Universidad de Buenos Aires

Facultad de Ciencias Econmicas

Trabajo Prctico

CONSORCIO DE PROPIETARIOS

Materia:
2016

Derecho Econmico II Curso Intensivo de Invierno

Alumno:

Valdez Juan N Registro 866452

Profesora:

Raquel Rodrguez

Consorcio de Propietarios.Segn el Artculo 2, de la Ley de Concursos y Quiebras, los sujetos que pueden ser
declarados en concurso son:
las personas de existencia visible, es decir las personas humanas, las de existencia
ideal de carcter privado, es decir las personas jurdicas, y aquellas sociedades en las
que el Estado Nacional, Provincial o municipal sea parte, cualquiera sea el porcentaje de
su participacin.

Partiendo de lo establecido en este artculo, se debe definir la identidad del consorcio de

propietarios, que ha presentado posturas diferentes.

1_Persona Jurdica, capacidad y Patrimonio

Son personas jurdicas privadas:
a) las sociedades; b) las asociaciones civiles; c) las simples asociaciones; d) las
fundaciones; e) las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas; f) las
mutuales; g) las cooperativas; h) el consorcio de propiedad horizontal; i) toda otra
contemplada en disposiciones de este Cdigo o en otras leyes y cuyo carcter de tal se
establece o resulta de su finalidad y normas de funcionamiento.
En el art. 2044 el conjunto de propietarios constituye la persona jurdica "Consorcio", tiene
su domicilio en el inmueble y sus rganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador.
Muchos tratadistas opinan que el consorcio de propietarios goza de los atributos que
exige la legislacin, en consecuencia se trata de una persona jurdica.
Otros jurisconsultos se oponen a ello. Ante tal variante de interpretaciones, nos adherimos
a la opinin de reputados autores como Laje, Corchon, Bendersky, Constantino, entre
otros, quienes manifiestan que el consorcio cuenta con todos los elementos necesarios
para otorgarle la plena, total y amplia capacidad, en virtud de tener:
Nombre: el consorcio de propietarios debe registrarse con un nombre, ya sea l del lugar
donde se asienta el edificio o uno de fantasa.
Domicilio: que constituye el lugar de asiento del edificio (calle, nmero, localidad).

Patrimonio: puede integrarse con crditos por expensas, intereses actualizados, fondo de
reserva e inters, paredes medianeras y espacio areo.(Administracion de propiedad horizontal y propiedad vertical. Locaciones de
Eduardo L. Lapa pg. 192)

_Persona Jurdica: Discusiones

Se encontraban dos posturas antagnicas para otorgarle el carcter de persona jurdica:
una negativa y una afirmativa.
A_Negativa: la inexistencia de la personalidad jurdica ya que no aparece como titular de
derechos, es decir no tena individualidad respecto de los propietarios, la responsabilidad
del consorcio y la conformacin del patrimonio del consorcio.
Resultaban sostenedores de tal criterio entre otros: Laquis, Molinario y Cichero
B_Afirmativa : Considera al consorcio como un ente jurdico especial con rgimen propio,
sujeto, por tanto, de derecho, con personalidad distinta y separada de las de sus
integrantes
. Entre ellos se encontraban: Spota, Racciatti, Bendersky, Curuchet, Alterini
(Manual teorico practico de propiedad horizontal de Alberto Anibal Gabas)
La reforma del Cdigo Civil y Comercial reconoce expresamente la personalidad jurdica y
como persona jurdica privada del consorcio enumerndolo en el artculo 148 del Cdigo
Civil y Comercial, disolviendo el antagonismo existente.
2_DEFINICION
Segn El Dr. Gatti : el derecho real el uso, goce y disposicin jurdica sobre una cosa
propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado, que est integrada
por una parte privativa consistente en una fraccin del edificio y por una cuota parte
indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes comunes o cosas comunes del edificio
Segn Dr. Racciatti : prefiere usar la propiedad por pisos o departamentos atento a resulta
la que ms se adecua al objeto sobre el cual se manifiesta esta forma de dominio,
conforme a la nomenclatura utilizada por la ley. Su titular puede ser de un piso entero en
un edificio de una o varias plantas , o bien de uno o varios departamentos en uno o ms
pisos o en una construccin que tenga planta baja nicamente. (art 1 Ley 13.512)
La designacin de propiedad horizontal es la que impera en el concepto popular,
empleada por la mayor parte de la doctrina y de los fallos judiciales, por lo que quizs se

ha generalizado, porque esta forma de dominio constituye la anttesis neta de la

propiedad vertical.
Nacimiento de la Propiedad horizontal en nuestro derecho
A partir de la redaccin e inscripcin del Reglamento de Copropiedad para que puedan
nacer los distintos derechos de propiedad horizontal en relacin con un edificio es
necesario que exista con anterioridad el estado de P.H: redaccin en escritura pblica e
inscripcin en el registro de la propiedad en el reglamento de copropiedad y
administracin que ha de regir la vida de ese consorcio.(Propiedad Horizontal, conjuntos inmobiliarios y tiempo compartido de Grassi
Domingo C. Cura)

3_Consorcio de propietarios: composicin

A_Administrador: explicado en punto 3.B_Consorcio de copropietarios: goza de capacidad para contraer obligaciones o alquirir
derechos, tiene un domicilio, posee patrimonio propio independiente del particular de los
socios, se manifiesta en la vida jurdica por intermedio de su rgano, el representante
legal obligatorio y decide asambleariamente, puede ser declarado en concurso civil.
C_El consejo de administracin: grupo de copropietarios cuyo numero y funciones son
regulados por los reglamentos de copropiedad de cada consorcio. Son elegidos en las
asambleas.
D_Los propietarios e inquilinos: segn el artculo 8 de las ley 13512 los propietarios tienen
a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o departamentos las expensas de
administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del edificio. Participan en las
asambleas emitiendo su opinin respecto a la gestin de la administracin del consorcio,
problemas, etc.E_Personal del consorcio: esta constituido por el encargado del edificio, ayudantes,
serenos del edificio y cocheras, encargados de cocheras, jardineros u otros auxiliares.
Estn regulados por la ley 12981 y su decreto reglamentario
(Manual de propiedad horizontal pg. 84 de Laura Casado)
4_Representante
1.1 El administrador representa al consorcio
El consorcio de un edificio tiene personera jurdica y deriva como consecuencia que el
administrador no es el representante de cada uno de los integrantes del sistema, sino que
el representante legal del consorcio, ente distinto de cada uno de ellos.

Un propietario de una unidad integrante del edificio sometido al rgimen de propiedad

horizontal no puede accionar contra el administrador individualmente, tal accin le
corresponde al consorcio.
La relacin que vincula al administrador con el consorcio es el contrato de mandato.-

(Consorcio de propiedad horizontal, situaciones conflictivas de Osmar D. Buyatti)

5_Asamblea
Es el rgano deliberativo de la comunidad de copropietarios y se constituye por la reunin
de estos en nmero suficiente para alcanzar el qurum(propietarios que deben asistir a la
Asamble) correspondiente.
Su funcin preliminar es la redaccin y aprobacin del Reglamento de Copropiedad y
Administracion y reunirse para decidir las cuestiones que hacen a la vida del Consorcio.
Del artculo 10 resulta que los asuntos de inters comn lo resuelve la Asamblea,
convocada segn el Reglamento de Copropiedad y Administracion. Debe llevar el orden
del da, la hora y lugar de la reunin. Si no se logra reunir el qurum necesario para tratar
los temas, se puede recurrir a la autoridad judicial.
En asuntos de necesidad y urgencia de cualquier copropietario, sin repuesta por una
reunin de la asamblea puede recurrir ante el juez solicitndola.Clases de Asamblea: la ley 13512 no dice nada al respecto, pero el dec. Reglam.18734
de 1949 contiene disposiciones generales
Asamblea ordinaria: reuniones peridicas en plazos predeterminados y se consideran
cuestiones que el reglamento prevee.Asamblea Extraordinaria: reuniones de plazo establecido y las cuestiones de inters
comn son fuera de los temas ordinarios
Respecto a las mayoras, cada unidad tiene un voto por lo que existen tres clases:
a_Unanimidad: deben estar todos de acuerdo, ejemplo: realizacin de obra nueva en
inters particular cuando se afecten partes comunes, excavaciones, modificacin de
clausulas del reglamento que alteren derechos de los copropietarios,
b_Dos terceras partes: por ejemplo modificacin del reglamento de copropiedad
c_Mayoria absoluta: por ejemplo remocin del administrador; innovaciones en partes y
bienes comunes, destruccin.(Propiedad Horizontal, conjuntos inmobiliarios y tiempo compartido de Grassi
Domingo C. Cura pag 35-36)

6_Libros de los Consorcios de propietarios

La exigencia de dichos libros surge del art 5 del decreto 18734/49 de la ley
13512 que dice: las decisiones que tome el consorcio de propietarios
conforme al articulo 10 de la ley 13512 se harn constar en actas que firmaran
todos los presentes. El libro de actas ser rubricado, en Capital Federal y
territorios nacionales, por el registro de la Propiedad
ser tambin rubricado por la misma autoridad el libro de la administracin
del inmueble
Libro de Actas: es donde constan las actas de asamblea, ordinarias o
extraordinarias. Se trata de un libro foliado y rubricado
Libro de Administracion: igual que el anterior, constituye el libro de
contabilidad del consorcio en donde se anotan las entradas y salidad.
Libro de rdenes: con notas el administrador da las ordenes al personal de
servicio del edificio, con copia de lo ordenado. Se rubrica en el Ministerio de
Trabajo.
Libro de Sueldos o registro de empleados: impuesto por el art 52 de la LCT, con
todos los datos del empleado y su relacin laboral con el consorcio.- Se rubrica
en el Ministerio de Trabajo.