los tcnicos intervinientes
en la construccin ha sido reconocida reiteradamente por la jurisprudencia, no
slo en el caso de que contine siendo propietario del edificio, sino tambin
cuando los posteriores adquirentes ejerciten contra l reclamacin por daos
derivados de una deficiente ejecucin.