Joo Fonseca

Perito Avaliador de Imveis

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A taxa de atualizao
(wacc) e o avaliador de
imveis!

Quando estimamos a taxa de atualizao que aplicamos fluxos de caixa descontados

(Discount Cash Flow), muito utilizados na avaliao de imveis, o conceito que emerge
o de custo mdio ponderado de capital (weighted average cost of capital - wacc).
A wacc estimada pela seguinte frmula:

em que:
D % de capital alheio na estrutura de capitais
S % de capital prprio na estrutura de capitais
rd Taxa de custo da dvida ou capital alheio
rs Taxa de custo do capital prprio
t Taxa marginal de imposto
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Em termos tericos, a estimativa deve ser feita a partir de transaes correntes no

mercado para ativos semelhantes ou a partir do custo mdio ponderado de capital de
uma entidade cotada em bolsa. No entanto, estas informaes podero no estar
disponveis o que no nos poder impedir de estimar o seu valor.
De seguida procuraremos dar resposta estimativa do peso dos capitais prprios e dos
capitais alheios nas estruturas de financiamento, estimativa do custo do capital alheio
e estimativa do custo do capital prprio.
Esta matria muito importante e justifica que a profisso de avaliador de imveis
multidisciplinar e que no se confina exclusivamente a reas de engenharia ou
arquitetura.

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A metodologia que propomos afirma o custo do capital prprio como:

Re = Rf + Beta x (Rm Rf)
Em que:
Rf taxa de retorno de investimento sem risco.
Beta medida de risco sistemtico
(Rm Rf) prmio de risco de mercado
Suscita alguma discusso quando se questiona se os estudos com base em empresas
cotadas em bolsa podem ser transportados para as restantes empresas. Apesar de no
ser inteiramente correta a transposio, o modelo acaba por ser aplicado sem
alteraes sua estrutura.
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Normalmente so considerados investimentos sem risco as obrigaes do Tesouro dos

Estados. Contudo, a crise das dvidas soberanas vm mostrar-nos que devemos ter
algumas cautelas. Em nossa opinio, para investimentos feitos em Portugal, devero ser
utilizadas mdias das OTs dos ltimos anos, por forma a absorver a subida abrupta do
ltimo ano ou, em alternativa, as emisses de dvida de estados com melhor rating,
por exemplo, da Alemanha.
Quanto ao prmio de risco de mercado a considerar, aconselhamos a consulta do
Prmio de Risco do Pas, em Damodaram, eventualmente um pouco ajustado em
funo do risco do investimento.

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O valor de Beta pode ser obtido tambm em Damodaram, mas com o cuidado de se
escolherem betas no alavancados, queremos dizer, onde no se pondera a existncia
da dvida. A alavancagem deve repercutir as estruturas de capitais de cada empresa e
tambm a taxa de imposto. Temos ento que o Beta alavancado para a nossa situao
seria dado pela equao:
Beta(alav) = Beta(no alavan) x (1 + percentagem capital alheio / percentagem de
capital prprio x (1 Taxa de imposto))

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Quanto ao estudo do capital alheio, Damodaram sugere vrias alternativas para a

estimativa do capital alheio, nomeadamente aquela que nos parece mais razovel, ou
seja, encontrar o custo do capital alheio tendo em conta a taxa de juro de mercado e o
spread, no esquecendo a vantagem fiscal e custos associados, como por exemplo o
imposto de selo.
Deste modo, a taxa de custo do capital alheio poder ser estimada da seguinte forma:
(Taxa de juro do mercado + spread) x (1 vantagem fiscal) x (1 + imposto de selo)

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