FLUITEND...

Nachtegaal 23

3962 TH Wijk Bij Duurstede

088 - 966 46 42

www.woningadviseurs.nl

welkom@woningadviseurs.nl
06 - 20 66 10 44

Woningadviseurs

@Woningadviseurs

Deze woning
Dit maakt het huis bijzonder

Mogelijkheden tot realiseren zelfstandige

studio of mantelzorg
Zeer ruime en lichte woning
Mooi uitzicht over de weilanden en Kromme
Rijn
Rustig straatje in kindvriendelijke buurt
Unieke ligging aan de rand van Wijk bij
Duurstede

Kenmerken
Type woning:

Bouwjaar:

Aantal kamers:

Aantal slaapkamers:
Woonoppervlakte:

Inhoud:

Perceeloppervlakte:

De makelaar van deze woning

Waarom is makelen de passie van Ellis?

Iedereen heeft behoefte aan een plek waar hij zich

thuis kan voelen. Vanuit mijn creatieve achtergrond als
binnenhuisarchitect ben ik er dan ook altijd
nieuwsgierig naar hoe iemand daar invulling aan geeft
en alle mogelijkheden die een huis nog meer te bieden
heeft. Ook voor nieuwe bewoners. Vanuit dat
perspectief adviseer ik verkopers graag hoe ze, vaak
met kleine aanpassingen, hun huis optimaal kunnen
presenteren.

Of kan ik eventuele verbeteringen (ook voor kopers)

met een interieurontwerp visueel maken. Maar wat dit
werk echt interessant maakt, is de begeleiding bij de
verkoop: met aandacht, kennis en ervaring voor zowel
verkoper als koper tot het gewenste resultaat komen.
Ook als we daarvoor van de bekende wegen moeten
afwijken. We zoeken immers de beste weg.

Voor mij draait het om het samenspel met klanten

waarbij ik het belangrijk vind om goed te luisteren, mijn
intutie te volgen en het vertrouwen te krijgen.

Ellis Overbeek
NVM Assistent-Makelaar

06 - 42 83 55 04

ellis@woningadviseurs.nl

2^1-kapwoning

1987

218 m

815 m

401 m

FLUITEND ...

In de vroege Middeleeuwen was Dorestad

een van de belangrijkste handelsplaatsen
van Noordwest-Europa. Zo rond 850 werd
deze bloeiende plaats aangevallen door de
Vikingen en daarmee begon een periode
van verval die het plaatsje niet makkelijk te
boven kwam. In 1300 echter kreeg Wijk bij
Duurstede stadsrechten. Kort daarna werd
gestart met het aanbrengen van een
stadsmuur en een gracht waarmee een
betere verdediging mogelijk werd.

Anno nu is het landelijke Wijk bij Duurstede

een zeer aantrekkelijke vestingstad ten
zuidoosten van de stad Utrecht waardoor
en waarlangs de moderne waterwegen
Neder-Rijn, Lek, Kromme Rijn en het
Amsterdam-Rijnkanaal
stromen.
De
gemeente bestaat naast Wijk bij Duurstede
uit de dorpen Cothen en Langbroek en
heeft in totaal een kleine 24.000 inwoners.

Aan de rand van de stad, daar waar de

Kromme Rijn een natuurlijke grens
aangeeft, ligt in een aangenaam rustige en
groene omgeving een speels opgezette
wijk waar verschillende type huizen het
straatbeeld bepalen.

In die landelijke sfeer roept de Nachtegaal

je met haar zangerige gefluit naar de fraaie
geschakelde hoekwoning op nummer 23.

Een zeer ruim thuis vanwaar je aan drie

kanten een heerlijk vrij uitzicht hebt over
de landerijen en de Kromme Rijn.
Tegelijkertijd bevind je je hier dichtbij alle
voorzieningen die 'Wijk' te bieden heeft op
het gebied van scholen, sportverenigingen
en winkels. Wanneer je je echter eens wilt
onderdompelen in grote stad Utrecht voor
een uitgebreide shopsessie en een gezellig
drankje aan de gracht, dan vind je de
busverbinding op vijf minuten lopen van
huis. Reis je met de auto, dan ben je
binnen een kwartier op de snelweg A12.

Deze woning is de laatste in de

kindvriendelijke straat. De schakeling met
de buren zit hem in de garages die tegen
elkaar aan zijn gebouwd. Aan de voorkant
is er plaats voor het parkeren van drie
autos. Een carport leidt zowel naar de
garage als naar de voordeur. Eenmaal over
de drempel kom je in de hal met inbouw
garderobekast. In deze hal bevindt zich
verder een toilet, de trap naar boven en de
deur naar de garage, waar je dus ook met
slecht weer droog in- en uitstapt.

Wanneer je via de hal in de L-vormige

woonkamer komt, valt direct op hoe licht
de woning is. De basis in de living wordt
gevormd door een blank eiken vloer,
wanden met vliesbehang en een sfeervolle
houtkachel.
De half open keuken aan de voorzijde van
de woning heeft deels praktische grijze
plavuizen op de vloer. Deze strakke
moderne kookruimte uit 2010 is eveneens
uitgevoerd in een lichte kleurstelling en
uitgebreid
voorzien
van
inbouwapparatuur, zoals een vaatwasser,
kookeiland met 4-pits inductiekookplaat en
afzuigkap, een oven, koelkast, vriezer,
magnetron en, voor een wakkere start van
de dag, een inbouw koffiemachine. Verder
is er een plintmodel close in boiler. Via de
schuifpui in het leefgedeelte aan de
achterzijde van de woning kom je in de
smaakvol aangelegde grote achtertuin.
Deze heeft een perfecte zonligging waar je
dankzij de privacy die hij biedt ook volop
van kunt genieten.

Op de eerste etage biedt een ruime

overloop
toegang
tot
drie
prima
slaapkamers, waarbij in de kleinere aan de
achterkant van de woning zich een vaste
trap naar een kleine slaap- of bergzolder
bevindt. Boven de garage en daarmee ook
op de eerste verdieping, is er een zeer

groot vertrek dat op dit moment dienst

doet als praktijk. Deze ruimte biedt op vele
fronten mogelijkheden voor praktijk of
kantoor aan huis, maar zou bijvoorbeeld
ook ideaal zijn als zelfstandige studio of
voor mantelzorg. Op de overloop is een
apart tweede toilet. De riante badkamer op
deze verdieping tenslotte, is uitgevoerd in
onvervalst klassiek oranjebruin en heeft
een bad, douche, bidet en dubbele
wastafel.
Op de tweede etage completeren de twee
kamers waarvan een slaapkamer met
eigen badkamer met douche het aantal
slaap- dan wel werkkamers. Tevens bevindt
zich op deze zolderverdieping de plek voor
wasmachine en droger.

de ruimte in!

Begane grond

Eerste verdieping

Tweede verdieping

Kaarten

Wonen in Wijk bij Duurstede

Wijk bij Duurstede is al eeuwen de plaats

waar kunst, cultuur en gastvrijheid samen
komen. Dat begon al in de tijd van
Bisschop
van
Utrecht
David
van
Bourgondi, die vele eeuwen terug op
kasteel Duurstede woonde. Aan zijn hof
kregen kunstenaars de vrijheid om te
schitteren.
Nog steeds vindt u in Wijk bij Duurstede
een groot aantal prachtige monumenten
en een van de oudste kunstroutes die ons
land rijk is, langs de vele galeries en
ateliers.
Maar David van Bourgondi heeft meer
sporen achtergelaten: ook nu nog is Wijk
bij Duurstede de meest bourgondische
stad boven de rivieren.

Die rivieren hebben een grote rol gespeeld

in de nog eerdere geschiedenis van Wijk bij
Duurstede. Het stadje ligt aan de splitsing
van de Nederrijn in de Lek en de Kromme
Rijn, de plaats waar in de vroege
middeleeuwen n van de belangrijkste
handelsplaatsen van Noordwest-Europa
was gelegen: Dorestad.

In
Museum
Dorestad
wordt
de
geschiedenis
van
kooplieden,
handwerkers, schippers en Vikingen
verteld aan de hand van de ontelbare
voorwerpen die in de Wijkse bodem zijn
gevonden.
Maar Wijk bij Duurstede is meer dan haar
boeidende geschiedenis. Het is een
bruisende stad waar regelmatig bijzondere
evenementen plaatsvinden. Aan de Wijkse
markt vindt u Theater Calypso, dat een
gevarieerde programnering biedt, en de
vele uitstekende restaurants.

In de straatjes om de markt heen vindt u

leuke
winkels
waar
ambachtelijke
producten en een persoonlijke benadering
nog gewoon zijn. Waar nog met liefde voor
u gewerkt wordt. Want dat zult u in Wijk bij
Duurstede vinden: Liefde aan het Water!

Buurtinformatie - Wijk bij Duurstede / Wijk bij Duurstede

Leeftijd

Nationaliteit

Huishoudens

Koop / huur

49%

51%

Gemiddelde woningwaarde:

1,1 per huishouden

258.000

Lijst van zaken

Blijft
achter

Gaat mee

Ter overname

NVT

Algemeen
tuinaanleg / (sier-)bestrating/beplanting/
erfafscheiding

buitenverlichting

tuinhuisje/buitenberging

broeikas

vlaggenmast

voet droogmolen

antenne

brievenbus

(voordeur)bel

veiligheidssloten

alarminstallatie
rolluiken/zonwering buiten

X
X

zonwering binnen

gordijnrails

gordijnen

vitrages

losse horren/rolhorren

rolgordijnen

vloerbedekking/linoleum

parketvloer/kurkvloer

warmwatervoorziening, te weten
close in boilers

huur warm water boiler

hete lucht verwarming met toebehoren

klokthermostaat

(voorzet)open haard met toebehoren, te weten:

houtkachel

kachels

isolatievoorzieningen
(voorzetramen,radiatorfolie etc.) te weten:
keukenblok met bovenkasten inclusief verlichting

keuken (inbouw)apparatuur, te weten:

magnetron

Lijst van zaken

Blijft
achter
elektrische oven

vaatwasser

koffie machine

koelkast & vriezer

Gaat mee

Ter overname

NVT

opbouwverlichting, te weten:
kasten
spiegelwanden

X
X

losse kasten, boeken-, legplanken

wastafels met accessoires

toiletaccessoires (toiletrolhouder, toiletbril, spiegel

etc.)

badkameraccessoires (planchet, spiegel, kranen

douchescherm etc.)

sauna met toebehoren, te weten:

veiligheidsschakelaar wasautomaat

(huis)telefoontoestellen

zaken die geen eigendom van de verkoper zijn

maar waarvan eventuele leasecontracten,
huurkoopcontracten of huurcontracten zijn over
te nemen (keukens, open haarden, c.v.-ketels,
boilers, geisers):
warm water boiler 120 liter

Kadastrale kaart

Veel gestelde vragen bij het kopen van een huis

Vanaf het moment dat uw interesse gewekt
wordt in een woning tot het moment
waarop u het contract van uw nieuwe huis
tekent, loopt u tegen allerlei vragen aan.
Niet zo vreemd, want een huis kopen doet
u niet elke dag. En NVM makelaar
Woningadviseurs doet dat wel, daarom
kunnen we u op de meeste vragen snel een
goed
antwoord
geven.
Hieronder
beantwoorden we de 10 meest gestelde
vragen zodat u weet waar u staat wanneer
u op zoek gaat naar uw nieuwe huis.

1. Wanneer ben ik in onderhandeling?

U bent pas in onderhandeling als de

verkopende partij reageert op uw bod door
een tegenbod te doen. U bent echter nog
niet in onderhandeling als de verkopende
makelaar aangeeft dat hij uw bod met de
verkoper zal bespreken.

2. Mag een makelaar doorgaan met

bezichtigingen als er al over een bod
onderhandeld wordt?

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft

namelijk nog niet tot een verkoop te leiden.
Bovendien kan het zijn dat de verkoper
graag wil weten of er meer belangstelling
is.

Vaak zal de verkopende NVM-makelaar aan

belangstellenden vertellen dat een pand,
zoals dat heet, onder bod is. Als
belangstellende mag u dan wel een bod
uitbrengen, maar de makelaar mag dan
pas met u in onderhandeling treden als de
onderhandeling
met
de
eerste
genteresseerde beindigd is. De NVMmakelaar doet geen mededelingen over de
hoogte van biedingen. Dit zou namelijk
overbieden kunnen uitlokken.

3. Wanneer ik de vraagprijs bied, moet

de verkoper de woning dan aan mij
verkopen?

Nee. De Hoge Raad heeft bepaald dat de

vraagprijs moet worden gezien als een

Uitnodiging tot het doen van een bod. Ook

als u de vraagprijs biedt, kan de verkoper
dus nog beslissen of hij uw bod aanvaardt
of niet, of dat hij zijn makelaar een
tegenbod laat doen.

4. Kan de verkoper de vraagprijs van een

woning tijdens de onderhandeling
verhogen?

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs

te verhogen of te verlagen. Daarnaast kunt
u als potentile koper echter ook besluiten
om tijdens de onderhandelingen uw bod
weer te verlagen. Zodra de verkopende
partij een tegenbod doet, vervalt namelijk
uw eerder gedane bod.

5. Hoe komt de koop tot stand?

Als verkoper en koper het eens zijn over de

belangrijkste zaken (zoals de prijs, de
opleveringsdatum en de ontbindende
voorwaarden),
legt
de
verkopende
makelaar de afspraken schriftelijk vast in
een koopakte. Ontbindende voorwaarden
zijn hierin een belangrijk onderwerp. U
krijgt als koper niet automatisch een
ontbindende
voorwaarde.
Wilt
u
bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde
voor de financiering, dan moet u dit
melden bij het uitbrengen van uw bod. Het
is dan ook belangrijk dat de partijen het
eens zijn over aanvullende afspraken en
ontbindende voorwaarden voordat de
koopakte wordt opgemaakt.

Zodra beide partijen de koopakte hebben

ondertekend en de koper een afschrift van
deze akte heeft ontvangen, treedt voor u
als particuliere koper de wettelijke
bedenktijd van drie dagen in werking.
Binnen deze tijd kunt u als koper alsnog
afzien van de aankoop. Doet u dit niet, zijn
de financin rond en vormen ook
eventuele
andere
ontbindende
voorwaarden geen obstakel meer, dan zal
op de afgesproken opleveringsdatum de
overdracht plaatsvinden bij de notaris.

6. Mag een makelaar van de NVM

tijdens de onderhandeling het systeem
van verkoop wijzigen?

Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel

belangstellenden die de vraagprijs bieden
of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is
wie de beste koper is. In dat geval kan de
verkopende makelaar - in overleg met de
verkoper
besluiten
de
lopende
onderhandelingen af te breken en de
biedprocedure te wijzigen om vervolgens
te
kiezen
voor
bijvoorbeeld
een
inschrijvingsprocedure. Hierbij hebben alle
bieders een gelijke kans om het hoogste
bod uit te brengen. Alvorens het systeem
te wijzigen, dient de makelaar uiteraard
eerst de eventueel gedane toezeggingen
na te komen.

7. Mag een makelaar van de NVM een

belachelijk hoge prijs vragen voor een
woning?

De verkoper bepaalt in overleg met zijn

NVM-makelaar waarvoor hij zijn woning
verkoopt. De koper kan onderhandelen
over de prijs, maar de verkoper beslist.

8. Wat is een optie?

Een optie in juridische zin geeft een partij

de keuze om door een eenzijdige
verklaring een koopovereenkomst met een
andere partij te sluiten. Partijen zijn het
dan wel eens over de voorwaarden van de
koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld
nog een week bedenktijd. Bij de aankoop
van een nieuwbouwwoning is zon optie
nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van
een bestaande woning niet. Het begrip
optie wordt daarbij vaak ten onrechte
gebruikt. Dan heeft het de betekenis
vanbepaalde
toezeggingen
die
een
verkopende NVM-makelaar kan doen aan

een belangstellende koper tijdens het

onderhandelingsproces. Zon toezegging
kan bijvoorbeeld inhouden dat een
belangstellende koper een paar dagen de
tijd krijgt om na te denken over een bod.

De makelaar van de NVM zal in de

tussentijd proberen niet met een andere
partij in onderhandeling te gaan. De
belangstellende koper kan deze tijd
gebruiken om een beter inzicht te krijgen
in
zijn
financiering
of
in
de
gebruiksmogelijkheden van de woning. Een
optie kunt u niet eisen; de verkoper en de
verkopende NVM-makelaar beslissen zelf
of er in een onderhandelingsproces
bepaalde toezeggingen worden gedaan.

9. Moet een makelaar als eerste met mij

in onderhandeling gaan als ik de eerste
ben die belt voor een bezichtiging of als
ik als eerste een bod uitbreng?

Nee. De verkopende makelaar bepaalt

samen
met
de
verkoper
de
verkoopprocedure. Hij heeft wel de plicht u
daarover te informeren. Hebt u serieus
belangstelling, vraag de makelaar dan wat
uw positie is. Dat kan teleurstelling
voorkomen.

10. Zit de makelaarscourtage in de

kosten koper?

Nee. Onder kosten koper vallen de kosten

die de overheid koppelt aan de overdracht
van
een
woning.
Dat
zijn
de
overdrachtsbelasting
(2%),
de
notariskosten voor het opmaken van de
leveringsakte en de kosten voor het
inschrijven daarvan in de registers.
Daarnaast dient de koper rekening te
houden met de (notaris)kosten voor de
opmaak
en
inschrijving
van
de
hypotheekakte. Heeft de verkopende partij
een makelaar ingeschakeld om de woning
te verkopen, dan komen de kosten hiervan
voor zijn rekening. De verkopende
makelaar is immers belangenbehartiger
van de verkoper en niet van u als koper.
Om deze reden is het doorgaans ook
verstandig om zelf een aankoop-makelaar
van de NVM in te schakelen. De
makelaarscourtage voor een aankopende
makelaar komt voor rekening van de
koper.

Veel gestelde vragen bij het inschakelen van een aankoopmakelaar

Een huis kopen doet u niet elke dag. U kunt
een aankoopmakelaar inschakelen om u te
helpen bij het kopen van een huis.
Hieronder beantwoorden we de 10 meest
gestelde vragen zodat u weet wat een
aankoopmakelaar voor u kan betekenen.

1. Wat bespaar ik als ik een huis koop

met behulp van een eigen aankoopmakelaar?

Door
deskundigheid,
ervaring
en
marktkennis bespaart een aankoopmakelaar voor u duizenden euros, maar
ook veel tijd en problemen. De kosten van
een eigen makelaar verdient u terug in:

1. een lagere koopprijs dan uzelf zou

kunnen realiseren

2. inzicht in de waarde van de woning

3. essentile informatie over de woning,

zoals: erfdienstbaarheden, vereniging van
eigenaars, bouwkundige staat (moet er wel
of niet bouwkundig worden gekeurd, onder
welke voorwaarden en met

welke omschrijving), bestemmingsplan e.d.

4. het op het juiste moment in de

onderhandelingen naar voren brengen van
de voorwaarden van de koop, overname
roerende zaken, transportdatum etc.

5. tijdwinst door deskundige afwikkeling

van alle zaken.

2. Bezichtigen kan ik zelf, maar kan ik

een makelaar inschakelen die voor mij
onderhandelt?

In overleg met uw aankoopmakelaar zal dit

zeker tot de mogelijkheden behoren. Op
het moment dat u uw toekomstige huis
heeft gevonden, zal uw makelaar de
woning gaan opnemen en u informeren en
adviseren over de belangrijke aspecten.
Vanaf dat moment kan uw makelaar het
aankooptraject oppakken en begeleiden.

3. Wanneer moet ik mijn

aankoopmakelaar betalen?

Het inschakelen van een aankoopmakelaar

is meestal op basis van no cure no pay.

Als er uiteindelijk geen koopovereenkomst

wordt gesloten, rekent u er in principe
niets over af. Overleg als u een
aankoopmakelaar inschakelt over het
tijdstip van betaling. De meeste makelaars
zullen met u afrekenen op de datum dat u
eigenaar van de woning wordt. Werkelijk
gemaakte kosten (bijvoorbeeld van een
bouwkundige keuring) worden uiteraard
wel direct in rekening gebracht.

4. Kan mijn aankoopmakelaar taxeren

voor de financiering van mijn woning?

Nee, de taxatie voor de financiering dient

te geschieden door een makelaar/taxateur
die onafhankelijk is, dus een makelaar die
niet betrokken is geweest bij de aan- of
verkoop van de woning. U kunt natuurlijk
wel uw aankoopmakelaar vragen om een
taxatie te regelen.

5. Kan ik de kosten van mijn

aankoopmakelaar meefinancieren?

Ja, dat is mogelijk (Deze kosten zijn echter

niet aftrekbaar). De hoogte van het te
verstrekken
hypotheekbedrag
dient
uiteraard wel toereikend te zijn.

6. Kan ik mijn aankoopmakelaar

inschakelen voor de aankoop van een
huis dat niet te koop staat bij een NVMmakelaar?

Ja, dat kan. Bij iedere woning die te koop

wordt aangeboden, kan een

aankoopmakelaar voor u bemiddelen.

7. Kan ik een eerste bezichtiging alleen

doen?
Natuurlijk kan dat. De eerste indruk is
belangrijk. Als het huis u bevalt, belt u met
een NVM-aankoopmakelaar om een
afspraak te maken voor een tweede
bezichtiging.
Uw
aankoopmakelaar
bezichtigt het pand dan met u en met de
verkopende
makelaar.
Vervolgens
bespreekt uw aankoopmakelaar alles met
betrekking tot het pand met u en bepaalt u

gezamenlijk het te volgen traject.

8. Als er een verkoopmakelaar is, heb ik

dan toch een aankoop makelaar nodig?

De makelaar die de woning in de verkoop

heeft, behartigt de belangen van de
verkoper. Hij of zij mag u dus niet helpen
bij het te volgen onderhandelingstraject. U
doet er goed aan om zelf een
aankoopmakelaar in te schakelen. Uw
aankoopmakelaar is een deskundige, heeft
kennis van de plaatselijke markt en het
belangrijkste: hij behartigt w belangen.
Ondanks de informatieplicht van de
verkopende partij, heeft de koper ook een
onderzoeksplicht. Uw aankoopmakelaar
kan u daar nader over informeren.

9. Kan mijn aankoopmakelaar ook de

hypotheek regelen?

Uw aankoopmakelaar is (meestal) geen

hypotheekadviseur, maar kan indien u
dat wenst- wel een afspraak voor u maken
met een deskundige hypotheekadviseur.

10. Wat doet de aankoopmakelaar nog

meer?

Op de dag van de overdracht (transport bij

de notaris) zal uw aankoopmakelaar
regelen dat u samen met hem of haar uw
nieuwe huis kunt inspecteren. Is deze
inspectie niet in orde dan zal uw
aankoopmakelaar
actie
ondernemen
voordat de akte wordt getekend bij de
notaris. Meestal worden tijdens deze

inspectie ook de meterstanden voor gas,

licht en water opgenomen en meldt uw
aankoopmakelaar
u
aan
bij
de
nutsbedrijven. Zijn er problemen nadat u
de sleutel van uw nieuwe huis heeft
ontvangen, dan kunt u altijd terecht bij uw
aankoopmakelaar. Indien nodig zal hij of zij
contact opnemen met de verkoper (via de

verkopend makelaar) en de problemen

voor u trachten op te lossen.