MAR HUKUKU DERS NOTLARI

(23 Ekim 2015)

mar hukuku diye bir hukuk dalndan bahsedebilmek, bunun idare hukukunun bir alt dal
olmaktan kp ayr bir hukuk dal olarak ortaya kabilmesi, sadece o dala ilikin mevzuatn
toplanmasndan baka teorik temeli olan bir dal olabilmesi iin ona zg bir bak as olmas
lazm. Ayr bir cevherinin, lazm znn, kendine ilikin bir mantnn olmas lazm., ilkelerinin
olmas lazmdr. Yani mesela vergi hukuku idare hukukunun iinden kt kabul ediliyor ama
vergi hukukunun artk bir idare hukuku daldr denemeyecek kadar kendine zg ilkeleri ve
mant var. Nereden kaynaklandndan bamsz bir ey. Bu adeta doan bir ocuun yeni bir
kiilik oluturmas gibi bir ey. Artk anne ve babann tamamen hakimiyetinde altnda deil, ayn
deil, ayr bir ey artk. Ama bu ayrl salayan ne? Sadece mevzuat deil, bak as. Kendine
zg teknikler gelitirmesidir. Kendine zg teknii yoksa, kendine zg bak as yoksa sadece
kanundaki farkl dzenlemelerden yola karak, bu konuda verilmi kararlar toplayarak ,
ynetmelikleri vs. bir araya getirerek bir aklama biimi gelitiriyor ise o zaman ayr bir hukuk dal
olabilecek nitelie kavumu olmaz. O zaman bir yn vardr ortada, derlenmi, toplanm bir
yn vardr ve o ynla ilgili olarak bir bilgi problemi vardr. O bilgiyi edinirsiniz , o alanda
uzmanlk adna o bilgiye sahip olursunuz. te mesela gmrk vergisi uzman. Vergi hukuku ii nde
ayr bir dal olabilecek ekilde gmrk vergisi mant gelimemitir sadece gmre ilikin farkl
mevzuatlara vakftr. Gmrk hukuku, Vergi hukuku iinde bir daldr. imdi imar hukukunun
byle bir mant esasnda var, olmal. Ama uygulama byle bir mant gsteriyor mu buna
deinmek lazm. Bir btnln oluabilmesi iin, bir btnlkten bahsedebilmek iin bu
btnl esasnda paralarn hepsine sirayet etmi bir izi olmas lazm. Yani btn bldnz
zaman, onun her bir parasnda, bu btne hakim olan ilkelerden, yaklamdan mantktan bir iz
olmas lazm. Dolaysyla bir tutarllk birlik sz konusu lazm. Eer byle bir hukuk dal olmasna
ramen bu ekilde ele alnmamsa geliirken dnerek gelimiyor, geliirken eklemlenerek
geliiyor.
Eklemlenerek gelien bir ey, her bir eklemin ayr bir mantn ortaya kartr ve btnlk
oluturur ama birlik oluturmaz. Gelimitir, baktnzda eskiden boyu u kadarken imdi yanna
bir sr yanna eklemlenmi husus vardr ama bir btn olarak buna imar hukuku deseniz bile
esasnda bu ok fazla paradan olumu, her parann kendine zg nitelii olan bir yndr.
imdi imar hukuku byle olmas gerekirken yani dnerek btnln salamas gerekirken,
eklemlenerek gelimitir. Mesela kentsel dnm diye bir ihtiya ortaya kmtr, tamamen kendi
mantyla kendi mevzuatyla bir daire daha eklemlenmitir. te mar aff problemi ortaya
kmtr, hemen bir daire daha eklemlenmitir. Sonra buna ilikin dzenleme ortaklk pay
uygulamas ile bir daire daha eklemlenmitir. Dolaysyla birliini yitirmi, aynln yitirmi
znden uzaklam, bir yn haline gelmitir. Byle olduu iin de bir mevzuat yn ve mevzuat
bilgisi hukuku gibi alglama, uygulamada ve yargda hakimdir.
Bu konuda yazlan ender kitaplardan birisinde, indekiler ksm, 11. Sayfada balayp 32. Sayfada
bitiyor. Bu da eklemlendiini gsteriyor esasnda. imdi bu ok etraf incelendiini mi gsterir
yoksa metinlere baktmzda eklemlendiini mi gsterir? Her kanun iin bir aklama, her yeni
balk iin bir aklama. Dolaysyla, mantna, zne ulama ihtiyac olan bir alanda, yazar
eletirmek iin sylemiyorum, durum belki byle olduu iin, mantk byle olduu iin
sylyorum. Srekli eklemlendii iin bu konuda ne kadar kanun biliyorsanz, bu konuda ne kadar
kanunu incelemiseniz, bu konudaki ne kadar yarg kararn biliyorsanz, o kadar bilginiz var
saylyor. Ama bu esasnda, ynsal bir bilgi. retime yarayacak bir bilgi deil. Mevzuat bilgisine

dnyor. Eer gerekte byle bir mant bata olmasayd, bu artk bir hukuk daldr
diyemezdik, imarla ilgili mevzuat bilgisidir derdik. marla ilgili mevzuat bilmek problemi.
Dolaysyla byle anlatmak, mevzuat anlatmak demek, bazen de mevzuattan yola karak, zn
cevherini mantn anlatmaya almak demek. Dolaysyla bu iki eyi bir arada
gerekletirebilmek zor. Bu mevzuata ilikin ksm, gayret gstererek bu konu ile ilgili iseniz, bu
konuda daha sonra almak istiyorsanz, sizin yapmanz lazm. ok karmaklat, ok
etrefilletii iin, elikili hale geldii iin de fazla ilgileneni yok.
Dolaysyla ilk ortaya konulan boyutu, deerlendirmeniz bakmndan tekrarlamak gerekirse, imar
hukuku esasnda ayr bir hukuk daldr. Ama bugn ele alnan, incelenen ksm, yleymi gibi
zannedilen ksm, eklemlemelerle uzam yani suni ekilsiz olarak bym bir yapdr ve cevherini
kaybetmitir. Bu yzden bu eklemlemenin en byk sknts udur; farkl fikirler grdnzde,
farkl fikirler farkl alanlara ilikin olduu iin, ortaya bir gerek kartmaz. Yani farkl fikir
eklemlemelere ilikindir, cevhere dokunmaz. Cevhere dokunan farkl fikir, bir orjinallik dourur.
Dolaysyla buradaki ztlklar, mevzuattan kaynaklanan ztlamalardr. Mahkeme zerken de
mevzuata verdii anlamla zer. O yzden de kendi hukuk mantndan kopmutur, pozitif
dzenlemeye gelmitir. Yine o yzden de her belediye kendisine ilikin bir ihtiya olduunda, ayr
dzenleme kartr. Mesela imar kanunu, dzgn ehirleme iin yaplm kanundur. Fakat
zelletirme idaresine ve TOKye imar plan yapma imkan verilmitir. Daha yksek imar haklar
elde edebilmek, arsalarn kymetlendirebilmek iin. zelletirme idaresi imar plann niye yapar?
zelletirilecek tanmazn imarn nasl dzenler? Daha iyi ehirleme iin mi dzenler? Niye
btn dzenleyen belediye iin de dzenlenmiyor? nk belediyeler, kamu arazileri olduu
zaman, bu iin mant dnda onlar yeil alan ve kamusal yer gsterip kymetten dren bir
uygulama iindedir ve buna kar da yasakoyucu bu tip kurumlara, mallarn pahalya satabilsinler
iyi deerlendirebilsinler bol bol inaat yapabilsinler daha yksek inaat yapabilsinler daha iyi para
kazanabilsinler diye imar plan yapma yetkisi vermitir. Bu iin mantnda bir yere oturabilecek
bir ey deildir. Olan bir durumla fiili durumun ortaya kard sonucu gidermek iin, kanunu
dzenlemedir. Bunun imar plan yapmakla ilgili teorik dzenlemeye dokunan ve merkezi idareye
mi yerel idareye mi verilecek sorununa bir katk salayan, tartma boyutu yok 1. mar hukukunun
cevherine dokunan, btnln kabul eden ve bu eklemlemeleri grmezden gelen bir ze doru
anlatmaya alacaz. Ama bunu yapabilmek iin sizi gereklerden koparmamak adna da mar
Kanunundan yola karak bunu yapacaz. Mevzuat anlatp, mevzuatn gerisindeki mant ortaya
koymaya alacaz. Dier mevzuat bilgisini, eklemlemeleri, sizin alabildiinizde
deerlendirebileceiniz bir teorik temel zerinde anlatmaya alacaz.
Bu adeta bir krd. Hep cevher olmaktan kp yn haline gelmesinin sebebi. Dolaysyla burada hukukularn
da kabahati var. Bu yndan bu ii bilen hukukular i kartyor, para kartyor. Dolaysyla hukukular da bunun
dzeltilmesini salamyorlar. Herkesin kendine gre memnun olduu bir i. Garip bir biimde mimar ve mhendis
odalarnn buna temelli bakmasn dnrsnz, onlar da bu yndan kendilerine gre yararlanyor. Hereye dava
ayorlar, her atklar davay kazanyorlar ama her dava atklar da inaat olarak bitiyor. Nasl oluyor? nk
aktrlerin anlat bir yol var. Anlalan bu yol erevesinde o dava ama misyonunu, avukat savunma misyonunu
yerine getirecek, belediye bir koyundan iki post karacak nk dava alan imar plan, dava aldktan sonra ufak
deiikliklerle yeniden yapacak, bylelikle ilk plan iptal edilse bile ikinci plan erevesinde inaat devam ettii iin,
mimarlar mhendisler odas davay kazanm olacak. Avukatlar paralarn alm olacak, belediye imar plann yapm
olacak, yeni imar plan yaparak tekrar ba alm olacak, imar plan sayesinde rant salayan da davay kaybetmesine
ramen, inaatn bitirmi ve kazanlm hak sahibi olacak. Bu komik bir tiyatro. Btn aktrlerin zerinde uzlat
bir tiyatro. Dolaysyla bu alanda niin fazla hukuku yok? Bu tiyatroyu anlayp iine giremiyor. Bu her ynyle ve
herkes iin bir rant paylam. Ancak bunun mantn sezen, ileyi biimini iyi alglayan kimseler, kapy zorlayp ieri
girebilirlerse giriyorlar. Bu hukukumuz bakmndan byk bir yazk!
1

mar Kanunu 3194 sayl, bu kanun iin temel kanunu fakat imar hukuku alann dzenleyen tek
kanun deil. Birok kanunla buna ekler, dzenlemeler yapld. Ama bu kanun hazrlanrken
konunun uzmanlar ve bir imar hukuku bak asyla yaklalan bir boyutu var. O yzden bu
kanunu pergelin sabit ucu olarak almakta fayda var. Bu kanunu bir vaka olarak alp, bu kanun
zerinden gideceiz.
Ama maddesi; Bu Kanun, yerleme yerleri ile bu yerlerdeki yaplamalarn; plan, fen, salk ve
evre artlarna uygun teekkln salamak amacyla dzenlenmitir. Bu madde, imar
hukukunun ok boyutluluuna iaret eder. Dolaysyla kurulu mantndaki yaklamda bir
salamlk var. Yani bu sadece hukuk meselesi deildiri ortaya koyuyor. O yzden de idare
hukukundan kopuunu salayan bir balangc var. Bu ayn zamanda fen, ayn zamanda salk,
ayn zamanda evre bakmndan bir uyumlulua teekkl salyor. nk plan yapmak hukuka
ilikin bir ey fakat fen salk ve evre artlarna uyum da hukuka uygun olup olmama dnda bir
ey. Bunun etkileri yle, imar plan yapldktan sonra ruhsat alyorsunuz, ruhsat aldktan sonra
inaata balyorsunuz sonrasndan ise bir yap kullanma izni, iskan alyorsunuz. skan alrken, 30.
Madde uyarnca ruhsata uygunsa iskan alacakm gibi bir mantk iliyor. Ama 30. Maddeye
baklrsa, ruhsata uygunluk tek bana yeterli deil. Fen ve salk bakmndan uygunlua yine bu
aamada baklr diyor. Yani verilen izne gre yapld ama sonuta ortaya kan salk bakmndan
yine mahzur tayorsa, mesela tespit edilemeyen bir rutubet varsa ve buna ilikin nlem alnmadan
inaat yaplm, sonuta bakldnda orada insan otursa ryecei farkedi liyorsa veya gerekli
belirlemelere gre inaat yaplm ama arada deprem olmu, daha nceki deprem ynetmeliine
gre yaplm ama, yeni tip depremlere gre direnmeye yeterli deie, baka bir temel yaplmal
mesela radyel temel. Sonu olarak sadece plana gre yapmak deil. Sala, evre koullarna, fen
koullarna uygun olarak yapmann zihni takibi, imarlama hareketleri iindeki eitli aamalarda
da grlyor ve idarelerin verdii ileme gre yapmak gerekli olduu halde yeterli kabul edilmiyor.
Dolaysyla gelimi bir btncl bak as. Yani sadece hukuka uygunluk yetmez. Sonuta
buradaki yerleim korunacak.
Turgut Cansever, filozof bir mimardr, ev ve ehir vakf diye bir vakf da kurmutur. Vefat etmi
bir mimar. Bu alanla ilgili drt be kitab var. O imar hukukunun, imarn amacn, dnyay
gzelletirmek olarak ortaya koyuyor. Yani dnyay gzelletirici bir ey yapmak lazm. Bu estetik
boyutunu da stne koymak lazm. Salkl olmas, evreye olmas yeterli deil, gzel olmas,
estetik olmas da nemli. nk binalar, sanat eserleri olarak insanlar maruz brakr (Ahmet
Haimin dedii gibi) yani kt bir iirden kaabilirsiniz, kt bir edebi eserden kaabilirsiniz,
okumazsnz, bakmazsnz, farkettiinizde brakrsnz. Ama kt bir binann insann ruhunu
karartc, estetik duygularn zedeleyici etkisi vardr ve bundan kaamazsnz. Dolaysyla bir alann
irkinlemesi iddet hareketidir. Kt binalar bir irket hareketidir. O evrede yaayan insanlara
kar bir iddet hareketidir. Buna da engel olma ihtiyac var. Bu sadece bir salk meselesi deil,
orada yaayan insanlar estetik bakmdan da besleyecek olmas gerekir. Beyazt kamps bu
bakmdan nemli bir yer, kullandmz mekanlar, civardaki tarihi eserler, bunlar hep insanlar
besleyici, insanlarn farknda olmadan, insanlara estetik deerler aktarc, ruhuna dokunucu veriler.
Bir baka sradan yaplm binadaki eitim ile buradaki eitimin, dersi verenin ders ierii vsnin
dnda, sadece bu yaplardan, imarlam durumdan kaynaklanan bir fark vardr. Bunun farkna
varmak ve kt binalara kar erbetlenmek lazm. Onlar grmemeye almak lazm. Grnce
hemen iyi bir bina ile estetik duyguyu temizlemek lazm. Aksi halde bu hayatn her ynne
yansyan bir anti estetik oluturuyor. Sadece bir irkinlik ortaya km olmuyor. Zincirleme
etkileri olan bir iddet hareketi balyor. Bu mesela mar Kanununun imdiki mantnda yok ama
gncel imar hukuku gndeminde var. Kanunda eitli maddelerde estetikle ilgili dzenlemeler var
ama mantnda, bu konulmam. yleyse birinci maddeden yola karak unu syledik. mar

hukuku ok boyutlu bir dal. Sadece hukukla ilgili deil, hukuk dnda dier dallar da
ilgilendiriyor. Burada hukuk, haddini bilip, tek bana karar verecek bir merci olmadn idrak
etmesi gerekiyor. Hukuki olarak yetkili olmak baka bir ey, o yetkiyi kullanrken ok boyutlu bir
dnp o yetkiyi kullanmak baka bir ey. Hukuk, bunu baarmas gerekiyor. Hukuk bunu
baarmayp, tek boyutlu dzenlerse olmaz. Nitekim bu eklemleme yntemiyle tek boyutluluk u
anda hakim. Mesela bakanla yetki verilmise bakanlk, ilgili idareden gr bile sormuyor.
Dantay kararlarna ramen. Bazen de yapyor sonra gr soruyor. Nasl olsa gre bal
deilim diye. Merkezi idare hi sormadan imar plan deiikliklerini yapyor, Dantay yrtmeyi
durdurma veriyor, ilgili idareden gr sorulmamtr diye. lgili idareden bunun zerine gr
soruyor, idare bildirdii zaman da, icazet kabul edilmemesine ramen, imar ilerinden mahkemeler
de bkt iin, gr geldiyse o zaman dava devam etsin dava diyor, yrtmeyi durdurmay
kaldryor ve tek problem oysa iptal etmiyor. Dolaysyla idare, deil ok boyutluluu kendi iinde
birka idarenin birbiri ile bilgi paylaarak yapmas gereken eyde bile bu bilgi paylamn
yapmyor. Kald ki ehircilik bakmndan nce aratrma yapsn, jeoloji bakmndan zemin
aratrmas yapsn, evre bakmndan malzemeyi belirleyecek uyum deerlendirmesi yapsn,
rnein Sakaryada beton binaya izin veriliyor. Sakarya da zemin neminin ok fazla olduu bir yer.
Sakaryada beton bina yapp iine oturanlarn hepsi ryor. Sakaryada bir yatan altnda naylon
torba unutun, ertesi sene yatan o ksm dyor, nemden tr. Naylon nemi geirmedii iin.
Bu derece nemli bir yerde evre bakmndan, hangi malzeme kullanlmak gerekir. Baz yerde bu
kendine gre oturmu durumda, mesela Bodrumun ev tipini kendine gre oturtmular, baka
trl eve izin vermiyorlar, atsz evler ok scak olduu iin, hepsi beyaz badanal olmas lazm.
Yani imar hukuku, evre konusundaki yeterli veriyi toplayamayacak, arsa sahiplerinin bina yapmak
isteyenlerin de aydnlanmasna yol aabilecek imar konusunda dzenlemeleri yapmas lazm.
Burada yaplacak binalarda u malzeme kullanlr, ya tavsiye edecek ya da mecbur tutacak, yapl
biimini belirleyecek. Mesela stanbulun nitelii dolaysyla at eimi %33 olarak belirlenmi, ama
bakarsanz baz yerlerde sanki Almanya, Avusturya, svirenin dalarnda yaplm bina gibi, kar
tutmasn diye yaplm ok dik atlardan yaplyor. ok dik at kar kaysn, arlk oluturmas diye
yaplyor, stanbulda hibir zaman o kadar kar olup da atlarda arlk oluturduu grlmemi
ki. Yaptnz zaman siz esasnda yknyorsunuz, bir binann ilevselliini bir kenara brakp
sadece bir deiiklik olsun diye yle bir ey yapyorsunuz. Buna ilikin bir bilgilendirme yaplmas
lazm. Baz yerlerde de Douda Gneydouda atlarn ok kar tuttuu yerlerde buna ilikin bir
bina teknolojisinin gelitirilmemesinden kaynaklanan skntlar var. Yerel uygulama lar da dikkate
alarak bu konu ok boyutlu olduu iin hem salk bakmndan hem evre bakmndan hem lineer
statii bakmndan deerlendirmek gerekiyor. Srekli atlar ar bir tala tekrar sktrlmazsa ve
zerindeki karlar krenmezse birok bina yklma tehlikesi yayor ve yeni kuaklar da bu gayreti,
titizlii gstermedii iin esasnda kendileri iin tehlike oluturan binalarda duruyorlar. Konyada
byk yer alt sular olduu iin ve yer alt sular alan kontrolsz kuyularla boaltld iin
dehetli kntler oluyor. Dolaysyla bu yer alt sularnn haritasn, bu obruklarn oluturduu
yerleri deerlendirme yapmadan, imar dzenlemesi yaparsanz, salkl bir yerleim
salayamazsnz. Her yer iin ayn ama mant farkl olan bir yaklam var.
Mevzuat gerei deil, iin mant gerei ok boyutlu olarak, dnyay gzelletirecek salkl ve
evre ile uyumlu imarlamay, yaplamay salayacak bir hukuk yaklam gstermek lazm. mar
hukukunun mant da yle kurulmu; bunu salamak iin tek tek baklamaz o yzden imara
alacak bir yerin planlamas yaplmaldr deniyor. Planlamay yapmakla ilk olarak balamamz
lazm. Ama bunu ncesinde, btn Trkiyeye ilikin deerlendirme yapmamz lazm. klime,
sosyal ve ekonomik koullara gre. Bu ok gereklemi bir ey deil, teorik olarak syleniyor.
Bunu zamannda Rusya yapm mesela. Kazakistan sadece pamuk ekimi iin brakm.

Azerbaycan tamamen klasik bilimler konusunda misyon vermi. Her blgesinde ayr bir
planlama yapm. Byle olduu iin de imdi farkediliyor. Sadece bir kayna bir btnde
paylatrrsanz, her biri eksiklik hissediyor. imdi Trkiyede bile matematik, fizik hocalar
Azerbaycandan geliyor Trkiyede yetimedii iin. Ama Azerbaycanda dier alanlar yok.
Kazakistanda verimli topraklar var. Ama pamuk esas olarak var dier sanayisi vssi yok. Bir yerde
klasik bilim, bir yerde modern bilim, dolaysyla byle paraladnz zaman, btnln dndan
ayrca alt btnler yok. Halbuki bir cevher olduu zaman cevherin her birinde ayn zellikler var.
Yani insan cevherinin bir hcresini aldnz zaman, her birisinde ayn dna dizilimi var. Dolaysyla
bir ksmnda u, bir ksmnda bu deil. Bu ekilde planlama artk yaplmyor. Ama kanunumuz
onu ngrm. Mesela denilecek ki Karadeniz dalgal tersane iin Egede tersane olacak.
Akdenizde oteller, turizm blgesi olacak. Karadenizde balk yetitirme iftlikleri olacak vs. byle
bir mantkla nce dnlm. lkeyi ilevleri bakmndan belirleme ile. Her parasna bir ilev
vermi. Ama imdiki anlay, lkenin her parasnn ayn cevhere sahip olmas lazm. Her
parasnda sanayi, ticaret, tarm vs. olmas gerek. Bylelikle her biri kendi iinde yeterli ve tutarl
olur. Mesela stanbul bile zamannda yle kurulmu. Mesela Pendikte oturan bir kimsenin
stanbula inmesi, gitmesini gerektirmeyecek kadar Pendik kendi arlaryla, dier unsurlaryla
btnlk oluturuyordu. Ama imdi ta Beylikdznden buraya gelmesi lazm. Garip bir ekilde
alma ksmlarnn byk ounluu Avrupa yakasnda, oturma yerlerinin ou Anadolu
yakasnda. Sonra da kpr trafii oluyor deniliyor. Burada dzgn ve dengeli dalm olmamasnn
ortaya getirdii bir sorun var. Yani esas ynn srekli olarak ayn toprak parasn inememesi
lazm. Gnde bir buuk iki milyon kii Eminnn iniyor. Tarihi bir yerde bu kadar kiinin
olmas, byk bir ypratclk. Dolaysyla planlama bakmndan dengeli bir bak asn iermiyor.
Kanun, iki plann yaplmasn zorunlu klyor. Dierleri iin de varsa dierlerine uyulur deniyor.
Hiyerarik olarak st planlar var ama iki plann yaplmasn mecburi tutuyor, bunlar nce yaplyor,
dierleri varsa buna uymak adna sonradan deitirilebiliyor. Bu planlar da nazm imar plan ve
uygulama imar plan ismini tayor. Nazm, dzenleme demek. Belli bir alandaki genel kullanm
lekelerini belirliyor. Buna uygulamada kimi zaman lejant deniliyor. eitli renk ve harflerle
gsterdii lekeler var. Merkezi i alan, sanayi alan, konut alan gibi genel olarak lekeleri
gsteriyor. Uygulama imar plan ise ayrntlarn gsteriyor. Nazm imar plannn hayata gemesine
ilikin ayrntlar gsteriyor. Adeta kanun ile ynetmelik ilikisi gibi bir ey. Bunlar ortaya koymak
iin de lekler belirlenmi. Nazm imar plan eskiden 1/5000 lekli olurdu. Uygulama imar plan
ise 1/1000 veya 1/500 olurdu. 1/5000 planda grlen eyi cetvelle ltnzde, mesafesi onun
5000 ile arpm kadar. Yani 5000 kere kltlm bir ey. 1/1000 ile arpm. Dolaysyla daha
ayrntl oluyor. 5000 misli kltlen bir ey daha genel gsteriliyor, 1000 misli kltlen daha
ayrnty gsteriyor. Uygulama imar plannn daha ayrnty gsterebilmesi iin de lei byle.
Bykehir Belediyesi Kanunu, nazm imar plan olarak 1/25000 lekli plan yapmay getirdi.
Eskiden 1/25000 yapld zaman mahkemeler iptal ediyordu. Nazm imar plan 1/5000 ile
1/25000 arasndaki leklerde yaplyor. Uygulama imar plan da bunlar hayata geirmek iin.
Teorik olarak, bunlar olmadan hibir imar faaliyeti olmaz. nk bunlar dzenledii alanda,
ihtiyalar dikkate alarak, arazinin kullanm amalarn belirliyor. Yani siz bir yerde inaat
yapacaksanz bunun yolunun nceden belirlenmesine ihtiya var. Bu inaattaki oturann gidecei
hastanenin nerede yaplacann belirlenmesi lazm. Yine burada gvenlii salayacak kolluk
kuvvetlerinin nerede bulunacann belirlenmesi gerekir. Buradaki sosyal donat alan, arnn
pazarn nerede olacann belirlenmesine ihtiya var. Dolaysyla nazm ve uygulama imar plan
bunlar belirliyor. Yani dzenledikleri alandaki her santimetrekarenin ilevini belirliyor. Buras
sanayi alan, buras yeil alan, buras konut alan gibi. Bunlar belirledikten sonra, siz ona gre
parseliniz ne ise, parsele ilikin plana uygun yaplama talebinde bulunuyorsunuz. Yani parseliniz

planda yeil alan gzkyorsa, plan deiiklii yaplmadan parselinizde bir ey yapamazsanz. dare
oray kamulatracak demektir. Konut alan ise baklacak h (yksekliine) baklacak, bu ykseklii
gemeyecek, inaat yaplacak. Veya h verilmemi, emsal diye gsterilmise, mesel a emsal 2 ise,
1000 metrekare yeriniz var ise 1000X2=2000 metrekare inaat yaplabilir. ster dar uzun, ister
geni ksa. Birisinde ykseklii dierinde kapal alan esas alyor. Dolaysyla uyumazlklar nce
imar planndan balyor. steinize uygun imar plan yoksa isteinize uygun hale getirmeye
alyorsunuz. Bu yzden de imar planlar yapldktan sonra srekli plan deiiklikleri talepleri
gndeme gelir. Mesela gkdelen yapacaksnz, bunun yaplabilmesi demek buradaki nfus
younluunu deitirmek demek, yol hacmini artrmak demek, su borularnn hacminin artmas
demek, kanalizasyon borularnn hacminin artmas demek.
lk derste, ok boyutluluuna iaret ettik. mar hukukunun izlenmesi gereken zne, temel
mantna ulamaya alacamzdan bahsettik. Birinci maddede ok boyutlulua iaret ediyordu.
Ama olmas gereken boyutlarn hepsine iaret etmediini belirttik. Dolaysyla ok boyutluluu
ilke olarak kabul ediyor fakat daha da oalm durumda boyutlar. Hukuki yetkinin kullanlrken
dikkate alnmas gereken varln gsteriyor. Bunlar konusunda veri elde etmeden hukuki etkinin
kullanlmamas lazm. Tek boyutlu bakla hukuki dzenlemenin yaplabilmesi, bunun isabetli olup
olmad deerlendirilmeden batan itibaren yanl. sabetli olsa daha kt, nk ok boyutluluu
bu sefer ihlal etmi olur. Baz hususlarn usuli gerekleri, esasndan daha nemli. Bunun usuli
gereklilii, mutlaka ok boyutlu veri deerlendirmesi, veri toplamas gerektiren bir faaliyet tir. Bu
yaplmad takdirde sadece bir boyutla baklrsa, mesela inaat stounu yenilemedi. Bir boyutlu
bakla, yeniliyorsunuz ama dier boyutlarla bakmadnz iin bir sorunu zerken baka bir
sorun kartyorsunuz. Mesela trafii rahatlatmak iin ana damarlar ayorsunuz ama ehir
bakmndan imkanszlklar ortaya kyor. mar ynetmeliinde, yryerek ocuk parklarna 500
metre mesafede gidilebilecei, her 500 metre yarapl yerde ocuk park olmas lazm. Yine ehrin
ortasnda 8 eritli bir yol yaplrsa, Vatan ve Millet caddeleri rneinde olduu gibi. Trafii
rahatlatmak bakmndan iyidir ama bak gibi kestii iin ehri, bir trafik nda kardan karya
bir yalnn, engellinin ocuun tek bana geemeyecei genilikte, ehir iinde bo olduu zaman
80-90 km hzla gidilebildii bir yol oluturarak, ehrin iine bir tehlike unsuru katmtr. Trafii
sadece dnrseniz, ehir yaamn ortadan kaldrrsnz. ehir yaamn dnrseniz, trafik
nedeniyle problemler ortaya kyor. ok boyutluluk demek, bir ey yaplrken btn zincirleme
etkileriyle birlikte alp deerlendirmek gerekir. Ve ok boyutluluk esastan daha nemlidir usul
bakmndan.
Dier husus da, mar Kanunu 7. Maddesinde ngrlm olan, halihazr harita karmak.
Mevcut durumun tespiti isteniyor. Siz bombo bir arsa zerinde imar plan yapyor deilsiniz.
Bombo arsa zerinde yaptnz dnyorsanz urada ocuk park dersiniz. Halbuki halihazr
haritay karsanz, orada topografik durumu gsteren iaretler greceksiniz. ocuk park olarak
ngrdnz yer, ar yamacn olduu bir yer. Orada ocuk park yaplrsa kaan topu komakla
yakalanmaz! Dolaysyla mevcut duruma bakmadan kat zerinde plan izilirse olmaz.
Yaplabilirlik bakmndan nemli. zerinde toprak kalmam bir alan yeil alan olarak
ngrrseniz, oray yeil alan haline getirmek iin dnya kadar emek vermeniz gerekir.
Halihazr duruma gre yaparken, yaplam yerler de olabilir. Bu yaplam yerlerde de mevcut
durumu dikkate almanz gerekir, yani envanterine sahip olmanz gerekir. Trk hukuku
bakmndan en byk problemlerden birisi salkl bir envanter olmamas. Mesela orman
envanterimiz yok. Kadastro bitmedii iin mlkiyet envanteri yok. Kamu mallarna ilikin
tamamlanm bir envanter yok. Ama imar plan yaplacak yerde ne olduu nceden halihazr
durumu tespit etmek suretiyle bilinebilir, Mevcut durumu kabul etmek anlamna gelmez bu, ama

dikkate almak zorundasnz. Mevcut durumu merulatrmak deil, verileri esas alp ona gre
deerlendirmeyi esas alan bir yaklam. Bu da imar hukukumuzun mantna uygun. nemli
dzenlemelerinden biri.
zetle imar uygulamasna balamadan nce planlama yapmak lazm, planlama yapmak iin ok
boyutlu veri elde etmek lazm, ayn zamanda halihazr durumun da haritasn karmak lazm.
bylelikle hem topografik olarak hem de yaplmas gerekenler olarak elinizde ok sayda malzeme
olacak, keyfi denilebilecek takdire dayanan nokta azalacak. Artk ehircilik gereklerine, imar
gereklerine gre yerletirilmeniz gereken, denetlenebilecek bir malzeme toplanm olacak.
Kanunu maddeler halinde inceleyerek, bunu vaka olarak kabul etmek fakat buna bal kalmadan
zne dokunmaya almak; takip ettiimiz bir strateji. 2. Maddenin deiik bir yn var.
Belediye ve mcavir alan snrlar iinde ve dnda kalan yerlerde yaplacak planlar ile ina
edilecek resmi ve zel btn yaplar bu Kanun hkmlerine tabidir. inde ve dnda kalacak
yeri belirtiyor. Bunun salam bir mant var, her yerde geerliliini vurgulamak iin esasnda.
Mcavir alan ile belediye alann vurgulam oluyor. Her ikisinde de uygulanacan sylemi
oluyor. Bu bir kanun tekniidir, tereddt dourabilecek alanlar aklamak ve dolaysyla
vurgulamak iin yaplyor. Sadece belli bir tarif yaparak hi buna deinmeseydi bu denli nemini
anlatamazd. Uygulanmasnda tereddt dourabilecek yerleri saymak suretiyle aklyor.
Genel esas ksm, esneme kabiliyetini koymak iin ilkeler koyuluyor bylece. Madde 3: Herhangi
bir saha, her lekteki plan esaslarna, bulunduu blgenin artlarna ve ynetmelik hkmlerine
aykr maksatlar iin kullanlamaz. Bir sahann kullanm birka eye uygun olmas lazm. bu
birka eyi kendi hiyerarileri iinde ayr ayr saym. Her lekteki plan esaslarna yani, ister1/500
ister 1/100000 olsun, herhangi bir plana aykr olamaz. Dolaysyla plan hiyerarileri iinde ben bu
plana uygunum dierine aykrym deme imkan brakmyor. Baka bir esneme boyutu daha
getiriyor bulunduu blgenin artlarna diye. Bu esasnda imar hukukunun en nemli
gndemlerinden birisi olan metajuritik hususlarn gerektirdii bir ey. Hukuk d verileri imar
hukukuna dahil etmek. Sadece hukuka tabi olunmad, maddi geree de genel dzenlemelere de
tabi olduunuzu vurguluyor.
Madde 4 stisnalar, maddede yer alan istisnalardan bazlar yapay olarak dzenlenmiken, gerekli
alanlara ilikin istisnalar da dzenlemitir. Mesela gizlilik tayan binalarn hukuki durumuna farkl
mevzuat geerli olabilir. nk onlarn herkesin inceleyebilecei planlar olmamas lazm. silahl
kuvvetlerin binalar gibi. Boazii Kanunu ise suni bir istisna.
Madde 5te ise tanmlar sz konusu. Nazm imar plan; Nazm mar Plan; varsa 2 blge veya evre
dzeni planlarna uygun olarak halihazr haritalar zerine 3, yine varsa kadastral durumu 4 ilenmi
olarak izilen ve arazi paralarnn; genel kullan biimlerini, balca blge tiplerini, blge lerin
gelecekteki nfus younluklarn, gerektiinde yap younluunu, eitli yerleme alanlarnn
gelime yn ve byklkleri ile ilkelerini 5, ulam sistemlerini ve problemlerinin zm gibi
hususlar gstermek ve uygulama imar planlarnn hazrlanmasna esas olmak zere dzenlenen,
detayl bir raporla 6 aklanan ve raporuyla beraber btn olan plandr. Nazm imar plan
nk nazm imar plan yapmak iin evre ve blge planna ihtiya yok. Ama varsa ona uygun olmas gerekliliine
iaret eder.
3 Mevcut durumun zerine ilenecek.
4 mar plan yaplmadan nceki mlkiyet durumu.
5 Bu cmleye kadar nazm yani dzenleme ksmna iaret ediyor. Yani plan yaparken mevcut durum dikkate alnacak
ancak ilerideki gelime ve yenilemeleri tahmin ederek dzenlemeler de ierecek.
6 Plann yazl ksmn ifade ediyor. Yani plan sadece izimden ibaret deil. Mesela raporda bahe duvarlar u
kadardan yksek olarak yaplamaz diyebilir, kat bahesi emsale dahil deildir diyebilir.
2

dzenlemeye ynelik plan. Uygulama imar plan ise; tasdikli halihazr haritalar zerine varsa
kadastral durumu ilenmi olarak nazm imar plan esaslarna gre izilen ve eitli blgelerin yap
adalarn, bunlarn younluk ve dzenini, yollar ve uygulama iin gerekli imar uygulama
programlarna esas olacak uygulama etaplarn ve dier bilgileri ayrntlar ile gsteren plandr. Bu
plann mant da, mesela stanbula ilikin nazm imar plannz var. Kadkye ilikin ksm var.
Kadkye ilikin ksm alyorsunuz, uygulama imar plan ile ayrntl dzenliyorsunuz. Sonra etap
olarak skdara ilikin ksmn alyorsunuz. Dolaysyla ayrntl dzenleme etap etap olabilir,
btnn parasna ilikin olduu iin ise ayrntlara giriyor. Ama btnden ayr bir ey getiremiyor.
Yerleme Alan; imar plan snr iindeki yerleik ve gelime alanlarnn tmdr. ehirlerdeki her
alan yerleme alan deil. Her yerde ehrin siyasi snrlar ile ehrin yerleme snrlar ayn deil.
Ama stanbulda byle bir durum yok, hibir toprak paras kalmacasna iki komusu ile birlemi
durumda. Dier illerde ise yerleme alan diye bir kavrama ihtiya var.
mar adas; imar planndaki esaslara gre meydana gelen adadr. Burada kastedilen, drt yannda
yol geen ve kopukluk olan yer. mar adas bir btnlk ierdii iin, dier toprak paras ile
arasnda yol, kesinti var, bazen bir yeillik var. Yani kendi cinsinden olmayan eyle evrilmi yer.
Bu tarif edilmesi zor bir kavram, Kanun da tarif eder gibi gzkp tarif etmemi.
mar parseli; mar adalar ierisindeki kadastro parsellerinin mar Kanunu, mar Plan ve
ynetmelik esaslarna gre dzenlenmi eklidir. Yani imar adas iinde kullanma msait alan
gsterir. mar parseli, kadastro parselinden farkldr. Baktnzda eri br parsellerdir.
Buralarda yaplama yapabilmeniz zordur. Ama imar parseli, tamamen dzgn mesela biner
metrekare alanlar olur ve bunlar imar adas meydana getirir. Yani imar parseli, imara msait bir
haldedir, biimlendirilmi, dzeltilmitir. Esasnda imar parseli yaklam, bizim tarihimizdeki
yaklama uygun deil, modern ehircilie gre oluturulmu. mar parseli ile yaplam ksmlar,
ehirler arasnda hibir farkll gsteremiyor. Bat tipi imar tarz, bu standartizasyonu istiyor.
mar parseli, arsa retme amacna hizmet ediyor. Bat tipi bu imar tarzna ise toplumda iten bir
tepki de domaktadr.
(6 Kasm 2015)
mar hukukumuz planlamaya dayanan bir hukuk daldr. dare uyulmas zorunlu idari ilemler
retiyor ve btn imar faaliyetlerinde de bu ilemlere uymak gerekiyor. dare bu alanda btncl
bir yaklamda bulunuyor. nce imar planlar yaplyor, bir alandaki arazi, btn
milimetrekaresine kadar, ancak ne iin kullanlabilecei belirleniyor. Yani imar hukukunun
nceden planlamak, dzenlemekle ilgili bir mant vardr. Btn hukuk sistemlerinde ise byle
deil, bizde de bir mddet sonra bu sistem deiecek. Zira btncl yaklamn gerekleri yerine
getirilemiyor. mar hukukumuzda kan birok uyumazlk, imar hukukunun eklemleme ile
gelimesinden dolay, bu uyumazlklarn zm ana fikirle ilgili deil. Yaanan tecrbeler daha
ileriye gitmeye ynelik olamyor.
Dier lkelerde baka alternatif yntem olarak, bu iin kamuya getirdii yk ile kiiye salad
yarar arasnda mzakere ederek her alan gndeme geldiinde yeniden dme eklinde fikirler
var. nceden imar plan ile planlanarak deil, genel izgileri belirledikten sonra, mesela bir
gkdelen yaplacaksa nerede yaplsn? Kamuya ne gibi vergi benzeri bir fayda salasn? Bunun
getirdii yk gidermek iin ne gibi tesisler yaplsn? Bu tesislerin maliyeti nasl paylatrlsn?
Buna ilikin dzenlemeler yapmak. Yine ehir toprann arzn dzenleyerek, ehir t oprann

gereksiz yere ykselmesine engel olmak 7. Bu esasnda ehrin geliimi olarak da grlebilir. Ama
yle bir hal alyor ki, o alanda yaanamayacak hale geliniyor ve belli noktalarda buna soylulatrma
halini de alabiliyor. Gelir durumu farkl olan insanlar artk o mekanlara geliyor. Dolaysyla imar
Hukuku mant, bir lkenin ticaretini, ekonomisini, ekonomideki girdileri, rant paylamn
etkileyen nemli bir hukuk dal. Kamusal bak asyla bu alana yaklam konusunda eksiklik var.
Ve srekli mevzuatyla urald iin esas hakknda dnce birikmiyor.
Kavramlara devam edilirse; kadastro adas ve parseli, imar adas ve parseli olmadan nceki hale
verilen isimlerdir. Yani kadastro adas imar plan gememi bir yer, oradaki mlkiyet durumuna
gre mevcut durumu belirleyen bir yer, imar plan getikten sonra ise buralar dnm yayor ve
imar adas haline geliyor. Kadastrodan nce de kayda gememi mlkiyetler var. lkemizin
tamamnda da kadastro tamamlanm deildir. Kadastro, tapuya mevcut durumun geirilmesi ile
ilgili bir mesele. ehir toprann kadastral durumu da salkl kentleme bakmndan nemlidir.
Kanunda kadastro adas; kadastro yapld zaman var olan adadr. O srada ne ise bir btn
olarak. onun tespit etmektir. Kadastro parseli ise; kadastro yapld zaman kadastro adalar iinde
bulunan mlkiyeti tescilli parseldir, diyerek yine mevcut duruma iaret etmektedir.
Kavramlara devam edilirse, yap; kanuna gre yap denilene ruhsat almak gerekmektedir. Teknik
ismi ise yap ruhsatiyesidir. Bir imar faaliyeti olan yapy ina edebilmek iin, yap ruhsatiyesi almak
lazmdr. Yap ruhsatiyesi almak iin ise imar planna uygun yap ina etmek lazmdr. Bavurunuz
imar planna uygunsa, yap ruhsatiyesi verilir. Yap bittikten sonra ise iine girmek iin gnlk
dilde iskan denilen, yap kullanma izni almak durumunda kalyorsunuz. Bu da alndnda imar
plan, imar planna uygun verilmi yap ruhsatiyesi, yap ruhsatiyesine ve dier salk koullarna
uygun yap kullanma izni yani idare ile kere muhatap olup bu sre gerekletiriliyor.
Dolaysyla yap, yap ruhsatiyesi alnmasn gerektiren bir itir. Bir ey yap ise, ruhsat alnmas
gerekir. Bu yzden kanunun yapy nasl tarif ettii nemlidir. Baz istasyonu, muvakkat konteynr,
adr vb. eyler yap m deil mi gibi sorular mevcuttur. Kanuna gre yap; karada ve suda, daimi
veya muvakkat, resmi ve hususi yeralt ve yerst inaat ile bunlarn ilave, deiiklik ve tamirlerini
iine alan sabit ve mteharrik tesislerdir. Yani ister yer alt ister yer st, ister sabit ister hareket
edebilir, ister resmi ister hususi, herey yapdr diyor. nk birok eyle ilgili yap m deil mi
olduu noktasnda sorunlar var. Mesela, zemin alt otoparka ruhsat gerekecek mi? Denizdeki
dolfenler yap mdr? Yarg kararlar bunlarn herbirisini yap sayd. Dolaysyla yapy,
zihnimizdeki gibi sabit bir tesisten olmaktan farkl bir ey olduunu tanmlyor. Denizde dahi bir
ey yaplrken, dolfen rneinde olduu gibi deniz imar plan olmadan yap yaplamamaktadr.
Bina ilk bakldnda yap ile ayn anlamda gibi alglanyor. Ancak kanun buna teknik bir anlam
yklemitir. Bu esasnda kullanlan hukuk st dilinin de bir rneidir. Bir alana hakim olmann bir
gerei olarak da onun st dil kavramlarna hakim olmak gerekiyor. Kanuna gre bina; kendi
bana kullanlabilen, st rtl ve insanlarn iine girebilecekleri ve insanlarn oturma, alma,
elenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yaryan, hayvanlarn ve eyalarn korunmasna
yarayan yaplardr. Tanm binay, insan lekli anlatmtr. Hayvanlarn ve eyalara zg diyerek,
yine insan odakl bir tarif yapyor.

Mesela u sralar stanbul, dnyann hibir yerinde olmad kadar hzl deerlenen ehir topradr. Dnyann her
tarafndan sermaye gruplar, ehir topra topluyor.
7

lgili idare ise, birok kanunda var olan bir tanmdr. nk duruma gre farkl idareler yetkili
olabilir, srekli ayn idareden bahsetmek yerine, idare kelimesinin kime iaret ettiine baklr. lgili
idare; belediye ve mcavir alan snrlar iinde belediye 8, dnda valiliktir9.
Bakanlk, Bayndrlk ve skan Bakanl denmi ancak onu yerine imdi evre ve ehircilik
Bakanl var.
Mcavir alan, mcavir civar kelimesinden gelir. mar mevzuat bakmndan belediyelerin kontrol
ve mesuliyeti altna verilmi olan alanlardr. Yani belediye alan dnda belirlenmi bir alan var ve
buna da mcavir alan deniliyor. Buradaki yetkileri de belediye kullanr. nk bu civardaki
dzenlemeler belediyeyi dorudan etkileyecek niteliktedir.
evre dzeni plan; lke ve blge plan kararlarna uygun olarak konut, sanayi, tarm, turizm,
ulam gibi yerleme ve arazi kullanlmas kararlarn belirleyen plandr. Daha byk leklidir.
Mant, gereki bir temele dayanr. Kanunu hazrland srada, lkenin kadastrosu bitmemi ve
kolay ekilde bitmesi de gzkmyor ve lkenin planlanamayaca anlalm. Bir yerde plan
yaplyorsa nce nazm imar plan, sonra altnda da uygulama imar planlar yaparak uygulamaya
geilebilir. Sonra blge plan yaplrsa, iindekiler blge planna uydurulacaktr. Dolaysyla tersine
bir hiyerari le iler. nce kanun yapp sonra anayasa yapmak gibi bir ey. mar Kanunu da nce
nazm ve uygulama imar plan yaplsn, sonra evre dzeni plan yaplsn. evre dzeni plan ise,
genel lekeleri belirler. lke imkan bulduka blge planlar yaplacak, sonra ise evre dzeni
planlar yaplacaktr. 10
Kanunun 6. Maddesinde plan kademeleri ngrlmtr. Planlar arasnda bir hiyerari var. Blge
planlar ve imar planlar olarak ikiye ayrlyor yani iki ana grup belirleniyor. Bunlarn da kendi
ierisinde hiyerarisi var. mar planlarndaki hiyerari nazm ve uygulama; blge planlarndaki
hiyerariyi ise oaltlmaya msait brakyor kanun. Trkiyenin plan varsa, blge plan varsa,
evre dzeni plan varsa, metropolitan imar plan varsa. Adsz dzenleyici ilemlerde nasl ki dier
dzenleyici ilemler ile hiyerarisi belirleniyor ise kanunda da planlar kendi ierisinde hiyerarize
edebilme imkan verilebiliyor. st planda bykehir belediyesi dzenlemesi ile alt planda ile
belediyesi hareket etme imkan olamayabiliyor. Bakldnda belediyeler arasnda bir hiyerari yok
ancak planlar arasnda hiyerari olduu iin ile belediyesi st plana tabi olmak zorunda kalyor.
mar plan yapmnda nfus bakmndan da bir kriter getirilmitir. mar plannn yaptrlmas
mecburiyeti getirilmi. 10.000 nfusun zerinde zorunlu, dier yerlerde ise ihtiyaridir. Bylelikle
planl ehirleme ngrlmtr.
Planlar bakmndan ayrca ilan nemlidir. Usul ise, planlar ilan edilecek ve ilan edildikten sonra
bir ay sre ile, itirazlar gelecek ve bu itirazlar zerine plan tekrar gzden geirilecek ve
yaynlanacak. belediye uygulamada, plann itirazlardan sonra kesinletiini kabul ediyor. Halbuki,
burada getirilen sistem, kabul ediliyor, yrrle giriyor ama bir itiraz imkan var ve itirazdan
sonra deime ihtimali var. uygulamada ise, aksine itirazlar bitinceye kadar, yrrle girmemi
olarak baklyor. esasnda belediye meclisi kabul edip ilana kldnda, plan artk alenilemi
oluyor. bu ilemin nemi dolaysyla, bir zel bavuru usul getirilmesi anlamna geliyor. kiilerin
taleplerini dile getirebilmesi bakmndan.

Esas yetkili belediyedir nk belediye ve mcavir alanlar demek, iskan edilen yerler demektir.
rnein kylerde.
10 Marmara blgesinde mevcut zira youn bir nfusu var. Ama baz blgelerde gelime de olmad iin evre dzeni
planlar yoktur.
8
9

Bunun alternatifi u, daha plan yaplrken herkesin talebini toplamak, ne yaplmas ve neler
nerdiini toplamak eklindedir. mesela bir avm yaplacaksa, "benim arsama yapn, benim arsama
yaparsanz yollarn ama parasn vereceim". Belediye, ehre rant nasl daha fazla salayacaksa,
plan da ona gre belirleyecek. imdi bu ekilde yaplmad iin, adeta birileri iin piyanda km
oluyor, adalete aykr olduunu dnyor. bu yzden imar uygulamamz, srekli ihtilaf douran
bir uygulamadr. bu sistem mutlaka deimesi gereken bir sistemdir. nk alg olarak, bu alana
bulaan herkesi zan altnda brakmaktadr.
Dolaysyla imar plan yapm konusunda belediyelerin yetkisi var fakat kanun bu konuda
bakanlklarnda yapabilmesini ngrmtr. Bu 9. maddede dzenleniyor. rnein gkkafes,
btn planlar iptal edilmesine ramen hukuka uygun hale gelmi bir yer. plannn iptal edilmesi
zerine Bakanlk oray turizm merkezi ilan etti, gkdelen izni verildi. Bunun iin baz katlarnda
oteller mevcuttur. Normal artlarda bu durum, belediyenin yapt plann tm hesaplarnn
amas demektir. Bakanlk dier yerleri dzenlemeyip sadece belli bir yeri dzenledii iin,
aksamalar olmaktadr. Ancak bu hkmn amac, baz zamanlarda bakanln dzenlemesi gereken
ihtiyalar olabilir. Bakanln Trkiye apnda dzenlemesi gereken yerlerde durum byl edir.
rnein Aliaa'nn bulunduu yeri, Bakanlk gemi skm yeri olarak belirlemi. Byle bir yeri
imar plan ile dzenlemek, Aliaa Belediyesi'nin takdirine braklamaya cak kadar nemli bir
husustur. Madde metninde ise tm ihtimaller dnlerek, adeta Bakanln istedii her yerde
yapabilmesine olanak tayacak ekilde dzenlenmitir. Usl olarak ise, belediyenin gr
istenecek ve bu gr 15 gn ierisinde bildirilecek. Mantki bir sebepten yola karak, ok geni
bir yetki verilmitir.
Maddenin devamnda, zelletirme Yksek Kurulu'na da imar plan yapma yetkisi verilmitir. bu
planlar belediyeler be yl boyunca deitiremeyecei hkm altna alnmtr. Bunun sebebi,
belediyelerin kamu arazilerine kymet kazandracak fonksiyonlar vermemesidir. by le bir yetki ile
kamu maln pahalya mal etmesi amalanyor ve belediyelere de bu plan deitirme frsat
verilmiyor. bylece esasnda kamu malndan rant elde edilmesi gndeme geliyor. halbuki idare
hukuku teorilerine gre kamusal yetkiler mali kar iin kullanlamaz ancak zel kiiler iin olan
usullerle davranabilir. bu madde ile genel dengeler de deimi oluyor. burada birka sorun birbiri
ile karyor. zel kiinin rantn kamu olarak emmek baka birey, kamu olarak rant dorucu bir i
yapmak suretiyle rant elde etmek ise baka bir eydir. Kamu bir rant sujesi olarak ortaya karsa,
oyunun kurallar bozuluyor ve hukuki zemin ortadan kalkyor. 9. madde hakl bir ey iin gelmitir
ancak uygulamada rant elde etmek iin de kullanld.
13 Kasm (Cenk. Y. AHN)
Planlar ve planlarn birbiri ile ilikileri zerinde duracaz. mar Kanunu erevesindeki hkmler
ve dier kanuni dzenlemelerden yola kldnda, plan trlerini gsteren temel kanunumuz mar
Kanunu'dur. Buna ek olarak 644 Sayl evre ve ehircilik Bakanl'nn Kurulu ve leyiine Dair
Kanun Hkmnde Kararnamede de son derece nemli dzenlemeler yer almaktadr. Her iki
kanunun uygulanmasna ynelik bir ynetmelik de mevcuttur. Mekansal Planlar Yapm
Ynetmelii. Bu erevede, ynetmelikte plan trleri ortaya konmutur. Farkl amata plan
trleri karmza kabilir. rnein Kltr ve Tabiat Varlklarn Koruma Kanunu erevesinde
koruma amal planlar, Ky Kanunu erevesindeki kyda yaplan planlar, Orman Kanunu
erevesinde orman blgelerindeki planlar var. Burada yetki problemleri ortaya kabiliyor. Yani
zel amal kanunlar gerekli ama zel amalarn birbiri yerine tercih edilebilir olarak deil, birlikte
gzetilebilmesi nemlidir. Belirli plan trleri, zel amal olmasna gre deiiyor. zel amal
planlar ounlukla ya nazm ya da uygulama imar plandr. Dolaysyla zel amal plan

denildiinde baka bir ey kastediyoruz. Bu derste bahsedeceimiz plan trleri ise mar Kanunu
ve 644 sayl KHK ve bu yasal dzenlemelerin uygulanmas amacyla karlan Mekansal Planlar
Yapm Ynetmelii uyarnca iaret edilen plan kademelenmesindeki temel plan trleridir. Nitekim
sz konusu yasal dzenlemelere baktmzda, plan hiyerarisini de bu szn edeceimiz
planlardan olutuunu grmekteyiz.
Buna gre, ilk kademede Mekansal Strateji Plan, altnda evre Dzeni Plan onun altnda ise
Nazm ve Uygulama mar Planlar yer almaktadr. Ynetmelik, kavramsal bakmdan da bir dzen
getirmitir. Bu szn ettiimiz planlarn hepsi mekansal planlardr yani mekana ynelik fiziksel
planlardr. Bu planlar ierisinde imar plan terimi dar anlamyla btn hepsi iin deil, sadece
nazm ve uygulama imar planlar iin kullanlmtr. lgili hkmler, mekansal strateji planlar ile
evre dzeni planlarnn, imar planlarnn stnde yer aldn ortaya koymaktadr. Dolaysyla
tekrar vurgulamak gerekir ise ynetmelikte bir terim sorgulamasna gidildiinde, imar plan terimi
dar anlamyla, yalnzca nazm ve uygulama imar planlar iin kullanlmaktadr. Baz kita plarda, imar
plan kavram ile evre dzeni plan ve mekansal strateji planlar da kastedilir. Ancak ynetmelik
erevesindeki terimsel tercih, imar plan teriminin sadece nazm ve uygulama imar plan iin
kullanlmas ve st kademedeki planlar ismince saymas eklinde olmutur.
Mekansal strateji planlar, esasnda lke kalknma planlar ile blge planlarnn mekana yansm
halidir. Mekansal strateji planlar, 644 sayl KHK'de ngrlene kadar uygulamaya yansmam
planlar idi. mar Kanunu'nda tanmlanm bir plan da deildir. 644 sayl KHK ile getirilmitir. O
dneme kadar, mekana yanstlmas baarlamam kalknma planlar ve istisnai hallerde mekana
yanstlabilmi blge planlar eklinde ayrm var idi. evre dzeni plan ile dier imar planlar
yaplrken, kalknma ve blge planlarna uygun yaplaca syleniyordu. Bu kalknma planlar halen
yaplyor esasnda. Kalknma ajanslar tarafndan gerekletirilen blge planlar ile, Kalknma
Bakanlnn koordinasyonunda hazrlanan kalknma planlar ile. Bunlar sosyo ekonomik
planlardr. Gemite gndeme gelen en temel eletiri, bunlarn mekana yansyan fiziksel
boyutlarnn olmamas idi. Ynetmelikte ise, mekansal strateji plan, bu iki sosyo ekonomik
nitelikteki plann, fiziksel yansmas olarak karmza kmaktadr.
Tanmna bakldnda; Meknsal strateji plan, lke kalknma politikalar ve blgesel gelime
stratejilerini meknsal dzeyde ilikilendiren, blge planlarnn ekonomik ve sosyal potansiyel,
hedef ve stratejileri ile ulam ilikileri ve fiziksel eiklerini de dikkate alarak deerlendiren, yer alt
ve yer st kaynaklarn ekonomiye kazandrlmasna, doal, tarihi ve kltrel deerlerin
korunmasna ve gelitirilmesine, yerlemeler, ulam sistemi ile kentsel, sosyal ve teknik altyapnn
ynlendirilmesine dair meknsal stratejileri belirleyen, sektrlere ilikin meknsal politika ve
stratejiler arasnda ilikiyi kuran, 1/250.000, 1/500.000 veya daha st lek haritalar zerinde
ematik ve grafik dil kullanlarak hazrlanan, lke btnnde ve gerekli grlen blgelerde
yaplabilen, sektrel ve tematik paftalar ve raporu ile btn olan plan ifade etmektedir. Yani, lke
kalknma politika ve blgesel gelime stratejilerini ortaya koyan ve mekana, fiziksel alana indiren
ve dolaysyla da mekansal stratejileri belirleyen en makro planlardr. Sosyo ekonomik yn en ar
basan plan trdr. Soyuttur, bunu leinden de anlayabiliriz. 1/250.000 ile 1/500.000
leinde veya daha da st lekte olabilir. Blge baznda hatta lke baznda da gerekletirilebilir.
Bu planlar evre ve ehircilik Bakanl tarafndan hazrlanmaktadr.
Mekansal strateji planlarna uygun olarak hazrlanmas gereken dier bir plan tr ise, evre
dzeni planlardr. Ynetmelikte, evre dzeni plan, varsa meknsal strateji planlarnn hedef ve
strateji kararlarna uygun olarak orman, akarsu, gl ve tarm arazileri gibi temel corafi verilerin
gsterildii, kentsel ve krsal yerleim, gelime alanlar, sanayi, tarm, turizm, ulam, enerji gibi

sektrlere ilikin genel arazi kullanm kararlarn belirleyen, yerleme ve sektrler arasnda ilikiler
ile koruma-kullanma dengesini salayan 1/50.000 veya 1/100.000 lekteki haritalar zerinde
leine uygun gsterim kullanlarak blge, havza veya il dzeyinde hazrlanabilen, plan notlar ve
raporuyla bir btn olarak yaplan plan olarak tanmlanmtr. Varsa diyor demek ki, mekansal
strateji plannn olmamas, evre dzeni plan yaplamayaca anlamna gelmez. Varsa uyulmas
mecburidir ancak yoksa bu yokluk evre dzeni plannn yrrle girmesini engellemez.
Mekansal Strateji planlarna gre daha somut, onlarn bir alt kademesinde yer almaktadr. Temel
zellii sektrel bazda arazi kullanm kararlarn belirlemektir. l baznda yaplyorsa o ilin, havza
baznda yaplyorsa birden fazla ili iine alabilecek ekilde, blge baznda yaplyorsa o blgenin
nerelerinde turizm fonksiyonu, nerede konut alanlarnn olacan genel lekeler halinde belirleyen
planlardr. Bu planlar deien leklerde sektrel bazda arazi kullanm kararlarn ortaya koyar.
evre dzeni plan, blge baznda, havza baznda, il baznda olabilir. Arazi geniliine gre farkl
arazi uygulamalarna ynelmitir.
Blge ve havzadaki planlar bakmndan evre ve ehircilik Bakanl yetkili iken, il bazndakiler
iin bykehir belediyesi ise bykehir belediyesi; eer bykehir belediyesi olmayan bir il ise
yine evre ve ehircilik Bakanl yetkilidir.
Bir alt kademede ise nazm ve uygulama imar planlardr. Bu planlar, araziye ynelik olarak daha
somut planlardr. Plan kademelenmesinde, mekansal plan varsa evre dzeni plan buna uymak
zorunda, evre dzeni plan da varsa nazm ve uygulama imar planlar buna uymak zorundadr.
Bir nevi normlar hiyerarisindeki kademelenmeye benzemektedir. Ancak normlar hiyerarisi kadar
kat bir hiyerari deildir.
mar Kanunu'nun zorunlu olarak yaplmasn ngrd plan trleri, nazm ve uygulama imar
planlardr. Dier planlar varsa dierleri bakmndan dikkate alnacaktr. Mekansal strateji plan ve
evre dzeni plan henz yaplmam olsa dahi nfusu zellikle 10.000'i geen belediyelerin nazm
ve uygulama imar plan yapmas zorunluluu vardr.
Nazm imar plan bakmndan, raporlar ve notlaryla bir btn tekil ederler. Rapor imar
planlarn neden hazrlandn, neden bu plana ihtiya duyulduunu, hazrlanrken nelere dikkat
edildiini ve uygulamasnda nelere dikkat edilmesi gerektiini belirten bir tamamlayc belgedir.
Not ise, planla bir btnlk ierisinde ele alnr ve planla izimle ifade edilemeyen plan
kararlarnn uygulanmasna hizmet eder. Dolaysyla bir imar plan davaya konu edildii zaman
onun raporu ve notlar da davaya konu edilmi olur. Hatta sadece plan notundaki bir
deiiklikten kaynaklanan uyumazlklar sz konusu olabilmektedir.
Nazm imar planlarnn bir btn olarak yaplmas arttr. Uygulama imar planlarnda olduu gibi
etap halinde yaplmas mmkn deildir. Zira kanun koyucu uygulama imar planlar bakmndan
buna imkan verirken, nazm imar planlar bakmndan bu olanak ve yetkiyi getirmemitir. Zaten
nazm plann mahiyetine bakldnda, plannn tanmndan yola ktnzda, bu btnln
zorunlu
Bir plann adnn nazm imar plan veya olmamas nemli deildir. nemli olan onun niteliidir.
Planda bulunmas gereken niteliklerin mevcut olup olmadna bakla caktr. Dier trl yetki
karmaas da gndeme gelebilir. Mesela bir belediye nazm imar plan ad vererek, baka bir imar
plan yapmaya kalkabilir. Ad ne olursa olsun nemli olan niteliidir ve uyumazlk zmnde
plann niteliine gre karar verilmesi gerekmektedir.
lek, mar Kanunu'na bakldnda, belirli bir lein getirilmedii grlmektedir. Nazm imar
planlar bakmndan getirilmemesinin sebebi, farkl yerleimlerde lek meselesinin ilgili idareler

bakmndan takdir ve tespit edilebilmesine olanak salanabilmesidir. Bu konuda bir gre gre
nazm imar plan, 1/5000'den baka olamaz. nk tanm erevesinde gelime alanlarn, nfus
younluunu gsterecek, varsa kadastral durumu ilenebilmesi bakmndan da en son lek
1/5000'dir. Bu lein st mmkn deildir. Dier bir gre gre, zellikle stanbul gibi belirli
bir aksa yaylm bir yerde 1/5000'in zerinde leklerle planlama yapp sonra 1/5000 ikincil
nazm imar planlar yapmann gerekli olduu, aksi takdirde bunu paftalara yaylmasnn mmkn
olmadn savunanlar da var. Bu tartmann sonunda, bykehir belediyeleri iin, kanunda
lein 1/5000 ile 1/25000 arasnda olabilecei dzenlendi. Mekansal Planlar Yapm
Ynetmeliine de baktnzda da, bykehir yerleim yerleri dnda lek kural olarak
1/5000'dir. Bykehirlerde ise 1/10000-1/25000 aralnda nazm imar planlar da yaplabilir.
Uygulama mar Plan yaplmadan nazm imar planndan l alnarak uygulama yaplabilir mi?
Mesela ruhsat verilebilir mi? Kamulatrma yaplabilir mi? Bir yerleim yerinde imar
uygulamalarna gidilebilmesi iin 1/1000'lik plann yaplmasnn beklenilmesi mecburi midir?
Dorusu 1/1000'lik plann yaplmasnn beklenmesidir zira bu iki plann birlikte ele alnmas
gerekir. Uygulamaya geilebilmesi iin de plan kademelendirmesinin sonlandrlmas gerekir. Aksi
takdirde nazm imar planlar genel arazi kullanmn gsterdiinden, bu planlardan yola klarak
uygulama yaplrsa, idareye ok geni takdir yetkisi tanm olunur.
Bir yarg kararna yansyan olayda, uygulama imar plan yaplmadan nazm imar plan yaplm ve
nazm imar planna dayanlarak uygulama yaplm. dare Mahkemesi bunu, uygulama imar plan
olmad iin iptal etmi. Dantay aamasna gelmi ancak idare bu arada uygulama imar plann
yapm. dare de, sunduu uygulama imar plan ile, uygulama ileminin hukuka aykr olmadn
iddia etmi. Dantay, her ne kadar uygulama imar plan olmad iin hukuka aykr olsa da,
uygulama ilemi sonradan yaplan uygulama imar planna uygun olduu iin, uygulama ilemini
iptal etmemitir.
Gemite yaanan baka bir sorun, nazm imar plan yapldktan sonra ne kadarlk bir sre iinde
uygulama imar plannn yaplacana ynelik bir dzenleme yer almamasndan kaynaklanyor idi.
zellikle bykehirlerde nazm imar plan yapldktan sonra ama uygulama imar plannn bir
trl yaplmad rneklere rastlanyor idi. Bu da bir trl uygulamaya geilememesi sorununu
douruyor idi. 1/5000'lik plan bykehir belediyesi yapt. 1/1000'lik plan ile belediyesi
yapmyor. Ne kadar beklenilmesi gerekir? mar Kanunu'nda 1/5000'lik planlar yapldktan sonra,
1/1000'lik planlarn yaplabilecei sre konusunda hkm yok idi yakn zamana kadar. Bykehir
Belediyesi Kanunu'nda da yoktu. Sonradan BB Kanununa getirilen hkm ile, nazm imar
plannn yrrle girmesinden itibaren ile belediyesi 1 yllk sre ierisinde uygulama imar
plann yapmad takdirde bu plann da bykehir belediyesince yaplabilecei dzenlendi. Bu,
yerine geerek ilem tesis etmeye yetkisini ieren bir idari vesayet rneidir.
Sonrasnda mar Kanunu 8. Maddesine getirilen kural ile; Alt kademe planlarn, st kademe
planlarn kesinletii tarihten itibaren en ge bir yl iinde ilgili idarece st kademe planlara uygun
hale getirilmesinin zorunlu olduu, aksi halde, st kademe planlar onaylayan kurum ve
kurulularn alt kademe planlar en ge alt ay iinde uygun hale getirip resen onaylayaca
dzenlemesine yer verildi.
evre dzeni plan, varsa mekansal strateji planna aykr olamaz. Ayn ekilde nazm imar plan,
varsa evre dzeni planna aykr olamaz. Peki bu nasl bir uygunluktur? Baka bir ifadeyle,
buradaki hiyerari normlar hiyerarisi kadar kat bir hiyerari midir? lk olarak normlar
hiyerarisinden farkl olarak, mutlaka evre dzeni plan aranmyor nazm imar plan yaplrken ve
evre dzeni plan yaplrken mutlaka mekansal strateji plan aranmyor. Halbuki normlar

hiyerarisinde, kanun olmadan tzk olamaz. Uygunluk ise tpatp bir uygunluk deildir. Eer bu
ekilde uygunluk aransa idi st kademeden alt kademeye gei arasnda bir fark olmazd. ster
istemez alt kademedeki planlar daha detayl planlar olduu iin birtakm farkllklar gndeme
gelecektir. Temel nokta; hakim kullanm fonksiyonunun zedelenmemesidir. rnein nazm imar
plannda konut alan olarak belirlenmi bir alanda uygulama imar plannda belirli oranda y eil alan,
ticaret alan olacak, nazm imar plannda gsterilen yollarn yer ve gzergah belirli oranda
deitirilebilecektir. nemli olan hakim kullanm fonksiyonunu zedelememektir. Dolaysyla
nazm imar plannda konut alan olan yerin uygulama imar plannda bu hakim fonksiyonunun
deimemesidir. zetle genel arazi kullanm kararlarna riayet etmek artyla birtakm deiiklikler
gndeme gelebilir.
Dier bir soru; 1/1000'lik plan 1/5000'lik plana aykr. Dava konusu edildi. Ancak 1/5000'lik plan
dava konusu edilmedi. Yarg yerleri, 1/1000'lik plan eer iptal talebiyle uyumazlk konusu
edilmemise, yalnzca 1/5000'lik plana uygun olup olmad kapsamnda inceleme yapmaktadr.
Dolaysyla 1/5000'lik plan dava konusu edilmemise, yalnzca 1/1000'lik plann 1/5000'lie
uygunluuna baklr. Eer aykr ise iptal edilir.
kinci ihtimal; 1/5000'lik plan da 1/1000'lik plan da dava konusu edildi. Bu sefer yarg yeri
genellikle hangisi hukuka aykr ise onu iptal etmektedir. 1/5000'lik plan 1/25000'e aykr,
1/1000'lik 1/5000'e aykr, ama 1/1000'lie bakldnda 1/25000'e uygun. 1/5000'lik iptal
edilmektedir. Dolaysyla her iki plannda yarg yerinin nne getirilip getirilmediine baklmas
gerekir. Eer getirilmemise sadece 1/1000'lik plann hukuka aykr olup olmad tetkik
ediliyorsa, 1/5000'lik plana uygun olup olmad deerlendirilecektir.
(20 Kasm 2015)
mar Hukukuna ilikin deindiimiz temel nokta u ana kadar, bir imarlama faaliyetinin hukuki
altyapsna ilikin yaklam idi. Planlamalar ile gidiliyor, sonrasnda ise birel ilemlere dnyor.
Planlamalar da kendi ierisinde eitli boyutlara ayrlyor. Tpk normlar hiyerarisi gibi bir plan
hiyerarisinden bahsediliyor. Plan hiyerarisi ise bir alann nceden dzenlenmesine ilikin bir
yaklam gstermektedir. Dolaysyla alan kullanmn belirliyor ancak alan kullanmna balamay
baka bir idari ilem aamasna brakyor.
mar etmek bireyi mamur etmek, kullanlr hale getirmek, ancak btnn kendi ierisinde
dengelerinin belirlenmesine ilikin bir bak asyla olur. Dolaysyla bir arsann kullanm esasnda
sadece ona deil btne de ilikin bir karardr. Konut alannda olan bir arsaya gre yollar, yeil
alanlar, sosyal donat alanlar belirleniyor.
kinci aamada ise, planlayarak neler yaplacan belirledikten sonra yap aamasna geiliyor. Yap
ruhsatiyesi denilen, gnlk dilde ruhsat olarak geen bir belge alnmas gerekiyor. Bunun imar
planlarnda ngrlene gre bir talep olmas gerekmektedir. Kural olarak imar planndaki arsa iin
ngrlm eyi deitirmeniz, ancak teknik ve ehircilik bakmndan zorunluluk varsa, belediye
meclisince deerlendirilerek yaplacak bir eydir.
Yap yapmak iin bavurulduunda, imar planna uygun proje iziliyor, bu projenin rnein
elektrik projesine baklyor, statik hesaplarna baklyor vs. Dolaysyla bunlarn hepsi denetleniyor,
denetlendikten sonra ise yap ruhsatiyesi veriliyor. Bu yap ruhsatna gre balanyor, temel
atlyor, su basman seviyesine gelindiinde temelin stne ilikin bir vize veriliyor, inaat
tamamlanyor. Tamamlandktan sonra ise tekrardan idareye bavurup gnlk kullanmda iskan
denilen yap kullanma izni isteniyor. dare, imar plan, ruhsat, salk esaslarna uygun olarak yaplp
yaplmadna bakyor, eer yaplmsa iskan veriliyor. Temel sre bu ekildedir.

Sistem bu ekilde olmakla birlikte yle bir gereklii de gzard etmemitir. 32. maddede;
"Ruhsatsz veya ruhsat ve eklerine aykr olarak balanan yaplar" bahsedilerek, ruhsatsz olarak da
inaata balanabileceini ngrerek buna ilikin dzenlemede bulunuyor. Madde; "Bu Kanun
hkmlerine gre ruhsat alnmadan yaplabilecek yaplar hari; ruhsat alnmadan yapya baland
veya ruhsat ve eklerine aykr yap yapld ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti v e ihbar veya
herhangi bir ekilde bu duruma muttali olunmas zerine, belediye veya valiliklerce o andaki inaat
durumu tespit edilir. Yap mhrlenerek inaat derhal durdurulur. Durdurma, yap tatil zaptnn
yap yerine aslmasyla yap sahibine tebli edilmi saylr. Bu tebligatn bir nshasda muhtara
braklr. Bu tarihten itibaren en ok bir ay iinde yap sahibi, yapsn ruhsata uygun hale getirerek
veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mhrn kaldrlmasn ister" eklindedir. Kanun
burada 1 aylk bir emniyet subab getiriyor. Ruhsatsz balanlsa da 1 ay ierisinde ruhsat
alnmasn veya ruhsata uygun hale getirilmesini ngryor. Dolaysyla bir aykrln merulama
hali kanunda dzenlenerek, aykrl hukuk ierisine ekme yaklamna gidilmitir. Maddenin
devamnda, "Ruhsata aykrlk olan yapda, bu aykrln giderilmi olduu veya ruhsat alnd ve
yapnn bu ruhsata uygunluu, inceleme sonunda anlalrsa, mhr, belediye veya valilike
kaldrlr ve inaatn devamna izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykr veya
ruhsatsz yaplan bina, belediye encmeni veya il idare kurulu kararn mteakip, belediye veya
valilike yktrlr ve masraf yap sahibinden tahsil edilir." denilmektedir. Dolaysyla bala ngtaki
hukuki ilemleri yapmamann hukuki meyyidesi 42. maddede gsteriliyor ancak hukuki kurtulu
yollar 32. maddede dzenlenmektedir. Kurtulu yolu ise, 1 ay ierisinde ruhsata uygun hale
getirmek veya ruhsat almaktr.
Sistem, dolaysyla yle; normal sistem, sistemin emniyet subab, emniyet subabn snrlandracak
cezalandrma sistemi eklindedir. Yani ruhsata aykr inaat yklmad ancak her halkarda para
cezas denecektir. Para cezas, ruhsat almadan veya alnan ruhsata uymadan inaat yapman n
cezasdr. Ama ceza, ilk planda ykm deildir. Ykm, ruhsat almadan balanm bir yapnn,
sonradan ruhsatn alnamaz halinde gndeme gelen bir eydir. Baka bir ifadeyle ykmadan nce
para cezas ile bir imkan verilmi olunmaktadr.
Belli baz messeseleri aklar isek; 22. maddede ruhsat alma artlar dzenlenmitir. "Yap
ruhsatiyesi almak iin belediye, valilik brolarna yap sahipleri veya kanuni vekillerince dileke ile
mracaat edilir. Dilekeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geecek belge), mimari
proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesaplar, rperli veya yoksa, ebatl kroki
eklenmesi gereklidir". Maddedeki sadece kelimesi nemlidir. Sebebi, idarelerin kurala uygun
yaplamay zorlatracak ek artlar belirlenmesinin nne gemektir. Bu ekli belgeler, inaatn
salkl yaplmas, bakasnn arazisine yaplmamas, imar gereklerine uygun yaplmas iin gerekli
olan belgelerdir. Kanunla bu artlar dzenleyerek kanun koyucu, imar faaliyetinde bulunacak
kimseyi de koruyacak bir anlayla hareket etmektedir.
30. madde ise, zmni kabuln hukukumuzdaki snrl rneklerinden biridir. skan kontrol iin
idare gecikebilir ve bu malik asndan da maliyetli bir durumdur. "Belediyeler, valilikler mal
sahiplerinin mracaatlarn en ge otuz gn iinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde
bu mddetin sonunda yapnn tamamnn veya biten ksmnn kullanlmasna izin verilmi saylr"
hkm bu amaca hizmet etmektedir. Bu madde, mar Kanunu'nun dnlerek, hayatn iinden
haberdar olarak ele alnm bir kanun olduunu da gstermektedir. 30. madde de iskan
geciktirecek belediyenin tutumuna kar bir tedbiri gsteriyor.

Planl yaklam genellikle, tarihsel derinlii olan, fiilen yerleimi olan yerlerde balyor. Dolaysyla
var olan ele alarak balyor. Buralarda yle de bir sorunla kar karya kalnyor, o da u; sadece
planlamak yetmez ayn anda bunun mamur olmas gerekir. Yani hastanesi, ulam, snmas, suyu
vs. de olmas gerekir ve bunlar planlamayla bir hemzamanl gerektirmektedir. Kanun
hemzamanl salamak iin, imar programna alma denilen bir ilemi getirmitir. mar program
be yllk dnemler iin yaplmaktadr. Kanunun 10. maddesi; "Belediyeler; imar planlarnn
yrrle girmesinden en ge 3 ay iinde, bu plan tatbik etmek zere 5 yllk imar programlarn
hazrlarlar. Be yllk imar programlarnn grlmesi srasnda ilgili yatrmc kamu kurulularnn
temsilcileri grleri esas alnmak zere Meclis toplantsna katlr. Bu programlar, belediye
meclisinde kabul edildikten sonra kesinleir. Bu program iinde bulunan kamu kurulularna tahsis
edilen alanlar, ilgili kamu kurulularna bildirilir. Be yllk imar programlar snrlar iinde kalan
alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmi olan yerleri ilgili kamu kurulular, bu program
sresi iinde kamulatrrlar. Bu amala gerekli denek, kamu kurulularnn yllk btelerine
konulur" eklindedir. Bu madde kapsamnda mesela ilgili alanda doalgaz deyecek kurulu bu
programa dahil olmaktadr. Bunun iin belediye meclisine doalgaz kuruluu temsilcisi de
katlacaktr. Bu gibi kurulularn hepsi ile birlikte be yllk bir program yaplr. Bunun amac
senkronizeyi salamaktr. Yine mesela Milli Eitim Bakanl alanda yaplacak okulu, ileri
Bakanl emniyet merkezini planlayacaktr. Yine 18. madde erevesinde belirlemeler yaplacak,
arsa mlkiyetlerinde uyu'lar varsa uyu'landrma yaplacak vs. Dolaysyla imar plannn hayata
geiriliinin planlanmasna gidilecektir. Aksi halde plan hayata geirilirken zaman boyutu
dnlmezse, zaman farkllklar gereki olmasn engelleyecektir. Baka bir anlatmla, plann da
planlanmas gerekir. Gelinen noktada, imar programna be yl iinde almama durumu da
hukuken el atma saylmaktadr. Bunlar, bir yerin ehir olabilmesi yaplama ile, mamur olabilmesi
ise imar ile mmkn olabilecei dncesinden gelmektedir. mar Kanunu, bu dnce ile
dzenlemeler getirmektedir.
DERSTE LENEN MAR KANUNU MADDELER
Ama:
Madde 1 Bu Kanun, yerleme yerleri ile bu yerlerdeki yaplamalarn; plan, fen, salk ve
evre artlarna uygun teekkln salamak amacyla dzenlenmitir.
Kapsam:
Madde 2 Belediye ve mcavir alan snrlar iinde ve dnda kalan yerlerde yaplacak
planlar ile ina edilecek resmi ve zel btn yaplar bu Kanun hkmlerine tabidir.
Genel esas:
Madde 3 Herhangi bir saha, her lekteki plan esaslarna, bulunduu blgenin artlarna
ve ynetmelik hkmlerine aykr maksatlar iin kullanlamaz.
stisnalar:
Madde 4 2634 sayl Turizmi Tevik Kanunu, 2863 sayl Kltr ve Tabiat Varlklarn
Koruma Kanunu, bu Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kayd ile 2960 sayl stanbul Boazii
Kanunu ve 3030 sayl Byk ehir Belediyelerinin Ynetimi Hakknda Kanun ile dier zel
kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu Kanunun zel kanunlara aykr olmayan
hkmleri uygulanr.
Trk Silahl Kuvvetlerine ait harekat, eitim ve savunma amal yaplar iin, bu Kanun
hkmlerinden hangisinin ne ekilde uygulanaca Milli Savunma Bakanl ile Bayndrlk ve
skan Bakanl tarafndan mtereken belirlenir.
Tanmlar:
Madde 5 Bu Kanunda geen terimlerden bazlar aada tanmlanmtr. Nazm mar
Plan; varsa blge veya evre dzeni planlarna uygun olarak halihazr haritalar zerine, yine varsa
kadastral durumu ilenmi olarak izilen ve arazi paralarnn; genel kullan biimlerini, balca

blge tiplerini, blgelerin gelecekteki nfus younluklarn, gerektiinde yap younluunu, eitli
yerleme alanlarnn gelime yn ve byklkleri ile ilkelerini, ulam sistemlerini ve
problemlerinin zm gibi hususlar gstermek ve uygulama imar planlarnn hazrlanmasna
esas olmak zere dzenlenen, detayl bir raporla aklanan ve raporuyla beraber btn olan
plandr.
Uygulama mar Plan; tasdikli halihazr haritalar zerine varsa kadastral durumu ilenmi
olarak nazm imar plan esaslarna gre izilen ve eitli blgelerin yap adalarn, bunlarn
younluk ve dzenini, yollar ve uygulama iin gerekli imar uygulama programlarna esas olacak
uygulama etaplarn ve dier bilgileri ayrntlar ile gsteren plandr.
Yerleme Alan; imar plan snr iindeki yerleik ve gelime alanlarnn tmdr.
mar Adas; imar planndaki esaslara gre meydana gelen adadr.
mar Parseli; mar adalar ierisindeki kadastro parsellerinin mar Kanunu, mar Plan ve
ynetmelik esaslarna gre dzenlenmi eklidir.
Kadastro Adas; kadastro yapld zaman var olan adadr.
Kadastro Parseli; kadastro yapld zaman kadastro adalar iinde bulunan mlkiyeti tescilli
parseldir.
Yap; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeralt ve yerst inaat ile
bunlarn ilave, deiiklik ve tamirlerini iine alan sabit ve mteharrik tesislerdir.
Bina; kendi bana kullanlabilen, st rtl ve insanlarn iine girebilecekleri ve insanlarn
oturma, alma, elenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yaryan, hayvanlarn ve
eyalarn korunmasna yarayan yaplardr.
lgili idare; belediye ve mcavir alan snrlar iinde belediye, dnda valiliktir.
Bakanlk; Bayndrlk ve skan Bakanldr.
Mcavir Alan; imar mevzuat bakmndan belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altna verilmi
olan alanlardr.
evre dzeni plan;
lke ve blge plan kararlarna uygun olarak konut, sanayi, tarm, turizm, ulam gibi
yerleme ve arazi kullanlmas kararlarn belirleyen plandr.
(Ek : 26/4/1989 - 3542/1 md.) Fen adamlar; yap, elektrik tesisat, shhi tesisat ve stma,
makine, harita-kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik renim veren en az lise dengi
okullardan mezun olmu veya lise mezunu olup, bir retim yl sreyle bakanlklarn am
olduu kurslar baaryla tamamlam olanlar ile 3308 sayl raklk ve Meslek Eitimi Kanununa
gre ustalk belgesine sahip olan elemanlardr.
Ayrca, bu Kanunda ad geen dier tanmlar Bakanlka hazrlanacak ynetmelikte tarif
edilir.
KNC BLM
mar Planlar ile lgili Esaslar
Planlama kademeleri:
Madde 6 Planlar, kapsadklar alan ve amalar asndan; "Blge Planlar" ve "mar
Planlar", imar planlar ise, "Nazm mar Planlar" ve "Uygulama mar Planlar" olarak hazrla nr.
Uygulama imar planlar, gerektiinde etaplar halinde de yaplabilir.
Halihazr harita ve imar planlar:
Madde 7 Halihazr harita ve imar planlarnn yaplmasnda aada belirtilen hususlara
uyulur.
a) Halihazr haritas bulunmayan yerleim yerlerinin halihazr haritalar belediyeler veya
valiliklerce yaplr veya yaptrlr. Bu haritalarn tasdik mercii belediyeler ve valilikler olup tasdikli
bir nshas Bakanla, dier bir nshas da ilgili tapu dairesine gnderilir.
b) Son nfus saymnda, nfusu 10.000'i aan yerlemelerin imar planlarnn yaptrlmalar
mecburidir.
Son nfus saymnda nfus 10.000'i amayan yerlemelerde, imar plan yaplmasnn gerekli
olup olmadna belediye meclisi karar verir. Mevcut imar planlar yrrlktedir.

c) Mevcut planlarn yerlemi nfusa yetersiz olmas durumunda veya yeni yerleme
alanlarnn acilen kullanmaya almasn temin iin; belediyeler veya valiliklerce yaplacak mevzi
imar planlarna veya imar plan olmayan yerlerde Bakanlka hazrlanacak ynetmelik esaslarna
gre uygulama yaplr.
Haritalarn alnmasna veya imar planlarnn tatbikatna memur edilen vazifeliler, vazifelerini
yaparlarken 2613 sayl Kadastro ve Tapu Tahriri Kanununun 7 nci maddesindeki selahiy eti
haizdirler.
Planlarn hazrlanmas ve yrrle konulmas:
Madde 8 Planlarn hazrlanmasnda ve yrrle konulmasnda aada belirtilen esaslara
uyulur.
a) Blge planlar; sosyo - ekonomik gelime eilimlerini, yerlemelerin gelime potansiyelini,
sektrel hedefleri, faaliyetlerin ve alt yaplarn dalmn belirlemek zere hazrlanacak blge
planlarn, gerekli grd hallerde Devlet Planlama Tekilat yapar veya yaptrr.
b) mar Planlar; Nazm mar Plan ve Uygulama mar Planndan meydana gelir. Mevcut ise
blge plan ve evre dzeni plan kararlarna uygunluu salanarak, belediye snrlar iinde kalan
yerlerin nazm ve uygulama imar planlar ilgili belediyelerce yaplr veya yaptrlr. Belediye
meclisince onaylanarak yrrle girer. (Yeniden dzenleme drdnc cmle: 12/7/20136495/73 md.) Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye bakanlnca tespit edilen ilan
yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarnda bir ay sreyle e zamanl olarak ilan edilir.Bir
aylk ilan sresi iinde planlara itiraz edilebilir. Belediye bakanlnca belediye meclisine
gnderilen itirazlar ve planlar belediye meclisi onbe gn iinde inceleyerek kesin karara balar. (1)
Belediye ve mcavir alan dnda kalan yerlerde yaplacak planlar valilik veya ilgilisince
yaplr veya yaptrlr. Valilike uygun grld takdirde onaylanarak yrrle girer. (Yeniden
dzenleme nc cmle: 12/7/2013-6495/73 md.) Onay tarihinden itibaren valilike tespit
edilen ilan yerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarnda bir ay sreyle e zamanl olarak ilan
edilir. Bir aylk ilan sresi iinde planlara itiraz edilebilir. tirazlar valilie yaplr, valilik itirazlar ve
planlar onbe gn ierisinde inceleyerek kesin karara balar. (1)
Onaylanm planlarda yaplacak deiiklikler de yukardaki usullere tabidir.
Kesinleen imar planlarnn bir kopyas, Bakanla gnderilir.
mar planlar alenidir. Bu aleniyeti salamak ilgili idarelerin grevidir. Belediye Bakanl ve
mlki amirlikler, imar plannn tamamn veya bir ksmn kopyalar veya kitapklar haline getirip
oaltarak tespit edilecek cret karlnda isteyenlere verir.
c) (Ek: 3/7/2005 - 5403/25 md.) Tarm arazileri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanm
Kanununda belirtilen izinler alnmadan tarmsal ama dnda kullanlmak zere plnlanamaz.
) (Ek: 12/7/2013-6495/73 md.) Bakanlka belirlenen tanmlar ve esaslara gre
hazrlanp onaylanan halihazr haritalar, plan, plan deiiklii ve revizyonlar, parselasyon planlar,
yap ruhsat ve yap kullanma izin belgeleri ile imar mevzuatna konu edilen dier corafi veri ve
bilgilerin, ilgili idareler ile kurum ve kurulularca; Bakanlar Kurulunca belirlenen usul ve esaslara
uygun ekilde ve saysal olarak; retilmesi, elektronik ortamda ilan edi lmesi, Bakanlka tesis
edilecek elektronik ortam zerinden paylalmas, arivlenmesi ve gncellenmesi zorunludur. Yap
ruhsatna ilikin ilemlerde bu veriler esas alnr.
d) (Ek: 12/7/2013-6495/73 md.) Arazi kullanm ve yaplamada sadece meknsal strateji
planlar, evre dzeni planlar ve imar planlar kararlarna uyulur. (Mlga ikinci cmle:
27/3/2015-6637/23 md.) () Alt kademe planlarn, st kademe planlarn kesinletii tarihten
itibaren en ge bir yl iinde ilgili idarece st kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunludur.
Aksi halde, st kademe planlar onaylayan kurum ve kurulular alt kademe planlar en ge alt ay
iinde uygun hale getirir ve resen onaylar. Bu sre iinde ruhsat ilemleri, yrrlkte olan
uygulama imar planna gre gerekletirilir. Bu bent uyarnca yaplacak ilemlerde bu maddenin (c)
bendi hkmlerine uyulur.

e) (Ek: 12/7/2013-6495/73 md.) Kamu kurum ve kurulular veya plan mellifleri; ilgili
kamu kurum ve kurulularndan plana ilikin grlerini alr. Kurum ve kurulular, grlerini en
ge otuz gn ierisinde bildirmek zorundadr. Gr bildirilmesi iin ett ve analiz gibi uzun
sreli alma yaplmas gereken hallerde ilgili kamu kurum ve kurulularnn talebi zerine otuz
gn gememek zere ilave sre verilir. Bu sre ierisinde gr bildirilmedii takdirde plan
hakknda olumsuz bir grn bulunmad kabul edilir.
f) (Ek: 12/7/2013-6495/73 md.) Kentsel asgari standartlar, Bakanlka belirlenen esaslar
dorultusunda evre dzeni plan ile belirlenebilir. Uygulamaya ilikin kararlar, yrenin koullar,
parselin bulunduu blgenin genel zellikleri, yapnn nitelii ve ihtiyac, eriilebilirlik,
srdrlebilirlik, evreye etkisi dikkate alnarak ve lleri verilerek Bakanlka belirlenen esaslara
gre uygulama imar plannda belirlenir.
g) (Ek: 12/7/2013-6495/73 md.) Bakanlk; ilgili idareler, kamu kurum ve kurulular ile
gerek ve tzel kiiler tarafndan yaplan mekansal planlamaya, harita ve parselasyona, ett ve
projelendirmeye, yap ruhsat ve yap kullanma izni dzenlemeye, enerji kimlik belgesi
hazrlanmasna ilikin i ve ilemler ile yap malzemelerini; denetlemeye, aykrlklar hakknda ilem
tesis etmeye, aykrlklar gidererek mevzuata uygun hale getirmeye ynelik deiiklik yapmaya ve
onaylamaya, yap tatil tutana tanzim etmeye, mhrlemeye, ykm karar almaya ve ykm
gerekletirmeye, ilgililer hakknda idari yaptrm karar vermeye yetkilidir. Bu grevlerden, yap
tatil tutana tanzim etmeye, mhrlemeye ve ykm kararna ilikin rapor dzenleme ii ile
denetlemeye ilikin grevler, Bakanln merkez ve tara tekilatnda, deneti belgesini haiz
personel tarafndan gerekletirilir. lgililer Bakanlk denetileri tarafndan istenilen her trl bilgi
ve belgeyi, istenilen sre ierisinde vermek zorundadrlar. Bakanlk denetilerinin seimi,
eitimleri, grev, yetki ve sorumluluklar ile alma usul ve esaslar Bakanlka belirlenir.
) (Ek: 12/7/2013-6495/73 md.) Bykehir belediyesi snrnn il snr olmas nedeniyle
mahalleye dnen, nfusu 5.000in altnda kalan ve krsal yerleim zellii devam eden yerlerdeki
uygulamalar, bykehir belediye meclisince aksine bir karar alnmadka, uygulama imar plan
yaplncaya kadar 27 nci madde hkmlerine gre yrtlr. Krsal alanlarda i yeri ama ve
alma izni; kadimden kalan veya yapld tarihteki mevzuat kapsamnda yola cephesi olmakszn
ina edilen yaplar ile ky yerleik alanlarda kalan yaplara krsal yap belgesine, yerleik alan snr
dndaki dier yaplara ise yap kullanma izin belgesine gre verilir. Kylerde bulunan konutlarda,
i yeri ama ve alma izni alnarak ev pansiyonculuu yaplabilir. Kamuya ait bir yaya veya tat
yoluna cephe salanmadan yap ina edilemez, parsel oluturulamaz. Yerleme ve yaplama
zellikleri, mimari doku ve karakteri, gelime dzey ve potansiyeli asndan nem arz eden
kylerde bu zellikleri korumak, gelitirmek ve yaatmak amacyla muhtarlk katlm ile ilgili
idarelerce ky tasarm rehberleri hazrlanabilir. Ky tasarm rehberleri ilgili idare meclisi karar ile
onaylanr ve uygulanr.
h) (Ek: 12/7/2013-6495/73 md.) Kylerde ve krsal zellik gsteren dier yerlemelerde
yaplarn ett ve projeleri ilgili idarenin veya Bakanln tara tekilatnn mimar ve mhendisleri
tarafndan hazrlanabilir. Bakanlka; bu Kanun kapsamndaki yerlemelere ilikin enerji verimli,
iklim duyarl ve ekolojik zellikli plan ve projeler hazrlanabilir veya hazrlattrlabilir, bu nitelikli
yaplar ina edilebilir veya uzun vadeli kredilendirilmek suretiyle destek lenebilir.
) (Ek: 12/7/2013-6495/73 md.) Harita, plan, ett ve projeler; idare ve ilgili kanunlarnda
aka belirtilen yetkili kurulular dnda meslek odalar dahil baka bir kurum veya kuruluun
vize veya onayna tabi tutulamaz, tutulmas istenemez. Vize veya onay yaptrlmamas ve benzeri
nedenlerle mellifler veya bunlara ait kurulularn bro tescilleri iptal edilemez veya yenilenmesi
hibir ekilde geciktirilemez. Melliflerden bu hkm ortadan kaldracak ekilde taahhtname
talep edilemez.

i) (Ek: 12/7/2013-6495/73 md.) darelerce onaylanm; mevcut durumu gsteren

halihazr haritalar, parselasyon planlar ile teknik ve idari dzenlemeleri ieren bu Kanun
kapsamndaki planlarn deiiklik ve revizyonlarnda ilk mellifin gr veya izni aranma z.
j) (Ek: 12/7/2013-6495/73 md.) lgili idareler, Bakanlka belirlenen esaslara gre mimari
estetik komisyonu kurar. Komisyon, yaplarn ve onayl mimari projelerinin zgn fikir ifade edip
etmediine karar vermeye yetkilidir. zgn fikir ifade etmeyenlerde yaplacak deiikliklerde ilk
mellifin gr aranmaz. zgn fikir ifade eden mimarlk eser ve projelerinde; () (1) eserin
btnln bozmadna, estetik grnmn deitirmediine, teknik, ynetsel amalar ve
kullanm amac nedeniyle zorunlu olduuna karar verilen deiiklikler mellifinin izni alnmakszn
yaplabilir. Bu durumda ilk mellif tarafndan talep edilebilecek telif creti; ilgili meslek odasnca
belirlenen mimari proje asgari hizmet bedelinin, tamamlanan yaplarda yzde yirmisini, in aat
sren yaplarda yzde on beini geemez.
mar planlarnda Bakanln yetkisi:
Madde 9 Bakanlk gerekli grlen hallerde, kamu yaplar ve enerji tesisleriyle ilgili alt
yap, st yap ve iletim hatlarna ilikin imar plan ve deiikliklerinin, umumi hayata messir
afetler dolaysyla veya toplu konut uygulamas veya Gecekondu Kanununun uygulanmas
amacyla yaplmas gereken planlarn ve plan deiikliklerinin, birden fazla belediyeyi ilgilendiren
metropoliten imar planlarnn veya ierisinden veya civarndan demiryolu veya karayolu geen,
hava meydan bulunan veya havayolu veya denizyolu balants bulunan yerlerdeki imar ve
yerleme planlarnn tamamn veya bir ksmn, ilgili belediyelere veya dier idarelere bu yolda
bilgi vererek ve gerektiinde ibirlii salayarak yapmaya, yaptrmaya, deitirmeye ve re'sen
onaylamaya yetkilidir.
(Ek : 24/11/1994 - 4046/41 md.) Belediye hudutlar ve mcavir alanlar ierisinde bulunan
ve zelletirme programna alnm kurululara ait arsa ve arazilerin, ilgili kurululardan gerekli
gr, (Belediye) (2) alnarak evre mar btnln bozmayacak (Ek ibare: 3/4/1997 - 4232/4
md.) imar tadilatlar ve mevzi imar planlarnn ve buna uygun imar durumlarnn Babakanlk
zelletirme daresi Bakanlnca hazrlanarak zelletirme Yksek Kurulunca onaylanmak
suretiyle yrrle girer ve ilgili Belediyeler bu arsa ve arazilerin imar fonksiyonlarn 5 yl
deitiremezler. (Ek ibare : 3/4/1997 - 4232/4 md.) ilgili belediyeler grlerini onbe gn
iinde bildirir.
Bir kamu hizmetinin grlmesi maksad ile resmi bina ve tesisler iin imar planlarnda yer
ayrlmas veya bu amala deiiklik yaplmas gerektii takdirde, Bakanlk, valilik kanal ile ilgili
belediyeye talimat verebilir veya gerekirse imar plannn resmi bina ve tesislerle ilgili ksmn re'sen
yapar ve onaylar.
Bakanlk birden fazla belediyeyi ilgilendiren imar planlarnn hazrlanmasnda, kabul ve
onaylanmas safhasnda ortaya kabilecek ihtilaflar halleder, gerektiinde re'sen onaylar.
(Ek fkra : 20/6/1987 - 3394/7 md.; ptal : Ana.Mah. 26/9/1991 tarih ve E. 1990/38,
K. 1991/32 sayl Karar ile.)
Kesinleen planlar ilgili belediyelere ve valiliklere tebli edilir. Bu planlarn uygulanmas
mecburidir.
Re'sen yaplan planlardaki deiiklikler de yukardaki usullere tabidir.
(Ek fkra: 3/7/2005 - 5398/19 md.) 4046 sayl Kanun kapsamnda gelir ortakl modeli
ve iin gereine uygun sair hukuki tasarruflar yntemine gre zelletirme ilemleri yaplan
hizmet zelletirilmesi niteliindeki yatrmlarn yaplaca yerlerde hazrlanan veya hazrlattrlan
plnlar, zelletirme daresince deerlendirilmek ve szlemeye uygunluu konusundaki gr
de alnmak kayd ile () re'sen onaylamaya Bayndrlk ve skan Bakanl yetkili olup, her trl
ruhsat ilgili belediye en ge iki ay iinde verir.
mar programlar, kamulatrma ve kstllk hali:
Madde 10 Belediyeler; imar planlarnn yrrle girmesinden en ge 3 ay iinde, bu plan
tatbik etmek zere 5 yllk imar programlarn hazrlarlar. Be yllk imar programlarnn

grlmesi srasnda ilgili yatrmc kamu kurulularnn temsilcileri grleri esa s alnmak zere
Meclis toplantsna katlr. Bu programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleir.
Bu program iinde bulunan kamu kurulularna tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kurulularna
bildirilir. Be yllk imar programlar snrlar iinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis
edilmi olan yerleri ilgili kamu kurulular, bu program sresi iinde kamulatrrlar. Bu amala
gerekli denek, kamu kurulularnn yllk btelerine konulur.
mar programlarnda, umumi hizmetlere ayrlan yerler ile zel kanunlar gereince kstlama
konulan gayrimenkuller kamulatrlncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler
gerekletirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak dier kanunlarla verilen haklar devam eder.
DRDNC BLM
Yap ve Yap ile lgili Esaslar
Yap:
Madde 20 Yap:
a) Kurulu veya kiilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde,
b) Kurulu veya kiilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve
kurulularnn vermi olduklar tahsis veya irtifak hakk tesis belgeleri ile,
mar plan, ynetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yaplabilir.
Yap ruhsatiyesi:
Madde 21 Bu Kanunun kapsamna giren btn yaplar iin 26 nc maddede belirtilen
istisna dnda belediye veya valiliklerden (....) yap ruhsatiyesi alnmas mecburidir.
Ruhsat alnm yaplarda herhangi bir deiiklik yaplmas da yeniden ruhsat alnmasna
baldr. Bu durumda; bamsz blmlerin brt alan artmyorsa ve nitelik deimiyorsa ruhsat,
hibir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Ancak; derz, i ve d sva, boya, badana, oluk, dere, dorama, deme ve tavan kaplamalar,
elektrik ve shhi tesisat tamirleri ile at onarm ve kiremit aktarlmas ve ynetmelie uygun
olarak mahallin hususiyetine gre belediyelerce hazrlanacak imar ynetmeliklerinde belirtilecek
tayc unsuru etkilemeyen dier tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi deildir.
Belediyeler veya valilikler mahallin ve evrenin zelliklerine gre yaplar arasnda uyum
salamak, gzel bir grnm elde etmek amacyla d cephe boya ve kaplamalar ile atnn
malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yrrle girmesinden nce yaplm
olan yaplar da bu hkme tabidir.
Ruhsat alma artlar:
Madde 22 Yap ruhsatiyesi almak iin belediye, valilik (....) brolarna yap sahipleri veya
kanuni vekillerince dileke ile mracaat edilir. Dilekeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi
yerine geecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesaplar,
rperli veya yoksa, ebatl kroki eklenmesi gereklidir.
Belediyeler veya valiliklerce (....) (2) ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanl bulunmuyorsa
mracaat tarihinden itibaren en ge otuz gn iinde yap ruhsatiyesi verilir.
Eksik veya yanl olduu takdirde; mracaat tarihinden itibaren onbe gn iinde
mracaatya ilgili btn eksik ve yanllar yaz ile bildirilir. Eksik ve yanllar giderildikten sonra
yaplacak mracaattan itibaren en ge onbe gn iinde yap ruhsatiyesi verilir.
Yap kullanma izni:
Madde 30 Yap tamamen bittii takdirde tamamnn, ksmen kullanlmas mmkn
ksmlar tamamland takdirde bu ksmlarnn kullanlabilmesi iin inaat ruhsatn veren
belediye, valilik (...) (1) brolarndan; 27 nci maddeye gre ruhsata tabi olmayan yaplarn tamamen
veya ksmen kullanlabilmesi iin ise ilgili belediye ve valilikten izin alnmas mecburidir. Mal
sahibinin mracaat zerine, yapnn ruhsat ve eklerine uygun olduu ve kullanlmasnda fen
bakmndan mahzur grlmediinin tespiti gerekir.
Belediyeler, valilikler (...) mal sahiplerinin mracaatlarn en ge ot uz gn iinde
neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu mddetin sonunda yapnn tamamnn veya
biten ksmnn kullanlmasna izin verilmi saylr.(...)

Bu maddeye gre verilen izin yap sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten
doacak mesuliyetten kurtarmayaca gibi her trl vergi, resim ve har deme mkellefiyetinden
de kurtarmaz.
Ruhsatsz veya ruhsat ve eklerine aykr olarak balanan yaplar:
Madde 32 Bu Kanun hkmlerine gre ruhsat alnmadan yaplabilecek yaplar hari;
ruhsat alnmadan yapya baland veya ruhsat ve eklerine aykr yap yapld ilgili idarece tespiti,
fenni mesulce (...) (3) tespiti ve ihbar veya herhangi bir ekilde bu duruma muttali olunmas
zerine, belediye veya valiliklerce o andaki inaat durumu tespit edilir. Yap mhrlenerek inaat
derhal durdurulur.
Durdurma, yap tatil zaptnn yap yerine aslmasyla yap sahibine tebli edilmi saylr. Bu
tebligatn bir nshasda muhtara braklr.
Bu tarihten itibaren en ok bir ay iinde yap sahibi, yapsn ruhsata uygun hale getirerek
veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mhrn kaldrlmasn ister.
Ruhsata aykrlk olan yapda, bu aykrln giderilmi olduu veya ruhsat alnd ve yapnn
bu ruhsata uygunluu, inceleme sonunda anlalrsa, mhr, belediye veya valilike kaldrlr ve
inaatn devamna izin verilir.
KARAR DEERLENDRME RNE:
Karar, T.C. D A N I T A Y ALTINCI DARE Esas No : 2011/8152 Karar No : 2013/2702:
Dosyann incelenmesinden, davacnn 07.09.2007 tarihinde daval belediye bakanlna
bavuruda bulunarak imar plannda deiiklik yaplarak tanmaznn yol ve otopark alanndan
konut alanna dntrlmesi isteminde bulunduu, bu istemin 03.10.2007 gnl, 2007/199 sayl
belediye meclisi karar ile reddedildii, davacnn daha sonra 04.07.2008 tarihinde noter aracl ile
daval idareye ihtarname gndererek; tanmazlarn imar plannda yol ve otopark alannda kald,
bu nedenle mlkiyet hakknn kstlanmas ve ortadan kalkmas sonucu byk bir ekonomik
maduriyete uradn, bu maduriyetinin ortadan kaldrlmas iin plan deiiklii talebinde
bulunduu bunun reddedildii, tanmazlarnn kamulatrlmasna veya 2942 sayl Kanunun 26.
maddesi uyarnca kamulatrma bedeli yerine idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemi edeer
bir tanmaz mal ile trampa edilmesi, bu ilemlerin 90 gn iinde tamamlanmas, aksi takdirde
idare aleyhine dava aacan belirttii, bu bavurunun zmnen reddi zerine baklan davann
ald anlalmaktadr. Davacya ait parsellerin, imar plannda kamunun kullanm iin yol ve
otoprak alan olarak ayrlmas nedeniyle bu parselde artk yaplamaya gidilemeyeceinden,
davacnn tasarruf haklarnn kstlandnn aktr. Buna ramen tanmazn yol ve otopark olarak
belirlenmesinin zerinden be yldan fazla bir sre gemi olmasna karn daval idarece 5 yllk
imar programnn hazrlanmad ve kamulatrma yaplmad gibi tanmazn kamulatrlmasna
ynelik davac istemlerinin reddedildii ve ne zaman kamulatrma yaplabilecei konusunda
davacya herhangi bir bilgi de verilmediinden davacya ait parselin mlkiyet hakkndan
yararlanma olanaklarnn kalmad grlmektedir. ()

Bu durumda, davacya ait tanmazn imar plannda "yol ve otopark" olarak belirlenmesi nedeniyle
3194 sayl mar Kanunu'nun 10. maddesi uyarnca imar plannn yrrle girmesinden itibaren
en ge 3 ay iinde bu plan tatbik etmek zere 5 yllk imar programnn belediyece
hazrlanmamas ve bunun sonucunda tanmaznn kamulatrlmamas nedeniyle davacnn
mlkiyet hakknn belirsiz bir sre ile kstland ve bu kstlamann idarece bir karar alnarak
kaldrlmadnn sabit olmas karsnda, tanmaz maln deerinin hesaplanarak ilgilisine
denmesi dnda baka bir yol kalmamtr. ()Belirtilen aklamalar karsnda, dare
Mahkemesinin tazmin edilecek zararn domad gerekesiyle davann reddi yolundaki kararnda
hukuki isabet grlmemitir.
nceleme:
Dava konusu olayda, tanmaz imar plannda kamunun kullanm iin yol ve otopark olarak
gsterilen ve bu sebeple de mlkiyet hakknn getirdii hak ve yetkileri kullanamayan malik,
Belediyeye mteaddit bavurularda bulunmutur. Bu bavurularda, ima r plann o tanmaz iin
zglendii amacn deitirilerek konut alanna dntrlmesi istenmi ancak bu talep
reddedilmitir. Malik yine, tanmazn idarece kamulatrlmas veya trampa yoluyla
kamulatrlmas taleplerinde bulunmu ancak bu talebi de Belediyece zmnen reddedilmitir.
Tanmaz zerinde yaplamaya gidemeyen malik, urad zararn tazmini amacyla dava amtr.
dare Mahkemesince tanmazn kullanlamamasndan mtevellit bir zararn domad
gerekesiyle dava reddedilmi ve bu kararn tanmaz maliki tarafndan temyiz edildii
anlalmaktadr. Dantay ise ilk derece mahkemesinin aksine tanmaz malikinin tasarruf
haklarnn kstland kabulnden yola karak, Belediyece imar programna alnmayarak
kamulatrlmamasn ve bu sebeple de belirgin olmayan bir sre ile malikin mlkiyet hakkndan
kaynakl tasarruf yetkilerinin kstlanmasn hukuka aykr grerek ilk derece mahkemesi kararn
bozmutur.
mar planlar, tanmaz mlkiyeti gz nne alnmakszn, arzn nitelii gzetilerek hazrlanan
belgelerdir. Tanmaz mlkiyetleri gz nnde alnmadan hazrlandklar iin, planda zglenen
amacn gerekletirilmesi iin idarelerce uygulama ilemlerinin yaplmas gerekmektedir. mar
planlarnn uygulamaya geirilmesinde de imar programlar nem arzetmektedir. Zira imar
programlar adeta imar plannn planlanmas amacna hizmet etmektedir. mar uygulamalar,
planlarn hayata gemesi amacyla yaplmakta olduundan planlarn uygulamaya geirilmesinde de
kamu yarar bulunmaktadr. Ancak olayda karlald zere de, idareler imar plannn
planlamasn baka bir ifadeyle o tanmazla ilgili hususlar imar programna almamay
gerekletirmeyip

hareketsiz

kalarak

kamu

yararna

aykr

tutumda

bulunduklar

gzlemlenmektedir. mar Kanununun 10. Maddesinde dzenleme altna alnana imar programna
alnma usulnde, imar programna alnmamann herhangi bir meyyideye tabi tutulmamas,
tanmaz maliki asndan olduka olumsuz bir durumdur. Bu sebeple idarenin bu derece
hareketsiz kalmasna bir hukuki sonu balamak gerektii, aksi halde imar planlar ile tanmaz
mlkiyetine fiilen olmasa da hukuken el atldn kabul etmek gerekir. Dantay n da isabetli
ekilde, uzun yllar programa alnmayarak, imar plannn fiilen hayata geirilmemesi sebebiyle
kamulatrma ya da takas cihetine gitmeyen daval Belediyece pasif ve suskun kalnmak ve ilem
tesis edilmemek suretiyle tanmaza mdahale edildiini, bunun hukuki el atma kabul edilmek
suretiyle tanmaz mlkiyetinin idareye getii ve dolaysyla tanma z bedelinin malike denmesi
gerektiini kabul etmesi olduka isabetlidir.