Programma

13.00 uur

James van Lidth de Jeude, Oud-burgemeester Deventer en Almelo,

oud-wethouder Financin Utrecht uw dagvoorzitter

13.15 uur

Gerhard Bolk, AM

13.45 uur

Henk Peter Kip, Mitros

14.15 uur

Pauze

#vjprofs

Uw dagvoorzitter

James van Lidth de Jeude

#vjprofs

Gerhard Bolk

AM

#vjprofs

Gerhard Bolk
29 juni 2016

AM, thuis in Utrecht

Foto BAM

Grietstraat 22a
2 kamers
33 m2
49.000 k.k.

Obbinklaan 4
2 kamers
42 m2
145.000 k.k.

Overvecht
Noordwest
Tuinwijk

West

Leidsche Rijn
Binnenstad

Oost

Vleuten de Meern

Kanaleneiland
Zuid

Vollenhovenlaan
4 kamers
72 m2
150.000 k.k.

IBB-laan 14
1 kamers
40 m2
145.000 k.k.

Bob & friends

kopen vooral
1-2 kamerapp.
in en rondom
centrum

Fruinplantsoen 7
7 kamers, 146 m2
147 m2 perceel
385.000 k.k.

Vleutenseweg 208
4 kamers, 101 m2
131 m2 perceel
325.000 k.k.

Overvecht
Noordwest

Grotere woningen
op grotere kavels
in Leidsche Rijn

Tuinwijk

West

Leidsche Rijn
Binnenstad

Oost

Vleuten de Meern

Kanaleneiland
Zuid

Beaufort 3
4 kamers, 132 m2
243 m2 perceel
475.000 k.k.

Waalstraat 23
7 kamers, 119 m2
94 m2 perceel
325.000 k.k.

Kleine woningen
op kleine kavels in
populaire wijken

v. Schendelstr. 135
3 kamers
94 m2
325.000 k.k.

Weerdsingel 53bis
203 m2
7 kamers
649.000

Overvecht
Noordwest
West

Zoekt vooral
Leidsche Rijn
appartementen
met comfort.
Vleuten de Meern
Waar
zijn die?

Tuindorp

Binnenstad

Oost

Kanaleneiland
Zuid

Eelderdiephof 84
3 kamers
104 m2
425.000 k.k.

Arth. v. Schendelstr. 68
166 m2
5 kamers
750.000

Wind in de rug
doorpakken

Waar liggen
nog kansen
Utrecht

Merwedekanaalzone
Overvecht
Noordwest

Noordoost

West
Leidsche Rijn
Binnenstad
Vleuten de Meern

Zuidwest
Zuid

Oost

Jaarbeursplein
Overvecht
Noordwest

Noordoost

West
Leidsche Rijn
Binnenstad
Vleuten de Meern

Zuidwest
Zuid

Oost

Cartesius driehoek
Overvecht
Noordwest

Noordoost

West
Leidsche Rijn
Binnenstad
Vleuten de Meern

Zuidwest
Zuid

Oost

Omgeving Station Vaartse Rijn

Overvecht
Noordwest

Noordoost

West
Leidsche Rijn
Binnenstad
Vleuten de Meern

Zuidwest
Zuid

Oost

Papendorp
Overvecht
Noordwest

Noordoost

West
Leidsche Rijn
Binnenstad
Vleuten de Meern

Zuidwest
Zuid

Oost

Utrecht Science Park

Overvecht
Noordwest

Noordoost

West
Leidsche Rijn
Binnenstad
Vleuten de Meern

Zuidwest
Zuid

Oost

<titel>

Nieuwbouw: relatief klein in omvang,

maar effectief sturingsinstrument
voor totale voorraad

Meer info:
Gerhard Bolk
AM, Utrecht
030 - 609 72 22

Henk Peter Kip

Mitros

#vjprofs

Utrechtse woningmarkt;
wat doet Mitros daar?
Henk Peter Kip
29 juni 2016
www.mitros.nl

Even voorstellen

Aantal verhuureenheden

30.000

Marktaandeel Utrecht

50%

Marktaandeel Nieuwegein

65%

Aantal medewerkers

356

Balanstotaal

3 miljard

Eigen vermogen

2 miljard

Omzet
Uitgaven onderhoud

263 miljoen
30 miljoen

Gemiddelde netto huur Utrecht

517

Gemiddelde netto huur Nieuwegein

561
www.mitros.nl

Vragen aan ons

Wat is je visie op de woningmarkt?

Is er meer of juist minder behoefte aan sociale huur?

Waarom verkoopt Mitros eigenlijk huurwoningen?

www.mitros.nl

Onze omgeving verandert sterk

Niet alleen de woningmarkt

Ook politiek & financieel

www.mitros.nl

De woningmarkt slaat niet alleen in

Amsterdam op hol

www.mitros.nl

Sterke omslag in Utrecht, langzamer

herstel in Nieuwegein

Utrecht

Q1 2014

Prijs per m2

Q1 2016

% in 2 jaar

2.388

2.713

+14%

Looptijd (dagen)

125

45

-64%

Krapte-indicator (aanbod/transacties)

11,4

3,8

-67%

Nieuwegein
Prijs per m2

Q1 2014

Q1 2016

% in 2 jaar

1.865

1.890

+1%

Looptijd (dagen)

139

110

-21%

Krapte-indicator (aanbod/transacties)

17,8

7,8

-57%

www.mitros.nl

Onze visie

Markt heeft altijd gelijk, maar is wel dom

Gaat harder omhoog dan vorige keer

Tijdelijke opleving, kwetsbaar

Grote regionale verschillen

Nieuwe slachtoffers

www.mitros.nl

Ook financile schommelingen

Solvabiliteitseffecten Mitros sinds 2013

Interne reorganisatie:
Introductie verhuurdersheffing:
Aanscherping eigen huurbeleid:
Passend toewijzen:
Sociaal huurakkoord:
Wijziging disconteringsvoet:
Optimaliseren onderhoud:
Wijziging meerwaardeafdracht:
Verhoging verhuurdersheffing

+6%.
-15%.
+10%.
-8%.
-2%.
+3%.
+5%.
-2%.
?

www.mitros.nl

Financile positie verbetert gelukkig

Ontwikkeling marktwaarde en leningen (in miljoen )

3500
3000
2500
2000
1500
Schuldrestant
1000
Prognose schuldrestant
500

marktwaarde in verhuurde
staat

2015

2014

2013

2012

2011

2010

www.mitros.nl

En de politiek

Parlementaire enqute

Nieuwe woningwet

Terug naar kerntaak

Jaarlijks nieuwe prestatieafspraken

Scheiding DAEB en niet-DAEB

www.mitros.nl

Mitros moet het hoofd koel houden

www.mitros.nl

Wat zijn we voor bedrijf?

Lange termijn bedrijf

Kapitaalintensief; personeelsextensief

Aanbiedersmarkt (regionaal bepaald)

Zwakke tegenkrachten

Vatbaar voor ego-gedrag

Veel investeringskracht, maar geen Sinterklaas

Mijn opvolger over 20 jaar weet of ik het goed heb gedaan

www.mitros.nl

Kiezen waar we ons geld uitgeven

www.mitros.nl

Waar is op lange termijn behoefte aan?

Tabel: Utrecht blijft groeien, Nieuwegein stabiliseert

Utrecht

Nieuwegein

aantal inwoners

335.000

60.000

bevolkingsgroei

naar 390.000 in 2030

stabiel/lichte afname

145.000

25.000

53% huur

43% huur

39% sociale huur

35% sociale huur

aantal woningen
aandeel huur

aandeel sociale huur

www.mitros.nl

Meer sociale huur nodig

Utrecht groeit
o Woonvisie: tekort 4.000 sociale huurwoningen
o Alternatief: lagere inkomens de stad uit

Prijzen stijgen, toch kan het

o Corporaties profiteren ook
o In grexen ruimte voor kruissubsidiering
o Keus: geld verdienen met koop of meer sociale huur?
o Gemeente kan verplichtingen opleggen (grex-wet)

In woonruimteverdeling en huurbeleid kansen

o Doorstroming bevorderen, meettijd behouden
o Inkomensafhankelijke huren

www.mitros.nl

Investeringsvolume Mitros
begroting 2016

www.mitros.nl

Mitros wil de beste volkshuisvesting bieden

Beste prijs/kwaliteitsverhouding

Meer sociale huurwoningen

Beste dienstverlening

Laagste kosten

Hoogste medewerkerstevredenheid

www.mitros.nl

Groei & vernieuwen van onze woningen

Ambitie Mitros
o 300 400 nieuwe sociale huurwoningen per jaar
o 200 300 huurwoningen per jaar verkopen of slopen
o 1,3%, gemiddelde levensduur 75 jaar

800 woningen renoveren per jaar (iedere 30 jaar)

Innovatie: Expeditie Doorbraak

Bij falen: voorraad kachelt achteruit. Politiek vraagt

niemand ernaar. Onbegrijpelijk!

www.mitros.nl

En de wachtlijsten?

Wachttijd, zoektijd en urgente situaties

Wachten op kwaliteit of op een dak boven je hoofd?

Tijdelijk effect statushouders

Aanzuigende werking nieuwe woningen

Alternatieven buiten de stad: we kunnen niet meer alles

aanbieden (huurwoningen in segment 700-900). Markt zal
dit in Utrecht onvoldoende oppakken.

Verwachting: wachtlijsten voorlopig stabiel tot stijgend

www.mitros.nl

Waarom verkoopt Mitros dan?

Veel vraag naar goedkope koop van starters

We willen naast sociale huur ook koop in een wijk

Opbrengst investeren we in nieuwbouw en renovaties

vernieuwen onze woningen (leeftijd gemiddeld 50 jaar)

www.mitros.nl

Wat en aan wie verkopen we?

Verkoop 200 300 woningen per jaar

o Nieuwbouw 300 400 sociale huurwoningen

Starterswoningen tussen 80.000 en 190.000 en duurste

woningen zoals monumenten

In wijken met erg veel sociale huur

Aan groep tussen wal & schip

Tweederde kopers ook ingeschreven bij woningnet

Betaalbaar dankzij lage rente en NHG (hoelang nog?)

www.mitros.nl

Conclusies

De Utrechtse woningmarkt vliegt uit de bocht. Daar is

weinig aan te doen.

We houden het hoofd koel: Mitros stuurt op de lange

termijn, ook financieel.

We laten het aantal sociale huurwoningen langzaam

stijgen. Dat is nodig en het kan.

Verkoop van sociale huurwoningen is een zegen voor de

stad.

www.mitros.nl

Pauze
14.45 uur

Paulus Jansen, Gemeente Utrecht

15.15 uur

Bart Visscher, Syntrus Achmea Real Estate & Finance

15.45 uur

Samenvatting en afsluiting door uw dagvoorzitter

15.50 uur

Aanvang netwerkborrel

#vjprofs

Paulus Jansen

Gemeente Utrecht

#vjprofs

De Utrechtse Woningmarkt

Hier komt tekst

Paulus Jansen
Wethouder
wonen,
Hier komt ook
tekst
RO

Utrecht.nl

Utrecht: 335.000 inwoners in 150.000 woningen

Utrecht.nl

Herontdekking van de stad: trek naar grote steden

Utrecht.nl

Utrecht. Daar willen we allemaal wel wonen

Utrecht.nl

Utrecht groeit

Utrecht.nl

Prognose: groei naar 400.000 inwoners

Utrecht.nl

Groei door studenten.

70.000
studenten

Utrecht.nl

 die daarna ook blijven

Utrecht.nl

Ruimtelijke Strategie 2016: Gezonde verstedelijking

Utrecht.nl

Ruimtelijke Strategie 2016: Inbreiding in plaats van uitbreiding

Utrecht.nl

RSU: prioritaire gebieden

Utrecht.nl

Merwedekanaalzone

Utrecht.nl

Het Nieuwe Centrum (Stationsgebied)

Utrecht.nl

Utrecht Science Park

Utrecht.nl

Leidsche Rijn

Utrecht.nl

Aan de slag: MPSO

Utrecht.nl

MPSO de projecten

Utrecht.nl

Tweede Daalsedijk

Utrecht.nl

Kruisvaertkade

Utrecht.nl

Transformatie

Utrecht.nl

Beleggershuur: smaakmakende projecten!

Utrecht.nl

Dank voor uw aandacht

Utrecht.nl

Bart Visscher

Syntrus Achmea
Real Estate & Finance

#vjprofs

Trends in de woningmarkt

Bart Visscher | Ontwikkelingsmanager Ontwikkelingsbedrijf |

woensdag 29 juni 2016

Over ons

136

woensdag 29 juni 2016

Actief op een breed terrein

Hypotheken/vastgoedfinanciering

Zorgvastgoed

137

Woningvastgoed

Internationale Beleggingen

woensdag 29 juni 2016

Winkelvastgoed

Kantorenvastgoed

Utrechts vastgoed uit de portefeuille en in pijplijn

138

woensdag 29 juni 2016

Krapte op de woningmarkt neemt snel verder toe

Dwaze dagen op de huizenmarkt
maart 2016

De koopstress is uitgebroken. Gewilde buurten in Amsterdam,

Utrecht en Haarlem lopen voorop.
Bron fd.nl

139

woensdag 29 juni 2016

Lang wachten op een gereguleerde huurwoning

Gemiddeld acht jaar wachten op huurwoning (landelijk)
12 september 2015
Utrecht:
- Leidsche Rijn: 13 jaar
- Overvecht: 7 jaar
- Utrecht West: 9 jaar
- Utrecht Zuid: 8 jaar
- Utrecht Zuidwest: 7 jaar

Bron RTL nieuws

140

woensdag 29 juni 2016

Onze senioren zitten straks vast op 3 hoog achter

Dreigend tekort aan seniorenwoningen neemt toe!
29 maart 2016
Ruim vier op de tien gemeenten signaleren nu al een tekort aan
seniorenwoningen, met name kleinere gemeenten.
Uit het onderzoek blijkt echter dat een aanzienlijk deel van de gemeenten de
feiten over het wonen van senioren nog niet op rij heeft. Zo heeft slechts 28
procent zicht op de woningen die relatief eenvoudig aangepast kunnen worden
voor mensen met een beperking.

Bron nu.nl

141

woensdag 29 juni 2016

We zijn in duurzaamheid nog slechter dan in voetbal

Nederland minst duurzaam van Europa
21 oktober 2015
We wisten het eigenlijk al en nu is het opnieuw bevestigd: Nederland is in Europa
bijna het slechtste jongetje van de klas als het om duurzame energie gaat.
We hebben een gedeelde laatste plek, samen met Luxemburg, blijkt uit een
rapport van het Europees Milieuagentschap. Het rapport beoordeelt of Europese
landen aan de energiedoelen voor 2020 voldoen. Er is gekeken naar de uitstoot
van CO2, het aandeel duurzame energie en energiebesparing.
Bron RTL nieuws

142

woensdag 29 juni 2016

Tegelijkertijd, het geld klotst weer tegen de plinten

Momentum: Beleggers willen 5,5
miljard (ook over de grens)in
woningmarkt steken (0,5 miljard
jaarlijks door Syntrus Achmea
RE&F ook in Duitsland/ Frankrijk)
Maar er is maar voor ca. 2 miljard
investeringsproduct
Zonder investeringsmogelijkheden
verdwijnt kapitaal definitief naar
het buitenland

143

woensdag 29 juni 2016

Mismatch tussen kapitaal en investeringsmogelijkheden

Onze schatting omvang investeringen in 2016: slechts 2 miljard
(we laten dus 3,5 miljard euro liggen!). (2015 1,6 miljard)
Oorzaak: investeringsmogelijkheden nemen snel af
Concurrentie met koopsector

Plan- en Bouwcapaciteit volstrekt onvoldoende

bij ontwikkelaars, bouwers en gemeenten

144

woensdag 29 juni 2016

Dus de prijzen stijgen

(vraagprijzen koop per m2 4700 zuidgebouw!!!!)

En yields dalen

Bron: IPD

145

woensdag 29 juni 2016

De huren stijgen
Huurprijzen

en de beschikbaarheid neemt af
Leegstand

146

woensdag 29 juni 2016

Druk op Utrechtse woningmarkt neemt nog toe

25% van de groei van de bevolking
(+1 mio inwoners) landt in de 5 grootste
steden in Nederland.

147

woensdag 29 juni 2016

De vraag naar goedkope / betaalbare woningen is enorm

Senior zoekt betaalbaar woon/zorg arrangement

Single starter zoekt betaalbare woning in de stad

Bovengemiddeld veel lage en middeninkomens

In 2030 is 24% van de inwoners 65+-er. In Utrecht
12%!!. Landelijke groei is veel hoger 6% om 2%.
Bestaande huisvesting en organisatie zorg nog
lang niet gequipeerd op snelle groei zorgvraag

148

woensdag 29 juni 2016

Grote woonpreferentie voor de stad

25% van de totale verwachte groei
huishoudens vindt plaats in de G5
(bron: Primos)

Utrecht krijgt er alleen al 34.000 singel

huishoudens bij (tot 2030)
Sociale huur of koop geen optie voor jonge
starters (huishoudens)

Investeringsstrategie
Utrecht en de regio zeer aantrekkelijk

Focus zowel Utrecht met specials (transformatie, gentrificatie

(Kanaleneiland), zoet-zuur), maar ook omliggende

gemeenten

Focus op nieuwbouw en bestaande portefeuilles (corporaties)

Focus op betaalbare huur (convenant)

Generiek tussen 720 - 950 per maand
Neude is geen foutje

149

Zorgvastgoed

Starterswoningen (ook Friends)

woensdag 29 juni 2016

Hoe???
150

woensdag 29 juni 2016

Samenwerking
Gemeente, corporaties en beleggers als Dream Team?
Regierol moet echt beter!.
Langjarig partnerschap. (convenanten sluiten!!).
Vaststellen waar en hoeveel we gaan realiseren.
Afschaffen erfpacht. (economische meerwaarde?)
Realistische grondprijzen.
In voor- en tegenspoed.
Met gezonde dosis visie en lef

151

woensdag 29 juni 2016

Samen aan de slag

Voor meer economische groei
& een betere woningmarkt

152

woensdag 29 juni 2016

Vragen?

153

woensdag 29 juni 2016