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SISTEMAS REGISTRALES: Francs, Germnico, Espaol y

Australiano
By Licenciada Rosario Esquivel el mircoles, octubre 19, 2011

1. Sistema Francs
El Sistema Registral Francs se caracteriza por ser un sistema
registral declarativo, en el cual los derechos reales se constituyen
antes de la inscripcin, con el acuerdo de los contratantes.
La inscripcin produce un efecto negativo
consiste en que el acto puede perjudicar a
como consecuencia que puede haber en
propietarios, uno en virtud del contrato y
aparece como propietario en el registro.

no positivo, mismo
terceros; lo anterior
un momento dado,
otro su enajenante

que
trae
dos
que

En el Sistema Registral Francs se ha establecido el Sistema Registral


de la Transcripcin en la Ley de Transcripcin Hipotecaria de 23 de
marzo de 1855, en la cual se cre el Registro Inmobiliario como un
medio de publicidad para actos entre vivos. Por Ley de 30 de octubre
de 1935 se incluy la transcripcin de los testamentos en el Registro
y se dispuso la transcripcin de las sentencias por las cuales se
constituan derechos reales.
En este Sistema Registral se archiva el ttulo transcrito y el contenido
de las transcripciones se presume exacto.
En el Sistema Registral Francs los derechos reales se constituyen
fuera del Registro y la transcripcin en el Registro tiene como
finalidad surtir efectos contra los terceros civiles en cada contrato. En
este Sistema Registral no todas las personas pueden acceder al
contenido de las transcripciones, ya que se contempla en el mismo el
Sistema de Publicidad Incompleta.

Se diferencia con el sistema germnico en que el estado no


interviene.
En cuanto al orden es personal y no real; pues los asientos se hacen
en orden cronolgico, no por fincas; por lo tanto se hace un ndice por
nombres de personas para facilitar bsquedas.

2. Sistema Alemn
Este sistema se caracteriza por que el estado interviene en la
transmisin de bienes inmuebles, porque tienen el carcter de
pblico, lo anterior fundamentado en el hecho de que el territorio es
un elemento del estado.
La intervencin por parte del esta
do es a travs de los tribunales judiciales quienes tienen a su cargo el
libro territorial o el registro inmobiliario, adems estn ligados
ntimamente con el catastro.
Cosso y Corral dice que en virtud de la intervencin del estado, para
tener la propiedad o titularidad de otros derechos reales, se necesita
llevar a cabo un procedimiento ante los tribunales en jurisdiccin
voluntaria, en el cul se estudia y se resuelve la capacidad del
enajenante, sobre la validez de la manifestacin de la voluntad para
gravar o transmitir un bien inmueble y sobre la voluntad del
adquiriente en aceptarla, slo se examina la validez del mero acuerdo
transmisivo.
El registro que utiliza el sistema germnico se organiza a travs de
fincas, cada finca se abre su folio real y los asientos de dicho folio
tienen fe pblica.

Cabe mencionar que lo anteriormente estudiado es lo actual, y est


regido por su cdigo civil vigente y la ordenanza inmobiliaria; como
antecedente existen dos periodos:
El thinx: Forma solemne por la que se transmitan los bienes en
asamblea popular.
El Ausflassug: Juicio ficticio.

3. Sistema Espaol
El sistema registral espaol tiene una proyeccin en el encuadre de
los sistemas de publicidad, de los sistemas latinos, al recoger el
principio de inoponibilidad de los actos no inscritos (artculo 32
LH: <<Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre
bienes inmuebles que no estn debidamente inscritos o
anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a
tercero>>), ese es el primer rasgo fundamental. Por razones de
influencia germnica, tambin se recoge el principio de exactitud
registral a favor del adquirente protegido (artculo 34 LH: <<El
tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn
derecho de persona que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, ser mantenido en su
adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe se
presume siempre, mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no
gozarn de ms proteccin registral que la que tuviese su
causante o transferente>>, que tambin recoge el principio de fe
pblica registral). Ello nos lleva a que Lacruz Berdejo llegue a
encuadrar nuestro sistema como un sistema sui generis puesto que
el artculo 32 LH limita su accin al conflicto entre ttulo inscrito y otro

no inscrito, mientras que el artculo 34 LH protege al adquirente que


rena los requisitos exigidos por el mismo artculo contra las posibles
nulidades o resoluciones del ttulo del que lo transmiti y de los de
sus antecesores de quienes traiga causa.
Para estudiar el sistema espaol distinguiremos:
1) Organizacin: el sistema registral espaol presenta como
principios de organizacin externa los 3 siguientes:
Se trata de registros mltiples y descentralizados. Recordar que
viene recogiendo la idea ya consagrada en la 1 Real
Pragmtica en el sentido de que existir un R. Prop. en cada
cabeza de partido judicial. Ello se consagra en primer lugar en
la LH de 1861, si bien atendida a la evolucin de la propia
sociedad, se produce la divisin de registros, pudiendo existir
en cada cabeza de partido, en la actualidad ms de un registro;
ello lleva ahora a la necesidad de hablar de Distritos
Hipotecarios, o como dice el artculo 1.2 LH, que las
expresadas inscripciones o anotaciones se practicarn en el
registro en cuya circunscripcin territorial radiquen los bienes
inmuebles.

Los registros los sirve un funcionario pblico, el Registrador de


la Propiedad. Al frente de cada registro existe un registrador de
la propiedad, que bajo su exclusiva responsabilidad ejerce las
funciones propias de su cargo, con la nica excepcin de lo
dispuesto en el artculo 275 LH cuando se refiere a los registros
en divisin personal, y as el artculo 274 LH nos dice que cada
R. Prop. estar a cargo de un registrador (art. 275.2: <<Podr
asimismo la Direccin General proceder a la divisin
personal de algn Registro, una vez acordada por el
ministro su divisin material y en tanto se lleve a cabo
sta, previo expediente y con arreglo al Reglamento. Esa
divisin, que tendr carcter provisional, se llevar a
efecto, en todo caso, vacante el Registro, el cual se
anunciar en concurso para su provisin de dos
Registradores. Los Registros que en lo sucesivo se
dividan funcionarn con un solo libro Diario, comn para
los que se establezcan como consecuencia de la
divisin.>>)

El Registrador de la Propiedad est sujeto a una jerarquizacin


orgnica. El conjunto de registradores que sirven los R. Prop.
estn agrupados en un organismo llamado Colegio Nacional de
Registradores dependiente del Ministerio de Justicia y dentro
del mismo, de la Direccin General de los Registros y del
Notariado.

2) Funcionamiento: supone la contemplacin de esta institucin a


travs de los medios tcnicos de que se sirve para el logro de sus
fines, as podremos sealar:
La oficina pblica. Cada registro supone la existencia de una
oficina pblica a cargo de uno o varios registradores, y en la
que se desarrollan bajo la exclusiva responsabilidad del
registrador las operaciones necesarias para la publicidad de los
derechos inscritos.

El conjunto de libros. De conformidad con el artculo 1.3 LH los


asientos se practicarn en los libros existentes en el R. Prop., en
cuanto se refieran a los derechos inscribibles, y producirn
todos sus efectos mientras no se decrete su inexactitud en los
trminos que establece la Ley, estando por lo tanto dichos
asientos bajo la salvaguarda de los tributos. Es necesario saber
de antemano que cada ttulo segn entra en el registro, se
asienta primero en el Libro Diario, y de aqu al Folio de
Inscripciones. En la actualidad, todos los R. Prop. se encuentran
informatizados, a la vez que existe el intento de recoger todas
las bases grficas del catastro, de manera que la titularidad de
la finca se dar con el plano catastral de la misma.

El Folio Real. El R. Prop. se lleva a travs del Folio Real (artculo


243 LH: <<El R. Prop, se llevar abriendo uno particular a
cada finca en el libro correspondiente. Todas las
inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores
relativas a la misma finca se practicarn a continuacin,
sin dejar claros entre los asientos>>); se llevar abriendo
un folio particular a cada finca en el libro correspondiente.
Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores
relativas a la misma finca se practicarn a continuacin sin
dejar claros entre los asientos (concatenacin). Esto nos lleva a
decir que nuestro registro es de fincas.

La publicidad. Los registro sern pblicos para quienes tengan


inters conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles
o derechos reales inscritos (artculo 221 LH: <<Los Registros
sern pblicos para quienes tengan inters conocido en
averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos
reales inscritos>>). As el registro es pblico para el que, a
juicio del registrador, y notificado el inters legtimo, juzgue
conveniente.

4. Sistema Australiano. El Acta Torrens


Sistema creado por quien fuera diputado de Adelaida en Inglaterra, Sir Robert
Torrens, es un sistema muy interesante y diferente a los anteriormente vistos,
pues no es necesaria la inmatriculacin es a juicio del propietario realizarla o
no. Lo anterior establece la deduccin valida de que existen muchos predios
que no se hallan inscritos en el registro.

Con todo el proceso que es muy largo, es probablemente muy costoso llevar a
cabo la inscripcin; puesto que se lleva a cabo un estudio sobre el ttulo
presentado, realizado por juristas y topgrafos para determinar:
Identificacin fsica del inmueble
Derecho de propiedad de quien solicita la inmatriculacin
Despus se notifica a colindantes, se hacen publicaciones para llamar a
quienes se crean con derecho; si hay controversia la resuelven los tribunales y
terminado si la resolucin final es adversa para la contraparte de quien desea
inmatricular el bien, este se inmatricula; se expiden dos ttulos iguales uno para
el propietario otro para el registro
Se fundamenta en una nica oficina donde se realizan las transmisiones de
dominio y el archivo de datos fsicos; por lo cul es una sincrona perfecta entre
el Registro Pblico y Catastro.

Sus caractersticas son:


Folio Real
Duplicado del certificado de ttulo
Inscripcin constitutiva
Principio de invulnerabilidad